经济区秧草凹片区整体城镇化建设项目可行性研究报告 142页

'云南省XX经济区秧草凹片区整体城镇化建设项目云南X工程咨询有限公司2015年4月142 目录第一章概述61.1项目名称61.2项目类型61.3项目性质61.4项目实施单位61.5项目建设规模及内容71.6编制依据101.7编制原则141.8项目主要研究内容161.9项目主要经济指标181.10研究结论及建议19第二章项目背景及必要性212.1项目背景212.2项目必要性29第三章项目区基本情况343.1项目区概况343.2项目区位分析363.2项目用地位置383.3项目现状情况393.4土地利用现状403.5土地权属现状40第四章项目区规划利用情况414.1功能定位414.2功能分区414.3上位规划布局424.4安置区规划444.5产业园区规划情况49第五章项目市场分析505.12014年房地产市场505.2土地市场分析58第六章项目实施主要内容656.1项目主要内容656.2项目实施计划666.3实施措施666.4项目实施676.5经费管理70第七章征地拆迁实施方案717.1征地补偿方案及相关税费717.2拆迁安置补偿方案76第八章安置区建设方案788.1安置基本情况788.2项目安置规划78142 8.3项目安置区规模818.4项目安置区建设投资83第九章产业园区配套基础设施建设889.1施工条件889.2施工布置909.3质量管理909.4施工计划929.5基础设施建设方案959.6基础设施建设投资估算104第十章环境影响分析与评价10610.1环境现状10610.2分析依据10610.3环境影响分析10710.4水土保持及生态环境保护10910.5环境影响评价结论113第十一章投资估算与资金筹措11411.1投资估算编制范围11411.2投资估算依据11411.3投资估算结果11711.4项目资金筹措119第十二章项目经济分析12012.1收入来源12012.2价格定位12012.3成本费用12112.4收益估算12212.5财务生存能力分析12512.6偿贷能力分析127第十三章效益评价13013.1经济效益13013.2社会效益13113.3环境效益133第十四章项目风险分析13514.1政策风险13514.2市场风险13514.3项目资本金到位风险13614.4项目完工风险13614.5项目用地审批风险13614.6财务风险136第十五章社会稳定风险分析13715.1编制依据13715.2风险识别13715.3风险防范和化解措施13815.4风险等级13915.5风险分析结论140142 第十六章研究结论与建议14116.1结论14116.2建议142142 第一章概述1.1项目名称云南省XX经济区秧草凹片区整体城镇化建设项目1.2项目类型整体城镇化建设项目1.3项目性质新建项目1.4项目实施单位实施单位：XX置业有限公司XX置业有限公司于2013年4月26日成立，XX投资开发有限责任公司作为公司唯一出资人，拥有公司100%股权，注册资本金为3.27亿元。XX投资开发有限责任公司于2008年11月26日成立，公司类型为国有独资有限责任公司，注册资本金为3亿元。作为X经济区的投融资平台和建设主体，X投资公司主要负责X经济区土地整理和一级开发；X经济区基础设施建设和投融资工作；政府授权的X经济区范围内市政资源特许经营权的管理和经营；投资形成的存量国有资产管理和运作;以及巫家坝机场周边的开发建设。XX置业有限公司主要负责在X142 经济区和巫家坝地区房地产开发及经营，项目的投资及管理，商务信息咨询。目前公司正在开发的X现代广场项目，以云南省政府提出的“打造全国第四大机场经济圈”目标为契机，将建成集X大厦、商业、办公、酒店为一体的综合型商业街区。1.5项目建设规模及内容本项目是整体城镇化建设项目，项目实施的主要内容包括：片区的土地征收整理（含征地、拆迁、土地前期手续报批）、安置区建设（包括安置房、配套中小学及商业服务设施等）、片区公共配套基础设施建设。1、土地征收整理项目区征收土地总面积5,698.95亩，全部为集体用地。其中：耕地940.33亩，园地1,652.70亩，林地854.84亩，草地512.91亩，其他农用地968.82亩，集体建设用地421.55亩，住宅用地176.84亩，未利用地170.97亩。土地征收规模权属性质用地性质用地面积（亩）集体土地耕地940.33园地1,652.70林地854.84草地512.91其他农用地968.82建设用地421.55住宅用地176.84未利用地170.97合计5,698.95142 2、安置区建设安置区规划总用地面积547.56亩，总建筑面积为约485418.71平方米，地上建筑面积410548.47平米，包括回迁安置住房220934.06平方米，配套住宅94686.03平方米，配套商业49797.38平方米，公共服务社区配套45131.01平方米。容积率为1.2，绿地率为45.23%。安置共涉及秧草凹居民小组秧草凹村577户，1255人，云桥居委会云桥村315户，1367人。其中：秧草凹居民小组秧草凹村434户，946人，云桥居委会云桥村235户，1254人，回迁安置于安置区内；其余223户，422人货币补偿。安置区规划指标单位：㎡总用地面积365044.15净用地面积331853.87总建筑面积485418.71地上建筑面积410548.47其中住宅回迁安置住宅220934.06配套住宅94686.03配套商业服务49797.38公共服务社区配套生鲜超市4410.75学校18876.77警务站1889.21垃圾中转站200.00停车楼19754.28地下建筑面积74870.24停车位机动车（个）3154非机动车（个）7310142 住宅套数2863套容积率1.2建筑基底面积49698.04建筑密度14.98%绿化率45.23%3、公共基础设施建设项目规划建设项目区域内的G320国道、X大道、云天路、云水路、云桥路、99号路、110号路、98号路、106号路等片区主要干道及支路，建设秧草凹再生水处理站、北区二级加压泵站、临时加压泵站、电力管沟、市政照明、煤气、自来水等相关市政设施及土地平整。公共基础设施建设内容序号项目名称规模1G3203.996KM2X大道1.3KM399号路3.3KM4110号路道路红线宽16m，长2333.8m598号路道路红线宽16m，长2196.22m6106号路2.31KM7土方平整5698.95亩8秧草凹再生水处理站秧草凹片区再生水处理站依托于污水处理厂，总用地面积为22.43亩，分期实施一期规模为0.8万m3/d，二期规模为0.8万m3/d，9云水路城市二级主干道，红线宽度为40米，道路全长1.57KM，设计时速为40Km/h10云天路142 城市主干道二级，红线宽度为50米，道路全长1.022KM，设计时速为40KM/h，道路横断面设置为双向六车道，道路设计年限为15年11云桥路城市二级次干道，双向四车道,红线宽度为30米，道路全长1.5KM，设计时速为30KM/h，道路设计年限为15年12北区二级加压泵站近期规模（万m³）高日1.54m³/d传输1.23m³/d，远期规模（万m³）高日1.54m³/d，传输1.23m³/d。13临时加压泵站为满足项目建设需建设14电力管沟地块内部电力与市政供电连接15自来水共建地块内部给排水管网与市政给排水管网连接16迁改综合管线迁改17煤气通气18施工临电主支线架及设施为满足项目建设需建设19施工临水为满足项目建设需建设20市政照明沿道路沿线建设21道路消防地块内部消防工程1.6编制依据1.6.1法律法规1、《中华人民共和国土地管理法》；2、《中华人民共和国森林法》；3、《中华人民共和国环境保护法》；4、《中华人民共和国城乡规划法》；5、《中华人民共和国水土保持法》；142 6、《中华人民共和国土地管理实施条例》；7、《基本农田保护条例》；8、《云南省土地管理条例》；9、《云南省基本农田保护条例》；10、《云南省环境保护条例》。1.6.2政策依据1、《中国共产党第十八次全国代表大会报告》；2、《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（2013年11月15日）；3、《国土资源部关于贯彻国务院支持云南省加快建设面向西南开放重要桥头堡有关措施的通知》（国土资发[2011]170号）；4、《财政部国家林业局关于印发<森林植被恢复费征收使用管理暂行办法>的通知》（财综〔2002〕73号）；5、《云南省人民政府关于加强耕地保护促进城镇化科学发展的意见》（云政发〔2011〕185号）；6、《中共云南省委云南省人民政府关于建设滇中产业聚集区（新区）的决定》（云发〔2013〕4号）；7、《云南省加强耕地保护促进城镇化科学发展完善土地利用总体规划（2006-2020年）实施方案》；8、《云南省国土资源厅关于贯彻落实省人民政府加强耕地保护促进城镇化科学发展意见的实施意见》；142 9、《云南省住房和城乡建设厅关于加强耕地保护调整完善城乡规划工作的实施意见》（云建规〔2011〕728号）；10、《云南省林业厅关于支持城镇化科学发展的意见》（云林政〔2011〕71号）；11、《云南省国土资源厅关于转发国土资源部严格土地利用总体规划实施管理的通知》（云国土资〔2012〕195号）。1.6.3技术规范1、《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）；2、《城市用地分类与规划建设用地标准》GB50137-2011；3、《乡（镇）土地利用总体规划编制规程》（TD/T1025-2010）；4、《乡（镇）土地利用总体规划制图规范》（TD/T1022-2009）；5、《环境空气质量标准》GB3095-996；6、《城镇污水处理厂污染物排放标准》（GBl8918-2002）；7、《城市区域环境噪声标准》GB3096-93；8、《地表水环境质量标准》GB3838-2002；9、《水土保持综合治理技术规范》（GB/T16453-2008）；10、《开发建设项目水土保持技术规范》（GB/T50433-2007）；11、《土壤侵蚀分类分级标准》（SL190-2007）；12、《环境影响评价技术导则》（HJ/T2.1-93)。13、《城市居住区规划设计规范》GB50180-93；14、《住宅设计规范》（2003版）GB50096-1999；142 15、《建筑设计防火规范》（GB50016—2006）；16、《民用建筑设计通则》（GB50352—2005）；17、《公共建筑节能设计标准》（GB50189—2005）；18、《建筑气候区划标准》（GB50178—93）；19、《建设项目经济评价方法和参数》（第三版）；20、《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》（JGJ75-2003）；21、《民用建筑热工设计规范》(GB50176-95)；22、《建筑采光设计标准》GB-T50033-2001；23、《人民防空地下室设计规范》GB-50038-2005；24、《高层民用建筑设计防火规范》GB-50045-95（2005年版）；25、《市政公用工程设计文件编制深度规定》(GB01)；26、《城市道路设计规范》CJJ37—90；27、《岩土工程勘察规范》（GB50021－2001）；28、《城市桥梁设计荷载标准》(CJJ77—98)；29、《城市桥梁设计准则》CJJ11－93；30、《室外排水设计规范》(GB50014—2006)；31、《城市排水工程规划规范》(GB50318—2000)；32、《城市工程管线综合规划规范》(GB50289—98)；33、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（GB50-2001）；34、《城市道路交通规划设计规范》(GB50220—95)；35、《城市道路绿化规划与设计规范》(CJJ75—97)；142 36、《公路工程抗震设计规范》(JTJ004—89)；37、《道路工程制图标准》(GB50162—92)；38、国家颁布的现行有关建筑设计规范、规程。1.6.4相关规划1、《国家新型城镇化规划(2014－2020年)》；2、《云南省新型城镇化规划（2014-2020年）》；3、《滇中产业新区城镇空间布局专项规划》；4、《滇中产业聚集区（新区）总体规划》5、《X市土地利用总体规划（2010-2020年）》；6、《X市中心城区X分区规划(2009-2035)》；7、其他相关规划。1.7编制原则1、认真贯彻执行国家有关政策，严格执行国家和有关部门及地方的有关法规和设计标准规范等。符合国土管理部门土地综合开发利用的相关要求和土地利用总体规划要求。2、以现在的城市发展格局为基础，以城市的发展规划为依据，切重城市功能的有效延伸。3、根据现在的地块构成，在保证保护环境，保护拆迁区居民利益的基础上，进行合理分析。 142 4、通过土地综合开发利用，使土地利用结构和布局得到合理调整、加强土地宏观调控和用途管制，土地利用方式转变取得明显进展，促进经济、社会全面协调可持续发展。5、项目区开发建设要根据经济社会发展情况、实际用地需求、土地综合开发利用相关政策等合理确定项目区总规模和建设用地规模。针对地形地貌特征、林地耕地质量状况等进行科学合理规划布局，提高土地利用容积率。6、以人为本，公平共享。以人的城镇化为核心，合理引导人口流动，有序推进农业转移人口市民化，稳步推进城镇基本公共服务常住人口全覆盖，不断提高人口素质，促进人的全面发展和社会公平正义，使全体居民共享现代化建设成果。7、四化同步，统筹城乡。推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进城镇发展与产业支撑、就业转移和人口集聚相统一，促进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农、城乡关系。8、优化布局，集约高效。根据资源环境承载能力构建科学合理的城镇化宏观布局，以综合交通网络和信息网络为依托，科学规划建设城市群，严格控制城镇建设用地规模严格划定永久基本农田，合理控制城镇开发边界，优化城市内舱间结构，促进城市紧凑发展，提高国土空间利用效率。142 9、生态文明，绿色低碳。把生态文明理念全面融入城镇化进程，着力推进绿色发展、循环发展、低碳发展，节约集约利用土地、水、能源等资源，强化环境保护和生态修复，减少对自然的干扰和损害，推动形成绿色低碳的生产生活方式和城市建设运营模式。10、文化传承，彰显特色。根据不同地区的自然历史文化禀赋，体现区域差异性，提倡形态多样性，防止千城一面，发展有历史记忆、文化脉络、地域风貌、民族特点的美丽城镇，形成符合实际、各具特色的城镇化发展模式。10、市场主导，政府引导。正确处理政府和市场关系，更加尊重市场规律，坚持使市场在资源配置中起决定性作用，更好发挥政府作用，切实履行政府制定规划政策、提供公共服务和营造制度环境的重要职责，使城镇化成为市场主导、自然发展的过程，成为政府引导、科学发展的过程。11、统筹规划，分类指导。中央政府统筹总体规划、战略布局和制度安排，加强分类指导；地方政府因地制宜、循序渐进抓好贯彻落实；尊重基层首创精神，鼓励探索创新和试点先行，凝聚各方共识，实现重点突破，总结推广经验，积极稳妥扎实有序推进新型城镇化。1.8项目主要研究内容项目区主要研究内容有以下三个方面：1、地块区域内土地利用142 现用地结构存在不合理，用地分配比例失衡，难以实现土地的经济效益。目前，片区内农用地占土地总面积量大，建设用地占土地总面积较小，不能满足片区规划用地的需求。因此，从项目区功能定位、产业布局的要求出发，应对片区内低丘缓坡资源进行综合开发，合理调整项目区土地利用结构。2、安置区建设安置区建设将贯彻“以人的城镇化为核心，有序推进农业转移人口市民化”的要求。合理引导人口流动，有序推进当地农业转移人口市民化，稳步推进城镇基本公共服务常住人口全覆盖，不断提高人口素质，促进人的全面发展和社会公平正义，使当地原农业人口共享现代化建设成果。完善农业转移人口社会参与机制，推进农民工融入企业、子女融入学校、家庭融入社区、群体融入社会，建设包容性城市。安置区的建成人口密度将逐步提高；绿色生产、绿色消费成为城市经济生活的主流，节能节水产品、再生利用产品和绿色建筑比例大幅提高；城市地下管网覆盖率明显提高。稳步推进义务教育、就业服务、基本养老、基本医疗卫生、保障性住房等城镇基本公共服务覆盖全部常住人口，消费环境更加便利，生态环境明显改善，空气质量逐步好转，饮用水安全得到保障。3、公共基础设施建设完善综合运输通道和区际交通骨干网络，强化城市群之间交通联系，加快城市群交通一体化规划建设，改善城市对外交通，发挥综合交通运输网络对城镇化格局的支撑和引导作用。142 目前，项目区现有的路网布局尚未完善，区域内部主要为乡村道路，不能满足未来规划的需要。未来，根据滇中产业聚集区（新区）交通发展目标，将逐步建设完善公路、铁路、客货运场站等城市综合交通体系。因此本着尽量利用和改造现有道路，节约占地的原则，按照规范标准修建城市道路，满足片区内部及对外交通需求；修建片区内骨架路网，满足片区内产业区建设的要求。引导产业项目在资源环境承载力强的优势，依托优势资源加强市政基础设施和公共服务设施建设，城镇市政基础设施和公共服务设施与产业发展、城镇建设同步规划、同步实施，统筹安排交通、能源、给水、排水、电力、通信、燃气等基础设施建设，共建共享；统筹安排文化、娱乐、教育、卫生等公共服务设施布局，完善配套。1.9项目主要经济指标项目经济评价指标表金额单位:人民币万元序号指标名称单位金额1项目总投资万元660,768.971.1开发成本万元194,746.901.2土地开发整理前期费万元15,823.701.3安置区建设投资万元192,636.111.4公共基础设施费万元175,818.911.5其他费用万元1,518.101.6建设期利息万元80,225.252资金筹措万元660,768.972.1项目资本金万元140,768.972.2银行贷款万元520,000.002.3其他万元-3项目收入万元969,627.554经营期成本万元287,407.545项目净收益万元682,220.006总投资收益万元308,858.577年投资收益率%7.79%8贷款偿还期年10.00142 1.10研究结论及建议1.10.1结论1、项目区区位优势明显，地块使用和节约城市用地资源是我们工作的重中之重。由于现有土地地形坡度不尽合理，土地资源未得到充分利用，加上市政基础设施比较薄弱，项目区目前尚不能满足规划建设条件，需要进行土地整理。为改善项目区内土地利用现状，提高可建设用地质量，实现生地变可利用地目标，进行项目区内土地整理，势在必行。通过项目实施可实现改善土地质量，为滇中产业聚集区建设奠定一定的物质基础。2、安置区建设合理引导人口流动，有序推进当地农业转移人口市民化，稳步推进城镇基本公共服务常住人口全覆盖，不断提高人口素质。不仅让农民“居者有其屋”，更集建设、服务、管理、就业、保障等一系列配套设施于一体，让农民当前的生活有提高，长远的生计有保障。项目符合国家新型城镇化建设的相关政策要求，有效地推动了X经济区整体城镇化建设。3、公共基础设施建设将逐步建设完善X经济区的交通体系，道路设施的建设满足片区内部及对外交通需求；市政基础设施和公共服务设施与产业发展、城镇建设同步规划、同步实施，提高了X经济区城镇基础设施建设水平，推进城镇基础设施建设。1.10.2建议142 1、在片区路网道路工程初步设计阶段，进一步细化道路线形问题，保证沿线拆迁量最小。认真研究沿线几个重要节点的技术改造方案，合理节省项目投资。2、与电力、给水、电信等专业部门协商，对下一步项目实施做出规划设计。3、注意在设计中保护好周围区域的自然生态环境，优化自然生态格局，开发和保护相协调，以保证最理想的环境效益。综上所述，云南省XX经济区秧草凹片区整体城镇化建设项目项目潜力较大，项目目标明确，技术方案可行，符合城市发展规划和当地土地利用总体规划。社会、生态、经济效益显著，各级政府非常重视和支持，地方各部门积极配合。本可行性研究经过深入分析研究，认为该项目切实可行。142 第二章项目背景及必要性2.1项目背景2.1.1国家新型城镇化规划国家新型城镇化规划(2014－2020年)，根据中国共产党第十八次全国代表大会报告、《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》、中央城镇化工作会议精神、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》和《全国主体功能区规划》编制，按照走中国特色新型城镇化道路、全面提高城镇化质量的新要求，明确未来城镇化的发展路径、主要目标和战略任务，统筹相关领域制度和政策创新，是指导全国城镇化健康发展的宏观性、战略性、基础性规划。我国已进入全面建成小康社会的决定性阶段，正处于经济转型升级、加快推进社会主义现代化的重要时期，也处于城镇化深入发展的关键时期，必须深刻认识城镇化对经济社会发展的重大意义，牢牢把握城镇化蕴含的巨大机遇，准确研判城镇化发展的新趋势新特点，妥善应对城镇化面临的风险挑战。城镇化是伴随工业化发展，非农产业在城镇集聚、农村人口向城镇集中的自然历史过程，是人类社会发展的客观趋势，是国家现代化的重要标志。按照建设中国特色社会主义五位一体总体布局，顺应发展规律，因势利导，趋利避害，积极稳妥扎实有序推进城镇化，对全面建成小康社会、加快社会主义现代化建设进程、实现中华民族伟大复兴的中国梦，具有重大现实意义和深远历史意义。142 2.1.2云南省新型城镇化建设城镇化是全球经济社会发展的必然趋势，是现代化的必由之路，是破除城乡二元结构的重要依托。贯彻落实党的十八大、十八届三中全会、中央城镇化工作会议和省第九次党代会、省委九届七次全体（扩大）会议精神，深入推进云南新型城镇化进程，走以人为本、四化同步、优化布局、生态文明、传承文化的云南特色新型城镇化道路，是实现云南省科学发展和谐发展跨越发展的迫切需要，是解决云南省“三农”问题的重要途径，是推动新型工业化、信息化、农业现代化同步发展和区域协调发展的有力支撑，是扩大内需和促进产业升级的重要抓手，对于深入实施“两强一堡”战略、与全国同步全面建成小康社会、谱写中国梦云南篇章具有重大现实意义和深远历史意义。1、基本原则 以人为本、幸福和谐。推进农业转移人口市民化，促进城镇基本公共服务常住人口全覆盖，全面提高城乡居民的生存质量和水平，传承民族文化，塑造时代精神，促进社会和谐，使人民群众享受到更多城镇化发展成果。  改革创新、转型发展。充分发挥市场在城乡资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，着力破解制约城镇化发展的制度障碍，促进城镇化从追求规模速度向提升质量转变，城乡从二元结构向一体化转变。142   产城融合、互促共进。充分发挥产业对城镇建设的支撑作用，增强城镇对产业发展的承载能力，以产兴城、以城促产、协调推进、增加就业，促进城镇化与产业化良性互动、与农业现代化相互协调。  节约集约、绿色低碳。强化生态文明理念，推进绿色发展、循环发展、低碳发展，坚持城镇上山，建设紧凑型城镇，强化耕地和生态保护，形成节约资源和保护环境的城镇格局、产业结构、生产方式、生活方式。  统筹城乡、协调推进。完善城乡协调发展的体制机制，推进城乡规划、基础设施、生产力布局一体化，促进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡互动的发展局面。科学有序、因地制宜。坚持从云南基本省情出发，遵循城镇化发展规律，顺应生产力发展水平，强化规划引领作用，因势利导，实事求是，不急于求成，不大拆大建，突出地方特色，促进多样发展。2、发展目标 立足我省基本省情，充分发挥独特的区位与资源优势，以山地城镇、沿边少数民族城镇等为特色，构建以人为核心、六大城市（镇）群为主体、大中小城镇协调发展的城镇发展新格局。 城镇化水平稳步提高。城镇化进程进一步加速，2020年全省常住人口城镇化率达到50%左右，户籍人口城镇化率达到38%左右。户籍城镇化率与常住人口城镇化率差距缩小1-2个百分点左右，再新增500万以上农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。142 城镇化布局进一步优化。“一区、一带、五群、七廊”的云南省城镇化战略格局基本形成，六大城市（镇）群聚集经济、人口能力明显增强，滇中城市群一体化水平和国际竞争力明显提高，滇西、滇东南城镇群成为我省区域发展的新的重要增长极；全省城镇规模结构更加完善，中心城市辐射带动作用更加突出，中小城市数量增加，小城镇服务功能增强，七个层次的城镇实现协调发展，城镇体系结构进一步优化，城镇承载能力和综合实力进一步增强。城镇化质量显著提升。农业转移人口市民化进程明显加快，产业支撑能力明显增强，产城融合发展态势良好，吸纳就业能力显著增强，城镇住房供应体系进一步完善；城乡居民收入水平持续提高，生活质量进一步提高，生态环境进一步改善，合法权益切实得到保障，多层次的精神文化需求得到有效满足，新型社会管理机制基本建立，社会更加和谐稳定。城镇可持续发展能力增强。城乡基础设施和公共服务设施显著改善，城乡居民生活品质和文明水平显著提高，城镇服务能力和保障能力不断增强，防灾减灾能力进一步提高；污染防治与生态环境保护取得有效进展，人居环境得到显著改善，绿色环保产业发展迅速；山地城镇建设成效显著，城镇建设集约紧凑，城镇特色进一步突出。 142 城乡一体化成效显著。统筹城乡经济社会成效显著，以城带乡的能力进一步增强，城乡产业、生态保护融合联动，公共服务差距显著缩小，人才、技术、信息交流密切。统筹城乡综合配套改革取得积极进展，城乡一体的户籍、就业、社保、土地、投资和公共服务体制基本确立。城镇文化特色浓郁。各级历史文化名城名镇名村以及传统村落规划编制全部完成，城乡文化特色得到保护与传承，民族文化得到继承与发扬，避免千城一面，城镇个性鲜明、形象突出、文化特色浓郁。 城镇化体制机制改革取得重大进展。建立健全城乡劳动者平等就业制度，建立城乡统一的建设用地市场，户籍管理、土地管理、社会保障、住房保障、财税金融、就业创业、行政管理、生态环境等制度改革取得重大进展。3、城镇化布局和形态 按照主体功能区定位推动区域发展，优化开发承载能力减弱的区域，集约高效开发重点开发区域，做好限制开发区域的点状开发、面上保护。并遵循我省“强区、富带、兴群、促廊”的城镇空间发展战略，加快建设滇中城市聚集区、沿边开放城镇带、五个区域性城镇群和七条对内对外开放经济走廊城镇带，形成以“一区、一带、五群、七廊”即“1157”为主体构架的点线面相结合的全省城镇化空间布局。把城镇群作为云南城镇化的主体形态，通过规划引导和基础设施网络建设，加快推进城镇群发展。有序推进各级城市（镇）发展，做强X特大城市，做大区域中心城市，做优州（市）域中心城市，做精县域中心城镇，做特省级重点镇、其他发展镇，促进大中小城市、小城镇和广大农村合理分工、功能互补、协同发展。142   云南省城镇化空间布局：“一区”即滇中城市集聚区（滇中城市群）；“一带”即沿边开放城镇带；“五群”即滇西城镇群、滇东南城镇群，滇东北城镇群、滇西南城镇群、滇西北城镇群；“七廊”即四条对外经济走廊（X—皎漂、X—曼谷、X—河内、X—腾冲—密支那）和三条对内经济走廊（X—昭通—成渝—长三角、X—文山—广西北部湾—珠三角、X—丽江—香格里拉—西藏）形成的城镇带。2.1.3滇中城市群积极推进各城镇群规划建设，使城镇群成为拉动我省经济快速增长和参与区域经济合作与竞争的主要平台。构建城镇群区域统筹规划体系、产业统筹布局体系、设施统筹建设体系和市场共建体系，促进区域产业发展互补、基础设施共建、生态网络相联、资源信息同享，使之成为推进云南新型城镇化的主要方向和着力点。  《云南省新型城镇化规划（2014——2020年）》指出充分发挥滇中城市群的龙头作用，提升对全省经济社会的辐射带动力，成为云南省新型城镇化进程中的核心城市群。  一、分布区域  X、曲靖、玉溪和楚雄4州（市）。  二、区域定位  142 全省加快发展的引擎和区域协调发展的重要支撑点，我国面向西南开放重要桥头堡的核心区域和连接东南亚、南亚国家的陆路交通枢纽，西部区域性经济中心，支撑全国经济发展的重要增长极，全国新型城镇化格局的重要组成部分，是促进人口聚集、加快工业化、城镇化进程的核心城市群。  三、发展目标  城镇人口1150万人，常住人口城镇化率60%，建设用地规模1150平方公里。  四、城镇空间结构  形成“一核三极一环一轴”的空间结构。即以X都市区为主，构成滇中发展的核心区域；以曲靖、玉溪和楚雄中心城市及其周边紧密发展的都市区范围，形成滇中次级中心；以X都市区绕城线为重点建设滇中城市群的内环公路，通过半小时交通圈的建立，逐步向X周边的富民、嵩明、宜良、石林、澄江等区域疏散部分产业，缓解中心城区人口、环境压力；“中国—东南亚”发展轴形成滇中区域产业、城镇密集发展的带状走廊，是东连我国中部、东部经济发达地区，南接东南亚各国的发展主轴。建立城市群的协调发展机制，积极促进昆曲玉楚四城市一体化发展。2.1.4建设滇中产业聚集区（新区）滇中产业聚集区（新区）是桥头堡建设的核心区。滇中产业聚集区（新区）将立足资源、区位和政策优势，进一步增强竞争力和辐射带动作用，更好的发挥滇中地区在桥头堡建设中的核心和龙头作用，形成云南跨越发展新的重要增长极。滇中产业聚集区（新区）以加快转变经济发展方式为主线，以改革创新体制机制为突破口，以产业园区为载体，按照“142 产业带动、组团发展、产城融合”的要求，统筹整合优势资源，采取有力政策措施，全力打造高新技术产业、战略性新兴产业高度聚集发展和特色鲜明、配套完善、绿色发展、国际一流的产业新区，形成全省技术创新的新高地，投资创业的新热土，外向型特色优势产业的新基地，改革开发的新窗口，品质优良的新家园，成为我国面向西南开放重要桥头堡建设的新引擎、承接产业转移的新示范、实现全省跨越发展的新支撑。2.1.5X经济区X长水机场是国家确定的继首都机场、浦东机场、白云机场之后的面向东南亚、南亚、连接欧亚的又一国家门户枢纽机场。X长水机场飞行区按4F标准规划。机场投入使用后旅客吞吐量将达到2700万人次、货邮吞吐量将达到60万吨。围绕长水机场建设，市委、市政府于2005年2月批准成立XX经济区。XX经济区位于X市东北侧，距X主城区约20公里，以X长水机场为中心，规划控制面积160平方公里。　　XX经济区将建设以X长水机场为中心、以周边200公里为延伸半径，集航空、铁路、城市轨道、公路为一体的综合交通体系，率先在国内建立先进快捷、独具特色的综合交通模式。同时，努力构筑国际化、生态化、现代化的新X临空产业新区。将依托国家门户枢纽机场，以临空经济发展为核心，重点培育和发展航空物流业、机场配套服务业、临空型高科技产业、国际商务会展业、生态康体休闲业和现代都市型农业六大产业，并将努力建设成为中国面向东南亚、南亚，连通欧亚大陆的国际航空客流、物流中心。142 2.2项目必要性2.2.1整体城镇化建设的需要整体城镇化是在新型城镇化规划范围内，围绕“人的城镇化”和土地集约利用而开展的一体化建设，对点状分布、关联度高、具有协调促进效应的个体建设进行统一规划和整体立项，实现城镇化建设“整区域”推进。基于以上原则，为切实解决区域内农业转移人口市民化和城镇基础设施、公共服务等向农村全覆盖等问题，实现农民产业结构、就业方式、人居环境、社会保障等一系列由“乡”到“城”的重要转变，由滇中产业新区主导开展的区域性整体城镇化建设项目符合“整体城镇化”的政策要求。整体城镇化项目立足规划先行，项目建设用地均符合当地土地利用总体规划、城市发展总体规划及城镇化建设详细规划。同时，按照“整区域”新型城镇化建设新模式，整区域连片开发，两区同建。即：通过临空产业园区建设带动城镇要素集聚、促进农民充分就业，同时还通过安置房、城镇公共服务体系与产业园区的统一规划、共同建设避免了农村房屋的重复建设、重复拆迁，有效缓解了拆迁工程的安置矛盾。142 整体城镇化项目的实施，推动了基础设施向农村延伸，促进了城市社会事业向农村覆盖、城市现代文明向农村辐射，从根本上改善了农村环境面貌，提高了农民居住水平和生活质量，促进了新农村的繁荣和文明，对实现城乡经济、社会、环境协调发展具有十分重要的意义，是一个典型的整体城镇化建设项目。本项目突出“人的城镇化”核心，严格控制建设用地规模，符合“国家不以农业和粮食、生态和环境为代价，着眼农民，涵盖农村，实现城乡基础设施一体化和公共服务均等化”新型城镇化建设的要求。2.2.2产业升级带动就业的需要以产业为核心，通过产业的培育和壮大带动就业、吸纳人口、集聚经济，促进产城互动发展。 滇中地区以滇中产业聚集区为新的增长点，以资本和技术密集型产业布局为主要导向，按照“一区两带四城多点”的产业空间发展格局，加快传统优势产业优化升级，大力培育战略性新兴产业，努力将滇中地区建成我国面向西南开放重要桥头堡的重要产业基地、区域性金融中心，全国重要的烟草、旅游、文化、能源和商贸物流基地，以化工、冶金、生物为重点的区域性资源精深加工基地，先进装备制造、战略性新兴产业、现代服务业重点发展区域，促进形成滇中综合产业区。2.2.3加强X经济区与新型城镇化建设有机衔接的需要  加强X经济园建设与城市建设有机衔接，把重要产业聚集区建设成为特色鲜明、宜居宜业的城镇新区，推动城乡产业互动融合发展，有效增加就业岗位，加快农村劳动力转移。  调整园区用地结构和功能布局，通过工业用地的节约、集约，释放居住用地和商贸服务用地发展空间，把完善X142 经济区的城市功能与吸纳农村就业人口落户结合起来，为推动城镇化“产城融合”健康发展提供一个重要的抓手和切入点。 X经济区整体城镇化项目将搭建服务平台，大力发展现代物流、信息咨询和科技服务等生产性服务业，促进服务业与工农业生产互动发展，提高产业附加值和知识、技术、人力资本含量。以改善民生、培育品牌为目标，大力发展创业成本低、吸纳就业能力强和市场需求大的旅游康体、文化休闲、度假养生、健康养老服务等生活性服务业，全面提高服务业发展速度、质量和水平。2.2.4加强城镇基础设施建设的需要  X经济区整体城镇化项目将稳步提高城镇基础设施建设水平，推进城镇基础设施建设、维护和运营管理改革，加强城镇管理。推进市政建设市场化进程，提高城镇基础设施综合承载力，实现城镇基础设施建设与城镇化进程协调发展。完善综合交通运输网络体系，提高城乡通信保障能力和信息网络覆盖，加快形成功能完善、安全高效、适度超前的现代基础设施体系。  整体城镇化建设强化了城市（镇）群之间的交通联系，加快城市群交通一体化规划建设，将改善城市的对外交通。满足运输多样性和个性化的需求，达到具有较强适应性和充分承载能力的综合交通网络密度，推进大型交通设施建设区域共建共享。  X经济区将构建形成以X长水国际机场航空枢纽、X铁路枢纽、X公路枢纽为主体，与绕城高速公路、城市轻轨及快速公交相衔接，组建全省客货运中心，提升X142 核心枢纽综合组织能力。航空为先导、铁路为骨架、公路成网络管道为补充的现代综合交通运输体系，促进与产业布局和区域城镇协调发展，发挥综合交通运输网络对云南省“1157”城镇化战略格局的支撑和引导作用。2.2.5增强城镇产业承载能力的需要  产业是城镇发展的动力、城镇是产业发展的支撑，应充分考虑城镇人口、土地、资源、环境等各方面的承载能力，科学推进产城融合发展。  将X经济区纳入城镇总体规划控制范围，按照城镇新区的建设要求规划产业园区，统筹安排城镇规划区范围内的各项建设用地布局，以产兴城、以城聚产、产城互动。  加强城镇新区的产业建设，实现产业、生态、人口、文化、空间的多向融合，形成集实体产业发展、完整生活配套设施为一体的城镇新区。  城镇市政基础设施和公共服务设施与产业发展、城镇建设同步规划、同步实施，统筹安排交通、能源、给水、排水、电力、通信、燃气等基础设施建设，共建共享；统筹安排文化、娱乐、教育、卫生等公共服务设施布局，完善配套。X经济区整体城镇化建设提高城镇化产业发展和经济增长的就业弹性，正确处理了发展高新技术产业和传统产业、资本技术密集型产业和劳动密集型产业的关系，重视发展劳动密集型产业和资本技术密集型产业中的劳动密集生产环节，着力提高城镇化服务比重，发展吸纳就业能力强的现代城镇产业体系，不断增大城镇就业容量。142 2.2.6推动城乡发展一体化的需要  坚持工业反哺农业，城市支持农村，加大统筹城乡发展力度，增强农村发展活力，逐步破除城乡“二元”体制障碍，促进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，促进城镇化和新农村建设协调推进，构建城乡发展一体化新格局。  X经济区整体城镇化项目树立全域规划理念，统筹经济社会发展总体规划、城乡规划、土地利用规划、生态和环境保护等规划，构建一体化的城乡发展规划编制、实施和管理体制，城镇建设与新农村建设良性互动。2.2.7有序推进农业转移人口市民化的需要项目安置区的建设，将“按照尊重意愿、自主选择，因地制宜、分步推进，存量优先、带动增量的原则，以农业转移人口为重点，兼顾高校和职业技术院校毕业生、城镇间异地就业人员和城区城郊农业人口，统筹推进户籍制度改革和基本公共服务均等化。”的要求，推进农业转移人口市民化。促进城镇基本公共服务常住人口全覆盖，全面提高城乡居民的生存质量和水平，传承民族文化，塑造时代精神，促进社会和谐，使人民群众享受到更多城镇化发展成果。142 第三章项目区基本情况3.1项目区概况X经济区位于X市官渡区，X主城区的东北方，距主城直线距离约24公里，距呈贡新城和嵩明县城均约26公里，是城市十字发展轴中纵向发展主轴上的重要节点，向北联系嵩明县城，向南联系呈贡新城、X主城，具有重要的战略位置。XX经济区的定位为：依托X长水国际机场的建设，顺应国内外大型枢纽地区的发展趋势，充分发挥交通与趣味等方面的优势，XX经济区将成为X142 城市结构整合的空间枢纽、产业发展的增长极、形象展示的城市门户、交通汇集的枢纽节点以及绿系完善的生态环节，并最终构筑对外交通、物流与先进制造业、商务与会展、科研与居住、旅游与生态等为一体的综合性功能区。XX经济区阶段性功能：近期功能为彰显特色，是X形象与生态融合的X门户。中期功能为承接国内，是西南先进物流与高轻新制造业的领军地区；远期功能为辐射东南亚，是国际性综合化枢纽于经济服务中心。秧草凹组团规划在新机场东部，现状秧草凹村周边用地，布局秧草凹产业组团。布局集货物中转、仓储配送、保税监管、加工包装、信息等全程物流服务为主的仓储物流园区，以航空装配维修、配件加工制造、航空食品加工、光机电一体化产业、新材料产业等为主的保税加工园区和临空高轻产品制造业，形成以航空物流、现代制造等机场关联型产业为主的区域，并结合机场搬迁安置区域建设，布局新村聚集区。秧草凹组团式X经济区的次级中心。142 3.2项目区位分析滇中地区是《全国主体功能区规划》确定的18个重点开发区域，这一区域总面积近10万平方公里，占云南全省国土面积的24%、总人口的38%、GDP的60%、工业增加值的70%、社会消费品零售总额的63%，森林覆盖率超过50%，城镇化率达50%，全省80%的高等院校和科研机构在此汇聚。在滇中城市经济圈“一区、两带、四城、多点”空间布局和功能定位中，“一区”即滇中产业新区是核心。142 区域内有：——贵昆、成昆、内昆、云桂等铁路，有即将通车的沪昆高铁；——昆玉、昆石、昆楚、昆曲、安晋等5条高速公路，开车直达曼谷仅需20小时；——吞吐能力居全国第四的长水国际机场；——年输油2000万吨，输气120亿立方米的中缅油气管道。142 2014年2月，云南省委、省政府决定将滇中城市经济圈中X市所辖发展速度较快、基础条件较好的安宁市、嵩明县和大板桥街道（X经济区）2528.3平方公里，72万人口，社会经济、生态建设等由新区全面托管，作为滇中产业新区直管区和现行启动区的引爆点。区域内有国家级开发区（2家）：杨林经济技术开发区；嵩明现代农业科技示范园区。省级工业园区（4家）:安宁工业园区；官渡工业园区；嵩明职教园区；安宁职教园区。X经济区（1家）：XX经济区。3.2项目用地位置云南省XX经济区秧草凹片区整体城镇化建设项目用地范围，东临新昆嵩高速，南接新规划路，西临320国道，北达云桥路。总用地面积5698.95亩。142 3.3项目现状情况随着2012年长水国际机场的正式运营，处在机场北端的秧草凹村和云桥村村民便长期生活在70分贝以上的高噪音区域内，愈发加重影响了村民的生产生活，随着X142 经济区整体城镇化进程加快，村民迫切希望提高生产生活水平。现有建筑主要为村民住房和企业厂房，建筑结构大多为砖混结构，建筑质量相对较差。项目涉及村民住房339,810.00平方米，非住宅拆迁53,089.25平方米。3.4土地利用现状项目区征收土地总面积5,698.95亩，全部为集体用地。其中：耕地940.33亩，园地1,652.70亩，林地854.84亩，草地512.91亩，其他农用地968.82亩，集体建设用地421.55亩，住宅用地176.84亩，未利用地170.97亩。权属性质用地性质用地面积（亩）集体土地耕地940.33园地1,652.70林地854.84草地512.91其他农用地968.82建设用地421.55住宅用地176.84未利用地170.97合计5,698.953.5土地权属现状项目区土地总面积5,698.95亩，属于大板桥街道办事处，全部为集体土地。项目区内土地权属合法，现状各土地权属单位之间现状界线核定清楚，无土地权属纠纷。142 第四章项目区规划利用情况根据土地利用现状，结合《X市中心城区X分区规划(2009-2035)》及片区控制性详细规划等成果，遵循“宜农则农、宜林则林、宜建则建”的原则，合理进行片区土地利用的功能分区与布局。4.1功能定位X经济区功能定位分为近期功能——彰显特色，是X形象与生态融合的X门户；扩展功能——承接国内，是西南先进物流与高轻新制造业的领军地区；远期功能——辐射东南亚，是国际性综合化枢纽与经济服务中心。X经济区未来产业的发展要重点强调产业类型的控制和选择，入驻产业必须为临空型相关产业，原则上禁止与临空型无关的产业进入，鼓励临空型、高轻新型产业入驻，限制过多的房地产业和劳动密集型产业，禁止高能耗、高耗水、高污染和淘汰类产业进入。4.2功能分区按照“宜农则农、宜林则林，宜建则建”原则、合法合规原则、综合利用原则、可持续发展原则、生态优先原则、集约节约用地原则科学合理确定功能分区。规划按照组团发展，生态交融，依托交通，南北延续的模式，形成“两区一带”的带状组团型空间布局结构。其中：一带——142 临空产业带：主要位于320国道以东区域，包括螺蛳湾、秧草凹、国际包装印刷城等组团，依托新320国道（城市快速道路），以物流加工、航空制造与维修、高新轻制造、加工包装等园区开发为主，并适当配套居住与服务设施，形成X经济区主要的产业聚焦带，向南联动经开区，向北联动杨林工业园。国门X区：主要位于机场高速与320国道之间的区域，包括大板桥——李其组团及宝象片区；以商务会展、信息服务、居住与商业开发为主，未来形成辐射区域的经济服务性枢纽和国门形象展示区。生态休闲区：主要位于机场以北区域，包括小高坡及小哨片区；以商务度假、休闲体育为主的生态康体休闲业、生物科技、现代农业、创意开发、航空教育培训等为主，构筑X特色的绿色产业与城市生态休闲基地；该片区开发要以低强度、生态化建设为主，不提倡大量的开发建设，形成政工X经济区的“绿色生态组团”。4.3上位规划布局X经济区的定位为：依托国家大型门户枢纽机场，已发展临空经济为核心，建成中国面向东南亚、南亚、连通欧亚大陆的国际航空客流、物流中心，云南省主要的临空型产业聚集区，构筑国际化、生态化、现代化的新X航空城。至规划期末（2035年），X经济区将达到用地面积30平方公里，人口15万的规模，其中，近期（2020年）用地规模为10平方公里，人口6万。X142 经济区整体建设空间主页沿新机场东侧展开，形成带状的用地布局形态，结合临空型产业的特点，用地功能以一类工业用地、仓储用地，商贸服务业用地为主，并配套适当的居住用地，形成一个环境优美，设施齐全，交通便捷的集X配套服务业、航空物流业、高轻产品制造业、国际商务会展业、生态康体休闲业等重点产业一体的综合性临空产业发展空间。规划将按照组团发展，生态交融，依托交通，南北延续的模式，形成“一带四组团”的带状组团型空间布局结构。 一带：规划依托新320国道（城市快速道路），沿X经济区内部的南北向X大道形成临空产业发展带，将各个组团有机串连成为整体，成为X经济区发展的脊柱与主脉。四组团1. 大板桥——李其组团大板桥——李其组团是未来整个X主要入口区，建设以改善机场入口门户环境为主。对规模要进行控制，优化发展格局，充分协调好特殊用地的布局，调整和提升现有产业，布局新型物流业，提升为建设有序，环境优良、产业配套的X门户去。对现有村镇要进行提升改造，挖掘地域特点，建设为特色化的新村。 2. 螺蛳湾组团规划在机场南部，新贵昆公路外侧，现状螺蛳湾村周边区域，布局螺蛳湾产业组团，形成以保税物流，X配套服务业、数码及IT产业、国际商务产业、民航培训基地、行政管理及地区总部、企业办公、金融保险等机场依赖型和关联型产业为主的综合性组团。该组团是142 X经济区的中心组团。3. 秧草凹组团规划在机场东部，现状秧草凹村周边用地，布局秧草凹产业组团。布局集货物中转、仓储配送、保税监管、加工包装、信息等全程物流服务为主的仓储物流园区，以航空装配维修、配件加工制造、航空食品加工、光机电一体化产业、新材料产业等为主的保税加工园区和临空高轻产品制造业，形成以航空物流、现代制造等机场关联型产业为主的区域，并结合机场搬迁安置区域建设，布局新村聚集区。秧草凹组团式X经济区的次级中心。4. 小高坡组团规划在机场北侧，现状小高坡村周边，布局小高坡组团。规划形成以商务度假、休闲体育为主的生态康体休闲业和花卉、高档愿意果蔬种植等都市型农业和国际会展业为主的组团。该组团未来开发要以低强度、生态化建设为主，原则上不提倡大量的开发建设，形成整个X经济区的“绿色生态组团”4.4安置区规划云天苑项目一期规划总用地面积547.56亩，总建筑面积为约485418.71平方米，地上建筑面积410548.47平米，包括回迁安置住房220934.06平方米，配套住宅94686.03平方米，配套商业49797.38平方米，公共服务社区配套45131.01平方米。容积率为1.2，绿地率为45.23%。一期满足安置669户，2200人。142 秧草凹居民小组秧草凹村434户，946人，云桥居委会云桥村235户，1254人。云天苑一期目前已取得土地证，已完成修规编制、可研批复、环评、水保等批复，项目已基本具备建设条件，落实资金后即可开工建设。安置区规划指标单位：㎡总用地面积365044.15净用地面积331853.87总建筑面积485418.71地上建筑面积410548.47其中住宅回迁安置住宅220934.06配套住宅94686.03配套商业服务49797.38公共服务社区配套生鲜超市4410.75学校18876.77警务站1889.21垃圾中转站200.00停车楼19754.28地下建筑面积74870.24停车位机动车（个）3154非机动车（个）7310住宅套数2863套容积率1.2建筑基底面积49698.04建筑密度14.98%绿化率45.23%142 4.4.1规划构思（1）生态环保的安置社区。本项目的实施将为人们打造一个绿意葱茏、花香满径的住宅外环境和节能环保的高品质社区。142 （2）配套齐全的安置社区。本项目既提供了回迁安置住房，又为居民提供了丰富的商业配套。将社区与居住、休闲、娱乐等组合在一起，规划创造了一种全新的居住和生活模式，体现了居住与环境的结合关系，把人们从传统的封闭围合式居家中引导出来，极大地丰富了人们对新型居住的需要。4.4.2规划原则4.4.2.1和谐共生合理利用现状的地理优势，利用现状用地内树木，形成新型小城镇良好的生态居住环境，构建宜居的生态社区，使其成为城市的有机组成部分。4.4.2.2因地制宜原则尊重基地山形地势特点，合理利用地形梯度，采用随地表逐渐升高的阶梯式布局手法，将山体的保护和整合相结合，依山就势进行配套服务区规划设计。4.4.2.3经济性原则坚持土方量最小化原则，使道路、建筑等布置尽量尊重原有地形和植被，擗免过多土方工程。土地利用上充分利用地块的高差使得土地利用最人化。4.4.2.4生态优先原则保护基地现存的大量天然林带，布局中结合冲沟、汇水沟渠等形成贯穿整个居住区的公共绿带，并融入基地周边绵延的山脉和森林，完整的保存了该区得天独厚的绿色生态景观基质。4.4.2.5景观协调原则新建配套服务区与机场主体设施、上作区及X经济区景观观风貌相协调。4.4.2.6配套完善原则142 据总规和居住区规划相关规范，基于本项目规模，按照X城市级，小区及组团级分级配套各类公共服务设施。根据城市新建居住区需要，按合理服务半径配置商业、教育等公共设施和水、电、燃气等市政基础设施，满足不同地段居民使用的需要。4.4.2.2有序交通道路合理分级，避免在城市干道上开机动车出入口，减少城市交通的压力。4.4.2.3合理布局提供合理、优化的用地布局和便于操作的用地细分方案，创造富有人性的、舒适宜人的居住空间，突出新型小城镇形象。4.4.2.5以人为本适应居民的活动规律，综合考虑日照、采光、通风、防灾、配建设施及管理要求，创造安全、卫生、方便、舒适和优美的居住生活环境，体现对人的关怀，以人的尺度、人的需求及人的活动为根本，满足人们对生态、绿色、科技、环保、休憩、交往、运动和观赏等不同活动的需求，为居民提供高品质的生活空间。4.4.3规划目标配套完善、生活便捷、环境优美，山地宜居的社区，满足安置居民的需要，直接服务安置人员的生产生活配套需求。4.5产业园区规划情况142 秧草凹产业组团规划在机场东部。布局集货物中转、仓储配送、保税监管、加工包装、信息等全程物流服务为主的仓储物流园区，以航空装配维修、配件加工制造、航空食品加工、光机电一体化产业、新材料产业等为主的保税加工园区和临空高轻产品制造业，形成以航空物流、现代制造等机场关联型产业为主的区域，并结合机场搬迁安置区域建设，布局新村聚集区。秧草凹组团为X经济区的次级中心。项目产业园区土地5698.95亩，规划商业用地1330.14亩，占总用地面积的23.34%；居住用地1285.68亩，占总用地面积的22.56%；产业用地1840.76亩（包括园区内的工业用地、仓储物流用地等），占总用地面积的32.30%；其他用地1242.37亩（包括园区内的道路路网，公共绿地等），占总用地面积的21.80%；拟用地规划表序号用地类型百分比规划面积(亩)1商业用地23.34%1330.142居住用地22.56%1285.683产业用地32.30%1840.764其他用地21.80%1242.37合计100.00%5698.95142 第五章项目市场分析5.12014年房地产市场5.1.12014年中国房地产市场分析及2015年走势预测2014年以来，我国国房景气指数逐月下滑，房地产投资增速显著放缓，房地产销售面积和销售额同比大幅下滑，70个大中城市中房价下跌城市不断增加。随着房地产市场调整的不断加深，各地地方政府从6月开始取消限购，不断放松调控，央行也最终放松首套房认定政策，释放改善性需求。  一、2014年以来房地产市场运行特点  史上最严房地产调控政策执行到2014年，房地产市场终于开始由局部地区调整蔓延到全国，国房景气指数一再下滑，一、二线城市也开始进入调整状态。投资增速持续放缓，且大大低于去年同期，销售额和销售面积均呈现负增长，且增幅不断扩大，房价下降趋势也不断从三、四线扩展到一、二线，从新建住宅扩展到二手房。主要表现为：1、国房景气指数逐月下滑，但下滑幅度大幅缩小并趋稳；2、房地产投资增速低于固定资产投资，住宅投资增速下降更快；3、房地产开发资金增速大幅下降，利用外资增长较快 ；4、商品房和住宅销售均为负增长，且跌幅不断扩大；5、70个大中城市房地产价格指数指标不断恶化，市场整体下行趋势明显；142 6、保障房建设提前完成年度任务，总投资量高于去年同期。二、房地产市场发展进入新常态 随着中国经济发展由两位数增长进入个位数增长的减速换挡期，经济发展进入提质增效新阶段，经济发展进入新常态也必然影响房地产业发展步入新常态。1、 房地产市场进入成熟和理性的常态；2、房地产市场的差异化将成为一种常态；3、房地产窄幅调整将成为一种常态；4、房地产市场调控需要建立长效机制。三、2015年房地产市场预期 2015年，房地产新常态下的投资增速预期会进一步下降，房地产市场持续调整，房价会继续进行合理回归，开发商应继续以量换价，加快去库存化。2015年的经济发展注定具有很多的不确定性，但随着经济进入新常态，房地产调控思路也更清晰，既不会将房地产继续过度打压；也不会采取过度刺激政策以拉动经济。中长期来看，政策会从“过紧”回归到“常态”，非常规的大规模刺激政策不会再现。房地产市场调整继续， 房地产投资会继续下降，投资同比将会在8%左右，房地产销售以量换价，房价整体将会继续向下，各地差异较大。 四、合理引导市场预期保障房与商品房建设并重1、做好房地产市场预期引导；142 2、做好区域房地产市场细分需求研究；3、继续贯彻保障房与商品房市场建设并重；4、合理引导高中低端住房市场供给。2014年由于城市产业结构调整及新经济增长点的探索，加之宏观大环境的疲软，房地产市场下行，XGDP增速降至8%，经济发展遭遇瓶颈，地产行业在近几年仍将成为X经济的主要支柱。5.1.22014年X市房地产市场分析2014年是X楼市调整年，市场整体表现冷淡；市场主要以住宅产品为主，商品住宅2014年新增供应823.75万m2，全年成交630.07万m2，仍有约822万m2的库存留在2015年消化。142 一、区域分析2014年X主城区的商品住宅从区域的角度来看，官渡区的供销存都相对较高，从销售的角度看，呈贡区商品住宅成交9010套，成交面积达到85.02万m2，从销售均价来看，西山区的均价在10321元/m2，排在个区域之首。1、供应板块世纪城螺蛳湾板块以95.22万m2142 成为2014年度供应的热点板块，另外高新板块、金产板块和银河板块也成为主力供应区域。2、成交板块X板块、银河板块、高新板块、金产板块无疑是2014年度成交的主力区域。3、存量较大板块142 截止2014年年底，世纪城板块、银河板块、高新板块目前存量较大。4、均价较高板块X主城区均价较高区域主要集中在南市区的滇池片区。二、产品分析142 90-120m2高层刚需型产品依然为市场主流。1、高层物业依然是X住宅市场的主力供销产品，别墅类物业的供销显得较为平淡。2、商品住宅从供应的面积段来看，市场对90-120m2较为认可，销售占比达到30.52%。142 三、整体市场：商品住宅的供销几乎每月都有新增，全年累计成交约630万m2,截止12月底，存量822万m2，后市去存量化周期较缓慢。四、房地产政策2014年8月11日下午X市举行新闻通报会，宣布从即日起执行三年半的限购令正式松绑，X也成为全国第21个经官方确认取消楼市限购的城市。随着X市政府关于取消楼市限购的决定正式落地，曾经的“最严楼市调控政策”黯然退出X楼市，虽然“限贷”政策依旧持续生效，但对于自我调节期的X楼市，去除政府行政干预、依托市场自身能力进行调整的良性房地产环境正在逐渐形成。五、未来市场走势X作为联合国宜居生态城市、中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家卫生城市、中国十佳投资创业城市、中国最佳退休城市，与其它省会城市相比，较低的房价和较强的城市竞争力均彰显出X未来房地产市场巨大的发展潜力。X142 市面积占云南省面积的5%，GDP占30.1%，云南省的零售商品总额40.7%在X，进出口贸易占云南省总量的76.7%，规模以上工业增长值、固定资产投资都占1/3，X发展体系、发展半径、经济触角覆盖云南省。作为云南省唯一的特大城市，X凭借其在云南省内的社会资源配置优势，是省内外人士首选投资地区。X市山地占87%，平地仅占13%，土地资源极其稀缺，随着现代新X建设的强力推进和城市化的高速发展，房地产市场的刚性需求依然强烈。2011年国家推进房地产调控“新国八条”和限购令以来，X市房地产价格快速上涨的态势有所放缓，但因刚性需求的存在，房价并未下滑。总体来看，X房地产市场供给与需求日趋成熟，X房地产市场将保持健康、平稳的发展。5.2土地市场分析5.2.1X2014年土地市场分析X土地市场交易量在历经三年的激增后，2014年成交量同比大幅下滑，且降幅大于全国整体水平，2015年部分集团性的发展商或将再次拿地屯粮，扩大市场份额。一、整体市场1、2014年X土地市场成交面积6430.64亩，成交金额为149.86亿元。142 2、2014年X土地市场共121宗以招拍挂形式入市交易，顺利成交112宗，成交面积6430.64亩，楼面均价1302元/平米，溢价率达到2.13%。3、2014年全年基本以“底价”拿地，1月份溢价率13.24%，盘龙区土地溢价率高达40.36%，排名为各区之首。142 4、官渡区和呈贡区的土地供销是2014年X主城区的热点区域。5、从区域市场供销情况来看，2014年官渡区和呈贡区伴随区域内商业配套的日趋成熟与产品市场需求的进一步释放，成为X主城区范围内开发商的重点那地区与。142 二、分用地属性市场1、2014年X市主城区纯住宅用地共供应47宗，成交48宗；成交楼面地价呈下行趋势；从区域供应来看，呈贡区供应面积最大，官渡区住宅用地的成交排第一。2、住宅兼商业用地供应面积同比去年增加33%，成交同比去年下降24%，楼面地价大幅上涨；从区域角度看，住宅兼商业用地的供销以官渡区为主，楼面地价也居于高位。142 3、纯商业用地供应比去年下降46%，成交下降72%，楼面地价上浮30%；从区域角度看，官渡区的纯商业用地供销依然排名个区域前列。三、成交排行142 从2014年的土地市场和房地产市场整体状况不难看出几个方面：首先，2014年X土地供应量的大幅减少，是政府在一级市场供应量方面有所控制，使得土地供应量在全年明显放缓；其次，经过3年多的楼市调控，X142 商品房的销售面临巨大的压力，这使得开发商靠销售回笼资金周期明显拉长，导致开发商资金链困难，加之对后市预期的不看好，多重因素直接影响了开发商的拿地热情。相比2013年，2014年上半年X土地市场的供应节奏明显放缓，一方面近两年的X土地市场一直处于高成交状态，这些土地储备产生的商品房库存量将会在今明两年入市，但新增供应与市场去化的不匹配，导致X楼市库存过剩，这也就降低了开发商拿地意愿。另一方面，考虑到市场消化周期，政府也有意控制土地供应。5.2.2近期土地市场2015年1月，X市主城区及周边郊县土地挂牌市场供应土地13宗，土地供应面积28.58万平方米，成交土地10宗，成交土地面积336306.59平方米。随着2月28日最后一场土地交易结束，X今年2月土地市场落下帷幕。据统计，2月X共有15宗地块入市，全数成交，总成交面积为313337.61㎡，约合470.48亩，总成交金额42736.0403万元，约4.3亿元。142 第六章项目实施主要内容6.1项目主要内容本项目是整体城镇化建设项目，项目实施的主要内容包括：片区的土地征收整理（含征地、拆迁、土地报批手续）、安置区建设（包括安置房、配套中小学及商业服务设施等）、片区公共基础设施建设、土地出让及配套住宅、配套商业的销售。一、办理前期各项行政批复等；二、征地实施1、与土地所有权人签订征地补偿安置协议；2、取得征地批复；3、安置补偿；4、取得建设用地批准书；三、拆迁实施1、入户调查；2、拆迁补偿；3、建构筑物拆除。四、土地整理；五、安置区建设；六、公共基础设施建设（含片区道路、供排水、电等）；七、土地出让及配套房的销售。142 6.2项目实施计划项目实施周期10年，建设期4年，资金回笼期（土地出让、安置区配套房的销售）6年。计划从2015年初开始项目的前期工作，2018年底完成项目的建设工作（包括土地征收整理、安置区建设、公共基础设施建设）。于2019年初至2024年年底将开发整理完的土地陆续公开出让，2019年初至2021年底完成配套住宅、车位、配套商业服务的销售。项目实施计划见下表:项目实施计划表年份2015年-2018年2019年-2024年工作内容立项及确定实施主体调查、公告、拆迁宣传土地征收及建筑物拆迁工作土地整理开发安置区建设公共配套基础设施建设项目验收及土地出让、房屋销售6.3实施措施6.3.1组织机构项目实施单位成立项目领导小组，负责项目的组织领导、指挥协调和督促检查等工作。定期听取各个单位汇报，监督检查项目工程进度，处理重大问题，加强项目廉政监督，确保项目顺利完成。领导小组下设办公室，主持日常工作。并负责协调处理项目实施过程中出现的纠纷问题。142 6.3.2项目实施的原则在项目实施过程中应坚持以下几个原则：1、权利、义务和责任相统一的原则；2、公开、公平、公正的原则；3、简化程序，提高效率的原则；4、项目在实施工作中实行项目法人制，项目承担单位对项目建设履行项目法人责任。6.4项目实施6.4.1前期手续的办理1、滇中产业聚集区（新区）土地收购储备交易中心委托XX置业有限公司负责项目的土地开发整理工作；2、滇中产业聚集区（新区）管委会城市规划和发展战略局审批项目地块范围红线图及道路红线图；3、XX置业有限公司进行本项目地块相关规划组织编制及报批工作，取得项目的控制性详细规划，建设项目规划条件。6.4.2土地权属调查、地上建（构）筑物情况调查XX置业有限公司委托相关测绘机构对本项目范围内的土地权属和地上建（构）筑物情况进行调查。6.4.3取得各项行政批复XX142 置业有限公司委托具有资质的可行性研究报告编制单位，根据项目房调、地调资料编制可行性研究报告，并报发改委完成项目立项审批工作。根据项目的建设要求，向以下行政部门报批，并获取相关要件：发改委：建设项目立项批复；规划部门：建设项目选址意见书；规划部门：建设用地规划许可证；环保部门：环境影响评价；国土部门：压覆矿产资源评估报告；国土部门：建设用地批准文件规划部门：建设工程规划许可证；住建部门：建设工程施工许可证。6.4.4资金筹措根据项目的实施计划安排，项目实施单位XX置业有限公司向金融机构、社会资金等进行融资，保证项目资金的按时到位，保证项目的顺利实施。6.4.5征地拆迁1、征地拆迁按照《云南省XX经济区土地征收和房屋拆迁安置工作实施办法》的规定，负责组织征地拆迁安置补偿方案的实施，并按程序报滇中产业聚集区（新区）管委会批准，并负责办理拆迁许可证。142 依据规定程序组织选定相关社会中介机构。选定具有资质的工程造价咨询机构、房地产评估机构和有资质的测绘公司，进行房屋造价、评估和测绘工作；选定有资质的地价评估机构，开展勘测定界和地价评估工作；选定并委托具有相应资质的房屋拆迁公司对地块范围内的建（构）物及附属物依法予以拆迁、拆除。2、土地开发整理XX置业有限公司完成项目片区内道路、供水、供电、排水、通讯、土地平整等土地开发整理工作。完善项目土地使用功能的配套设施建设和城市基础设施建设。6.4.6安置区建设为了便于搬迁村民今后的生产方便、生活便利，在机场70分贝噪音线以外，项目用地的东侧选址作为村民的安置房建设用地，即云天苑小区。目前云天苑一期已取得土地证，已完成修规编制、可研批复、环评、水保等批复，项目已基本具备建设条件，落实资金后即可开工建设。6.4.7土地验收移交完成土地开发整理工作，并经验收合格后，依据土地熟化标准，按照相关程序移交滇中产业聚集区（新区）土地收购储备交易中心，并签订《土地移交确认书》。6.4.8土地出让、配套房销售由滇中产业聚集区（新区）土地收购储备交易中心按照《X市国有建设用地使用权拍卖出让管理暂行办法》（X市人民政府令第98号）的相关规定，对项目土地进行挂牌出让，土地出让后，扣除相关国家及省计提基金，出让收益返还开发企业。142 安置区除满足本项目需安置的农村人口外，还有配套住宅、车位及配套商业可用于销售，通过土地出让及配套住宅、车位及配套商业的销售可尽快回笼项目资金，偿还银行借款。6.5经费管理根据国家下发的《土地开发整理项目资金管理暂行办法》（国土资发[2000]282号）的具体要求，结合项目的实际情况，研究落实具体的实施制度。要求做到：坚持实行项目资金专款专用，不挤占挪用，避免资金截留；坚持按照规定的开支范围支出，力争不突破投资总额。142 第七章征地拆迁实施方案7.1征地补偿方案及相关税费7.1.1征地面积本项目征收涉及官渡区大板桥街道办事处秧草凹居民小组、云桥居委会集体土地面积5,698.95亩，其中：耕地940.33亩，园地1,652.70亩，林地854.84亩，草地512.91亩，其他农用地968.82亩，集体建设用地421.55亩，住宅用地176.84亩，未利用地170.97亩。权属性质用地性质用地面积（亩）集体土地耕地940.33园地1,652.70林地854.84草地512.91其他农用地968.82建设用地421.55住宅用地176.84未利用地170.97合计5,698.957.1.2征地补偿依据（1）《中华人民共和国土地管理法》；（2）《云南省土地管理条例》；（3）《云南省实施＜中华人民共和国土地管理法＞办法》；（4）中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》；（5）《云南省地方税务局关于下发耕地占用税政策问答的通知》云地税三字〔2008〕24号；142 （6）《云南省国土资源厅云南省发展和改革委员会云南省财政厅中国人民银行X中心支行关于印发〈云南省坝区耕地质量补偿费征收使用管理办法（试行）〉的通知》云国土资〔2012〕49号；（7）《云南省物价局省财政厅关于耕地开垦费征收标准有关问题的通知》云价综合〔2011〕18号；（8）《云南省计委、省财政厅关于调整征地管理费收费标准有关问题的通知》云计价格〔2003〕46号；（9）《财政部国土资源部中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》财综〔2006〕48号；（10）《财政部国土资源部关于调整部分地区新增建设用地土地有偿使用费征收等别的通知》财综[2009]24号；（11）《云南省XX经济区土地征收和房屋拆迁安置工作实施办法》；7.1.3征地补偿方案本项目征地采用货币补偿方式。按照《X市土地储备支出核算管理办法》征地补偿费用包括：土地补偿费、青苗及林木补偿费，以及农民生产生活预留安置用地的货币补偿费用，与征地相关税费和基金，按照相关政策文件计入成本。征地补偿标准执行《云南省XX经济区土地征收和房屋拆迁安置工作实施办法》。7.1.4征地费用支付方式本项目用地全部取得土地征转用指标，用地面积明确，权属清晰。征地补偿费用按照国家政策规定，在取得征地批复后三个月内付清。142 7.1.5征地费用一、征地费用1、土地补偿费用根据《云南省XX经济区土地征收和房屋拆迁安置工作实施办法》，本项目土地补偿费用共计34,609.84万元。计算如下：权属性质用地性质用地面积（亩）补偿单价（元/亩）金额（万元）备注集体土地耕地940.3362,675.005,893.50按《云南省XX经济区土地征收和房屋拆迁安置工作实施办法》园地1,652.7062,675.0010,358.27林地854.8462,675.005,357.73草地512.9162,675.003,214.64其他农用地968.8262,675.006,072.09建设用地421.5562,675.002,642.07住宅用地176.84房地合一0.00未利用地170.9762,675.001,071.55合计5,698.9534,609.842、青苗及林木补偿费根据《云南省XX经济区土地征收和房屋拆迁安置工作实施办法》，本项目地上附着物及青苗补偿费共计2,120.87万元。计算如下：青苗补偿及林木补偿权属性质用地性质用地面积（亩）补偿单价（元/亩）金额（万元）备注耕地940.333,107.00292.16按《云南省XX142 集体土地经济区土地征收和房屋拆迁安置工作实施办法》园地1,652.703,107.00513.49林地854.8410,000.00854.84草地512.913,107.00159.36其他农用地968.823,107.00301.01合计4,929.592,120.873、征收集体土地预留安置用地货币化补偿征收集体土地的按照《中共X市委、X市人民政府关于深化土地使用制度改革加强土地管理的决定》（昆发〔2008〕13号）给予集体土地所有权人征地补偿价款总额（不含青苗、林木补偿）15%的预留安置用地货币化补偿，共计5,191.48万元。二、土地报批税费1、耕地占用税按照《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》和《云南省耕地占用税实施办法》，本地块属于一类地区，耕地占用税按30.00元/平方米计收。按此标准测算，本项目耕地占用税为1,880.66万元。2、耕地开垦费按照《云南耕地开垦费和土地复垦费征收使用办法》云政办发（2009）34号，依据被占耕地所在区域平均综合年产值的6～8倍及被占耕地的质量状况等因素确定，其中占用一般农田的旱地，开垦费按6倍征收，占用一般农田的水田（含菜地、水浇地），开垦费按7倍征收，占用基本农田的耕地开垦费按8倍征收。本项目耕地开垦费按占用一般农田水田，开垦费按7倍征收，为1,579.75万元。3、征地管理费142 按照《云南省计委、云南省财政厅关于调整征地管理费收费标准有关问题的通知》云计价格（2003）46号，征收集体土地征地管理费按照征地费用的2.8%征收。本项目征地管理费为969.08万元。4、新增建设用地有偿使用费按照《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策的通知》财综（2006）48号，新增建设用地有偿使用费按24.00元/m2计收。按此标准测算，本地块新增建设用地有偿使用费为8,160.94万元。5、被征地农民社会保障基金按照《关于印发云南省被征地农民基本养老保障试行办法的通知》云政发（2008）226号,被征地农民社会保障基金官渡区按30000.00元/亩核算，按此标准测算，本地块被征地农民社会保障基金为17,096.86万元。6、新菜地建设基金按照《国家关于新菜地开发建设基金征收管理办法》及昆政发[2011]29号《X市政府关于印发新菜地开发建设基金征收使用管理办法的通知》，新菜地建设基金按新增建设用地20000.00元/亩测算。本项目新菜地建设基金为8,913.16万元。7、坝区耕地质量补偿费按照《云南省坝区耕地质量补偿费征收使用管理办法（试行）》云国土资[2012]49号文件规定，该片区坝区耕地质量补偿费按照耕地面积1280元/㎡测算。本项目坝区耕地质量补偿费为80,241.65万元。具体计算如下：142 土地报批税费明细表序号项目数量标准金额备注1新增建设用地土地有偿使用费3,400,392.0224元/㎡8,160.94《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策的通知》财综（2006）48号2耕地开垦费940.3316800元/亩1,579.75《云南耕地开垦费和土地复垦费征收使用办法》云政办发（2009）34号3耕地占用税626,887.9130元/㎡1,880.66《云南省耕地占用税实施办法》4征地管理费0.00国有土地1.5元/㎡0.00《云南省计委、云南省财政厅关于调整征地管理费收费标准有关问题的通知》云计价格（2003）46号34,609.84集体土地征地费总额的2.8%969.085坝区耕地质量补偿费626,887.911280元/㎡80,241.65关于印发《云南省坝区耕地质量补偿费征收使用管理办法（试行）》的通知云国土资[2012]49号6被征地农民社会保障基金5,698.953万元/亩17,096.86《关于印发云南省被征地农民基本养老保障试行办法的通知》云政发（2008）226号7新菜地开发建设基金4,456.5820000元/亩8,913.16《国家关于新菜地开发建设基金征收管理办法》合计118,842.10本项目土地报批税费为118,842.10万元。7.2拆迁安置补偿方案7.2.1拆迁补偿范围本项目房屋拆迁工作涉及征收土地面积5,698.95亩上的所有建（构）筑物的拆迁，共计339,810.00平方米。7.2.2拆迁安置补偿依据本项目拆迁安置按照《云南省XX经济区土地征收和房屋拆迁安置工作实施办法》执行。142 7.1.3拆迁安置补偿方案本项目拆迁住宅339,810.00平方米，其中采用统一安置方式住宅拆迁积220,000.00平方米，房地合一货币补偿住宅拆迁面积119,810.00平方米。其他建构筑物非住宅拆迁53,089.25平方米，按照实际建筑面积给予一次性货币补偿。7.1.4拆迁安置补偿费用经估算本项目拆迁安置补偿费用共计33,982.61万元，其中拆迁补偿费用28,669.12万元，安置补助费用5,313.50万元。详见下表：集体土地上拆迁货币补偿费用估算表序号项目名称数量（㎡）补偿单价（元/平方米合计（万元）一住宅拆迁补偿339,810.0027,077.061回迁安置住宅220,000.00实物安置0.002货币补偿住宅119,810.0027,077.06框架结构47,924.002,500.0011,981.00砖混结构71,886.002,100.0015,096.06二非住宅拆迁补偿53,089.251,592.06土房结构1,051.30300.0031.54钢架结构52,007.00300.001,560.21简易结构30.95100.000.31三货币补偿金额392,899.2428,669.12安置补助费用估算表序号项目名称数量补偿单价单位合计（万元）1搬家费2,622.00330元/人人86.532回迁安置临时安置过渡费2,200.00450元/人/月30个月2,970.003货币补偿临时安置过渡费422.00450元/人/月3个月56.974搬迁奖励2,622.001万元/人人2,200.00合计5,313.50142 第八章安置区建设方案8.1安置基本情况8.1.1项目安置区范围为了便于搬迁村民今后的生产方便、生活便利，在机场70分贝噪音线以外，项目用地的东侧选址作为村民的安置房建设用地。用地北临云桥路，南临新规划29号路，东临云瑞社区，西接新昆嵩高速，总用地面积约1010亩，其中云天苑一期安置建设用地547.56亩。8.1.2本项目安置对象安置共涉及秧草凹居民小组秧草凹村577户，1255人，云桥居委会云桥村315户，1367人。云天苑项目一期规划用地面积为547.56亩，建设回迁安置房220934.06㎡，安置秧草凹居民小组秧草凹村434户，946人，云桥居委会云桥村235户，1254人，共669户，2200人；其余223户，422人选择货币补偿。8.2项目安置规划8.2.1项目安置标准回迁安置目标的确定按照“不降低村民原有生活水平”和做到“生产（就业）有出路，劳动力得到安排”，实现村民“搬得出、稳得住、能致富、环境得到保护”的总体目标。根据项目的具体情况和安置点自然、社会经济现状制定安置标准，安置标准如下：142 （1）在安置房建设规划中，根据村民实际户数和每户人口规模新建普通装修住房，参照X经济区云翔苑集中安置项目的安置办法“昆X委通【2012】3号”，按照人均住房100㎡/人的标准建设。（2）为让搬迁户不因搬迁而导致生产生活不方便，安置点配建商业配套服务用房、公共配套服务用房。（3）城市化安置点小区内部主街道红线宽度8m，次街道红线宽度4m，宅间步道红线宽度2m；路面均采用混凝土材料；（4）用水由市政管网接入；（5）用电由X片区供电所110Kv线路引入，原有10Kv变压器，电力线主要为架空杆线；（6）通信和广电：市政网络引入使用，较为通畅；（7）排污：接入市政管网。（8）住宅生活用水定额（最高日）12L/（㎡.d）；（9）生活用电负荷：根据用电总体规划，参考相关城市居民住宅及小区用电负荷计算方法，小区生活用电负荷为8kW/户；（10）片区消防给水管网宜布置成环状，消火栓连接管最小管径不小于DN100毫米，最不利点市政消火栓压力不小于0.1MP,流量不小于10L/S-15L/S。沿道路在适当位置布置室外消火栓，间距不大于120米，消火栓应靠近交叉路口。道路应便于消防车的停放和使用，保证消防通道畅通无阻。①住宅区内部消防车道宽度大于4m，转弯半径大于9m，多层沿一个大面设置消防车道。142 ②根据《建筑灭火器配置设计规范》，住宅及商铺按照轻危险级配置灭火器，车库按中危险级配置灭火器。（11）安置点设置1个学校、1个生鲜超市、1所警务站、1个垃圾中转站等公共配套设施；（12）绿化景观与建筑的有机搭配，藤、灌、乔、林的立体绿化，将使小区的景观更有内涵和生命力。（13）配置必要的环卫环保设施。8.2.2安置区总体规划8.2.2.1回迁户安置任务根据《居住区规划设计规范》2006版和其它国家相关规程规范，云天苑项目一期明确为新建回迁安置小区，对回迁户进行城镇化安置。转移农业人口共有669户，2200人。8.2.2.2安置区建设规划建设标准为普通住宅小区，并配建生产安置配套用房、公共建筑（生鲜超市、公配服务）等。容积率为1.2，绿地率为45.23%。建筑设计为现代建筑风格，体现回迁安置小区特色。户型设计充分考虑现代住宅设计的发展趋势，并结合村民生活习惯及喜好，设计功能合理、尺度合适、动静分区、洁污分离的居住空间，户型设计上按照要求设计75、150平米2种户型，满足移民安置的要求。住宅总套数2863套，其中回迁安置住宅2004套，建筑面积220934.06平方米，满足现状安置村民2200人，人均住房100㎡/人标准的要求。142 按照中央推进城镇化的战略部署，为实现了农民产业结构、就业方式、人居环境、社会保障等一系列由“乡”到“城”的重要转变，为农民的生产生活提供有效的保障，为让农村转移人口不因搬迁而丧失经济收入来源。为让农村转移人口不因拆迁而导致生产生活不方便，安置点配建商业配套服务用房、公共配套服务用房。8.3项目安置区规模8.3.1安置意愿项目把尊重农民意愿，维护农民合法权益作为工作的出发点和落脚点，通过广泛征求民意、坚定农民信心和维护农民利益等工作，让群众提前知情、全程参与，做到整治前农民乐意，整治中农民同意，整治后农民满意，确保农民真正受益。通过对拆迁户的安置，帮助拆迁户建立自力更生、自食其力的经济系统，以提高拆迁户原有生产与生活条件为目的。在安置方式的选取上，被征地农民大部分要求实行集体安置，统一规划、统一设计、拆一还一，超面积补差价。8.3.2安置途径将根据被征地农民意愿，统一规划、统一设计、统一建设项目云天苑，用于被征地农民集体安置。云天苑项目一期需要集中安置2200人。8.3.3安置区建设指标项目总建筑面积410548.47平方米，容积率1.2，建筑密度14.98%，绿化率45.23%。142 根据转移农业人口669户，2200人规模配建安置住房，按照人均住房100㎡/人的标准建设，建设回迁安置住宅220934.06平方米。为满足安置小区住户需求，根据村民实际户数和每户人口规模，按不低于户均1个/户的标准配置车位，共设停车位3154个。按照中央推进城镇化的战略部署，为实现农民产业结构、就业方式、人居环境、社会保障等一系列由“乡”到“城”的重要转变，安置点配建学校18876.77平方米、警务站1889.21平方米、生鲜超市4410.75平方米、垃圾中转站200平方米及停车楼19754.28平方米公共配套设施。为农民的生产生活提供有效的保障，为让搬迁户不因搬迁而丧失经济收入来源。本项目安置区配建配套住宅和配套商业服务用房，用于转移人口开展生产经营等活动，建设配套住宅94686.03平方米及配套商业49797.38平方米。根据安置总体规划的要求，项目规划指标见下表：一期规划指标表单位：㎡总用地面积365044.15净用地面积331853.87总建筑面积485418.71地上建筑面积410548.47其中住宅回迁安置住宅220934.06配套住宅94686.03配套商业服务49797.38公共服务社区配套生鲜超市4410.75学校18876.77警务站1889.21垃圾中转站200.00停车楼19754.28地下建筑面积74870.24停车位机动车（个）3154非机动车（个）7310住宅套数2863套142 容积率1.2建筑基底面积49698.04建筑密度14.98%绿化率45.23%8.4项目安置区建设投资8.4.1投资估算编制范围安置区建设投资：包括回迁安置住宅、配套住房、配套商业、生鲜超市、学校、警务站、垃圾中转站、停车楼、地下建筑、安置区基础设施建设等建安工程费用，工程建设其他费用、基本预备费用。8.4.2投资估算依据1、“云南省2013版建设工程造价计价依据”，包括：《云南省房屋建筑与装饰工程消耗量定额》、《云南省通用安装工程消耗量定额公用篇》、《云南省市政工程消耗量定额》、《云南省园林绿化工程消耗量定额》、《云南省建设工程造价计价规则及机械仪器仪表台班费用定额》等；2、工程相关费用估算依据详见下表：序号项目收费依据1建设单位管理费财建《2002》394号2工程建设监理费国家发改委、建设部（发改价格[2007]670号文3编制和评估可行性研究报告国家计委文件计价格[1999]1283号4工程勘察费《工程勘察设计收费标准（2002年修订本）》5工程设计费《工程勘察设计收费标准（2002年修订本）》6规划费国家计委《计价格[2002]10号》7概算编制及评审费建标造函[2007]8号《工程造价咨询服务收费管理暂行办法》8全过程造价咨询费云价综合（2012）66号9竣工图编制费《工程勘察设计收费标准（2002年修订本）》设计费的8%10环境影响咨询服务费国家计委文件国家环保总局计价格[2002]125号142 11劳动安全卫生评审费《建设项目（工程）劳动安全卫生预评价管理办法》12工程保险费现行费率计取13招标代理服务费国家计委文件计价格[2002]1980号14施工图审查费云计价[2002]370号（勘察设计费的8%）15抗震专项审查费根据《超限高层建筑工程抗震设防管理规定》（建设部令第111号）16地质灾害评价费财建【2007】52号17水保费水保监[2005]22号《关于开发建设项目水土保持咨询服务费用计列的指导意见》18地矿压覆评价费云南省地质灾害评估收费标准和矿产资源压覆收费标准19竣工验收相关检测费建标造函[2007]8号《工程造价咨询服务收费管理暂行办法》20节能评估计价格［1999］1283《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》21散装水泥专项资金(可返还）《云南省散装水泥专项资金征收和使用管理实施细则》22劳保基金(可返还）《建筑企业劳动保险基金统筹管理办法》23新墙改专项费(可返还）《云南省新型墙体材料专项基金征收和使用管理实施细则》3、云天苑一期建设指标。8.4.3投资估算结果本项目安置区建设总投资为192,636.11万元。其中:建安工程费用125,589.23万元、工程建设其他费用57,873.74万元、基本预备费9,173.15万元。详见下表：142 安置区建设投资估算表金额单位:人民币万元序号工程或费用名称建筑工程费安装及设备购置费其它费用合计单位数量单位价值（元）投资比例备注一工程费用105,548.4615,338.034,702.74125,589.2365.20%1回迁安置住宅41,977.474,418.6846,396.15㎡220,934.062,100.002配套住房17,990.351,893.7219,884.07㎡94,686.032,100.003配套商业服务9,959.48995.9510,955.42㎡49,797.382,200.004生鲜超市749.8388.22838.04㎡4,410.751,900.005学校3,397.82377.543,775.35㎡18,876.772,000.006警务站321.1737.78358.95㎡1,889.211,900.007垃圾中转站30.0030.00㎡200.001,500.008停车楼3,555.77395.093,950.86㎡19,754.282,000.009地下建筑工程20,963.672,994.8123,958.48㎡74,870.243,200.0010安置区基础设施建设费6,602.924,136.254,702.7415,441.90㎡10.1室外道路工程6,602.926,602.92㎡132,058.32500.0010.2室外给水工程728.13728.13㎡485,418.7115.0010.3室外排水工程582.50582.50㎡485,418.7112.0010.4室外供配电工程660.29660.29㎡132,058.3250.0010.5室外照明工程105.65105.65㎡132,058.328.0010.6绿化景观工程1,200.781,200.78㎡150,097.5180.0010.7燃气工程858.90858.90㎡2863套3,000.00142 10.8新建住宅项目供电设施工程费4,702.744,702.74㎡315,620.09149.00二工程建设其他费0.000.0057,873.7457,873.7430.04%1土地费用39,425.0439,425.042土地契税1,182.751,182.753建设单位管理费用2,511.782,511.78按照工程费用的2%计取4勘察费1,883.841,883.84计价格﹝2002﹞10号文5设计费1,255.891,255.89计价格﹝2002﹞10号文6施工图审查费1,507.071,507.07云价综合﹝2012﹞52号7建设项目前期工作咨询费125.00125.00计价格﹝1999﹞1283号8环境评价费70.0070.00计价格﹝2002﹞125号文9工程建设监理费2,197.812,197.81发改价格﹝2007﹞670号文10建筑物沉降观测费24.2724.27㎡485,418.710.5011工程质量综合检测97.0897.08㎡485,418.712.0012矿产资源压覆报告评估费80.0080.00暂估13地质灾害危险性评估费125.59125.59发改办价格〔2006〕745号14社会稳定风险评估费150.71150.71暂估15交通影响评价费48.5448.54㎡485,418.711.00暂估16节能评估费50.0050.00暂估17水土保持方案编制费75.0075.00水保监﹝2005﹞22号18场地准备和临时设施费156.99156.99建标﹝2007﹞164号文142 19竣工图编制费627.95627.95建标﹝2007﹞164号文20招标代理服务费125.59125.59计价格﹝2002﹞1980号文21工程实施阶段造价控制313.97313.97云价综合﹝2012﹞66号22竣工决算编制87.9187.91云价综合﹝2012﹞66号23城市基础设施配套费3,931.893,931.89㎡485,418.7181.00云发改价格﹝2009﹞550号24散装水泥专项基金48.5448.54㎡485,418.711.00云财综（2003）85号25新型墙体专项费339.79339.79㎡485,418.717.00云财综（2002）55号26建设工程社保费1,381.481,381.48市建字[2006]725号27工程竣工电子图文档案整理服务费0.700.70云价综合〔2010〕116号28房产测绘费48.5448.54㎡485,418.711.00三基本预备费5%9,173.154.76%四建设投资合计192,636.11100.00%142 第九章产业园区配套基础设施建设产业园区配套设施建设包括路网建设、配套管线和排污管网等的建设。路网建设规划包括云桥路、云天路、云水路、320国道、98号路、106号路、110号路等多条市政道路；配套管线和排污管网建设包括秧草凹再生水处理站、北区二级加压泵站、电力管网、自来水共建、管线迁改、煤气管道、电力设施、市政照明、道路消防的建设以及园区的土方平整等。9.1施工条件一、区位交通通达性分析项目区综合运输网络布局上将形成“一港二铁六路一轨”的总体结构。一港：长水机场二铁：沾昆铁路、沪昆高铁六路：东南绕城高速、昆曲高速、机场高速、昆嵩高速、320国道、呈黄快速等一轨：轻轨六号线项目区外部交通极为方便，但项目区域内道路状况较差，内部循环交通基础设施比较贫乏。二、供水条件分析142 项目区周边森林植被良好，水土涵养好，在项目区外围适当修建储水设施，在引至项目区内，建设自来水厂或高位水池，能满足区内用水需求，自来水厂的位置及供水规模，供水方式、水压等要综合考虑，具体由相关专业部门具体规划布设，以保证供水需求。三、供电条件分析目前，项目区东侧已有110kV线路，为保证项目区供电需要，遵照电力部门简化变压等级的相关规定，项目区规划建设10kV变电站及线路。用电单位就近馈电，用电负荷大的企业可自设35kV厂用变电站，以满足工业设备的供电要求。因此，区域电力较为设施完备，供电充足，项目区建设过程中可由电力部门根据用电负荷具体安排电力设施，以保证用电需求。四、通信条件分析根据电信部门行业标准，建设用地亩均电话数量应为3门，因此，项目区建成后区内电信网采用光纤环网形式建设，每2000户设置一处数据处理中心。电信线路全部管道地埋，并保证有足够管孔数。电信设施要面向市场，采用市场话运作的模式，用便捷的通信方式带动项目区经济发展，通信设施规划后形成可达到数据交换、传输，网络、通话等功能，具体实施时由电信部门布局组织操作。五、排水条件142 建设区内进行土地平整后对局部挖高填低后，对局部区域原有自然排水系统改变其原有水流走向，修建导流设施，避免发生水土流失等次生灾害，为了避免项目区建设后排水对周边环境造成影响，平衡周边水资源平衡及优化水资源配置，排水设施尽量与道路系统一致，在项目区土地平整前，先期在项目区高程最低处，修建中水处理厂，排水设施分为排雨和排污，排雨利用道路边沟就近排入平整后改建的导流设施，并排入区外原有的自然箐沟中。考虑项目区所在区域为丰水区，因此，排雨边沟的流量的工程特性要具体计算。排污管道在方便施工及检修的原则下，尽量布置与道路系统一致，管径选用DN500-DN1000的预制砼管，分三级布设，由毛管收集、支管汇总，主管排出的顺序，排至中水处理厂处理后统一排出。9.2施工布置1、施工总体布置施工总体布置应遵循“因地制宜、因时制宜”和有利生产、方便生活、便于管理的原则。根据施工总体规划，料物场就近布置，以减少运输距离，避免过量损耗；2、施工技术供应施工技术供应是保证施工顺利进展的关键。施工机械的先进程度和完好率，是保证整个工程能否按计划进度要求完成的基础。因此，必须根据技术要求和施工进度计划，及时作好技术供应和机械保养等工作。9.3质量管理142 为保证施工质量，施工过程应严格按规范进行，并按施工进度计划控制施工进度。质量控制注重施工前和施工中的过程控制，以预防为主，加强对工作质量、工序质量和中间产品质量的检查，以良好的工作质量保证工程质量。质量保证的具体措施如下：1、各项目部、施工队领导必须坚决贯彻执行上级颁布的各种质量管理文件、规程、规范和标准,牢固树立“质量第一”的思想,宗旨是优质、优产、用户至上。2、各项目部、施工队必须有保证工程质量的管理机构和制度，有专人负责施工质量检测和核验记录,并认真做好施工记录和隐蔽工程验收签证记录,整理完善各项技术资料,确保施工质量符合要求。3、进行经常性的工程质量知识教育,提高工人的操作技术水平,在施工到关键性部位时,必须在现场进行指挥和技术指导。4、施工现场工程质量管理必须按施工规范要求抓落实,保证每道工序和施工质量符合验收标准。施工单位质量管理应实行“三检制”。每进行完一道工序，先由作业小组进行初检；初检合格后，再由专检人员进行复检；复检合格后，由施工单位进行终检，最后报监理工程师进行验收。监理工程师对工程的主要部位（如基础、钢筋及隐蔽工程等）应进行旁站监督，一般部位也应经常到工地进行检查，以便发现问题及时进行处理。5、隐蔽工程施工后,必须经过建设单位工地代表、施工单位质检员和驻地监理工程师验收签证后,方可进行工程隐蔽。6、严格把好材料质量关,不合格的材料不准进入施工现场。工程施工前，应提前做好工程所需的材料化验、试验，材料没有检验证明,不得进行工程施工。142 7、建立健全工程技术资料档案制度，每个工地应有专人负责整理工程技术资料，要按照工程竣工验收资料要求，根据工程进展情况及时做好施工记录、自检记录和隐蔽工程验收签证记录等。将自检资料和工程保证资料分类整理保管好,随时接受公司质检员检查。8、对违反工程质量管理制度的人，将按不同程度给予批评教育和罚款处理,并追究其责任。对发生事故的当事人和责任人，将按上级有关规定程序追究其责任并做出处理。9.4施工计划为保证项目按合同规定日期完成，特制定如下措施：一、制定合理的施工计划制定施工计划时，应合理利用劳动力资源，充分发挥劳动力利用率；应采用流水线施工，以便于管理；应充分利用机械和设备，提高生产效率，降低生产成本；应调配精良的施工队伍，做好外界环境协调和内部关系协调。二、施工进度计划1、施工前期准备工程施工队伍在施工前应做好充分的准备工作，选用施工经验丰富和组织管理能力强的人员组建项目经理部。安排详细的施工计划，将专用设备及经验丰富的队伍投入到本工程中。142 人员物资及机械设备进场，以满足工程施工需要和业主或监理工程师要求为原则，可按工程进度计划分期分批进入施工现场，并随工程进展情况变化及时调整。（1）临时设施建设临时设施布置以少占耕地和投资少，方便施工为原则，充分利用现有道路和民房，以减少临时工程量。为尽快展开施工工作面，首批人员进场后，立即着手修建临时工程，做到“三通一平”，即路通、水通、电通、场地平整，临时工程所需的材料就近采购，并保证满足工程需要。（2）技术准备第一批施工人员进场后即开始进行技术准备工作。技术准备工作分为内业和外业两种。内业技术准备主要包括：认真学习施工规范、审核施工图纸、编写施工组织设计、结合工程施工特点编写技术管理办法和实施细则、编写开工报告等。外业技术准备工作包括：交桩及复测，测设桥涵中心线、路中线、路边线、用地界，调查各种工程材料，进行试验检测，编写试验报告，并进行合格性分析等。（3）物资准备工作先遣人员进驻现场，10天内做出材料供应计划，确定工程所需用钢材、木材、水泥、砂石及就地材的供货地点、数量，以汽车运输方式运输，建立完善的检测试验手段，保证按期开工。（4）清理现场142 施工人员进驻现场后，首先进行物探，确定地下设施的准确位置，然后开始施工场地的清理工作，严格按图纸所示或监理工程师指示，清理工地范围内阻碍施工的各种构筑物、障碍物以及丛林树木、树墩、树根等。迁移管线或拆移设施，为临时和主体工程施工创造条件。2、道路施工方案施工顺序：清除表土或软基处理－压实土路基－填筑风化岩土－填筑中粗砂－水泥稳定石屑基层－砌筑路缘石－浇筑沥青混凝土面层。3、综合管线施工方案项目区工程应采用地下敷设；工程管线的平面位置和竖向设计位置均采用城市统一坐标系统和高程系统；工程管线应结合城市道路的规划，使线路短捷、合理。当工程管线在位置发生矛盾时，应按下列规定处理：压力管让重力管线，可弯曲线让不易弯曲管线，分支管线让主干管线，小管径线让大管径线。工程管线的敷设应满足《城市工程管线综合规划规范》（GB50289-98）的规定，与各管线单位协调，统一规划，统一实施，尽可能在修筑道路的过程中将各种管线按规划位置一次敷设好，避免二次开挖，在暂时不建的地段应预埋各种管线或预留穿越位置，为下步实施创造必要条件。施工顺序应严格遵守先地上后地下,先深后浅的原则。4、场地竖向整理、景观及防护工程施工方案场地竖向整理、景观及防护工程应该在上述所有建设方案实施完毕以后再进行施工，便于合理利用剩余土方，就近取土回填，水体景观的打造和改善建议在规划路修建完工后进行。142 9.5基础设施建设方案9.5.1土地平整一、平整要求通过拆迁、土方工程对土地表层状况进行改造，拆除建筑物、构筑物以及存在较明显的土地不同位置的高差，以达到后续施工的要求。二、平整实施本项目总体坡度比较大，施工以推土机为主，挖掘机用于开挖深度较大的区域。9.5.2道路交通工程一、设计依据1、《城市道路设计规范》CJJ37－90；2、《公路改性沥青路面施工技术设计规范》JTJF40—2004；3、《微表处和稀浆封层技术指南》；4、《公路桥涵地基与基础设计规范》JTJ024-85；5、《公路桥涵设计通用规范》JTJD60-2004；6、《公路钢筋混凝土及预应力混凝土桥涵设计规范》JTJD62-2004；7、《城市道路交通规划设计规范》GB50220－95；8、《道路交通标志标线》GB5768－2009；9、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50－2001；10、《城市防洪设计规范》JTJ50－92；142 11、《室外排水设计规范》GB50014－2006；12、《混凝土和钢筋混凝土排水管》GB／T11836－1999；13、《公路路基设计规范》JTGD30－2004；14、《公路工程抗震设计规范》JTJ004－89；15、《城市道路照明设计标准》CJJ45－2006；16、《低压配电设计规范》GB50054－95；17、《城市道路绿化规划与设计规范》CJJ75－97；18、《城市工程管线综合规划规范》GB50289－98；19、《工程建设标准强制性条文》（城市建设部分）；20、《市政公用工程设计文件编制深度规定》；21、其它相关技术文件。二、项目规划道路用地依托规划区现状道路和准现状道路在高程定位上的基准点便利条件，充分尊重原始地形地貌，并结合规划总图用地布局，减少大填大挖，将其余新规划道路和场地与之有机结合，尽量做到土石方填挖工程数量就近平衡，减少工程投资，并指导下一步设计工作和土地开发利用。三、规划主要控制技术指标1、规划道路最大纵度：8.00%规划道路最少坡度：0.30%2、道路最小平曲线半径主干道≥300m142 次干道≥100m支路R≥50m3、交叉口半径根据不同道路等级和交叉口实际情况，转弯半径采用35米、30米、25米、20米、15米。四、道路路面结构设计1、机动车道：第一层为细粒式沥青混凝土（AC-13C），厚度为4厘米；第二层为中粒式沥青混凝土（AC-16C），厚度为5厘米；第三层为中粒式沥青混凝土（AC-20C），厚度为7厘米；第四层为水泥稳定碎石基层，厚度为35厘米；第五层为级配碎石层，厚度为15厘米。2、人行道结构：第一层为青石板,厚度为5厘米；第二层M10水泥砂浆，厚度为3厘米；第三层为C20砼，厚度为15厘米；第四层为级配碎石，厚度为12厘米；五、建设规模1云水路城市二级主干道，红线宽度为40米，道路全长1.57KM，设计时速为40Km/h2云天路城市主干道二级，红线宽度为50米，道路全长1.022KM，设计时速为40KM/h，道路横断面设置为双向六车道3云桥路城市二级次干道，双向四车道,红线宽度为30米，道路全长1.5KM，设计时速为30KM/h142 4G320国道3.996KM5X大道1.3KM699号路3.3KM7110号路道路红线宽16m，长2333.8m898号路道路红线宽16m，长2196.22m9106号路2.31KM9.5.3供电工程一、设计依据（1）《城市配电网规划设计规范》（GB50613-2010）；（2）《城市电力规划规范》（GB/T50293-1999）；（3）《供配电系统设计规范》（GB50052-2009）；（4）《10KV及以下变电所设计规范》（GB50053-94）（4）《城市工程管线综合规划规范》（GB50289-98）；（5）《电力工程电缆设计规范》（GB50217-2007）；（6）《3—110KV高压配电装置设计规范》（GB50060-2008）；（7）甲方提供的其它相关资料。二、电源由X市供电局提供接入电源。三、供配电网经城市供配电网接入项目区。四、建设方案及内容地块内部铺设电力管沟，三线入地，供电管线与市政供配电系统连接，建设市政照明系统。142 9.5.4给水工程一、设计依据（1）《给排水设计手册》；（2）《室外给水设计规范》；（3）《生活饮用水卫生规范》；（4）《企业生活饮用水卫生标准》；（5）《生活饮用水水质卫生规范》；（6）《城市给水工程规划规范GB50282—98》；（7）甲方提供的其它相关资料。二、水源供水水源为X市主城供水管网，建供水主管，靠市政管网压力至加压泵站蓄水池，加压后对片区进行供水。三、供水设施及管网布置本项目给水管网布置采用环状与枝状相结合的方式,主干管沿道路埋地铺设。可根据实际建设情况，从低压供水干管或高压供水干管、经过加压或减压后,向用水点供水。原则上尽量从低压系统加压供水,以减少运行费用。对于少量地势较高,水压达不到要求的,加压供水。根据用地现状和地形限制，部分地区供水管网采用枝状管网,规划在枝状管网的末端设高地水池,以保证供水安全。9.5.5排水工程一、设计依据（1）《X市排水总体规划（2009-2020）》；142 （2）《X主城区排水总规》；（3）《给排水设计手册》；（4）《城市排水设计规范》；（5）《室外排水设计规范》；（6）《城市排水管理许可办法》；（7）甲方提供的其它相关资料。二、排水体制根据X城市排水、防洪规划，本工程采用雨、污分流制排水体制。三、排水现状及问题项目区内目前排水设施老化，雨、污合流，随意排放，严重影响周边环境。四、排水设计原则根据X市滇池保护相关条例、省市有关政策及防洪规划，本工程区域范围内道路均排水体制采用雨、污分流制，即雨、污水分别设置独立的排水系统进行排放。五、雨水管道设计道路雨水设计,主要根据道路纵坡及雨水排出口来划分雨水汇水面积，以及其它道路的转输流量，最终来确定雨水管管径。①雨水水量确定根据X市暴雨强度公式：142 式中P——设计重现期（年）。根重现期则按照1-2年进行取值。t——降雨历时（min），t=t1+mt2式中t1——地面集流时间(min)，取10mint2——管渠内流行时间m——延缓系数暗沟取2，明渠取1.2根据《室外排水设计规范》(GB50014-2006)规定，城区雨水设计流量的计算表达式为q=167i（L/（s·ha））式中，重现期P=1-2年，汇流时间t=10分钟。雨水设计流量计算公式：Q=q·Ψ·F式中Q——设计流量（L/s）Ψ——径流系数，本次设计取0.7Q——设计暴雨强度（L/（s·ha））F——汇水面积（ha）根据曼宁公式：Q=V·A式中Q——流量（m3/s）V——流速（m/s）142 A——水流断面（m2）n——粗糙系数R——水力半径（m）i——水力坡降设计充满度取δ=1.0，粗糙系数n=0.013。②管径确定雨水管道水力计算按满流设计，流速控制在防淤流速（0.60m/s）和防冲刷流速（5.00m/s）之间。③雨水管道设计根据雨水按就近排放的原则，主要排入规划景观水体和河流以及已建成的道路雨水干管，尽量不设泵站，使雨水能够自然排放。本次考虑道路红线宽度小于25m的单侧布设雨水管，位于机动车道下，红线宽度25m以上的双侧布设雨水管。六、污水管道设计①污水量确定道路污水设计主要依据道路两侧的纳污面积、综合用水量（污水量为用水量的85%）以及转输流量来确定污水设计流量及管径。设计人口密度按150人/ha，综合用水量按375升/人·天(不含大工业用水)计算，根据曼宁公式：Q=V·A式中Q——流量（m3/s）V——流速（m/s）A——水流断面（m2）n——粗糙系数142 R——水力半径（m）i——水力坡降②管径确定污水管道水力计算按非满流计算，充满度为0.75，流速控制在防淤流速（0.60m/s）和防冲刷流速（5.00m/s）之间。管道粗糙系数：钢筋混凝土管n=0.013～0.014HDPE管n=0.009～0.011③污水管道设计污水管道的布设本着尽量保证最大污水收集率，顺道路坡向，减少土方量、满足排水最小坡度要求的原则进行管道布置。本次考虑道路红线宽度小于25m的单侧布设污水管，位于机动车道下，红线宽度25m以上的双侧布设污水管。9.5.6其他工程一、综合管线设施根据规划及相关规范要求，本项目在设施过程中，综合管线将同步建设完善。二、消防、环卫设施按规范要求全线设置消火栓，环卫配套等设施。三、秧草凹再生水处理站总用地面积为22.43亩，分期实施一期规模为0.8万m³/d，二期规模为0.8万m³/d。四、北区二级加压泵站142 近期规模（万m³）高日1.54m³/d传输1.23m³/d，远期规模（万m³）高日1.54m³/d，传输1.23m³/d。9.6基础设施建设投资估算完成园区“五通一平”及其他设施建设，共需要费用175,818.91万元，其中道路交通设施建设费用128,080.73万元，施工所需临时加压泵站600万元，秧草凹再生水处理站3000万元，北区二级加压泵站2,669.42万元，电力管沟建设3,414.80万元，自来水建设3,686.02万元，管线迁改费用4,003.42万元，通气费用777.44万元，施工临时电主支线架设及设施费用3,860.00万元，施工临水525.50万元，市政照明890万元，道路消防工程774.90万元，土地平整及土方工程23,536.67万元。详见下表：序号公共基础设施费规模金额（万元）（一）道路交通设施建设费用128,080.731云水路城市二级主干道，红线宽度为40米，道路全长1.57KM，设计时速为40Km/h10937.732云天路城市主干道二级，红线宽度为50米，道路全长1.022KM，设计时速为40KM/h，道路横断面设置为双向六车道7946.023云桥路城市二级次干道，双向四车道,红线宽度为30米，道路全长1.5KM，设计时速为30KM/h5924.464G320国道3.996KM360005X大道1.3KM13000699号路3.3KM218007110号路道路红线宽16m，长2333.8m8225.46142 898号路道路红线宽16m，长2196.22m7781.99106号路2.31KM16465.16（二）临时加压泵站为满足项目建设需建设600.00（三）秧草凹再生水处理站总用地面积为22.43亩，分期实施一期规模为0.8万m3/d，二期规模为0.8万m3/d3,000.00（四）北区二级加压泵站近期规模（万m³）高日1.54m³/d传输1.23m³/d，远期规模（万m³）高日1.54m³/d，传输1.23m³/d2,669.42（五）电力管沟地块内部电力与市政供电连接3,414.80（六）自来水共建地块内部给排水管网与市政给排水管网连接3,686.02（七）迁改综合管线迁改4,003.42（八）煤气通气777.44（九）施工临电主支线架设及设施为满足项目建设需建设3,860.00（十）施工临水为满足项目建设需建设525.50（十一）市政照明沿道路沿线建设890.00（十二）道路消防地块内部消防工程774.90（十三）土方平整5,698.9541300元/亩23,536.67合计175,818.91142 第十章环境影响分析与评价10.1环境现状1、大气环境。项目区以农用地为主，现状建成面积较少，空气环境质量较好，能够达到《环境空气质量标准》二级标准限值。2、地表水环境。依据《云南省地表水水环境功能区划（复审）》，项目区地表水执行GB3838-2002《地表水环境质量标准》Ⅲ类水质标准。3、声环境：随着2012年长水国际机场的正式运营，处在机场北端的乌西社区村民便长期生活在70分贝以上的高噪音区域内，声环境质量状况不佳。4、生态环境：项目区内无国家和云南省省级重点保护野生动物种类分布。5、自然保护区、风景名胜及文物古迹：项目区内没有自然保护区、风景名胜区，目前确定区内无文物古迹，但由于地下情况在现有条件下难以确定，故施工单位在施工过程中若发现有文物迹象或文物应及时停工，并报文物主管部门进行抢救性发掘后方可再行施工。10.2分析依据（1）《中华人民共和国环境保护法》（1989年12月公布施行）；142 （2）《中华人民共和国环境影响评价法》（2003年9月1日实施）；（3）《中华人民共和国水污染防治法》（2008年6月公布施行）；（4）《中华人民共和国大气污染防治法》（2000年4月公布施行）；（5）《中华人民共和国环境噪声污染防治法》（1996年10月公布施行）；（6）《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》（2005年4月公布施行）；（7）《中华人民共和国清洁生产促进法》（2003年1月1日施行）；（8）《中华人民共和国水土保持法》（1991年6月施行）；（9）《建设项目环境保护管理条例》（中华人民共和国国务院令〈第253号〉1998年11月29日）；（10）《建设项目环境保护分类管理目录》（国家环境保护总局14号令，2003.1.1起实施）。10.3环境影响分析一、大气环境影响142 大气环境影响污染源主要包括：施工期间机械搅拌运输、土石方开挖、爆破、材料堆放、填料拌和、摊铺及生活等过程中产生的烟气、扬尘、废气等，对周边空气质量造成的影响，施工结束后运营期园区内燃煤、燃油、燃气锅炉；项目区内道路产生的扬尘及裸露地表产生的扬尘等。大气污染物主要有TSP、PM10、SO2、NO24种，随着项目区的建设，还将有与之相关的特征污染物废气产生。为尽可能控制项目实施对大气质量的影响，可采取预防和减缓措施，包括：严格规范和控制建筑施工工艺，避免施工期间大气污染物对环境的过渡破坏；排放粉尘、烟尘者应配备相应的除尘设备，确保达标排放；无组织粉尘排放量较大的单位，应建设绿化隔离带等。二、水污染影响水污染源主要是排放的生活污水，项目区内管理机构、服务行业、居民排放的生活污水和项目区内保留耕地、林地等施用的化肥、农药等。水污染物主要是SS、石油类、COD、氨氮、总磷、酸碱、粪大肠杆菌等。为尽可能控制项目区内水污染对环境的影响，可采取预防和减缓措施，包括：在项目区内考虑建设污水处理厂，各项目区应建中水处理回用设施。三、固体废弃物影响项目区的固体废弃物主要是生活垃圾。142 生活垃圾主要包括项目区办公垃圾、服务行业产生的商业垃圾和居民产生的生活垃圾。项目规划建设时可设立垃圾中转站对固体垃圾和生活垃圾及时进行清理。四、声环境影响项目区声环境影响包括来自于长水机场的高噪音影响及建设期噪音影响。建设噪声影响分为两个阶段，包括施工期间的噪声影响和运营期噪声影响。对于来自于长水机场的高噪音影响采取将村民异地安置于高噪音区域以外的方法来解决。项目区施工建设期间，有大量的土石方工程，包括场地平整和道路交通建设工程，噪声影响的来源主要是施工机械噪声、汽车运输交通噪声，物料装卸碰撞的噪声以及施工人员人为噪声等。施工过程中使用不同的施工机械，对环境影响较大的本工程涉及的施工设备包括挖掘机、推土机、自卸卡车、混凝土搅拌机、压路机、起重机等，此外还有各种重型车辆的运输噪声，一般情况下这些声源声级都相对较高，在一定范围内将对周围环境质量产生影响。施工期间最直接受影响者都是施工人员，但这些影响都是暂时性的，随着施工行为的结束而消失。随着项目区工业厂房的建成，噪声污染来源主要来源于园区内各类型设备的运转噪声；运输车辆产生的交通噪声；服务行业产生的商业噪声；居民产生的社会生活噪声等，声源强度一般在80-110dB(A)间，呈多个点源向四周辐射。142 10.4水土保持及生态环境保护10.4.1水土保持结合地块综合开发利用的方向和特点，项目开发对建设区域可能产生的水土流失主要有以下几个特征：1.新增水土流失主要发生于施工期在项目建设中，由于土石方开挖可能产生新的水土流失，一旦项目完工投入运行后，将逐渐趋于稳定，不易新增水土流失。2.扰动面积呈片状分布园区建设呈组团式布局发展，且不涉及大型的外部供水、供电、运输等配套工程建设，因此，建设生产基本局限于各项目区呈片状展布，可能产生的扰动围绕建设布局区域发生；3.弃土、弃渣在各片区内实现挖填平衡项目建设区别于平坝区土地开发，在建设过程中各片区开挖的土石方量较大，但均在本片区内采取挖高填低，削峰填谷等形式，各片区开挖、回填土石方在片区内实现平衡；4.水土流失强度分区明显该项目建设过程中的水土流失形式以水蚀为主，主要产生于项目建设期的建设施工过程中，不同的施工场地，其侵蚀强度也不尽相同。项目建设区，由于地表剥离致使土壤裸露，受雨水冲刷极易导致强水土流失，形成强度侵蚀区；工程影响区对地表扰动较小，破坏植被面积少，侵蚀强度为中度侵蚀。142 根据以上特征分析，可以判定本项目建设可能引起的水土流失主要产出在施工期间，项目建成后，随着项目区工业厂房建设的基本停止，区内永久建筑物的构筑、路面硬化，边坡防护、截排水沟涵的配套，区内的水土流失将逐渐减弱并趋于稳定，施工期间在必要的地段、地点，要辅以工程设施，防止水土流失。在荒山荒地和水土流失严重的地区，要扩大水土保持面积，并大力种植乔灌结合的复合林，提高生态效益，对项目的开发建设不存在大的影响。水土流失主要防治措施：（1）排水措施工程施工都必须经过开挖阶段，开挖时将破坏原来的地貌和植被，呈现大面积的疏松泥面，遇暴雨径流，极易产生强烈的水土流失。此阶段的水保措施主要是截洪、排水和开挖面的保护。排水措施是工程施工过程中防治水土流失最有效的措施之一。排水措施必须先行，并注意清淤。（2）拦渣工程拦渣工程主要是为专门存放建设项目在基建施工和生产运行中造成的大量弃土、弃石、弃渣和其他固体废弃物而修建的水土保持工程。（3）绿化工程142 根据水土保持的要求，本项目区水土流失责任范围内的裸露地、闲置地、废弃地、各类边坡等一切能够用绿色植物覆盖的地表都要求进行植被建设和绿化美化工程，以达到固土、截流、增加入渗从而防止水土流失的目的。主要手段是植树、种草、园林绿化及其他措施。植树：主要通过林内发达的根系固持网络土壤和其地上部分，拦截过滤地表径流内的固体物质而实现的。利用深根性树种和浅根性树种所形成的乔灌木混交的异令抹，其根系呈多层分布，有利于消除土壤滑落面的形成。防止水土流失。种草：由于草本植物生长迅速，茎叶繁茂，初期覆盖度大，能够拦截降雨，防止雨滴对地面的溅蚀，减缓径流冲刷。且根系发达，固结土壤的作用大。同时草本植物遗留在地下的残根和地面的枯茎败叶，给土壤带来丰富的有机物，改善了土壤理化性状，增加了土壤防止侵蚀的能力。10.4.2生态环境保护环境保护是一项涉及多方面、多学科的综合性工作，又是一项政策性和责任性强的工作，因此，必须加强领导，健全管理机制，把它作为本项工程建设的一个重要组成部分抓紧抓好。应加强组织管理，建立必要的环境检测机构，配备环境保护监理人员和必要的专兼职人员，实行领导责任制，加强施工驻地和施工现场的环境管理，合理安排施工计划和作业时间，施工单位应设环保管理人员，负责施工期环保和水保措施的实施。环境保护方案的实施应由建设方统一负责，并自觉接受各级环保监督部门的监督和监理部门的监理，环保方案中各项措施应与相应的主体工程同时进行，同时施工，同时验收。1、施工期142 根据《中华人民共和国水土保护法》的有关规定，在施工中应尽量减小对界外植被和土层的破坏，土层做到边挖掘，边硬化、绿化，必要的位置应建临时集水沟，避免水土流失等生态破坏现象。取土场应遵循集中取土的原则，严禁乱取乱挖，破坏植被。取弃土场使用完毕后，应进行平整、绿化。施工便道尽量利用路基本体，以减少对植被的破坏。路基边坡应采取植物措施进行防护。工程活动中土石方的填挖，取、弃土场等对生态环境产生的影响，采取绿化等措施，以达到防治水土流失和改善生态环境的目的。2、项目建成后绿色植物具有净化空气、净化水体、净化土壤、杀菌作用、改善小气候、降低噪声、保持水土和监测环境污染等功能与作用。项目主体工程竣工后，大力植树造林、绿化美化，建设绿色环境将是生态恢复的重要措施之一。10.5环境影响评价结论本工程的实施（主要是施工期）可能对环境产生一定的影响，通过采取一定的措施及管理手段是可以降低和消除环境的不利影响的。因此，在施工阶段要加强管理，采取必要的措施保护环境，本项目的实施将整合整个片区的城市功能，提升整个片区的形象；大大加强该片区的交通能力，给居民的工作、生活带来便利，具有良好的社会和一定的环境效益。142 第十一章投资估算与资金筹措11.1投资估算编制范围本投资估算工程范围为云南省XX经济区秧草凹片区整体城镇化建设项目的土地征收费用：包括土地报批等各项税费、征地补偿费、拆迁安置补偿费；土地开发整理前期费；安置区建设投资：包括回迁安置住宅、配套住房、配套商业、生鲜超市、学校、警务站、垃圾中转站、停车楼、地下建筑、安置区基础设施建设等建安工程费用，工程建设其他费用、基本预备费用；公共基础设施费用：包括道路交通设施建设、再生水处理厂、电力管沟、土方平整等建设费用；其他费用；建设期利息。11.2投资估算依据1、法律法规政策（1）《中华人民共和国土地管理法》；（2）《云南省土地管理条例》；（3）《云南省实施＜中华人民共和国土地管理法＞办法》；142 （4）中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》；（5）《云南省地方税务局关于下发耕地占用税政策问答的通知》云地税三字〔2008〕24号；（6）《云南省国土资源厅云南省发展和改革委员会云南省财政厅中国人民银行X中心支行关于印发〈云南省坝区耕地质量补偿费征收使用管理办法（试行）〉的通知》云国土资〔2012〕49号；（7）《云南省物价局省财政厅关于耕地开垦费征收标准有关问题的通知》云价综合〔2011〕18号；（8）《云南省计委、省财政厅关于调整征地管理费收费标准有关问题的通知》云计价格〔2003〕46号；（9）《财政部国土资源部中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》财综〔2006〕48号；（10）《财政部国土资源部关于调整部分地区新增建设用地土地有偿使用费征收等别的通知》财综[2009]24号；（11）《云南省XX经济区土地征收和房屋拆迁安置工作实施办法》；（12）“云南省2013版建设工程造价计价依据”，包括：《云南省房屋建筑与装饰工程消耗量定额》、《云南省通用安装工程消耗量定额公用篇》、《云南省市政工程消耗量定额》、《云南省园林绿化工程消耗量定额》、《云南省建设工程造价计价规则及机械仪器仪表台班费用定额》等；（13）工程相关费用估算依据详见下表：142 序号项目收费依据1建设单位管理费财建《2002》394号2工程建设监理费国家发改委、建设部（发改价格[2007]670号文3编制和评估可行性研究报告国家计委文件计价格[1999]1283号4工程勘察费《工程勘察设计收费标准（2002年修订本）》5工程设计费《工程勘察设计收费标准（2002年修订本）》6规划费国家计委《计价格[2002]10号》7概算编制及评审费建标造函[2007]8号《工程造价咨询服务收费管理暂行办法》8全过程造价咨询费云价综合（2012）66号9竣工图编制费《工程勘察设计收费标准（2002年修订本）》设计费的8%10环境影响咨询服务费国家计委文件国家环保总局计价格[2002]125号11劳动安全卫生评审费《建设项目（工程）劳动安全卫生预评价管理办法》12工程保险费现行费率计取13招标代理服务费国家计委文件计价格[2002]1980号14施工图审查费云计价[2002]370号（勘察设计费的8%）15抗震专项审查费根据《超限高层建筑工程抗震设防管理规定》（建设部令第111号）16地质灾害评价费财建【2007】52号17水保费水保监[2005]22号《关于开发建设项目水土保持咨询服务费用计列的指导意见》18地矿压覆评价费云南省地质灾害评估收费标准和矿产资源压覆收费标准19竣工验收相关检测费建标造函[2007]8号《工程造价咨询服务收费管理暂行办法》20节能评估计价格［1999］1283《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》21散装水泥专项资金(可返还）《云南省散装水泥专项资金征收和使用管理实施细则》22劳保基金(可返还）《建筑企业劳动保险基金统筹管理办法》23新墙改专项费(可返还）《云南省新型墙体材料专项基金征收和使用管理实施细则》2、相关规划（1）《滇中产业新区城镇空间布局专项规划》；（2）《滇中产业聚集区（新区）总体规划》（3）《X市土地利用总体规划（2010-2020年）》；（4）《X市中心城区X分区规划(2009-2035)》；（5）委托方提供的拟规划方案。142 3、其他资料（1）委托方提供的拆迁量；（2）委托方提供土地征转用指标；（3）云天苑一期建设指标。11.3投资估算结果本项目总投资为660,768.97万元。其中:土地征收费194,746.90万元、土地开发整理前期费用15,823.70万元、安置区建设投资192,636.11万元、公共基础设施费175,818.91万元、其他费用1,518.10万元、建设期利息802,25.25万元。详见下表：总投资估算表序号项目数量标准估算价值（万元）占项目投资比例%一土地征收194,746.9029.47%（一）土地报批等各项税费118,842.1017.99%1新增建设用地土地有偿使用费3400392.0224元/㎡8,160.942耕地开垦费940.3316800元/亩1,579.753耕地占用税626887.9130元/㎡1,880.664征地管理费34609.84集体土地征地费总额的2.8%969.085坝区耕地质量补偿费626887.911280元/㎡80,241.656被征地农民社会保障基金5698.953万元/亩17,096.867新菜地开发建设基金4456.5820000元/亩8,913.16（二）征地补偿费41,922.196.34%1土地补偿费5698.9562675元/亩34,609.842青苗补偿及林木补偿2,120.87142 3农民生产生活预留安置用地货币补偿费征地费用15%5,191.48（三）拆迁安置补偿费33,982.615.14%1拆迁补偿费392899.2428,669.122安置补助费2622.005,313.50二土地开发整理前期费15,823.702.39%1土地清查费175818.91工程施工费0.5%879.092项目可行性研究费工程施工费0.5%879.093项目勘测费工程施工费1.5%2,637.284项目设计与预算编制费工程施工费2.4%4,219.655项目招投标费工程施工费0.5%879.096重大工程规划编制费工程施工费0.6%1,054.917项目竣工验收费工程施工费1.3%2,285.658项目决算编制与设计费工程施工费0.9%1,582.379整理后土地重估与登记费工程施工费0.6%1,054.9110基本农田补划与标记设定费工程施工费0.2%351.64三安置区建设投资485418.71192,636.1129.15%四公共基础设施费175,818.9126.61%（一）道路交通设施建设费用128,080.7319.38%1云水路城市二级主干道，红线宽度为40米，道路全长1.57KM，设计时速为40Km/h10937.732云天路城市主干道二级，红线宽度为50米，道路全长1.022KM，设计时速为40KM/h，道路横断面设置为双向六车道7946.023云桥路城市二级次干道，双向四车道,红线宽度为30米，道路全长1.5KM，设计时速为30KM/h5924.464G320国道3.996KM360005X大道1.3KM13000699号路3.3KM218007110号路道路红线宽16m，长2333.8m8225.46898号路道路红线宽16m，长2196.22m7781.99106号路2.31KM16465.16（二）临时加压泵站600.000.09%（三）秧草凹再生水处理站总用地面积为22.43亩，分期实施一期规模为0.8万m3/d，二期规模为0.8万m3/d3,000.000.45%142 （四）北区二级加压泵站近期规模（万m³）高日1.54m³/d传输1.23m³/d，远期规模（万m³）高日1.54m³/d，传输1.23m³/d2,669.420.40%（五）电力管沟3,414.800.52%（六）自来水共建3,686.020.56%（七）迁改4,003.420.61%（八）煤气777.440.12%（九）施工临电主支线架设及设施3,860.000.58%（十）施工临水525.500.08%（十一）市政照明890.000.13%（十二）道路消防774.900.12%（十三）土方平整5698.9541300元/亩23,536.673.56%五其他费用1,518.100.23%1征地工作经费征地费用2%838.442拆迁工作经费拆迁费用2%679.65六建设期利息基准利率上浮5%80,225.2512.14%七项目投资总额660,768.97100.00%费用明细见本报告第七章、第八章、第九章。11.4项目资金筹措本项目总投资660,768.97万元，其中资本金140,768.97万元，占项目总投资的21.30%，银行贷款520,000.00万元,占项目总投资的78.71%。项目投资资金筹措详见下表。项目总投资使用计划和资金筹措表序号项目合计1234占比1总投资660,768.97163,676.27200,836.77163,027.32133,228.61100%1.1建设投资580,543.72159,649.52182,871.27137,008.32101,014.6187.86%1.2建设期利息支出80,225.254,026.7517,965.5026,019.0032,214.0012.14%2资金筹措660,768.97163,676.27200,836.77163,027.32133,228.61100%142 2.1项目资本金140,768.9733,676.2740,836.7733,027.3233,228.6121.30%2.2银行借款520,000.00130,000.00160,000.00130,000.00100,000.0078.70%第十二章项目经济分析12.1收入来源1、土地出让收入返还经过四年的开发建设，土地开发成熟并陆续投放市场，资金开始回笼。根据X经济区用地规划，项目产业园区土地5698.95亩，规划商业用地1330.14亩，居住用地1285.68亩，产业用地1840.76亩（包括园区内的工业用地、仓储物流用地等），其他用地1242.37亩（包括园区内的道路路网，公共绿地等）。拟定土地2019年投放市场，2019年初至2024年底陆续将开发整理完成的熟地进行土地招拍挂公开交易。2、安置区配套房销售收入安置区规划总用地面积365044.15平方米，净用地331853.87平方米，容积率1.2，总建筑面积485418.71㎡，扣除回迁安置房及配套设施，项目可销售物业包括配套住宅94686.03㎡，配套商业49797.38㎡，机动车位3154个。拟定安置区配套房2019年开始销售，2019年初至2021年底完成销售。142 12.2价格定位1、土地出让价格参考项目用地周边类似土地出让成交价格，X经济区商业用地和居住用地均按300万元/亩出让价估算，产业用地按照片区工业用地出让价格40万/亩估算。2、配套房销售价格通过对项目周边市场调查，预估安置区配套房开发完成后的销售单价，住宅房地产5000元/平方米，商业房地产6500元/平方米，车位10万元/个。12.3成本费用1、土地出让后基金计提根据国家及省相关规定，土地出让后需要计提相关基金，计提比例如下：序号项目按收入提取比例1农业土地开发资金1.50%2保障房资金5.00%3地方其他水利建设资金5.00%4农田水利建设资金3.00%5教育资金2.00%6失地农民养老保障金已组入成本7地质灾害防治专项资金1.50%8铁路高速公路建设专项资金6.00%9新菜地开发建设基金已组入成本10农业土地开发和农村基础设施建设资金4.00%11全域城镇化资金4.00%12各项基金合计32%142 2、房地产销售相关税费根据财政部《国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》（财税源[2010]88号），项目在运营过程中涉及到以下税种：营业税率、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加，以及房产税、土地增值税、印花税等。营业税按收入的5%、城市维护建设税按营业税额的7%、教育费附加营业税额的3%、地方教育费附加营业税额的1%；（1）以房产原值为计税依据的：应纳税额=房产原值×（1-10%或30%）×税率（1.2%）；（2）以房产租金收入为计税依据的：应纳税额=房产租金收入×税率(12%)；土地增值税按销售收入的5%预征；印花税按销售收入的0.05%。12.4收益估算本项目可获得净收益共计682220.00万元。详见下表：142 项目收益估算表序号土地出让用地类型5678910出让单价（万元/亩）1商业用地222.00185.00180.00291.00230.00222.14300.002居住用地214.00185.00180.00263.00230.00213.68300.003产业用地307.00307.00307.00306.00307.00306.7640.004供地合计743.00743.00743.00743.00743.00742.584457.585收入合计143080.00123280.00120280.00178440.00150280.00143016.23858376.236各项计提基金金额（万元）金额（万元）金额（万元）金额（万元）金额（万元）金额（万元）按收入计提比例7农业土地开发资金2146.201849.201804.202676.602254.202145.241.50%8保障房资金7154.006164.006014.008922.007514.007150.815.00%9地方其他水利建设资金7154.006164.006014.008922.007514.007150.815.00%10农田水利建设资金4292.403698.403608.405353.204508.404290.493.00%11教育资金2861.602465.602405.603568.803005.602860.322.00%12失地农民养老保障金0.000.000.000.000.000.00已组入成本13地质灾害防治专项资金2146.201849.201804.202676.602254.202145.241.50%14铁路高速公路建设专项资金8584.807396.807216.8010706.409016.808580.976.00%16新菜地开发建设基金0.000.000.000.000.000.00已组入成本17农业土地开发和农村基础设施建设资金5723.204931.204811.207137.606011.205720.654.00%18全域城镇化资金5723.204931.204811.207137.606011.205720.654.00%17各项基金计提合计45785.6039449.6038489.6057100.8048089.6045765.19274680.39142 18土地出让收益97294.4083830.4081790.40121339.20102190.4097251.04583695.84序号安置区配套房销售物业类型5678910销售单价（元/㎡、元/个）1配套住宅28405.8137874.4128405.815000.002配套商业14939.2119918.9514939.216500.003车位1000.001000.001154.00100000.004收入合计33913.393641884.524835453.3936111251.3125各项税金及附加金额（万元）金额（万元）金额（万元）金额（万元）金额（万元）金额（万元）税率6营业税1695.672094.231772.675.00%7城市维护建设税118.70146.60124.097.00%8教育费附加50.8762.8353.183.00%9地方教育费附加16.9620.9417.731.00%10房产税284.87351.83297.811.20%11土地增值税1695.672094.231772.675.00%12印花税16.9620.9417.730.05%13税金及附加合计3879.694791.594055.8712727.1514合计30033.7037092.9431397.5398524.16净收益合计127328.10120923.34113187.93121339.20102190.4097251.04682220.00142 12.5财务生存能力分析财务计划现金流量表单位：万元序号项目第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年合计一经营活动净现金流量0.000.000.000.00127328.10120923.34113187.93121339.20102190.4097251.04682220.00（一）现金流入0.000.000.000.00176993.39165164.52155733.39178440.00150280.00143016.23969627.551项目收入0.000.000.000.00176993.39165164.52155733.39178440.00150280.00143016.23969627.55（二）现金流出0.000.000.000.0049665.2944241.1942545.4757100.8048089.6045765.19287407.541成本费用支出（不含利息）0.000.000.000.0049665.2944241.1942545.4757100.8048089.6045765.19287407.54二投资活动净现金流量-163676.27-200836.77-163027.32-133228.610.00-660768.97（一）现金流入0.00（二）现金流出163676.27200836.77163027.32133228.610.000.000.000.000.000.00660768.971建设投资159649.52182871.27137008.32101014.610.000.000.000.000.000.00580543.722建设期利息4026.7517965.5026019.0032214.000.000.000.000.000.000.0080225.25三融资活动净现金流量163676.27200836.77163027.32133228.61-118814.00-113449.13-108084.26-102719.39-97354.52-92389.6527958.02（一）现金流入163676.27200836.77163027.32133228.610.000.000.000.000.000.00660768.971项目资本金33676.2740836.7733027.3233228.610.000.000.000.000.000.00140768.97142 2银行借款130000.00160000.00130000.00100000.000.000.000.000.000.000.00520000.003其他自筹0.00（二）现金流出0.000.000.000.00118814.00113449.13108084.26102719.3997354.5292389.65632810.951长期借款本金偿还0.000.000.000.0086600.0086600.0086600.0086600.0086600.0087000.00520000.002短期借款本金偿还0.003长期借款利息支付0.000.000.000.0032214.0026849.1321484.2616119.3910754.525389.65112810.954短期借款利息支付0.005其他流出0.00四净现金流量0.000.000.000.008514.107474.215103.6718619.814835.884861.3949409.05五累计净现金流量0.000.000.000.008514.1015988.3121091.9739711.7844547.6649409.05142 12.6偿贷能力分析项目申请银行贷款520.000.00万元，开发建设期4年，建设期第一年借款130,000.00万元，建设期第二年借款160,000.00万元，建设期第三年借款130,000.00万元，建设期第四年借款10,000.00万元。还款期6年，前五年各还款86,600.00万元，第六年还款87,000万元。项目还本主要资金来源包括土地出让收入返还、配套房销售收益，从项目借款还本付息计划表看，项目还本资金充实，可以覆盖贷款本金。详见下表《借款还本付息计划表》。142 借款还本付息计划表金额：万元序号时间12345678910项目建设期经营期1借款130,000.00160,000.00130,000.00100,000.001.1年初本息余额-130,000.00290,000.00420,000.00520,000.00433,400.00346,800.00260,200.00173,600.0087,000.001.2本年借款130,000.00160,000.00130,000.00100,000.00------1.3本年应计利息4,026.7517,965.5026,019.0032,214.0026,849.1321,484.2616,119.3910,754.525,389.651.4本年应还本付息4,026.7517,965.5026,019.0032,214.00118,814.00113,449.13108,084.26102,719.3997,354.5292,389.65其中：还本----86,600.0086,600.0086,600.0086,600.0086,600.0087,000.00付息4,026.7517,965.5026,019.0032,214.0032,214.0026,849.1321,484.2616,119.3910,754.525,389.651.5年末本息余额130,000.00290,000.00420,000.00520,000.00433,400.00346,800.00260,200.00173,600.0087,000.00-2还本资金来源127,328.10161,651.44188,239.36222,978.56238,568.96249,220.002.1土地出让收益97,294.4083,830.4081,790.40121,339.20102,190.4097,251.042.2配套房销售收益30,033.7037,092.9431,397.53---2.3以前年度结余可用于还本资金40,728.1075,051.44101,639.36136,378.56151,968.96142 偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。经测算，本项目自身收益可以完成对项目贷款本息的覆盖。项目清偿能力测算表序号项目单位5678910合计1项目收益万元127328.10120923.34113187.93121339.20102190.4097251.04682220.001.1土地出让收益万元97294.4083830.4081790.40121339.20102190.4097251.04583695.841.2配套房销售收益万元30033.7037092.9431397.530.000.000.0098524.162本项目贷款本息偿还万元118814.00113449.13108084.26102719.3997354.5292389.65632810.952.1贷款本金万元86600.0086600.0086600.0086600.0086600.0087000.00520000.002.2贷款利息万元32214.0026849.1321484.2616119.3910754.525389.65112810.953偿债备付率倍1.071.071.051.181.051.051.08142 第十三章效益评价该项目建设所带来的收益要从整个宏观环境来考虑，比如项目建成后，配套有完整市政设施的土地肯定要比原有土地具有一定的价值，这就涉及到一个土地增值收益，而土地增值后，也即环境改善后，必然带来一些外来投资，或者说外来投资增大，本土的建设也在加强，由此，又可增加一些诸如商业网点租赁、土地租售开发等收益，而以上所带来的政府补贴收入，税收等才能最终体现到直观数据，而由此所引发的一系列连环效应，如提高就业率，扩大投资面，完善投资结构，改善人民生活生产环境等等就无法具体直观地表现出来。本项目的实施建成，使片区城市化建设将得到一个很大的提高，使城市环境和人民的生活水平有一个质的飞跃。显著改善了城市整个的社会环境、投资环境，提高了城市功能，并带动了周边经济的发展。由于工程效益分析属于国民经济评价的范畴，一些重要效益和微观指标难以具体详细地量化计算，因此本项目工程效益评价结合定性分析，采用有无对比法，着重对环境、经济、社会效益进行评价。具体表现在以下几个方面：13.1经济效益142 城市配套基础设施的完善，是强化经济发展的社会基础，促进整个社会环境的进一步稳定，带动整个地区的建设和发展，使城市面貌迅速改观，也有利于进一步引导城市用地布局，创造良好城市风貌，积累基础设施建设资金，加快经济发展速度，推动城市进程、土地开发、餐饮业、服务业及加工业等各行各业的发展，配合了城市的进一步大力开发，使国民经济、城市建设和社会各项事业得到持续发展。城市道路、城市供水、排水是城市的命脉，不仅对一个城市的经济发展起到至关重要的作用，而且也与广大人民群众的切身利益息息相关，由于它的不可替代性，不可选择性，决定了城市配套设施的建设在一个城市发展过程中的重要作用，在城市建设、发展、改造的过程中，需要优先加以考虑。该项目的实施，有利于区域产业结构调整，并将对沿线的生产生活起到积极的促进作用。它的拓宽改造，解决了城市片区现在交通不便及配套设施不完善等基础设施滞后的问题，居民生活质量将得到进一步提高，对改善该地区的面貌起到一个积极作用，促进经济发展。使城市环境得到进一步提高，促进了地区各行各业的发展，也带动了全市及周边地区的经济发展。另一方面，也是最主要的方面，基础设施的建设改善了城市投资环境，为商业的发展提供了新的机遇，给企业创造了一个优良的生产经营环境，从而促使经济结构合理化，提高了在市场竞争中的优势，促进经济建设的发展，对城市经济发展的多样化和可持续性起到了积极的显著的作用。13.2社会效益本项目的实施，是X经济区142 基础建设的重要组成部分，对加速整个片区道路网畅通，发展沿线地区优势产业，保护生态环境，缓解交通紧张局面，促进城市经济快速发展具有重要意义。通过城市基础设施的建设和城市环境的改善，提高了城市的整体竞争力，对促进整个地区稳步发展必将起到积极的作用。由于实施该项目的社会公益性，从而提高了政府的威信，维护社会的稳定，促进社会经济的可持续发展，有着显著的社会效益。总的来说，本项目的建成，将增强社会稳定，显著改善社会环境、投资环境，提高城市功能，为投资者兴办各类企业提供良好的场所，促进各个行业的发展，从而提高该地区的总体经济水平。其社会效益主要表现在：1、改善基地及周边的交通状况，满足经济发展和人民生活水平的提高对交通的需求。道路的新建，将使X片区形成较为完善的城市道路网络，从而拥有一个相对快速、安全和舒适的城市道路交通环境，由于节省通行时间，节约行驶成本，增加出行者的舒适感。2、加快经济的发展速度，提供更多的就业机会，有利于吸收当地农业剩余劳动力，降低城市就业压力，减轻政府负担，不仅满足交通需要，还可通过商业网点开发租赁，收回投资，为生活在沿线的人们安居乐业、和睦相处、共同发展、共同富裕发挥重要作用。另一方面，也是最主要的方面，基础设施的建设改善了投资环境，为了商业的发展提供了新的机遇，给企业创造了一个优良的生产经营环境，从而提供了更多的就业机会。142 3、强化经济发展的社会基础，促进整个社会环境的进一步稳定。本项目建设促使了基础设施的完善，从而促使经济结构合理化，提高了X市在市场竞争中的优势，加强了其抵御经济危机和政治危机的能力，从而提高了政府的威信，维持社会的稳定，促使社会经济的可持续发展。4、项目区农村的拆迁，将极大地改善城市投资环境，提升城市环境质量，进一步推进城乡一体化建设，促进各行业的发展，使城市经济发展多样化。5、改善生活质量，促进人们的身体健康。本项目的实施，将改善城市的用水环境和供排水系统，使X经济区形成一个完整的、系统的供排水网络，大力改善影响市容卫生的脏、乱、差现象，创造优美的、空气清新的城市新区，有利于城市的可持续发展。6、完善了城市商业等公共服务设施的布局。公共服务设施的布局要建立在完善的交通、供排水等基础设施系统的基础上，本项目的建设有利于商业设施的分级配套和合理布局，加强市民的购物、娱乐等活动，创造了一个便利、齐全和舒适的服务系统。7、提高城市防灾抗灾能力。建设和完善城市的交通网络，提高城市消防、人防、抗震和公共安全的综合防灾能力，另一方面，通过改善城市的水环境和供排水系统，提高了对传染病和洪涝灾害的防治能力。13.3环境效益142 该项目的实施，有利于区域产业结构调整，并将对沿线的生产生活起到积极的促进作用。该地块的拓宽改造，解决了城市片区现在交通不便及配套设施不完善等基础设施滞后的问题，居民生活质量将得到进一步提高，对改善该地区的面貌起到一个积极作用，促进经济发展。使城市环境得到进一步提高，促进了地区各行各业的发展，也带动了全市及周边地区的经济发展。本项目的建设，随着河道整治、行道树、绿化带的建成，将提供宜人的旅游、居住和投资环境；同时配以灯光、广告牌等，增添了良好的视觉景观，宽敞崭新的道路也为人们创造了较好的环境效益。142 第十四章项目风险分析14.1政策风险本项目以主要以土地收入返还、安置区配套房销售、产业园区配套基础设施建设资金实现项目资金平衡，在近期房地产市场超常规发展的情况下，土地市场发展前景已受到政府和社会各界的高度关注，无论当前房地产市场是否存在泡沫，房地产蕴含有较高的风险确是不争的事实。中央政府与地方政府均努力防范化解房地产风险，以促进经济健康稳定发展。近期政府相关部门出台了许多与房地产市场有关的政策，对土地市场也将会产生影响。X经济区纳入滇中产业园区的发展规划，其区位优势突出，产业发展前景可观。随着X经济区新型城镇化建设工作的稳步推进，X经济区土地升值潜力高涨。且本项目以整体城镇化建设为主，因此受房地产调控政策影响较小，风险适中。14.2市场风险本项目的主要还款来源实质为土地出让收入返还，X经济区区位优势突出，产业发展前景可观近三年的土地市场平稳有增，委托代建项目主要为市政道路建设和基础配套建设，竣工验收后由当地政府按照协议支付建设资金，资金有保障，市场风险较小。142 14.3项目资本金到位风险目前XX置业公司已完成该项目区内“三云”路的建设，安置区所需的建设土地也已经取得。其余资金根据建设进度逐步投资。14.4项目完工风险此项风险主要体现在建设施工过程产生的风险，可能会出现建设标准、建设内容、施工进度和工程质量不达标的问题，这将影响项目如期完工，带来成本超支问题。针对上述可能出现的问题，XX置业公司将在项目建设期，对项目全部建设资金使用情况适时进行审计；在项目建成后，对土地整理开发成本、安置区建设成本、基础设施建设成本进行专项审计。当项目总投资超过概算时，由企业负责筹集落实资金缺口，确保项目资金的及时投入和工程的顺利完工。14.5项目用地审批风险项目区土地征转用指标已经取得，该风险不存在。14.6财务风险本项目自身收益可以完成对项目贷款本息的覆盖。142 第十五章社会稳定风险分析15.1编制依据1、《国家发展改革委关于印发国家发展改革重大固定资产投资项目社会稳定风险评估暂行办法的通知》（发改投资﹝2012﹞2492号）；2、《国家发展改革委办公厅关于印发重大固定资产投资项目社会稳定风险分析篇章和评估报告编制大纲（试行）的通知》（发改办投资﹝2013﹞428号）；3、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；4、《云南省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》（云政发〔2011〕126号）；5、建设单位提供的项目基本情况及相关调查资料。15.2风险识别1、可能造成环境破坏的风险项目建设期间可能对环境产生的影响包括施工噪声、粉尘、废弃土石方等，可能会对项目拟建场址及周边的生态和景观造成一定程度的破坏，从而导致周边居民对项目建设的抵制。2、群众抵制征地的风险142 由于征地涉及群众的切身利益，加上群众对征地的政策缺乏理解，因此在征地问题上群众往往会与政府站在对立面，以各种形式抵制征地。征地项目中群众最敏感、最担忧的问题是失去土地。3、群众对生活坏境变化不适的风险项目建设期间，项目驻地大批施工队伍进驻，施工车辆进出等将打破当地居民的生存现状，使得居民与外界的联系更加密切，并在一定程度上受到外界的干扰，从而造成居民内心的不安与担忧。15.3风险防范和化解措施实施风险评估，降低决策风险。在项目实施前，从合法性、合理性、可行性、安全性等方面对事前、事中、事后可能引发的社会稳定问题进行全面分析和预测评估，制定信访维稳方案，确保将决策风险降到最低限度。对在风险评估阶段反映出来的问题，确定专人及时做好工作，使大量问题在项目建设实施前就得到及时化解，从源头上预防和减少矛盾纠纷和不稳定因素，实现由被动受理群众来访向主动预测防范并及时指导化解转移。完善相关政策，维护群众切身利益。把实现好、维护好、发展好最广大人民的根本利益作为出发点和落脚点，以制度建设为抓手，在深入调研论证、广泛征求意见，使群众切身感受到项目的建设在改善生活环境、提高生活质量方面带来的显著变化，自觉地支持项目的建设。加大政策宣传，赢得群众支持。建设前期，通过制作宣传展板、利用广播、电视、报纸、网络等媒体，加大对项目建设的益处宣传。142 建立完善信访处理机制，及时就地解决问题。将信访工作关口前移，在现场设置以纪检监察、政法、城改、信访等部门人员组成的综合信访接待室，现场接待群众来访，就地解答群众疑惑，及时听取和研究解决群众反映的突出问题和提出的合理要求，积极化解因项目建设引发的矛盾和纠纷，制止和纠正各种损害群众利益的行为。对群众提出的合理要求，要限期解决；对不合理要求，耐心细致地做好法律法规宣传解释工作；对个别无理取闹的，要坚持原则，依法及时严肃处理，防止“以闹取胜”。15.4风险等级通过对周边单位和居民的调查，大部分单位和居民认为项目建设后对于当地的经济、社会发展会起到积极的推动作用，支持项目的建设，希望项目在建设过程中尽量减少负面影响，使其正面影响最大化，实现项目建设的最终目的。本项目建设得到了政府部门的大力支持，深受各利益群体的欢迎。综上所述，项目的风险等级为低风险。社会风险分析表序号风险因素持续时间可能导致的后果措施建议1移民安置问题1-30个月较大妥善处理好征地及拆迁补偿问题，安置区尽快建设完工，妥善安置转移人口2居民就业问题4-7个月轻微3生活质量问题6-10个月轻微4受损补偿问题1-3个月轻微142 15.5风险分析结论项目的建设可能会引发一定的社会稳定风险，但风险发生的可能性较小，属低风险项目，在项目建设过程中，应采取积极有效的风险防范措施，尽最大可能降低以致消除社会稳定风险，项目社会稳定风险评价可行。142 第十六章研究结论与建议16.1结论本项目是一项政府多职能部门协调配合、通力协作的项目。随着X经济区的不断发展和先进的技术、理念的引入，片区改造项目所带动的关联产业将呈快速增加的趋势。破除城乡分割和对立，加强城乡联系，推进城乡经济、社会、文化、生态上的协调发展，实现城乡规划、基础设施建设、社会事业发展、产业布局一体化，推进城乡就业和社会保障制度一体化。该项目既是近期滇中产业集聚区建设的工作内容，也是X经济区城镇化建设的重要项目之一。该项目的实施，可以拓展城市发展空间，改善城市环境，在很大程度上疏解项目周边地区的交通问题。对推动滇中产业集聚区建设的发展具有正面意义。项目区区位优势十分明显，地块使用和节约城市用地资源是我们工作的重中之重。由于现有用地结构不尽合理，土地资源未得到充分利用，加上市政基础设施比较薄弱，项目区目前尚不能满足开发建设条件，需要进行土地整理。为改善项目区内土地利用现状，提高可建设用地质量，实现生地变熟地目标，进行项目区内土地开发整理，势在必行。通过项目实施可改善土地质量，为新城市建设打下一定的物质基础。142 本项目的实施，可以保证该片区大部分地块通过开发，实现市场化拆迁和绿化建设，土地增值可观。该项目规划方案技术可行、布局合理，投资方向符合国家相关政策规定，投资估算切合实际，兼顾经济效益和社会效益，财务风险小、到期偿债能力强，项目切实可行。16.2建议1、在片区路网道路工程初步设计阶段，进一步细化道路线形问题，保证沿线拆迁量最小。认真研究沿线几个重要节点的技术改造方案，合理节省项目投资。2、与煤气、电力、给水、电信等专业部门协商，对下一步项目实施做出规划设计。3、在项目开发建设过程中，会产生大量的建筑垃圾与建筑粉尘、大量的生活垃圾、生活污水、及经营性污水，势必会给周边环境造成一定的影响。因此在本项目的实施过程中，应坚持保护性开发、集约化利用、持续性发展的原则，把项目开发对周边环境的负面影响降至最低，并且按照生态文明的发展理念，把项目建设与项目区的绿化、美化结合起来，使项目区建设生态化、生态区建设景观化。施工期间应采取以下措施：142 施工期环保工作的重点在于管理，严禁野蛮施工。施工组织设计时应合理安排施工季节，尽量避免在雨季破土开路，以减少水土的流失和对环境的污染。施工现场产生的生活污水必须作治污处理，将污水分为轻度污水和粪便污水分开排放，地区建几套轻度污水处理系统，形成中水后，做地区绿化灌溉用，粪便污水汇至城市截污管，进入污水处理站处理；生活垃圾应设置临时堆放场地，集中运至垃圾处理场（厂）统一处理；建筑垃圾不得乱丢乱放，必须经集中清运到指定地点处理，以避免对周围环境造成污染；施工中的扬尘应有妥善的处置方案，如构建挡土墙、种草植树等，避免扬尘雨季流失而污染环境。施工结束后应及时清理现场，恢复原貌；除了以绿化带为主的生态体系建设外，还应大力实施绿化、美化、亮化工程，积极采用节水、节能、防污手段，把项目区建成新的城市生态景观区。施工期间还应委托当地环保部门监督，设置环保监测站，配备必要人员和设备监测的项目，主要对各排污水口水质、外排废气污染物及废弃物的处理进行监测，以切实保护环境。4、注意在设计中保护好周围区域的自然生态环境，优化自然生态格局，开发和保护相协调，以保证最理想的环境效益。综上所述，云南省XX经济区秧草凹片区整体城镇化建设项目潜力较大，项目目标明确，技术方案可行，符合城市发展规划和当地土地利用总体规划。社会、生态、经济效益显著，各级政府非常重视和支持，地方各部门积极配合。本可行性研究经过深入分析研究，认为该项目切实可行。142'