东丰百乐购物广场建设项目商业计划书.doc 46页

'东丰百乐购物广场建设项目商业计划书第一章摘要一、公司简介（一）项目名称：东丰百乐购物广场建设项目（二）项目承办单位：（三）公司性质：有限责任公司（四）法定地址：吉林省辽源市东丰县（五）经营范围：房地产开发、餐饮（分支机构）、市场管理服务（分支机构），住宿、洗浴、理发、熨烫、烟、酒、零售、定型包装食品（以上项目限分支机构经营）（以上项目未取得许可证不能从事经营活动）（六）注册资金：1400万元人民币（七）法定代表人：二、项目概要（一）项目名称：东丰百乐购物广场建设项目（二）项目负责人：45 （三）项目的目标1、建筑规划总建筑面积为67080m2，其中商业用房29700m2，住宅37380m2。2、项目初步规划为建设为25层，其中地下一层至地上五层为商业用房，地上六层至二十五层为住宅。（四）项目经济指标1、该项目预计总投资：9268.7万元2、该项目预计销售面积：67080平方米3、该项目预计租赁面积：29700平方米4、该项目预计销售收入：22308.6万元5、该项目预计年租金收入：1264.25万元（五）项目的背景随着中国加入WTO，世界经济一体化的发展，我国经济在各行各业呈现出健康发展的态势，房地产行业面临着前所未有的良好机遇。东丰县地处正在重新振兴的东三省之一的吉林省腹地，区位优势明显。随着当地经济的快速发展和城市规划战略的进一步推进与实施，东丰县将成为东北交通的重要节点，必将极大的促进经济对外交流，在提高自身辐射能力的同时，更加有力地接受来自长春等重要经济中心的辐射。三、融资计划1、需向哈尔滨华瑞房地产经济公司融资：6000万元45 2、融资时间：10年四、投资商资金退出计划（一）资金退出方式1、固定回报7%（420万元/年）；2、项目期末还本；3、从第一年末开始还本付息。4、公司拥有足够的财产对项目进行担保。（二）投资效益分析1、项目期末企业的总价值：3亿元以上2、投资商收益估算：10200万元以上五、投资评价本项目投资的行业整体发展潜力巨大，项目管理团队优秀，财务估算乐观，发展前景广阔。六、投资建议综上所述，该项目是一个增长长期，快速稳定，发展潜力巨大的项目。并且经济收益好，风险小，技术成熟极具投资价值，建议投资。45 45 第二章公司概要一、公司宗旨公司坚持以促进房地产产业发展为己任，视质量为生命，“以人为本，科学管理，诚信服务”为宗旨。二、公司简介公司名称：辽源市双龙房地产开发有限责任公司法定地址：吉林省辽源市东丰县经营范围：房地产开发、餐饮、（分支机构）、市场管理服务（分支机构），住宿、洗浴、理发、熨烫、烟、酒、零售、定型包装食品（以上项目限分支机构经营）（以上项目未取得许可证不能从事经营活动）注册资金：1400万元人民币法定代表人：姜玉轩企业性质：有限责任公司三、公司的历史情况辽源市双龙房地产成立于2000年4月，拥有强大的员工队伍和先进的技术设备，五年以来，公司全体员工在姜玉轩董事长的带领下成功的运作了辽源百乐购物广场项目，取得了巨大的成功。四、公司的发展战略为促进我国房地产业整体水平的提高，开拓市场积极参与全国房地产开发，公司制定了整体发展规划：45 （一）积极结合国家的宏观经济政策和市场情况，通过引资、合资等方式实现市场与资本的强强联手，建设公司东丰百乐购物广场建设项目，以满足市场需求，并为企业进一步发展打下坚实的基础。（二）加大科研投入，依托科研机构联合开发新产品，加快引进国际先进管理技术，提高项目运作水平，在开拓和巩固国内市场的同时积极开拓国际市场。（三）随着我国房地产市场的进一步走向国际市场，争创民族品牌，是公司的长远战略目标。公司计划把企业做大做强，创中国房地产业的国际名牌，并争取上市，使公司的发展融入世界经济的大舞台。五、公司发展规划公司将抓住我国加入WTO的机遇，按照经济全球化的要求，调整思路，更新观念，加快公司发展，努力培育公司竞争力，推进公司管理现代化，实现营销工作创新，提高技术创新能力，加快现代公司制度建设，促进公司全面进步，开创公司美好的未来。（一）发展原则引进先进理念，不断开发新产品，开拓更广阔的产品领域，从全方位、多方面发展；加强企业在市场中的竞争力，保持效益不断增长，从而实现企业的长远发展目标。（二）指导思想抓住机遇，勇于探索，敢担风险，开拓向前。45 第三章项目概述一、项目名称：东丰百乐购物广场建设项目二、项目财务计划（一）总投资：9268.7万元（二）该项目预计销售面积：67080平方米（三）该项目预计租赁面积：29700平方米（四）该项目预计销售收入：22308.6万元（五）该项目预计年租金收入：1264.25万元三、项目的背景及由来随着中国加入WTO，世界经济一体化的发展，我国经济在各行各业呈现出健康发展的态势，商业地产行业面临着前所未有的良好机遇。自2002年开始，全国房地产市场迅速升温，供给量增速很快。商务部调查显示，2003年1～11月，全国商业房地产建设投资额1000亿元，面积为2000万平方米，同比增长达40%。在供给类型上，新增商业地产以大型的购物中心和商业街为主，且产品的差异化程度不高，大都集中在超级区域中心，而便利店和邻里中心发展不足。按照我国国民经济发展总的要求，到2010年社会消费品总额将达到8万亿元人民币，生产销售总量达到17万亿人民币，商业消费还存在很大的需求空间。45 东丰县地处正在重新振兴的东三省之一的吉林省腹地，区位优势明显。随着当地经济的快速发展和城市规划战略的进一步推进与实施，东丰县将成为东北交通的重要节点，这必将极大的促进东丰经济的对外交流，在提高自身辐射能力的同时，更加有力地接受来自长春等重要经济中心的辐射。四、项目的目标（一）建设生产规模：建筑规划总建筑面积为67080m2（二）管理目标：采用目前世界上最先进的管理方法。（三）生产产品：商业用房29700m2，住宅37380m2。五、项目基建及设备估算（一）项目新增建筑面积：67080m2。（二）项目新增设备：项目单位已有设备完全可满足项目的设备条件要求。六、项目实施步骤1、2006年10月--2006年12月，拆迁及三通一平；2、2007年04月--2007年11月，主体工程完毕；3、2008年04月—2008年10月，内装、外装完工、全面竣工。整个工期从2006年10月--2008年10月共计24个月。45 第四章建设地点及投资环境一、项目所在城市自然情况(一)地理位置及人口状况1.地理位置、气候特点：东丰为内陆县，位于吉林省中南部，长白山分支哈达岭余脉，辉发河上游。地处东经125°3＇～125°50＇和北纬42°18＇～43°14＇之间，因地形南北长，东西窄而得名“大肚川”，是个五山、四水、一分田的低山丘陵区农业县份。面积2521.5平方公里。下辖14个乡镇、3个街道办事处、35个居民委员会、229个村民委员会、1682个村民小组。人口405081人，其中汉族占86.8％，满族、朝鲜族、回族、蒙古族、苗族等其他11个少数民族占13.2％。农业人口296358人。东丰县汉魏时属玄菟，晋为高句丽地。清兵入关后被辟为盛京围场，史称“皇家鹿苑”。在改革开放春风下，古老的东丰正焕发出勃勃生机，确立了“科教兴县、外向带动、可持续发展”战略，形成了外向型经济、乡镇企业两大优势，培育了以高新技术为主的新的经济增长点，人才、产业、环境等新优势已见端倪。东丰正在成为以高新技术产业为主导的现代制造业基地，产学研紧密联合、各类人才聚集的技术创新基地，科技含量高、外向度高、经济效益好的现代农业基地，融人文景观与自然风光为一体、生态环境优美的旅游度假基地，21世纪的东丰将是“经济繁荣、科教发达、生活富裕、环境优美、社会文明”的基本现代化地区。45 (二)自然条件东丰地势西高东低，平均海拔374米，南部多山，东北多丘陵，中部为岗丘平台，为低山丘陵地貌。属东部季风区中温带湿润气候，四季分明。年平均日照2656.4小时，年平均气温4.5°C，年平均降雨量672.9毫米，无霜期128天；有水域12899公顷，境内河流主要有伊通河、大沙河、沙河、梅河、大横道河。二、项目所属城市综合情况东丰县国民经济综合实力明显增强、产业结构不断优化。2001年，国内生产总值202267万元，工业总产值122390万元，农业总产值103269万元，社会消费品零售总额46017万元，财政收入7133万元，农民人均纯收入1870元。有各类学校258所，医疗机构27所。有图书馆1座。是中国三个民间绘画画乡之一，与上海金山、陕西户县齐名，先后2次在中国美术馆举办东丰农民画展，197件作品被中国美术馆收藏，108件作品获国家级奖励。东北地区最大的变电枢纽“东丰五十万变电所”距县城10公里，“22万变电所”距县城1公里。（一）交通现状四梅铁路贯穿境内，集锡线四平至白山国家一级公路、东丰至长春省级二级公路、东丰至西丰、东丰至辽宁省草市线等多条公路干线纵横交错，四通八达，全县乡镇均通公路。（二）邮电通讯东丰拥有先进的通讯设施，10万门程控电话可直拨全国及世界各地，45 无线通讯覆盖全境，互联网络联通世界，有线通讯则贯通九洲大洋。（三）自然资源东丰自然资源丰富，生物物种繁多。有林地103466公顷，是全国百万亩人工林基地县，森林覆盖率达42.07％，活木蓄积量466万立方米，曾获全国造林绿化先进县、森林防火先进县。有野生药用动植物101科448种，其中成片分布的药用植物31种，储量150多万公斤。特产有猕猴桃、山野菜、寒葱。有雉鸡、斑翅、山鸡、雕等主要鸟类13种。人工饲养梅花鹿已有200余年的悠久历史，早在清光绪年间就被列为“养鹿官山”，已有私人养鹿圈2户。《辞海》记载东丰“以产鹿茸著称，有全国较早的养鹿场”。曾受皇封的“马记鹿茸”作为国家免检产品而驰名中外。矿产资源丰富，分布较广，现已探明的矿产主要有锰、铝、铜、煤、沙金、石灰石、石英石、草炭土、花岗石等20余种，其中石灰石、草炭土储量都在数十亿吨以上，开发价值很高。已探明5处矿泉水资源，均为低矿化、低钠、偏硅酸型，含锶、锌等21种微量元素的优质矿泉水年流量达50万吨。（四）旅游资源东丰45 参观旅游景点有南照山公园、龙头水库、淋漉生态旅游渡假村等3处风景区。文物古迹有西断梁山遗址、龙头山遗址、城址山山城遗址，以及瓦房顶子山石棺墓群、邱家沟石棺群等5处，出土了大量新石器时期、西周至春秋前后、汉代、辽金时期的器饰等文物三、吸引外资的优惠政策招商引资政策优惠为了进一步改善投资环境，扩大开放开发，广泛吸引国内外资本、技术、人才来我县投资兴业，促进全县经济社会全面提速、加快发展，在进一步全面贯彻落实国家、省、市关于实施振兴东北老工业基地的有关政策措施的基础上，结合我县实际，特制定以下招商引资优惠政策措施：（一）除国家法律和产业政策明令禁止的领域和项目外，投资者可选择各种形式在我县投资兴办各类项目。投资者在户口迁移、购房建房、子女入托入学、社会医疗保障、信用担保、成果鉴定与奖励等方面本县居民享有同等待遇。（二）凡投资兴建高新技术企业、基础设施项目和社会公益事业项目，除享受国家省市规定的税收优惠政策外，缴纳的所得税地方分享部分由县区财政酌情给予一定返还。投资新办专业市场和综合市场，试营业三个月内，只服务不收费，对鼓励类项目免收县内有权决定的各种规费。（三）45 所有经营性项目的开发建设所需土地，均以招标、拍卖的方式出让土地使用权。投资建设非营业性市政、环保、能源、交通、水利等基础设施和公益事业所需用地，由政府统征后按最低限价划拨。投资者依法取得土地使用期限为：住宅用地70年，工业用地50年，商业服务用地40年。在使用期限内，经政府批准许可依法延期、出租、抵押、入股、继承和赠予。投资开发荒山、荒滩、废弃土地等从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产或小流域治理等项目，可由政府酌情返还土地出让金和土地使用费，期限50年。（四）金融单位对招商引资企业可采取仓库保全质押、出口退税质押、知识产权质押和应收帐款质押等形式提供贷款，积极支持企业发展。对特色、节水、生态农业和矿产资源开发、农副产品深度加工等产业化龙头企业积极给予信贷支持。加大对速生丰产用材林、经济林、山野菜、中药材开发、个体苗圃和交通、能源、城建等基础设施项目的信贷支持力度。对产业化龙头项目、“十强百户”项目、重点财源项目，政府通过多渠道争取项目资金、财政贴息和借款等方式给予支持。（五）按照“不求所在，只求所为”的原则，热忱欢迎、广泛吸引各类人才来我县兴办实业，参与开发。县（区）政府和企业对技术开发、研发产品和增加税收等方面作出重大贡献者给予高薪和重奖。创办企业或在高新技术成果转化工作中取得重大成果，对地方经济社会发展作出突出贡献者，可视具体情况一次性奖励2─10万元。（六）45 广泛吸引、积极鼓励投资者和各类企业托管、租赁、承包已建成的营业性基础设施、市政设施和旅游项目以及国营、集体企业，参与企业改制改造，原有企业可实行“零资产”处置。通过合资、兼并、收购、参股等形式转为招商引资企业的，享受招商引资优惠政策；转为外商投资企业的，享受外资企业待遇。大力鼓励和支持东丰在国外、省外创业的企业家和市外、国外企业来东丰注册设立分部、分公司、加工车间、销售网络或办事机构，与外资、招商引资企业享有同等待遇和优惠。（七）对在县内城镇新规划区和产业示范园区的新建企业项目，项目合作单位可为企业提供道路、供水、排水、供电、电信、有线电视等基础设施配套服务，协调解决项目实施、经营过程中的各种有关问题。（八）鼓励和支持我县行政、事业单位的公务员和工作人员（不包括学校、医院等社会公益事业的工作人员）创办、领办、帮办各类企业和社会公益事业。凡本人申请，组织批准创办、领办、帮办企业的干部职工，在企业工作期间，本人原级别、工资三年内不变、其它待遇与在岗人员同等对待。对事迹突出，贡献较大的人员要给予重奖，并在同等条件下优先选拔使用。（九）对在我县投资数额较大，科技含量较高，对全县经济发展、财政增收有较大带动作用的重大招商引资项目，要进行重点支持、确定领导帮扶、选派干部无偿为企业提供服务，协调解决建设中的有关问题。项目建成后，可实行政府挂牌保护。（十）对为本县经济建设和社会公益事业引进项目、资金（不包括国家、省上资金、上级单位计划内拨款）、物资、设备和高新技术的单位和个人，按照《东丰县招商引资奖励办法》进行奖励。吉林省东丰县优惠的政策、宽松的环境、优质的服务，也45 为我双龙地产创造了优良的发展条件和广阔的发展空间，公司希望借助于这样的优势，吸引到更多的人才、更多的风险投资者，共展鸿图，共创大业，共铸辉煌！第五章产品及服务一、产品规划（一）建设规模45 商住大楼共计26层，建筑面积共67080m2；（二）产品品种地下一层至地上五层为商业用房29700m2，地上六层至二十五层为住宅37380m2。二、产品优势（一）设备优势该项目建设设备采用国际先进建筑设备。（二）管理优势双龙房地产开发有限责任公司之所以能迅速发展和企业的管理优势是分不开的。1、现代化的管理理念使企业的管理机制灵活、效率高；2、管理公司主要管理人员，大都具有高级职称或来自大型企业，是具有多年管理经验的专家。（三）项目地理位置优势自古以来步行街就是商业重地，这是可谓寸土寸金，许多商家都把目光投向这里，不遗余力的投以巨资，事实证明他们的决策是正确的，眼光是敏锐的。本案的所在地也处在该地区唯一的商业步行街。目前，该地区的商业主要以门市房为主，商场只有一个老式的以摊床为主的自由市场。可以说真正意义的商场还属空白。由于该地区的所有消费都集中在这条街上，因此，人气非常兴旺。经营商业项目最重要的就是客流，如此巨大的客流也真正使该段步行街成为该地区的黄金地段。45 （四）商业面积稀缺根据我公司对该地区的市场调研情况，东丰县内商业经营面积仅为20000m2，按东丰县40万人口计算，人均商业面积仅为0.05m2，这一比例远远低于辽源市市内的人均水平。因此，现有的商业面积根本无法满足东丰县日益增长的消费需求。致使大部分东丰县人都到辽源、梅河两个临近市区进行消费。同时，现有商业面积的购物环境也无法满足商消费人群。因此，在该地区建设相对优越购物环境的大型购物广场，是非常有发展前景的好项目。（五）消费潜力巨大、购买能力强由于东丰县的自然资源丰富，畜牧业、养殖业非常发达。矿产资源丰富，原材料的生产和加工也有相当规模。因此，当地人的人均收入丰富，甚至高于辽源市市内的人均收入。特别是农民收入高。所以东丰县的消费能力非常强，这也是要在该地区发展大规模商业的原因之一。（六）销售优势由于长期以来我公司一直从事商业地产的开发工作，在销售上有一套科学、成熟的销售策略，和一批高水平的策划、销售人员。加之东丰县内从未进行过商业地产的销售，各种投资机会也非常少。所以，用我们成熟的销售、投资理念去引爆东丰县的地产投资热潮是很现实可行的。那么这种热潮的引爆也会大大缩短我们资金回笼的时间，从而降低项目的投资风险。45 （七）经营优势根据我公司现在正在运行的百乐购物广场项目来看，招商成功、物业管理先进、购物环境高雅、管理团队精英荟萃，我公司已经有成功运营商场的经验，只需根据东丰县的具体情况做出相应调整，成功经营该商场应该没有任何问题。（八）政府支持优势由于我公司于2003年在东丰县大兴镇累计投资4000万元，建设吉林省联搏实木窗有限公司，现厂房办公楼已建完毕，并开始生产。其中固定资产投资3000万元，流动资金1000万元。由于在该地区有过投资并有着良好的商业信誉，因此，我公司在该地区与该地区政府的关系良好，信誉良好，在开发此项目时，可以充分利用这一优势，从而降低此项目的风险。三、本项目周边环境情况1、项目所在地土地肥沃，民风淳朴、环境优雅、文化底蕴深厚，本项目所在地基础设施一应俱全，清一色的生活居家区域，生活环境优越。2、项目所在地近年来正在大力建设新城区，新城区的开发建设，吸引了大量的高智白领前来开创事业。本项目作为此区域的重要生活配套区，“筑巢引凤”，可实现与新城区的优势互补。3、本项目所在地已成功吸引了大量的企业和私营业主进场投资和贸易。便捷的交通条件，优良的居住环境，一流的物业服务，人文的设计理念，将使本项目成为这些高档次、高品位消费人群安家置地的首选。45 4、本项目位于本县大力发展区域，符合城市未来的发展方向和总体发展规划，又由于本项目将是本区域品位高、质量好、极具现代气息的新型楼盘，因此蕴含着较大的升值潜力和投资商机，故楼盘已被有远见、有实力的投资者所看好。四、项目设计原则本项目将依据该区域用地条件和规划设计要求，按相关标准定位进行规划设计，始终贯彻“以人为本”的理念，坚持安全、合理、完善、美观、高档次、高品位及实用性相结合的设计原则，通过自然景观、人文景观、建筑景观的天然组合，通过各种配套设施，多样化的景观设计，建设完善的物业、保安部门，设计创造一个布局合理、功能齐备、自然和谐、建筑高尚、环境优美、符合人们生态需求的百乐购物广场。五、购进设备原则建筑设备是建设必备的生产资料，是顺利进行生产和质量保证的基础与前提，双龙地产设备选择的指导思想是：主要设备采用国际先进设备，定购国家定点生产厂家或国外厂家生产的先进设备，并遵循四条原则：一是设备的先进性；二是设备的经济性；三是设备的配套性；四是设备的实用性。六、项目质量设计理念45 1、提高配套设施质量随着人们经济能力和生活水平的不断提高，人们对商务区有了更高的要求，充足、良好的空间环境，完善的周边配套设施，是一个现代购物广场的必备条件。本项目不仅会有效地利用外部公用设施，还会在各方面不断完善自身配套设施，配套各项市政设施，百乐购物广场内所有管线一步到位并入地处理；并与一流的物业管理企业合作；设置公建用房；设置地下车库。2、提高生态环境质量本项目在选址伊始，就充分考虑到了周围环境质量，百乐购物广场位于市区绿色纯氧地段，周边是清一色的生活居家区域，远离工业污染。在设计方面，设置充足的采光面积，从而保证项目区域的生态环境。3、提高文化环境质量以百乐购物广场独特的文化理念，贯穿整个百乐购物广场的各项基本功能，使它们在满足基本功能的原则下，都提升到文化品位上来，如商务文化、饮食文化、娱乐文化等。在公建、绿化、采光设计等方面均要有独具匠心的、高品位的文化特征。通过一系列独特的文化环境的设计，使人们感受到浓郁的文化气息，陶冶情操。4、建筑与环境融合通过建筑界面的多种方式，如围合、向心等，将建筑与空间环境有机地融为一体，塑造良好的百乐购物广场外部环境。七、服务理念45 公司建设本项目最主要的服务理念就是为当地居民创造一个具有现代化气息的、较大型的、各方面条件俱佳的现代化购物广场，满足人们对居住环境日益发展的需求，拉动当地经济的发展。依托当地政府对城镇大力度改造及规划的良好契机，加大公司发展力度，同时做到取之于民，用之于民，造福于民。第六章营销管理一、产品竞争策略公司对本项目中开发建设的房地产项目，运用整合营销概念，从观念、设计、位置、环境、户型、价格、品牌、推广上进行整合，合理确定目标市场的实际需求，以公司45 、消费者、社会三方共同利益为中心，通过市场调查、项目定位、推广策划、销售执行等营销过程的分析、计划、组织和控制，在深刻了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上，规划出了合理的建设取向，并进一步开发建设本项目，从而使项目及服务完全符合消费者的需要，并通过消费者的满意使公司获得利益。公司对项目的市场前景、需求、目标客户做了大量、详实、全面的市场调研，并对项目做了准确的市场定位。我们将努力做到：1、经营管理理念：以人为本、以诚取信；2、市场竞争策略：高质量、高性能、低价格；3、产品发展道路：系列化、多样化、大众化。二、销售政策的制定1、应遵循的原则有利于产品营销，有可操作性，有利于调动人员积极性的激励机制，体现权利分明的原则。2、制定销售政策的程序在公司总经理的领导下，由分管营销工作的副总经理召集市场营销部共同起草，经分管副总审核后报总经理审核批准。3、销售政策的决定和执行经总经理审核后的销售政策、方案，上报公司董事会讨论，由董事会决策后经总经理签发执行，属总经理职权的，经总经理同意后执行。4、销售政策的个性和调整45 市场对政策执行情况作全面评价，对不当的、不正确的地方提出意见和解决办法，属总经理职权的，经总经理同意后执行，属董事会决策的，经董事会讨论通过后执行。三、营销策略及理念（一）营销策略公司的销售策略是以市场为导向，以效益为中心，以管理为重点，以服务为宗旨；坚持用户至上，经济效益、社会效益兼顾。以公司的发展战略为核心，从产品形象、市场销售、产品质量、技术发展等方面采取多渠道、多途径方式系统规划品牌竞争策略，使产品一经面世，就获得很好的市场认同。公司拟采取以下的营销策略：1、树立鲜明的品牌形象。2、广告宣传l首先做到广告有的放矢，精确投放；l其次合理分配媒体广告，多方面、多角度、全空间、立体化宣传，让潜在客户从不同方面接受信息；l投放形式：电视、本地报纸、户外广告、人员投放传单等。3、积极参加相关行业的各种公共关系活动。4、运用物流管理降低成本，运用信息管理反馈市场，监控产品销售。（二）营销理念45 要想成功运作市场，离不开全球化运作模式和管理经验，及其对营销理念的深度把握、理解和创新。要体现市场销售以服务为核心的营销理念。1、销售就是提供优质服务本公司提倡为顾客提供精细化服务，通过细致入微的工作把服务做到客户心中，牢牢把握终端销售。密切企业与客户的关系，实现客户资源的有效管理和利用，提高客户对企业的满意度。2、销售就是在为客户创造价值的同时实现“双赢”在合作过程中，本公司秉承“不断地为客户创造价值”的理念，与客户资源共用、利益共享，最终实现“双赢”，这将是我们获得销售稳定快速增长的重要因素之一。3、科学的销售管理模式本公司将开辟专用的信息通道，搜集市场上有关产品资料，及时把握行业动态和市场导向，并将所有的客户档案输入电脑，以快速、准确、高效的信息化管理促进销售管理质量的提升。4、激励机制公司将建立、健全激励机制，充分调动销售人员的工作积极性和能动性，培养员工与公司荣辱与共的意识。5、售后服务在售后服务中，公司将继续始终坚持“质量是产品的生命，服务是生命的延续”的服务理念，提升公司的信誉度。四、定价策略1、低价入市策略（1）内部认购期采用相对低价入市策略，制造产品“物超所值”45 的市场认同；（2）为新盘入市营造人气，确保一定的认购率；（3）预留较大的升值空间和价格弹性空间，为中后期价位的逐步走高奠定良好的基础。2、差异定价策略（1）根据销售单位的朝向、面积、区位等综合因素，采用分级定价策略，实现较高的性价比；（2）按照销售单位的综合价值和销售情况，分批投放市场，并逐步提升竣工品种的档次及价位，最终确保销售均价，获得良好的销售利润；（3）实行灵活的付款方式和优惠幅度。3、保持价格策略的动态性（1）价格策略是推动销售进程的实质性推动力之一，必须根据实际销售情况进行策略性调整；（2）推广阶段不同，竣工量不同，工程进度和卖点兑现程度不同，价格进行策略性调整；（3）客户实力不同，在优惠幅度上也要做策略性调整。４、重要调价点提示（1）首期认购完成；（2）建筑主体封顶；（3）建筑外立面完成；（4）工程竣工交付；45 （5）阶段性分期认购完成。第七章项目管理及公司管理一、项目管理（一）产品竞争策略45 公司对项目影响区域整体的经济状况、社会发展状况、道路状况及房产消费状况做了全面详实的调研，对本项目的现状、市场前景、目标客户作了大量、详实、全面的市场调研和预测，对项目产品做了准确的市场定位；并对此路段的现场进行踏勘，对路段建设所采取的技术标准、路线方案作了精确的分析研究，并最终确定下来。本项目在建设过程中，公司将会采用最新的科研技术，凭借先进完善的管理队伍，提高工作效率，在保证质量的前提下尽量缩短工期，使项目产品尽快建成并投入使用。（二）项目管理及发展目标公司将从产品形象、工程质量、技术发展等方面采取多渠道、多途径方式系统规划品牌，使我们建设的项目能造福人民，带动一方经济发展。并使本公司在造福人民的同时获得长足发展。二、公司管理理念及管理架构（一）管理理念双龙地产将以行业发展和市场发展为准则，以先进的管理思想为武器，努力创建一支高水平的管理团队，实现公司的持续发展。公司总体的管理思路是按照开发运营市场化、融资渠道多元化、管理水平现代化的总体原则，建立符合现代公司体制要求的管理体制，充分发挥自身优势，提供优质、高效、完善的服务，成为行业中佼佼者。（二）管理架构根据现代化企业管理体制的相应要求，公司已建立起了完善的法人治理结构，实行所有权和经营权分离，决策权对经营权有效监督。建立起了所有、决策、经营三权制衡体系，形成了有效的监督约束机制。45 (1)公司管理采用现代企业的经营管理模式，实行董事会领导下的总经理负责制。董事会是公司最高决策机构，总经理在董事长的领导下负责公司全面工作，执行董事会决议，全权负责日常业务的开展。并根据业务需要开设多个职能部门，它们各司其职，精诚合作，更好地促进企业实现科学决策、科学管理。对高层管理人员实行能者上、庸者下、劣者罚的运行机制。三、公司管理机制（一）建立强有力的公司组织在市场经济条件下，公司组织应是最具有效率和效益的组织，它应具有顽强的生命力和竞争力，同时，更有不断突破极限的能力，极强的市场运作能力。（二）企业文化公司的企业文化，是企业在创建和发展过程中，本着开拓、创新、高效、务实、积极进取的态度，积累总结出来的思维轨迹、行为准则、管理观念和道德规范。（三）原则：低成本、高效率、高效益。（四）公司、客户、员工、社会“多赢”局面的形成公司充分尊重和重视各利益主体的平衡和发展，在极个别时间段和事件中，可以依法有立场及有原则地牺牲公司部分利益。（五）市场观念45 市场导向是企业赖以生存和发展的根本。企业的生命在市场，企业的效益在市场，所以本公司管理范围都必须来自于市场，服务于市场。（六）人才观念人才是企业最宝贵的财富，公司人力资源开发的目标是使每个人受到尊重，使人力资源的最佳组合和最大价值得以充分发挥。职工应具备的素质是品质优良、能力优秀、勤奋努力、团结协作、开拓创新。四、公司管理策略（一）销售管理良好的销售业绩离不开科学完善的销售管理，我公司在销售管理上将做出以下三个方面的努力。1、客户管理公司会在积极维护、开发客户的同时，按不同的类别与标准，将客户资料整理归档，并输入计算机系统，建立起庞大、详尽的客户信息库，以便公司员工有针对性、有目的性地与客户进行沟通，满足客户需求。2、员工管理公司将建立起一整套的、充满人性化的员工管理制度。公司还将保证销售队伍内部人员晋升的透明性与直接性。庸者下，能者上，“努力就有回报”是公司对每一位员工的承诺，充分调动员工的工作积极性和主动性。3、信息管理公司将开辟专用的信息通道，积极收集相关市场的资料，及时把握行业动态和市场导向，以信息化促进销售管理质量的提升。45 （二）质量和成本管理1、产品质量管理体系公司将严格按照质量管理规定进行项目操作和实施，坚持顾客至上、精益求精、重质守信、发展创新的质量原则，争创一流产品，使顾客达到最大满意度。２、成本管理公司在充分考虑各项费用和技术装备等因素的同时，制定详细的产成品成本预算计划，在产品的生产经营中严格按照成本预算计划开展工作，使产品成本控制在合理的水平。3、成本控制公司在经营管理过程中，任何一个环节，都将建立严格的成本控制体系，并根据企业的发展战略，设定各部门的成本指标。根据产品的品质和市场需求确定产品的市场销售价格。奖优罚劣分明，培养员工“花小钱，办大事”的意识。第八章财务计划一、财务管理（一）总则为加强财务工作，发挥财务在经营管理和提高经济效益中的作用，特制定本规定。1、财务职能（1）认真贯彻执行国家有关财务管理制度。45 （2）建立健全财务管理的各种规章制度，编制财务计划，加强经营核算管理，反映、分析财务计划的执行情况，检查监督财务纪律。（3）积极为经营管理服务，促进项目取得较好的经济效益。（4）厉行节约，合理使用资金。（5）合理分配财务收入，及时完成需要上缴的税收及管理费用。（6）对有关机构和财政、税务、银行部门了解，检查财务工作，主动提供有关资料，如实反映情况。（7）完成管理者交给的其他工作。2、财务部成员财务部由总会计师、会计、出纳和审计工作人员组成。（二）岗位责任总会计师、会计、出纳和审计工作人员相关职责参照国家相关法律法规执行。二、项目投资预测和分析1、融资计划：l企业自筹资金：3268.7万元人民币；l投资公司融资资金：6000万元人民币。2、总投资估算本项目总投资9268.7万元人民币，总投资估算见下表：总投资估算表45 序号名称单位单价元/m2投资额万元备注一商场投资1拆迁补偿费8400m2300025202行政性事业性收费715.13经营性收费128.24施工费29700m280023765外网设施462.26其它费用68合计6269.51+2+3+4+5+6二住宅楼投资1行政性事业性收费212万2经营性收经费98.23施工费37380m260022434外网设施3965其它费用50.2合计2999.21+2+3+4+5三总投资9268.7一+二三、财务分析和预测（一）销售收入估算因公司经营方式有两种，故销售收入的预测也分为两种情况：1、商铺租赁与住宅出售则公司销售收入的预测：（1）双龙地产的最终开发目标是将所开发的项目全部售出，商铺租赁收入仅能作为短期收入，则商铺租赁收入的预测详细情况见下表：商铺租赁收入估算预测明细表45 序号内容面积m2单价元总价万元备注一租赁收入1一层室内商铺19501680327.6140/月2地下一层、二层室内商铺990012001188100/月3三层室内商铺4950720356.460/月4四层室内商铺4950360178.230/月5五层室内商铺4950240118.820/月合计21691+2+3+4+5（2）出于财务充分核算反映的需要，则商铺租赁与住宅出售则公司销售收入的预测详细合算情况见下表：销售收入估算明细表序号内容面积m2单价元总价万元备注一租赁收入1一层室内商铺19501680327.6140/月2地下一层、二层室内商铺990012001188100/月3三层室内商铺4950720356.460/月4四层室内商铺4950360178.230/月5五层室内商铺4950240118.820/月45 合计21691+2+3+4+5二销售收入1一层室外商铺30001000030002住宅3738015007289.1合计10289.1三总收入12458.1一+二2．出售方式经营：销售收入估算明细表序号内容面积m2单价元总价万元备注1一层室外商铺30001000030002一层室内商铺1950980019113地下一层、二层室内商铺9900700069304三层室内商铺49504200207945 5四层室内商铺495021001039.56五层室内商铺495020009907住宅3738015007289.1合计23238.6按照公司规划，以上各种销售方式的最终结果是全部售出，在财务核算中为遵循保守原则起见，取第二种销售方式：即全部资金回收额为23238.6万元。以下核算均以此数据为基础。（二）经营成本费用估算按照公司最保守的状态下平均核算销售费用：按不含税销售额的1%计提，总额为232.386万元利息支出：按年利率5.6%计算，五年本息合计280万元则经营成本费用总计512.386万元（三）税金估算税金：营业税：根据税法规定，本公司营业税率为5%；城市建设税：税率分别为营业税的7%；教育费附加税：税率分别为营业税的3%所得税：税率为33%；市场物价调节基金：税率分别为营业税的1%；风险基金：销售收入的1%。税收测算核算情况详见下表：税收测算明细表单位：万元人民币45 序号税种税率%税基计算式税额（万元）1营业税5%销售额23238.6×5%1161.932城市建设税7%营业税1161.93×7%81.343教育费附加税3%营业税1161.93×3%34.864市场物价调节基金1%营业税1161.93×1%11.625风险基金1%销售额23238.6×1%232.386合计1522.1366所得税33%利润11935.378×33%3938.67（四）利润测算销售利润=销售收入—成本费用—销售税金；净利润=销售利润—所得税；详见下表：利润测算明细表单位：万元人民币序号项目金额备注2销售收入23238.63其它收入4成本费用9781.086建设成本+经营成本5销售税金1522.1366销售利润11935.3787所得税3938.678净利润7996.71根据以上资料，编制项目计算期《现金流量表》（销售收入45 、经营成本、销售税金、销售利润、所得税、净利润按计算期平均摊销）、《净现值计算表》[见附表]。（五）财务盈利能力分析（1）销售利润率＝净利润/销售收入×100%＝7996.71/23238.6＝34.41%；（2）投资利润率＝净利润/总投资×100%＝7996.71/9268.7＝86.28%；（3）静态投资回收期：2.92年；（4）动态投资回收期：3.32年；（5）财务内部收益率：42.3%从以上财务分析数据看出，本项目各项财务指标均较理想，是较为适合投资的好项目。（六）敏感性分析正常的企业在实际运行中，所处市场环境及企业自身条件会不断变化。这一动态变化的客观事实，决定了企业盈利能力上下波动的特性。为加强投资者对项目的把握度，通常的方法是以单个因素的变动（仅仅只有因素变动，而假定其他因素保持不变）对有关财务指标的影响来分析。但在本项目中，各种财务指标均以最保守的数据核算，实际收入远较上述核算指标高，故此本项目任具有良好的财务指标，抗风险性较强。四、项目评价45 通过对项目一系列的财务盈利能力等综合分析，结果表明，本项目市场发展潜力大、社会效益和经济效益良好，具有很好的发展前景，完全有能力用综合效益保证使投资商获得高额回报，公司将以每年7%的固定回报率回报给投资商，因此，本项目具备投资价值。第九章风险及价值通过对企业市场前景及综合因素的分析，该项目可操作性很强；在此基础上，我们对企业不确定因素也进行详尽的分析，通过科学的管理和精心的策划，以及对风险的防范，尽可能使不确定因素带来的风险降到最小，保证客户购买后都能够获得可观的经济效益。本项目的风险主要为政策风险、市场经营风险、行业内部风险以及管理风险。一、政策风险及对策房地产行业属于国家鼓励发展的行业,但国家关于建材行业45 、房地产行业及其相关行业的政策变动有可能影响到房地产的需求量的变动，进而影响到公司的销售。本公司将加强对国家宏观政策和微观经济活动的研究分析，提高对政策变化的预见力和适应力,努力及时准确地把握国家政策变化的脉搏，以市场为导向，及时调整经营和营销策略，抢占各种适合的发展先机，增强企业应变和发展能力。二、市场经营风险及对策市场是企业生存和发展的根本，市场容量及市场占有率的多少会对公司造成一定的影响。随着国民经济的发展和人民生活水平的提高，对房地产的要求越来越大，经济舒适、功能完善的房地产成为房地产业发展的必然趋势。公司将通过全面调整产品结构，进一步提高产品的品位、规范产品的品类，以保证公司的核心竞争优势，将公司因产品结构可能带来的风险降至最低。三、行业内部风险及对策今后10年甚至更长一段时期内，房地产发展速度将高于国民经济发展速度3到4个百分点，到2010年，房地产产值预计将达到1万多亿元人民币，成为国民经济的重要增长点。基于中国建材市场的良好发展前景和“入世”的契机，房地产公司会越开越多，越开越大，竞争结构越来越混乱，同类公司越来越多。45 针对这种行业内部竞争带来的风险，公司将全面提高核心竞争能力，坚持强化服务意识。全面奉行“低门槛进入、高质量服务”的宗旨，同时用好用足各项优惠政策，全心全意的服务业户，打造品牌 ，以服务立市兴业，以服务取胜市场。四、管理风险及对策公司运作时间短，规模较小，虽然经过近几年的发展，已积累了一套行之有效的市场管理经验，但是房地产行业内部竞争日益激烈以及随着公司业务开发建设，现有组织模式和管理制度能否适应公司规模的迅速扩大，将对公司的未来发展产生较大影响。公司将在发展中逐步建立起完善的法人组织结构，目前，公司管理人员素质较高，具有丰富的公司管理经验和行业经验；同时公司将不断吸纳优秀的管理人才，引进先进的经营管理理念，提高管理水平，不断培养管理人才，充实公司经营管理人员的队伍，最大限度的规避管理风险。五、项目结论本项目符合国家产业政策和市场需要，具有较好的经济效益和社会效益，虽然也存在一些风险因素，经过仔细分析和深入调研，风险可以得到有效的控制，使风险降到最低点，所以本项目有较好的可操作性。45 第十章融资计划一、资金需求量经评定估算：本项目共需资金9268.7万元人民币。二、资金筹措本项目共需资金9268.7万元人民币。其中：l自筹资金：3268.7万元人民币；l投资公司融资资金：6000万元人民币l融资时间：10年●双龙地产用价值12000万的商业用房对投资方资金进行担保。45 三、资金退出方式l固定回报：回报率7％（合420万元/年）l到期还本l从融资期第一年末起付息四、投资评价1、本项目投资的市场前景广阔，发展潜力巨大。2、本项目增长快速稳定，增长率高于同期国有经济发展速度，高于股市平均发展水平，更高于同期银行利率。五、投资建议综上所述：该项目是一个增长长期，快速稳定，发展潜力巨大的项目。并且经济收益好，风险小，技术成熟极具投资价值，建议投资。附件1、企业法人营业执照（复印件）；2、组织机构代码证（复印件）。3、财务现金流量表4、净现值计算表45 财务现金流量表单位：万元45 序号项目名称12345一现金流入1营业收入4647.724647.724647.724647.724647.722回收余值3回收流动资金4其他5流入小计4647.724647.724647.724647.724647.72二现金流出1建设投资9268.72流动资金3经营成本102.48102.48102.48102.48102.484销售税金304.43304.43304.43304.43304.435所得税787.73787.73787.73787.73787.736其他28028028028052807流出小计10743.341474.641474.641474.646474.64三净现金流量-6095.623173.083173.083173.08-1826.92四累计净现金流量-6095.62-2922.54250.543423.621596.7注：因销售额无法按年度正确预见，故将成本、费用、税金按年度平均摊销。45 净现值计算表单位：万元年份净现金流量I0=12%I2=30%折现系数净现值折现系数净现值1-6095.620.8929-5442.780.7692-4688.7523173.080.79722529.580.59171877.5133173.080.71182258.600.45521444.3943173.080.63552016.490.35011110.905-1826.920.5674-1036.590.2693-492.00合计325.3-747.9545 项目名称：吉林省辽源东丰百乐购物广场建设项目商业计划书[机密文件]第46页'