怡景花城建筑策划方案.doc 40页

'怡景花城建筑策划方案前言一个好的建筑设计来源于对市场的准确定位。一个好的住宅作品必须要引导市场的潮流。一个好的住宅设计要能最大限度地利用土地而又不降低品质，能够尽可能提高开发商的经济效益。一个好的建筑设计必须要有一个创新的概念及完全的构思。所以，在进行全面建筑设计前，在根据市场调查的结果，以及本案的市场定位，特制定本建筑策划方案，以利设计院的设计师在设计时遵守。page--40 一、本案的建筑设计原则作为一个充满景观花城、高尚文化品味概念的楼盘，“怡景花城”的建筑设计要坚持以下原则：1、五项基本原则l文化性整个小区从里到外都要充满浓郁的自然及文化特色，使每个生硬的建筑都变成有文化的品味。全部文化性要建立在自然的基础之上，整个社区就是一个自然与文化的天地，是一个page--40 自然的园林、文化的园林，是一个智慧生活的集中地。l阳光性整个小区要充满阳光，尤其是户型就是“阳光的户型”，特别是表现在对面宽的要求及楼栋距的要求要合适。l舒适性整个小区要让人感到特别舒适、特别惬意，是一个可以真正休养生息的地方。l绿色性小区是一个“绿色的小区”，从小区的绿化到用材，都要追求一种绿色的自然与环保精神，体现“园林深处有人家”。l科技性page--40 小区要成为“科技的小区”，从内部配套到物业管理，均要体现科技的含量。1、经济适用原则因当地建筑成本高，房价较低，因此在设计时，要以经济适用为原则，也就是用普通的材料，建造出精品的建筑。2、创新原则整个小区的设计要敢于突破，不能被目前其他小区所影响，要将沿海最先进的设计理念和技术与许昌本地的特色结合起来。要创立并保持整个小区在许昌的绝对领先地位。page--40 一、建筑设计概念与设计主题怡景花城作为许昌市的一个豪宅，在确立其地位第一的情况下，在建筑概念及设计主题上要准确、大胆及突破。作为本案最大的特色就是水系、树木和绿地，所以本案要以“水、树、绿地”为概念，倡导一种水岸住宅、亲水性住宅，真正的一种自然园林住宅。设计主题是借鉴美国小镇式住宅，体现一种城市自然的美丽风景。page--40 三、平面布局建议（一）区域划分从整个地块来讲，规划用地320亩，其中可用土地只有220亩，布局可分为三大区域：1、别墅区：别墅位于清河东路的两侧，可分为两部分，路西侧为高档别墅区，以独立别墅、双拼别墅为主；路东侧以排屋（TownHose）、叠加别墅为主，为普通别墅区。2、小高层区域：位于整个地块的东南角，层数在12层。3、多层区域：整个地块的东部与北部为多层区域，为6．5层。从占地比例上：1、别墅区占40％；大约占120亩（含道路）。2、小高层占5％；大约15亩左右（含道路）page--40 1、多层占55％；大约166亩（含道路）。（一）大门及道路小区大门一定要气派，要与整个建筑相一致，体现一种气势与价值，不仅仅是小区大门，而应该是小区的标志及象征。小区的大门分为三个：1、别墅区大门2、小高层区大门3、多层区大门l别墅区大门：（1）形象大门：充分利用清河东路与七一路的交叉口，做一个形象大门。（2）别墅门：道路两侧相对两个门。page--40 l小高层大门小高层大门可放在七一路上。多层区大门两个：（1）主大门：放在行政大道上（2）次大门：放在北侧的纬十一路上建议大门方案从上海、北京、深圳、广州以及国外的优秀大门进行借鉴创作。同时，建议大门要进行先建，形成一种景观。道路系统要蜿蜒，不能是直的。尤其是别墅的道路要结合别墅的位置进行，多呈弧型。同时，道路两边配以空心砖，形成人行道，实现真正的人车分流。（一）别墅区域1、别墅品种page--40 整个别墅区分为两部分：路西与路东路西以独立别墅与双拼别墅为主，要呈现相互错落，形成至3－4个组团；路东以排屋叠加别墅为主，要形成2－3个组团。2、别墅布局整个别墅至少形成了5个以上的组团，通过道路、水系进行连贯，要呈现一种自然的集中又错落的状态，给人以古代园林布局的美。（四）小高层区域小高层位于东南角，主要是考虑其景观问题，可以建3－4幢小高层，呈弧型，要形象相对围合，并有一个小中心广场、花园。也可以在此区域内的南侧放一排多层，使小高层往北移，以利整个小区主题广场的形page--40 成。（五）多层区域要充分利用小高层与多层之间的关系，在布局上形成以下特色：1、一个中心广场＋4个组团花园2、道路呈弧型是一个绿色长廊3、停车与绿化结合起来4、多层的楼要相对围合5、多层临道路地方建1－2层门面房page--40 四、建筑风格建议结合市场需求与开发成本的关系，在建筑风格上要追求标新立异的情况下，注意成本化。（一）多层建筑风格采用美国小镇建筑之风格，而且必须要原汁原味，具有浓郁的特色。1、颜色楼体颜色采用2－3种颜色，中部为红色或桔黄色，顶部为红瓦。2、阳台阳台用铸铁栏杆，而且比较简洁。page--40 3、顶部顶部注意山花、檐口的处理，要有特色。1、空调搁板：要有专用的空调搁板。（一）别墅别墅的建筑风格以美国别墅风格为主，而且要多样化；每种户型就是一种风格，使风格在每一组团都有不同的表现。page--40 五、户型建议（一）别墅户型1、户型比A户型独立别墅面积350平方米3％B户型独立别墅面积300平方米10％C户型双拼别墅面积250平方米25％D户型排屋面积200平方米20％E户型排屋面积180平方米10％F户型叠加别墅面积210平方米32％page--40 1、户型面积分配A户型A户型是最大的别墅，为三层，面积350平方米左右。l一层l过渡区：门厅3平方米玄关4平方米l活动区：客厅（挑空）60平方米卫生间5平方米厨房12平方米page--40 l生活区：餐厅15平方米保姆房10平方米l休息区：父母房16平方米l功能区：车库22平方米l二层l活动区：家庭厅l休息区：l卧室18平方米l卧室15平方米l卧室15平方米page--40 l卫生间5平方米l三层l休息区：主卧室22平方米l主卧室衣帽间4平方米l主卧室卫生间10平方米l主卧室阳台8平方米l健身区：健身房16平方米l学习区：书房18平方米整个户型由8房3厅3卫组成。page--40 lB户型该户型为相对较小的独立别墅，面积控制在300平方米（参见帝苑别墅户型）lC户型双拼别墅该户型为250平方米左右，要在B户型的基础上进行改进。lDE户型排屋借鉴上海雅仕轩及樱园户型F户型：叠加别墅（借鉴所提供别墅的户型）page--40 （一）小高层户型小高层户型为一种“错层＋跃层”的空间别墅型户型。面积控制在180平方米、200平方米，全部为三层。（三）多层户型1、户型比Ⅰ型二室二厅一卫90－100平方米占15％（为互动户型，变为三房一厅一卫）Ⅱ型三房二厅二卫130平方米占45％Ⅲ型三房二厅一卫115平方米占20％（为互动户型）Ⅳ型四房二厅二卫150平方米占15％page--40 具体户型如下：（四）户型的六大区域及布局原则l六大区域为：1、过渡区：玄关等2、活动区：客厅、南阳台（空中花园）等3、生活区：餐厅、厨房、洗衣机阳台等4、学习区：书房5、休息区：主卧室、卧室6、功能区：贮藏室、壁柜、健身房等另外，在小区的户型上创新注意：page--40 1、房型的互动与互变2、空中花园3、贮藏空间4、儿童房的改进l布局原则1、面积适中，各房间需大则大，需小则小，房间互动。2、动静分区3、功能合理组织4、活动方便page--40 （四）户型层数变化在许昌市，五层六层不是销售特别快；而且价格特别低；有钱、有身份的人不愿意到5－6层去居住，面积太大难以销售。因此，针对面积比较大的户型，采取退的办法，适当将大面积变成小面积，增加该户型的露台，这样就变劣势为优势。（五）进深尺寸与层高整个户型的进深在12米左右，小复式的进深可以在14米左右。层高应在3米左右，同时要考虑户式中央空调的管道问题。page--40 （六）户型结构整个户型采取全错层，错位在40－45CM，在三个台阶左右，而且全部要“局部错”，最好是“东西错”或者“南北错”，具体根据房间的大小及功能的处理来决定。将其气派与韵味体现出来。（七）各户型面积及房间分配1、A型：三房二厅二卫面积130平方米（1）过渡区：l门：子母门page--40 l玄关：3平方米左右（1）活动区l客厅：25平方米l南阳台：为空中花园，在8平方米以上，位置与客厅相连（2）生活区l餐厅：9平方米l厨房：8平方米以上l洗衣机生活阳台：4平方米l卫生间：4平方米（3）学习区page--40 书房：10平方米（1）休息区l主卧室：18平方米l主卧室卫生间：6平方米l衣帽间：4平方米l儿童房：15平方米（2）功能区l贮藏室：3平方米l壁柜：2平方米page--40 1、B型：三房二厅一卫，面积115平方米该户型在A型的基础上，去掉一个卫生间，并将各房间的尺寸进行压缩即可；同时，功能区的东西少。3、C型：四房二厅二卫：面积140－150平方米左右。此户型也是一种较受欢迎的户型，一定要设计好。（1）过渡区l入户门：子母门page--40 l玄关：3平方米（1）活动区l客厅：35平方米l南阳台：为空中花园，在6平方米以上（2）生活区l餐厅：11平方米l厨房：8平方米l洗衣机生活阳台：4平方米l卫生间：5平方米（4）学习区page--40 书房：12平方米（5）休息区l主卧室18平方米l主卧室卫生间8平方米l主卧室衣帽间4平方米l儿童房15平方米l客房10平方米（6）功能区l贮藏室3平方米page--40 l壁柜2平方米5、E型二房二厅一卫面积100平方米（1）过渡区l入户门：单扇门l玄关：2平方米（2）活动区：l客厅18－20平方米l阳台4平方米page--40 （1）生活区l餐厅10平方米（可变为房间）l厨房6平方米l卫生间5平方米l洗衣机生活阳台2平方米（4）休息区l主卧室16平方米l儿童房13平方米page--40 这是一种特别经济的户型，适合刚结婚的年轻人居住。六、景观与环境系统建议（一）景观主题与定位整个景观采取西洋园林与中式江南园林相结合的艺术进行，要以西洋为主。景观不是为了好看，更是为了实用，要“以人为本”处处有景，处处能用。（二）因地制宜景观原则1、借用现有的清河周边景观。2、取材方便，造价较低，但要创造内涵丰富，多元化园林景观。3、艺术性、时代性、实用性相结合的原则。4、以人为本，追求“生态系统”、“建筑、人文环境”相结合的概念，使之page--40 成为新世纪都市化浓郁的休闲绿地。（一）布局整个小区的环境布局要根据不同区域进行营造，而且要各不相同。1、别墅环境别墅区内要有一个活动广场，每个区域内又有独立花园，使别墅有一个群体布局，要形成“1个广场＋5个花园”的格局，而且在一些花园内可再放置一些公共设施。2、小高层环境小高层要相对围合成一个小花园，其位置放在东南，对北部多层有影响，关键是如何利用这种影响形成一个独特的花园。3、多层环境page--40 多层环境要一个“大主题广场＋4个花园＋一个绿色长廊”组成，尤其是绿色长廊，一定要形成一个特色。4、围墙小区围墙分成三部分，一是高层区围墙，二是别墅区内围墙，三是多层区围墙。围墙必须要成为景观的一部分，不同的区域用不同风格的围墙，首先与建筑要协调。其次用料要自然、省工、省钱。对围墙的设计要专门进行。5、小品整个小区的小品要随着不同区域的变化而有所变化，小品要具有浓厚的文化品位。（1）雕塑：要进行创作，与环境相协调（2）休闲桌椅：要体现一种品位（3）路面处理：通过对地面的不同处理，有一种乐趣。page--40 比如“太极园”，用鹅卵石铺成，供老人们锻炼身体使用，用鹅卵石构成儿童玩乐的天地。七、配套设施建议作为本案的位置，必须要有较全的配套设施，才能满足整个小区定位及开发的要求。1、生活设施：超市、冼衣店、音像店、诊所、托儿所、健身房、邮局、银行、乒乓球室这些设施一定要社会化、让社会上专业的公司或个人来购房进行经营。2、价值设施图书阅览室、陶艺馆、网球场、棋牌室、琴房，这些可由开发商进行投资，由物业管理进行服务经营，并要设立一个小会所进行服务。3、停车page--40 停车包括汽车及自行车、摩托车。（1）别墅区可放在车库及地面（2）多层区可放在门面房和专设的艺术自行车棚内多层区不再设半地下或地下车库，全部采用地面停车；小高层区可以考虑地下停车。4、健康运动设施在小区内要分散性地有各种各样的健身运动设施，而且这些运动设施要先建，让大家能够看到。page--40 八、物业管理物业管理在整个建筑设计过程中是必须提前进行考虑的，主要包括在物业管理用房，物业管理中的公共设备，以及收费系统。（一）物业管理用房1、保安房、警卫房2、物业管理公司用房（二）公共设备1、变电站2、垃圾周转站page--40 （一）收费系统针对收费主要是水、电、暖气方面要将公共部位收费与每户单独收费分开，以便于以后的物业管理：1、水l公共设施用水l喷泉、浇草用水l物业管理用水2、电：l公共照明用电l物业管理用电page--40 1、暖气l公共建筑用暖气l物业管理用暖气这样，都要单独分开，并单独计量。4、燃气l公共设施用气l业主住户用气page--40 九、建材标准建议1、结构：采用部分框架与砖混结构结合2、门：采用防盗子母门，二房采用单扇门3、窗：采用塑钢窗4、外墙：采用涂料（国产名牌）5、内墙：全部为水泥拉毛找平，以方便装修，各房间设有门。6、插座：采用名牌插座并预留，卫生间与厨房并有专用热水器电源插座。7、热水管道：预留冷热水管道的接口page--40 十、各项经济技术指标建议经济指标对于本案的赢利是非常关键的，具体可参考如下：1、容积率：别墅在0．6、多层在1．6左右、小高层在2．5左右，平均容积率达到1．2左右。2、建筑面积：20万平方米以上。3、绿化率：35％以上。page--40 page--40'