冷库及冷链物流建设项目可行性研究报告 49页

'冷链物流可行性研究报告第一章项目总论1.1项目概况1.1.1项目名称5万平方米冷库及冷链物流建设项目1.1.2项目性质新建1.1.3项目地址项目位于天津市武清区王庆坨镇大范口村西北系京津冀城市中心带。1.1.4项目规模总占地500亩，总投资5亿元人民币。其中：冷库占地120亩，建筑面积5万平方米；冷链物流占地300亩，建筑面积3万平方米；综合配套占地80亩，建筑面积2万平方米。项目建成后将辐射京津冀及周边省市，成为华北地区最具规模、功能健全、配套完善、服务一流的品牌冷链物流。1.1.5承办单位天津豫农新能源现代农业发展有限公司1.1.6项目负责人项目负责人联系电话1.2项目可研编制依据与研究内容1.2.1编制依据1.国家发改委关于编制可行性研究报告的有关规定V 冷链物流可行性研究报告2.《产业结构调整指导目录（2005版本）》3.国家相关法律法规及产业政策4.《食品生产加工企业质量安全监督管理实施细则（试行）》5.国务院《关于促进流通业发展的若干意见》6.国务院《物流业发展中长期规划》7.国务院办公厅《关于搞好流通扩大消费的意见》8.国家六部委《关于加强农产品流通设施建设的若干意见》9.《天津市国民经济和社会发展“十三五”规划纲要》10.天津市政府《京津冀商贸物流发展规划》11.《天津市冷链物流储运销地方标准》12.市场调查资料、数据。1.2.2编制原则1、遵照国务院关于物流业发展中长期规划中“按照加快转变发展方式、建设生态文明的要求，适应信息技术发展的新趋势，以提高物流效率、降低物流成本、减轻资源和环境压力为重点，以市场为导向，以改革开放为动力，以先进技术为支撑，积极营造有利于现代物流业发展的政策环境，着力建立和完善现代物流服务体系，加快提升物流业发展水平，促进产业结构调整和经济提质增效升级，增强国民经济竞争力，为全面建成小康社会提供物流服务保障”的指导思想，做好项目定位，进行项目设计。2、按照国家国家六部委《关于加强农产品流通设施建设的若干意见》，明确项目目标，搞好项目规划。3、根据天津市“十三五”计划，融入区域经济，合理设定规模。4、以天津市目前国民经济水平、V 冷链物流可行性研究报告现代商贸服务产业发展现状和前景为依据，借鉴国内外行业发展经验，确定项目建成后的管理和运营模式。5、项目建设以国内外农产品需求为依据，以现有资源为基础，避免盲目投资和重复建设。6、项目建设积极采用国际国内先进技术和设备，并通过比质比价采购。7、消防、环保、安全设施建设符合国家和地方法规。8、其他相关规定及客户需求。1.2.3主要研究内容该报告从调查分析公司冷链物流建设发展和食品仓储设施现状入手，对地区食品的发展作了预测，进而分析建设公司冷链物流体系和食品仓储能力建设的必要性、项目建设的条件、内容、规模、实施进度、节能环保、组织机构、投资估算、资金筹措等，并对项目建设的效益进行评价，进而提出项目可行与否及有关建议。1.3项目的功能定位1.3.1功能定位依托便利的对外交通条件以及周边巨大的产能支撑，项目以建设社会主义新农村为己任，以推进农业产业结构调整，推进农业产业化经营，完善农业服务为目标，通过互联网+农产品质量追溯+与新疆地区的横向联合资源共享服务城市协同发展。打造京津冀地区冷库最大的功能最全的质量最好的而且绿色环保的现代化农产品冷链物流。1.3.2建设目标以构筑农产品安全标准化、信息服务网络化、一站式联运供应的冷链物流为主要特色，对接新疆、内蒙古、大连、V 冷链物流可行性研究报告威海等十个大型农产品生产基地。推广100个高、精、尖农牧鱼产品品牌，吸引培养1000个农产品经销大户，形成亿农产品交易额，并提供上万个就业岗位。建成以肉食、水产、蔬菜、果品为主产品的集仓储、配送、批发、储运、信息、检测、综合服务一体化的多功能冷链物流交易中心。1.7项目承办单位简介项目业主是天津豫农新能源现代农业发展有限公司（以下简称公司），成立于2015年3月，地址位于河南省郑州市郑东新区民生路5号，公司类型为有限责任公司，注册资本6亿元人民币，主要经营内容有新能源发电、风能发电、生态农业等，主题项目为光伏智能温室综合体及中国农产品质量追溯的技术推广和应用等。目前已在Q版上市，股票代码为207038。公司实行董事会领导、监事会监督下的总经理负责制，设一个总公司，10个子公司，并拥有一个健全的组织机构和一支高素质的员工队伍。现有员工300名，其中具备专科以上学历人员50人，占职工总数的16.7％，中级以上职称的有26人，占职工总数的8.7％。同时拥有一套完善的管理体制、明确的发展目标和详细的开发经营计划。公司先期完成了南水北调京石段工程，永登高速太康、鹿邑段工程，河南三洋铁路许昌南绕段、许昌至禹州段、郏县至禹州段等工程。建立了年产3000V 冷链物流可行性研究报告片的梁场两个，占地600多亩的存梁区两个。新签订了铁路用大梁10000多片的生产定单，总产值达20多亿元。收购了位于北京市昌平区小汤山镇讲礼村、占地1009亩、土地使用期70年、价值100多亿元的五洲庄园；收购了位于河南省确山县竹沟镇鲍棚村、占地2000多亩、林地使用期64年、连同林木所有权价值5亿多元的接君山林地；收购了位于河南省驻马店市驿城区沙河店镇刘湾村、占地500多亩、使用期70年、价值3亿多元的建筑用砂矿等。同时与新疆地区签订了5万平方米的光伏冷库订单，建成后可将新疆的牛羊肉及各种鲜果储存服务于京津冀地区。目前，公司已与农业部直属单位中国农垦经济发展中心，在全国范围内就农产品质量追溯系统的开发、建设、推广以及可追溯农产品销售等达成协议；与中国农业大学、河南省农业综合开发公司等签订了相关合作协议，使之成为长期的战略合作伙伴；与恒大微购建立了长期的合作关系，产品用户定制，从农户到用户，通过恒大微购物流配送平台，可将公司生产的有机绿色食品输送到北京、上海、天津等大中城市。同时公司也是中国光伏农业产业技术创新战略联盟成员单位和理事单位，是最早加入的联盟单位之一。先后参与了联盟的前期组建工作；参加了2014年12月第二届光伏农业投资与发展研讨会暨中国光伏农业产业技术创新战略联盟成立大会和2015年8月光伏农业标准编制工作研讨会，并多次发表主旨演讲和多篇学术论文等。第二章项目建设背景2.1项目建设的国内背景V 冷链物流可行性研究报告物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务产业，是国民经济的重要组成部分，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大，在促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力等方面发挥着重要作用。实施物流业的调整和振兴、实现传统物流业向现代物流业的转变，不仅是物流业自身结构调整和产业升级的需要，也是整个国民经济发展的必然要求。为此国务院在物流业调整和振兴规划中，提出九大物流区域、十大物流通道、全国性物流节点城市与区域性物流节点城市建设。九大物流区域分布为：以北京、天津为中心的华北物流区域，以沈阳、大连为中心的东北物流区域，以青岛为中心的山东半岛物流区域，以上海、南京、宁波为中心的长江三角洲物流区域，以厦门为中心的东南沿海物流区域，以广州、深圳为中心的珠江三角洲物流区域，以武汉、郑州为中心的中部物流区域，以西安、兰州、乌兽木齐为中心的西北物流区域，以重庆、成都、南宁为中心的西南物流区域。十大物流通道为:东北地区与关内地区物流通道，东部地区南北物流通道，中部地区南北物流通道，东部沿海与西北地区物流通道，东部沿海与西南地区物流通进，西北与西南地区物流通进，西南地区出海物流通进，长江与运河物流通进，煤炭物流通逝，进出口物流通进。全国性物流节点城市包括：北京、天津、沈阳、大连、青岛、济南、上海、南京、宁波、杭州、厦门、广州、深圳、郑州、武汉、重庆、成都、南宁、西安、兰州、乌鲁木齐共21个城市。区域性物流节点城市包括：哈尔滨、长春、包头、呼和浩特、石家庄、唐山、太原、合肥、福州、南昌、长沙、昆明、贵阳、海口、西宁、银川、拉萨共17个城市。由此可见，天津不仅处于九大物流区域之首，V 冷链物流可行性研究报告而且是排名第二的全国性物流节点城市。在天津建设5万平方米大型冷库及冷链物流，应该说是当前物流业的最佳选择。2.2项目建设的国际背景冷链物流是物流需求带来的专业化细分。冷链物流泛指冷藏冷冻类食品在生产、贮藏运输、销售，到消费前的各个环节中始终处于规定的低温环境下，以保证食品质量，减少食品损耗的一项系统工程。它是随着科学技术的进步、制冷技术的发展而建立起来的，是以冷冻工艺学为基础、以制冷技术为手段的低温物流过程。与发达国家或地区相比，我国的冷链物流行业刚刚起步，提起冷冻品运输，甚至很多人的印象都还停留在“冰块+棉被”V 冷链物流可行性研究报告的阶段。据农业部测算，到2020年我国的人均蔬菜占有量在现有的基础上还要增加30公斤，另外，速冻食品的产量将以20%的速度递增，近三年来甚至会以35%的高速度增长，远高于全球9%的平均增长速度。美国当前的冷库冷藏库规划现已到达了2000万吨以上，而中国的容量还没有到达1000万吨，但中国的人口数量却已是美国的五倍。目前我国人均冷库只有7公斤，美国是69公斤，德国是49公斤，英国是27公斤。发达国家的冷链覆盖率可以达到100%，最少也是95%，而我国最多也就只有两三成。现在很多发达国家都把产后贮藏加工保鲜放在农业的首要位置，如美国农业总投入30%用于生产，70%用于产后加工保鲜；意大利、荷兰农产品保鲜产业化率为60%，而日本则大于70%。产后产值与采收时自然产值比，美国为3.7比1，日本2.2比1，而我国仅为0.38比1。大量的初级农产品几乎都是以原始状态投放市场的，致使损耗率很高。由此可见我国农产品的保鲜加工具有很大的经济潜力，冷库、冷藏库及冷链物流建设的缺口还很大。这说明，在天津建设五万平米的大型冷库和冷链物流是从事物流业的明智选择。2.3项目建设的特殊背景发展冷链物流就是要让货物从源头一直到市民的餐桌，全程都是冷冻保鲜的。冷库作为整个冷链物流体系重要的环节，为了保证货物新鲜，冷库内的温度至少要达到零下18度。冷链物流强调“冷”字，特别是在远洋水产方面，能够发挥保鲜优势。比如阿根廷红虾，在当地海域打捞后，通过集装箱装货运至天津港，再到仓库，全程保证零下18度“锁鲜”V 冷链物流可行性研究报告。冷链物流从源头到冷库还不算完，最终是要送到市民餐桌，因此，从冷库向外配送的过程，保鲜也十分重要，为此，每辆冷链物流配送的运输车内，在运输过程中，均要保证零下18度的标准，让市民吃到最新鲜的食品。为了发展天津冷链物流大本营的战略地位，天津与台湾地区签署了海峡两岸经济合作框架协议，截止目前累计签署合作项目20多个，致使津台冷链物流业互融提速。凭借优良的区位优势和完备的基础条件，天津已成为第一批冷链物流产业合作试点城市之一，逐步形成了以冷链物流网络为基础，以天津港充沛的生鲜货源为保障，以京津冀一体化大市场为支撑的津台冷链物流全方位合作产业链。冷链物流使用范围广泛。水果、蔬菜、肉、禽、蛋、奶、花卉等初级农产品，速冻食品、包装熟食、冰淇淋、乳制品等加工食品，以及药品与烟草等特殊商品都适用。而农产品的普通物流成本较高，尤其不适当的包装方法、材料、容器和处理方式、储藏环境等，造成的食品损耗是惊人的。据有关资料，由于没有冷链保证，我国果蔬采摘后的腐损严重，我国每年果品腐损高达1200多万吨，蔬菜腐损高达1.3亿吨左右，按每公斤1元计算，经济其损失超过上亿元，损耗率大约在30%左右。而如果要使用冷链物流方式的话，农产品从田间一采出来就直接到了冷链的车里，再进入超市，超市的货架也都是冷柜，这样整体就没有断链，果蔬到市民手中也都是非常新鲜的，还能够降低损耗。比如台湾水果不经过低温保存，送到大陆的时候，腐坏率达到50%。而通过冷链体系维系，可以确保水果的品质，损耗率可降到10%以下。可见在天津建设5万平方米的大型冷库及冷链物流是走进物流业的不二选择。2.4项目建设背景综述随着国民经济的不断发展，人们生活的水平的不断提高，新的生活模式逐步形成，人们开始对简便、西化、冰冻食品的消费需求进一步提高，对速食文化也有了相当程度的接受。正因为如此，对食品安全问题提出了更高的要求，有效的冷链物流通过对温度、湿度及时间等的控制，使食物从农场到餐桌的全过程都得到安全保障，避免食物遭受有害物质的污染，大大减少食物的物理性、化学性和生物性的危害，从而保证了食品的品质和安全。中国这几年食品问题不断发生，除了假冒伪劣、乱用添加剂以外，很重要的一个原因还与运输物流中的冷链落后有关。最近一些案例说明，就是因为冷链条件不好，食品在长途运输的过程中发生变质，卖给消费者后出现食品安全问题。因此，冷链物流是关系食品安全的一项重要措施，亟待加快发展。所以在天津建设5万平方米的大型冷库及冷链物流是融入物流业的正确选择。V 冷链物流可行性研究报告第三章项目建设的必要性3.1落实国务院关于《物流业发展中长期规划（2014——2020年）》是落实国务院关于《物流业发展中长期规划（2014——2020年）》的迫切需要。V 冷链物流可行性研究报告国务院在关于物流业发展中长期规划中首先强调物流业是融合运输、仓储、货代、信息等产业的复合型服务业，是支撑国民经济发展的基础性、战略性产业。加快发展现代物流业，对于促进产业结构调整、转变发展方式、提高国民经济竞争力和建设生态文明具有重要意义。指出：我国物流业已步入转型升级的新阶段。但是，物流业发展总体水平还不高，发展方式比较粗放。主要表现为：一是物流成本高、效率低。2013年全社会物流总费用与国内生产总值的比率高达18%，高于发达国家水平1倍左右，也显著高于巴西、印度等发展中国家的水平。二是条块分割严重，阻碍物流业发展的体制机制障碍仍未打破。企业自营物流比重高，物流企业规模小，先进技术难以推广，物流标准难以统一，迂回运输、资源浪费的问题突出。三是基础设施相对滞后，不能满足现代物流发展的要求。现代化仓储、多式联运转运等设施仍显不足，布局合理、功能完善的物流园区体系尚未建立，高效、顺畅、便捷的综合交通运输网络尚不健全，物流基础设施之间不衔接、不配套问题比较突出。四是政策法规体系还不够完善，市场秩序不够规范。当前，经济全球化趋势深入发展，网络信息技术革命带动新技术、新业态不断涌现，物流业发展面临的机遇与挑战并存。伴随全面深化改革，工业化、信息化、新型城镇化和农业现代化进程持续推进，产业结构调整和居民消费升级步伐不断加快，我国物流业发展空间越来越广阔。要求物流业的发展必须按照加快转变发展方式、建设生态文明的要求，适应信息技术发展的新趋势，以提高物流效率、降低物流成本、减轻资源和环境压力为重点，以市场为导向，以改革开放为动力，以先进技术为支撑，积极营造有利于现代物流业发展的政策环境，着力建立和完善现代物流服务体系，加快提升物流业发展水平，促进产业结构调整和经济提质增效升级，增强国民经济竞争力，为全面建成小康社会提供物流服务保障。所以说在天津市投资兴建5万平方米大型冷库及冷链物流，首先是落实国务院关于《物流业发展中长期规划》的迫切需要。3.2落实《京津冀商贸物流发展专项规划》的迫切需要是落实《京津冀商贸物流发展专项规划》的迫切需要。为贯彻落实国务院关于《物流业发展中长期规划》，京津冀三地结合2015年商务部、财政部、国家标准委在天津、石家庄、唐山开展物流标准化试点的实际，及时制定出了《京津冀商贸物流发展规划》，天津市政府借此契机，做出了实施物流标准化，打造冷链物流大本营的战略部署，决定在天津建立三大冷库集群，构建“菜鸟”集中营，打造京津冀冷链物流配送新格局，助力京津冀一体化发展。据知，随着冷链物流产业标准化的推广实施和重点项目的启动，天津市现代化冷库建设正在加快。天津现有规模以上冷库43座，库容约76万吨，规划建设一洲鼎鲜、五洋、中渔等中心渔港冷库群，蓝玺、鑫汇洋等外环线周边冷库群，三惠、百肯、环渤海等武清区冷库群。培育具有冷链配送能力的运输企业有月坛、顺丰、康农、康新、中恒鼎森等十几家企业，配送网点650多个，形成以天津为核心，辐射京冀周边城市的1小时冷链配送体系。冷链产业的转型升级，对于消费都来说将会体验全程可控的安全生鲜的冷链商品，满足人们不断提高的物质生活需求。显然，V 冷链物流可行性研究报告在位于武清区冷库群腹地的大范口村投资兴建5万平方米的大型冷库及冷链物流，恰属落实《京津冀商贸物流发展专项规划》的具体作为和迫切需要。3.3落实今年开建京津冀1小时冷链物流圈是落实今年开建京津冀1小时冷链物流圈的迫切需要。“从京津冀共同配送种类来看，主要以进口生鲜水产品、牛羊肉、果蔬、鲜奶等为主。目前，为推动物流标准化，提高物流效率，国家商务部、财政部和标准化委批准天津、河北成为继北京后的第二批物流标准化试点城市，商务部和国台办批准北京成为两岸冷链物流产业合作第二批试点城市，这些举措都是为打造京津冀物流一体化所采取的具体措施，实现京津冀三地1小时配送是三地协同发展的目标要求。为此，阿里与天津市政府合作的菜鸟项目，立足于打造辐射环渤海及北方地区的电商产业城，构建支撑京津冀一体化的电商物流营地。双方将在云计算、大数据、信息物流、跨境电子商务、电商人才建设等领域展开全面合作。重点发展冷链物流，建设区域性冷链物流配送中心，打造京津冀1小时冷链配送链。对此，天津市商务委贸发处领导表示当前和今后一段时期，我们将重点抓好“七个一”工作。制定一套标准，研究一套政策，建设一批载体，推动一批项目，构建一个网络，搭建一条便利化通道，完善一套协调机制。同时还将引导北京市企业在津冀地区建设蔬菜、肉蛋等农副产品生产基地，鼓励三地企业共建冷链物流设施，鼓励北京企业在周边建设多功能物流节点和大型现代化仓储物流中心，完善首都生活必需品供应的物流网络。实施京津冀产销直通工程，支持北京连锁企业、批发市场、超市和便利店与津冀农业生产基地及合作社产销合作。V 冷链物流可行性研究报告同时，还将启动环京津1小时鲜活农产品物流圈示范项目建设。消除京津冀三地的地区封锁，打破行业垄断，方便三地居民的日常生活。力争用5年左右的时间，津台携手在天津建成布局合理、功能完善、产业集聚的农产品冷链物流产业体系，培育一批具有区域竞争力的冷链物流载体，努力打造京津冀1小时冷链配送链。由此可见，在天津投资兴建5万平方米大型冷库及冷链物流，也是落实今年开建京津冀1小时冷链物流圈的迫切需要。第四章项目建设可行性4.1占天时——拥有政策优势国务院在关于《物流业发展中长期规划（2014——2020年）》中非常明确的提出，到2020年基本建立布局合理、技术先进、便捷高效、绿色环保、安全有序的现代物流服务体系。要求一是物流的社会化、专业化水平进一步提升。物流业增加值年均增长8%左右，物流业增加值占国内生产总值的比重达到7.5%左右。第三方物流比重明显提高。新的物流装备、技术广泛应用。二是物流企业竞争力显著增强。一体化运作、网络化经营能力进一步提高，信息化和供应链管理水平明显提升，形成一批具有国际竞争力的大型综合物流企业集团和物流服务品牌。三是物流基础设施及运作方式衔接更加顺畅。物流园区网络体系布局更加合理，多式联运、甩挂运输、共同配送等现代物流运作方式保持较快发展，物流集聚发展的效益进一步显现。四是物流整体运行效率显著提高。全社会物流总费用与国内生产总值的比率由2013年的18%下降到16%左右，物流业对国民经济的支撑和保障能力进一步增强。V 冷链物流可行性研究报告强调要打破条块分割和地区封锁，减少行政干预，清理和废除妨碍全国统一市场和公平竞争的各种规定和做法，建立统一开放、竞争有序的全国物流服务市场。在着力提升物流企业规模化、集约化水平的同时，进一步加强物流信息化建设，加强北斗导航、物联网、云计算、大数据、移动互联等先进信息技术在物流领域的应用。加快企业物流信息系统建设，发挥核心物流企业整合能力，打通物流信息链，实现物流信息全程可追踪。加快物流公共信息平台建设，积极推进全社会物流信息资源的开发利用，支持运输配载、跟踪追溯、库存监控等有实际需求、具备可持续发展前景的物流信息平台发展，鼓励各类平台创新运营服务模式。按照京津冀协同发展、环渤海区域合作发展的要求，加快商贸物流业一体化进程。指出像天津这样的物流节点城市是区域物流发展的重要枢纽，要根据产业特点、发展水平、设施状况、市场需求、功能定位等，加强物流基础设施的规划布局，改善产业发展环境。在发展农产品物流工程中，尤其强调要加强鲜活农产品冷链物流设施建设和大宗鲜活农产品产地预冷、初加工、冷藏保鲜、冷链运输等设施设备建设，形成重点品种农产品物流集散中心，提升批发市场等重要节点的冷链设施水平，完善冷链物流网络。为此天津市政府在制定和实施《京津冀商贸物流发展规划》、《天津市冷链物流储运销地方标准》的同时，为解决冷链物流基础设施不足问题，规划建设中心渔港冷库群、外环线周边冷库群和武清区冷库群等三大冷库集群，开建京津冀冷链物流圈，鼓励京津冀三地企业共建冷链物流设施，鼓励北京和外地企业在周边建设多功能物流节点和大型现代化仓储物流中心，共同打造京津冀冷链物流1小时配送新格局V 冷链物流可行性研究报告，打造天津市冷链物流大本营的战略地位，助力京津冀一体化发展。从中央到地方，能够拥有这么多这么好的政策优势，在天津市武清区兴建5万平方米的大型冷库及冷链物流，可谓是占尽天时，势在必行。4.2得地利——坐拥区位优势天津位于海河下游，地跨海河两岸，是北京通往东北、华北地区的交通咽喉和远洋航运港口，是环渤海地区经济中心，也是我国实行一带一路发展战略的起点城市，经济和战略地位十分重要。所以在发展商贸物流方面，天津理所当然的也是试点城市和重点城市，具有很强的示范辐射作用。武清区位于天津市的西北部，既是京津两大直辖市的中心点，也是京津冀三省市的交汇点，素有“京津走廊”和“京津明珠”的美称。正因为如此，天津市在作《京津冀商贸物流发展规划》和《天津市冷链物流储运销地方标准，》的过程中，武清区也理所当然的成为天津市思谋、考虑和规划的重点，融三惠、百肯、环渤海等为一体，成为天津市规划的三大冷库集群之一—武清区冷库群。和一洲鼎鲜、五洋、中渔等中心渔港冷库群、蓝玺、鑫汇洋等外环线周边冷库群形成三足鼎立之势，成为天津包括京津冀一体化中冷库建设和冷链物流系统中不可或缺的重要支柱。而我们要兴建的5万平方米大型冷库及冷链物流就在其中，项目所在地大范口村，位于武清区的西南部，与河北省廊坊市安次区毗邻，京九铁路津霸联络线从村北穿过。周边资源丰富，交通十分便利。西北距北京市100公里、廊坊市30公里，东北距武清区25公里，东南距天津市30公里，西距霸州市60公里，南距沧州市105公里，其周边北临S112省道，南有G112高速和荣乌高速，东有京台高速和231省道，区域优势显著，交通通达性好。V 冷链物流可行性研究报告项目放在这里，坐拥区位优势，可谓是得尽地利，理所当行。4.3聚人和——拥有人气人脉人缘4.3.1依托市场有人气：在天津武清兴建5万平方米的大型冷库和冷链物流具有广阔的市场和丰富的人气。目前我国农产品市场早已进入了有需求主导的买方市场。居民生活水平迅速提高，多元化消费结构逐步升级，对安全、健康、精细等较高品质农产品的需求空间不断扩大，居民的消费需求已由对量的满足转变为对质的追求，形成了购买力增长的现实与潜在市场。农产品市场的升级改造扩建以及大型冷库和冷链物流项目建设，正是为了适应这种市场消费结构的变化，满足这一多样化市场需求，并对这种市场需求不断进行引导、扩大与提升的有序行为。就京津冀冷链物流圈而言，仅北京去年就实现市场消费总额1.86万亿元，增长8.7%，其中社会消费品零售总额10338亿元，增长7.3%；今年，将疏解商品交易市场90个左右、升级改造市场100个左右，北京市场消费总额预计增长7.5%以上；到2020年，市场消费总规模预计达到2.7万亿元左右，年均增长8%左右。可见市场之红火，人气之旺盛。再看我国冷链物流基础设施情况，我国冷藏车保有量，大约为3万辆，占货车保有量的0.3%，冷库，美国人均占有量0.36m³，日本人均占有量0.33m³，而我国人均占有量0.1m³，即使在全国人均库容占有量最高的天津也只有0.25m³，如果按照美国的配置，我国的冷库资源存量应当保持在1亿吨左右，即在现有的基础上扩大10倍。这即说明了我国冷库和冷链物流的缺口很大，也说明了我国冷库和冷链物流市场的人气更大。V 冷链物流可行性研究报告4.3.2合作共赢有人脉。为了在天津武清搞好5万平方米的大型冷库和冷链物流建设，我们先期着重做了三个方面的铺垫工作。一是着重搞好与上层业务部门联系。在项目的立意、规模、定位、选址等方面，分别与国家发改委、农业部、能源局、国土资源部以及国发行、农发行，包括建设策划设计单位等，都作了联系和沟通，吃透政策精神，把握时代脉搏，搞好顶层设计。二是着重搞好与当地政府结合。针对冷库和冷链物流建设所需条件和进展情况，及时与当地政府及有关部门搞好结合，定期汇报，让其对我们的冷库及冷链物流建设项目有所了解，增加关注，以便他们对项目能从政策上引导，思想上帮助，行动上支持，为项目落地、生根创造条件。三是着重搞好与央企的战略合作。为了确保冷库和冷链物流项目的顺利实施，我们经过筛选洽谈，已于中国核工业建设集团签订了全面合作协议。有这样大的央企直接参与和鼎力支撑，加之我们的创新理念和创业经历，我们不仅有决心、有信心，而且有能力、有实力让项目落地，把项目搞好，最终达到私企、国企和政府三方融通，合作共赢的目的。4.3.3团结创新有人缘我们天津豫农新能源现代农业发展有限公司，是一家以光伏发电建设V 冷链物流可行性研究报告、日光智能温室、农产品质量追溯、现代农业、组培技术、农产品深加工、农田水利建设以及生态农业、养老农业、观光农业、高科农业等为内容，以节地、节材、节能、绿色、高效、低碳为先导，以促进农区变景区、田园变公园、农房变客房、劳动变运动、产品变商品为己任，通过互联网+现代农业+美丽乡村模式，实现提升农业、富裕农民、繁荣农村、服务城市之目的的新型的现代农业发展公司。公司拥有一个健全的组织机构和一支高素质的员工队伍，有着完善的管理体制、明确的发展目标和详细的开发经营计划。经过多年的培养和锻炼，形成了一个团结、高效、创新、发展的公司团队。拥有这样的团队，可谓是聚尽人和，和而可行。第五章项目建设规模及建设内容5.1项目建设规模建设计划占地面积350亩，计划总建筑面积约10万m²，总投资5亿元人民币。5.2项日建设内容5.2.1土建工程1、保鲜库17800m²2、速冻库21800m²3、制冰车间3000m²4、分拣包装车间16000m²5、仓储配送中心10400m²6、附属用房30000m²7、机房1000m²8、围墙大门V 冷链物流可行性研究报告9、冷库场地绿化、硬化、美化及道路5.2.2设施、设备1、冷库系统设施、设备2、配送中心设施、设各3、检验设施、设备4、供电设施、设备5、供排水设施、设各6、消防设施、设备7、后勤生活设施5.2.3其它1、土地流转费2、场地整理费3、项目前期工作费4、流动资金5、其它费用第六章项目选址与建设条件6.1地点与地理位置项目地址位于天津市武清区王庆坨镇大范口村西北，地理位置和区位优势明显。V 冷链物流可行性研究报告6.2自然地理状况武清区位于天津市西北部，京津之间，处在天津市总体规划发展主轴的西部节点，地理位置：北纬39°07"32"至39°42"30"，东经116°47"06"至117°19"56"，面积1574km²。境内地势平缓，河道纵横，北运河、永定河由北西流向南东汇入海河，经市区东流入海。大黄堡洼是我区重要的湿地资源，面积112km²，为市级湿地保护区。武清区辖29个乡镇街，常住户籍人口82.5万人。武清区具有悠久历史文化，是传统农业大区，改革开放以来，工业得到迅速发展，已形成电子信息、生物制药、新型材料、机电装备、汽车零部件、自行车和地毯七大支柱产业。2006年地区生产总值为135.2亿元，比上一年增长15.1%，其中第一产业21.6亿元，第二产业63.16亿元，第三产业50.38亿元，人均地区生产总值16391元，财政收入32.2亿元，比上一年增长27.5%。对武清城市的定位是：武清是京津城市发展主轴上的重要新城，将建设成为京津之间的高新技术产业基地、物流基地和生态宜居城市。6.3水文条件区内地下水资源比较贫乏，主要地下水类型是第四系孔隙水，全区有咸水区广泛分布，仅北部大沙河、河西务、下伍旗、河北屯一带约203km²范围分布淡水。全区地下水总补给量26552.2万m³/年，其中，矿化度小于2克/升的淡水补给量18241.4万m³/年，矿化度2—3克/升，微咸水补给量4885.3万m³/年，矿化度大于3克/升的咸水补给量3425.4万m³/年。地下水总可开采量15660.0万m³/年，其中，浅层地下水可开采量11243.9万m³V 冷链物流可行性研究报告/年，深层地下水可开采量4416.1万m³/年。南部王庆坨、汊沽港地区开采强度最大，已无资源潜力，并产生严重的地面沉降地质灾害。北部有一定资源潜力，而且为全淡水分布。6.4气象条件天津地处北温带位于中纬度亚欧大陆东岸，主要受季风环流的支配，是东亚季风盛行的地区，属暖温带半湿润季风性气候。临近渤海湾，海洋气候对天津的影响比较明显。主要气候特征是，四季分明，春季多风，干旱少雨；夏季炎热，雨水集中；秋季气爽，冷暖适中；冬季寒冷，干燥少雪，因此，春末夏初和秋天是到天津旅游的最佳季节。冬半年多西北风，气温较低，降水也少；夏半年太平洋副热带暖高压加强，以偏南风为主，气温高，降水也多。有时会有春旱。天津的年平均气温约为14℃，7月最热，月平均温度28℃；历史最高温度是41.6℃。1月最冷，月平均温度-2℃。历史最低温度是-17.8℃。年平均降水量在360－970毫米之间，平均值是600毫米上下。6.5工程地质条件武清区的地质构造位置处于华北断拗、冀中坳陷的武清、霸县断凹之中，其内广泛沉积了巨厚的新生界地层。距其较近的区域性断裂有潘庄—大城断裂、沧州大断裂等，走向均呈北北东向。区内构造简单，有两组影响武清区的地震断裂带。一线是北北东向断裂带即河西务断裂、梅厂断裂、汉沟断裂，一组是北西西向断裂即宝坻断裂、王辛庄断裂、赵聪庄断裂、里自沽断裂。这些断裂存在，控制着境内的地层分布、矿产形成、地震活动及地面沉降等。本场区地地震动峰值加速度为V 冷链物流可行性研究报告0.15g，地震动反应谱特征周期为0.45s，相应地震基本烈度为Ⅶ度，设计地震分组为第二组。项目地及邻近未见地面塌陷及塌岸等不良地质现象分布，宜于建设。6.6防洪、防潮、排涝设施条件6.6.1防洪条件本工程设计高程符合防洪条件。6.6.2防潮条件本工程选址能够满足防潮要求。6.6.3排涝条件工程地址排涝效果良好。总之，防洪、防潮、排涝设施条件能够满足项目建设需要。6.7地震据《中国地震动参数区划图》GB18306-2001和《建筑抗震设计规范》GB50011-2001，项口地抗震设防烈度为6度，地震动峰值加速度为0.05g，对工程方案影响不大，有利于项目的正常实施和运行。V 冷链物流可行性研究报告第七章建设方案与规划布局7.1建设方案7.1.1产品方案本项目产品为冷储保鲜食品，是采用一定的技术手段，使肉禽蛋奶和蔬菜、水果等鲜活农产品自产后商品化处理、加工、包装、储藏、运输及销售的整个过程中，持续处于适宜条件（如温度、温度等）和严格的质量监控，以最大程度的保持食品质量和新鲜程度。7.1.2生产工艺生产设备:氨制冷压缩机、风式蒸发器、吊顶风机（低温、高温）和其它电器部件。关键技术:本项目采用土建复合式冷库储藏农产品。土建复合式冷库采用国际先进的制冷设各和保温材质。主要工艺流程：鲜活农产品→清洁处理→田间预冷→快速冷冻→恒温冷藏→冷藏运输→店铺冷藏销售。该工艺方案具有简单，易操作，具有节能降耗的特点。7.1.3厂房建筑设计方案该项目库体由库底垫板、底板、墙板和顶扳组成。JAI板分外端和库内隔墙两种，隔墙用于将一个库隔成两个隔问，用于不同的食品储备。V 冷链物流可行性研究报告7.2总体规划与布局7.2.1总体布局原则总体布局要求：①生产流程合理衔接，物流搬运路线流畅便捷；②生产车间、辅料间、生活建筑和其他设施组合与配置齐全合理，便于生产管理；③节约用地，合理布局，保证工程质量；④符合现代化工厂建设设计要求标准；⑤符合环境保护、安全卫生、绿化相关规划要求标准；⑥空间布置要求科学美观。7.2.2建设标准1、总体建设要求符合《中华人民共和国食品卫生法》、《中华人民共和国农产品质量安全法》及《建设工程质量管理条例》（中华人民共和国国务院令第279号）等有关法律法规规定，项目建设实行招投标制度和工程监理制度。2、建设工程建设标准按照《建设部关于执行建筑工程勘察设计及施工质量验收规范若干问题的通知》（建标[2002]212号）中规定的标准建设。3、冷冻冷藏设备设施建设标准按照《冷库设计规范》（GB50072-2001），《冷藏库建筑工程施工及验收规范》（SBJ11-2000），《制冷设备、空气分离设备安装工程施工及验收规范》（GB50274-98）等设计、施工及验收规范的要求和相关储存食品的技术规定及标准建设。所选用的制冷设备应符合相关的国家标准、行业标准或企业标准（如暂时无国家标准和行业标准）。V 冷链物流可行性研究报告7.2.3总平面布置1、总平面布置原则①、在满足生产工艺要求的条件下，生产车间布置紧密，工艺线路段，运输方便，并符合环保、防火、安全、卫生等要求。②、根据冷库场地现状、周围环境、自然条件等因素，充分合理地利用公共设施，力求做到功能区合理，动力负荷集中，工艺流程顺捷，生产管理方便。③、结合冷库场地实际，合理组织运输，缩短运输距离，相互联系，做大人流、物流各行其道，避免交叉。2、总平面布置方案①厂址现状项目己在武清区王庆坨镇大饭口村流转土地350亩，周围道路通畅，有利于消防安全施救；当地自然条件、地理位置、交通运输、施工协作条件对项目建设都十分有利。②主要规划内容根据实际生产需求，结合业务发展方向，主要规划加工车间冷链系统区、安全快速检验检测中心、冷链物流配送中心等，生产辅助设施规划了办公楼、职工宿舍楼、污水处理站等工程。③道路及绿化冷库场地道路呈井形布置，主干道宽8米、副道6米，人流、物流便捷流畅。对冷库场地入口区、道路两侧及新建建筑区周围皆予绿化，种植花草和树木，己达到减少空气中的灰尘，降低噪声、调节空气温度和湿度美化环境的目的，为工作人员创造一个良好的户外活动场所。V 冷链物流可行性研究报告④管线规划冷库场地管线由:给排水管线、电力及通讯线路、蒸汽管线等。排水采用暗沟雨污分流形式，其他管线采用地沟。⑤总图主要数据表5-4.总图主要数据表序号名称单位数据备注1冷库场地占地面积平方米300002建筑物占地面积平方米150003冷库场地建筑面积平方米1000004停车场占地面积平方米500005建筑系数%19.36容积率%437道路面积平方米180008绿化系数%51.69投资强度万元/公顷3、冷库场地外运输生产用原来有供应商通过公路运入，所产生的废料通过公路外运。成品由工厂通过公路运往各地。7.3土建工程方案7.3.1设计依据建筑结构荷载规范GB5009-2001钢结构设计规范GBJ50017-2002V 冷链物流可行性研究报告混凝土结构设计规范GB50010-2002建筑地基基础设计规范GB50007-2002建筑抗震设计规范GB50011-2001冷库设计规范GB50072-2001冷藏库建筑工程施工及验收规范SBJ11-20007.3.2设计荷载屋面恒荷载：0.30KN/m²屋面活荷载：0.30KN/m²屋面施工期间荷载：1KN（作用与檩条）基本雪压：0.30KN/m²基本风压：0.45KN/m²建筑物抗震设防烈度为7度。7.3.3主要材质所有的主钢构(梁、柱、腹板、翼板)材质为Q345B钢材、支撑及擦条等小件为Q235钢。所有高强度螺栓材质为Q235，应符合碳素结构钢的规定。屋面板采用隐蔽式彩钢板，墙内填充玻璃丝棉。7.4冷链系统建设方案V 冷链物流可行性研究报告本项目主要是采用速冻冷藏保鲜技术存贮肉类制品，以延长肉制品的保存期和保证品质。其具体生产工艺是使用液氨制冷，所采用的制冷设备是目前国内最先进具有自我保护装置的新型产品，性能优良，技术成熟先进，漏气(液)多重自我保护，不会出现制冷剂有较大危害泄露的情况。同时，用水对制冷工质进行散热、降温，降温用过的水，除温度有所上升外，其理化指标与使用前没有任何变化。工艺流程为首先对肉品等进行分检、定级、计量、按冷藏要求进行分类、然后进冷藏库进行贮藏，根据企业加工需求，及时出库，质检，冷藏运输，市场销售。根据国内外冷藏设备、设施的最新技术发展和公司工程技术人员对制冷设备、设施的使用经验，按照保鲜、速冻、冷藏产品的要求，按照国家各项设计规范，对本项目进行工程设计。其贮存技术关键参数是控制贮存温度和相对湿度，入库后要求梯次降温，先经24小时的速冻，温度控制在-15℃，然后再转入储藏间进行储藏。7.4.1冷库组成本工程建设面积为100000㎡，库体高度7.5m,其中保鲜库17800㎡，速冻库21800㎡，制冰车间3000㎡，分拣包装车间16000㎡，机房1000㎡，仓储配送中心10400㎡，附属用房30000㎡。低温冷藏间，高温冷藏间、机房、贮藏间等组成。低温冷藏间:冷藏间底部垫板高0.5m，堆高度3m，结物堆货容量为400kg/m²，货物距外部围墙柱高0.3m,具内部隔墙柱面0.2m,距库内柱面0.2m。高温冷藏间；冷藏间底部垫板高0.5m，堆高度3m,结物堆货容量为400kg/m²。V 冷链物流可行性研究报告7.4.2设计参数室外计算温度：31℃室外计算相对温度：27.4℃冷凝温度：38℃蒸发温度：冻结、低温冷藏系统：-35℃高温库、冷却及空调冷源系统：-10℃冷问温度：冻结间：-27℃；低温冷藏间：-20℃冷却间0℃，高温库0℃。7.4.3生产规模冷库设计容量为25万m³。7.4.4制冷系统1、用氨作制冷剂，采用蒸汽压缩重力供液循环系统，结冻、冷藏采用一个蒸发温度，并合用一个氨液分离器，以气、液调节阀控制库温。2、制冷选用三天612.5氨压缩机，可以进行组合成双级压缩，也可以进行单级压缩。3、新近冷库设计按600只/h的生产能力设计。冷冻系统根据建设单位要求，恒温车间温度12℃-16℃，冷藏库①采用氨工质，螺杆式压缩氨泵强制循环供液，蒸发式冷凝。②调节站集中放置，设在设备间内。③冷间冷却设备采用空气冷却器。融霜采用热氨与水相结合方式。④低温冷藏间冷却设备配有均匀送风道。V 冷链物流可行性研究报告⑤加工车间空调冷源，采用乙二醇热交换器，氨直接膨胀供液。⑥-35℃系统计算负荷约为418KWe-10℃系统计算负荷约为1400KWe。7.4.5控制1、氨制缩机自身安全保护。2、中间冷却器，低压特环贮液采用处在运输共液液位自动控制，液位超高报警，停机。3、氨泵压差保护。4、自动放空气。5、冷间温度遥测，显示，打印。第八章环境保护与节能8.1环境保护8.1.1影响环境因素分析该项目建设可能对环境造成不良影响的因素有：装修施工过程中的建设垃圾、粉尘和施工噪声等；项目运营期间产生的实验废水、废气、固体废弃物以及生活污水和垃圾等。1、施工期环境影响一是水泥、砂石、木料等建筑装修材料的堆放和施工产生的粉尘、烟气等会对周围环境产生少量空气污染；二是施工中产生的废气、废水、废弃物会对周边环境产生一定的影响；三是装修施工机械在施工中会产生一定的噪声污染，特别是在夜间，影响附近居民的工作和休息。装修工人生活废弃物及建筑垃圾会因处理设施跟不上也将造成一定的环境污染。2、运营期环境影响。食品质量检验过程中的废水、废气、固体废弃物等会对周边环境产生一定的影响。①废水对环境的影响。该项目排放的废水主要为实验室废水和生活污水，实验室废水为检测后含酸、碱、有毒试剂、微生物等废液。生活污水包括厕所冲洗水和地面冲洗水。V 冷链物流可行性研究报告②废气对环境的影响。对大气环境的影响主要来自实验室的消化废气、生化废气、恶臭气体。③噪声对环境的影响。对声环境的影响主要来自实验室的检测设备和空调机和排抽风机的低频噪声。④固体废弃物对环境的影响。固体废弃物主要为实验垃圾、生活垃圾和办公垃圾，实验垃圾包括送检有残毒的食品等废弃物。8.1.2环境保护措施1、废水防治措施。实验室废水应分类处理，对一般性废水通过楼内专用管道统一收集，经过灭活处理和中和稀释处理;对含有微生物废水应经蒸煮或用消毒液浸泡后排放;对含有较大量的重金属无机物废液，要采用化学沉淀、活性碳吸附离子交换法，固化重金属，降低废液中重金属的浓度，达标后排入城市污水管网;对有相当批量的剧毒液，要用专用容器贮藏并严加保管，按危险品管理条例，送有关安全部门统一处理。生活污水应排入二级化粪池，然后排入城市污水管网。2、废气防治措施。实验室的消化废气、生化废气和恶臭气味的防治措施，检测时必须在通风橱内进行操作，有毒有害气体经活性炭吸附过滤，经处理达到排放标准后，向大气排放。3、噪声防治措施。施工期的噪声影响是短期的、移动的，主要应在施工组织计划、施工机械的管理和使用、场地布置等方面协同考虑，以减少对周围环境的影响。运营期噪声主要是设备噪声和生活噪声，控制的措施是选择好设备并设计好设备用房，加强管理。4、固体废弃物防治措施。施工期间应及时清理施工现场的建筑和生活废弃物。运营期实验垃圾实行分类收集，对环境影响较大的实验室固体废弃物，受侵染的生物体带菌容器、工具等，要先进行高压消毒或焚烧等活体杀灭处理，然后再按常规处理。但对有相当批量的放射性固体、带放射性生物体，应用专用容器贮存并严加保管，集中后用专用包装物送往危险品处置场处理，原环境也应加氯消毒。8.2节能节水认真贯彻执行“开发与节约并重”的能源方针，该项目主要节能措施如下：V 冷链物流可行性研究报告8.2.1建筑节能措施1、尽量避免在东西向外墙面上设置窗户。2、适当减少外窗的面积，外窗采用反射玻璃和遮阳措施，提高外窗的隔热性能。8.2.2节水措施1、使用节水设备。2、加强员工节水意识教育8.2.3节电措施1、照明系统尽量采用高效电光源，选用日光灯，尽量使用高光效的气体放电光源。2、公共走廊及楼梯间照明采用定时开关控制。3、尽量采购节能型仪器设备。第九章组织管理与劳动定员9.1组织管理本项目建设实行项目法人负责制，项目法人负责项目建设方案策划、项目申报、投资筹拮、组织招标、项目管理及竣工预验收等工作。为加强项目建设中管理及监控，特制定了下列制度和管理措施，严格按国家有关建设程序和规定进行建设管理。9.1.1管理制度按照国家发改委和财政部对项目管理办法的有关规定，制定项目管理办法。管理办法对项目的准备、执行与管理、项目的监督检查、项目的总结评价等方面作出明确的规定，以保证项目管理规范化、正规化，顺利完成项目建设任务。1、项目计划管理:制订项目年度和季度建设计划，安排协调项目资金检查督促计划实施。2、财务管理：设立独立的基建帐户，按照国家财政部有关规定及现行基本建设财务管理制度规定制定的项目财务、会计和报帐管理制度，检查监督项目资金的到位和使用情况，配合接受审计。V 冷链物流可行性研究报告3、工程监测：批准施工单位各子项目年度季度工程建设计划，并监督计划实施，对各子项口监理单位进行管理，监督执行各项目技术方案和技术标准，对已完工程进行经济、技术、财务监测评价，组织工程竣工验收。9.1.2项目监控建立对项目建设的监督检查制度，确保项目工作规范化运作和顺利实施。监控的主要任务包括：项目实施计划，项目执行机构的人员配备，工作质量和进度是否符合要求，财务管理体制是否符合规定程序，土建施工和安装工程，网络软、硬件建设是否符合标准和合同要求。监控方法包括：项目报告制度、现场视察和派驻监理代表等。9.1.3工程监理各子项基建工程按国家建设部发布的有关工程监理的法规性文件规定，实行工程监理。招标委托的工程监理机构必须具有相应资质等级的监理资格证书。项目执行机构派出监理代表，与工程监理机构一道，作好各子项基建工程进度、质量和费用控制。9.1.4经营管理项目建立后，将发挥冷链物流中心在引导生产、促进流通和调节资源等方面发挥作用。在管理模式上着眼于建立流通领域的有效监督和管理。该项目的建设法人，负责物流中心的开发建设和经营管理，其主要管理职责为：配合工商、税务、物价等政府职能部门的工作;负责正常经营秩序、负责物流中心的治安管理。9.2组织机构与定员天津豫农新能源现代农业发展有限公司负责本项目的债权债务，自负盈亏，具有独立的法人资格，其管理组织机构将设置办公室、财务部、物流管理部、物业管理部、市场拓展部、农产品基地发展部、质检部、安全保卫部、后勤中心。其组织机构如下：V 冷链物流可行性研究报告组织机构图9.3劳动定员9.3.1生产班制本项目生产班制按照生产任务需要配置为一班制。本项目根据生产企业特点，年工作日确定为300天。9.3.2定员本项目建成达产后，预计定员为400人，其中管理人员10人，技术人员50人，普通工人340人。9.3.3人员来源生产负责人由总经理聘用，生产管理人员、技术人员和生产工人面向社会招聘要求管理人员具有专科以上文化程度，技术人员具有专科以上文化程度，具备相关专业技术知识，技术工人要求高中以上文化程度，一般工人可聘用农民工。9.3.4人员培训本项目将由公司负责本项目人员的技术培训工作。生产培训可采取两种方式进行：一是由公司组织自行培训；二是按“规范”V 冷链物流可行性研究报告培训管理要求，进行各专业的培训，包括卫生要求、法规、制度、质量控制方法等。公司内部实行考核，持合格证上岗。为使项目顺利投产、达产，充分发挥新生产线的效能，建议对新进人员进行全员培训。邀请设备供应商的专家对员工进行培训或请同类型冷链物流的专家来厂进行讲解、示范及指导。培训时间可视工种不同而定。第十章工程招标方案10.1工程招标10.1.1发包方式招标的工作范围即指招标文件中约定承包完成的工作内容，工作内容可以由一个承包方完成包括可行性研究、勘察设计、施工、试运行等全部工程内容，也可以由不同的承包方完成其中的一项或几项工程内容。前者称为工程项目的建设全过程总承包或“交钥匙工程承包”，简称总承包；后者称为单项工作内容承包。总承包一般通过招标选择总承包方，再由他去组织各阶段的实施工作。一般来说，经常由于总承包方限于专业特点、实施能力等条件限制，合同履行过程中不可避免地要采用分包方式实施。因此承包价格要比单项工作内容招标所花费的投资要高。这种发包方式通常适用于业主对项目建设过程中的管理能力较差的中小型工程项目，业主基本不参与建设过程中的管理，只是对项目的建设过程进行宏观监督和控制。单项工作内容承包一般适用于工程规模大或工作内容复杂的建设项目，业主将需要实施的个部工作内容按照不同阶段的工作、单位工程或不同专业工程的工作内容进行分别招标，分别发包给不同胜质的承包商。由于工作内容的单一化，可以吸引更多有资格的投标人参加投标，有助于业主取得有竞争性价格的合同而节约投资，另外，业主直接参与各个阶段的实施管理，可以保障项目建设顺利实施。当然，这也同时要求业主有较强的项目管理能力。何种发包方式最适合项目的目标，取决于项目的性质和复杂程度、投资来源、业主的技术和管理能力。由于本项目包括内容繁多，专业性要求较强，较为复杂，因此采用单项工作内容发包方式较为适合。V 冷链物流可行性研究报告10.1.2招标组织形式招标的组织形式有自行招标和委托招标两种形式。具备编制相应招标文件和标底，组织开标、评标的能力的业主可以自行招标；凡不具各条件的业主应当委托具有相应资质证书的建设工程招标投标代理机构招标。鉴于项目具有一定的复杂性，建议委托具有相应资质的招标代理机构进行招标。10.1.3招标方式招标方式可分为公开招标、邀请招标两种类型。公开招标又称无限竞争性招标。是指招标单位通过报刊、广播、电视等新闻媒体发布招标广告凡具备相应资质，符合投标条件的单位不受地域和行业限制均可以申请投标。这种招标方式的优点是，业主可以在较广的范围内选择承包实施单位，投标竞争激烈，因此有利于将工程项目的建设任务交给可靠的承包商实施，并取得有竞争性的报价。但其缺点是，由于申请投标人的数量多，一般要设置资格预审程序，而且评标的工作量也较大，因此招标的时间长、费用高。因此通常大型工程项目的施工采用公开招标方式选择实施单位，尤其是使用国债资金建设的工程项目，都必须按照规定通过国际或国内公开招标的方式选择承包商。本项目投资额较大，为了在较大的范围内选择施工单位，节约投资成本，建议采用公开招标方式。V 冷链物流可行性研究报告10.2招标基本情况表招标基本情况表招标范围招标细项名称招标组织形式招标方式招标估算金额不采用招标形式备注勘察设计全部1委托公开23建筑工程全部1委托公开23安装工程全部1委托23监理全部1委托公开23设备全部1委托公开23其它全部123V 冷链物流可行性研究报告第十一章项目实施进度11.1项目实施计划11.1.1建设工期该项口基础设施建设工程拟安排在16个月内筹备和建设完成。全过程主要为工程建设准备阶段(完成项目建设的前期工作，包括项口立项、可研论证及报批等);设计阶段(初步设计和施工设计);项日实施阶段(建设项目施工);设备招标采购、设备安装、调试阶段;竣工监理验收阶段等，最后交付使用，使之达到设计规模。11.1.2进度安排本项目实施过程中各项投资和各工作环节有些是同时开展和交叉进行的，因此，在项目报批及可研阶段需将项目实施的各阶段的工作环节进行统一规划，以便对项目实施做出切实、合理的安排。项目建设期16个月，项目建设大体分为三个阶段:前期准备阶段，项目执行阶段，竣工验收阶段，具体有如下工作：1、前期准备工作项目立项，项目建议书，确定项目资金来源，约2个月时间。2、可行性研究定性、定量进行项目的可行性分析、论证、投资估算、落实资金来源，约2个月时间。3、项目评估对项目的可行性进行评价，对项目建设规模、工程方案、建设条件、软件建设等进行综合方案评价，确定最佳方案，约1个月。4、工程设计筛选有资质的设计单位通过招标进行项目总体方案设计、初步设计、设备选型、施工图设计等，约2个月。5、工程建设组织实施工程建设，设备购置、辅助设施建设、设备安装等，约8个月。6、竣工验收工程竣工验收约1个月。7、投入使用进入正常使用期。V 冷链物流可行性研究报告11.2、实施方案2016年5月编制项目可研、上报备案2016年6月——8月设计、论证、招标2016年8月——2017年3月土建工程2017年3月——2017年5月设各购买、安装2017年5月——2017年7月调试2017年8月全部运营第十二章投资估算与资金筹措12.1估算依据本项目建设投资根据项目设计方案、相关图纸及重庆市建筑工程预算相关定额及取费标准进行估算。1、国家计委、建设部颁布的有关文件。2、新的有关财务制度和会计制度。3、重庆市颁布的有关定额、文件。4、拟建项目各单项目工程的建设内容及工程量。5、《投资项目可行性研究指南》。12.2估算条件1、相似工程合同造价资料及天津市材料价格。2、假定由中国国内的单位承担设计、施工及项目管理。12.3估算范围本估算包括正常的设计、施工周期内为完成该项目所需投入工程建设及安装费用。12.4建设投资按照《投资项目可行性研究指南》的规定，将建设投资的估算分为工程费用、工程建设其他费用和预备费三个部分，分别估算。工程费用又分为建筑工程费、设备及工器具购置费和安装工程费三部分。本工程为便于进行财务估算，把工程建设的其他部分分为无形资产和递延资产。经估算项目总投资4985万元人民币。V 冷链物流可行性研究报告固定资产估算表名称内容分类数量单价概算总投资（万元）备注土地流转350亩800元/亩/年140800元/亩/年×350亩×5年土建投资冷库建设50000㎡2220元/㎡11100总库容25万m³制冰车间3000㎡2000元/㎡600日产冰条200吨以上分检、包装16000㎡2000元/㎡3200机房1000㎡2000元/㎡200操作系统办公、接待5000㎡2320元/㎡1160办公、接待、培训员工宿舍25000㎡2000元/㎡5000住宿、食堂停车场50000㎡120元/㎡600停车、冷链物流小计22000设备购置保鲜制冷设备5000万元5000活塞并联机组制冰设备1000万元1000制冰专用设备冷藏运输车150台100万元15000专用冷藏车小计21000附属工程排水300万元300给排水及污水处理供电300万元300高压干线架设及电器线路办公设备400万元400日常办公设备生活设施500万元500食堂、住宿、接待配备信息化管理300万元300信息平台及网络搭建其他费用200万元200日常零星开支及低值易耗物品流动资金5000万元5000小计7000合计50000V 冷链物流可行性研究报告12.5资金筹措方案项目所需5亿元建设资金，由企业多渠道筹集。第十三章财务分析本项目财务评价依据国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)规定的评价原则与评价方法，评价中采用动态与静态分析相结合，以动态分析为主。13.1财务评价基础数据与参数选取13.1.1实时银行贷款利率项日建设长期贷款年利率5.4%，流动资金短期贷款年利率5.31%。13.1.2税率项目产品实行增值税销项税率17%；城乡建设维护税按增值税的5%；教育费附加按增值税的4%；所得税率按利润总额的25%。13.1.3基准收益率：ic=13%13.1.4计算期15年（不含16个月建设期）13.1.5生产负荷项目竣工投产后，生产第一年为50，第二年为100%。V 冷链物流可行性研究报告13.2销售收入与总成本估算13.2.1年营业收入约为68950万元13.2.2年总成本费用46459万元13.2.3年上缴税金12535万元13.2.4税后利润9960万元13.3财务盈利能力分析13.3.1静态指标分析根据损益表与投资计划与资金筹措表计算以下静态指标：年均利润总额投资利润率=全部投资X100%年均利税总额投资利税率=全部投资X100%年均利润总额销售利润率=年销售收入X100%经计算，项目运营期年均投资利润率为19.92%，投资利税率为25.07%，销售利润率为14.45%。从静态指标看，项目具有获利能力。13.3.2项目投资回收期分析项目总投资投资回收期=年均纯利润=5年（不含建设期）V 冷链物流可行性研究报告第十四章结论与建议该项目的建设，完全符合天津市农业产业发展政策。项目的实施，可实现农产品冷链物流专业化、生产标准化、技术规范化、经营集约化、服务社会化、产后加工现代化，尤其在先进技术的带动下，将会有力地促进农产品物流产业再上新台阶。所以说：该项目建设，不仅对促进地区农业经济发展，调整农村产业、产品结构，增加农民收入和全面建设小康社会起到积极的推动作用，而且为达到农民增收、企业增效、财税增加的目标，加快武清区、天津市乃至助力京津冀一体化建设，也具有重要的现实意义和长远的战略意义。因此，该项目的建设是十分必要的，也是切实可行的。V 冷链物流可行性研究报告V 冷链物流可行性研究报告目录第一章项目总论11.1项目概况11.2项目可研编制依据与研究内容11.2.1编制依据11.2.2编制原则21.2.3主要研究内容31.3项目的功能定位31.7项目承办单位简介4第二章项目建设背景62.1项目建设的国内背景62.2项目建设的国际背景72.3项目建设的特殊背景82.4项目建设背景综述9第三章项目建设的必要性103.1落实国务院关于《物流业发展中长期规划（2014——2020年）》10第四章项目建设可行性134.1占天时——拥有政策优势134.2得地利——坐拥区位优势154.3聚人和——拥有人气人脉人缘164.3.1依托市场有人气：164.3.2合作共赢有人脉。17V 冷链物流可行性研究报告4.3.3团结创新有人缘。18第五章项目建设规模及建设内容185.1项目建设规模185.2项日建设内容185.2.1土建工程185.2.2设施、设备195.2.3其它19第六章项目选址与建设条件206.1地点与地理位置206.2自然地理状况206.3水文条件206.4气象条件216.5工程地质条件216.6防洪、防潮、排涝设施条件226.6.1防洪条件226.6.2防潮条件226.6.3排涝条件226.7地震22第七章建设方案与规划布局237.1建设方案237.1.1产品方案237.1.2生产工艺237.1.3厂房建筑设计方案23V 冷链物流可行性研究报告7.2总体规划与布局247.2.1总体布局原则247.2.2建设标准247.2.3总平面布置257.3土建工程方案267.3.1设计依据267.3.2设计荷载277.3.3主要材质277.4冷链系统建设方案277.4.1冷库组成287.4.2设计参数297.4.3生产规模297.4.4制冷系统297.4.5控制30第八章环境保护与节能308.1环境保护308.1.1影响环境因素分析308.1.2环境保护措施318.2节能节水318.2.1建筑节能措施328.2.2节水措施328.2.3节电措施32第九章组织管理与劳动定员329.1组织管理32V 冷链物流可行性研究报告9.1.1管理制度329.1.2项目监控339.1.3工程监理339.1.4经营管理339.2组织机构与定员339.3劳动定员349.3.1生产班制349.3.2定员349.3.3人员来源349.3.4人员培训34第十章工程招标方案3510.1工程招标3510.1.1发包方式3510.1.2招标组织形式3610.1.3招标方式3610.2招标基本情况表36第十一章项目实施进度3711.1项目实施计划3711.1.1建设工期3711.1.2进度安排3811.2、实施方案38第十二章投资估算与资金筹措3912.1估算依据39V 冷链物流可行性研究报告12.2估算条件3912.3估算范围3912.4建设投资3912.5资金筹措方案40第十三章财务分析4013.1财务评价基础数据与参数选取4113.1.1实时银行贷款利率4113.1.2税率4113.1.3基准收益率:ic=13%4113.1.4计算期4113.1.5生产负荷4113.2销售收入与总成本估算4113.2.1年营业收入4113.2.2年总成本费用4113.2.3年上缴税金4213.2.4税后利润4213.3财务盈利能力分析4213.3.1静态指标分析4213.3.2项目投资回收期分析42第十四章结论与建议42V'