皮具城全程策划流程及内容概要.doc 15页

'皮具城全程策划流程及内容概要第一章项目投资策划　　项目投资策划是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商产业地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。　　项目投资策划可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还可对项目开发节奏提出专业意见。一、项目用地周边环境分析　　1、项目土地性质调查　　（1）地理位置　　（2）地质地貌状况　　（3）土地面积及红线图　　（4）土地规划使用性质　　（5）七通一平现状　　2、项目用地周边环境调查　　（1）地块周边的建筑物　　（2）绿化景观　　（3）自然景观　　（4）历史人文景观　　（5）环境污染状况　　3、地块交通条件调查　　（1）地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 　　（2）项目的水、路、空交通状况　　（3）地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状　　4、周边市政配套设施调查　　（1）购物场所　　（2）文化教育　　（3）医疗卫生　　（4）金融服务　　（5）邮政服务　　（6）娱乐、餐饮、运动　　（7）生活服务　　（8）娱乐休息设施　　（9）周边可能存在的对项目不利的干扰因素　　（10）历史人文区位影响　　二、行业市场现状及其趋势判断　　　　1、皮具行业生命周期　2、皮具行业市场供需平衡　3、皮具行业竞争格局　　4、皮具行业经济运行　5、皮具行业市场竞争主体企业　　　6、皮具行业市场营销三、土地SWOT（深层次）分析　　1、项目地块的优势　　2、项目地块的劣势 　　3、项目地块的机会点　　4、项目地块的威胁及困难点　　四、项目市场定位　　　1、类比竞争项目调研　　（1）类比竞争项目基本资料　　（2）项目楼层业态规划详析　　（3）项目规划设计及招商资料　　（4）综合评判　　2、项目定位　　（1）市场定位　　（2）区域定位　　（3）主力商户群定位　　（4）功能定位　　（5）建筑风格定位五、项目价值分析　　　　1、项目价值分析　　（1）项目价值分析法（类比可实现价值分析法）：　　选择可类比项目　　确定该类项目价值实现的各要素及其价值实现中的权重　　分析可类比项目价值实现的各要素之特征　　对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值　　根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价2）类比可实现价值决定因素： （1）类比土地价值　　A市政交通及直入交通的便利性的差异B项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异、教育和人文景观的差异、各种污染程度的差异、人口密集程度的差异　　C周边市政配套便利性的差异　　（2）项目可提升价值判断　　A建筑风格和立面的设计、材质　　B商铺铺型设计　　C楼层业态规划　　D项目配套设施　　E形象包装和营销策划　　F发展商品牌和实力　　（3）价值实现的经济因素　　A经济因素　　B政策因素　　2、项目可实现价值分析　　（1）类比项目分析与评价　　（2）项目价值类比分析：价值提升和实现要素对比分析、项目类比价值计算　　六、项目投入产出分析　　　　1、项目经济技术指标模拟　　（1）项目总体经济技术指标　　（2）首期经济技术指标　　2、项目首期成本模拟 　　成本模拟表及其说明　　3、项目收益部分模拟　　（1）招商收入模拟：　　招商均价假设　　招商收入模拟表　　（2）利润模拟及说明：　　模拟说明　　利润模拟表　　（3）敏感性分析：　　可变成本变动时对利润的影响　　招商价格变动时对利润的影响　八、投资风险分析及其规避方式建议　　　　1、项目风险性评价　　（1）价值提升及其实现的风险性：　　项目的规划和设计是否足以提升项目与竞争项目的类比价值项目形象包装和营销推广是否成功2）皮具电商对项目的冲击　　2、资金运作风险性　　（1）减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本　　（2）对招商节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼　　3、经济政策风险　　（1）国际国内宏观经济形势的变化 　　（2）国家地方相关皮具政策的出台及相关市政配套设施的建设　　九、开发节奏建议　　　　1、影响项目开发节奏的基本因素　　（1）政策法规因素　　（2）地块状况因素　　（3）发展商操作水平因素　　（4）资金投放量及资金回收要求　　（5）招商策略、招商政策及价格控制因素　　（6）市场供求因素　　（7）开盘时间要求　　2、项目开发节奏及结果预测　　（1）项目开发步骤　　（2）项目投入产出评估（3）结论　　第二章项目规划设计策划　　通过完整科学的投资策划分析，发展商有了明确的市场定位，从而进入了产品设计阶段。专业市场经过多年的发展后，市场需求发生了根本性的变化，采购商对专业市场的建筑规划和展示设计要求越来越高，这就要求发展商将"以人为本"的规划思想和提高采购商一站式体验采购质量作为目标去实现采购商的需求。项目规划设计策划是基于市场需求而专业设计的工作流程。　　项目规划设计策划是以项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，并紧紧围绕目标客户确定装修风格，并对项目的导视规划、环境识别尤其注重。　　 一、总体规划　　　　1、项目地块情况分析　　（1）发展商的初步规划和设想　　（2）影响项目总体规划的不可变的经济技术因素　　（3）土地SWOT分析在总体规划上的利用和规避　　（4）项目市场定位下的主要经济指标参数　　　　2、建筑空间布局　　（1）项目总体平面规划及其说明　　（2）项目功能分区示意及其说明　　3、道路系统布局　　（1）地块周边交通环境示意　　（1）地块周边基本路网　　（2）项目所属区域道路建设及未来发展状况二、项目出入口空间规划设计　　（1）出入口空间规划设计　　（2）出入口空间形式　　（3）无障碍设计三、动线规划设计（1）联系外部动线　　（2）员工动线（3）水平动线（4）垂直动线四、外立面规划设计　　 　　（1）项目总体建筑风格的构思（2）建筑材料与色彩计划（3）建筑外立面发展趋势五、环境规划与设计　　1、采光规划与设计　　2、照明规划与设计3、景观规划与设计4、通风规划与设计5、吊顶规划与设计六、工程结构设计　1、建筑结构形式2、标准层面积及平面布局3、开间进深及柱网尺寸4、公共走道宽道5、公共电梯厅尺度七、消防设计1、安全出口设计2、防火墙设计3、楼梯间设计4、疏散楼梯设计5、消防电梯设计6、防火门和防火卷帘设计7、消火栓设计 第三章项目形象策划　　项目形象策划包括项目的总体战略形象、企业形象、导视规划、环境视觉形象等。　　专业市场项目企业视觉形象是指有别于其他项目具有良好识别功能的统一视觉表现。其核心部分包括项目的名称、标志、标准色、标准字体等。要求造型设计既要富有意境，又要突出个性，形象鲜明，便于记忆，便于宣传，以统一运用于项目形象包装。　　其他形象（略）一、项目企业形象核心部分1、VIS　　（1）标志　　（2）基础部分（3）应用部分二、延展及运用部分　　1、工地环境包装视觉　　（1）建筑物主体　　（2）工地围墙　　（3）主路网及参观路线2、招商中心包装设计(含示范铺、洽谈室)（1）招商中心装修设计（2）招商中心软装设计（3）招商陈列设计（4）宣传片播放设备设计　（5）招商中心功能分区提示　（6）招商中心大门招牌设计 　　（7）招商中心形象墙设计　　（8）招商中心导视牌　　（9）招商人员服装设计　　（10）招商用品系列设计　　3、公司及物业管理系统包装设计　　（1）办公功能导视系统设计　　（2）物业管理导视系统设计第四章项目营销推广策划　　专业市场营销推广策划是专业市场对未来将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策。是专业市场全程策划营销的重头戏，是营销策划水平与招商技巧的高度结合，需要高度的专业化运作。一、行业市场动态分析　　1、项目竞争对手的调查　　（1）项目概括（2）业态规划（3）市场定位　　（4）招商价格　　（5）招商政策措施　　（6）广告推广手法　　（7）主要媒体应用及投入频率　　（8）招商活动　　（9）其他特殊卖点和招商手段　　3、结论 二、项目业态、定位、核心竞争力与SWOT分析1、项目业态分析2、项目市场定位3、项目核心竞争力4、项目SWOT分析三、目标客户群定位分析（1）目标市场：目标市场区域范围界定　　市场调查资料汇总、研究　　目标市场特征描述（2）目标客户：目标客户细分　　目标客户特征描述　　目标客户资料四、营销节点控制　　1、准备期　　2、开盘期3、开业期4、市场运营期五、广告策略　　1、广告总体策略及广告的阶段性划分　　（1）广告总体策略　　（2）广告的阶段性划分 　　2、广告主题3、广告创意表现4、广告效果监控、评估、修正5、3D宣传片制作与投放　　6、开盘前印刷品的设计、制作　　（1）招商画册　　（2）折页　　（3）单张　　（4）楼层图　　（6）认购书　　（7）装修管理手册六、媒介策略　　1、媒体总策略及媒体选择　　（1）媒体总策略　　（2）媒体选择　　（3）媒体创新使用　　2、软性新闻主题(炒作)　　3、媒介组合4、投放频率及规模　　5、费用估算七、公关活动策划和现场包装1、招商推广事件配合建议2、“日光盘”开盘活动 1、展览活动与现场包装2、皮具节活动八、营销推广效果的监控、评估、修正　　1、效果测评形式　　（1）进行性测评　　（2）结论性测评　　2、实施效果测评的主要指标　　（1）招商收入　　（2）企业利润　　（3）市场占有率　　（4）品牌形象和企业形象第五章招商管理　　　　招商的成功与否直接影响专业市场的成功与否，及在运营管理起着至关重要的作用，所以需要用科学合理的招商方法确保招商的成功，为专业市场的良好运营打下坚实的基础。一、招商计划书1、招商团队构建（1）团队组建（2）团队职责说明2、招商策略（1）市场调研与目标客户分析（2）制订招商优惠策略（3）招商时间进度计划表（4）客户资料整理归类 （5）目标客户的开发、拜访、接洽3、招商现场接待流程（1）业务寒暄（2）参观展示（3）带客户看铺（4）招商论价（5）确定商铺与销控（6）签单收款（7）送客并填写资料4、招商方式(模式)（1）皮具协会、皮具媒体等合作活动招商（2）合作交流会（3）参加行业展览会5、招商谈判（1）不同类型客户应对（2）客户异议处理方法（3）客户咨询常见问题6、招商比例控制（投资客与经营商户）7、招商文件资料（1）商户准入制度（2）准备租赁意向书（3）租赁确认书（4）租赁合同标准文本 　　8、招商目标预期9、招商费用估算（1）差旅费用（2）接待费用（3）过节礼品费10、招商培训人员管理（1）招商人员仪容五大要求（2）招商人员基本礼仪（3）招商人员培训（4）招商人员激励管理二、商户装修管理1、制订商户装修流程2、装修材料要求3、装修现场管理要求'