经适房项目可行性研究报告 25页

'In0319目录第一部分项目概况4一、项目名称4二、项目地址4三、土地产权状况及面积4五、项目由来4第二部分重庆房地产市场概况4第三部分项目优势与劣势分析5一、项目优势6二、项目劣势7第四部分项目运作方案7一、项目运作主体7二、项目运作方案7（一）房产开发模式7第五部分项目规划方案7一、项目规划设计要点7二、项目技术经济指标7（一）项目主要技术指标8（二）住宅户数及车位数量8第六部分项目开发方案9一、项目开发建设方案9（一）对土地开发模式9（二）对房产开发模式91、开发方案设想92、建设进度计划9二、项目经营方案9三、项目投资方案9第七部分项目投资估算10一、土地开发模式总投资估算10（一）开发成本测算101、基准地价与出让金102、实际出让地价预估10（1）土地出让金补差额估算10（2）地价估算10（3）土地增值额估算10（二）开发费用测算101、管理费用102、其他费用103、财务费用10二、房产开发模式总投资估算1025 （一）开发成本测算111、土地成本112、设计费及前期开发费113、工程建安费114、基础设施费115、公建配套费116、运作期间费117、不可预见费11（二）开发费用测算111、管理费用112、销售费用113、财务费用12第八部分项目资金筹措12一、土地开发模式投资方案12二、房产开发模式投资方案12（一）投资组合方式13（二）资金运作方式131、自有资金132、银行贷款133、销售收入再投入13第九部分经济与社会效益分析14一、房产开发模式经济效益分析14（一）销售单价的估算141、住宅销售单价的确定14（1）用市场比较法确定销售价格的上限14（2）用成本法确定销售价格的下限14（3）建议销售单价142、商业销售单价的确定143、车位销售单价的确定14（二）总销售收入的测算14（三）成本费用估算14（四）财务分析151、损益表与项目静态盈利能力分析15二、项目评估结论15附表16一、土地开发模式附表16表一总投资与成本估算表16表二　资金筹措表16二、房产开发模式附表17表一总投资与成本估算表17表二详细投资计划与资金筹措表（按比例）17表三详细投资计划与资金筹措表（按金额）18表四总销售收入预测表18表五销售税金及附加表1925 表六损益表19表七　自有资金现金流量表（年Ic=10%）20表八　资金来源与运用表20表九工程成本核算分类表219.1商业部分工程成本核算表229.2住宅部分工程成本核算表239.3配套项目部分工程成本核算表249.4地下停车场部分工程成本核算表25第一部分项目概况一、项目名称25 重庆同兴工业园B区三期经适房（山水庭源）二、项目地址本工程位于重庆市北碚区蔡家组团同兴工业园——凤林大道，周边交通便捷，开放型的山体公园与之相邻，对面即是“凤林小学”，周边条件相当成熟。三、土地产权状况及面积重庆同兴工业园区B区三期经适房总建设面积78750平方米，四、地上建筑物状况本项目设计总建筑面积206808.52平方米，设计高层住宅建筑8栋、高层商业综合楼建筑1栋、多层配套商业网点建筑4栋。五、项目由来第二部分重庆房地产市场概况1、今年上半年重庆房地产业完成开发投资832.11亿元，同比增长35.0%。　　据统计，上半年重庆全市房地产开发投资增幅较一季度回落8.4个百分点。商品房施工面积16917.19万平方米，增长30.4%，其中住宅施工面积13339.34万平方米，增长29.9%，较一季度回落12.6个百分点。全市商品房销售面积1906.61万平方米，增长12.8%。房地产开发企业本年资金来源2442.85亿元，增长43.6%，较一季度回落17.5个百分点。　　2、重庆市房地产投资增速保持较高位区间运行，一是由于去年二季度以来，公租房建设全面推进，增量注入及同期基数的影响；二是工业化、城镇化进程加快，主城及周边区县商品房仍存一定刚性需求；三是相关规定要求房地产企业拿地两年内必须动工建设，对住房建设要求在3年内完工等，使2008-2009年购地企业继续稳定开发，成为促动房地产投资较高位运行的重要因素。　　同时，在严厉的政策调控、差别信贷利率、二手房交易税收以及各地限购等政策共同作用下，房地产投资增速已明显放缓。3、上半年重庆市房地产业“双轨制”逐步推进，公租房步入“边建设、边投放”25 良性循环，助推作用不减。从开发情况看，上半年重庆房地产业完成开发投资832.11亿元，同比增长35.0%。从销售情况看，上半年重庆商品房销售面积为1906.61万平方米，增长12.8%。值得一提的是，6月份8个公租房项目集中开工，上半年共计开工公租房700万平方米。同时，公租房两次摇号成功配租30469户，受惠群众近10万。第三部分项目优势与劣势分析一、项目优势（一）区位独特   组团（园区）位于重庆市主城区“北上战略”的主要拓展区，是江北区、北碚区、渝北区、北部新区、经开区、高新区“四北六方”联合打造重庆市北部增长极的产业高地，是重庆市“1小时经济圈”建设的重要增长极。（二）交通便捷组团（园区）交通条件十分便捷，距市委、市政府所在地25公里、江北国际机场15公里、重庆北站18公里、寸滩港22公里。境内有一条黄金水道（嘉陵江蔡家组团段将建设1个1000吨级多用途泊位和1个2000吨级散货泊位）、二条轻轨线（6号线、6号支线）、三条铁路（遂渝线、襄渝线、全国铁路3号线。其中，遂渝线在蔡家设立客运站，每天定时发送列车30对，年客运能力1000万人次）、四条陆上快速通道（渝合高速、110省道、重庆中环快速干道、重庆市绕城高速）经过该地区，拥有重庆市北部水、陆、空立体交通网络集聚优势。（三）生态怡人   1、组团（园区）自然山水条件得天独厚，处于重庆市主城上风上水地段，一面靠山、三面环水、要素密集、景观绝佳、环境优美，是一块未被破坏、适宜集中连片大规模开发的风水宝地。25 （四）基础良好   1、组团（园区）建设用地条件得天独厚，土地相对平坦开阔，工程地质条件较好。目前拥有220KV（玉皇观）、110KV（蔡家）变电站各1座，供电可靠率99.7％（工业用电0.547元/度，生活用电0.463元/度）；重庆市天然气主管道贯穿该片区，日供气50万立方米（工业用气1.243元/立方米，生活用气1.4元/立方米）；有同兴、蔡家水厂，日供水能力5万吨以上（工业用水2.91元/吨，生活用水2.66元/吨）；有垃圾发电厂、污水处理厂；通信、宽带网络覆盖该片区。2010年前，计划投入120亿元（2007年确保投入12亿元，用于连贯组团（园区）内外道路、桥梁和工业企业所需土地利用的“七通一平”建设）。同时，该片区现有中安翡翠湖、水天花园、香溪美林等高档住宅区，红鼎高尔夫等高档娱乐设施。（五）人才充足   1、组团（园区）已主动聚集西南大学、重庆大学、西南政法大学、重庆仪表材料研究所、重庆国际企业孵化器北碚孵化园等市内外大专院校、科研院所和重点骨干企业的人才于组团（园区）开发建设。仅区内就有各类科研机构67个，高等院校4所，部属研究所3所，职业学校数十所，中央、市属大中型企业几十个，各类研究人员近万人，企业发展所需人力资源可得到有力保障。组团（园区）区域内人力资源成本约为1万元/人•年，大大低于发达经济地区。（六）环境宽松   1、组团（园区）管委会坚持“三个用心”（用心想事、用心谋事、用心干事）和“两个最”（企业效益空间最大、投资人团队幸福指数最高）为宗旨，着力建设“高效廉洁”、“城市化和工业化良性互动”25 的服务型管委会，构筑开放型经济服务通道，为入驻企业提供入驻、运行、退出三段合一的全程代办服务。包括全程代办国土、城建、规划、工商、税务等入驻手续；为入驻企业提供产业配套融资担保和人力资源开发、水电气供给等要素的供配服务，以及确需退出时的退出服务。努力营造“亲商、富商、聚商”的良好氛围，以一流的服务、一流的环境、一流的信誉为入驻企业提供优质服务。二、项目劣势1、市区到蔡家组团两江新区正在发展阶段，段商业氛围的提升还需较长的时间。2、蔡家组团目前人流量比较少，街道较乱、影响市区的氛围。第四部分项目运作方案一、项目运作主体为了更好地进行投融资，运作项目，建议以重庆金谋房地产开发有限公司，在重庆渝中区注册，注册资金为2000.00万元。二、项目运作方案根据项目特点，可以采取土地开发方案或者房产开发方案。两种方案各有优缺点，具体为：（一）房产开发模式根据重庆目前房地产现状，若该项目不只进行前期的破产清理，改变土地性质和进行土地转让，还进行房产开发，将给君恒建设公司带来良好的经济回报。而且，房产开发将使恒建设公司在重庆的投资步入良性循环和可持续发展的道路。第五部分项目规划方案一、项目规划设计要点由于地块目前尚无规划设计条件，为了便于测算，设定其规划条件如下：1、净用地面积：120亩。2、容积率：不大于2.5。3、建筑密度：不大于40%。4、绿地率：不小于30%。6、其他按有关规定。二、项目技术经济指标25 （一）项目主要技术指标项目计量单位规划要求数值备注总占地面积㎡78750.00其其中建筑占地面积㎡11788.59道路广场占地面积㎡14737.00绿化占地面积㎡25894.00其他占地面积㎡26330.44总建筑面积㎡205324.56计算容积率面积㎡196330.881按功能性质分其其中其中居住建筑面积㎡178368.30商业建筑面积㎡15194.88物管用房面积㎡733.17位于3、4#楼住宅1F社区活动用房面积㎡462.84位于4#住宅1F幼儿园㎡2054.7垃圾站㎡38.44公厕㎡93.82入口门卫用房18地下车库及设备用房㎡8993.68不计入容积率2按地上地下分其中地上建筑面积㎡不得大于196875196330.88地下建筑面积㎡8993.68建筑密度㎡不得大于40％14.91不计入容积率容积率不得大于2.52.50绿地率％不得小于30％32.88地下建筑面积不计入容积率居住总套数套2987居住总人数人7468平均2.5人/户停车位个住宅0.34辆/100㎡718地上：463地下：255公建0.7辆/100㎡第六部分项目开发方案一、项目开发建设方案（一）对土地开发模式只需对地块上的建筑物拆除，达到拍卖要求即可。（二）对房产开发模式1、开发方案设想25 1.为了更大程度地提高土地的利用价值，拟将小区开发为小高层组团。其中临二环路东四段与东大街东延线一侧开发为一至二幢首2层或3层为商业业态的小高层。考虑到本项目市场推广计划及小区建设的实际需要，拟将整个项目分两期进行开发。第一期首先完成样板楼展示工程、小区大部分基础设施、公建配套设施和南面组团。这样可以使首期买家享受到已成熟的配套设施。本期推出的楼盘价位不宜太高，以吸引买家，树立形象，为二期提高售价作好准备。第二期开发北面组团。2、建设进度计划本项目预计从2011年7月开始启动破产清理程序，工期约为2年。整个工程分一期进行。（1）土地整理及前期开发进度本项目地上建筑物清理及改变土地用途与土地转让时间预计为2011年10月至2012年4月。同时开展前期市场调查、项目开发和营销方案策划、初步可行性分析，规划、建筑、建筑施工设计，项目报建等工作。（2）一期开发进度开发组团，预计时间为2011年10月至2013年10月。二、项目经营方案项目经营方案主要针对房产开发模式。根据目前重庆市房地产的实际情况，本项目的经营方案初步设想为：三、项目投资方案见项目第八部分《项目资金筹措》。第七部分项目投资估算一、土地开发模式总投资估算（一）开发成本测算此模式下开发成本即为土地成本6000.00万元。25 1、实际出让地价预估本地块为工业用地，出让时需改变土地用途为商住用地。为了便于计算及考虑到可能的规划情况，拟设定本地块的商业建筑面积与住宅建筑面积的比例为20%:80%。（2）地价估算该地块出让时每亩地价预计=16.8332万元/亩+70.476万元/亩=87.3092万元/亩，则出让时地价预计=87.3092万元/亩×33亩=2,881.20万元。万元。备注：以上是按成都地区以前工业用地转让及土地用途改变的一般办法来计算出让金补差额的。（二）开发费用测算1、管理费用管理费用按每月45.34万元计算，从2011年7月至2013年底，共计1315万元。2、其他费用其他费用为破产启动费用1,200万元及其他可能尚需费用100万元，合计为1,300万元（备注：虽然1,200万元是先期垫付，后期土地拍卖后无偿返还的启动费用，但由于考虑到该笔费用具有不确定性，因此在实际测算时，将该笔费用纳入了成本）。3、财务费用假定公司自有资金为1,360万元左右，则资金缺口为2,881.20万元+85万元+1,300万元-1,360万元=2,906.20万元左右，需向银行申请流动资金贷款2,900万元，贷款6个月。利率假定为中国人民银行1至6个月贷款基准利率5.04%，则财务费用为73.08万元。若开发方案为土地开发模式，则总投资为4,339.28万元。具体见土地开发模式附表《总投资与成本估算表》。二、房产开发模式总投资估算（一）开发成本测算1、土地成本土地成本为6000.00万元。2、前期开发费及设计费25 前期开发费及设计费预计为6870.00万元。3、工程建安费工程建安费预计为4，0500.00万元。4、基础设施费基础设施费预计为3350万元。5、公建配套费公建配套费预计为2900.00万元。6、运作期间费运作期间费预计为7397.4万元。7、不可预见费不可预见费预计为1645.00万元。以上7项合计为该项目开发成本68662.4万元。（二）开发费用测算1、管理费用管理费用取开发成本1至3项的3%计算，合计为=53370×3%=1601.1万元。2、销售费用销售费用取销售收入的3%计算，合计为97045.56×3%=2911.37万元。具体见房产开发模式附表《销售费用估算表》。3、财务费用1.本项目的财务费用主要由利息费用构成，利息费用的计算参照建设部发布的经济评价标准按如下方法确定：假定贷款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后利息按全年计算，还款当年按年末偿还，照全年计息，即2.每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款÷2）×贷款年利率3.根据中国人民银行2002年2月21日开始执行的利率，一至三年（含三年）的贷款年利率为5.49%。本项目假定按此一至三年期贷款基准利率计算，至项目开始第二年需贷款5,000万元，至项目开始第三年按年等额还本付息，至项目开始第四年还清贷款，利息合计为564.07万元。具体见房产开发模式附表《银行贷款还本付息结算表》、《银行贷款还本付息计算表》。25 4.本项目若采用房产开发模式，则总投资预计为73812.4万元。具体见房产开发模式附表《总投资与成本估算表》。第八部分项目资金筹措一、土地开发模式投资方案本项目若只进行土地整理，则总投资为73812.4万元，整个建设经营期为2年半。本项目开发投资的资金来源有二个渠道：一是自有资金，二是银行贷款。资金运作方式如下：自有资金全部用于破产启动费用、管理费用、其他可能尚需的启动资金。此外还缺少的资金，则向银行贷款。即公司先以自有资金1360.00万元启动项目至项目转让，改变土地用途，然后以银行贷款支付地价款至项目拍卖，以拍卖收入偿还银行贷款及利息。其启动资金使用计划如下：序号项目2011年2012年小计1管理费用(万元)793.7807.41601.1合计(万元)793.7807.41601.1二、房产开发模式投资方案（一）投资组合方式本项目总投资为万元，整个建设经营期为2年。为了降低融资压力，有助资金流通，降低开发风险，使项目顺利开发，拟采取组合投资方案。本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是银行贷款，三是预售收入再投入用于投资部分。资金运作方式如下：自有资金用于破产启动费用、其他土地整理可能尚需的启动费用、前期管理费用，有收入的第一年按销售收入的35%用于投资，第二年按销售收入的54%用于投资，此外还缺少的资金，则向银行贷款。（二）资金运作方式在项目的前期，公司先以部分自有资金支付企业破产启动费用、管理费用、前期工程费，至项目转让改变土地用途时，以银行贷款支付地价及当年的部分工程费用，当住宅楼可以预售时，以预售收入实现滚动开发，使整个项目投资完成。1、自有资金整个项目的自有资金为1360万元，占总投资的1.84%，分两25 年投入。其投入计划如下：项目2011年2012年2013合计自有资金(万元)595.70717.8046.51360.002、银行贷款银行贷款计划共有一笔，共计贷款2,0000.00万元，占总投资的27.10%。3、销售收入再投入销售收入再投入从项目有销售收入时开始，直到项目销售完毕。总销售收入再投入为37436.59万元，占总投资的71.06%。其投入计划如下：项目2011年2012年2013年合计销售收入再投入(万元)14412.4126974.5911065.452452.4第九部分经济与社会效益分析一、房产开发模式经济效益分析（一）销售单价的估算1、住宅销售单价的确定（1）用成本法确定销售价格的下限本项目住宅的销售成本单价为每平方米3594.91元。（2）建议销售单价本项目住宅的销售单价建议为每平方米3900元（2011年单价）。假定每年住宅的单价上涨7%，则本项目住宅的销售单价如下：项目2011年2012年2013年住宅销售价格(元/平方米)39004173446525 2、商业销售单价的确定假定商业的销售单价为住宅销售单价的3倍，则本项目商业的销售单价如下：项目2011年2012年2013年商业销售价格(元/平方米)1170012519133953、车位销售单价的确定假定本项目目前的车位价格与蜀都花园车位的销售价格一致，且设定每年车位的单价上涨7%，则本项目车位的销售单价如下：项目2011年（）车位价格2011年2012年2013年车位销售价格(万元/个)5.005.355.726.12（二）总销售收入的测算根据上述住宅销售进度与价格预估，测算出本项目住宅的销售收入为69563.63万元，商业的销售收入为17778.1万元，车位的销售收入为3590.00万元，总销售收入为90931.73万元。具体见房产开发模式附表《总销售收入预测表》。（三）成本费用估算本项目成本费用采用分摊形式。其分摊的总原则为把所有的总投资分摊到可售的面积中去，具体分摊细则为按计算投资的各项成本来分摊，各分项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊，若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积或销售额比例来分摊。具体见房产开发模式附表《总投资与成本估算表》和《损益表》。（四）财务分析1、损益表与项目静态盈利能力分析本项目总收入为90931.73万元，总成本费用为73812.4万元，则利润总额为17119.33万元，税金为3920.00万元，净利润为19313.16万元。具体见房产开发模式附表《损益表》。总体评价指标：年投资利润率=（利润总额／总投资／8）×100%=（17119.33／73812.4／8）×100%=2.90%自有资金年投资利润率=（利润总额／自有资金／8）×100%=（17119.33／2000／8）×100%=107%25 建设经营期各段评价指标：（1）建设期（2011年至2013年）部分的投资利润率=（利润总额／总投资）×100%=（17119.33／73812.4）×100%=23.19%从本项目以上的几个静态指标来看，销售期的投资利润率偏低，总体年平均投资利润率保持在13%以上，故从投资利润率角度分析来看是可行的。此外，从阶段性建设经营期来看，本项目从2010年启动至2011年竣工，只需在住宅部分实现100%销售，商业和车位部分实现30%的销售的情况下便能收回所有的投资，并能取得75111.46的利润总额，因此本项目具有很好的经济效益。二、项目评估结论本项目财务风险很低，但有一定的政策风险。总体而言，本项目是可行的。就两种运作方案而言，因房产开发模式不仅能带来较好的经济效益，而且将使金谋公司在重庆的投资步入良性循环和可持续发展的道路。因此，建议本项目采用房产开发模式。附表一、土地开发模式附表表一总投资与成本估算表单位：万元序号项目2011年小计1土地成本6000.006000.002管理费用1601.11601.13其他费用1300.001,300.004财务费用750.60750.60合计9651.79651.725 表二　资金筹措表单位：万元序号项目名称2011年合计1总投资73812.473812.42资金筹措675.004,339.28自有资金675.001,360.00银行贷款2,900.00销售收入79.28二、房产开发模式附表一总投资与成本估算表序号项目合计(万元)得房成本(万元)备注商业住宅车位73812.41开发成本67662.414825.2445571.127266.04土地费用6000.001533.093616.56850.35勘察设计及前期开发费6870.001106.94934.5828.6工程建安费40500.009318.527713.093,468.41基础设施费3350.00700.562508.51140.93公建配套费2900.00350.561829.3720.14运作期间费7397.41740.534598.141058.73不可预见费645.0075.10371.02198.882开发费用6150.001099.64650.42399.98管理费用2009.32476.231342.14190.95取开发成本1至6项的3%财务费用564.0790.19420.0553.83销售费用2727.95412.212237.6578.09其他费用848.66120.97650.5877.113总投资73812.415924.8450221.127666.024每平方米得房成本(元/平方米)3594.92104803.402815.59X表二详细投资计划与资金筹措表（按比例）25 序号项目名称合计金额(万元)合计比例2011年2012年2013年1总投资73812.4100%39.13%42.92%17.95%开发成本67662.4100%45.46%42.16%12.38%土地费用6000.00100%100.00%设计费及前期开发费6870.00100%50.00%40.00%10.00%工程建安费40500.00100%45.00%45.00%10.00%基础设施费3350.00100%40.00%45.00%15.00%公建配套费2900.00100%80.00%20.00%运作期间费7397.4100%40.00%45.00%10.00%不可预见费645.00100%40.00%40.00%20.00%开发费用6150.00100%48.03%39.94%12.03%管理费用2009.32100%33.00%50.00%17.00%财务费用564.07100%30.05%62.14%7.81%销售费用848.66100%31.77%56.92%11.31%其他费用1,300.0060%40%2资金筹措73812.4100%39.13%42.92%17.95%自有资金1360.00100%33.19%23.93%18.35%银行借款20000.00100%15.00%85.00%销售收入再投入52452.4100%12%65.42%22.58%表三详细投资计划与资金筹措表（按金额）序号项目名称合计金额(万元)2011年2012年2013年1总投资73812.428882.7931680.2813249.33开发成本67662.430759.3328526.488376.61土地费用6000.006000.00设计费及前期开发费6870.003435.002748.00687.00工程建安费40500.0018225.0018225.004050基础设施费3350.001340.001507.5502.5公建配套费2900.002320.00580.00运作期间费7397.42958.963328.831109.61不可预见费645.00258.00258.00129.00开发费用6150.002953.852456.31739.84管理费用2009.32663.081004.66341.58财务费用564.07169.5350.5144.06销售费用848.66269.62483.0695.98其他费用1,300.00780.00520.00总投资合计73812.428882.7931680.2813249.332资金筹措16,385.4373812.428882.7931680.28自有资金1360.00451.38325.45249.56银行借款20000.003000.0017000.00销售收入再投入52452.46294.2934314.3611843.7525 表四总销售收入预测表序号项目细项合计2011年2012年2013年1住宅销售比例100%40%50%10%销售面积(平方米)178368.3071347.3289184.1517836.83销售收入(万元)69563.6327825.4534781.826956.362商业销售比例100%10%65%25%销售面积(平方米)15194.881519.499876.673798.72销售收入(万元)17778.11777.8111155.774444.533车位销售比例100%30%55%15%销售个数(个)718.00215395108销售收入(万元)3590.001077.001974.5538.54销售收入合计(万元)90931.7330680.2647912.0911939.39表五销售税金及附加表序号项目名称合计(万元)建设营业期2011年2012年2013年1销售收入(万元)90931.7330680.2647912.0911939.392销售税金及附加小计(万元)4012.741304.911118.971588.86营业税(万元)2247.13730.75626.62889.76城市维护建设税(万元)1258.39409.22350.91498.27教育费附加(万元)704.7229.16196.51279.03交易印花税(万元)394.63128.33110.05156.26副食品调控基金(万元)220.9971.8661.6387.51表六损益表单位：万元序号项目名称合计建设经营期(年)2011201220131收入90931.7330680.2647912.0911939.3925 住宅销售收入69563.6327825.4534781.826956.36商业销售收入17778.11777.8111155.774444.53车位销售收入3590.001077.001974.5538.52总成本费用67662.430759.3228526.468376.64销售住宅总成本分摊45571.1220716.6319212.785641.70销售商业总成本分摊14825.246739.556250.321835.36销售车位总成本分摊7266.043303.143063.36899.583销售税金及附加4012.741304.911118.971588.864利润总额17119.337782.457217.512119.37表七　自有资金现金流量表（年Ic=10%）单位：万元序号项目名称合计2011年2012年2013年1销售收入-90931.73-30680.26-47912.09-11939.392现金流出-22,602.57-995.70-1,599.25-11,187.70自有资金-1360.00-451.38-325.45-249.56销售收入再投入-52452.4-6294.29-34314.36-11843.75贷款还本付息-5,564.07-2,782.04销售税金及附加-4012.74-1304.91-1118.97-1588.863税前净现金流量18,639.78-995.70966.952,145.084税前净现金流量累计37,096.75-995.70-28.752,116.335税前净现金流量现值9,692.55-905.18799.131,611.636税前净现金流量现值累计22,217.53-905.18-106.051,505.587税后净现金流量12,986.72-995.70780.09781.648税后净现金流量累计19,661.17-995.70-215.61566.039税后净现金流量现值6,392.06-905.18644.70587.2510税后净现金流量现值累计10,250.93-905.18-260.48326.78表八　资金来源与运用表单位：万元序号项目合计2011201220131资金来源112291.7334131.6448237.5412188.95自有资金1360.00451.38325.45249.56银行贷款20000.003000.0017000.00住宅销售收入69563.6327825.4534781.826956.36商业销售收入17778.11777.8111155.774444.5325 车位销售收入3590.001077.001974.5538.52资金运用24,111.86995.706,733.219,079.54开发成本73812.428882.7931680.2813249.33　　土地费用67662.430759.3328526.488376.61　前期开发费6000.006000.00　　设计费6870.003435.002748.00687.00　　工程建安费40500.0018225.0018225.004050　　基础设施费3350.001340.001507.5502.5　　公建配套费2900.002320.00580.00　　运作期间费7397.42958.963328.831109.61　　不可预见费645.00258.00258.00129.00开发费用6150.002953.852456.31739.84管理费用2009.32663.081004.66341.58财务费用564.07169.5350.5144.06销售费用848.66269.62483.0695.98其他费用1,300.00780.00520.00偿还贷款本金5,000.002,431.55销售税金及附加4012.741304.911118.971588.86营业税2247.13730.75626.62889.76城市维护建设税1258.39409.22350.91498.27教育费附加704.7229.16196.51279.03交易印花税394.63128.33110.05156.26副食品调控基金220.9971.8661.6387.51表九工程成本核算分类表9.1商业部分工程成本核算表序号项目名称投资成本(元/m2)投资总额(万元)依据备注一土地费用290440.651土地补偿费290440.65二前期工程费用193293.291工程监理费2639.512建设工程设计费1015.193环境设计费04工程招标费34.595围墙修建工程费57.66环境评价编制费07勘查设计费11.528地质勘查费09施工图设计审查费11.5210白蚁防治费11.5211工程造价咨询费11.5225 12边坡治理1725.8313防雷装置安全检测11.5214雷电灾害评估费11.5215施工用电1421.2716施工用水安装费17平基土石方及环境整治110167.1418水土流失防治费019地形测量费11.5220放线测量费11.5221电力勘察设计费0三建安工程费用25213830.631基础、主体及水电安装费23213526.732防盗门购置、安装费用1522.793门窗安装费74112.444消防工程6395.735电梯设备购置、安装工程费4162.306柴油发电机组设备及安装费710.64四基础设施费用150227.931小区配电室安装02小区景观绿化工程（含小区道路，管网）146221.853生化池46.08五管理费（一至四项×2%）6091.17六利息（一至四项×6.59%×工期/2×70%）139211.21七行政建设规费155235.531城市建设配套费145220.332建设工程规划综合费11.523建设工程综合服务费04散装水泥专项基金05人防易地建设费23.046人防易地建设费消防费46.087地籍测绘费（2985/户×73.8元/户）11.52文件规定8房屋转让手续费（3元/平方米）11.52文件规定已减半9权属登记费（2985/户×80元/户）11.52文件规定已减半10住宅用地权属调查费（2985户×7元/户）0文件规定已减半八利润（一至四项×3%）91138.27九税金（一至八项合计×5.6%）194294.48十合计35945763.1625 编制说明：1、本核算建筑面积按15194.88m2测算；2、容积率按2.5考虑；3、建筑密度为14.91%；4、商业占地上建筑面积的7.4%考虑；5、地上按四层商业预估。9.2住宅部分工程成本核算表序号项目名称投资成本(元/m2)投资总额(万元)依据备注一土地费用2905172.68178368.301土地补偿费2905172.68二前期工程费用1933442.541工程监理费26463.762建设工程设计费10178.373环境设计费04工程招标费353.515围墙修建工程费589.186环境评价编制费07勘查设计费117.848地质勘查费09施工图设计审查费117.8410白蚁防治费117.8411工程造价咨询费117.8412边坡治理17303.2313防雷装置安全检测117.8414雷电灾害评估费117.8415施工用电14249.7216施工用水安装费17平基土石方及环境整治1101962.0518水土流失防治费019地形测量费117.8420放线测量费117.8421电力勘察设计费0三建安工程费用252144966.641基础、主体及水电安装费232141399.282防盗门购置、安装费用15267.553门窗安装费741319.924消防工程631123.7225 5电梯设备购置、安装工程费41731.316柴油发电机组设备及安装费7124.86四基础设施费用1502675.531小区配电室安装02小区景观绿化工程（含小区道路，管网）1462604.183生化池471.35五管理费（一至四项×2%）601070.21六利息（一至四项×6.59%×工期/2×70%）1392479.32七行政建设规费1552764.721城市建设配套费1452586.342建设工程规划综合费117.843建设工程综合服务费04散装水泥专项基金05人防易地建设费235.676人防易地建设费消防费471.357地籍测绘费（2985/户×73.8元/户）117.84文件规定8房屋转让手续费（3元/平方米）117.84文件规定已减半9权属登记费（2985/户×80元/户）117.84文件规定已减半10住宅用地权属调查费（2985户×7元/户）0文件规定已减半八利润（一至四项×3%）911623.15九税金（一至八项合计×5.6%）1943460.35十合计359467655.14编制说明：1、本核算建筑面积按178368.3m2测算；2、容积率按2.5考虑；3、建筑密度为14.91%；5、地上33层住宅，共2987户。9.3配套项目部分工程成本核算表序号项目名称占地面积(m2)建筑面积(m2)单位成本(元/m2)合计成本(万元)备注一社区服务站78750.0056.44252114.23　1前期工程费用1933442.54　3工程建安费252144966.64　4市政配套费1452586.34　二物管用房面积78750.00733.172521184.83三社区活动用房面积78750.00462.842521116.6825 四幼儿园78750.002054.72521517.99五公厕78750.0093.82232121.78六合计　3400.97　　855.47　编制说明：1、本核算小区绿化率为32.88%；2、社区服务站包括门卫室、垃圾站。9.4地下停车场部分工程成本核算表序号项目名称投资成本(元/m2)投资总额(万元)依据备注一土地费用290624.661土地补偿费290624.66二前期工程费用193415.691工程监理费2656.002建设工程设计费1021.543环境设计费04工程招标费36.465围墙修建工程费510.776环境评价编制费07勘查设计费12.158地质勘查费09施工图设计审查费12.1510白蚁防治费12.1511工程造价咨询费12.1512边坡治理1736.6213防雷装置安全检测12.1514雷电灾害评估费12.1515施工用电1430.1616施工用水安装费17平基土石方及环境整治110236.9418水土流失防治费019地形测量费12.1520放线测量费12.1521电力勘察设计费0三建安工程费用23845135.131基础、主体及水电安装费23214999.432消防工程63135.7四基础设施费用146314.481小区配电室安装02小区景观绿化工程（含小区道路，管网）146314.48五管理费（一至四项×2%）60129.2425 六利息（一至四项×6.59%×工期/2×70%）139299.41七行政建设规费155333.831城市建设配套费145312.332建设工程规划综合费12.153建设工程综合服务费04散装水泥专项基金05人防易地建设费24.36人防易地建设费消防费48.67地籍测绘费（2985/户×73.8元/户）12.15文件规定8房屋转让手续费（3元/平方米）12.15文件规定已减半9权属登记费（2985/户×80元/户）12.15文件规定已减半10住宅用地权属调查费（2985户×7元/户）0文件规定已减半八利润（一至四项×3%）91196.01九税金（一至八项合计×5.6%）194417.88十合计34537866.33编制说明：1、本核算建筑面积按21540m2测算；2、地下一层，机动车停车位718个，3、机动车位按30m2/位，25'