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'义乌黎明湖别墅策划书第一章项目前言义乌南都·黎明湖别墅是由浙江南都房产集团有限公司和义乌市第二住宅开发有限公司共同投资开发建设的项目。自2001年9月合作双方初步接洽后，经周密协商于2001年底成立义乌市南都房地产开发有限公司进行黎明湖别墅项目的开发建设。项目在义乌市具有极强的山水景观资源优势，依托于义乌市第二住宅开发有限公司的当地知名度和浙江南都房产集团有限公司的品牌效应，进行义乌顶级别墅项目的开发。整个义乌纯独立别墅，吸取南都房产在杭州已开发的城市别墅——南都·林语别墅的成功经验，和正在开发的世界上公认的两大极品别墅之一的西湖高尔夫别墅的先进开发模式的设计理念，共同铸成义乌乃至华东地区的极品别墅，努力与世界顶级别墅开发相并轨。以此不断提升义乌成功人士档次和质量，促进义乌房地产市场的进一步成熟健康发展，树立南都房产异地别墅开发品牌全新形象。本着这一开发思路，义乌市南都房地产开发有限公司相关部门对义乌房地产市场，特别是义乌别墅市场供求现状进行了细致的调研，并依据以往的开发经验和对本地块的认识，拟出此份《义乌黎明湖别墅项目策划书》。76 第二章义乌市场概况本章目录一、义乌市概况（一）地理位置分析（二）行政区域划分及人口分布情况分析（三）经济发展状况分析（四）义乌人文调研二．义乌市房地产市场概况（一）义乌房地产业的发展现状（二）义乌市房地产发展历史（三）义乌市房地产市场的基本特点三．当前义乌主要竞争楼盘调研76 第二章、义乌市场概况一、义乌市场概况1、地理位置分析：义乌位于浙江中部，北距省城杭州108千米，地处金衢盆地东缘，东经119°49＇-120 °17＇，北纬29 °02＇13＇＇-29 °33＇40＇＇。属亚热带季风气候区，年平均温度17摄氏度上下，极端最高温度40.9摄氏度，极端最低气温-10～-7摄氏度。年降水量在1100-1600毫米之间。年平均日照时数约1230小时，居本省前列。无霜期243天左右。气候适合多种农作物生长，为我国糖蔗盛产区北缘。东与东阳市相邻，南和永康市、武义县相连，西与金华县、兰溪市接壤，北同浦江县、诸暨市交界。以丘陵为主，东、南、北三面环山，地势自东北向西南缓降，构成一个南北长、东西短的长廊式盆地。南部与永康市交界的大寒尖，海拔925.6米，为全市最高峰，北部大陈江边的瓦窑头，海拔41.9米，为全市最低点。境内山地、丘陵、平原呈阶梯状分布。东北部的大山海拔906.6米，南部的大寒尖海拔925.6米，西部的鹅毛尖海拔840.7米，这三座山成三足鼎立之势耸立在市域边界。中部为义乌江、大陈江、洪巡溪冲积而成的河谷平原。2、行政区域划分及人口分布情况分析：全市辖15个镇８个乡，共792个村委会、55个居委会，计17个自然镇、1397个自然村。总面积1102.8平方公里（其中城市建城区面积15平方公里），人口65万，境内气候宜人，雨量充沛。3、经济发展状况分析：76 义乌历史悠久，早在新石器时代就已有人类活动。夏商时为“天下九州”之一的扬州属地；东周时先越后楚；秦王嬴政二十五年（公元前222年）始置乌伤县，当时县境就是现今金华市范围加上丽水、台州的一部分，唐武德七年（公元624年）改称义乌县。早在清朝乾隆年间，义乌农民就开始了“鸡毛换糖”的经商活动。党的十一届三中全会后，在改革开放政策的指引下，义乌历届党委、政府从义乌人多地少、资源缺乏，但群众经商意识强，交通相对便利的实际情况出发，提出并实施了“兴商建市”的发展战略，大力培育以小商品市场为龙头的商品市场体系。特别是近年来，义乌加快市场布局和结构的调整，改善市场硬件设施，大力推进市场功能创新，积极发展连锁配送、商业代理等现代经营手段和交易方式，商贸业竞争力不断增强，从而推动了整个义乌经济和社会的繁荣。商业发达，市场繁荣。义乌小商品市场以价格低、品种全、信息灵、守信誉的经济特色，小、多、快、新的特点招来四方客商。目前，义乌市小商品市场总营业面积50余万平方米，正式摊位26000个，分为篁园路小商品市场，针织市场，宾王服装、副食、纺织品市场，电器市场和室内用品文化市场等5个场点。市场年成交额近200亿元，连续六年名列全国集贸市场之首，连续7年被评为全国“文明集贸市场”。除以上5个场点外，还有名列浙中地区之首的农贸城、物资市场、生产资料市场、木材市场、联托运市场等。市场的崛起，给义乌工业和个体经济发展创造了得天独厚的优势。全市有工业企业14000家，其中服装、什织、印刷、饰品、拉链、毛纺、玩具、钥匙胚等八大行业，走在全国、全省同行的前列。1998年工业总产值达249.6亿元，农民人均纯收入4573元。1995年挤身“中国经济百强县市”行列，位居第47位，人均国内生产总值，列浙江省第一位。1995年进入“浙江省首批小康县（市）”行列。市场的崛起，加速了义乌现代化城市的进程。市区面积从1984年的2.8平方千米扩展到了15.4平方千米，人口20万左右。连年来，大量地进行城市基础设施建设，一个文明、整洁、美丽的中等城市框架已经形成。从1982年9月在全国率先开放城乡市场以来，义乌市场经过19年的精心培育和建设，已初步形成了一个以小商品市场为龙头，农贸城、物资市场、室内用品市场、文化市场等10多个专业市场和30多条专业街为依托，运输、产权、金融、技术、劳动力等要素市场为支撑，国外、市外分市场相呼应的市场体系，使义乌逐步成为国际上有一定知名度的小商品都会。76 1995年被评为全国综合百强（县）市第47位，同年被列为浙江省唯一的全国综合改革试点县（市）。确定了把义乌建设成为50万以上人口大城市和现代化商贸名城的宏伟目标，并提出了城市化的阶段性目标，即到2005年，建成中心城区50万以上人口，建成区50平方公里以上的大城市。同时构建了以城区为中心，佛堂、苏溪、上溪三个副中心为组群网络化、组团式的城镇发展体系。目前，义乌市中心城区建成区面积26.7平方公里，人口36万，城市化水平达45%，在浙江省城镇发展体系中，义乌与绍兴、嘉兴、湖州等一些地级市一起被确定为浙江省二级经济中心城市。义乌地理位置优越，交通便利，已初步形成了公、铁、空立体化交通网络；4c级机场开通了义乌至北京、广州、汕头、潍坊、深圳等10多条航线；铁路浙赣线和杭金公路横穿义乌，新建汽车客运中心日发车1300多班次，直达省内外近百个大中城市；南、北联托运市场货物运输直达全国160多个大中城市。义金高等级公路、杭金线新线工程义乌段相继竣工通车，杭金衢高速公路义乌段也即将建成。其它基础设施建设日臻完善。截止1996年底，国际程控电话装机容量突破10万门，全市城乡一步到位实现代表目前通讯新技术的电话交换程控化、传输数字化。负载量220KV的留雅变电所即将投入使用；年供水能力2000多万方的八都水库引水工程的完成，将大大提高城市居民的饮水质量。l义乌三产结构对比图76 4、义乌人文调研：l义乌的发家之道：义乌地处丘陵，四周多山，山水所锺，民性淳朴勇悍，忠贞坚强，出过宋时宗泽等，戚继光曾对义乌兵有“民朴且勇，可偕成功”76 之称，但因地少而瘠，人众蓄寡等原因，长期形成了勤劳成性，除经营土地外，于农闲时，多兼营副业，以富收入，鸡毛换糖的拨浪鼓一族由此形成，并逐渐形成势头，同时义乌也有很多集会的形式助长了这一行业领域，如开初的庙会，到后期的逢年过节每月两次的集会，一直延续到现在的小商品市场的形成，从中对于我们别墅项目而言，虽然消费群的表象心理是价格不是问题，但从义乌人长期形成的勤俭心理来看，价格上去了，产品本身价值也必须是相应提升，我们本身的优势可以让我们做成义乌最顶级的别墅项目，也可以做成义乌价格最高的别墅项目，同时我们的营销接待、市场推广、工程质量、建筑设计、物业管理等全方位做到义乌的极品，那么我们我们才能真正造出受市场满意的房子，也只有这样，开发商才真正留下无愧于这座城市、无愧于历史、无愧于消费者的建筑产品。l义乌的族群居心理：以前的义乌人大多娶族而居，每一自然村，基本上为同出一源，甚至附近村落也一脉相承，其形成虽序有先后，而聚居则为一致，并皆以世代相近，血缘较亲，村中偶有一二异姓，标称“客姓”，也是低人一等，此姓之表现现在仍有叫明显痕迹，如本项目边的“东山头村”，义乌人的地名取法也常以村落的地形、山川、建筑等作为区别，如岭背，东山头等。族群居心理延续到现在仍继续存在者，只是略有变动，将原来的仅限与同姓的亲戚延伸为亲戚、同学、朋友圈子，因此义乌人买房（包括在杭州等异地买房时也一样）时也有类似的心理，希望能与更多的亲戚朋友居住在一起，最好是一个单元、一个组团，对于我们项目而言也是一样，预计将会有很多组团的购买者都为彼此十分熟悉的认识购买，同样的这一心理对日后项目产品推广也十分有作用，同时也可以延伸到为什么义乌人会有80%左右的别墅客户群希望父母能和自己住在一起（包括部分不希望长住，但至少预留住房等），因此义乌别墅的消费面积总体偏大也不值一怪。l义乌的互助心理：义乌人的互助心理与义乌人的族群居心理比较接近，彼此为了居住在一起，希望熟悉、信任的人（古代时候只能圈限于同族人）居住在一起，希望彼此能有个照顾，这种心理发展到后期即小商品市场前身时被更有侧重地发扬光大，如谷会（一种相互资助粮食的组织）、桥会（一种过往江桥的交通性互助的公益性组织）、育婴会、义济会、民间借贷等，特别是民间借贷，亲友邻居，因一时窘迫，互通有无，成为习惯，与一般区域居民的向政府部门、向富家借高利贷有很大区别，而这一习惯对于义乌人的从家境较差、仅有勤劳的基础出发，通过民间传统借贷，逐步开始从事小商品前期的“拨浪鼓”76 之路，只到小商品市场，整个发家过程受这一可信的、传统的民间借贷有很大的影响和推动作用，也是义乌能形成全国都可能建立、而仅有义乌才能建立的全国最大低资金含量、低技术含量的中国小商品城的一个重要原因。此一心理只要正确引导，那么整个别墅项目内的销售思路可采纳一定程度上的组团销售策略。l义乌的方言：义乌的方言非常复杂，比一般的吴方言复杂，在义乌方言里保存了许多古代百越语言的底层，汉代末年后，中原人一批有一批迁移义乌与本地人杂居，中原汉语不断地影响着当地人说的越语，从而逐渐形成了独特的义乌话，而义乌人向来族居，不同姓族间彼此交流较少，加上义乌本身丘陵地带，山川溪流阻挡了人们更大的交流，因此只到今天仍存在的一个独特的现象是，义乌有较为同意的义乌方言，但往往是以方圆10公里为单位语言上极为相近，而换一10公里区域，语言又有较大的区别，从传统上来说，也是造成消费者交往圈子有较大的地域性限制。对于企划推广的借鉴是，我们在舆论推广中需要顾及不同群体所造成的传达盲点，需要多角度、多乡镇进行传达，才能更好地达到我们的推广目的。l义乌的民性强悍心理：这里特别要强调的两点是，义乌人的“喜好娱乐、爱习拳棒”和“民性强悍、宁折勿弯”这两大传统心理，这对于义乌能形成义乌人自己控制的托运市场，且不断开拓到异地专业市场的带有一定武力性质的暴利型托运行业有重要的影响，原本强身健体兼作防身的武术传统和居民自身的强悍心理相结合，加上小商品市场的挈机，才可能形成今天托运行业的背景，而托运行业主本身也是我司别墅项目的重要客户类别。一、义乌市房地产市场概况1、义乌房地产业的发展现状义乌市房地产业经过几年的不断发展壮大，现有房地产企业共26家（截止至2000年9月）。其中，二级资质企业2家，三级资质企业1476 家，四级资质企业4家，暂定四级资质企业5家，五级资质企业1家。1999年全市各房地产企业完成投资共17979万元，完成开发土地面积6380m2，购置土地面积28068m2，竣工房屋住宅套数合计1183套,施工房屋面积393891m2，竣工房屋面积171930m2，商品房实际销售面积168415m2，预售面积130949m2。可以说，义乌房地产业的发展势头良好，房地产市场呈现出一种产销两旺的可喜局面。A—本年完成开发土地面积；（单位：平方米）B—正在开发的土地面积；C—待开发的土地面积；D—本年购置土地面积。现有房地产企业共26家（截止至2000年9月）基本介绍如下：(1)中国小商品城房地产开发公司，二级企业，注册资本2000万元，法定代表人杨大良。公司成立于1993年3月，现有职称专业人员21人，中级以上12人，近三年完成总投资21333万元，竣工面积15.34万m2。联系电话：5544906 (2)义乌市第二住宅开发公司，二级企业，注册资本2011.72万元，法定代表人楼仁智。公司成立于1984年7月，现有职称专业人员32人，中级以上12人，近三年完成总投资9500万元，竣工面积2.9万m2。联系电话：5524174 (3)义乌市通达房地产开发有限公司，三级企业，注册资本66076 万元，法定代表人张介泉。公司成立于1994年1月，现有职称专业人员12人，中级以上6人，近三年完成总投资5580万元，竣工面积4.34万m2。联系电话：5535356 (4)义乌市万厦房地产开发有限公司，三级企业，注册资本1000万元，法定代表人骆有才。公司成立于1995年5月，现有职称专业人员13人，中级以上6人，近三年完成总投资3895万元，竣工面积5.03万m2。联系电话：5320888 (5)义乌市白天鹅房地产开发有限公司，三级企业，注册资本1000万元，法定代表人余汉平。公司成立于1995年6月，现有职称专业人员20人，中级以上8人，近三年完成总投资7458万元，竣工面积6.142万m2。联系电话：5532777 (6)义乌市南方房地产开发有限公司,三级企业,注册资本1018万元,法定代表人王安。公司成立于1994年4月，现有职称专业人员12人,中级以上5人，近三年完成总投资2100万元，竣工面积1.27万m2。联系电话：5715885 (7)义乌市通利房地产开发有限公司，三级企业，注册资本1000万元，法定代表人金子清。公司成立于1993年3月，现有职称专业人员14人，中级以上6人，近三年完成总投资2011万元，竣工面积0.38万m2。联系电话：5524668 (8)义乌市雪峰房地产开发公司，三级企业，注册资本1000万元，法定代表人童四鹤。公司成立于1995年4月，现有职称专业人员12人，中级以上8人，近三年完成总投资4700万元,竣工面积5.04万m2。联系电话：5310923 (9)义乌市东太房地产开发有限公司，三级企业，注册资本1000万元，法定代表人黄允松。公司成立于1993年7月，现有职称专业人员12人,中级以上6人,近三年完成总投资951万元,竣工面积5.3349万m2。联系电话：5551930 (10)义乌市城市建设开发公司，三级企业，注册资本1000万元，法定代表人朱胜。公司成立于1993年4月，现有职称专业人员18人,76 中级以上9人,近三年完成总投资16885万元，竣工面积7.02万m2。联系电话：5329685 (11)义乌市朝阳房地产开发有限公司，三级企业，注册资本1009万元，法定代表人黄国宝。公司成立于1993年3月，现有职称专业人员16人，中级以上10人，近三年完成总投资6237万元，竣工面积3.42万m2。联系电话：5365804 (12)义乌市建筑房地产开发有限公司，三级企业，注册资本1000万元，法定代表人黄允献。公司成立于1992年11月，现有职称专业人员12人，中级以上8人，近三年完成总投资3080万元，竣工面积2.73万m2。联系电话：5531888 (13)义乌市房地产开发经营公司，三级企业，注册资本1000万元，法定代表人刘虎。公司成立于1994年11月，现有职称专业人员17人，中级以上7人，近三年完成总投资1585万元，竣工面积1.4538万m2。联系电话：5427000 (14)义乌市民安房地产开发有限公司，三级企业，注册资本1000万元，法定代表人项美英。公司成立于1994年2月，现有职称专业人员13人，中级以上6人，近三年完成总投资3150万元，竣工面积2.515万m2。联系电话：5313786 (15)义乌市房地产综合开发总公司，三级企业，注册资本1000万元，法定代表人宗桂文。公司成立于1994年7月，现有职称专业人员23人，中级以上14人，近三年完成总投资2354万元,竣工面积2.51万m2。联系电话：5427082 (16)义乌市正华房地产开发公司，三级企业，注册资本1000万元，法定代表人楼正武。公司成立于1994年7月，现有职称专业人员13人,中级以上6人，近三年完成总投资2410万元，竣工面积4.341万m2。联系电话：5545558 (17)义乌市建设工程开发公司，四级企业，注册资本800万元，法定代表人杨剑锋。公司成立于1993年11月，现有职称专业人员10人，中级以上5人，近三年完成总投资226万元，竣工面积3.06万m276 。联系电话：5428017 (18)义乌市百姓房地产开发有限公司，四级企业，注册资本1000万元，法定代表人王公正。公司成立于1994年7月，现有职称专业人员10人，中级以上6人,近三年完成总投资6050万元,竣工面积5.7万m2。联系电话：5459388 (19)义乌市申义房地产开发有限公司，四级企业，注册资本500万元，法定代表人陈彤生。公司成立于1995年6月，现有职称专业人员8人，中级以上4人,近三年完成总投资10000万元,竣工面积4.77万m2。联系电话：5544499 (20)义乌市城东房地产开发有限公司，四级企业，注册资本500万元，法定代表人金洪海。公司成立于1993年3月，现有职称专业人员6人，中级以上5人，近三年完成总投资2555万元,竣工面积3.19万m2。联系电话：5365079 (21)义乌市农贸城房地产开发有限公司，暂定四级企业，注册资本500万元，法定代表人王攸。公司成立于1999年9月，现有职称专业人员4人，中级以上1人，联系电话：5432588 (22)义乌市新时代房地产开发有限公司，暂定四级企业，注册资本500万元，法定代表人潘萍。公司成立于1999年5月，现有职称专业人员11人，中级以上6人，联系电话：5551698 (23)义乌市永强房地产开发有限公司，暂定四级企业，注册资本500万元，法定代表人孙勇强。公司成立于1999年11月，现有职称专业人员6人，中级以上4人，联系电话：5463503 (24)义乌市伊厦房地产开发有限公司，暂定四级企业，注册资本500万元，法定代表人寿建鸿。公司成立于1998年10月，现有职称专业人员8人，中级以上2人，联系电话：5535212 (25)义乌市锦都房地产开发有限公司，暂定四级企业，注册资本500万元，法定代表人许成法。公司成立于2000年8月，现有职称专业人员12人，中级以上10人，联系电话：5329196 (26)义乌市佛堂镇住宅开发公司，五级企业，注册资本50876 万元，法定代表人吴英生。公司成立于1994年3月，现有职称专业人员6人，中级以上1人，近三年完成总投资355万元，竣工面积0.71万m2。联系电话：5715385 2、义乌市房地产发展历史：l沪江路小区：1986年建造，3万元/套，面积80平方，两室一厅，无物业管理,属于最早以套为单位销售的商品房；l香港城：1990年建造，20万/套，面积120平方米，是由香港一私人投资建造，物业管理仅有小区内代收水电费；l义家山小区：1995年建造，60万/1～5楼，购买以占地面积为单位，符合义乌人特有的买房，想投资，想买店铺，店铺上层做仓库和住宅，也符合义乌人的“有天有地，要买全部买断”消费心理；l农村拆迁示范小区：76 2001年建造，用于原市区（市民广场拆迁安置），补偿地价为免费，按面积等大或者多余面积略加单价进行补偿，补偿地块为义乌江边，地价市场价值约150万/亩；l雪峰房产开发住宅：2001年，2400元～2500元/平方米，130～140平方米，车库6000元/平方米，无小区概念，只是原有开发小区中尚有未开发的剩余地块，进行开发，无物业管理概念，买房以每一户型为单位；l第二住宅公司开发的小区：2001年开发，规模不大，只有两幢，无具体小区名，购房户仍为需要关系的熟客，2400元/平方米，面积120～160平方米，以140为主，车库5000元/平方米；l江边别墅：2000年建造，销售情况一般，仅有的优势是临近义乌江边，周边其他环境差，一高架输水管位于照片拍摄点，横穿小区，价格150万/幢，销售情况一般，建筑密度太高，开发楼盘外观与义乌当地购房者不符合，楼盘内户型设计不合理。3、义乌市房地产市场的基本特点：义乌房地产市场至今一直处于低级、无序竞争状态，所有楼盘至今为止尚未有真正的品牌楼盘出现，楼盘间的价格差异，仅有建造年份、地段差别，小区未出现保安、绿化等物业管理概念。受“小商品市场精神”和政府“兴商建市”影响，义乌的市区内住宅基本以商铺为住，以4至5层，底层为商铺，2至4楼为仓库，顶层为住宅。政府一直以扩大市场，拆迁旧城区为主要基建工作，98年以来，原市民广场边大片旧房预以拆迁，原有的套房“以套换套”，各户的套内面积均有所增加，增加部分补充一定的差异，原有的拥有一幢住房的居民，将增加部分面积，以土地面积大小进行置换。三、当前义乌主要竞争楼盘调研义乌别墅市场最早出现于1995年，位于义乌城市东面，义乌江南面的首个别墅市场出现，该项目售价80万/76 幢，带花园、部分物业管理，受户型、外立面等落伍因素影响，日前转让市场口碑不佳。义乌的第二个别墅项目是1999年开发的位于城市南面，义乌江东面"塔下洲"，别墅交通较不便，环境优势仅有离义乌江近（义乌江在义乌仅属一般环境的江面），周边农房林立，无序电线杆较多，整个小区定位于义乌中产阶级的多联别墅，外立面单一，建筑面积和花园面积偏小，规划过于紧促，物业管理一般，目前主体工程已经建好，受销售不佳影响，基本属于烂尾楼。目前义乌在售别墅市场中仅有一个项目：商城·嘉鸿华庭：位于城市东面，义乌江南，体育馆对面的占地93亩，规划45幢别墅，共77户，建筑面积280～500平方米，花园面积100～600平方米，别墅容积率0.471，绿化率65.38%，物业管理一般，仅有全封闭和24小时监控，目前属于义乌市最具档次的高尚别墅，该别墅临近交通要道，义乌江边，对面环境较好，不足之处，为楼盘外围的农民房和拆迁房形成的建筑景观反差，有较大影响，其次楼盘属于城市型别墅，与高档别墅相比，环境还不足构成优势，只是在市政配套和交通上有一定优势，目前该别墅在义乌真正具有别墅档次的市场上属于第一个楼盘，销售非常火暴，其中独立别墅27套，售价约7900～8100元/平方米，（因为该项目花园面积受产权证等因素影响，不可计入售价，所以此单价为建筑单体总价除以建筑面积（不含花园面积）后的单价，以下雷同），总价340～380万/幢；双联别墅单价约7000元/平方米，总价约250万/幢；联体别墅约5000元/平方米，总价约140～160万/平方米。近期可能推出的别墅项目有两个，分别是锦都豪园、凤凰山庄。其一是锦都豪苑：位于义乌市东南，义乌江北，43幢多层公寓、91幢别墅，总占地面积320亩，总建筑面积19300平方米，容积率0.89，绿化率51%。为义乌最大的楼盘，目前推出的一期（纯公寓）已经销售完毕，房价定价较低，2200～2500元/平方米，单体建筑设计雷同于南都德加公寓，销售进度一般，一期2002.7月交付使用，客户中以市区双职工和小的经销商家庭购买为主，开发商对二期（公寓）市场不乐观，销售有一定压力，预计二期将于2001.年底或2002年初推出，200276 年中下旬推出三期（别墅），开发商非常看好别墅市场。其中三期别墅中，开发商考虑整体市场供求现状，将采用2002年5月份开工，年底或者明年初以现房的形式开盘，以错开市场供应可能出现的矛盾，单价预计独立别墅350万/幢。其二是凤凰山庄：位于义乌东南面，与锦都豪苑隔街相望，小区占地面积23000平方米，建筑面积10万平方米，目前在推的一期（六层公寓）售价2200～2600，面积90～170平方米，2002年1月交付使用，小区缺乏物业管理，且售价相对较高，无品牌概念，目前余房40%，销售无楼书，销售方式单一，无促销力度，整个小区背靠凤凰山庄，中心位置有三期（别墅），约20套，今年下半年推出，从环境、开发商、楼盘品质等分析，无法形成高档别墅群。义乌别墅市场中远期预计还有四个左右楼盘推出，且开发规模较大，其一是广厦房产在义乌的几千亩地，预计二年后推出，其二是本公司合作方推出的义乌双林风景区800亩项目，其三是本公司的义乌合作方的“义乌历史长河”，其四是城北有一大型楼盘推出，彼此间对后续别墅项目开发有较大竞争。76 第三章项目介绍本章目录一、地理位置二、占地面积三、区域环境四、交通情况五、社区配套76 第三章、项目介绍一、地理位置本项目位于义乌市区东偏南，目前距离通往市区最南端下傅3.6公里，距离2002年9月份即将通车的义乌绕城公路800米，绕成功路修通后，项目距离市区3公里，车程3分钟，项目贴近1300亩优质水面的黎明水库，与环境优美的“天公山”隔水相望。二、占地面积小区占地面积103亩，沿黎明湖水面自北向西依次铺开。三、区域环境小区南向面湖，贴近1300亩优质水面的黎明湖，远望政府控制绿化原始山林天公山，地势缓坡，地块布局合理，通过高大绿化带与周边民房区相隔开，原有部分周边村落届时将规划成风景旅游区或通过拆迁等形式改造成新型现代化示范村落，小区所处区域具有得天独厚的天然景观优势。四、交通情况目前本项目与义乌城市最南面“下傅”3.6公里，一般车速需行使4分钟。通往小区的道路宽30米，离小区约500，正在施工的绕城公路将于2002年9月底开通，路宽60多米，离小区约200米，绕城公路通车后，小区距离市区3公里，车程3分钟。五、社区配套76 社区配套较略不成熟，但房地产发展几年后，配套肯定会逐步成熟，且短期内可由小区开发商进行相关生活必需配套设置，环城公路通车后，小区离江东区内中心医院（义乌地区最大医院）、义乌实验小学等车程4分钟，且义乌住宅发展重点之一是在江东区，即由原市区跨江往东发展，今后的城市发展新的重点将与我司的项目非常接近，仅隔一座山。76 第四章项目定位本章目录一、项目定位二、开发档次三、规模四、目标客源76 第四章项目定位一、项目定位充分考虑项目本身优势、义乌房地产需求现状后，本项目定位为：以开发商品牌实力、项目环境景观优势为基础，提升义乌高收入阶层居住质量、代表义乌纯独立别墅为发展方向的义乌市最顶级居住别墅区。二、开发档次项目开发档次将是义乌目前所有别墅以及近期开发别墅中的最高发展阶段，目前义乌在售或即将推出的别墅均隶属于城市别墅概念，在居住环境或者居住区纯粹度上，都无法与我司项目相比，与所处区域地段相比，从发展趋势看，我司项目将是未来几年内，在城市发展成熟区域近郊，拥有良好居住环境、工作与生活相分离的，在义乌具有极大稀缺性的顶级纯独立别墅项目。三、规模本项目占地103亩，自生态黎明湖北侧向湖面南侧延展，成扁长状，项目南向面水，遥望政府绿化控制区原始山林天公山脉。四、目标客源对于义乌房地产消费市场特别是别墅消费市场而言，目标客源主要分以下几大类：l中大型私营企业主：总人数预计在6000人以上，身价1千万以上，学历在初中以上，主要居住者年龄层次在40周岁以下，对购买本项目的出发点更趋向于提升生活质量，跟随国际别墅生活发展方向。l76 托运主：总人数在350人左右，身价在3千万以上，学历在小学以上，居住者等同于购买者，年龄在25至40周岁，对购买本项目的出发点以增值保值体现身份价值为主。76 第五章规划设计本章目录一、项目所在区域简介二、规划设计思想与目标三、规划总平面图四、规划设计特点及市场差异优势特征五、项目交通平面图六、项目交通组织系统七、项目户外绿化规划76 第五章规划设计一、项目所在区域简介项目所在的区域在义乌城市东南面，是义乌新城区与傅堂镇工业重的中空地带，将是义乌城市规划发展后的休闲、旅游开发预留地带，义乌城市发展新的高峰将在义乌城市东向、北向，城市向东发展的重点区域之一江东区，离本项目仅隔一座山，通过义乌绕城公路直接相连，两者距离不足2公里，小区离城市不足3公里，临近生态湖面，遥望原始保护林区，此类山水景观环境在整个义乌近郊区也仅有这一处，具有极大的稀缺性。二、规划设计思想与目标将项目的生态湖面、原始保护林区景观与别墅的单体建筑完好地融合在一起，在城市近郊这一义乌最具景观资源优势的土地上开发出义乌纯别墅生活的方向性别墅。规划设计思想中，充分尊重居住者的地域性的生活习性，引入国际最顶极的别墅生活模式，结合南都房产已成功开发的城市别墅——南都·林语别墅，和正在开发的国际顶极别墅——南都·西湖高尔夫别墅中的成功经验，为别墅建设单体设计主导方向，将项目本身的山水景观资源充分挖掘，创造出义乌，乃至整个华东顶极的别墅居住区。三、规划总平面图76 一、规划设计特点及市场差异优势特征本项目规划基本布局按三期八大组团构成，共80幢独立别墅，24种基本户型，整个地势向北向南阳坡面呈小角度倾斜，将每家每户均能充分享受山景、湖景。每一个组团中，别墅分布于干道两侧，形成北美成熟的别墅组团空间，具有很好的邻里交往性、降低住户间干扰性、尊重住户隐私性和体现总体景观的均好性。同时在各组团间以宽大绿化带相隔离，既是一道美丽的景观，也是一道无形的隔离带。地势中细部依顺原有地形，略呈起伏，表现柔顺的整体性地面景观。二、项目交通平面图三、项目交通组织系统小区主干道自北向南依次通过各组团，同时连贯小区会馆、中心公园等配套设施，略有弯曲的干道既有小区布局的景观，也是小区动静区域的分界线。通过小区的规划，将小区纯独立别墅小区概念完美体现。四、项目户外绿化规划小区共设十大绿化组团，依次为：小区入口1#绿化组团、A区1#、A区2#、中心区1#、B区1#、B区2#、B区3#、C区1#、C区2#、C区3#将小区住户自门前的小绿化带与组团、中心区、小区入口处大绿化组团相融合，点缀整个小区在1300亩优质水面，和区域原始山林中的大绿化环境，达到住户、小区、区域的三者和谐共生。76 第六章建筑设计本章目录一、本项目的建筑风格和语言二、本项目建筑色彩、尺度、解构与材质三、本项目建筑单体的细部设计（一）间距（二）朝向（三）风格（四）结构76 第六章建筑设计一、项目的建筑风格和语言本项目从北美2万套经典别墅设计中精心选出24套户型，采纳南都房产在杭州林语别墅项目开发经验，吸取顶级别墅西湖·高尔夫别墅中的先进观念，结合义乌当地居民居住习惯，开发出具有北美优秀别墅传统风格，一完美的建筑语言、丰富的层顶天际线来描绘出义乌南都黎明湖别墅的顶级形象。二、项目建筑色彩、尺度、解构与材质本项目建筑材料基本设计思路如下，具体如下表：1、外墙：黏土面砖或高级外墙涂料或石才片岩或PVC挂板；2、内墙：混合沙浆底、纸筋灰面；3、顶棚：混合沙浆底、纸筋灰面；4、地面：水泥沙浆；5、门窗：塑钢门窗；6、厨房：无；7、卫生间：无；8、阳台：不封闭；9、电梯：无；（A001）7号楼项目材料应用情况主体墙面灰色PVC挂板底层墙面、烟囱青灰砖70%砖灰（3）20%砖红（5）10%76 勾白缝线条白色涂料基座10×25公分绿石英平板瓦单层乌炭玻纤瓦（A002）9号楼项目材料应用情况主体墙面砖红（1）15%砖红（2）60%砖红（3）15%砖灰（1）10%面砖缝砖色基座10×25公分高粱红平板线条白色涂料瓦单层枣褐红玻纤瓦（A003）17号楼项目材料应用情况主体墙面大连砖104，80%大连砖107，20%勾水泥色缝烟囱及进户门凹进墙面、反面突出墙面、八角窗部分亚麻色PVC挂板线条白色涂料基座10×25绿石英蘑菇石瓦双层枯树棕玻纤瓦（A005）20号楼项目材料应用情况主体墙面：一层砖红（2）35%砖红（7）60%砖灰（1）5%二层以上灰色PVC挂板，挂板阳角为白色基座、烟囱同一层墙体面砖线条白色涂料瓦双层水墨灰玻纤瓦76 （A006）21号楼项目材料应用情况主体墙面内廊、车库墙面大连砖202砖90%大连砖201砖10%勾缝同砖色二层：棕褐色挂板，白色角条基座20×40虎皮黄平板瓦双层枯树棕玻纤瓦（A007）27号楼项目材料应用情况主体墙面烟灰色PVC挂板，白色角条烟囱及内廊墙面大连砖104—3砖勾水泥色缝线条白色涂料基座20×40绿石英平板瓦单层乌炭灰玻纤瓦（A008）28号楼项目材料应用情况主体墙面美国宣威1004编号涂料线条美国宣威1235编号涂料瓦双层水墨灰玻纤瓦（A009）29号楼项目材料应用情况主体墙面、烟囱美国森林（德加黄色）涂料线条白色涂料进户门墙面10×25公分粉锈平板瓦双层乌炭灰玻纤瓦（A010）30号楼项目材料应用情况主体墙面砖黑（1）15%紫红砖85%勾灰色水泥门头及线条白色涂料瓦单层乌炭灰玻纤瓦76 （A011）51号楼项目材料应用情况主体墙面大连108砖80%大连205砖20%勾红色缝基座20×40虎皮黄平板烟囱大连205砖门头、线条白色涂料瓦单层枣褐红玻纤瓦（A012）52号楼项目材料应用情况主体墙面白涂料加镶细线条墙面下部大连102砖，勾水泥色缝线条白色涂料基座20×40绿石英蘑菇石瓦单层斑白灰玻纤瓦（A015）55号楼项目材料应用情况一层墙面砖红（5）10%砖红（6）90%二层线条以上PVC亚麻色挂板烟囱同墙面面砖线条白色涂料瓦单层枣褐红玻纤瓦（A016）57号楼项目材料应用情况主体墙面美国宣威1003编号涂料线条美国宣威1004编号涂料烟囱美国宣威1003编号涂料瓦单层水墨灰玻纤瓦（A017）58号楼项目材料应用情况主体墙面、烟囱大连102砖，勾白缝线条白色涂料瓦单层水墨灰玻纤瓦76 （A018）81号楼项目材料应用情况主体墙面、烟囱蓝色PVC挂板，白色角条线条白色涂料基座20×40绿石英蘑菇石瓦单层水墨灰玻纤瓦（A019）98号楼项目材料应用情况主体墙面虎皮黄平板乱形，钩黑缝线条白色涂料基座虎皮黄20×40平板瓦双层淡灰褐玻纤瓦（A020）108号楼项目材料应用情况墙面上部白色涂料墙面下部虎皮黄平板乱形，勾水泥色缝窗边增窗套白色涂料基座20×40绿石英蘑菇石烟囱10×25绿石英蘑菇石瓦双层水墨灰玻纤瓦（A021）113号楼项目材料应用情况主体墙面大连103砖，勾黄缝八角窗部分、北入口内廊白色涂料基座20×40虎皮黄蘑菇石瓦单层枯藤褐玻纤瓦（A022）121号楼项目材料应用情况墙面上部美国森林（德加黄色）涂料墙面下部、烟囱10×25黄木纹平板基座20×40绿石英蘑菇石线条白色涂料瓦单层乌炭灰玻纤瓦76 （A023）130号楼项目材料应用情况主体墙面PVC亚麻色挂板墙面三角美国宣威编号1949涂料烟囱、基座砖红（4），勾水泥色缝线条美国宣威编号1949涂料瓦双层海洋蓝玻纤瓦一、项目建筑单体的细部设计1、间距建筑间距直接影响着住户的舒适度和心理感受，和谐、通畅应作为最高准则。黎明湖别墅的各组团建筑应考虑互为景观，楼宇间通透宽敞，起到对景效果。黎明湖别墅区三边通畅、一边临湖面山，这样的环境必然要求黎明湖别墅区的所有建筑间距要尽可能地拉开，以免产生大环境通畅，小环境压抑的状况，同时也给相关楼宇留出较好的中远景。黎明湖四周的别墅均有良好的视野，远景效果明显，而中间的别墅，依靠园区营造的小环境来弥补中远景的不足。周边绿化带要做到既是园区环境的延伸，又是补充；同时还要做到与黎明湖大环境的融合。2、朝向义务的气候特点是四季分明，朝向问题是客户选择住房时的一个重要因素。人们对朝南的住宅情有独钟。无论从有利于身体健康，还是从风水、习俗的角度看，都十分重要。黎明湖别墅作为顶级别墅，每一套住宅都应满足这个需求。规划设计中尽可能多的将水、园区景色、山景引入每户住宅。3、风格黎明湖别墅的建筑适宜采用富有个性的新古典风格，注重传统形态与义乌生活环境之间的衔接。努力创造优质的室内空间和环境，导入新的设备和系统。注重细部的精致和完美，以体现对人的关怀和豪宅风范，从而成为建筑景观中颇具特色的景观楼盘，成为义乌市第一个最具景观资源优势的顶级别墅项目。在立面上要注意阳台、空调机位、窗户关系的处理。4、结构76 黎明湖别墅地块的地质结构较好，因此其建筑建议采用砖混墙和现浇楼板，既符合承重、抗压、抗震、防风的要求，又能适当降低成本。在保证美观的前提下，尽可能节省成本。76 第七章户型设计本章目录一、南都·黎明湖别墅户型设计总则二、建筑造型设计思路三、空间组合设计思路四、户型设计具体操作性建议76 第七章户型设计一、南都·黎明湖别墅户型设计总则1、别墅类型定位为居家别墅，故户型内各种居家必须的房间功能较为齐全，同时面积的结构比例适当。2、别墅的主要房间如客厅、家庭室、卧室、餐厅等都具有良好的视域、景观，同时具备好的朝向，在保证采光、通风等基本条件良好的前提下，又确保好的景观效果。3、整个别墅群因各地块所在区域不同，朝向景观均有区别，故每幢别墅在户型外观上各有特点，但总体建筑风格应是和谐统一的，与黎明水库及周边良好的自然景观相协调的。4、在别墅造型与选材上，以源于自然、贴近环境为基点。为不影响整个湖面的大环境，建筑高度控制在两层以内，在遵循正常的建筑规范的同时，并利用屋顶坡度及出檐宽度等处理手法，造成建筑与大地、水面的亲近感。以自然材质作为别墅的主要外立面装饰，更真实的表现了回归自然的渴求，令别墅成为大地的衍生物而不是附属品。5、对于每个户型既需要注重外部形象设计同时也应兼顾内部空间的塑造及内外空间的交流。通过建筑实体的围合形成半内向或半外向的景观庭院，使主要功能房间除拥有私家花园等景观，还可从组团花园借景，达到房间前后通透、空间流动的效果。二、建筑造型设计思路南都·76 黎明湖别墅建筑造型设计以典雅、大气为基调，通过对别墅日常行为生活方式的深刻理解与构想，并根据公司与客户群对别墅产品品质几近完美的要求使我们在设计中摒弃了一般的富有浓郁商业意味的风格设计，创作出了令人耳目一新的适合义乌成功人士居住的别墅精品。在建筑形式服从于内部使用功能，服从于材料本身的同时，强调建筑形体本身的和谐比例和宜人尺度，例如：建筑体量与庭院大小的关系，礼仪区域与家庭区域的关系，主卧面积与卫浴、衣橱面积的配比，一层与二层平面大小比例的关系，檐口离地高度与层高的关系等等。强调不同材料之间良好的组合关系和合理的交接方式，不同材质肌理之间丰富的对比效果。天然石材、木质扣板在外墙面的运用，使别墅产品的特性更加突出，与自然环境更好的融合在一起。所有材料的运用在充分考虑材质搭配的同时也着重考虑颜色的搭配，通过与绿化大环境的紧密结合，尽量营造出了纯独立别墅的高档品位。一、空间组合设计思路1、传统别墅产品设计时，除了考虑居住的舒适度外，更多是考虑空间的紧凑与占地面积的大小，将更多的环境空间留在户外，故通常采用集中型的建筑实体。建议南都·黎明湖别墅突破传统模式，在入口空间与内院空间之间，通过建筑实体围合形成半内向或全内向的景观庭院，居住空间与内院空间通过景观庭院的衔接使内外空间紧密融合在一起，使景观层次更加丰富。2、为达到与室外空间相互渗透的目的，别墅在每个主要房间朝景观方向设计宽大的露台或外廊，一方面起到室内外空间自然过渡的作用，另一方面亦是室内空间的一个延续，人的活动由室内转到露台，或将落地窗全部打开后，内外空间连为一体，最大限度的利用了良好的户外景观。3、通过地形起伏，别墅顺应自然高差进行设计的同时，室内不同功能房间被自然区隔成各自的空间。利用地面下沉或抬高，使客厅、家庭室、餐厅拥有各自的活动区域。二、户型设计具体操作性建议通过对义乌市别墅市场的市场调研及对相关客户群的实际走访，建议黎明湖别墅项目户型设计将以人性化为基础，保证建筑面积在350~500平方米，每户配备双车库为必要基础，具体建议结果如下：76 1、别墅内卧室数：4间、5间占80%以上；2、主卧室：位置在二楼占100%；面积≥30平方米占90%；3、卫生间大小：90%的受访者对具体面积无概念，要求面积偏大，至少能有放下浴缸，部分客户要求能放冲浪浴缸；4、次卧：位置无关系，至少3～4间，其中两间以上需要带卫生间占50%；5、客厅：要大，要气派，至少40平方，客厅数量只需要1间；6、起居室：需要设置95%，最好在楼上，主要与客厅分开；7、餐厅：要大，与厨房接近，最好与客厅分开，缘由是朋友多，家里客人多，过年过节聚会多；8、衣柜：走入式衣柜必须要设置，设在主卧与否尚无概念；9、书房：100%的客户都希望拥有书房，只是对于不同文化程度的人来说，对书房的位置、面积要求不同，高中左右文化，年纪较轻者，希望书房在安静的、位置好的、二楼的、面积大的；小学文化左右的或者年纪略大者，只要有一个书房就可以无所谓放置那里，也无面积要求；10、厨房：只要一般意义就可以，选择15～25平方米占85%；11、工人房：面积越小越好，≤5平方米为主，最好朝北，改进的一点是希望工人房内有个极小的供保姆使用的卫生间；12、卫生间：总数≥3间，越多越好，最好每间卧室都有卫生间；13、车库：至少两个；14、别墅配套：花园、阳台、工人房、洗衣房、储藏室为必需；15、露台、家庭办公区域、配电室为最好有；16、花园：无具体概念，只希望大点，越大越好，同时文化低层者希望能有封闭式花园围墙（有待正确引导）；17、别墅的类型：单体别墅98%；18、别墅的建筑体面积：350～450平方米占80%以上，面积的需求在别墅市场中略微偏大，既是义乌消费心理中追求一步到位，追求面积大，气派，追求能让全家族以及好朋友一起入住自己家中的实际需要，很可能入住后有1/3的住户房间入住率极低，但对于目前一个别墅消费阶段性市场来说，购买大户型仍是主流，因此开发商短期内提供的只能相对较大的户型设计。76 第八章基础设施本章目录一、内部管线配置（一）给排水系统（二）排气系统（三）电源系统二、供水系统三、排水系统四、供电系统五、公共照明系统六、管道煤气七、通讯系统八、空调系统九、有线电视及卫星接收系统十、消防系统十一、安防智能系统十二、背景音乐系统十三、其他设施76 第八章基础设施一、内部管线配置（一）给排水系统1、每户人家埋设冷热水管，并在内墙封闭设置用颜色予以表明，便于业主二次装修；2、厨房：埋设洗涤池管线接口，预留地漏，以防止管道或其他原因造成地面积水；3、主卫生间：埋设坐便器、洗脸盆、浴缸管线接口；4、次卫生间：埋设坐便器、洗脸盆、浴缸（或淋浴房）、洗拖把池、洗衣机管线接口；5、工作平台：设置燃气热水炉的进出水接口，设置空调室外机的排水池漏。（二）排气系统1、卫生间排气系统：卫生间应设置专门的排气管道通向屋顶；2、厨房排气系统：为保护建筑外墙的美观，避免油烟对外墙的污染，应设专门烟道通屋顶，把废气排除；（三）电源系统以下建议根据设备功能及节约成本的要求而定，具体设置位置请装潢公司在做室内设计时考虑，以方便业主使用为设计前提和原则。1、客厅：设电视机、吸尘器、饮水机、家庭影院、风扇等插座，其中3个3插，2个2插；2、主卧：设台灯及手机充电、吸尘器、电视机、音响、录象机、电脑等插座，其中2个3插，1个2插；3、76 次卧：设台灯及电视机、音响、电脑、电熨斗等插座，其中1个3插，2个2插；1、书房：设台灯及手机充电、电脑、传真机等插座，其中3插、2插各2个；2、厨房：设脱排油烟机、电饭煲、微波炉、电烤箱、冰箱、消毒柜、洗碗机、换气扇、食品加工机等插座，其中3个3插，2个2插；3、卫生间：设暖手机、电吹风、洗衣机、干衣机、排风扇等插座，其中1个3插，1个2插；4、以上房间及阳台（露台）均设顶灯或壁灯开关。作为顶级别墅，理所当然电器的档次应与之相适应，用高档电线、电器开关、插座等。进户门边可考虑用带指示灯的开关，以方便晚上进门后开灯。公共要显得气派。一、供水系统计划采用……自来水，经适度处理后的深度净化水作为水源。用水标准采用350L/人·天，游泳池每天补水量按游泳池容积的15%计，绿化用水按15L平方米/次计，另可考虑10%的未预见水量。二、排水系统1、室内排水：室内排水为废、雨、污水分流制；2、室外排水：室外排水为雨、污分流制。三、供电系统供电电源等级为……KV，拟从……引入，电源电压等级为380/220V。各户电表容量按国家相应规范配置。每户设置用户配电箱，内设总开关、漏电开关等。每户设8-10条回路。四、公共照明系统地处市郊，夜间不仅是社区本身采光、也是造景之必须。1、76 入口照明：作为社区夜间的主要入口标识，要让过往车辆、社区业主和外来访客在夜间便于发现、辨认，需要较亮的光度和明显标识，其色彩应选择柔和、明快的格调。可考虑局部采用外墙装饰射灯，配以色彩的变幻。1、道路照明：在保持足够亮度的同时，在空间布置和造型上应富于变化，暖解和柔化人们归家的情绪。路灯照明系统采用自动控制方式，视时间和天色明暗可自动调节。可考虑在灯杆的高度设置上分高、低两各层次，下半夜关掉高的路灯，形成相对较“幽”的变化，既减少对周边住户的干扰，又方便住户夜归，也节省用电。路灯分布的密度不宜太疏，道路交叉一定要设灯，既便于看请道路，又便于辨认各标识系统。2、户外公共活动区域照明：主要为中心花园。可根据高低错落的规划设计布置不同功能的动、静区域，灯光密度有密有疏，灯光亮度有明有暗，尽可能考虑不同年龄、不同心情的需要。灯杆高度宜降至及腰处，间或采用地灯，适当配置光线柔和的彩灯，形成花园精致的夜景。节日时可加大灯光亮度和密度，烘托节日气氛。二、管道煤气从……煤气管道接入每户业主，在厨房、操作间（工作平台）设置入口。考虑今后天然气的普及，建议所有煤气管道设计标准均按天然气设计质量标准。三、通讯系统信息时代的到来，意味着通讯设施的作为一种信息交换的载体以必不可缺。社区要为业主提供一个完备的通讯系统1、电话：建议每户至少设置二门电话接口，一门用于日常的通讯联络，另一门用于传真、上网等办公性自动化设备。电话布线和接口应考虑主卧、主卧卫生间、次卧、客厅、书房。2、建议社区采用电信DSL用户数据网络系统，主干有线采用光缆，住宅分布支线采用超五类双绞线。四、空调系统76 建议业主使用小型户式中央空调，空调机位设置应考虑到隐蔽性、美观性、安全性。同时在预留室外中央空调位时，需考虑空调顶棚设计，既要全小区统一，也要与住户建筑单体相匹配。一、有线电视及卫星接收系统1、有线电视网络建议采用双向有线网络系统，有收视、点播（DVD）和上网等多种功能。有线电视网与社区电信网络建设可一并考虑。建设中要充分考虑宽带技术。2、卫星电视原则上要求能够接收HBO、国家地理频道、凤凰卫视、凤凰体育、MTV、凤凰卫视电台、卫视国际电影台、AXN动作频道等。在具体实施中，要考虑卫视的收费标准，包括安置的费用和今后的收视费用，和业主的意见。十、消防系统消防设施和管理非常重要，在设计中应以满足国家有关消防规范要求为前提，保障安全。社区应设置火灾自动报警系统，采用控制中心报警联动装置。并在会馆及别墅旁设置消防栓，消防栓的设计应考虑其隐蔽性，室外消防栓间距不超过120米。公建设施均设自动喷淋灭火系统，并根据消防部门的要求配置一定数量的灭火器。十一、安防智能系统安全防卫体系上应尽可能导入智能化系统，建议如下：1、社区出入口保安24小时岗情巡查；2、每户业主设可视对讲系统，并与社区主出入口联网；3、沿社区周界设主动红外线视频报警装置；4、每户住宅进户门处，建议预留安装电子门禁系统设施位置；5、每户业主紧急呼叫系统，无须另行布线，可公用可视对讲线路；6、社区周边及关键部位设保安电子巡更管理；7、76 设置电表、水表、燃气表三表自动采集系统，为未来与银行联网结算预留接口。十二、背景音乐系统建议在公寓大堂、会馆、中心花园、小区主干道、次干道等公共部位设置背景音乐系统。十三、其他设施1、设置伤残人员专用通道；2、在主要道路及公共活动场所应配置废物箱，其间距布超过50米，要求防雨、密闭、整洁、美观;3、垃圾中转站应设置应隐蔽，且在建筑设计上注意美观性及环保性。76 第九章公建配套本章目录一、设计原则二、生活服务类（一）购物超市（二）餐饮酒店（三）社区卫生服务中心（四）洗衣中心（五）社区教育中心（六）垃圾中转站三、休闲娱乐类（一）室外（二）室内四、中心小花园五、其他（一）公共告示栏（二）信报箱76 第九章公建配套一、设计原则为营造一个顶级的别墅社区，公建配套必须完善。因此，在周全考虑之下，拟以以下几项为设计原则：1、首先满足社区内业主的生活；2、在可能的基础上，尽量设置齐全，以方便业主的生活、休闲、娱乐等多方面的需求，以体现顶级配套，以满足业主的身份感；3、公建配套的装修标准和设计方案，将委托专业人士进行策划、制作并经评审。二、生活服务类1、购物超市：为方便社区内居民的生活，会馆中心设一座购物超市。既考虑到超市的经营模式，又考虑周边购物店较少的因素，故建议购物超市的面积应适中，在100平方米左右，以供应生活必须用品为主。2、餐饮酒店：在社区会馆设一家酒店，面积在400平方米左右。3、社区卫生服务中心：为方便社区住户的医疗保健，拟设社区卫生服务中心可与超市一并考虑。4、洗衣中心：设置干洗、湿洗、熨烫、烘干等设备，为社区内提供服务，建议与超市、社区卫生服务中心一并考虑。5、社区教育中心：建议设在会馆，可与其他活动室兼用，可定期或不定期举办各类讲座、培训，如电脑、绘画、音乐等。6、垃圾中转站：建议设在社区较隐蔽的半封闭小洞内，有专用通道，既方便垃圾投放，又保持清洁卫生和美观。76 三、休闲娱乐类社区休闲娱乐分为室内和室外两部分，室内部分集中在会馆，室外部分则集中在中心花园附近。主要有：1、室外：游泳池，在小区入口处设置游泳池，泳池边配套一个儿童嬉戏池；网球场等。2、室内：台球房，美容美发中心，健身中心，棋牌室等；四、中心小花园设于社区中心偏东，具体方案请环境设计专家另案策划并评审。五、其他1、公共告示栏：用于业主阅报、业主委员会和物管公司发通知等，可设在社区入口较醒目处。2、信报箱：可设在住户车库门边或大门侧，也可兼做送奶箱，其基本配置视功能设计而定。76 第十章社区环境本章目录一、社区景观规划设计理念二、社区绿化系统（一）小区内主干道绿化（二）组团内绿化（三）小区外缘绿化带三、社区道路系统四、社区水景系统五、社区照明系统六、社区标识系统（一）社区布局引导标识（二）组团标识系统（三）幢号标识系统（四）休闲娱乐服务标识系统（五）全警示系统七、社区细部处理76 第十章社区环境环境是围绕人群空间和影响人群生存发展的总体。社区环境包括了自然环境要素和社会环境要素，独特的人居环境风貌愈来愈被人们所追求。随着消费观念的日趋成熟，“买房子就是买环境”已成为人们的共识。社区的环境设计，拟请专业公司具体策划，这里只作初步建议。一、社区景观规划设计理念别墅区地处1300亩的天然水库边，具有得天独厚的湿润气侯，自然丘地地形丰富，水库与对面群山构成开阔景观视野。建议在规划与景观设计中充分发挥这一不可多得得资源优势，挖掘用地潜值，营造一个与周边自然环境密切交融、相得益彰的高尚别墅住宅区。小区内环境通过细腻的设计，强调环境的自然优美，整体的大方简洁，局部的精致到位。体现出不张扬不造作，亲切、质朴的人性化特征。通过理性的分析与规划设计发挥用地的地产潜值，营造良好的住区环境，达到安全、舒适、高贵的生活品质。二、社区绿化系统（一）小区内主干道绿化别墅区主干道是小区的主要景观路线，起始于入口处的别墅区会所，终止于别墅区最南端小岛，贯穿整个别墅区南北纵向轴线，是刺激人们视觉印象的第一道关口。因此，在景观设计上，尽量用大手笔，不同季节植物交叉种植，并强调绿化的丰富层次性和延续性，追求四季常青的效果。建议方案如下：1、沿道路两旁上层乔木：香樟、七叶树、广玉兰、枫香。中层小乔木：花灌木红枫、鸡爪槭、桂花、毛白杜鹃。76 下层绿篱：石楠、紫叶小檗、海桐、大叶黄杨。2、水系周边上层乔木：水杉、落羽松、枫香、乌桕、悬铃木、银杏、毛柳。中层小乔木、花灌木：玉兰、碧桃、杜鹃、迎春、樱花、海棠、山茶、女贞。下层宿根花卉及地被植物：菖蒲、蝴蝶花、鸢尾、落新妇、水仙。水面植物：浮萍、睡莲。（二）组团内绿化建议对社区8个组团采用不同风格不同主题进行绿化，通过建筑的围合层次形成一个活泼的空间，使组团花园成为小区的次级绿化带，也为小区之间业主的交流提供一个有利的平台。（三）小区外缘绿化带小区外围的村落是影响小区外部景观的主要因素，为了弱化这一矛盾，尽量在小区的外围采用高大的绿化，形成天然的绿色屏障，弱化其不利的视觉效果，保障社区的安全性。建议方案如下：上层乔木：法桐、香樟、山毛榉、木荷。陪衬乔木：银杏、鸡爪槭、鹅掌秋、黄连木。小乔木及花灌木：山茶、枸骨、紫叶小檗、南山竹、杜鹃、玉兰、含笑、海桐。地被植物：沿阶草、中华长春藤、麦冬、蕨类。一、社区道路系统实践已经证明，绝大多数的购房人，会本能地沿着道路的走势来感受社区内部环境，并由此进行评判，因此，社区道路必须精心设计。1、路宽的合理设定：社区道路必须满足车行和人行二大基本功能。由于社区规模较大，因此建设设一条南北向道路，若干条支路和多条宅前道路。车道断面宽7米，采用6米车行加1米人行的方式，使轿车在车多人少时可借用人行道，提高道路使用系数，减少道路用地。组团道路宽4米左右，包括1米左右的人行道，可有效减低车辆行速，保障小区内的安全；宅前道宽约1.5米。2、道路弯曲度：多一些柔和的弯度，可增加道路本身的美观；路面也应适当作些起伏设计，使视觉上富于变化。76 3、路面材料：社区主干道选用沥青路面，其余道路结合社区景观场所的不同，可选用石材或彩色广场水泥砖、陶砖等，以丰富道路自身景观，弱化行车功能。4、道路流线：在道路流线的设置上，除考虑行人、非机动车和机动车通行外，还应兼顾对社区绿景、水景和建筑景观的观赏角度，尽可能使行人沿路能看到较丰富和较精彩的景观面。5、地下管线检修盖：沿路敷设的地下管线检修井盖板，其强度、外观、色彩要符合道路的使用要求，并尽量靠路边布置。一、社区水景系统社区水景是人文景观的集中表现之处，也是流动的景观。1、游泳池：游泳池不仅是一项公建配套设施，更应成为社区景致的一个重要组成部分，其位置布局需精心考虑，做到让社区尽量多的住户能看见。游泳池的平面形态，应采取由曲线构成的不规则状，以柔化大量建筑形成的硬线条感觉。2、水景：“水光山色与人亲”。宜用水景来组织中心花园的景观空间，即人工理水。也可充分利用小区西边的人工湖，引进水源。在社区用形态不同的水面或溪流将不同的空间联系起来，形成多姿多彩的水景。二、社区照明系统丰富的灯具成为既别墅夜间景观的一个重要组成部分，又带给人一种温馨暖人的氛围。整个别墅社区内采用高杆灯与园灯、泛光灯等结合的多层次照明设计，在灯位、灯式上都精心的安排和选择，从而丰富了社区内的夜景，烘托出亲切祥和的生活气息。道路照明：庭院灯、草坪灯宅前照明：廊门灯花园照明：草坪灯、泛光灯会所照明：泛光灯、草坪灯、庭院灯、水下灯绿化带照明：草坪灯、泛光灯76 一、社区标识系统社区规模较大，公共区域中应考虑设置信息标识设施，其内容大致如下：1、社区布局引导标识位置：社区个主要入口处内容：社区平面示意图及标识牌位置提示形式：由景观设计师统一考虑夜间照明：射灯、灯箱或近处门灯、路灯灯辅助灯源2、组团标识系统位置：组团入口、每幢建筑两侧山墙内容：单个组团名形式：用彩色透光材料嵌入墙体夜间照明：内置光源3、幢号标识系统位置：各户分户门或门楣上内容：各户的统一编号形式：铜制喷漆铭牌夜间照明：庭院灯4、休闲娱乐服务标识系统位置：社区入口处、各设施附近内容：各相关公建配套设施名称形式：由环境设计师统一方案夜间照明：专配或借光5、全警示系统位置：电梯，游泳池边，地下机动车库，电力、通讯、消防、管道煤气灯设施内容：使用须知、限速或危险标识二、社区细部处理1、社区大门：大门、门卫、围墙的造型，除了与建筑群相协调外，要有创新、有特点，体现大气，易识别。76 2、进户门：结合入户门、可视对讲、门禁等，对雨蓬、台阶、廊柱等精心处理，使各组团、街坊甚至每幢建筑的入口处都有所区别。3、围墙、铺地、架空层、台阶、走廊、垃圾收集站、邮箱、栏杆、护栏等要仔细布置，于细微处见品位。4、社区树木要统一编号，并表明树名；社区石景等要有贴切的语言提示；社区的木椅侧面要设置烟缸，做到体贴入微。76 第十一章物业管理本章目录一、委托管理二、管理要求三、开发商一次性投入内容（一）管理用房（二）基础设施（三）生活服务设施四、服务项目（一）公共服务（二）免费代办服务（三）专项有偿服务（四）配套有偿服务五、物管费收取原则及支出范围（一）物管费标准的指定原则（二）物管费支出范围（三）收费标准76 第十一章物业管理一、委托管理1、为配合高档、高品位景观房产定位，给业主创造一个安全、文明、整洁、舒适的生活环境，让业主享受良好的服务，拟请具有一级资质等级、我省首家大型的物管企业——浙江南都物业管理有限公司进行前期物业管理服务。2、委托管理时间：自义乌黎明湖别墅项目正式启动至项目竣工交付业主，并成立业主委员会止。3、业主委员会成立以后，由业主委员会决定聘请一家物业管理公司实施物业管理。二、管理要求1、为保障将来为业主提供优良的服务，在规划、设计阶段，向开发公司提供物业管理所需硬件设施方面的要求、意见和建议。2、在项目开发期间，根据开发公司的要求，提供相应的物业管理及保安服务，并签订前期物业管理服务协议及管理委托合同。3、黎明湖别墅项目开盘前，物业公司需拟定小区物业管理办法和业主管理公约。其中设计装修管理规定要具体，如装修承包商的资质审核、建筑垃圾的处理及清理费用和收取等。4、在楼盘交付之后，向业主提供：a)公共服务；b)免费代办服务；c)专项有偿服务；76 a)配套有偿服务。2、业主委员会成立后一年之内，争取获义乌优秀物业管理小区称号；二年之内争取获浙江省优秀物业管理小区称号；二年之后争取获得更高的荣誉称号。二、开发商一次性投入内容开发公司为保证业主高品质的生活，将提供物业管理必须的管理用房、基础设施及生活配套服务设施（含经营用房）。1、管理用房：a)管理用房；b)值班室；c)仓库、工具间等。2、基础设施：a)配电房；b)生活水池及变频水泵房；c)地下车库及管理系统；d)安防智能系统（包括报警监控中心）；e)卫星电视系统；f)背景音乐系统；g)垃圾中转房。3、生活服务设施：a)酒店；b)休闲吧；c)小超市；d)洗衣中心；e)游泳池；f)台球房、乒乓室、棋牌室等；g)健身房；h)老年活动室；76 a)儿童游戏室.二、服务项目1、公共服务（费用已含入物业管理费）a)24小时保安值班、巡逻、消防和车辆管理；b)公共场所保洁；c)公共绿化园艺保养和培植；d)住宅区生活垃圾收集和倾倒；e)公共设施的维护和保养。2、免费代办服务a)收代缴水电费；b)代收代缴有线电视、卫星电视收视费；c)代办报刊订阅和收发、邮件收发；d)代叫出租车；e)代聘司机；f)代请保姆；g)代请私人保健医生；h)代办暂住证；i)代办保险j)代订生日蛋糕、花篮；k)代聘装潢设计、施工单位；l)代订飞机、轮船、汽车、火车票；m)代为搬运单件货物；n)私宅报警器日常检查；o)组织社区内业主联谊、文化、体育活动；p)电话及防客留言转告。3、专项有偿服务a)临时照看孩子；b)钟点清理；76 a)老人、病人护理；b)礼仪服务；c)代管房屋；d)代理房屋租赁、转售；e)传真、复印、打字；f)住宅水电设施维修；g)司机花卉、盆景供应及代为养护；h)服装洗烫；i)提供泊车位；2、配套有偿服务a)健身、娱乐活动；b)餐饮、酒吧、休闲吧；c)保健、医疗；d)美发美容；e)小超市。二、物管费收取原则及支出范围1、物管费标准的指定原则：a)根据义乌市政府有关物业管理的相关政策和条例，结合南都·黎明湖别墅的具体情况制定；b)在保本经营的基础上略有盈余；c)入住期间，有物管公司根据义乌市同类住宅、市场承受力及成本状况制订；业主委员会成立后，由业主委员会与物管公司协商制订。2、物管费支出范围：即本章第四条第1款《公共服务项目》中所列，所收物管费即为维持这些服务及管理的支出。3、收费标准：建议2元/平方米·月。76 第十二章义乌别墅项目公司项目推广工作计划本章目录一、2002年度截止时间表二、各阶段工作内容列表76 第十二章义乌别墅项目公司项目推广工作计划l2002年度截止时间表义乌别墅项目目标消费群调研分析2.284.84.205.05开盘预热期开盘销售高峰期尾房期义乌别墅项目建筑产品设计初稿修正、完善义乌别墅项目建筑产品设计二稿产品初步认知推广主题方向确认4广告执行计划营销企划方向确认目标客户拜访积累积累、产品定位调整、市场时点调研、产品价格策略、销售工具准备等案名、VI标识系统、广告基调、产品卖点等售楼部装修、工地现场设计制作预热广告执行、楼书雏形等媒介预热内部认购、预开盘成交客户信息积累竞争楼盘信息积累成交产品积累余房信息积累广告与营销策略动态调整尾盘阶段清盘交房广告营销策略动态调整76 l各阶段工作内容列表时间工作内容实施部门2002年3月份1.阶段性调研：重点目标消费群生活方式、当地舆论氛围、义乌相关性楼盘进度情况、林语别墅户型借鉴等；2.媒介预热准备：义乌人文环境调研、义乌媒体记者公关等；3.产品研究：配合设计院借鉴林语优秀户型及相关修改等；营销部企划部1.楼盘初步命名、楼盘CI初步等精锐广告2002年4月份1、阶段性调研：义乌房地产阶段性调研；2、产品研究：配合设计院完成林语别墅户型套用及设计方案完稿、义乌消费者研究等；3、市场推广初步：公司人员招聘、媒体预热（我司品牌推广、别墅生活方式推广）等；4、销售案场准备：销售说词、销售工具、销售场所准备等；5、客户积累：预约客户积累等；营销部企划部1、楼盘命名、售楼部装修方案、楼盘CI初步、广告推广计划初稿等；精锐广告5月份1、楼盘设计方案会审等；副总工程部企划部等1、阶段性调研：义乌房地产市场阶段性调研；2、楼盘内部预定（5月中旬）：内部预登记、内部预定SP活动策划筹备等；3、客户积累：营销部企划部1、内部预定广告方案执行；2、内部预定SP活动策划筹备；精锐广告2002年6月份1、路网、管道施工等；工程部1、阶段性调研：义乌房地产市场阶段性调研；2、客户积累：营销部企划部1、内部预定广告方案执行；2、内部预定SP活动策划筹备；精锐广告2002年7月份1、施工招投标工程部1、阶段性调研：义乌房地产市场阶段性调研；2、媒体预热：3、正式开盘前准备：销售工具准备、楼书、开盘广告、开盘SP活动等；4、客户积累：营销部企划部1、开盘广告方案、开盘SP活动协助等；精锐广告76 2002年8月份1、工程全面开工；工程部1、阶段性调研：义乌房地产市场阶段性调研；2、媒体预热：3、正式开盘：楼书、开盘广告、开盘SP活动等；4、客户积累：老客户、新客户开拓等；营销部企划部1、开盘广告方案执行；2、开盘SP活动策划筹备；3、开盘期广告推广方案；精锐广告2002年9月份1、工程按计划施工工程部1、阶段性调研：义乌房地产市场阶段性调研；2、媒体运作：热销期媒体运作；3、楼盘销售：热销期楼盘销售等；4、客户积累：老客户、新客户开拓；营销部企划部1、热销期广告推广计划及执行等；精锐广告2002年10月份1、工程按计划施工工程部1、阶段性调研：义乌房地产市场阶段性调研；2、媒体运作：强销期媒体运作等；3、楼盘销售：强销期楼盘销售等；4、客户积累：老客户、新客户开拓；5、推广分析：已售客户群统计分析、已售户型分析、余房统计分析、目标客户群调整、广告效果监控等；6、SP活动筹备及执行等；营销部企划部1、强销期广告推广计划及执行等；精锐广告2002年11月份1、工程按计划施工工程部1、阶段性调研：义乌房地产市场阶段性调研；2、媒体运作：强销期媒体运作；3、楼盘销售：强销期楼盘销售等；4、客户积累：老客户、新客户开拓；5、推广分析：已售客户群统计分析、已售户型分析、余房统计分析、目标客户群调整、广告效果监控等；6、SP活动筹备及执行等；营销部企划部1、强销期广告推广计划及执行等；精锐广告2002年12月份1、工程按计划施工工程部1、阶段性调研：义乌房地产市场阶段性调研；2、媒体运作：余房期媒体运作；3、楼盘销售：余房期楼盘销售等；4、客户积累：老客户、新客户开拓；1、推广分析：已售客户群统计分析、已售户型分析、余房统计分析、目标客户群调整、广告效果监控等；2、SP活动筹备及执行等；营销部企划部1、余房期广告推广计划及执行等；精锐广告2003年1、项目单体基建施工完工工程部76 1月份1、阶段性调研：义乌房地产市场阶段性调研；2、媒体运作：结顶期媒体运作；3、楼盘销售：结顶期楼盘销售等；4、客户积累：老客户、新客户开拓；5、推广分析：已售客户群统计分析、已售户型分析、余房统计分析、目标客户群调整、广告效果监控等；6、结顶期SP活动筹备及执行等；营销部企划部1、结顶期广告推广计划及执行等；精锐广告2003年2月份1、环境配套工程按计划施工工程部1、相关工作视销售进度而定；营销部企划部2003年3月份1、环境配套工程按计划施工工程部1、相关工作视销售进度而定；营销部企划部2003年4月份1、环境配套工程按计划施工工程部1、相关工作视销售进度而定；营销部企划部2003年5月份1、环境配套工程完工工程部1、相关工作视销售进度而定；营销部企划部1、环境配套工程完工公司品牌广告推广计划及执行精锐广告2003年6月份1、准备交房所有部门1、相关工作视销售进度而定；营销部企划部2003年7月份1、准备交房所有部门1、相关工作视销售进度而定；营销部企划部2003年8月份1、准备交房所有部门1、相关工作视销售进度而定；营销部企划部2003年9月份1、准备交房所有部门1、相关工作视销售进度而定；营销部企划部2003年10月份1、交房物业管理介入所有部门1、相关工作视销售进度而定；营销部企划部1、交房阶段公司品牌广告推广计划及执行精锐广告76 第十三章营销策划本章目录一、有关义乌项目公司品牌的塑造（一）别墅类型开发形象（二）水景住宅形象（三）其他二、有关项目开盘推广建议（一）“再也不能这样过”水景别墅生活模式推广会（二）“新世纪新形象新义乌新生活”名楼名车推广演示会（三）融和“1”和“2”76 第十三章营销策划一、有关义乌项目公司品牌的塑造义乌别墅项目作为移植杭州林语别墅的建筑单体，在品牌嫁接的过程中，有两大方面是值得强化的，一是南都房产的品牌；其二是林语的现房实景建筑。对于南都房产品牌的嫁接而言，义乌住房中高档消费者市场对杭州的南都品牌的知名度很高，品牌美誉度也很好，基本都知道杭州的南都、绿城是两个最好的房地产可开发公司，关键是南都略微偏向于由德加现象引导出来的“南都的公寓楼做的很好”，对于南都的别墅开发，包括开发的西湖高尔夫别墅这类市场的认知度不高，因此有必要在正式引导义乌别墅市场消费时，需要预先花一定的时间将南都是一家品牌开发商引导到“南都不仅是一家中高档公寓楼的品牌开发商，南都房产开发的别墅也是杭州含括浙江省内最顶级的别墅开发商”。建议采用报纸广告、报纸文章引导为辅，争取通过一至两次的SP活动提升南都别墅品牌形象。对于林语别墅建筑实景资源嫁接而言，这将是南都义乌公司的一大推广优势，同时也可视项目推广进度作为一大有用的补充SP活动，如“看优秀实景现房，买最佳放心期房——义乌购房团林语参观活动”。在义乌别墅市场中无论商城集团别墅能否在今年十一前完工，无论广厦别墅何时推出，对于我们这样“搬成熟楼盘”的操作思路都将是无法替代，也是有别与一般别墅推广的一大要点。在这之外塑造南都义乌公司品牌形象的还有很多方面，主要如下：l别墅类型开发形象：76 在一个市场不成熟的房地产市场，市场中的单体的消费承受能力很强的特定义乌市场，最能引领住宅消费方向的模式，将是顶级的、前卫的塔尖群引导塔中直至塔底市场，义乌的房地产必将是别墅市场的消费模式引导公寓市场，别墅住户的生活消费模式，对“房子”的理解，对“住”的理解将是引导整个义乌房地产市场的源点。通过别墅项目的开发也能在消费者心中塑造出高档市场的开发者、引领者形象，这与南都房产一直来致力于中高档市场的开发相吻合。l水景住宅形象：住在水边，住在纯净自然的广阔水面边，是所有义乌人都敢想而一直无法兑现的生活模式，对于我司义乌项目来说，拥有1300亩的生态自然水面将是所有义乌其他别墅项目的最好卖点。是否需要引导住宅购买群的别墅生活模式？是否引导别墅购买群的水景生活模式？都将取决与项目的销售进度。针对义乌项目而言，引导水景别墅生活模式将是重点，且采用的方法也更多地通过SP活动，比如产品介绍会，水景住宅研讨会等等。l其他：对于以上几点肯定无法准确概括出南都房产在义乌房地产市场的形象，更多的细节将体现在从前期到销售接待到策划推广到工程施工到物业管理等全部细节，所有这些都需要南都义乌公司每一个部门的努力。从项目本身的特点、市场本身、公司对项目的整体定位而言，建议我司将在义乌项目中塑造“一直就是省城的品牌开发商，已经开发过成熟的优秀别墅项目，正在义乌独具水景资源优势的区域开发适合义乌人居住，引领义乌人别墅生活消费模式的大型现代化房地产开发商”形象。（妥当否，请钱总指示）我司在义乌项目中快进快出的利润型操作模式与南都房产在华东地区的品牌塑造，难免会出现一定的矛盾，建议公司在操作义乌项目是采用策略：少而精——不在于投入多少量的广告，不在于实施多少次的SP活动，而在于各推广点的广告质量，在于每次SP活动的推广质量和美誉度，更多地通过舆论通过口碑来传递产品的优秀品质。因此建议我司在每个推广节点中，要么不做广告，要做就要大篇幅做；要么不推行SP活动，要推行就要大气、高质量标准的SP活动。76 一、有关项目开盘推广建议考虑别墅消费市场的特殊性，别墅项目的开盘往往通过SP活动来展开，义乌别墅项目也不例外，对于本项目而言的几大组成要素是：1、消费者：l深知赚的都是血汗钱（50%）买别墅花费的都是大手笔（50%）l文化程度初中为主文化程度小学为主l对别墅生活有略有概念对别墅生活有朦胧概念l对水景住宅有朦胧概念对水景住宅有朦胧概念l对近郊居住基本能接受对近郊居住稍有概念，尚需引导2、产品：l品牌开发商l高档别墅l水景别墅l近郊住宅3、市场：“衣食住行”中的前两个在义乌市场中已经具有较好的消费意识，“行”在义乌正处于最火热和时髦的消费领域，而“住”的理解尚不到位。结合三方面考虑初步建议我司开盘SP活动方案如下：1、“在也不能这样过”水景别墅生活模式推广会要点：l搜集义乌城市生活中高视觉冲突的实例：“笼子房下的私家顶级车”、“豪华主卧外的臭水沟”、“漂亮别墅前的民工群”、“落地大玻璃窗前的邻居墙背”等；l通过专家、权威领导介绍我司的水景别墅概念；l用歌星通过摇滚乐“在也不能这样过”来穿引南都品牌房产提升义乌别墅市场形象的“引领作用”。2、“新世纪新形象新义乌新生活”名楼名车推广演示会：76 l邀请国际顶级品牌宝马、奔驰经销商在义乌开设推广会；l通过时间的错开和事先参展单位基调的协调，由市场认同度高的顶级“行”生活模式嫁接至“住”生活模式，同时通过自身品质和推广的精心筹备提升“住”的顶级生活模式；l如此操作也可降低媒体报道的难度，增强抄作的题材和角度；3、融和“1”和“2”：l争取两大顶级品牌车的一家中国总代理到浙江省顶级车消费额前列的义乌和在义乌最具顶级示范作用的别墅项目品牌开发商南都共同开设“名楼名车”展；l歌星不一定要大牌名星，只要能调动气氛，容貌气质等能达到我司的要求的普通演义人员即可；l报纸电视媒体运作空间也比较大，广告投放力度将更有内容，深度和力度也更大；建议我司采用“3”方案，在尚未开盘的两个月左右时间里，项目企划将在完成领导要求的“建筑产品说明书”的同时，在钱总的指点下，出更完善的开盘SP活动。76 第十四章住宅性能要求与AAA级住宅性能定量指标对照本章目录一、住宅适用性能指标对照表二、住宅耐久性能指标对照表三、住宅环境性能指标对照表四、住宅安全性能指标对照表76 第十四章住宅性能要求与AAA级住宅性能定量指标对照一、住宅适用性能指标对照表序号项目AAA住宅本案1住宅基本空间卧室、起居厅、厨房、卫生间、储藏室（柜）等空间齐备满足每套至少1各居住空间获得日照；当有4个居住空间时，应有2个空间获得日照满足套内公共空间与私密空间分区，套内交通顺畅，不穿行起居厅、卧室等主要功能空间；起居厅、餐厅、厨房紧密协调满足设置入户过渡空间，设置书房（家庭办公）空间满足设置工人房（家务室）满足卧室、起居室、书房、厨房迎光面窗地面建比不小于1/6满足2起居厅起居厅面积≥22平方米，短边净宽不小于4.2米满足采用开间≥6.9米的大开间，易分隔结构体系满足可用于布置家具的连续直线墙面长≥4.2米满足3餐厅面积≥12平方米，有自然通风和直接采光，面积≥10平方米，AA级指标满足4厨房整体装修一次到位（包括地、墙、炊具等）不带装修面积≥7平方米满足厨房操作台长延长线≥3米满足厨房净宽≥2.1米满足厨房净高≥2.4米满足厨房通道净宽≥1.0米满足转弯处满足轮椅最小回转宽度≥1.5米满足操作台高0.8-0.85米不带装修76 吊柜级排烟机底高1.5-1.6米不带装修具备通风、换气设施、预留冰箱与其它厨房电器位置，设置热水管道满足5卫生间单卫生间面积≥4.5平方米满足双卫生间面积之和≥8平方米，其中一边净长度≥1.8米满足卫生间净高≥2.2米，卫生间门净宽≥0.8米满足三个卧室以上套型至少具备二个卫生间（其中一个为卧室专用）满足整体装修一次到位（地、墙、洁具等）不带装修预留热水器位置，并设置热水管道满足卫生间设有电话接口主卫生间有洗衣机位置设置合理，设有洗衣机专用水嘴和地漏满足主压力干管及阀门不进户内满足套内排水管道不穿楼板满足卫生间洗浴、便溺、洗盥设备齐全不带装修6卧室主卧室面积≥16平方米满足其他大卧室面积≥14平方米，小卧室≥10平方米满足居室净高≥2.6米，局部净高≥2.1米满足7阳台主阳台进深≥1.5米满足服务阳台进深≥1.2米满足有晾衣设备满足8储藏室储藏室（柜）使用面积≥3平方米满足通道宽度交通便捷，套内通道面积不超过使用面积的1/20满足入户过道净宽≥1.2米满足门廊设有坡道，其坡度不大于1/12满足厨、卫通道净宽≥1米满足并在转弯处满足轮椅最小回转宽度≥1.5米满足10楼梯梯段净宽≥1.2米满足76 平台宽度≥1.2米满足踏步宽度≥260毫米，高度≤175毫米满足11公共空间标准层使用面积系数：高层≥72%，多层≥78%满足功能空间形状合理，矩形房间长短边之比≤2满足公共空间部位自然采光的面积≥1/10满足高层住宅低层设大堂≥18平方米满足12电气主要居住空间电源插座≥4组，另有设备专用插座满足设有电视、电讯、电脑网络系统的定型接口，主要居住空间至少有一系统满足设置空调专用接口（电线、电源设施、冷凝水）满足厨房、卫生间设有电源专用插座，并设电话接口满足水、电、燃气全部户外计量满足13保温隔热外墙：平均传热系数K≤2.2W/平方米.K热惰性指标≮3.2满足屋顶：平均传热系数K≤1.5W/平方米.满足窗户、阳台门：平均传热系数K≤3.5W/平方米.K满足窗户：有遮阳措施满足14隔音性能分户墙空气声计权隔声量≥50Db满足套内分室墙空气声计权隔声量≥40dB满足外门计权隔声量≥35dB满足外墙（含窗）空气声计权隔声量≥40dB满足楼板计权标准化撞出声压级≤65Db，空气声计权隔声量≥50dB满足自然噪声：套内白天≤50Db，套内夜间≤40Db满足设备噪声：卫生设备最大噪声≤50Db换气排烟设备噪声≤55dB满足排水管道平均噪声≤45dB满足76 二、住宅耐久性能指标对照表序号项目AAA住宅黎明湖别墅1结构构件基础混凝土强度等级，素混凝土不低于C15，配筋混凝土不低于C20；侵蚀环境不低于C30，以上各项指标都具有相应抗渗要求满足砌体有防止温度收缩裂缝和防止墙体渗漏的措施满足混凝土工程强度等级不低于C20，侵蚀环境不低于C30；结构无裂缝，屋面无渗漏满足沉降观测记录，无明显不均匀沉降满足2防水性能屋面防水等级为II级，耐久年限为15年，并有有效的保证措施（AA级防水等级为III级，耐久年限为10年）满足厨卫间防水施工质量验收合格，卫生间蓄水实验24小时，不出现渗漏现象，防水耐久年限为15年（AA级为10年）满足穿屋面、楼板的处理：屋面节点防水材料具有质量合格说明文件，耐久年限为15年（AA级为10年）满足污水排水横管宜设于本层，当必须敷设于下一层时，其清扫口应设在本层满足地下室防水材料质量、构造方法和类型符合《地下防水工程施工及验收规范》的要求满足户内供热水管道应有保温措施满足3防腐性能给水管材采用新型管材满足热水管采用铜管或新型管材满足燃气管干管采用防腐无缝钢管，支管采用新型管材或热镀锌管满足排水管采用UPVC管材，有压部分采用防腐焊接管满足电线套管采用阻燃塑料管或热镀锌管满足76 门窗五金件为抗锈蚀材料或进行有效的防锈处理满足墙体预埋金属件采用防腐蚀材料满足4设备电气开关、插座、各类信息接口质量符合国家标准规定，并具有质量检测证书满足线路材料为铜材满足厨房、卫生间水嘴采用陶瓷片密封水嘴满足三、住宅环境性能指标对照表序号项目AAA住宅黎明湖别墅1总体规划符合城市控制性详细规划的要求满足容积率、建筑密度符合规划要求满足满足采光、日照、通风、视线等要求满足动、静态交通组织合理，通达性好，设有限速标志和设施满足满足消防、安防要求满足设置社区交际场所和公共服务设施满足地下停车位数量大于小区停车位总数的50%满足2绿化和环境布置绿地率≥30%，绿地配置合理满足充分利用停车场，墙面（挡土墙）、平屋顶和阳台等部位进行绿化满足木本植物种类不少于48种满足植物随着季节更替呈现出具有观赏价值的色彩变化满足建筑造形形式美观、新颖、能体现鲜明现代特征满足小区内主要标识牌完善、醒目、美观、夜间可视满足单体造型充分考虑了群体造型效果、造型反映住宅特征满足满足有较好的灯光造型设计和夜景满足3室外噪音与空气室外等效噪声级白天≤50Db（A），夜间≤40Db（A）满足76 偶然噪声级≤55Db（A）满足无排放性局部污染源或有排放性局部污染源但经过除尘脱硫设备处理满足无辐射性局部污染源满足4环境卫生小区内公共厕所设置数量为每30公顷1座以上（不足30公顷至少设置一座），公共厕所达到一类标准满足小区主要道路及公共活动场地均匀配置废物项，其间距<80米，且废物项防雨、密闭、政界、美观、采用耐腐蚀材料制作满足住宅楼设置固定的垃圾袋存放处，并设置收集装置满足小区内垃圾密闭满足小区内设有垃圾分类收集设施满足5公共服务设施小区内设置教育设施满足小区内设置医疗卫生保健设施满足小区内有儿童游戏场或其他室外体育场地满足小区内有游泳池满足小区内无障碍设备齐全满足小区内设置商业服务设施满足小区内汽车停车位平均每户不少于1.2辆满足6小区智能系统设施设置出入口及周边安防报警和电视监控系统满足设置电子巡更系统尚难满足水、电、燃气三表户外计量尚难满足设置供电、电梯、公共照明、供水、消防、车库等公共设施的电视监控系统满足物业管理计算机局部网络系统满足设置有线电视网、高速宽带数据传输、交叉式数字视频服务和因特网住处等信息网络系统满足设置住户内安防与监控和紧急呼救报警系统满足76 四、住宅安全性能指标对照表序号项目AAA住宅黎明湖别墅1建筑结构结构设计、施工必须满足现行国家标准规范满足地基：基础工程隐蔽记录资料齐全满足主要建筑材料质量保证资料齐全满足2建筑防火总平面布置、设计施工管理程序必须满足现行国家标准规范满足耐火等级、防火分区、建筑构造、安全隐蔽、内部装修必须满足现行国家标准规范满足防火设施必须满足《高层民用建筑防火规范》满足燃气系统设计、施工安装必须满足现行国家标准规范满足3供电线路电气线路采用防火要求的暗敷配线，导线用绝缘铜线满足每户表前线、截面不应少于16平方毫米满足户内分支线除厨房、空调分支线不应少于4平方毫米；其余支线截面均不少于2.5平方毫米满足分支回路数不少于7个回路满足每套住宅的空调插座、电源插座与照明分路设计，电源插座回路设有漏电保护满足4防滑防坠落措施阳台防坠落措施满足阳台栏杆有防止儿童攀登措施满足阳台栏杆垂直杆间净室不大于0.11米，栏杆高度不少于1.1米满足外窗窗台距楼面的高度低于0.8米，设落地窗时，应有防护措施，窗外有平台或阳台的不受此限满足楼梯栏杆垂直杆件净宽不大于0.11米满足楼梯扶手高度不少于0.9米满足76 当楼梯水平段栏杆长度大于0.5米，其扶手高度不小于1.05米满足上人屋面有女儿墙或栏杆，高度不应低于1.10米，女儿墙或栏杆不许设台阶等可登踏物满足5有毒有害物质的控制挥发性有机物质含量单位（g/L）满足水性涂料类≤250g/L，生产过程中不得认为添家甲醛及甲醛聚合物，总量小于500mg/kg满足溶剂型涂料≤500g/L，多彩涂料≤700g/L，硝基漆≤680g/L满足涂料中不得人为添加含有重金属的化合物，总量小于500mg/kg（以铅计），以上各项均以检测报告为依据满足建材产品镭-266，钍-232，钾-40，比活度指标符合《建材放射卫生防护标准》规定满足室内天然石材装修材料放射防护同时满足《天然石材产品放射保护分类控制标准》的规定满足室内平衡当量氡浓度年平均值符合《住房内氡浓度控制标准》的规定，即≤100Bq.m-3满足76'