楼盘营销策划案.doc 73页

'楼盘营销策划案正文：2006年，某市市政府提出打造一小时经济圈，某县被纳入其范围；2009年，某县提出“打造某市乃至珠三角和海西地区后花园”的定位；2012年底，投资2亿元打造的某县主出口迎宾大道将通车；2012年底，某市至某县高速公路全线贯通；2013年……城市一体化、一小时经济圈的建设，让某县这座城市愈发便利快捷；高门槛的工业入门标准，高标准的生态绿化建设，让某县这座城市变成了美丽的花园；离某市30分钟便利生活圈的定位，让某楼盘成为某市最美的后花园。P3：标题：某县江畔，诗意生活正文：闲暇时光，约三五好友共赴某县，观山赏水，江边垂钓，心情盛开。繁忙之余，放下手中工作，与家人团聚，无论是只有18米之遥的江边水岸，亦或是270°的观景阳台，都充满温馨与浪漫。住在某楼盘，日观一江美景，晚听江上鱼歌，轻风吹拂一帘幽梦。（配地图）二、城市地标，城市荣耀(P4、P5)P4：一座建筑，一幅作品标题：（楼层），城市地标，某市高度正文：建筑是艺术载体，是城市文化的代表与象征。某楼盘，经典建筑艺术，傲然完美呈现！（楼层），不仅是城市的高度，也是生活的高度和身份的象征！73 P5：标题：优美弧线，诗意建筑正文：某楼盘极富现代气息的外立面，宛若太极双鱼的建筑造型，为蜿蜒流转的某县江嵌入璀璨的明珠。某楼盘，270°景观阳台。一个弧形阳台，完整呈现一江美景。某楼盘，经典建筑，城市标杆，城市骄傲！（通栏大图）三、江景（P6、P7）P6：标题：打开每扇窗，都是某县江某县江湾区美景，是天赋；将天赋美景收藏，在人为。景观资源决定于地段，而景观效果取决于建筑。某楼盘从建筑排列到户型设计，经过无数次计算机模拟，反复调整设计参数，力求使每一户都能充分享某县江醉人美景！某楼盘，临江而居，巅峰豪情，一辈子江岸度假生活......徜徉在风景中，留恋在阳台窗前！（某楼盘看某县江效果图）P7：标题：临水而居，一湾美景某楼盘，江岸度假生活专区。？亲水住宅，越来越稀缺的城市资源。江景房、湖景房、海景房，成为城市人居的价值尺度，一如香港的浅水湾、深圳的小梅沙、上海的外滩......某楼盘，水浪亲拍，江风阵阵，波光粼粼，两岸灯火阑珊······湾的风景，是每天重复的美丽。标题：以湾之名，收藏最美江景73 某县江，蜿蜒流转千年；某县江，一湾诗意风景。某县江湾区美景，是天赋；将天赋美景收藏，在人为。岸边栈道，不是廊桥遗梦，是闲暇健步、休憩的绝佳去处。某楼盘，独享一线江景......四、全精装豪宅，五星级享受P8：标题：精装革命——全面家居解决方案正文：某楼盘，在某市首开豪华全精装修全面家居解决方案，海尔家庭式中央空调、欧派厨房整体橱柜、大自然实木地板、实木室内门、巴迪斯厨房天花吊顶、美标卫浴洁具、西门子嵌入式厨电、埃菲尔指纹锁....均采用一流知名品牌，为业主营造健康、便捷、舒适的生活方式，实现“拎包即住”的梦想。？（待确定）（配精装修效果图及各建材品牌标识）五、园林P9：标题：艺术园林，浪漫情怀某楼盘，运用借景、造景等园林设计手法，将原生态的江岸园林引入社区，将露天咖啡椅、花榭廊、雕塑、地景喷泉，点缀于3000平方米的屋顶花园，同时配以繁花簇锦的名贵花木，构成一个完美的立体绿化空间和艺术空间，真正实现一步一景，移步换景。某楼盘，浪漫园林与原生态江岸美景，梦想天地。六、物管（P10、P11）P10：标题：新加坡式管家服务，度假酒店式舒适尊贵正文：某楼盘，某市湾区景观住宅杰作；某楼盘，某市酒店式度假73 生活代表。某楼盘，聘请中国百强物业公司——广州莱佛士，以“度假”式概念为基础，导入现代酒店度假物业管理模式，以星级酒店为标准，提供酒店式管家服务，使您每天都能享受到舒适便利的度假式生活。P11：标题：七大智能管家系统，睿御生活奢想正文：某楼盘，在给您提供舒适的度假生活服务的同时，在安防上采用专业管理团队与现代智能高科技产品相结合，形成集门卫值勤、移动巡逻、摄像、红外监控等立体化安全管理体系，无时无刻守候您。　　◆24小时保安巡更系统　　◆闭路电视监控系统　　◆能识别访客系统　　◆住户楼宇对讲系统　　◆停车场管理系统　　◆消防控制中心及报警系统七、商业（P12、P13）P12：标题：临水商业，休闲舞台正文：某楼盘，150米江岸，15000平方米滨水休闲商业，休闲生活大舞台。国内排名第六位的电影院线——大地院线隆重登临某县。某市最高档的咖啡馆——维也纳咖啡馆、连锁美容机构——舒适堡美容养生会所、维纳斯婚纱影楼、休闲餐厅、卡斯特酒庄、.....一线休闲娱乐品牌云集，精彩生活，缤纷呈现.....P13：73 标题：三首层商铺，立体滨水商圈正文：城市中心、商业中心、休闲中心....某楼盘，三首层商铺，铺铺王铺，立体商圈，一站式购物休闲娱乐天堂。七、户型赏析（P14-15）P16（封底）：区位图+开发商+代理商+地址+电话（共16个P）某楼盘策划核心提要（讨论稿）一、某楼盘主题定位：城市地标某市荣耀二、某楼盘主打广告语：打开每扇窗，都是某县江三、某楼盘不同主题推广语：1、江景：打开每扇窗，都是某县江2、建筑：城市地标，某市荣耀3、景观：一湾江景，一园美景4、装修：全精装豪宅，五星级享受5、物管：酒店式服务，五星级享受6、商业：滨水商圈，休闲舞台售楼员统一说辞（讨论稿）（一）楼盘介绍：小区占地面积约平方米，总建筑面积约平方米（其中，住宅建筑面积平方米，商业建筑面积平方米）。小区容积率，建筑密度约﹪，绿地率约﹪，楼间距约73 米，最宽楼间距米。住宅总套数套，商铺总套数套，地下车位个，车位配比1：（二）卖点介绍1、地标建筑，某市高度小区由2栋（楼层）的高层建筑组成。（楼层）的建筑，不仅是未来某县的最高建筑，也是未来某县乃至某市的最高建筑。这不仅是建筑的高度，也是身份的象征！小区建筑均为板式设计，建筑风格现代时尚，建筑线条简洁明了，建筑立面色彩亮丽。2、一湾江景，一生享受亲水住宅，越来越成为城市的稀缺资源。江景房、湖景房、海景房，成为城市人居的价值尺度，一如香港的浅水湾、深圳的小梅沙、上海的外滩......某楼盘地处某县风景最美的江岸湾区。在这里，推开每扇窗，都可以看到绿水荡漾、波光粼粼、风景秀丽的某县江。临江而居，享受一辈子的江岸度假生活......3、完美户型，实用至上小区共有套住宅，户型多样，选择余地大。其中一房套，面积约㎡；两房两厅套，面积从平方米-平方米；三房两厅套，面积从平方米-平方米；四房两厅套，面积约平方米。每套房都有大阳台、大飘窗，都可以看一江美景。户型实用率高，阳台、飘窗只计一半面积。4、屋顶园林，浪漫情怀某楼盘运用借景、造景等园林设计手法，将原生态的江岸园林引入73 社区，将露天咖啡椅、花榭廊、雕塑、地景喷泉，点缀于3000平方米的屋顶花园，同时配以繁花簇锦的名贵花木，构成一个完美的立体绿化空间和艺术空间，真正实现一步一景，移步换景。小区部分底层架空，既增加了小区的通透性，又增加了绿化面积和休闲娱乐场所。5、全精装豪宅，五星级享受某楼盘在某市首开豪华全精装修全面家居解决方案，海尔家庭式中央空调、欧派厨房整体橱柜、大自然实木地板、实木室内门、巴迪斯厨房天花吊顶、美标卫浴洁具、西门子嵌入式厨电、埃菲尔指纹锁....均采用一流知名品牌，为业主营造健康、便捷、舒适的生活方式，实现“拎包即住”的梦想。6、管家式服务，度假式生活小区由中国百强物管企业——广州莱佛士实行全封闭物业管理，将以“度假”式概念为基础，导入现代酒店度假物业管理理念，为业主提供酒店式管家服务，使业主每天都能享受到舒适便利的度假式生活。小区还将安装闭路监控系统、红外线防范系统、IC卡管理系统等八大智能化管理系统，确保为业主提供无忧安全屏障。小区实行完全人车分流，摩托车、小汽车一律放地下车位，确保小区通畅、安全。某楼盘营销策划书（讨论稿）一、项目概况占地面积㎡，总建筑面积㎡（其中，住宅㎡，商业㎡，地下车位73 ㎡，架空层㎡）。项目由2栋（楼层）的板式高层建筑组成。住宅总套数套。其中，一房套，面积为㎡；两房两厅套，面积分别为㎡、㎡、㎡；三房两厅套，面积分别为㎡、㎡、㎡；四房两厅套，面积为㎡。各栋实用率分别为：%、%。停车位：个（地下个，地面个）。二、项目优劣势分析（一）优势1、一线临江，户户观景；江景房众多瞩目。2、户型多样，设计好，面积适中；3、地段好，地处成熟片区，周边有塞纳左岸等高档楼盘；4、闹中取静，适合居住；5、坐北朝南，朝向好；6、屋顶花园平台，底层架空，小区环境优美；7、精装修，没有二次装修的烦恼；8、有滨水商业，配套齐全，居家方便；9、物业管理公司有全新的管理经验，有利销售；10、某县首个过滤水入户。？（二）劣势1、规模小，小区园林环境难有特色;2、楼间距不够宽，低层住宅光线受到影响；3、部分房源中看不中用；4、临江部分房源面积偏大，总价高;5、目前政策环境对销售不利；6、精装修房尽管没有二次装修的烦恼，但装修风格和质量不一定符合客户需求；7、高层建筑成本高，会推高房价；73 8、物业管理费高；9、商住扰民。10、本地看好100多平方的，但是对88平方的不感兴趣，某市地区的看好公寓，所以会出现滞销户型。三、开发商及项目形象包装策略因开发商是房地产的“新军”，因此消费者可能会对开发商的实力、开发理念、运作水平及项目的建筑质量等产生怀疑。针对这一情况，建议在项目推出前对企业及项目进行必要的包装和推广：1、设计精美、有文化内涵，并具有特色的楼书；2、精心提炼企业精神、经营理念、开发理念，展示具有责任感、使命感的企业形象；3、事件行销：在项目开盘前，公司领导多参加一些行业性、公益性的活动，增加媒体曝光率，多宣传企业及项目形象；4、公共关系：与某县各部门及媒体建立良好的合作关系，避免在项目施工、销售等环节出现意外事件而被媒体曝光。四、项目建设建议1、做主题景观，进一步提升小区文化品位，增加销售卖点；2、放慢其中一栋房屋的建设步伐，既可减轻资金压力，又可分批预售，缓解政策对楼市不利的影响，还可逐步提升销售价格；3、商铺面积适中，以40-60ｍ²为宜，面积太大难以销售，单价亦难提高。五、目标客户定位及推广策略73 本项目规模不大但套数不少，户型多样但一些户型中看不中用，因此给推广和销售带来一定难度。（一）客户群定位1、某县成功人士及在外某县籍人士；2、某市、南康、崇义等周边县市投资客；3、度假型置业者。圈定目标客户不是目的，针对目标客户“对症下药”地进行包装、推广才是最终目的。（二）建议针对目标客户采取如下推广策略：1、针对在外某县籍人士（1）加大全国各地某县商会的联络工作，赞助印制各商会《通讯录》；（2）赞助某县商会春节团拜会或其它活动；（3）通过《某县报》、《赣南日报》发布项目广告，刊登人物专访文章，介绍企业打造精品楼盘的理念，借此吸引更多某县本地人及在外某县籍人士的关注；（4）组织某县人购房团，以较低的价格销售部分住宅，化解投资风险；（5）春节期间，在某县举办房展会，或在某县电视台播放项目广告，吸引更多某县乡亲购买。2、针对投资客据调查统计，在新房销售中，约有30%左右的投资客，这是近年来房价高涨的主因之一。但是，随着国家宏观调控政策的严厉实施，以及物业税等新政的出台，投资客可能会退缩，因此要有应对策略。建议如下：（1）采取比较策略精准打击。可通过论坛等方式，介绍目前投资渠道及投资回报（可拿房产与黄金、股票、基金、矿产品、种植果树等进行比较，证明投资房产的可靠性和盈利能力）；（2）采取广告战术精准打击。针对本项目73 目标客户群（某市、南康、崇义及在外某县籍人士）特点，对这些人群采取报纸广告、网络广告、短信广告进行轰炸式宣传推广；（3）采取攻心战术精准打击。与某县各商会取得联系，召开本项目产品推介会等方式的攻心战术战胜目标客户。3、针对度假型置业者某市、南康、崇义等周边县市一些成功人士对某县优美的环境情有独钟，希望在某县置业度假，因此可针对他们的度假需求，对江景、户型、精装修、物业管理等进行宣传推广。六、项目定位：城市地标某市荣耀七、主打广告语：打开每扇窗，都是某县江八、推广策略尽管本项目规模不大、配套不全，但不能降低自身标准，否则会影响销售速度和销售利润。为此，制定如下推广策略：1、高调定位；2、文化包装；3、建立品牌。为实现以上目标，实施“八个一工程”：1、确定一个有特色、有诱惑力的推广语；2、拿一个奖：“某市市最佳江景楼盘”；3、设计一个既时尚，又有内涵的项目标志；4、设计一本精美、别致、时尚的楼书；5、举办一场有品位、有高度、有影响力的推广活动；6、设计一幅唯美的平面广告；73 7、装修一套样板房（江景样板房和小户型样板房）；（如果放在地下室，待斟酌商榷，唯担心时间紧，抢出来的效果不好，反而影响销售。）8、组织一场精英团购活动。九、推广步骤（一）建立形象1、形象建立“四步曲”项目的第一印象会在消费者心目中产生深刻影响，因此，在未做好充分准备之前，绝勿轻易推出项目形象，一旦推出，则必须为“建立形象”服务。第一步：招精装房装修品牌（10月中旬）《某市晚报》推出《我们联姻吧——某楼盘精装房联手国际知名品牌打造某市第一江景住宅》广告。通过广告的方式，一方面找国际知名装修品牌合作打造精装房，更是为了宣传项目形象，提升楼盘质量和影响力。新闻跟进：以“某楼盘精装房联手国际知名品牌打造某市第一江景住宅”为新闻油头，以记者与董事长对话的形式，介绍企业打造精品楼盘的决心以及项目形象。“一则招商广告+一篇新闻报道”的推广组合，掀起项目宣传第一波高潮（《某市晚报》、中国某市网、《某县报》、某县网同时报道。费用：约8万元）。第二步：“某楼盘”杯某市市首届江景住宅装修设计大赛（10-11月）本项目最大的卖点是江景。为此，在宣传项目形象时，重点推介73 江景。建议推出“某楼盘”杯某市市首届江景住宅装修设计大赛。主办单位：赣南日报社协办单位：某县希桥房地产开发有限公司运作方式：在《某市晚报》刊登“某楼盘”部分经典户型，并由报社邀请某市市部分家装公司参与室内装修设计大赛，评出一等奖1名（奖金6000元）；二等奖2名（奖金各5000元）；三等奖3名（奖金各3000元）。获奖作品在售楼部展出，并在一期开盘时颁奖（邀请市装饰办主任陶向军等专家评奖及颁奖）（活动总费用：约6万元）第三步：某县度假新体验——邀请某市城市精英赴某县度假（10月底）运作方式：《某市晚报》发布《江景住宅需求问卷调查报告》广告，参与填写问卷调查者，将通过抽奖的方式，邀请其中30名城市精英赴某县度假（入住希桥酒店，晚上举行江景住宅发展论坛或PART），让他们感受某县美丽的山水风光和悠闲的度假生活（由希桥房地产公司协办这次问卷调查活动）。活动结束后，组织部分参与人员写游记、写感想，然后在《赣南日报》推出《我爱某县江，我爱某楼盘》专版文章，借此宣传某县的江景资源和某楼盘的卖点，以此引起更多人对某县和某楼盘的关注与兴趣。（总费用：约12万元）第四步：某县：某市后花园建设论坛暨项目合作公司签约仪式(设计、物管、园林、装修品牌商、主题商业加盟商等)待商榷以某县房产局或规划局的名义，邀请某市各县市规划设计、建筑设计、园林景观设计专家到某县，围绕某市城市一体化建设，开展“某县：某市后花园建设论坛”，畅谈某县“后花园”建设思路，既为某县“后花园”建设把脉和出谋划策，又借专家之口，描绘某县发展前景，并此推介本项目。73 论坛结束后，《赣南日报》推出《某县：某市后花园》专题报道，中国某市网、某县网转发（费用：约15万元）（二）扩大影响扩大影响“二重奏”1、中国好声音，某市好楼盘12月2日，某市将迎来首次大型个唱——中国好声音杨坤巡回演唱会。这是一场震撼某市的演出活动，报纸广告、电视广告、户外广告、网络广告、电台广告等全方位轰炸的广告宣传，会将“好声音”广泛传颂，将成为某市各阶层谈论的焦点话题。建议借此机会推出“中国好声音，某市好楼盘”推广活动（总冠名费用约140万元，争取以房屋置换。具体细节待探讨）。2、争夺“某市市最佳江景楼盘”奖今年10-12月，赣南日报社将与某市市房协将推出“2012-2013某市市十大经典楼盘”评选活动，其中有一个“某市市最佳江景楼盘”奖。建议参与此项评选活动，并夺得此奖（费用6万元。《赣南日报》、《某市晚报》、某市电视台、中国某市网、新某市房产网等媒体将进行广泛报道。十、媒体选择策略纵观全国房地产市场现象，在推广中，均以报纸和户外广告为主，网络、电视、杂志与为辅。为此，对媒体选择作如下建议：（一）平面媒体1、《赣南日报》：面向全市发行，发行量约8.5万份，单价较高，整版彩色广告4.5万元。73 2、《某市晚报》：面向全市发行，发行量约6万份，整版彩色广告2.6万元。3、《新都会》杂志：行业综合性杂志，发行量约15000本4、《某市房地产》杂志：行业杂志，发行量约5000本。5、《城市经纬》杂志：行业杂志，发行量约5000本。（二）电视媒体以某县电视台为主。（三）网络媒体以某县网、中国某市网、新某市房产网、新浪乐居为主，点击率较高，影响力较大。（四）手机短信（五）户外广告建议在某县设立2块户外广告牌；在某市至某县的路上设立2块户外广告牌。十一、媒体推广策略该推广策略主要分为手机短信广告、线下活动宣传、平面媒体广告、户外广告及网络推广五个部分，以线下活动为主要推广手段，并通过其他渠道的宣传作为辅助，形成较为立体的宣传体系。（一）手机短信随着通讯科技的发展，手机已经深入了每一个人的生活。由于本次推广对象分布范围较广（某县、南康、崇义、某市、珠三角地区某县籍商人），故前期推广中建议采用大范围的手机短信推广。同时针对客户的阅读需求，建议广告形式采用新闻、节日祝福、重要活动预告及邀请等形式。另外，为避免短信对客户造成骚扰，投放频率不宜太高。建议投放节点：73 1、正式启动宣传当日；2、中秋、国庆期间投放1至2次，吸引前来某县的游客及本地市民前往售楼部参观，同时售楼部可配合中秋、国庆双节举行相关活动；3、开盘前1月，建议每周发送1次，开盘前2天每日投放1次；4、样板间开放，投放1次邀请参观广告；5、举办各类现场活动前，可发送1至2次短信广告。主要内容为邀约客户至活动举办地参观。（二）线下活动宣传推广◆中秋灯谜会。时间：9月29日至10月3日。活动概况：现场登记即可猜灯谜，猜中即可参与现场抽奖。奖品为：月饼、果盘、纪念品等，同时附送楼书及相关资料。相关物料准备：灯谜材料（纸张及挂放材料）、奖品、楼书、户型图及相关宣传资料。活动宣传：主要以短信宣传为主。活动目的：前期蓄客（某县客户）。活动预算：约7000元，主要为奖品费用。◆某县：某市后花园建设论坛时间：11月中下旬。地点：某县希桥酒店。活动概况：邀请房地产领域著名专家前来某县举行讲座，并邀请各县市城乡建设规划局、房地产管理局等政府相关负责人出席，就某县的生态环境、城市建设规划、某县江尤其是某楼盘板块附近的规划建设情况进行探讨。活动目的：73 通过园林规划、城市建设方面的专业人士，从城市规划及发展的角度阐述某县未来的价值所在；通过业内人士、堪舆专家等人的角度，阐述某楼盘的居住价值、人文价值；通过详细的调查资料及现场访问、讨论，传播全新的江景房生活理念，提升项目价值；解读近年来某县围绕某县江进行的规划建设情况。论坛议题：1、某县未来的发展规划及某楼盘附近的相关规划。2、江景房的价值所在。3、居住环境的优劣与房屋的关系。组织机构：主办单位：赣南日报报业集团某县城乡规划建设局承办单位：某市报业文化传媒有限公司协办单位：某县希桥房地产开发有限公司媒体支持：赣南日报、某市晚报、新某市房产网、新浪乐居、中国某市网……会议规模：100人左右（除专家及嘉宾外，主要邀请某市、南康、崇义等地的意向客户参与）参会领导及嘉宾：赣南日报报业集团领导、城市规划建设局专家、园林规划方面的专家、某楼盘楼盘营销负责人、专家（具体名单邀约后确定）（设计、园林、物管、装修、商户等公司负责人）活动预算：1、酒店场地租赁费用约5000元。2、专家邀请费用约3万元。3、参会嘉宾礼品按每份500元计，20份10000元。4、现场资料及宣传用品制作费用约5000元。5、餐费约30000元。6、后期宣传推广费：7万元总计：约150000元。73 ◆珠三角地区某县商会年会暨某楼盘项目品鉴会（另外赞助广州年会）进行两场活动时间：2013年2月11日（年初2）地点：某县西桥宾馆/锦江国际酒店参会嘉宾：珠三角地区某县商会成员（约100人左右）活动内容：1、某楼盘售楼部及工地参观。2、某县商会年会（商会领导讲话等）3、某楼盘项目推介（宣传片播放、项目规划设计、户型介绍等）4、现场抽奖。5、晚宴/午宴活动预算：1、餐费，按1500元/桌计算，10桌约15000元。2、现场布置费用，约5000元。3、抽奖奖品费用，约20000元。4、总计40000元。◆开盘/样板间开放等节点现场宣传时间：开盘/样板间开放。邀约对象：所有意向客户。活动内容：开盘/样板间参观；活动预算：2000元/场，主要为现场气氛布置费用◆垂钓大赛时间：11月（视天气情况而定）邀约对象：具有较强烈购买意向的客户。活动内容：邀约客户至项目旁边进行垂钓。在规定时间内计算所钓的鱼的种类及重量，并评奖。含午餐。73 活动目的：加深意向客户对某楼盘楼盘理念的理解，强化客户购买意向。活动预算：约20000元（含午餐费、大巴租赁费、垂钓费）（三）平面媒体广告平面媒体广告以覆盖全某市市发行的媒体为主选择，形式主要有报纸广告及杂志广告、DM海报广告。媒体选择：《赣南日报》、《某市晚报》、《新都会》杂志、《城市经纬》杂志、《某市房地产》杂志。主要形式：1、《赣南日报》《某市晚报》新闻宣传（蓄客期进行系列报道、活动后的相关新闻报道）2、《新都会》、《城市经纬》、《某市房地产》杂志硬广。投放时间：1、9月底至12月底，《赣南日报》刊发某楼盘各项活动系列报道，从建筑理念、建设规划、居住价值、户型等多方面阐述某楼盘的价值。2、投放所选杂志开盘当月硬广1个P。3、开盘前2天，《赣南日报》投放硬广半个版。4、活动报道在活动后刊发。（四）户外广告户外广告以户外高炮广告牌为主，数量2-4块，具体位置如下：1、9月底开始，在某市往某县方向高速公路选择2块户外高炮广告牌刊登某楼盘形象广告（约25万元/年·块）。2、2012年11月至春节期间，在某县增加2块户外高炮广告牌。（五）网络推广73 媒体选择：中国某市网、新某市房产网、某县网媒体介绍：中国某市网是赣南日报报业集团旗下主网站，也是某市市市委机关公布相关信息的主要窗口，其日点击率排名某市市所有网站第一位。同时，其也是国内其他地区的市民了解某市的最佳窗口，在在外某市人中知名度较高。新某市房产网是目前某市较为专业的房地产网站，在业内及市民中拥有较高的知名度。主要形式：首页上部通栏。投放时间：2012年11月至2013年5月，共6个月。费用预算：中国某市网5万元；新某市房产网12万元；某县网2万元。十二、销售策略明年形势如何还难以预料，但大多数专家分析认为，今年底至明年上半年可能会有所好转。因此制定如下销售策略：（一）分批销售建议先建、先售1、2号楼。以较低价格推出1、2号楼（建议均价在7000元/㎡左右），尽快回笼部分资金，降低项目风险；第二批推售3、4号楼；在二号楼和四号楼豪宅树立标杆价格。树立项目形象。第三批推售临街商铺；第四批推售临江商铺。（二）组织团购（如果市场形势好，则不组织团购）1、单位团购：由某市报业文化传媒有限公司组织某市成功人士团购。组织团购尽管价格较低，但可降低风险。73 2、组织在外某县籍人士团购。（三）优惠措施1、各股东分配优惠指标（比如，按股权大小给予10万元、8万元、5万元的优惠指标，用完规定指标后则不再给予优惠，股东可根据实际情况给购房人2000—10000元/套的优惠）；2、公司员工购房额外给予2—3个点的优惠；3、置业顾问不给优惠权利。十三、价格策略制定房屋价格既要考虑开发成本，也要考虑楼层、位置、朝向、面积及周边楼盘，还要结合市场需求。（一）定价原则：1、高于周边楼盘，接近某市楼盘；2、拉大价差（位置、朝向、楼层差的户型价格拉低，相反则价格拉高，这样可刺激差房先卖，不留尾房）；3、优房优价（小户型和东边江景户型要实现利润最大化）；4、面积小单价高（同一栋楼中，面积小的比面积大的单价更高）。（二）调价原则：1、低价启动：一期以较低价格入市，既吸引人气，又避免资金链断裂，降低风险。2、小步慢跑：每一期开盘后如果剩少量房源，第二天则调价100元/㎡，如果仍然有很多客户观望，几天后再调高100元/㎡....这样可刺激购买（但在具体操作中要灵活掌握价格策略）。（三）价格定位73 1、1、2号楼首发（2013年2月）：均价约7000元/㎡，楼层差价约100元/㎡，起价约6500元/㎡（这一价格也许偏低，但对于化解风险有好处）。标杆价格：10000元/㎡。88平米8000左右。2、3、4号楼（2013年3月）：均价约8000元/㎡。楼楼层差价约100元/㎡。标杆价格：10000元/㎡。公寓9000以上。价格区间：考虑以7000-10000元区间。注一：就目前市场情况而言，价格可能偏高，会给销售增加难度，但只要在前期市场推广中做足文章（针对目标客户的需求精准打击），就一定能实现销售。注二：以上价格是根据目前市场情况设定的，如果明年形势转好，则应根据实际情况作调整。注三：分批、少量推盘，这样可根据市场反应作出调整，以免影响全局。注四：为做到分批推盘，在安排工程进度时就要考虑周全，以免出现明显违规而难于分批办预售证。十四、营销费用预算营销费用包括广告费、销售物料制作费、公关活动费、活动推广费等。因本项目定位为高档楼盘，建议通过包装、推广来提升价值，因此营销费用相对大些。建议按销售收入的0.5%预算营销费用，若销售收入7亿元，营销费用预算约为350万元。营销费用分配如下（均以2年时间预算）：（一）广告费（占40%，约140万元）1、报纸：占35%，即49万元；2、户外广告牌：占35%，即49万元；73 3、杂志：占10%，即14元；4、电视：占5%，即7万元；5、网络及短信：占15%，即21万元。（二）物料制作费（占5%，约8.75万元）1、楼书：约1.5万元；2、沙盘模型：约4万元；3、信封、信纸、纸杯、名片、胸牌：约1万元；4、海报：1.5万元5、置业计划书等：0.75万元（三）活动推广费：占45%，约157.5万元。（四）公关费：占10%，约35万元（仅与销售有关的公关费）。售楼员培训计划一、时间：月日-日二、地点：售楼部三、人员：售楼部全体人员四、培训方式：讲解、模拟演练、探讨交流、答疑五、培训内容：1、公司制度2、销售部工作细则3、销售现场管理制度4、销售部作业流程73 5、客户投诉处理步骤6、房地产基本知识及银行按揭知识7、营销知识（广告类型）、市场调研8、售楼员礼仪知识、销售技巧、模拟销售（1）售楼员基本素质（2）售楼员行为规范及接待礼仪（3）销售技巧（4）模拟销售六、考核。购房须知欢迎您光临某楼盘营销中心！在您购买本物业前，请仔细阅读本购房须知。如有不明之处，随时欢迎您向营销中心垂询，我们将竭诚为您服务。一、认购须知1、本公司出售的房屋均按照国家与当地政府的有关法律法规规定办理了相关手续，凡在本公司购买了房屋的业主，在交清房款和其他相关费用，经相关部门竣工验收后，由房地产管理部门颁发《中华人民共和国房屋所有权证》，业主对该房屋的权益受国家法律保护。2、73 个人购房请带本人身份证或其它身份证明文件；公司购房请带齐营业执照副本、法人代表身份证、经办人身份证及法人授权委托书。3、在签订房屋认购书后，买受人应在约定七日内至营销中心付清应付款，并签订《商品房买卖合同》，逾期付款或逾期签订合同者，视为认购方自动放弃认购，原签订的认购协议书自动失效，本公司有权单方将其所认购的房屋另行处理，且已交纳的定金不予退还。4、办理房屋公证、房屋产权证与其他相关手续所需的各项费用，均按国家及相关部门的相关政策规定执行。5、买受人认购的房屋面积，以政府有关部门最终核定的面积为准；房屋质量以政府建筑质检监督部门认定为准。6、房屋竣工后，本公司将通知您前来办理房屋交接手续，请您仔细对照合同约定进行验收后，到物业管理公司办理入住手续。7、办理银行按揭购房的客户，请到银行确认自己的银行按揭资格（查清是否有不良信用记录等）。8、买受人在购房前应实事求是地确定自身是否符合当地购房的资格，若买受人自身原因造成任何后果和一切法律责任、义务，均由买受人自己承担。9、买受人在签订认购书和购房合同前，请详细阅读本公司有关销售管理的各项规定，并愿意自觉遵守，否则所产生的一切后果均由买受人承担。二、办理银行按揭贷款客户需提供如下资料1、商品房买卖合同。2、已交购房款收据、银行进账单复印件。73 3、购房人夫妻双方的身份证、户口簿、婚姻证明原件及A4复印件。4、贷款人夫妻双方的工资收入证明（无单位的，提供营业执照或纳税票据等证明资料）。5、办理银行按揭必须提供的其他证明材料。6、办理银行按揭必须提供的相关费用。附：目前银行按揭政策：首套购房首付3成，；二套房首付6成，利率最低上浮20%；不接受已拥有三套房及以上的家庭按揭购房。首套房以家庭为单位（夫妻及未成年子女）进行认定。房屋套数认定以人民银行征信系统为认定标准。如发现有银行逾期记录将酌情上调利率或不予受理。三、购房流程房屋认购协议书出卖人：买受人：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定，在平等、自愿协商一致的基础上，现就买受人向出卖人认购物业事宜，经双方协商达成以下协议，并共同信守。第一条计价方式与价款类别房号计价方式成交金额73 成交单价（元／㎡）（元）建筑面积（㎡）套（幢）备注合计购房款人民币（大写）　　佰　　拾　　万　　仟　　佰　　拾　　元整（￥　　　元）第二条付款金额及方式买受人认购出卖人住宅（店铺、写字楼、车库、杂间）时，须在签订本认购书之日缴纳元定金。买受人选择以下第种方式付款：１、一次性付款2、按揭贷款第三条出卖人向买受人代收以下税费：除第一条房价款外，出卖人依据有关规定向买受人代收下列税费：1、办理房屋产权证的有关税收和费用（按国家及政府有关规定的范围和标准收取）；2、代收水、电费开户储蓄等（交房时收取）；3、收取智能化设施、设备费用1200元/户（交房时收取）。第四条结算1、商品住宅、非住宅的结算价格，按双方签订《商品房买卖合同》的最终价格执行；2、收取的定金在结算时冲抵购房款。第五条物业管理１、买受人同意将房屋交给出卖人指定的物业管理公司统一管理，并严格遵守物业管理公约和物业管理公司的各项规定。从房屋交付使用之日起，每月以房屋建筑面积为基数，按元／㎡向物业管理公司缴纳管理服务费；２、在办理房屋价款结算手续、交付房屋钥匙前，买受人应与物业管理公司签订物业管理委托合同，预缴3个月的物业管理费。73 第六条签订合同买受人应在签署本认购书之日起7日止与出卖人签订正式《商品房买卖合同》，并缴纳相应房款。第七条违约责任１、买受人未按本认购书第六条的约定时间签订正式《商品房买卖合同》，视为买受人自动放弃该房屋，出卖人有权将买受人所认购的房屋另行处置，买受人所缴定金不予退还；２、买受人与出卖人签订本认购书之日起7日止，出卖人不得将买受人所认购的房屋出售给他人，否则，出卖人应双倍返还定金给买受人；3、买受人应在签订本认购书时详细、真实填写姓名、电话、通讯地址，若因买受人地址或电话改变无法告知相关信息时，出卖人不负任何责任。第八条本认购书未约定的事项，待签订《商品房买卖合同》时协商。《商品房买卖合同》与本《房屋认购书》相矛盾的，以《商品房买卖合同》为准。第九条本认购书一式叁份，买受人壹份、出卖人贰份，自双方签字之日起生效，具有同等法律效力。出卖人（盖章）：有限公司买受人：身份证号：　　　　　　　　　　　　　　　　　　联系电话：通讯地址：置业顾问（签名）：2013年　月　日商品房预售许可证申报材料目录（一）营业执照和资质证书；73 （二）建设项目批准文件或证件（1、立项核准通知；2、国有土地使用权证或土地抵押权人同意销售的证明材料（原件）；3、建设工程规划许可证；4、建筑工程施工许可证）；（三）工程施工进度计划（1、施工合同；2、工程进度计划表）；（四）总投资已达25%以上的证明（1、房地产开发情况当月报表；2、项目现场资料）；（五）商品房预售方案（1、房屋预测绘报告；2、新建项目公共用房及配套设施设备确认表；3、规划总平面图及分层平面图；4、民用建筑人防工程审批文件或异地建设申请书；5、前期物业服务合同；6临时管理规约；7、关于商品房的位置、装修标准、交付使用日期的说明材料）。（六）询问笔录、承诺书、合同样本以上资料均需提供原件审核。“某某项目”商品房预售方案商品房销售方案应包括但不限于以下内容：1、商品房项目的基本情况，包括项目名称、坐落，土地用途、项目总规模，容积率、绿地率等规划参数，前期物业管理服务合同，临时管理规约，公共用房、商业配套设施和公益性公共服务设施的设置等。2、商品房项目用于销售、租赁以及企业保留自有的情况。商品住房项目中保留自有的房地产应当符合“少量、合理”的原则。73 3、商品房项目的建设情况，包括项目建设周期、各期计划和进度。4、商品房项目销售广告、楼书、样板房、沙盘等宣传资料。5、商品房销售计划与销售方式，包括地点，自行销售或代理销售，销售人员等相关情况。6、商品房销售价格（包括定价调价方式、方法），销售合同文本以及签约销售流程。7、售楼处的各项规章制度；包括解决商品房销售纠纷的预案和制度，维护销售秩序的措施及突发事件的处理预案。8、房地产开发企业认为需要制订的其他事项或房屋管理部门认为需要明确的其他事宜。9、承诺遵守国家和本市商品房销售管理规定，达到预售标准及时申请预售，取得预售许可证后按时销售。房地产开发经营行为承诺书某市市房地产管理局：为认真执行国家有关法律法规和赣市府字【2011】2号文件规定，维护我市房地产市场正常秩序，我公司及相关负责人就项目开发经营事项郑重承诺如下：1、在取得预售许可前，不以任何形式收取购房人的任何费用、不进行任何形式的预售。2、在取得预售许可后10日内，一次性公开全部准售房源并明码标价对外公开销售。3、不以排号、摇号、入会、发放VIP卡、举行开盘仪式、售楼部开张、参观展示中心、参观样板房等形式进行集中购房人的活动；不采取“提前登记、集中开盘”的售房模式；不采取内部认购、雇人排队等手段人为制造房源紧张氛围。4、严格按主管局要求，在售楼部全面准确公示本公司及项目销售相关信息；不发布虚假信息、虚假广告和未经核实的信息。73 5、严格遵守国家发改委《商品房销售明码标价规定》的相关规定，按备案价格明码标价，不乱收费，不价外加价销售商品房。若需调整房价，将先报主管局备案，并即时重新公布调整后的房价；保证商品房销售行为符合报主管局备案的《预售方案》，实际销售价格和售楼部公示的价格以及“某市网上房地产网”销售系统公示的价格在任何时间都完全一致，售楼部公示的销售状态（含认购、签订正式合同的进度、表示方式等）和“某市网上房地产网”销售系统公示的销售状态在任何时间都完全一致。6不采取返本销售、售后包租的方式预售商品房；不进行商品房虚假交易；不囤积房源、捂盘惜售，不将我公司自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售。7、未经城市规划部门书面同意，在工程建设、装修和使用时不改变规划设计；不许诺购房人可以改变规划设计和使用功能；不将不符合房屋权属登记规定的空间以赠送房间、面积等形式进行广告宣传和促销。8、按《物权法》和最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释【（2009）7号】等有关法律法规规定，依法界定小区业主共有部分范围；保证不销售业主共有的房屋、其他空间和设施设备，不将业主共有的房屋、其他空间和设施设备通过合同或其他形式擅自设定为业主专有；不侵犯业主其他合法的共有权益。9、严格遵守网上签约认购制度。在签订认购协议之前不先行收取订金及其它任何费用；在签订《商品房买卖合同》前，不先行收取购房款；并保证不出现“一房两订”或者“一房两卖”的行为。10、严格遵循“平等自愿”原则与购房人签约。向购房人公示、明示全部相关信息，并结合本楼盘实际情况，周密考虑可能出现的问题，并把可能出现问题的复杂和艰难程度设想到位，在合同中进行提醒并约定解决办法，尽量减少和避免合同纠纷。11、严格遵守购房实名制。签订认购协议后，不作直系亲属以外的购房主体变更，不以任何形式炒卖房号和未办理房产证的房屋。12、管好本公司工作人员以及代理销售的人员，不让其作任何违反规定或无法兑现的许诺、发布不实信息或参与、协助炒房。13、严格按照住建部建房[2010]53号文件规定和合同约定条件办理交房手续，办理房屋及土地权属登记。14、严格按照住建部《物业承接查验办法》（赣市房字[2010]101号）的要求向前期物业服务企业移交相关资料和相应设施设备。15、严格落实预售商品住房质量责任。我公司承担开发建设的商品住房质量首要责任，并约定勘察、设计、施工、监理等单位应当依据有关法律、法规的规定承担相应责任。73 16、在销售、交房、办证和支付民工工资等重要环节，对存在的问题和可能出现意外情况提前研究预测，并制定应急方案。如发生突发事件，将在第一时间报告主管局及政府相关部门，本公司总负责人及相关部门负责人将在第一时间赶赴现场处理，并主动配合政府有关部门的调查处理。17、预售资金足额保障所售项目的工程建设，服从主管部门有关预售款监管的规定；保证按照法定和合同约定的时间足额支付建设工程款，并从付款机制上确保所付工程款中的民工工资及时足额发放到民工手中；不以已按工程承包合同按时足额支付了工程款、和民工工资没有直接经济关系为由推卸责任。18、如违反法律法规和以上承诺，愿意按法律法规、政府和行业主管部门的规范性文件接受处理，愿意将不良行为记入企业信用档案并在媒体曝光。本承诺书一式两份，本公司和当地房地产行政主管部门各存一份。承诺企业法人公章：承诺企业法定代表人或授权委托人签字：代理销售机构法定代表人或授权委托人签字：年月日编号：某市市房地产开发企业入网申请表73 企业名称：二○○年月日填报说明1、全市所有房地产开发企业都必须按照表格如实填报。企业名称必须填全称，不能多、少、错一个字。2、所有企业都必须有固定的电子邮箱；没有的，必须在网上申请一个，可以是免费的。3、登记注册类型，主要包括股份有限、股份合作、国有企业、集体企业、外商独资、有限责任、中外合资、中外合作、其他。4、所在辖区，是指公司注册地所在的行政管理辖区，包括章贡区、开发区及17个县（市）。不能填“某市市”。5、资质始发时间，是指取得资质证书的时间，而不是换证核发的时间。6、销售人员，是指取得销售上岗证、开发企业的人员，而不是代理公司的人员。7、本表格可以自行打印、复印。73 8、凡是打“※”号的，必须填写。如果没有内容，请填“无”。9、本表格一式三份。审批后，开发企业1份，县（市）局1份，市局1份。73 房地产开发企业入网申请表企业名称（盖章）※申请时间企业网址电子邮箱※营业执照注册号※营业执照有效期※年月日至年月日注册资本※登记注册类型※机构代码注册地址※所在辖区※办公地址※邮政编码法人代表※联系电话※总经理※联系电话※资质证号※发证机关※资质始发时间※资质到期时间※委托代理机构※法定代表人※注册地址※联系电话※营业执照注册号※邮政编码※税务登记证号税务申报码银行信用等级信用等级证号等级评定机构有效期质量体系认证号认证时间质量体系认证机构企业经营范围及简介73 房地产开发企业入网申请表（续）企业股东信息※主要股东名称投资额投资比例销售人员信息※姓名性别身份证号销售上岗证号有无上机培训县（市）房地产管理局意见信息中心审批意见73 局领导意见编号：某市市商品房开发项目入网申请表项目名称：___________________________项目地址：___________________________开发企业名称（盖章）：联系电话：___________________________代理销售企业名称：___________________73 联系电话：___________________________二○○年月日73 商品房开发项目信息表一项目名称※项目性质建设地址※项目所属板块※项目编号投资立项批准号※土地使用权证号※土地取得方式※土地面积※土地编号※规划用途※土地使用年限※年自年月日至年月日建设用地规划许可证号※用地面积※建设工程规划许可证号※建筑面积※容积率绿化率建筑密度车位数总层数※总高度施工许可证号※施工面积※施工单位※开工时间※预计竣工时间※预售许可证号※发证时间※开盘时间※物业管理单位※预售总面积※总套数※住宅预售面积※套数商业预售面积※套数办公预售面积※套数车库预售面积※套数其他预售面积※套数预留房屋面积套数73 限制面积套数物业用房面积套数73 销售代理机构情况表二销售代理机构※注册地址※办公地址※营业执照证号※注册资本※法人代表※联系电话※销售负责人※联系电话※资质证号※资质备案时间※资质备案机关※税务登记证号税务申报码银行信用等级信用等级证号等级评定机构有效期质量体系认证号认证时间质量体系认证机构有限期销售人员信息姓名性别身份证号销售上岗证号有无上机培训73 企业简介房间信息补录表※项目名称：表三幢号单元楼层房号用途户型购买人预定签约已备案备注73 销售状态请打√，保留或者限制的，请在备注栏标注；73 填表说明1、项目名称：按商品房预售许可证上标注的项目名称。2、项目属性：商品房、经济适用房、限价房、其他3、建设地址：按公安部门批准的坐落地址或建设工程规划许可证上标注的工程坐落填写。4、项目所属区：按项目所在区属填写。包括：老城区、开发区、章江新区、站北区、水东区、水西区、其他。5、投资立项批准号：立项的批准文号。6、土地使用证号：填写所申报项目的国有土地使用权证的证号。7、土地取得方式：获得土地使用权的方式。包括：划拨、出让、转让。8、土地面积：填写土地证上的土地面积。9、土地使用年限：土地使用证上土地使用年限。10、土地使用起止日期：土地使用证上起始及截止日期。11、建设规模：项目的建设规模。12、容积率：规划核准该项目的容积率。13、绿化率：规划核准该项目的绿化率。14、车位数：规划核准的在本次申报项目范围内的车位数。15、物业管理公司：所申报项目的物业管理公司。16、幢号：按房产预测报告上的幢号填写。17、房号：一般室号为房号，按房产预测报告上的室号填写,按顺排列。18、层次：按该套房屋所在层填写。19、房屋用途：住宅、商业、办公、别墅、公寓、车库、车位、其它。20、委托销售代理的，必须填报“销售代理机构情况”；开发企业自行销售的，不填“销售代理机构情况”表格。21、所有打※号的，为必填内容。新建项目公共用房及配套设施设备确认备案表73 建设单位项目名称项目地址建筑面积总户数序号名称设置数量规格计划交付使用时间必备项目1物业管理用房（附件1）2垃圾中转设施3联网式楼宇对讲系统4楼道自动、公共场所多路控制照明5信报箱（群、间、亭）相应备置项目5闭路电视监控系统建筑面积3万㎡以上项目6周界防越报警系统7IC卡智能门禁系统二级以上服务等级8室内娱乐健身设施9室外体育场地及健身器械10背景音乐系统选择配置项目11电子巡更系统12家居智能控制系统13停车场自动收费系统14家庭智能安全防范报警系统15会所16会所配套设施17产权归全体业主的公共用房（附件2）建设单位意见（盖章）物业服务企业意见（盖章）主管部门经办人意见73 备注：1、开发建设单位在办理商品房预售许可证之前，应将本项目拟设置的安防系统及其他配套设施予以确定，此表一式叁份，开发管理科、物业管理科和开发建设单位各一份。2、物业用房、公共用房确认表见附件附件1：物业管理用房确认书年月日项目名称：　开发企业名称：（盖章）前期物业管理公司：　物业服务等级：　总建筑面积：　物业管理用房面积：　文字说明　物业管理用房平面图（盖骑缝章）：　73 　备注物业管理用房的面积按照下列比例分段累加计算：物业管理区域建筑面积在3万平方米以下的，按4‰计算；3万平方米以上不足10万平方米的部分，按2‰计算；10万平方米以上的部分，按1‰计算。物业管理用房按照前款规定计算低于50平方米的，应当按照不低于50平方米的标准配置。附件2：公共用房确认书年月日项目名称：　开发企业名称：（盖章）前期物业管理公司：　物业服务等级：　总建筑面积：　公共用房面积：　73 文字说明　公共用房平面图（盖骑缝章）：　　备注如有多处公共用房，请分页填写。某市市商品房预（销）售审批表预售许可证号[]年月日售房单位（企业名称）（盖章）法人代表资质等级、证号办公地点73 项目名称座落地点用地性质立项批复建设用地规划许可证土地使用权证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证前期物业管理服务等级基础工程完成日期本期总投资（万元）已完成投资万元，占总投资%拆迁安置落实情况总建筑面积（㎡）其中住宅其中非住宅面积：㎡套数：套面积：㎡套数：套本期预售面积（㎡）住宅写字楼店面车库（位）杂间㎡套㎡套㎡间㎡间（个）㎡间销售单价（㎡/元）住宅：店面：写字楼：车库（位）：杂间：施工合同工程进度计划开发月报现场查验预售方案预测绘报告配套设施确认表总规划平面图分层平面图人防审批表前期物业服务合同临时管理规约开工时间预计竣工时间审批意见经办人：科长：分管局长：局长：73 编号：某市市商品房开发项目入网认证表项目名称：___________________________项目地址：___________________________开发企业名称：联系电话：___________________________代理销售企业名称：___________________联系电话：___________________________73 二○○年月日商品房开发项目情况表项目开发单位（盖章）：项目名称建设地址项目负责人项目联系电话项目所属区域项目编号投资立项批准号规划用途计划总投资总投资中自有资金总投资中融资资金计划住宅价格计划非住宅价格土地取得方式土地使用权证号土地编号土地面积土地所有权批准时间土地投资土地使用年限年自年月日至年月日建设用地规划许可证号建设用地面积※建设工程规划许可证号规划建筑面积其中住宅容积率绿化率建筑密度车位数总层数总高度施工许可证号施工面积开工时间预计竣工时间预售许可证号发证时间开盘时间物业管理单位预售总面积总套数住宅预售面积套数商业预售面积套数办公预售面积套数车库预售面积套数73 其他预售面积套数预留房屋面积套数限制面积套数物业用房面积套数销售代理机构情况表二销售代理机构注册地址办公地址营业执照证号注册资本法人代表联系电话销售负责人联系电话资质证号资质备案时间资质备案机关税务登记证号税务申报码银行信用等级信用等级证号等级评定机构有效期质量体系认证号认证时间质量体系认证机构有限期销售人员信息※姓名性别身份证号销售上岗证号发证单位73 企业简介分户销售面积表※表三幢号房号层次建筑面积(平方米)套内面积(平方米)公摊面积(平方米)拟售价格(平方米)房屋用途套型73 共（）页第页73 填表说明1、项目名称：按商品房预售许可证上标注的项目名称。2、建设地址：按公安部门批准的坐落地址或建设工程规划许可证上标注的工程坐落填写。3、项目所属区：按项目所在区属填写。包括：老城区、开发区、章江新区、站北区、水东区、水西区、其他。4、投资立项批准号：立项的批准文号。5、土地使用证号：填写所申报项目的国有土地使用权证的证号。6、土地取得方式：获得土地使用权的方式。包括：划拨、出让、转让。7、土地面积：填写土地证上的土地面积。8、土地使用年限：土地使用证上土地使用年限。9、土地使用起止日期：土地使用证上起始及截止日期。10、建设规模：项目的建设规模。11、容积率：规划核准该项目的容积率。12、绿化率：规划核准该项目的绿化率。13、车位数：规划核准的在本次申报项目范围内的车位数。14、物业管理公司：所申报项目的物业管理公司。15、幢号：按房产预测报告上的幢号填写。16、房号：一般室号为房号，按房产预测报告上的室号填写,按顺排列。17、层次：按该套房屋所在层填写。18、分户建筑面积：按照《房产预测报告》填写各套房屋的建筑面积。19、分户套内面积：按照《房产预测报告》填写各套房屋的套内面积。20、分户公摊面积：按照《房产预测报告》填写各套房屋的公摊面积。21、拟售价格：按该套房屋拟销售的单价填写。22、房屋用途：住宅、商业、办公、车库、其它。23、状态：可售、预留、限制、物业用房等24、项目申报表应由当事人用钢笔正楷书写，字迹清晰，不能涂改。25、委托销售代理的，必须填报“销售代理机构情况”，开发企业自行销售的，不填“销售代理机构情况”表格。26、所有加粗字体的，为必填内容。73 关于同意已土地抵押的房地产开发项目办理预售、合同备案、产权登记事项的确认书某市市房地产管理局:“”项目由开发建设。近日，该公司前来贵局办理预售许可审批手续，但该项目的国有土地使用权证已在我行办理了开发项目贷款抵押。根据相关法规的要求，我行对以下情况进行确认。该土地的抵押权人为：，该项目的国有土地使用权证号为：，坐落地点为：，面积为：，出让年限年，抵押期限年（从至止）。在符合相关法规的前提下，我行同意该抵押土地范围内的商品房办理预售许可手续，并在取得预售许可证后公开预售、办理合同备案及房屋产权登记等手续。特此确认抵押权人：（盖章）法定代表人：年月日73 附：1、抵押土地的他项权证复印件1份（盖章）2、抵押权人营业执照复印件1份（盖章）附件1：房地产开发项目规划条件公示表格式开发项目名称地块位置和范围规划用地性质建设用地规划许可证编号建设工程规划许可证编号规划条件审批人姓名建设用地规划技术指标总用地面积㎡建设用地面积（㎡）代征用地面积（㎡）容积率建筑密度(%)绿地率(%)建筑限高（㎡）主要出入口方向机动车停车泊位非机动车停车泊位建筑间距建筑退界东南西北公共设施配置要求项目处数每处用地面积每处建筑面积市政基础配套要求道路交通给水排水电力电信供热燃气消防人防环保环卫其它需公示的事项73 监督电话(公布当地规划行政主管部门设立的监督投诉电话)73 附件2：商品住宅成本公示表格式项目名称　开发企业法人代表资质等级　总用地面积（㎡）容积率总建筑面积（㎡）土地出让单价(元/㎡)商品住宅建筑结构每平方米建筑面积商品住宅平均成本(元/㎡)其中:1.土地使用权取得费用（楼面地价元/㎡)　2.前期工程费(元/㎡)　2.1可行性研究费　2.2勘察设计费　2.3三通一平费　3.房屋开发费(元/㎡)　3.1建筑安装工程费　3.2公共配套设施建设费　3.3基础设施建设费　4.管理费(元/㎡)　5.财务费用(元/㎡)　6.销售费用(元/㎡)　7.其他费用(元/㎡)　8.税费(元/㎡)　其它需公示的事项监督电话(公布当地建设行政主管部门设立的监督投诉电话):73 房地产开发项目销售现场需公示的证照和资料1、关于购买新建商品房的风险提示；2、企业营业执照；3、房地产开发企业资质证书；4、国有土地使用权证；5、建设用地规划许可证；6、建设工程规划许可证；7、建设工程施工许可证；8、商品房预售许可证；9、商品住宅成本公示牌；10、房地产开发项目规划设计条件公示牌；11、商品房预售方案；12、商品房销售进度表（必须要有房号、面积和价格等基本要素，必须实行明码标价，标注价格的字体大小要与房号一致）；13、商品房买卖合同签订样本、示范文本、示范文本使用说明；14、房屋面积预测绘报告；15、前期物业管理业主应遵守的《临时管理规约》；16、经规划主管部门审核签章的规划总平面图；17、代理销售机构的《房地产经纪机构备案证书》；18、销售人员情况公示牌（持有“某市市房地产销售人员岗位证”的销售人员的姓名、职务、照片和证号）；19、城市商品房预售管理办法；20、商品房销售管理办法。73 关于购买新建商品房的风险提示（销售现场公示）当前房地产市场中，特别是购买新建商品房过程中，还存在利用虚假广告、违规预售、签订存有缺陷的商品房买卖合同，或在集体土地上建设房屋违法销售，损害消费者合法权益的行为。为此，某市市房地产管理局提示广大消费者，在购买新建商品房过程中，要注意加强风险意识和维权意识。特作如下提示：　　一、不轻信口头宣传和承诺。对房地产开发企业的广告宣传、销售人员口头承诺，购房者应谨慎辨别。无法确定宣传和承诺是否能够兑现的，最好要求开发企业以书面合同形式予以确定，不写进合同条款中的事项发生纠纷后，很难受到法律保护。二、必须查看房地产开发项目应的基本公示资料。一是查看房地产开发企业是否具备销售房屋的主体资格。购买新建商品房时，应当了解所购买的房屋是否取得《商品房预售许可证》，拟购买的房屋是否在《商品房预售许可证》所载的房屋幢号范围内。二是查看商品房项目的建设手续。购买商品房的，应注意查看房地产开发企业的营业执照、开发企业资质证书、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等相关资料。如果开发建设手续不齐全，将不能办理产权登记手续。以上房地产开发项目资料均必须在商品房销售现场公示。三是查看该项目是否办理开发项目或在建工程抵押贷款。已经办理抵押贷款的项目，如果没有得了贷款银行同意销售该土地上建设的商品房的证明，该房屋所有权权益难以得到完全保障。三、城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发。因此必须查看其是否有“国有土地使用权证”，确定其土地性质为“国有”，而不是“集体”，否则，无法办理产权登记手续。　　73 四、审慎签订商品房买卖合同。合同一旦签订，即具法律效力，双方都必须遵守，非经法定程序，不能进行变更和撤销。一是签订合同应使用房地产管理部门监制的合同示范文本，仔细阅读并确保理解合同中有关交付条件、房屋交接、产权办理等条款，并就补充性条款与房地产开发企业进行充分沟通。二是对于实践中易发生产权争议的车库、车位等公共部位或公共设施的产权归属，应在商品房买卖合同中进行约定，避免事后发生纠纷。三是签订合同的基本原则是平等、自愿，发现有自己不能接受的条款坚决不能签订，不能先签订而事后靠上访投诉来要求解决。五、应当与持有“某市市房地产销售人员岗位证”的销售人员洽谈和签订合同。某市市商品房买卖合同示范文本说明一、商品房买卖合同与商品房买卖合同示范文本1、什么是商品房买卖合同。合同是平等主体的自然人、法人、其它组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同，就是合同当事人以特定商品房为买卖标的物，约定相关权利义务的协议。本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。2、为什么要制订商品房买卖合同示范文本。合同订立遵循当事人意愿自由原则，在法律规定的范围内，当事人可以就标的物、数量、质量、价款及结算方式、履行期限、违约责任、解决争议方法等内容，自由协商达成协议。因此，商品房买卖合同完全可以由当事人双方自由协商、签订，订立后的合同按规定报当地房地产行政主管部门备案即可。但是，商品房是一种特殊商品，建设周期长，涉及政策多，有些当事人特别是购房人对相关专业知识、法规政策不甚了解。有鉴于此，建设部、国家工商局早在1995年就制订了商品房买卖合同示范文本，以国家版的示范文本为基础，省建设厅、省工商行政管理局也曾制订适用于本省的《商品房买卖合同》示范文本。在此基础上，我局为适应房地产市场形势变化的需要，根据现行法律法规和政策，结合本市实际情况，对原《某市市商品房买卖合同》示范文本又进行了修改完善,形成现在的文本。3、示范文本的解释。在缔约过程中，使用人可就条款内容或专业用词的含义，向当地相关行政主管部门咨询。当事人认为条文内容或用词容易产生歧义的，可以修改。在合同签订以后，未被修改的文本内容就转化为合同内容，当事人若对内容理解不一，属于民事争议范围，行政机关不是合同当事人，无权对相关合同内容再作解释。因此当事人经协商认为需要增加示范文本中未涉及的内容，可以自行约定。二、签订合同注意事项73 签订合同注意事项是对签订《商品房买卖合同》时，合同双方容易引起纠纷或买受人容易忽略的事项进行提示。三、双方当事人商品房买卖合同双方当事人，是指出卖人和买受人。1、出卖人是特定的房地产开发企业，法律、法规对设立房地产开发企业的条件及资质等级的核定作了明确规定。房地产开发企业不自行销售商品房，而是委托其它企业（房地产经纪公司、房地产销售代理公司等）代为销售的，应当填写文本中的“代理销售的经纪机构”的名称及相关内容。2、买受人是指一般民事主体，包括公民、法人及其它组织。买受人的资格条件适用民法、合同法的规定，除了外销商品房外，没有特别的限制。但按照国家有关规定，商品房买卖实行实名制，买受人在签订本合同时，应当如实填写真实姓名，并提供有效身份证明。商品房买卖合同的买受人应和该房屋登记时的房屋所有权人姓名完全一致。买受人为多人的，应当全部填写姓名并签字,约定购买的商品房按份共有的,还应当约定各自的份额;买受人已婚且所购商品房为夫妻共有财产的，夫妻双方均应填写姓名并签字；买受人委托他人签订合同的，须提供合法有效的委托书。3、买受人。分两种情况：【本人】是指买受人为自然人；【法定代表人】是指买受人为法人单位或组织的法定代表人。4、属地。是指买受人的户籍所在地。【本市城区】是指章贡区；【本市其它】是指本某市各县市；【本省其它】是指某市市以外；【外省】是指江西省外；【境外】是指港澳台地区及外籍人士。5、关于外销商品房的限制性规定：在境内工作、学习时间一年以上的境外个人和在境内设立分支、代表机构的境外机构，须凭相关证明材料，方可购买符合生活需要的自住、自用的商品房；港澳台地区居民和华侨，可限购一定面积的自住、自用的商品房。四、第一条中建设用地使用权取得方式73 建设用地使用权取得有出让和划拨（通过拍卖、招标和挂牌等形式）两种方式。建设用地使用权取得方式不同，建成后的房屋享有的权利或发生房地产交易时适用的政策法规也不同。因此，合同中有必要注明该项内容。至于出让与划拨土地上建造的房屋，在使用或转让中有哪些不同的规定，可以查阅《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等相关法律、法规的规定。建设项目名称【现定名】【暂定名】是指经计划立项时所确认，并与在办理相关行政审批证件一致的项目名称。项目名称未经相关部门批准不得随意变更。五、第一条中的建设工程规划许可证《城乡规划法》规定：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其它工程建设的，应当申请办理建设工程规划许可证，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，应承担相应的法律责任。建设工程规划许可证，是确认整个商品房小区或建筑物产权的凭证之一；而整个商品房小区或建筑物的产权清晰，又是每一套商品房进行产权登记的基础。因此，商品房买卖合同签订前，买受人应当了解相关的情况，并在合同上作记载。六、第二条中的预售和现售1、商品房预售。预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者价款的行为。商品房预售条件，《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》都作了规定。主要包括：①已取得建设用地使用权证书；②持有建设工程规划许可证；③投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并确定施工进度和竣工交付日期；④向房地产行政主管部门申请办理预售许可，并取得《商品房预售许可证》。2、商品房现售。现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付价款的行为。商品房现售需要符合的条件，建设部《商品房销售管理办法》第七条作了具体规定，主要包括主体资格合法、取得建设用地使用权证、持有规划许可证和施工许可证、通过竣工验收、拆迁安置和物业管理方案已经落实、配套基础设施具备交付条件或已确定施工进度和交付日期等方面。采用现售方式的商品房，交付日期、建筑面积、商品房质量、配套设施建设情况等已经确定，不可预见的风险相对较小。七、第三条中的建设用地使用年限、设计用途、层高1、商品房所在位置除了幢、号房外，如有其他的表述，可以在“或”的空格处填写。73 2、土地使用年限。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法规、规章规定了各类用途（居住、商业、商住、工业等）的建设用地使用权出让最高年限。每一宗建设用地使用权出让时，土地管理部门在法定的最高年限内，确定具体使用年限。一个建设项目可能包含多种用途的物业，相应的土地使用年限也不同，在填写“该商品房建设用地使用权年限”时应予注意。但《物权法》规定,只有居住用地在建设用地的使用年限到期时可自动续期。3、设计用途。设计用途一般包括住宅用房、商业用房、办公用房等类别，具体由城市规划行政主管部门确定。4、层高。按照建筑工程施工图纸的设计规范，层高为地面楼板的中心线到顶棚楼板的中心线的垂直距离。随着住宅户型的多样化，一套住宅存在多层高的情况，需要在图纸上具体标出。八、第三条中的建筑面积1、合同约定的建筑面积。该建筑面积，一般即为开发建设单位委托的测绘机构根据设计图纸的尺寸，按照《房产测量规范》计算出来的预测面积。有的地方没有实行预测绘制度，合同约定的建筑面积系设计单位提供的建筑面积或开发建设单位自行预测的建筑面积。2、产权登记的建筑面积。该建筑面积，是指由房产测绘单位依据《房产测量规范》和有关规定进行实地测绘，并经房地产行政主管部门审核后确定的建筑面积。3、《建筑工程建筑面积计算规范》、《房产测量规范》有关建筑面积计算规则的区别。《建筑工程建筑面积计算规范》适用于建筑工程量和工程造价的计算，规划工程许可证记载的建筑面积，一般也依据该规范经计算得出。《房产测量规范》适用于房屋产权登记时建筑面积的测量、计算。上述两个规范关于建筑面积的计算口径不尽相同，涉及计算口径不同的主要部位有：层高低于2.20M的空间、未封闭阳台、雨蓬和自动扶梯等。如果遇到建设工程与规范规定不一致的建筑部位、建筑形式时，就会出现建筑工程完全按图施工，但产权登记面积与建设工程规划许可证记载面积不一致的现象。遇到这种情况，出卖人应当事先予以说明，并明确由此而出现的建筑面积变动是否适用本合同第六条的规定。4、套内建筑面积。套内建筑面积，是指产权单元的权界线所围成的水平投影面积。成套房屋的套内建筑面积由房屋的套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积三部分组成。73 5、应分摊的共有建筑面积。房屋建筑面积，包括套内建筑面积与应分摊的共有建筑面积。应分摊的共有建筑面积一般包括电梯井、管道井、楼梯间、室外楼梯、垃圾道、消防连廊、设备房、公共门厅、门廊、门斗、过道、地下室、值班警卫室等，以及其它在功能上为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积（但依法由开发建设单位提供的物业管理用房不计分摊），还包括套与公共建筑之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）水平投影面积1/2的建筑面积。有关共有建筑面积的确认、分类、内容、分摊公式、计算方式等，参见《房产测量规范》（GB/T17986-2000）、《某市市房屋建筑面积计算规则（试行）》（赣市房字〔2008〕175号）的相关内容。九、第六条中的面积差异处理与第四条中的计价方式1、计价方式与面积差异处理。面积差异处理与计价方式紧密联系，一般来说，选择按照建筑面积计价或按照套内建筑面积计价，才需要在合同中约定建筑面积发生差异时的处理办法；而选择按套计价方式，其实已经达成即使建筑面积发生差异也不调整总价款的合意。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《商品房销售管理办法》（建设部令第88号发布）规定了商品房面积差异的处理办法，示范文本第六条的相关内容来源于以上规定。2、按建筑面积计价和按套内建筑面积计价。按建筑面积计价，是商品房计价的一种基本方式。由于实际建造与设计图纸间的差异，以及应分摊的共有建筑项目及分摊方法的不确定性，合同约定的建筑面积与产权登记的建筑面积容易出现差异。按套内建筑面积计价，是建设部、国家工商行政管理局制订的商品房买卖合同文本中提供的一种计价方式。由于构成相对简单，套内建筑面积发生变化的情况较少，变化的幅度也较小。根据当前房产面积纠纷的案例情况，面积纠纷主要发生在对应分摊的共有建筑面积上，因此，建议选择按套内建筑面积计价的方式。此外，对面积计算是否准确的纠纷处理，买受人可以申请原测绘机构进行复核或委托其它有资质的测绘机构重新测绘，也可向测绘质量监督部门申请鉴定。但该处理方式需要费用支出，因此，根据公平原则约定了相关费用的承担方为：所需费用由申请人先行垫付。复核、重新测绘或鉴定结果与原测绘面积误差绝对值超出《房屋测量规范》误差允许范围的由出卖人承担，在误差允许范围内的由申请（委托）人承担。73 3、按套计价。虽然说，选择按套计价，建筑面积发生差异时不调整总房价款，但这需要一个前提，即交付的房屋与设计图纸基本一致。为此，《商品房销售管理办法》规定，按套计价的商品房，出卖人应当在合同中附平面图，平面图应当标明详细尺寸，当事人应当约定尺寸误差或面积误差的范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸或面积在约定误差范围内的，总房价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，当事人应当约定具体的处理方式，示范文本留有空白行供填写。十、第七条中逾期付款的违约责任1、买受人逾期付款承担的违约责任，当事人可以在遵循买卖双方对等的原则及法律规定的范围内自由约定。文本中提供的方式，可供当事人选择。2、文本中提供的方式，按逾期的时间长短，分两种情形。一种是合同继续履行，就逾期付款额及逾期时间，按约定的利率，计算违约金。一种是逾期超过了约定的期日，出卖人有权选择解除合同。多少期日作为区分两种不同情况的标准，由当事人约定。买受人逾期付款的行为，是否影响到出卖人合同目的和合同利益的实现，是确定该期日长短时应当考虑的主要因素。出卖人有权选择解除合同，当然也可以同意合同继续履行。3、分期付款逾期，是否也适用对总价款逾期的处理方法，当事人可另作约定。分期付款中某一期或若干期的应付款逾期，比总价款少，在确定多少期日后出卖人有权解除合同的时候，可以考虑这一因素。十一、第八条中的交付条件《建筑法》第六十一条规定，建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。结合某市市的实际情况，为切实保障购房人的合法权益，我们规定出卖人必须将符合合同约定条件并取得当地房地产行政主管部门出具的《房地产开发项目竣工交付使用条件核实表》的房屋交付给买受人。因为房地产行政主管部门组织的“房地产开发项目竣工交付使用验收”工作是在规划、建设、人防、消防、园林绿化等相关部门单项验收均已合格的基础上进行的。十二、第九条中逾期交房的违约责任1、逾期交付。交付时间是商品房买卖合同的主要内容之一，示范文本第八条中，买卖双方约定了交付期限。按期交付商品房，是出卖人应当履行的合同义务，延期交房，应当承担合同责任，遵循买卖双方对等的原则及法律规定的范围内由买卖双方约定。73 2、按延期交付时间长短确定合同责任。文本中提供的第一种方式是按照延期交付的时间长短，分两种情况约定。一种是合同继续履行，由出卖人支付违约金，违约金按已付款的约定比例支付。另一种是买受人有权选择解除合同。解除合同的，出卖人应当退还买受人已付款，并按已经收取的房价款的一定比例支付违约金。3、免责事由。文本第八条第一款有关如遇不可抗力出卖人可以据实延期等内容，属于免责事由。免责事由，是指当事人对其违约行为免于承担违约责任的事由。免责事由分为法定免责事由和约定免责事由。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，一般包括法定免责的自然灾害（如台风、洪水）、和政府行为（征收、征用、规划修编等）、社会异常事件等约定为免责事由。当事人认为需要约定的其它情况，也可以约定为免责事由，但在发生不可抗力事件后应当在约定期限内告知买受人。十三、第十条中的规划、设计变更1、规划设计变更的程序。规划设计方案批准以后，因发生新的情况，为公共利益需要等，确需变更原规划设计方案时，应当报请原审批机关同意。如果涉及他人重大利益关系的，行政机关在作出变更决定前，应当按照法律的规定履行告知及听证等程序。2、买受人的权利。经行政机关审批后的规划设计变更方案，如对买受人所购商品房质量或使用功能等方面造成一定影响的，房地产开发企业应当在有关部门批准同意之日起10日内通知买受人，买受人有权作出是否退房的决定。哪些规划设计变更属于“影响到商品房质量或使用功能”的，双方应当具体约定。十四、第十一条中交付时应当提交的证明和交付程序1、交付时出卖人应当提交的证明。出卖人通知买受人办理交付手续，应当事先准备商品房已达到交付使用条件的证明，主要有：合同第八条约定的《房地产开发项目竣工交付使用条件核实表》；由房产测绘机构测绘并经当地房屋权属登记机关审核的测绘成果表；当交付的商品房为住宅时，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；当交付的商品房为非住宅时，可在合同补充协议中约定参照住宅提供质量保证书和使用说明书。73 2、交付程序。一般包括：第一，通知。出卖人认为商品房达到交付条件后，应当向买受人发出书面通知书。第二，查验。买受人在接收前，先查看出卖人提供合同约定的交付证明或文书，并按照合同约定对房屋进行查验，如果发现所交付的商品房和配套的建筑、设施设备不符合合同的约定，应当以书面形式向出卖人提出异议，出卖人认为异议成立的，应当予以修复整改或采取双方同意的其它处理方式。如果买卖双方对所交付的商品房是否符合合同约定有不同意见的，可协商解决，协商不能达成一致意见的，可依法向人民法院起诉。第三，签署交接表。如果买受人确认所交付的房屋符合法律规定和合同约定，出卖人也已确认买受人按合同约定履行了付款义务，双方应当签署房屋交接表。3、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。建设部于1998年下发了《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，规定自1998年9月起，开发企业交付商品住宅时应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。并根据《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部令第80号）规定，《住宅质量保证书》的内容一般包括：①地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；②正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期；③承担保修责任的单位及出现质量问题时答复、处理的时限；④保修联系人和电话；⑤保修记录等。《住宅使用说明书》内容一般包括：①开发、设计、施工、监理、质量监督等单位名称；②结构类型；③装修、装饰注意事项；④给排水、电、燃气、通信、消防等配置说明；⑤有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；⑥配电负荷；⑦其它需要说明的事项等。十五、第十二条中的建设用地使用权、在建工程或房屋所有权抵押情况房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供履行担保的行为。根据《物权法》第一百八十条的规定，建设用地使用权、正在建造的建筑物可以抵押。因此，商品房预售时，建设用地使用权或在建工程可能存在抵押的情形。在签订商品房买卖合同前，买受人应当主动询问所购房屋权属是否受限制的情况，出卖人应当如实告知该房屋是否涉及在建工程抵押、房屋所有权抵押和所在项目是否涉及建设用地使用权抵押等权利限制以及抵押权人是否同意涉及该抵押物的商品房销售等情况，出卖人应当如实告知。为此，文本第十二条第一款提供了空行，供当事人记载相关情况。十六、第十四条中的基础设施、公共配套建筑和设施设备1、相关基础设施、公共配套建筑。商品房相关基础设施，一般是指与商品房小区或其它建筑相配套的供水、供电、燃气、通讯、有线电视、道路、绿化等设施。公共配套建筑和设施设备，是指与商品房小区或其它建筑相配套的教育、商业、服务、管理用房等方面建筑和安全防范、文体活动等方面设施设备。在该商品房交付时，还不能同时达到使用条件的基础设施、公共配套建筑73 和配套设施设备的具体项目及达到使用条件的时间，应当由合同双方根据实际情况进行约定。出卖人应当按照经批准的规划设计方案，向买受人介绍相关的基础设施和公共配套建筑规划设计和建设的有关情况。2、在规定日期内未达到使用条件的处理方式。处理方式由合同双方约定，一般可分两种情况。一是供水、供电、道路等未在规定日期内达到使用条件，影响商品房正常使用的，应作为逾期交房，出卖人应承担逾期交房的违约责任；二是某些项目未在规定日期内达到使用条件，但不影响商品房正常使用的，可以由出卖人与买受人另行约定交付期限，并约定违约责任。十七、第十五条中的建筑区划内相关物业归属1、建筑区划。《物权法》使用了建筑区划的概念，但对如何确定建筑区划范围没有明确。一般认为，建筑区划应当以宗地红线内规划行政主管部门批准的建设工程规划总平面图为基础，考虑物业共享设施设备、建筑物规模、社区建设等因素确定。分期建设或者由两个以上单位共同开发建设的项目，其设置的附属设施设备是共享的，应当作为一个建筑区划。但如果是两个以上单位共同开发建设项目，每个开发建设单位都应当向各自的购房人说明建筑区划和附属设施设备共享的情况，并在商品房买卖合同中载明。2、建筑区划内相关物业归属。《物权法》第七十一条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外；建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者属于个人的除外。建筑区划内的其它公共场所、共享设施和物业管理用房，属于业主所有。”第七十二条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”因此，建筑区划内的道路、绿地、公共场所、公共设施、物业管理用房、车位、车库等物业的归属，有多种情况，有必要在商品房销售时进行明确约定。十八、第十六条中的商品房预告登记根据《物权法》及国家建设部《房屋登记办法》的规定，为依法保护购房人合法权益，预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。73 申办预购商品房预告登记，既是预购人即购房小业主的权利，同时也是预售人即开发商的义务。预购人委托开发商代为申请办理预告的，开发商应当在规定或约定的期限内办理，如果开发商没有在规定或者双方约定的期限内与预购人申请预办理商品房预告登记的，预购人可以单方申请。特别约定。一般指出卖人对买受人的限制性约定，比如付款应当达到多少方可进行预告登记等。十九、第十七条中的产权登记1、产权登记的程序。根据《房屋登记办法》（建设部令第168号发布,2008年7月1日起施行）第三十一条、第三十二条、第三十三条的有关规定，商品房竣工后，先由房地产开发企业申请房屋所有权初始登记。需要提交的资料有登记申请书、身份证明、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告及其它必要材料。符合条件的，房屋登记机构予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿，并根据房屋登记簿的记载，缮写、发放房屋权属证书。初始登记完成后，买受人可以自行申请、也可委托出卖人申请该房屋所有权转移登记，需要提交的资料有登记申请书、身份证明、房屋所有权证、买卖合同及其它必要资料。2、出卖人不能按期提供转移登记所需资料或者接受了委托未能按期办理产权转移登记手续、取得《房屋所有权证》的，出卖人应当承担相应的责任。文本第十七条由双方约定申请所有权转移登记方式和具体的责任承担方式。二十、第十八条中的保修责任有关法规、规章对商品房保修的责任及要求作出了规定，买卖双方可以在法规规定的基础上，结合商品房的具体情况，约定保修事项。有关法规、规章规定的主要内容介绍如下：1、开发经营管理条例的相关规定。《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）第三十一条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。2、《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部令第80号）73 规定了地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；在设计正常使用情况下的保修期：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期；电气系统、给排水管道、设备安装为2年；装修工程为2年……。其它部位、部件的保修期限由房地产开发企业和用户自行约定。3、《住宅使用说明书》详细对该住房设计参数、指标及主要设施类型、使用材料、性能、标准进行介绍，通过正确使用室内设施，减少故障，延长住宅及附属设施的使用寿命。二十一、第十九条中有关使用权另行设置的约定在当前商品房买卖的实际过程中，经常会涉及对属于相关业主共有的外墙面、屋面、平台等使用权的争议问题，根据《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国物权法》的相关法理，经相关业主共同约定，可另行设置外墙面、屋面、平台等部位的使用权。但在出卖新建商品房时，出卖人应将设置情况作为该商品房出售的条件之一，明确告知相关物业的购房人并在其《商品房买卖合同》中逐一进行约定，缺一不可，此使用权设置方为合法有效。购房人在遇到使用权设置的情况时，应当考虑清楚再签订合同，否则可能权益受损。二十二、第二十条中的房屋交付使用后相关权利义务本条款是指是在房屋交付使用后，买受人对不改变使用用途、不改变规划、设计的承诺。且应当按照《商品房使用说明书》的要求合理装修和使用。二十三、第二十一条中的前期物业服务《物业管理条例》规定：建设单位应当在销售物业之前，制定《临时管理规约》，选聘物业服务企业，并签订书面的前期物业服务合同，同时将《临时管理规约》向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守《临时管理规约》予以书面承诺。因此，购房人在签订《商品房买卖合同》前，必须认真阅读前期物业服务合同和《临时管理规约》，充分考虑能否接受该物业服务和遵守该管理规约，考虑清楚后再签署遵守《临时管理规约》的书面承诺、签订商品房买卖合同。二十四、第二十二条中的争议解决方式争议解决的途径。合同法第一百二十八条规定,当事人可以通过和解或者调解解决合同争议。当事人不愿和解、调解或者和解无法达成一致的，可依法向人民法院起诉。当事人应当履行发生法律效力的判决、调解书；拒不履行的，对方可以请求人民法院执行。二十五、第二十三条中的代收代缴费用73 《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）规定：商品房价格由当事人协商议定。同时商品房买卖合同为民事合同，因此在定价方面各地方、各企业的做法不同，有的在房价中包含一切费用；有的除房价外还有各种代收代缴费用，如果这些费用在合同或其附件中明确进行了约定，可视为买受人愿意接受，也是合法有效的，因而购房人应当充分了解各种代收代缴费用情况、综合考虑购房成本，买卖双方达成一致后再签订合同。二十六、示范文本第二十七条中的合同备案《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门备案。”《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条进一步明确：“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”实行商品房预销售合同备案制度，可以防止一房多售等损害买受人合法利益的现象。但是，我市土地管理部门对商品房预销售合同暂时还未作备案要求，因此，一般只需报房地产行政主管部门备案。二十七、附件一：房屋平面图房屋平面图需采用已通过规划建设部门审查的施工图纸，该图纸必须准确标明该房屋及各房间的轴线距离、门窗位置、各房间的使用类型、层高及需注明的其他特殊功能的部位（如电梯、排气管道、室内楼梯等）。二十八、附件二：装饰、设施项目及标准；承诺配置的物业配套设施项目数量及标准出卖人必须准确告知房屋各部位的施工及装修标准、施工工艺、材料等情况，设施设备要注明品牌、基本功能和参数。并承诺该小区各项物业配套设施设备的数量和标准，以此作为业主交付验收的依据和标准。二十九、附件三：合同补充协议出卖人和买受人在格式合同内未尽事项，可以在补充协议中约定，并与格式合同具有同等法律效力。某市市房地产管理局73'