建筑房地产行业投资分析报告 2003(doc) 73页

'目录1.房地产行业发展现状41.1行业主要经济指标41.2房地产业的主要产品情况92.行业运行环境122.1、政策和法律环境122.2、需求环境132.3、供给环境143.加入WTO对中国房地产业的影响163.1对房地产市场的影响163.2对房地产企业的影响164.行业发展的不确定因素184.1宏观经济走势184.2宏观经济政策184.3政府对土地市场调控力度185.行业发展前景及趋势预测205.1中长期向好205.2短线可能面临调整216.重点城市房地产市场分析236.1上海房地产市场分析236.2北京房地产市场分析316.3广州房地产市场分析437、房地产行业内企业及上市公司分析527.1上市公司2001年总体业绩同比下滑5373 7.2导致房地产上市公司业绩下滑的原因分析547.3.2001年房地产上市公司经营特点577.4.房地产上市公司投资策略分析598.房地产行业上市公司2002年年报前瞻639、2003年房地产上市公司投资策略分析6610.结论和投资建议：68表目录表1：商品房新开工面积中住宅的面积及比例5表2：房地产行业的毛利率（不计土地成本）7表3：房地产行业经营状况7表4：房地产开发企业的资产负债7表5：个人购买商品住宅面积14表6：个人购买商品住宅占住宅销售面积的比重14表702年完成主要指标与上年同比情况32表8：全国房地产行业企业基本状况53表92001年主要业务在北京的房地产公司情况56表102001年房地产上市公司主要指标一览表60图目录图11995-2002年房地产行业投资及增长情况4图21997-2002年房地产业开工、施工、竣工状况5图3：房地产销售增长6图41997-2002年全国商品房平均价格6图51997-2002年10月全国商品房空置面积及增长情况8图61997-2002年房地产业土地储备情况9图71997-2002年商品房、住宅等销售面积10图81997-2002年10月全国住宅平均销售价格1073 图91992-2002房地产投资增长率和销售增长率对比22图10上海市商品房竣工面积与销售面积26图111994-2000年上海空置商品房情况27图12中房上海指数走势27图13上海市存量房成交面积28图15房地产投资增速变动趋势34图161995-2002年北京商品住宅平均价格走势36图17：全国房地产行业企业基本状况5373 1.房地产行业发展现状1997年宏观经济“软着陆”之后，经济增长率下降，并出现通货紧缩趋势，为了启动经济增长，从1998年起国家开始鼓励房地产业发展，采取多种政策措施促进住房消费。在国家政策支持下，房地产业开始回升，1998年商品房销售面积比1997年增长35.24%，此后一直保持稳定增长势头，2001年投资额比2000年增长27.41%，02年1-10月投资额达到5588亿元，比上年同期增长29.8%，这说明房地产业在经过大起大落之后，进入了稳定发展阶段。1.1行业主要经济指标1.投资额1995至1997年，全国房地产投资额一直徘徊在3200亿元左右，1998年房地产投资额迅速上升，保持稳定增长，2001年达到6245亿元。请看图1：图11995-2002年房地产行业投资及增长情况2.新开工面积、施工面积、竣工面积近几年商品房新开工面积、施工面积与竣工面积连年增长。199873 年受国家政策鼓励及住房制度改革的影响，商品房新开工面积增长率高达45.35％，99年新开工面积增长率有所降低，但2002年新开工面积又呈现快速增长之势，这预示今后几年商品房施工面积与竣工面积还将不断增长。新开工建设的商品房以住宅为主。图21997-2002年房地产业开工、施工、竣工状况表1：商品房新开工面积中住宅的面积及比例年份1997年1998年1999年2000年2001年2002年新开工住宅的面积（万平方米）10996.616637.518797.924401.1530532.7237647新开工住宅的面积占新开工商品房面积的比例（%）78.3981.683.2586.3584.9489%数据来自《2002中国统计年鉴》3．销售面积和销售收入自1997年以来，全国房地产销售面积和销售收入一直保持较高的增长率，1998年的高增长率部分是由于取消福利分房的政策引发各单位突击购房所造成，随后市场回到正常状况，销售面积和销售收入增长率保持在15-20%之间，2000年销售面积达到16984.1万平方米，销售收入达到3572亿元，2001年全国商品房销售达20779万平方米，与去年同期相比增长22.3%，销售收入4625.7亿元，同比增长29.4%；2002年，全国商品房销售面积达24969.3万平方米，与去年同期相比增长20.2%，销售收入5721.2亿元，同比增长23.7%。73 图3：房地产销售增长4．价格走势近几年，全国商品房价格稳中趋升（图4），1998年房价上涨3.3%，1999年略有回落，跌0.5%，2000年涨2.4%。1998年突击购房，提前透支了部分购买力，使1998年房价上涨幅度较大。99年房价小幅下跌，主要受办公楼价格下跌影响。图41997-2002年全国商品房平均价格数据来自《2002中国统计年鉴》5．盈利状况房地产行业的毛利率（不计土地成本）近几年一直保持在40%左右（若考虑土地成本，则毛利率在20%左右，但利税率自1995年以来不断下降）。1991-1994年房地产行业的利税率一直在15%以上，随后，受宏观调控的影响，房地产行业经营收入虽有增加，利税率却不断下降，主要原因是行业竞争日趋激烈，以及商品房供给出现结构性过剩，大量商品房空置积压。73 表2：房地产行业的毛利率（不计土地成本）年份1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年商品房售价（元/平方米）1806199720632053210322262291商品房造价（元/平方米）1111117512181152113911281206毛利率（%）38.4841.1640.9643.8845.8349.3247．37数据来自《2002中国统计年鉴》表3：房地产行业经营状况单位：亿元年份19921993199419951996199719981999200020012002经营总收入528.561135.911288.181731.671968.782218.462951.213026.014515.715471.666675．4利税率（%）19.8622.2320.3813.55.634.234.343.644.754.994．85数据来自《2002中国统计年鉴》6．负债状况房地产行业的资产负债率高，近几年一直在76%左右，房地产开发需要投入巨资，而企业自有资金普遍不足，主要依靠负债经营。表4：房地产开发企业的资产负债单位：亿元年份1997年1998年1999年2000年2001年2002年资产总计16416.9619526.1818744.8025185.9928566.8132000负债总计12515.4614857.2514263.8819032.121435.7124096所有者权益3901.504668.924480.936153.887131.17904资产负债率（%76.276.176.175.675.075．3数据来自《2002中国统计年鉴》7．商品房空置量全国商品房空置面积近几年增长很快，但增幅趋缓，到2000年底空置面积达到10228万平方米（图5），占2000年竣工房屋面积的44.39%，其中商品住宅空置量占70%73 。商品房空置的原因，从宏观面看，是商品房供给量过多及有支付能力的需求不足；从微观面看，主要是房地产开发企业投资决策失误致使所开发的项目的选址、定位、设计、结构等与建成后当期的市场脱钩，或者由于周边配套设施缺乏，或工程质量不过关，或房价过高，造成一部分商品房销售不出去而形成空置。近年来商品房销售面积增长很快，但销售的主要是新开发的商品房。尽管国家也出台了不少政策促进空置商品房的消化，但实际消化的空置商品房少，每年还有部分新开发的商品房空置，致使商品房空置面积连年上升。消化空置商品房将是未来几年房地产行业面临的重要问题。图51997-2002年10月全国商品房空置面积及增长情况数据来自《2002中国统计年鉴》8．土地储备土地储备是房地产开发企业可持续发展的核心资源，1998年和2001年、2002年全国房地产开发企业土地购置面积大幅度增加（图6），说明各房地产开发企业看好今后几年的市场前景，增加土地储备。73 图61997-2002年房地产业土地储备情况数据来自《2002中国统计年鉴》1.2房地产业的主要产品情况1．市场状况按用途分，房地产业的主要产品为住宅、办公楼、商业营业用房等。近几年住宅销售面积持续上升，在商品房中占的比例越来越大，2000年这一比例达到89.12%，销售价格也持续上升，2000年全国住宅平均售价为1952元/平方米。商业营业用房的销售价格和面积也持续上升。98年以后，办公楼销售止步不前，价格回落。由于住宅需求量大，近几年住宅销售面积占商品房销售面积的比例接近90%（图7），且住宅开发受国家政策扶持，因此住宅开发一直是房地产开发的重点，本文对房地产行业的分析也以住宅为主。住宅销售价格和销售面积近几年一直呈上升走势，尽管98年下半年各单位突击购房透支了部分购买力，但99年住宅销售面积仍然增长了20.05%，销售价格略有上升，2000年住宅销售面积和价格分别增长了16.46%和5.1%，2001年住宅销售面积18498.8万平方米，比上年同期增长22.2%，平均售价达2189元/平方米，比上年同期增长12.5%；2002年全国住宅销售面积占商品房销售面积的比例达88.58%，这充分说明住宅具有极大的市场需求。73 图71997-2002年商品房、住宅等销售面积图81997-2002年10月全国住宅平均销售价格数据来自《2002中国统计年鉴》2．住宅发展趋势从经济发展规律和住宅业自身发展态势预见，我国住宅业发展将呈以下七大趋势：绿色趋势。通过高科技手段来营造无污染的绿色居住环境，充分回收和利用资源，追求人、自然和社会的和谐统一，走住宅产业化可持续发展之路。规模化趋势。对于住宅产业而言，其规模效益表现在开发成本的降低、全面物业管理系统的建立、完善配套服务设施系统的形成和良好公共空间环境的创造。73 郊区化趋势。住宅区建立在城郊有许多优势。首先，郊区环境优美、空气清新；其次，城郊因拓展空间巨大而可大规模开发，从而可获得巨大的规模经济效益。随着城郊交通状况的改善、通讯设施的发展和居民观念的改变，近郊必将成为未来城市居民的理想居住地。智能化、信息化趋势。智能小区有完整的建筑设备自动化系统和网络接口，可以极大方便居民的工作、生活和学习，提高居民生活品质。全能化趋势。住宅小区的功能逐步完善，将呈现一种涵盖工作、生活和学习等方面的全能化趋势。如由于通讯科技的发展和完善，使得家庭办公成为未来工作模式发展的一种必然趋势。同时，住户在小区内可以享受文化、体育、休闲等多种设施。阶层分离趋势。不同层次和水平的住宅将会吸纳不同阶层的住户，从而相互间会有一种认同感而减少因收入、教育等差别而带来的冲突。个性化趋势。家庭结构和社会年龄结构在发展变化，人们亦开始追求个性张扬。这使得住宅消费走向多样化，摆脱过去千家万户一个样式的状况，而在建筑风格、结构、户型、室内装修等方面呈现多元化发展趋势。73 2.行业运行环境2.1、政策和法律环境80年代和90年代初，房地产业法律法规建设落后于行业发展，因此，早期的房地产行业很不规范，投机性太强，发展失控，波动太大，房地产开发经营中黑箱操作严重。在房地产业发展过程中，有关法律法规逐步建立起来，现在，已形成了从土地出让、开发建设、房屋销售到物业管理等包括房地产业的各个环节的法律法规体系，行业运行基本有法可依。近年来，政府重视住房建设和住宅消费，把启动住房消费作为促进经济增长的重点，从政策方面大力支持房地产业、尤其是住宅产业发展。《“十五”计划纲要》指出：“深化城镇住房制度改革，落实住房分配货币化政策，发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业，规范发展物业管理业。”1998年以来，政府出台了一系列促进房地产业发展的政策，主要有：取消福利分房，实行住房商品化、货币化，逐步建立起包括商品房、经济适用房、廉租屋的多层次住房供应体系；促进住房消费信贷，个人住房贷款年限延长至30年，多次降低住房贷款年利率；取消房屋开发管理费、工程造价审查费、征地安置不可预见费等４７项不合法、不合理的收费项目；促进存量房转让市场发展，公房、经济适用房补交差价后可以进入市场流通，形成房地产二、三级市场联动格局；制定鼓励居民购房的税收政策，比如，多次降低购房契税率等；允许房地产企业上市融资。73 房地产行业自98年来逐步复苏，政策的鼓励和刺激发挥了重要作用。2.2、需求环境1996年以前，商品住宅市场上个人购买和集团购买同时存在，以集团购买为主。自1997年起，个人购买开始占主导地位，1998年《关于深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》下达以后，个人购房比重迅速上升，1999年个人购买商品住宅10408.5万平方米，占住宅销售面积的80.08%（表5，表6）。2000年是福利分房的最后截止期，2001年全面进入个人购房时代。集团购买退出市场有利于我国房地产行业持续稳定发展。集团购买基本上是一次性付款，受企业经济效益影响大，经济繁荣时，企业效益好，住房需求旺；经济萧条时，企业效益差，无力购房。因此，在集团购买为主的情况下，房地产行业波动很大。而个人购买大多采用银行按揭，需求波动相对较小。个人需求特征和集团需求特征显著不同。个人需求千差万别，细分市场多，要求房地产开发商在开发前进行详尽的市场调研和准确的市场定位，否则就有可能空置积压。我国居民潜在的住房需求非常大，主要来自于以下方面：新组建家庭的住房需求。全国每年有1300万对新婚夫妇，其中大多需要住房。居民提高居住水平对住房的需求。提高城市化水平对住房的需求。73 在个人成为购房主体的情况下，居民有支付能力的需求将决定住房市场的发展。因而，潜在的住房需求能否转化为现实的住房需求，还要看我国经济增长状况、居民收入增长状况及房价走势。我国房价过高而居民收入太低的状况将长期制约住房需求的增长。表5：个人购买商品住宅面积单位：万平方米年份19921993199419951996199719981999200020012002个人购房面积145629433345334536675234779310408.514464.318250.720568数据来自《2002中国统计年鉴》表6：个人购买商品住宅占住宅销售面积的比重单位：%年份199119921993199419951996199719981999200020012002比重(%)33.7538.1948.7754.6749.2853.1566.5571.9780.088892.293数据来自《2002中国统计年鉴》2.3、供给环境房地产行业的主要供给为土地和建筑材料。我国城市土地依法属国家所有，土地供给市场由国家垄断，土地使用权可以依法出让和转让。房地产开发企业取得土地的方式有：协议出让、招标、拍卖、转让，以不同方式取得的土地成本不一样，一般而言，以协议出让方式取得的土地成本最低。协议出让方式透明度低，黑箱操作严重，为防止国有土地资产的流失，今后我国将大力推行国有土地招标、拍卖，提高土地供应透明度。73 土地是房地产开发企业的核心资源，获得优质低价的土地成为房地产开发企业最为关键的能力。在土地供应不透明的情况下，许多没有开发资质或资质低、并不具备市场竞争能力的公司由于特殊的政府关系而获得价格低廉的土地，能够在市场竞争中生存。但是，随着房地产市场越来越规范，土地使用权的出让逐渐趋向公开、公平，大量土地将通过公开拍卖或招标获得，因此获得土地的能力越来越取决于公司的资金实力，现有的通过各种非市场化渠道获得土地的能力所起的作用将逐渐减弱。资金雄厚的企业，通过大规模的储备和开发土地，能有效地降低土地获得及开发成本，在市场竞争中具有优势。房地产行业的上市公司可以通过低廉的融资成本，募集到大量的发展资金，对于资金密集型的房地产开发行业来说，这是一个非常突出的优势。《“十五”计划纲要》提出：“深化土地使用制度改革，全面推行经营性用地招标拍卖制度，规范土地一级市场，活跃房地产二级市场，发展住房租赁市场”。这是针对我国当前土地市场管理提出的目标性要求。推行经营性用地招标拍卖制度，可以充分利用地价杠杆来推动土地资源优化配置，控制供应总量，避免90年代初的房地产热、开发区热等土地供应失控局面再度出现。可以预料，土地使用制度改革将会对房地产行业产生深远的影响。建筑材料行业重复建设严重，企业数量过多，竞争激烈，房地产开发企业对建筑材料供应商的谈判地位较高，能通过谈判争取有利的建筑材料价格。今后建材行业的发展将以住宅建筑市场为导向，研究开发高性能的可降低建材生产环境负荷、改善生态环境和居住环境、有益健康的生态建筑材料。73 3.加入WTO对中国房地产业的影响3.1对房地产市场的影响对房地产市场需求的影响。入世可能带来房地产市场需求的较大增加。主要表现在：一是外商对商品房的需求增加。国外厂商投资建厂的数量增多，银行业、保险业、中介服务业等行业外商开设的分支机构和营业场所增多，外商进驻人员增多，对工业厂房、办公用房、营业用房和高档外销住宅的需求大大增加。二是住房的有效需求扩大。入世带动经济发展，居民就业机会增多，收入增加，购房支付能力相应提高。三是房地产市场需求的档次提高。由于收入增加，对居住物业的舒适性、享受性要求提高；同时收入差距拉开，促使住房消费需求层次更加分明。对房地产市场供给量的影响。由于外商对房地产业投资增加，商品房供给量上升。外商投资引入先进设计、技术和设备，促使商品房供给质量提高。对房价的影响。从短期看，关税降低，进口建材价格下降，国内建材市场竞争加剧，建材价格会有不同程度下降，建筑成本随之下降。但考虑到入世后商品房需求增加，对土地的需求也增加，但土地是不可再生资源，需求增加将导致价格上涨。建材价格下降是短期的，土地价格上涨是长期的。总体而言，加入世贸组织后，房价短期会微升，并将在长期保持上升趋势。3.2对房地产企业的影响在我国外商早已进入房地产行业，外资房地产开发企业约占企业总数的1773 ％，其中多数是港台地区的企业，来自欧、美、日等发达国家的微乎其微，并未对国内的房地产企业产生多大冲击。入世后，一些国外知名的大型房地产企业集团会进入中国房地产业，这些企业实力强，在资金、技术、销售、物业管理等方面有优势，具有较强的竞争力。而我国现有的2万多家房地产企业长期存在着规模小、资金少、服务差、资质低等问题，处于劣势，缺乏竞争实力；同时，大量国有房地产企业还处于转制过程中，企业制度不健全，与市场经济的要求不相适应。有实力的外商进入后，一方面会给国内众多的房地产企业带来较大的冲击；另一方面，为应对这种冲击，国内企业也会加快现代企业制度建设进程，推进企业资产重组，加强企业管理，提高企业素质，增强竞争力。73 4.行业发展的不确定因素4.1宏观经济走势从需求方面看，宏观经济走势影响居民的收入水平和收入预期，决定了居民总体有支付能力的需求。从供给方面看，宏观经济走势直接影响房地产开发商的投资风险和盈利预期，决定了开发商的投资力度。综合国内外经济环境分析，今后几年我国经济仍将保持较高的增长率，房地产行业将面临较好的宏观经济环境。4.2宏观经济政策宏观经济政策直接影响国内的宏观经济环境和房地产企业的经营状况，其中利率政策对房地产行业影响最大。利率政策直接影响房地产开发企业的资金成本和投资收益，房地产行业的负债率高、资金密集，对利率的变化非常敏感。现在全球经济增长放缓，发达国家纷纷降息，但考虑到我国的具体经济环境，短期内利率再降的可能性不大，目前的利率水平仍将维持一段时间。4.3政府对土地市场调控力度在我国，虽然城市土地属国家所有，但中央和省两级政府不实际掌握土地，没有土地资产处置的权力，国家的“土地所有权”虚置，土地实际上为各使用单位“所有”，在土地资产的处置上，其权力也主要集中市、县一级政府。199873 年新修订的《中华人民共和国土地管理法》虽然将征地和农地转用的权力集中到中央和省一级，加大了对新增建设用地的调控力度，但由于土地使用权出让等权力仍由市、县政府掌握，土地有偿使用费也主要集中在地方政府，因此，对一级土地市场的调控主要集中在地方政府，中央政府的调控力度还十分有限。而地方政府又受利益驱动，往往对土地的投放量不加控制，有的地方政府甚至对土地部门下达年度土地收益指标，以其完成程度来考核工地管理部门的业绩，这显然有违土地市场的调控原则。《中华人民共和国城市房地产管理法》虽然规定了基准地价定期公布制度，但是在实际中做到的寥寥无几，这样，政府对土地价格就缺乏调控手段。对旧城区的存量土地，政府的调控措施更是微弱，土地管理只是对自发的交易给予补办手续，缺少统一的管理，政府没有足够的土地储备来调节土地市场价格。在地方政府决定土地供给的情况下，土地供给量难以预测，且容易导致土地供给失控，造成房地产市场过热或过冷的局面，增加了行业发展的不确定性。此外，土地出让价格的透明度也很低，不利于企业之间公平竞争。73 5.行业发展前景及趋势预测5.1中长期向好从城市化发展来预测2000年我国城市化水平为30％，城镇人口3.7亿，预计2020年城市化水平达到45％，全国人口14亿，城镇人口增至6.3亿，21世纪前20年城镇人口增加2.6亿，按人均居住面积10平方米，即建筑面积20平方米计算，共需为新增人口建设住房52亿平方米，平均每年需建设住房2.6亿平方米。但是在我国的城市化进程中，多数农民将住在就地发展起来的小城镇中，不会较多地增加城镇住房数量，估计前面计算的因城市化所需要增加的住房数，要核减一半多。如果按一半核减，则21世纪前20年平均每年需求建设住宅为1.3亿平方米。按低速提高居住水平来预测2000年我国城镇人均居住面积10平方米，预计2020年城镇居民人均住房居住面积提到12平方米，即建筑面积24平方米。按2020年城镇人口达到6.3亿人、每人增加4平方米计算，21世纪前20年为提高居住水平需求新建住房25.2亿平方米，平均每年1.26亿平方米。以上预测，是把人均建筑面积的年递增率定在1％以下的低速增长水平上，可能慢了一点。如果把增速稍微提高一点，每年递增率超过1％，即2020年人均建筑面积达到26平方米，21世纪前20年需每年新建住房1.89亿平方米。从住房折旧拆除重建来预测目前我国城镇存量住房有60多亿平方米，按50年折旧计算，并适当减掉有些住房到期未能拆除的因素，预计每年需拆除重建1亿平方米。73 把以上的三项预测相加，21世纪的前20年，平均每年需新建住房3.56亿至4.19亿平方米。而2000年我国住宅新开工面积仅为2.3亿平方米，差距很大，这意味着住宅产业今后将加速发展。从这个预测可以看出，21世纪的前20年，我国的住宅建设的投资额和住房消费仍将持续快速发展，继续成为国民经济的增长点和消费热点。5.2短线可能面临调整我国房地产业未来发展市场广阔是不争的事实，但这不排除个别年份行业可能出现调整，根据统计资料分析，我国房地产业可能在2002年和2003年面临短期调整，理由有二：一是各地新房销售势头从2001年第四季度开始减缓，价格也有所回落，但开发投资却仍在增加，特别是外商投资有了大幅度的增加。二是最新统计表明，今年年初房地产销售有继续下降趋势：前3个月房地产开发投资保持了30%的增长速度，土地购置与开发面积的增长速度也明显高于去年同期，但与此同时，商品房销售价格出现负增长，商品房销售面积增速回落，一季度商品房销售额增长率为16.7%，一直困扰我国房地产业健康发展的商品房空置面积继续增长，同比增长4.7%。这种迹象表明，我国房地产业在2002年和2003年面临短期调整，具体表现为2002年和2003年的商品房销售额的增长速度会有所回落。但由于房地产业是一个区域性很强的行业，各地区房地产业的发展水平是不平衡的。73 图91992-2002房地产投资增长率和销售增长率对比数据来源：《中大房地产信息》2002.273 6.重点城市房地产市场分析6.1上海房地产市场分析结论：●上海的经济实力强、人口众多，房地产市场规模在国内各城市中最大。近年来，上海房地产行业开始走出低谷，商品房销售面积和销售额自1998年以来快速增长，房价自2000年开始止跌回升，房地产开发投资自2000年开始回升，但由于商品房空置量过高，房地产行业呈现出温和回升势头。随着上海经济的迅速发展，今后几年住宅需求将不断增长，办公楼需求疲软的状况也将改变。（一）房地产市场现状上海是中国的经济中心，近几年在国民经济快速发展的同时，房地产行业也迅速发展并逐步走向规范。商品房销售面积自1998年以来增长很快，2000年起空置住宅开始消化，房价开始回升。2002年，上海房地产市场不仅延续了2001年不断走好的局面，而且出现了加速发展的趋势，内部订购、排队购房已成市场普遍现象，商品住宅价涨量升，办公楼租金不断上扬，商铺重新变为抢手货。2002年上海市共完成投资720.23亿元，比上年增长14.2％，房地产市场供需两旺，基本保持平衡:商品房竣工1983.92万平方米，比上年增长10.7％；商品房销售面积1960.6万平方米，增长9.1％，市场供需总量均创历史新高。73 从宏观上看，2002年上海房地产市场暖风频吹，一是浦江两岸综合开发进入实质性的启动；二是央行第8次调低银行存贷款利率，房地产抵押贷款利率也出现下调；三是上海市第八次党代会提出2007年人均GDP7500美元目标，届时上海将处于进入较发达地区的前夕；四是十大轨道交通建设引发新一轮房地产投资热。从政策上来看，取消蓝印户口政策和媒体报道预期2003年5月份以后购房退税政策不再实施，已构成上海楼市两大利空。虽然这两项政策对楼市有一定影响，但幅度是有限的。蓝印户口和购房退税政策对启动市场、鼓励住房消费的作用功不可没。然而，时过境迁，这些政策作用逐步弱化，不能适应市场发展，需要有新的政策来代替。6月15日实施的“上海居住证”制度，就是要吸引高素质、高层次人才参与上海成为国际化大都市的建设。从市场来看，上海房地产市场从1999年底回升以来，住宅市场是一枝独秀，办公楼市场和商铺从去年开始，小荷才露尖尖角。2002年，房地产市场出现全面繁荣的局面。但目前商品房市场上依然供大于求，这使整个行业呈现出温和回升的势头。目前上海房地产市场主要特征表现为：1、一级市场走向规范近年来上海房地产一级市场的规范化程度逐步提高，2001年7月1日起，用于商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等项目的土地使用权出让，除特殊情况外，一律通过招标、拍卖方式进行。这一转变对上海房地产业具有重大影响：促进房地产业整合2000年底，上海有房地产开发企业4000多家，其中大企业少，小企业过多，暂定三级或未定级的小企业就有近2000家，约占房地产开发企业总数的50％，一级资质企业仅100多家，而且投资额和商品房销售量仅占全市总量的1073 ％。企业数量过多造成行业资源过度分散，效率低下，开发成本高。随着上海土地出让方式全面向招标、拍卖转变，今后房地产公司获得土地的能力越来越取决于公司的资金实力，资金雄厚的企业，通过大规模的储备和开发土地，能有效地降低土地获得及开发成本，在市场竞争中具有优势，资金实力弱的企业将因为得不到土地而面临淘汰。可以预料，今后几年上海房地产行业的整合重组将逐渐展开，竞争力强的大企业的市场份额会逐渐提高，而中小企业的市场份额则会不断萎缩。提高土地市场透明度土地招标、拍卖公开进行，比协议出让的透明度高得多。房地产企业可以据此准确了解土地和商品房的供给量，作出正确的投资决策；政府可以据此准确了解企业对土地的需求，从而对房地产市场进行有效的调控。抑制土地投机行为通过招标、拍卖出让的土地价格是市场公平价格，企业投机炒卖的可能性很小，这有利于房地产行业健康有序发展。2、二级市场快速发展商品房供给与需求快速增长，总体供大于求在1992、1993年房地产过热时期，上海房地产开发面积猛增，1995年以后这些项目陆续竣工，因此1995年以后上海商品房竣工面积迅速增长，1996年达到1207.86万平方米，1998-2000年平均每年竣工1500万平方米商品房。在销售方面，1997年前商品房销售面积较小且增长缓慢。1998年，为了启动内需，国家出台了一系列政策鼓励房地产业发展，刺激住房消费，在政策鼓励下，1998年上海市商品房销售面积激增了68%，达到1150.77万平方米，此后一直保持增长势头，2000年达到1397.24万平方米，比上年增长了5%。从物业类型来看，1998年以来住宅销售面积迅速增加，2000年达1326.64万平方米，同比增长6.7%，非住宅物业销售面积基本不变。73 图10上海市商品房竣工面积与销售面积单位：万平方米资料来源：1995-2000年《上海统计年鉴》由于商品房竣工面积大于销售面积，上海市商品房空置量自1995年起迅速增加，1999年最高达到1297.34万平方米，2000年有所下降，但商品房空置量仍然高达1250.3万平方米，占当年商品房竣工面积的81.6%，可见商品房空置情况仍很严重，这在很大程度上抑制了上海房地产行业迅速回升的势头，使行业呈现出温和回升走势，并对房价上涨构成很大压力。在空置商品房中，住宅的相对比重逐年下降，2000年起，空置住宅的绝对量也开始下降，2000年住宅空置843.37万平方米，占商品房空置量的67%。办公楼和商业用房空置量不断增长，在总空置量中的比重越来越大，2000年空置办公楼占总量比重从1994年的3.28％上升到15.26％；商业用房空置比重从1994年的1.43％上升到2000年的10.34％。在供过于求的情况下，房地产开发商开始主动降价促销，并放慢土地和商品房开发进度；政府也采取措施控制土地供给，促进住房消费，在市场的自发调节和政府的政策调节下，近两年上海房地产行业供过于求的矛盾有所缓解。73 图111994-2000年上海空置商品房情况单位：万平方米资料来源：1995-2000年《上海统计年鉴》商品房价格走势由于国家宏观调控及商品房供过于求，上海房地产市场价格自1995年开始一再下跌。中房上海指数从1995年2月的942点，到1999年10月的691点，历时56个月连续下跌，跌幅达26．64％，1999年底止跌，2000年中房上海指数开始回升。2000年上海商品房均价为3321.3元/平方米，其中住宅均价为3156.1元/平方米。图12中房上海指数走势资料来源：中房上海指数办公室3、三级市场日益活跃目前，上海旧公房的市场化改革接近完成，这大大增加了市场中可自由买卖、租赁的住宅比例，房地产三级市场日益活跃，成交量逐年增加。2000年全市存量房地产成交面积达779万平方米，比上年增长52％，其中已购公有住房上市225万平方米，比上年增长120％。73 三级市场对二级市场具有复杂的影响，一方面会有一些人从二级市场转到三级市场购房，另一方面有一些人在三级市场卖掉旧房后到二级市场购新房。总体而言，三级市场是房地产市场体系中不可或缺的一部分，三级市场活跃才能促进整个房地产市场健康发展。图13上海市存量房成交面积单位：万平方米（二）发展前景预测1、商品房供给2000年上海市商品房施工面积5211.74万平方米，比上年增长2.5%，但2000年商品房新开工面积比上年大幅增长42.4%，2000年上海房地产企业土地购置面积为575.85万平方米，较上年增加71.8%，这意味着未来几年商品房市场供给将大幅增加。2001年上海商品房竣工面积在1600万平方米，预计2002-2005年每年商品房竣工面积在1600-1800万平方米之间，加上商品房空置面积，预计“十五”期间每年的商品房供给量为1700-2000万平方米。2、商品房需求今后5年，上海经济将以较快的速度增长，房地产需求也将较快增长。上海是我国的工业基地和经济、金融中心，自1992年以来，国内生产总值连年保持10%以上的增长率，2000年国内生产总值达4551.15亿元，经济实力在全国各城市中排名第一。1996年以后，上海进行经济结构调整，经济增长速度有所放慢。2173 世纪初，以大型机械设备、信息、医药、汽车等支柱产业为代表的新经济结构初步确立，上海经济进入了一个新的增长期。此外，中央政府已将上海定位为“国际经济、贸易、金融、航运”中心，这对于上海经济发展和吸引外资有很大意义。上海经济与世界经济联系比较密切，美国经济自2001年起步入衰退，加上又受到恐怖袭击，经济复苏会放慢，欧洲和日本经济也不景气，这些因素对上海的经济增长有一定的不利影响。总体而言，估计上海经济将以10%左右的速度增长，并维持较长时期。经济的增长和繁荣必然带来房地产市场需求的增长。住宅近年来上海经济增长很快，吸引全国人才流向上海，人口增长较快。根据2000年11月第五次全国人口普查的结果，2000年11月上海市人口为1673.77万人，其中户籍人口1343万人。人口增加，对住宅的需求也增加。就居住水平而言，2000年底，上海市人均居住面积11.4平方米，在全国处于中等水平，与发达国家人均居住面积20-30平方米相比则有很大差距，居民要求增加居住面积、提高居住质量的愿望还相当强烈。现在上海的住房市场以个人购买为主，2000年个人购房占93.6％。随着上海的经济增长，上海市职工年平均工资呈现出较快的增长势头，2000年达15439元，比上年增长9%，居民储蓄存款余额也迅速增长，2000年底达2524.05亿元，人均储蓄存款余额达15080元，居民收入增加为改善居住水平提供了条件。此外，住房分配货币化政策实施后，相当一部分居民购房时会得到货币补助，居民家庭的购房支付能力将大大加强。“十五”时期，上海人均GDP将由目前的4000美元增加到7000美元左右，根据世界银行的研究，人均GDP在1300-8000美元时，住宅需求进入稳定的快速增长期。73 影响上海住宅需求的其他因素还有：上海城市建设和旧城区改造还需拆迁一大批居民住房，这些被拆迁的居民需要新的住房予以安置；近年来，上海郊县农民购买商品住房每年约在100万平方米左右，随着农民收入的提高和郊县城市化进程的加快，农民对商品住房的需求还将上升；中国加入WTO后，更多的港、澳、台同胞及海外华侨会来上海购租住宅长期居住。以上说明，上海的住宅需求在“十五”期间仍将保持较快的增长势头，需求增长会导致销售面积增加，估计每年商品住宅销售面积约1400-1700万平方米。办公楼和商业营业用房1998年以来，上海房地产市场上住宅的需求快速增长，而办公楼的需求疲软，这种状况在今后几年将会改变。原因在于：①随着上海由传统工业城市向“国际经济、贸易、金融、航运”中心转变，以及高科技产业的崛起，对办公楼的需求将较快增长。②上海是全国的经济中心，随着中国的经济发展，今后会有更多的外地企业和政府部门到上海设立办事机构，需要购租办公楼。中国加入WTO后，上海突出的经济地位、优越的地理位置及良好的投资环境将成为外商进入中国的首选之地，大量外商进入上海，对上海的办公楼需求量大。由于上海商业竞争激烈，利润率低，估计未来几年商业营业用房的需求仍较疲软，不会有大的改变。近3年上海每年的办公楼和商业用房销售面积在70-100万平方米之间，估计“十五”期间办公楼销售面积将会逐渐增加，商业营业用房的销售面积会少量增加，加上对办公楼和商业营业用房的租赁需求，估计每年需求为100-250万平方米。总体来看，“十五”73 期间上海商品房市场依然供大于求，但供求矛盾会逐步减缓。3、商品房价格走势在需求增长的拉动下，2000年起，上海商品房价格开始回升，但考虑到未来几年上海房地产市场总体形势仍是供大于求，商品房价格不会迅速上涨，而是呈现出温和的上升走势。近几年上海住宅销售面积增长较快，空置住宅已开始消化，且住宅的潜在需求量大，因此住宅的价格上涨幅度会高于商品房整体的价格上涨幅度，事实上，2001年上海住宅价格已表现出较快的增长势头。2002年，上海商品住房的均价每平方米在4700元左右，其中单价在每平方米3000—5000元的占55.5％，中低价位商品房占市场主体。黄浦、静安、长宁、卢湾、徐汇等五个区的均价已达6000元以上；嘉定、青浦、奉贤、崇明、金山等五个区县的均价在3000元以下。从目前上海商品住房供应的市场结构来看，别墅和市中心区单价每平方米6000元以上的住房供应较多，中低价位房源紧俏。上海办公楼的价格在经过了1995年以来的长期大幅下跌以后，于2000年初开始止跌回升，目前仍然处于空置量比较大、价格和租金相对低的阶段。未来5年，办公楼的需求和价格都会有明显的增长。商业营业用房的需求和价格将不会有大的增长。6.2北京房地产市场分析结论：●从整体上看，在经历了01年申奥成功和加入世贸等利好因素带来的发展高峰以后，02年下半年开始，北京市房地产开发逐步转入了稳定增长的态势。●73 北京市房地产业仍将是带动国民经济增长的重要力量，今后几年仍将处于上行的发展空间，继续保持增长的态势，但同时，也面临更加激烈竞争。房地产市场现状2002年，随着北京国民经济的稳步健康发展，房地产开发也呈现出良好的发展势头，房地产开发在完善城市功能，加快城市基础设施建设，改善居民的住房条件等方面发挥了重要作用，为国民经济发展做出了突出贡献。从02年北京市房地产开发市场发展情况来看，呈现以下几个特点：1．房地产开发总体上保持稳步增长势头，开发规模达到历史高点02年北京市完成房地产投资989亿元，同比增长26.5%；相对于去年同期房地产投资51.4%的增长速度来看，已明显回落，转入稳定增长的发展态势，目前尚未出现房地产开发过热现象。但是02年1-10月房地产开发开复工面积已经超过上年全年总量，预计02年底开复工面积可以达到7000万平方米左右，为历史最高点。02年完成主要指标与上年同比情况见表7：表702年完成主要指标与上年同比情况单位：投资：亿元；面积：万平方米；主要指标2002年完成情况同比（%）完成总投资98926.5销售面积1708.3441.8其中住宅1604.4242.3空置面积918.9718.7其中住宅763.1520.4销售额（亿元）813.8333.4其中住宅（亿元）716.6534.802年房地产开发投资增长的主要原因如下：（1）01年房地产开发投资快速增长的延续：0173 年申奥成功和加入世贸等利好因素引致房地产投资增速较快，这些项目结转今年成为在建工程，仍在按计划继续投资。02年1－10月商品房开复工面积6058万平方米，同比增长30.5％；而新开工面积1906万平方米，同比增长12.8％；在房地产投资增量中，有相当一部分来源于在建工程的投资。（2）国民经济持续增长和城市建设快速发展带动房地产投资增长：近两年，北京的GDP增长速度一直保持在11%，高科技产业、基础设施投资、进出口贸易、房地产开发等成为拉动经济增长的主要力量。01年房地产投资完成783.8亿元，对北京GDP增长的贡献率占11.4％。02年1-10月房地产投资在固定资产投资中的比重占57.3％。奥运工程、中关村科技园区、北京经济技术开发区和CBD中央商务区建设，带动这些有产业的地区成为了商品房开发的热点地区。城区危旧房改造和经济适用住房建设对房地产开发的带动作用明显增强。02年随着城区危改的快速发展，东城、西城、宣武、崇文等老城区的建设速度加快。危改外迁居民住房需求量扩大，也带动了近郊区和远郊区的房地产开发。同时，西红门经济适用住房项目成功招标、回龙观二期建设速度加快以及垡头、双惠、朝阳新城等项目的上马，带动了周边地区的房地产开发建设。另外，不断完善的市政设施、地铁轻轨拉近了郊区与城市中心区的距离，使得通州、昌平、大兴等远郊区成为商品房开发的新热点。（3）02年上半年国土资源部出台11号令，取消经营性土地协议出让方式，导致一些开发商增加了土地的购置：北京市规定从2002年7月1日起，停止经营性项目国有土地使用权协议出让，对可以继续办理协议出让手续的项目用地，出让合同须于2002年12月31日前签订。因此，02年1--10月，房地产投资中的土地购置费达94亿元，为01年同期的151.3%，超过了房地产投资增长速度。73 （4）企业自有资金投入加大：从北京市房地产资金来源结构来看，02年1-10月房地产投资中，贷款为255亿元，同比增长23.8%；而自筹资金为190亿元，增长速度达35.3%，其中自有资金为85亿元，增长率为68.8%，远远超过贷款增长速度。另外，外埠资金投入增加。除北京市的大型开发企业如城市开发集团、天鸿集团等继续担当骨干外，还有许多有品牌的外省市大型开发企业进入北京，如万达、万科、金地、金源、富力等。房地产企业自有资金投入加大，有利于改善投资结构，化解银行金融风险，防止房地产泡沫。从整体上看，在经历了01年申奥成功和加入世贸等利好因素带来的发展高峰以后，02年下半年开始，北京市房地产开发逐步转入了稳定增长的态势（见图15）。预计02年内将继续保持这一发展趋势，全年房地产投资预计将达到900亿元以上，同比增长20％左右。图15房地产投资增速变动趋势2．商品房销售保持良好态势，但空置总量有所上升，应引起足够重视02年1--10月北京市商品房销售面积662.8万平方米，同比增长34.8%；其中商品住宅销售634.6万平方米，同比增长35.3％；实现销售额312亿元，同比增长33.5％；其中住宅销售额283.6亿元，同比增长31.7％。销售给个人的商品住宅598.6万平方米，同比增长34.2％；个人购房比重达到94.3％。从02年空置房情况分析来看，有三个特点：73 一是8月份以前空置房总量上升，8月份以后呈逐月下降趋势。前8个月，由于商品房销售面积增长速度低于竣工面积增长幅度，导致商品房空置量有所增加。9-10月，随着商品房销售的上升，空置房减少10万平方米。但是总体上看，02年空置房总量与去年同比仍有较大增长。虽然尚未对全市商品房市场造成大的影响。但是需要引起足够的重视。二是空置房以商品住宅为主，地点集中在三环以外。截止10月底，全市商品房空置面积719万平方米，同比增加23.1％；其中商品住宅空置584.9万平方米，同比增加26.5％。在空置房总量中，商品住宅占81.3％（其中公寓别墅空置135万平方米，占商品住宅空置量的23.1％）。办公楼空置64.5万平方米，占9％。商业用房35万平方米，占4.9％。其它34.7万平方米，占4.8％。从地域分布来看，三环路以外空置面积490.8万平方米，占空置总量的68.3％，其中商品住宅空置421.5，占72.1％。三是空置一年以上的商品房数量保持稳定状态。近两年北京市空置一年以上的商品房基本没有增加。截止02年10月底为320.8万平方米，同比增加2.2％，其中商品住宅259.8万平方米，同比增加2.8％。3．商品房价格保持稳定从北京市1996-2002年的商品住宅价格走势看，住宅价格一直保持平稳走势。1996年商品住宅达到最高点5478元/平方米，1997-2002年五年间，价格基本上在4550-4790元/平方米的微小区域内浮动，至2002年底，全市商品房平均销售价格为4761元/平方米，其中商品住宅销售价格平均为4467元/平方米，比01年底的4716元/平方米有明显下降。73 图161995-2002年北京商品住宅平均价格走势北京商品房价格保持稳定的主要原因是市场开放，鼓励合法竞争，同时每年提供200万平方米以上的经济适用住房面向中、低收入家庭，对稳定商品房价格起到了重要作用。4.住宅建设步伐加快经济适用住房建设步伐进一步加大2002年，按照市委、市政府的要求，围绕四城区危旧房改造和文史文化区的保护修缮对经济适用住房的需求，全市经济适用住房建设步伐进一步加大。计划全年新开工300万平方米，竣工200万平方米。截止10月底，累计开复工面积536.3万平方米，新开面积220.9万平方米，竣工面积46.7万平方米，完成投资78.12亿元。重点新开工项目是回龙观二期、天通北苑、青塔二期、西红门等。竣工项目集中在回龙观二期、天通东、西苑等。危旧房改造按计划稳步进行按照2002年《危改目标责任书》确定的改造任务，城近郊八区计划拆除危房78.7万平方米，动迁居民6.6万户，新启动危改项目45片。计划完成拆除危房84万平方米，动迁6.9万户。73 截止10月底，城近郊八区累计拆除危房72.7万平方米，完成年目标责任的92%；动迁居民5.5万户，完成年目标责任的83%；回迁居民约6900户，完成年目标责任的72%；新启动危改小区21片，其中目标责任书17片。累计2001年结转项目和沿街整治等社会拆迁项目，预计到02年底，各区可以确保完成本区危改目标责任中的动迁和回迁指标。2003年，结合城市建设、旧城改造和历史文化区的修缮，动迁居民将达5万户，拆除危房65万平方米，回迁1.1万户。（二）发展前景预测总体上看，北京市房地产业仍将是带动国民经济增长的重要力量，今后几年仍将处于上行的发展空间，继续保持增长的态势。但同时，也面临更加激烈竞争，因为房地产开发规模扩张速度快，市场有效需求相对不足，加上房地产市场存在的一些问题，比如土地市场缺乏宏观调控，企业圈地现象比较严重，市场秩序混乱等，所以潜在的风险不容忽视。1．商品房供给预计“十五”期间房地产开发投资年均增长10％，房地产业增加值年均增长9％，年度实现增加值达到125亿元，年度完成投资达到840亿元。年均开复工面积保持在5000万平方米、竣工面积保持在1500万平方米左右，其中商品住宅年度开复工面积平均为3000万平方米，竣工1000万平方米，期末城镇居民人均住房使用面积达到18平方米。2003年北京市GDP增长目标将在10％以上，房地产投资在900-1000亿元左右，年度完成房地产开发投资在固定资产投资中的比重要保持在50％以上，商品房开复工面积约为7000-7500万平方米，其中新开工面积约为2800-3000万平方米，竣工面积约为1800万平方米左右。2．商品房需求广大居民要求改善居住条件，新增外来人口（2000年迁入约14万人）对住房的需求更为迫切，预计近二、三年北京市对住房的需求量将维持在800—73 1000万平方米左右。申奥成功和加入WTO以后，北京市办公及商业用房的需求量也会不断增加。未来几年北京房地产楼盘产品会出现一些在功能、规划、户型设计以及需求结构方面的新变化——使用性质：出现更多居住功能向商务办公功能转化的项目2003年以后北京房地产市场中将会出现更多实际功能转化为商务办公功能的居住类物业，同时商住混用类的产品将逐渐退出市场。归结其原因有以下几点：首先，目前居住类建筑与商业金融类物业在开发、销售、使用等各方面存在不少的政策差异，如土地出让金、贷款年限等的不同，这使得发展商将居住物业转化为商务物业的作法有利可图；其次，北京市特定城市区域的发展，如金融街与ＣＢＤ，会在形成区域内聚集商务物业形态的同时对周边区域产生辐射影响，带动不同梯次、不同档次的商务物业的发展，中档的商务、商业类的物业从物业的建筑特征、使用特征、档次以及客户需求等各方面都与居住类的物业有转换的可能，这给居住物业的功能转化提供了一个便利的条件。社区规划：将出现两种发展趋势一是外向型配套、分散型的会所形式逐渐替代集中式的配套设施。目前多数社区的内向型配套设施规模较大、设施集中，对外使用不够方便，同时其配套的设施内容又与住户的实际需求不匹配，因此不同程度的出现了使用效率低，配套服务的档次难以保证、客户需要分摊的费用过高等各类问题，因此在未来的社区规划中，出现更为实用、具有更多功能适应性的配套设施将会是一个趋势。这样的配套设施具有外向、分散、功能可调整等特点，且多数与非配套性的商业设施和园林景观相混合，其功能更为适合居住者的实际需求，同时分散设置的配套设施也更节约用地。73 二是单体优先、户型优先的原则越来越多的得到认同。在这里，客户的成熟是最主要的因素。购房者越来越看重自己购买的住宅产品的基本品质，如户型的面积、使用率、朝向、空间合理性等，而社区的整体概念与配套等内容相对退居次要的位置。这样的市场就要求发展商塑造的产品应该是以单体和户型的品质为优先，避免因总体的布局效果牺牲单体与户型，也就是避免发展商最后的利润沉淀。楼型特征：具有较小标准层面积的塔、进深较小的板楼逐渐增多这是户型优先的原则在整体规划层面上的体现，因为，从建筑设计的角度来看，一梯少户、标准层面积小的塔楼与进深小的板楼中都更容易设计出采光通风条件舒适、户内平面布局合理的户型。楼型的绝对优劣观念也在发生改变，比如标准层面积较小的塔楼的户型条件实际是优于进深较大的板楼的，仅仅依靠大进深、一梯多户的大标准层设计增加容积率的开发思路开始为市场所摒弃。户型标准：主流产品向紧凑型面积回归以往北京市场中主流产品的户型面积偏高，这主要是因为，一方面居民对提高居住质量或者说居住面积有着迫切的要求，另一方面早期户型进深较大、公摊面积较多、设计不合理，导致户型实际有效使用面积减少。而随着产品设计质量的不断提高，总面积不变的前提下有效面积增加，从而使户型变得更紧凑，三居室的平均面积由130—150平方米向120—130平方米变化。73 从市场需求的角度来看，目前市场需求的金字塔中，底层逐渐加大，主流的客户需求档次有所降低，因此低总价、小面积的户型开始逐渐受到青睐。另外一个需要说明的是，虽然主流需求的购买能力降低，但这类客户对居室基本功能的要求并没有减少，如基本的房间个数、附属服务空间的内容等都有相应的要求，此部分客户购买行为理性，精打细算，不追求大面积、豪华的起居室或主卧室，紧凑型的产品是其寻找的目标。郊区住宅：低层特征更为明显从北京首批低密度住宅居住者的反馈来看，客户更关注郊区住宅真正应该具备的特征。因此，低密度郊区住宅的接天接地性，作为其居住方式的一个主要不同于城市住宅的方面，在设计中将越来越受到重视。同时，客户对于朝向的评价标准有所变化，对于院落、室内空间的丰富更为重视。从市场竞争的角度来看，低密度产品的竞争日趋激烈，产品的优势越来越集中的表现在产品设计的差异之上，竭尽所能的为郊区住宅寻找更为独特的低密度特征诠释，成为业内人士共同的目标。另外，具有成熟的低密度产品设计经验的洋设计更多的进入国内，与前些年洋设计仅仅借助品牌打市场不同，目前外方设计人员能够更多的介入到实际项目的设计工作中，原汁原味的国外低密度设计也是更为强调住宅与天、地的互相融合。空间设计：强调不同功能的居室有不同的室内净高，或是不同的室内地坪高差室内高度与地坪高差的变化实际是室内空间丰富的重要手段。这实际上是追求产品多样性的客户对产品提出的更高要求。室内高度的变化体现在如：特殊层高的起居室、地坪高度抬高的主卧室等。同时这类空间变化的户型也会更多的出现在多层甚至是高层的住宅中，而不是仅仅局限在低密度的住宅产品中。此外，从市场的角度看，单纯追求容积率、在层高与层数方面对产品加以过多的限制的做法会逐渐受到质疑。需求结构：自住型比例上升，投资型比例下降73 2003年北京房地产需求结构也将发生变化，比较突出的是在购房目的方面，自住型比例将有所上升，投资型比例有所下降。从自住需求来看，一方面，低价位项目将在2003年形成强劲的发展势头，使得部分持币观望的中低收入购房者转为实际的消费群体；另一方面，随着产品设计合理性和舒适性的提高，使部分已拥有住房的购房者考虑改善现有的居住环境进行二次置业。而从投资需求来看，由于近年来出租项目的供应增长非常迅速，使出租项目的投资回报率普遍下降，这将使投资者的投资行为更加谨慎。3．北京市政府对房地产业的发展思路“十五”期间北京市政府对房地产开发总的思路是：围绕市政府确定的经济目标，加强对房地产市场的宏观调控，调整和改善商品房市场结构，建立和完善以普通住宅为主的房地产市场体系，充分发挥市场机制在房地产业优化资源配置等方面的基础作用，积极培育房地产市场，消化空置房，启动存量住房交易市场，促进住房消费，实现投资、消费双向拉动；继续整顿规范房地产市场秩序，加强市场监管，保持房地产投资的持续稳定发展。适度安排开发规模，保持房地产开发持续稳步增长“十五”期间，房地产业要建立和完善以普通住宅为主的房地产市场体系，保持房地产投资的稳定增长，充分发挥市场机制在房地产业中优化配置资源、促进企业提高经营管理水平等方面的基础作用。同时，加大市政府宏观调控和宏观管理的力度，坚持长期培育和近期治理相结合，保持城市的可持续发展。以启动住宅消费市场为切入点，处理好存量调整和增量推动的关系，使房地产业在带动国民经济增长中发挥更大的作用。根据《北京市房地产业发展“十五”规划》改善土地供应，规范土地市场73 一是推行土地收购储备制度，规范土地一级市场。通过实行土地收购储备制度提高政府宏观调控土地一级市场的能力，一方面保障我市土地利用及城市建设的可持续发展，使土地使用权出让公开、公平、公正，建立市场运作机制；另一方面减少土地开发的中间环节及层层加价，降低开发成本商品房价格，增加政府的土地收益。二是加强建设用地管理。严格划拨供地审批，做好年度土地利用计划，根据社会发展、经济实际增长潜力，确定年度建设用地供应量；对不按规定依法办理用地手续，非法转让、炒卖土地牟取暴利的行为要依法处理。对己批用地项目，如未能按规定期限使用的，坚决依法收回，杜绝土地炒作，加强批后检查。加快危改和经济适用住房建设，改善住房供应结构继续按照“统一规划、市政先行、市区分工、以区为主、市场运作、精心组织”的原则，充分调动区政府的积极性，积极稳妥地推进危改。“十五”期间要完成城区303万平方米危房改造任务。同时要把加快危改与经济适用住房建设结合起来，适当增加经济适用住房建设规模，加快回龙观、天通苑、西红门、垡头等重点项目建设，缓解供需矛盾，为危改外迁创造条件。加快危改和经济适用住房建设将增加居民对低价位商品住宅的有效需求，有利于消化空置商品房，促进房地产市场销售持续稳步增长。依法整顿和规范房地产开发市场，促进房地产业健康发展一是加强房地产开发企业资质管理，规范市场主体，依法对内、外资企业实行统一管理，建立市场准入和清出制度。对于没有开发实力，或在房地产开发经营过程中违反程序，有欺骗、欺诈行为的企业，要坚决取消资质证书，依法将其清除出房地产市场。加强对房地产开发项目的监督管理，对新立项目严格审查企业的项目资本金，清理一批没有实质进展的项目和“烂尾工程”，对违法转让房地产开发项目的依法进行处罚。加大执法力度，严肃查处商品房预（销）售环节中的违法违规行为，维护消费者合法权益，促进住房消费。73 理顺房地产开发成本构成，合理降低商品房价格遵循市场经济规律，以市场实际为出发点，市场调节和政府调控为基本手段，逐步理顺和降低开发建设成本，规范政府和企业行为，完善商品住宅市场体系，建立多元化供需调节机制，促进住宅市场健康稳定发展。一是要完善拆迁政策，规范拆迁各方行为，合理确定货币补偿标准，加强货币补偿资金使用管理；二是进一步完善工程建设定额体系，建立起在政府宏观调控下由市场形成价格的机制。三是清理整顿房地产收费项目，对各种没有法律依据的收费项目和乱摊派要坚持取消。四是逐步理顺住宅小区公共配套设施投资经营管理用体制。根据实际情况，合理调整千人配套指标。对经营性配套设施原则上应不再无偿提供。6.3广州房地产市场分析结论：●02年以住宅建设为中心的广州房地产业在销售及开发方面都呈现较快的增长态势，推动了房地产业的持续、稳定发展。●广州市场现有房地产投资高峰主要拉动力并不是来自政策面，而是主要来自于消费市场。同时广州房地产市场消费者的消费心态、消费行为相对外地很多城市来说也更为成熟、更为理性。房地产开发商市场化程度也越来越高，对市场的掌控能力也更趋专业化。（一）房地产市场现状2002年，随着广州市国民经济稳定发展，以住宅建设为中心的房地产业在销售及开发方面都呈现喜人的增长态势。1-8月，广州市国内生产总值增长达12.9％，国民经济的持续稳定发展为房地产的发展提供了良好的外部客观环境。房地产开发所面临的资金环境相对宽松，0273 年房地产开发到位资金比上年增长了16.4％。这些都有力地刺激了住宅消费市场，推动了房地产业的持续、稳定发展。具体呈现以下几个特点：1．房地产投资继续保持较快速的增长势头02年1-9月，广州完成房地产投资249.89亿元，比上年同期增长了16.3％。广州市房地产开发业自去年进入新一轮开发周期后，投资一直保持较快增长，已经成为广州市实现经济增长目标的重要因素之一。住宅建设呈现较快速的发展，1-9月，房地产开发完成住宅建设投资179.11亿元，同比增长19.2％，占房地产投资的比重为71.8％。办公楼宇和商业营业用房，也出现快速增长的趋势。1-9月份完成办公楼宇投资18.5亿元，同比增长32.3％；商业营业用房投资27.25亿元，增长11.1％。2．商品房销售增幅较大，商品房售价稳中有降02年1-9月，广州市商品房预售面积427.57万平方米，同比增长42.7％，其中商品住宅预售408.14万平方米，增长44.1％；办公楼预售6.83万平方米，增长79.3％；商业营业用房预售9.46万平方米，同比下降10.5％；其他房屋预售3.14万平方米，增长45.4％。商品房实际销售(交楼)面积370.91万平方米，同比增长35.3％，其中商品住宅销售333.73万平方米，增长31.6％；办公楼实际销售13.35万平方米，增长92.6％；商业营业用房销售20.36万平方米，增长1.1倍；其他房屋销售3.46万平方米，同比下降10.4％。与此同时，商品房及商品住宅价格稳中有降，1-9月商品房预售均价4338元／平方米，比上年同期下降6.2％，其中住宅4051元／平方米，同比下降2.9％。0273 年三季度，在商品房供应量和销售量大幅增加的情况下，房地产销售价格和租赁价格有所下降。三季度广州市房地产销售价格同比下降1.1％。其中，多层住宅由于开发量和供应量偏少，自01年四季度以来，多层住宅价格一直呈现稳中趋升的走势，02年三季度商品房销售价格同比上升1.0％。而从01年年初到02年上半年，一些质素较佳的高层楼盘价格一直保持升势，在日趋激烈的市场竞争中，这些楼盘的售价也采取了相应的优惠和让利措施，导致销售价格下降1.8％，从而带动商品房销售价格同比下降0.7％。02年三季度房地产租赁价格普遍呈现下降态势，同比下降0.6％。其中，住宅类房屋租价升幅回落。这主要是因为自1997年起，广州市连续五年均在第三季度调升直管公房租价，每月每平方米租价从1.50元一路调升为3.50元，而02年三季度没有出台房租调价项目。另外，办公用房、商业用房租价呈现下降趋势。随着我国加入世贸组织，广州市加快城市基础设施建设，给投资者创造了良好的投资创业环境，从而带动了全市写字楼尤其是甲级写字楼和商铺的需求日益旺盛，价格普遍上升。写字楼和商业用房销售价格分别同比上升3.0％和0.1％。受此影响，私有商铺价格也保持上升走势。3．房地产投资资金来源相对充裕，投资增长后劲仍较大02年1-9月，全市房地产开发到位资金来源合计359.92亿元，比上年同期增长16.4％。在房地产资金来源构成中，银行贷款86.20亿元，同比增长9.4％；企业自筹资金74.84亿元，增长12.4％；利用外资8.21亿元，增长9.0％；其他资金来源190.67亿元，增长21.9％，其中商品房预售定金及预收款166.11亿元，增长30.5％。从资金来源情况来看，02年完成投资与资金到位之比为1：1.44；预收款和自筹资金增长较快，以及商品房销售畅旺是对房地产开发的强有力支持。73 4．在建项目施工面积增幅不大，商品房竣工面积增幅甚大，土地开发增幅极大02年1-9月，商品房施工面积3967.37万平方米，比上年同期增长3.2％，其中住宅施工面积2751.07万平方米，增长3.1％；l-9月商品房竣工面积408.14万平方米，同比增长42.61％，其中住宅341.81万平万米，增长47.8％。02年1-9月，广州市完成开发土地面积大幅度增长，达632.79万平方米，同比增长2.3倍，这说明众多投资者对广州房地产市场预期继续看好。但土地开发面积增幅如此大，值得人们关注。5．一手市场：投入产出不对等在一手市场，随着土地出让金、地价及预售条件的提高，导致部分实力不强的开发商望而却步。很多开发商先要拿出一部分资金（约30％），采用垫资的形式进行开发，再向银行贷款，周转生存；由于当初政府的土地批发量过大，一手市场供求失衡，导致部分开发商在房子建好后只能通过价格手段赢得消费者；随着房地产政策、法规的逐步完善，发展商的利润空间进一步缩减。很明显，一手市场投入大，产出小，已不再对等，这就让一些不具备实力的开发商考虑是否需要转型。6．二手市场：日渐蓬勃二手交易不存在过多手续，经济、安全，令很多人在选房时更看重二手房。在广州，有60万套房改房，这对二手房的市场影响很大。一二手房之间相互争夺客户源已是不争的事实。二手房成为很多人，特别是年轻人一次置业的梦想。在广州，外来人口是购房的主力人群。随着房地产法规的逐步完善，及置业者观念的转变，导致很多人愿意购买二手房；同时，租赁市场的繁荣也使二手房市场日渐蓬勃。7．烂尾楼市场：生机凸现73 由于前几年的过量开发、盲目入市及对市场缺乏把握，造成很多烂尾楼、空置房的出现。由于物业大多抵押给了银行，因此，这些烂尾楼、空置房最大的业主是银行，而不是开发商，银行负担很重。随着整个地产市场的变化，部分开发商变为“地产贸易商”。他们不再搞开发，只是把烂尾楼或空置房低价拿到，重新包装后在市场上转手。这种方式投资周期短，而且只要选好产品、评估准确，即可做到。由于“地产贸易商”非常了解置业人群，加之他们也搞过房地产开发，所以就显得游刃有余。也有一部分开发商主动寻找一些烂尾项目，他们以低廉的价格购进来，对项目进行重塑、包装，上市后销售很好，且利润可观，这部分发展商被称为“房地产投资经营商”。烂尾楼的主要问题是，土地手续不是很完整，债权债务不是很清晰，产品功能各方面落伍等等。由于其价格较低，重新包装后，在市场上容易消化。广州的烂尾收购市场潜力很大，其收购者本身直接或间接是搞开发的，拥有强大的资金实力，对市场有较强的把握度。目前，广州至少有200个以上的烂尾项目，并且已经有许多成功收购的案例。（二）2003年发展趋势预测1．价格触底反弹自1998年以来，广州房地产市场总体价格中枢一直在不断“下移”，至今，总体楼价业已跌去了近20％。02年年底，又有不少楼盘使用了灵活的价格策略，或低价促销或低价入市，致使“价格战”笼罩了整个楼市上空。73 然而，明年广州楼价将会“扭头向上”。这是因为，开发商开发成本控制存在很大一部分的不可预见性。由于土地全部实行拍卖或挂牌交易，致使开发商控制开发成本的能力正在不断减弱；同时，建材市场近期也发生微妙的变化，各楼盘为追逐产品的差异性而不惜选用各种新型建材，无形中增加了开发成本；而随着专业分工更趋细化，在早期开发运作成本不仅不会降低反而还会因而增加；而一次性装修要求不断提高，也会导致成本因而增加。更为重要的是，人才资源成本正在提高，并开始在整体经营成本中体现。开发成本加大自然地会削减开发商的运营利润，一定程度抑制了楼价的下跌空间，并因此触发楼价的反弹。2．别墅市场不再风光02年来广州别墅市场可谓势头最强风光无限。有关统计数据显示，02年1—9月，广州共成交别墅877套，成交面积达19.91万平方米，成交金额11.247亿元，而截止02年7月底，广州别墅成交量便已超越01年13.77万平方米的成交水平，估计02年广州别墅的销量（面积）会达到01年的2倍以上。别墅市场03年将风光不再。这是因为，02年别墅市场的“走红”，致使消费市场巨能释放，03年将会出现高位盘整。另一方面，新的开发商会采取“蓄势行为”不定期进行减缓成交速度，为自己产品上市做准备。因此，03年别墅市场会进入“高位盘整”，不再会成为引领市场的明星产品。3．开发模式面临挑战73 近年来，产品同质化问题一直极大地困扰着广州房地产市场。2001年，以星河湾的产品创新所带来的一系列创新性市场行为，给整个广州房地产市场带来了极大的冲击与启迪，此后，以南国奥园和广州雅居乐为代表的华南板块各新推楼盘以及老盘新推物业都相继在产品上寻求创新与突破，甚至连远在广园东路的碧桂园凤凰城也大胆谋求在产品与配套上实现创新突破并取得了巨大的成功。如今，产品创新突破业已成为不少楼盘开发商最难以割舍的行为，而事实上，目前广州房地产市场尤其是番禺华南板块各楼盘产品正在不断“异化”。然而，我们在发现各楼盘产品在不断异化的同时，又很无奈地发现，目前广州房地产市场开发尤其是郊区物业开发模式正趋向高度的同质化！例如Ａ盘建有会所兴办了学校，Ｂ盘也跟着配备；Ｃ盘开通交通车开设便利店，则Ｄ盘也会跟紧筹备。“学校（幼儿园或小学甚至中学）＋会所＋运动场＋交通车＋便利店”这一开发模式业已紧紧地囿限着甚至扼杀了诸发展商房地产开发思想的创新与突破，甚至连“生活的领跑者”的南国奥园也只不过强调了运动与健康加教育的主题，而物业开发基本模式并没有根本性变化。在即将到来的2003年，这一问题将会凸显，广州房地产开发模式将会面临挑战。4．品牌房企垄断市场品牌资产是一种超越生产、商品等所在地，有有形资产的外在价值。早期广州房地产市场处于低层面竞争业态，市场、消费者甚至开发商都没有意识到房地产企业品牌的重要性。如今随着市场竞争的日益剧烈，产品同质化问题的日趋严重，富有个性化的产品开始受到追捧。而品牌是最能彰显楼盘的个性，也最能迎合市场发展的新需求。02年，以品牌为核心来重组企业和资源配置的重要机制在房地产市场开发中初露端倪，像合生创展、碧桂园、奥园集团、城建集团、中海、保利等等一大批营造品牌个性较为成功的企业受到市场的追捧。据调查，仅4年多来合生创展集团业主已高达12万户，占广州房地产市场分额已高达10％以上，城建集团至今共已销出商品房达600多万平方米，占广州房地产市场总体销量的比例也近10％，尤其重要的是，今年城建集团销售量与去年同比大幅增长了30％。73 03年，广州房地产市场这些有影响的品牌将可以征服更多的消费者，占据更多的的市场份额，形成垄断性优势，并出现品牌企业占有并爪分广州房地产市场的趋势。5．郊区物业均衡发展2001年广州华南板块掀起了中国房地产郊区物业开发的崭新时代；2002年是东部板块领尽风骚，凤凰城的雄起，吸引了人们极大的关注。然而2003年，广州西部与北部板块将会迅速崛起，并成为2003年广州郊区物业乃至广州房地产市场新热点。据悉，目前西部已有多家实力雄厚的房地产品牌企业进驻，例如万科便在黄岐拿下了657亩地并将会在03年全面开发；广州五元集团在“中山九路”开发的规模达3000多亩的“绿琴花城”也会在03年推出，占地500亩的富力集团富力碧涛湾也将会在03年全面推出。由于金碧御水庄、南航碧花园与南航花园“试水”花都获得了相当的成功，将会吸引更多的开发商前往花都进行房地产开发。同时，国际机场搬迁以及风神汽车基地发展，人财物的大量投入，也将为北部房地产的发展带来机遇。尤其重要的是，作为广州市政府发展规划的“北优”区域，花都房地产开发将会获得很多利好政策支持。因此，广州房地产市场03年仍将是郊区物业引领风流，而西部与北部区域板块将迅速崛起，并打破原有的南部华南板块雄霸天下，东部板块尽领风骚的市场格局，促使广州市郊区物业东西南北均衡发展。6．泡沫问题不会凸显广州市场现有房地产投资高峰主要拉动力并不是来自政策面，而是主要来自于消费市场。同时广州房地产市场消费者的消费心态、消费行为相对外地很多城市来说也更为成熟、73 更为理性。房地产开发商市场化程度也越来越高，对市场的掌控能力也更趋专业化。虽然目前广州确实有商品房严重供过于求，但也有产品出现抢购，“过剩”与“短缺”问题都存在，虽然商品房空置量也确实很大，但广州消费潜力很大，问题只在于如何开发顺应时代潮流切合市场需要量的产品。73 7、房地产行业内企业及上市公司分析2001年底，我国共有房地产企业25762家，其中内资企业21422家，港、澳、台投资企业3167家，其他外商投资企业1173家。内资企业中，国有企业7370家，集体企业4127家。涉及房地产业务的上市公司共52家。房地产行业所运用的主要技术已经成熟化和公开化，不存在技术方面的进入壁垒，因此进入房地产业比较容易。我国房地产行业企业总数过多，其中大多数资质等级低，企业规模小，行业集中度低，1999年企业平均土地开发面积仅3617.58平方米，远远达不到行业规模经济要求，行业资源极度分散，利用效率低。由此导致行业竞争激烈，平均利润率降低。很多企业专业水平低，尤其最近一两年涌入的不少企业以前从来没接触过房地产，有的企业本身素质又很差，有极强的投机性。一级市场上土地供应秩序混乱、土地供应量失控也是房地产行业企业总数过多的重要原因，各企业都能通过不同渠道得到土地，进行房地产开发，致使土地资源分散，平均开发成本高。目前北京、上海、广州、南京、深圳、成都等地已经开始清理整顿房地产企业，提高了项目开发的“门槛”，对企业的规模及专业化程度都提出了更高要求。一级市场上土地供应秩序混乱、土地供应量失控的状况今后也将得到改善。由于房地产行业地域性很强，目前绝大多数房地产企业都只在本地进行房地产开发，少数企业到其他城市进行房地产开发一般采取合作开发的形式，只有极少数实力雄厚的企业才能在两个以上的城市独立进行房地产开发，如中国房地产开发集团、万科等。73 展望未来，房地产开发企业必将向规模化、品牌化方向发展。现在房地产行业竞争激烈，行业平均利润率下降，规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。目前大多数房地产公司规模不大，它们开发的楼盘规模也小。今后规模大、配套齐全的住宅小区将成为市场需求主流，而这样的楼盘只有大企业才有能力开发。万科在向规模化、品牌化方面发展走在全国房地产行业的前列，在行业内的竞争实力首屈一指。表8：全国房地产行业企业基本状况年份19971998199920002001企业总数（个）2128624378257622730329552企业平均员工人数（人）3234343536平均实收资本（万元）1790.882370.471754.861942.242037.04平均资产（万元）7712.568009.757276.149224.629666.62平均经营收入（万元）1042.211210.601174.601653.921851.54数据来源《2002中国统计年鉴》图17：全国房地产行业企业基本状况7.1上市公司2001年总体业绩同比下滑2001年房地产业依旧维持了较快的发展势头，2001年国房景气指数继续维持在景气空间，实现商品房销售4625.7亿元，其中住宅销售3825.3亿元，均比上年增长了29.4%，在2001年GDP为7.273 %背景下，房地产业无疑是属于增长性的行业。但房地产上市公司的表现与行业整体的走势有较大的差距。2001年年报出现了4年来的最低点，沪深两市上市公司净利润同比增长0.13%，平均每股收益为0.135元，同比增长率为-22.29%，净资产收益率为5.52%，同比增长率为-20.67%。与沪深两市同步，房地产上市公司业绩也出现了下滑，统计的52家房地产上市公司2001年加权平均每股收益为0.10元，而2000年房地产上市公司加权平均每股收益为0.18元，增长率为-44.4%，2001加权平均净资产收益率为4.14%，而2000年为7.95%，同比增长率为-47.92%。统计表明，2001年房地产业上市公司业绩水平落后于大盘，也较上年有较大幅度的回落。7.2导致房地产上市公司业绩下滑的原因分析1．新会计制度的实施01年的年报既出乎意料，又在情理之中。出乎意料是因为在宏观经济稳定的大背景下，上市公司总体业绩水平出现了大幅滑坡，每股收益和净资产收益率都达到了四年来最低的水平。在情理之中是因为01年年报是在迄今为止最严格的会计制度下完成的。2001年是上市公司实行《企业会计制度》的第一年，绝大多数上市公司都针对新制度的要求，对本公司的会计政策进行了调整。这是01年业绩滑坡的原因之一，据统计，新会计制度对上市公司业绩的影响在10%左右。房地产上市公司滑坡有部分原因也是由于计提引起的，如2001年亏损额为5.37亿元的深深房，计提了高达5.03亿元资产减值准备。亏损额达1.73 27亿元的ST琼金盘2001年房地产业务收入有所增加，但由于执行新的会计制度和新的会计准则所进行的账务调整，对公司的财务状况产生重大影响，导致2001年公司出现了巨额亏损。其实就会计制度的本质而言，它的功用只是记录与反映企业的各项经营活动，不会主观改变上市公司的业绩。房地产上市公司业绩滑坡还存在更深层次的原因。2．上市公司的上市时间构成不合理目前沪深两市房地产上市公司中不少是94年以前上市的。94年以前上市的房地产公司大多受到了当时房地产泡沫破灭的影响，普遍存在存货高、资金少、官司缠身等问题。这类公司中只有少数公司（如深万科）及时确定了以房地产业为主发展战略，经过几年的努力走上了健康发展之路。但大多数公司仍然困难重重，如深深房、深天地等。目前只有5家（天鸿宝业、金地集团、栖霞建设、天房发展、东华实业）是2001年以后上市，这几家公司的2001年业绩在房地产上市公司的平均水平之上，但与大多数新上市公司一样，业绩增长赶上股本扩张，新上市公司的平均水平也呈下降态势。3．投资收益下降2001年房地产上市公司平均净利润下降了近40%，与利润构成的变化也有一定的关系。2000年房地产上市公司总利润中营业利润仅占52.38%，而同期投资收益却在总利润中占了40.51%，2001年投资收益只占利润总额的23.20%，而营业利润占比高达77.04%。投资收益大幅下降是2001年房地产上市公司业绩下滑的主要因素。如世纪中天，2000年靠2个多亿的投资收益，每股收益高达1.19元，跻身当年绩优股的行列，而2001年投资收益仅为2397.7万元，每股收益下降为0.13元，不及2000年的零头。此外琼能源2000年靠投资收益摘掉了ST的帽子，而2001年投资收益为-1079.67万元，重新沦为亏损。4．行业内竞争激烈我国的房地产经过10年的发展，已经打下了较好的基础，但目前仍处于“小”、“少”、“多”、“乱”“差”73 格局。近两年行业景气吸引了众多企业加盟，统计表明，目前全国共有2万多家房地产企业，各地均有大量的企业，如北京就有4000多家、上海有3000多家，成都也有1000多家，每家企业所占的市场份额都很少，很少超过1%，（而香港市场前8名房地产企业占有市场份额的80%），我国房地产业还处于粗放经营的阶段，这种经营状况导致了利润分散。典型的如北京，我国加入世界贸易组织和申奥成功使得北京的房地产业被空前看好，北京房地产的良好预期不仅使北京的地产企业投资热情高涨，而且也吸引了其他地区包括香港的房地产大鳄，由此形成的恶性竞争导致了2001年北京房地产销售价格的下滑，对当地房地产上市公司的业绩造成了不同程度上的影响。2001年主要业务在北京的房地产公司9家，其中2家是2001新上市公司（天鸿宝业和金地集团），其余7家是2000年以前北京房地产企业借壳上市的。从表9可知，2001年9家房地产公司主营业务增长良好，但净利润增长的只有金融街和金地集团2家，其余公司净利润都有不同程度的下降。房地产上市开禁后第一家企业天鸿宝业解释业绩下滑的原因就是行业竞争激烈，2001年投资北京房地产的资金大幅增加，房地产市场竞争加剧。表92001年主要业务在北京的房地产公司情况股票简称2001年度每股收益[元]2001年度净资产收益率[%]2001年度主营业务收入[万元]主营业务收入增长率%2001年度净利润[万元]净利润增长率%光彩建设0.1543.9034,528.0125.483,760.87-0.62金融街1.20043.5985,728.25288.6915,104.80276.32珠江控股-0.100-9.799,170.58146.40-3,821.44-160.92世纪中天0.1258.6920,401.28-4.744,086.86-82.19阳光股份0.28012.0444,410.80-34.865,847.80-30.19中关村0.1264.99190,746.2821.488,516.30-46.44天鸿宝业0.4407.3427,366.29-22.024,770.98-34.42金地集团0.4509.4366,293.6114.5012,027.7042.9173 天创置业0.0887.1330,540.94157.27868.13-118.52平均----56,576.2325.805,684.67-29.24数据来源：根据巨灵信息系统的数据整理而得7.3.2001年房地产上市公司经营特点1．业绩分化较为严重2001年房地产行业保持了较好的发展势头，但行业内的企业表现差异较大，主要特征是房地产上市公司两极分化严重。2001年统计的52家上市公司加权平均每股收益为0.1元，每股收益小于等于0.1元的有21家，占公司总数的40%，而每股收益大于0.4元（通常绩优股的标准）仅有9家，占比为17.3%。52家上市公司2001年净利润总额为18.9亿元，净利润大于1亿元的有11家上市公司，这11家上市公司的净利润总和为17.81亿元，占总额的94.12%，而与此同时有9家上市净利润小于0，亏损率为11.25亿元。净利润排名靠前的企业都是实力较为雄厚、有一定品牌的公司，如万科、中远发展、北京城建、中华企业、金地集团，在行业持续向好的背景下，这些企业与行业基本保持了同步增长。而在同样的行业背景下，有些企业亏损严重，如深深房、ST琼金盘、ST中福、ST渝开发、世纪星源。2．资金压力较大73 2001年沪深两市上市公司平均每股经营性现金流量净额为0.5，同比增长50%左右，并且远远高于02年的每股收益，而房地产上市公司2001年平均每股经营性现金流量净额为-0.12元，经营性现金流净额小于零的公司有29家，这说明房地产上市公司普遍面临资金短缺的问题。房地产项目的开发需要大量的资金，先期需要大量的投入，容易造成资金的不足，这是行业特点决定的，此外尚有两个原因加剧了房地产企业的现金流入不敷出：其一是2001年6月份中国人民银行发出的《关于规范住房金融业务的通知》，提高了项目贷款和办理按揭的门槛，推迟了项目预售（多层必须封顶、高层必须完成三分之二才能预售）的时间，客观上减少了企业的现金收入；其二是房地产业持续景气向好吸引了房地产企业的进行大规模扩张，2001年存货的增加和负债的增加就是规模扩张的结果。2001年有7家房地产上市公司每股经营性现金流净额小于1元，万科为-1.91元、金融街为-4.12元，海鸟发展为-2.24元，它们虽然具体原因各异，但都是因为看好行业发展前景而增加投资所致：万科2001年在上海、深圳、沈阳、南京等地新确定待开发土地570万平方米，使公司存货激增36.13%；金融街是由于增加了土地拆迁、开发和区域配套设施的投资，另外有一项目已完成投资3亿元，尚未发售，2001年购买商品和劳务所支付的现金高达9.58亿元；海鸟发展为合作项目支付开发资金2.44亿元。充足的现金流对于房地产企业良性循环至关重要，一旦项目进展和销售出现困难，就会对企业经营造成很大的压力。3．业绩稳定性差73 2001年整个房地产业仍然在较高的景气空间运行，但房地产上市公司的表现并不同步，这一方面固然与房地产上市公司的构成（老公司多，不能反映行业的整体状况）有关，另一方面也与房地产上市公司业务构成不合理有关。沪深两市的房地产公司大都是项目公司，每年的业绩大小直接与当年开发的项目销售有关，而当年项目的进度与销售一旦出现问题就难于保证房地产企业的业绩的稳定。素有中国地产第一品牌的万科也不能幸免，2001年由于天津的项目失利导致主营利润的下降，幸亏有一笔不小的投资收益才避免了2001年业绩滑坡。天鸿宝业是房地产企业上市解禁后的第一家上市公司，并且拥有实力雄厚的大股东，这么一家上市公司在上市后第一年就发出业绩预警，原因是市场竞争激烈，影响了项目的开发进度和销售进度。这类企业如果能有长期持有物业和经营物业，是会有稳定的收入的。香港置地拥有香港中环的40%的写字楼的所有权,香港大部分的屈氏商场铺面的土地是李嘉诚的，这些地产商的公司上市，投资者看重的是它的固定资产和稳定的收入回报。7.4.房地产上市公司投资策略分析投资房地产上市公司首先需要分析目前房地产市场的竞争格局。我国目前有2万多家房地产企业，整体格局是开发商多，开发规模小，开发商资金实力弱。现在一般的房地产企业销售额最多做到20多个亿，素有中国地产第一品牌的万科2001年房地产销售收入为33.5亿元，不到全国的1%，而香港的最大企业占据的市场份额为30%-50%。2001年受房地产景气向好的吸引，有众多企业纷纷携巨资加盟房地产业，其中既有国内的首富们（2001年《福布斯》公布的50名首富名单中，已有17人从事房地产及建筑行业），如新希望集团预计投资房地产业金额在25亿至30亿元；也有香港的地产大鳄，如新世界、和黄地产、新鸿基等，李嘉诚旗下的和黄地产仅在北京东坝就投资100亿元置地。随着我国房地产业日益规范，我国房地产市场在今后一段时间将不可避免面临一个大调整，产业集中度将会有所提高，具有资金优势和品牌优势的企业将会获得迅速增长，而实力较弱的中小公司生存空间将越来越小，不少公司将面临出局。通过分析我们认为投资房地产上市公司应该遵循以下原则：1．良好的企业素质及市场形象。房地产业的高风险决定了公司不能出现决策性失误，否则整个公司几年难以翻身，拥有良好的企业素质及市场形象往往能够化不利为有利。如深万科。2。历史遗留问题少73 。总体来看，房地产上市公司的历史遗留问题严重，主要体现在积压房上。大量的积压房妨碍了企业的进一步发展．历史遗留问题少是房地产企业取得良好业绩的基础。如新上市公司中的栖霞建设。3．有大量优质低价的土地储备。土地是房地产企业的命根子，在房地产业中长期向好的背景下，拥有大量低价优质的土地是房地产企业持续发展的保证。这类公司较为突出的是中华企业、华侨城和招商局等。4．大股东实力雄厚。通常上市公司仅是一个融资窗口，有实力的大股东为了更好地利用这个融资窗口，会不断地将优质资产注入到上市公司中去，因此这类上市公司有较好的业绩保证。如世茂股份、中远发展和天鸿宝业等。表102001年房地产上市公司主要指标一览表股票代码股票简称2001年度每股收益[元]2001年度净资产收益率[%]2001年度总股本[万股]每股经营活动净现金流（元）2001年度主营业务收入[万元]000002万科Ａ0.59211.9663,097.19-1.91445,506.48000005世纪星源-0.094-6.1770,866.13-0.046,712.82000006深振业Ａ0.47010.0025,359.161.56202,418.95000009深宝安Ａ0.0433.4195,881.000.2584,941.47000011ST深物业0.15930.2254,179.920.25102,163.94000014深华源A0.35016.558,964.680.7846,563.73000023深天地Ａ-0.460-37.5413,875.62-0.1622,302.96000024招商局Ａ0.3677.7847,639.600.06332,082.07000029深深房Ａ-0.531-52.72101,1660.0761,625.14000031深宝恒Ａ0.1256.1746,630.240.2931,245.27000042深长城Ａ0.4548.4723,946.30-0.23140,758.03000046光彩建设0.1543.9024,408.43-1.1634,528.0173 000049深万山Ａ0.1069.7813,682.920.204,711.25000402金融街1.20043.5912,590.64-4.1285,728.25000502琼能源-0.312-26.8815,566.850.001,574.78000505珠江控股-0.100-9.7937,765.08-0.059,170.58000511银基发展0.3579.9026,982.14-1.6140,363.54000514ST渝开发-0.880-368.8511,754.290.243,674.55000526旭飞实业0.1939.727,925.030.1716,395.34000540世纪中天0.1258.6932,681.15-0.4520,401.28000558莱茵置业0.0271.9211,716.44-0.173,721.68000572ST琼金盘-0.590-247.0721,589.450.057,088.75000573粤宏远Ａ0.0100.3045,128.390.1124,425.31000592ST中福-0.359-54.5229,440.47-0.027,831.45000608阳光股份0.28012.0420,860.02-0.3544,410.80000628倍特高新0.0230.8319,3560.6369,393.46000632三木集团0.1884.9217,551.30-0.62109,015.27000716广西斯壮0.0331.4013,712.270.4720,209.13000797中国武夷0.1143.6138,945.24-0.7390,475.01600052浙江广厦0.1504.9848,363.35-0.4340,924.85600193创兴科技0.0976.1516,7800.5211,513.96600266北京城建0.2389.4360,0000.38106,411.74600322天房发展0.1574.0542,370.74-0.5060,867.90600376天鸿宝业0.4407.3410,825-1.0227,366.296003830.4459.4327,000-1.2966,293.6173 金地集团600393东华实业0.23511.1620,000-0.4921,724.23600533栖霞建设0.42026.9410,000-1.1232,407.35600606金丰投资0.45926.4916,479.47-0.7064,056.69600620天宸股份0.1288.9226,677.430.0619,568.94600634海鸟发展0.32013.268,720.73-2.2418,258.15600638新黄浦0.0982.6456,116.40-0.4834,700.05600639浦东金桥0.1405.9569,784-0.3239,729.00600641中远发展0.61319.5236,786.60-0.4276154.61600648外高桥0.0120.6674,505.750.1020,312.34600663陆家嘴0.0632.66186,768.400.2299,901.14600675中华企业0.23010.4558,121.261.47159,550.84600684珠江实业0.0702.3018,703.940.2417,003.71600758金帝建设-0.210-10.8915,975.52-0.0863,614.37600767运盛实业0.0200.8534,101.02-0.0731,659.14600791天创置业0.0887.139,9000.2430,540.94600823世茂股份0.1829.1823,644.480.145,092.76600881亚泰集团0.2406.4547,510.63-0.25108,741.01行业平均值0.104.1436007.63-0.1262035.25数据来源：根据巨灵信息系统和上市公司公司年报数据整理而得。73 8.房地产行业上市公司2002年年报前瞻2002年1－10月份，全国累计销售商品房12976万平方米，同比增长27.6％；新开工面积30958万平方米，同比增长19.6％；完成房地产投资5588亿元，同比增长29.8％；商品房竣工面积13464万平方米，同比增长27.5％。数字表明，2002年，对于房地产行业来说是发展比较快的一年。那么，在行业基本面如此好的情况下，房地产上市公司02年的业绩将会怎样呢？八大因素综合决定业绩保持稳定对于房地产上市公司而言，能够促进今年整个板块业绩提升的主要因素有以下4个：1．产板块中的一些上市公司受益于行业的快速增长。由于良好的行业环境，多数上市公司开发的项目只要不存在特别大的问题，销售都会比以前好。另外，房地产板块上市公司中确实有一些机制比较好，市场化水平比较高的公司，这类公司利用上市公司特有的品牌、资金等优势最近几年取得了快速的发展，如万科、招商局、金地等等。2．由于房地产行业特殊的收入结算方式，部分上市公司年底业绩会比中期有大幅提升。房地产企业只有在项目完成竣工决算后才可以确认收入，在此之前的售房款只能计入预收帐款，从1999年到2002年房地产板块报表中，平均每家的预收帐款数额分别为0.79、1.02、1.22、1.93亿元，近三年同比增长率分别为29.11％、19.61％、58.20％，可以看出今年是增长最快的一年。从这一角度来看，房地产全年业绩有提升的基础。另外，年底是房地产项目竣工的高峰，因此一些公司在年底业绩会大幅上升。这类公司如天鸿宝业、金地集团、先锋股份。这些公司的业绩提升会在一定程度上带动整个板块业绩上升。73 3．从房地产开发周期来看，多数房地产上市公司的项目集中在今年竣工。大多数的房地产上市公司，特别是一些从别的行业转型过来的上市公司大规模投资开发房地产项目是在2000年房地产确认复苏以后，房地产项目从开工到建设完成，大多需要2到3年的时间，因此2002年开始进入开发项目竣工高峰期，能够竣工就能确认收益，从这一点上来说整个板块业绩有望提升。4．开发区业绩本年提升已经成为定局，这在一定程度上会提升整个板块业绩。由于开发区行业环境趋好，再加上部分公司业务结构的成功调整，今年前三季度，14家开发区类上市公司中，亏损公司仅有2家，亏损比例为14.28％，低于上市公司平均水平；平均每股收益为0.095元，在房地产板块内属于较高水平，开发区板块本年业绩将会好于去年。如果单从以上4个方面来看，房地产上市公司业绩有可能提升，但是房地产板块还有以下四个不利因素：1．房地产上市公司良莠不齐。这主要表现在两个方面：一方面多数房地产上市公司历史遗留问题严重，公司困难重重，靠自身的力量根本不能解决公司困难，更无力开发新项目。另一方面，大部分房地产上市公司管理落后，体制不顺，人员素质不高。房地产行业是一个完全竞争性行业，要求专业性非常强，在激烈的竞争中，上述因素决定了多数房地产上市公司没有优势可言。2．取消税收优惠，在一定程度上降低了上市公司业绩。从2002年开始，上市公司所得税返还这一优惠政策将被取消，这在很大程度上会影响上市公司业绩。虽然一些公司在今年上半年会收到上年的税收返还，进而提高业绩，这类公司如金融街（000042），但是大部分公司由于这项政策而使业绩出现了一定程度的下降，如亚泰集团（600881）和长春经开（600215）。3．去年下半年新增的四项计提会在一定程度上降低上市公司业绩。73 2001年下半年，财政部出台的计提新四项减值准备政策，要求上市公司在老四项计提的基础上，再计提固定资产减值准备、在建工程减值准备、无形资产减值准备和委托贷款减值准备。从1999年到2001年，房地产类上市公司管理费用平均每家为0.44亿、0.53亿、0.67亿，一直呈上升趋势，特别是2001年，上涨幅度较大，这主要便是因为新的四项计提。今年中报上市公司管理费用同比增长22.92％，这其中就有新四项计提的因素。4．由于股票市场的低迷，投资收益下降导致业绩下滑。房地产类上市公司中2001年上半年投资收益平均为950万元，占到了利润总额的26.95％，今年上半年仅为285万元，仅占到利润总额10.74％。这与去年上半年股市行情较好有很大关系。今年二级市场持续低迷，投资收益大幅下降已成必然。综上所述的房地产板块的有利条件和不利因素，02年房地产板块的业绩将保持稳定，与01年相比，波动幅度大约在5％左右，预计不会超过10％，小幅上升和小幅下降都在情理之中。73 9、2003年房地产上市公司投资策略分析我国目前有2万多家房地产企业，整体格局是开发商多，开发规模小，开发商资金实力弱。现在一般的房地产企业销售额最多20多个亿，素有中国地产第一品牌的万科2001年房地产销售收入为33.5亿元，不到全国的1%，而香港的最大企业占据的市场份额为30%-50%。2001年受房地产景气向好的吸引，有众多企业纷纷携巨资加盟房地产业，其中既有国内的首富们（2001年《福布斯》公布的50名首富名单中，已有17人从事房地产及建筑行业），也有香港的地产大鳄，如新世界、和黄地产、新鸿基等，李嘉诚旗下的和黄地产仅在北京东坝就投资100亿元置地。随着我国房地产业日益规范，我国房地产市场在今后一段时间将不可避免面临一个大调整，产业集中度将会有所提高，具有资金优势和品牌优势的企业将会获得迅速增长，而实力较弱的中小公司生存空间将越来越小，不少公司将面临出局。通过分析我们认为投资房地产上市公司应该遵循以下原则：1.良好的企业素质及市场形象。房地产业的高风险决定了公司不能出现决策性失误，否则整个公司几年难以翻身，拥有良好的企业素质及市场形象往往能够化不利为有利。如深万科。2.历史遗留问题少。总体来看，房地产上市公司的历史遗留问题严重，主要体现在积压房上。大量的积压房妨碍了企业的进一步发展．历史遗留问题少是房地产企业取得良好业绩的基础。如新上市公司中的栖霞建设。3.有大量优质低价的土地储备。土地是房地产企业的命根子，在房地产业中长期向好的背景下，拥有大量低价优质的土地是房地产企业持续发展的保证。这类公司较为突出的是中华企业、华侨城和招商局等。73 4.大股东实力雄厚。通常上市公司仅是一个融资窗口，有实力的大股东为了更好地利用这个融资窗口，会不断地将优质资产注入到上市公司中去，因此这类上市公司有较好的业绩保证。如世茂股份、中远发展和天鸿宝业等。73 10.结论和投资建议：●房地产行业的主要经济指标表明，自1998年以来，我国房地产行业进入稳定发展阶段。现在我国房地产开发以住宅为主，住宅产业具有极大的发展潜力，根据预测，21世纪的前20年，我国平均每年需新建住房3.56亿至4.19亿平方米，相当于2000年住宅新开工面积的1.5-1.8倍。但受经济走势、经济政策等因素影响，行业发展具有波动性。●目前我国房地产企业规模偏小，行业资源分散，今后土地出让方式向招标、拍卖转变将提高行业集中度，市场竞争和行业政策也将淘汰小企业，房地产开发企业将向规模化、品牌化方向发展。●政策的推动、我国人均GDP的水平、宏观经济的稳定都决定了我国房地产业正处于一个中长期的繁荣阶段，但从2001年第四季度以来的数据表明，在开发投资继续快速增长的前提下，商品房销售额增长出现了下滑，空置房的增长率有抬头迹象，这说明我国房地产业在2002年和2003年面临短期调整，但由于房地产业是一个区域性很强的行业，各地区房地产业的发展水平是不平衡的。●我国加入世界贸易组织后，房地产市场需求将扩大，供给也将增加，地价和房价有上升趋势。●2001年房地产业保持了较好的发展势头，开发投资和销售额的增长率均在20%以上，与此相对应，房地产上市公司主营业务收入有所增长，但上市公司的最终利润不如人意，这里除了新会计制度实施导致的影响外，上市公司上市时间长、投资收益下降、业内竞争激烈均对2001年房地产上市公司业绩带来了不利影响。73 ●受行业景气的吸引，不少公司纷纷加盟房地产业，使上市公司从2000年的31家增加到2001年的52家，2001年房地产上市公司经营特点是：业绩分化现象较为严重、现金流普遍短缺、业绩稳定性较差。●未来一段时间，我国房地产市场竞争格局将面临调整，产业集中度将有所提高，一批资金实力较弱的中小企业会面临淘汰。选择房地产上市公司主要考虑的因素：良好的企业素质和市场形象、历史遗留问题少、有大量优质低价的土地储备、大股东实力雄厚。值得关注的企业有：万科、金地集团、中华企业、世茂股份、中远发展等。73 附录：2003年中国房地产市场将如何发展（从政府角度看）1．思路：培育住房消费发展住宅建设1月１３日召开的全国住宅与房地产工作会议提出，２００３年住宅与房地产业工作的基本思路是：深化改革，立足发展，加强房地产市场的宏观调控，整顿和规范市场秩序，促进房地产业健康、协调发展；开放搞活二级市场，推进住房分配货币化，全面落实住房公积金制度，改进物业管理，进一步培育住房消费；发展经济适用住房，健全廉租住房制度，加大面向中低收入家庭的住房供应，妥善解决最低收入家庭住房问题。建设部总经济师、住宅与房地产业司司长谢家瑾说，扩大内需是中央确定的我国经济发展的立足点和长期战略方针，我国城镇住房市场潜力大，产业关联度高，对促进结构调整、拉动经济增长具有重要作用。当前，尽管从全国看，房地产市场保持了健康、快速的发展态势，但局部存在的问题不容忽视，如不及时采取措施，极有可能导致房地产市场的进一步“过热”，进而危及社会经济健康发展。为此，必须增强大局意识，切实加强房地产市场宏观调控。2．目标：住宅建设面向中低收入家庭2003年，我国住宅建设将发展以经济适用住房为重点的住房供应体系，多渠道解决中低收入家庭的住房问题。73 建设部有关负责人要求，各地要尽快制订和完善中低收入家庭的收入标准，经济适用住房购房对象的条件、购房面积标准及超面积的处理办法。人均住房面积低于全国平均水平的城市，在审批城市总体规划时要增加居住用地的比例，确保中低收入家庭住房用地的供应。对房价收入比较高、对取消或减少经济适用住房的城市，要控制新增土地的供应规模。对未制订经济适用住房监督管理办法或未按规定进行审核的城市，不得以划拨方式提供建设用地。要进一步加快危旧房屋改造。危旧房屋较多、面积较大的城市，争取建立危旧房屋改造基金；对列入政府计划的危旧房改造项目要在土地供应、税费方面给予优惠；鼓励通过房改带危改、成立住宅合作社等方式推进危旧房屋的改造。要加强城镇最低收入家庭廉租住房建设。各地要不断完善申请、审批、公示、轮候、退出机制，使有关政策真正落到最低收入者身上。同时，规范发展集资合作建房。继续鼓励有自用土地的困难企业、独立工矿区在符合土地利用总体规划和单位发展计划的前提下，组织职工集资合作建房，所建住房按建造成本价向本单位职工出售。3．制度：房地产市场预警预报和信息披露制度将建立我国房地产市场保持健康、快速的发展态势的同时，局部地区出现了房地产开发过热的苗头，针对这种情况，建设部将加大对房地产市场的宏观调控，促进房地产市场健康、协调发展。建设部总经济师、住宅与房地产业司司长谢家瑾说，对房地产市场的宏观调控将是今年的重要任务之一。其主要措施是，建立房地产市场预警预报和信息披露制度，2003年上半年，建设部将完成房地产预警系统体系研究，并在5至6个城市试运行；年底前，在35个大中城市和部分有代表性的城市推广使用。各地要以预警体系建设为契机，建立健全房地产市场信息披露制度，将当地房地产市场信息及时向社会公示，引导房地产开发企业理性投资，引导住房消费者理性消费。73 建立部际联席会议制度，定期分析全国房地产市场形势。建设部已会同国土资源部、财政部、中国人民银行、国家经贸委、国家税务总局、国家统计局建立了全国房地产市场宏观调控部际联席会议制度，加强对重点地区市场运行状况的监测和调控工作的指导。提高商品房预售条件。近年来，广东、上海、浙江等地陆续提高了商品房预售条件，对于限制资金实力不强的房地产开发企业新开项目，防止投机、炒作等产生了积极的作用。今年建设部将修改《商品房预售管理办法》，提高商品房预售条件，规范商品房预售款监管制度。谢家瑾强调，要加强房地产开发项目管理。各地要认真分析市场需求，合理控制新开工项目。空置量较大和上升过快的地区，要从严控制增量土地供应和存量土地开发，控制新建高级公寓、别墅、高档娱乐设施等项目。建设部将会同国家统计局修订空置统计指标，完善空置统计制度，以更好地反映市场态势，为各级政府宏观决策提供科学依据。4．整顿和规范：突出重点建设部将在今年重点整顿房地产市场秩序，其主要内容是查处房地产开发建设和交易活动各个环节的违法违规行为。建设部有关负责人介绍，房地产市场秩序整顿和规范是国务院确定的今年重点工作。建设部将深入开展房地产市场专项整治工作，突出查处投诉集中、老百姓反映强烈的违法违规开发、合同欺诈、面积缺斤短两、虚假广告、违法中介等方面的典型案例。加快房地产市场信用体系建设。在去年建设部已开通全国房地产企业和房地产估价师信用档案系统的基础上，今年6月底以前全面开通部、省、市三级联通的房地产企业和执业人员信用档案系统，便于消费者投诉和查询。出台相应部门规章，规范住宅小区竣工综合验收和交付使用行为，完善房地产经纪管理制度。推行按套内或套内建筑面积计价销售商品房。73 防范房地产抵押登记风险。各地必须严格按照法定程序，加强抵押登记管理。国家有关部门将重点防范和打击“假按揭”、重复抵押、超值抵押等不法行为。严格控制自有资金不足、行为不规范的房地产开发企业新开项目。强化房地产开发项目资本金制度和项目手册制度，实行对房地产开发建设全过程的监控。对资本金达不到规定标准、违反合同约定拖欠工程款的房地产开发企业，有关部门不得审批或同意其新开工项目。73'