县教育局棚枫林湾住宅区建设项目可行性研究报告 52页

'某县教育局枫林湾住宅区建设项目可行性研究报告目录第一章总论1一、项目概况1二、项目建设单位概况2三、主要技术经济指标3四、报告编制依据4第二章项目建设的背景和必要性分析5一、项目建设背景5二、项目建设的必要性分析6第三章项目市场分析10一、项目建设环境分析10二、某县房地产市场概况11第四章项目建设选址及建设条件13一、项目选址13二、项目建设条件13第五章项目建设方案17一、工程概况17二、设计理念17三、设计依据18四、总平面设计拟建项目总平面布置原则18五、建筑设计及功能分区20六、结构设计21 七、公用设备方案22第六章项目建设管理及进度安排30一、项目建设管理30二、项目进度安排31第七章环境保护及评价32一、采用的环保标准32二、场址环境条件32 三、环境质量现状32四、主要污染源与污染物33五、环境保护措施33第八章节能节水措施36一、设计依据36二、节能措施36三、给排水节能37第九章劳动保护、安全卫生及消防38一、劳动保护38二、安全卫生38三、消防39第十章项目招标40一、招标依据40二、招标组织形式40三、招标范围40四、招标方式40五、项目招标基本情况40第十一章项目投资概算及资金筹措42一、投资概算依据42二、估算内容42三、项目建设投资估算42四、资金筹措与来源44第十二章项目风险分析45一、政策风险分析45二、社会风险分析45三、经济风险分析45第十三章结论46一、结论46二、建议46贵州中巨科技咨询有限公司 附件：附件1：《国有建设建设用地出让合同》合同编号：250121-2014-CR-13；附件2：关于对《某县教育局地块棚户区改造土地一级开发及配套市政道路（文星路）水土保持报告书》的批复；附件3：某市公共资源阳光交易中心《国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》（2013）—地169号；附件4：《建设项目选址意见书》选字第520000201212062号，筑规选字2012（某）071号；附件5：《建设用地规划许可证》地字第520000201023539号，筑规选字2012（某）017号；附件6：《建设用地批准书》；附图：附图1：初步设计总平面图；北京中设泛华工程咨询有限公司 开阳县教育局枫林湾住宅区建设项目可行性研究报告第一章总论一、项目概况（一）项目名称某县教育局棚枫林湾住宅区建设项目。（二）拟建地点本项目建设地点为某市某县城关镇开州大道紫江花园。（三）建设内容及规模1．建设内容“枫林湾”建设项目遵循“以人为本”的原则，专门邀请规划设计部门进行了精心设计规划，根据本县群众的建房意愿和承受能力，从土地整体利用，到单体、联体住房的效果均进行了多次研究论证，最终确定目前的建设方案：沿街建设商住房。项目沿街建设高度为四层的建筑楼，并结合周边的生态环境和人文环境布置景观，建设宜人的居住环境和商业环境。建设内容包括地下的建设，地上的商业，地上住宅楼的设计。计划将地下作为地下停车厂，实行人车分流。2．建设规模项目用地面积8800平方米，总建筑面积36251.96平方米，地上4层，建筑高度15米，地上计入容积率面积为23988.70平方米，地下面积为12220.50平方米地下计入容积率面积为0平方米。    其中： 规划总建筑面积：36251.96 ㎡       住宅：21364.18㎡               12北京中设泛华工程咨询有限公司 开阳县教育局枫林湾住宅区建设项目可行性研究报告商业建筑面积：2401.92㎡           物管建筑面积：77.70㎡ 1F开洞作为车道建筑面积144.90㎡     容积率：2.7    总户数：200户  汽车停车位总数:300个  建筑形式：商住楼（四）项目建设工期某县教育局枫林湾住宅区建设项目计划建设工期为36个月。自2015年2月开始启动项目前期工作，至2017年3月底项目竣工验收交付使用，达到使用条件。（五）项目建设投资概算项目建设总投资概算为8200万元，其中建安工程费用6748.6万元，占总投资的82.3%；工程建设其他费用647.8万元，占总投资的7.9%；预备803.6万元，占总投资的9.8%。（六）资金筹措方式本项目建设所需资金均为自筹,投资资金为8200万。二、项目建设单位概况建设单位名称：贵州至信伟业房地产开发有限公司机构类型：股份制公司单位地址：贵州省某市某县城关镇开州大道紫江花园。邮政编码：55030012北京中设泛华工程咨询有限公司 开阳县教育局枫林湾住宅区建设项目可行性研究报告贵州至信伟业房地产开发有限公司是一家以投资房地产开发和商业地产及酒店为主的大型现代化企业，公司总部设在某县。公司成立以来，依托繁荣商业优势和研究机构的智力优势，业务不断发展扩大。 公司现有企业员工100多人，均为本科以上学历。公司股东皆为业内资深人士，研究生以上学历，资金实力雄厚，实践经验丰富。公司下设投融资部、技术部、拓展部、法务部等部门，拥有房地产开发经营、建筑设计、营销管理、法律、财务、计算机等各类专业人才，是一支整体素质高、技术力量雄厚、竞争能力强、发展潜力巨大的优秀队伍。 公司秉承“用心做事，诚信为人”的企业精神，坚持以产品品质为核心，不断为客户创造价值。同时，公司奉行创新、求实、敬业的服务理念，不断探索顺应时代要求的专业经营开发之道，在借鉴国外求经验的同时，深刻分析国内实际情况，运用科学的决策方法和创新的开发理念，将商业运营、房地产经营和资本运作有机结合，并逐步形成了地产开发业务的核心竞争优势。三、主要技术经济指标本项目主要技术经济指标见表1-1。表1-1主要技术经济指标表一、项目技术指标序号名称指标1总用地面积8800平方米2建筑占地面积5997.18平方米3总建筑面积36251.96平方米4建筑高度15米5建筑层数地上4层6建筑密度35%7容积率2.78绿化率36%二、项目经济指标序号名称概算值（万元）占总投资比例（%）1工程费用6748.682.32工程建设其他费用647.87.93预备费803.69.84项目总投资8200100.0012北京中设泛华工程咨询有限公司 开阳县教育局枫林湾住宅区建设项目可行性研究报告四、报告编制依据1.安顺市国土资源和房屋管理局签订的《安顺市国有建设用地使用权出让合同》合同编号:520121-2014-CR-13；2.建设用地规划许可证地字号520000201023539号；3.关于对《某县教育局地块棚户区改造土地一级开发及配套市政道路(文星路)水土保持方案报告书》的批复开水复[2012]08号；4.某市阳光交易中心《国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》((2013)－第169号)；5.贵州至信伟业房地产开发有限公司章程；6.建设工程选址意见书；7.建设用地规划许可证；8.建设工程规划许可证；9.项目设计方案；10.2000年《安顺市建筑工程综合基价表》；11.2000年《安顺市安装工程单位基表》;12.安顺市工程造价信息及有关配套文件;13.同类项目的开发的经验及资料14.有关工程造价分析资料15.2006年《安顺市概算定额》12北京中设泛华工程咨询有限公司 开阳县教育局枫林湾住宅区建设项目可行性研究报告第二章项目建设的背景和必要性分析一、项目建设背景（一）项目提出背景1.市场环境宏观背景2015年某县全县共有商业地产开发项目14个，其中续建项目12个，新建项目2个。总规模为219万平方米，其中住宅171万平方米，商业及其它用房48万平方米,总投资约76.65亿元。2015年1-12月，某县统计数据显示，完成房地产固定资产投资8.88亿元，比上年同期的7亿元增长26.86%，环比增长21%，房开企业上报商品房销售面积为12.09万平方米，比上年同期的11万平方米增长9.9%。2015年某县全年累计销售商品房2599套，21.64万平方米，成交金额10.45亿元。销售面积同比下降13.5％。其中住宅用房1827套，建筑面积18.01万平方米，成交金额5.79亿元，销售面积同比下降23.44％；商业用房630间，建筑面积4.13万平方米，成交金额3.89亿元，销售面积同比增长72.61％；其它用房54间，建筑面积1.29万平方米，成交金额0.29亿元。二手房交易面积5.69万平方米，同比下降62.36%；成交套数452套，同比下降47.07%；成交额为1.19亿元，同比下降63.77%；二手房成交均价为每平方米2091元，比2014年同期的2178元下降3.99%。由此可见，我县2015年批准预售的商品房销售面积同比增幅大，新建商品房成交面积少于上年同期、成交额和销售均价好于上年同期，原因是销售的商业用房比例高于上年同期；二手房的成交量、成交套数、成交均价、交易金额都呈下降趋势。2016年某县批准商品房预售面积1.14万平方米，累计可售面积64.54万平方米，其中商品住房30.12万平方，2016年1-2月，销售商品房2.03万平方米、194套，其中商品房住房1.78万平方米，其中住宅163套。2.建设项目开发背景12北京中设泛华工程咨询有限公司 开阳县教育局枫林湾住宅区建设项目可行性研究报告贵州至信伟业房地产开发有限公司开发的枫林湾住宅小区以其高品质的开发建设、优美的居住环境受到安顺市某县老百姓的欢迎。“枫林湾”住宅小区贵州至信伟业房地产开发有限公司开发的重要项目，位于某市某县城关镇开州大道紫江花园，占地面积约8800平方米，经安顺市发展与改革委员会、县政府、建设局、房产局及计划委员会批准，该地块贵州至信伟业房地产开发有限公司开发建设。今后建成后的枫林湾小区周边各项生活配套设施齐全，交通便利，是安顺市某县城关镇目前新城区乃至整个镇城城市中心点，也是城关镇商圈的核心，具有很高的商业价值。整个项目总投资预计8200万元，工程内容包括枫林湾小区整个工程建设，整个“枫林湾”项目工程构思精致时尚，并充满高品质生活气息，各建筑单体相互有机联系，互为借景，整体布局充满生活体验的意趣。项目计划一年之内完成一定量的销售，并签订了相应的销售合同。贵州至信伟业房地产开发有限公司和“枫林湾”住宅小区良好的形象普遍得到安顺市某县政府相关部门和市民的认同。 “枫林湾”工程建设内容包括住宅、地下车库的建筑工程建设。目前项目设计已进入准备动工阶段，地勘工作已经完成，各种证件还在办理当中，预计2017年可以开盘。二、项目建设的必要性分析（一）本项目的实施，国民经济发展的需要国家经济步入新常态，经济增速持续放缓，经济下行压力加大，2015年GDP增速定在“7%左右”。因而“稳定增长”的方针不变，这需要宽松财政、货币政策，加大社会投资力度，稳定房地产业、积极创新等诸多举措协力，其中承载“衣食住行”四大需求之一的房地产行业，仍然是国民经济的重要支柱产业。“两会”首次文明提出支持改善型住房需求并加大保障房投资力度，从稳定住房消费和推动房地产开发投资两个途径促进经济增长。12北京中设泛华工程咨询有限公司 开阳县教育局枫林湾住宅区建设项目可行性研究报告在政策上，支持调供应与促需求并举，降首付与减税齐发，力度远超预期。2015年房地产市场政策环境将保持宽松，一季度多方利好已接踵而至；调整内容多是预料之中，调整力度却是大大超出预期。2015年3月27日，国土部和住建部联合发布新政，正视国内楼市供应结构性过剩问题，提出多种解决办法，意欲从供应端出发，在行业根源上调节市场供求矛盾。2015年3月30日，住建部又联合银监会称二套首付下调至4成，首套公积金首付两成；与此同时，财政部大幅度缩短二手房交易营业税免征年限至两年。在房地产行业呈现投资增速继续下滑，商品房成交开始上升的趋势。2015年1月至4月，全国房地产开发投资23669亿元，同比名义增长6.0%，增速比1月至3月回落2.5个百分点。房屋新开工面积26385万平方米，下降17.3%，降幅收窄1.1个百分点。1月至4月份商品房销售面积26385万平方米，销售额17739亿元，分别同比下降4.8%和3.1%，降幅进一步收窄。国家的一系列政策都是支持发地产产业的发展的，保证其在城市经济中的支柱地位。房地产作为城市经济中的支柱型产业，其能推动城市经济快速发展主要表现在房地产业的发展能促进人们生活水平的提高，支持城市经济发展。房屋作为人们日常生活中的必需品，其质量的好坏以及居住环境的优越与否直接关系到人们对国家以及社会的满意程度，还对人们生活质量的提高有一定的促进作用。随着人们生活质量的不断提升，消费结构也自然而然的会发生改变，这不但有利于城市第三产业经济的发展，还有利于促进城市环境的改善，从而在一定程度上可以吸引投资，使得城市经济走上可持续的快速发展道路，有利于城市经济的发展。正因为房地产在城市经济中的支柱作用，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。（二）本项目的实施，是某县城市化进程的需求某12北京中设泛华工程咨询有限公司 开阳县教育局枫林湾住宅区建设项目可行性研究报告县的的经济社会发展还不平衡,主要表现在郊区发展相对滞后,城市化水平低,且明显滞后于工业化和经济发展水平；经济结构雷同、单一,基础设施和社会服务设施不完善；卫星城发展比较缓慢，缺乏吸引力，加快主城周边县新城区的建设和发展是必不可少的重要环节。加快城市周边县新城区的建设是实现安顺市市郊区农村工业化、城市化和现代化的重要途径，是最有效吸纳农村剩余劳动力，分流城市就业压力，增加农民收入，带动农村投资，启动农村市场，促进农村经济和社会发展的重要战略。某县教育局枫林湾住宅区建设项目的建成，是对安顺西南片区的城市化进程的城市化起到至关重要的作用。此外，某县教育局枫林湾住宅区建设项目的成功实施，将大大的加快安顺市某县新城的建设步伐，提高城市化水平，同时也将为项目所在地及全市带来巨大的经济效益和社会效益。（三）本项目的实施，是某县城市功能完善的需求由于经济的高速增长，增长能量的释放，城市形象、经济拉动的的需求等原因，当前新城的建设逐渐成为一股潮流。建设新城以分流老城、减少环境压力，促进发展逐渐成为业内人士的共识。随着经济的高速增长，使得新的城市功能和传统的城市功能在发展空间上不断“重叠”，城市内部结构和及土地利用现状日渐构成了发展的约束。这种结构性门槛对于城市的发展的负作用是显而易见的：一是拆迁补偿费用占总投资的比重越来越大；二是城市财富的大量破坏和浪费；三是高涨的地价使市中心区各种产业的经营成本的增加。某县的通过最近几十年的经济的高速发展增长能量集聚，结构门槛日益凸显，如传统街区的破坏、交通拥堵、旅游资源萎缩、市政基础设施落后等现状。在区域一体化趋势中，某县为了完善和发展其城市功能，必须置身于城镇群中寻找发展空间。针对目前某县人口较集中、居住房屋密集、道路狭窄、园林绿化稀少、居住条件差、市政基础设施落后等现状，公司从商品房的适应性、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能进行综合分析，开发位于贵州省安顺市某县教育局的枫林湾住宅区建设项目。该项目将极大地增强区域的居住、交通等综合功能，环节交通压力，完善城市功能，优化道路结构布局，创建良好的生态环境、打造生态居住小区，完善各项配套设施及市政设施。综上所述，某12北京中设泛华工程咨询有限公司 开阳县教育局枫林湾住宅区建设项目可行性研究报告县教育局枫林湾住宅区建设项目的推进实施，加快西部房地产的健康、稳步发展，构建和谐社会主义社会、提升政府形象，拉动主城经济、促进地块增值、推进基础设施建设、保护生态环境、完善城市功能的方面都具有重要的推动作用和和典范意义。另外，根据对本项目所在的房地产市场宏观调查分析机及其所处的背景环境的论证研究，本项目的开发建设具有较大的必要性。12北京中设泛华工程咨询有限公司 开阳县教育局枫林湾住宅区建设项目可行性研究报告第三章项目建市场分析一、项目建设环境分析（一）宏观建设环境分析某县，隶属于贵州省某市，位于黔中腹地，总面积2026平方公里，辖6镇10乡，总人口43万。南距省会城市某66公里，北距历史名城遵义110公里，位于连接某与遵义两大城市的次中心区域。森林覆盖率达52.92%，居黔中之冠。具有“中国散文诗之乡”、“中国富硒农产品之乡”、“中国绿色磷都”和“喀斯特生态世界公园”的美誉，是全国首个循环经济磷煤化工生态工业示范基地县和贵州省经济强县。某县的优质富矿储量3.92亿吨，是中国国著名的三大磷矿产区之一，与湖北襄阳、云南昆阳并称“三阳开泰”。某县现辖6个镇、7个乡、3个民族乡：城关镇、双流镇、金中镇、冯三镇、楠木渡镇、龙岗镇，南龙乡、永温乡、宅吉乡、花梨乡、龙水乡、米坪乡、毛云乡，禾丰布依族苗族乡、南江布依族苗族乡、高寨苗族布依族乡。（二）区域经济环境分析某县资源丰富，富集矿产资源、农业资源、森林资源、旅游资源于一体。旅游资源集山、水、林、泉、峡、洞，汇奇、险、雄、秀、幽、野及风土人情于一体，被誉为喀斯特生态博物馆，具有巨大的开发潜力和价值。2015年，某12北京中设泛华工程咨询有限公司 开阳县教育局枫林湾住宅区建设项目可行性研究报告县地区生产总值187.17亿元，增长15.5%，占计划的100.1%，其中，一产25.07亿元，增长6.2%；二产104.23亿元，增长20.5%；三产57.87亿元，增长9.6%。预计完成固定资产投资（50万元口径）325.63亿元，增长21.5%，占计划的102%；规模以上工业增加值（2000万元口径）60.38亿元，增长14.4%，占计划的100.6%；公共财政预算收入11.69亿元，增长14.36%，占计划的100.3%；省外到位资金181亿元，增长21.19%，占计划的100%；实际直接利用外资3355万美元，增长20%，占计划的100%；城镇居民人均可支配收入26316元，增长10.8%，占计划的100.7%；农村居民人均可支配收入11658.8元，增长14%，占计划的100%；旅游收入58.83亿元，增长21.8%，占计划的102%；社会消费品零售总额35.96亿元，增长12.6%，占计划的103%；城镇新增就业人数14318人，增长4.2%，占计划的100%；城镇登记失业率控制在4%以内；人口自然增长率4.05‰，符合政策生育率95.41%；万元GDP综合能耗控制在市下达指标范围内。面对此盛况，某县对未来的城市规划建设赋予新的定位，将打造区域性的都市化城市。围绕这一新的战略定位，提炼了以穷则思变、后来居上、科学发展、开放和谐为主要内容，加快经济发展步伐，建设生物资源开发、新型冶金化工、现代商贸物流、旅游休闲度假的总体思路，经济社会走上了又好又快的发展轨道，全县上下呈现出政治稳定、经济繁荣、社会进步、民族团结、边境安宁、人民安居乐业的局面。 在这样的宏观背景之下，某县教育局枫林湾住宅区建设开始启动。二、某县房地产市场概况（一）市场竞争状况某县正处于房地产开发的新热潮期，目前旧城改造、钻石大厦、新城建设以及保障房项目等，以前由几家开发企业独占市场的局面不复出现。随着某县的城市开发已向新城区转移，房地产市场热点也集中于此，大部分明星楼盘在此拔地而起。目前新城区片区的楼盘价格也相对较高，新城区住宅（含别墅、天地楼）均价约为3200元／㎡—3400元／㎡左右，无高层电梯房。随市场发展空间由老城区向东部外延区域转移，房地产规模化开发成为某县楼市的主流模式，以某县为首的城市标杆建筑体高尚住宅浮出水面，成为某县房地产市场的一道亮丽风景线。12北京中设泛华工程咨询有限公司 开阳县教育局枫林湾住宅区建设项目可行性研究报告商业发展模式也引起人们的关注。到目前为止，枫林湾住宅区建设项目城逐步形成三大商圈：老城商圈、步行街商圈、新城区商圈，三足鼎立基本形成。尤其以新城区商圈为主的新城区商圈未来五年内不可限量，随着华润万家、国美电器、中影、大地影院的加盟商圈的价值无可估量，以新城区商圈为中心的商业中心以及出现雏形。未来众多商家的涌入，引发了对新城区热点商业的竞争，在很大程度上拉动了某县房地产业迅速发展。同时，得益于某县房地产市场良好的发展态势及政府的优惠政策。（一）消费群体状况某县的房地产市场从2007年开始升温，07年、08年、09年发展很快。经调查显示，先期购房者大多属于富有阶层，包括经商人员，有较高灰色收入的人员等，这部分人员大多在早期房地产市场春天时已经购置了房产。在中期的购房者中，电讯、银行等高收入行业的从业人员及二次置业者较多，这类置业者最关注的是居住环境及房产的升值潜力，选择楼盘以中高档为主。但上述两类消费者仍目前商品房消费者的较大部分。某县从今年开始进行大规模城市改造，2012年至2015年，含旧城改造在内的各项地产项目住宅面积超过20万平方米。大规模城改形成了大量的拆迁户对农民进城购房的优惠政策，构成了最直接的潜在商品房消费者。由于原有房屋受城市改造影响被拆迁或即将被拆迁，他们急需购买房产，因此市场潜力巨大。这一消费群体中，存在着大量的工薪阶层，这一群体有一定的消费能力。12北京中设泛华工程咨询有限公司 开阳县教育局枫林湾住宅区建设项目可行性研究报告第四章项目建设选址及建设条件一、项目选址本项目地处某县城关镇开州大道紫江花园新城区绝对中心点，是今后某县商圈的核心，具有很高的商业价值、居住价值和城市标杆价值。地块西临文星路，周边有较好的配套设施以及人文环境，周边有南江广场、某体育场、农村信用社等单位，项目所处位置环境优美，各项生活配套齐全、便利，是今后政府部门、金融单位、大公司、富裕阶层等精英人士在新城区购房置地的首选。二、项目建设条件（一）地形、地貌条件某县城关镇属于贵州省某市某县管辖，位于黔中经济带，距某市区67公里，是某县政治、文化中心，是全县主要经济粮食作物产区和工业发展大镇。某县总面积170.86平方公里；总耕地28657亩，林地116166亩，森林畜积量284489立方米，覆盖率43.4%。全镇辖8个行政村，4个社区(居委会)，总人口73431人，气候温和湿润，土壤类型多样，矿产资源丰富。某县在区域性地质构造上，属黔中高原区。地势较高、起伏不平，地质构造复杂多样。地势西南高东北低，由西南分水岭地带向北面乌江河谷和东面清水河谷倾斜。最高海拔1702米，最低海拔506.5米，平均海拔在1000～1400米，相对高差1195.5米。由于风化强烈，流水侵蚀、溶蚀严重，岩溶较为发育，形成复杂多样的地貌类型。山地、丘陵、盆地（坝地）皆有，以山地为主。该地县无特殊的不良地质构造，适于一般工程建设。（二）气候条件某县城关镇大部分地区属北亚热带季风湿润气候，四季分明，春暖风和，冬无严寒，夏无酷暑，水热同季，无霜期长，春迟夏短，秋早冬长，多云雾，湿度大。年平均气温介于10.6～15.30℃之间。最热为7月，平均气温22.3℃，极端最高气温35.4℃；最低气温为1月，平均气温2℃，极端最低气温零下10.132北京中设泛华工程咨询有限公司 开阳县教育局枫林湾住宅区建设项目可行性研究报告℃。春、冬、夏季风交替，气温回升缓慢，寒潮频繁，天气多变，气温波动大。夏季光照充足，降水强度大；秋季多为西太平洋副热带高压控制，冬季凝冻大，雾多日照少。（三）水文地质条件某县境内河流均属山区雨源型河流，由降雨补给河川径流，均属长江流域乌江水系。主要河流有乌江、清水江、鱼梁河、谷撒河，分别流经县境的北、东、南和西北，其中乌江的全部、清水江的大部和谷撒河的部分河段为界河，致使本县三面为河流环绕。全县流域面积在20平方公里、河长大于10公里以上的河流共有30余条，流域面积在20平方公里以下的溪流亦有30条，其中流域面积大于10000平方公里的有乌江，流域面积在1000～10000平方公里的有清水江和鱼梁河，流域面积在100～1000平方公里的有谷撒河、翁昭河、花桥河、细泥河、洋水河，其余河流流域面积不足100平方公里。境内河流流向总的是由西南流向东北。某县境地表径流主要来源于大气降水补给和部分客水。年均降水总量22.51亿立方米，年均径流量10.13亿立方米，丰水年为12.22亿立方米，平均年为7.8——9.7亿立方米，枯水年为5.51亿立方米。其中地表水6.87亿立方米，占67.82%，地下水3.26亿立方米，占32.18%。平水年（50%保证率）人均水资源拥有量2837立方米，为全省人均3530立方米的75.07%，人均水资源拥有量属中等水平。根据上述分析,选址处地形地质条件满足本工程建设需要。（四）社会经济条件2015年，某县实现地区生产总值187.17亿元，增长15.5%，占计划的100.1%，其中，一产25.07亿元，增长6.2%；二产104.23亿元，增长20.5%；三产57.87亿元，增长9.6%。某32北京中设泛华工程咨询有限公司 开阳县教育局枫林湾住宅区建设项目可行性研究报告县完成固定资产投资（50万元口径）325.63亿元，增长21.5%，占计划的102%；规模以上工业增加值（2000万元口径）60.38亿元，增长14.4%，占计划的100.6%；公共财政预算收入11.69亿元，增长14.36%，占计划的100.3%；省外到位资金181亿元，增长21.19%，占计划的100%；实际直接利用外资3355万美元，增长20%，占计划的100%；城镇居民人均可支配收入26316元，增长10.8%，占计划的100.7%；农村居民人均可支配收入11658.8元，增长14%，占计划的100%；旅游收入58.83亿元，增长21.8%，占计划的102%；社会消费品零售总额35.96亿元，增长12.6%，占计划的103%；城镇新增就业人数14318人，增长4.2%，占计划的100%；城镇登记失业率控制在4%以内；人口自然增长率4.05‰，符合政策生育率95.41%；万元GDP综合能耗控制在市下达指标范围内。（五）建筑施工条件1．供电项目所在地某县电力充足，某县有小型水电站4座，目前装机容量达4.7万KW。有500、220、110、35千伏变电站各1座。实现了与省网、国家网联网运行，全县通电率达100％，已完成农电网改造。完全可以满足基本生产和建设的用电需要。本项目拟从周边市政电力管网引入两路10KV供电电源。电源进线室外采用电缆直埋引入方式。供电管网及供电量均可满足项目需求。2．供水某县境内水资源丰富，水质良好。有包括清水河在内的大小河流30条，全县有大小水库20多个，县城有2个水厂，其中1个是万吨水厂，完全能满足未来几年工业生产和居民生活用水需求。随着某县城市建设的发展，城市给水管网已覆盖到建设场地，项目用水供水由市政水管网引入一路DN150给水总管网供消防及各用水点用水。3．建材供应条件本项目所在地位在某县城关镇，交通运输条件比较便捷，项目所需建筑主材如钢材、水泥、木材，可从某32北京中设泛华工程咨询有限公司 开阳县教育局枫林湾住宅区建设项目可行性研究报告县县城购入。该项目建设所需的河沙、水泥、卵石等建材可以就近取材，施工材料组织方便；项目所在地的劳动力资源饱满，具有能够满足施工需要的劳务人员、技术水平及施工能力，同时项目所在地区的工业状况较好，与施工相配套的供货服务水平能够满足本工程施工的需求。建筑工程当地的建材如砖、瓦、灰、砂、石等地方材料供应可靠；施工场地地势较为平坦，为车辆的出入及卸材料提供了场地。项目建筑材料可以从附近的环保建材厂、砖厂、砂石料场等建材生产厂家采购，无论从质量还是数量上均可以得到保障。4．交通运输条件某离某中心城区最近距离为66公里。西北面有川黔铁路中心铁路支线直达县境，川黔铁路久长站距县境25公里。省道久铜线横贯某，随着贵开高等级公路的建成，某将进入某市一小时经济圈；构皮滩电站建成后，将建设翁昭、龙水两个深水码头，直通长江出海，距县城仅30余公里。铁路、公路、水运形成了北上、西出和东进的大通道5．通信条件某县境内有线电话，电信、移动、联通无线信号实现全覆盖，有线电视全覆盖。全县各乡镇、各工业园区、各旅游景区、休闲度假村和过境公路，均已开通程控电话和移动电话。宽带国际互联网、无线市话、电话会议等电信业务，种类齐全，畅通无阻；全球通、本地通、无线上网、语音信箱、彩信收发等移动通信业务。32北京中设泛华工程咨询有限公司 开阳县教育局枫林湾住宅区建设项目可行性研究报告第五章项目建设方案一、工程概况某县教育局枫林湾住宅区建设项目划用地位于某县城关镇开州达到，占地面积约8800平方米，规划用地西临文星路，有较好的市政基础设施和公共基础设施，用地地形不复杂，规划限制不大。本项目主要建筑指标如下：1．总用地面积8800㎡；2．项目建设规模：总建筑面积36251.96㎡，计入容积率面积13988.70㎡3．建筑占地面积：5997.18㎡；4．建筑密度：35%；5．容积率：2.7；6．绿化率：36%；7．建筑层数：地上4层；8．建筑檐口高度：15米；二、设计理念本项目应着“以人为本、回归自然”的设计理念,充分利用小区内的有限空间,实施绿化、造景,力求营造“绿树成荫、花木扶疏、鸟语花香、缓坡清流、阳光草坪、生机盎然”的人间仙境。本项目突出人与环境和谐相处的原则，在满足交通的情况下体现了规划的核心思想，另外鉴于本区域周边环境优美，通过环境设计将人与环境和谐相处展现在本小区规划设计中来，此外“以人为本”，使得居民与周边环境和谐共处，力求给居民一个优美的生活环境、齐全的生活设施、健康的生活方式。32北京中设泛华工程咨询有限公司 开阳县教育局枫林湾住宅区建设项目可行性研究报告三、设计依据1.《中华人民共和国城乡规划法（2007）》；2.《城市规划编制办法（2006.4.1）》；3.《城市用地分类与规划建设GB 50137-2011）》；4.《城市居住区规划设计规范（GB 50180-93）》（2013年版）；5.《住宅建筑规范》GB 5038—2005；6.《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）；7.《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；8.《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）；9.《民用建筑建筑设计通则》GB50352-2005；10.《屋面工程技术规范》GB50345-12；11.《无障碍设计规范》GB50763-201212.现行国家有关设计规范及规程，地方法规及标准。四、总平面设计拟建项目总平面布置原则（一）拟建项目总平面布置原则1.总平面设计原则1.拟建项目符合某县城总体规划的要求，并有良好的建筑景观。2.拟建项目总体布局与县城设施配套形成排污系统、供电系统、给排水系统及消防系统。3.建筑总体布局、造型、色彩应注重小区设计，应充分考虑与周围地块的关系；4.注意处理各种建筑空间的有机组合、过渡，做到公共空间的开放性，个人空间的私密性；32北京中设泛华工程咨询有限公司 开阳县教育局枫林湾住宅区建设项目可行性研究报告1.住宅群体布置要避免建筑物之间的相互遮挡，要满足住宅对日照、间距、自然采光、自然通风的要求；营造小区内组团绿化空间，尽量使各户型的客厅和主人房有好的景观和朝向，争取做到户户有景，户户有良好的朝向；2.坚持可持续发展原则，节约用地，注重建筑节能，采用新技术、新材料，重视环境保护；3.充分利用原有地形,在开发居住建筑的同时处理好与现有周边地块的衔接关系,确保整个小区的完整性，规划结构上强调功能分区的明确性与合理性。 2.景观设计原则1.要有明确的景观结构，营造舒适的住区景观环境；2.通过重点对主入口、小区花园等的设计，营造丰富的、有新意的环境空间；3.多功能的居住区景观设计，景观设计要考虑不同人群对场地的使用需求，突出人性化的景观设计；4.贯彻生态原则、文化原则和效益原则。力求塑造一个具有幽雅环境、文化内涵、经济效益和鲜明个性的绿色生态居住空间；同时适应土地开发和建设实际，正确处理规划中的社会效益与经济效益，超前性与实际操作性之间的关系；5.树立建筑风格的个性化,体现现代建筑风格，同时要求和谐融合于自然园林景观中。32北京中设泛华工程咨询有限公司 开阳县教育局枫林湾住宅区建设项目可行性研究报告（二）总平面布局项目的整个规划按照商住区及居住区的模式用一条道路连接起来，商住区连接主要道路并设置主要出入口布置绿化，居住区设置大量的绿化，道路采用的是尽端式道路，设置了合理的回车场，配置地下停车场，整个的设计符合项目本区居住的住户的生活需求。（三）竖向布置及道路本项目建设场地用地平缓，且周围现有规划道路标高已经确定，所以基地内场地平整时建筑物设计标高确定的原则是：高于周围现有道路标高，并与市政道路以平缓坡度连接，便于地面雨水的排除，尽量减少土石方工程量。本项目场地竖向布置采用平坡式，雨水采用排水和暗管系统排除，场地内雨水将沿道路两侧水沟流入雨水口经雨水管道排入城市雨水管网。（四）管线综合布置建设场地内各专业工程管线均埋地敷设。各专业工程管线分别按市政部门指定的位置与市政管线连接。（五）绿化布置绿化布置：项目规划把处理好与周围环境的关系及利用好自身地形作为首要立足点,沿小区干道灵活布置小区组团,形成组团空间,创造优美小庭院,并满足竖向设计要求,力求创造出一个富有鲜明景观特色的居住区。规划立足于完美结合地形并使居住小区完整统一的立意构思，充分利用低建筑密度创造的空间，既使整个小区景观丰富、灵活多变，又显著的减少了投资。五、建筑设计及功能分区（一）建筑设计32北京中设泛华工程咨询有限公司 开阳县教育局枫林湾住宅区建设项目可行性研究报告本建筑在对周边建筑风格协调的基础上，采用简洁大方的造型，立面设计力求简单明快。建筑外部采用绿色环保节能保温的外墙干挂石材幕墙与局部玻璃幕墙结合。建筑外立面采用暖色为主色调，辅以少量的灰色调，体现了带有独特的现代风格。平面布局尽可能的利用天然采光，自然通风，减少运行能耗。根据使用要求将室内环境要求相同的房间集中布置，方便管理，提高使用效率。（二）功能分区项目的整个规划按照商住区及居住区的模式用一条道路连接起来，商住区连接主要道路并设置主要出入口布置绿化，居住区设置大量的绿化，道路采用的是尽端式道路，设置了和合理的回车场，配置地下停车场，整个的设计符合项目本区居住的住户的生活需求。（三）装修装饰本项目建筑材料的使用能准确地表达当地文化和建筑性格，并遵循可持续性的原则：使用坚固的、耐久性的、高质量的节能材料。外立面装饰材料采用干挂石材幕墙与局部玻璃幕墙结合。外窗采用断桥铝合金中空玻璃窗，对外大门采用铝合金玻璃门。内墙采用环保绿色的乳胶漆涂料和局部瓷砖墙面，楼地面采用花岗石、防滑地面砖、环保型亚麻地面和实木地板，吊顶板采用仿木纹理铝格栅板。（四）消防设计防火各房间门到最近的外部出口或楼梯间的最大距离均满足防火规范要求的安全疏散距离。疏散外门和走道的净宽也满足规范的要求。所有配电间、管道间均设丙级防火门。电缆井、管道井每层在楼板处用相当于楼板耐火极限的不燃烧体作防火分隔。电缆井、管道井与房间、走道等相连通的孔洞，其空隙采用不燃烧材料填塞密实。32北京中设泛华工程咨询有限公司 开阳县教育局枫林湾住宅区建设项目可行性研究报告六、结构设计（一）设计依据1．国家、行业、地方现行相关设计标准规范、规程及规定，包括：（1）《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）；（2）《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012）；（3）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011）；（4）《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）；（5）《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2008）；（6）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）；（7）《冷轧带肋钢筋混凝土结构技术规程》（JGJ95-2003），2.与结构设计有关的自然条件：基本风压0.30kN/m2，(n=50)；基本雪压0.20kN/m2，(n=50)。抗震设防烈度6度。（二）结构设计1．本项目建设地点为某市某县城关镇开州大道本地区抗震设防烈度为六度，设计基本地震加速度值为0.05g，设计地震分组第一组。2．结构型式：某县教育局枫林湾住宅区建设项目采用混钢框架结构。建筑结构的安全等级为二级，主体结构设计使用年限为50。3．抗震性能：本项目按《建筑抗震设计规范》(GB500ll一2010)进行抗震设计，其基本的抗震设防目标是：当遭受低于本地区抗震设防烈度的多遇地震影响时，主体结构不受损坏或不需修理可继续使用；当遭受相当于本地区抗震设防烈度的设防地震影响时，可能发生损坏，但经一般性修理仍可继续使用；当遭受高于本地区抗震设防烈度的罕遇地震影响时，不致倒塌或发生危及生命的严重破坏。4．抗震等级：框架抗震等级为四级。32北京中设泛华工程咨询有限公司 开阳县教育局枫林湾住宅区建设项目可行性研究报告5．抗震设计：根据《建筑抗震设计规范》(GB500ll一2010)、《建筑工程抗震设防分类标准》(GB50223—2008)进行设计。6.工程基础设计等级暂按乙级考虑。由于无地勘资料，基础式按筏板满堂红钢筋混凝土基础，带上钢混的地下室墙；具体的基础设计等级、基础型式待详勘资料提供后再确定。七、公用设备方案(一)给排水系统1．主要设计依据（1）《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）；（2）《建筑给排水设计规范》GB50015—2009；（3）《室外给水设计规范》GB50013—2006；（4）《室外排水设计规范》GB50014—2014；（5）《建筑设计防火规范》GB50016—2014；（6）《消防给水及消火栓系统技术规范》GB50974-2014；（7）《建筑灭火器配置设计规范》GB50140—2005；（8）《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2005）。2．水源由市政给水管网引入两条DN150的管道，供生活及消防用水。本工程给水部分主要包含生活给水，消防给水。3．建筑及室外给水消防(1)用水量估算估算最高日用水量为60m3/d。(2)生活用水生活用水主要是公共卫生间及浴室用水。本工程属于多层建筑，给水32北京中设泛华工程咨询有限公司 开阳县教育局枫林湾住宅区建设项目可行性研究报告地区给水，低区给水系统由市政给水管网直接供水，供水压力不小于0.3Mpa。（3）消防用水各层及各防火区均设有安全信号阀、水流指示器、末端试水装置（末端试水阀）等监测、报警装置，以便于系统的检测与管理。  4．排水(1)本工程雨水、污水分流排出本工程采取雨污分流制，雨水经室外排水沟排至市政雨水管网；粪便污水经室外化粪池处理后排至市政污水管网。(2)生活污水排水生活污水主要是生活污水废水，水质不含有毒有害成分，经排水管道汇集到室外化粪池简易处理后排入市政污水管线；厨房污水经隔油池处理后排入市政污水管线。(3)雨水建筑物屋面雨水通过管道排至室外地面上，和场地雨水一起就近排至周围的市政道路雨水管网内。(4)自动监控要求给排水设备采用就地自动控制，中控室监测主要设备运行状态和故障、高低水位报警等。消防设施纳入消防自动监控系统。(二)通风及空气调节系统采暖由居民各户自己安装分体空调，要求配置专门的空调插座。地下汽车库设机械排风自然进风系统。排风换气次数按6次/小时计算；送风利用车道及进风井自然进风。地下自行车库设机械排风自然进风系统，排风换气次数按6次/小时计算；送风利用车道自然进风。32北京中设泛华工程咨询有限公司 开阳县教育局枫林湾住宅区建设项目可行性研究报告所有无外窗卫生间设机械排风自然进风。排风换气次数按10次/小时计算。厨房的排油烟风道应具有防火、防倒灌的功能。排风罩、排油烟风道及排风机设置安装应便于油、水的收集和油污清理。1．设计依据（1）《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）；（2）《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）；（3）《公共建筑设计节能标准》（GB50189-2015）；（4）《公共建筑节能设计标准》（DB11/687-2009）；（5）现行国家有关设计规范及规程，地方法规及标准。2．设计参数(1)室外主要设计计算参数夏季大气压力：99.987kPa。夏季空调室外计算平均温度：29.1℃。夏季空调室外计算干球温度：33.6℃。夏季空调室外计算湿球温度：26.3℃。冬季大气压力：102.573kPa。冬季采暖室外计算干球温度：-7.5℃。冬季空调室外计算干球温度：-9.8℃。冬季空调室外计算相对湿度：37%。冬季通风室外计算干球温度：-7.6℃。风速：2.2m/s(夏)，2.7m/s(冬)。(三)电力照明系统1．主要设计依据（1）《建筑设计防火规范》GB50016—2014；32北京中设泛华工程咨询有限公司 开阳县教育局枫林湾住宅区建设项目可行性研究报告（1）《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008；（2）《建筑物防雷设计规范》GB50057—2010；（3）《供配电系统设计规范》GB50052—2009；（4）《低压配电设计规范》GB50054—2011；（5）《建筑照明设计标准》GB50034—2013；（6）《智能建筑设计标准》GB/T50314—2006。（7）现行国家有关设计规范及规程，地方法规及标准。2．供电电源电源电压：220/380V本工程用电负荷为二级负荷。从市政引来二路独立电源。同时工作，互为备用。3．负荷估算和供电方案(1)负荷估算本工程用电负荷约1000kW。(2)供电方案本工程220/380V电源，来自楼内变配电室。变配电室内拟设3台500kVA变压器，以满足供电需求。(3)负荷等级本次设计新建工程、消防用电负荷为二级，其它用电负荷为三级。4．配电、照明、防雷、接地设计方案(1)配电、照明设计本工程设备用电负荷共1000kW。从楼内变配电室引来4路电力、1路照明电缆。设备供电电压为220/380V。电力及照明配电采用放射与树干式相结合。本工程照明有正常照明及应急照明。正常照明设计方案为：采用链吊控照式节能荧光灯具，有吊顶处采用嵌入式格栅节能荧光灯具，分散控制，设计照度32北京中设泛华工程咨询有限公司 开阳县教育局枫林湾住宅区建设项目可行性研究报告300Lx；应急照明有事故照明及疏散照明。事故照明设计方案：平时作为正常照明的一部分，停电时作为事故照明。疏散照明设计方案：火灾时疏散照明引导人员至安全出口。应急照明灯具自带蓄电池。建筑物内主要通道、楼梯口、电梯口设安全出口指示灯和疏散指示灯。本工程火灾自动报警、应急照明用电设备，采用二回路供电并在末端配电箱互投。(2)防雷、接地设计本工程建筑物按二类防雷建筑物设计。屋面设避雷带，利用建筑物的构造柱内主筋作防雷引下线，利用基础作接地体。在进户配电柜内设防浪涌保护器。在卫生间、厨房设等电位连接保护。建筑物内保护接地、防静电接地、弱电系统工作接地、防雷接地等共用一个接地装置，接地电阻不大于1Ω。采用TN-C-S接地系统并做等电位联。(四)弱电工程1．主要设计依据（1）《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-2013）；（2）《民用建筑电气设计规范》（JGJ／T16－2008）；（3）《有线电视系统工程技术规范》（GB50200-94）；（4）现行国家有关设计规范及规程，地方法规及标准。2．弱电设计(1)消防电源系统本建筑消防设备用电按二级负荷要求供电。消防控制室、消防水泵、防烟排烟风机等消防用电，均采用双回路供电末端自动切换装置。火灾自动报警系统，设置蓄电池直流备用电源。32北京中设泛华工程咨询有限公司 开阳县教育局枫林湾住宅区建设项目可行性研究报告(2)火灾自动报警系统本建筑设集中报警系统。消防控制室设于一层。报警县域按楼层划分。系统采用智能型总线式消防报警控制装置，报警和联动控制线路采用二总线制。除了卫生间等不宜发生火灾的场所以外，其余场所根据规范要求均设置火灾报警装置，各防火分县内按《火灾自动报警系统设计规范》设置手动火灾报警按钮。各层楼梯前室适当位置设置火灾楼层复示器。(3)消防联动控制系统在消防控制室设置联动控制屏（台），控制方式具备自动及手动控制方式。通过联动控制，可以实现对消火栓、自动喷洒灭火系统、防排烟，以及切断非消防电源等的联动和监视功能。消防水泵、防烟和排烟风机的启、停，除自动控制外，设手动直接控制。(4)消火栓灭火系统在各消火栓箱内设有消火栓按钮，消火栓按钮按下报警后，由消防控制室手动或自动启动消防水泵，并显示消防水泵的工作和故障状态。(5)排烟系统当发生火灾时，探测器报警信号送至消防中心，经确认后，可自动或手动打开火灾层及上下层的电动风口，同时联锁起动该系统的排烟风机。当火灾温度超过280°C时，排烟风道上的防火阀熔断，关闭阀门，同时自动关闭排烟风机。火灾层及上下层的电动风口，同时联锁起动该系统的排烟风机。所有排烟风机均可在消防控制室和现场进行自动/手动控制起停。排烟风机和送风机的运行状态及故障信号送至消防控制室显示。(6)消防及非消防电源控制当发生火灾时，消防控制室根据火灾情况，可自动或手动切断火灾县的非消防电源。还可以通过消防专用电话通知变配电所，切断与消防无关的电源。(7)消防直通对讲电话系统32北京中设泛华工程咨询有限公司 开阳县教育局枫林湾住宅区建设项目可行性研究报告在消防控制室设消防直通电话总机，在各楼层适当位置设置消防电话出线口。在消防水泵房、配变电室、主要通风和空调机房、排烟机房设置消防专用电话分机。要求消防电话总机及各分机、对讲电话插口可以互相呼叫对讲。消防电话分机采用红色无拨号话机，话机及对讲电话插口上设有“火警”专用明显标志。在消防控制室内设专用消防报警外线电话。(8)火灾应急照明系统按有关规范要求，在疏散楼梯、消防电梯及前室、消防控制室、疏散走道和公共出口等部位设应急照明；应急照明供电时间不小于60min。(9)消防事故广播系统在消防控制室设置消防广播机柜，消防事故广播机组采用定压式输出。消防广播回路按防火分县和楼层分路。二层及以上楼层发生火灾，应先接通着火层及其相邻的上下层。(10)电话、数据通信与综合布线系统本工程设置语音/数据综合布线系统，综合布线系统是将语音信号、数字信号的配线，经过统一的规范设计，综合在一套标准的配线系统上，此系统为开放式网络平台，方便用户在需要时，形成各自独立的子系统，综合布线系统可以实现世界范围资源共享，综合信息、电子邮件、个人数据库、远程教育等。在康复中心根据计算机配置数量，设置信息插座。电话接自市通讯网，语音/数据综合布线系统与楼内网络中心系统相接。(11)有线电视系统普通电视信号由室外有线电视网引来，根据需要设置卫星天线，接收卫星信号。卫星天线数量、接收节目内容待业主确定，电视信号设置在居民需要的场所。(12)电话、宽带网、及天然气管道建筑物内设电话分线箱和宽带接线箱，各功能房间设电话机的插座和宽带数据插口，设置专门的天然气管道。（13）汽车库管理系统32北京中设泛华工程咨询有限公司 开阳县教育局枫林湾住宅区建设项目可行性研究报告汽车库管理系统入口车道设备包括出票机、读卡机、内部电话、摄像机和档杆。出口车道设备包括读卡机、费用显示器、内部电话、收费亭和档杆等。通过验证出入卡，票和图像识别等，识别各进出车辆，从而防止车辆被盗。车辆进入系统能精确地建立车辆外侧表面上部的轮廓，并能模拟地拍摄高分辨率的车辆图像。它还能迅速地自动探测车辆的车牌、从所拍影象中提取资料，然后把所拍车牌号码和影象与票据和车辆特征记录相对比。以保证车辆的正常有序出入。32北京中设泛华工程咨询有限公司 开阳县教育局枫林湾住宅区建设项目可行性研究报告第六章项目建设管理及进度安排一、项目建设管理（一）项目管理形式为了确保项目建设的顺利实施和建设质量，取得预期的效益，必须推行项目主任负责制和项目建设监理制，建立健全组织管理机构。（二）管理机构本项目承办单位为贵州至信伟业房地产开发有限公司，由其负责对项目建设全过程进行监督、检查和验收。其主要职责是根据使用单位的要求提出项目使用功能配置、建设标准；参与项目设计的审查工作及设计、施工、监理的招标工作；监督项目的工程质量和施工进度，参与工程验收；监督检查资金的使用情况。（三）机构设置为了便于开展工作，根据有关规定，项目建设单位下设办公室、工程技术组、财务组。（四）机构职责办公室：负责项目的组织、落实、指导、监督、验收及日常事务工作。工程技术组：负责计划安排、设备购置、质量管理、项目协调等工作。财务组：负责财务计划、投资估算、成本核算、综合会计等工作。（五）人员设置本着强化管理，提高效率，人尽其才的原则，进行人员设置。项目建设单位为本项目工程建设设主任2人，工程技术组6人，财务组2人。另外，生产所需员工，依照《劳动法》的规定，根据需要实行长期或临时雇用制度。32北京中设泛华工程咨询有限公司 开阳县教育局枫林湾住宅区建设项目可行性研究报告二、项目进度安排（一）建设工期本项目尚处于前期工作，根据项目前期工作进度情况，建设方案具体情况，拟定项目建设为36月，建设期从2015年2月至2017年3月交付。2015年2月初，完成可研报告编制，计划部门审批及地质勘探、环保评估等及土地征用，三通一平及填方工程。2015年3月～5月初步设计、会审，建设主管部门审批，工地供电线路、供水管网及交通道路施工设计等。2015年6月～2015年7月，完成施工图设计，施工队伍指标，申请施工许可证和建筑许可证等，施工准备工作。2015年8月～2016年2月完成土建、供排水、供电通讯内外修道路及绿化等附属设施全部施工工程建设。2016年3月～2016年12月设备购置。2017年1月～2017年2月现场清理，竣工验收及决算。2017年3月完成交付使用。（二）项目实施进度表表6-1项目实施进度表32北京中设泛华工程咨询有限公司 开阳县教育局枫林湾住宅区建设项目可行性研究报告第七章环境保护及评价一、采用的环保标准根据贵州省环保局相关规定要求，本项目执行下列环境标准。1．环境质量标准（1）《环境空气质量标准》（GB3095-1996）二级标准；（2）《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）III类水域标准；（3）《城市区域环境噪声标准》（GB3096-1993）II类标准。2．污染物排放标准（1）《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）二级标准；（2）《污水综合排放标准》（GB8975-1996）一级标准。二、场址环境条件本项目属于新建工程，项目建设工作经政府、建设、国土等部门严格审核，做到了用地合理，建设合规，施工期对周边环境不产生污染源，对环境影响极为轻微。三、环境质量现状1．空气环境质量现状：据监测，项目拟建地环境空气质量良好，SO2、NO、TSP均满足《环境空气质量标准》（GB3095—1996）中二级质量标准要求。全年平均空气污染指数API＜60。2．地表水环境质量现状：本项目所在区域地表水水质均满足或优于《地表水环境质量标准》（GB3838—2002）Ⅲ类水域标准要求。3．声学环境质量现状：48北京中设泛华工程咨询有限公司 开阳县教育局枫林湾住宅区建设项目可行性研究报告拟选居住区域内声学环境良好，昼间、夜间噪声监测值均达到《城市区域环境质量标准》（GB3096－93）1类标准要求，完全满足生活居住对环境的要求。四、主要污染源与污染物1．建设期环境影响分析（1）施工期废气主要为施工扬尘和工程汽车尾气的排放；（2）废水主要来源于混凝土搅拌机的冲洗废水等，主要污染物为SS，经沉淀处理后回用；施工期生活污水主要为厕所冲洗废水；（3）噪声主要为搅拌机、推土机、打桩机、载重汽车等机械噪声，声强为9O—120DB(a)；（4）施工期固体废物为建筑垃圾和少量生活垃圾。2．营运期环境影响分析（1）废水主要为生活污水；（2）噪声主要有各类风机水泵运行噪声；（3）固体废物有生活垃圾。五、环境保护措施（一）施工期1．生态环境项目在建设过程中，由于地基的开挖、人员的践踏、材料的堆放和施工机械的碾压，都会造成对局部地表植被的破坏。工程施工过程中土壤受到扰动，原有的土壤层次和结构遭受破坏，其抗蚀功能与原自然状态相比降低，从而导致水土流失。项目土石方基本平衡，施工时临时堆放对环境仍有一定的影响，在施工前应先做好推土场的防洪、排水设施，临时性排水设施应与永久性临时性排水设施相结合，施工现场周围特设置符合要求的挡土墙等水土流失防治措施，做到随挖随填，随填随压，不留松土，不乱弃土，以减少施工期的水土流失，并防止雨水冲刷，从而污染水体；施工结束后应及时复土、及时绿化、保护生态环境和自然植被；项目建成后绿化率达32％以上，生态环境得到改善。48北京中设泛华工程咨询有限公司 开阳县教育局枫林湾住宅区建设项目可行性研究报告2．声环境施工机械噪声来源于推土机、挖掘机、搅拌机、打夯机等施工机械和运输车辆等，噪声值一般在75—120dB(A)之间，周围环境较敏感，施工期噪声对环境影响较大，昼间超标影响距离在60m以上，夜间超标影响距离在120m以上。施工单位须制定出一系列可行的管理措施并严格执行《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90），合理编制施工方案，合理规划、降低设备噪声、降低人为噪声，合理安排施工时间，夜间停止施工，在一定程度上可减少噪声影响。3．空气环境施工建设过程中，场地平整，供排水沟渠等基础工程开挖、建设和土石方、建筑材料的运输，砂石料堆放、加工等都会产生不同影响程度的建筑粉尘，影响所在地周围的环境空气质量。建筑单位拟在一些易产生粉尘的施工作业面上采用湿式作业，喷水保持一定湿度，以减轻施工的扬尘。同时对建筑用砂、水泥等原料和建筑垃圾统一集中堆放，必要时对易产生扬尘的原料堆和建筑垃圾堆采用织物遮盖防尘。施工期间产生的粉尘量不大，为无组织不连续排放，只要在施工中严格按有关规范操作，则施工期对周围环境空气产生的影响会大大降低，且影响将会随着施工的结束而消失。4．水环境施工废水包括开挖和钻孔产生的泥浆、浇注冲洗水、机械设备冲洗水等生产废水和生活污水，直接排放对地表水影响较大。在建筑施工场地周围建集水沟，所排生产废水经集水沟进入沉淀池，沉淀后上清液回用做施工用水，沉淀后的泥沙作为固体废物运至专用废渣场处置；场地采用旱厕，旱厕粪便送往附近农田旱地作肥料使用，少量生活污水沉淀池处理后用于，绿化；施工废水采取相应的污染防治措施后对地表水环境影响不大。（二）营运期1．环境空气质量的影响使用清洁能源供热，减少废气污染。2．地表水环境生活污水的厕所污水经化粪池处理达GB8978—48北京中设泛华工程咨询有限公司 开阳县教育局枫林湾住宅区建设项目可行性研究报告1996《污水综合排放标准》三级后进入乡镇污水管网，最后进入乡镇污水处理站处理达标后排放，地表水受影响不大。3．声环境为了创造良好的幼儿学习、活动环境，本项目营运期的噪声防治措施采取选用低噪声设备、吸声减振等防治措施。4．固体废物根据项目规划，校园内将设置若干垃圾收集箱。生活垃圾集中收集后，运往环卫部门指定的垃圾场统一处理。为了减少生活垃圾对环境的污染根据现有技术经济状况，提出如下控制措施：完善环保设施和设备，加强对垃圾的收集和管理，做到日清日运。清运作业密闭化、机械化、从白天作业转入夜间作业，减少环境污染。进一步加强管理，逐步建立科学的垃圾的分类收集、处理系统。（三）环境保护设施1．施工时修建设备清洁水沉淀池；2．建成后修建垃圾站及化粪池。（四）环境影响评价项目施工过程中虽会产生废水、固体废物、噪声和大气污染物，建成后虽会产生生活垃圾和废水，但只要认真实施上述污染防治对策、措施，环境影响可以接受，项目实施可行。（五）环境影响评价本项目遵循国家可持续发展战略方针，按照环境影响最小化原则，最大限度地降低污染物排放量。项目建设过程中，按“三同时”认真落实污染治理措施，严格按环保部门制定的标准要求执行。48北京中设泛华工程咨询有限公司 开阳县教育局枫林湾住宅区建设项目可行性研究报告第八章节能节水措施一、设计依据（1）《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2015）；（2）《民用建筑节能设计标准》（JGJ26—95）；（3）《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93）；（4）《绿色建筑评价标准》（GB/T50378-2006）；（5）《外墙外保温工程技术规程》（JCJ144-2004）；（6）《建筑照明设计标准》（GB50034-2013）；（7）《中国节能技术政策大纲》（发改环资[2007]199号）。二、节能措施（一）建筑节能筑节能是中国可持续发展的战略选择，在某县教育局枫林湾住宅区建设项目建设中，公共建筑能耗包括建筑围护结构以及通风和照明能源消耗，，本项目执行《住宅设计规范》GB50096-2011。对某市某县教育局枫林湾住宅区项目建设中强调建筑节能，即可节省能源，降低能耗，使热岛效应减小，从而改善室内外环境。1．建筑拟定朝向为坐北朝南为主，满足建筑节能及采光要求。2．建筑体形为条形，体形系数小于0.35，满足夏热冬冷地区要求。3．围护结构的门窗、幕墙节能工程：门窗除满足采光、通风的要求外，还必须满足必要的节能措施。4．外窗热工性能应满足《建筑外窗保温性能分级及其检测方法》及《建筑外窗气密性能分级及检测方法》的相关规定，外窗可开启面积不少于玻璃总面积的35%。48北京中设泛华工程咨询有限公司 开阳县教育局枫林湾住宅区建设项目可行性研究报告（二）电气节能在建筑工程照明节能中，采用高效节能的电光源；采用高效节能照明灯具；采用高效节能的灯用电器附件；采用传输效率高使用寿命长、电能损耗低、安全的配线器材；采用各种照明节能的控制设备或器件和采用高效节能的电光源。1．变压器选用节能型干式变压器，照明设计采用一灯开关和就近控制方式。2．弱电推广综合布线，避免重复设线。3．使用节能型灯具，楼梯间等处均采用节能灯具和节电延时开关。一般场所使用荧光灯或其他节能型灯具。要求配电子镇流器或节能型电感镇流器。所有荧光灯具均加补偿电容。4．低压配电系统采用电容补偿柜进行补偿提高功率因数以达到节能的目的。5．空调系统采用节能自动控制。6．按照《建筑节能工程施工质量验收规范》(GB50543.69-2007)要求，为贯彻国家节能政策，节能验收具有“一票否决权”。任何单位工程的竣工验收应在建筑节能分部工程验收合格后方可进行，要求本工程按照国家有关要求进行施工验收。三、给排水节能1．尽量利用城市自来水压力直接供水，采用PPR给水管和排水管。2．所有卫生洁具均采用陶瓷片密封水嘴，小便器、蹲便器采用延时自闭阀，坐便器采用6L节水型冲洗水箱。所有给水管道和接口均须规范施工，安装完毕后均须严格按规范进行试压，避免因渗、漏水造成水资源浪费。3．供水管道均采用内壁光滑的供水管材，以减少管道沿程水头损失；使用低阻力阀门和倒流防止器等，以减少管道局部水头损失。48北京中设泛华工程咨询有限公司 开阳县教育局枫林湾住宅区建设项目可行性研究报告第九章劳动保护、安全卫生及消防一、劳动保护为保证施工人员、及附近居民的身体健康和生命安全，用人单位必须贯彻安全第一，预防为主的方针；要严格执行劳动保护法律、法规、规章和标准，不断改善职工劳动条件，保障职工的安全和健康，严格遵守各项规章制度和安全技术操作规程，施工人员必须正常使用劳动防护用品；对违章指挥有权拒绝执行，对违章行为有权批评、检举、控告。二、安全卫生（一）安全保护项目实施过程中定期对塔机等起重运输设备的安全装置进行检查，不准机械带病运转和安全装置失灵的情况下进行操作；起重运输机械高空作业时，除配备无线电对讲机和设置足够照明外，白天施工必须用信号和叫笛指挥，夜间施工用信号灯指挥操作；严格执行工地供电数配额度，把用电较大的对焊机、弧焊机的工作时间调开。在保持施工用电量的情况下合理安全用电；按施工组织安装正规施工供电线路和配电盘、配电箱用红线做好各机械的保护接零接地工作；防止高空坠落和物体打击设施；不允许上下重叠作业，不允许在操作层下逗留及通行，上班必须戴安全帽；高处与地面传递物件时，不允许扔、掷。各建设项目施工期间应对工地设置围栏、防护网和警示牌，设专人管理避免闲杂人自由进入。对施工人员进行安全培训教育，防止高空作业附落及其他事故发生。高噪声工人采用带耳塞来降低噪声危害；做好防雷接地装置；电气操作人员必须持证上岗；电气产品、电缆、电线铺设必须严格执行操作规程有关规范；带电设备外壳及支架，采取保护接地，以防止人身触电事故发生；传运设备都设有安全保护罩，机械设备设有紧急停车装置；定时对安全生产、消防器具进行检查，建立健全各项操作规章制度，设专（兼）职安全操作人员，并经常对工作人员进行消防知识和安全生产教育。（二）安全卫生48北京中设泛华工程咨询有限公司 开阳县教育局枫林湾住宅区建设项目可行性研究报告加强施工人员、康复者及工作人员的安全防范教育，重点区域应采取相应的安全防护措施；注意餐饮卫生，经常检查、消毒。避免用餐不洁、发生食物中毒。对施工区的食堂及学校运营过程中的食堂、炊事区，做好杀虫灭蚊等的环境卫生工作。对施工人员及康复中心运营过程中产生的生活污水和粪便进行消毒和简易沉淀处理，避免传染病的发生和传播；施工人员、及康复中心运营过程中的生活垃圾按可回收利用（报纸、玻璃、塑料、橡胶、金属等）、可生化有机物（餐厨垃圾、果皮等）、无机物（灰渣、木屑、破布、碎砖等）、有毒有害物质（废电池、费药品、涂料、油漆等）进行分类。对于餐厨垃圾可采取生化处理的手段消纳，可回收利用的垃圾作为再生产的原料，真正做到源头的减量化。三、消防在项目的总体规划计中贯彻“预防为主，防消结合”的方针，采取防火措施，防止和减少火灾危害。严格执行有关的防火设计规程规范，结合该项目建筑特点，统筹兼顾，正确处理整治实施和安全、重点和一般的关系，积极采取行之有效的先进防火技术，在项目实施过程中做到促进工程实施进度，保障安全，方便使用。对施工人员进行消防安全教育培训情况，对施工现场火源电源气源消防安全管理情况等进行严格检查，对乱搭乱接、随意敷设电气线路、违章用火用电、占道施工作业、拒绝整改火灾隐患等违法行为一经发现，一律按法律上限加以处罚；康复中心运营过程向康复者及工作人员发放了《全民防火手册》、《消防安全宝典》等宣传单页，结合康复中心常见火灾事故发生的原因，他们用通俗直白的语言详细讲解了发生火灾如何处置、如何报警、火场逃生自救以及预防火灾应注意的事项等消防知识，提醒广大师生要保证消防通道畅通，安全用火用电用气，千万不能麻痹大意，做好消防安全自查工作，防范于未然，坚决遏制重特大火灾事故的发生。48北京中设泛华工程咨询有限公司 开阳县教育局枫林湾住宅区建设项目可行性研究报告第十章项目招标一、招标依据项目业主单位可以依据《中华人民共和国招投标法》或《中华人民共和国政府采购法》相关规定确定工程勘察、设计、施工、监理单位以及与工程建设有关的重要设备、材料采购单位。根据招标投标法，遵循公开、公平、公正和诚实守信的原则确定招标范围、招标组织形式和招标方式，报请玉屏县发展和改革委员会核准后严格遵照执行。二、招标组织形式招标组织形式按国家基础设施工程招投标有关规定委托具备招投标资质的代理机构组织进行公开招标；由项目业主通过公开比选或邀请比选的竞争方式确定具有相应资质范围的招标代理机构，项目施工、监理的招标等由招标代理机构完成，项目招标应遵循公平、公正、公开、诚实信用的原则。评审委员会由项目主管部门派员监督，按有关规定，由包括技术、经济、商务等方面的专家组成。三、招标范围招标范围包括：工程设计、工程监理、工程施工建设。四、招标方式1．项目将采用公开招标或公开比选方式。具体采用的方式依据项目规模按照《中华人民共和国招投标法》。规模限额以下的项目可以参照政府采购中的竞争性谈判、单一来源采购、询价等方式确定承包人。2．必须公开招标项目的招标公告应当按规定在国家或者省发改部门指定的媒介发布。在指定媒介发布招标公告的同时，招标人根据项目的性质和需要，也可以在其他媒介发布招标公告，其公告内容应当与在指定媒介发布的招标公告相同。五、项目招标基本情况工程主要建设项目招标通过委托招标的组织形式采取公开招标的方式进行，48北京中设泛华工程咨询有限公司 开阳县教育局枫林湾住宅区建设项目可行性研究报告部分设备购置采用邀请招标（具体见下表）招标情况详见《招标基本情况表》招标基本情况表建设项目名称：某县教育局枫林湾住宅区建设工程项目类型招标范围招标形式招标方式备注设计建筑、供电供水、防雷等委托代理人公开招标土建工程建筑及其附属工程委托代理人公开招标安装工程设备与水电安装委托代理人公开招标监理公司建筑与安装工程委托代理人公开招标重要材料水、电安装材料委托代理人公开招标48北京中设泛华工程咨询有限公司 开阳县教育局枫林湾住宅区建设项目可行性研究报告第十一章项目投资概算及资金筹措一、投资概算依据(1)建设部、国土资源部以及某市某县市建委、国土资源局、城市规划等部门颁布的有关法律、法规、取费标准等；(2)设计人员提供的设计方案、设计要求及设计标准确定项目投资额；(3)拟建地点的地形地势条件；(4)委托方提供的相关数据资料；(5)《贵州省建筑工程计价定额》、《贵州省安装工程计价定额》2004版及有关概算指标和当地市场建材价格综合信息；(6)国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）；(7)项目所需的配套设备，按其生产厂家报价资料进行估算；(8)项目安装费系按各单项工程安装工程费率进行计算。(9)项目承办单位提供的其他资料。二、估算内容本项目投资估算内容包括：1．工程费用：某市某县教育局枫林湾住宅区建设项目土建工程、装饰工程、室内水电安装工程、室外水电工程等；2．工程建设其他费：包括建设单位管理费、可行性研究报告编审费、工程监理费、预结算编审费、招标代理费等；3．预备费：基本预备费。三、项目建设投资估算根据投资估算的结果，项目业主在建设期内筹措的建设资金总额为8200万元。资金筹措方案为自筹。其中：48北京中设泛华工程咨询有限公司 开阳县教育局枫林湾住宅区建设项目可行性研究报告直接工程费用为：6748.6万元；其他费用：647.8万元；预备费用：803.6万元，包括基本预备费和涨价预备费，基本预备费用以建设工程费用和工程其他建设费用之和为基数，按3%的费率计取；涨价预备费根据《国家计委关于加强对基本建设大中型项目概算中“价差预备费”管理有关问题的通知》（计投资［1999］1340号）中的规定，不再计取。详见表11－1：项目建设投资概算汇总表。表11－1项目建设投资概算汇总表工程名称某县教育局枫林湾住宅区建设项目序号单位项目名称单位建筑面积单价（元）投资金额（万元）备注一建安工程直接费1.1居住楼1.1.1建筑㎡36251.9611504168.981.1.2水电安装㎡36251.96112406.02含水、电、消防1.1.3暖通㎡36251.9665235.641.1.4装修㎡36251.963601305.07小计6351.351.2室外配套工程　1.2.1绿化㎡2967.8985252.271.2.2土石方工程m³6862.454027.45基础土方1.2.3场地平整㎡7326.245036.631.2.4道路硬化㎡2061.1315030.921.2.5室外排水沟m8005.510.441.2.6化粪池个26000012小计359.711.3设备1.3.1设备141.45门禁、监控等1.3.2变配电设施84.00小计235.75合计6946.81二其它费用1设计费202.682地质勘察费11.5248北京中设泛华工程咨询有限公司 开阳县教育局枫林湾住宅区建设项目可行性研究报告3工程监理费14.754图纸审查费13.175招标代理费23.516建设单位管理费183.96（含管理监理费）小计449.59三基本预备费803.6四总计8200（一＋二+三）四、资金筹措与来源本项目建设所需资金100%为自筹项目，项目资金为8200。48北京中设泛华工程咨询有限公司 开阳县教育局枫林湾住宅区建设项目可行性研究报告第十二章项目风险分析一、政策风险分析整个枫林湾建设项目住宅小区项目最大的风险就是政策变动以及政府支持力度的变更。 目前项目已获得某县人民政府、规划局、建设局、房产局、计划委员会等部门的批准，与项目各相关债权人商妥签订了有关协议，并按相关法规办妥了相关手续，项目权属清晰，项目建设“五证”仍在办理当中。 可以说，项目政策风险已经很小。但不排除在项目建设的24个月期间，国家对于房地产行业做政策性调整。因此，及时掌握政策变动及做好政府各方面协调，灵活调整建设进度，并争取相应的政策支持，是防范风险的必要手段二、社会风险分析在项目建设期间，因各种原因冲突引发的社会动荡将对项目产生影响。 因目前国家宏观经济大势较好，社会趋于稳定，社会动荡的风险比较小。对于本项目，在项目拿地时已把各种历史问题处理完毕，项目社会风险已降至最低三、经济风险宏观经济发展在不可预知中走下坡路、通货膨胀或其他经济问题都会对行业产生冲击，从而影响到项目发展。 从目前国家宏观经济走势来看，此类风险较小，但不可排除不可抗拒因素的影响所导致的经济风险。对此，应以优质的产品保证项目的行业优势，并采用各行业精英团体的专业建议及先期预测把握社会发展变化，未雨绸缪，规避风险。48北京中设泛华工程咨询有限公司 开阳县教育局枫林湾住宅区建设项目可行性研究报告第十三章结论一、结论结合前面各章的研究结果，某县教育局项枫林湾住宅区目是可行的，综合结论如下： 1.国家近年连续出台的房地产相关政策均是为了促进普通住宅产业的发展，本项目的建设符合国家发展普通住宅的产业政策，有利于改善某县老百姓的居住条件。 2.本项目小区所在的地理区位优势明显，区域内国民经济的稳定快速增长，人民群众生活小平的不断提高，给项目提供了良好的宏观运作环境和强大的社会支持系统。 3.项目选址与某县城市发展的空间走向相吻合适应当今居住社区发展潮流和方向；项目的规划设计体现了城市居民对现代家居的追求。  4.项目可能采用内部订购开发方式，销售对象明确，客户购买意愿强烈，对于本项目的开发商来说，最大限度地规避了销售环节的市场风险，为项目综合目标的实现扫清了障碍。 5.本项目用地面积8244.15平方米，总建筑面积36251.96平方米，地上4层，建筑高度15米。6.项目建设总投资概算为8200万元，其中建安工程费用6748.6万元，占总投资的82.3%；工程建设其他费用647.8万元，占总投资的7.9%；预备费803.6万元，占总投资的9.8%。综上所述，我们认为本项目是可行的，只要政府给予帮助和支持，一定能取得预期的经济和社会效益。二、建议1．建议项目建设单位抓紧办理市政配套咨询方案，落实市政配套条件。2．建议项目单位根据相关规定，尽快取得环保等部门意见，进一步落实建设条件和建设资金，做好项目建设的各项工作。48北京中设泛华工程咨询有限公司 开阳县教育局枫林湾住宅区建设项目可行性研究报告3．建议建设单位认真按照国家有关规定，加强项目建设前期的各项准备工作，做好招标、工程监理工作，确保投资、工期和质量控制，以期项目建设优质、高效完成。48北京中设泛华工程咨询有限公司'