厦门集美地下停车场项目可行性研究报告 17页

'厦门集美地下停车场第一章项目概况一、项目名称厦门集美地下停车场二、开发建设单位厦门国有资产投资公司项目业主简介：厦门国有资产投资公司成立于1993年6月，注册资本256384万元，是厦门市政府授权专门从事国有资产运营的特殊企业法人，代表厦门市政府行使国有资产出资人的职能，拥有对所投资的全资或控股企业选择经营者、资产权益和重大决策等权利，并对所运营的国有资产负有保值增值的责任。公司主要从事厦门工业企业国有资产的经营、管理、以投资收益进行再投资。目前，投资领域已涉及机械、电子、能源、化工、纺织、医药、食品、轻工、商贸、金融等行业。截止2004年底公司总资产123.62亿元，净资产66.67亿元，公司拥有一级全资企业25家，控股企业3家，参股企业14家。三、项目的地理位置、交通状况厦门市集美区北部新城区乔英片区几个自然村。厦门集美地下停车场，乐天路东侧，乔英路北侧，纵三路西侧。同集路、美山路、滨海大道等城市主干道位于基地西侧，由南向北延伸，链接厦门岛、集美、同安及周边大学城与工业园地等地。地理位置优越，交通运输便利。园区内道路按等级划分为过境快速路、城市主干道、内部交通干道、内部交通次干道等4层次，大大改善公路交通条件。四、项目所在地周围的人文氛围、经济状况17 集美区将构筑工业区、文教区、新城区三大发展平台，交通和配套瓶颈得以打破，集美区将发展成为岛外最为成熟区域，是岛内居民岛外购房的重点选择区域，在内外因素推动下，集美的房地产市场正迈向新的台阶，房地产市场将继续稳步快速发展。2004年，全区实现国内生产总值121.72亿元，增长33.87%。三次产业的比重调整为1.62∶65.21∶33.17，经济结构日趋合理。招商引资取得显着成效，新引进内外资项目投资总额36.3亿元。全区财政总收入首次突破两位数，达到11.1亿元，增长29.14%，其中地方级财政收入3.6亿元，增长28.07%。城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别为12616元和6103元，分别增长10.28%和10.36%。完成固定资产投资32.37亿元。工业经济：全区工业总产值达293.95亿元，比增40.25%；其中，规模以上工业企业完成产值281.96亿元。主要呈现4个特点：一是产业积聚效应进一步显现。将原有的11个工业园区整合为3个工业区，机械、电子等工业支柱产业凸显，合计实现产值228.37亿元，占规模以上工业产值的比重达80.99%。二是内资引进超过外资。全区民营企业1050家，实现产值48亿元。引进内资179家，投资额达22.37亿元，占引资总额的61.63%，增长59.45%。厦工机械、金龙客车等一批大型国有企业搬迁到我区，改变了外资独大的地位，促进了经济的稳定增长。三是科技含量增大。TDK电子、NEC东金科技等13家企业被列为市重点高新技术企业，9个项目列入国家科技产业化项目，工业区内的高新技术企业和先进技术企业产值顶起全区工业总产值的“半边天”。四是名牌企业增多。虹鹭钨钼年产量跃居同行业世界第一，正新获得“中国驰名商标”，虹鹭钨钼、厦工机械两家企业入选2004年省大、中型国有及国有控股企业绩效十佳，涌泉集团、杏村鳗业、环球皮革分别被评为国家、省、市农业产业化龙头企业。第三产业：全年实现总产值40.38亿元，增长19.96%。统筹规划7.22平方公里的杏林物流园区，引进东海星级酒店、英捷物流、锐智信息、全天福酒楼等第三产业项目47个，投资总额11.31亿元，其中投资1000万美元的英捷物流项目填补了我区现代大型物流企业的空白，岛外最大的万佳超市也在我区落户开业。嘉庚体育馆正在抓紧建设。成功推出4块商住用地挂牌上市，“大学湾”一期、“99度城”以及“国建·东海岸”、“宁宝花园”等房地产项目进展顺利，商品房热销，入住率大大提高，一些闲置多年的“烂尾楼”正在抓紧盘活。完成房地产投资3.56亿元，增长71.15%。消费品零售总额达21.86亿元，增长10.68%。餐饮、娱乐等第三产业出现较快的发展势头。17 全年重点建设项目开工38个（包括市重点项目7个），完成投资14.36亿元，创历史新高。五、项目的性质和主要特点厦门集美地下停车场是集美北区中央公园的大型停车场，是为了合理利用中央公园的地下空间所建，为北区人们提供大量停车车位。六、可行性研究工作的依据和范围1、可行性研究编制依据：（一）集美区《关于同意厦门汽车工业城立项的批复》；（二）厦门市《关于同意厦门汽车工业城立项的批复》；（三）中共厦门市集美区委、厦门市集美区人民政府《关于厦门国有资产投资公司投资兴建厦门汽车工业城的会议纪要》（四）厦门市集美区国土资源局与厦门国有资产投资公司签定的《委托征地拆迁安置补偿协议书》；（五）企业法人营业执照复印件；（六）业主提供的有关资料。2、可行性研究工作范围：该可研报告编制范围包括：项目建设背景及必要性、市场现状及前景分析、建设内容及规模、建设地址及建设条件、项目方案设计、环保、消防、节能及安全、招投标方案、项目的组织机构设置、项目营销策划、项目实施进度、投资估算及资金筹措、经济效益评价、结论及建设。17 第二章市场预测一、项目建设的必要性1、国内汽车保有量的增加促进停车场行业的发展近年来，我国大力发展汽车产业，尤其是对家庭拥有汽车的消费鼓励政策，使得汽车保有量逐年不断提高。在汽车保有量方面，中国汽车工业协会数据显示，截至2009年底，我国汽车保有量达到7,619.31万辆，增长17.81%，其中私人轿车保有量2,605万辆，增长33.80%。汽车销量方面，据中国汽车工业协会统计，2009年全国汽车销售量达1,364.48万辆，增长46.15%，首次超越美国和日本，成为全球最大新车市场。中国国内具备汽车消费能力的家庭已有接近6,000万家，并且仍在持续增长中，中国汽车市场在未来30年内均将保持持续增长态势。据了解，目前中国汽车市场是全世界发展潜力最大的汽车消费市场，未来将有数亿人预备进入有车生活时代。根据我国现有汽车保有量估算，我国目前各类停车场数量约为30-40万个，加上每年新增汽车对智能停车场管理系统的增量需求，预计2011年我国新增对智能停车场管理系统的市场需求规模接近18亿元，同比增长率约在25%左右。我国汽车保有量的迅猛增加带来一系列问题，如停车位紧张、停车场安全不能得到保障、停车数量难以精确统计等。根据《2010年中国社会形势分析与预测(社会蓝皮书)》的预测，2010年以城镇常住人口代表的城市化水平将达到48%左右，到2012、2013年，中国的城镇化水平将首次突破50%的结构转换临界点，2015年会达到53%左右。我国人口数量庞大，农业人口占绝大多数，城镇化水平每提高一个百分点，即意味着要有1,00017 多万农村人口转移到城镇。城镇人口的急剧膨胀，对停车场的需求将起到较大的促进作用，为行业的快速发展提供了难得的机遇。公共场所安全管理需求的提升，对人、车的身份识别及控制提出了更高的要求。目前，停车场已成为机场、海关、公园、展馆等公共场所的必备设施。1、我国停车难的现状80年代起，随着汽车在我国的普及，车位成了一项新的建筑必备设施，由于土地成本增加，停车场逐渐向多空间，多功能，智能化方向发展。目前，我国的房地产业呈一种飞速发展的势头，但是只顾建房、只顾增加容积率却少有与之相配套的现代化的停车库方案。现在的房地产开发包括商业地产开发在建筑中大多采取较原始的自走式的停车库TRANBBS设计。由于占用土地较多，容纳车辆有限，很难满足停车需求。据统计，我国TRANBBS城市目前汽车保有量已突破1000万辆，到2010年我国轿车保有量将达到2000万辆，都需要有个停靠的场所，而相对的却是停车位的严重短缺。居民小区、商业区、商务区、医院等地的停车位全线告急……停车难问题已成了房地产新开发项目、老社区及政府等各方面不得不面对的问题。停车难不仅影响了城市的发展，也成为寸土寸金的北京房地产业发展的一大焦点问题。停车难是世界上许多国家曾经面临或正在应对的课题，停车难是挑战也是发展经济的机遇。目前，政府及相关部门已经意识到了问题的严重性，面对日益加剧的停车难以及由于停车难给城市环境等各方面带来的一系列问题。政府是否应该及时出台一些优惠或扶持政策，以促进我国停车产业的迅速发展。探讨解决停车难问题已经纳入建设部今年的工作计划。中国产业研究报告网发布的《2012-2016年中国停车场建设市场供需预测与战略咨询报告》共九章。首先介绍了中国停车场的概念，接着分析了中国停车场建设发展环境，然后对中国停车场建设市场运行态势进行了重点分析，最后分析了中国停车场建设面临的机遇及发展前景。您若想对中国停车场行业有个系统的了解或者想投资该行业，本报告将是您不可或缺的重要工具。二、项目建设的可行性1、省、市、区政府对汽车市场的建设都十分重视。在本项目的酝酿、申报、立项过程中，得到了来自各方面的热情关心和支持。2、本项目的主办企业厦门国有资产投资公司拥有雄厚的经济实力作后盾，良好的经济业绩作基础。公司领导经验丰富，各方面人才搭配合理，管理制度、架构健全，运行有序。17 3、本项目起点高、定位准、经营发展方式符合国际潮流，有着很好的发展前途。4、项目的选址、性质、功能符合项目所在地的城市规划、土地利用规划，得到了所在地村、镇、区有关部门及当地居民的大力支持，因而是可行的。5、项目的区位、交通条件很好。项目乐天路东侧，乔英路北侧，纵三路西侧。同集路、美山路、滨海大道等城市主干道位于基地西侧，由南向北延伸，链接厦门岛、集美、同安及周边大学城与工业园地等地。地理位置优越，交通运输便利。园区内道路按等级划分为过境快速路、城市主干道、内部交通干道、内部交通次干道等4层次；因而区位、交通条件非常好，适应市场的建设、发展。6、项目有着良好的经济效益。这在本报告中将得到充分的理论。17 第三章建设规模的内容一.位置示意图1、蓝图2、平面图17 3、建筑设计方案平面图厦门集美地下停车场分为地面停车场、沿街道设停车位、一期地下停车库、二三期地下停车库。二、建筑占地面积17 主要建筑物包括：1、地上停车场面积4500平方米。2、地下车库:44520.59平方米。其中一期5886.3平方米。三、总建筑面积规划用地为44520.59平方米。四、总容积率容积率=总建筑面积/总用地面积=（44520.59+4500）/90000=0.545九、总建筑面积与平均地价总建筑面积=44520.59+4500=49020.59平方米平均地价=总地价/总建筑面积=10441.38567/4.902059=2130元/平方米第四章设计方案简介一、建筑规划目标及总体思路1、建筑规划目标实现布局合理、功能齐备、环境优美、技术先进的现代化的综合社区。密切联系客观实际，结合气候、风向、地形、地貌及周边环境进行创作，建立“以人为主，物为人用”的观点。2、总体思路结合地表，统一设计、分区规划，由总体到局部进行设计。合理分区，合理布局。做到既紧密联系，又分区明确，互不干扰。考虑场地的地理优势，注意地下停车场的形象，采用高低错落，一张一弛等手法，来强化各类建筑所体现的景观特色。二、建筑结构设计方案整个平面布置和建筑力争模式新颖，具现代感，以充分展示项目形象。城内绿化带形成有机整体，配以休闲、歇息场地、草坪和花坛等。满足促销对场地的需求、营造良好的汽车经营气氛，树立市场形象。该项目在设计上充分展示特殊风格，达吸引人流及商家前来观赏和增进购置力的效果。17 三、给排水设计方案给水：汽车城近期用水由杏林水厂提供，远期用水规划由海沧自来水厂提供，324国道上现有DN500供水干管一条，远期规划DN800供水干管一条，园区用水可自市政管网上接DN400引入管两根。排水：本项目排水拟采用雨污分流的排水体制。雨水由雨水系统收集后，经市政雨水管道排入大海。污水经处理站处理后，达到国家有关污水排放标准后，排入市政排污管道。四、天然气供应设计方案天然气：灌南工业区尚无天然气网，近期规划在灌口后溪东北侧建设天然气门站一座，沿324国道埋地铺设DN400-DN300中压天然气管道一根，供气压力0.3Mpa。汽车城所需天然气，均由324国道DN300的中压天然气管道供给。五、电力及通讯设计方案供电：汽车城规划布设1-3K三座10K开闭所，电源供应充足，电压稳定，各开闭所10KV电源均引自灌口工业区现有李林220V变电站和规划的110KV变电站。。通讯：灌口工业区内规划建设电信局一座，位于汽车城东南面，可供汽车城电信所需。六、消防项目面积较大，且内部易燃易爆品甚多，宜在基地附近设置消防站，基地内部设置消防栓，室外消防栓沿道路设置，间距不大于120米，用水量20L/s；室内各层均应设置室内消防栓，用水量最大30L/s。地下室设雨淋式喷水灭火系统，地下室配、发电房设气体灭火系统。加油站、易燃品仓库应远离人流密集地布置。17 第五章环境保护一、污染物及来源1、废水废水主要是生活污水，来自当地人员工作区和居住区，另外汽车检测维修过程中也可能会产生少量废水。2、废气废气主要是进入停车场的的汽车尾气。3、废弃物城内的主要废弃物是员工、游客丢弃的生活垃圾。4、噪音噪音主要产生于汽车。二、治理措施1、废水治理饮食污水和汽车检修污水都含有油分，不能直接排放，要进行过滤处理，隔渣隔油后再与生活污水一起作生化处理。为配合该项目整体形象，本污水池设施全部埋地，表面覆土，种植草皮、花卉等植物。17 2、废气治理由于停车场所造成的尾气影响不会很严重，可以考虑种植对尾气中有害气体吸收量较大的植物，车辆安置尾气净化装置。这样既可消除废气，又可美化环境。3、废弃物治理在汽车城场地内设置垃圾桶、清洁车等设施设备，并配置清洁人员及时清扫、分类、集中，每天由垃圾车运送到市政垃圾处理场进行无害化处理。按照市政府的垃圾分类规定分类设置垃圾桶，将可降解、可回收的垃圾由专人负责分开处理。而对于包装废弃物可由工作人员综合利用制作成城内的建筑添加物或装饰或者作为可回收利用资源处理。4、噪音治理停车场内产生的噪音情况并不严重，在安装静音设备和隔音设施的同时，可以在中心公园附近种植树木，营造园林，利用林木的吸声和隔音将噪音消减，创造舒适的销售和旅游环境。第六章工程进度安排一、建设工期厦门集美地下停车场项目建设总工期为1年,根据计划于2010年1月开始进行前期筹划工作,到2010年12月底主体工程竣工验收,交付使用。二、项目实施进度安排1、前期工作阶段项目建议书编制及报批；规划及方案设计、选址；可行性研究报告编制及报批、完成审批；以上工作在前2个月内完成。2、设计招标阶段根据计划逐步完成初步设计和施工图设计;对土建及材料设备进行招投标;以上工作在前3个月内完成。3、施工阶段17 在10个月内完成主体工程、设备安装、室内外水、电、气、通讯等地下管线铺设，内外装饰工程及道路、广场绿化、环保、灯饰等配套设施建设。4、竣工验收根据计划在建设期最后2个月内逐步完成水、电安装、环境绿化及施工验收。以上各阶段将交叉作业。三、项目分期停车场一期：规划总占地面积约5886.3平方米。共166个停车位。停车场二、三期：规划预留扩展38634.29平方米。未来，地下停车场将充分利用厦门西北部地区保护良好的自然生态环境、通畅便捷的交通体系和齐备的基础设施配套工程，创造出一个全国一流的山水生态型花园。第七章工程投资估算与资金筹措一、投资估算1、编制范围与依据1.1、投资估算范围本估算包括厦门集美停车场的建筑安装、土地征用、前期工程、基础设施、公建配套设施、绿化和景观等工程的土建设备费用，及项目的其他费用。1.2、根据国家计委、经贸委和财政部的有关规定进行编制。1.3、本项目的建设采用分期建设的方式；其中，一期工程3个月，二、三期工程9个月。1.4、采用人民币为估算币值。2、固定资产投资估算1、各类设备价格根据现行市场价格估算。2、安装工程费按指标及同类工程发生的费用估算。3、基本预备费用按投资估算表中第一部分的15%估算，涨价预备费为6%。4、固定资产投资方向调节税：本项目固定资产投资方向调节税为5%。5、建设期贷款利率按8%，建设期贷款利息2549.1万元。17 经计算，本项目固定资产投资37297.83万元。其中：建筑工程费20900万元，其他费用854.78万元，预备费用4907.82万元，固定资产投资方向调节税1426.13万元。固定资产投资估算表见附表1所示。3、流动资金估算流动资金估算以年需要各种原材料、动力燃料、人工费用等按分项详细估算法进行估算（详见附表2），项目经营期各年流动资金需用额为6300万元。4、项目总投资项目总资金37297.83万元。其中：固定资产投资20900万元，流动资金6300万元。一、资金筹措1、固定资产投资计划项目建设年限为1年，2010年投入20900万元。2、流动资金投入计划2010年投入6300万元，2011年开始无流动资金追加额。3、资金来源项目需要筹措资金37297.83万元。项目自筹资金占总投资的比例为26.4%，为9846.63万元。17 第八章财务评价本项目财务评价是根据《建设项目经济评价方法与参数》和国家有关政策、法规进行编制的。一、财务评价的基础条件1、计算年限财务评价计算年限11年（包括建设期1年）。2、币种以人民币为测算币种。二、财务评价1、营业收入及税金估算本项目的营业收入主要包括汽车生产厂房、销售铺位与零配件生产厂房出租、检测维修中心运营等获得的收入。项目投产单年即达到生产能力。各年营业收入估算见附表3。该项目营业收入免计征营业税。城建税及教育费附加分别按营业税的5%和3%计提。各年营业税金及附加估算见附表3。2、成本估算17 各年总成本见附表4，具体构成如下：1、外购动力、燃料：按用电量900万度/年，单价1元/度；用水量100万吨/年，单价3元/吨（含排污费0.7元/吨）估算，合计112.5万。2、工资及福利按50人，人均1.8万元/年估算。3、固定资产原值37297.83万元，按平均年限折旧法，残值率5%。折旧年限10年。4、管理费用5324.47万元，其中：修理费10万元，按固定资产折旧费的1.5%左右计提；折旧费3543.29万元。5、销售费用各年相等，按营业额的1%计提。三、利润总额及利润分配所得税按利润总额15%计提。盈余公积金按税后利润10%计提，公益金按税后利润5%计提。具体见表附表6。四、赢利能力分析自有投资及全部资金现金流量表见附表7和附表8所示，财务指标如下：全部投资内部收益率：（所得税前）22.28%，（所得税后）20.23%。投资回收期（静态）：（所得税前）6.52年，（所得税后）6.85年。自有资金财务内部收益率32.12%，财务净现值5148.62万元。以上指标表明，项目具有较强的盈利能力。五、清偿能力分析损益表见附表6，资产负债表附表9。由附表6可见，项目在经济评价第六年出现盈余资金。资产负债率=负债总额/资产总额=0.75流动比率=流动资产/流动付债=17541.67/3000=5.85速动比率=速动资产/流动付债=（流动资产－存货）/流动付债=（17541.37-11875）/300017 =1.89以上指标分析，项目有较强的负债清偿能力。综上所述，经财务分析项目可行。第九章结论经本可行性研究初步分析、报告论证，该项目的建设，是一个充分利用地理优势以及整体经营能力、符合社会经济发展和厦门汽车产业发展规划的项目。17'