十七房保护开发拆迁安置地块项目可行性研究报告 63页

'1.0总论1.1项目背景1.1.1项目名称十七房保护开发拆迁安置地块项目1.1.2承办单位澥浦镇人民政府1.1.3可行性研究报告编制依据1、国家发展改革委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；2、国家计委发布的《投资项目可行性研究指南》2002年版；3、澥浦镇人民政府与我公司签定的《十七房保护开发拆迁安置地块项目可行性研究报告委托任务书》；4、与委托方商定的总体思路和项目内容；5、《宁波市镇海分区规划》；6、镇海区建设项目选址意见书、建设工程规划意见书；7、十七房保护开发拆迁安置地块项目（宗地）勘测定界图；8、建筑设计方案（宁波市建筑设计研究院）；9、委托方提供的相关基础资料；10、国家和地方有关的法律、法规和标准规范。63 1.1.4项目提出的理由本项目是为推进十七房古建筑保护开发，妥善解决拆迁村民居住问题的安置房新建项目。郑氏十七房简介宁波郑氏十七房，坐落于镇海区澥浦镇十七房郑家村，距今700多年的历史，系郑氏一支南迁后的世居之地，现为区级文物保护单位。距宁波市区22公里。现存建筑面积达4万多平方米，是目前全国范围内发现的最大规模的明清建筑群之一，并形成了具有一定规模的村落集群环境，具有较高的文物价值和文化旅游开发价值。为了更好有效地保护好这份珍贵的历史遗产，镇海区委、区政府领导十分重视，于2007年提出对十七房进行保护与开发的要求，并协调成立了由宁波化工区、镇投公司、澥浦镇人民政府、十七房村四家单位为股东的宁波郑氏十七房旅游投资开发有限公司，负责实施整个的保护开发工作，并根据保护开发的实际情况，将整个十七房的保护开发分二期进行。预计到2009年10月，十七房旅游景区将正式对外开游，迎接广大游客的到来。日前澥浦国土所配合其他有关部门完成了区重点项目十七房整体搬迁拆迁工程前期调查摸底工作，共查清需搬迁的住户有260户。本项目位于澥浦镇十七房村，蟹浦大河南侧、广源路东侧。总建筑面积38586平方米，总投资为5000万元，建设资金由镇政府自筹。拟通过本次可行性研究，为项目下一步的建设提供指引。63 1.2项目建设的必要性1、保护十七房珍贵历史遗产的需要；2、开发十七房古建筑旅游资源的需要；3、完善保障，解除村民后顾之忧的需要；4、提高本村居民和村集体的经济收入的需要。因此，十七房保护开发拆迁安置地块项目建设是做好十七房开发保护工作的基本要求，项目建成后可解除拆迁村民的后顾之忧、提高本村居民和村集体的经济收入、保证十七房保护开发工程顺利进行。1.3项目概况1.3.1拟建地点本次新建项目的建设地址选择在澥浦镇十七房村，蟹浦大河南侧,广源路东侧。项目总用地20463平方米。1.3.2建设规模与内容1.3.2.1建设规模本工程总用地面积20463平方米，其中一期用地面积9924平方米,二期用地面积10539平方米。总建筑面积38586平方米，其中一期总建筑面积18975平方米,二期总建筑面积19611平方米。1.3.2.2建设内容一期：1、1＃楼，建筑面积3032平方米；2、2＃楼，建筑面积3347平方米；3、3＃楼，建筑面积2752平方米；4、4＃楼，建筑面积3067平方米；63 5、5＃楼，建筑面积4145平方米；6、门卫，建筑面积69平方米；7、配电房，建筑面积86平方米；8、自行车库，建筑面积2477平方米；9、道路工程，面积4115平方米；10、绿化工程，面积2977平方米；二期：1、6＃、7＃、8＃、9＃楼，总建筑面积14400平方米；2、地下室，建筑面积1497平方米；3、综合楼，建筑面积801平方米；4、物业管理用房，建筑面积142平方米；5、社区用房，建筑面积123平方米；6、其它房，建筑面积536平方米；7、自行车库，建筑面积2112平方米；8、道路工程，面积4209平方米；9、绿化工程，面积3162平方米；1.3.3主要建设条件（1）管理水平澥浦镇政府领导层成员年龄结构合理，成员之间职责分工明确，密切团结合作，是坚强有力的领导集体。工程项目通过招标聘请有经验的监理和招投标机构协助项目的管理，完全可以胜任本次新建项目的组织管理工作。（2）土地条件本次项目是在澥浦镇十七房村，蟹浦大河南侧,广源路东侧，土地现状符合本次建设要求。（3）技术条件63 拟通过招标形式邀请有实力和资质的建筑公司投标建设。镇海区及周边的建筑施工队伍技术成熟，可以胜任本次新建工程。（4）供水条件该场地附近市政设施齐全，可利用现有城市供水管网提供施工用水，可以满足施工用水需要。（5）供电条件施工用电可利用现有城市供电线路提供施工用电，可以满足施工供电要求。（6）外部协作条件十七房保护开发拆迁安置地块建设项目是保护十七房珍贵的历史遗产、开发十七房古建筑的旅游资源，以及为当地居民做好安置工作的保障项目，将得到当地居民和相关单位的大力支持，外部协作条件良好，将积极配合本项目顺利进行。1.3.4项目投入总资金项目投入总资金为5000万元。其中一期计划投资2250万元，二期2750万元。1.3.5综合技术经济指标表1-1综合技术经济指标表序号项目单位指标备注1总用地面积平方米204631.1一期平方米99241.2二期平方米105392总建筑面积平方米385862.1一期平方米189752.2二期平方米196113总建筑占地面积平方米60003.1一期平方米283263 3.2二期平方米31684容积率倍1.815绿地率％306绿地面积平方米61396.1一期平方米29776.2二期平方米31627自行车库面积平方米45897.1一期平方米24777.2二期平方米21128建筑密度％299机动车停车位个1139.1地下车库停车个769.2地面露天停车个3710项目投入总资金万元500010.1一期万元225010.2二期万元275011资金来源万元500011.1政府自筹万元50001.4结论1、本项目对保护十七房珍贵的历史遗产、开发十七房古建筑的旅游资源作用显著；2、项目的规模和设计方案合理、切实可行；3、施工技术方案先进成熟，可在可控时间范围内完成；4、项目所需的建设条件基本具备，协作条件较优；5、项目的资金来源有一定保证；6、项目的经济效益和社会效益良好；综上所述，该项目建设方案可行、经济合理，各项建设条件具备，建议给予支持。63 2.0需求分析与建设规模2.1镇海区经济和人口分布现状近几年，是镇海经济社会发展跃上新台阶的重要历史时期，镇海区主要经济指标连续保持高速增长势头，国民经济呈现出“高位运行、高速发展”的良好态势。截止到2005年底，年实现区属生产总值（GDP）106.16亿元、工业总产值340.4亿元、财政一般预算收入21.6亿元、固定资产投资75.3亿元、实际利用外资1.76亿美元。城镇居民年人均可支配收入17408元，农民人均年纯收入8030元，社会消费品零售额28.7亿元。新批外商投资项目58个，其中千万美元以上项目18个，实际利用外资达到1.76亿美元。新城开发建设和老城改造提升同步推进，城乡基础设施不断完善。就学环境不断优化，教育质量稳步提高，1.2万多名进城务工人员子女就学问题得到较好解决，公办学校就读率达到62.5%。预计2006年，区属生产总值增长15%，固定资产投资总额增长16%，财政一般预算收入增长15%，城镇居民人均可支配收入增长8%，农民人均纯收入增长8%，新增就业岗位6000个。镇海区位优势得天独厚，辖区内的镇海港是中国大陆第二大港宁波舟山港的重要组成部分63 ，拥有5万吨级液体化工专用泊位，是我国最大的液体化工码头之一。上世纪七十年代，镇海炼油厂、镇海发电厂等一批国家重点工程开始纷纷落户镇海，如今，这里已聚集了镇海炼化、石化三公司等40多家省、市属重点企业，成为浙江省大工程单位最集中的国家大工业基地。按照“大投入、大发展”的思路。近几年来，镇海围绕建设特色园区、精品园区的目标，开展了大规模的基础设施建设，做好筑巢引凤文章，形成了几大特色产业园区：镇海经济开发区，以精密机械、电子信息、仓储物流为主导产业；骆驼机电园区，以机电行业为主导产业；宁波化工区以“炼油乙烯”项目为支撑，以烯烃、芳烃为主要原料，发展三大合成材料及其深加工为特色的石油化工产业，已经成为长三角举足轻重的重化工业基地。镇海新城是宁波市“十一五”规划重点建设区域，不久的将来，这里将成为宁波中心城副中心、宁波北部商贸中心、宁波教育核心区域和宁波科研基地。面对这片充满活力的热土，国际跨国公司纷纷抢摊而上，韩国LG、台湾金丰、日本东芝、荷兰阿克苏诺贝尔等国际著名企业落户镇海，成为区域经济发展强劲的动力。目前，已有700多家外资企业在这里建厂投产，一个以机械电子、精细化工、石油能源、轻纺食品为主体的工业格局业已形成，房地产、仓储、物流、旅游等第三产业正在成为新经济的增长点。镇海区域面积236平方公里，人口分布可划分为两块：城区和镇。现有城区常住人口16万人，以及17万人以上的流动人口，主要分布在方圆10公里的城区范围内，特点是居住比较集中。镇包括蟹浦、九龙湖两个镇63 。其常住人口不到4万，流动人口不到3万，特点是分布比较分散。2.2镇海区经济及人口发展规划根据《镇海区国民经济和社会发展第十一个五年规划》，到2010年，区属生产总值（GDP）212亿元、财政一般预算收入42.2亿元、固定资产投资500亿元、社会消费品零售额57亿元。人口规划为23.6万人（不含流动人口），远期规划为25万人。2.3需求分析据统计，本次项目涉及到的拆迁居民共260户，其中东区计划安置140户居民，西区120户居民，按户均住房面积120平方米计算，住房建筑面积约为31200平方米，其中东区16800，西区14400。本研究暂定东区住房建筑面积16343平方米，西区14400平方米。2.4总体建设规模的确定根据以上分析，本项目的总体建设规模确定1～9号住宅楼。确定这个规模考虑的主要因素如下：1、与小区居民人数相适应小区内共有居民260户，其中东区140户居民，西区120户居民，按户均120平方米计，住房建筑面积约为31200平方米。本次研究暂定东区住房建筑面积16343平方米，西区14400平方米。2、与现代住宅小区标准相符本项目总用地面积20463平方米，其中东区9924平方米，西区10539平方米63 。东区：绿地面积2977平方米，绿地率30％；道路面积4115平方米，占用地面积41％，符合现代住宅小区标准。西区：绿地面积3162平方米，绿地率30％；道路面积4209平方米，占用地面积40％，符合现代住宅小区标准。63 3.0场址选择3.1场址现状3.1.1地点与地理位置十七房保护开发拆迁安置地块项目坐落于澥浦镇十七房村。本次安置房建设地点位于蟹浦大河南侧,广源路东侧，交通较为方便。本项目总用地面积为20463m2。该场址满足新社区功能与环境的要求，周边环境安静、地形比较规整。并能充分利用城镇基础设施，附近无污染源和易燃易爆物的生产、贮存场所。3.1.2场址土地权属类别及占地面积土地所有权使用者：澥浦镇人民政府坐落：澥浦镇十七房村用途：安置房地块使用权类型：划拨使用面积：20463平方米3.2场址条件3.2.1地质条件本工程岩土工程勘察报告未定；3.2.2抗震设防本工程场地地震基本烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g，设计地震分组为第一组，建筑物抗震设防类别为乙类。63 3.2.3自然条件镇海区域内气候属亚热带季风气候区，气候温和、雨量充沛，四季分明，环境宜人。无霜期长，冬夏季风交替出现，春秋季节有海陆风环流发生。年平均气温16°C，年平均降水量1321mm，大部分集中在春末和夏季。主要指标如下：气温：历年平均温度16.3℃历史最高温度39.0℃历史最低温度-11.1℃湿度：年平均相对湿度58.5％雨量：年平均降雨量1350mm风向、风速：年平均风速6米/米,主导风向为东南风和西北风。3.2.4城镇规划及社会环境条件十七房古建筑保护开发项目在当地得到普遍的认同与广泛的支持，具有较好的社会口碑和较高的社会认知度，本次十七房安置项目建设符合区政府及澥浦镇政府对十七房村居民迁建的规划要求，不占用居民区，不会对周边居民生活造成影响，社会环境条件较佳。3.2.5交通条件十七房保护开发拆迁安置地块项目坐落于澥浦镇十七房村。本次安置房小区项目建设地点位于蟹浦大河南侧,广源路东侧，交通较为方便。63 3.2.6公用设施社会依托条件现有水量可以满足施工需求，现有电量也可以满足施工需求；当地现有完善的生活服务设施，完全可以满足本次新建要求。3.2.7环境保护条件项目场区内生态环境无特殊生态保护物种，在以该场区为中心1.5公里的范围内无名胜古迹和自然保护区。本项目环境治理措施充分考虑环境现状，选择的施工技术方案得当。周围环境可接受本项目建设，本项目建设对周围环境无影响。3.2.8施工条件本项目水、电等条件也可满足施工需要。钢材、水泥、砂子等建筑材料供应充足，对保证工程进度和降低工程造价起一定作用。63 4.0总图布置4.1总平面布置该小区拥有良好的交通地理区位条件，小区共设置两个出入口。两个出入口都位于南面道路，其中一个与双拼住宅区共同使用，有利于整个地块道路交通的合理性。住宅采用“标准化”设计理念，以条形住宅为主，套型比通过条形住宅进行调节，易于满足业主对户型比的要求。整个小区分为东区、西区。东区为一期建设，西区为二期建设。西区内每个楼道口设置垃圾桶。物业管理用房、社区用房、二期配电房、小区内公厕均设于西区的综合楼中，需用面积要求符合有关规定的配置。4.2道路交通系统4.2.1动态交通小区根据整体规划构成一条环形干道，环形道路宽为6米，消防车道为4米。贯通了整个住宅群。各宅前道路直接接到干道，很好的满足了车行、步行及紧急情况下的消防通行要求。63 在主入口道路的转弯处理，可以促使车辆缓行，有效的维护小区内的交通管理。同时也结合了自身的地理环境，与河岸景观有效的贯通起来。并设计了纯步行道，以满足居民小区自然景观、晨练、散步、休憩等要求。4.2.2静态交通小区静态交通分为三种形式，一为地下停车库，共1个；二为室外嵌草地停车位；三为室内自行车库。地下停车库和室外停车位分布合理，地下停车库可解决大部分有车居民的停车需求，室外停车位可解决外来访友车辆及商业停车。4.3绿化景观规划环境及景观主要有广场、绿化。与建筑相结合形成，以轴线为骨架，以绿化广场为节点，以借景、对景、景随步移的手法来设计。景观环境在设计中贯彻“以人为本”的原则，充分体现对人的关怀。“临绿色写意，酿鲜氧清新”，整个小区荡漾在绿意美景之中。通过几条展开的绿化带的贯穿，使得小区整体的构图更显整体性，也在一定程度上对整个地块进行了很好的点缀。4.4分期编制整个小区分为东区、西区。东区用地面积9924平方米，西区用地面积10539平方米，东区为一期建设，西区为二期建设。一期建筑面积18975平方米，二期建筑面积19611平方米。小区内共有260户居民，其中东区140户，西区120户。63 5.0建筑方案5.1设计依据1、国家现行有关建筑设计规范、规定及标准。2、宁波市规划局《宁波市城市规划管理技术规定》。3、建设方提供的地形图。4、国标《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）。5、国标《民用建筑设计通则》（GB/50352-2005）6、国标《总图制图标准》（GB/50103-2001）7、国标《住宅建筑规范》（GB/50368-2005）8、省标《居住建筑节能设计标准》（DB33/1015-2003）9、国标《人民防空地下室设计规范》（GB50038—2005）5.2工程设计的规模及项目组成本工程位于镇海澥浦镇，总用地面积为20463平方米。用地北边临河，规划河道宽度为80米，南面为24米道路，西面为24米道路，东面为十七房村新村双拼宅。整个小区总用地面积为20463平方米，由9幢5层住宅楼及1个综合楼组成，物业用房等相关的配套设施都统一安排于综合楼，共同创造了一个相对完善的住宅区。建筑物设计使用年限为50年。63 5.3设计指导思想及设计特点1、坚决贯彻党的基本建设方针、政策，遵守国家、省、市有关政策法令和法规，同时在充分分析现状基地的前提下，结合小区现状地形因素，努力把小区营造为具有舒适居住品质和良好景观的住宅小区。2、在提高土地经济效益的同时，因势利导，力求提高小区内的环境质量标准，在都市空间创造具有自然风貌的优美环境，形成绿树成荫、安逸雅致、舒适恬静的生活空间。3、强调绿轴绿脉水系的自然绿化与居民日常活动的融合。整个小区以大块面的带状绿化为主，把整个绿化系统引入每家每户的宅前屋后。这样不仅最大限度的发挥了绿地的功效，满足居民活动的需求，同时也将住宅群与绿色活动空间融为一体，体现现代化住宅均好性的特点。4、总体规划力求体现“绿网、错落”生态城市模式的建立。人、城市、自然和谐共生，突破孤立、内向、低效的传统居住模式，建立联系、开放、高效的新型居住社区。居住区设计中体现超前性的设计思想，从整体到局部的设计中体现“以人为本，环境为先，珍惜资源，持续发展”的设计理念，满足人们对居住、休闲、运动、文化、景观、交往的需求。5.4单体平面设计单体建筑隶属于总平面规划设计，是总体规划构思的延续和发展，是方案个性塑造的具体深入和体现。63 5.4.1住宅设计基于配套居住的总体需要，并以人为本，从住宅套型的人体尺度、通风、日照、公共领域与私密性要求等众多环节进行了很好的把握和体现，以求体现均好性、多样性。套型面积有：70、80、90、120平方米四种。5.4.2建筑造型建筑造型是环境的一个重要组成部分，直接反映着小区的格调。住宅屋顶采用双坡屋顶，层次错落。设计简洁明快、经典沉稳、大气，立面与周边众多建筑既和谐统一，但又脱颖而出，同时配合材质的应用，给人以强烈的视觉和感官上的冲击。整体形象的塑造：阳台采用不封闭阳台。整个住宅单体在新颖、别致间体现江南建筑的文化烙印。5.5结构设计5.5.1工程概况本工程是十七房保护开发拆迁安置地块项目，位于镇海澥浦镇十七房村，总建筑面积约38586平方米。5.5.2结构设计依据（一）国家现行有关建筑结构设计规范及规定：1、建筑结构可靠度设计统一标准GB50068—20012、建筑结构荷载规范GB50009—20013、混凝土结构设计规范GB50010—20024、建筑抗震设防分类标准GB50223—20085、建筑抗震设计规范GB50011—200163 6、建筑地基基础设计规范GB50007—20027、建筑桩基技术规范JGJ94-948、人民防空地下室设计规范GB50038—20059、建筑地基基础设计规范省DB33/1001—200310、宁波市建筑桩基设计与施工细则2001甬DBJ02-1211、国家及宁波市政府有关的建筑设计法规政策5.5.3结构设计说明1、本工程建筑结构安全等级为二级，结构设计使用年限为50年。设计地震动峰值加速度为0.1g，建筑抗震的设防类别为丙类。2、地基基础设计等级为丙级，基础设计拟采用桩基。3、上部结构：本工程抗震设防烈度为7度，地震作用按7度计算，抗震措施按8度要求。楼面均采用现浇混凝土梁板。采用框架结构，抗震等级均为三级。4、材料：混凝土垫层为C10，其余为C25。钢筋采用HPB235及HRB335，墙体采用M10水泥多孔砖，地坪以下为实心水泥砖。5.6电气设计5.6.1设计依据1、建筑概况：本工程位于宁波市镇海区，总建筑面积约38586平方米，地上部分主要为多层住宅；地下部分主要为汽车库，人防及设备用房。2、建设单位提供的《设计任务书》及《设计要求》；3、相关专业提供的设计资料；63 4、国家现行的有关规程及相关行业标准：Ø《10KV及以下变电所设计规范》（GB50053-94）Ø《供配电设计规范》（GB50052-95）Ø《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）Ø《低压配电设计规范》（GB50054-95）Ø《建筑物防雷设计规范》（GB50076-942000版）Ø《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）Ø《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-98）Ø《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）Ø《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）5.6.2设计范围电气设计包括建筑红线内的以下内容：1、0.4KV及以下配电设计；2、低压部分动力、照明配电设计；3、防雷保护、安全措施及接地系统设计；4、消防报警系统设计。5.6.3电力负荷计算1、负荷等级根据《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》的内容：消防水泵，地下室排污泵、防排烟设施、火灾应急照明等消防用电设备为二级负荷。一般电力、照明、空调用电为三级负荷。2、各类负荷容量63 Ø负荷统计：对水泵、风机等用电设备按设备安装容量进行统计，对住宅的用电负荷按单位容量法进行统计。Ø用电负荷指标：本工程负荷指标如下：住宅：8KW/套（＞80㎡，＜200㎡）地下车库：25VA/㎡道路照明及景观照明：2VA/㎡5.6.410/0.4KV变配电系统1、供电电源及电压等级本设计采用两路独立10KV电源供电，电源引至10KV环网开关站。两路电源同时工作，要求一路电源停电时，另一路电源能承担100％的二级负荷。本工程设10KV环网开关站，采用电缆进线方式，引入方向为规划路10KV环网开关站由当地供电部门负责设置。2、变、配电室根据负荷计算结果及负荷分布情况，建议本工程变配电室设置如下：本工程设置1处专用变配电室。专用变配电室设于地上一层，为独立高压计量单位。采用二路独立10KV电源进线，10KV配电系统采用二段单母线中间设联络开关的主接线形式，二路电源同时工作，当一路电源故障时，合母联开关，另一路电源供本区域的所有二级负荷，选用215KVA变压器，供小区公共配套设施供电。63 为了提高供电可靠性，0.4KV配电系统同样采用二段单母线中间设联络开关的接线形式。对消防控制室、监控室、电信机房等重要设备采用EPS或自备UPS作后备电源。变配电设备采用无油化产品，变压器选干式变压器。功率因数采用在0.4KV低压侧集中补偿方式，补偿后10KV侧功率因数达到0.9以上。5.6.5低压配电系统1、低压配电系统低压配电采用树干式和放射式相结合的方式，低压引自公用、专用变配电室的0.4/0.22KV侧，消防水泵房、电梯机房等处的电力负荷采用放射式供电，其余用电设备一般采用树干式供电。2、动力配电装置选择及线路铺设水泵房（包括各类消防、生活水泵等）采用落地式动力控制柜，其余用电设备根据容量大小分别采用非标铁箱或PZ30型等配电箱供电。配电干线采用阻燃铜芯电缆；消防水泵、防排烟风机等消防设施的线路采用耐火型铜芯电缆及电线。3、消防用电设备的供电消防水泵、防排烟风机等消防用电设备均专用低压配电室的二段母线引出二路电源至用电设备线路末端，经双电源自动切换装置后向其供电。4、住宅供电63 沿街商铺、住宅采用一户一表的集中计量方式。并统一设置在底层，采用放射式对各户进线供电。电源引至公用变配电室的低压侧。地下车库、物业用房、社区管理用房及消防设备用房则以用电单位为独立用电点，电源均引自专用变配电室。住宅内设终端箱，插座，照明分别控制。5、生活水泵、污水泵根据液位信号自动控制。消防系统包括消火栓泵、喷淋泵、排烟风机等消防设备根据消防控制信号自动工作。除一般照明外，按规范设置应急和疏散照明，重要机房等部位设置事故照明。5.7给排水设计5.7.1设计依据1、《建筑给排水设计规范》GBJ50015-20032、《室外给水设计规范》GBJ50013-20063、《室外排水设计规范》GBJ50014-20064、《建筑设计防火规范》GB16-87（2001年版）5、《建筑灭火器配置设计规范》GB50140－20056、国家有关规范、规定7、建筑专业提供的平、立、剖面图8、其他未列出但本工程有关的设计规范和规程5.7.2设计范围1、室内外给排水、雨水系统；2、室内外消防给水系统。5.7.3给水系统63 本工程供水管一期由西侧道路引入一处，管径为DN200，并在小区内部预留后期给水接口，给水管在地块内形成环网，以提高供水保证率。根据甲方提供的条件，本工程由市政管网直接供水。5.7.4热水系统住宅屋顶设置太阳能热水器。5.7.5排水系统及雨水系统1、按照生活给水量的85％计算，得到本工程最高日排水量为267.8m3/d。2、本工程采用雨污水分流排水体制，雨水管就近排入附近市政雨水管，污水管按照地形分别就近接至市政道路污水管网。3、生活污水需经化粪池处理后方可排入市政污水管网。4、屋面按不大于150㎡/个设置雨水口。5、外场地及道路按间距为25～50米设置雨水口。63 6.0节能措施6.1编制依据根据原国家计划委员会、国务院经济贸易委员会、建设部计交能（1997）2542号《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告》节能篇（章）编制及评估的规定。6.2编制范围本章编制范围包括十七房保护开发拆迁安置地块项目建成后的正常运行的用水、用电等能源消耗。6.3节能措施6.3.1建筑节能措施根据《民用建筑热工设计规范》和气候条件。本工程处夏热冬冷地区。本工程采用的建筑节能措施如下：1、外墙外保温：采用聚苯颗粒保温砂浆20厚,干密度ρO＝230㎏/m3,导热系数λ＝0.06w/mk，修正系数a＝1.15，采用墙体传热系数限制[K]＝1.5，设计传热系数[K]＝1.14。2、屋面：采用40厚挤塑聚苯板外保温，干密度ρO＝28㎏/m3,导热系数λ63 ＝0.030w/mk，修正系数a＝1.0，传热系数限制[K]＝1.1，设计传热系数[K]＝0.60。3、楼板：采用15厚聚苯颗粒保温砂浆，干密度ρO＝230㎏/m3,导热系数λ＝0.06w/mk，修正系数a＝1.15，传热系数限制[K]＝2.0，设计传热系数[K]＝1.93。4、门窗：采用塑钢单框单层普通中空玻璃窗。外门窗及阳台门的气密性等级不应低于现行国家标准《建筑外窗气密性能分级及其检测方法》GB/T7107-2002规定的3级。天窗采用遮阳措施。6.3.2给排水专业节能措施6.3.2.1节水措施1、卫生洁具、五金配件采用建设部制定的节水型产品；2、合理选择供水管的管材和管径，减少沿程损耗，完善各种阀门和计量系统，防止管线渗漏。6.3.3暖通空调专业节能措施1、采用符合国家要求的环保设备及材料。所有运转设备均做减振和消声；2、采用R410A的环保新冷媒，保护臭氧层，防止地球温室效应；3、采用符合国家要求的节能设备及材料。室内设温控室，以利于节能；4、空调设备应具有行业领先的全年COP值，以利于节能；5、室外机采用室外气温传感器和热交换器温度传感器，准确判断空调的除霜时机，避免频繁误检除霜运转，确保冬季更好的制热效果。63 6.3.4电气专业节能措施1、采用低损耗变压器，减少变压损耗；2、采用带自动控制的无功补偿电容器柜，减少无功损耗；3、变压器低压设置低压联络，低负荷季节可退出部分变压器，减少空载损耗；4、采用高效节能灯及其光源；5、变压器深入负荷中心。63 7.0环境影响评价7.1设计依据7.1.1法规依据1）《中华人民共和国环境保护法》；2）《中华人民共和国环境影响评价法》；3）《中华人民共和国大气污染防治法》；4）《中华人民共和国水污染防治法》，卫生部关于医疗废水处理的有关规定；5）《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》；6）《中华人民共和国环境噪声污染防治法》；7）《建设项目环境保护分类管理名录》（国家环境保护总局[2002]第14号令）；8）《建设项目环境保护管理条例》中华人民共和国国务院令（1998）第253号；9）《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）；10）《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）；7.1.2其它依据或参考资料1）《环境影响评价技术导则》HJ/T2.1～2.3-93；2）《环境影响评价技术导则·声环境》HJ/T2.4-1995；3）《环境影响评价技术导则·非污染生态影响》HJ/T19-1997；63 7.2环境现状十七房保护开发拆迁安置地块项目位于澥浦镇十七房村，蟹浦大河南侧,广源路东侧。对周边地区的环境几乎没有影响。7.3新建过程中对环境的影响及治理7.3.1对道路交通的影响及对策新建施工期间，由于土石方及建筑材料等的运输将增加周边区域内某些路段的车流量，施工车辆应避免在区内主要道路通行，并对施工现场设置临时围挡，尽量避开早晚人流高峰，预计经过施工方和项目管理方的共同努力可避免因施工对居民正常通行的影响。7.3.2扬尘对施工工地周围的环境影响及对策施工场地车辆的进出携带泥土抖落在道路上，施工现场裸露的土堆，地表，在遇风吹扬和遇雨的情况下，将造成泥尘污染。在施工方案中，要对这种影响加以考虑，运输车辆要遮盖苫布，并保持车轮清洁，多风季节注意对裸露地表撒水，降低飞尘影响，实行保洁清扫的制度。7.3.3施工期噪声对周围的环境影响及对策为减少施工期间运输车辆的喇叭声、发动机声、混凝土搅拌机声及打桩机声等噪声对周围居民的影响，一方面工程承包商应尽量采用低噪声的机械和采取将噪声措施，另一方面在夜间晚22：00—次日早6：00不允许施工。63 7.4新建后对环境的影响及治理建设完工交付使用后，对周围环境影响的对策如下。7.4.1大气污染源、污染物及其治理措施评述小区建设完工后，大气污染源主要为建筑物室内装修过程中装饰涂料、油漆所散发的气味，本次新建因距居民区较远，对周边影响甚微。7.4.2废水污染源及其治理措施评述本工程的废水主要包括生活废水和施工废水。经排污管道集中收集后送至小区的水处理设施采用生物和电（光）化学等方法进行处理，经检测达标后排入镇海区的城市排水设施，可以满足《污水综合排放标准》GB8978-1996中二级标准的要求。7.4.3噪声污染及其治理措施评述本次小区建成后采用低噪声的设备，各种设备的噪声均在控制范围内；并规定人员在特定室内不允许大声喧哗，物业今后应加强此方面的管理。通过采取以上措施争取使小区边界噪声达到国家标准的要求。7.5环境影响评价本小区建设中对外排放的粉尘，不会对周围大气环境造成影响。建成后所排放的废水经处理后达标排入市政排水设施后，不会对当地地下水环境产生不良影响，不会影响地下水地原有利用价值。63 8.0劳动安全卫生与消防8.1依据及规范1）《建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定》2）《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）3）《建筑灭火器配置设计规范》（GBJ140—1990）4）《建筑内部设计防火规范》（GB50222—1995）5）《电器设计规范》8.2危害因素及危害程度分析8.2.1主要隐患部位本工程的主要隐患部位如下：1、施工现场，如粉尘、噪声等2、油漆、涂料的挥发气味3、建筑材料的运送等8.2.2有害物质种类及危害性分析施工过程中产生的危害，包括有毒物、火灾爆炸、机械伤害、噪声振动、触电等各种因素。上述各种危害因素的危害性各异，其出现的几率或发生的可能大小不一，危害作用范围及所造成的后果均不相同。建设施工过程中的主要有害物质种类如下：63 1、施工车辆扬尘会对人员产生影响2、材料运输可能对人员造成车辆伤害3、电气伤害（含雷击）4、机械伤害。5、作业环境因素：包括安全通道、设备设施布局、生产区域地面状态，生产作业面采光，噪声影响、安全标志等各种因素。为此，将采取下述相应的安全防范措施以减小或避免各种危害所造成的损失。8.3安全设施8.3.1危害因素及其防范措施（1）防尘防毒防辐射本次施工产生的主要毒害物灰尘，不合格装修油漆及涂料挥发的毒气，不合格超标辐射等对人体的侵害。人体吸入或受辐射均会产生不良反应，严重影响人体健康。对于不合格的装修油漆、涂料及大理石应在施工过程中坚决废止，严格把好质量关，杜绝此类事件发生。对能够产生辐射的医疗设备采取加厚混凝土和铅围护的方法降低辐射。（2）降低噪声明确规定施工时间，晚间绝对不允许施工。材料运输车辆进出不得鸣喇叭。（3）防火防爆63 在各功能区的总平面布置中，各区域、设施之间均设置足够的防火安全间距，在各功能区均按消防要求设置消火栓。在施工中严格执行《建筑设计防火规范》等规定，并按《建筑灭火器配置设计规范》等要求配置相应的消防器材。（4）安全出口本次新建建筑物均留有消防专用通道以及1个以上出口。（5）防止高空坠物在进行楼面及窗户施工时在其下部均设有安全防护网，以防止人身伤害事故。施工现场应设置安全标志对客人进行提醒以防止事故的发生。（6）继电保护、防雷与接地用电设备保护采用定时限的过流和速断保护。设备电动机保护采用过载和短路保护,短路保护动作于跳闸。顶层安装避雷设施。接地系统采用TN-C系统。有特殊接地要求的设备，如计算机等，按设备的技术要求特殊处理。8.3.2安全设施的效果预测及评价经采取上述措施后，空气中有害物浓度符合标准要求；可避免火灾和其它事故的发生，一旦事故出现，即可采取相应的备用或应急补救措施，将事故造成的损失降至最低。63 8.4消防8.4.1建筑消防设计1、本工程五层住宅建筑高度为18.250米（室外地面到其屋面檐口）。2、入户门开向前室，均为乙级防火门，每单元间以防火墙分隔，窗间墙宽度、窗槛墙高度满足《住宅建筑规范》。3、场地道路宽度为4米，宅前人行道最小处为2.5米。8.4.2电气消防设计根据规范设计要求，本项目设置火灾自动报警及消防联动系统。火灾发生时，联动相应的消防泵等火灾联动装置。在门卫设置消防控制机房。建筑物室内装修严格按《建筑内部装修设计规范》（GB50222—1995）执行，根据使用功能，采用不同的装修标准，所选材料均为非燃烧性或难燃烧体，且均能满足规范要求的耐火极限。8.4.3给排水消防系统根据规范本工程设置室内、室外消火栓系统。消防管网与原消防管网连成环网。1、室外消防栓给水系统a、室外消火栓给水采用低压制，与生活给水采用同一管网，并按不大于80米设置室外地上式消火栓。63 b、室外消防系统用水量由市政管网直接供给，保证本地块为两路供水（后期连通），地块内给水管形成环网。1、室外消防栓给水系统a、9＃屋顶设消防水箱一个，容积为18m3。b、地下室内设置消防泵房和消防水池，水池容积为108m3，并配置喷淋泵两台，为一用一备。c、地下汽车库按两股充实水柱同时到达室内任何部位设置消火栓箱。d、消火栓系统结合总图布置水泵接合器。e、各住户、汽车库等按规范设置灭火器。2、自动喷淋系统a、地下汽车库设置自动喷水灭火系统。b、地下室内设置消防泵房和消防水池，水池容积为108m3，并配置喷淋泵两台，为一用一备。通过以上措施，将构成可靠的防火与消防体系，实现了“预防为主，防消结合”的方针，可基本杜绝火灾发生，并避免火灾与爆炸事故。63 9.0组织机构与人力资源配置合理、科学地确定项目组织机构和配置人力资源是保证项目建设和生产运营顺利进行、提高劳动效率的重要条件。9.1澥浦镇政府组织机构澥浦镇政府内设6个办公室，分别为：1、党政办公室：负责镇党委、政府日常党务和行政管理；按照干部管理权限，组织实施对干部的教育、培养、考核、监督和后备干部的培养选拔工作；对全镇党组织的思想、组织、作风建设提出实施意见，并认真抓好落实；协助党委抓好宣传、纪检、监察、统战、群团工作和精神文明建设；做好人事、文秘、信访、接待、后勤、信息、统计、档案、调研、督查和人大联络等工作。2、经济发展办公室：负责编制经济发展计划，协调经济发展中的问题，招商引资，发展第三产业；准确及时向上级业务部门汇总上报各类财务、统计报表；指导企业加强生产、安全、环保、质量、计量、财务、审计等管理工作；为企业提供经济技术咨询、人才培训和信息服务。3、农业办公室：负责制订农业综合发展规划；做好农业科技推广、市场信息服务工作；推进深化农村改革，做好农村经营管理工作；协助有关部门做好土地管理、村镇规划、建设管理工作，负责绿化、镇容镇貌等创建工作。63 4、社会事务办公室：负责宣传贯彻国家计划生育政策法规，开展人口和计划生育基础知识教育，查处违反计划生育法规的案件，做好计划生育统计和流动人口计划生育管理工作；指导村委会、居委会依法自治，健全组织机构，完善工作制度；做好优抚安置、救灾救济、扶贫帮困、拥军优属、殡葬改革、托幼养老及残疾人管理服务等工作；组织开展全民爱国卫生宣传教育活动，抓好全镇范围内的环境卫生整治工作；组织开展全镇群众性的文化体育活动；负责九年制义务教育和成人教育工作。5、综合治理办公室：负责制定全镇社会治安综合治理工作规划，并组织实施；协调指导依法治理、法制教育、司法调解、人民武装、治安保卫及消防工作；组织落实辖区单位综合治理责任制和考核验收工作。6、财政所：贯彻执行国家的财政政策、法规和规章制度，依法筹集财政资金，组织和管理各项收入，确保国家税收和政策性收费、事业性收入的收缴；编制和执行财政预算，管理预算外资金，合理安排支出，确保预算收支平衡；协助征收农业税，负责全镇国有资产、集体资产的管理，确保资产的保值、增值；指导管理行政事业、企业单位会计工作，并实施财务监督；及时准确向上级业务部门汇总上报各类财务报表。9.2组织机构设计原有组织机构比较完善，均可满足扩建后管理需求，无需新增组织机构。63 9.3人力资源配置原有人力资源均可满足扩建后配置，无需新增人力资源。63 10.0工程管理10.1管理机构的组织和职能本工程建设单位为镇海区澥浦镇政府，镇海区公共建设服务中心负责代建项目管理。本项目成立十七房保护开发拆迁安置地块项目建设领导小组，全面负责建设实施中的领导、组织和决策；各职能部门建立相应的组织机构，具体负责本部门的十七房保护开发拆迁安置地块项目建设实施的领导、组织和决策。十七房保护开发拆迁安置地块项目建设领导小组设置办公室，作为落实十七房保护开发拆迁安置地块项目建设的日常管理机构，配备专职工作人员，划拨专项经费，确保十七房保护开发拆迁安置地块项目建设日常管理工作正常运转。领导小组根据设计的要求按年度制定详细的实施方案，进行计划管理和项目管理；各职能部门明确分工、落实责任，实行监督、检查、通报和考核。领导小组办公室应落实编制和经费，职能部门要有专人担任办公室成员，同时加强各部门机构的力量，以进一步发挥它的监督作用和协调功能。建立十七房保护开发拆迁安置地块项目建设联席会议制度，加强对十七房保护开发拆迁安置地块项目建设的领导和协调。10.2推行项目管理责任制63 按照项目管理小组对项目工期、质量、安全、投资负直接责任的运作模式，实现工程管理环节的全方位覆盖。要进一步重视工程前期工作，充分发挥项目小组提前介入的监督促进作用，切实提高综合管理水平。10.3建立考核激励机制以“投资、质量、工期”三大监控为基本要求，建立以项目管理小组为单位的工程管理绩效考核奖惩制度，有利于集中精力更好地创建精品工程，以“构筑惩防体系、建设廉洁工程”为目标，探索设立工程管理腐败风险基金制度，以进一步提高工程管理人员勤政廉政风险责任意识。63 11.0施工组织设计11.1建设工期根据浙江省工期定额及关键项目计划安排，本项目总建设工期计划安排约5年，计划一期2年，二期3年。11.2项目实施进度安排1）2008年10月可行性研究2）2008年12月～2009年2月初步设计3）2009年3月～4月开展施工图设计4）2009年5月一期工程正式开工5）2010年2月一期工程竣工验收6）2011年8月二期工程正式开工7）2012年10月二期工程竣工验收11.3施工方案11.3.1施工顺序挖土→基底清理→垫层→地下室底板→地下室顶板→地上一层柱、墙施工（地下室外墙防水施工、土方回填）→地上n层→屋面施工→墙体砌筑→内门框安装→装修施工。11.3.2主要施工方法63 11.3.1地下室施工地下室底板混凝土采用一次整体浇注方法施工，不留施工缝。底板模板使用砖模，水泥砂浆压光。底板钢筋连接使用直螺纹接头（每根端部最后一节收尾钢筋，采用正反丝直螺纹，有利于保证钢筋端部位置正确），减少巨大的焊接工作量，保证质量，加快施工速度。底板混凝土垫层使用混凝土汽车泵浇注，底板混凝土使用汽车泵、固定泵及配合溜槽施工。底板混凝土采用保温养护，电子测温仪测温，根据混凝土实测温差，随时增加覆盖材料，避免混凝土出现收缩裂缝。等主体结构施工完后浇注，避免混凝土出现结构收缩裂缝及发生不均沉降造成裂缝，造成渗漏水。11.3.2主体施工采取竖向混凝土（柱子、墙）与横向混凝土（梁、板）分开浇注的方法。梁板与柱墙分开浇筑。1.墙模和柱模板采用黑模板施工，梁板采用普通胶合板施工。2.核心筒电梯井采用黑模板施工。3.柱子施工时使用固定柱模。4.混凝土全部采用商品混凝土泵送。5.混凝土浇注过程中根据布置多台振动机，并备三振动机。6.地下室混凝土浇注时使用汽车泵和固定混凝土泵。11.3.3机电安装63 先施工主干管、后施工主支管及附件，先系统试压、冲洗、后防腐、保温的原则进行。在同一空间内，先施工给排水，后施工通风管，再施工冷水、热水，最后施工电气槽架、线槽。11.3.4装修阶段粗装修的隔墙工程，滞后机电主管安装，机电管线安装完后墙面抹灰、地面施工等跟进施工。11.3.5施工机械的选择根据工程具体情况和进度要求，分阶段布置各种机具。11.4总平面布置工程能否顺利进行,在很大程度上取决于合理的施工平面布置,保持各设备的布局,施工现场道路的畅通将是至关重要的。对本工程，合理科学地布置总平面更显重要。对总平面管理首先建立总平面管理责任制,其次严格施工平面和道路交通管理,各种作业场地、机具、材料都按划定的区域和地点操作或堆放,车辆行驶路线也分区规划安排,避免混乱,保证行车安全和畅通,防止交通堵塞,打乱整个施工部署。11.5安全管理规定1.工程施工临时用电采用TN—S系统，电缆采用五芯电缆，整个供电系统遵循“三级配电、两级保护”。2.现场用电执行《施工现场临时用电安全技术规范》规定，并满足《建筑施工安全检查标准》要求。3.供电线路应由专业电工定期巡视检查。4.配电箱由专人负责管理及维修。5.现场施工机具要做到“一机、一闸、一漏、一箱”，非专业施工人员不准随便触摸施工用电机具。63 6.现场施工人员未经允许不得随意拖、接临时用电线路，更不能随意拆除接地保护线。7.施工前检查供、用电设备是否正常，用电机具不允许“带病”工作。8.严禁使用损坏的插头、插座及绝缘老化的电缆电线。9.移动式临时配电箱应距地600mm以上。10.配电箱附近不能堆放易燃易爆物品，配电箱应放置在干燥地段，并且周围要有足够的操作场地。11.照明线路及灯具安装高度低于2.4m应采用36V安全电压，手持照明灯具应采用36V及以下安全电压。12.低压配电的操作顺序如下，送电顺序：总配电箱→分配电箱→开关箱；停电顺序相反。13.一级分配电箱至总箱的供电线路由项目经理部统一配置，二级分配电箱至末端开关箱的供电线路由各施工队配置。11.6质量保证措施63 建立以项目经理为领导，总工程师中间控制，质安部门检查实施组建的三级质量管理系统，推行专业技术工程师责任制。施工全过程对工程质量进行监控，形成一个横向从土建、安装到装饰，纵向从项目经理到施工班组的质量管理网络。使质保体系延伸到各项施工中。建立高度灵敏的质量信息反馈系统，以试验、技术管理、质量检查为信息中心，负责搜集、传递质量信息，使决策机构对异常情况能迅速做出反应，并将新的指令信息下达给执行机构使之能及时调整施工部署，纠正质量偏差，确保优良的实现。11.7环境保护措施11.7.1环境保护措施1.现场做到场地平整，道路畅通。夜间灯光集中照射，避免干扰周边居民休息。无长流水、长明灯，建筑垃圾封闭管理，做到日集日清，集中堆放，专人管理，统一清运。2.混凝土输送中的污水、冲洗水及其他施工用水要排入临时沉淀池，沉淀处理后再排入市政下水道，为避免施工灰尘的污染，施工现场临时通道要洒水润湿。3.防止施工噪声污染，尽量减少施工噪声，压缩机要性能良好并尽可能低音运转。控制作业时间，22时至次日6时不要进行作业，以避免影响居民的休息，不得干扰企业机关的正常工作。4.现场设临时厕所，禁止在施工现场随地大小便。5.防止施工车辆运输中随地散落，设专人打扫，落实施工现场“门前三包”。6.干燥的季节要撒水降尘。7.现场材料多、垃圾多、场地小，人流车辆频繁，材料要及时卸货，按规定堆放，凡能夜间运输的材料，应尽量放在夜间运输，天亮打扫干净。11.7.2主要消防措施63 消防工作列入现场管理重要议事日程，加强领导，健全组织，严格制度，建立现场防火领导小组，统筹施工现场生活区等消防安全工作。定期与不定期开展防火检查，整治隐患。对消防员进行培训，熟练掌握消防的操作规程。请专职消防员对现场所有管理人员及工人进行消防常识教育，演示常用灭火器的操作。在施工现场，楼梯部位每层设砂箱一个，消防锹两把，两个隔层设两个灭火器；消防水管通楼设置，隔层设置消防栓，确保消防安全。施工现场可燃气体及助燃气体，如乙炔、氧气、汽油、油漆等不得混乱堆放，防止露天曝晒。按施工现场有关规定配备消防器材，对易燃、易爆、剧毒物品设专库专人管理，严格控制电焊、气焊地盘位置，采取保证消防用水的措施。置足够的消防设备，易燃、易爆、剧毒物品不得进入现场，少量存入要专人管理，楼层采用低压型灯变压器，不准使用碘钨灯。63 12.0工程招标本可行性研究的范围为七房保护开发拆迁安置地块项目。一期：1＃～5＃住宅楼，总建筑面积16343平方米；其它配套用房，总建筑面积2632平方米；道路工程，面积4115平方米；绿化工程，面积2977平方米。二期：6＃、7＃、8＃、9＃楼，总建筑面积14400平方米；地下室，建筑面积1497平方米；其它配套用房，总建筑面积3714平方米；道路工程，面积4209平方米；绿化工程，面积3162平方米。工程的招标由业主按《招投标管理办法》的要求组织实施招标。依据《中华人民共和国招标投标法》、《浙江省招标投标条例》、《宁波市招标投标管理暂行办法》及《宁波市工程建设项目招标方案核准暂行办法》，为了规范建设项目的招标活动，对工程进行招标规划。12.1招标事项（1）招标范围及内容：本工程主要包括施工、监理等活动的招标。（2）前期设计等招标组织方式：本工程招标人为澥浦镇人民政府（或代建单位），本工程招标组织形式为自行招标。（3）项目施工阶段、监理等活动的招标中采用的招标为公开招标。具体按《招投标管理办法》的要求组织实施招标。12.2工程分标63 12.2.1分标原则（1）工程分标按国务院国发［2000］20号文规定，工程施工不得分标过细或化整为零；（2）坚持便于管理、避免干扰、确保进度、投资大致平衡的原则。12.2.2分标方案根据实际情况本工程施工为总体一个标段。63 13.0投资估算13.1编制依据及范围13.1.1编制依据13.1.1.12003版《浙江省建筑工程概算定额》、《浙江省建筑工程预算定额》、《浙江省安装工程预算定额》、《浙江省市政工程预算定额》、《浙江省仿古园林绿化工程预算定额》及与之配套的计价、取费文件；13.1.1.2浙江省造价管理部门发布的造价信息及宁波地区同类工程市场行情、造价资料；13.1.2编制范围13.1.2.1本项目工程范围为：一期：1、1＃楼，建筑面积3032平方米；2、2＃楼，建筑面积3347平方米；3、3＃楼，建筑面积2752平方米；4、4＃楼，建筑面积3067平方米；5、5＃楼，建筑面积4145平方米；6、门卫，建筑面积69平方米；7、配电房，建筑面积86平方米；8、自行车库，建筑面积2477平方米；63 9、道路工程，面积4115平方米；10、绿化工程，面积2977平方米；二期：1、6＃、7＃、8＃、9＃楼，总建筑面积14400平方米；2、地下室，建筑面积1497平方米；3、综合楼，建筑面积801平方米；4、物业管理用房，建筑面积142平方米；5、社区用房，建筑面积123平方米；6、其它房，建筑面积536平方米；7、自行车库，建筑面积2112平方米；8、道路工程，面积4209平方米；9、绿化工程，面积3162平方米；13.1.3投资估算方法13.1.3.1工程费用采用概算指标估算法、比例系数法计算，项目主要工程量及估算单价；变配电及照明设施；消防电气；给排水及消防设施；集中空调及通风；弱电工程等根据同类项目投资情况，结合本项目情况按比例价格计算，安装费采用概算指标估算法计取；室外工程配套工程及市政基础设施配套费按规定计取。13.1.3.2建设单位管理费按2.7％。13.1.3.3可行性研究费、勘察设计费、环境影响评价费、劳动安全卫生评估费、场地准备及临时设施费、工程保险费、市政基础设施配套费、白蚁防治费、新型墙体材料专项资金、散装水泥专项资金等按规定计取。13.1.3.4预备费用按3％，流动资金不计。63 13.1.4投资估算结果一期项目总投资2250万元，其中固定资产费用2181万元（工程费用1917万元、固定资产其他费用264万元）、预备费用69万元。二期项目总投资2750万元，其中固定资产费用2667万元（工程费用2383万元、固定资产其他费用284万元）、预备费用83万元。13.2项目投入总资金项目投入总资金＝工程投资＋投入期利息（一）一期项目投入总资金为2250万元；静态投资部分为2250万元。按类别划分的投资估算汇总详见表13-1：项目投入总资金估算汇总表表13—1序号费用名称投资额占项目投入总资金的比例（%）备注(万元)1建设投资2250　　　1.1建设投资静态部分2250　　　1.1.1建筑安装工程费191785.2%　1.1.2工程其他费用26411.7%　1.1.3基本预备费693.1%　2项目投入总资金2250100.00%　工程费用为1917万元，占工程投资静态部分的85.2%；工程其他费为264万元，占工程投资静态部分的11.7%；预备费为69万元，占工程投资静态部分的3.1%。（二）二期项目投入总资金为2750万元；静态投资部分为63 2750万元。按类别划分的投资估算汇总详见表13-2：项目投入总资金估算汇总表表13—2序号费用名称投资额占项目投入总资金的比例（%）备注(万元)1建设投资　　　1.1建设投资静态部分　　　1.1.1建筑安装工程费238386.7%　1.1.3工程其他费用28410.3%　1.1.4基本预备费833%　2项目投入总资金2750100.00%　工程费用为2383万元，占工程投资静态部分的86.7%；工程其他费为284万元，占工程投资静态部分的10.3%；预备费为83万元，占工程投资静态部分的3%。13.3投资估算汇总工程项目投资估算汇总表详见表13-3、13-4。63 投资估算汇总表（一期）单位：万元表13-3序号项目建筑工程设备购置安装工程其他费用合计占建设投资比例（%）1工程费用1.1土建工程1648　1648　1.1.1住宅1～515521.1.2门卫51.1.3配电房171.1.4自行车库741.2安装工程157　　157　1.2.1住宅1～51391.2.2门卫11.2.3配电房171.3道路工程82821.4绿化工程3030小计1760157191785.22其它费用2.1建设管理费（含监理费）　5252　2.2可行性研究费　　　332.3勘察设计费　　　5858　2.4环境影响评价费　　　11　2.5劳动安全卫生评估费　　　11　2.6场地准备及临时设施费　　　1515　2.7工程保险费　　　44　2.8市政基础设施配套费　　　108108　2.8.1住宅82822.8.2非住宅26262.9白蚁防治费　　　44　2.10新型墙体材料专项资金　　　15152.11散装水泥专项资金　　　44　小计　　　264264　11.7合计176015726421813预备费用　　　3.1基本预备费　　　6969　　合计6969　3.1总计17601573332250　占建设投资比例（%）78.27.014.8100.00　63 投资估算汇总表（二期）单位：万元表13-4序号项目建筑工程设备购置安装工程其他费用合计占建设投资比例（%）1工程费用1.1土建工程2046　2046　1.1.1住宅6～913671.1.2地下室4641.1.3综合楼881.1.4物业管理用房111.1.5社区用房101.1.6其它房431.1.7自行车库631.2安装工程221　　221　1.2.1住宅6～91301.2.2地下室761.2.3综合楼81.1.4物业管理用房11.1.5社区用房11.1.6其它房51.3道路工程84841.4绿化工程3232小计2162221238386.72其它费用2.1建设管理费（含监理费）　6464　2.2可行性研究费　　　332.3勘察设计费　　　7070　2.4环境影响评价费　　　11　2.5劳动安全卫生评估费　　　11　2.6场地准备及临时设施费　　　1919　2.7工程保险费　　　55　2.8市政基础设施配套费　　　103103　2.8.1住宅72722.8.2非住宅31312.9白蚁防治费　　　33　2.10新型墙体材料专项资金　　　12122.11散装水泥专项资金　　　33　小计　　　284284　10.3合计2162221284266763 序号项目建筑工程设备购置安装工程其他费用合计占建设投资比例（%）3预备费用　　　3.1基本预备费　　　8383　　合计8383　3总计21622213672750　占建设投资比例（%）78.68.113.3100.00　63 14.0财务评价14.1编制依据及说明1、国家发展计划委员会计办投资[2002]15号文审定出版的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；2、国家发展和改革委员会、建设部《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；3、有关现行财税制度、法规、政策；4、各专业提供的有关设计数据；5、本项目为非赢利性公益事业项目，这类项目的财务评价方法与赢利性项目有所不同，一般不计算项目的财务内部收益率、财务净现值、投资回收期。根据国家发展计划委员会计办投资[2002]15号文审定出版的《投资项目可行性研究指南》规定，本项目财务评价只作单位功能（或则单位使用效益）投资指标测算。14.2财务分析根据国家发展计划委员会计办投资[2002]15号文审定出版的《投资项目可行性研究指南（试用版）》规定，本项目财务评价只作单位功能（或者单位使用效益）投资、单位功能运营成本等指标测算。14.2.1单位使用效益投资1、本项目建设投资5000万元，建筑面积38586平方米，每平方米面积投入资金为1296元。63 2、本项目建设投资5000万元，入住居民260户，每户单位投资19.2万元。63 15.0融资方案15.1新建项目资金筹措方案本项目属于新建项目，按既有项目法人融资的方式进行融资；应由镇海区澥浦镇政府承担项目的投融资，资金由镇政府自筹解决。项目投入总资金为5000万元，其中静态部分为5000万元。在项目投入总资金中，全部由澥浦镇政府自筹解决。63 16.0社会评价本项目旨在解决拆迁居民的住房问题，是为十七房古建筑保护和旅游资源开发做好后勤保障的建设项目，不以营利为目的，因此，项目特点决定了投资活动主要是为社会提供使用价值和其它使用效果，而不是为了获取利润，因此其投资效益体现在社会效益上，而不是体现在盈利上。16.1项目对社会的影响分析16.1.1十七房保护开发拆迁安置地块项目建设是保护十七房珍贵历史遗产的需要宁波郑氏十七房，坐落于镇海区澥浦镇十七房郑家村，距今700多年的历史，系郑氏一支南迁后的世居之地，现为区级文物保护单位。距宁波市区22公里。十七房建筑用材硕大而又以精细见长。现存的垂花砖雕门楼、雕花隔扇石窗、荷花墩、百果雕花木格门窗、影壁回廊上的龙凤砖雕、五级高的马头墙、透雕狮戏球石鼓、林林总总的旗杆格，处处透露出昔日主人的豪华、荣耀和辉煌。现存建筑面积达4万多平方米，是目前全国范围内发现的最大规模的明清建筑群之一，并形成了具有一定规模的村落集群环境，具有较高的文物价值。63 本次安置房的建设，是实施十七房保护与开发的基础项目，是达到上述目的的必然需求。16.1.2十七房保护开发拆迁安置地块项目建设是开发十七房古建筑旅游资源的需要十七房内绝大部分为清乾隆到光绪年间建筑，现保存较好有三房堂前、大祖堂房、小九房、恒德房、恒祥房、后堂楼房、新房、立房、鼎丰房、当典房等。群宅外，墙河环绕、绿水垂柳、家家有埠，四周有桥，宅中有街，街中有市，是具有典型江南水乡建筑风格，以兼有宫殿般的布局结构、中轴和横轴线，宅内还遗留乾隆年间成亲王亲笔题词“淇水烟波半含春色”木刻手迹和清代牌楼石刻“圣旨”匾额。十七房处处显现着明清手工工匠卓绝的工艺技巧，它给以人端庄、优美、素雅、高洁之美，白墙黑瓦在丛林溪流映照下，给人以明快的感觉，素雅清淡，韵味无穷。游客走在用石板或卵石铺成的巷道上，可以慢慢地向前走，沿着高高的围墙往前走，踏着光洁的石板路往前走，数着各具特色的墙门往前走，去寻找艺术的世界，去幻想幽巷的生活，去倾听历史的回响。人们在这里体验不同于工作的轻松和宁静，使人们的身心得到真正的放松，满足高层次的享受需要，所以“郑十七房”有丰富的旅游资源和较高的旅游价值。本项目的建设是实现上述任务的基本保障。16.1.3十七房保护开发拆迁安置地块项目建设是改善十七房村民生活现状的有效措施十七房村目前存在的主要问题有：63 1、目前村民居住区的用地规划及功能分区不清。虽然村里对无房户和困难户的第一期新区建设进行了统一规划，但目前村内的其它区块分布一定的中小企业，且与居住混杂，对村民居住形成一定程度上的干扰与污染。乱搭乱建和杂物乱堆放的现象严重，存在一定程度上的安全隐患。2、现有交通结构难以形成完整的路网体系。由于住宅建设的杂乱无序，村内的道路已不能满足村内行车的需求，私家车，工程车以及抢险救援车辆均难以到达现在的村内居民区，村内的一些主干道急需拓宽。3、村民的素质有待进一步提高。十七村虽有其独特的历史文化底蕴，但村民的文化素质与城里居民尚有一定差距，思想上的乡土观念还没完全转变，一些农村习惯难以改变，法律观念和环境卫生观念及就业意识还需进一步增强。村内居住的外来人口尽管已经成为十七房村经济发展不可或缺的力量，但要真正融入十七房村今后的社会经济生活，还需很长一段时间。本项目的建设是改变上述现状有力的助推器。16.2互适性分析一方面，保护文化遗产是近年来倍受人们关注的话题。随着城市建设如火如荼地进行，遗产资源在迅速的消失，城市也变得越来越没有特色。为了城市文化精髓的传承，加强对文化遗产的保护迫在眉睫。然而，63 当地绝大部分房屋租借给外来人口居住，这样不但对保护不利，也反映不出江南水乡和镇海的风俗习惯；与此同时，当地人文物保护意识不强，而且许多建筑已被人为地改造。对古建筑破坏严重，有些房子已经倒塌。当地政府多次邀请专家学者对十七房保护考察并提出方案，最终决定拆迁当地居民是对保护十七房历史文化遗产最有效的措施。因此，十七房保护开发拆迁安置地块项目建设对奄奄一息的十七房历史文化遗产可谓是雪中送炭。另一方面，澥浦十七房村作为拥有兼具南北建筑风格、古建筑群整村完整保留的村落，具有很高的历史文化价值和旅游开发潜力。而由于宣传和开发工作没有完全发挥作用，“郑氏十七房”旅游景区并不为游客所熟知。目前，杭州湾跨海大桥已经建成通车，舟山大陆连岛工程也即将完工，作为十七房开发部门必须牢牢抓住这一有利契机，通过十七房景区旅游带动当地经济发展，提高当地居民生活水平。因此，十七房保护开发拆迁安置地块项目建设也是提高当地居民生活水平的有效途径。综上所述，本项目的建设会得到当地群众的支持，不会和其他利益群体发生冲突。63 17.0研究结论及建议17.1结论1、本项目对急需保护的十七房历史文化遗产具有重要意义；2、本项目对十七房旅游资源的开发效果显著；3、本项目是提升当地居民生活水平的有效途径；4、项目的规模和设计方案合理、切实可行；5、施工技术方案先进成熟，可以较短时间内完成；6、项目所需的建设条件基本具备，协作条件较优；7、项目的资金来源有一定保证；8、项目的经济效益和社会效益良好；综上所述，该项目建设方案可行、经济合理，各项建设条件具备，建议给予支持。17.2建议1、抓紧项目的各项落实。2、需各职能部门积极配合；3、资金需进一步落实。63'