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'徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告广场定位策划序一：商业地产的机会与天虹的选择2000年，中国地产业开始磅礴发展，特别是住宅地产“赚了个满钵”。2010年地产业在恐慌的泡沫声中接受政府的调控。百日调控的今天尽管并没有真正控制住房价和低价。但是在博弈中充满不确定性的地产业发展中，有一个方向成为确定性选择——商业地产将会成为地产投资发展的首选，时代似乎给了我们这个机会。因为相比较住宅地产，商业地产具有中央政府和地方政府在利益和“志趣”上完全一致的理由足可以保证商业地产能够在复杂的政策影响下“独善其身”：一、拉动城市消费，促进城市发展，增加政府财政收入；二、带动当地劳动就业，解决科学发展观背景下的社会稳定与民意改善；三、促进城市环境治理，改善现代化城市面貌，赢得百姓对政府的赞许和信赖；四、好的商业地产项目还能够帮助实现政府决策者理想，实现“城市理想”，实现历史在城市间还原和延伸的理想。且看当下地产形势：就在住宅开发企业纷纷被爆出未能完成预期销售业绩之际，商业地产企业却赚得盆满钵满。商业地产领头羊SOHO中国上半年实现协议销售额119亿，同比增长164%。而在华南地区久负盛名的合景泰富上半年实现销售收入65亿，完成全年销售目标的65%。在更早之前的一季度，国内最大的商业地产巨头万达，首度超越万科获得销售冠军，则毫无疑问是具有标志性意义的。在市场分析人士看来，商业地产与住宅地产分庭抗礼的时代已悄然来临。未来十年，住宅开发与商业地产的此消彼长是整个楼市的发展趋势。对多数企业来说，向中长期收益率与住宅不相上下而政策风险小很多的商业地产进军，是转型的首南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告选。这既是企业未来规避政策风险的天然选择，也是人口红利逐渐消失大背景下，中国逐渐向消费型、服务型经济转型所带来的必然结果。从理论上分析，目前人口红利和城市化进程都到了分水岭阶段。以购房适龄人口（25-45岁）为标准，中国在2008年即已过了人口红利的最高峰。今年中国城市化率也将逼近50%这一具有标杆性意义的位置。这意味着，一二线城市已经度过住宅产业发展的最高峰，对房地产企业来说，自然也要顺应大势，向偏重于消费和服务升级的商业地产领域发展。天虹集团看准时机，进军商业地产不能不说是顺应历史发展的“顺水推舟”的抉择，而初涉地产的天虹在置业较深的四级城市睢宁尝试发展商业地产更是“避重（一二级城市）就轻”的稳健之举和明智之举。因为地产大鳄集结一二级城市，竞争激烈所有风险大，谓之稳健；因为三四级城市是下一轮地产业关注的热点，许多地产开发商纷纷布局或准备布局三四级城市，天虹力拓睢宁商业核心，谓之聪明之举。以下正文我们把徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目暂时命名为“天虹商业广场”。南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告序二：商业发展与经济指标评估一个城市商业发展的水平，通常可以通过四个方面来考察：1、经济社会发展水平（GDP）2、商业对经济发展的推动作用3、商业的现代化水平4、商业区域影响力按照这样的标准，我们不用多说睢宁城市商业发展水平很低。但是，城市商业发展的潜力指数又包含以下几个指标：1、最近三年该城市经济成长速度相比周边地区的优势2、工业经济可能出现的跨越式发展的可能性3、外来人口购买力呈现上升态势4、商品销售的批零比率按照这样的标准，至少前三者都能够证明睢宁的商业发展正出于蓄势待发、磅礴发展的萌芽期。对此，我们准备好了吗？南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告主要结论与观点1.睢宁商业消费需求潜力大，但需要3—5年的培育期，睢宁潜在消费比显性消费需求大。2.初期睢宁商业中心体量不能太大，要按照商业常规预留未来15%以上的增量规划。3.整体商业分成七个主题：历史文化广场、超市、家电城、休闲娱乐中心、餐饮喜庆、时尚步行街、总部经济与酒店公寓。4.充分考虑睢宁商业发展状况，采用谨慎原则，整体规划商业体量为90850平方米，加上规划的文化广场10000平方米，共100000平方米。5.商业业态体量组合来源于市场缝隙量、吸引能力量和刺激填补消费量的结合；本案立足做睢宁商业的升级版，把散落在主要街道的品牌和消费积聚到本案中心来。6.睢宁人重视教育消费和面子消费，文化教育的品牌时尚消费将会成为主流消费倾向，睢宁缺乏丰富的文化历史的诉求载体和追溯平台，要先入为主。7.只有通过历史的唤醒感、市民的自豪感、后发的优势感、朴实的睿智感、孝仁的完美感等感动睢宁百姓才能彻底引导消费，商业运营难度大。8.睢宁的商业发展依赖未来的城市规划和经济建设，依赖睢宁成为真正城市的商业中心品牌影响力的形成。9.天虹投资商业地产的经验不丰富，分期开发、循环运营、步步盈利的良性循环是最终建成城市商业中心的路径，形成睢宁的商业地标需要耐心和专业。10.天虹商业广场适合采用核心品牌加多业态主题相结合的商业组合模式，同时满足差异化品牌影响力和多维化消费诉求吸引力。南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告1.商业业态组合研究大多是基于现实的推算和感性的判断相结合的静态研究，从长远看业态可能存在不断修正和调整的过程。2.商业项目的定位往往是基于未来的可行性研究，其前提往往与开发商的投入与决策、政府的鼎力支持和悉心培育有关。从这一点上讲，定位的对错有一半来源于未来怎么做。南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告第一篇：睢宁概貌对本案商业的启发简单了解这座城市，是没有话语权的。用心品味这座城市，哪怕是一会儿，你就可以评说些与商业有关的东西！本次对睢宁民众的心里调查，从城市本身存在的原理和发展的理由进行分析，细数睢宁这座城市的特点：1.1贫穷中充满希望“下邳”这个名字不好听，后来“睢宁”的内涵似乎也没有人解读，不知道为什么，它变得贫穷起来。2008年，被江苏省确定为13个脱贫攻坚重点县之一。就在最近这两三年官民一起努力，应该是打了个翻身仗，城镇户均可支配收入应该接近了4万元。所以有了更大的理想，想致富、想建设美丽诚信新睢宁的人日渐增多。“因为是消费，商业代表一种信心”，这迎合了睢宁人希望和荣誉日臻的潜在需求。所以我们要设法燃烧这种“欲望”，建立商业中心地标宜早不宜迟。但是睢宁仍然比较贫穷，黄昏的城镇街头，少女模样的妈妈花了4元钱完成了她和她孩子的一顿晚餐。我们一定不要忘记，睢宁消费水平还很低。即便高基尼系数告诉我们睢宁也有不少有钱人，但毕竟贫富之贫因为太贫反衬富人之富的有限性，我们定位中高档消费的商业地标内的奢侈品目前还不能太多，以一线城市的中档消费来定位睢宁的高档定位是转移式消费定位的典型运用。大部分的消费需求应该满足6—8万元年收入家庭的消费需求。1:6:3（奢侈高端类10%、中档消费60%，低端消费30%）的消费结构组合应该是天虹商业广场的核心游戏之一。而“希望本身”需要的是用时间变空间，商业定位和布局随着“希望”变成能量的过程，消费业态和产品应紧跟需求，调高档次，争取步步领先的“中高档”商业定位，最后稳定在3:6:1的黄金地标商业组合点上。那一年可能是2020年，也就是全县人均可支配收入达到2000美元的时刻。南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告因此，天虹商业广场未来的运营难度是相对较大的，是要不断调整产品甚至业态组合的，也正是在调整中才能保证始终的新贵典范和品牌影响力的。南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告1.2历史文化的可传播性强从下邳国到睢宁县，源远流长4000年。睢宁建县于1218年，由下邳和凌县两个县合并而成。圯桥进履、季扎挂剑、邹忌讽齐王纳谏、汉高祖刘邦兵败遇救、曹操擒杀吕布的故事都发生在境内下邳。出土的金镂玉衣、银镂玉衣、汉画像石、铜牛灯等被国家和省、市文物部门珍藏。江苏三绝之一的国家级汉画像石《牛耕图》就出于睢宁，现藏于中国历史博物馆。睢宁宗教文化流传久远。东汉末年，佛教开始在睢宁流传，下邳国相笮融在今下邳镇城南，建造“浮屠寺”，且寺中有佛塔，即中国有记载的最早宝塔——九镜塔。明代成化年间，宫人徐瑛奉皇后懿旨回乡建造了“羊山寺”，宪宗皇帝赠名“宗善禅寺”。道教于元宋年间传入睢宁，基督教在民国初期流传较广。时下流行城市名片，历史商业化的倾向愈演愈烈。每座城市都可以找到几千年的影子，而睢宁的不同之处在于历史可以成为百姓传播的催人奋进、发人深思、感人泪下的一个个似乎很关联的故事：1.圯桥进履——为老人拾鞋——孝敬之德——做人第一课2.白门楼——吕布吊死之地——吕布什么都不缺，缺的就是“信义”二字——核心儒家文化3.齐王纳谏——忠言逆耳利于行——真实与开放4.铜牛与铜牛灯——耕读创造了生活——耕与读是生活的基石——勤奋与发愤图强的精神5.《牛耕图》——壮年男子扶犁耕地，一孩童尾随播种，旁有女子锄禾松土，老者担来饭食送到地头——纯朴和谐天人合一6.童画成就了一座城市——“中国儿童画之乡”——1300多面奖牌——童画里有着汉画像石的基因——让古老的城市永远有一颗童心——纯美与永恒南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告属于睢宁的历史故事还有很多很多……，而且当我们把“孝敬”、“信义”、“真实”、“勤奋”、“和谐”、“纯美”放在一起的时候，正是构成了当代睢宁人的精神和追求，也是政府想倡导睢宁人继承历史、创造生活的城市宣言。这既然属于睢宁人，就该在城市地标的中心区有这样的“历史文化广场”。我们为此调查了317名城市居民，有88.01%（是我们调查的消费趋同性最集中的一种商业业态）的市民对我们能在城市商业中心，展现睢宁城市精神的历史再现平台的设想深表赞同，并表示乐意带领自己的孩子和家人共同领略。由此我们发现真正聚集商业人气的是睢宁的历史文化广场（可以设计成露天的雕塑形态），我们大胆规划了在小睢河东侧专门一块商业板块，设计成展现历史广场（紧挨河边的酒吧和东边的文化广场），与文化广场和休闲两岸（酒吧茶吧餐饮）相映成趣。南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告1.3面子文化下的人生两件大事：金榜题名和婚嫁育儿睢宁是苏北最大的职教中心──睢宁县职教中心源源不断地培养出各类人才；近年来江苏省高考文理科高分均出自睢宁。睢宁人重视孩子教育源自于历史，被迫于现实。历史的勤学与苦读，现实的落后（江苏）与生活，启发和警示睢宁人：把孩子培养出来送出去（不要留在睢宁）是一身的头等大事。这也就派生出“金榜题名”后的消费产业——最大规模的喜宴、购物、娱乐消费成为每年夏季和节日期间睢宁人的特色场面。据不完全统计，每年大约有4000个家庭的孩子能够考上令家长满意的比较好的大学，按照30%的家庭举办宴席消费计算，会在集中一个半月左右的时间内需要吃喝玩乐的一条龙消费需求，至少会产生600万元以上的餐饮消费需求和400万元以上的玩乐、礼节消费需求。睢宁人至今有较浓烈的重男轻女倾向，生一个儿子在当地是值得庆贺的大事，不亚于婚嫁迎娶。一句话，睢宁人从儿子出生、到考取大学、到结婚，都会正式的大办宴席，请来许多亲戚朋友以表庆贺。这样拉动了睢宁的节日消费。我们在睢宁调研期间，恰逢高考录取阶段，所到各大酒店都推出了“金榜题名宴”等类似的套餐。历史上的下邳人重信义中儒教，现代的睢宁人在生活竞争和压力下倍加重“面子”，放弃自我或给别人看的心理会导致“爆发性消费行为”。由此，尽管睢宁人均可支配收入只有10602元，平时可控消费的能力不大，但是每每遇到需要“体面一把“的时候，都会集中消费而不吝啬。由此感性判断：睢宁的餐饮（正餐）、酒吧、K歌厅、休闲桑拿、酒店、婚庆影楼、价廉牌正的品牌服装、箱包、手表、鞋帽、烟酒等消费具有一定的商业基础。这有助于我们对商业业态进行详细的研究和分析。南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告1.4城市区间小、工业产业发展潜力大和人才缺失的关联性睢宁城区（包括开发区）区间相比较面积不大，东西14公里、南北10公里左右。睢宁县现有劳动力60.3万人，高中及其以上文化程度11万人，但是留在睢宁工作的大专以上的睢宁人很少，因为他们为了发展自我创造财富，不再喜欢睢宁，选择了离开，而且他们已经开始对新的城市生活和新的城市环境有了依赖。睢宁提出“新型工业化城市的目标”，要培育五大产业，建设六大园区，实施“双百亿”工程，打造“五个第一”。这需要大量的高素质人才来建设睢宁新型工业和现代服务业。仔细的人会把三者联系起来去看，发现以下一个明显的趋势：1、外来的企业人才将会不断增加，当然也会包含部分睢宁籍的人才回乡创业，但这个数字一定很小，这与我们对睢宁人的离乡为荣的面子情节和路职业径依赖有关。2、外地来睢宁从事管理、创业、业务往来、合作交流的人才将在未来5年内迎来迅速发展，他们会因为县城区间不大而选择在城区入住和置业办公。且看“2007年2月9日举办了睢宁县首届人才招聘会。当天入场招聘单位48家，求职人员3400余人次，现场签订意向1196人，其中本科以上学历739人，专科及以下457人。”，我们没有理由不相信人才向睢宁集聚的倾向和速度。南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告1、无论是办公需求、酒店需求还是生活类的消费需求，这为睢宁建设一座商务功能齐全的中高档酒店和相关的消费场所提供了基础。理解睢宁，读懂睢宁，可以给我们许多商业思考。也正是因为这些商业思考让我们定位睢宁这块土地上即将上演的“天虹商业广场”具有睢宁的特点和时代的意义。南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告第二篇：睢宁县商业综合研究2.1商业经济基础及综合商圈研究本研究从睢宁商业的综合状态和经济基础，寻找本项目城市宏观环境下的机遇与选择。2.1.1人口基数大，现有商业物业体量小睢宁县辖16个镇，15个居委会、386个村委会。2008年总人口132.51万，共有乡村人口115.4万人，城镇人口17.11万。而目前睢宁现有的商业物业中心仅有中国城，威尼斯，步行街等少量商业购物中心，总体量不足40万平方米（329900平方米，参见第五篇项目面积测算部分）。因此现有的商业物业水平根本满足不了睢宁居民的消费需求。下图是睢宁人口发展趋势图：2.1.2人民生活水平不断提高，消费能力增强睢宁县2008年底，全县GDP实现129.93亿元，财政收入10.4亿元，提前实现了“双超”。2009年，睢宁地区生产总值、人均GDP、规模工业增加值、工业南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告用电量等6项指标在全省实现进位，其中，地区生产总值完成151.15亿元，同比增长14.7%，进3个位次；人均GDP实现13678元，同比增长20.5%，进2个位次；规模工业增加值完成34.86亿元，同比增长22.3%，进5个位次；工业用电量8.01亿千瓦时，同比增长6.4%，进1个位次。农村居民人均纯收入和城镇在岗职工平均工资稳步上涨。形成了强大的消费能力。如下图农村居民人均纯收入和在岗职工的平均工资发展趋势图：南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告2.1.1园区建设进入裂变期，企业发展提高居民消费能力2009年，睢宁园区建设进入裂变期，建立经济开发区、宁江工业园、金属机电工贸园、临空产业园、桃岚工业园等五大园区，总面积达到94.76平方公里。五大园区共完成基础设施投入达6.65亿元。随着园区经济的快速发展，睢宁人均收入水平也将得到实实在在的提高，就以星星冰箱为例，其工厂目前在睢宁拥有5000名工人，其中绝大部分为睢宁本地人，以平均每人每年工资12000元计算，将提高居民收入6000万元，而且还大大的带动了关联产业的发展，如物流和服务业。2.1.2睢宁县经济发展蓝图几经实现睢宁县的十一五规划和未来发展均清晰阐述了“一条发展轴、五大产业带”的蓝图。打造“一个中心”、突出“两大亮点”的规划方案。“一个中心”即睢宁县城，以发展城区经济为重点，加快城西、景湖工业集中区建设，搭建工业经济发展新平台。“五大产业带”即睢邳产业带、睢南产业带、徐沙河产业带、徐洪河产业带以及故黄河产业带。睢邳产业带以睢邳公路为主线，主要发展旅游观光及生态农业；睢南产业带以104国道为主线，主要发展特色农业和农产品加工业；南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告徐沙河、徐洪河以及故黄河产业带生态环境好，主要集中发展养殖、种植业，建成绿色、无公害农产品、出口创汇农产品生产基地。蓝图的诸多设想已经成为现实，特别是十一五的后两年发展尤为迅速。今天睢宁的发展已经驶上了快车道。2.1.1城市化城镇化发展进程加快睢宁尚处于工业化、城镇化、农业产业化的起步阶段，具有包袱轻、潜力大、成本低、吸引力强的后发优势。中共睢宁县委书记王天琦在睢宁县2010年发展报告中指出：大力实施“城市化推进”战略，紧紧围绕“集镇城市化、城市现代化”的总体要求，坚持北进、南扩、西靠、东延的城市发展方向，以规划修编为龙头，以增加内涵、打造精品、提升品位为中心，以市场化运作为手段，加快建设“精品城市”，加快融入徐州都市圈步伐。到2010年，全县城市化水平达到40％左右，每年提高2个百分点；睢宁县城要建成25万常住人口、面积25平方公里规模，环境优美、管理有序、繁华兴旺的现代中等城市；建成一批常住人口3－5万人的重点中心镇、特色镇，促进农村人口转移，促进城乡一体化发展。2.1.2结论睢宁县商业物业前景良好，正当其时。可以设想，睢宁县居民尤其是农村居民在未来2-3年对商业物业的需求将非常的迫切。由于在睢宁的小城镇上面目前还没有大型的购物广场、超市、百货大楼等大型的商业地带。因此将存在巨大的潜在需求群体有待挖掘。再加上目前睢宁商业物业档次低，甚至某些业态还存在市场空白。随着居民生活水平的不断提高，无论是农村居民还是城镇居民对中高档，一站式购物的商业中心需求将会非常的明显。南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告依托睢宁县经济的快速发展，抓住睢宁县商业物业快速发展机遇，立足项目所在区域，依托新城区的建设加速，居住社区逐渐成熟。以及进驻经济开发区的企业逐渐增多，打造高辐射力商业综合体，满足城市居民的日益增长的多方位消费需求将是大势所趋。睢宁县城商业总体特征是老城区商业相对集中，是商业经营的价值的高地，尤其元府路，八一路，中山路，人气很旺；其他区域商业人气呈现明显不足，租金较低。靠近城区边界的地方，商业几乎断节。如下图描述：南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告2.2睢宁县城区核心商圈调查及研究本研究从核心商圈的分布和竞争格局进行分析，解剖天虹商业广场的周边竞争对手的商业状态和竞争能力，帮助我们认清本项目的可行性，有助于筹划其竞争策略。2.2.1主要零售商业地区与江苏省其他县市的发展状况不同，睢宁县城市经济的发展状况、城市规划进程及城市规模决定了睢宁县的主要商业区相对分散。从地域上来讲，各主要零售商业区不存在明显的空间距离和界线，基本上均集中在以中山北路和元府中路的交汇处。主要商圈少而集中，主要以威尼斯、中国城和百货大楼的金三角为主要消费中心。2.2.2睢宁商业区的特点经过调查，我们总结出睢宁县的商业区呈现出如下特点：（1）多集中在交通便利的中心区域，辐射力弱，核心区域有限，因而商圈小；南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告（1）一般以某个百货商店、超市、购物广场为龙头，在附近或所在的街道两旁形成许多商店，吸引上下班的人流和顾客；（2）门店多由各自独立的零售店铺构成，专业店占多数且具有一定的特色。（3）商圈主要以百货公司、沿街店铺及专业市场的零售业态形成经营，基本上已达至一定的发展水平。（4）核心商圈以外的设施则包括城区附近的一些购物小区，其主要以一至两个中小型规模的购物中心超市为主，辅以大量街铺。（5）大部份的零售商业项目，无论在动线设计、购物环境、商品选择、经营模式、品类布局及商品种类方面，仍主要以传统式的商业模式为主，相对于省内其他购物中心，现有商业项目在动线设计、购物环境及商品选择方面都不理想。（6）商业区域的零售概念及商品组合均十分相似，但是由于睢宁的商业区相对集中，除一、两个项目依靠附近客源的消费，大部分的现有商业项目均覆盖较广的商圈范围。如中国城和威尼斯都辐射到全县范围。（7）各个商圈大部分均是由数个相邻的商业街道组成较集中的商业消费区，商业设施以百货公司、商场、街铺及大型连锁超市形态经营。（8）整体商业设施在功能上较为单一，缺乏娱乐、休闲、餐饮、文化等设施。2.2.1中国城商圈调查时间2009-8-6地段中山北路以东元府路以南，新市街以北南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告目标所在地功能划分开发区（）客户群体睢宁县居民营业时间8:00-20:00社区（）商业区（√）管理模式自主管理（√）租金水平25-40元/平米/月租金支付年付委托管理（）定位中低档出租率95%经营状况正常营业发展现状一般人流量（人/小时）1800特点所处地段一般，商业规模大，经营业态多，业种相对齐全车流量（辆/小时）300业态分布主要业态超市、银行、百货、、餐饮、品牌专卖店〔品牌男女服装、电器、珠宝、名表、化装品、箱包、鞋〕、手机城、电信营业厅、百货商场主力店金德隆超市、睢宁供销社、农业银行、B&S、GENTBOSS、老凤祥金店特征描述1、中国城该和核心商圈形成的时间比较，内部店面的整体形象略显陈旧；2、沿街的店铺规模小，多以自住经营为主；3、商圈管理混乱，商圈整体形象严重受损。分析：中国城地处睢宁县核心位置，是集超市、百货、餐饮、服装等一站式经营的综合型大型商业中心。主要以自主经营为主。就目前以及未来几年内睢宁县的人口规模和商业市场消费情况来看，中国城已经不能满足睢宁县居民的消费需求。更令人担忧的是中国城商圈的定位主要是中低档的商品为主，应经适应不了睢宁经济的发展大趋势。这样的情况就决定了中国城商圈以后经营的长期性、曲折性，经营的困难性和复杂性。2.2.1百货大楼商圈南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告调查时间2009-8-7地段中山北路以东元府路以南，新市街以北目标所在地功能划分开发区（）客户群体睢宁县居民营业时间8:00-20:00社区（）商业区（√）管理模式自主管理（√）租金水平25-50元/平米/月租金支付年付委托管理（）定位中低档出租率90%经营状况正常营业发展现状一般人流量（人/小时）2000特点所处地段一般，商业规模不大，经营业态多车流量（辆/小时）400业态分布主要业态百货、服饰、手机卖场、宾馆、家电电器卖场、餐饮、品牌专卖、电信营业厅、书店主力店百货大楼、瑞鑫购物中心、百盛服饰、苏宁电器、吴良材眼镜、无交化总公司、天地电讯手机城、新华书店特征描述1、以百货大楼瑞鑫购物中心为核心的睢宁核心商圈，地处中山路和元府路交汇处，交通发达，业态齐全；2、沿街的店铺整体形象很好，开放式专柜为主，部分租户则以独立店铺经营；3、商圈管理相对有序，形成了消费者一站式购物的场所；4、地理位置优越，商圈的硬件条件较好，规模庞大，动线设计较完善。分析：百货大楼所处的地区也是睢宁的主要购物区之一。特别是元府路与中山路交汇处聚集着越来越旺的商业气息，是这几年来比较新兴的商业圈。现时，此商南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告圈的定位有别于中国城，除百货大楼定位档次较低外，其余购物中心如瑞鑫购物广场、百盛服饰、苏宁电器、吴良材眼镜、五交化总公司、天地电讯手机城、新华书店等定位较高。因此这一地段的商业定位基本属于中档至中档偏高，强调“白领”定位，追求年轻时尚化，主要针对睢宁县中等偏上收入水平的人群。便利的交通、成熟的商业区位都是其优势。2.2.1威尼斯商圈调查时间　2009-8-8地段中山北路以东元府路以北，八一路以南目标所在地功能划分开发区（）客户群体　睢宁县居民营业时间8:00-20:00社区（）商业区（√）管理模式自主管理（√）租金水平30-55元/平米/月租金支付年付委托管理（）定位　中高低档出租率95%经营状况正常营业发展现状　良好人流量（人/小时）4000特点所处地段一般，商业规模不大，经营业态多车流量（辆/小时）1000业态分布主要业态服饰、超市、宾馆、酒店、餐饮、品牌专卖南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告主力店威尼斯超级购物中心、威尼斯卖场、乐天玛特、书店、开泰大厦特征描述1、以威尼斯超级购物中心、乐天玛特购物中心为核心的核心威尼斯商圈，地处中山路和元府路交汇处，交通便捷，业态齐全。是目前睢宁最成功的商业中心；2、周围配套齐全，可以同时满足消费集休闲、娱乐、餐饮、购物等一站式购物的需求；3、威尼斯地区的管理相对粗放，特别是威尼斯超级购物中心周边的商铺，管理不到位。分析：传统的威尼斯商圈一直走的是大众化路线，以中低档次消费为主。主要顾客以睢宁县城镇居民和下属乡镇农村居民为主。由于主要目标客层以本地居民为主，因此街区内的传统商超仍然受到睢宁本地消费者的垂青。但是随着乐天玛特新超市的加入，威尼斯商圈的档次也得到了相应的提升。整个商业街的另一大特点是，商业街内的客层定位拉锯颇大：威尼斯商圈内以威尼斯超级购物中心周围业态为主的店铺吸引了众多消费能力不高的年轻一族；商业街内品牌专卖店则是主要面对年龄层次较为成熟且消费能力偏高的消费者；而威尼斯购物中心又是面向消费能力一般的居民。由于坐落在城市中心，其外围的交通相当便利，有多条公交路线抵达或经过该商业街区，使得威尼斯商圈的对外辐射半径较大，吸引了更多的消费者。2.2.1综合分析综合对睢宁县开业或在建大型商业物业进行的市场调查，不难发现，多数商业物业目前处于销售建筑停滞或经营管理混乱状态，这与开发商的实力和领导层开发理念有很大关系，多数开发商只注重销售这一环节，而忽视了现代竞争环境下的商业地产运营管理的问题，因为我们的产品最终是要展现给消费者的，只有让消费者认可，我们产品的质量才是合格的，而消费者对产品所处的环境以及整个产南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告品的商业氛围和其创新程度关注度高，所以除了销售，整个商业的业态合理规划、商家的合理选择与有经验的经营管理团队便构成了现代商业繁荣的前提。核心和主要商圈中，中国城、威尼斯和浙江商贸城在地理位置和潜在的消费力与本项目有一定的可比性，存在潜在的竞争威胁外，其余的均对本项目没有太大的竞争威胁。本项目与规划建设的化肥厂项目无论在规模还是在商业容量上都有相似之处，所以为了避免与其可能发生的正面竞争，在以后的主题与业态定位上我们会尽量与之不同，采用差异或者错位经营策略。目前已开业的中国城和威尼斯无论在经营管理还是整体形象统一上均存在很大欠缺，对经营者和消费者已经形成一种较为负面的影响，除了投资者开始意识到统一经营管理对于一个商业物业的重要性而进行合理调整，而且所有的物业真的能有效整合，否则，它对本项目不会造成威胁。中央步行街的一期工程因在地段上占据先天的优势，而且它是以商业街临街面的形式展现给经营者和消费者的，所以说它的出现势必要分流部分中山路的消费人流，但是此黄金商圈每天近3万人次的潜在消费容量，再加上本项目的多主题立体交叉式定位（我们预设），在某种意义说二者可能是一种共赢互补的商业组合局面，而非正面的竞争。即将开业的浙江商贸城和财富广场将会给新市路西端带来大量的消费人流，这也为项目将来开业储备了一定的人气，并与元府路上已有的人流形成呼应，提供了东西南北的商业消费人流量基础。南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告2.3睢宁县城区主要商业街调查及研究本研究通过进一步对睢宁县城区主要商业街进行“地毯式”调查，发现本项目业态消费需求的深层次理解。2.3.1睢宁主要街道业态调查项目组成员在通过与睢宁县当地居民沟通，以及大量收集相关资料的基础上。确定睢宁县现今最繁华，业态分布最齐全、沿街店铺最多的街道共六条为主要的调查对象。调查对象：按照从南往北，从东往西的顺序，依次是南北向的天虹大道、中山路和红叶路；东西向的元府路、八一路和人民路。调查范围：为了确保调查的准确性，我们对每条街道所走访调查的业态范围进行规范统一，合理划分。依次是：金融；文教；酒店宾馆；服饰；餐饮；汽车服务；娱乐、休闲、美容、美发；大型超市；烟酒小百货；卫生服务（医院药店）；家居建材、装饰；家电、电器；五金、机械加工；婚庆、礼仪；珠宝首饰；茶社、咖啡厅；其他（不在本项目业态所属范围内）。调查路程：为了确保调查的可比性和可参照性，我们在调查的睢宁6条核心街道，都选择了长度一致的2.5公里徒步路程。即每条街我们所统计收集的业态信息和店铺总量都是在2.5公里里展开的。调查方法：本次核心街道的调查，项目组所采用的调查方法是实地考察统计，并收集各业态店面的数量和相关的信息。调查结果：本次统计结果显示各种店铺共有1835家。分布如下：街道名称业态天虹大道中山路红叶路人民路八一路元府路总计南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告金融（银行业保险业）584751039文教（学校，书店）541204640酒店、宾馆108512141160服饰0172705682餐饮232925612855221汽车服务14021427360娱乐、休闲、美容、美发204223212029155大型超市33322316烟酒小百货542830401719188卫生服务（医院、药店）922515222194家居建材、装饰397111129875342家电、电器26421151031125五金、机械加工127121638婚庆礼仪350315531珠宝首饰06001310茶社、咖啡厅0112037其他2973314210350328总计2412972612643873861835南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告通过对睢宁县6条核心街道的调查和统计分析，主要是以店面数量所占比例的来衡量各种业态的市场占有率，并大致统计了6条核心街道现有各业态的存量。统计结论如下：（1）占比10%以上的业态业态名称店面数量百分比（%）店面数量（家）统计面积（平米）家具建材、装饰19%34248900餐饮12%22141000烟酒小百货10%1887600其他18%32832000（2）占比5%-10%的业态业态名称店面数量百分比（%）店面数量统计面积（平米）娱乐休闲美容美发8%15516800家电电器7%12546000卫生服务5%9453000南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告（3）占比5%以下的业态业态名称店面数量百分比（%）店面数量统计面积（平米）服饰4%8219600汽车服务3%605280酒店宾馆3%60128000婚庆礼仪2%314160五金、机械加工2%387420文教2%409700金融2%3914200大型超市1%1632000珠宝首饰1%103150茶社、咖啡厅1%718002.3.1业态剖析家具建材、装饰的比重大这是和睢宁城市现在发展模式息息相关的。城市化进程带动了建筑业的发展。到处搞房子的“大建设时代”，睢宁人选择了就地取材式的建材销售。建材装饰店多，但是体量不大。餐饮业整体档次不高。高端餐饮领域存在空白领域，连锁型餐饮行业在睢宁没有任何一家分店，KFC在睢宁也没有分店，这对于本案来说是一个机遇可以引进KFC并自主经营，以带动商业带的人气。家电下乡政策激活农民购买能力，扩大农村消费，促进内需和外需协调发展。城镇居民的家电普及率不高，特别是冰箱，洗衣机，空调、电脑人均拥有量非常低。再加上睢宁县本来人口基数相对比较大，所以在未来的一段时间内将是家电产业发展的黄金期汽车的市场需求量虽然不断扩大，特别是像睢宁这样的次发达地区，农村汽车市场对轻、微型客货车需求会有较大增长。轿车、客车，尤其是微型客车的需求量南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告会有较大增长。虽然购买目的地一般不再睢宁县城，而是在徐州乃至南京。但对汽车相关联产业的需求量较大，如4S店，汽车美容，修配等。四星级的大酒店数量不多仅有东方希尔顿和红樱桃大酒店，低端旅馆数量众多，竞争激烈。睢宁目前在运营的宾馆酒店总数约50家，主要分布在八一路、元府路、天虹路沿线及客运站周边；尚无品牌商务快捷酒店，一般中低端酒店客房数量普遍在40-70个左右，标间价格80-120元/间，后续睢宁国际酒店二期将有规划5星级酒店，拟建两栋十九层高层建筑，以会议客房为主，目前地块在拆迁中。婚庆产业是一项朝阳产业，蕴藏着巨大商机。巨大的消费额不但催生了影楼、婚宴、婚庆用品、婚庆服饰等行业，许多配套行业如摄影摄像器材、美容美发、珠宝首饰、家居用品、餐饮，甚至装饰材料、汽车、房产、银行贷款、保险理财等也相继进军这一领域。调查结果显示，62.9％的人认为结婚需要举办婚礼。睢宁拥有人口132万之多，而平均的结婚年龄仅有21岁，每天大约有27对结婚的新人。婚庆礼仪市场存在着无限的商机。南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告文化教育行业主要包含书城、文化展览、文化交流中心、亲子园、历史博物馆、语言培训、婴幼儿早教、课业辅导、考试辅导，学历教育、职业教育、网络教育等服务领域。很明显睢宁的文化教育消费潜力巨大。超市是现代城市消费的主要业态，据统计，全国消费品零售总额中一半以上的品类、四分之一以上的消费额是从超市卖出的。目前睢宁的中大型超市有7家。购物环境和综合品类达不到消费要求。睢宁规模大的超市比规模小的超市经营业绩好是值得我们关注的特点。2.3.1主要街道单体概况睢宁县主干道是东西向德八一路元府路和南北向的中山路，睢宁商业市场整体繁荣，呈现单核带状分布态势，并沿街分布着睢宁县主要的商业体。如下所示：八一路（1）百货大楼（2）时代商城（3）威尼斯商城（4）中国城（5）中央步行街（6）浙江商贸城（7）新世界财富广场南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告（1）苏果超市（八一路店）（2）苏果超市（元府路店）（1）八一路八一路东西向，睢宁县的主干道之一，与元府路平行，和中山路红叶路交汇。八一路2.5公里范围内，各种业态的店面数量为387家，其百分比如下所示：（1）占比10%以上的业态业态名称百分比（%）店面数量南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告其他27%103家居建材、装饰25%98休闲美容美发14%42餐饮10%29（1）占比5%-10%的业态业态名称百分比（%）店面数量餐饮7%28汽车服务7%27卫生服务6%22五金机械加工5%21娱乐、休闲、美容、美发6%20（2）占比5%以下的业态业态名称百分比（%）店面数量烟酒小百货4%17婚庆、礼仪4%15酒店宾馆4%14金融1%5文教1%4大型超市1%2珠宝首饰0%1服饰0%0茶社、咖啡厅0%0从以上分析我们可以看出，八一路整体商业氛围浓厚，业态丰富，但是集中度不高。商业关联度小的其他小商铺占了27%，103家店铺。由于八一路周围新建的小区众多因此家居建材、装饰的店铺数量占了25%。在八一路上，商业元素较为丰富，休闲娱乐类、家居类、服装类、烟酒百货类、宾馆融合在这条街道上，它满足了睢宁县人民生活的各方面需求。南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告（2）元府路元府路是睢宁的传统轴向，包括街铺及约10个大型商业设施，整体呈单核带状分布，商业市场繁荣，老城区核心辐射区内，是商业经营的价值高地，尤其元府中路，人气很旺。元府路2.5公里范围内，各种业态的店面数量为386家，其百分比如下所示。（1）占比10%以上的业态业态名称百分比（%）店面数量家具建材、装饰19%75服饰15%56南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告餐饮14%55其他13%50（1）占比5%-10%的业态业态名称百分比（%）店面数量家电电器8%31休闲美容美发8%29卫生服务5%21烟酒小百货5%19（2）占比5%以下的业态业态名称百分比（%）店面数量金融3%10酒店宾馆3%11五金、机械加工2%6文教2%6婚庆礼仪1%5汽车服务1%3大型超市1%3珠宝首饰1%3茶社、咖啡厅1%3元府路作为睢宁最成熟的街道之一，其商业业态整体上讲还是比较丰富和均衡的，其中占比最大的是家居建材75家店铺占19%。元府路还是睢宁居民购物休闲的首选地段，因此其服饰和餐饮业占了很大比重，分别为15%和14%。其他的配套产业如卫生、金融、酒店等设施也非常齐全。大部分的商业业种都希望依附于元府路。（3）中山路中山路南北向，地处县城的核心区域，与元府路并称为睢宁的两条主轴线，旧县政府所在地。周围的商业相对其他路段比较发达。南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告中山路2.5公里范围内，各种业态的店面数量为297家，其百分比如下所示：（1）占比10%以上的业态业态名称百分比（%）店面数量其他25%73家电电器14%42休闲美容美发14%42餐饮10%29（2）占比5%-10%的业态业态名称百分比（%）店面数量烟酒小百货9%28卫生服务7%22服饰6%17（3）占比5%以下的业态业态名称百分比（%）店面数量金融3%8酒店宾馆3%8家居建材、装饰2%7南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告珠宝首饰2%6婚庆礼仪2%5文教1%4大型超市1%3五金1%2茶社、咖啡厅0%1汽车服务0%0中山路业态集聚效应不强，和本次统计的商业业态无关的产业有73家，占了25%。其次比例比较大的是家电电器和休闲、美容美发以及餐饮。分别占了14%、14%和10%。服饰占了6%。狭义上说明中山路还是形成了初步的家电专业市场，这边有大的电器卖场如苏宁电器。休闲美容美发和餐饮、服饰占的比重大说明中山路是居民休闲购物常去的目的地。（4）人民路人民路东西方向相对于元府路、八一路、中山路而言商业氛围稍弱，但是在睢宁县政府坚持北进、南扩、西靠、东延的城市发展大方向下，其发展优势不容小觑。人民路2.5公里范围内，各种业态的店面数量为264家，其百分比如下所示：南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告（1）占比10%以上的业态业态名称百分比（%）店面数量餐饮23%61其他16%42烟酒小百货15%40（2）占比5%-10%的业态业态名称百分比（%）店面数量娱乐、休闲、美容、美发8%21文教8%20卫生服务6%15汽车服务5%14酒店、宾馆5%12家居建材、装饰5%12（3）占比5%以下的业态业态名称百分比（%）店面数量服饰3%7金融3%7南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告家电、电器2%5婚庆礼仪1%3大型超市1%2茶社、咖啡厅1%2五金，机械加工0%1珠宝首饰0%0人民路紧挨睢宁最繁华的城镇睢城镇，旧县政府所在地段。由于公务人员对服务行业的需求比较大，因此人民路的服务业比较发达。占比最大的是餐饮23%，61家店铺；其次是烟酒小百货40家，15%。整体上说明人民路的业态配备比较齐全，能够满足沿街居民基本的生活需求。（5）红叶路红叶路南北向，紧邻本项目地点，人流量与车流量也非常大，其中红叶南路有在建的浙江商贸城，新世纪财富广场两处商业地产项目，以及徐州的旭旺超市也即将落户于红叶南路上。南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告红叶路2.5公里范围内，各种业态的店面数量为264家，其百分比如下所示：（1）占比10%以上的业态业态名称百分比（%）店面数量家居建材、装饰43%111其他12%31烟酒小百货11%30餐饮10%25（2）占比5%-10%的业态业态名称百分比（%）店面数量娱乐、休闲、美容、美发9%23（3）占比5%以下的业态业态名称百分比（%）店面数量家电、电器4%11五金、机械加工3%7卫生服务2%5南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告酒店、宾馆2%5金融2%4大型超市1%3汽车服务1%2服饰1%2茶社、咖啡厅0%1文教0%1婚庆礼仪0%0珠宝首饰0%0红叶路是传统的家具市场所在地，大观园家具市场就坐落于此，所以红叶路家居建材、装饰的店铺数量最多111家，占整个业态的43%；目前红叶路周围新建的小区密度也非常大，如彩虹公寓、飞翔滨河新城等等。因此该路段家具产业的垄断地位在今后很长一段时间内将仍然保持。由于红叶路在睢宁县政府规划中处于核心地段，因此该路段以后的升值空间无限。（6）天虹大道天虹大道南北向，北段连接高速路口的出口，是连接城外的重要主干道之一。天虹大道2.5公里范围内，各种业态的店面数量为241家，其百分比如下所示：南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告（1）占比10%以上的业态业态名称百分比（%）店面数量烟酒小百货22%54家具建材、装饰16%39其他12%29家电、电器11%26餐饮10%23（2）占比5%-10%的业态业态名称百分比（%）店面数量娱乐、休闲、美容、美发8%20汽车服务6%14（3）占比5%以下的业态业态名称百分比（%）店面数量酒店、宾馆4%10卫生服务4%9文教2%5金融2%5南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告婚庆礼仪1%3大型超市1%3汽车服务1%2五金、机械加工0%1服饰0%0茶社、咖啡厅0%0珠宝首饰0%0天虹大道相对于前面所调查的5条道路而言，业态种类不太齐全，商业集中度不高。主要是应为天虹大道周围人气不旺。很多小区还处于建设阶段。结论通过对睢宁县主要6条街道的分析，推算出目前各业态在睢宁的市场占有量同时，结合睢宁县的实际发展状况。我们确认本项目的业态组合应该以大型超市、百货、家电、餐饮、休闲娱乐、文教、电影院等为主。南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告2.4睢宁县城区主要商业体调查及研究2.4.1百盛商贸苏果超市商品平面分布图超市整体状况项目名称百盛商贸苏果超市地理位置八一路北面，新中医院西面总营业面积5400（平方米）单层营业面积1800（平方米）基本定位低、中、高档主力消费客层普通大众阶层经营管理自营管理辐射范围睢宁县；周围的居民为主类别大众消费品楼层数1F-3F南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告特征l百盛商贸苏果超市是由睢宁百盛商贸有限公司和苏果共同出资组建的超市。该超市经营年限不长在2年左右，是目前睢宁县屈指可数的两家大型超市之一；l由于苏果和百盛的品牌效应，超市整体上给人感觉良好，自身的经营环境优良，超市周围为居住小区，有社区型商业的特点；l由于有苏果超市的整体品牌价值，能吸引较多的福利卡的消费；l超市总营业面积相对较大，整个商品组合的布局较为宽松合理，规划有序，购物环境良好；l消费人群以中年以上人群为主，青年、流行人士较少；人均消费一般在30-50元；l商业地段的人流量不是较高，8月7日周六10：00-11:00人流量约为200人/小时，门前车流量约为20辆/分8月8日周日晚上7:00-8:20人流量约为840人/左右；门前车流量约为45辆/分；l门前停车较为混乱、周边可供停车地点有限，未来很难有发展；l苏果周围的业态主要是以家具装饰类为主，以小店面的形式沿八一路两边分部分部，店面的面积一般都在25到50平方米左右；l周边整体商业氛围不高，仅有些门面与之呼应、属于单个商业体；l竞争激烈，八一路周边每条街道都分布有1-2家中小型超市业种业态楼层商品组合分布1层生鲜、日常用品、副食品；2层小电器、副食品、文具用品、饮料；3层服装为主，成衣价集中在58到168之间，成正态分布。2.4.1乐天玛特外景与商品平面分布图南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告项目名称乐天玛特地理位置位于中山北路与元府路交汇处总营业面积5468（平方米）单层营业面积5468（平方米）基本定位低、中、高档主力消费客层普通大众阶层经营管理自营管理辐射范围睢宁县；类别大众消费品楼层数1F特征l乐天玛特地处睢宁县最繁华的两条主干道东西向的元府路和南北向的中山路的交汇处；l乐天玛特目前是睢宁县运营最成功的超市，硬件条件最好，规模最大，超市内各功能区划分的非常得体，能够使消费者享受购物过程中带来的放松与满足感；l在此地购物的多数以年轻人与中年人为主，购买力比较强，商场的管理模式比较规范，货物的陈列非常的整齐有序；l该地段的人流量较高，8月7日周六8:30-9:00人流量约为600人/小时，门前车流量约为35辆/分；8月8日周日下午4:30-6:40人流量约为1200人/小时左右；门前车流量约为65辆/分；l乐天玛特地面上的天缘广场，是一个大的人流集散地，特别是以年轻人为主；形成了强大的购买力；l周边整体商业氛围浓厚，和周围的商业交相呼应形成了以购物、休闲、娱乐于一体的核心商圈。业种业态楼层商品组合分布1层小家电（10%），服饰(10%)，床上用品（5%），副食品，生鲜，日南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告用品（75%右）。2.4.1威尼斯超级购物中心项目名称威尼斯超级购物中心地理位置元府中路和中山路的交汇处总营业面积2376（平方米）单层营业面积792（平方米）基本定位中低档主力消费客层普通大众阶层经营管理自营管理辐射范围周围居民为主类别大众消费品楼层数1F-3F特征l威尼斯超级购物中心位于睢宁传统的核心商圈-威利斯商圈的核心位置，拥有天时、地理、人和三大有利因素；l商业设施齐全，周围的配套非常成熟，有学校，政府，宾馆，百货大楼等等；l超市周边的整体环境差，主要是以小店铺、小商贩为主。由于超市自身经营的时间长，现今其硬件条件已经很低档，货物的陈列拥挤、凌乱，消费者在消费的过程中没有任何享受，感觉很压抑；l消费人群以中年人和年轻人为主，流行人士较少；l威尼斯传统商圈的客流量非常大，但是威尼斯超级购物中心的客流量有限，8月7日晚上6:30-7:30的客流量在250人/小时；l由于此超市规模有限，因此其发展潜力受很大限制；面对日益激烈的来自的竞争，该超市将面对更大经营压力。南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告业种业态楼层商品组合分布1层副食品、生鲜日用品为主；2层小家电，服饰，百货与箱包为主；3层男女服饰，主要针对低档消费者。2.4.1红叶北路百盛苏果项目名称红叶北路百盛苏果地理位置红叶北路与人民路交汇处总营业面积1810（平方米）单层营业面积1810（平方米）基本定位中低档主力消费客层普通大众阶层经营管理自营管理辐射范围睢宁县；周围居民为主类别大众消费品楼层数1F特征l由于苏果和百盛的品牌效应，该超市整体上具有一定的品牌效应；l项目周围以新小区居多，成熟性的小区很少。该超市的目标客户群体以周边的居民为主，但是该超市的规模较小，因此人气不旺；l消费人群以中年以上人群为主，青年、流行人士较少；l客流量不高，8月8日下午3:00-3:30的人流量约为150人/小时；l由于此超市规模有限，因此其发展潜力受很大限制；面对日益激烈的来自于中心商业区及紧邻其左边的中联超级购物中心的竞争，该苏果将面对更大的经营压力；l红叶路两边的店铺主要是以家居建材类为主。无法满足在此购物的消费者一站式购物的需求，商业气息不浓。南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告业种业态楼层商品组合分布1层烟酒、副食品、日用品、生鲜、服饰、部分小家电。2.4.1中联超级购物广场项目名称中联超级购物广场地理位置临近红叶北路总营业面积3960（平方米）单层营业面积1980（平方米）基本定位中低档主力消费客层普通大众阶层经营管理自营管理辐射范围睢宁县；周围居民为主类别大众消费品楼层数1B-1F特征l项目周围以新小区居多，成熟性的小区很少，客户群体有限；l消费人群以中年以上人群为主，青年、流行人士较少；l客流量不高，8月8日下午2:30-3:30的人流量约为300人/小时；l面对日益激烈的来自于中心商业区及紧邻其右边的苏果超市的竞争，该超市将面对更大经营压力；l红叶路两边的店铺主要是以家居建材类为主。无法满足在此购物的消费者一站式购物的购物形式。商业气息不浓。业种业态楼层商品组合分布地下1层服装、小家电、日杂用品，鞋、床上用品；1层儿童游乐场、食品、生鲜、熟食、洗化用品、日用品。南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告2.4.1金德隆超市项目名称金德隆超市地理位置新市街的北面百货大楼的东面总营业面积3132（平方米）单层营业面积1566（平方米）基本定位中低档次主力消费客层普通大众阶层经营管理自营管理辐射范围睢宁县；以及周围小区、店铺为主类别大众消费品楼层数1F-2F特征l金德隆超市在睢宁是经营历史比较长的超市之一，主要以日常消费品为主；l超市整体的视觉效果陈旧，自身的经营环境不好；l受限于营业面积，超市的商品组合较为凌乱，内部欠缺完善规划，商品摆放密集度过高，客户在逛超市的过程中没有享受到购物带来的快乐；l购物人群主要是以中年人为主；l购物的客流量不大，本项目组成员是周六下午4点在该店面考察，平均客流（纯流入客流量）为180人/小时。l超市营业员的年龄在35岁左右，主要是以中年人为主，服务质量与服务水平不高，缺乏热情；l周围主要是以小型的店铺为主，没有形成有规模的商业性质的业态；业种业态楼层商品组合分布1层生鲜、副食品、日常用品；2层男女服饰、鞋帽、箱包、床上用品。2.4.2天天欢乐买南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告项目名称天天欢乐买地理位置八一东路文学北路交汇处总营业面积3016（平方米）单层营业面积1508（平方米）基本定位低档次主力消费客层普通大众阶层经营管理自营管理辐射范围以周围小区为主类别大众消费品楼层数1F特征l天天欢乐买是睢宁经营历史比较长的超市之一，主要是以日常消费品为主；l超市整体的视觉效果显得陈旧，自身经营的硬件条件不够完善；l受限于单层的营业面积，整个商品组合的布局较为凌乱，欠缺完善规划，内部商品摆放密集度过高，客户在逛超市的过程中没有享受到购物带来的快乐；l地处睢宁的核心商圈，人流量比较大，因此在此购物的消费者客流量也不低，8月9日下午7:15-8:00客流量为500人/小时；l商场主要针对的目标客户以低收入阶层为主；l该超市处于睢宁的核心商圈周围，与周边的业态形成了交相呼应的效果。业种业态楼层商品组合分布1层饮料，生鲜、副食品、日用品；2层日用品、小家电。2.4.1百货大楼南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告项目名称百货大楼地理位置中山北路与新市街交汇处总营业面积5200（平方米）单层营业面积一层2000（平方米），二三层1600（平方米）基本定位中低档次主力消费客层普通大众阶层经营管理自营管理辐射范围睢宁县类别百货楼层数1F-3F特征l百货大楼地处睢宁老商业中心，是睢宁经营历史比较长的百货大楼，是由国有制改制而来，现在是民营，以个人承包经营的方式为主；l百货大楼整体老化比较严重，内部设施陈旧落后；l营业员大多数均为原国有企业留存下来的，但原有老企业的职工基本还是留下来了，营业态度与积极性不高；l人流量不是很大，8月7日下午4:00-4:30,平准平均客流量为100人/小时，主要是以中老年人为主，购物的年轻人和主流人士非常少；l商场主要针对的目标客户以低收入阶层为主。业种业态楼层商品组合分布1层以女士服装为主、以及鞋类肯少量家电、珠宝首饰品、手机，服饰主要是中低档为主，假格在38到200之间，鞋类在48到250之间；2层男士服装为主，主要是衣服与裤子，针对胡客户群也是一中年人士为主，属于中低档服饰。有少量的儿童服装；3层冬天以羽绒服为主，夏季空闲。南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告2.4.1瑞鑫购物中心项目名称瑞鑫购物中心地理位置中山路与新市街交汇处总营业面积5229（平方米）单层营业面积1743（平方米）基本定位中高档次主力消费客层中高收入群体经营管理自营管理辐射范围睢宁县类别百货楼层数1F-3F特征l瑞鑫购物中心紧邻百货大楼，主营电器与服饰，电器主要的目标客户群体是中高档人群，服饰的主要目标客户群体是以年轻人为主，与百货大楼错位经营，寻求市场的空白点；l瑞鑫购物中心整体装修比较新，硬件设施良好，店内货物的摆放相对松散，卖场的布局整体相对比较得体；l营业员大多数以年轻人为主，平均年龄25岁左右，服务热情大方；l人流量不是很大，8月7日下午5:00-6:00,平均客流量为500人/小时，主要是以中老年人和年轻人为主；l商场主要针对的目标客户以中高收入群体为主。业种业态楼层商品组合分布1层服饰、鞋帽、珠宝、箱包、小电器；2层品牌家电；3层男女服饰（前卫时尚）。南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告将以上所列举的超市和购物广场在睢宁县的地图中标示如下：2.4.1总体概况睢宁县商业中心区域目前1500平米及以上的大型商超共计9个。从上图中我们可以清晰的看出这9大商超的分布区域。他们主要分布于城中，城西和城东无大型的超市。通过座谈会，问卷以及实地走访调查得知睢宁的核心商圈主要分布于元府路、中山路、八一路。其中以威尼斯和中国城为两大核心商圈。其次是以刚建立不久的苏果超市为首的次主力商圈，该商圈主要分布于中山北路和八一路交汇处。（1）超市类业态对比分析在这9大商超中，规模最大的是八一中路的苏果超市和元府中路的乐天玛特，其营业面积都在5400平方米左右。南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告乐天玛特经营业绩最佳，地处睢宁商业重心地段，其所处的区位是睢宁长久以来形成的传统核心商圈，属于成熟地段，商业氛围非常浓厚。其上是天缘广场人流量比较大，且周围的业态组合完善。以乐天玛特为中心形成了一种集休闲、娱乐、购物为一体的城市综合体。市民来乐天玛特更多的是出于一种休闲和娱乐，在超市内最常见的消费者是夫妻俩或者是三口之家，他们一边购物一边谈笑，享受购物带来的快乐。乐天玛特超市外部还人性化的摆放了一排座椅，供购物过程中的人小憩，使人感觉很温馨，这也是成功商圈的表现即人性化的配套设施。八一中路苏果超市处于八一中路地段，由百盛商贸与江苏苏果共同出资组建的超市，由于企业本身的品牌效应使该超市在睢宁居民的心目中具有一定的认可度。其营业面积与乐天玛特相当，具有一定的规模效应。上下三层单层面积1800平方米，商品种类丰富，可以满足不同阶层消费者的需求。但是超市周围的业态单一，主要以家具装饰类小商铺为主，无法满足消费者一站式购物的需求；停车位有限，未来将制约其发展空间。处于第二阵营的超市是中联超级购物中心，红叶北路苏果，威尼斯超级购物中心，天天超市和金德隆超市。这5个超市主要受限于营业面积，商品种类不够齐全，无法满足消费者轻松购物，愉快购物的需求。来此购物的消费者一般都是出于纯粹购物的目的，即为了购物而购物。像此类超市周围一般都无大型的娱乐休闲设施，业态种类单一。超市内部有的基本设施陈旧如金德隆和威尼斯。这几个超市的定位一般都是社区型的超市，主要的目标客户群体还是以周围的居民为主。（2）百货类业态对比分析百货大楼和瑞鑫超级购物中心是百货类的购物中心，处于睢宁的核心商圈新市街和中山路的交汇处。百货大楼春风不在，辉煌的历史已经成为过去。无论是从硬件经营环境，基本设施，店内卖场的布局；还是软件营业员的整体素质都已经适应不了现代社会的发展和需求。在此消费的客户大部分是中老年人，如果其硬件环境不改变的，百货大楼在不久的将来将会经营商将会面临很大的困境。瑞鑫超级购物中心主营中高档次的家电和时尚前卫的服饰。吸引了不少年轻人和有实力的中年人来此购物。但是由于经营环境不太理想，特别是该座楼宇显的陈旧，客流量还是比较有限，再加上其周围分布着很多品牌服饰专卖店竞争比较激烈。南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告综合分析：如果在元府中路和红叶路的交汇处，即现今家具城和扎花厂的区域新建一大型的超市和百货商城。只要超市和百货大楼的整体规划合理，经营得当一定会得到消费者的青睐。其成功的原因主要是以下几点：1、从9大商超的分布区位来看，现今的几大商超主要集中在城中区域，在城西没有大型的超市和百货大楼，项目所处的区域还是市场的空白点。2、元府中路是睢宁县人流量最大的主干道，人流车流川流不息，具有新建大型超市和百货大楼的必备条件——即充足的客流量。3、随着城西省级经济开发区的日趋完善，在城西上班的工薪阶层将会越来越多，他们一般早上去城西上班，晚上再回城中的家中，他们将会在路上采购生活必需品和日常消费品。以后他们将是来超市和百货消费的主力军。4、随着城镇化建设的不断推进，睢宁县将会不断地向西扩展县城的领域，将来将会有越来越多的城西农村人口变为睢宁县的城市居民，因此也会有大型超市和大型百货商城的需求。5、目前在建的飞翔滨河新城和彩虹公寓，以及紧邻项目地点的浙江商贸城和财富广场将会吸引大量的人流物流，不断地充实该地段的人流量，并新城业态的集聚效应。在该地段真正的形成睢宁县新的城市大型商业中心。南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告2.5睢宁县城区主要专业市场调查及研究按照睢宁县政府规划布局，以城市主干道为主线、以专业服务区为支撑点，打造特色商业街区，形成若干个专业化市场群到目前为止已经打造若干个特色鲜明的专业市场群和功能区，为服务业发展搭建好平台和载体。其中在县城商业中心形成了以红叶南路大观园家具城、中山路手机市场、八一路五金市场、天虹大道电动车市场等一批专业市场。同时以东环岛为核心，形成了八里钢材市场。2.5.1红叶南路大观园家具市场项目名称大观园家具市场地理位置红叶南路与元府路交汇处总营业面积15000（平方米）主力店家乐居基本定位低、中、高档主力消费客层大众阶层经营管理自营管理辐射范围睢宁县；周围的居民为主特征l睢宁大观园家具市场是睢宁目前最主要的家具市场，主要以家具零售,批发；装饰材料零售，批发为主；l紧邻其南边的是西关农贸菜场，人流量大；l品牌效应比较突出，睢宁很大一部分家居用品消费者一般都会选择来此选购家具；南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告l大观园周围的业态主要是以家具装饰类为主，有2家大型的主力店，其余都是以小店面的形式沿红叶南路路两边分布，店面的面积一般都在50到100平方米左右；l周边整体商业氛围高，形成了专业的商业市场；l由于主要以自主经营为主，大观园家具市场管理比较混乱。业态分布卫浴，橱柜，家具，建材，油漆，装饰材料一、睢宁家具产业现状：随着睢宁经济的快速发展，人们的生活水平的不断改善，商品房市场的爆炸式扩张，睢宁市住宅市场自2005年，开始进入快速发展阶段，5年中，市场供需体量都快速增长，供应量从2005年的22万方，增加至2009年的63万方，增加了3倍，（如下图）。由于越来越多的居民购置新房，家具业受到越来越多的人关注。特别是过去3年，睢宁家具行业经历了一个高速发展期。这个时期，家具建材零售行业的发展主要是以量的扩张为主，初步建立起了门类比较齐全，同时与大城市初步接轨的家具零售市场，睢宁的家具建材产品已经基本满足人民生活需要。二、睢宁家具市场未来的发展状况竞争化：南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告目前睢宁的大型家具市场众多如森博家具城、大观园家具市场、鹏程工贸黑鹰家具市场等等。面对激烈的竞争，睢宁家具行业在未来五到十年间必然经历大规模大范围的行业整合。规模化：放眼睢宁家具行业，我们发现区域集聚日渐明显，同时，我们还发现，家具行业集中度非常低，大型家具建材市场在睢宁屈指可数。这是一面双刃剑。具备行业优势家具市场企业借助这个良好的发展契机，扬帆起航、踏浪前行。然而，那些管理不善、竞争乏力的小店铺，小卖场将面临淘汰厄运。品牌化：消费者家具消费理念正在由量的消费转向质的消费，家具消费的品牌时代正在来临。人们对家具的要求不单纯是功能需要，更是装饰美观的需要、更是彰现个性的需要。随着睢宁经济发展，人民的生活发生了根本性的变化，睢宁人对家具的需要也必然朝着健康、环保、品牌方向发展。　　2.5.1中山路手机市场项目名称中山路手机市场地理位置中山路沿街南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告总营业面积6500（平方米）主力店天地电讯手机城基本定位低、中、高档主力消费客层大众阶层经营管理自营管理辐射范围睢宁县；特征l睢宁目前的手机零售市场主要集中在中山路附近，沿街主要以天地电讯手机城为主力店，并附有数量众多的小店铺；l初步形成了手机市场的集聚效应，有一定的消费人群基础；l品牌效应不突出，由于现有手机市场大部分是小商铺的形式存在，大型的卖场数量有限，在商品的质量上得不到消费者的认可；l消费人群以中年人，年轻人为主，消费实力强；l周边整体商业氛围高，形成了手机、电动车、品牌专卖店等专业的商业市场。业态分布手机、手机配件等等一、睢宁手机市场现状工业和信息化部2009年5月的统计显示，截止到2009年5月我国的手机用户已经达到6.87亿，普及率超过50%，手机已经成为当今信息互动不可或缺的工具。睢宁县作为江苏省经济水平落后的地级县之一，手机普及率不高，特别是农村居民人均手机拥有率相对江苏省平均水平还处于较低水平。随着睢宁县人均水平的不断提高，生活水平的不断改善，对手机这一类产品的需求将会越来越大。二、睢宁手机市场的未来发展状况1、品牌化趋势明显目前睢宁消费者自购买手机产品时，一般都会集中在几类品牌，如诺基亚、三星、摩托罗拉、索尼等等。如下统计所示是2009睢宁手机手机市场的品牌占有率统计分析图（徐州互联网数据统计中心）：南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告2、平价化趋势现今睢宁消费者在购买手机时，一般以中低档此的手机为主。如下图所示是2009年睢宁手机市场价格区间统计分析图（徐州互联网统计数据中心）：2.5.1八一路五金市场南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告项目名称八一路五金市场地理位置八一路沿街总营业面积8000（平方米）主力店睢宁五金城基本定位低、中、高档主力消费客层大众阶层经营管理自营管理辐射范围睢宁县；特征l睢宁目前的五金零售市场主要集中在八一路附近，沿街分布，以一两家主力店为主，并附有数量众多的小店铺；l具有一定的规模效应，在八一路附近集聚了睢宁大部分五金零售商家；l周边整体的商业氛围不浓，没有形成配套的其他商业设施。业态分布五金、机械等等一、睢宁五金市场的现状睢宁五金市场是自发形成的一个综合性的五金批发、零售市场。整个市场沿八一路两侧一字排开。据初步统计到目前，已发展到100余户商家，经营着数千种五金类商品。 因规模小、软硬件配套设施亟待改版升级已没有发展空间，逐步丧失了区域批发优势，成了只具有城市功能的零售业态，县城内机电五金零、乱、差的散铺市场现状以及假冒伪劣产品得不到根除的现象，也近切需要建立一个大型专业市场进行整合。二、睢宁五金市场未来的发展状况顺应时代的发展，睢宁五金城各显神通南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告睢宁五金市场将会根据各自不同的市场定位，睢宁五金市场将会形成各自的发展模式。如位于市中心的五金机电城可能会采取综合性多元化的经营模式，机电城内可能会有商业卖场，有高档写字楼和星级酒店，五金卖场走高端路线；或者以批发市场为特色；形成大型的五金批发市场。品牌化、专业化、规模化将是专业化五金市场的发展方向如今，八一路五金市场已经形成了一个五金产业批发基地，一个融多功能、专业性于一体的“五金产业航母”，正屹立于八一路。睢宁五金市场未来的前景将从粗放型向集约型发展。品牌化、专业化、规模化将是专业化五金市场的发展方向，未来专业化五金市场将显示出不可抗拒的发展势头。2.5.1天虹大道电动车市场项目名称天虹大道电动车市场地理位置天虹大道沿街总营业面积4500（平方米）主力店雅迪、速派奇、顺风车行基本定位低、中、高档主力消费客层大众阶层经营管理自营管理辐射范围睢宁县；南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告特征l睢宁目前的电动车市场主要集中在天虹大道，沿街分布，以雅迪、速派奇、顺风车行等主力店为主，并附有部分的小店铺；l具有一定的规模效应，在天虹大道附近集聚了睢宁大部分电动车零售商家；l随着睢宁居民水平的不断提高，目前电动车已经渐渐成了城镇居民不可或缺的交通工具；l市场潜力非常大。业态分布电动车零售、电动车修理一、睢宁电动车市场发展现状：经过近两年睢宁经济的快速发展，睢宁电动自行车可谓发展势头更猛，因为它有着广阔的消费群体，睢宁作为江苏全省的人口大县，对电动自行车的需求不断加大。据统计电动自行车、摩托车等车辆销售近3万辆，平均每天销售近80辆。而其中的一大半大概50辆左右销售的是电动自行车。这是一个巨大的市场，因此电动自行车作为自行车史上最有革命性的交通工具，在对老百姓带来生活方便的同时，必将会给睢宁经济的发展产生积极的影响。以每辆均价2000元计算，睢宁有四分之一的人口购买（即33万人）就是6600万。二、睢宁电动车市场未来发展状况：电动自行车市场竞争趋向激烈。但是睢宁城镇发展迅速，农村刚刚起步，城镇、农村的电动自行车市场存在很大的发展空间，电动车市场被看好。城镇、农村的市场需求和城市有显著差别，与城市市场需求区别对待，而城市市场并没有饱和，处于政策观望状态，消费者数量巨大。2.5.1八里钢铁市场南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告项目名称八里钢铁市场地理位置高作镇总营业面积30000（平方米）主力店江苏八里钢铁市场基本定位中、高档主力消费客层钢铁生产销售企业经营管理自营管理辐射范围苏、鲁、豫、皖特征l经营规模大，现在的八里钢铁市场已发展成为占地1200亩，固定摊位近2000个，钢材品种规格达300多种，市场从业人员近万人，与全国15个省、85个市有业务往来，年交易额近100亿元的苏北最大的专业钢铁市场苏北最大的钢铁市场——江苏八里钢铁市场。l八里钢铁市场的发展与壮大，推动了高作镇镇域经济的发展，辐射市场周边八里村、三张村、双庄村、小仝村、单湾村等9个村的发展，有6500余人就近从事钢铁加工和经营，基本实现了“建一方市场、兴一片产业、联一片农户、活一方经济、富一方群众”的区域化发展格局。l八里钢铁市场全面升级。09年上海泰和金属材料有限公司和睢宁县签署投资建设江苏八里钢材城协议。此举标志着八里钢铁市场进入一个崭新的发展阶段，睢宁的钢铁产业提升到一个新的层次市场。业态分布五金机电、机械制造和钢铁生产加工销售一、睢宁八里钢铁市场现状睢宁八里钢铁市场位于高作镇境内。西起小仝社区、八里社区、双庄社区西边界、东到单湾社区、三张村、周楼村东边界，北起小仝社区、腊园村北边界，南到双庄社区、周南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告楼村南边界。面积约20.5平方公里，包括腊园、小仝、单湾、八里、三张、周楼、双庄7个村（社区）。二、睢宁钢铁市场未来的发展状况睢宁八里钢铁机械产业园拥有苏、鲁、豫、皖接壤地区规模最大的钢材交易市场——江苏八里钢铁市场，园区内各类钢铁生产企业近30家，已形成五金机电、机械制造和钢铁生产加工三大板块，可以为各类钢铁制造企业提供产业配套。园区现有工业建设用地1万余亩，11万千伏变电所两座，220千伏变电站正在建设中，区内四纵四横主干道基本形成，大部分路段已经完成硬化、亮化和绿化工程，供排水系统畅通。重点招商项目主要有：特种钢深加工项目、五金机电加工项目、机械制造生产项目、轧制带钢、异型板材及不锈钢生产项目、高频焊管、无缝钢管生产项目、铸造业生产项目。2.5.1综合分析通过以上分析我们可以看出目前睢宁自然形成的五个专业市场：红叶南路大观园家具城、中山路手机市场、八一路五金市场、天虹大道电动车市场和八里钢材市场。主要以零售业为主，具有以下共同的特征：1、政府没有进行统一规划，都是自发形成的专业市场。2、缺乏规范化的市场管理，经营混乱。3、主要以零售批发的经营方式存在，整体的竞争能力不强，产业链条单一，无可靠的上下游企业的支撑。4、行业利润相对服务性兴业较低。因此我们得出以下结论：由于睢宁县目前还没有形成服务性行业相对比较集中的专业市场，因此本项目可以将睢宁县目前比较高档的服务性行业引进来。如银行、移动、电信、保险等形成服务业专业市场。南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告五金市场家具市场主要专业市场县政府八里钢铁市场电动车市场手机市场南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告2.6睢宁县城区商铺售价及租金调查及研究分城区整体租金水平，及主要商圈租金水平，重点关注项目地周边租金水平，还有竞争项目租金水平位置标杆店铺租赁方式面积（㎡）租金（元）年租月租（元/㎡）元府中路天虹对面星星专卖年租1508000044.40元府中路工行对面烟酒超市年租20013500056.25红叶北路太阳雨对面小商铺年租803000031.25红叶南路南洋装饰年租502000033.33中国城小商铺商铺年租1004500037.50威尼斯商城商铺年租372400054.05八一路苏果多面年租402500052.08南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告2.7项目周边车流与人流调查及研究红叶路与元府路交叉口人流量调查表调查路段：红叶路与元府路交叉口人流特征调查时段青年男性〔人/小时〕青年女性〔人/小时〕中年男性〔人/小时〕中年女性〔人/小时〕儿童〔人/小时〕合计〔人/小时〕普通日时段3203002503001501320所占比例24%23%19%24%10%100%分析：以上红叶路路与元府路路的人流调查中可以看出：此区域路段各特征人流都有一定比例，其中青年女性、青年男性和中年女性稍多一些。红叶路与元府路交叉口车流量调查表调查路段：红叶路与元府路交叉口车流特征调查时段公交车〔车次/小时〕摩托车/自行车〔车次/小时〕小汽车/出租车〔车次/小时〕合计〔人/小时〕普通日时段606003601020所占比例6%59%35%100%分析：以上红叶路路和元府路交叉口的车流调查中可以看出：摩托车/自行车在此路段出现次数较多，其次是出租车/小汽车。红叶北路人流量调查表调查路段：红叶北路南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告人流特征调查时段青年男性〔人/小时〕青年女性〔人/小时〕中年男性〔人/小时〕中年女性〔人/小时〕儿童〔人/小时〕合计〔人/小时〕普通日时段2002302402301201020所占比例20%23%24%23%10%100%分析：以上红叶北路的人流调查中可以看出：此路段的青年男性，中年男性和中年女性所占的比重稍高一些。红叶北路车流量调查表调查路段：红叶北路车流特征调查时段公交车〔车次/小时〕摩托车/自行车〔车次/小时〕小汽车/出租车〔车次/小时〕合计〔车次/小时〕普通日时段0400300700所占比例057%43%100%分析：以上红叶北路的车流调查中可以看出：此路段无公交车经过摩托车/自行车所占比例远远略高于其他特征车流。红叶南路人流量调查表调查路段：红叶南路人流特征调查时段青年男性〔人/小时〕青年女性〔人/小时〕中年男性〔人/小时〕中年女性〔人/小时〕儿童〔人/小时〕合计〔人/小时〕普通日时段150180200250160940所占比例16%19%21%27%17%100%分析：以上红叶南路路的人流调查中可以看出：此路段的中年女性所占比重多于南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告其他特征的人流，占到27%。红叶南路车流量调查表调查路段：红叶南路车流特征调查时段公交车〔车次/小时〕摩托车/自行车〔车次/小时〕小汽车/出租车〔车次/小时〕合计〔车次/小时〕普通日时段0400200600所占比例067%23%100%分析：以上红叶南路的车流调查中可以看出：此路段无公交车经过摩托车/自行车车所占比例远远超过其他特征车流。中山路人流量调查表调查路段：中山路人流特征调查时段青年男性〔人/小时〕青年女性〔人/小时〕中年男性〔人/小时〕中年女性〔人/小时〕儿童〔人/小时〕合计〔人/小时〕普通日时段2803001902201301120所占比例25%27%17%20%11%100%分析：以上中山路的人流调查中可以看出：此路段的青年男性和青年女性所占比重多于其他特征的人流，分别为25%和27%共占52%。中山路车流量调查表调查路段：中山路南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告车流特征调查时段公交车〔车次/小时〕摩托车/自行车〔车次/小时〕小汽车/出租车〔车次/小时〕合计〔车次/小时〕普通日时段60540300900所占比例7%60%33%100%分析：以上中山路的车流调查中可以看出：此路段摩托车/自行车车所占比例远远超过其他特征车流。天虹大道人流量调查表调查路段：天虹大道人流特征调查时段青年男性〔人/小时〕青年女性〔人/小时〕中年男性〔人/小时〕中年女性〔人/小时〕儿童〔人/小时〕合计〔人/小时〕普通日时段250350120100801000所占比例25%35%12%10%8%100%分析：以上天虹大道的人流调查中可以看出：此路段的青年男性和青年女性所占比重多于其他特征的人流，分别为25%和35%共占60%。天虹大道车流量调查表调查路段：天虹大道车流特征调查时段公交车〔车次/小时〕摩托车/自行车〔车次/小时〕小汽车/出租车〔车次/小时〕合计〔车次/小时〕普通日时段90300400790所占比例11%40%49%100%分析：以上天虹大道的车流调查中可以看出：此路段小汽车/出租车车所占比例最高。南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告人民路人流量调查表调查路段：人民路人流特征调查时段青年男性〔人/小时〕青年女性〔人/小时〕中年男性〔人/小时〕中年女性〔人/小时〕儿童〔人/小时〕合计〔人/小时〕普通日时段180200200350901020所占比例18%20%20%34%8%100%分析：以上人民路的人流调查中可以看出：此路段的青年女性所占比重远多于其他特征的人流，占34%。人民路车流量调查表调查路段：人民路车流特征调查时段公交车〔车次/小时〕摩托车/自行车〔车次/小时〕小汽车/出租车〔车次/小时〕合计〔车次/小时〕普通日时段45350300695所占比例6%50%44%100%分析：以上人民路的车流调查中可以看出：此路段摩托车/自行车所占比例最高。八一路人流量调查表调查路段：八一路人流特征调查时段青年男性〔人/小时〕青年女性〔人/小时〕中年男性〔人/小时〕中年女性〔人/小时〕儿童〔人/小时〕合计〔人/小时〕普通日时段2503002001801001030南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告所占比例24%29%19%17%11%100%分析：以上八一路的人流调查中可以看出：此路段的青年女性所占比重多于其他特征的人流，占29%。八一路车流量调查表调查路段：八一路车流特征调查时段公交车〔车次/小时〕摩托车/自行车〔车次/小时〕小汽车/出租车〔车次/小时〕合计〔车次/小时〕普通日时段60450300810所占比例7%56%37%100%分析：以上八一路的车流调查中可以看出：此路段摩托车/自行车所占比例最高。新市路人流量调查表调查路段：新市路（由于新市路东段在施工，调查以百货大楼前面的新市路路段为调查对象）人流特征调查时段青年男性〔人/小时〕青年女性〔人/小时〕中年男性〔人/小时〕中年女性〔人/小时〕儿童〔人/小时〕合计〔人/小时〕普通日时段14016020035090910所占比例15%16%22%38%10%101%分析：以上对新市路的人流调查中可以看出：此路段的中年女性比例要多于所有特征的男性，说明此路段消费人群以中年女性为主。新市路车流量调查表调查路段：新市路南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告车流特征调查时段公交车〔车次/小时〕摩托车/自行车〔车次/小时〕小汽车/出租车〔车次/小时〕合计〔人/小时〕普通日时段0400360760所占比例052%48%分析：以上对新市路的车流调查中可以看出：此路段小汽车/出租车和摩托车/自行车所占比例基本持平，分别占52%和48％。睢河南路人流量调查表调查路段：睢河南路人流特征调查时段青年男性〔人/小时〕青年女性〔人/小时〕中年男性〔人/小时〕中年女性〔人/小时〕儿童〔人/小时〕合计〔人/小时〕普通日时段1009030020050740所占比例14%12%41%27%6%100%分析：以上对睢河南路人流调查中可以看出：此路段的中年女性和中年男性所占比例要多于青年。睢河车流量调查表调查路段：睢河南路车流特征调查时段公交车〔车次/小时〕摩托车/自行车〔车次/小时〕小汽车/出租车〔车次/小时〕合计〔人/小时〕普通日时段60300200560所占比例11%54%35%100%分析：以上对睢河南路车流调查中可以看出：此路段摩托车/自行车所占比例较高。南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告综合分析：以上对项目所在地各主要路段的人流和车流及其特征进行了粗略测算，保守估计：目前项目所在地每天有将近2万的人流和1.2万多的车流于此而过，足见已经具备了其作为睢宁未来一级商业旺区的基础条件。其中人流特征主要表现为：任何一特征的人流均占一定比例，其中以中年女性、青年女性和青年男性稍占优势，另外值得注意的是项目北面元府路上有着较为明显的上班族潮汐流，早上由东向西，晚上由西向东，此部分潜在的消费人群也不容忽视；车辆特征表现为小汽车/出租车和摩托车/自行车所占比例基本持平，从中可以看出：潜在的消费人群属于中高收入阶层的占多数。这里既是一个磁场又像是一个中转站，将源源不断的人流和车流吸引过来又转送出去。对于任何一个商业中心，人流就是资金流、就是财富流。数据背后，我们坚定了项目所基于的消费信心。南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告第三篇：消费者与商户市场研究3.1消费者市场调查与研究为了寻求睢宁存量业态的空白点，迅速占领消费者市场的制高点。我们以南京大学消费者需求迫切程度研究模型为理论依据，以南大商学院消费者研究数据库为支撑。展开了本次在睢宁的消费者业态需求迫切程度调查研究。调查对象：按照年龄结构划分如下：年龄（周岁）15-1920-2526-3536-45人群男女男女男女男女2030203020302030按照以上的年龄结构分类主要是根据睢宁当地的风俗习惯，即一般15-19周岁是当地年轻人的教育期，20-25周岁是恋爱结婚期，26-35周岁是事业期，35-45周岁是收入稳定期也是青年与中年的分水岭。总计调查样本200个，按照国际上消费者市场调查惯用的的男女样本比例3:2。即男80位、女120位。业态调查范围：为了确保本次调查的全面性、准确性，我们调查所包括的业态有：百货公司、连锁大型超市、家居广场、家电卖场、酒店、休闲娱乐、品牌服饰、餐饮、办公场所、银行、电影院、书城、网吧、迪吧、儿童培训班、健身房、西式快餐、咖啡厅。调查方法：本次针对睢宁消费者业态需求迫切程度的调查，项目组所采用的调查方法是F2F问卷调查（面谈+问卷）。调查目的：通过对消费者业态需求迫切程度调查分析，找出睢宁目前商业市场的空白点为本项目商业业态定位组合提供实际数据的支撑。南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告3.1.115－19岁年龄消费人群的特点这部分人群是追求时尚潮流的前沿人群，是现代流行的韩版、日版时尚服装、服饰的追随者。但由于一般是学生或者参加工作时间短，收入相对较低在500元以内，对服装的款式较为在意，一般都会在中国城或威尼斯商圈的杂牌小店购买服装，60元左右的是他们的首选。这部分人群年轻女性在服装、饰品、美容、美发等消费要高于男性，男性主要消费于餐饮、娱乐、电玩、网吧、运动等。这部分人群是新潮时尚中低档消费品的主流，是时尚小店的主力客户群。3.1.220－25岁年龄段消费人群的特点这个年龄段的人群一般都是刚结婚的年轻一族，收入在1500元左右，不仅追求时尚，而且讲究品位。女性消费最为突出，一般月消费在500元左右，主要用于服装、美容、美发、箱包、鞋类、饰品等，选择小品牌商品，要求款式和质地的相对高档，一件服装的消费在100－300元。同时日常休闲娱乐频次较高，用于这部分的消费相对较少。男性消费者逐渐讲求时尚和品牌，是国内中档品牌的主力消费者，一般购买服装在200－300元，但频次少。消费于休闲、餐饮娱乐、烟酒方面开销较大。3.1.326－35岁年龄段消费人群的特点有一定的经济基础，大部分收入在1500元以上，但由于家庭消费占主要位置，相对服于装、服饰的消费从频次上明显降低，消费服装一般在300－500元左右。但对于服装档次的要求一般较高，有可能2－3个月才会购买一次，男性这种现象较为突出。这部分人群在不同职业的消费水平明显不同，通过调研统计，政府、事业单位、企业高管、个体业主等由于收入较高，同时由于环境的影响，对国际品牌消费有一定的需求，这部分人群占调研比例的10％。3.1.436－45岁年龄段消费人群的特点追求品位，大方稳重，对于品牌的要求因人而异，但从整体睢宁情况看这部分人群大多数是国内品牌服装的追随者，男性选择如海兰之家、劲霸、柒牌等，消费南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告一般在300－500元，通常购物在专卖店。女性消费多在适合本年龄段的精品品牌店，如元府路上的各品牌专卖店。这一年龄段的大私企老板、企业中高级管理人员、政府高官，对于这部分人群很少能通过问卷调查获得准确信息，只能通过部分人群的访谈了解他们的购物特点和需求。这部分人是睢宁高端消费人群，有国际品牌和国内大品牌的需求，通过走访也了解到他们购物大都到徐州、南京等大中城市。3.1.1品牌消费人群的特点普遍年龄在26－45岁之间，具有一定的经济实力，身份特征白领及以上阶层、私企老板、各企事业单位的中高层。社交频繁经常出入高档娱乐场所和酒店。注重个人形象，对服装、服饰的要求有知名度的品牌商品。注重身体的保养，大部分偶尔会参加体育活动，拥有一套价格较高的体育装备。像手表、手机、钱包、手包、箱包等随身物品讲求大品牌和流行款式。3.1.2睢宁消费者对商城关注情况南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告以上调查可以发现：被访消费者对商场内商品质量是否过关、商品品种是否齐全、购物环境是否适宜以及品牌的选择上给予较高关注和关心，而是否离家近、停车是否方便对消费者购物不会产生太大影响。3.1.1综合分析从以上对各年龄层的统计分析看出，16－35年龄段以时尚服装、服饰、品牌化妆品、箱包鞋帽为主，符合时尚消费人群的特点。这部分人群所占被调查比例最高，是睢宁目前消费市场的主力。同时这部分人群对中档品牌消费有一定的需求。29－45岁年龄段，对中高档品牌商品的需求较大，是睢宁品牌市场的主力客群。以上可以看出，目前睢宁消费者也已经进入了一个较为理性的购物时代，一个拥有商品质量保证、品牌选择余地较大，购物环境舒适的多种业态组合的商业聚集地将会吸引大量的潜在消费人群。在休闲中购物，在购物中娱乐将是今后消费者选择消费的最佳场所。南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告3.1商户市场调查及研究3.1.1重点服装、服饰、饰品、珠宝等经营商户调查及分析Z1、请问您在睢宁经商的时间是1、1年以下2、1－2年3、2－3年4、3－5年5、5－8年6、8年以上从以上调查可以看出此地的商户经商8年以上和1-2年的占多数，两者共占总调查者约一半以上，老手与新手并存的经营者格局。Z2、来您这儿消费的顾客类型主要有哪些？第一是第二是第三是1、学生2、本地市民3、睢宁周边地市4、外地游玩者5、其他：南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告上图可以看出：来此消费的主流人群以本地市民居多，其次是周边乡镇消费者。Z3、来您店这消费的顾客大部分属于哪个年龄阶段？第一第二1、16岁以下2、16－22岁3、23－28岁4、29－35岁5、36－45岁6、45岁以上从上图表可以看出，主要消费群体是23-35岁的中青年人士，占绝大多数。尽管16-22岁的人也有很大的消费需求，但他们大多没有选择主力商店。Z4、来您商店的顾客一般每次消费金额水平是怎么样的？第一第二第三1、20元以下2、20-50元3、50-100元4、100-200元5、200-300元6、300-500元7、500元以上南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告从上图表可以看出，消费者每次的消费金额主要集中在100-200元的范围内，其次是200-300元的区间也占一定比例。Z5、请问您现在每月必须支付的租金在以下哪个范围之内南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告1、400元/平米及以上2、300－400元/平米3、150－300元/平米4、91－150元/平米5、71－90元/平米6、51－70元/平米7、31－50元/平米8、30元/平米及以下从上图可以看出，此路段经营商户每个月的租金范围主要集中在31-70元之间。比较好的地段在90元左右。Z6、请问您现在的租金多长时间交一次？1、一个月2、一个季度3、半年4、一年5、两年6、其他商户租金的支付以一年一交的较多，约一半左右，半年交一次的也占一定比例，33％。Z7、请问您这里每日的营业收入大约可以归入下列哪一项1、1000元以下2、1001－1500元3、1501－2000元4、2001－2500元5、2501－3000元6、3001—3500元7、3501—4000元8、4001元以上南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告从上图可以看出，经营商户的营业额度因品牌与质地的不同而相差较大，1000元以下的占24％，1000-2000占38％，2000元以上的占38%。Z8、如果您想再扩大经营规模，需要的面积是1、50平米以下2、51－70平米3、71－90平米4、91－150平米5、151-300平米6、300平米以上从上可以看出，所调查商户所需要的经营面积以51-90平米占多数，约39％左右，其次是50平米以下的占约31％，而300平米以上的占极少数，仅有4％。Z9、您认为目前睢宁市元府路与红叶路交叉口的商铺每平方米月租金多少是比较合适的？1、15—30元2、31-45元3、46-60元4、61-75元5、76—90元6、91-105元7、106-120元8、121元以上南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告多数经营者认为此中心路段的理想租金价位在每月每平米15-61元。尽管此价格不高，但随着微观环境的改善，此路段的商业价值会逐步提高的。Z10、您在决定租赁商铺进行经营的时候，您最为关注的是以下哪些因素（多选）1、地段2、周边商业氛围3、租金水平4、管理是否规范5、主力店的进驻情况6、未来发展潜力7、其它因素（请注明）经营者普遍关注新商场周边的商业氛围，其次是地段，另外还有租金的承受能力也是其较为关心的。Z11、如果我们在睢宁元府路与红叶路交叉口有一大型商业场所，您会考虑在此租赁商铺吗1、会，看好这个地段2、可能会，看项目具体情况3、不确定，还要考虑一下4、不会，不看好这个位置5、不会，现在手头资金有限南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告根据上图可以看出，有72％的人看好我们项目的这个地段，但是否要租赁经营要看项目的发展情况来定，可见他们已经非常乐观的来看待新的商铺投资经营。B11、如果在你目前经营的地方拆迁重建你会留下继续经营还是选择放弃到其他地方去？1、留下，我看好这个位置今后发展潜力2、可能会，看项目具体情况3、不会，不看好这个位置南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告以上是针对本项目所在地目前经营者所作的调查，从中可以看出，有75％的商户决定留下继续经营，只有25％的商户认为要看项目具体情况而定。Z12、您喜欢什么商业经营格局？1、商场内独立隔断式档口2、商场内开敞式档口3、独立门面南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告有近79％的商户对独立门面的商业格局较感兴趣，这可能与目前睢宁的多数综合商业因多种原因没有能够将内铺成功经营而造成的负面效应，所以，在目前以元府路与中山路为先锋的临街铺面生意火爆的诱导下，多数经营者会无意中去模仿成功的典范。Z13、如果您在睢宁元府路经营，您会选择哪种类型的业态？(多选)1、服装2、鞋帽3、箱包4、小饰品5、化妆品6、电子产品7、电动游乐场所玩具8动漫产品9图书、音像制品10、美食城或快餐店11、咖啡茶座等休闲场所12、女子美容美体等13、量贩式KTV或练歌房14、小网吧15、珠宝14、体育用品18、其他南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告以上可以看出，被调查商户还以经营老本行为主业，主要以服装、鞋帽为主，另外值得注意的是近几年兴起的动漫产品经营也占一定比例，约19％。南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告综合分析：以上是对睢宁县主要商业区的服装、珠宝、饰品类等商户所进行的市场调查，从调查情况可以看出此商业区的商户经商时间以8年以上和1-2年的占多数，在睢宁目前现在条件下，估计会有更多新的中高收入阶层选择经营商铺来提升自己的事业和生活水平。来此商业区消费的主流人群以本地市民居多，其次是周边乡镇的消费者，消费者年龄主要集中在23-35岁的中青年男女，消费金额主要集中在100-200元的范围内，其次是200-300元；经营商户每个月的租金范围主要集中在31-70元之间。比较好的地段在90元左右，支付方式以每年一次占多数，约一半左右，一季度交一次的也占一定比例，33％。此类商户每日营业额因品牌与质地的不同而相差较大，1000元以下的占24％，1000-2000占38％，2000元以上的占38%，在与部分经营商户交流中我们还了解到：主要商业区人流众多，一些知名的品牌专卖店的生意火爆，但另一些较普通的没什么影响的服装服饰经营状况一般；新开店所需的经营面积以51-90平米占多数，约39％左右，其次是50平米以下的占约31％，而300平米以上的占极少数，仅有4％。多数经营者认为核心商业区的理想租金价位在每月每平米15-61元之间；经营者普遍关注新商场周边的商业氛围，其次是地段，另外还有租金的承受能力也是其较为关心的；有72％的人看好我们项目的这个地段，但是否要租赁经营要看项目的发展情况来定，可见他们已经非常理性来看待新的商铺投资经营。南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告在对本项目所在地现有部分经营者所作的调查中，我们了解到近75％的商户决定留下继续经营，只有25％的商户认为要看项目具体情况而定。有近79％的商户对独立门面的商业格局较感兴趣，这可能与目前睢宁的多数综合商业因多种原因没有能够将内铺成功经营而造成的负面效应，所以，在目前以元府路、中山路和新市路为先锋的临街铺面生意火爆的成功示范效应下，多数经营者会无意中去模仿、跟随。但也有部分商户认为目前元府路的治安和环境较差，几乎每家大型的金店都有过被盗的情况，如果一个新的商业中心有统一的经营与物业管理，他们还是很乐意到那里去开店的；另外被调查商户今后的经营方向还主要以老本行为主业，主要以服装、鞋帽为主，另外值得注意的是近几年兴起的动漫产品经营也占一定比例，约19％左右。3.1.1餐饮、休闲娱乐等经营商户调查及分析Z1、请问您在睢宁经商的时间是1、1年以下2、1－2年3、2－3年4、3－5年5、5－8年6、8年以上上图表可以看出，商户经营者经商时间以1-3年和5年以上为数，分别占到了55％和20％。Z2、来您这消费的顾客类型主要有哪些？第一是第二是第三是1、学生2、本地市民3、睢宁周边乡镇4、外地游玩者5、其他：南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告从上图表可以看出此类商户主要面对的顾客类型以本地市民居多，其次是睢宁周边地区消费者。Z3、来您店这消费的顾客大部分属于哪个年龄阶段？第一第二1、18岁以下2、18－23岁3、24－30岁4、31－35岁5、36－40岁6、40岁以上此类商户面对的消费顾客年龄从上图表可以看出主要在24-30岁的青年，其次是36岁以上的中年人士，也占不小的比例。同时我们也能从上图看出，睢宁本地对餐饮的需求比较旺盛，各个年龄层次没有本质的区别。Z4、来您商店的顾客一般每次消费金额水平是怎么样的？第一第二第三1、20元以下2、20-50元3、50-100元4、100-200元5、200-300元6、300-500元7、500元以上南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告顾客每次消费的金额主要集中在50-200元的范围，其次50元以下也占一定比例。Z5、请问您现在每月必须支付的租金在以下哪个范围之内1、400元/平米及以上2、300－400元/平米3、150－300元/平米4、91－150元/平米5、71－90元/平米6、51－70元/平米7、31－50元/平米8、30元/平米及以下此类商每月支付的租金因所处地段不同而有所不同，其中71－90元/平米占33％，31－50元/平米占20％，而91－150元/平米占到了7％。Z6、请问您现在的租金多长时间交一次？1、一个月2、一个季度3、半年4、一年5、两年6、其他南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告租金的支付从上图表可以看出以一年和半年交一次占绝大多数，其余的方式总计仅占23%。Z7、请问您这里每日的营业收入大约可以归入下列哪一项1、1000元以下2、1001－1500元3、1501－2000元4、2001－2500元5、2501－3000元6、3001—3500元7、3501—4000元8、4001元以上此类商户每日的营业额集中在1500-2500元这个区间内，约占56%，其它范围的占较小的比例。Z8、如果您想再扩大经营规模，需要的面积是1、50平米以下2、51－70平米3、71－90平米4、91－150平米5、151-300平米6、300平米以上南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告此类商户所需要的经营面积主要集中在300平米以上，占到所调查商户近一半，其次是90-300平米之间，占47％左右。Z9、您认为目前睢宁市中心商铺每平方米月租金多少是比较合适的？一楼二楼三楼1、25—50元2、51-75元3、76-100元4、101-125元5、126—150元6、151-175元7、176-200元8、201-225元9、226—250元10、251-275元11、276元以上此类商户心目中对市中心商铺的理想租金一楼以每平米每月76-125元之间占多数，二三楼都以每平米每月25-75元占多数。Z10、您在决定租赁商铺进行经营的时候，您最为关注的是以下哪些因素（多选）1、地段2、周边商业氛围3、租金水平4、管理是否规范5、主力店的进驻情况6、未来发展潜力7、其它因素（请注明）南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告此类商户选择商铺时对地段、周边商业氛围、租金水平给予较大关注，而对于管理是否规范、未来发展潜力和主力店是否进驻没有太在意。Z11、如果我们在睢宁市中心元府路与红叶路交叉口有一大型商业场所，您会考虑在此租赁商铺吗？1、会，看好这个地段2、可能会，看项目具体情况3、不确定，还要考虑一下4、不会，不看好这个位置5、不会，现在手头资金有限从上图表可以看出，在所调查的经营商户中有35%的经营者对在此经营表示不能确定，有47％的被调查者认为可能会，但要看项目的具体情况。Z12、您喜欢什么商业经营格局？1、商场内独立隔断式档口2、商场内开敞式档口3、独立门面南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告多数被访商户独立门面的商铺表示欢迎，占到约88％。13、如果您在睢宁元府路与红叶路交叉口路段经营，您会选择哪种类型的业态？(多选)1、服装2、鞋帽3、箱包4、小饰品5、化妆品6、电子产品7、电动游乐场所玩具8动漫产品9图书、音像制品10、美食城或快餐店11、咖啡茶座等休闲场所12、女子美容美体等13、量贩式KTV或练歌房14、小网吧15、珠宝14、体育用品18、其他以上可以看出，在所调查的商户中75％的经营者选择以目前的所从事的行业为主要经营业态，即餐饮和休闲场所，值得注意的是与前面所调查的服装经营商户类似的是有相当一部分经营者看好了动漫产品这一新兴的业态，占到了10％。南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告综合分析：通过中山路、元府路及其东沿线路商圈的餐饮、休闲娱乐类经营者所做的调查，调查发现，经营者经商时间以1-3年和5年以上为多数，分别占到了55％和20％。此类商户主要面对的顾客类型以本地市民居多，其次是睢宁周边地区消费者，消费者年龄主要为中青年人士，其次是36岁以上的中年人士，也占不小的比例。我们也能看出，睢宁本地对餐饮的需求比较旺盛，各个年龄层次没有严格的区别；顾客每次消费的金额主要集中在50-200元的范围，显示以中、低档消费为主，另外高端的商务消费与政府接待也占有一定的比例；此类商户每月支付的租金因所处地段不同而有所不同，其中其中71－90元/平米占33％，31－50元/平米占20％，而91－150元/平米占到了7％，支付方式以一年和半年交一次占绝大多数，其余的方式总计仅占23%。每日的营业额集中在1500-2500元这个区间内，约占56%，其它范围的占较小的比例，这表明睢宁的餐饮业的品牌效应与集聚效应还没有形成；此类商户所需要的经营面积主要集中在300平米以上，占到所调查商户一半以上，其次是90-300平米之间，占47％左右，这也充分说明大多数从业者都具有扩大经营的需求，也知道规模的重要性；他们心目中对市中心商铺的理想租金一楼以每平米每月76-125元之间占多数，二三楼都以每平米每月25-75元占多数；此类商户选择商铺时对地段、周边商业氛围、租金水平给予较大关注，而对于管理是否规范、未来发展潜力和主力店是否进驻没有太在意。在所调查的经营商户中有35%的经营者对在此经营表示不能确定，有47％的被调查者认为可能会，但要看项目的具体情况，这也说明商户，对地段的商业氛围是比较看重的。多数被访商户独立门面的商业铺表示欢迎，占到约88％，这与传统的餐饮习惯有很大的关系；75％的经营者选择以目前的所从事的行业为主要经营业态，即餐饮和休闲场所，值得注意的是与前面所调查的服装经营商户类似的是有相当一部分经营者看好了动漫产品这一新兴的业态，占到了10％，这表明睢宁的商业从业都对当前的流行趋势及新鲜事物的接收度还是较高的。南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告第四篇：项目分析4.1项目宏观区位分析2008年初，睢宁县委、县政府提出“一年翻身，三年争先，四年消除绝对贫困”的目标。2008年底，全县GDP实现129.93亿元，全口径财政收入实现10.4亿元，提前实现了“双超”。2009年，睢宁地区生产总值、人均GDP、规模工业增加值、工业用电量等6项指标在全省实现进位，其中，地区生产总值完成151.15亿元，同比增长14.7%(可比价)，进3个位次；人均GDP实现13678元，同比增长20.5%，进2个位次；规模工业增加值完成34.86亿元，同比增长22.3%，进5个位次；工业用电量8.01亿千瓦时，同比增长6.4%，进1个位次。这个阶段，工业化成为睢宁核心战略。确立了纺织服装、白色家电、金属机电、皮革皮具、医药化工五大产业，大干项目、干大项目成为睢宁发展的核心任务。2009年，五大产业共实现产值101.83亿元、销售收入98.76亿元、利税15.86亿元、入库税收2.2亿元，对全县规模工业经济总量贡献份额达到70%以上，其中入库税收比重达到92%。睢宁已成为徐州市特大都市圈“一城两翼”的重要一翼，发展前景较为良好。本项目位于江苏睢宁县红叶路与元府路交汇处西南片，是城市“西扩”的连接点，宏观区位上属于江苏省北部，位于“长三角”区域和东陇海产业带之间，区位条件有利于承接转移、吸纳辐射。在未来发展中，长三角中心地区依靠其科技、人才和产业优势，将优先发展资本、技术密集型产业，而传统产业受土地、电力资源的制约将逐步向外梯度转移。东陇海产业带是江苏北部最具发展前景的新的增长极，是江苏省加快区域发展的突破口，睢宁县有机会通过依托优良的载体和区位优势，有效组合各种发展资源，加紧构筑工业化的新高地和开放型经济的集聚点，形成带动苏北振兴的辐射源。344.1南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告3.1.1本项目发展机遇凸显江苏省委、省政府相继作出了加快东陇海线开发、加快苏北振兴、南北对口帮扶的战略规划和具体部署，明确了加快苏北发展的方向和思路，出台了政策措施，这些给睢宁实现加快发展将带来十分难得的历史机遇和发展动力。3.1.2睢宁商业网点规划拓实外围环境基础睢宁未来商业网点规划表明睢宁未来将依托特色产业，重点发展生产资料专业批发市场；围绕城市化进程，配套发展城区商贸。通过业态创新、流程再造和技术更新，积极发展连锁经营、专业店、便利店、仓储式商场等现代零售业态，大力推广电子商务、分销代理、物流配送等新型营销方式。支持省外大型连锁企业发展，争取国际知名商贸企业进驻睢宁。优化商业空间布局，加快建设商业核心区、大型专业市场、特色一条街，构建集约便利的服务体系。做大做强企业集团，提升对全县商贸发展关联度和带动力，强化资本扩张和辐射功能。3.1.3经济发展奠定良好动力基础2009年，睢宁县地区生产总值完成151.15亿元，增长14.7%（可比价），高于全省平均增幅2.3个百分点；财政总收入完成17.4亿元，增长66.9%，一般预算收入增长57.5%，增幅全省第三，分别高于全省平均增幅48.7个百分点、39.3个百分点。发展速度的加快和保持，促进了经济总量的积累和壮大，与2007年相比，财政总收入、一般预算收入均实现了“两年翻一番”。发展的质量逐步提高。全县经济发展处于不断优化的“提质期”。三次产业结构比为24.4∶40.8∶34.8，二三产比重提高了1.8个百分点，第二产业增加值完成61.7亿元，对地区生产总值贡献率为46.5%，拉动地区生产总值增长6.8个百分点，全县经济发展呈现出“二、三、一”格局，第二产业支撑起经济增长的“半壁江山”。睢宁县经济发展处于逆势上扬的“加速期”。2009年,全社会固定资产投资完成105.8亿元，增长71.5%，高于全省平均增幅47个百分点。规模工业投资占规模投资的比重达到60.5%，规模投资占全社会固定资产投资的比重达到67.5%，规模投资特别是规模以上工业投资大幅提升，为经济持续发展积蓄了能量。全县新增注册企业766户，增长65%；新增注册资本金26.2亿元，增长89.4%。2009年睢宁县财政收入17.4亿元，今年上半年财政总收入已经完成16.4亿元，接近南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告去年全年的财政收入。种种经济指标表明睢宁经济正步入一个高速的增长期，工业对社会经济发展的拉动非常显著，其将来必定会传导到消费领域，社会消费力将会逐步增强。2009年睢宁县城镇居民可支配收入突破万元大关，比2008年增加1327元，增幅位居全省第二；农民人均纯收入达到6077元，比2008年增加625元，增幅位居徐州地区第一名。城乡居民储蓄余额85.8亿元，人均储蓄达到6455元，比2008年增加1035元。据统计，全年冰箱、彩电等家用电器销售近2.5万台，平均每天销售近70台；电动自行车、摩托车等车辆销售近3万辆，平均每天销售近80辆。全县互联网用户达到5万户，是2008年的两倍。1－12月份，睢宁县居民消费价格较去年同期上涨106.1％，其中12月份指数为100.9，比11月份回落1.0个百分点。2008年全市城镇居民恩格尔系数为41.8％（处于小康水平阶段），同比上升1.9个百分点。（国际上常常用恩格尔系数来衡量一个国家和地区人民生活水平的状况，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。）4.2项目微观区位分析3.13.1.1周边配套设施尚不完善，一定程度上制约本区域更高层面的发展本案位于睢宁县城西南部，与睢宁经济技术开发区相接，属于政府规划建设新商业中心地带。周边地块未全部开发完毕，缺乏娱乐、购物、金融、文化、教育等配套，餐饮、休闲也未完全形成气候。本案南侧已经开发有建面30万平方米的浙江商贸城，北面是彩虹公寓属中高档小区、飞翔公寓。3.1.2对内、对外道路交通便利，直接影响和辐射周边乡镇等城外市场本案位于睢宁县红叶路与元府路交汇处，道路交通便利，目前公交车经过，已经与市中心区形成有效的交通路网。元府路西往开发区，东往市中心区，睢河路北往县镇府。尤其是北面的中心大道直接连接徐州及南京等大都市，影响和辐射极为明显、便捷。3.1.3睢宁经济技术开发区形象具有正面推动和引导作用南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告本案与省级睢宁经济技术开发区相临，开发区位于项目的西面，经济技术开发区形成了以五大产业为基础的工业园区。4.3项目地块分析3.13.1.1坐南朝北，交通要道点睛之处本案处于红叶路与元府路的交汇处，车流汇集及主要分流之处，更是处于新城区的核心区域，处于上风上水位置。3.1.2地块东西呼应，地块分割严重本案总占地面积约280000平方米，但地块分割较为严重，地块西南面未有开发，项目地块属于生地。3.1.3中高档楼盘开发促进项目形象提升本案北面、东面均有大型开发成形的住宅楼盘，项目开发中高档的楼盘可能以互相形成有效支撑。4.4项目SWOT分析优势（Strengths）劣势（Weaknesses）1、未来城区的中心区域；2、便利的对外交通；3、占地面积适中，容易形成规模效应；4、周边大型中高档社区逐渐形成；5、天虹集团较好的品牌效应支持。1、地块分散，不利于规划建设；2、地块西面、南面未开发影响项目形象；3、距离市区主流消费群体稍远；4、西面未开发，短时间内难以形成良好商业氛围；5、睢宁县政府已规划了多个大型月光购物中心。机会（Opportunities）威胁（Threats）1、城市新规划为项目高速发展带来机遇；2、城市核心商圈商业亟需升级换代；3、项目周边存在的巨大商业空白；1、西部尚有许多未开发土地，会带来一定的同质竞争；2、大量社区商业抢占市场份额；南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告1、睢宁经济技术开发区、周边社区、市县潜在的大量消费群体；2、交通要道带来的大量人流；3、睢宁近年快速发展的经济结项目以较强的支撑。1、睢宁县已有多个大型综合商业，多年占据市场较大份额；2、中央步行街、浙江商贸城的商业尚未完全饱和；3、城东开发的化肥厂项目有可能形成竞争。4.5项目定位的难点分析3.13.23.2.1周边物业形象参差不齐延红叶路由南向北，沿路的农贸市场、北面的私有民房及沿线物业整体形象带有较强的小商小贩的性质，造成档次低、环境不够理想的印象。元府路西段，物业形象参差杂乱，这导致本案物业形象档次的提升受到牵制。从中央步行街以及浙江商贸城的形象广告可以看出其极力塑造出与众不同的物业形象，增强市场印象。彩虹公寓也只是兼顾自身社区的环境打造，对本案形成不了正面推动。3.2.2商业功能组合复合要求增大本案在政府的初步规划中是作为整体大型综合商业街选址之地，现项目的体量仅商业不能完全消化，须进行复合性组合。在商业功能上，办公、会议、展览、酒店、购物、餐饮、休闲、娱乐、居住、停车等多功能为一体，但目前睢宁县酒店的年入住率在63%左右，星级酒店及大大小小宾馆接近50家，还不算规模较小的无照旅馆，数量较多。作为大型的商业地产项目，多功能组合势在必行，若减少酒店商业功能则增加其他物业体量或减少项目容积率，同时致使项目的复合程度趋差，也降低了项目的整体竞争力。3.2.3优质商业资源的进驻尚需努力争取本案属于大型商业地产项目，毫无疑问受到大型主力店、次主力店的制约。商业地产的操作主要在于商业资源的运用与组合，本案要区别于其他项目及未来可能出现的竞争对手，重要的在于具备强势的商业资源获取。商业资源的获取对项目的其他功能板块定位具备绝对支撑作用，相关机会尚需努力争取。3.2.4写字楼与月光购物中心、公寓各体量确定需要进一步挖掘市场南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告睢宁大力发展“工业兴县”，进驻睢宁的企业的办公区域分散，本案在写字楼方面的竞争对手已经出现，势必分走部分客源。月光购物中心及公寓面临同样问题。解决办法：占领睢宁商业战略制高点，先声夺人创造无所匹敌的商业概念，争取政府政策强力支持，捆绑商家开发，打造项目的唯一性和排他性。从项目分析、项目SWOT分析及以上对项目难点分析来看，本案所具有的优势大部分是一种预期，目前可以直接利用上的少；而劣势是目前已经客观存在，而且可变性低或仅依靠开发商改善的难度较大。因此本案只有通过商业概念的挖掘及优质商业资源的捆绑，最大限度获得政府政策支持，打造项目的唯一性和排他性，才能使本案拥有更独特的优势，在这场商业与地产的竞争中胜出。而地价成本的高低对本案影响同样巨大。唯一性排他性同类项目竞争政策倾向性低配套尚不完善商业氛围单薄优质商业伙伴捆绑品牌号召力明显拥有项目规模经济提升整体规划档次突显中心区位优势提炼睢宁文化元素项目难点挖掘自身价值南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告第五篇：项目业态组合研究以睢宁历史文化展现平台为商业眼球经济核心，以中高档购物商场为开发中心；以高辐射力商业业态组合群为开发亮点；以中高端商务办公写字楼为互补；以酒店、步行街开发为补充配套；以“总部经济大厦”、“月光购物中心”为概念支持，构成项目总的业态组合。5.1发展核心商业物业的可能性本案发展商业物业前景良好，潜力开发，正当其时。立足项目所在区域，依托城区的城市化建设的加速，居住社区逐渐成熟，进驻经济技术开发区的企业逐渐增多，打造高辐射力商业综合体，满足城市居民的日益增长的多方位消费需求，睢宁“五大产业”的发展，将辐射区域延伸之周边市县乃至东陇海产业带。成为东陇海产业带上主要消费区域和标杆型商业中心。归纳睢宁城市商业总体特征：1、睢宁城市商业总体特征之一：老城区商业相对集中，影响力巨大老城区核心辐射区内，是商业经营的价值高地，尤其元府路与中山路交汇处一公里范围内，人气很旺；其他区域商业人气呈现明显不足，租金较低。靠近城区边界的地方，商业几乎断节。2、城市商业总体特征之二：城市主要道路商业衰减明显整个城市道路的边界，其实就是城市商业的边界。主城区道路边界，东向：天虹大道；南向：新市路；西向：红叶路；北向：八一路。随着道路的延伸，商业衰减非常明显城区直径4公里以外基本没有什么商业。（1）商场和专卖店等密集，商品品类丰富南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告在元府路上，商业元素较为丰富，休闲娱乐类、家居类、服装化妆类、日用百货类、食品类、文体类、电讯类、交通工具类商品融合在这条街道上，它满足了睢宁县人民生活的各方面需求。大部分的商业业种都希望依附于元府中路。（2）某一单一业态经营单街扎堆特征明显。（3）休闲、娱乐业遍地开花。睢宁县属于一个有大量务工人员在外的城市，加上近年来睢宁政府加大的招商引资的力度，人口流动较多，使得与流动人口相关的服务产业蓬勃发展。在城市中心区域我们可以在任何一条街上都能看到宾馆、浴场、KTV、足浴、桑拿城的出现，在档次上可谓良莠不齐。比较有名气的服务场所大都分布在离主要商业区不远的城市主干道旁。近年商业竞争态势：成熟商圈内商业业态结构逐渐升级，但是仍以普通购物商业业态为主，业种业态雷同较严重，统一经营管理的精细化程度不高，中央步行街、浙江商贸城的开业说明了商业的发展永不停步。本案商业发展应与睢宁县已有的商业物业有所差别，宜发展高辐射能力、业态业种复合程度较高、经营管理水准绝佳、组合功能更强的商业综合体。本案区域发展趋势:存在商业空白，目前该区域已经聚集了一定消费能力的中高端消费群体，而未来更加逐渐提升，发展前景可观，区位属于老城区与经济开发区的交汇处，扼守东西交通要道，为项目的发展奠定良好基础。长远来看，本案区域未来2—3年将成为一个全新的城市核心商圈。5.2发展商务写字楼的可能性根据第二篇的分析，外来人才和企业办公的需求将会催生睢宁总部经济办公楼的发展，本案建议以“总部经济大厦”发展中高端商务写字楼。作为另一个商业功能诉求点。5.2.1总部经济概念南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告总部经济是指某区域由于特有的优势资源吸引企业总部集群布局，形成总部集聚效应，并通过“总部－制造基地”功能链条辐射带动生产制造基地所在区域发展，由此实现不同区域分工协作、资源优化配置的一种经济形态。发展总部经济可以为区域发展带来多种经济效应，如税收效应、产业乘数效应、消费效应、就业效应、社会资本效应。大批企业总部入驻，可以提高区域知名度、信誉度，促进区域政府提高服务质量，优化商务环境，完善城市基础设施和人居环境，推进多元文化融合与互动，加快城市发展。总部经济理论是由北京市社会科学院总部经济研究中心主任赵弘研究员国内首次提出的。赵弘研究员出版了我国第一部总部经济理论专著——《总部经济》。5.2.2发展总部经济的五个条件第一个条件是区域拥有高素质的人力资源和科研教育资源，能够使得公司总部以较低的成本进行知识密集性价值活动的创造。第二个条件是区域要有良好的区位优势和良好的交通运输网络设施。第三条件是区域必须具有便捷的信息获取以及良好地同异地沟通的信息通道，同时在基础性资源条件方面能够同附近周边地区形成较大的差异。第四个条件是区域必须具备良好高效的法律制度环境，具有多元的文化氛围。第五个条件是区域应逐步形成围绕总部服务的专业化服务支撑体系。5.2.3睢宁县写字楼需求客户增加主要来源以下几个方面1.睢宁县“五大产业”的迅速发展；2.进驻睢宁县发展的国内公司或国际企业增加；3.进驻睢宁县的国内品牌企业，以分支机构的形式进入睢宁县城；4.随着睢宁网络购物产业的发展，跟网络购物相关产业的国际国内公司，进驻睢宁的比例将增大；南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告1.随着睢宁其他产业的发展，跟白色家电、纺织等相关的国际国内公司，进驻睢宁的比例将增大；2.本地中小企业及民营企业的快速发展，已成为睢宁写字楼发展的坚实基础；3.原来选择分散在外面的大量中小企业，成长发展后需进一步改变和提升形象的需求；4.现有租用星级酒店的办公企业，是因为没有代表形象的高标准写字楼而作过渡性需求，新型写字楼的出现将促使它们选择高标准写字楼；5.暂驻旧有写字楼的企业，渴望改善办公条件的现有各类企业；6.在华东华南经济发达区域发展的睢宁籍人士，随着经济环境的改善，企业回迁或回乡创业企业增加；7.注重投资回报率的投资者。从以上客户分析来看，睢宁县未来写字楼需求主要集中在高标准、专业化、形象良好的商务写字楼。5.2.4关于总部经济与商业地产商业地产经过多年的发展，已经逐渐走向成熟，各种新商业业态百花争艳，国外大型零售集团的抢滩式拓展，国内零售连锁业的迅猛发展，为商业地产的操作空间提供更多的素材选取。随着国家经济及人均收入的增长，强大的内需动力及城市化进程成为商业地产发展的沃土，大连万达以傲世群雄的姿态年租金收入达50亿元为业内侧目。但不可否认的是，商业网点的不断增多，零售巨头们不断占据城市优质的商业地段资源，商业地产同质化竞争加剧。对众多城市来说，商业地产走到了另一个路口。总部经济以超强的地域辐射范围将商业地产局限的商圈辐射区域放大至让人目眩的范围，对商业地产产生深度、广度的全方位影响，为商业地产注入了新的血液，商业地产借助总部经济的魔力正焕发新一轮的活力。南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告5.3发展酒店的可能性根据市场调查研究我们建议走“主题化、经济化、差异化”发展路线。全城酒店宾馆数量较多，分布在城区各个主要街道上。睢宁酒店市场竞争较为激烈，在市区范围内，包括星级的酒店在内，酒店的数量超过了60家。睢宁截至到2010年共拥有星级标准饭店六家，其中四星级家，三星级4家。睢宁整体酒店行业经营一般，平均开房率为63%左右。序号酒店名称星级客房（间）分布配套1东方希尔顿大酒店四星182城东办公、住宿、餐饮、会议、休闲、健身、娱乐2睢宁良元国际酒店三星100（260）市区会议厅、商务中心、桑拿休闲中心、美容中心、棋牌室、健身房3红樱桃大酒店四星120特色餐饮、夜总会、桑拿会所5荣盛国际大酒店四星220商务中心、月光购物中心、堂吧、健身房、棋牌室、桑拿中心、美容中心等服务设施6睢宁宾馆三星141天井湖区域餐厅、会议室睢宁酒店业在档次上拼抢高端、服务上贴近于大众的竞争态势愈发明显和加速，荣盛国际大酒店的建成及睢宁良元国际大酒店的改造说明了此问题。睢宁商务经济、假日经济、旅游经济特点明显，在睢宁的几大旅游景点建设后将激发明显的需求。为了使本项目未来功能组合达到最佳状态及将来酒店的错位经营，建议项目建设高标准的经济型商务酒店。5.4发展公寓的可能性5.4.1城市多元化居住的需求城区发展一定体量的高品质公寓可以满足城市多元化居住的需求。因本案属大型商业地产项目，缺少住宅社区的各种配套条件，仅环境因素不能满足，故本案应南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告运作相应的公寓即可提升项目档次及未来的想象空间，并且为项目创造更多的消费群体。5.4.2错位竞争的需要周边住宅的开发量较大，开发公寓有利于项目的错位竞争，并且在排他性上可抢占先机，且公寓的售价在一定程度上将超过住宅的售价，带来更多利润。5.4.3公寓市场潜在客户群体增加随着城市化进程加快，外来人员的增加，商务活动的频繁，睢宁各工业园区的企业入住，使得睢宁潜在公寓市场客户群体增加。5.4.4丰富投资产品对于睢宁来讲，有更多的公寓投向市场，将为睢宁房地产市场增加房地产投资品种，这正是投资客愿意接受的。5.5项目主题业态组合业态一词来源于日本，是典型的日语汉字词汇，大约出现在20世纪60年代。萧桂森在他给清华大学职业经理人培训中心编写的教科书《连锁经营理论与实践》中，给业态下的定义是：针对特定消费者的特定需求，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化服务形态。日本安士敏先生认为：“业态是定义为营业的形态”它是形态和效能的统一，形态即形状，它是达成效能的手段。业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态，是零售活动的具体形式。通俗理解，业态就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。事实上，购物中心的一些基本特征无法容忍对特定商圈内消费者做过多的排斥。以一座20万㎡的购物中心为例，要维持其商业经营每平方米需要大约10000元的销售额，这样一年就是20亿元，每天平均500万元以上，如果单客交易金额南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告为100元，则每天需要客流量5万人以上！如果对商圈消费者细分过度，将难以支撑购物中心这个庞然大物。而缺乏主题，又难以产生足够的吸引力，难以将自身与竞争对手区隔开来。在主题的选择上，两种极端路径间必然有一个适宜的权衡。购物中心的目标市场选择，其主力的核心目标顾客群，应是聚焦于区域消费能力较强、容量较大的消费板块上。一个区域的消费层次和收入水平基本上是正态分布的，即其两端收入最高和最低的顾客群一般较少，中间消费群才是支撑区域消费的主力，他们的精神、物质需求和文化、价值取向构成了购物中心主题的内涵。根据本案全面调查和以上分析启发我们多主题展现的商业中心包含以下七个主题：33.13.23.33.43.53.5.1主题一、历史文化平台历史文化广场、书城、文化展览、文化交流中心、亲子园、微型历史图书博物馆、语言培训、婴幼儿早教、课业辅导、考试辅导，学历教育、职业教育、网络教育等定位、卖点与策略：睢宁唯一性，关注教育、理解历史、亲情关怀的消费场所；场所内外结合（室内和广场呼应）、动静结合（游玩观赏和购物读书结合）。3.5.2主题二、超市食品奶制品、小家电、生活日用品、自行车、电动车、床上用品、鞋帽服饰针织品、办公用品、烟酒饮料、季节商品、生鲜水果、五谷杂粮、营养品、饰品、化妆品、洗浴用品、汽车饰品等定位、卖点与策略：睢宁城区最大品种最全的最大体量超市，最好能引进家乐福或沃尔玛（很难），主打国际名牌或体量最大的概念3.5.3主题三、家电城空调、冰箱、洗衣机、电视机、电饭锅、电磁炉、抽排油烟机、微波炉等（单独招商）；南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告电脑、电话、手机等电子产品（单独招商）。定位、卖点和策略：3C的体量和家电的体量相结合，做睢宁电器最全的家电城。3.1.1主题四、休闲娱乐中心电影院、网吧、KTV、桑拿休闲、茶吧、酒吧、夜总会、电玩、游戏机、儿童娱乐城。定位、卖点和策略：与文化广场相印成趣，提升娱乐休闲的品味和格调，打造商业中心内的健康休闲主题。争取首家引进国际品牌的咖啡店（比如星巴克、迪欧、上岛、新岛）。3.1.2主题五、餐饮喜庆正餐、休闲餐、快餐、西餐、大型宴会；婚纱影楼、花店、礼仪服务、租车服务、婚房配套服务。定位、卖点与策略：睢宁最大的喜庆宴会大厅（兼区隔宴会厅）、配套最全的喜庆服务、品种最全的餐饮服务。3.1.3主题六、时尚步行街男装、女装、鞋帽、饰品、黄金、珠宝、中高档化妆品、品味食品、宠物用品店、网店经营、士多店、餐饮、美容美发、烫洗店、蛋糕店、婚纱店……定位、卖点与策略：品类多而有品位，名牌多而不昂贵，新贵消费品种零星分布，时尚购物消费目的地。3.1.4主题七、总部经济与酒店公寓中高档（四星定位、五星服务）酒店、办公写字楼、银行金融服务、打字复印、电信、移动营业厅、小型健身服务会所。定位、卖点与策略：酒店不最求最大最高档，定位把商务功能最全的特点（无线上网、早餐正餐配套、知识服务等）；办公规模不宜太大，满足8个左右的产业南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告化或集团化总部办公中心（每个大约500平米），加上本地服务性公司的办公需求，大约20家，每家平均100平米，天虹自己的办公总部1000平米，共7000平米的办公写字楼体量。按照1:1的体量配置，规划7000平米的酒店体量。南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告主题内容定位、卖点与策略历史文化历史文化广场、书城、文化展览、文化交流中心、亲子园、微型历史图书博物馆、语言培训、婴幼儿早教、课业辅导、考试辅导，学历教育、职业教育、网络教育等睢宁唯一性，关注教育、理解历史、亲情关怀的消费场所；场所内外结合（室内和广场呼应）、动静结合（游玩观赏和购物读书结合）。超市食品奶制品、小家电、生活日用品、自行车、电动车、床上用品、鞋帽服饰针织品、办公用品、烟酒饮料、季节商品、生鲜水果、五谷杂粮、营养品、饰品、化妆品、洗浴用品、汽车饰品等睢宁城区最大品种最全的最大体量超市，最好能引进家乐福或沃尔玛（很难），主打国际名牌或体量最大的概念家电城空调、冰箱、洗衣机、电视机、电饭锅、电磁炉、抽排油烟机、微波炉等（单独招商）；电脑、电话、手机等电子产品（单独招商）。3C的体量和家电的体量相结合，做睢宁电器最全的家电城。休闲娱乐中心电影院、网吧、KTV、桑拿休闲、茶吧、酒吧、夜总会、电玩、游戏机、儿童娱乐城。与文化广场相印成趣，提升娱乐休闲的品味和格调，打造商业中心内的健康休闲主题。争取首家引进国际品牌的咖啡店（比如星巴克、迪欧、上岛、新岛）餐饮喜庆正餐、休闲餐、快餐、西餐、大型宴会；婚纱影楼、花店、礼仪服务、租车服务、婚房配套服务。睢宁最大的喜庆宴会大厅（兼区隔宴会厅）、配套最全的喜庆服务、品种最全的餐饮服务。时尚步行街男装、女装、鞋帽、饰品、黄金、珠宝、中高档化妆品、品味食品、宠物用品店、网店经营、士多店、餐饮、美容美发、烫洗店、蛋糕店、婚纱店……品类多而有品位，名牌多而不昂贵，新贵消费品种零星分布，时尚购物消费目的地。总部经济与酒店中高档（四星定位、五星服务）酒店、办公写字楼、银行金融服务、打字复印、电信、移动营业厅、小型健身服务会所。酒店不最求最大最高档，定位把商务功能最全的特点（无线上网、早餐正餐配套、知识服务等）；办公规模不宜太大南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告5.6项目业态面积测算和规划3.13.1.1项目面积测算南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告业态种类及其分类总体需求量现存量（㎡）现实需求量（㎡）未形成城市多元化消费中心前提下商业中心可吸纳的消费总量比例核心商圈天虹优劣势程度分析核心商圈天虹综合优势商圈内竞争性对手数量（表示为A；A≥2不足以2算）天虹在此优势下可争取的市场份额（换算方法：本项目的得分/市场均分20×1/A天虹理论上可以建设的各业态的体量（㎡）1-2年内建成营业，实际最优经营面积（㎡）商圈处于半成熟状态，每种业态的布局需要有不同程度的保守设计消费需求（亿元）胃纳量（㎡）比例面积（㎡）差异化优势规模优势档次竞争优势影响力总分20分，总得分为四项优势的总分很保守一般保守不保守偏大胆1-5分超市类超市6.32133329320001000000.33000035441630.531590011000√百货类（与本案相联度的业态）服装7.913166746000800000.62960044551840.451332013000√鞋帽50004455184家电卖场类家电电器6.727900046000330000.51650025341430.47155107000√酒店类酒店200000148000378000.31701053341520.77150507000√写字楼办公写字楼142000.6555520217000√餐饮正餐3.958464212000710000.32130045351760.28131004000√快餐200055451920.954000√休闲娱乐网吧6.781020001800930000.56045024341330.43503201000√游戏厅5000.635551820.91000√酒吧、KTV64000.7555520214000√电影院00.8555520215000√咖啡厅、茶社7.910972213001030000.63399043551740.43111003000√健身、桑拿12000.253341540.381000√美容美发38000.223321060.17500√文教文化历史广场2.97380009700283000.81690055552010000√书城0.645441720.85144301000√课外培训学校0.435451720.851500√微型图书馆0.65555201000√总计42.5487836032990054610022575014873081000√南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告3.1.1测算说明1.经过全面测算，本案1-2年内建成营业，其商业用最优经营面积理论值为81000平方米。其他品牌店（手表、皮具、宠物用品、针织、工艺品、化妆品、家居饰品、低端服饰百货、单品专卖店如电动车、摩托车等）8000平方米，共89000平方米。占理论需求面积148730平方米的59.8%（低于60%），总体偏保守。2.按照商业地产运营的规律，保持其在投入使用后5年内处于原定位的竞争优势、10年内部落后，都应该保存有15%—30%的空置预留面积（即空置率）。县城城市（四级）一般空置率为15%,这样本案建议商业面积为79000×（1+15%）+10000=100850平方米。由此我们建议整个商业体量按照10万平方米进行规划。3.纵观睢宁经济发展、市民生活等发展状况，商业地产发展刚刚开始，虽然潜力较大，但目前商业氛围仍然是最大的风险因素。为了确保本案有效运营，应该采用以上的谨慎原则进行规划设计。4.各种业态的设计面积根据各自风险大小，选择了不同等级的保守模式，最保守测算的业态是文化教育类商业面积，偏大胆测算的业态是写字楼和服饰。5.测算表中，使用的有关天虹商业的竞争优势是基于业态总体定位与竞争对手的比较判断，其不同的优势等级代表该项目在建设和规划中需要针对性进行展现的。否则，该测算业态面积将不能完全符合最后的运营结果。南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告3.1.1测算依据1.下图是睢宁县2000-2008年农村居民人均纯收入和在岗职工平均工资的对比分析图；200020012002200320042005200620072008从图中我们可以直观的看出睢宁县农村居民纯收入和在岗职工平均工资之间的比值，从2000年到2008年逐步拉大，由开始的比值2变为2008年的3。即农村居民纯收入为1，在岗职工纯收入则为3。由于农村居民的纯收入低，其消费需求相对较小，而在岗职工（一般为城市居民）由于收入高，其消费需求相对较大。2009年睢宁县总人口是132万，其中城市人口接近20万人，农村人口约112万人口，由中国商务部四县城市人口与农村人口消费统计数据显示，二者之间的消费比例通常为5:1。即农村人口在四线城市商圈中消费1，城市人口消费为5。这与我们在睢宁县当地实地调查统计的结果也非常的吻合。因为这两年睢宁的贫富差距在拉大，该比例也达到1:5了。按照此种比例推算2009年睢宁实际消费量相当于由42.4万城市居民产生。2.下图是睢宁县（2000-2009年）社会消费品零售总额曲线图：南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告2000200120022003200420052006200720082009有此图我们可以看出，睢宁2009年的社会消费品零售总额为54.86亿元。每年社会消费品零售总额的平均增长额为20%左右。城市人口人均消费支出=社会消费品零售总额/城市总人口2009年睢宁县城市人口县城的平均消费支出=54.86亿元/42.4万=12939（元）天虹该商业地产上市的保守时间为2012年，即两年以后，届时的社会消费品总额为79.00亿元。人口按照目前的增长速率仍然会在132万左右。由于城市化进程的发展，2010年睢宁实际消费量相当于由48.5万城市居民产生。即2012年睢宁县城市人口的平均消费支出=79.00亿元/48.5万=16289（元）1.睢宁商业租金水平情况位置标杆店铺租赁方式面积（㎡）租金（元）年租月租（元/㎡）元府中路天虹对面星星专卖年租1508000044.40元府中路工行对面烟酒超市年租20013500056.25红叶北路太阳雨对面小商铺年租803000031.25红叶南路南洋装饰年租502000033.33中国城小商铺商铺年租1004500037.50威尼斯商城商铺年租372400054.05八一路苏果多面年租402500052.08南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告3.1.1单业态胃纳量根据以上测算说明和测算依据，对单业态胃纳量测算如下：1.超市行业消费需求统计按照江苏省商务局统计数据显示城市人口在大中型超市的购物消费一般占城市人口消费支出的8%。即睢宁2012年城镇人口人均消费1303.12元。大中型超市总的销售收入为6.32亿元。由超市行业特征其毛利润（除税收）一般为21%左右。睢宁县超市行业的城市最大胃纳量为行业总利润（毛利润）/每平方米营业面积总支出。睢宁餐饮业2012年毛利润大概为1.3272亿元左右，而每平方米每年的消费支出（主要是人工成本、房租、水电等等）大概为956元。可以算得睢宁餐饮行业最大胃纳量为138829平方米。2.餐饮行业消费需求统计根据江苏省商务局统计数据显示餐饮消费（外出消费）一般占城市人口消费支出的5%。即睢宁2012年城镇人口人均消费814元，餐饮行业的消费额为3.95亿元。由餐饮行业的行业特征其毛利润（除税收）一般为30%左右。睢宁县餐饮行业的城市最大胃纳量为行业总利润（毛利润）/每平方米营业面积总支出。睢宁餐饮业2012年毛利润大概为1.185亿元左右，而每平方米每年的消费支出（主要是人工成本、房租、水电等等）大概为1400元。可以算得睢宁餐饮行业最大胃纳量为84642平方米。3.百货行业消费需求统计根据江苏省商务局统计数据显示百货类（此处主要包括服饰、鞋帽）一般占城市人口消费支出的8.9%。根据睢宁实际情况，我们走访了30位睢宁城市居民睢宁县居民在穿着上很讲究，服饰、鞋帽类的消费支出一般占城市人口消费支出的10%。即睢宁2012年城镇人口人均消费1628.9元，百货行业（此处主要指服饰、鞋帽）的消费额为7.9亿元。由服饰、鞋帽行业的行业特征其毛利润（除税收）一般为30%左右。睢宁县服饰鞋帽行业的城市最大胃纳量为行业总利润（毛利润）/每平方米营业面积总支出。睢宁服饰鞋帽行业2012年毛利润大概为2.37亿元南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告左右，而每平方米每年的消费支出（主要是人工成本、房租、水电等等）大概为1800元。可以算得睢宁服饰、鞋帽行业最大胃纳量为131667平方米。1.家电行业消费需求统计根据江苏省商务局统计数据显示家用电器类支出一般占城市人口消费支出的5%。根据睢宁实际情况，现时正是睢宁城市化进程发展的高速期，居民对家电类的潜在消费需求实际的消费量都高于这一数值在2008年-2015年城镇人口消费支出中家电消费一般占城市人口消费支出的8.5%。即睢宁2012年城镇人口人均家电消费为1384.5元，家电行业消费总额为6.715亿元。家电行业的行业特征其毛利润（除税收）一般为10%左右。睢宁县家电行业的城市最大胃纳量为行业总利润（毛利润）/每平方米营业面积总支出。睢宁服饰鞋帽行业2012年毛利润大概为0.6715亿元左右，而每平方米每年的消费支出（主要是人工成本、房租、水电等等）大概为850元。可以算得睢宁家电行业的最大胃纳量为79000平方米。2.休闲娱乐消费需求统计休闲娱乐消费类主要包括网吧、酒吧、KTV、桑拿、电影院、特色小吃、咖啡厅、茶社、游戏厅和美容美发。（1）游戏厅、网吧、酒吧、电影院、KTV主要针对人群为19-35岁左右的年轻一族，处于该年龄段的人群经济实力相对较弱，但消费的欲望强。在2012年睢宁的总人口大概为132万，则处于该年龄段的人数为28.29万人。占21.4%。平均每人去每月分别去一次网吧、酒吧、电影院，消费额大概在200元，全年为2400元/人，则消费总额为6.7896亿元。睢宁人均支出为514元,占人均消费支出的3.2%。酒吧、电影院、KTV行业毛利润（除税收）一般为30%左右。睢宁县家电行业的城市最大胃纳量为行业总利润（毛利润）/每平方米营业面积总支出。睢宁酒吧、电影院、KTV行业2012年毛利润大概为2.04亿元左右，而每平方米每年的消费支出（主要是人工成本、房租、水电、装修等等）大概为2000元。可以算得睢宁游戏厅、网吧、酒吧、电影院、KTV的最大胃纳量为102000平方米。（2）桑拿、特色小吃、咖啡厅、茶社、美容美发南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告根据江苏省商务局统计数据显示桑拿、特色小吃、咖啡厅、茶社、美容美发支出一般占城市人口消费支出的10%。即睢宁2012年城镇人口在这些服务性行业中人均消费为1629元，桑拿、特色小吃、咖啡厅、茶社、美容美发行业消费总额为7.9亿元。这类行业的毛利润（除税收）一般为25%左右。睢宁县桑拿、特色小吃、咖啡厅、茶社、美容美发的城市最大胃纳量为行业总利润（毛利润）/每平方米营业面积总支出。这些行业2012年毛利润总额大概为1.975亿元左右，而每平方米每年的消费支出（主要是人工成本、房租、水电、装修等等）大概为1800元。可以算得桑拿、特色小吃、咖啡厅、茶社、美容美发行业的最大胃纳量为109722平方米。1.文教类行业需求统计根据江苏省商务局统计数据显示文教类支出一般占城市人口消费支出的12%（除了学校上学开支以外的消费比例3%）。睢宁市民历来重视教育，睢宁中学出了多位历史文化政治名人。该项支出占到城市人口消费支出的15%。即睢宁2012年城镇人口人均文教（教育、培训、书籍）支出为2443.4元，文教行业消费总额为11.89亿元。文教行业的毛利润（除税收）一般为32%左右。睢宁县文教行业的城市最大胃纳量为行业总利润（毛利润）/每平方米营业面积总支出。睢宁文教行业2012年毛利润大概为3.8亿元左右，而每平方米每年的消费支出（主要是人工成本、房租、水电、装修等等）大概为2500元。可以算得睢宁文教行业的最大胃纳量为38000平方米。南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告5.7项目业态布局与楼层分布南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告5.8各楼次业态划分布局与体量说明商业坐标楼层总数（层）单层面积（㎡）层次（层）业态体量（㎡）A10000历史文化广场10000B120001休闲美食2000C120001风情酒吧风情酒吧2000D2410001银行办公、移动电信营业厅10002-3咖啡厅20004茶社10005-6KTV20008-13办公场所600014-20酒店700021-24正餐4000E270001百货6000珠宝10002家居饰品1000网吧1000影楼1000其他4000F370001百货70002-3超市及电动车、摩托车卖场7000超市7000G470001百货低档服饰为主70002电器70003-4电影院5000培训学校1200微型图书馆1000书城1000早教、亲子园其他培训教育类1300其他4500南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告第六篇：项目开发借鉴以往商业地产开发的经验，结合本项目的开发条件，建议本项目开发采用“以城市综合体（文化历史广场、月光购物中心、商务写字楼、酒店、公寓、步行街、住宅）为开发主线，以满足城市人口日益增长的物质、精神文明需要，产业集群化发展需要，突破睢宁县已有的商业地产形态，以良好的品牌效应和优良的产品品质赢得市场，获得消费者的青睐”为开发思路。6.1项目开发思路睢宁商业地产新贵，树立睢宁商业地产龙头形象；融入“历史文化广场”“总部经济”、“月光购物中心”概念，给项目注入高附加值，唯一性的重要体现；注入更多休闲、娱乐元素，丰富餐饮种类，形成城市消费磁场。6.2项目开发模式本案规模较大，商业业态组合多样，多种物业类型并存。需要各功能片区相互促进，协调共存。为了保障项目的开发稳步进行，树立项目的主题形象，本案的开发模式以商业、商务为中心，以酒店、步行街为配套，以公寓、住宅为支撑。6.3项目开发步骤概念先行——政策支持——商家捆绑——产品跟进——营销展开本案先进行概念策划和概念设计，以充分获得政府在政策上给予支持，比如文化广场（微型历史博物馆）规划可以争取政府支持，给予地价免赠和反购楼盘的政策，使项目操作有更大余地，同时有利的政策便于与主力商家沟通谈判，从而增加项目持续运作的筹码，与此同时，按照商家需求度身打造物业，规避项目风险，在主力商家的品牌效应下，营销推广顺势展开。南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告第七篇：项目定位7.1项目开发战略定位创新型开发：睢宁首个“历史文化广场”、“总部经济大厦”、“月光购物中心”城市综合体。领导型开发：五年领先，十年不落后：环境升级、建筑升级、业态升级、服务升级、消费升级；档次升级、品质升级、管理升级、观念升级、功能升级。7.2项目品牌战略定位知名度：创造江苏睢宁知名大型商业企业；提升天虹集团企业形象和巩固品牌地位；通过项目塑造，快速形成天虹商业广场区域的商圈效应（如北京的王府井、上海的南京路、广州的北京路、深圳的东门、南京的新城市广场或万达广场）。美誉度：打造睢宁首个真正意义上的城市商业综合体；成为睢宁最佳商业地产投资经营平台；成为睢宁对外招商引资的商务平台。忠诚度：消费者永远选择的城市生活之都；经营者满意的经营舞台；政府支持的招商引资平台。7.3项目主题与品牌定位从本案的区位、规模、项目功能、概念——可打造成高附加值、多业态组合，多物业类型高复合程度的首席城市商业坐标。从本案的商业风格上——可塑造成商务发达、商业繁华、时代感强烈、时尚、潮流、信息化、科技含量高、一站式服务的现代都市代表作。项目主题名称：南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告项目命名：天虹国际广场；购物中心：天虹商业步行街；（老百姓口传：天虹步行街）写字楼（酒店）：天虹总部经济大厦。本案Logo设计建议：紧扣本案总体形象定位，体现上述项目形象定位与设计方案的联系点。结合本案“天虹国际广场”案名，新颖独特。体现本案档次及文化内涵。传播具有亲和力。与本案各类产品标识保持系列特征，形成完整、统一形象。一座城，一个城市的未来。本案VI设计建议：◆紧扣本案总体形象定位，体现上述项目形象定位与设计方案的联系点。◆聘请专业公司设计，保证专业水准，并统一设计，保持系列化和系统化特性。◆表现形式不拘一格，如图案、美术字、字母、实体化立体小品等。◆标识及标准色作为形象识别，应结合总体规划，统一设计。◆与本案各类产品标识保持系列特征，形成完整、统一形象。◆项目导示系统方便引导现场客户参观，应由专业公司系列设计（结合标识等平面设计），形状灵活多样，醒目新颖。包括欢迎牌、楼栋牌、样板房指示牌、温馨的警告牌、各类功能标牌等，处处显示对客户的尊重、体贴。7.4项目市场定位市场定位：满足城市的新规划需求，满足城市产业的发展，满足城市日益增长的物质文化不同层次消费需求的城市综合商业、商务、消费中心；本项目以中高档消费市场为主，市场范围辐射睢宁城区乃至周边乡镇。规模与档次超过现在的中国城、威尼斯商业广场，成为东陇海产业带上商业新贵。7.5项目目标客户定位南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告物业类型消费者经营者投资者商业广场（步行街非底商）1、政府机关公务员、事业单位人员1、国际国内知名零售连锁商1、国际国内知名零售连锁商2、各企业人员2、国际国内知名餐饮连锁商2、国际国内知名餐饮连锁商3、各类业主3、国际国内知名娱乐连锁商3、国际国内知名娱乐连锁商4、各私营企业主4、国际国内知名休闲连锁商4、国际国内知名休闲连锁商5、城市品牌追逐一族5、……5、基金、财团6、学生6、民间私募基金7、过往客商7、职业投资者8、中高收入家庭8、……9、灰色收入者10、城市及乡镇村居民11、城市职业工作者12、自由职业者步行街（底商）同上1、国际国内知名专卖店1、国际国内知名专卖店2、国际国内知名专业店2、国际国内知名专业店3、国际国内知名特色店3、国际国内知名特色店4、本地专卖店4、本地专卖店5、本地专业店5、本地专业店6、本地特色店6、本地特色店7、……7、……写字楼1、本地企业办公人员1、本地企业及控股单位、子公司1、本地上市企业及控股单位、子公司2、民营企业办公人员2、各开发区进驻企业2、各开发区进驻企业3、外来企业办公人员3、五大产业链上相关单位、企业3、五大产业链上相关单位、企业4、相关业务往来人员4、金融保险证券机构4、金融保险证券机构5、通讯网络企业5、通讯网络企业6、物流企业6、物流企业7、民营中小企业7、民营中小企业8、部分政府单位8、部分政府单位9、旅行社9、旅行社10、会展企业10、会展单位11、其他单位、企业11、其他单位、企业酒店外来人才、外来商1、国际国内知名酒店连锁商1、国际国内知名酒店连锁商南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告务人员、外来亲戚、本市婚嫁休闲2、其他致力于酒店经营者2、其他致力于酒店投资者超市、电器、3C、书城睢宁县城及乡镇市民国内著名的连锁零售商娱乐休闲睢宁本地和外地人经营有经验的商家不一定餐饮同上7.6项目经营定位任何一个项目经营是核心是关键，满足市场需求是本案的运营目标。整个项目的经营特色鲜明，各业态、业种及品类细分明确，充分适应消费者的消费习惯并满足市场的多元化消费需求。“品牌化、品位化、休闲化、娱乐化、复合性、集群化”体现出本项目明显区别于其他商业物业的特点。突出品牌效应，提升物业品质，针对目标市场的消费特征做到集约化、特色化、个性化、生活化。本案的经营定位为——时尚生活、潮流时代、城市品位、产业集群、优质服务7.7项目经营特色定位原则：坚持特色性、差异性、不可复制性的经营特色原则；特色性：①商品全、名品多、门类宽、经营专、结构新；②坚持走大众化经营路线、错位化经营方针；差异性：定位差异、群体差异、价格差异、品牌品种差异、促销差异、服务功能差异；不可复制性：发挥不可复制的优势（产业优势、广场优势、区位优势、规模优势、停车优势等）。7.8项目营运方式定位南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告多种权属并存（产权、使用权、经营权、管理权）并相对独立，各业态统一招商管理、统一布局规划、统一物业管理，统一营销推广。商场商铺产权分散，统一委托经营管理。写字楼采取统一物业管理。7.9项目管理定位大型商业物业的管理特点是统一管理、分散经营，针对这一特点，我们建议采用如下的管理模式。招商管理市场营销行政人事保安清洁工程管理主要管理功能商业管理功能物业管理功能营运管理业主服务财务管理建议采用香港惯用的商业和物业双管的管理模式。由投资商成立一家经营管理公司在交付商铺后的三年内甚至长期作为物业的管理者进行商业和物业双重功能的日常管理，该经营管理公司可由投资商控股的有限责任公司，也可以是委托专业公司进行管理。管理公司设立商业管理部，负责商铺的租赁、市场营销和现场营运管理等工作，为促进商铺销售和日后良好经营管理，也可以聘请国内专业的商业顾问公司作为商业顾问。投资商重视商业管理顾问将有助于商铺日后经营，对商铺的价格提升和销售均有正面的影响。物业管理按普通的物业管理功能运作，但须加强对商铺营销和营运管理的服务，管理高层则须重视商业管理部门和物业管理部门的协调工作。经营管理公司的收入主要是商铺租金、物业管理费、广告推广费和屋顶墙体广告位租金收入，主要的支出是广告推广费、人员工资、其它管理费用（含保安、清洁、招商、机电设备管理等）。南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告业主约束：任何业主都必须在合作或购买商业物业时签订商业物业管理协议，以保证经营管理公司的营业收入，从而为整个商业项目的成功经营创造条件。具体组织架构图如下：招商管理市场营销行政部保安清洁工程管理总经理商业管理部物业管理部营运管理业主服务财务部7.10项目形象定位睢宁中国城、威尼斯广场物业形象已经广为人知，但这两大商业体在物业形象上尚不能完全代表睢宁的商业形象。物业本体形象定位：天虹国际广场展示给睢宁县人民的是耳目一新的城市地标形象、建筑艺术形象、优质服务形象、购物环境形象、专业管理形象。物业城市形象定位——提升城市综合形象，即：政府宣传活动、商业贸易活动、文化交流活动、社区文化活动、公益事业活动、企业策划活动、市民节假日休闲活动、商品促销活动……天虹国际广场是城市的聚焦点，各种活动、信息汇集的中心。7.11项目招商模式定位本案招商至关重要，关系项目开发进程。南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告确定主力商家，锁定次主力商家，将有对市场形成绝对影响力的品牌商家收入囊中是项目运作关键，而本案的地缘优势具备了与周边实力商家合作的可能性加大。建议本案招商先与超市、百货、洋快餐主力品牌商家及娱乐城、影院次主力商家沟通洽谈，订单操作，与规划设计同步进行。其一可减少开发风险，其二可带动项目后续的招商与销售，其三是项目的忠实广告宣传者。7.12项目销售模式定位本案除租赁给各主力、次主力商家不进行销售外，其他物业类型均可进行销售，若商家自买自营则是理想的结果。写字楼与底商销售后都比较好处理，提供统一物业管理即可，焦点在于处理B区大量的产权式铺位，因此我们建议B区商场以实体分割，售后托管的方式进行销售，走三权独立（即产权、管理权、经营权）的操作模式，保证商场的统一性，管理的持续性，确保整体资产增值保值的售后管理思路。建议首期托管年限为三年，给投资者一个固定的回报，同时给商场一个经营培育期，保证商场做旺。三年后投资业主与专业经营管理公司协商统一托管经营。7.13项目营销推广定位营销推广以期通过各种营销推广手段、宣传途径达到不断吸引、满足潜在客户的服务过程，达到片区的成功引爆、项目的圆满销售和企业品牌的提升，巩固企业持续发展的战略地位，这是本案一切营销推广活动制定的根本目标。◆主题营销——天虹国际广场·城市坐标·引领睢宁商业新时代；◆概念营销——城市综合体、总部经济、购物中心；通过主题与概念对市场的不断渗透，做到“未见其形，先闻其声，初见其形，已熟其髓”。从项目伊始就要注重对市场的培育，这是一项持续不断的过程。为了避免市场对项目营销的过于麻木，应分阶段、分主题地将各种物业类型逐步推向市场。在本案启动宣传、产品设计和开发理念的营销推广中，要以整体的形象展示为主，并通过多种宣传媒介的包装制造体验的机会，让消费者身临其境体验未来区域成熟、功能完备的天虹国际广场。南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告除上述总体战略原则外，与其他项目的操作类似的营销推广本案也必须做到动态营销，因为随着市场的不断变化，本案在销售过程中需要不断洞察消费者需求的变化，反映市场的发展趋势。充分利用电视、电台、网络、报纸、杂志、户外广告、围挡广告、营销中心等载体向市场传送项目全方位的信息，树立项目的良好形象。南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告结束语：感谢第一步本案在天虹置业马总、朱总、刘主任的大力支持下，在徐州新景祥吴总、周杰、朱嘉的鼎力帮助下，南京智域企业管理咨询有限公司徐总、顾总、潘祥、张勇、许庆、寇建强等咨询师通过一个月紧张的调查、统计、分析、研讨、溯源，终于完成了《徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路项目商业定位与业态组合报告》。团队每一位成员在奋战中体验了越来越明白睢宁商业和发展的欣喜，品尝了数据分析无法解开调查结果的迷惑，体会了仿佛回到2000年前的历史沉醉，感触到了众人对睢宁这块热土上天虹商业旗舰即将登场的期盼……一切是那么的美好！一个月来，我们专人去了重庆北城天街购物中心考察、再次巡游南京万达广场、水游城和新城市广场寻找灵感。倍增了我们把项目做好的信心，按照龙湖地产的规划，重庆“天街系列”在“北城”、“西城”的基础上即将再度建设“东城”和“南城”；而万达广场也正在把自己的触角伸向二三级城市；新城市广场的陈总亲口和我们说“新城市广场需要遍布全中国”。这一切的一切，都昭示着直接可以触摸的商业地热和发展前景。我们因此更加庆幸地和自己说，与天虹合作完成该项目规划是我们的有一个发展机遇，是充满希望的未来！由于时间仓促，对睢宁人文地貌知悉了了，本案许多内容精细不足、系统不够、依据待斟。瑕疵之处，海涵为盼！只是第一步，定位只是开始，设计、策划、招商、运营、管理，将构成商业地产的整体。我们也真诚希望能为天虹、为睢宁的未来商业地产建设提供更多的、更深入的服务。感谢天虹！感谢新景祥！感谢睢宁！感谢商业地产业！南京智域企业管理咨询有限公司133智域，智力服务商业地产专业领域'