东北皮革交易中心项目商业计划书.doc 15页

'东北皮革交易中心项目商业计划书目录第一章公司介绍一、公司经营宗旨二、公司简介三、公司战略发展目标五、公司管理队伍状况六、协作及对外关系第二章市场分析一、行业分析二、项目的目标市场三、目标客户利益点分析第三章竞争性分析一、主要竞争者--广宜街皮革市场二、竞争策略第四章经营与服务一.场内设施分类及定位二.永续经营三、“全程式”服务定位第五章市场与销售一、销售策略二、目标客户销售策略三、定价策略第六章财务计划一、收益来源二、收益估算三、项目成本四、资金来源五、资金使用计划第七章结论第一章公司介绍一、公司经营宗旨东北皮革交易中心的经营宗旨是：以经营商业的心态操作商业地产，以。1 二、公司简介东北皮革交易中心成立于2004年11月，坐落在沈阳市于洪区微山湖街65号，一期建有42000平方米的交易大厅，40000平方米的仓储。公司现有员工50人，是集交易、产品展示、信息交流、仓储货运及其它配套为一体的多功能皮革交易中心。公司的注册资本：4000万元；公司的注册地址：沈阳市于洪区微山湖街65号。公司的法定代表人：公司的经营范围：专业市场开发、运营；家具、建材、皮革、布艺、鞋料制品批发零售。三、公司战略发展目标将引市场五、公司管理队伍状况公司的最高权利机构为股东大会，下设董事会。由公司总经理负责全面的经营管理工作，总经理下设工程副总经理、物业副总经理、营销总监、财务总监等负责管理公司的各职能部门。六、协作及对外关系公司与许多客户建立了具有战略意义的合作关系，与《中国皮革》、《西部皮革》、《北京皮革》、《浙江皮革》、温州大学美术与艺术设计学院、温州职业技术学院、浙江工贸职业技术学院等签订了长期合作意向书，他们将长期向东北皮革交易中心动态发展和运营提供媒2 体宣传推广、技术与设计方面的支持。项目运作过程中我们先后聘请香港联创、沈阳动力火焰广告策划公司对项目进行全程策划。建立了重要的互惠协作战略伙伴关系，使得行业中的更多资源成为我们业绩提升的有效资源。第二章市场分析一、行业分析沈阳是辽宁省省会城市，更是进入东北的门户，是东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，中国工业重镇和历史文化名城。2003年，中央政府提出“振兴东北，沈阳先行”的战略。以沈阳为中心150公里半径内，钢都鞍山、煤都抚顺、煤铁之城本溪、煤电之城阜新、石油之城盘锦、轻纺之城丹东、化纤之城辽阳、粮食基地铁岭以及营口港组成了世界罕见的城市群。东北三省目前有皮革企业5000多家，每年的交易额高达150亿元，生产的皮革产品不仅销往中国各地，而且远销美国、俄罗斯、东欧、东南亚等国家和地区，加上近几年来不少世界著名的皮革品牌在东北建立生产和加工基地，令沈阳成为国内外皮革商家云集之地。有关专家分析，到2008年，东北地区皮革企业将达到6500家，年交易额将达到200亿元。二、项目的目标市场项1.商铺投资客(销售期客户)2.自营业主(销售期客户)3.经营租户(招商期客户)目标：3 ：；。目标：；；8。三、目标客户利益点分析第三章竞争性分析一、主要竞争者--广宜街皮革市场1、基本情况建于1990年，于1991年开始招商营业，市场经过两年的运行期，才被经营业主认同。占地面积：4000平方米建筑面积：20000平方米建成时间：1993年建成开业档口数量：465个配套设施：设有客、货电梯，4000平方米仓储库房，3000平方米停车场。经营范围：皮革鞋料、制鞋辅料、鞋用五金配件、化工原料、制鞋机具等4 进货渠道：意大利、俄罗斯、泰国、南韩及我国的台湾、香港、内蒙、河南、河北、广东、山东、江浙、辽宁等二十多个省市地区。辐射范围：商品主要销往内蒙、辽宁、吉林、黑龙江等地，年成交额均在5亿元以上。位置和交通：大东区小北街，距望花货运站一千米2、业态分布和经营情况铺位数经营楼层经营业态租赁价格出售价格面积率1F鞋革、鞋137694-1000元4-5万元/M2实88%2布5M/M2/月用面积。2-12：M2F真皮、辅1583-5万/个/年新铺只租不54%2料10M左售，面积未定。右3F辅料专区170150-2000元/只租不售。100%223M-7M个/月2另有，外周边门市有约60个左右，面积：7--20M3、产权情况该大厦一层全部铺位产权都归个人所有，其他经营业户均为租赁户。2004年12月份，新推出一层17个铺位，位置在靠近北门的地方，面积在9－12平米，售价为40－45万/个，价格比2003年贵2万元/个。二层新装修的18个铺位及三层归工商局管理，铺位只租不售，其他铺位产权已经卖给个人。二层新装修的18个铺面积没有最终确定，初步预计最小面积为16M2，目前排号租赁的客户已达70多人了。三层工商局进行了新装修，于2004年11月上旬采取竞标租赁的方式进行出租，起拍租价450元/M2，由于气氛较为火爆（有人哄5 抬价格），铺位最高价为8600元/M2/月。四楼目前还没有规划，只是各种办公、收费及招商的场所。4、经营费用情况1）租金广宜街皮革市场由于垄断市场经营，租金价格已从2000年的2万元/个升到6万元/个，仅四年时间增长来了300％，特别是在2004年，由于商场垄断经营，不断的哄抬价格，使商场租金最高达到9万元/个，经营商家为能在商场继续经营，不得不承担高昂的租金。2）相关费用一层、二层按每个铺位6平米标准计算国税＋地税：1000元/月/个管理费：1050元/月/个（2003年，900元/月）采暖费：500元/年/个三层管理费为200元＋400元/月/个的国税和地税。6 2按6M一个铺，每年的费用合计：25100元/年由于各种费用使经营业户不堪负重，租金不断上涨，一些小的经营业户已经难以运作，利润被重重剥削，经营业户怨声不断，但为了生计，仍在苦苦支撑，他们对新市场的出现极为关注。二、竞争策略1、竞争者存在的不足1）、广宜街皮革市场由于10多年没有发展，在管理上、配套上、环境上不能满足经营业户的需求，行业呼唤新的市场出现；2）、经营业户对租金不断上涨，经营成本太高，利润越来越小，有心离开广宜街；3）、由于市场动迁的传闻、消防问题、货物交通问题、仓储问题等原因经营业户对目前市场发展前景普遍没有信心；4）、广宜街温州经营业户饱受欺压和内讧，迫切想另寻新市场发展；5）、广宜街客户经历过市场租售价格的变化，对购买铺位接受力强。2、我们将采取以下竞争策略：。。。。。、。第四章经营与服务一.场内设施分类及定位（１）商铺功能定位7 11-121040立（２）展览推广区功能定位（３）办公洽谈区功能定位（４）设施配套功能定位二.永续经营(1)20(2)(3)””(4)三、“全程式”服务定位项目(1).租户：提供良好的经营环境；(2).专业消费者：提供便利的交易环境和”全程式”的相关配套服务；“全程式”服务的配套有如下内容：————8 ——————————””四、物流中心的模式和功能1、物流中心运行模式为吸取目前沈阳市内各大批发市场物流配套管理混乱，货站分散、无照经营、占道经营、配送线路垄断、信誉低下，所造成的物流市场竞争无序、运价混乱、运输无时限、货物丢失等这一经验教训，沈运集团本着高起点、高标准、高要求的原则出发，拟将物流中心建设成：1）、全权委托专业物流公司运用现代物流管理理念、以ISO9000质量体系为保证、凭借良好的企业信誉、优秀的专业人才、丰富的业务经验、广泛的物流网络、多方的合作关系、雄厚的实力基础和先进的管理水平，构建一个以皮革市场为中心、辐射东蒙及日、韩、朝、俄罗斯等地区的、多功能、全方位、封闭式的大型物流中心。2）、将物流中心建设成整体布局统一规划、业务经营统一管理、人力、车辆统一调配、费用统一结算、价格公正合理、竞争公平有序的现代化商品物流基地。9 3）、全部进站经营，防止“站外设站，马路经营“，形成仓储管理体系唯一、物流配送管理体系唯一、安全物业管理标准唯一的，为业户营造一个安全、和谐、稳定的“物流之家”。4）、全面采用IT信息化管理，实现仓储管理、配送管理、结算管理、安全、物业管理等全程监控、管理。2物流中心的功能物流中心建设成集仓储、运输、配送、包装、信息配载、结算、食宿、停车等多种服务；集商流、物流、信息流、资金流为一体的综合性大型物流中心。通过提升为客户提供物流服务软环境，科学有效的作业组织和现代管理手段，为广大业户提供物流服务，树立良好的品牌形象。第五章市场与销售一、销售策略营销节点策略1.2.1.2.3.10 1.2.1.2.二、目标客户销售策略1、100%(1).1010%()(2).()(3).20()(4).10()(2)/(3)(3)/(4)9859598592952、自营业主销售策略，3、招商策略(1).(2).11 (1)(2)、(3)(4)()()()()()三、定价策略价格策略参考原则：1、地区同类市场价格情况；2、区域专业市场价格情况；3、行业市场特征；4、开发商成本及预期价位项目价格策略租价：一楼租金100元/平米，租三年免一年，实收35元/平米二楼租金70元/平米，租三年免一年，实收20元/平米项目定价——销售价格按照市场定价惯例，实收售价＝市场现时实收年租价X回本年限则本项目一楼基础均价为：30元/月•平米X12月/年X10年＝3600元/平米12 按50元/平米租金设立10年10％返租方案，则租金补贴额为：（50－30）元/平米X12月/年X10年＝2400元/平米一楼实收均价＝基础均价＋返租补贴＝6000元/平米考虑到招商及销售中的各种优惠与折扣，帐面均价设为：一楼实收均价——9000元/平米二楼实收均价——6500元/平米第六章财务计划一、收益来源二、收益估算1、一期工程销售、租赁收益1）一层商铺销售收入：销售面积10500m2×均价9000元/m2=9450万元。2）二层商铺租赁收入：租赁面积10500m2×均价120元/m2.月=6825万元/月，年收入1512万元/年。13 3）物流、仓储等辅助经营收入：2045万元2、二、三期工程销售收益1）商场、网点销售收入：建筑面积45000m2，销售面积30000m2×均价7500元/m2=22500万元；2）小户型住宅销售收入：销售面积100000m2×均价2500元/m2=25000万元；3、项目总收益短期销售收入：56950万元长期收入：每年收入3557万元三、项目成本1、土地成本：170亩×30万=5100万元；2、设计、监理费350万元；3、配套费：3960万元；24、建安工程费：25380万元，其中，一期交易大厅42000m,预算25880万元；一期40000,预算3200万元;二、三期商场、网点2245000,预算6300万元；二、三期小户型住宅100000,预算10000万元；5、物业管理设施建设费：1500万元；6、竣工验收费：400万元；7、管理费：1400万元；8、销售费用：2500万元；9、营业税5600万元；14 10、其他费用：2000万元。成本合计4.82亿元四、资金来源公司在未来的资金来源主要是股本金、销售收入和银行贷款三部分。五、资金使用计划：本次投资资金将主要用于项目建设，超过项目需要的部分将用于补充公司的流动资金。第七章结论经过广泛的调研，分析论证，可得出结论：东北皮革交易中心项目选址合理、规划科学，市场前景广阔，投资回收期短，利润空间较大。我们认为投资于我们公司，是一件非常理想的投资活动。15'