华润置地整合北京一二三级房地产市场商业计划书.doc 16页

'华润置地整合北京一二三级房地产市场商业计划书目录1.项目内容简介2.市场行业趋势分析2.1北京房地产开发市场2.1.1北京房地产开发市场趋势2.1.2北京的房价和购买人群2.1.3北京市民购房心态和市场差距2.2北京市存量房市场2.3北京市租赁市场2.3.1北京市租赁市场热点和难点2.3.2北京的民宅租赁热点2.3.3中介新举措2.3.4影响北京各城区租房价格的因素3.华润系各公司的内在需求3.1华润集团的需要3.2华润置地的需求3.3华润物业的需求4.项目计划框架4.1基本流程4.2机构设置和任务4.3与“零首付”方案比较4.3.1原有方案的难点4.3.2现有方案的优点5.财务分析和对比分析6.风险分析及控制6.1政策法律风险6.2收购风险6.3租赁风险6.4服务风险7融资说明7.1融资额度及资金使用计划7.2项目公司的组建与股份分配7.3投资方的退出方式7.4关于公司业务有关税收和公司可能享受政府提供的优惠政策8附件：资料来源8.1出租房屋应交哪些税？16 8.2北京份租房价格参考值8.3房屋租赁市场存在的问题1、项目内容简介随着北京申奥成功、北京CBD计划的出台、中国加入WTO成功等利好消息的刺激，北京房地产市场呈现出前所未有的“繁荣”景象，然而2000年大量权威数据显示：热闹的是开发商和爱凑热闹的各类媒体，消费者和整个消费市场却保持着一种“可怕的冷静”,市场前景不容乐观。需求拉动和成本推动致使北京房价居高不下，从根本上说决定房价升降的最终因素是供给与需求，土地供应量的增加和“三外”企业的加盟，将极大地改变市场供求关系，预计大约到2002年下半年，商品房的供应量有可能要大过需求量，届时房价下降趋势将会显现出来。华润收购老华远资产和项目的同时也接收了老华远的债务和人员。老华远是国企，在体制上存在着很多弊端，转型是一个缓慢和艰巨的过程，更重要的是有着庞大机构的的华润置地的主要经济支撑是房地产开发，一旦北京房地产市场的变动，主营业务必将会受到很大的影响，主营收入和利润将无法支持整个华润置地的整体成长，华润置地目前急待解决的问题是建立新体制和寻找新的利润支撑点。本商业计划是虚拟一家华润系的投资服务型公司，立足北京华润置地的物业公司现有分散在北京各项目的服务人员和其他物质资源，借助华润置地的品牌和华润集团雄厚的资金实力，代付购房客户首付款的方式来置换客户原有的住房的经营权，一边消化自身项目的存量房，一边组建华润的“分散式旅馆”。这将是一种通过将先进技术手段和服务理念嫁接而产生联动效应的全新房地产资本运作模式。华润置地如果能实施这个项目将会：1、通过解除购房者购房首期款的压力，释放购买力，使华润置地在一级市场上掌握比北京其他开发商更短的销售周期，加快现有项目存量房的销售，快速回笼资金投入下一轮的开发和土地储备，降低投资风险，提高投资收益。16 2、同时可以在二、三级市场上树立起华润品牌，打造出完整的产业链，相互辉映。将一级市场上出售所产生的短期收益和三级市场上出租所产生的长期收益结合起来，使华润置地资金流回收更为稳定，减少一级市场波动对于华润置地的影响。3、最重要的是将华润集团现有资源重新组合，以其他房地产开发商不可复制的优势而领先于同行，将房地产投资和经营组合成华润置地除房地产开发外的第二个利润支撑点。目前看来，华润集团是最有可能实施本计划的，如果华润不能实施，就需要选择有较多后续开发项目的、在北京市民心中有品牌形象的，在业内有号召力的，有强大金融资本作后盾的开发企业。本计划中的公司是一家虚拟的华润系的新成立的公司，从事房地产投资和房地产经营，通过组建和经营华润的“分散式旅馆”，成为北京乃至全国最大的二手房租赁经营商，然后组建房地产投资基金，按其模式在上海广州等城市复制，另外可以收购银行不良资产，进入不良资产处置领域。1、市场行业趋势分析2.1北京房地产开发市场目前，北京市人均住房使用面积大约在15平方米以上。按照北京“十五”期间规划，到2005年北京要总计竣工住宅4000万平方米以上，5年后北京人均住房使用面积将达到18平方米。人均住房使用面积的增加3平方米，一部分是外来人口购置新房，还有一部分较具经济实力的人则是购置第二居所，以及政府对危旧房拆迁实行货币补偿所动员出来的购买力。2.1.1北京房地产开发市场形势分析北京楼市在经历3-4年的高速发展之后已经进入盘整期，2001年的开发量在2000年的基础上增加了100%，但销售量同比增长只有22%；2001年1-9月份总销售出430.64万平方米，销售额为207.4亿元，与2000年相比增长率分别为：18.7%和38.6%，同前几年的增长率相比增长势头明显衰减。这些数据从不同角度指向同一个事实：以住宅为主角的本轮楼市正走向钝化，北京楼市逐渐迈向徘徊期。目前北京在售项目在超过800个，2000年的还没有消化掉，2001年又上市300个新盘。根据北京市统计局发布的数据2001年1-9月份北京市累计实现住宅销售364.9万平方米，同比增长41.1%；实现销售408.5万平方米，同比增长16.5%，增幅比1-8月回落4.4%；完成开发土地面积493.2万平方米，同比增长2倍；购置土地面积399.7万平方米，增长2.3倍。这些数据表明住宅市场总体销量下滑，今后一段时间新开工的规模不断扩大，市场供应继续增加。2.1.2北京的房价和购买人群16 据国家统计局投资司的统计数据显示；北京的房子含“金”量最高，平均销售价格为3995元/平方米，比位居第二的上海市房价高出27.6％（上海为3130元/平方米）。另据北京市统计局对2000年北京商品住宅价格的统计测算：每平方米售价为4557元，尽管较之前年的4786元/平方米下降了4.8％，造成北京房价居高不下有一些市场因素，但从根本上说决定房价升降的最终因素是供给与需求。关键是看这一市场是否开放，是否有充分的自由竞争。从政府政策指向来看，增大土地供应量，加快完善经济适用房体系，降低市场准入门坎，其意图都是希望将北京过高的房价降下来，并且这些举措正在取得实效。自2000年以来，北京商品房的价格水平正在逐渐呈下降之势，预计从2001年下半年始，随着新项目面市逐渐增多，其房价下降趋势将更加明显。按照北京房地产开发的运作周期推算，大约到2002年下半年，将有大批新项目上市，届时商品房的供应量有可能要大过需求量，市场竞争将日趋激烈，开发商的利润空间会被压缩，一批项目可能要面临经营风险，商品房价格亦将向其合理价值回归。资料一：中低价位：发展空间潜力巨大据北京典指最新统计，2001年新开楼盘中均价在4500元／平方米以下的中低价项目有109个，占全年新开盘项目总数的39．7％，而且每个项目的面积普遍较大。4500元以下的中低住宅主要分布在通州等京郊地区。购房者以工龄不长的年轻人为主。2001年北京拆除危房84万平方米，6.9万户居民搬出危旧房屋，新建成200万平方米的经济适用住房，另外再开工建设300万平方米经济适用房。而且这种城市扩张的趋势在人口增速不减、二手房市场清冷和政府内城更新政策大力启动之前很难停止。预计2002年会有大量亮丽的居住区出现在上述地区，吸引日趋成为市场主流的中低价消费者。中高价位：交易活跃竞争激烈　　京城最活跃的楼盘多分布在这一价格范畴。据北京典指最新统计，4500至7500元／平方米的中高价位楼盘2001年共开新盘115个，占新盘总数的41．5％，主要分布于三四环周边。与中低价位相比，中档价位的主流消费群年龄段为30岁以上，二次或多次购房者与首次置业者相比比例要大。由于前两年开发的项目的存量和2001年又增加的产品，中高价位市场在2001年年末市场反映趋冷。为了找到差异市场，开发商不断作出调整，大部分增加投入向7500元以上分流。2002年是中高价位住宅的品质年，产品的惟一性是其制胜的法宝。高价位：金领阶层追逐时尚2001年7500元／平方米以上新开盘的高价位项目共52个，占总量的18．8％，其中10000元／平方米以上的15个。高价位楼盘多分布在东城、西城、崇文及朝阳区的内城部分。高价位的构成主要是因为占据了交通枢纽或商务区的黄金地段，设施高档，配套齐全，娱乐文化生活丰富，并且向着高科技智能化、节能、环保、更大面积带来的丰富的户型功能以及周到的物业服务转变。该价位物业投资的买家较多，因此独特的、能引领当今居住潮流的物业会受到众人的追捧，反之可能无人问津。这类物业高地价、高造价，以至于总价款额度大，销售速度相对较慢，开发风险较大。这就对开发企业提出更高要求，除了专业化以外，还须资金实力雄厚，抗得住高风险。2.1.3北京市民购房心态和市场差距16 根据丰凯兴信息咨询公司近日对北京、上海、广州三个大都市的749个家庭的购房行为进行了抽样调查获知，有34%受访北京家庭表示在过去半年购买过房屋或未来半年打算购房。在过去半年所购房中二手房为17%，18%的受访家庭将来半年打算购房，其中53%打算购买现房；二手房次之，占33%；期房占14%。据调查，在过去半年已购房屋中，为数最多的是具备2个卧室的房屋，占60%；建筑面积为50平方米及以下的占18%，51至100平方米的占62%，101至200平方米的占18%，平均为73平方米；所购房屋中绝大多数为普通楼房，别墅仅占1%。由此可以看出，两室一厅的普通中小户型最受大众的喜爱。　　调查显示过去半年的已购住房，北京购房的平均花费最少，为13.7万元；北京购房平均花费较少的原因主要是以成本价出卖的公房，其价格较低，所调查的已购住房中10万元以下的约占2／3，另外，也有二手房拉低价格的因素。未来半年购房有67%的潜在购房户选择20-50万元的价位，平均计划花费为29.6万元。需求金字塔供应金字塔据北京伟业顾问公司预测：由于前期北京房地产开发成本的刚性，2001年商品住宅市场的产品仍将以总价80－120万元的房子为主，这与市场主流客户的总价30－50万元的住宅需求不匹配，这个矛盾需要一段时间才能得以解决。2.2北京存量房市场在北京，从1999年11月15日公房可正式上市起，到2001年2月底，总共申请上市的住房为2700套，经审核批准上市的是2300多套，实际成交2100多套，折合建筑面积14万多平方米。也就是说，从1999年11月到现在近1年半的时间里，北京市存量房的交易量还不及上海市1998年300万平方米交易量的1/20。上海市因存量房交易量巨大，所以其商品房的开发量和成交量要远大于北京。由此推测，北京市居民住房消费的购买力尚未完全释放出来。 一是北京旧公房出售有两种价格，标准价和成本价。按照规定，以标准价买的房上市前要征求原产权单位的意见。因为标准价格中的6％是归原产权单位所有，只有94％是归个人所有。另外还有一规定，房屋出售时原产权单位有优先购买权，因而这部分以标准价购买的旧公房上市时出现一些原产权单位不积极配合的现象。 二是观念上的误差。准备将旧公房上市交易的人，往往容易按周边商品房售价去定价。而想买旧房的人则认为既然是旧房就应大打折扣，这样买卖双方很难在价格上达成一致。16  三是由于种种原因还有相当一部分人买下旧公房后仍拿不到产权证，不能进入交易程序。 四是交易双方交纳的相关税费过高。而卖房人尽管居住一年以上可免营业税，但还要交所得税、手续费、附加费、城市维护费等，加在一起税费颇高。再有在收益分配上，按有关规定每平方米售价在4000至5000元之间的二手房，售房人要和原产权单位八二分帐；每平方米售价超过5000元的二手房，售房人和原产权单位五五分帐，这样总体算下来，人们在计算卖旧买新是否划得来时，认为得不偿失。五是北京住房供应体系大致分两块，一部分属北京房地局直管房屋；另一部分为中央国家机关各大部、委、局及下属单位的所属房屋。在这两部分中又分企业单位和事业单位所属房屋，因而在政策的制定、执行、衔接方面缺乏协调性和一致性。  由于以上种种原因，致使北京房地产二、三级市场未能形成良性互动，仍有相当数量的住房消费购买力尚未动员出来。在这方面较大程度地取决于政府的政策制定和执行力度，据北京房地局官员透露已注意到市场所暴露出来的问题，正着手进行调研，其后将对有关政策作出一些调整。资料二空置房的危机一般认为，在发展中国家，为维持住宅市场的有效运作，住宅市场中存在４％～５％的空置率被视为是必须的。遵循上述判断我国商品住宅空置率的原则和判断我国商品住宅空置率必须考虑的因素，国家统计局有关人士认为，我国目前比较合适的商品住宅空置率应在５％～１４％之间，商品住宅空置率在１４％～２０％之间为空置危险区。    从１９９５年开始，全国商品住宅空置面积每年以１０００多万平方米的速度在递增。１９９９年末，全国商品房空置面积累计为９１２４万平方米，其中商品住宅６７８７万平方米，增长２２．５％；办公楼８９５万平方米，增长１３．７％；商业营业用房１４４２万平方米，增长２５．７％。如果按三年竣工商品住宅总量（１９９７年～１９９９年３年的商品住宅竣工量即可供住宅数量为３．４６亿平方米）来衡量，１９９９年的商品住宅空置率达到１９．６％。因此，我国目前商品住宅空置率水平较高，已处于空置危险期之间。2.3北京房地产租赁市场  因受求租客户的求租阶段性影响，北京市租赁市场一般分为淡季、旺季。旺季一般集中在每年的春节后和７、８、９三个月。大量的外地人进京工作，各大中专院校学生校外，外地学生留京发展，他们的租房需求令市场持续活跃。与往年不同的是，2001年的租赁市场受拆迁工程影响，使得2001年的市场行情一直保持较好的势头，堪称月月都是旺季，可以预测在到2008年的几年里北京的租赁市场将会保持良好和旺盛的需求。据建设部有关资料统计，目前房屋租赁当事人向政府部门办理房屋租赁登记备案的还不到实际房屋租赁量的30％，也就是说，70％以上的房屋未纳入管理。大量房屋涌入隐性市场，既使政府税收大量流失，又为外来流动人员非法租赁房屋提供了条件，特别是在城乡结合部，还在某种程度上形成了社会不安定因素。16  2.3.1北京的民宅租赁热点北京的民宅租赁中热点区域的价格比普通区域要高，以一居为例，一般要500元左右。2001年的热区域年初集中在国贸、中关村地区，年中时亚运村悄然间也成为热点。租赁热点区域一般也是商务中心区域，求租人群众多，社区环境完善。北京申奥成功，奥运概念也成为租赁热点的催化剂。写字楼市场的租金是变化，引起相关区域民宅租赁热点的变化。价格回归就是有升有降，而不是只升不降或只降不升。全年成交量以一、二居室为多，三居室成交量很少（占总成交量的8%左右）。总的来说是热点分散和转移、价格有下降。2.3.2北京的房屋租赁市场特点    北京的房屋租赁税费已经大幅下调，但房东们主动缴税的还是不多，对此税务部门目前查的不紧。房客是外地户口，租房就应去备案。但房客如果备案就要多交房租，房客不备案就要受罚，是处于不利地位。房东如果办了两证就不能避税，在追缴不紧时是不会主动去缴。无论是否去备案，最后倒霉的是房客。北京的售房价格很高，租赁价格也很高。以国贸一带的两居室楼房为例，民宅二手房出售价格在25到30万元。出租价格在每月1800元左右，依此以简单公式估算即10年房租即为房价，房价=每月租金*12*10=1800*12*10=216000，216000-250000=-34000。从这里可以看出租房不如出售房屋得到的钱多，这里如果考虑到资金的时间价值，价差将会更大。求租者中个人求租比例较大，由于他们基本上都是独自租用一套一居室房屋，因此市场上对一居室的需求比对两居室、三居室的需求高得多，而能购上市出租的房源中，二居室是主要部分，这就导致一居室严重供不应求，两居室却相对能够满足市场需求，从而形成一居室一直居高不下，而两居室与一居室之间的差距拉不开的"怪"现象。许多租房者对一居室是望而却步，独自租两居又划不来，这也是最近兴起"合租"的一个重要原因。2.3.3中介新举措风靡全国的“房屋银行”是一种自益信托关系，即房东将房屋委托给“房屋银行”，由“房屋银行”全权处理房屋的出租事宜，“房屋银行”定期给房东支付房屋出租收益，房东则以若干天的房屋租金和每月房租的若干比例作为报酬。“房屋银行”应尽可能地提高房租以获得更多的服务费，所以求租人尽管没有交中介费用，但房租高了，中介费用等于含在房租中了，羊毛出在羊身上，还是一样。“房屋银行”及类似业务中，办理两证是关键，在目前形式下办理两证还有许多困难。北京税费相对全国其他地方还是较高，房主不愿去办两证交税费。政策还是没有明朗，使用权房能不能出租还无定论，不能办两证。这样，大量房屋不能或不愿做”房屋银行”式服务。”房屋银行”可能说是房屋租赁中介服务的一个阶段性产物，就目前来说对树立公司形象大有好处，但能向何处去但很难说2.3.4影响北京各城区租房价格的因素16     1、所在地段离市中心的距离一般来说，距离市中心越近的房屋租价越贵，离市中心越远的房屋租价越低。二、三环以内的房租水平一般比三环以外的同类房屋租价要高。    2、所在地段的商用写字楼状况。租房者选择租房地点一般来说首要考虑离上班地点的远近。大家都愿意在离办公地点很近、交通方便的地方租房，这样上下班在路上花费的时间比较少。如中关村、大北窑、国展地区，都是众多公司办公的聚集地，周边地区的租房需求因此而很旺盛，该地区的租价明显高于其他地段。    3、在地段的交通状况。很多人选择租房是为了能方便的上下班，因此有时宁愿租在相对较远但交通方便的地段，却不愿租在虽然离公司比较近，但交通不便的地方。地铁沿线附近的房屋一般比同等地段非地铁沿线的房屋租价高，公共汽车方便的地方比公共汽车难于到达到地方房屋租价高。    4、在地段居民区的密集程度。居民区密集的地段可供出租的房源数量比较多，因此租房价格相对要低一些。比如劲松地带，虽然位置较好，离城中心很近，但因为房源很多，房主为能够尽快出租房屋，房租相比其他类似地区偏低。3.华润集团和华润置地的需要3.1华润集团的需要华润对核心竞争力的要求是：第一，独有，也就是独特性(exclusive)。第二，业务有很强的防守性（difensive），别人打不进来。第三，高利润率的，特别是股东资金回报率一定是高过别人。第四，对客户有附加价值，而没有附加成本。因此，华润集团明确主营业务，培养核心竞争力的资产和业务架构重组，明确了分销、地产、科技、策略性投资为华润集团的四项主业。股东价值和员工价值最大化是我们的核心价值观。地产占了整个集团资产里面很大的一部分，华润集团总资产600亿港币中，有200个亿是地产业务。现在华润集团手持140亿港币的现金从1997年下半年的金融危机到现在，除了啤酒和药业，还没有做什么大规模的投资，华润集团想做成中国最大的地产公司，就会以增持华润北京置地和万科，把钱输入到两个公司里面去。但单纯的房地产开发不满足华润对核心竞争力的第一、二要求，如果能和华润的金融投资优势资源结合，拓展在房地产经营和房地产投资领域的业务，将会形成华润的新的利润增长点，成为华润不可复制的核心竞争力。3.2华润置地的需要经过多年的开拓进取，华润置地（北京）股份有限公司已发展成为总资产近80亿元、净资产近40亿元、共开发建设完成近50个各种房地产项目，累计开发面积达200万平方米、年开复工量超过100万平方米的大型房地产公司，2001年公司商品房销售额突破30亿元，成为全国最大的房地产企业之一。  16 但在评价成绩的时候必须看到，名气不能代表一切。对外，庞大而低效的员工队伍，国企的工作作风，销售与售后的脱节已引起众多业主的垢骂；对内，长期的市场繁荣已让众多的华润人热认为开发单一的利润来源可以防范一切风险可以躺在老大的位子上坐享其成。华润置地需要以目前将要面对的困境为警，分流精简人员，积极开展新业务，培育新的利润增长点。3.3华润物业的需要 华润置地与世邦魏理仕顾问公司关于华亭嘉园、华中园两个项目为期一年的物业顾问。华远物业公司管理面积已超过120万平方米，拥有1000余人的专业队伍，服务类型全面、管理范围广泛。华润置地希望通过有效地顾问管理来提高华润物业的专业化管理水平、培养一支专业化的物业管理队伍，以提高客户满意度，打造“华润物业”品牌。但物业管理对于华润置地来说只是一个辅助开发销售的工具，不是一个能带来收益的工具，所以不所重视，只有发挥自身特色选择能产生利润和现金流的项目才能在整个集团得到赢得赢得应有的地位。4.计划框架4.1基本流程4.1.1评估阶段评估客户旧房的租赁合法性，评估客户旧房的租赁价值4.1.2实施阶段八成二十年按揭方式销售华润置地的商品房。根据相应标准，用客户旧房的长期租赁权交换购房的部分或者全部首期款。也可按客户要求，用客户旧房的短期租赁权质押首期房款。回收旧房交由物业公司集中经营，物业公司每月向开发商交纳固定收益。4.1.3经营阶段物业公司建网发布旧房信息，进行长短租期结合的租赁经营。按区位、结构、配套分等级，按装修、配置、服务分星级，制定标准租赁服务价格，纳入华润物业租赁资源网。建立快速反应服务中心，及时按客户的需要提供所需各种必要的服务。4.1.4交易完成阶段如果客户是用旧房的长期租赁权交换部分或者全部的首期款，合同到期后，物业公司将房屋交还客户。如果客户是用旧房的短期使用权来质押购房者房款首期的形式，客户付清首期款，并支付相关维护管理费用，物业公司将房屋交还客户；4.2机构设置和任务信息处理中心（新成立）由800呼叫中心和网站组成，处理客户租赁咨询，登录信息，处理投诉等区域服务中心（抽调物业公司原有人员）建立东西南北四区域服务站，并配置快速服务车队，处理由信息中心转来的客户各种需求信息，做到看房，评估，签约，收款一条龙服务16 物业服务站（由华润就近项目的物业管理人员）负责房屋的物业维护、配送、家政等服务4.3与“升级置业”方案比较4.3.1原有方案的难点：1、交易双方难以就旧房的评估价值达成一致，反而不利于销售。2、因产权不完整的房屋不能交易，实际可以按“升级置业计划”处置的房源没有多少。3、回收的房屋按“升级置业计划”处置，程序复杂周期长，涉及部门过多难以协调。4、销售公司得为“升级置业计划”新投入大量人力、物力，变成一个全能型的销售公司，但会出现旧房的成本过大，销售人员为个人利益都愿卖新房而旧房出现积压的情况。4.3.2现有方案的优点：真正零首付，降低置业门槛这种置换方式对购房客户而言，实际上是免去了二成的首付，以八折的价格就买到了新房，大大减轻了购买压力；同时购房者没有丧失自己旧房的所有权，对购房客户的吸引力是不言而喻的。在和其他房地产商的竞争中，以这种置换方式促进销售，绝对是销售利器，体现出华润置地的实力。加快资金回笼速度，提高资金利用率，降低开发风险对开发公司而言，采用八成二十年按揭方式销售华润置地的商品房，80％的销售款可以在按揭手续完成后通过银行迅速回笼,同时以少量资金控制大量房屋的经营权。回收的房屋通过物业管理经营，使其每月有固定收益，形成一个新的正向现金流。一旦采用这种置换模式将大大的加快资金周转进度，使整个集团的资金占用的成本大大降低。避开产权交易和过户，降低交易成本，积极控制房源资源，形成核心竞争力用评估物业的租赁价值代替评估物业的出售价值开展置换升级服务。旧房使用权到期后，仍交还购房者。解决传统置换业务中因客户卖旧房税费高导致的交易障碍。目前的房屋租赁服务商如“我爱我家”等最大的问题是房源短缺的问题。在北京市这种需求远大于供给，出租房源严重不足的房屋租赁市场，谁能够掌握房源，谁就能够发展做大，而我们交易的房屋不存在权属问题。使华润物业成为北京市最大的房屋租赁服务商，使华润物业的业务同心多元化拓展，形成新的核心竞争力和新的利润源。该方案能够充分发挥华润物业公司的优势目前华润物业的主要优势是其物业管理队伍的体系和规模。华润物业公司管理面积已超过120万平方米，拥有1000余人的专业队伍，服务类型全面、管理范围广泛，完全有能力进行大规模的房屋租赁管理。与其他专业的租赁服务公司相比，一方面，物业公司的空房管理能力和物业管理队伍可以直接移植到二手房的管理中；另一方面，物业公司完全可以凭借现有管理的项目为依托，进行租赁经营，而不必另外建立如“我爱我家”16 等房屋租赁服务商的连锁店体系；第三，在此方案下，物业公司直接掌握旧房的租赁权，不会象其他的房屋租赁服务商担心房东和租客直接见面交易导致跳单，大大降低了交易难度。因此，即使是在房源规模相同的条件下，物业公司也比其他房屋租赁服务商具有明显的成本优势和管理优势。5.财务分析5.1财务预测的依据或假设：房屋租赁的各项税费目前在11.5％，例后经过调整会在10％以下房屋维护费为10％公司经营管理费用10％采用本置换升级方法，以两居室楼房为例，民宅二手房平均出售价格在25万元。出租价格在每月1500元左右，以购房升级所需华润产品价格2－2.5倍于旧房价格为计，拟购买市价60万商品房。5.2案例以华润一年内多销售1000套总价值60000万的房屋为例，年内共回笼资金1000×60×80%＝48000万假设每套房屋办理银行贷款周期为一个月，实际流动资金占压不会超过1000万，如果采取内部转账的方式，则连1000万的周转资金都可以节省1000×60×20％/12＝1000万回收归华润经营使用的房屋价值1000×25＝25000万销售回笼资金是一年内陆续完成的，所以按平均半年折算，因加快回笼资金而减少财务费用（48000×0.5－1000）×5.08％＝1158.4万以出租1000套房平均按空置一个月算为例租赁总收入1000×0.15×11＝1650万上缴税收管理费1650×11.5％＝189.75万期间维护管理成本1650×20%=330万毛利1650×68.5％＝1130.25万综述：按现有华润项目在售楼盘有160万平方米，万余套房子，且单（总）价高，销售压力巨大，在销售期间如能有10％采用新业务方式，将直接节省华润置地财务成本，并带来经营利润和源源不断的现金流，且不计掌控庞大的房源。6.风险分析及控制6.1政策法律风险置换旧房20年的经营使用权本身冒有很大的政策性的风险，要做好精细的测算，考虑好所有可能会发生的法律纠纷，以便让购房客户在其方便的时候将房屋使用权赎回，皆大欢喜。最重要的是在收购和赎回合同中必须明确最低的使用权年限和公司在经营期间对房屋的维护和增值部分的补偿。房屋租赁税赋重是未来该项目经营中必须考虑的大问题。16 据建设部的一个专项调查显示：目前按现行税法规定，个人私有房屋租赁和单位产权房屋租赁各有8项税收。建设部指出，税种过多、税率设置不合理、税率过高已成为当前房屋租赁市场发展的瓶颈，为促进住房消费，必须改变房屋租赁市场“门槛”太高的状况，在2002年上半年集中力量从根本上对现行房屋租赁税收进行改革，在归并税种或合并税率的基础上，设置一定的税率幅度，明确统一减轻税赋，简化手续，将隐形房屋租赁市场引导到地面上来。6.2收购过程风险6.2.1置换方案是否能得到小客户的认可因为对于业主来说，最大的好处是8折买房又不会丧失对原有房产的产权，只是房屋居住权（经营权）的暂时转移，未来可以赎回可进可退，容易得到业主的理解和支持。而且只要购房合同一旦签订，就发生房屋居住权（经营权）的转移，只至业主迁出，都可算作业主的租赁期，不用设等待期，消除了“升级置业”计划中的房屋交付装修的“真空期”。6.2.2华润自有开发的项目有限，代来的业务量也有限本项目的核心竞争能力是“华润品牌＋华润资本＋华润项目＋华润物管”，同时拥有这四种能力的公司凤毛麟角，所以市场潜在的跟随者不多，但为了避免与“和记黄浦”、“香港新世纪”等超级开发商的正面竞争，为了避免出现“北京城建”、“万通实业”等本地大开发商与其他金融资本的结合而推行于本计划类似的项目，我们要在项目快速推行到占领一定市场份额后，在保证消化华润自身项目的前提下，与其他金融公司合作，向特定地产公司开放，组成战略联盟，从根本上消除潜在对手。6.3租赁过程风险6.3.1租赁市场的需求有多大北京常年有200万“北漂”，是强大的需求人群，其工作生活不稳定是他们的生存特色，在有限的经济条件下追求生活质量是他们的生活态度。另外在京各高校的学生和各地中短期来京办事的人员也是重点关注人群，目前市场需求远远大于供给，市场成长性很高。6.3.2与小中介和房屋银行的竞争北京房地产中介市场混乱,小中介无法提供让租赁客户放心的服务，房屋银行没有足够的资金收购充足的房源，不能充分满足租赁客户的需求，至于“个性化”的租赁市场目前尚是空白，正式华润切入的时候。6.4服务风险按现有的市场行情和模式粗放式的经营是极大的错误，要通过对客户的全面的分析，做到个性化服务，让华润的物业管理使每个待租的房屋都能得到增值，要让“华润物业＝品牌＝高附加值”16 ，在这个项目中，便捷高素质的物业管理服务就是关键，就是核心竞争力产生高附加值。7融资说明7.1融资额度及资金使用计划为保证项目的实施，总的融资额度为2000-3000万元，其中：1000万收购专用资金300万建网站和呼叫中心以及快速反应服务车队500万服务配套资金，500万不可预见准备金700万流动资金7.2项目公司的组建与股份分配为实现本项目尽快推向市场，拟由投资方与公司管理层（项目倡导人）共同组建项目公司。投资方占90%股份，公司管理层占10%股份。在项目公司需进一步增资扩股时，双方均应同意稀释降低自己的股份，接纳新的股东，以使公司措筹到足够的发展资金。此外，为了更好地稳定研发队伍和留住公司主要骨干人员，在适当时候，公司应实行员工持股的激励制度。投资方主要负责资本运作；管理层主要负责项目公司的市场营销和日常经营管理。7.3投资方的退出方式我们认为，若条件成熟，可择机将项目公司在境内外上市；若项目公司无法上市，投资方所持有的股份可向第三方转让股权。7.4关于公司业务有关税收和公司可能享受政府提供的优惠政策我们确信本项目一旦推向市场，项目公司将极有机会成为市场主导者，在取得国家相关部门的认可和支持的情况下，极有可能享受减免税收优惠政策；8.附件：资料来源8.1出租房屋应交哪些税？当前，单位和个人出租房屋的现象极为普遍。但出租过程中的纳税总是不容忽视，根据国家有关税收政策、法律法规规定，房屋出租者需缴纳的税种主要有以下几种：    1.房产税。拥有房屋产权并在房产税开征范围内出租房屋者，若是企业或自收自支事业单位，就以所出租房屋的房产原值扣除10%-30%后的余值为计税依据，按1.2%的税率缴纳房产税；若是行政机关、全额或差额拨款事业单位、人民团体、军队、房屋管理部门或个人，则以租金收入为计税依据，按12%的税率缴纳房产税。    2.城镇土地使用税。拥有房屋产权的单位和个人在许可范围内出租房屋应按房屋(含出租的院落）面积。依照土地等级及适用的等级税额，计算并缴纳城镇土地使用税，对于私有房产主将房屋出租给个人居住，凡经房管部门备案并执行房管部门所规定租金标准的，按国家规定现暂缓征收房产税和城镇土地使用税。16     3.营业税，出租房屋的单位和个人应以租金收入为计税依据，按5%的税率缴纳营业税，个人出租月租金收入在800元以下的，免征营业税。    4.城市维护建设税，出租房屋的单位和个人在缴纳营业税的同时，还应以缴纳的营业税税额为计税依据，按适用税率缴纳城市建设税。    5.除此之外，出租房屋的单位和个人还应缴纳相应的教育附加费、印花税、企业所得税或个人所得税。    除此之外，出租房屋的单位和个人还应缴纳相应的教育附加费、印花税、企业所得税或个人所得税。企业、自收自支事业单位和房管部门出租房屋，可在办理正常的纳税申报手续时申报缴纳以上各税。其他单位和个人则应携带房屋产权证、房屋共有权证，国有土地使用证和租赁合同等有关资料，主动到单位所在地或居住地方税收部门办理纳税申报，依法履行纳税义务。8.2北京份租房价格参考值（表一）    说明：本表中所给出的参考租价均为空房、无装修，带水、电、暖气和电话，不带家具和家用电器，租金季付条件下的数值，是底价，只能作为求租的参考。如为其他条件，可参考如下租金调整参数进行计算。调整因素一居室二居室三居室带精装修增加100元左右增加150元左右增加200元左右带家用电器增加100元左右增加150元左右增加200元左右带家具增加100元左右增加150元左右增加200元左右带空调增加50元左右增加100元左右增加100元左右半年付约减少10%年付约减少15%16   8.3房屋租赁市场存在的问题房屋租赁税赋重重使房屋租赁“门槛”高企。据建设部的一个专项调查显示：目前按现行税法规定，个人私有房屋租赁和单位产权房屋租赁各有8项税收。由此算来，房屋出租要缴纳的税费高达租金收入的37％左右。建设部指出，税种过多、税率过高已成为当前房屋租赁市场发展的瓶颈，存在着诸多不合理之处：    一是税种重复。营业税是按发生营业收入而征收的一种流传税，而房产税是一种财产税，所得税又是收入后的调节税。在房屋租赁中既征房产税又征营业税、所得税等，明显存在着一种行为重复征税的状况。    二是税率设置不合理。个人私有房屋租赁与单位产权房屋租赁都有多个税种，各项税种单独设置税率，未考虑纳税人能承受的合理税收负担，综合税赋过重，同时个人与单位纳税的计税依据各异，极大地困扰了房屋租赁市场的发展。16 房屋租赁，对出租人来说是通过租赁从租金中获得投资收益和房地产升值收益的一种经营行为，政府鼓励老百姓培养置业投资的理念，其中自然也包含了出租空余房屋，因此只有将不合理的高税收降下来，才有利于租赁市场的发展。据上海市场的一次调研资料，按该市目前房屋买卖和租赁以及各种经营费用的实际水平进行测算，保本经营的房屋租赁税率低于11．5％。    建设部官员强调，为促进住房消费，必须改变房屋租赁市场“门槛”太高的状况，在2002年上半年集中力量从根本上对现行房屋租赁税收进行改革，降低税赋，简化手续，将隐形房屋租赁市场引导到地面上来。    据了解，建设部已拿出对房屋租赁税收进行调整的若干建议：    ——尽快改革房屋租赁税收，除印花税外，将所有税种归并为房屋租赁税；或参照上海现行的做法，将现行各税种的税率合并为综合税率，避免一种经营行为多税调节、重复征税的状况。——在归并税种或合并税率的基础上，设置一定的税率幅度，明确统一减轻税赋，给各城市留有一定的调节余地。    ——个人自有房屋出租的合理税率宜按照租金收入的5％—7％征收；房屋转租的，扣除出租时已缴纳的税款，宜按转税收入的2．5％—3．5％征收。    ———单位房屋出租或转租的，税收应与个人相一致。考虑到目前单位税收征收的特殊性，可采取两种方式供单位选择：一是完全调整到与个人相同，二是按原规定缴纳营业税及附加，但免征房产税及所得税。16'