中国房地产行业季度分析报告 41页

'此资料来自www.15plan.com(大量精品管理资料下载)目录Ⅰ基础数据3一、全国房地产开发投资情况3二、各地区房地产开发投资情况3三、全国房地产土地开发与销售情况5四、各地区土地开发与购置增长情况5五、各地区房地产开发规模与开、竣工面积增长情况7六、各地区商品房住宅销售增长情况8Ⅱ市场运行状况10一、上半年房地产市场综合景气指数呈回落态势10二、上半年房地产市场供给情况分析11（一）投资增幅逐月降低，增速过猛势头得到初步遏制11（二）房地产开发和消费贷款增速放缓，资金来源偏紧13（三）施工面积大幅增长，竣工面积增长缓慢14三、上半年房地产市场需求情况分析16（一）商品房销售面积同比增长26.39%16（二）商品房销售额同比增长40.9%16四、上半年商品房空置面积增幅比一季度回落5.1%17五、上半年全国房地产市场价格呈快速上涨态势18（一）房屋销售价格上涨10.4%19（二）土地交易价格上涨11.5%21（三）房屋租赁价格与一季度持平22Ⅲ热点问题分析24一、宏观紧缩政策将加剧行业结构调整24二、建筑原材料价格上涨使企业开发成本上升31三、开征物业税有利于平抑房价，降低购房门槛35Ⅳ下半年趋势预测40一、投资增速将继续回落平均盈利水平降低40二、房价走势仍将以升为主，但涨势不会过大41三、有关部门将继续加大信贷和土地方面的紧缩力度421 中国房地产行业季度分析报告基础数据Ⅰ基础数据一、全国房地产开发投资情况单位：亿元，%主要指标自年初累计实际完成投资比去年同期增长比重（以投资总额为100）自年初累计去年同期投资完成额4923.6928.7100.0100.0其中：国有经济控股1154.5346.323.420.6商品房建设投资3542.2530.171.971.2土地开发投资232.760.24.76.1一、按工程用途分住宅3362.3529.768.367.8其中：经济适用房236.984.24.85.9办公楼245.0438.35.04.6商业营业用房614.2133.612.512.0其他702.118.014.315.6二、按构成分：　建筑工程3177.1333.764.562.1安装工程198.9931.74.04.0设备工器具购置62.9831.71.31.3其他费用1484.5918.930.232.7其中：土地购置费903.9520.418.419.6计划总投资38459.7533.2　　本年计划投资11947.2526.0　　新增固定资产1692.8939.4　　二、各地区房地产开发投资情况单位：亿元，%41 中国房地产行业季度分析报告基础数据地区投资额比去年同期增长住宅住宅经济适用房经济适用房全国总计4923.693362.35236.9828.729.74.2一、东部地区3446.352399.37123.0926.426.4-2.7北京490.15261.4326.8724.219.56.5天津122.7187.9714.6522.439.5-52.4河北113.4578.6116.1828.936.510.0辽宁197.52140.994.2922.122.3-55.8上海502.77385.920.0020.417.50.0江苏450.1329.4117.7136.236.75.7浙江502.02384.2315.0040.348.955.1福建198.92131.144.9237.242.7149.2山东288.98216.4617.9935.542.951.6广东557.11365.383.979.90.5-19.5海南22.6217.831.52116.9110.582.2二、中部地区302.21475.1254.8741.551.213.0山曲37.5321.113.8338.058.7-33.2吉林48.9436.123.3920.428.4-33.4黑龙江50.2033.168.2030.250.648.6安徽132.8393.454.0248.451.7-26.0江西85.2153.746.3732.643.125.8河南92.4168.768.8642.042.227.6湖北118.2584.063.8861.567.1-4.2湖南136.8584.7116.3239.759.752.2三、西部地区775.13487.8659.0228.728.112.4内蒙古37.4222.793.1631.650.830.1广西75.8546.670.5239.136.0-54.8重庆153.0883.096.9035.831.229.4四川216.41153.698.6716.820.61.0贵州44.9826.993.5614.523.767.7云南57.1037.426.6338.636.2-16.1西藏1.551.310.7298.2106.113.741 中国房地产行业季度分析报告基础数据陕西89.3054.4011.4036.821.80.7甘肃26.7118.904.7635.738.040.8青海11.176.631.4425.117.7-24.7宁夏21.2714.092.1523.123.3160.2新疆40.2821.889.1139.343.531.7三、全国房地产土地开发与销售情况单位：万平方米，亿元主要指标实际完成比去年同期增减自年初累计去年同期绝对数±％一、土地开发与购置情况　1、本年购置土地面积15489.415072.03417.382.82、完成开发土地面积7920.237103.64816.5911.53、本年土地成交价款956.89　　　二、商品房建筑、销售面积　1、施工面积97785.4177705.0120080.4025.8其中：新开工面积28036.7424337.043699.7015.22、竣工面积9552.988266.191286.7915.63、销售建筑面积11009.888717.552292.3326.3三、商品房竣工价值1321.051177.99143.0612.1四、商品房销售额2973.542110.51863.0340.9其中：销售给个人2740.331924.78815.5542.4四、各地区土地开发与购置增长情况单位：亿元，万平方米，%地区土地购置费本年购置土地面积完成开发土地面积比去年同期增长土地购置费购置土地面积完成开发土地面积全国总计903.9515489.417920.2320.42.811.5一、东部地区643.947997.264634.7717.70.48.3北京71.10248.88120.505.1-39.5-41.741 中国房地产行业季度分析报告基础数据天津11.40148.54270.0313.681.5-39.8河北18.32527.87129.1825.414.6-25.9辽宁39.09616.63455.3516.027.139.9上海67.68326.27185.877.4-34.720.4江苏102.221701.04930.3910.038.567.9浙江160.54900.49577.4232.0-26.215.2福建42.01740.88375.6849.738.035.6山东55.031480.83776.1357.320.116.9广东73.831250.18793.31-2.817.6-18.5二、中部地区133.653761.691732.3237.59.42.7山西5.69143.0749.3857.986.0-8.9古林16.92211.4586.0634.510.6-2.3黑龙江7.39213.03164.750.818.572.7安徽31.08734.45237.2646.011.7-19.9江西15.57480.82280.9715.4-28.4-3.2河南18.34462.80140.7957.18.1-20.3湖北24.47696.19302.42158.375.423.4湖南20.20819.87470.69-9.2-1.86.6三、西部地区126.363730.461553.1518.41.836.6内蒙占8.22341.95133.582.617.092.2广西10.29332.17213.5228.225.327.3重庆15.20507.55424.7336.512.0185.4四川50.70956.5659.8522.53.851.6贵州5.22259.99134.0416.925.07.5云南10.01336.69171.811.6-56.731.5西藏　　　　　　陕西13.45181.38153.1022.94.8169.7甘肃3.0192.9361.1224.3-24.5-38.7青海1.7186.4361.23-8.556.487.4宁夏1.87113.2016.89-49.437.2-27.8新疆6.68521.63122.1837.568.138.841 中国房地产行业季度分析报告基础数据五、各地区房地产开发规模与开、竣工面积增长情况单位：万平方米，%地区施工面积竣工面积比去年同期增长新开工面积施工面积竣工面积新开工面积全国总计97785.4128036.749552.9825.815.215.6一、东部地区61531.5416054.535888.2324.215.511.6北京7241.121154.46712.8018.112.566.5天津1719.16490.94267.1813.133.625.6河北2165.69865.62181.5621.516.222.7辽宁3849.771437.84197.8119.413.4-9.3上海7464.771499.62718.1518.4-5.212.7江苏8270.543055.65892.7655.047.839.5浙江10076.142346.22724.7936.620.25.6福建4466.76895.24465.5125.02.017.9山东5536.081924.52480.9627.610.521.2广东10304.432305.281231.436.75.3-13.5海南437.0979.2415.2946.4-5.152.9二、中部地区15791.645557.191618.3036.726.121.3山西824.30300.5167.0526.726.484.4古林868.49470.5651.146.312.1249.6黑龙江1423.93619.5358.0146.636.032.8安徽2857.28975.82317.3342.423.9-2.6江西2052.27688.14226.3841.70.214.1河南2591.19762.15258.1741.655.122.7湖北2469.09884.79255.5631.442.414.4湖南2705.08855.68384.6638.521.136.9三、西部地区20462.226424.922046.4523.26.623.7内蒙占870.75497.6419.3531.829.5-39.9广西2041.74622.63298.8348.025.730.1重庆4477.81986.06396.7818.4-6.214.941 中国房地产行业季度分析报告基础数据四川5319.801584.12694.9213.5-15.811.5贵州1836.42524.37191.3822.728.9134云南1197.44481.78152.7421.723.541.3西藏27.7423.30　119.884.6　陕西1890.93499.10108.9044.121.653.0甘肃1061.58385.6984.3351.254.5121.9青海293.84122.388.0931.113.9290.9宁夏604.02281.7832.3533.117.3-33.1新疆840.14416.0858.78-8.54.5-20.9六、各地区商品房住宅销售增长情况单位:万平方米，亿元，%地区销售面积销售额比去年同期增长销售给个人销售面积销售额销售给个人全国总计9831.242445.032355.1926.438.840.0一、东部地区5997.681875.121801.3823.938.039.0北京659.25296.06291.5934.440.348.3天津318.8197.6896.8729.361.861.9河北254.2735.9434.9735.034.945.3辽宁448.94105.53102.8937.442.346.0上海789.40405.37381.4414.236.131.1江苏826.59187.23182.7927.041.239.3浙江613.39158.9157.518.724.225.8福建358.0781.9079.2026.628.629.8山东619.14117.23113.1033.455.762.7广东1065.26380.17352.0516.333.133.6海南44.559.128.98154.1138.4134.7二、中部地区1776.10267.24255.7740.561.762.5山曲71.049.959.8561.084.094.9吉林99.4518.4518.2015.437.735.941 中国房地产行业季度分析报告基础数据黑龙江140.8925.1724.3543.646.042.7安徽323.1545.243.9421.238.440.9江西190.1821.3821.029.238.537.3河南292.4240.9539.7463.575.580.9湖北353.6864.3960.2762.185.787.5湖南305.2941.7438.4154.180.680.2三、西部地区2057.47302.68298.0522.827.730.1内蒙古80.759.229.1513.517.517.0广西241.7343.4443.3338.143.945.9重庆344.1449.9647.8625.527.323.1四川614.3481.5180.6311.215.416.1贵州155.8617.8717.5917.516.117.0云南184.7233.7533.6176.281.895.1西藏0.670.140.14　　　陕西118.7119.5719.43-6.6-3.73.6甘肃70.6510.399.8023.457.768.5青海19.262.682.59168.9129.6121.9宁夏71.2611.6111.6198.681.199.1新疆155.3722.5422.3012.99.315.3数据来源：以上数据来源于国家统计局41 中国房地产行业季度分析报告市场运行情况Ⅱ市场运行状况今年以来，全社会固定资产投资呈高速增长势头。一季度全社会固定资产投资同比增长43%，增幅比去年同期提高了15.2个百分点；钢铁、水泥投资增长一倍以上；其中房地产开发投资增长41.1%，增幅比去年同期提高6.2个百分点。针对这种情况，中央采取了一系列宏观调控措施，连续出台与房地产市场相关的多项重大政策，如对房地产项目坚持适度从紧的供地政策、紧缩房地产开发信贷政策等，旨在从房地产开发的源头——土地和金融两方面来对行业进行调控。上半年房地产市场运行情况显示，这一系列宏观调控措施已经取得初步成效：房地产开发投资增长幅度逐月降低，1-6月份全国累计完成房地产开发投资增幅比去年同期回落5.3个百分点，比今年一季度回落12.4个百分点；房地产开发贷款增速放缓，资金来源偏紧；土地开发面积和商品房竣工面积增速也持续回落。但这种态势导致了房地产市场供需矛盾可能进一步加剧的预期，并推动了房地产价格的上涨，二季度房屋销售价格比去年同期上涨10.4%，土地交易价格上涨11.5%，房屋租赁价格上涨1.0%。一、上半年房地产市场综合景气指数呈回落态势国家统计局最新测算的全国房地产开发景气指数表明：6月份“国房景气指数”为105.18点，比5月份回落0.74点，比去年同月回落1.86点，今年以来，全国房地产开发市场呈现明显的“高开低走”态势。1月份“国房景气指数”达到107.75点，高于2003年末的水平，此后指数略有回落，特别是3月份以后，由于国家加大了对重点行业投资的宏观调控力度对房地产开发市场的影响十分显著。在构成“国房景气指数”的主要分类指数中，除商品房平均销售价格指数比5月份上升0.04点以外，其他分类指数都呈现回落势头。其中：房地产开发投资分类指数为105.98点，比5月份回落0.55点；新开工面积分类指数为103.36点，比5月份回落0.81点；土地开发面积分类指数为108.92点，比5月份回落2.32点；竣工面积分类指数为102.91点，比5月份回落1.60点；商品房空置面积分类指数为92.42点，比5月份回落0.60点。41 中国房地产行业季度分析报告市场运行情况图2-1：2003-2004年6月房地产综合景气指数及主要分类指数变动情况（%）数据来源：国家统计局二、上半年房地产市场供给情况分析（一）投资增幅逐月降低，增速过猛势头得到初步遏制6月份，全国房地产开发投资完成额1220.8亿元，比上年同期增长19.6%，增幅降低19.1个百分点。上半年，全国累计完成房地产开发投资4924亿元，同比增长28.7%，增幅比去年同期回落5.3个百分点，比今年一季度回落12.4个百分点。2004年房地产投资增长幅度逐月降低，从图2-2中可以看出，1-6月份增长幅度已经低于2002年和2003年同期的增长水平（2002年和2003年1-6月份房地产投资分别增长32.9%和34%）。这表明自去年以来国家采取的诸如进一步整顿土地市场秩序、暂停农转非用地审批、提高存款准备金和项目资本金比率、清理整顿固定资产投资项目等一系列控制投资高速增长的政策措施已初见成效。41 中国房地产行业季度分析报告市场运行情况图2-2：2002-2004年1-6月房地产投资增长情况（%）数据来源：根据国家统计局《中国经济景气月报》整理分地区看，东部地区完成投资额3446亿元，比去年同期增长26.4%，中部地区完成投资702亿元，同比增长41.5%，西部地区完成投资775亿元，同比增长28.7%。中、西部地区投资额增长速度快于东部地区，主要原因是由于年初以来，东部经济发达地区土地资源偏紧、价格高和房地产市场竞争激烈，使得一些房地产开发商选择开发重点向中、西部转移的战略，房地产开发的地区结构开始发生变化，中、西部地区房地产开发比重逐月上升。表2-1：2004年上半年各地区房地产开发投资额比重变化单位：%1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月东部73.6173.2472.0171.1670.00中部12.1112.5712.9113.2114.26西部14.2814.1915.0815.6315.74数据来源：国家统计局分类别看，在房地产开发完成投资额中，商品住宅完成投资3362亿元，同比增长29.7%；办公楼完成投资245亿元，同比增长38.3%；商业营业用房完成投资614亿元，同比增长33.6%。41 中国房地产行业季度分析报告市场运行情况图2-3：按工程用途分上半年房地产累计开发投资及增长情况数据来源：国家统计局从图2-3中可以看出，办公楼和商业营业用房的投资增幅明显大于同期住宅投资的增长幅度，而商业营业用房去年同期的增长幅度更是达到了50%，分析其原因，可能有三个方面：一是城市第三产业，包括商业业态发展和变化带来的新需求；二是城市改造加快，大量拆建所致，如党政机关大楼、大型购物中心和物流园区、会展中心等项目纷纷上马；三是自去年以来出现的一股“商铺热”至今热度未减。（二）房地产开发和消费贷款增速放缓，资金来源偏紧1-6月份，全国房地产开发企业到位资金7602.8亿元，比上年同期增长32.8%，增幅比一季度降低20.4个百分点。其中国内贷款1667.7亿元，同比增长12.1%，比重占全部资金来源的21.9%；企业自筹资金2352.9亿元，同比增长36.9%，比重为30.9%。资金来源中国内贷款和拖欠工程款的比重明显下降，而由房屋需求较旺带来的售房定金及预付款的大幅增长，成为房地产开发企业的重要资金来源。据人民银行调整口径后的最新统计，今年5月，各金融机构新增房地产开发贷款17.3亿元，较上月少增145.1亿元；截至5月末，房地产开发企业流动资金贷款余额1684亿元，比上月末净减少43.8亿元，比年初减少144.3亿元。5月份新增个人住房贷款351.3亿元，较上月少增113.3亿元。41 中国房地产行业季度分析报告市场运行情况房地产开发贷款和消费贷款增速放缓，特别是流动资金贷款逐月负增长，主要原因是由于年初以来，国家陆续出台了上调银行存款准备金率、提高房地产开发固定资产投资项目资本金比例、对房地产行业贷款进行重点检查等紧缩信贷的调控措施，对房地产行业的资金来源产生了较大影响，推动了房地产开发资金来源的结构调整。表2-2：1-6月份房地产投资资金来源情况单位：亿元，%到位资金比重（以本年资金为100）1-6月同比增长1-3月1-6月上年同期本年资金来源7602.8032.8100.0100.0100.0国内贷款1667.6912.124.321.926.0利用外资99.806.21.61.31.6其中：外商直接投资57.271.40.90.81.0自筹资金2352.9336.934.130.930.0其中：自有资金1242.4934.616.316.1其他资金来源3475.6743.945.742.2其中：定金及预付款2955.2046.733.238.935.2各项应付款合计954.2019.212.614.0其中：欠工程款584.8613.47.79.0数据来源：《固定资产投资统计快报》，国家统计局。（三）施工面积大幅增长，竣工面积增长缓慢1-6月份，全国累计完成房屋施工面积97785.41万平方米，同比增长25.8%，其中住宅施工面积75730.53万平方米，同比增长25.2%。同期，完成房屋竣工面积9552.98万平方米，同比增长15.6%，其中完成住宅竣工面积7799.48万平方米，同比增长14.2%。竣工面积增长幅度逐月回落，而且分别比去年同期低24.8%和24.4%（2003年1-6月份房屋竣工面积和住宅竣工面积分别增长40.4%和38.6%）。41 中国房地产行业季度分析报告市场运行情况图2-4：2004年1-6月份房屋市场供给增长情况（%）数据来源：根据国家统计局《中国经济景气月报》整理之所以出现这种房屋施工面积大幅度增长，但竣工面积却增长缓慢的原因主要是由于信贷收缩、资金偏紧；或是年初赶着立项，摊子铺的太大；电力、运输紧张影响了工程进度；另外一点值得注意的是，按照房地产行业的施工规律，一般情况下是项目年初开工较多，年末竣工较多，随着时间的推移，房屋竣工率会不断提高。表2-3：2002—2004年1—6月份房屋竣工率对比单位：%2002年2003年2004年1-2月2.923.913.521-3月5.055.685.251-4月6.356.986.611-5月8.398.337.911-6月12.3910.569.77数据来源：根据国家统计局《中国经济景气月报》整理41 中国房地产行业季度分析报告市场运行情况三、上半年房地产市场需求情况分析由于上半年房地产开发投资、新开工面积增速的持续回落，导致了房地产市场供需矛盾可能进一步加剧的预期，使市场需求较为旺盛。（一）商品房销售面积同比增长26.39%1-6月份，全国商品房销售面积11010万平方米，同比增长26.39%，其中，商品住宅销售面积9831万平方米，同比增长26.4%。虽然销售增长幅度呈回落之势（1-2月、1-3月、1-4月、1-5月，商品房销售面积同比分别增长42.7%、35.4%、33.3%、30.9%），但各月的销售量仍然保持在较高水平上，与2002年和2003年同期相比，继续平稳增长。图2-5：2002-2004年上半年各月商品房销售面积对比情况数据来源：根据《中国经济景气月报》整理；1月和2月当月数据为1-2月份的平均数（二）商品房销售额同比增长40.9%在商品房销售面积保持增长的同时，1-6月累计完成商品房销售额2974亿元，同比增长40.9%，增幅比一季度回落3.5个百分点。其中，销售给个人2740.3亿元，同比增长42.4%，增幅比一季度回落8个百分点。销售额增幅的回落说明银行对限制个人购房信贷的政策发挥了作用。41 中国房地产行业季度分析报告市场运行情况图2-6：2004年1-6月份商品房销售额情况（亿元）数据来源：国家统计局从图2-6中可以明显地看出，针对个人的销售额在整个商品房销售额中占有绝大的比重，这说明，虽然供给市场在政策调控下逐月回落，但房地产市场发展有真实的需求在支撑，其主要依据是：1、2003年，我国城市房屋拆迁量为1.4亿平方米，约占当年竣工量的30%，在拆旧建新的过程中存在大量刚性的被动需求，今后一段时间，拆迁量将有所收缩，但仍将保持较大规模。2、目前我国城镇人均住房建筑面积为22.8平方米，据预测到2020年实现全面小康时，人均住房面积将达到35平方米。3、到2020年，我国城市化水平将达到55-60%，在此期间将有2.2-2.3亿人从农村转移到城市，这些人需要解决居住问题。四、上半年商品房空置面积增幅比一季度回落5.1%由于上半年商品房竣工面积持续减少，而市场需求旺盛，销售面积大幅增长，导致了商品房空置面积呈现出下降的走势。41 中国房地产行业季度分析报告市场运行情况6月末，全国商品房空置面积为9697万平方米，同比增长0.2%，增幅比一季度回落5.1个百分点，也明显低于去年同期增长8.4%的水平。其中，空置一年以上的商品房面积为5672万平方米，所占比重为58.5%。从用途来看，商品住宅和办公楼空置面积为负增长，分别下降了7.4%和3.9%；商业营业用房空置面积依然保持快速增长，同比增长21.3%。分地区看，天津、湖北和云南等10个地区的商品房空置面积下降。商品房大量积压现象多年来一直存在，主要原因是早期政府未能适时适地合理使用土地，大量批出的土地使市场出现供过于求，商品房供应总量相对于需求偏大；同时，目前的居民预期收入和预期支出具有不对称性，而住房价格相对于居民收入偏高，在客观上抑制了居民对商品房的需求等原因形成了大量空置房。五、上半年全国房地产市场价格呈快速上涨态势从以上的统计分析中可以看出，房地产市场的宏观调控虽然已经取得一定的效果，但这种态势导致了房地产市场供需矛盾可能进一步加剧的预期，并推动了房地产价格的上涨。据国家发改委、国家统计局对全国35个大中城市房地产市场调查显示，二季度房屋销售价格比去年同期上涨10.4%，土地交易价格上涨11.5%，房屋租赁价格上涨1.0%。表2-4：2004年二季度35个大中城市房地产市场价格指数单位：%地区房屋销售价格指数土地交易价格指数房屋租赁价格指数地区房屋销售价格指数土地交易价格指数房屋租赁价格指数全国10.411.51.0南昌5.736.71.9北京3.31.53.1济南7.63.92.7天津16.721.6-0.4青岛12.51.7-7.7石家庄4.00.70.1郑州3.11.30.0太原3.61.3-0.9武汉10.02.70.5呼和浩特5.03.22.0长沙4.93.05.2沈阳12.824.7-1.2广州2.00.01.3大连3.8---0.6深圳3.75.70.7长春-0.18.11.9南宁6.00.00.0哈尔滨9.20.01.0海口6.61.6-2.5上海21.424.85.4成都6.421.12.8南京16.21.86.5贵阳3.01.0-0.8杭州13.081.36.5昆明0.90.00.141 中国房地产行业季度分析报告市场运行情况宁波19.94.53.5重庆15.02.25.8合肥7.26.10.4西安4.02.03.6福州3.110.3-0.4兰州8.60.0-2.7厦门4.86.54.5西宁4.95.80.9银川3.97.67.1乌鲁木齐1.00.0-1.3数据来源：国家统计局（以去年同期价格为100）（一）房屋销售价格上涨10.4%今年二季度，全国房屋销售价格比去年同期上涨10.4%，比一季度上涨2.3%。全国有8个城市房屋销售价格同比涨幅超过10个百分点。其中，具体涨幅分别是上海21.4%，宁波19.9%，天津16.7%，南京16.2%，重庆15.0%，杭州13.0%，沈阳12.8%，青岛12.5%。昆明和乌鲁木齐房屋销售价格一季度与去年同期持平，二季度比去年同期分别上涨0.8%和1.0%，长春房屋销售价格今年二季度比去年同期下降0.1%。表2-5：主要城市房屋销售价格指数变动情况　　单位：%2004年1季度2004年2季度上半年累计同比增长环比增长上海28.321.42.824.9宁波11.919.96.515.9天津14.216.75.215.5南京12.116.24.614.2重庆14.515.01.814.8杭州10.513.02.411.8沈阳19.612.80.816.2青岛16.012.52.414.3数据来源：根据《中国经济景气月报》整理41 中国房地产行业季度分析报告市场运行情况分类别看，在商品房销售价格中，住宅价格比去年同期上涨10.1%，比一季度上涨2.5%。其中，经济适用房和普通住宅销售价格比去年同期分别上涨2.8%和10.6%，豪华住宅价格上涨11.1%；非住宅用房销售价格比去年同期上涨6.0%。其中，写字楼和商业用房销售价格分别比去年同期上涨9.3%和5.1%，其他用房销售价格上涨1.0%。表2-6：全国房屋销售价格指数变动情况单位：%2001.Ⅱ2002.Ⅱ2003.Ⅱ2004.Ⅰ2004.Ⅱ房屋销售价格指数2.52.85.07.710.4其中：商品房2.42.64.47.69.7其中：住宅2.42.94.87.610.1经济适用房2.21.23.05.22.8普通住宅2.53.25.27.710.6豪华住宅1.21.73.37.911.1非住宅2.51.92.47.46.0写字楼3.03.12.47.89.3商业用房4.31.31.38.25.1数据来源：根据《中国经济景气月报》整理尽管中央政府做了一系列的努力以抑制房地产业等发展过热的部门，但今年以来的房屋售价平均涨幅仍高达10%以上，分析认为，主要有以下几方面原因：第一，今年以来，我国出现了通货膨胀苗头。6月份，各类物价指数全面持续上涨，而且大部分达到了1996年以来的最高点。若计算其累计涨幅，仅近5个月来物价指数上涨幅度将超过20%。正是基于这种判断，分析认为，我国已经出现了类似1988年通货膨胀特征的苗头。事实上，中国人民银行宣布于4月25日将存款准备金率从7%上调至7.5%，在一定程度上也是为了对短期可能出现的通胀趋势进行宏观调控。这种形势使很多人纷纷将资金投向房地产，导致了房价的上涨。第二，地价的上涨直接推动了房价上涨。2003年国家五部委联合对全国土地市场秩序进行整治，最近又开始了土地市场秩序的检查验收，其重要内容是要推行土地公开交易，即经营性建设用地实行“招拍挂”。土地公开交易必然导致地价的上涨。地价是拉动房价上涨的一个刚性因素，今年二季度地价平均涨幅达11.5%，所以，地价上涨必然直接推动房价上涨。第三，上半年41 中国房地产行业季度分析报告市场运行情况房地产开发投资、新开工面积和竣工面积增速同时回落，导致了房地产市场供需矛盾进一步加剧的预期，推动了价格上涨。另外，钢材、水泥等主要建筑原材料价格的大幅上涨，使企业开发成本上升，在一定程度上增加了房价的上调压力。拉升房价上涨的其他因素还包括在投机气氛影响下，部分消费者跟风买房。如所谓的“温州炒房团”所到之处抬升了区域内的房价，并可能带动一些居民提前做出购房决定。而最近几年房地产市场持续快速发展的稳定因素、居民对住房潜在的庞大需求，也是影响房价“向上”的一个重要因素。（二）土地交易价格上涨11.5%二季度土地交易价格比去年同期上涨11.5%，比一季度上涨4.1%。分类别看，居民住宅用地交易价格比去年同期上涨12.2%，比一季度上涨3.2%。其中，豪华住宅和普通住宅用地价格分别比去年同期上涨11.0%和12.2%。商业旅游娱乐用地交易价格上涨12.6%，工业用地交易价格上涨4.7%，其他用地交易价格上涨13.2%。除豪华住宅用地价格与一季度走平外，其他各种用地价格比一季度均有不同幅度的上涨。分地区看，35个大中城市中，土地交易价格与去年同期相比涨幅超过10%的6个城市是：杭州81.3%、南昌36.7%、上海24.8%、沈阳24.7%、天津21.6%、成都21.1%。图2-7：2004年全国土地交易价格指数（%）41 中国房地产行业季度分析报告市场运行情况导致土地价格上涨的主要原因是土地资源供应的减少。在去年国家对房地产市场用地实施清理整顿措施的基础上，今年4月以来积极调整土地供应结构，使房地产企业的土地开发与购置面积增长势头明显减缓，特别是土地购置面积的增幅已经接近零增长。上半年，全国完成开发土地面积7920万平方米，增长幅度分别比今年一季度和去年同期下降17.3和28.5个百分点；本年土地购置面积15489万平方米，与去年同期相比回落了51.9个百分点，其中6月份完成土地购置面积3109万平方米，比去年同期减少680万平方米，同比下降18.1%。土地开发面积与购置面积增幅的急剧下降，使房地产新开发项目受到约束，抑制了房地产开发规模。（三）房屋租赁价格与一季度持平二季度，全国房屋租赁价格比去年同期上涨1.0%，但与一季度价格持平。受季节等因素影响，住宅租赁价格上涨2.4%，涨幅比一季度减小1个百分点。其中公房和私房的租赁价格分别上涨1.0%和3.6%。商业用房和厂房仓库租赁价格分别上涨0.3%和0.5%，办公用房价格则与去年同期持平。房屋租赁价格经过2003年下半年大幅上涨之后，今年以来涨幅回落，价格趋势平稳。  图2-8：2003-2004年二季度房屋租赁价格指数（%）数据来源：国家统计局41 中国房地产行业季度分析报告热点问题分析Ⅲ热点问题分析一、宏观紧缩政策将加剧行业结构调整从2003年2月起至今共计出台了约40项全国性的关于房地产市场的政策法规，如“121号”文件、“18号”文件、“4号令”等从信贷、土地两方面对行业进行宏观调控，至今年4月底，上至国务院下至地方商业银行，调控政策接踵而至。而令房地产企业更为忧虑的是，央行目前正在密切关注物价指数，随时有可能做出9年以来的首次加息决定，这将极大抬高房地产企业的资金成本，至此，房地产开发的两大命脉土地和资金均被纳入调控范围。（一）土地政策成为重要宏观调控手段国土资源部调查显示，2003年，冶金、化工、纺织等行业全年固定资产投资增长了50%以上，带动建设用地比上年增加了49万亩，增幅达17%。不仅造成某些行业投资过热，同时还因为占用耕地，直接威胁粮食安全。针对这些情况，2004年国土资源部根据新的职能定位，决定将建设用地指标压减20.3%，占用耕地指标调减到180万亩，压减23.4%。这是国土资源部第一次通过土地供应对国民经济其他领域进行宏观调控。图3-1：1996-2004年全国耕地面积变化情况  数据来源：国土资源部。41 中国房地产行业季度分析报告热点问题分析图3-2：我国粮食作物播种面积变化情况（单位：千公顷）  数据来源：国家统计局。与此同时，党中央、国务院于去年2月开始了以开发区清理整顿为重点的全国土地市场治理整顿。2004年的土地市场在其基础上，继续加大力度，对土地供应严格把关、从源头入手，规范房地产市场。表：2004年我国出台的主要土地市场政策法规颁布单位《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》(4号令)北京国土房管局《关于进一步治理整顿土地市场秩序加强土地管理工作的意见》北京市政府《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》国务院《国土资源部土地利用司关于建设用地备案制度执行情况的通报》国土资源部《国土资源部关于下达2004年全国土地利用计划》的通知国土资源部《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》国务院办公厅一年多的治理整顿行动，使一些地区盲目设立开发区、乱占滥用土地的热潮逐渐降温。截至2004年6月17日，除内蒙古自治区以外，全国30个省（区、市）共清理出各类开发区6741个，规划用地面积3.75万平方公里，超过了全国现有城镇建设用地3.15万平方公里的总面积；核减开发区规划用地面积2.41万平方公里，占原有规划面积的64.4%；目前已退出开发区土地2617平方公里，复耕1324平方公里。41 中国房地产行业季度分析报告热点问题分析由于土地是企业扩张投资的首要因素，企业没有土地，就没法上项目。所以这次调控，从清理土地开始，对抑制投资扩张起到了很大作用，新增投资项目的下降与项目清理也有很大的关系。而土地政策对房地产影响具有双重性：一是对于开发商来说，取得土地将变得越来越困难，在土地供应逐渐收紧的情况下，相当一部分房地产开发商将没有可开发的新项目，这在一定程度上抑制了房地产企业的开发规模；二是由于土地供应量的减少导致了土地价格的持续上涨，尤其是一些大中城市的地价大幅度上涨，而地价的上涨必然会推动房屋价格的上涨。但是，从中长期来看，土地价格上涨对房价走势的影响将以平稳为主，主要是由于：一是短期内虽然土地供应趋紧，但是鉴于前几年释放的土地会经过一段滞后期才能开发完成并推向市场，由此土地市场供应量显著减少的可能性不大；二是由于政府对住房市场的干预，尤其是大规模经济适用房的推出，将会分流部分市场需求，从而抑制房价上涨；三是随着土地储备制度的完善，土地利用规划、土地供应计划等的落实以及政府根据经济发展状况和市场需求进行的宏观调控，也将平抑房地产市场价格的大幅波动。（二）信贷紧缩杠杆重整房地产业年初以来，国家陆续出台了上调银行存款准备金率、提高房地产开发固定资产投资项目资本金比例、对房地产行业贷款进行重点检查等紧缩信贷的调控措施。其中，控制房地产信贷规模的政策主要有两项：4月11日央行宣布，从2004年4月25日起，资本充足率低于一定水平的金融机构，将执行8%的存款准备金率，国有独资、股份制商业银行、外资等金融机构将执行7.5%的存款准备金率，目的是限制商业银行的信贷盲目扩张。房地产业是信贷调控的首要对象之一。4月27日，国务院发出通知，提高部分行业固定资产投资项目资本金比例，通知要求，房地产开发（不含经济适用房项目）固定资产投资项目资本金比例由20%及以上提高到35%及以上，比“121号”文件规定的30%项目自有资金的要求又向前迈进了一大步，5个百分点对于大项目启动的压力可想而知。随着中央对房地产开发信贷规模的控制，五一前后，各大银行纷纷采取相应措施提高个人住房按揭贷款门槛，归纳总结主要是限制个人购买2套（及2套以上）的住房以及高档别墅，旨在控制炒房投机，平抑房价。一系列信贷紧缩政策对房地产行业造成了较大的冲击：41 中国房地产行业季度分析报告热点问题分析首先，把房地产业列为过热行业之后，房地产业从商业银行取得信贷明显困难。如去年的“121号”文件以及今年的提高房地产业的贷款资本金就为房地产业设立了较高的信贷门槛，一般情况下，银行信贷资金占房地产开发资金的比例在80%左右，如果将这作为平均数，就意味着相当一部分开发商对银行信贷的依赖远大于80%。因此，当银行在收紧房贷后，房地产企业的资金链条拉紧，一些房地产开发商因无法向银行融资，缺乏足够的资金周转、支付征地费、工资及购买建筑原料而纷纷倒闭，一批在建工程因而停工，最终会衍生出烂尾楼问题，这种现象在来年可能会显现。其次，信贷的收紧还对房地产消费市场造成了不小的打击，提高了住房消费信贷的门槛。以住宅为例，在经过几年的快速发展之后，国内自住的消费能力在一定程度上得到了满足，投资类的消费则在增多。宏观调控对这部分新增的消费能力，将产生明显的抑制作用。（三）一旦加息，将可能导致行业洗牌今年以来，我国物价上涨幅度加大。上半年，居民消费价格比去年同期上涨3.6%，其中6月份上涨5%；商品零售价格上涨2.4%；工业品出厂价格上涨4.7%，原材料、燃料、动力购进价格上涨9.8%，预计下半年物价上涨的压力仍然比较大。虽然央行目前还是极力顶住压力，没有采取加息的动作，但是如果CPI在二、三季度增长幅度超过3%而接近5%，固定资产投资增长速度仍难控制，加之美元小幅加息的外部环境下，预计人民币在第三或第四季度小幅度加息的可能性比较大。41 中国房地产行业季度分析报告热点问题分析图3-1：2003年至今物价分类指数走势数据来源：国家统计局中央银行一旦采用加息政策来应对通货膨胀，将对房地产业产生重大影响：1．开发商融资环境变化可能导致行业洗牌。资料显示，房地产开发贷款增速明显高于同期整个金融机构贷款的增长速度。1998年，我国房地产开发贷款余额为2028.92亿元，2003年扩大到6657.35亿元，是1998年的3.2倍；房地产开发贷款在全部金融机构贷款中余额比在2.3-4.2%之间，新增额比为4.5-7.9%。表3-2：1998年以来对企业的房地产信贷单位：亿元，%年份房地产开发贷款余额同比增长金融机构贷款余额同比增长房地产贷款占金融机构贷款余额比重19982028.9286524.132.3419992350.3715.8493734.308.332.5120002628.1711.8199371.076.012.6420013494.3232.96112314.7013.033.1120024465.0827.78131293.9016.903.4020036657.3549.10158996.2021.104.19数据来源：中国人民银行调查统计司央行一旦采取加息政策将对房地产开发商产生重大影响，主要体现在两方面：一是融资成本上升；二是融资规模下降。从融资成本变化来看，升息将直接导致开发商的融资成本上升，公司中长期的业绩和利润增长将出现一定幅度的下降。从融资规模来看，升息的影响一方面直接反映在开发商贷款需求可能会受到制约；另一方面升息隐含着“从紧”的政策信息，意味着开发商通过信托、股票发行等渠道进行融资也会受到影响。所以，对那些资金实力雄厚的大型房地产企业来说，由于产品品牌已被市场认同，产品价格包孕了上升的空间，利率的上升对它们的影响将相对较小。而对那些经营规模小、市场份额少、抗风险能力弱、资本结构单一的房地产企业来说，利率的上升将对它们产生不利的影响。同时，利率的上升还会对产业结构发挥调节作用，导致市场份额较大的房地产企业扩张和市场份额较小的企业收缩，从而引起产业结构调整。41 中国房地产行业季度分析报告热点问题分析2．升息对房地产价格不会产生直接影响由于升息而导致的成本增加对房地产价格的影响程度相对较小，因为房价走势主要是受市场供求关系的影响，尽管从长期来看，我国正处于工业化、城市化的进程中，土地供求矛盾将持续存在，房地产价格未来上升的可能性要远远大于下降的可能性，但是从短期来看，一是在经过多年的上涨之后目前地产价位处于高位，短期内上涨空间有限；二是升息导致经营成本加大，但这更多的是在一定程度上挤压了开发商的利润空间，开发商利用升息之际抬高房价的可能性不大；三是加息不会引发市场供求状况的改变，因为利息成本不是影响开发商和购房者的决定性因素，利息成本是整个运营成本中所占比例最低的，所以不会影响开发商对市场的判断和投资。由此可见升息对于房地产价格产生的影响将是非常有限的。3．升息有利于抑止地产投机，对自住性购房影响不大6年来，我国住房贷款占个人消费贷款的比重高达75-97%，2003年与1998年相比，个人住房消费贷款增加了11353.58亿元，增长了26.64倍。表3-3：1998年以来个人消费贷款和住房贷款增长情况单位：亿元，%年份个人消费贷款余额同比增长个人住房贷款余额同比增长个人住房贷款占个人消费贷款比重1998456.17426.1693.4219991396.40206.121357.71218.6097.2320004265.12205.443376.92148.7279.1820016990.2663.895597.9565.7780.08200210684.2652.848268.9547.7177.39200315732.5947.2511779.7442.4674.87数据来源:中国人民银行调查统计司注:2000年之前个人消费贷款为个人小额抵押贷款由于目前我国个人购房按揭贷款利率只有4.77%（5年期）和5.04%（5年以上期），利率处于历史最低水平；加之近年来国内股市持续低迷，投资渠道狭窄，使房地产成为最热门的投资领域，加息后意味着购房者将支付更多的利息，每月偿还的月供也更多。41 中国房地产行业季度分析报告热点问题分析从投资房地产的动机进行分析，如果购买房地产是纯粹投机，利率上升无疑提高了资金成本或者机会成本。假设一套总价60万元的住宅8成按揭可以贷款48万元。购买该房子按照目前5.04%的贷款利率，20年期贷款的利息总额是28.28万元，每月还款额是3178元。如果加息1%，也就是按照6.04%的贷款利率，20年期贷款的利息总额上升为34.80万元，增加幅度为23.06%，每月还款额也上升为3450元，增加8.56%。如果加息5%，其利息总额上升为63.48万元，增加幅度高达126.47%，每月还款额上升到4645元，增长幅度高达46.16%。表3-1：利率调整对贷款利息总额及月供的影响利率（%）5.046.0410.04利息总额（万元）28.2834.8063.48月还款（元）317834504645从分析中可以看出，利率也许只是上涨1%或者5%，但是贷款总利息可能要增长100%以上，每个月的还款额可能增长约50%。因此对房地产投机将产生明显的制约作用，当然，这也正是政策所希望达到的目的。加息对于自住型购房来说影响有限。这是因为尽管贷款利息上升，借款者短期负担加大，但是升息往往意味着经济进入新的增长周期，居民收入会保持增长或者这种预期会更强；另一方面，与升息相对应的是通胀，而在通胀的经济环境中，房地产增值的可能性更大。这两种变化使得升息导致成本增加的负担变得相对有限。从另一个角度来说，随着居民收入水平的上升，消费升级的一个重要体现就是改善居住环境和提高生活质量，这种需求是较为强烈的。此外，由于我国实行浮动利率制，在未来数年甚至20年的贷款期限内将面临多个利率周期。从周期变化来看，我们可以大致理解这种成本负担是较为平稳的，一旦利率下降，同样会享受到低利率的优惠，不能简单以短期利率上升来评估整个贷款期间（如20年）的成本会增加多少。二、建筑原材料价格上涨使企业开发成本上升（一）钢材、水泥等主要建材价格出现大幅上涨2003年以来，我国钢材、水泥等主要建筑材料价格出现大幅上涨。其中，钢材价格从2200元/吨涨到3700-3900元/吨，平均价格与上年同期相比增长30-40%；水泥从280元/吨涨到了330-350元/吨，平均价格上涨10%左右；虽然木材是建筑三大建材中用量最少的，价格上升幅度相对较小，但每吨也涨了几十元。41 中国房地产行业季度分析报告热点问题分析进入2004年后，原材料价格继续攀升，到今年2月底3月初达到了顶峰。其中，建筑钢材价格达到每吨4400元上下，涨幅超过50%，虽然4、5月份出现回落态势，但6月份又呈现出明显的反弹迹象，已经基本接近3500元/吨的价格区间。图3-1：2003.1-2004.6月建筑原材料价格指数变动情况（%）数据来源：国家统计局分析认为，造成钢材、水泥等建筑原材料价格上涨的主要原因有以下几点：1、投资增长过快、需求量持续增加是导致钢材、水泥价格上涨的最重要原因。从国内市场需求看，全社会固定资产投资持续高速增长，刺激了市场对基础原材料如钢铁、水泥、玻璃、有色金属等建材的需求。同时，全国经济高速增长对建材的需求拉动作用也十分显著，中央和各级政府增强了各地基建如农村水利、能源、交通运输等投资和全国重点建设投资项目进一步促进了对建材的需求增长。2、原材料成本的上涨。国家有关部门信息显示，今年年初我国生产建材的各种原材料、原辅料、机物料的购进价格全面上扬。如熟料上涨90元/吨，煤炭上涨60元/吨，矿渣上涨42元/吨。另外，铜、铝、铁等金属价格也已大涨，这些原材料价格上扬，势必使相关的建材产品价格上涨。41 中国房地产行业季度分析报告热点问题分析3、企业对钢材价格上涨的心理作用影响。国家于4月底发布的关于控制钢铁、水泥等行业固定资产过热投资的政策，短期内抑制了这些行业的供给量增加，而对这些行业产品的需求仍在快速增长，使企业界普遍预期今年的建材价格仍将大幅度上升，这就强化了生产企业上调出厂价格、销售企业提高销售价格、需求企业增加购进的心理，进一步加剧了建材价格的上升。4、房地产开发投资的拉动作用显著。据统计，我国每年钢材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地产开发建设中，其比例达到1：1.17。近几年我国房地产开发投资增长迅速，开工面积较大促进了建材市场的需求。5、国际市场钢材价格上涨的推动作用。目前国内钢材价格涨幅远远低于国际市场，国内外钢材价格指数差距较大。去年12月末，国内钢材价格指数为105.86点，国际钢材价格指数为106.8点，国际钢材价格指数仅比国内钢材价格指数高出0.94点。而到今年6月份，国内钢材价格指数为110.59点，国际钢材价格指数已上涨到143.7点，国际钢材价格指数比国内钢材价格指数高出了30.11点，这就为国内钢材价格提供了进一步上涨的可能性。为了扭转这种价格持续上涨的形势，3月份以来，国家有关部门连续出台了诸如紧缩银根、加大对部分过热行业整治力度等政策，并拿出了包括提高存款准备金率、清理和严肃查处违规建设项目、提高开发项目的贷款门槛等具体措施，在多种因素的共同作用下，钢材的市场需求量受到一定程度的遏制。建筑用钢量已经大体回落到去年12月初的水平，但价格仍比去年同期高30%左右。虽然在国家宏观调控力度的影响下，以钢材为主的建材市场于4、5月份出现了价格回落态势，预计7、8月份建材市场整体上仍将呈现下降的走势。但综合多方面的情况分析认为，从中长期来看建材产品价格将稳中略升，这种判断主要是基于两方面考虑：一是我国经济处于一个新的增长周期，重化工业特征明显，钢材产量尽管达到了全球第一的位置，但与发达国家相比，人均占有水平还较低，增长潜力雄厚，这将使得我国的钢材消费保持旺盛局面；二是北京奥运、西气东输、南水北调等工程以及高速公路、城市基础设施建设等，都会对建材产品，特别是钢铁、水泥、玻璃的需求产生持续的拉动作用，因此，有理由对今后以钢材为主的建材产品市场需求继续看好，价格也将呈现新一轮上涨趋势。（二）建材价格上涨使企业开发成本增加，利润空间缩小建材价格的不断攀升给建筑施工企业和房地产开发企业的生产经营活动带来了较大的影响：41 中国房地产行业季度分析报告热点问题分析首先，建材价格上涨，导致建安成本上升，一方面出现了部分地区商品房价格上涨的连锁反应；另一方面增加了开发企业的经营成本，企业利润空间受到挤压。受建材涨价因素的影响，各地区不同类型房屋的建安成本普遍呈上升趋势。一般情况下，在每平方米建安成本中，钢材成本在钢材价格上涨前约为109.7元，价格上涨后提高为145.5元，上升35.8元，其成本涨幅达32.6%；水泥成本在水泥价格上涨前为42.3元，价格上涨后约为61.2元，上升18.9元，水泥成本涨幅达44.7%；对建安成本总体影响在每平方米40-300元之间不等。其中对中小城市，影响单方造价在每平方米40-100元之间，对大城市影响每平方米100-200元之间。对于多层混合结构，用钢相对较少，对建安成本影响也较小。而对于用钢量较大的项目，对其成本的影响也相对较大。　　另外，由于部分地区的经济适用住房价格是政府限价，利润固定为3%。所以，在建材价格上涨后，房价也难以做出调整。开发企业的经营成本增加很大，影响了企业开发经济适用房的积极性，这样将有可能减少经济适用房的供应数量，甚者会影响到工期和工程质量。如北京市回龙观经济适用房的价格为每平方米2660元，是5年前政府定的价格，现在由于钢材等建筑材料价格的大幅上涨，使企业开发经济适用房已无利可图，甚至亏损。同时，由于建筑材料价格上涨，廉租房的建设成本也将超出投资预算，增加的投资缺乏资金来源渠道，这将使廉租住房建设陷入困境。（三）建材涨价使房价面临上升压力，但对当前房价的影响程度不大成本上涨，并不意味着房价一定会随之上扬，之所以做出这种判断，主要是基于以下几方面原因：第一，通常而言，房价主要是由土地价格、建安成本、配套费用和利税等决定，建安成本又包括建材费、人工费和管理费，而建材主要包括水泥、钢材和砖头等。如果按2002年统计的平均造价换算，每平方米建材的成本大约在1200元左右。如果在整个建设周期内，建材总体价格上涨20%，建安成本将随之上涨240元。在4000元、8000元、1200041 中国房地产行业季度分析报告热点问题分析元房价段中分别占到6%、4%和2%。显然，这对高价房房价不会有大的影响，相反，对中低价房的房价稳定将产生一定的压力。但是随着下半年气候变冷，建筑项目施工将逐渐降温，建材价格也将逐步回调，本轮建材上涨对在建楼盘的影响也将随之弱化。　　第二，除房地产价格构成因素外，影响房价的因素还有很多。在影响房价的多个变量中，土地价格所占比例最大，对房价的影响也至关重要。2003年，国家开始部署治理整顿土地市场秩序，并制定多项相关的法规和政策、严格控制高档商品住房用地、停止申请报批别墅用地的通知，以逐步促进土地市场的规范化和公平交易。国家下决心整顿土地市场，经营性土地使用权必须实行“招拍挂”。从长远的角度看，地价将呈现上涨趋势，从而房价也将受到影响，这其中工程造价费的增长只是辅助作用。第三，建材价格上涨不会立即影响房价。因为在施工单位，建材的供应方式不是单一的，其中建筑商自己可能自己提供材料，即“包工包料”，也可能是开发商提供，即“甲供”。对于在开工前甲乙双方已经将材料价格以合同形式确定下来，并将价格波动的影响考虑在内了，开工后建材价格上涨对于这些项目的工程总造价不会造成太大的影响。如图3-2所示，建筑原材料价格2002和2003年开始有了大幅提升，涨幅最高时达到34.29%，而2002年和2003年间的房价却在小幅下调，这说明钢材水泥等建筑成本上涨对房地产价格变动的影响力并不是很强，两者的关联影响程度并不具有正相关关系，因为房地产开发周期性较长，短则一二年长至十年八年，因此目前建材价格的上涨不会对当前房价造成影响，因为建材涨价新增的成本不会增加目前已建好楼盘的预算，而受建材成本影响的楼盘短期内还不会推出。图3-2：2002年以来原材料购进价格与商品房售价指数（单位：%）41 中国房地产行业季度分析报告热点问题分析数据来源：国家统计局因此，尽管房价在2004年以来仍然保持上升态势，但受建材价格上涨的影响在当前的房价中并没有体现出来（其主要原因已在上面的分析中进行了阐述），而且随着时间的推移，建材的价格可能会出现回调，开发商为了尽快资金回笼就只能牺牲部分利润，用降低价格来提升其产品的竞争优势。所以，尽管从长期来看建材价格上涨使企业的开发成本上升，房价也会受到不同程度的影响。但它不是导致房价持续上涨的主要因素，主要还是受市场需求、土地价格和其他因素的影响。三、开征物业税有利于平抑房价，降低购房门槛2003年10月，开征物业税的内容被写进中共十六届三中全会公报，其措词表述为“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。此后，财政部部长金人庆和税务总局局长谢旭人，也都分别在公开场合阐明了下一步税制改革的基本思路，其中就包括开征物业税的内容。虽然物业税的开征细则尚在讨论之中，但其基本框架已经确定：即“将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为在房产保有阶段统一收取的物业税”。换句话说也就是，把现在买房之前已经交的税，放到买房之后，按年缴交。由于物业税涉及所有生产活动的根本——土地，也涉及房地产的基础——一级市场，所以，物业税改革将对房地产及相关产业的发展产生重大影响。（一）背景分析分析认为，此次国家拟开征物业税主要是出于以下几方面考虑：其一，居高不下的土地出让金加剧了国内房地产开发投资的风险，而最终这一风险又加剧了金融部门尤其是银行的风险。开征物业税，将大幅度挤出土地出让金的泡沫，进而减少房地产投资开发风险，并最终使金融系统摆脱房地产泡沫的冲击，提高其防范房地产金融风险的能力。其二，土地资源的使用未留有发展余地，配置效率低。目前的土地批租制使地方政府一次性收取的土地出让金，大多用于政府的财政开支和城市建设，为获取资金，超量开发和出让土地，个别城市甚至无地可卖，这种短期行为不利于城市经济的可持续发展和房地产市场的健康发展。41 中国房地产行业季度分析报告热点问题分析其三，近些年来，有些地区房价上升过快，甚至出现了泡沫苗头，开发商手中的空置商品房过多，积压大量信贷资金，严重浪费了社会资源，这些问题都需要运用税收杠杆加以调节。其四，解决目前房地产税制存在的问题。目前我国的房地产税制存在税种复杂、重复征税、课税范围狭窄、税基覆盖不全等问题产生了三大消极作用。一是土地闲置、浪费严重。保有阶段税少，税负轻，流通环节税重，就相当于给土地保有者的无息贷款，实际上鼓励了投机。二是进入流通时，土地承受过高的税负，从而助长了土地的隐形交易，逃税现象严重，更为严重的是直接影响和阻碍了大量划拨土地进入市场，激发了土地价格的上涨。三是在保有阶段发生的增值部分，由于没有税收的调节机制，使政府无法参与增值价值的再分配，而流向了保有者，导致炒作泛滥，拉大了贫富差距。以上列出的目前经济发展中存在的一系列问题，与现行的土地供应制度和房地产税制有一定的关系，通过开征物业税，将有助于这些问题得到不同程度的解决。（二）按照低于房产估值的1%征收物业税较为合理物业税的开征对消费者来说未必能真正获得低价商品房，这一切除了与消费者的心态和理性预期有关外，关键还要看物业税开征的范围，税基及税率的大小如何。应该说不管物业税开征与否，市场的需求才是最终决定房屋价格的因素。　假设以12%的一次性财政收益全部转换成物业税，让购房者分70年拆缴，以100万元的房子为例，需要缴纳的物业税为12万元，考虑到货币的时间价值，每年需缴纳物业税最高约为7324元（按商业贷款年利率6%计算），约为房价的0.73%。　　当然，这只是一种估算，实际征收时可能采取多种方式，譬如先缴纳一两年或几年，以后每隔一年或者两年再对物业进行重新评估并按新的价值为基数征收物业税。另外物业价值的变化、银行利率的变化以及通货膨胀等等因素都会影响物业税税率的确定。　　香港从1845年开征“差饷”41 中国房地产行业季度分析报告热点问题分析（即物业税），同样是以每年对物业的所有人征收与物业价值成比例的税收。其征收方式是按照楼宇全年的市场租值估定的，每年重估一次。业主必须按估定的租值纳税，2003-2004财政年度的征收率为5%。假定香港投资回报率为5%，那么每年缴纳“差饷”的比率约为房价的0.25%。另外，国外普遍都对物业所有者征收类似于物业税的税项，与西方发达国家的税项相比较，分析认为，只要按照低于房产估值的1%征收物业税都是比较合理的。表3-2：不同国家征收物业税的方式及税率比较国家物业税征收的方法及税率加拿大3年内不动产平均值的0.5%美国各州按照该年度不动产市场价值的1%-2%征收县或市按照0.25%-0.5%征收法国按每年1月1日净财富值实行0.5%-1.5%的超额累进税率日本税率为1.4%-2.1%（被评估土地价值低于15万日元，建筑物价值低于8万日元免征）芬兰普通税率0.2%-0.8%，长期居住用不动产税率为0.1%-0.4%印尼不动产价值的0.1%（三）开征物业税对房地产开发与消费的影响一旦开征物业税，从政府的角度来看有两方面的积极意义：其一，增加税收，保证地方固定资产投入资金的稳定来源，对于卖地而言，这一措施有利于缓解透支区域资源的趋势。其二，开征物业税可以增加炒房者和投机客保有的房地产成本，能够起到鼓励合理的消费性购房，抑制投机性购房的作用。1、开征物业税有利于缓解企业的资金压力现阶段，我国实行的是“批租”土地使用制度，即在土地所有权属于国家的前提下，规定用地者可以向政府购买一定期限内，一般为40年到70年的土地使用权，而其中的大部分税费在取得土地时几乎是一次性支付。因此在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建安成本和营销成本占40%，房地产开发、土地占有的税费太多导致了目前房价过高。而一旦开征物业税，将有望改变原有的体制，把以往在房价中一次性交纳的税费改成逐年收取。相应地，改革后房地产的开发成本将会大幅度降低，假设现在的建设成本为100元／平方米计算，把地价和其他费用所占开发成本的比例降到国外的一般水平，将使房屋开发成本立刻降到58元／平方米，这将有利于缓解房地产企业的资金压力。41 中国房地产行业季度分析报告热点问题分析2、开征物业税后房价将大幅下调30%左右由于物业税政策从酝酿到初稿讨论再到最后发布实施会有一个相对较长的过程，在这一政策过渡期，大部分物业多是物业税开征前的商品房。分析认为，现行房价在物业税预期前提下会有近升远降的可能。由于房屋价值越高物业税也越高，可能会有不少消费者趁物业税实行之前购进大户型或者豪宅，需求的增加会导致房价上升。这与购房者对物业税的预期有关。按照现行税法，目前的房价中已经包含了土地出让金和增值税，如果要在此基础上进一步征税，有重复征税之嫌，对旧房业主来说也是相当不公平的，由此造成的社会影响太大，因此，即便是要对该部分房产征物业税，其税率也会远低于新税制下开发的房产所应纳税的税率；而远期房价的降低则是对房价虚高的释放过程，由于对房价上升的预期和物业税开征后使用费用提高的预期导致部分有购买实力的买家追捧豪宅，当其价格偏离价值太远时，价格终究会有一个向价值回归的过程。毋庸置疑的是，开征物业税有利于房价大幅下调，准入门槛也将大大降低。因为一旦开征物业税后，房地产业的税费征收环节后移，地价和相关税费分70年交，那么也就意味着占住宅成本40%强的地价和相关税费在销售时只需先交纳1/70，其余在剩余的69年中分别交纳，下降了（70-1）/70=98.57%，表现在房价中，成本就下降了40%×98.57%=39.43%。考虑到发展商在经营中的其它因素，将其中的10%份额占据为己有，也有29%以上的降价幅度。也就是说，目前售价6000元/平方米的房子，届时4200元/平方米即可盈利销售。但就实际情况来看，房价的下降幅度可能不会如此明显，其主要原因是房地产市场是区域性市场，房价取决于市场的供需关系。就目前情况来看，我国住房需求十分旺盛，发展商让利空间不会太大，而变相通过增加小区附加值（如绿化、环境、智能化等）以及利用各种形式的促销来稳定房价，但与增加的投入相比，开发商的整体成本仍远远小于开征物业税以前的开销，从而成为物业税最直接的受益者，消费者可能并不会因为开发商成本的降低而买到低价的商品房。3、开征物业税对房地产二级市场影响不大分析认为，征收物业税对房地产二级市场影响不大。主要体现在以下三方面：41 中国房地产行业季度分析报告热点问题分析　　首先，物业税的开征范围主要适用于新商品房，对于已经投入使用、经过一次交易的二手房，税法制定部门拟定对此类旧有物业将实施过渡措施，但目前还没有明确的说法及条文出现。依照二手房市场现有的规定，二手商品房的土地税费已经在新商品房买卖中交纳完成，无需再缴。所以，开征不动产物业税的办法对于目前的房地产二级市场并不适用，在短期内难以对其造成影响。其次，征收物业税需要有关部门定期对房地产市场价值进行评估，每年按照评估价值对房地产所有者征税，因此税收会随房产的升值而提高。但从目前二手商品房尤其是二手高端物业的市场价格来看，与当年一手价格相比呈现出明显的下跌趋势，税收逐渐上涨是否成立还存在很大疑问。第三，如果物业税征收涉及到二级市场，将对炒楼行为起到一定的抑制作用。因为土地增值必定带动物业税上涨，即便楼盘升值了，那么新买家面对越来越重的税负难免顾虑重重。所以对于增值的楼盘来说，很有可能出现有价无市的现象，炒家自然难以高价出手套现。41 中国房地产行业季度分析报告趋势预测Ⅳ下半年趋势预测上半年市场运行情况显示，房地产开发投资增长幅度逐月降低、开发贷款增速放缓，资金来源明显偏紧、土地开发面积和商品房竣工面积增速也持续回落，这说明自去年以来国家采取的一系列旨在打压房地产等投资过热行业的宏观调控措施已经取得初步成效。随着国家宏观调控措施的逐步落实，预计下半年房地产开发投资等主要指标增速将继续放慢，全年房地产投资增长将回归到2002年的水平(增长21.9%左右)；与此同时，房地产综合景气指数也将保持稳中趋降的态势。但是在宏观经济继续走好的基础上，房地产市场需求仍将保持旺盛的发展势头，预计下半年房屋价格将继续稳步上涨，全年平均价格涨幅将高于上年。一、投资增速将继续回落平均盈利水平降低目前，在房地产开发资金来源中，除了自有资金外，政策对资金来源的其它部分均进行了规范与限制，房地产行业将再次感受巨大的资金压力。实际上今年4月底以来各商业银行对房地产领域的贷款审批更趋严格，房地产贷款总量控制，额度减少。一些项目即使“四证”齐全，也不一定会放贷。因此可以预见，下半年房地产业投资增长速度将继续回落。估计2004年投资增幅在20%左右，2005年会回落到15%左右的水平，主要原因有以下三点：一是宏观调控成效将进一步发挥作用。今年第3、4季度，以控制投资规模和增长速度为重点的宏观调控政策的积极成效将进一步发挥。作为投资重要组成部分的房地产开发投资，必然显示出相同的回落趋势。同时，各银行对房地产开发企业贷款资本金比例的提高以及国家对耕地最严格的保护措施，经过上半年时滞期，对房地产开发投资调控作用将更加显著。41 中国房地产行业季度分析报告趋势预测二是房地产开发企业本身自有资金、土地储备和商品房空置面积、价格的情况也制约房地产开发投资的过快增长。在银行准备金利率和对房地产开发企业贷款条件提高的条件下，今年上半年，房地产开发投资资金来源中，自有资金仅占16.3%，远低于银行贷款规定的资本金比例，因而限制了房地产开发投资能力。在国家严格保护耕地和改革土地征用制度的背景下，据国家统计局对3000家重点房地产企业的最新调查，67.2%的企业没有土地储备，从而成为房地产开发投资过快增长的另一限制因素。   三是煤电油运瓶颈的加剧，特别是钢铁、水泥产量的回落将影响房地产开发投资的增长。与今年1-2月和1-3月份相比，1-4月份作为房地产开发材料基本来源的粗钢产量增长分别低2.7和1.2个百分点，钢材产量分别下降3.7和1.5个百分点；水泥产量分别下降0.4和2.5个百分点。而有关部委下发的《当前部分行业制止低水平重复建设目录》，将钢铁行业和水泥行业部分低水平重复建设的生产列为禁止或限制条目，这将进一步促进钢铁和水泥生产的回落，从而制约房地产投资过快增长。与此同时，预计房地产竣工面积及销售面积增长速度也将回落。房地产竣工面积和销售面积增长速度2003年分别为21.5%和29.1%，同比分别提高2.4和8.9个百分点，预计2004、2005年销售面积增长速度回落快于竣工面积增长速度回落，将出现大量新空置面积。与此相对应，行业平均盈利水平将下降。主要是由于未来有关部门将严格控制土地和资金，商业用地将基本采取“招拍挂”方式出让，房地产土地成本上升；其次，严控房地产开发贷款和预期利息提高会增加开发成本；再次，严控个人住房按揭贷款和提高购房门槛会延长房地产项目开发周期，降低房地产项目销售速度，从而提高开发成本和销售成本。受这些因素的影响，房地产行业平均毛利水平将下降5%-8%，盲目投资的现象会减少。二、房价走势仍将以升为主，但涨势不会过大虽然房地产投资增速将会回落，但是在宏观经济继续走好的基础上，房地产市场需求仍将保持旺盛的发展势头，预计下半年房屋价格将继续稳步上涨，全年平均价格涨幅将高于上年。41 中国房地产行业季度分析报告趋势预测首先从政策角度分析：一是国务院去年发布的18号令，将房地产业列为国民经济的支柱产业，在政策上予以支持。虽然预防房地产业泡沫的声音不断，但房地产业整体并未过热，目前也看不到有限制产业发展的国家或地方政策出台，政策面仍对产业发展形成强大支撑。二是国民经济发展持续看好，居民预期收入增加，购买力增强，房地产需求强劲，可能出现的低度通胀对房价上涨形成支持。目前商品住宅平均价位超出了中低收入居民的实际购买力水平。但与住宅商品化启动时的1998年的收入房价比已明显缩小，因而购买力问题不会直接影响房价的变动。三是土地供应与贷款政策影响房价上涨。由于中央开始加强了对于土地的管理控制，原来的用地计划受到影响，土地出让量很少，对于房地产项目的开发产生了影响。这一特点决定了近期新楼盘数量锐减，上市供应量降低，这也是房价上涨的主要诱因。其次从技术面角度来看：一是开发商土地成本增加，钢材、水泥等建材成本提高等因素将导致房地产开发成本上升，开发商除自我消化一部分外，势必将新增的部分成本打入房价，导致房价水平将有一定程度的上涨。但由于房地产开发商的利润空间较大，完全可以通过稀释利润来消化，因而应该不会影响近期房价。二是虽然有央行“121号”文件的制约，但对于有实力的大开发商来说，融资并非难事，虽然有消息说银监会已将房地产业信贷作为检查的重点，但对于操作规范的开发商来说，资金上并不会受到太大影响，因而不会因资金的原因影响地产商的投资。三是对房地产价格的走势影响最大的是关于开征物业税的消息，但由于市场情况的复杂性，实施细则并未制定，何时开征也无时日，所以能否对今年的房价造成影响尚无定论。综合以上因素，下半年房价走势，我们的预测仍将以升为主，但涨势将不会过大。三、有关部门将继续加大信贷和土地方面的紧缩力度房地产的源头是金融和土地，所以未来有关部门将从信贷和土地方面继续对房地产行业保持高压态势。金融政策方面，一旦今年宏观经济与金融运行数据再次偏离央行调控目标，那么继续加大紧缩力度的可能性很大，央行很可能改变原来调控政策路径来实现其紧缩目标。分析认为，未来主管部门针对土地市场可能采取的主要措施有：首先继续加大建设用地清理力度，重大土地违法案件实行公开调查、公开处理结果，对清理不力或达不到要求的省市将暂停建设用地审批，促进土地市场秩序走向规范；其次，会要求各省市严格执行商业用地实行招标拍卖的规定，不断提高土地招标拍卖比例，杜绝土地违法案件的发生；第三，可能通过出台“土地规划许可证”有效期规定，来打击开发商囤积土地，缓解土地供应紧张的矛盾，开发商大量囤积土地，对改善百姓生活、平抑房价非常不利。41 中国房地产行业季度分析报告趋势预测针对房地产金融可能采取的主要措施有：未来商业银行将严格执行发放房地产企业开发贷款的有关规定，停止各种形式的新增授信支持，房地产贷款总额减少。对一般房地产企业会减少银行贷款的数量；对信用差或拖欠款严重的房地产开发企业将停止银行贷款的数量；对项目定位不合理或高档房地产项目将不给予贷款支持；对投资、投机性购房和购买高档房者的住房消费贷款严格控制，贷款利率不优惠或不给予贷款。人行及各城市中心支行将加强督促和指导，银监会将采取有效措施加强对各商业银行信贷投向的监督检查，促使商业银行贯彻产业政策和信贷政策，调整信贷结构以防范信贷风险。另外，未来主管部门将大力推进普通商品住宅的建设，平抑商品房价格，会督促各级政府严格执行《经济适用住房管理办法》，防止经济适用房高档化，对购买经济适用房者的条件会严格审核。41'