北辰集团战略策划.doc 71页

'北辰集团战略策划书第一章1.研究背景北辰实业股份有限公司房地产开发业务目前正处于改革发展的关键时期，为制定未来3-5年的发展战略，特委托－－公司对其发展策略及市场定位进行专题研究。2.研究目的及意义2.1调查分析北京市房地产市场的整体情况，各分物业情况，各区域物业分布状况，并对房地产市场的供求状况及发展趋势进行分析预测，对北辰房地产发展的投资方向、开发规模及产品定位提出指导性建议。2.2全面分析北辰实业股份公司的管理模式、房地产业的经营规模、以往业绩、人力、物力、财力等资源状况，并对比分析与其实力相当的房地产开发企业的优劣势，提出可持续发展策略。3.研究内容3.1国家及北京相关产业政策及宏观经济形势研究3.2北京房地产市场分析与预测3.3北辰实业股份公司房地产开发业务历史回顾与现状分析3.4房地产开发规模和市场定位3.5北辰房地产发展策略建议4.研究方法与技术路线4.1一般调查、重点调查、辅助调查相结合4.2整理数据库及本项目专题调查表获取相关数据.71 4.3对数据进行处理分析,确定预测指标及预测方法。4.4采用回归分析法对北京市房地产市场进行分析与预测。4.5运用预测结果及中房指数研究经验确定北辰房地产开发业务的开发规模和市场定位，并制定其发展策略。4.6技术路线多方调查前期准备模型设计样本模型数据处理模型调研报告分析研究定量分析定性分析专家座谈图表模型71 第二章国家及北京相关产业政策及宏观经济形势研究1国家宏观经济形势及政策分析1.1、我国宏观经济运行态势改革开放的深入进行，极大地促进了我国经济的发展。随着1996年软着陆的实现，国民经济的运行状况发生了根本性的变化：从长期的卖方市场转向了买方市场。当前宏观经济发展形势总的来说是好的。农业和农村经济发展较快，国企改革效果明显，财政货币政策双管齐下，资本市场发展平稳，国际经济，尤其是东南亚、韩国经济有根本好转，这一切都是国民经济继续向前发展的有利条件和重要因素。同时，也应当看到，在宏观经济运行中也存在着许多问题。其中主要是，市场需求不足，多数产品供过于求；货币紧缩；下岗人员增多等问题接踵而来。2000年上半年，中国宏观经济已摆脱了亚洲金融危机带来的不利影响，正在稳步回升，经济增长持续多年的减速有望在今年改变。中国国家统计局公布我国上半年的经济增长率为8.2%（其中第一季度GDP增速为8.1%，第二季度增速为8.3%），国内生产总值达39，491亿元人民币，增速比上年同期加快了0.6个百分点。令人欣喜的是，今年上半年的经济增长不再是仅仅靠投资的单项拉动，而是消费、出口、投资共同增长，呈现“三驾马车”并驾齐驱，共同拉动的格局。经济增长呈现以下特点：经济增长将比前两年更加平稳；扩大内需政策对即期生产的拉动作用增强；拉动经济增长的供给与需求因素出现了新的变化；企业效益明显好转；市场物价止跌企稳。中国经济正在出现积极向上的新的良好趋势。71 表1近几年分季度GDP增长率的变化趋势1季度2季度3季度4季度全年19987.2%6.8%7.6%9.6%7.8%19998.3%7.1%7.0%6.1%7.1%20008.1%8.3%*7.5%*7.2%*7.6%其中：*为预测数据2000年8月国家统计局中国经济景气监测中心对我国100位经济界的著名专家进行了调查，多数专家认为当前的宏观经济趋好。接受调查的专家均认为今年上半年的宏观经济状况比较理想。86.7%的专家预期下半年的宏观经济走势会比上半年好一些。百分之百专家预期2000年我国GDP增长速度会高于1999年，平均预期值为7.6%左右。总之，我国宏观经济目前运行势态良好，预计在未来3到5年将保持向好势态。1.2．关于房地产产业政策分析1996年中央明确提出了要把住宅产业培育成为国民经济新的增长点。1998年初，朱总理进一步提出了“把住宅建设培育成为新的经济增长点，使住宅消费成为消费热点”的发展国民经济的思路，为房地产业发展营造了最佳的宏观政策环境。房地产业发展是受政策影响相当大的产业部门，国家对房地产业发展的态度往往是左右其发展与否的最重要因素。而我国政府是决心通过住宅产业解决内需不足的问题，近十几年的房改历程充分说明了中国政府决意树立房地产业在国民经济中的重要地位。而以后出台的相关政策都会立足于维护房地产业的发展。这一点是确信无疑的。根据目前宏观经济运行的状况，为了扩大房地产投资，刺激房71 地产消费，发展房地产市场，国家制订和出台了一系列相关的政策和规定。1998年的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，要求各地在1998年12月31日停止住房实物分配，实行住房货币分配，把住房分配纳入了市场经济运行的轨道；根据《通知》的精神和要求，中央国家机关和北京市相继在1999年出台了《在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案》和《北京市进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案》，对住房货币分配及补贴标准和发放方式，完善住房公积金制度，深化住房改革提高公房租金等问题都作了具体规定。为了发展住房市场，扩大住房消费，实现二、三级住房市场联动，开放了住房二级市场；为了规范二级市场的运行，促进房地产市场的发展，国家有关主管部门出台了《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》，《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》，《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》。为了调节宏观经济运行中出现的储蓄与消费的关系，通过对《中华人民共和国个人所得税法》的重要修改，恢复开征了利息所得税。这一切政策规定，都十分有利于房地产投资和房地产消费，并进一步推进住房制度改革，发展以住房买卖和租赁为主要内容的房地产市场的形成、发展和完善。以上政策表明：国家是决心树立房地产业成为我国国民经济的支柱产业。主要政策走势与预测：房改政策方面：我国住房制度改革经过了十几个年头，取得了一定的成就。人们的住房观念在变化；房屋租金在逐步地提高；公房出售的比例在不断地增长；建立住房公积金的单位和住房公积金数量也在不断地扩大。住房由计划经济体制下的福利制，向与社会主义市场经济体71 制相适应的新的住房制度的过渡，不仅速度太慢，而且还产生了许多新问题，从而使住房制度改革更加复杂化住房实物分配，是传统住房制度的根本特征；住房分配货币化，是住房制度改革的关键。住房实物分配制度的根源，在于国家对职工住房消费基金的统一扣除。这种住房制度，严重地制约了住宅经济的发展和居民住房状况的改善。在80年代初期和中期改革试点的基础上，国务院于1988年召开了全国第一次住房制度改革工作会议；1991年召开了第二次住房改革工作会议；有力地推动了全国住房制度改革工作的开展。为了建立与社会主义市场经济体制相适应的住房制度，1993年冬季，国务院召开了全国第三次住房制度改革工作会议，根据会议的精神1994年发布了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》。《决定》对于建立与社会主义市场经济体制相适应的住房制度的一系列问题作出了明确的规定。三次住房制度改革工作会议，对于推进住房制度的改革在不同时期都起了重大的作用。1998年6月召开了全国住房制度改革工作会议。会后发出了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》。《通知》的核心内容是宣布全国城镇，从1998年下半年起，停止住房实物分配，实行住房分配货币化，同时要相应建立起四个体系：即贯彻按劳分配原则，实施住房分配货币化的住房分配体系；对不同收入家庭实行不同的政策，建立起以经济适用房为主的住房供应体系；以住房二级市场为主攻方向，培育和规范住房市场体系；建立具有中国特色的住房金融体系。这样就结束了几十年来在中国占统治地位的住房实物分配制度，为建立与社会主义市场经济体制相适应的住房制度和把住房培育成为国民经济新的经济增长点，奠定了牢固的体制和经济基础。住房分配货币化，就是把传统体制下由国家扣除的职工住房消费基金，根据按劳分配的原则，量化到职工个人头上，实质上也就71 是转化住房消费基金的运行的渠道。目前各地陆续出台了住房分配货币化的方案。在京中央国家机关和北京市的住房货币化的改革方案也于1999年８月16日和1999年９月１日分别出台。中央和北京市的住房分配货币化的《实施方案》，《方案》明确指出：停止住房实物分配，进一步完善住房公积金制度；建立住房补贴制度，逐12月31日前参加工作的职工）老办法，新人（即1999年１月１日参加工作的职工）新办法。对于无房和住房未达标的老职工，实行一次性发放补贴；对于新职工，则按月发放补贴。住房补贴计入职工个人帐户，专项用于住房消费。发放住房补贴，建立住房公积金制度大大提高了职工住房消费能力。住房货币分配方案的实施，虽然在执行过程中，还有许多问题需要解决，但是不管怎样，住房分配货币化，必将扩大住房投资和住房消费。总上所述，可以发现：房改政策基本到位，关键在于执行，住房商品化、分配货币化已是大势所趋，而下一步房改政策的着眼点在于使住房货币化真正纳入职工的工资，提高职工的支付能力，从而保证职工要房不再找单位，而是找市场。土地方面：调控住宅建设总量，保障住宅建设用地。下一步的政策立足点要加大对住宅建设用地的管理力度，在节约用地的基本原则下，保障住宅建设用地。政府在制定土地供应计划时，要考虑住宅市场的现实需求和潜在需求，通过对土地的宏观调控管理，最终实现住宅建设的持续稳定发展和住房市场的供求平衡。今后本市土地利用模式将是走内涵挖潜的路子，通过旧城改造、第二产业向外转移等措施来增加存量建设用地；通过利用废弃地、未利用土地来增加增量建设用地。金融方面：发展住房金融和开征利息税，刺激了住房投资和消费。71 住房建设和住房消费，都需要大批资金投入，银行等金融机构是供给住房建设和住房消费所需资金的重要经济部门；同时房地产信贷，具有保值、增值和风险小的特性，是银行等金融机构投资的理想领域。住房金融就是在这个基础上发展起来的。我国目前支持住房投资和住房消费的金融形式，主要是住房公积金，住房合作社，住房抵押贷款，住房信贷。我国房地产金融，是在改革开放的条件下发展起来的。随着房地产业的复苏，金融机构开始向商品房提供贷款。1982年，许多金融机构开办了住宅储蓄业务，房地产开发企业也开始同金融机构进行项目合作。1984年国务院《关于基本建设和建筑业管理体制改革座谈会记要》（国发123号文）指出，各地组建房地产开发公司，由中国人民建设银行提供周转资金。1985年中国人民建设银行开始办理土地开发和商品房贷款业务。随着住房改革的深入进行，1987年和1988年经国务院批准，在山东省的烟台和安徽省的蚌埠分别建立了住宅储蓄银行。1989年12月中国人民建设银行颁发了《住宅储蓄存款和住宅借款暂行办法》，1992年９月，中国人民建设银行又颁发了《职工住房抵押贷款暂行办法》和《单位住房贷款暂行办法》。1997年４月，中国人民银行颁布了《个人住房担保贷款试行办法》。这一切都有力地促进了住房金融的发展。居民个人住房抵押贷款虽然有了一定程度的发展，但是还不够理想。除了住房制度改革和居民个人收入水平低等因素制约外，主要是在金融方面还存在着许多问题，如金融工具单一；抵押贷款的首付款数额大；抵押贷款期限短；利率也不合理；以及抵押贷款担保问题等。根据经济发展的形势和住房分配货币化的实行，各金融机构正在研究新的办法和实行新的措施，例如组合贷款等。随着金融对住房消费支持力度的增大，居民住房消费和住房建设将会得到较快的发展。　　值得注意的是开征利息所得税。1999年８月3071 日，中华人民共和国第九届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议，对《中华人民共和国个人所得税法》作了重要修改。确定了“对储蓄存款利息所得征收个人所得税”。利息税，准确的说法是利息所得税，是对个人储蓄存款利息所得征收的一个税种。利息税不是新设立的税种。1950年我国公布的《利息所得税暂行条例》，规定了对存款利息所得征收所得税。1980年由全国人大通过的，在1983年人大常委会修订的个人所得税法，已经将利息税所得列为应税项目，考虑到当时的具体情况，确定暂免征收。现在对存款利息所得开征个人所得税，属于恢复征收。这个税种也不是我国特有的，在世界上许多国家，都对储蓄存款利息所得征收所得税。恢复征收存款利息所得个人所得税，是经济发展的需要。我国经济改革实现软着陆以后，特别是从1998年以来，物价连续下降，大部分商品供过于求，消费需求疲软，固定资产投资放慢，经济处于衰退状况。要摆脱目前经济发展的困境，必须扩大需求，鼓励消费，增加投资。恢复征收利息所得税，可以从三个方面发挥作用。第一，提高国家财政收入，加大对下岗职工补助、城镇居民最低生活保障、离退休人员、以及其他低收入者的支持的力度，提高他们的消费水平。第二，调节收入分配，缩小收入水平的差距。第三，在降低利息率的同时，通过利息所得税，引导城乡居民分流储蓄存款，增加消费和扩大投资。开征利息所得税，有利于扩大消费和投资。储蓄存款利息所得税的征收会使居民储蓄意愿有所降低，而投资意愿上升。中国经济景气监测中心近日对1213位城市居民进行了调查，仅有百分之七的居民仍有提高储蓄水平的愿望，40%的居民在考虑降低储蓄水平。总的看来，征税降息双管齐下，居民的投资愿望以上述65%的居民开始倾向各类投资。71 但是在我国目前经济发展的条件下，就投资去向或投资品种来看，居民除了银行储蓄存款以外，主要是投资股票、债券、工商业和房地产。但是在这几种投资品种中，首选也应当是房地产。因为，股票投资风险太大；工商业投资除了也有一定的风险以外，还需要一定的资金规模、相当数量的工程技术人员和管理人员，特别是市场并不看好。因此，房地产是最好的投资方向或投资品种。投资住宅，不仅符合国家鼓励消费和鼓励投资的政策导向，而且投资者可以获得较高的收益。第一，投资房地产具有双重效应：既扩大了消费需求，也扩大了投资需求，完全符合国家政策引导的方向。这是由住房的性质决定的。住房既是消费品，又是投资品。在长期的传统体制下，人们把住房只看作是消费品，这种看法是不正确的。在市场经济条件下，住房不仅是消费品，而且也是投资品。住房作为消费品，首先是为了满足人们最基本的需求。在这种情况下，它是最必需的消费品，是任何人都回避的。所以，要满足居民生活的需求，首先必需满足居民对住房的需求。但是，就住房本身的性质来说，它不仅是人们最必需的消费资料，而且随着经济社会的发展和居民收入水平的提高，它还是人们发展资料和享受资料。住房作为发展资料和享受资料，决定了住房的消费空间十分巨大。同时，住房还是人们投资对象，即投资品。在资金一定的情况下，住房投资也应当是人们首选的投资项目。因为，住房投资不仅比股票投资、工商业投资风险小；而且比储蓄、债券等利息高。就北京目前来说，无论是一居室、二居室、还是三居室，所有房屋租金收入，都有比利息收入要高；而且居室越大，租金收入越高。所以，购房投资，不仅是一种安全可靠，而且也是收益较大的投资。第二，住房投资，可以同时实现两种功能。住房既可以作为消71 费品，具有满足消费者的消费需求的功能，同时也可以作为投资品实现保值增值的功能。在市场经济条件下，居民购买住房，首先是为了满足自己居住消费的需求，但是在住房消费过程中，同时就实现了保值和增值的功能。现实生活表明，如果由于情况变化，不需要现有的住房，或者为了更换现有住房，居民通过出售自己的住房，不仅可以保值，而且还可能增值。第三，目前投资住房，既可以避免征收利息所得税，还可以享受住房货币分配、住房二级市场开放和公房上市交易减免税费的好处。住房货币分配政策的实施，使相当一部分人，可以利用住房补贴、住房公积金，银行贷款和自己的存款，到住房市场购买住宅，解决自己的住房问题。《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》的实施，启动了住房二、三市场，为工作单位与住房距离太远，上下班不方便的；以旧房换新房的；以小房换大房的等等住房困难者，提供了解决解决住房困难问题的机会。这部分居民，可以通过出售旧房的收入，加上住房补贴、住房公积金、银行贷款和自己的存款，实现以旧换新，以小换大的目的。为了推动二、三级市场的开放，国家又出台了关于调整房地产市场税收的政策，减免了部分税费，减轻了个人买卖普通住宅的税收负担，既有利于投资又有利于消费。拆迁安置政策方面：货币还迁促进了住房市场的发展《北京市城市房屋拆迁管理办法》于1998年12月１日起开始实施，1991年10月１日起开始实施的《北京市实施〈城市房屋拆迁管理条例〉细则》同时废止。《办法》是对《细则》的修改和完善，是北京市进行房屋拆迁的基本准则。《办法》是根据北京市城市建设的发展，房屋拆迁中存在的问题，以及建立社会主义市场经济体制的需要制订和实施的。《办法》的制订和实施标志着北京市房屋拆迁管理发展到了一个新的阶段。199171 年起开始实行的《房屋拆迁细则》，对于规范房屋拆迁行为，保障城市建设的发展，起到了重要的作用。但是，随着社会主义市场经济体制的建立，城市建设的发展，原有的《细则》已经不能解决房屋拆迁中遇到的新情况和新问题。其中比较突出的是：过多地考虑了人口因素，不符合国务院《城市房屋拆迁管理条例》中规定的按照拆迁面积进行补偿的原则；按照原先居住面积进行安置，不利于居民改善居住条件；安置方式单一，不符合市场经济规律；原《细则》操作性不强，不利于拆迁管理制度化和规范化。在修改《细则》和制订《办法》的过程中，坚持了以下一些原则：第一，加大了房屋拆迁的透明度。一方面管理程序公开，对建设单位办理房屋拆迁许可证的条件，拆迁管理权限划分，以及操作程序等，都作了比较明确的规定；另一方面对拆迁补偿的相关内容，包括拆迁补偿的对象和方式，拆迁补偿款的具体标准和计算公式，都有作了比较详细和明确的规定。第二，适应住房制度改革的需要。原有《细则》在拆迁补偿安置中过多地考虑了人口因素，带有浓厚的计划体制下的福利分房的色彩，新《办法》规定，房屋拆迁按照原建筑面积实行货币补偿，体现了住房制度改革的原则和要求。第三，促进住房市场化的原则。新《办法》规定的补偿方式，是由当事人协商确定，既可以货币补偿，也可以实物安置。这样有购买力的被拆迁户就进入了房地产市场，是推动住宅市场化的重要步骤。第四，服务于首都建设的大局的原则。房屋拆迁是城市建设和发展的重要内容，无论是拆迁还是被拆迁人，都有应当服从首都建设和发展的需要。修改后的〈办法〉共５章，55条，变动比较大的地方主要是：根据国务院的《城市房屋拆迁管理条例》的规定，坚持按照原面积进行补偿，不再考虑人口的因素，确立了“按房不按人”71 的拆迁补偿原则，并把原《细则》中的“拆迁安置”的内容并入了“拆迁补偿”中，从而就把原拆迁中体现福利性质的“按人补偿”，转变为市场经济条件下的“按房补偿”。切实保护被拆迁房屋所有人的权益，对于使用权人，只限于执行国家规定租金标准的才可以给予补偿。房屋拆迁，可以直接进行货币补偿，也可以把货币折为实物即房屋补偿。补偿数额，按照原建筑面积的重置价格结合成新确定；如果进行实物补偿，则由拆迁人把货币补偿额折算成等额的房屋。另外就是完善了拆迁工作程序，增加了拆迁工作的透明度。总的说，拆迁《办法》，把拆迁工作从计划体制下的福利补偿方式，转变为市场经济体制下的市场运作方式，即有力地保护了被拆迁人和拆迁人的合法权益；有利于深化住房制度改革；有利于拆迁工作的进行；也有利于发展房地产开发建设市场和住宅市场。2北京市社会经济发展状况及产业政策2.1在全国宏观经济势趋好的大环境下，北京市2000年上半年经济继续保持积极向上的发展趋势，总体经济运行良好。本市经济保持强劲的发展势头，总体经济持续走强，景气曲线呈上扬势态。根据北京市统计局公布的数据得知，上半年全市实现国内生产总值1044．1亿元，按可比价格计算，比去年同期增长12％，为1996年以来同期最高增速，高于全国平均水平3．8个百分点。2.2北京市房地产政策分析近年来随着国家出台了一系列有关房地产方面的政策法规，北京市也相应出台了一系列利于房地产业发展的方案与政策。例如：《北京市进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案》，《已购71 公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》，《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》，《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》，《北京市城市房屋拆迁管理办法》等等。这些政策规定有利于深化住房制度改革，开放住房二级市场，规范房屋租赁市场，按照市场经济原则改革公房租赁关系；对城市房屋拆迁实行货币补偿，完善住房公积金制度，开征利息所得税等一系列政策规定的出台和实施，对于扩大房地产投资，转变在计划经济体制下长期形成的住房消费观念，增加居民住房消费支出，发展和规范房地产市场，都有着重要的现实意义，并对房地产业的发展产生长远的影响。绿化隔离带政策分析：为了落实《北京市城市总体规划》，加快规划市区内绿化隔离地区建设，推进城乡结合部地区环境整治和城市化进程，促进城市生态环境改善和首都经济社会可持续发展，2000年3月20日，北京市绿化隔离地区建设领导小组出台了《关于加快本市绿化隔离地区建设的意见》，提出从2000年开始，在规划绿化隔离地区范围内，用3年至4年时间完成绿化60平方公里的任务。绿化隔离带大都处于城乡结合部，环境相对比较差，土地开发利用率低，人口居住密度高，又多为农民居住地，改造难度大。目前由于风沙问题严重，气候条件变得越来越差，才引起政府进一步注意应该加大环境保护的力度，从而绿化隔离带政策又被提到较高的重视程度。由于绿化隔离带的建设，将改变周边土地环境，把原来基础设施差，环境恶劣，人口稠密的城乡结合部改变成环境优美，基础设施齐全的可用来开发居住小区的优等地。总之，绿化隔离带能提高土地的利用效率，沿绿化隔离带地区的土地将被大大改善，利于开发房地产；绿化隔离带能扩大商品房71 供应量，按照京政办发[2000]20号文件，在绿化隔离带周边地区的原有农民宅基地可一律征为国有建设用地，可用于新村建设，其中农民自住房屋和上市出售的商品房屋的比例为1：0.5；另外，绿化隔离带能提升周边土地的价值，绿化、环境是小区永远的卖点，而绿化隔离带将从根本上改变小区的大环境。中关村地区分析：1999年6月5日，《国务院关于建设中关村科技园区有关问题的批复》公布，使中关村地区成为众人关注的焦点。中关村地区有高等院校68所、科研院所213家、高科技企业数十家。这些都是使中关村地区成为“中国硅谷”的优势。但是，中关村地区在交通、市政配套、办公场所、居住配套等方面也存在着先天不足，使一些想进驻中关村地区的国际高科技企业望而却步，影响了中关村向“中国硅谷”进军的步伐。从房地产方面讲，中关村地区存在着很大的缺口，该地区的写字楼、公寓、住宅严重不足，这从中关村地区房地产项目的销售情况就能看出来：方圆大厦、科技会展中心等高档写字楼、公寓在广告不多的情况下，租售良好且价格一直上涨，无论从中关村的发展，还是从市场需求的角度考虑，中关村在房地产方面都有相当大的发展潜力。2.3预计北京市房改方向和政策走势下一步北京市房改方向会是：继续稳步推进公房租金改革，组织公房按成本价出售，进行住房普查，建立住房档案，开放住房二级市场，住房分配货币化实施将是下一步政策的主要着眼点。政策导向将有助于启动和完善北京市房地产市场，保证北京房改政策的进一步落实，促进北京房地产业的发展。3国家及北京宏观经济发展对房地产业的影响71 3.1国民经济发展水平与房地产业根据世界各国房地产业的发展历程来看，当人均国民生产总值进入500－1000美元时，住宅建设与消费也将进入快速增长阶段，住宅投资随人均国民生产总值的增加而增加，直到人均国民生产总之达到8000美元---10000美元时，住宅投资才开始减少，而人均国民生产总值为1000美元左右，是住宅发展的增长期。我国目前人均国民生产总值约为700美元，房地产建设与消费正处于快速增长阶段。通过近几年的房地产投资额、销售额与销售额投资额比率趋势图可以明显看出这一点。71 世界部分国家或地区1988年房地产占GDP的比重大约在10%上下（参见下表）；香港地区高达30%，在这些国家或地区，房地产已经成为国民经济的支柱产业。表：1988年部分国家或地区房地产业占GDP的比重71 国家或地区美国日本英国法国韩国台湾比重11.410.412.210.88.010.86目前，我国房地产业占GDP的比重偏低（目前为4%左右），房地产业成为我国经济发展的支柱产业还有一段艰辛路要走（国际惯例是：只有当房地产业占GDP的比重到达10%左右才能成为国民经济的支柱产业）。我国即使到本世纪中叶达到中等发达国家水平，住宅建设投资占GDP的比重也不应该下降。如果这一比重能保持目前5%--6%的趋势（1995年为5.6%），那么到2010年时，则我国城镇住宅建设投资将达到每年8500—10200亿元。我国住宅产业的增加值到2010年将达13800亿元，占GDP的比重为8.1%。住宅产业将确立国民经济的支柱产业地位。3.2GDP与房地产业的相关度为了研究房地产与GDP之间的相关程度，我们采取了1991—1999年的北京市的商品房销售额和GDP进行一元线形回归分析，结果如下：St=-276.84+0.0279*Gt3.R2=0.9817,其中，St为北京市第t年的商品房销售额；Gt为北京市第t年的国民生产总值，均为当年价格，单位为亿元。计算结果表明：GDP与商品房销售额之间的相关程度较高，相关度达到0.9817。由于GDP与房地产业呈正相关关系，而且相关度很高，所以，国民经济的发展将带动房地产业的发展，在国家宏观经济趋好的大环71 境下，房地产业将面临新一轮的发展周期。3.3宏观经济发展周期与房地产经济周期房地产业在西方发达国家有近百年的历史。房地产经济同西方经济一样，有它本身的发展高潮和低潮，形成有自身特色的房地产经济周期。据有关资料介绍，美国房地产业大约按18—20年的时间完成一次周期波动，香港是7—8年为一次周期波动。在我国，房地产业是一个新兴产业，刚刚从固定资产投资及基本建设中独立出来的房地产业，其发展历程相当短，只有十几年的历史，但就这十几年来看，我国的房地产业的发展可以说是发展快、波动大，它的周期性波动形式在一定程度上可以探讨我国房地产经济周期波动的规律。房地产业始终是国民经济的先导产业和基础产业并将发展为支柱产业。正是由于房地产的基础性和先导性，使得房地产业的发展要超前于国民经济中其他产业的发展，因而房地产业是经济繁荣、萧条的重要标志，是经济升温与否的“晴雨表”，这在西方经济发达国家和香港等地区已经得到证实。房地产业，包括住宅产业的发展，同国民经济发展周期密切相关。房地产的周期波动包括膨胀、收缩、停滞、调整、恢复等一系列自我平衡机制，具体说来它的周期波动大致如下：经济增长对物业的需求——>刺激建筑业的发展——>经济繁荣进一步刺激物业需求——>新建物业超过实际需求——>产生过剩物业积压——>物业需求迅速退进入调整期——>物业需求逐步消化现存量进入恢复期——>物业供求关系达到平衡阶段——>新的经济增长使物业需求大于供给——>开始新一轮市场周期运动。与宏观经济周期相比，房地产业发展周期的特征是：（1）房地产业稍后于宏观经济进入复苏期；（2）房地产业先于宏观经济进入71 繁荣期；（3）房地产业先于宏观经济进入衰退期；（4）房地产业的萧条期长于宏观经济；（5）房地产业周期波动的波峰高于宏观经济，波谷低于宏观经济。也就是说，相对于宏观经济，房地产经济波动具有涨落快、波幅大、萧条时期长的特点。房地产经济的发展受国民经济发展的制约，房地产业的基础性和先导性特点，决定了房地产投资应超前于国民经济周期性波动。在经济周期的低转折点来到之前，把握好投资机会和项目，保证在经济扩张期和高峰期能得到较大发展，在高转折点到来时能及时采取调整措施，使投资项目、投资结构和经营期限长短等得到合理匹配和较好组合，优化新开发与再开发投资的选择。本章结论：目前，国家和北京市宏观经济趋好，房地产业政策利好，北京市住宅与房地产业面临着良好的发展机遇。71 第三章北京房地产市场分析与预测1．居住物业市场分析与预测1．1住宅市场分析1．1.1供给分析北京市现有住宅存量约1.7亿平方米，从其性质上看，以基建项目为主,其中近1亿平方米的设计或配套存在一定缺陷。目前市场上住宅供应量仍连年增加，近几年商品住宅竣工面积均较上年有所增长，其中97年住宅竣工面积为483万平方米，同比增长9.4%，98年竣工589万平方米，增长22%，99年竣工908万平方米，增长54%，今年上半年商品住宅竣工面积达149万平方米，比去年同期增长83%。北京市历年住宅竣工面积（万平方米）住宅项目在各个区域均有分布，其中近郊区面积远大于城区，相对而言，朝阳、海淀、丰台三区更为活跃，其总建筑面积比例分别占26%、19%和14%。在上半年新开盘的53个住宅项目中，朝阳区18个，海淀区11个，两区新项目数占55%。所有新盘项目71 规划建筑面积为539万平方米，其中朝阳区145万平方米，海淀区126万平方米，两区总和占50%。海淀区新项目主要集中在中关村核心区及其周边，而朝阳区的新项目则以亚运村及望京地区为主。1．1.2．需求分析近年来我国宏观经济形势趋好，国民经济保持了稳定的增长，居民人均收入不断提高，这增大了居民购房的信心和热情。住宅销售面积增长较快，其中97年共销售242万平方米，同比增长28%，98年为377万平方米，增长56%，99年为485万平方米，增长28%。今年上半年本市住宅市场共销售220.4万平方米，实现销售额83.6亿元，分别比去年同期增长1.8倍和1.4倍。虽然上半年住宅销售量较去年同期有明显好转，但由于近年来竣工量均大于实际销售量，据统计截止到99年底本市商品住宅的空置量276万平方米，这些空置房对销售市场压力巨大。北京市历年住宅销售面积（万平方米）1．1.3价格分析：71 普通住宅价格从总体上看，具有市中心高、外围低，北部高、南部低的区域特征。二环内住宅平均价格为7760元左右，二三环间为6000~8000元左右，三四环之间为4000~6000元。北部住宅通常比南部住宅价格高1000多元/平方米。北京市住宅分区平均价格表（元/平方米）区位二环内东北二三环间西北二三环间西南二三环间东南二三环间西三四环间北三四环间东三四环间均价77607732719357056247631662685746区位南三四环间西四环外东四环外北四环外南四环外通州昌平大兴均价464840854577554224802721297123681．1.4影响市场的主要因素1）价格。价格是消费者考虑的主要因素。根据中房指数最新调查显示，87%的被访者能承受的价格在4000元/平方米以下，其中2000-3000元这个区间的人数最多，为27%。2）位置。通勤距离（时间）是购房者考虑的又一个因素，他们往往青睐于对自己熟悉地区的物业，一些位于郊区的住宅由于交通及市政配套较差，长期空置。3）品质。消费者对住房的工程质量、功能、环境质量和管理质量要求越来越高，许多开发商观念上仍没有完全改变对现有市场的认识，目前市场上适应个人购房的个性化、多样化的住宅供应不足。4）消费观念。由福利分房转变为个人购买，在广大居民心理上、行为上还需要有一个逐步适应的过程。71 1.1.5重点地区分析1）亚运村地区：本地区房地产发展的综合区位优势为便捷的交通条件、完善的市政配套、日渐齐全的生活娱乐设施及优越的自然人文环境。从发展趋势上看，亚运村及其周边仍然是许多购房者首选的地区。从价位来看，本地区居住物业整体档次水平较高，以内外销公寓为主，普通住宅项目相对较少，均价在6500元/平方米左右，目前的在售面积约为305万平方米，主要项目有风林绿洲、北辰绿色家园、万科星园、嘉铭园等。2）中关村地区：中关村地区原有不少房地产项目，已形成了具一定规模的居住社区。随着国务院关于建设中关村科技园区的决定，中关村科技园区内的一些房地产开发项目开始升温。目前中关村地区的项目均呈现不同程度的热销场面，随着中关村科技园的建设，该地区基础设施的进一步完善，其将成为本市最热的地区之一。中关村地区上市供应项目均价为6300元/平方米，属普通住宅类的中高档价位。据统计，当前中关村中心区在售面积约261万平方米，主要项目有光大花园、鑫雅园、天秀花园、阳春光华、华清嘉园等。根据中关村地区规划，核心区内住宅项目将严控审批。因此，中关村地区的物业价格保持稳中有升，尤其是位于核心区的项目，由于其周边商品房供应量将会越来越小，需求会大于供给，因此其价格有进一步上升趋势。3）望京新区：望京新区虽然距市区较远，但随着开发的日渐深入，交通、市政配套等更加完善，商业及居住氛围也比先前浓厚了许多，已成为本市房地产市场的热点地区。本地区的项目为普通住宅类的中档价位，均价多数在4800-530071 元左右，在售项目有圣馨大地家园、风格雅园、望京利泽家园、方舟苑、望京新居等，现有供应量为129万平方米。本地区住宅涨势已被广大购房者认同，因此项目普遍销售情况较好。4）南二三环：据统计，本地区供应总量为148万平方米，此区域内中档项目较多，均价保持在6000元/平方米左右，其总体价位要比北部的低至1000元/平方米。尽管南城的各项基础设施有了很大的改善，但是由于人们的居住观念短时间内难以改变，且南城办公区较少，在此地区就业的人数较北城少，因此，南二三环地区近期内很难成为市场的主流。1.1.6住宅二级市场与一级市场联动反应开放住房二级市场，部分居民靠出售现住房的收入，缴存的住房公积金，加上家庭的积蓄及政策性和商业性的贷款支持，就可以大大增强住房购买力，进而促进一级住房市场的消费。另一方面，由于二手房具有区位、价格等优势，又会受到一些暂时不具备购买新房能力的年轻欢迎。从而抑制了住宅一级市场的消费，促使一级市场作相应的调整，使价格更趋合理。1.1.7旧城改造对住宅市场的影响市中心旧城区的人口密集，市政基础设施落后，造成改建这些地区的高难度和高成本，同时成本的上升，又导致了改造后的新建住宅价格居高不下，加上越是中心区，地理位置优越的土地越是有限，部分开发商过分追求高额利润的心理，使得中心地段的商品房档次越建越高，价格更是居高不下，远远超出了普通居民的购买力，形成高档公寓的聚集地。由于旧城改造使大量的人口外移，城区边缘及近郊区将成为居住71 的集中地，这些地区的住宅项目将成为今后房地产市场的热点，逐渐形成几个相对独立的居住集中地，如望京、回龙观等，同时这些地区的商业将会大幅度增长。1.1.8市场预测1）未来几年内的住宅的竣工量将继续保持较快增势。根据对85年以来住宅竣工面积的回归分析，预计2001年住宅竣工面积为985万平方米，2002年为1107万平方米，2003年为1239万平方米。2）随着人们住房消费观念的转变，未来几年内的住宅的销售量将有所增加。根据对85年以来住宅销售面积的回归分析，预计2001年住宅销售面积为560万平方米，2002年为642万平方米，2003年为730万平方米。根据北京市2010年远景规划，到2010年要实现人均居住面积13平方米，另据北京市统计资料显示，截止到1999年底，全市人均居住面积为9.3平方米，照此可以推算出在今后的11年中，全市每年住宅的需求量至少要达到840万平方米。这部分需求主要来源于商品住宅，今后将全部通过商品住宅市场来实现，因此今后几年，商品住宅的销售量将越来越大。3）总体价格仍会走低。随着个人购买力的渐渐活跃，住宅销售量将会越来越大，但其整体价格仍将有所下降。从历年中房北京住宅指数走势可以预见，近1-2年内，指数将保持平稳下降的态势，年降幅达3%。总体价格趋势是稳中有降，但不排除个别热点项目价格上扬。4）中关村、亚运村地区是居民购房的首选地区。据调查显示，最多的购房者首选地区是亚运村地区，占17%，同时亦有16%的购房者首选中关村地区，其次是东三环附近。5）虽然供应量和需求量在未来几年内都会有一定增加，但需求量的增加幅度还不能赶上供就量的增加，空置总量必然加大。这样，供大于求不可避免，市场竞争将越来越激烈。71 1.2．经济适用房市场分析1.2．1供应分析北京市经济适用住房共25个项目（首批19个，第二批6个），1999年本市共竣工经济适用房150万平方米，2000年经济适用住房计划开复工面积918万平方米，因此在今后2-3年内全市的经济适用房供应量将会大大超过去年。1.2.2销售情况从目前市场情况来看，经济适用房总体销售形势较好，99年共销售100万平方米。特别是几个距城区较近，且交通条件和周围环境较好的小区。但必须看到经济适用房真正热销的是位于市区边缘地区，房价大约在4000元左右的房子，其购买者多为较高收入阶层。至于位于郊区甚至远郊区的众多经济适用房，虽然每平方米仅2000—3000元左右，房价与中低收入家庭的收入比例相当，但由于此类住房远离城市，交通不便、配套不全，孩子就学难。因此，不具备购车财力的中低收入家庭仍难以问津，致使购买者寥寥无几。1.2.3市场预测2000年计划开复工面积为918万平方米，如此巨大的供应量将在2-3年内竣工，届时能否在得以消化仍是未知数。1999年已销售的经济适用房大大释放了这部分居民购买力，2000年起，经济适用房的销售可能不会再有99年的“火爆”场面了。同时关于限制经济适用房购买对象的有关政策，会在今年或明年出台，届时只有中低收入者才能购买，这对经济适用房的销售将造成较大的冲击。1.3.高档公寓市场分析1.3．1．供给分析71 北京市于1995年开始对房地产业实施宏观调控，限制外销项目的审批，但外销公寓的供应却连年递增。这主要是由于前几年批准的项目陆续交付使用。另外由于外销写字楼市场不景气，发展商改变物业功能。93年-99年，外销公寓的累计竣工量为430万平方米。今年上半年推出的高档公寓17个，总建筑面积200万平米。其中，外销公寓5个，总建筑面积70万平方米，且都集中在朝阳区的东二、三环附近。由此可见，东二、三环仍然是高档公寓的认知区。高档公寓主要集中在朝阳、海淀、宣武等地区，其中以朝阳区最多，占46%。朝阳区的高档公寓主要集中在东二、三环沿线、工体北路、建国门外及酒仙桥地区。东城区的高档公寓则主要集中在东直门外、二环沿线及朝内大街。海淀区是高档公寓市场的一个新兴地区，很有发展潜力，但其高档公寓主要面向国内客户。西城、崇文、宣武等区则在危旧房拆迁改造过程中利用外资兴建了一些高档物业。各行政区高档公寓分布比率1.3.3需求分析71 从销售市场上看，尽管外销房市场普遍不是很景气，但是那些位置优越、户型新颖、设计精美的物业依然博得这些人的青睐，去年嘉和丽园的旺销就是一个典型的例子。由于金融危机的影响，97年-99年高档公寓的价格持续下降，但2000年起，受宏观形势好转，且随着中国加入世贸的临近，外销公寓市场已经有所升温，市场销售已经开始转暖。现在本市在售的高档外销公寓平均售价1800美元左右，与去年同期基本持平。近年来高档外销公寓平均售价走势图（USD/平方米）在租务市场上，对于外销高档物业需求仍基本上来源于欧美及港、澳、台公司的驻京人员，尤其是象诺基亚、朗讯这样的IT行业更是成交活跃。目前市场平均租金为16USD/平方米月，较去年同期下降11%。然而，需求总量的减少已是不争的事实。71 近年来高档外销公寓平均租金走势图（USD/平方米）由于北京出现越来越多的高档内销商品住宅，其设计和建筑标准已逐渐接近外销住宅的水准，内销住宅物业和外销住宅物业概念正在逐步淡化；另外外籍人士对购买外销住宅的兴趣减弱，也造成相当一部分外销公寓项目从市场销售活动的开始阶段，就将目标市场定位于国内消费者。但真正高档次的住宅项目的买家仍旧是海外人士，其购买目的有相当一部分为投资。从区域上看，东二、三环地区的客户主要来自于外资公司的一般海外雇员及资深中方雇员、港、澳、台地区的人士、海外归来人士。另外，还有一定数量的国内企业的高层领导者、律师、文体明星等。中关村及西二、三环地区的客户则以国内企业的高层领导者、律师、文体明星及从事高新技术的人员为主。1.3.4区域分析1)东二、三环地区东二、三环地区是人所共知的高档公寓聚集区，此地区高档公寓供应量最大，约为369万平方米，而且此地区外销公寓所占比重最大，达78%。由于此地区高档写字楼较多且毗邻使馆区，因此无论从售价还71 是租金上看，东二、三环高档公寓的价格都最高的，其平均售价为12949元/平方米，租金为5.2元/天·平方米。较早推出的项目，如景园大厦、清境明湖、美惠大厦等以出租为主，新推出的项目则以销售为主，如嘉和丽园、世贸国际公寓、阳光100、现代城、嘉里中心、国贸公寓等。东二、三环的开发早于京城其它方位，其可供土地相对减少，但还会有部分高档公寓继续建造。由于东二、三环的售价及租金已进行了一段时间的调整，预计今后大幅下调的可能性不大。2)西二、三环地区西二、三环地区的项目主要分布在紫竹桥及西直门地区。从99年下半年以来，紫竹桥、西直门等几个热闹地段整体供应量逐渐增大，新项目数量增多。目前西二、三环地区高档公寓的平均价格为9156元/平方米，平均租金为2.7元/天·平方米。本地区新推出的高档公寓项目无论从规划、户型还是销售手法上都有较高的水准，但该地区供应量均为近一两年内推出的，市场能否在短期内消化掉如此大的供应量，仍是个未知数。3)中关村地区中关村核心区目前高档公寓的供应量相对较小，外销房数量也较少，只有科技会展中心。由于这一地区以内销公寓为主，主要面向国内客户，属于中低档次。因此该区域公寓的平均售价和租金相对较低，平均价格为8900元/平方米，租金平均为3.72元/天·平方米。此地区公寓以销售为主，但只有万泉新新家园的销售情况较好，而其它的内销公寓由于没有特色，销售情况一般。该地区可出租的高档外销公寓较少，仅有几个，如希格玛公寓出租率近100%。随着中关村高科技园区的建设，区内环境将越来越好。区域内高级公寓将有着广阔的前景，万泉新新家园的热销足以说明这一点。从区域本身情况来看，该区域的项目仍将有一定的涨价空间。71 1.3．5市场预测由于供应量较大，市场总体的供大于求状况会在2-3年后，才有可能改变，近一两年内价格仍将继续下跌，但由于受宏观形势好转的影响，跌幅不会很大。在租务市场上，外销公寓的供求失衡的现象较为严重，但在中关村和CBD地区，高档公寓仍供不应求，租金维持在较高的水平上。由于总体市场压力较大，平均租金在最近两年已下跌40%以上，尽管市场压力仍然很大，但目前租金已近谷底，下跌的空间不大，预计近期内仍会维持这种状况。1.4、别墅市场1.4．1市场供应自95年起，别墅市场开始低迷，销售疲软，出现大量积压。此后本市基本上就没有再批建新的别墅项目，近期北京市场上在售的别墅项目基本上是一些老项目的后期供应。93年以来，累计竣工的别墅约为3万套左右。本市的别墅多选址在离市内并不十分遥远的东北及西北方位，其中机场路至顺义沿线项目最多，其次为昌平。1.4．2.市场需求尽管市场上现有的别墅多是前几年建成的，但从我们统计的情况来看，除几个口碑较好的项目外，销售率均较低，平均销售率约为40%。别墅的售价差异较大，从4000USD到2500RMB，位于机场路附近的外销别墅一般售价在1600USD以上；价格为2000多元的低档别墅，一般位于远郊区县，并且多数为非法开发的项目。由于销售市场的不景气，不少别墅也用来出租。但是由于别墅特有的消费群体较小，仅有那些位置好、档次高的别墅才能赢得客户。1.4．3.市场预测71 别墅市场近期内仍难走出低迷，虽然加入WTO，外国来华经商人员增加，对别墅市场会起到一定的促进作用，但仍不能使别墅市场有根本性改变，仍需要一个较长时间的调整期。2.写字楼市场分析与预测2.1.供给分析由于前几年的过度开发，市场供应量过大，同时宏观经济的软着陆，亚洲金融危机的影响，造成市场一蹶不振。写字楼一直处于调整停滞之中，供应量特别是新开项目逐年减少，市场更多的消化现有的楼盘。1999年共有15栋写字楼竣工，总计67.9万平方米，比1998年减少43万平方米。目前市场上写字楼总存量约为425万平方米。2.2租售情况分析2.2.1租务市场95年以来，写字楼租金持续下跌，但从去年下半年起，写字楼租金15美元/月平方米左右升至上半年的近22美元/月平方米，升幅达47%。朝阳区、东城区的写字楼租金高于其他各区，反映了这两个地区仍是写字楼的租售热点。全市写字楼的出租率有一定的提高，特别是位于海淀区中关村，朝阳CBD的高档写字楼出租率平均接近90%，一些写字楼甚至达到了100％的入住率。71 近年来写字楼平均租金走势图（USD/平方米）近期高档写字楼租金急剧上升的原因有：1）IT公司发展迅猛。IT公司的发展方式和发展速度是以前传统公司所无法比拟的，特别是去年下半年至今年上半年，迅速壮大起来的网络公司陆续搬进高档写字楼，成为近期写字楼市场的主力军。2）WTO效应。加入WTO后，我国逐步开放那些以前不许外资涉及的行业，如金融、保险业等，而这些也正是国外公司窥视已久的行业。因此，许多外国公司尽早进入中国，抢滩这些领域，加大了对甲级写字楼的需求。3）内资公司也开始注意企业形象。世界500强有一半已进入中国，与这些外资公司相抗衡的民族企业也不想输在起跑线上，树立公司品牌和企业形象，办公楼便是极具地位和品质说服力的广告牌。2.2.2销售市场写字楼销售价近几年也一直在持续下滑，但1999年降幅较小，已近持平。2000年起，北京写字楼的整体售价出现了缓慢增长势头，上半年写字楼售价比去年年底上调了两三个百分点，目前本市写字楼市场的平均售价为2200USD/平方米，较95年初下降了25%。近年来高档写字楼平均售价走势（USD/平方米）71 但在目前市场上，写字楼销售的实际成交量很少，需求主体为实力强大的中资企业，主要是一些大的银行和保险公司，他们为了树立公司形象，更是不惜斥巨资购买写字楼。2.3.WTO对写字楼市场的影响中国加入世贸组织的新进展，对写字楼市场肯定带来正面影响。但由于大多数已进入中国市场的大型跨国公司已利用租金下滑的机会进行了转、扩租，故大面积的新需求可能性会降低，但小规模公司开拓中国市场会带来新需求。另外，中国加入世贸组织后首先开放的是保险、金融、通讯以及银行业等，传统上都是甲级写字楼市场的主力，而代表新经济的互联网公司在经历了99年及2000上半年的迅猛发展带动了对写字楼的需求后，受全球网络趋势和中国实际状况的影响，在入关之后将面临更大的竞争，大批该行业的公司将倒闭重整，对写字楼的需求将小于其释放量。故WTO对写字楼物业市场的刺激将在一段时期内表现为循序渐进。2．4.区域分析写字楼分布主要集中以下几个较大规模的商务办公区，71 分别为东二三环地区（包括CBD、燕莎商圈、东二环沿线）、长安街沿线、中关村、金融街。新建项目越来越多地集中于这几个区域中，并依靠区域的规模优势和市场认同，有力地提高了自己的市场形象和竞争力，而分散于商务区之外的写字楼项目，则难以与商务区内同档次物业竞争。当前最有发展潜力的商务区为CBD和中关村地区。北京市高档写字楼区位分布图1)东二、三环地区该区域是本市高档写字楼最集中的地区，主要分布在CBD、国贸商圈和亮马河三元桥一带，约占全市供应总量的47%。此地区的写字楼售价平均为2450USD/M2，租金为28USD/月M2，较全市平均高10%、21%。从平均租金上看，该地区是北京市写字楼项目中租金最高的。此地区甲级写字楼的租务市场成交非常活跃，平均入住率为88%。随着经济的进一步发展，市政建设的逐步改善，该区域尤其是位于该区域中的CBD将会因其独特的地理位置和客户群构成而吸引更多的实力雄厚的客户。CBD的发展将使该地区的租价水平将比目前有较大幅度的提高。2)长安街沿线据统计长安街沿线写字楼供应总量约120万平米，约占全市供应总量的28%。由于位置的独特性和土地资源的有限性，以及规划的限制和居高不下的开发成本，该地段写字楼是北京销售价格最高的，平均为2600USD/平米，租金水平基本维持在25--30USD/平米的水平。由于长安街沿线置业更能体现公司形象，该区域也集中了一部分实力雄厚的大型国企或外资企业，因此使得该地段写字楼空置率较低，该地区现在基本找不出上千平方米的空余面积。71 由于该地段土地供应量有限，项目审批严格，开发成本较高，未来供应量的增长有限。从其目前现有项目入住率较高的情况来看，市场存量的供应也不会很大。该地段在未来几年将处于比较平稳的状态。3)金融街地区据统计，该区域写字楼项目17个，供应总量约70万平米，约占全市供应总量的17%。其平均售价约为2000US$/m2，平均租金为17USD/月m2。该区域主要为一些国内金融、保险行业的办事机构及与其相关的机构。另外，由于中关村核心区的写字楼尚不能满足许多实力雄厚的国内外高科技公司的需要，而金融街拥有交通便利、内部设施齐全的甲级写字楼，距离中关村又较近，从而吸引一部分IT行业的公司。4)中关村地区目前该区域高档写字楼供应量较小，约占全市的6%。但中关村大厦、北京科技会展中心、太平洋国际大厦等都将在2000年到2001年内竣工，这些项目将会提供约20万平方米面积。该地区写字楼售价为1850USD/m2，租金为19USD/月m2，平均租金仍普遍比东部项目少3至5个美金。该区域内的甲级写字楼供不应求，基本没有空置。自去年6月21日，国务院批准加快建设中关村科技园区后，中关村地区已成为京城房地产业的热点地区。从中关村现有高档写字楼项目的分布上看，可供开发的余地仍然很大，尤其是规划中的中关村科技园区已预示，其发展优势将随着科技园区的兴建而逐步显现出来。2．5.写字楼市场的预测写字楼市场供应量较大，今年将有近100万平方米高档写字楼的竣工，使市场供应量明显增加。71 在中国加入WTO后，不能指望需求量会急剧增加，市场形势迅速好转，WTO对中国经济的影响是一个渐进的过程，要消化现有存量及未来上市的写字楼需要一段时间。另一方面，导致北京市上半年写字楼租金大幅上升的IT业，由于受网络经济的重新调整的影响，估计将大批企业将倒闭，故对写字楼的需求量将产生重大影响。因此，北京甲级写字楼租金和售价在达到目前的状况下，由于市场压力的增大，未来一段时期内不会再提升，而是平稳调整。3.房地产投资方向比较分析3.1投资经济适用房与投资普通商品房比较分析3.1.1收益比较亚北某项目投资经济适用房与商品房的成本及收益单方比较表序号项目经济适用房商品房备注1售价（元/平方米）286042002成本（元/平方米）260035873利润（元/平方米）2606004成本利润率10%17%5投资（元/平方米）250033406自有资金（元/平方米）93910027自有资金回报率28%60%8自有资金年回报率9%20%项目开发期按三年计国家限制经济适用房利润3%，尽管有可能实际取得高于3%，但开发商须具备高效运转体制和精良的管理队伍，北辰在这方面目前尚不具备优势。在项目的具体运作上稍有不慎，利润将小于3%，甚至会出现亏损。另外，据中房指数最新调查分析及对政府相关部门的访谈，普通商品住宅的年成本利润为15%，房地产行业收益率为10—71 15%。因此，对于以追求利润最大化为目的开发商来说，不宜投资经济适用房。若需要营造形象、取得一定的社会效益及保持与政府的互动，可以适量参与经济适用房的建设，但开发量不宜大。3.1.2风险分析经济适用房是国家房改过程中，为适应新的社会经济形势，由政府推出，并非完全意义上的商品房，是政府干预房地产市场的产物，不符合市场经济运行规律，其价格也不符合产品定价原则。这种政府行为的危害和对房地产市场产生的不利影响已在几年前推行后已取消的康居工程政策上得以验证。经济适用房政策经过一段时间试行，其弊端已逐渐暴露。目前正处在进退两难的境地，对于开发商而言，选择投资经济适用房面临着巨大的政策风险。另外关于限制经济适用房购买对象的有关政策，会在今年或明年出台，届时只有中低收入者才能购买，这对经济适用房的销售将造成较大的冲击。政府严格限制经济适用房的售价，开发商不得不想尽办法压低成本，最终可能导致劣质楼的出现，损坏开发商声誉。因此，对于开发商来说，现阶段投资经济适用房弊大于利。3.2投资普通住宅与投资中高档公寓比较分析3.2.1部分项目投资利润率比较（以下数据为估算而得）普通住宅投资利润率中高档公寓投资利润率农光里小区10%华阳公寓12%安慧北里小区8%阳光广场15%71 望京新城13%大西洋新城14%金谷小区12%希格马公寓17%平均值11%15%可见，中高档公寓投资利润率高于普通住宅3.2.2从供求情况看：普通住宅的需求面较广，中高档公寓的需求范围窄。抽样调查显示92.5%的人选择可能购买的住房档次为普通住宅。月收入5000元以下的家庭以购买经济适用房为主（占该收入阶层52%），普通商品房次之（占该收入阶层40.1%）；月收入5000-7000元的家庭更倾向于选择普通商品房（占该收入阶层54.8%），经济适用房次之（占该收入阶层31.1%）；月收入在7000元以上的特殊高收入家庭有60%则表示要向中高档公寓进军。从物业供给情况看，由于普通住宅比中高档公寓需求量大，故投入到普通住宅开发的企业多，普通住宅项目比中高档公寓项目多，北京市目前正在销售的楼盘中，普通住宅占到90%。如果没有特别突出的优势，中高档公寓的销售情况一般比不上普通住宅，这对开发商而言，投资中高档公寓的风险大。3.2.3从投资数额和投资回收期看，投资普通住宅或中高档公寓，土地、市政配套及其他前期费用基本相同。但在建安成本上，中高档公寓比普通住宅要高；另外，高档公寓的价位高，投资购房者选择它将更为慎重，因此购房者作出购买决定的时间相对长，这样对于开发商而言，他的投资回收期也相对延长。3.2.4从营销策略上看，普通住宅的广告投向以报纸、传单为主，广告投入71 相对较少；而中高档公寓的广告投向除了北京青年报，还在地铁、公交车投放，广告投入相对较多。高档公寓对产品设计、品质、概念营造等方面要求不断推陈出新，以赢取高关注，并最终转为销售量；而普通住宅的要求相对较低。综上分析，开发普通住宅比开发中高档公寓更稳妥；开发中高档公寓比开发普通住宅风险大，但是盈利机会也存在，这要求开发商付出更多的精力，在经营管理上，在营销方式上，在物业品质雕琢上下更大的工夫。具体到亚运村地区的物业开发上，建议北辰公司不要“将鸡蛋都放在一个篮子里”，由于北辰公司在亚北区的土地储备充足，可以以普通住宅开发为先导，普通住宅的开发规模可以适当扩大，再试探性地展开高端物业的发展，条件成熟时，开展适度规模中高档公寓的开发。3.3住宅和写字楼比较分析3.3.1收益比较住宅更多的是短期收益，写字楼更多的是长期收益；住宅的平均收益率是10%左右，而写字楼的平均收益率大致在12%到15%之间；住宅的收益相对来说较稳定，写字楼的收益不稳定，但写字楼的租金收益又是一种长期的现金流，这对一个要保证市值稳定的上市公司来说非常重要。3.3.2区位比较住宅和写字楼由于各自的功能不同，其受区位的影响程度就不同。写字楼受区位的影响大，而住宅受区位的影响不是那么明显。位于朝阳CBD的甲级写字楼嘉里中心的租金是22美元/平方米.月，而位于朝阳区北四环小营路口的北奥大厦（涉外）的租金才13美元/平方米.月，前者是后者的1.7倍；同样位于朝阳CBD区域的阳光100的平均售价是7200元/平方米，位于亚运村附近的风林绿洲的均价是7000元/平方米，这两个地区住宅的价格差别不大。71 3.3.3从市场风险比较写字楼市场的风险大于住宅市场。写字楼的市场需求远小于住宅市场。北京市1999年销售的住宅和写字楼面积分别为484.71平方米和47.95平方米，前者是后者的10倍，而且这个倍数还会不断增大。长远而言，住宅市场随着我国福利分房制度的终结和房改的深化、宏观经济的好转和居民预期收入的增加，住宅的有效需求会越来越大；而写字楼市场尽管短期内受网络新经济和入世利好形势的影响，需求有所增加，但这种影响只会在长期表现出来。而且，剔除改善型需求的影响，经过租金的回调和存量的消化后，在短期内增加的绝对需求量有限。3.3.4从经营风险看写字楼物业受国内外经济形势影响明显，写字楼市场的景气状况随经济周期的波动呈现出高敏感性，写字楼市场可以说是经济增长和下降的晴雨表；而住宅产业无论是在经济繁荣期还是在萧条期都是政府支持的产业，衣、食、住、行都是人们永恒的需要。3.3.5从财务风险看一个住宅项目的开发周期相对较短，主要通过销售回笼资金，住宅的投资回收期相对也较短；相对而言，而写字楼的开发周期长，主要通过出租而实现投资的回收，故投资回收期长，占压巨额长线资金，受国家宏观政策、利率等的变化影响非常大。由此可见，对于开发商而言，应以住宅开发为主，当政策与经济形势利好且有优良的地段时，便可适时投资写字楼。3.4投资高档写字楼与投资普通写字楼比较分析71 普通写字楼主要是由工厂、学校等非开发商建设，而后重新改建而成的，这些楼本身竣工时间较早，所以规模较小，配套设施不完善，一般由物业公司承租再转租。这些写字楼多位于高档写字楼集中地区（如CBD）或写字楼较少的商贸集中地区（如中关村地区），许多没有实力进驻甲级写字楼的小公司、小企业，纷纷选择了该地区租金较低的写字楼入住，在CBD和中关村地区，普通写字楼的入住率并不差于高档写字楼，其租金为10-14USD/平方米月。但在这两个地区以外，普通写字楼的出租率和租金都要差得很多。虽然在CBD和中关村地区普通写字楼市场形势尚好，但随着高档写字楼的数量增多，企业对写字楼形象、配套设施以及现代化办公条件的要求越来越高，普通写字楼最终会被逐渐淘汰。所以，就写字楼市场而言，开发商应选择投资高档写字楼。4.土地市场分析4．1政府调控土地措施政府调控土地的措施主要有法律手段、经济手段、行政手段、技术手段等。其中以经济手段为主，国家实行土地有偿使用，通过招标、拍卖、协议等方式出让土地，合理的征收土地税费，制定土地基准地价，开放土地市场等形式来促进土地资源的合理分配与利用。今年政府调控土地的主要措施有：1、地价管理通过合理制定土地地价，推进土地有偿使用，并防止低价出让土地。目前，正全面推进基准地价更新、平衡、发布，为土地有偿使用和调整土地收益关系奠定新的地价标准。2、进行土地的收购储备通过实施土地收购储备制度，加大对存量土地供应的控制，形成“一个口子供地”、“一个龙头供水”的集中供地模式。4．1．1土地政策及政策走势一、现阶段土地政策主要有：71 （1）《中共中央关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》中明确规定国家实行世界上最严格的耕地保护制度。最近，国土资源部又颁发了《国土资源部关于加大补充耕地工作力度确保实现耕地占补平衡的通知》,重申了“占补平衡”原则。（2）《国土资源部关于加强新增建设用地土地有偿使用费收缴管理工作的通知》中规定国家大力推行土地集约利用,严控新增建设用地，大力推行利用存量建设用地。（3）遏制土地隐形市场。最近国土资源部起草下发了《关于建立土地有形市场促进土地使用权规范交易的通知》，这一通知将大大加速公开土地市场的形成，遏制隐形土地市场。（4）禁止土地炒卖。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中明确规定土地开发公司在转让土地时，会受到国家的严格控制。（5）严禁查处土地违法案件。最近，国土资源部颁发了《国土资源部关于利用卫星遥感检测技术开展土地执法检查工作的通知》。　（6）北京市实行绿化隔离带政策。2000年3月20日，北京市绿化隔离地区建设领导小组出台了《关于加快本市绿化隔离地区建设的意见》，按政策精神，在绿化隔离带地区的农民宅基地将有大部分可改变为国有建设用地，这就扩大了土地的有效供应量，并能提高土地利用效率。随着绿化隔离带地区建设的进程，在未来4年内，保守估计：60平方公里的绿化隔离带能带动周边500平方公里的土地面积用于住宅建设。绿化隔离带能提升周边土地的价值，这一点显而易见。绿化、环境是小区永远的卖点，而绿化隔离带将从根本上改变小区的大环境。（7）严禁闲置土地。《北京市国土资源和房屋管理局关于收回闲置土地有关事宜的公告》中明确规定严格查处闲置土地。71 （8）逐步建立政府土地储备制度以及国有土地使用权出让计划管理制度，对未列入年度土地供应计划的土地禁止进行开发建设；支持国企“盘活”存量土地，完善国企改革中划拨土地资产处置办法，继续进行国有土地使用权招标、拍卖试点。目前，国土资源部正进行有关土地储备制度的研究。不久，土地储备制度就会出台。（9）北京市政府鼓励利用城市地下空间。（10）国家鼓励住宅郊区化。随着市区产业的疏散和远郊城镇的开发，远郊每年竣工的房屋建筑面积占全市新建房屋总量的比重，将从目前的20%逐步增加到40%。二、土地政策的主要走势：北京城市建设实行的两个战略性转移是：把城市建设的重点逐步从市区向广大远郊区转移；市区建设从外延扩展向调整改造转移。城市市区土地利用的趋势是走内涵挖潜的路子，通过旧城改造、第二产业向外转移等措施来增加存量建设用地；通过利用废弃地、未利用土地来增加增量建设用地。目前，北京市有大量的危旧房需要改造，如建内危改区、珠市口危改小区、法院寺危改小区、广安危改小区等。北京市国土房改局正加紧改造龙潭西里、金鱼池、牛街二期、天桥三角地和右外西庄等重点危改项目，改造完毕后将腾出大量存量建设用地。加强市区边缘集团和远郊城镇的综合开发，是实施首都城市建设重点两个战略转移的重要措施。今后城市开发的重点将逐步转向远郊地区。但是，当前远郊城镇土地使用中还有“圈大院”的现象，土地使用率不高，人均城市建设用地面积大都在130平方米以上，不少地区建筑密度很低。市区边缘集团用地也较浪费，如北苑有的地区容积率只有0.3左右。今后在这些地区的开发中要十分节约用地，应适当提高这些地区的建筑密度。随着经济的发展，市区边缘集团和远郊区将成为人们生活的首选地，开发建设远郊区，为适应住宅郊区化的趋势而开发土地也是大有可为的。71 4.1.2供应方式分析（划拨、出让(协议、招标、拍卖)）目前土地供应方式主要有两种：划拨和出让。划拨地的对象主要是行政事业单位用地、公益事业用地、军事、教育、文化、特殊用地，即一般主要是不以盈利为目的的单位用地。而出让地的对象主要是经营性用地，即以盈利为目的的单位用地，如商业用地、办公用地等。目前出让有三种方式，即拍卖、招标、协议。拍卖、招标方式有利于形成公开竞争、平等的机制，促进优胜劣汰；而协议出让排斥市场竞争，人为因素较多，缺乏公开性和透明度，出让价格具有一定的随意性，不利于公平竞争。尤其是在协议出让价格明显偏低的情况下，为通过协议出让方式取得土地的开发公司提供了炒卖土地的市场基础。因此，在房地产市场逐步规范时，不宜继续采取以协议出让为主的方式。总的来说，随着城市土地的日趋紧张、土地市场的不断完善，国家大力提倡土地出让实行招标和拍卖方式，不鼓励实行协议方式出让土地。《国土资源部关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》（国土资厅发〔1999〕第30号文）进一步明确了这一点。今年北京市举办了第一次土地拍卖会，在拍卖的9块土地中有3块拍卖成交。今后将继续推行国有土地使用权招标、拍卖试点。4.2北京市土地开发潜力分析4.2.1北京市土地供应总量北京市全市土地总面积16800平方公里。规划市区的范围东起定福庄，西到石景山，北起清河，南到南苑，基本包含了城、近郊的8个区（不含永定河西侧和海淀区山后）。真正对房地产开发有意义的土地供应主要集中在城区和近郊的1000平方公里的面积。市区中心区范围大体在四环路内外，面积约300平方公里。71 根据《北京城市总体规划（1991-2010年）》的规定，全市规划建设用地面积610平方公里。根据有关统计资料，目前市区建成区面积约为454平方公里，因而总的增量建设用地即市区外延发展的部分还有156平方公里的土地供应。而在市区，还有大量的存量建设用地，即危旧房改造、实施“退二进三”战略而腾出来的建设用地。根据1990年对市区建成区内居住区的调查，成片危旧房有221片，总占地面积20.89平方公里。其中4个城区就有147片，占地面积15.76平方公里。属于实施“退二进三”工程的工业用地有32.7平方公里、仓储用地3.5平方公里。此外，北京市各郊区、县还设立了30个各种类型的开发区，规划总面积113.44平方公里，而完成征地的面积才有35.3平方公里，其中已出让的土地面积8.8平方公里（工业4.1平方公里，旅游房地产4.7平方公里）。因而开发区周围还有104.64平方公里的土地供应。国家统计局1999年上半年对北京市各主要区县的单位占地情况进行了一次抽样调查，结果如下：土地占地面积（平方米）区县法人单位平均从业人数法人单位平均每人占地面积（平方米）2403187东城区4385954.84552272西城区7124563.92972827崇文区14610203.51370875宣武区4994927.411995421朝阳区12373196.923706702海淀区85102278.64161320丰台区3785011071 22819754石景山区31561072.373982358小计74195699.7据以上计算知法人单位平均每人占地面积为99.7平方米，北京市从事第二产业的总人数约为200万人左右，因此从事第二产业的企业总用地约为19940公顷。这些土地都可供重新规划建设。4.2.2土地供应途径：（1）、参加旧城区改造。旧城区改造一般有两种形式：危旧房居住区（成片危改区）改造和市中心区的工厂、单位按规划要求搬迁或腾退后的原用地的再开发（分散改造项目）。成片危改区一般由各区、县建委或危改办公室确定和立项；分散改造项目的用地，一般由搬迁或腾退的企业、单位的上级主管部门（市政府和区县的委、办、局总公司和计划单列集团等）统筹规划开发。（2）、参加新区建设。新区建设也有两种形式：进入市级开发区和参与边缘集团开发。市级开发区的供地由市级开发区管理委员会招商部门负责；边缘集团的开发一般由具有一级开发资质的综合城建开发公司（经市建委审查通过）负责。4.2.3北京市市区中心地区土地开发潜力分析市区中心地区是首都经济最发达的地区。总用地面积为324平方公里。随着经济结构调整，该地区的传统工业正逐步从劳动密集型向技术密集型和高新技术方向转化。同时，通过实施“退二进三”战略，调整工业布局，搬迁污染扰民及不适合在城市中心地区的工业，为第三产业提供发展用地。根据《北京市区中心地区控制性详细规划》，北京市区中心地区各类用地的现状、规划及发展潜力见下表：71 市区中心地区用地现状、规划及发展潜力表现状（1995）规划（2010）1995-2010年的用地发展潜力（公顷）地类用地面积（公顷）比例（%）用地面积（公顷）比例（%）居住用地9646．7429．7710129.5531.26增加482.81行政办公用地988．143．051363．564．21增加375．42商业金融用地1710．575．282299．207．10增加588．63文化娱乐用地441．211．36567．171．75增加125．96绿地1774．565．483693．3111．40增加1918．75工业用地4793.9314.791531.324.72减少3262.61仓储用地784.482.42425.951.31减少358.53公共设施用地5818.3117.957132.4022.02增加1314.09对外交通用地512.371.58534.391.65增加22.02道路广场用地4612.0414.237384.3222.79增加2772.28据上表数据初步估计,71 从现在到2010年,市区中心地区居住用地存量还有321.81公顷,行政办公用地存量还有250.42公顷,商业金融用地存量还有392.43公顷,文化娱乐用地存量还有83.96公顷，绿地存量还有1279.25公顷。市区中心地区工业用地中还有2175.11公顷的土地将重新规划建设,仓储用地中还有239.09公顷的土地将重新规划建设。4.2.4近郊区土地开发潜力分析近郊区中朝阳区和海淀区的土地开发潜力最大。(注:房地产统计年鉴一般将北京市的四个旧城区列为市区,将朝阳、海淀、丰台、石景山列为近郊区)（1）朝阳区土地开发潜力分析：朝阳区作为北京市最大的城镇郊区，拥有丰厚的土地资源、雄厚的辖区综合资源和优越的区位优势。世界500强入住北京的154家企业有2/3落户朝阳。丰富的涉外资源，完善的基础设施，巨大的市场潜力，广阔的发展空间和浓郁的商务氛围使朝阳区初具国际商务区的雏形，成为国际大公司登陆京城的首选之地。其重点发展区域CBD内共有工业企业42家，调查结果显示：42家企业总占地面积为2547027平方米，占CBD总面积的63.8%。42家企业中占地5万平方米以上的有13家，占地面积共计1455992平方米，为CBD内主要可规划用地。CBD区域可利用土地远期主要来源于工业企业和部分居民楼搬迁所腾出的用地，总体可利用土地约为280万平方米（含现有开发项目用地）。随着北京中心商务区概念的形成，CBD区域地价升值，因此成为众多开发商争夺的目标。北辰集团可关注这一区域，在适当区位储备土地。（2）海淀区土地开发潜力分析海淀区位于北京西部和西北部，全区总面积为425.83平方公里。其重点开发区域中关村科技园区用地大体可以分为两个部分：中心区和发展区。71 A、中心区中心区南起西外大街，北至规划公路一环，西起京密引水渠，东至八达岭高速公路，总占地面积约75平方公里。中心区存量土地共计1187.38公顷,分为三大部分。第一部分是工业用地127.28公顷,是32个独立地段的工厂及其附属设施。其中大部分企业效益低下,属于应搬迁到远郊的部分。第二部分是居住区，用地106.56公顷,约8705户,22356人。其中主要是平房且相当一部分为危旧房，居民稠密、房屋破旧、交通混乱；区域容积率低下、建筑密度高、环境较差。第三部分是万柳、八家绿化隔离地区，万柳地区总用地是476.14公顷,其中,国有土地53.89公顷,集体土地422.25公顷(含耕地205公顷)；八家地区总用地是477.40公顷,其中,国有土地46.00公顷,集体土地431.40公顷(含耕地185.60公顷)。B、发展区发展区范围是规划公路一环以北，海淀区山后地区、清河地区以及西三旗地区、回龙观地区，地域范围约280平方公里，其中农用地约80平方公里。根据“园区”的发展规划，预计满足全部的建设规模将需要约40500亩的建设用地，其中通过对存量建设用地的集约化改造，可以整理出20000亩左右，占用农地约20500亩。被占用的农地中5000亩用于发展生态农业、观光农业；10500亩转为非农建设用地，这部分将通过农地整理达到“占补平衡”。中关村高科技园区发展潜力无限，土地供应较充足，未来土地升值极具潜力，北辰集团可重点关注这一地区的发展，储备一定数量的土地，延伸北辰品牌。4.3政府土地政策对企业土地开发的影响北京市政府不支持房地产开发公司开发土地71 ，例如：北辰转让土地给万科时，到市计委、市开发办等机构办理转让手续时有一定难度。北京市准备实行土地收购储备制度，对土地实行统一出让，这一政策将会堵截低价出让的渠道，使土地开发商之间的竞争更加公平。北京市政府鼓励开发商通过旧城改造和“退二进三”的办法来获取建设用地，不鼓励占用农田来搞开发。因此，开发商获取土地应走内涵挖潜的路子，为城市建设做出贡献。北京市政府不允许土地炒卖，土地的获得一般要随着项目走，而且闲置两年以上的土地要无偿收回，因此开发商完成土地开发后，若在一定时间内找不到合适的买主将面临极大的投资风险。4.4土地与房屋投资比较分析(1)投资土地与投资房屋的收益（年成本利润率）比较根据北辰提供的资料，投资土地和投资房屋的成本收益率见表格：绿色家园辰芳园土地开发房屋开发土地开发房屋开发成本利润率59.6%23%17.7%32.5%投资回收期35-624年成本利润率20%3.9%-4.6%8.9%8%从上表可看出，就北辰投资土地而言，土地开发的年均利润率高于房屋开发的年均利润率。但是高收益会面临着高风险。北京万通实业股份有限公司是北京一家颇有实力的房地产开发公司。该公司95年至99年的土地储备情况见下表：71 单位：万平方米95年96年97年98年99年每年拥有的土地储备量190.358214.35294.4367.6398.6由上表可见，万通的土地储备量一直呈增长的趋势。通过调查知道，该公司非常重视土地储备，该公司大部分资金用作了土地储备。万通公司曾在五年前购买了位于CBD内的一块地，用于开发“理想世界”。该块地拆迁成本较高，历经5年后，使得土地成本更高。公司已在该项目上投入了2亿元，造成资金积压严重。公司已无力进行后续开发，造成无法收回投资。因此，就万通公司开发的“理想世界”而言，由于不顾自身实力囤积土地，不仅没有保证基本收益，还积压了资金。（2）投资土地与投资房屋的风险比较土地开发的投资回收期相对较短，风险相对较小；而房屋开发的投资回收期较长，风险相对较大。但土地开发较房屋开发面临着更大的政策风险。如万通实业股份有限公司于1997年与北京市东风乡、东风农场、北京市通达房地产开发建设总公司签署了合作开发东风农场南区的意向书，并完成了项目规划设计和开发计划，使项目具备了立项等前期报批条件，但是由于市政府绿化隔离带的影响、冻结征地政策和项目审批权限转移,使得本项目的整体方案一直到现在还未得到批准，造成了人力、物力的巨大浪费。总的来说，虽然投资土地的收益率较高，但是由于政府严禁土地炒卖，因此单纯投资土地是不行的。且单纯以土地开发为主业的公司，因没有自己的产品，不容易树立企业形象和品牌，71 因此，房地产开发公司只靠开发和转让土地，难以实现企业长期稳定的可持续经营和发展。应将投资土地和投资房屋结合起来，形成最佳的投资组合。房地产开发企业应该把主要精力放在做项目上，只有做出好的项目才能树立企业品牌，也才能获得长远的发展。（3）土地储备量分析（与公司的开发规模和资金实力相适应）一个企业大不大，有没有前途，最重要的指标之一即是其土地储备，有地才有项目和发展机会。土地储备量的多少应与公司的开发规模和资金实力相适应。多大开发规模和资金实力应储备与之相适应的土地量。其次，一定程度上取决于项目谈判成功与否，因此土地储备量有一定的随机性。储备土地主要用作以后的房地产开发。土地储备量与公司的开发规模即开复工面积的大小密切相关。北辰集团93年曾获得过135公顷的土地储备，以后就未增加过土地储备。8年间共完成土地开发30公顷，完成房屋开发60万平方米。8年间开复工面积总和与土地开发面积总和的比例应为2（60/30）。公司现有土地储备105公顷。在确定土地储备量与开复工面积大小的关系时，我们可以比较华远房地产股份有限公司。该公司是一家立足于北京市房地产开发的大型股份制一级综合开发企业。其土地储备量较符合房地产滚动开发的要求。该公司97年至2000年每年的开复工面积和当年实际新增储备量面积见下表：单位：万平方米71 97年98年99年2000年小计每年开复工面积102135138.7145520．7当年实际新增土地储备量24679060-90400由于2000年新增土地储备主要用作2000年以后的房地产开发，在此只计算97年至99年的土地储备量总和与97年至2000年的开复工面积总和进行比较。97-99年的总共土地储备量为325公顷。四年的总开复工面积为520.7公顷,总开复工面积与总土地储备面积的比例为1.6。从北辰集团和华远房地产公司的开复工面积和土地储备量的比较来看，一般房地产开发公司的房屋开复工面积与土地储备量的比例在1.5-2之间。假定北辰集团2001年、2002年、2003年、2004年、2005年的开复工面积依次为30、40、60、80、100万平方米左右，为实现房地产的滚动开发，并为将来的房地产开发储备土地，则三至五年内的年均土地储备量可为60万-100万平方米左右。北辰现有可供支配的资金约为人民币30亿以上。按土地开发资金占总开发资金的1/3,可用于土地开发的资金约为人民币10亿以上。随着北辰资金实力的增长，今后三至五年的年均土地储备量初步估计约为60万-100万平方米。综上所述，71 房地产开发公司应储备一定数量的土地，储备量应与公司的开发规模、资金实力相适应。根据北辰近年来的开发规摸和资金实力，结合北辰的实际情况，北辰集团今后三至五年与之开发规摸和资金实力相适应的年均土地储备量约为60万-100万平方米左右。在政策允许的条件下,参与土地整理,可大量储备低价土地,则北辰集团的土地储备量越大越好。因为土地储备的随机性较大，结果仅供参考。第五章北辰房地产开发规模与市场定位1．开发规模1.1定性分析应用SWOT法，通过前文对企业内部与竞争对手的全面分析可知企业优势与劣势；以及对宏观市场（经济趋好、房地产总体市场稳步发展，政策推动……）；微观市场（住宅、写字楼、公寓、土地、经济适用房）的分析，可以得出企业面临的威胁和机会。优势(S)：品牌（商誉）优势；已形成的规模优势；资金优势；无包袱；企业有凝聚力、区位优势劣势(W)：管理体制、营销模式相对落后、信息不畅、土地储备只是区域优势机会(O)：市场进一步完善（房地产金融放宽、市场监管透明）、经济趋好、消费理念的改变、总体房地产市场处于景气期威胁(T)：竞争加剧、市场消费主体迅速改变、竞争对手增强运用SWOT法，分析未来北京市经济发展和房地产业市场各物业的发展趋势，结合对北辰竞争对手和北辰自身内部各项资源的分析，71 我们认为未来三到五年内，北辰房地产开发规模应扩大到年开复工面积达20---40万平方米。原因主要有：(1)目前公司的管理能力还无法适应更大规模的开发，体现在决策效率低，职权不清等。(2)企业以往开发经验不足。从近几年的开复工面积看，98年9.5万平方米，99年19万平方米，2000年22.7平方米，故在开发经验上，北辰目前还不具备开发规模跳跃似前进。(3)销售能力不足。目前北辰的销售人员素质结构也是一个制约原因。一般来讲，销售人员的年龄在23---29岁之间，工作经验在1-3年最能适应市场。但从北辰企业销售人员情况来看，在销售经验和年龄上有一断层，年龄在35岁左右约占48%，从事销售工作均已超过4年,而剩余的人员均在24岁以下，平均销售时间不足1年。从北辰公司近两年的销售数据可以看出，在市场竞争日益激烈的情况下，人员结构对销售计划的完成有一定影响，其销售计划完成率由98年的130%到54%，销售增长率也出现了副增长，99年销售额增长率同比下降了71%。(4)分析多家房地产开发企业的发展历程，经验数据推断得出北年开复工面积应20—40万平方米。1.2定量分析1.2.1供求分析未来的开发规模将受市场的供、需双方的共同影响。以下通过对亚运村地区从2000年下半年到2003年的市场供需情况进行定量分析来论证北辰公司的房地产开发规模。71 （1）需求：A、市场分析预测根据前文预测，从今年下半年到2003年，全市商品住宅累计需求量将达到2198万平方米，同时通过中房指数办公室的调查统计结果表明，约有17%有购房意向的居民选择亚运村地区作为未来居住区域。则估计到2003年，该区域的商品住宅需求量：2198×17%=374(万平方米)而有意在亚运村安家置业的人群中，对住宅价格的认可幅度及所占比例如下表：5000元以下5000--7000元7000元以上67%22%11%按照认可价格比例与未来总需求量的关系得出未来四年内居民对各价位下的总需求量：5000元以下5000--70007000元以上251万平方米82万平方米41万平方米B、以北京2010年远景规划预测需求由第三章分析可知，为了实现2010年远景目标，全市每年住宅需求量为840万平方米，那么未来三年半北京市商品房住宅的总需求量将为2940万平方米。以此为基数，根据调查结果计算出在亚运村区域的各价位下的需求比例和需求量：2940×17%=500万平方米71 根据认可价格比例与未来总需求量的关系得出未来三年半居民对各价位下的需求量：5000元以下5000--70007000元以上335万平方米110万平方米55万平方米由以上分析可知，未来三年半内，5000元以下的商品房需求量为251-335万平方米，5000-7000元的需求量约为82-110万平方米，7000元以上的需求量为41-55万平方米。（二）供给：目前亚运村地区在售项目的总建筑面积为407万平方米，其中已售面积约为102万平方米，未售面积为305万平方米。按价位区分的建筑面积及其比例如下表。价位（元/平方米）建筑面积(万平方米)占总建筑面积的比例5000元以下5819%5000---700018661%7000元以上6120%（三）供需空间对比上述供需市场在价位上的比例反差比如下表：价位需求比供给比需求供给比之差5000元以下67%19%48%71 5000--7000元22%61%-39%7000元以上11%20%-9%未来四年市场需求量（通过市场调查预测得出的结果）与目前市场供给数量在不同价位下的差：价位需求量供应量需求量与供给量差5000元以下251万平方米58万平方米193万平方米5000--7000元82万平方米186万平方米-104万平方米7000元以上41万平方米61万平方米-20万平方米未来四年市场需求量（通过政府目标计划预测得出结果）与目前市场供给数量在不同价位下的差：价位需求量供应量需求量与供给量差5000元以下335万平方米58万平方米277万平方米5000---7000元110万平方米186万平方米-76万平方米7000元以上55万平方米61万平方米-6万平方米结合上述分析，我们可以看出，处于5000元以下的商品住宅，就目前而言，未来需求与供给的差距约在193---277万平方米之间，需求远远大于现有的供给，市场空间大。而处于5000---7000元价位的商品房，供需住宅差距约在76---104万平方米之间，供给则大于需求。7000元以上的高档商品房住宅供需差距约为6---20万平方米，也是供大于求。71 由此可以看出，未来三年半时间内，亚运村地区最有发展空间的应是5000元以下的项目，其需求空间为193-277万平方米，每年平均为55-80万平方米。另据中房指数调查显示，亚运村地区，在未来三年内，规划面积约为600万平方米左右，其中在5000元以下的近350万平方米，其中北辰绿色家园占47%。若以供应比率作为市场份额，则北辰每年的市场销售面积约为26-38万平方米。因此北辰每年开复工面积应控制在20-40万平方米左右。1.2.2从北辰经营计划目标分析根据北辰公司的发展计划，2000年计划实现销售合同金额119260万元，计划实现利润16613万元，销售利润率为13.93%。假定销售额中有10亿元来自房地产物业销售，在商品房价格为5000元/建筑平米的情况下，则2000年应完成商品房销售面积为20万平方米。为了保持公司的平稳发展，每年的销售额应维持一定的增长率。以下表格为不同的销售额增长率下，需完成的销售面积、开复工面积。（假定销售价格为5000元/建筑平米）销售额单位：万元销售面积、开复工面积单位：万平米销售额增长率2001年2002年2003年销售额销售面积开复工面积销售额销售面积开复工面积销售额销售面积开复工面积1%12045324.130.112165724.330.412287424.630.73%12283824.630.712652325.331.613031926.132.67%12760825.531.913654127.334.114609929.236.510%13118626.232.814430528.936.115873531.739.712%13357126.733.414960029.937.416755233.541.971 从上表可以看出，要实现公司销售额增长率的目标，销售面积应保持在20-33.5万平方米之间，相应的开复工面积为25-42万平方米。由此可以得出，北辰每年开发规模约为20-40万平方米。1、市场定位2.1产品定位由前文分析可知，在当前的市场条件下，结合北辰集团本身的实际情况，投资普通住宅是最好的选择，中高档物业的开发可以根据区位和市场条件，适时推进，暂不参与经济适用房建设。2.2区域分析从前文分析可以看出，当前房地产较有发展潜力的地区为亚运村、中关村、望京。下表为三个区域的未来三年半内的需求量与现有供应量的比较。（以本市远景目标测定需求量）单位：万平方米区位需求量供应量需求量与供给量差亚运村500305195中关村470261209望京17612947由上表可以看出，当前中关村和亚运村地区发展空间较大，但由于北辰在亚运村区域特有的优势，目前仍应立足亚运村地区，同时不失时机的向中关村等其他区域发展。2.3价格分析71 从以上供需结构分析可知，在亚运村地区5000元以下的项目需求空间最大，约为每年55-80万平方米。从整个亚运村区域的商品房住宅分布来看，大部分项目集中在北四环路与大屯路之间。该区域目前的项目分布非常密集，平均价格也多为6000元以上，土地供应也已经非常紧缺了，成为了亚运村乃至北京竞争最激烈的区域。若从此再向北扩散，区位上与之相比，稍微偏点，但具有地价较低等优势，可以开发出价格较低的商品房。就北辰集团目前的项目绿色家园来分析，其优势在于：1.价格，由于土地开发成本较低，在保持高品质的同时，推出均价为5000元的住宅项目，符合对未来在该区域的预测，在一定程度上反映了北辰已抢占了先机；2.品牌，北辰集团在业内具有“诚、实、信”口碑，已形成了良好的声誉；3.资金，资金雄厚，具有大规模开发的实力；4.经验，北辰集团已在亚运村地区开发了汇园公寓、加利大厦、世纪村等项目，具有亚运村地区开发的经验。故北辰集团目前开发的绿色家园处于领先地位。综上所述，在未来几年内，北辰集团应以开发普通住宅为主，立足亚运村，以绿色家园为核心，重点开发5000元左右的项目。71 第六章中长期企业发展战略规划建议1．总体战略以房地产开发为主业，专业一条龙、经营多元化，立足首都，主攻住宅，幅射全国。发展战略：立足亚运村，实施稳健策略下的适度扩张，加强企业形象识别系统（CIS）建设，精心打造和维护北辰品牌，建立以品牌创立为核心的内涵型、集约化可持续发展战略成本战略，建立以经济效益为中心的成本领先战略。加强成本控制管理，在房地产微利时代，成本管理是赢得项目价格优势的重要基础。北辰集团要坚持以适应市场要求的经营理念，完善的品牌经营战略为指导，以绿色家园项目为核心，精心打造北辰品牌。发挥企业的优势，努力在住宅小区规划设计、环境建设、工程质量、配套设施、管理和服务等各个重点环节上取得最佳的效果。永不停歇的创新战略。在房地产开发的各个环节，努力做到不但比过去做的好，还要比竞争对手做的好，创新是企业赢得超额利润的重要手段。2．投资战略71 2．1投资方向（1）土地由于政策规定一般土地出让是按项目出让，国家不允许进行土地炒卖。为保障北辰房地产业务持续滚动发展，储备一定量的土地是必要的，若能凭北辰与政府关系便利地取得一手地，且位置优越，北辰集团应该继续“圈地”，再寻找合作伙伴进行开发。（2）普通住宅根据经济学家分析，进入住宅投资的时机应当在住宅需求上升之初或在通货膨胀之初。根据对社会经济发展形势分析，目前正处于这一阶段，所以应把握时机，选择住宅作为重点投资方向。根据前文分析，普通住宅需求潜力在未来几年仍然很大。（3）高档公寓和别墅中国加入WTO对高档外销公寓需求影响较大。高档公寓的利润率很可观，但是出售风险较大。北辰集团若有长线投资打算，即建设中高档公寓或别墅出租，租售并举，将有较为可靠的现金流入。（4）经济适用房利润率受政府限制，且又面临政策风险。现阶段，北辰不宜投资经济适用房。（5）写字楼投资写字楼所担的政策风险、经济风险和财务风险都要远高于投资住宅。因此，写字楼开发不应作为北辰集团的投资重点,但若有好的地段,在分散风险的情况下,可适时介入。2．2投资区域71 北京市北部是北京市确定的重点发展方向。目前已经在进行横穿北京市南北的地铁，北部城市轻轨也在建设之中，另外规划的奥运村也在北京市北部。在北京人眼中，北部地区是北京市上风上水地区，而亚北区正处在北京市北部建设的中心地带。而北辰集团在此有105公顷的一手地，成功开发过多个项目，与当地政府已建立起良好的合作关系，投资亚北区占尽天时、地利、人和，因而，亚北区在未来几年仍应是北辰重点投资区域。从前文分析可知，朝阳CBD区，海淀中关村区土地供应量大，且最具升值潜力，北辰公司应密切关注这些区域。2．3投资策略由于目前北京市房地产业处于四个阶段的汇合期，北京的房地产开发市场在今后几年内，发展前景广阔。北辰集团在投资组合上，应采用：1．短线长线相结合、低风险项目和风险高项目相结合的方式，以住宅特别普通住宅开发为主，近期以绿色家园项目为核心，并为企业的滚动发展不断储备土地。长期可以适当开发中高档公寓和别墅项目，或写字楼项目。2．土地储备与物业开发相结合。年开复工面积为在20-40万平米，土地储备量与公司的物业开发量相协调，避免出现今后无地可开发或土地储备过多的局面，未来3-5年土地平均储备量为60-100万平方米。3．融资方案建议3．1北辰公司融资渠道分析3．1．1上市融资对于企业来讲，通过发行股票进行融资的风险相对于债务融资要低，但是71 上市发行股票要满足苛刻的条件。对于北辰公司而言，上市途径主要有：(1)国内上市：近期，房地产企业上市禁令松动，今年将有三家房地产企业能够拿到入场券。建设部对候选上市房企的要求是：必须是股份制改制企业，除了要符合公司法等对上市公司的要求外，建设部要对申报企业的主营业务（必须以住宅为主）、规模效益、规范运作程度以及募集资金投向、发展后劲和公司实力（包括企业土地储备、技术水平）等各方面进行考核。从建设部对上市房企的条件看，由于北辰公司已在香港成功上市，期盼今年上市不够现实，北辰公司可以考虑在今后几年将其附属公司北辰房地产开发股份有限公司与其他几个有房地产业务的附属公司整合上市。(2)香港联交所：在政策允许范围内，通过出售部分国有资产股，或加大H股配售量稀释国有股，从而达到安全融资的目的。由于北辰房地产公司整体规模不大，（注册资金为5亿元人民币），与在港上市的其他企业相比较小，目前开发的项目也不多，且盈利能力也不是特别突出，对股民没有显著的吸引力，因此近期将北辰房地产公司剥离出来上市的可能性不大。3．1．2借款1999年底北辰集团借款净额为879，496，000元，北辰集团的借款主要来源于该集团的控股公司。由此可以看出，北辰公司除上市融资外，另一条可靠的主要融资渠道为借款。3．1．3贷款71 北辰上市公司目前尚无大规模向商业银行进行贷款，北辰上市公司可以利用其控股公司如北辰实业集团公司等作担保，进行较大规模的房地产开发项目融资；由于北辰公司目前的土地储备是向北辰实业集团公司租赁而来，租金为每年15，000，000元（可以调整），所以北辰公司不能直接通过土地抵押获得贷款，要取得银行抵押贷款，北辰公司必须取得土地使用权，再用土地使用权作抵押进行贷款。3．1．4发行债券发行债券必须经董事会批准，并且有足够的资本实力，最终要经过国家证监会批准。而且由于房地产公司的自身盈利性不高，并且有着不小的资金回收风险，因此房地产企业债券对债券投资者吸引力不大，发行债券融资量有限。目前北辰公司可不必考虑债券融资途径。3．1．5合资合作北辰公司利用自己的土地储备、房地产开发经验、技术、人力等优势，寻找资金雄厚的企业作为合作伙伴，合作伙伴出资金，双方以合资或合作的方式进行房地产项目开发。3．2融资策略分析上市融资是资金成本最低，对企业压力最小的融资方式；但是该种方式对企业的实力、经营状况、发展方向等有着非常苛刻的要求，条件限制较多。北辰公司自身有一定的资本金基础和实力，为改善公司的资本结构，增加财务杠杆效应，从关系企业借款是一条非常便利、非常可行的渠道；凭借北辰公司良好的资金和经营状况，银行贷款也是扩大资金量、改善资本结构的有效方式；发行债券目前来说，融资量有限、限制条件较多，北辰公司目前没有必要采用这种方式。71 合资合作形式的主要优点是融资快，缺点也很多，比如说资金不到位、经营上受制于人、合营公司的经营管理上需要耗费大量精力进行协调配合、利润要分配给合作伙伴等。综合以上分析，近期北辰公司最佳融资途径为：¬最佳方式：继续向控股公司借款；理想方式：通过担保或抵押方式向银行贷款；®可以接受方式：合作开发，利用合作方资金¯中长期来看，在沪深股市上市、在香港联交所配股、出售部分国有股份是切实可行的渠道。4．风险规避措施（1）认真研究国家金融政策，充分考虑通货膨胀对房地产投资的影响，投资决策时考虑银行利率提高的可能性。（2）当房地产开发处于成熟期，切忌盲目追求高利润，当审慎决策避免盲目投资，在经济上升期加大投资，降低风险；（3）选择北辰擅长的房地产项目投资，利用不同类型物业投资相互补充，不做资金缺口的房地产投资，提高整体的抗商业风险能力；（4）在亚运村地区打造北辰品牌，尽可能扩大投资规模，限制竞争项目的出现；（5）加强房地产投资项目经营管理，防止亏损，提高盈利水平；选择合适的分包商，降低成本、保证信誉；（6）建立科学体制，完善用人制度，发挥专门人才优势，防止重大失误；（7）建立预警系统，对项目实施分析、反馈和控制基础上，防止严重偏离目标；71 （8）在自然灾害小的地方进行投资，投保自然灾害和意外事故保险，转嫁风险。71 总结论l发展战略：立足亚运村，实施稳健策略下的适度扩张，加强企业形象识别系统（CIS）建设，精心打造和维护北辰品牌，建立以品牌创立为核心的内涵型、集约化可持续发展战略。l产品定位：以住宅（特别是普通住宅）开发投资为主。视土地资源、视开发时机推进高档物业；住宅开发以商品住宅开发为主；暂不参与开发经济适用房。l开发规模：年开复工面积20~40万平方米，年竣工面积10~20万平方米，未来3~5年土地年均储备量60~100万平方米。l投资区域：充分发挥北辰在亚运村的地域优势，紧紧把握奥运会的历史机遇，不失时机向北京市优质区域拓展。l土地储备：发挥企业与政府的良好关系，参与土地整理，依据开发规模、资金实力，适时获取优质土地储备，实施动态管理，增强企业发展潜力。l长远目标：在确立了良好的品牌和营造出时尚社区的基础上，利用资金优势，运用资本运营手段，参与目标市场企业的资产置换、兼并、收购、重组等、寻找战略合作伙伴，形成强强联合，增强获取资源的能力，进行规模化经营，立足北京，面向全国。71'