金世界前期发展策划报告.doc 83页

'金世界前期发展策划报告——上篇项目整体发展策划建议——第一部分初步的市场定位一、项目整体市场定位城市中央客厅商业、商务、公寓、住宅·一体化多元复合建筑群从城市的高度出发，将本项目作为“中央城市客厅”的意象表达出来，构建集居住、办公、休闲、购物、文化、娱乐、观光为一体的国际化、集成化新城，以体验式休闲商业为主导，将文化、居住、商务、商业经营等现代都市所具有的多种功能一一兼具。二、项目内部各物业相互之间的关系分析商业街、大型商业卖场是本案最主要的物业类型，也是项目打造繁华新新城市的重要方面；商务物业是本案另一个重要的物业类型，承载着缔造真正城市中心商务区的重要使命，同样是体现项目品质的重头戏。项目内的公寓（住宅）部分，既包括部分回迁楼，也包括个性化公寓产品，是成功启动本项目的关键点。商业、商务两大类型物业的良好运作将是本案成功的关键。83 项目一期的各个产品中，既包括SOLO公寓与酒店式公寓，又包括小户型写字楼与高级（商务）公寓。SOLO公寓是超小户型的公寓产品，为城市单身一族提供了个人居所，而酒店式公寓则是将装修标准与物业服务上升到更高级别的公寓产品，除了满足最基本的居所要求，更成为房地产市场中的投资型产品；小户型写字楼是中小型公司的首选，高级（商务）公寓同样可以作为中小型公司办公的场所，只是后者将居住其中变成了可能——细分的产品定位能够实现项目整体的差异化定位：既保证了一定的差异性，使项目本身不会形成自我竞争；同时又有相互的关联，即产品间的互补性。不仅如此，一期的三个分区同样存在一定的关联：裙楼底商为公寓提供服务功能；同时公寓又可为底商业主提供服务功能。另外，B区与C区在位置上即存在一定对称，于是区域中对应产品的定位便出现了诸如“SOLO双子星”的对称定位等等。三、本项目在石家庄未来城市结构中的地位本案位于石家庄城市中心区的核心位置，堪称石家庄最大的旧城改造项目。项目的成功运作，将改变本区域的“脏”、“乱”、“差”形象，提升城市档次，并且会带来“加速招商引资，带动第三产业，创造就业机会，增加政府税收”等多项综合性效益，为城市和社会创造附加价值。因此，本案应以一种综合开发的态度，在人文居住、商务生活、商业运营等多方面吸收国际化开发经验与产品理念、品牌意识、服务理念、文化理念，打造石家庄最具人文特色的都市中心标志性榜样新城——中央新城。石家庄目前并不存在真正意义上的CBD区域，而本项目的出现将有可能成为未来城市CBD的榜样与骄傲。83 第二部分项目整体定位与发展策略一、整体发展理念“金世界”项目地处石家庄城市中央区域，紧邻“金融街”（自强路）、东方城市购物广场、省艺术中心等城市中心设施，商业、商务氛围浓厚，休闲、娱乐等配套设施完善。项目已经具有可与周边各种业态相辅相成、共创繁荣的“新城市中央区”的潜质，在此，项目整体发展策略原则——以前瞻的意识、超前的视野构筑多元复合地产，缔造活力城市中心倡导国际先进开发理念，引领城市未来，将城市发展趋势中传统商务办公区或商业区，向“商务－商业－酒店－公寓－娱乐－餐饮—购物—观光”的综合区模式演变，以“中央新城·新新城市体验之都”的理念为指导，缔造城市中心的领军大盘。二、发展主题及形象定位作为城市中未来的大型中央特区，项目的建设、发展直到成为真正意义上的城市中心，必将经历一个相对漫长的过程。不同的发展阶段，结合项目推广目标，应有不同的发展主题作为其核心主题。在运作先期，建议本案的发展主题为：城市复兴——缔造全新人文之城TheCenterofCity，Absolutely83 项目形象定位：新新城市，体验之都——→位于城市中心区域的百万平米恢宏建筑群，可以称得上是城中之城，金世界是城市建筑的新成员，充满动感的活力与体验的快感，她承载着城市复兴的使命，她的成长将为城市的形象及发展提供不可估量的贡献力。第三部分分物业市场定位一、目标客户群初步定位1、商业物业①普通投资者②专业投资者③有意在此区域发展的经营者商业项目在销售中越来越明显的一个特点为：由于投资房产的高回报率，投资者比经营者似乎更热衷于项目的入市与发展，锁定投资者作为主客群，即是锁定了大多数的潜在客户。83 2、公寓物业①单身人群/丁克一族本项目的个性公寓能够为城市中越来越多的单身人群及丁克家庭提供居所空间。②中小型公司③房地产投资者、投资公司等投资型客户④外地公司驻石办事处等高级商务公寓作为商业地产项目产品，其客户群将以投资者为主，而非自用；中小型公司由于经济能力的限制，可以选择高档公寓或SOHO、SOLO公寓作为办公空间。3、写字楼物业①中小型公司②大中型公司本案商务部分的写字楼包括小户型写字楼以及中高档办公空间，因此商务部分的客户群体将包括多方面群体。※客户群特征分析见《项目营销策划报告》。83 二、物业档次及价格定位1、商业物业物业类型包括：购物中心/大型卖场、商业街、社区型住宅底商等。价格定位：12000—14000元/平米2、公寓物业物业类型为高级（商务）公寓、SOHO公寓、SOLO公寓等。价格定位：4200—4500元/平米3、住宅物业物业类型主要普通商品住宅。价格定位：3700—4100元/平米4、写字楼物业类型包括小户型写字楼、中高档写字楼。价格定位：4000—5500元/平米说明：①“金世界”地上建面达75万平米之多，无论商业、公寓或是写字楼，都需要丰富的产品线用以支撑庞大的建筑群落。②分物业的价格定位详见《金世界一期营销策划报告》。83 第四部分产品定位及概念设计一、总体规划（一）、项目地块情况分析1、土地SWOT分析在总体规划上的利用和规避本项目地块位于市政配套设施较为完善的中山西路商圈，比邻裕园广场、省艺术中心、燕山大酒店等高端场所，集商业、办公、文化娱乐氛围于一体；周边0.5公里半径内市政配套齐全，拥有河北省第二医院、石家庄火车站、长途客运站等市政配套。从土地条件分析，本项目是适宜未来城市经济发展趋势的优质地块，最为重要的一点，是项目所处的城市中心位置。因此，在整体规划过程中，应充分考虑土地所具有的以上优势，发挥多元化物业的整合效果。同时应注意到的是，大量外来流动人口的存在，使本区域社会治安与形象较差，大量无业人员长期居住永安路附近等情况，都不利于项目的整体形象。因此，在先期开发过程中，要注意规避以上不利因素有可能带来的负面效果，应从整体考虑项目的规划设计，并树立项目良好的工程形象，从而促进金世界今后的建设与运营。2、项目市场定位下的主要经济技术指标参数项目总占地：381亩总建筑面积：75万平方米公建面积：1.16万平方米绿化率：32%83 容积率：2.97总户数：约3500户回迁建筑面积：约8万平方米※项目分析详见《市场调研报告部分》（二）、总体规划理念四街、四区、五大集群说明：四街：时尚购物街——南小街南段；休闲娱乐街——南小街北段；特色餐饮街——永安路西段、东段；国际精品街——永安路中段；四区：公寓区、酒店商务区、体验式消费区、大型商业区；五大集群涵盖商品贸易、名品名店、金融贸易、商务酒店、商贸服务。系统地规划定位，有利于项目的整体运做。街、区、集群的概念是将不同商业业态有机地结合在一起，在形式上达成统一的概念，在内容上起到互补的作用，将本案打造为街、区、集群结合的城市黄金区。（三）、总体规划设计原则83 商业功能独立性原则公共空间价值原则布局简单化原则娱乐、文化价值原则主力店功能多元化原则设计技术指标相对保守原则设计布局“可视性”原则保守选择新技术原则本案地块并不规则，但从功能上又集合商务、商业、居住、休闲、娱乐、美食、酒店、观光等多元化功能于一体，因此在规划设计方面具有一定难度。建议采用上述八大原则，将本项目打造成独具特色的“城市中央客厅”。（四）、总体规划设计建议1、建筑空间布局1.1项目总体平面规划及其说明针对本案的大体量商业，我们提出以下规划概念：——“宽屏商业”的概念规划——从商业街的普遍规律看，商业街的黄金长度大约在600米左右：北京的西单、王府井、天津的劝业场、上海的南京路、深圳的沙头角、武汉的汉正街，相当多的大城市的其老商街，长度都大致在600米；香港的繁华商业街、美国的华尔街、日本的银座……其长度也大致在600米左右。本案东西全长约800米，南北纵深约550米，呈长方地块形态。83 要将商业街整体优势发挥出，就必须在综合化上做文章、为前来的顾客提供多层次的服务，对于本案如此大型步行街来说，把多层次餐饮、娱乐、休闲与购物立体结合，满足消费者对不同方面乐趣的追求方位上上之选。由此建议充分利用地块东西的长度，将大量的商业物业置入其中，形成独具特色的“宽屏”商业地带，由项目的西北方向开始，商业氛围蔓延至区域内主线路的每个角落。力图打造集餐饮、购物、娱乐、休闲于一体的全业态、全客流、全体验、一站式购物、休闲、娱乐风情街区。业态方面，着力引入特色餐饮街、名品专卖、连锁美容机构、饰品廊、家居世界、连锁KTV、时尚吧、连锁超市、数码地带、音像世界、电影院等等各种业态，囊括衣食住行玩等方方面面，彻底满足城市中不同消费人群的不同需求，成为区域内规模最大，影响力最强，辐射面最广的全景式黄金商业区。——中轴线与缓冲区——83 永安路作为整个项目的中轴线，将成为金世界的商业主街。沿街的公寓、住宅、写字楼等建筑皆因商业的存在而具有一定关联，中轴线上的商业将成为本案的“线索”。而临街的商业店铺则成为项目主要特色与亮点。项目中央的大型音乐喷泉休闲广场，将本案从东西方向分为两大区域，同时它可将用做整个项目商业主街的缓冲地带，将超长的商业街“分割变短”，提供给那些因为步行商业街区感到疲惫的游客一个休憩的场所；再者，大型的休闲广场也是本项目在景观营造方面的重点。——功能开发的弹性概念——本项目体量巨大，运做周期较长。在众多不确定因素客观存在的情况下，可在商业区与公寓区之间设置一定体量的弹性空间，待到该区域正式建设之前再进行市场定位，将开发风险降至最低。1.2项目功能分区示意及其说明方案一——十字金街·商业复合体（推荐）以永安路、南小街的金“十”字布局为枢纽，将商业街作为项目的主导，规划思路为构筑以商业为基础的复合地产。83 方案说明：1、本规划方案将各功能板块进一步细分，并在局部做功能调整；2、出于实际操作的可行性考虑，将商业板块移至项目的西南位置，更利于招商与销售；3、公共区域在地理位置上处于本案的核心地带，在不影响项目品质的基础上，可适度减小而提供给高档公寓，提高项目经济利润；4、公建配套区位置不变，留有一定量的弹性空间；5、“板块”的意义在于将某一区域最主要的物业功能体现出，而不是绝对的物业功能定位。83 方案二——功能模块化的多元建筑项目整体功能分区上遵循“功能模块化”的原则，强调不同地块区域的功能分区，将商业、商务、公寓、公建等物业功能在项目中有比较明晰的划分。方案说明：1、由于更接近中山路，将项目北侧区域规划为商业板块与金融服务；2、中心区域让步给公共空间，利于提高项目的品质；3、商务板块安排在本案的西南侧，并储备一定量弹性空间；4、商业、商务区域集中，形成功能规模化；5、将最具价值的中心区域让步给公共区域，尽管项目品质得以大大提升，但同时不可能实现利润的最大化。综上所述，优先推荐方案一。83 1.3分区域产品示意说明1.3.1商务部分——商务板块中，强化商务区内的交通路线；注重国际化、个性化、人本化的商务氛围营造，打造CBD高端写字楼形象。注意酒店与区域内成熟的商务氛围形成互补互动，达到资源的充分共享，为在周边形成商务办公氛围提供必要的硬件支持。商务部分的物业产品类型包括：①精装修（商务）公寓，中、小户型写字楼，金融中心——一期商务物业②中高档写字楼群——商务板块③豪华商务酒店——配合商务需求，作为远期规划④商住楼、办公楼——一期5、6#楼的部分物业1.3.2商业部分——83 项目的商业部分将贯穿东西方向，以商业街为主要模式，通过大型商业卖场以及休闲、餐饮、娱乐、购物等业态的全力支持，形成超大规模的商业街区。商业物业的产品类型包括：①大型商业卖场——位于项目西南商业板块→中山路与中华大街为石家庄市的主干道，交通便利人口密集，极具商业潜力，建议在此设立大型卖场；→此卖场可定位为服务周边的综合性生活超市，锁定国内乃至国际化品牌商业连锁店进行定制化招商，可根据所招募的商家要求，进行合理、规范的产品设计（也可引入类似“苏宁电器”等大型家电卖场）；→目标消费客户主要来自本区内的居住者以及周边区域，业态为日用百货等消费品，以满足其日常生活需要；→商业卖场是本项目整体商业上的起点，通过其服务对象的广泛性，起到为项目商业吸引人流的作用；随着商业街区内业态趋向观光、休闲、娱乐等，消费群体将逐步细化，相对年轻的消费者会成为项目商业街区的主流消费人群。83 ②大型商城——一期C区，详见后③具有Townhouse感的风格商业街区——永安路部分临街商业在永安路局部规划设计Townhouse型的风格商业街是本项目商业的特色所在。临街商业店铺的设置不必拘谨，错落有致的商业与蜿蜒的商业街区带给城市更多激情与惊喜。83 1.3.3公寓（住宅）——区域内的高尚公寓建筑群，可同时满足商务办公的需求。公寓物业产品类型包括：①普通住宅——回迁楼/商品房②个性公寓——SOLO公寓，SOHO公寓，位于项目的公寓板块83 1.3.4公建/公共空间——学校、幼儿园、休闲广场等生活配套设施分布如上图所示。2、道路系统布局2.1地块周边交通环境示意自强路：周边环境较差，双向四车道中华大街：城市主干道，双向六车道裕华西路：城市迎宾道，双向六车道站前街：环境较为嘈杂，人流混杂83 中华大街、裕华路均为石家庄城市主要交通干道，项目与其相临，对于大规模商业建设与运营具有一定优势；但同时应注意到——自强路与站前街目前的复杂环境与相对较差的道路状况对项目运作将不产生有利的影响。2.2地块周边基本路网永安路：东西贯通，是项目商业街的主要通路，中华大街、站前街的人气由此引入。南小街：南北方向，主要引导自强路、裕华路的客流人群。站前街：由于长途客运站、火车站的影响，站前街的人流比较杂乱。83 项目内其他规划道路：建议在自强路与裕华路之间规划3条以上内部通路，丰富内部路网。2.3项目所属区域道路建设及未来发展状况裕华路、中华大街道路状况较好，交通比较便利，随着未来城市的发展，其作为城市干道的作用将越来越大，在提升形象、美誉度方面均对本案存在有利条件。南小街是项目中唯一南北贯通的城市道路，目前的修建工作正在进行中。2.4项目道路设置及其说明项目主要出入口设置——永安路与中华大街交口处、南小街与自强路交口处、南小街与路交口处、永安路与站前街交口处项目主要干道设置——永安路、南小街；项目车辆分流情况说明——通过项目内多条城市慢车道实现车辆分流83 项目停车系统布置——地下/地上停车结合。永安路、南小街可设置为缓坡便道停车。地下车库可考虑互联，相互贯通，形成地下停车网络。3、环境规划及艺术风格提示3.1项目总体环境规划及艺术风格构思关键词1——街区购物公园营造公园般的休闲购物环境，以“街区购物公园”理念为指导，将本案打造成为时尚的观景商业街。弯曲的步行商业街会使步移景异，始终牵着人们的视线而展开。商业街要有适宜的空间尺度；设计时要运用空间的收放、转折、渗透来增加景观的层次、趣味性和连续性。避免因过多商业的存在而降低项目的艺术感，通过细致的绿化景观系统设计以及街区供人观赏娱乐的景观小品，使游人真正体会到“逛街”的乐趣所在。同时，商务、公寓楼须与商业街区的现代风格良好融合，既不显得突兀，又不过于被商业埋没，通过与商业建筑风格的良好对接，表达“中央新城”的规模与整体建筑艺术感。83 本案所提倡的“街区公园”概念，不仅仅为项目营造体验式消费氛围，同时体现更多人性化设计，例如在街边设置足够多的座椅供路人歇息休憩，使得路人在街区中的停走之间，本身便成为一种风景。关键词2——“华北中央大道”人文景观已经成为商业街吸引客群的一大亮点，不仅可以让人们了解当地的文脉与知识，还能激发人们的“逛街”的热情（例如喜欢在精致的景观和小品前合影留念）。将本案的商业街中融入更多的人文景观将有助于项目的成功运营。83 “华北中央大道”规划设计建议：永安路作为项目的主商街，是本项目文化景观最好的体现之处。因此，建议在永安路中部靠近中央休闲广场的路段设置名为“华北中央大道”83 的雕塑群。雕塑的内容为河北省从古至今涌现出的名人、典故、历史等，涉及的内容要具有代表性和典型性。其中名人雕像为青铜雕塑每30米左右设置一个，共设置28个，历史典故、名家书画可直接雕刻在路面上，每件雕塑作品都附有人物或作品的介绍，让观者在体验商业街的购物乐趣的同时，感受浓浓的人文气息。83 3.2项目绿化景观系统设计商业街区景观——规划区域即永安街、南小街商业步行街区。彻底改变现有商业步行街单调、呆板的街区风格，使行人在游览、购物时也可近距离的享受景观。83 永安街中心轴线及南小街两侧设立木质花坛、休息长椅、地灯、小型喷水池，在商业店铺的门头可悬挂盆景，街道两侧设立特色吊灯及异型灯杆。永安街中间段可设主题雕塑（华北中央大道）等。除商业街区外，本项目绿化景观的设计主要体现在住宅与公寓方面。高层公寓通常设计在商业群楼之上，为充分考虑公寓用户的居住感受，可在裙楼顶部设计屋顶花园。人文艺术园林——规划区位于居住区域内的组团，将人与景观有机融合，从而构筑全新的人文艺术园林景观。中心绿轴植被体系以常绿树种为主，适当配栽少量落叶树种，辅助景观中花卉及灌木则强调自然的形式，栽植常绿和落叶树种，以满足夏季遮阳需求，同时要求树种有花及香味，以提供良好的视觉和嗅觉享受，规避汽车尾气等其他性质的空气污染问题。此外，建议居住区中充分考虑儿童活动的场地和设施，培养儿童友好、合作及冒险的精神。居住景观走廊——规划区域位于永安街南侧的内附街两侧，景观与商业、居住建筑形成一条景观轴串联，同时每段轴线在本组团内部又能独立承担起各自作为组团独立景观轴的功能。83 住区内部丰富的景观营造效果，可满足社区业主日常休闲、娱乐，例如乔木灌木草皮分层绿化、迷宫式园林、三段式建筑，即通过绿植、景观、建筑三者之间的视觉互动，实现风景与建筑和谐统一，真正实现景观居住。立体式景观绿化——本案的商务部分中的中高档写字楼可采用立体式的景观绿化。提倡建筑园林绿化的垂直化和立体化，将建筑的某层或某几层的平台建造成园林式空中休闲花园，通过花木的色彩、形状、小品构成层次丰富的景观，让人们感受到在都市中与自然和谐交融的舒适与愉悦，同时便于企业领袖及其团队在工作间隙能够迅速恢复活力。立体绿化概念示意83 3.3项目主要共享空间设计3.3.1公建区——中央休闲喷泉广场中央休闲广场是游人集散分流、散步休息的空间，建议做敞开式设计，广场中间配景以欧式庭园的意境为诉求，同时辅以部分艺术小品，与商业街周边的人文景观串连，形成全区主要视觉焦点及东西向中轴线。83 主题景观建议：1、盛宴喷泉：在喷泉的中央设置希腊神话中欢乐之神（酒神）狄奥尼索斯的雕像，阿波罗、维纳斯等神像环绕四周。喷泉的四周设置咖啡座，游客可以坐在喷泉的四周参加诸神的盛宴。2、露天演艺场：举办商品特卖会、展示会、演出、路演活动等。3.3.2组团内——区域绿化住宅组团内的绿化一可满足项目绿化率的硬性要求，同时给区域内住宅、公寓的使用者提供良好的视觉身心休憩空间。同样，商业街的临街店铺可以通过摆放座椅、遮阳伞、小型绿植等，达到聚集人气、形成区域内的绿化效果。3.4项目内雕塑小品、桌凳造型设计提示83 雕塑小品、桌凳的设计除了要注重细节与情趣，更要注重小品雕塑与自然环境的结合。设置情景式的雕塑小品，如老人下棋、孩子奔跑等造型，又或是设计一些特色的静态造型小品，使游人参与其中，体验到逛街的乐趣。4、公建与配套系统83 4.1项目配套功能配置及安排建议双语幼儿园——尊重儿童的心理与审美特点，本项目幼儿园的建筑风格可以走卡通、游戏、童话等路线，外立面色彩鲜艳醒目，无须完全与本项目的现代风格相统一。位置安排：位于项目公建区域内。小学——为业主及周边小区的业主提供就近学习的机会。位置安排：位于项目公建区域内。营销中心——主要负责客户来电、来访接待，营销中心本身也可作为一种宣传，其或大气或个性的外体设计以及中心内部良好的现场布置也会成为项目的一大卖点。位置安排：可设在A区北部临自强路的位置。面积：开间45米，进深11米；局部二层；建筑面积750平方米左右；层高：8—10米。工地围挡——具有施工现场的遮蔽效果，另可做项目的形象宣传。会所——83 会所可为业主提供休闲娱乐等配套服务，销售时可作为卖点宣传；但实际上本案的商业物业的经营业态可起到泛会所服务之用，因此不建议本案设置独立会所（可有针对性的考虑单体建筑内的会所层）。4.2公共建筑外立面设计提示4.2.1营销中心外立面设计提示营销中心外立面设计提示→“全晶体”营销中心设计，通透感、现代感，建筑本身即为本案亮点；→钢架结构，采用透明钢化玻璃、铝塑板等材料；→建筑顶部可做适当的天花造型设计；→外部可开辟小广场供客户停车。4.2.2其它公建（围墙）外立面设计提示83 以醒目的标志与色调搭配，同时配以项目广告语，工地围档可作为项目的广告宣传墙，上图仅为项目工地围挡示意。4.3公共建筑平面设计提示营销中心——面积要求：700㎡左右，局部做两层挑空设计。功能分区：接待区、洽谈区、展示区、财务区、办公区，其中财务区与办公区（含会议室）可设在2楼。内部配置：项目沙盘模型、声像展示系统、展板、谈判桌椅、沙发、电脑、电话、传真机、复印机、饮水机、中央空调等。二、建筑风格定位1、项目总体建筑风格及色彩计划1.1项目总体建筑风格构思目前国内比较成功的商业街可分为两类，一类为以仿古风格为主，另一类则更倾向于现代风格。对于仿古风格的商业街区，究其原因，在于其所处城市的历史沉淀。时间越悠久、经历沧桑越多的城市，人们的怀旧心理也就越强烈，如天津的商业街——83 仿古的商业老街给人更多依存的心境；另一类建筑风格则是极富现代感的商业街区，通过若干大型购物中心、大量的主力店的多业态，组合为新兴的商业街区。复制所谓的“百年老街”能够借鉴到一些成熟的东西，然而这未必适合所有的城市，更未必适合本项目。石家庄所需要的商业街区应该是现代而时尚的——她将是“全新的”、也是“中心的”。项目总体风格建议：现代·时尚·多彩1.2建筑色彩计划色彩是建筑设计中最富表现力的因素之一，好的建筑作品应将色彩计划与周围环境协调，并运用色彩凸现作品的个性。人对色彩有着很明显的心理反应：红、黄、绿、白能引起人们的注意力，提高视觉辨识能力，多用于标志、广告店招等，突出商业街的商业气氛。另外，绿色植物可缓解紧张情绪，花卉可带来愉快的感觉。商业街的景观是动态的，并且应该具有良好的视觉连续性——丰富的色彩打造多彩的街区。针对写字楼、公寓、商业街等物业，侧重不同的色彩：1.2.1商务色彩元素-银灰、深蓝、黑色83 色彩提示：银色具有很强的商务品质感；深蓝、黑色则是表达着深沉、稳健的元素，商务色彩浓郁。1.2.2公寓色彩元素-银、咖啡、纯白83 色彩提示：银、咖啡——凸显身份与品位；纯白——彰显自我、张扬个性。1.2.3商业街色彩元素-红、黄等鲜艳醒目的色彩83 色彩提示：鲜艳的色彩醒目而突出，预示着商业物业的红火与人气。2、建筑单体设计提示83 2.1公寓、商务楼外立面设计提示2.1.1公寓性格风——后现代的体验与国际标准接轨的后现代派建筑，主色调可采用富有质感的深灰色或银灰色，现代、简洁而大气。2.1.2商务品味风——兼具意味与魅力采用有意味而又能够保持持久魅力的建筑设计，在选用材料和施工工艺上给予保证，使其具有长久的审美价值，实现业主可持续发展的公司形象战略。通过首层落地玻璃、楼体上无色/绿色镀膜玻璃幕墙、花岗岩及褐红色进口条砖墙面，缔造极具品位的商务建筑。83 2.2商业物业建筑风格设计提示时尚风——无限财富源泉商业街或购物中心的建筑风格趋于时尚化，除了外立面需要新颖独特外，夜晚绚彩的灯光通常也成为其最好的展示。83 3、局部及其它特殊设计提示g商业街区道路指示系统在街区内设置道路指示牌与街区地图，内容可以体现项目周边道路指示、目前顾客所处的位置、项目内商业街区的提示等等。g过街斑马线——人性化设计永安路为项目主干道且可以通车，由此可能造成顾客在逛街的过程中无法方便地过到对面的马路上，因此可以考虑在项目内通车的道路上设置若干条斑马线，引导行人集中通过，提高行走的安全系数。g广告展示系统83 在永安路的道路上中央可设置类似公交车候车牌的广告展示牌，一可以明确展示出南北道路范围，二可以用作商家的形象、促销广告等，提高项目的经济效益。g购物导示系统在街区中可设置类似与商场的电子购物导示系统，详尽地展示商业街商品情况、商家促销信息等，方便游人购物消费。g无障碍通道充分考虑残障人士的需求，在人行道上开辟无障碍通道，通过细致周到的设计，得到提升的是良好的社会口碑与项目形象。g大型电子展示屏幕83 设置多个大型电子展示屏幕用做项目的形象宣传，如在自强路与南小街入口处、永安路与中华大街入口处；项目中心区的休闲广场同样可以设置大型电子展示屏幕，夏日夜晚甚至可以成为一个大型的露天影院，堪称真正的不夜城。gIC卡电话/ATM自动柜员机在街区边可设置IC卡电话与ATM自动柜员机，方便游人与顾客。4、楼型设置及比例建议以目前的规划理念，本案规划有独立的商务板块与公寓板块——作为综合性的商业项目，这是必需的；同时应注意的是，项目存在“商务—公寓”的弹性空间，其比例的定位将依市场的选择最终确定。公寓方面建议考虑多种产品，如SOHO公寓、SOLO公寓等，通过差异化的产品类型，吸引目标客户与投资者的注意。需要注意的是由于商业、商务等产品类型的不同而造成了物业使用年限不同，因此，建议项目的一期对住宅（公寓）的规划达到60%左右，将商务、商住的使用年限提高到70年，将有利于项目后期的销售。三、灯光设计及背景音乐指导83 1、项目灯光设计1.1项目公共建筑外立面灯光设计建议商业区内的建筑在立面上，按三层布光的方法设计：建筑上层布置大型灯饰广告，用大型霓虹灯，灯箱或投光照明形成照明的主景同时也是城市景观；中层用各具特色的标牌灯光，灯箱广告，霓虹灯或串灯形成中层照明，底层用明亮的小型灯饰及橱窗照明的灯光形成水平视线高度的灯光主体。83 通过点、线及立体层面的夜景照明规划设计，在街区中的重点位置设计大型动感霓虹灯组，营造出一个霓虹闪烁，流光异彩，热烈繁华，井然有序的商业灯光环境，将夜晚的商业街装点为城市中最具活力的公共空间，成为游客在夜晚了解项目风采的重要场所。在公共绿化绿地灯光的设计上，通过设置草坪灯，地坪射灯、树挂串灯等塑造良好的夜间街区环境。1.2道路系统灯光设计建议1.2.1商业街灯光设计建议商业街的灯光无需要很高的照度，除了营造普通街道的“路灯”感觉外，主要依靠店招和霓虹。在人行步道层面上，可由街边向店铺形成四个层次布置：①最外为庭院灯②第二层为地埋星光灯③第三层为特色庭院灯④83 最靠近商家店铺入口的地面可安装小瓦数暖色地埋灯或光导星光阵列,以增加入口亮度吸引游人。1.2.2室内灯光设计建议商业广场的室内照明设计既要满足展示商品的功能需要，又要满足美学需要，不必应用很高的照度，通常室内的灯光起到了调节顾客空间感受的作用。从购物时间段方面分析，商业广场的业态组织中有多数部分需依靠夜晚的时间，因此除了注意营造舒适的购物环境，还需注意引导人流。如通过多媒体等方法产生视觉的愉悦，利用灯光提升节点的人流“驱动”力。2、背景音乐建议中心广场的背景音乐以舒缓、高雅的音乐为主，让人放松心情。83 由于经营业态的不同，商业街也将有不同风格的音乐，如麦当劳、肯德基类的快餐行业，背景音乐风格多为轻松愉快；而服饰专卖店更乐于采用激烈火爆的现场音乐作为背景音，暗示年轻的顾客尽快作购买决定。而作为室外的步行街区，由于各个店铺的独立性，不宜采用统一的背景音乐。四、室内空间布局装修概念提示1、营销中心新概念：楼吧主格调：高档、大气、明快、敞亮、尺度适宜色彩提示：以白、灰、黑三色为主色调，红色则通过洽谈区的地毯作为鲜亮色的点缀，简明而具亲切说明：增设咖啡吧等休闲功能；装修风格突显现代、时尚、简约风格。83 营销中心内部示意图2、样板房样板房主要以公寓和写字楼为主，其中公寓的样板房可设计2套，一套以居住为主、另一套以商务办公为主。83 公寓样板间示意SOHO样板房效果83 五、开发策略建议1、总体开发策略受客观条件限制，本项目开发建设可能分为四个建设周期，议总体开发策略为弹性规划、滚动开发将相对较长的开发期划分为若干个阶段，每个阶段的建设都可独立成为一个小的项目，不因开发进度而影响整个项目的品质。在规划上，充分考虑市场需求的瞬息万变，在项目定位的时候留有可变的弹性规划分区（如商业—公寓的弹性规划空间设计），做到项目开发的游刃有余。2、分期开发步骤建议①一期的开发以南小街为中心，包括目前的A、B、C区，分为两批开发，首先开发B区；②二期开发建设项目，由于其处在本案的中央区域，同时配备大型的景观带，可提升区域内高档公寓的品质，有利于项目的销售；83 ③三期开发建设可选择西南区域的商业部分，其中西南角临中华大街可作为大型商业卖场，其商业价值可以拉动区域内住宅产品的价格；同时商业卖场引入大型生活超市及相关附属型商业将成为项目的一大卖点，并以此开始本案的大体量商业建设时期；可同期开发永安路两侧的临街店铺，将商业趋于完整化；④项目西北方向商务板块物业类型含有商务酒店，开发周期较长、资金回收慢，因此将作为四期开发；⑤此外，在项目的运做过程中，可积极与大型商家联络，争取到其在此经营的意向，令本项目的开发建设更为主动；⑥如果上述⑤成立，本案的开发顺序可变通为（如图所示）：3、说明本案的商业面积巨大，其商业的经营仅凭借一家之力来实现整体效果的难度较大。因此，建议通过先期引入国内乃至国际知名商家达成经营意向，对项目的开发建设均有十分有利的影响，借助商业巨头带来品牌效应与杠杆效果，可带来更多的商家资源，从而共同打造本项目，确保项目成功运营。83 六、关于金世界的商业思考1、商业街整体功能评估现代商业街不仅要有买卖交易的存在，还需要具备较强的休闲娱乐功能。有关原则总结如下：第一、以交易为本，逐渐发展为多元化的交易消费和娱乐；第二、以人为本，满足人的生存、社交、求富的需求；第三、以地方特色为本，反映本地民俗，吸引八方来客；第四、以城市为本，体现城市的经济活动，吸引市民参与完善城市和行业的管理，丰富一个城市的景观与大众化的娱乐；第五、以通达为本，货物中转，南北东西的交流。本项目商业街的两条主街：永安路与南小街，规划的业态包括特色餐饮、名品专卖、饰品、家居、连锁KTV、数码地带、音像世界等；景观规划方面，通过营造“华北中央大道”的主街区景观，使得金世界项目在充斥着繁华、时尚感的商业群落之间，关注民族传统的尊重与保护，凝炼出现代商业失去已久的人文氛围。可见，从前期的规划定位上，本案已经注重现代商业街须具备的休闲、娱乐功能以及人文感的营造。同时，在以商业为主流物业的前提下，项目群中安排了相当体量的商务物业与公寓，使得本案的商业街在未来发展过程中，也非常注重商业与生活、商业与工作、商业与居住、商业与休闲的结合，从而达到建筑群落与城市的和谐共生。83 2、商业街定位建议2.1形象定位24小时体验式休闲动感都汇定位说明：①迎合现代商业中越来越注重的夜生活消费模式，通过24小时全天候休闲娱乐体验消费的设计，打造名副其实的“都心不夜城”；②“动感”表明了本项目的商业业态更多地偏重于娱乐与休闲方面，直接锁定了未来商业潜在的主消费群体——年轻族；③“都汇”一词暗示了商业街的区位优势、规模之大与众多知名品牌的云集，最大化地张扬金世界的商业价值。2.2功能定位街区购物公园+娱乐天地定位说明：现在消费者购物的需求重点已从最初的“舒适性”、“便利性”逐步转变为“娱乐性”，娱乐休闲活动成为销售行为的附加价值，让消费者感到物超所值，进而提高其消费意愿。因此建议本案采用“娱乐融入零售、带动零售”的商业运营理念。除增加休闲娱乐业态外，还可推出各式花车巡演、街头艺人走秀、特殊造型秀与现场顾客互动活动等。83 2.3商业街店铺设计建议①临永安路的商铺可考虑做成类似联排别墅式（局部）店铺，独特的建筑风格诠释本项目所代表的新型商业业态；南小街产品为两层独立式商业店铺；②单体店铺开间以6—8米为主力区间，通过不同进深丰富产品的面积，满足多方需求；③商街外立面呈现代风格，时尚、简约，统一初装修；83 3、街区业态规划建议从本案的两条商业主街分析，800米长的永安路横贯东西，同时又为城市慢车道，是项目内最大商业主街，因此建议永安路的商业规划为金世界项目中高档次、高品位商业街区的最好体现，以“华北中央大道”的概念为依托，规划以国内及国际一、二线品牌商家等中高租金类店铺以及主力店为主（如亿龙珠宝、百客咖啡、元绿寿司等），大型卖场、超市等可引入国内一线品牌并尝试引入世界一线品牌商家（如家世界、家乐福、苏宁电器等）；餐饮等可引入国内一线、二线品牌商家与世界一线品牌商家（如俏江南、永和大王、肯德基、麦当劳等）。相对永安路，南小街的街区感更具有“短、小、窄”等特点（街区名称就给人以小街市的感觉），依托目前自强路及其周边的环境现状，业态上可考虑将较多的特色服务店以及国内二线品牌商家安置其中（如都米时装、丽时美造形象、玛花纤体等）。而对于“内街”——项目唯一的步行街，从目前的规划图中可以看到，由于众多从裕华路到永安路“规划小路”设置，使得内街在向东西延伸的过程中受到“阻断”，在街区连续性上无法得到发展；其次，内街紧邻主街永安街，令两条街相互分流人群。所以，建议内街的业态以主题店铺为主（国内二三线品牌商家），以特色与温馨构造差异化。综上所述，对商业街的业态定位如下：83 3.1永安路商业街业态定位建议——“华北中央大道”→东段商业业态：综合服务街区，可为周边及站前街等其它商业区域提供服务，经营业态可选择诸如中式快餐、特色商店、特色小吃、中档旅馆等租金承受能力较低的业态类型；→中段商业业态：风尚都市街区，项目核心区域，具有极高商业价值，经营业态可选择高消费、奢侈品等商业业态，如国际/国内精品服装、礼品店、珠宝店、香水店、首饰店、名表店、收藏品店、运动用品店、箱包店等租金价格较高的业态类型，以及婚纱摄影、家居世界等对商业面积要求较大的商家的引入；→西段商业业态：休闲食客街区，项目内的中西高档餐饮区，经营业态诸如巴西烤肉、韩国料理、日本回转寿司、法式西餐，以及咖啡馆、茶艺坊、风情酒吧、啤酒俱乐部、夜总会等高租金的特色商业。此外，可考虑在永安路与中华大街交口的位置，引入大型卖场，从西侧带动消费进入金世界商业街区，保证人流的引入。83 3.2南小街商业街业态定位建议——“星光欢乐街市”→北段商业业态：金色华尔兹（可作为街区推广名）。业态为休闲服装、特色服饰、健身中心、健康会馆、SPA、快餐店等特色行业等；→南段商业业态：休闲8º（可作为街区推广名）。业态为流行消费类：数码产品、时尚吧、音像世界、眼镜店、书吧、网吧、手机美容、银行、邮局等。3.3永安路南侧步行街业态定位建议——“悠游步行街区”.→考虑到步行街区比较狭窄，不宜停车等因素，可引进时尚消费类与社区商业，如特色商店、雪茄吧、日化连锁店、名品烟酒专卖店、茶叶店、冷饮店、连锁KTV、品牌内衣店、足疗、美体、网吧、美容美发、社区便利店、鲜花礼品店、药店、精美饰品等业态，吸引步行消费的人流。4、关于本案一期B区住宅组团的商业建议项目一期的B区物业包括两栋高层住宅、一栋高级公寓以及一栋小户型写字楼，组团内的商业属于社区型商业；且此区域内建筑的围合感很强，总体感觉比较封闭。由此可以看到，商业服务的主要人群主要为住宅、公寓和写字楼的用户，而对商业街的人流（尤其是永安路）不具有太大的吸引力。83 社区组团式的商业使区域内的商业价值与规划一样，被封闭另外，由于商业辐射能力的限制，使得本区域内的2F底商形式的商业面积偏多，没有足够量消费人群的支持，即使目前规划好完美的商业组合，在销售与招商过程中，也很可能遇到相当的阻力。业态分析：①连锁便利店、干洗店、药店、蛋糕房等日常消费类的经营比较适合本区域的经营业态；②美容美发、快餐店、鲜花店等同样适合本区域的商业经营；③具体到某一位置做成何种业态，须依日后招商工作的进行情况而定，此时提出无太大意义。83 83 ——下篇项目一期定位建议——一、一期概况项目一期为规划中的A、B、C区，各区范围如下：A区—南小街西南、永安路北、自强路以南；B区—永安路以南、规划路以北、南小街以西（1#、2#、3#、4#楼）；C区—永安路两侧、南小街东侧延伸45米。二、一期总体规划建议遵循项目总体规划理念，本案一期同样把商业作为连接各个部分的线索。A、C区将成为南小街步行街的主要商业通路，可作为一个大组团进行整体考虑，临街的商业均设计为两层的商业店铺；公寓方面，四栋高层塔楼分置A、C两区内，遥相呼应。83 建成后的一期南小街商业街将有望引导自强路、中山路、裕华路等区域的客流，成为相对独立的商业街区。三、一期各区产品定位建议（一）A区产品定位建议方案一A区产品定位分别为28F国际金融中心、6F公寓式商住楼、18F（15F）SOLO公寓以及5F的酒店式公寓。83 方案二区别在于将6F的公寓式商住楼修改为18F的公寓楼，裙楼为2F的临街店铺。83 1、6F公寓的定位建议一——公寓式商住楼1.1定位说明1、从产品层面分析，本楼东西长约24米，属于大进深的楼体建筑，且由于其东西朝向的特点，并不适宜定位为以居住为主的住宅类产品（当然更不适于做纯商业）。因此，可定位为公寓式的商住楼，其中1—2层为商业；2、从潜在的目标客户群分析，中小型公司、外地公司驻石办事处等中小企业可以选择租用空间办公或者直接购买；1.2平面布局提示83 定位说明：1、一、二层为联体商铺，公寓用户通过东西两个出入口进入；2、商铺开间8米左右，进深8—16米，“背对背”形式，东西分别开门；3、设计空中内庭院，利于通风采光。1.3商铺户型分割说明（具体划分方案见上“辅街建议”）①临街的2F的商业店铺开间为8米左右，进深约8—16米，每套商铺的建筑面积在90—260平米左右；②从经营角度考虑，休闲消费类的业态，如休闲服装、特色服饰、健身中心、健康会馆、快餐店等商家为本区域的主要招商对象；③从销售角度分析，尽管商铺面积较大，但由于大面积的商铺数量仅为9套左右，因此市场消化的难度不大；83 2、6F公寓的定位建议二——中小户型写字楼定位分析：1、将6F的商住楼改为18F的中小户型写字楼，从而与其南侧的两栋18F公寓形成差异化定位；2、除主楼外，其余部分为2F的裙楼商业，使本楼的商业由底商升级为临街门脸，提高商业物业价值；由于方案变更而减少的商住楼面积可由加高的写字楼面积补充；3、18F（15F）楼定位——83 定位说明：①SOLO公寓是城市中心精准住宅，超小户型是其最大的特点；②卧室和客厅没有明显的划分，可以没有客厅，也可以没有工作间，甚至可以没有卧室，所有的生活空间设定来源于居住者本身；③A区与C区的两栋18F楼隔路相望，可采用同一定位；建议两栋楼的外立面采取相同处理方式，形成独具特色的“双子星座”公寓楼；④三层设置服务性会所，分别为生活型（A区）与商务型（C区），例如24小时便利店、24小时自助型洗衣店、24小时自助式健身房等。3.1目标客户简析①单身人群/丁克一族②中小型公司等83 定位分析：城市中越来越多的年轻人与单身人群的出现，为诸如SOHO公寓、SOLO公寓等超前的产品提供了大量目标客户群体。确切的说，对于任何公寓类产品在本区域的作用，都是为这些人提供一个“过度型”居所或办公场所，由于其精装修、面积小、套价低等特点，使得其购买压力不大，非常适合年轻人的置业梦想；而且若干年后，可租可售。同样，对户型面积要求不大的中小型公司或个人创业者，也可以选择SOHO公寓类的产品，其品质有所提升。3.2户型区间建议：30—60㎡3.3户型配比建议户型面积（㎡）配比A30—4030%B40—5050%C50—6020%3.4户型设计提示83 户型设计提示立体展示SOLO公寓户型平面提示SOLO产品户型说明——1、细致的辅助空间；2、强调舒适方便的整体浴室，提倡开敞式环保节能型整体厨房以及精确计算居住人数的小餐厅；3、辅助空间将所有辅助活动精确集合压缩，最大限度地提高房屋使用率。83 SOLO样板间示意图4、28F写字楼产品定位83 定位分析：本案北侧的自强路段分布着省农行、省建行、省交通银行等多家银行的省级办事机构，因此金融中心的规划建设将为证券、保险、会计事务所、社会基金组织等金融性质的大型公司提供便利服务，同时为“金融街”提供配套服务。鉴于“庄家金融大厦”与本项目形成的直接竞争，建议将本项目的档次定位为高档次金融服务中心。方案一——定制化银企中心1、针对类似广东发展银行、深圳发展银行、浦东银行国内较具实力的银行客户实行订单式开发，降低项目运作风险；2、针对省内银行实行订单式开发，如河北省工商银行。方案二——国际金融中心83 1、规划设计大型广场，保证充足停车2、设置2层挑空豪华大堂3、裙楼以上部分，每两层设置一个空中花园，作为休憩和商务洽谈场所4、地下2~3层作为设备层和地下停车场说明：国际金融中心的定位使本项目成为区域内首屈一指的高档办公空间，它将为大型金融公司、大型贸易公司、上市企业提供优质的办公条件。5、5F楼的产品定位——酒店式公寓定位分析：1、由于本楼与18F的SOLO公寓楼为连体建筑，顺延的位置关系使不同的建筑间得到过度，同时，“酒店式公寓”的定位又与SOLO公寓的定位形成差异化，避免了项目自身定位的重复。2、83 本楼邻近整个项目的中心区，随着后期项目中心区域大型景观与休闲广场的建成，此区域的公寓楼价值将得到很大提升。1、户型面积建议详见《设计任务建议书》。6、关于5#楼L区域辅街的建议6.1辅街现状辅街（花园东街）长约190米，宽约13米，目前道路已形成。5#楼“L”型区域内除了5#的部分公寓楼和一栋住宅，再无其他物业。即，辅街的商业所能依靠的消费人群十分有限，目前看来并不具有很高的商业价值。因此，在努力实现项目商业价值最大化的前提下，现对辅街重新定位、规划。6.2规划建议一6.2.1整体规划原则①通过设置辅街，力求增强商业街区的开放性，多方吸引人气；②充分利用现已形成的道路，设计临街商铺，提高辅街商业的价值；③5#楼6F、5F的进深均在18米以上，通过设置辅街，分割商铺的大进深，降低套价，利于销售；6.2.2临街商铺划分建议（着重对5F）：83 划分方案一划分说明：①临永安路与南小街的商铺开间均为8米，进深12—16米，辅街商铺的开间、进深为6—8米。如此设置，使得主街2层商铺的总面积控制在260平米以内，辅街商铺的面积控制在130平米以内（8×8的店铺方正实用）。主、辅街商业的对应与大、小面积商铺的搭配，缓解日后销售上的压力；②方案二中，将辅街商铺与临主街商铺的开间做到统一，利于日后商业经营时主街与辅街的贯通互动；③考虑到消防上的要求，5#楼临永安路的部分须与辅街打通。83 划分方案二6.2.3业态建议通过特色主题店铺，辅街的业态定位尽可能与永安路、南小街形成差异，如“风情内衣一条街”等。6.3规划建议二——不做辅街基于之前CAD图中的6F楼18.3米的进深，提出此建议。分析辅街的目前状况及未来经营的困难：①过多类似“内街”的商业形式出现，可能不利于金世界商业主街区的整体形象，甚至有可能形成多条辅街与主街分流人群的局面，造成项目整体商业价值降低；②即使规划辅街，由于其规模较小，日后形成良好商业氛围也具有一定难度；③不规划辅街，将5F楼的商业部分划分为东西通透的商业店铺，同样可解83 决商业物业的销售问题；且大进深的商铺在南小街更适合做休闲消费类商业（如果本楼的进深确定在18米以内的话）。因此，考虑到以上实际困难，可考虑不规划本区域为辅街。6.4总结从总体来说，营造辅街的商业氛围对金世界项目全局的意义在于，最大程度地提高了现有街区的利用价值，努力创造出更多的商业街区，丰富项目的道路网络。但同时须注意的是，辅街与南小街并行、仅20余米之隔的位置关系，使得两条街在制造差异经营上存在一定难度，容易导致客群分流：从图中可以看到，辅街只有一面临街商铺，更多的人会选择由南小街进入永安路而不是花园东街，且“L”型的街区内仅一座回迁楼似乎也不足以支撑辅街上将近30个商业店铺。因此，如果将此区域规划为商业辅街，只有通过在招商过程中，吸引更多特色经营的商家进驻，营造小街独特的商业氛围，才能令其价值得到真正提升。（二）B区产品定位建议说明※定位详见附件《“金世界”一期3#楼(4#楼)定位建议书》、《3#设计任务建议书》、《4#设计任务建议书》。83 （三）C区产品定位建议（详见设计任务建议书，以附件形式提交）说明：C区产品定位分别为办公楼、SOLO公寓、商业服务楼、产权商场以及SOHO公寓。其中SOLO公寓与A区定位完全相同，以下不再说明。1、6F楼定位建议——办公楼83 定位分析：①本楼的进深较窄，类似于B区的4#，由于其东西方向的特点，同样不适宜定位成以居住为主的公寓产品。因此，建议初步定位为办公楼。1、2层为底商，3—6层为简装办公楼。②户型面积及其他定位详见《设计任务建议书》。2、3F/4F楼定位建议定位说明：①此楼基本处在永安路与南小街的交口位置，接近项目出入口，同时离站前街、火车站很近，外部环境不占优势；②本楼在位置上与A区的5F楼——酒店式公寓形成呼应之势，因此可定位为商业服务类产品，如中档旅馆等；③本楼暂不属一期范围，在此仅作简要说明。3、28F公寓定位建议——SOHO公寓83 3.1定位说明①本区域为整体规划中的公寓区，拥有4栋28层的高层公寓（一期为西侧的两栋）；②SOHO泛指在家办公或小型创业者。特色是自己掌握、调配工作时间；③类似以上关于SOLO公寓中的定位分析说明，SOHO公寓将目标客户定在年轻一族，为其提供过度性居所或单身型居住空间；④高效的工作方式，休闲、快乐、自由的生活理念，决定了城市中新SOHO一族精致品味的消费定位。3.2户型面积建议：50——95平方米3.3户型配比建议户型面积区间（平方米）配比83 A50——6035%B60——8040%C80——9525%4、产权式商场定位建议4.1定位说明①在项目出入口的位置设置大型商城，可以起到引导消费人流的作用，利于项目今后商业的运营发展，同时，大型商业街区的商城亦可以丰富商业产品，达到商城与商业街的互相促进；②从本项目商业的整体规划可以看到，目前只在中华大街与永安路交口位置存在类似商城的大型卖场，因此建议将SOHO公寓的5F裙楼设置为大型商城；③商城为5层裙楼，其中F5屋顶可设置生态花园与小型的休闲广场，营造生活氛围，公寓用户可到此游憩观赏。83 4.2商城主题及业态定位建议方案一——“时代先锋”数码主题购物广场随着科技进步及生活水平的提高，数码产品已由从前的“奢侈品”逐渐变为流行的普通“玩具”，越来越多的人拥有MP3、数码相机、MP4、笔记本电脑等数码产品……尤其是在近几年，IT产业的发展有目共睹，新产品的价格大战时有发生。在石家庄，从太和电子城的火爆程度便可观察到这一产业的巨大市场与活跃的竞争态势。尽管其他商城，诸如北国商城、东方城市购物广场等综合性的商城也在经营业态上设置了IT这一类别，然而由于综合性的大型商城在租金与规模方面不具备优势，造成综合商城中数码产品的价格要比太和电子城等专业性市场内数码产品的价格高出许多，使得消费人群远不如大小商家云集的太和电子城。逐年扩大的市场需求使得数码主题的专业市场在石家庄仍具有很强的生存力与战斗力。在此，定位方案一：建议将本楼定位为数码主题购物广场。同时考虑到目前市场中已存在的太和电子城、惠普生数码广场等同类竞争物业，本楼的定位要在档次与功能设计、产品品类等差异化方面做文章，各楼层主题及经营业态如下：楼层主题业态F1无线流行港83 小家电系列，包括有源音箱/麦克风/收音机/收录机等F2时尚办公港计算机软件、办公用品系列，包括传真机/打印机/复印机/碎纸机等F3先锋数码港数字数码产品，包括数码相机/数码摄像机/MP3/MP4/录音笔等F4IT网络港电脑产品，包括品牌台式电脑/笔记本电脑及电脑配件等F5电子娱乐港设置大型电子娱乐设备，小型数码影院，新游戏抢鲜试玩，新影视抢鲜观赏由上图表可见，将绝大多数的数码产品进行归类分区，做到商城的协调统一；同时在经营特色上寻求差异化，针对数码产品主力消费群的特点，在F5设置了专门的电子游戏娱乐基地，能够最大限度地发挥商城的聚客能力，保证建成后商城的人流充足。另外，数码产品专业市场在其他城市已有成熟的典范。为方便日后的招商工作，可考虑引进数家数码产品的品牌店，同时也利于产权商城的销售。方案二——“流行前沿”数码动漫城83 目前石家庄的商城多为百货、电器、服饰等购物类商城，还没有以娱乐为主题的大型体验式商城，因此，通过全方位差异化定位，打造河北首家体验式娱乐主题商城，将在项目东侧形成一个能带动人气的主力店，从而提升项目一期的商业氛围。各楼层经营业态及主题定位如下：楼层主题业态F1数码广场手机概念店、音乐铃声下载、流行CD、MP3手机铃声下载、产品主营数字数码产品、发烧音响视听专门店等F2玩家天地电子游艺、动漫发烧友创意空间、动漫衍生产品（玩具、服装、饰品等）、动漫服装展示、大型动漫娱乐游戏、三维立体游戏节目等F3卡通天地卡通表演剧场、树林儿童天地、天线宝宝、儿童英语教室、儿童反斗城等F4星光影城豪华放映厅、数码影院首映厅、120度视听环幕电影、免费上网乐园等F5凤凰书城大型动漫图书城，设置休闲书吧、品味书坊等此外，迎合本方案的定位特点，可规划多个特色、好玩的商城游乐点，发挥其娱乐性。特色一、攀岩擂台83 利用动漫城的中庭高度，设置攀岩擂台，节假日可举办全民动员攀岩大赛，获胜者可得到相应的物质奖励，作为商城吸引人气尤其是年轻消费者的一大特色。特色二、风中舞台、在商城中庭的三层处设置可伸缩的空中舞台，配备专业的立体舞台和灯光音响，站在各楼层民众均可观赏到舞台上的表演节目，另外可设置300寸大型电子屏幕，可做现场节目实况转播。特色三、网络服务引领网络营销新路线，经由虚拟和实体资源交叉整合方式，满足人们上网购物、上网娱乐的需求。如构建虚拟广场提供在线实时服务、结合E-WEB服务机制于实体、商城内设置信息服务站等。4透过虚拟广场，可以上网查询最新商品信息，享受在线购物乐趣，甚至在网络上观赏动漫城内举办的各项娱乐活动。4置身动漫城的顾客，可以从各楼层所设置的信息服务站上查询店家位置、打印商品折扣券或查询商城正在进行的促销活动；4针对E时代提供服务的虚拟广场，可以提醒网友在朋友或亲友生日时别忘记送礼物，甚至更进一步地推荐商品或代定礼物，结合实体虚拟，随时与顾客互动，使动漫城成为一座科技型全生活广场。4.3两定位方案简析1、83 定位一充分考虑了IT产品潜在的巨大消费市场，借鉴并超越了太和电子城、惠普生数码广场的经营业态。通过全新的定位与包装，把IT电子类商城上升到一个全新的阶段；1、方案二的业态定位在目前的石家庄是不存在，即商城的经营业态在市场上还处在真空的状态，严格遵守了商业项目的差异化定位原则，通过先进的经营思路与运营理念，本商城将成为金世界商业街的特色所在；2、同时须注意的是，全新的差异化定位需要有足够消费人群的支持，才能使商业的经营有所保障。方案二满足了全新的差异化定位，但存在一定运营风险；3、综上所述，我方优先推荐方案一。石家庄完美企划顾问有限公司2006年4月83'