房地产行业分析报告2011年2季度 84页

'银联信行业金融研究系列产品之季度研究报告·山东省房地产行业金融北京银联信投资顾问有限责任公司BeijingUnbankInvestmentConsultantLtd.2011年8月18日2011年第二季度5 正文目录第一章2011年二季度山东省房地产行业发展环境分析7一、2011年二季度山东省经济发展情况分析7（一）工业生产平稳增长，企业效益水平较高7（二）投资保持较快增长，房地产投资有所放缓7（三）消费市场平稳扩大，城乡居民收入稳步增加7（四）对外贸易增长较快，招商引资情况良好8（五）财政收入增势良好，金融市场运行平稳8（六）居民消费价格继续上涨，工业生产者出厂价格环比下降8二、二季度全国信贷金融环境分析9（一）货币供应量增速有所反弹9（二）季末信贷环比上月反弹9（三）日均存贷比考核下银行加大揽储力度10（四）部分银行同业负债成本增加，流动性紧张或有所缓解10三、二季度全国房地产行业政策解读11（一）政策要点解析11（二）政策环境展望15第二章2011年二季度山东省房地产市场运行情况17一、全国房地产行业综合景气度分析17（一）国房景气指数运行分析17（二）全国70个大中城市房屋销售价格运行分析17二、2011年二季度山东省房地产市场供给情况分析20（一）山东省房地产完成投资情况分析20（二）山东省房地产投资结构分析21三、2011年二季度山东省房地产市场需求情况分析23（一）山东省房屋销售面积分析23（二）山东省房屋销售额分析24四、2010年四季度山东省房地产市场价格变化情况分析25第三章2011年二季度山东省房地产细分市场分析27一、2011年二季度山东省土地市场分析27（一）山东省土地市场长期供需分析275 （二）山东省土地市场短期供需分析29二、2011年二季度山东省住宅市场分析30（一）山东省住宅长期供需分析30（二）山东省住宅短期供需分析32三、2011年二季度山东省办公楼市场分析33（一）山东省新建办公楼长期供需分析33（二）山东省新建办公楼短期供需分析34四、2011年二季度山东省商业营业用房市场分析36（一）山东省新建商业营业用房长期供需分析36（二）山东省新建商业营业用房短期供需分析37第四章2011年二季度山东省主要城市房地产市场分析39一、2011年二季度季度济南市房地产市场分析39（一）土地市场分析39（二）商品住宅市场分析40二、2011年二季度青岛市房地产市场分析44（一）土地市场分析44（二）商品房住宅市场分析45第五章2011年二季度房地产企业经营情况分析51一、二季度房地产企业融资情况51（一）大型房企启动海外融资51（二）发行保障房专项企业债52（三）民间融资实力仍不可小觑52（四）房地产信托成最后的救命稻草53（五）房企加快销售以回笼资金54二、二季度重点房地产企业经营情况分析57（一）万科集团57（二）恒大地产59（三）保利地产60（四）碧桂园61（五）金地集团63三、二季度房地产企业经营情况排行64（一）二季度房地产企业销售金额排行64（二）二季度房地产企业销售面积排行655 四、二季度房地产企业发展趋势分析66（一）龙头企业销售大增66（二）房企库存压力增大67（三）中小房企利润下滑67第六章2011年二季度山东省房地产投资资金筹措情况分析69一、2011年二季度山东省房地产开发到位资金情况分析69二、2011年二季度山东省房地产开发到位资金来源分析70三、2011年二季度山东省房地产开发到位资金充裕程度分析71第七章2011年二季度房地产行业风险管理研究72一、行业政策将维持严控，仍存在小幅加紧的可能72（一）限购城市有再扩大的可能72（二）预计压迫开发商资金链的政策可能会继续收紧72二、三四线城市与商业地产风险可适当规避73（一）三四线城市上升势头明显需警惕风险73（二）商业地产泡沫显现74（三）房企融资风险值得警惕75三、商业银行重视房地产信贷风险的控制75（一）光大银行严控房地产贷款新增规模，支持保障房建设75（二）工商银行梳理房地产业务，优化信贷结构76（三）外资银行关注国内房地产行业风险77（四）加息背景下，银行房贷业务风险增加78第八章2011年三季度中国房地产行业发展趋势分析79一、三季度房地产行业政策趋势判断79（一）中央层面政策将大概率保持平稳79（二）平台还款和土地流拍将导致地方政策下半年存在放松预期79二、三季度房地产行业发展趋势判断80（一）三、四季度开发商将以价换量80（二）需求面将继续维持弱势80（三）景气向下，强者恒强，剩者为王81三、商业银行房地产信贷业务授信建议81（一）房地产开发贷款81（二）个人住房贷款825 图表目录图表1：2010年-2011年2季度货币供给量8图表2：2010年-2011年2季度人民币贷款新增额走势9图表3：2011年2季度房地产行业政策一览11图表4：全国房地产开发景气指数趋势16图表5：2011年6月份70个大中城市房屋销售价格指数17图表6：2009年二季度-2011年二季度山东省房地产投资额度19图表7：2009年二季度-2011年二季度山东省房地产投资增速与全国对比情况20图表8：2009年二季度-2011年二季度年山东省各季度住宅投资额变化20图表9：2009年二季度-2011年二季度年山东省各季度住宅投资额变化21图表10：2009年二季度-2011年二季度年山东省各季度住宅投资增速情况21图表11：2009年二季度-2011年二季度各季度山东省各类房屋累计销售面积22图表12：2009年二季度-2011年二季度各季度山东省各类房屋累计销售面积22图表13：2009年二季度-2011年二季度山东省各类房屋累计销售额23图表14：2009年二季度-2011年二季度山东省各类房屋累计销售额23图表15：2009年二季度-2011年二季度山东省各类房屋累计销售平均价格24图表16：2009年二季度-2011年二季度山东省各类房屋累计销售平均价格25图表17：2002年-2011年1-6月山东省土地购置与开发状况26图表18：2002年-2011年1-6月山东省土地购置与开发状况27图表19：2002年-2011年1-6月山东省土地购置与开发状况27图表20：2009年二季度-2011二季度历年年各季度土地购置与开发状况28图表21：2009年二季度-2011二季度历年年各季度土地购置与开发状况28图表22：2002年-2011年1-6月山东省住宅竣工、新开工和销售面积概况29图表23：2002年-2011年1-6月山东省住宅竣工、新开工和销售面积概况29图表24：2003年二季度-2011年二季度山东省住宅竣工、新开工和销售面积概况30图表25：2008-2011年各季度山东省住宅竣工与销售面积状况31图表26：2008-2011年各季度山东省住宅竣工与销售面积状况31图表27：2002年-2011年山东省办公楼竣工、新开工和销售面积概况32图表28：2002-2011年1-6月山东省办公楼竣工、新开工和销售面积示意图32图表29：2009年二季度-2011年二季度山东省办公楼竣工与销售对比分析335 图表30：2009年二季度-2011年二季度山东省办公楼竣工与销售对比分析34图表31：2002-2011年1-6月山东省商业营业用房竣工、新开工和销售面积概况35图表32：2002-2011年1-6月山东省商业营业用房竣工、新开工和销售面积概况35图表33：2008-2011年各季度山东省商业营业用房竣工与销售状况36图表34：2009年二季度-2011年二季度山东省商业营业用房竣工与销售面积对比分析37图表35：2011年2季度主要房企融资情况54图表36：2011年1-6月万科集团销售情况56图表37：2011年2季度万科集团拿地情况57图表38：2011年1-6月恒大地产销售情况58图表39：2011年1-6月保利地产销售情况59图表40：2011年2季度保利地产拿地情况60图表41：2011年1-6月碧桂园销售情况61图表42：2011年二季度碧桂园拿地情况61图表43：2011年1-6月金地集团销售情况62图表44：2011年2季度中国房地产企业销售金额排名63图表45：2011年2季度中国房地产企业销售面积排名64图表46：2009二季度-2011年二季度季度山东省到位资金与全国到位资金对比68图表47：2009二季度-2011年二季度季度山东省到位资金与全国到位资金对比68图表48：2010-2011年二季度山东省房地产开发资金来源69图表49：2011年二季度山东省资金来源构成69图表50：2009二季度-2011年二季度山东省到位资金与全国到位资金对比70图表51：2009二季度-2011年二季度山东省到位资金与全国到位资金对比情况705 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省第一章2011年二季度山东省房地产行业发展环境分析一、2011年二季度山东省经济发展情况分析山东省上半年实现GDP21880.8亿元，按可比价格计算，同比增长11.1%。其中，第一产业增加值1780亿元，增长3.1%；第二产业增加值11901.8亿元，增长12.5%；第三产业增加值8199.1亿元，增长11%。CPI上半年上涨4.7%。（一）工业生产平稳增长，企业效益水平较高上半年，山东全省规模以上工业增加值增长14.1%，比一季度提高0.8个百分点。轻工业增长10.8%，重工业增长15.7%，39个工业行业大类全部实现增长。装备制造业依然保持了快速发展的势头，增加值增长17.9%，比规模以上工业增速快3.8个百分点。工业产销衔接状况良好，产品销售率为98.7%，同比提高0.4个百分点。企业效益水平较高，上半年，全省规模以上工业主营业务收入49221.1亿元，增长28.3%；实现利润3412.4亿元，增长31.6%；实现利税5341.9亿元，增长29.6%。（二）投资保持较快增长，房地产投资有所放缓上半年，山东省固定资产投资10858.9亿元，增长21.9%。民生领域投资成为亮点，其中，居民服务和其他服务业投资增长高达77.2%，文化、体育和娱乐业投资增长也高达41.9%。房地产开发投资1852.8亿元，增长30.9%，比一季度回落6.3个百分点。商品房销售面积3764.7万平方米，增长15.7%。其中，住宅销售面积3477.7万平方米，增长15.1%。（三）消费市场平稳扩大，城乡居民收入稳步增加上半年，山东省社会消费品零售总额7832.4亿元，增长17%。热点商品销售旺盛，金银珠宝类增长43.9%。对外贸易增长较快，全省进出口总额首次半年过千亿美元。全省地方财政收入增长33.2%，增势良好。城镇居民人均可支配收入11098元，增长13.3%，增幅比一季度提高0.3个百分点。农民人均现金收入5412元，增长19.3%，增幅比一季度提高0.4个百分点。http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省备受关注的物价方面，从统计数据看，居民消费价格继续上涨，工业生产者出厂价格环比下降。上半年，八大类消费品价格七升一降，食品类上涨10.7%，居住类上涨6.5%。6月，CPI同比上涨6.3%，5月份这一数据为5.1%，环比上涨0.2%。（四）对外贸易增长较快，招商引资情况良好上半年，山东省进出口总额1106.1亿美元，增长28.5%。其中，出口591.8亿美元，增长26.8%；进口514.3亿美元，增长30.4%。从主要出口商品看，农产品出口74.3亿美元，增长37.1%；纺织服装出口94.9亿美元，增长24.2%；机电产品出口238.9亿美元，增长19.6%。从出口市场看，欧盟出口份额达17.5%，继续保持我省第一大出口市场的位置；美、日、韩三大传统出口市场份额为40.6%；对东盟出口加快，份额达到8.4%。招商引资情况良好，全省新签合同外资83.9亿美元，增长34.5%；实际到账外资60.9亿美元，增长47.3%。（五）财政收入增势良好，金融市场运行平稳上半年，山东省地方财政收入1919.9亿元，增长33.2%。其中，税收收入1435.3亿元，增长24.8%，占地方财政收入的74.8%；非税收入484.6亿元，增长66.5%。全省地方财政支出2034.9亿元，增长35.2%。农业和惠民支出增长较快，农林水事务支出增长58.7%，教育支出增长33.9%，医疗卫生支出增长98.6%，社会保障和就业支出增长43.3%。金融市场运行平稳。6月末，全省金融机构本外币存款余额46122.6亿元，比年初增加4485.3亿元，新增额同比增长5.2%。居民储蓄存款新增1988.4亿元，同比增长6.6%，占全部新增存款的44.3%。金融机构本外币贷款余额35222.4亿元，比年初增加2729.5亿元，新增额同比下降3.0%。（六）居民消费价格继续上涨，工业生产者出厂价格环比下降上半年，山东省居民消费价格上涨4.7%。八大类消费品价格七升一降，食品类上涨10.7%，烟酒及用品类上涨2.9%，家庭设备用品及维修服务类上涨0.5%，医疗保健及个人用品类上涨2.1%，交通及通信类上涨0.1%，娱乐教育文化用品及服务类上涨0.4%，居住类上涨6.5%，衣着类下降0.5%。6月份，居民消费价格同比上涨6.3%，环比上涨0.2%。http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省二、二季度全国信贷金融环境分析央行公布2011年上半年金融运行数据：6月人民币贷款、存款分别新增为6339亿和1.91万亿；M1和M2同比增速分别为13.1%和15.9%。上半年新增人民币贷款4.17万亿，新增人民币存款7.34万亿。（一）货币供应量增速有所反弹尽管6月份货币供应量增速有所回升，但按照目前的信贷投放节奏，预计全年M2及贷款同比增速有望维持在16%以内。银行理财产品发行与到期显著影响M2水平，导致M2出现月度间波动，本月存款大幅增长下M2同比增速反弹0.8%至15.9%。6月新增外汇占款2773亿，为上半年以来的较低水平；并且7月份到期资金量仅3720亿，较6月份6010亿有显著下降，推测本月央行或不上调法定准备金率。总体而言，由于加息的兑现以及汇率升值的放缓，外部资金流入压力有所缓解，推测下半年法定准备金操作频率将下降。图表1：2010年-2011年2季度货币供给量单位：亿元数据来源：国家统计局银联信整理（二）季末信贷环比上月反弹6月贷款新增量环比5月多增近823亿，二季度信贷增长1.97万亿，占全年7万亿信贷投放量的28%；信贷规模控制效果良好，上半年累计发放贷款4.17万亿，占全年计划的60%。http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省贷款短期化趋势持续，一方面银行主动控制基建项目等中长期贷款投放，固定资产投资中来源于贷款资金的同比增速今年以来持续在15%以下低位；另一方面银行在升息周期中主动收缩资产久期，并且中小企业贷款期限大都在一年以内，既利于银行加快资产重定价、也便于银行动态调整信贷结构。预计下半年信贷投放总量近2.8万亿，如果保障房建设资金支持力度加大或者货币政策微调，则有可能增加信贷额度至3-3.3万亿。图表2：2010年-2011年2季度人民币贷款新增额走势单位：亿元数据来源：国家统计局银联信整理（三）日均存贷比考核下银行加大揽储力度银监会在6月份开始采取日均存贷比考核，银行纷纷加大揽储力度，6月份呈现企业活期、储蓄存款大增局面。今年前6个月发行的理财产品中，委托期限在3个月以内的占比约为70%，其中1个月以内的约为40%，短期限的理财产品发行利于银行平衡存款吸收和留存客户的需要；6月储蓄存款大增8920亿，推测其中大部分源于理财产品转回表内。今年以来，高利率的理财产品发行部分突破了存款利率上限的限制，不过银行较强的转嫁能力有限对冲成本增加的影响；同时，表外业务的记帐方式使得银行表内存款成本未必会大幅上升，银行净息差水平有望高位持续。（四）部分银行同业负债成本增加，流动性紧张或有所缓解准备金缴款的影响导致银行资金市场流动性趋紧，6月中下旬shibor-lwhttp：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省-直维持在6%以上，导致部分资金拆入行同业负债成本大幅增加，不利于当季息差表现，因此二季度银行间息差表现或继续分化，大型银行相对受益。7月上旬以来，央行持续净投放现金缓和了资金市场流动性趋紧状态，shibor-lw目前降至4.87%；如果7月份暂停上调法准率，资金市场利率或继续下行。三、二季度全国房地产行业政策解读在年初“新国八条”推出之后，房地产市场就一直笼罩在调控的阴影下，但在政策逐渐被消化后，4月份市场开始出现回暖迹象。在二季度，政策监管部门主要是出台了一系列政策巩固此前的调控效果。（一）政策要点解析1、继续执行紧缩的货币政策二季度，央行共分三次调高了存款准备金率，真正做到了每月一提。此外央行还在4月份上调了存贷款基准利率，住建部也对公积金存贷款利率进行了调整。对于房地产市场而言，一方面购房者贷款难度进一步增加；另一方面，银根继续收紧将增加企业融资的难度，尤其是新增贷款项目的审批难度，而目前已有越来越多的企业表示企业资金链正在接受严峻考验，再次提准无疑是雪上加霜。银根收紧之后，银行更趋向于向大型企业发放贷款，对融资渠道单一的中小型企业而言影响不言而喻，某些融资渠道成本太高等成为其面临的主要问题。而对于悄悄兴起的保障房融资平台，银监会也采取了上收地方审批权限的措施。2、完善土地市场的供应和成交制度二季度，土地政策继续成为调控政策重要着力点，国土部出台《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》，涵盖了供应、招拍挂、征地、价格监测等各个环节，意在调整完善招拍挂制度，确保保障房用地落实到位，在一定程度上防止了“地王”干扰市场预期的现象，对增加住房供给、调整供应结构、稳定市场预期、促进房地产市场健康发展，起到重要的作用。此外，国土部还公布了《国土资源“十二五”规划纲要》。对调整和改变地方政府对土地收益过渡依赖的现象具有积极引导作用，对未来土地开发利用效率、房地产开发项目供地指标和原则等均作出了规定。未来五年房地产供地首先将保障保障房和中小户型面积项目的用地需求；将加大土地交易、开发过程中的监管查处力度。这将从供地环节强化整个房地产宏观调控的成效。http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省3、保障房建设成为房地产调控的暖风口对于备受关注的保障房建设，监管机构给予了足够的支持，不仅国土资源部在其“十二五”规划中提出未来五年房地产供地首先将保障房和中小户型面积项目的用地需求，央行亦出台了《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，试图缓解一直困扰着保障房建设的资金困难。全方位的政策支持，表明了政府对完成保障房建设的决心。图表3：2011年2季度房地产行业政策一览政策出台机构政策重点政策分析《关于切实做好2011年地方政府融资平台贷款风险监管工作的通知》——4月2日银监会银监会要求所有银行对平台贷客户实行“名单制”管理，信贷审批权统一上收总行。同时，银监会高度关注平台贷款整改为公司类贷款过程中出现的违规和造假现象，要求各银行6月底前重新逐一审定，不合要求的，“打回”平台贷统计和管理。这是银监会在春节以来第二次就收紧平台贷发文。与上次一样，银监会对保障房网开一面，仅允许平台贷款在有偿还能力的保障性住房建设领域（公租房、廉租房、棚户区改造）适度新增。鉴于此，各地政府纷纷打起了保障房的主意，各种借保障房名义套取信贷进行土地开发和基建项目的可能性也随之出现。保障房融资平台是否将继各种城投公司之后成为地方政府的提款机令人关注。《央行上调存贷款基准利率0.25个百分点》——4月5日央行中国人民银行决定，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。此次上调后，金融机构人民币存贷款基准利率将分别提至3.25%和6.25%。这是央行年内第二次上调金融机构人民币存贷款基准利率，本次加息主因是在预计3月CPI可能创出年内新高的情况下，为缩小负实际利率、抑制通胀而做出的调整。此次上调后，金融机构人民币存贷款基准利率将分别提至3.25%和6.25%。2011年我国货币政策转为稳健，同时稳定物价是我国政府今年工作的重要任务，预计年内基准利率仍有小幅上调空间。《关于调整住房公积金存贷款利率的通知》——4月6日住建部从即日起，上调个人住房公积金利率。当年归集的个人住房公积金存款利率上调0.1个百分点，由0.40%上调至0.50%；上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.25个百分点，由2.60%上调至2.85%。开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。此次利率上调后，总利息额将有所增加，但与商业贷款相比，公积金贷款的优势仍然十分明显。此外，本次《通知》首次将保障房贷款纳入公积金调整体系，《通知》规定开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。这是政府对“夹心层”群体住房问题的关注，而用公积金贷款购买保障房能降低部分购房压力，对社会中低收入群体而言这仍是较为适宜的贷款途径。http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省《上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点》——4月17日央行从2011年4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。调整之后，大型金融机构法定存款准备金率达到20.5%的历史高点，中小金融机构法定存款准备金率达到17%。这是央行本年度第四次上调存款准备金率，频率达到了“每月一提”。分析原因，主要是受3月份货币信贷、宏观数据的影响以及国内控通胀与保增长任务艰巨。央行行长周小川也表示：“适当收紧的货币政策还会持续一段时间，中国的存款准备金率不存在绝对的上限。”这表示未来存准率上调的可能性依然较大。而本次上调将冻结银行资金3600亿元，对于房地产行业而言，随着银行银根继续吃紧，未来房贷难度将增加，房企资金链将面临更严峻考验。《上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点》——5月13日央行中国人民银行决定，从2011年5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行年内第五次上调存款准备金率，本次上调预计冻结商业银行3700亿元资金。至此，大型商业银行存款准备金率也升至21%的历史高位。本次上调一方面是受4月宏观经济数据发布，CPI较3月略低，但依然维持在高位；另一方面，由于大量央行票据到期、外汇占款高企，上调存款准备金有利于回收流动性、抑制通胀；同时，也可一定程度上削减加息预期。《国家发展改革委办公厅关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知》——5月13日发改委房地产开发企业违反明码标价规定未实行“一套一标”，按《价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》，每套处5000元罚款。构成价格欺诈的，责令改正，没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款；情节严重的，要责令停业整顿，或者由工商行政管理机关吊销营业执照。宏观调控至今，市场各方都深刻体会到了调控的威力，而目前除了政策的颁布外，更重要的就是执行和监督。《商品房销售明码标价规定》，明确这项规定从今年5月1日起施行。事实上，部分项目并未按照这一规定严格执行，发改委随后发布新闻，要求各地价格主管部门在近期集中人力和时间，组织开展商品房销售明码标价执行情况专项检查。调控力度可谓更趋严厉，其将成为商品房一套一标政策执行是否到位的强有力保证。《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》——5月13日国土资源部继续坚持和完善招拍挂出让制度；推广“限地价、竞房价”，“限房价、竞地价”，“限定配建保障房面积”，“综合评标”等土地出让方式此次推出的“综合评标”、“一限多竞”等土地出让办法，曾在北京、天津等地试点，效果较好，直接带来了住宅用地出让价格的大幅降低，在一定程度上防止了“地王”干扰市场预期的现象，对增加住房供给、调整供应结构、稳定市场预期、促进房地产市场健康发展，起到重要的作用。《关于印发国有土地上房屋征收评估办法的通知》——6月7日住建部http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省对房屋评估征收行为、流程、原则等方面做出详细规定，明确拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。《办法》进一步规范了国有土地上房屋征收评估的流程，明确了评估过程的各项指标及操作方式。对被征收人权益的保障，而市场层面也更好体现了评估行为的公平、公开和易操作性。同时，按市场价进行评估、记入土地价值等则会使房屋总价提升，也将导致建筑成本的增加，参与开发的房企必然会将这一部分成本转嫁给新的购房者，对房价的影响显而易见。不过，对于市场的整体发展和房屋价值评估的规范将具有积极意义，长远来看《办法》的实施将对房地产市场产生深远影响。《上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点》——6月14日央行中国人民银行决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。对于市场而言，一方面购房者贷款难度进一步增加；另一方面，银根继续收紧将增加企业融资的难度，尤其是新增贷款项目的审批难度，而目前已有越来越多的企业表示企业资金链正在接受严峻考验，再次提准无疑是雪上加霜。此外，银根收紧之后，央行更趋向于向大型企业发放贷款，而对于融资渠道单一的中小型企业而言影响不言而喻，某些融资渠道融资成本太高等成为其面临的主要问题。不过，由于目前实体经济增速有所放缓，年内加息的可能性依然存在，存准率的调整或将趋于缓和。当然，考虑到前期贷款情况，银行对利率的提高也会比较谨慎。总体来说，银根继续收紧对楼市的影响程度正在逐渐放大。《国土资源“十二五”规划纲要》——6月23日国土资源部“十二五”期间土地、矿产、地质、海洋、测绘等方面的重大指标包括：全国耕地保有量保持在18.18亿亩，基本农田不低于15.6亿亩，建设高标准基本农田4亿亩，补充耕地2400万亩。新增建设用地总量控制在3450万亩，单位国内生产总值建设用地面积降低30%。国土资源“十二五”期间的六项主要任务：一是提升国土资源保障和服务能力。二是强化国土资源保护。三是大力推进资源节约集约利用。四是加强地质灾害防治与国土综合整治。五是深化国土资源管理制度改革。六是加强国土资源科技创新与国际合作。提出了“十二五”期间全国土地供应的总体原则和目标，明确各类供地过程中的具体操作方式。其中有几点值得特别关注，如未来五年内18.18亿亩耕地保有量不能减少；未来五年国土资源管理的总体目标中新增建设用地总量为3450万亩；加强房地产用地供应和开发利用的动态监管，推进闲置土地整治清理，加大违规违法房地产用地信息公开和查处力度。同时，再次强调要保障保障房及中小套型商品房用地供应。从整体思路来看，其对调整和改变地方政府对土地收益过渡依赖的现象具有积极引导作用，对未来土地开发利用效率、房地产开发项目供地指标和原则等均作出了规定。未来五年房地产供地首先将保障保障房和中小户型面积项目的用地需求；将加大土地交易、开发过程中的监管查处力度。因此，将从供地环节强化整个房地产宏观调控的成效。http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》——6月27日央行一、地方政府投融资平台公司发行企业债券应优先用于保障性住房建设；二、支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资；三、企业债券募集资金用于保障性住房建设的，优先办理核准手续；四、强化中介机构服务，加强信息披露和募集资金用途监管，切实防范风险。保障性住房建设资金需求大，资金筹措渠道单一、难度大等问题一直被认为是制约其工程进度和力度的关键原因。现在，国家通过发行企业债，以鼓励社会资金积极投入到保障房的建设。总体来看，这表明了政府对完成保障房建设的决心并着力于解决保障房建设资金短缺的问题，同时也意味着投融资平台公司未来发债方向要倾向于保障房项目，而这也将成为部分房企解决资金问题的新渠道。不过，通过发行企业债融资的规模究竟有多大目前还很难确定，地方投融资平台为保障房开放，是否会导致地方债务的规模进一步扩大，未来债券融资所带来的风险如何避免以及投资人的收益能否实现等问题不得不考虑。因此，如果没有一套完善的实施细则，没有严格的风险控制与责任追究机制，保障房企业债的最终效果很可能不如预期，甚或带来负面影响。数据来源：银联信整理（二）政策环境展望今年以来，受通胀水平持续走高影响，央行保持从紧货币政策，无论是房地产开发资金还是个人购房贷款均面临较大压力。限购政策下，房地产成交维持低位，而房价仍然高位运行，当前市场对房价的下降预期比较明确，房价不调整的情况下，成交难以有效放大。房地产调控政策效果初步显现，主要表现在房价涨幅得到遏制、市场成交处于低位、土地市场降温，但从政策目标来看，房地产调控政策相当长时期不会放松，另一方面，考虑经济整体平稳运行情况，再出新的调控政策的可能也很小。7月6日加息之后，预计短期内货币政策利空出尽，虽然未来仍有加息及提高存款准备金率的可能，但市场对货币政策预期比较明确。1、CPI继续走高，再次加息及提高存款准备金率国家统计局7月份公布国民经济数据，6月份，居民消费价格同比上涨6.4%，创两年多来新高。通胀压力下，央行动用货币政策预期明确，未来仍有可能加息。中国人民银行决定，自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。调整后，一年期整存整取定期存款利息达到3.5%，一年期贷款利息达到6.56%，5http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省年以上个人住房公积金贷款利率达到4.9%。资金整体紧张的情况下，部分地区首套房贷首付上调。继5月份建设银行证实其浙江分行将其首套房贷提至四成之后，南昌、石家庄、广州、深圳等多地的银行相继提高了首套房的首付比例或者贷款利率。准备金率的连续提高使得银行贷款资金面紧张，房地产作为国家调控的重点行业，其获取银行贷款的难度更大，在开发商难以获得贷款的情况下，房产销售将是房地产企业获取资金的主要来源，房价高涨，市场成交难以释放，已有部分开发企业采取低价快速销售的策略。由于房地产企业多数为高负债率运行，加息将增大房地产企业的还款负担，当前信贷政策下，房地产企业贷款获取困难，资金紧张状况下，部分房地产企业会加大推盘力度，促销及降价销售将会增多。另一方面，多次加息后，购房者还贷压力增大，购房需求将受到一定抑制，供求关系的逐步逆转增大了房价下调的压力。2、保障房资金来源拓宽6月27日，发改委发布《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，鼓励投融资平台公司发行企业债券进行保障房项目融资，并要充分引导更多社会资金参与保障性住房建设。资金问题是保障房建设进度较慢的主要原因，6月已有首开股份、栖霞建设等公司通过发行周期票据筹集资金进行保障房建设，为保证11月底之前大量保障房开工的政治目标，预计未来仍会有其它相关政策倾斜于保障房建设。房地产调控政策仍将从严执行的情况下，保障房建设具有较大的政策优势，这对参与保障房建设的相关公司形成利好。http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省第二章2011年二季度山东省房地产市场运行情况一、全国房地产行业综合景气度分析（一）国房景气指数运行分析6月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.75，比5月份降低1.45个百分点，比去年同期回落3.31个百分点。国房景气指数在连续四个月微幅上调之后，重新步入下行轨道，且下降幅度超过前面四个月的增长幅度，下降幅度较大。限购等政策作用已使行业景气度上升受阻，短期景气指数将表现小幅波动的表现。目前房地产市场仍没有出现方向性变化，地产开发投资以及新开工面积仍保持较好增长，商品房销售仍处在增长中。下半年景气指数大幅上行和下行的可能性都较小，总体将处在小幅波动中。图表4：全国房地产开发景气指数趋势数据来源：国家统计局（二）全国70个大中城市房屋销售价格运行分析据国家统计局发布的http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。新建商品住宅(不含保障性住房)方面：与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有12个，持平的城市有14个。与5月份相比，6月份环比价格下降和持平的城市增加了6个。价格上涨的城市中，环比涨幅均未超过0.5%，涨幅比5月份缩小的城市有24个；与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有3个，涨幅回落的城市有28个。6月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有39个，比5月份增加了3个。二手住宅价格方面：与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有19个，持平的城市有12个。价格上涨的城市中，环比价格涨幅均未超过1.0%，涨幅在0.5%以内的城市有36个；与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有5个，比5月份增加了1个。涨幅回落的城市有24个。6月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有48个。图表5：2011年6月份70个大中城市房屋销售价格指数单位：%城市房屋销售价格指数新建住宅价格指数90平方米及以下新建住宅价格指数二手住宅价格指数环比同比环比同比环比同比环比同比北京100102.2100.1102.7100102.599.9101.4天津99.8103.999.8104.499.9105.499.8101.8石家庄100.2107.6100.2107.8100.3106.7100.4103.3太原100.3101.1100.3101.1100.3100.8100.2103.8呼和浩特100.2104.8100.2105100.1104.8100.5103.1沈阳100.4106.4100.4106.8100.3108.3100.1103.6大连100.2105.9100.2106100.2106.3100.4103.8长春100.3102.9100.3103100.4104.6100.4102.2哈尔滨100.3104.3100.3104.5100.2105.5100102上海100.1102.2100.1102.6100.1104.5100.2102.4南京99.9100.799.8101.2100100.599.4100.6杭州10099.310099.3100100.6100100.5宁波100.1102.1100.1102.2100.210499.899.3合肥100100.6100100.7100102100.2103.4福州99.9103.899.9103.8100102.599.999.7厦门99.9106.599.9106.7100108.1100.6103.9南昌100.2108.2100.3108.4100.1108.999.7104.4济南100.3104.5100.3104.5100.1107.5100.1103.4青岛100.2104.6100.2104.8100.2104.7100103.1郑州100.3106.4100.3106.6100.2107.599.8102.8http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省武汉100.2103.2100.2103.4100.4103.4100.2101.7长沙100.4108.2100.4108.3100.4111100101.2广州100.2105.4100.2105.4100.1105.6100.1103.4深圳100.1104.6100.1104.7100.3107.3100106南宁99.8101.699.8101.6100102.3100.2102.4海口100100.7100100.7100.1102.499.399.5重庆100105.8100106100.2107.499.9100.7成都99.9103.699.9103.699.9103.4100.1101.3贵阳100104.6100104.8100.1104.2100.3106.7昆明100.2106.7100.2107.2100.2109.5100.1105.5西安100.1103.8100.1104.1100105.8100.4104.1兰州100.2108.2100.2108.4100.6108.5100102.1西宁100.3107.2100.3107.2100.7106.4100.4106.4银川100.4102.7100.4102.9100.7105.1100.5102.6乌鲁木齐100.4109.2100.4109.3100.2109.2100.3109.4唐山100101.5100101.6100101.2100.5104.4秦皇岛100.1107.7100.2108.6100.2110.2100.2102.9包头100.1104.7100.1104.9100.3104.2100.2101.9丹东100.1107.6100.1108100.2108.199.9101.4锦州100.2105.3100.2105.3100104.8100100.3吉林100.1105.7100.1105.9100.2105.3100.5104.1牡丹江100.1107.4100.1107.5100.1107.399.6104.6无锡100102.4100102.6100.2104.6100.2104.7扬州100104.6100104.7100.1105.5100103.4徐州100104.1100104.3100.1104.599.599.8温州100.2100.6100.2100.7100.2100.399.7108.3金华100.1103.9100.1104100.2105.999.9100.3蚌埠100103.2100103.2100103.5100.2103.9安庆100104.3100104.3100.1105100.1103.6泉州100100.3100100.3100.199.3100.1100九江99.9103.899.910499.8103.299.8103.8赣州100105.4100105.5100104.4100100.2烟台99.7105.399.7105.399.8105100.2103.9济宁99.910499.9104.2100104.799.9107.9洛阳100.2108.1100.2108.2100109.9100.4105.8平顶山100.2104.2100.2104.3100.2105.5100.7106.4宜昌100.2102.9100.2103100.2102.8100102.9襄樊100.3106.7100.3106.8100.3108.7100.1105.5岳阳100.1105.2100.1107.5100.1107.7100109.7常德100.2106100.2106.1100.3108.1100.5107.3惠州100.1105.2100.1105.2100.2108.1100.3107.4湛江100.1104.7100.1104.7100.1104.1100.4105.3http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省韶关100.1106.1100.1106.2100107.8100.1102桂林99.9105.899.9105.999.8105.1100.1102北海99.9101.799.9101.799.9101.899.7102.4三亚99.99899.99899.89899.9101.7泸州100.1100.8100.1100.8100.2100.2100.399.6南充100.199.1100.199.1100.1100.4100101.7遵义100.3105.8100.4106.5100106.6100.6111.8大理100100.9100100.910010099.5107.6资料来源：国家统计局银联信整理（同比以去年同月价格为100，环比以上月价格为100）二、2011年二季度山东省房地产市场供给情况分析（一）山东省房地产完成投资情况分析图表6：2009年二季度-2011年二季度山东省房地产投资额度单位：亿元日期2009年二季度2009年三季度2009年四季度2010年一季度2010年二季度2010年三季度2010年四季度2011年一季度2011年二季度本省投资额697.30727.10659.77461.71953.73959.24877.10633.251219.58全国投资额9625.0410545.1011181.286594.4513152.6713764.1314755.828846.3617404.09本省投资增速29.37%31.07%14.57%34.00%36.77%31.93%32.94%37.20%27.87%全国投资增速13.13%30.48%20.20%35.10%36.65%30.53%31.97%34.10%32.32%本省占比7.24%6.90%5.90%7.00%7.25%6.97%5.94%7.16%7.01%数据来源：国家统计局银联信整理2011年二季度，山东省房地产投资额1219.58亿元，同比增长32.32%，环比上季度增加92.59%。从2009年二季度至2011年第一季度的山东省房地产投资及其增长态势来看，其房地产投资速度一直保持着较快增长，这说明山东省的房地产市场发展势头强劲，连续的楼市调控对山东省的房地产开发商来说并没有明显见效。2011年二季度房地产投资增速有较大幅度的下降，降至2009年的增速水平。http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省图表7：2009年二季度-2011年二季度山东省房地产投资增速与全国对比情况数据来源：国家统计局银联信整理同时，根据山东省房地产投资增速与全国对比情况来看，从2010年下半年开始山东省略高于全国增速，但二者差距日渐缩小，2010年四季度两者增幅基本一致，2011年一季度山东省的房地产投资总额的增速明显高于全国房地产投资增速的态势，二季度投资增速低于之前五个季度，并落后全国增速5个百分点。根据二季度的房地产投资增速的下降，判断调控政策在山东省房地产市场的效果有所显现，但仍待进一步考量下半年的数据。（二）山东省房地产投资结构分析图表8：2009年二季度-2011年二季度年山东省各季度住宅投资额变化单位：亿元时间2009年二季度2009年三季度2009年四季度2010年一季度2010年二季度2010年三季度2010年四季度2011年一季度2011年二季度房地产投资额697.30727.10659.77461.71953.73959.24877.10633.251219.58住宅投资额535.75567.45509.81334.5746.79730.86701.25481.02945.72占比76.83%78.04%77.27%72.45%78.30%76.19%79.95%75.96%77.54%房地产投资每季度增速29.37%31.07%14.57%34.00%36.77%31.93%32.94%37.15%27.87%住宅投资每季度增速21.64%29.60%12.65%35.24%39.39%28.80%37.55%43.80%26.64%数据来源：国家统计局银联信整理http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省图表9：2009年二季度-2011年二季度年山东省各季度住宅投资额变化单位：亿元数据来源：国家统计局银联信整理山东省住宅投资在房地产投资总额中的比重相对比较稳定，略微浮动。2011年二季度山东省住宅投资额945.72亿元，占到商品房市场投资额的77.54%，较上季度上升近2两个百分点。山东省每一季度住宅投资增速和房地产投资增速基本保持一致趋势，两者相差不大。整体来看，尽管国家房地产调控及紧缩货币政策不断出台，但山东省住宅投资增速依然高企，2011年第一季度甚至高于房地产投资增速6个百分点，今年二季度增速略有下降，可是其影响相对于需求强烈的市场来说是有限的。图表10：2009年二季度-2011年二季度年山东省各季度住宅投资增速情况数据来源：国家统计局银联信整理http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省三、2011年二季度山东省房地产市场需求情况分析（一）山东省房屋销售面积分析图表11：2009年二季度-2011年二季度各季度山东省各类房屋累计销售面积单位：万平方米日期2009年二季度2009年三季度2009年四季度2010年一季度2010年二季度2010年三季度2010年四季度2011年一季度2011年二季度商品房销售面积1679．001926.282683.041315.991936.702238.523800.001405.132359.52住宅销售面积1576.811791.972463.901227.521793.632058.383363.71293.372184.30办公楼销售面积15.7816.5717.096.8518.4825.9431.2312.3911.50商业营业用房销售面积72.2394.54158.7167.7696.42122.92322.7676.14122.56商品房销售面积增速38.68%40.79%72.90%104.54%15.35%16.21%41.63%6.77%21.83%住宅销售面积增速40.18%42.30%74.68%115.66%13.75%14.87%36.52%5.36%21.78%办公楼销售面积增速-16.64%146.21%-36.16%-32.11%17.11%56.55%82.74%80.88%-37.77%商业营业用房销售面积增速39.12%12.79%68.16%37.61%33.49%30.02%103.36%12.37%27.11%住宅销售面积占比93.91%93.03%91.83%93.28%92.61%91.95%88.52%92.05%92.57%数据来源：国家统计局银联信整理图表12：2009年二季度-2011年二季度各季度山东省各类房屋累计销售面积单位：万平方米数据来源：国家统计局银联信整理2011年二季度山东省商品房销售面积达到2359.52万平方米，同比增幅达到21.83%。其中，住宅销售面积为2184.30万平方米，占全部销售面积的92.57%，http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省与2010年二季度的占比基本持平，而且高于之前三个季度的占比值，这主要是由住宅刚性需求释放导致市场的回暖所致。而办公楼销售面积为11.5万平方米，占比甚小，而且也比2010年二季度大幅度下降了37.77%。商业营业用房销售面积为122.56万平方米，较去年同期上涨了27.11%，环比上涨46万平方米。从各种类型物业的销售面积占比来看，住宅仍占据着山东省房地产市场的销售主体地位，并十分稳固，而办公楼以及商业营业用房的销售面积所占比重不高，但是二季度显示商业地产市场正在逐渐的回暖。（二）山东省房屋销售额分析图表13：2009年二季度-2011年二季度山东省各类房屋累计销售额单位：亿元日期2009年二季度2009年三季度2009年四季度2010年一季度2010年二季度2010年三季度2010年四季度2011年一季度2011年二季度商品房销售额543.13698.87968.20459.13754.16849.321603.81584.451012.53住宅销售额490.74628.42868.04417.16673.31755.491377.40514.66906.55办公楼销售额10.6811.2212.023.6412.5918.0720.6912.896.94商业营业用房销售额38.8853.4877.9535.1760.3364.97181.6450.0683.57商品房销售额增速41.14%72.11%92.47%102.92%38.85%21.53%65.65%27.30%34.26%住宅销售额增速41.75%72.38%103.56%120.72%37.20%20.22%58.68%23.37%34.64%办公楼销售额增速3.39%98.94%-26.26%-67.18%17.88%61.05%72.13%254.12%-44.88%商业营业用房销售额增速56.02%67.07%51.42%49.03%55.17%21.48%133.02%42.34%38.52%数据来源：国家统计局银联信整理图表14：2009年二季度-2011年二季度山东省各类房屋累计销售额单位：亿元数据来源：国家统计局银联信整理http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省2011年二季度，山东省商品房累计完成销售额1012.53亿元，同比上涨34.26%，增幅比2010年四季度有大幅下降，降幅达到31个百分点，但较上季度有所增加。实现住宅销售额为906.55亿元，住宅销售额同比上涨幅度为34.64%，较2010年四季度58.68%的增幅大幅下降了24个百分点，但较上季度上浮近10个百分点。此外，办公楼销售额为6.94亿元，同比大幅下降44.88%，本季度办公楼市场表现欠佳。另外，商业营业用房销售额83.57亿元，同比增幅达38.52%，商业用房市场呈回暖之势。四、2010年四季度山东省房地产市场价格变化情况分析图表15：2009年二季度-2011年二季度山东省各类房屋累计销售平均价格单位：元/平方米日期2009年二季度2009年三季度2009年四季度2010年一季度2010年二季度2010年三季度2010年四季度2011年一季度2011年二季度商品房销售价格3234.843628.083608.593488.863894.053794.114220.554159.404291.25住宅销售价格3112.233506.873523.033398.403753.903670.314094.903979.224150.30办公楼销售价格6768.066771.277033.355313.876812.776966.086625.0410403.556034.78商业营业用房销售价格5382.805656.864911.475190.386257.005285.555627.716574.736818.70商品房销售价格增速1.77%22.25%11.32%-0.79%20.38%4.58%16.96%19.22%10.20%住宅销售价格增速1.12%21.14%16.53%2.35%20.62%4.66%16.23%17.09%10.56%办公楼销售价格增速24.03%-19.20%15.51%-51.65%0.66%2.88%-5.81%95.78%-11.42%商业营业用房销售价格增速12.15%48.13%-9.96%8.29%16.24%-6.56%14.58%26.67%8.98%数据来源：国家统计局银联信整理2011年二季度，山东省商品住宅销售均价为4291.25元/平方米，同比增长10.56%，较上季度增加171元，略超过上年四季度的平均价格，住宅销售均价继续保持较为稳定的增长态势，并没有如人所愿的那样有明显的下降，调控效果依旧不明显。而办公楼销售价格为6034，78元/平方米，同比均价下降11.42%，环比更是下降4400元，一方面山东省办公楼市场的需求季节差别较大，另外个别楼盘影响明显。商业营业用房销售价格为6818.7元/平方米，较之前八个季度的均价水平，且同比二季度增幅为8.98%，这说明2011年二季度山东省的商业营业用房的市场需求比较大，价格水平继续上升，市场正在加快向商业地产市场探索。http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省图表16：2009年二季度-2011年二季度山东省各类房屋累计销售平均价格单位：元/平方米数据来源：国家统计局银联信整理http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省第三章2011年二季度山东省房地产细分市场分析一、2011年二季度山东省土地市场分析（一）山东省土地市场长期供需分析图表17：2002年-2011年1-6月山东省土地购置与开发状况单位：万平方米日期2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年1-6月土地购置面积2365.473592.023503.763643.283037.232787.202288.922161.973290.532258.65土地开发面积1185.762024.311569.111812.652641.732200.392237.141831.881456.050.00土地购置面积同比增速-51.85%-2.46%3.98%-16.63%-8.23%-17.88%-5.55%52.20%24.71%土地开发面积同比增速-70.72%-22.49%15.52%45.74%-16.71%1.67%-18.12%-20.52%-100.00%购置面积减开发面积1179.711567.711934.651830.63395.5586.8151.78330.091834.482258.65数据来源：国家统计局银联信整理从2005年一直到2009年山东省每年土地购置面积都保持持续逐年下降，从3643.28万平方米一直下降到2161.97万平方米，到了2010年，下降趋势终止，在2010年全年，山东省土地购置面积同比增长了50.20%，说明开发商购地欲望强烈。土地开发面积从2003年以来始终保持波动状态，这和每年土地购置情况以及企业开发完工速度都有关系。山东省土地购置面积增幅从2004年到2009年一直呈下降趋势，但2010年全年土地购置面积增幅上升较快，但是2011年一季度山东省土地购置面积环比2010年四季度却下降了63.54%，幅度之大，可见，开发商的土地储备意愿在下降。而土地开发面积增幅从2008年开始到2010年前三季度一直保持下降趋势，而且下降的幅度明显，2010年全年这种下降趋势依然继续。http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省图表18：2002年-2011年1-6月山东省土地购置与开发状况单位：万平方米数据来源：国家统计局银联信整理2011年二季度山东省土地购置面积1059.08万平方米，比2010年二季度的1239.02万平方米减少了近200万平方米，但是仍高于2010年之前历年二季度的购置面积。这说明楼市调控对开发商的购地热情产生了一些消极影响，但山东省房地产商开发热情不减。图表19：2002年-2011年1-6月山东省土地购置与开发状况单位：万平方米日期2003年二季度2004年二季度2005年二季度2006年二季度2007年二季度2008年二季度2009年二季度2010年二季度2011年二季度土地购置面积828.36926.61130.68845.63829.33607.11407.941239.021059.08土地开发面积-415.63431.22457.56588.51450.37419.23385.730.00数据来源：国家统计局银联信整理http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省（二）山东省土地市场短期供需分析图表20：2009年二季度-2011二季度历年年各季度土地购置与开发状况单位：万平方米日期2009年二季度2009年三季度2009年四季度2010年一季度2010年二季度2010年三季度2010年四季度2011年一季度2011年二季度土地购置面积407.94660.69538．00572.101239.02868.77610.641199.571059.08土地开发面积419.23449.58410.46297.78385.73391.57380.970.000.00数据来源：国家统计局银联信整理图表21：2009年二季度-2011二季度历年年各季度土地购置与开发状况单位：万平方米数据来源：国家统计局银联信整理从短期供求状况来看，2011年二季度山东省的土地购置面积与2011年一季度相比下降了140万平方米，但较2010年三、四季度增幅仍然较大。进入2011年以来，山东省土地一级市场比较火爆，这与房地产行业的宏观调控不无瓜葛，在调控之下，商品房的楼面价不断下探，政府加大土地供应，开发商拿地成本下降之势也比较明显，这直接导致了一些开发商趁机多拿地，增加土地储备，以备将来调控加强时度过寒冬期。http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省二、2011年二季度山东省住宅市场分析（一）山东省住宅长期供需分析图表22：2002年-2011年1-6月山东省住宅竣工、新开工和销售面积概况单位：万平方米日期2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年1-6月住宅新开工面积2233.163263.793300.104430.534927.875501.115558.086946.6310290.656967.17住宅竣工面积1580.472068.721944.792671.692869.093056.523151.364262.124212.761876.81住宅销售面积1262.891790.052207.283280.933464.984522.534627.36401.888443.233477.67住宅新开工面积同比增长-46.15%1.11%34.25%11.23%11.63%1.04%24.98%48.14%28.62%住宅竣工面积同比增长-30.89%-5.99%37.38%7.39%6.53%3.10%35.25%-1.16%44.02%住宅销售面积同比增长-41.74%23.31%48.64%5.61%30.52%2.32%38.35%31.89%15.11%竣工面积减销售面积317.58278.67-262.49-609.24-595.89-1466.01-1475.94-2139.76-4230.47-1600.86数据来源：国家统计局银联信整理图表23：2002年-2011年1-6月山东省住宅竣工、新开工和销售面积概况单位：万平方米数据来源：国家统计局银联信整理http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省长期来看，山东省住宅市场呈现稳步上升的趋势，新开工面积、销售面积逐年上涨，竣工面积受施工条件等硬性条件影响，增长幅度较小，但是增长趋势平稳。2010年山东省新开工面积10290.65万平米，销售面积8443.23万平方米，均创连年来的最高水平，竣工面积4212.76万平方米，略低于2009年4262.12万平方米的最高记录。另外，自2002年至2011年6月，山东省累计销售面积超过竣工面积22784.41万平米，可见山东省住宅市场呈现供不应求的局面。图表24：2003年二季度-2011年二季度山东省住宅竣工、新开工和销售面积概况单位：万平方米日期2003年二季度2004年二季度2005年二季度2006年二季度2007年二季度2008年二季度2009年二季度2010年二季度2011年二季度住宅销售面积317.53412.63464.39696.521009.21124.881576.811793.632184.30住宅竣工面积225.86276.90389.24426.98490.32535.73591.05750.281059.11住宅销售面积同比增长--12.54%49.99%44.89%11.46%40.18%13.75%25.45%住宅竣工面积同比增长--40.57%9.70%14.83%9.26%10.33%26.94%76.46%住宅销竣比140.59%149.02%119.31%163.13%205.82%209.97%266.78%239.06%206.24%数据来源：国家统计局银联信整理从历年二季度的数据来分析，2011年二季度住宅销售面积2184.3万平方米，较上年增加21.78%，且高于历年二季度的销售业绩。供给方面，二季度竣工面积1059.11万平方米，较上年同期高41.16%，创二季度最高竣工记录。从而可以看出，2011年二季度山东省住宅市场呈现供需两旺局面。http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省（二）山东省住宅短期供需分析图表25：2008-2011年各季度山东省住宅竣工与销售面积状况单位：万平方米日期住宅销售面积住宅竣工面积住宅销竣比2009年二季度1576.81591.052.672009年三季度1791.971110.651.612009年四季度2463.92015.731.222010年一季度1227.52552.892.222010年二季度1793.63750.282.392010年三季度2058.38966.492.132010年四季度3363.71943.101.732011年一季度1293.37817.701.582011年二季度2184.301059.112.06数据来源：国家统计局银联信整理图表26：2008-2011年各季度山东省住宅竣工与销售面积状况单位：万平方米数据来源：国家统计局银联信整理从上图可以看出，山东省住宅市场供需两方面都受到季节性的影响，其走势大致是：从第一季度开始，销售面积、竣工面积都逐季度而增加，第四季度为年内供需两旺的季度。2010年严格遵守上述规律，且调控政策对山东省的住宅市场供销数据基本没有留下痕迹，若以此规律作为判断，预计山东省住宅市场下季度及第四季度均呈增长态势，具体增幅可能受货币政策影响较大。http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省三、2011年二季度山东省办公楼市场分析（一）山东省新建办公楼长期供需分析图表27：2002年-2011年山东省办公楼竣工、新开工和销售面积概况日期2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年1-6月办公楼新开工面积58.7354.6664.20115.24135.46163.01101.29135.76157.78258.08办公楼竣工面积38.1358.9347.4346.8647.8351.6553.19118.5684.5234.42办公楼销售面积21.0219.7441.4236.0541.9049.2154.7359.5382.5023.89办公楼新开工面积同比增长--6.93%17.45%79.50%17.55%20.34%-37.86%34.03%16.22%239.58%办公楼竣工面积同比增长-54.55%-19.51%-1.20%2.07%7.99%2.98%122.90%-28.71%-3.18%办公楼销售面积同比增长--6.09%109.83%-12.96%16.23%17.45%11.22%8.77%38.59%-5.68%竣工面积减销售面积17.1139.196.0110.815.932.44-1.5459.032.0210.53单位：万平方米数据来源：国家统计局银联信整理图表28：2002-2011年1-6月山东省办公楼竣工、新开工和销售面积示意图数据来源：国家统计局银联信整理长期来看，山东省办公楼市场供需较为平衡，供给充裕。自2004年至2010年，历年竣工面积减销售面积差额最高为10.81万平方米，http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省累计差额84.7万平方米，相当于2010年全年的竣工面积。2004-2010年办公楼市场销售面积呈现上扬的趋势，2010年增速为2005年以来最高，达到61.91%。2010年该省办公楼新开工面积为157.78万平方米，创最高年度新开工面积记录。山东省历年办公楼竣工面积不断小幅波动，从2004年的2.25万平方米上升到2008年的24.01万平方米，到2010年全年山东省办公楼共竣工84.52万平方米，2011年一季度，办公楼竣工面积为24.38万平方米，同比增长5.57%。办公楼市场正在逐步从商品房市场的调控中受益，后市将会有所表现。（二）山东省新建办公楼短期供需分析图表29：2009年二季度-2011年二季度山东省办公楼竣工与销售对比分析单位：万平方米时间办公楼销售面积办公楼竣工面积办公楼销竣比2008年二季度18.930.722629.17%2008年三季度6.738.0583.60%2008年四季度26.7720.41131.16%2009年一季度10.0918.8453.56%2009年二季度15.7817.9088.16%2009年三季度16.574.64357.11%2009年四季度17.0977.1822.14%2010年一季度6.8514.0648.72%2010年二季度18.4821.4985.99%2010年三季度25.946.41404.68%2010年四季度31.2342.5673.38%2011年一季度12.3924.3850.82%2011年二季度11.5010.04114.54%数据来源：国家统计局银联信整理http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省图表30：2009年二季度-2011年二季度山东省办公楼竣工与销售对比分析单位：万平方米数据来源：国家统计局银联信整理近期来看,山东省办公楼销售面积波动不大，2010年各季度逐步增加：一季度办公楼销售面积为6.85万平方米，二季度升至18.48万平方米，环比增幅达到169.78%，三季度为25.94万平方米，实现56.55%的增速水平，四季度销售面积大增至31.23万平方米，同比增幅飙升至82.74%。至2011年销售面积下降明显，前两个季度保持在低位运行，一季度销售面积为12.39万平方米，二季度进一步下滑至11.50万平方米。山东省季度竣工面积波动较为明显，2009年山东省办公楼竣工面积大幅增长至77.18万平方米，2010年一季度大幅下降至14.06万平方米，二季度又升至21.49万平方米，环比实现增长52.84%，三季度下降至6.41万平方米，环比下降幅度达到70.17%，四季度办公楼竣工面积虽然同比下降，但是环比三季度的6.41万平方米增长了564%，一举扭转了三季度的颓势。2011年上半年竣工面积持续回落，一季度，竣工面积为24.38万平方米，二季度仅为10.04万平方米。四、2011年二季度山东省商业营业用房市场分析（一）山东省新建商业营业用房长期供需分析图表31：2002-2011年1-6月山东省商业营业用房竣工、新开工和销售面积概况日期2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年1-6月http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省商业营业用房新开工面积332.36919.33529.20577.68534.00626.12609.47875.731250.35828.50商业营业用房竣工面积267.68278.78317.45350.56368.70362.00270.49420.30497.50233.51商业营业用房销售面积129.88173.11249.93258.92264.34260.96268.32374.72609.86198.70新开工面积同比增长-176.61%-42.44%9.16%-7.56%17.25%-2.66%43.69%33.97%25.41%竣工面积同比增长-4.15%13.87%10.43%5.17%-1.82%-25.28%55.38%63.66%20.25%销售面积同比增长-33.28%44.38%3.60%2.09%-1.28%2.82%39.65%112.42%21.03%竣工面积减销售面积137.80105.6767.5291.64104.36101.042.1745.58-112.3634.81单位：万平方米数据来源：国家统计局银联信整理图表32：2002-2011年1-6月山东省商业营业用房竣工、新开工和销售面积概况单位：万平方米数据来源：国家统计局银联信整理山东省商业营用房销售面积一直保持平稳趋势，2003年-2008年每年销售面积变化幅度不大，2009年增长较为明显，达到347.72万平方米，较上年增加39.65%，2010年销售面积大幅增加，一举突破600万平方米，达到609.86万平方米，同比增幅达112.42%，创历年销售面积峰值记录。但2011年商业营业用房市场销售业绩欠佳，上半年销售198.60万平方米，不及上年的三分之一。http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省山东省商业用房新开工、竣工面积与销售面积起伏大致相同，历年竣工面积与销售面积基本持平，市场发展较为协调。商业营用房的新开工面积和竣工面积在2008年低谷以后一直保持高速增长趋势，2010年都在30%以上。2011年一季度，山东省商业营业用房新开工面积为372.66万平方米，同比增长5.57%，明显低于上年四季度的增速，竣工面积仅仅为89.16万平方米，同比增幅为9.57%。这说明商业地产市场也在一定程度上受到了商品房市场调控的影响。（二）山东省新建商业营业用房短期供需分析图表33：2008-2011年各季度山东省商业营业用房竣工与销售状况单位：万平方米时间商业营业用房销售面积商业营业用房竣工面积商业营业用房销竣比2008年一季度38.2032.55117.36%2008年二季度51.9247.04110.37%2008年三季度83.8241.17203.59%2008年四季度94.38149.7363.03%2009年一季度49.2463.9477.01%2009年二季度72.2356.27128.36%2009年三季度94.5494.6199.93%2009年四季度158.71205.4877.24%2010年一季度67.7681.3783.27%2010年二季度96.42112.8285.46%2010年三季度122.92109.80111.95%2010年四季度322.76193.51166.79%2011年一季度76.1489.1685.40%2011年二季度122.56144.3584.90%数据来源：国家统计局银联信整理http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省图表34：2009年二季度-2011年二季度山东省商业营业用房竣工与销售面积对比分析数据来源：国家统计局银联信整理从上图可以看出，山东省商业营业用房季节变动较为明显，表现为销售、竣工面积逐季度增加。另外，历年的相同季度销竣面积值呈现上涨态势的，以第四季度为例，2009年四季度山东省商业营用房销售面积为303.3万平方米，较2008年的216万平方米增长40.42%，2010年四季度达到了317.01万平方米，同比增长4.52%。2011年一季度，山东省商业营业用房的销售面积达到76.14万平方米，环比2010年四季度的317.01万平方米下降了75.98%，但同比增长12.37%。二季度销售面积122.56万平方米，环比增加60.97%，同比增长27.11%。以此来看，2011年商业营业用房表示尚佳，这说明在商品房市场调控新政的持续影响下，商业地产市场越来越受到开发商的青睐，纷纷进入这一领域以求分一杯羹。从2009年三季度一直到2010年二季度山东省商业营用房的竣工面积始终大于销售面积，说明开发商看好商业营业用房市场，三季度竣工面积开始低于销售面积，四季度竣工面积与销售面积差额拉大，销竣比达到1.66，商业用房市场需求强劲。2011年的一季度，销竣比为0.85，二季度销售面积继续低于竣工面积，销竣比持续下滑。可能的原因：由于季节性因素导致在历年的前两个季度山东省销售竣工比小于1，另外，也可能是随着时间的延续，房地产调控政策逐步被消化，商业用房市场资金回流，市场目光开始转向住宅市场。http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省第四章2011年二季度山东省主要城市房地产市场分析一、2011年二季度季度济南市房地产市场分析（一）土地市场分析1、供应方面4月济南市总共供应土地39宗，供应总面积为160.84万平方米。其中有一宗工业用地供应，面积为8.3430万平方米，占总供应面积的5.18%，其余供应宗地中有18宗商务金融用地，面积为46.9954万平方米，占总供应面积的29.22%，还有20宗住宅用地供应，总面积为113.8446万平方米，占总供应面积的70.78%，超过总供应面积的七成，这表明济南市政府今年以来在逐渐加大住宅用地的供应。2011年5-6月济南市总共供应土地14宗，供应总面积为55.97万平方米。其中，6月有7宗土地供应，总面积为8.7341万平方米，其中有一宗商务金融用地，面积为2.2482万平方米，占总供应面积的25.74%，其余6宗均为其他普通商品住房用地，总面积为6.4859万平方米，占到宗供应面积的74.26%。2、成交方面4月，济南市成交居住和商服用地5宗，总成交面积13.36万平米。其中居住用地3宗，成交面积12.45万平米，占本月成交总面积的93.19%，居住用地依然是土地供应的主力；商服用地2宗，成交面积0.91万平米，占本月成交总面积的6.81%，两宗商服面积相对较小。4月份济南市无新增土地成交。2011年5月份成交土地24宗，总成交面积为90.9899万平方米，其中有11宗居住用地成交，面积为64.4632万平方米，占总成交面积的70.84%，其余13宗均为商务金融用地，面积为26.5267万平方米，占总成交面积的29.15%。6月份成交土地4宗，总面积为19.7764万平方米，其中仅有一宗其他普通商品住房用地，面积为0.6992万平方米，占总面积的3.53%，其余3宗均为商服金融用地，总面积为19.0772万平方米，占6月总成交面积的96.46%。http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省（二）商品住宅市场分析1、2011年4月份住宅市场运行情况（1）市场概述2011年4月在新增供应量的带动下，济南房地产市场“量价齐升”，成交均价达到历史峰值。（2）住宅供应分析2011年4月，济南房地产市场的新增供应量为23.28万平方米，约2318套房源，整体市场的开盘成交率为64%，开盘成交均价达到10910元/平方米。新增供应量中，绿地国际花都、尚品清河、中海国高际社区及华强广场的推盘量较大，开盘成交率较高。热销项目主要表现出以下特点，一是项目总价款低，满足了首置客群的需要，如绿地国际花都、尚品清河等。二是项目地段及产品稀缺，未来升值潜力大，自用及投资需求皆可以满足，如华强广场、中海国际社区和保利大名湖等。（3）住宅成交分析2011年4月，在新增供应量的带动下，济南房地产市场的成交量和成交均价双双走高，环比上月表现出“量价齐升”的局面。在新增房源上市成交的拉动下，本月济南房地产市场的成交套数环比上月上涨89%。而成交积环比上月上涨56%，主要在于新增供应量中，华强广场为40-60平方米之间的一室，房源面积较小，在一定程度上减少了整体市场的成交面积。受新增供应结构的影响，本月整体市场的成交均价环比上月上涨18%，成交金额环比上月上涨84%。2011年4月，济南商品住宅成交2072套，其中，开盘成交1481套，占整体市场成交总量的71%。由此可见，新增供应量对市场成交量的拉动作用较大，是市场成交量的主要支撑力量。本月成交房源中，两室面积集中在85-95平方米之间，三室面积在110-160平方米之间，三室房源面积跨度较大，其中，舒适型三居主要集中在高端项目。由于本月开盘项目保利大名湖、海尔绿城全运村、华强广场和逸城山色均分布历下区，导致本月历下区的成交量最大。槐荫区在绿地国际花都http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省、连城水岸开盘成交的拉动下，区域成交量排名第二位。市中区在中海国际社区别墅开盘、鲁能领秀城高层加推的影响下，区域成交量排名第三位。天桥区在尚品清河大量上市成交的带动下，区域成交量排名第四位。历城区在恒大名都成交量的拉动下，区域成交量排名第五位。高新区在无新增供应量，在售供应量少的情况下，区域成交量最小，排名市场第六位。（4）成交价格分析2011年4月，在华强广场、中海国际社区别墅、保利大名湖、海尔绿城全运村等高端项目上市成交的带动下，济南房地产市场的成交均价达到10138元/平方米，环比上月上涨18%。本月由于华强广场、中海国际社区别墅上市、保利大名湖和海尔绿城全运村加推，导致高端项目的成交量猛增，冲抵了尚品清河、绿地国际花都等中端项目加推对市场成交均价的拉低作用，新增供应结构成为影响整体市场成交均价的重要因素。2011年4月，济南市各区域成交均价由高到低的排名依次为历下区、市中区、高新区、天桥区、槐荫区和历城区。历下区在华强广场、保利大名湖和海尔绿城全运村项目成交的拉动下，区域成交均价最高，达到13703元/平方米。市中区在中海国际社区别墅项目的带动下，区域成交均价紧随历下区，达到13457元/平方米。天桥区本月由于尚品清河成交量大，且项目本身成交均价的提高，带动本月区域成交均价环比上月略有增长。槐荫区由于绿地国际花都的加推，拉低了区域成交均价，导致区域成交均价仅高于历城区，排名第五位。历城区的成交均价受恒大名都成交量的影响，排名第六位。2、2011年5月份住宅市场运行情况（1）市场概述在新增供应量的影响下，济南房地产市场环比上月呈现“量涨价跌”局面。（2）住宅供应分析2011年5月，济南房地产市场新增供应量约为38.8万平方米，3449套房源，月度新增供应量创历史新高。由于恒大城、绿地国际花都和鑫苑名家项目开盘成交火热，拉动整体市场开盘成交率达到72%，成交均价为7507元/平方米。（3）住宅成交分析http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省2011年5月，在恒大城、绿地国际花都、鑫苑名家、发祥福邸、中海国际社区等项目开盘成交的拉动下，济南房地产市场的成交量达到41.53万平方米，环比上月上涨93%；同时，由于恒大城、绿地国际花都、中海国际社区等中等价位的项目开盘成交量大，拉低了整体市场的成交均价，导致5月成交均价为8134元/平方米，环比上月下降20%。2011年5月，济南商品住宅共成交3453套，约41.53万平方米，主要在于恒大城、鑫苑名家、中海国际社区、绿地国际花都等项目大量成交；从5月开盘成交情况来看，性价比高、总价款低的产品始终是市场宠儿，产品品质、地段等因素在价格高企的当下，已成为选房的次要因素。恒大城、恒大名都、天鸿万象新天项目的大量成交，导致5月历城区区域成交量最大；历城区自恒大名都上市以来，区域市场成交活跃，恒大城的上市，更是加快了区域房地产市场的发展步伐；天桥区则在鑫苑名家、发祥福邸项目开盘的带动下，缓解了区域无房可售的局面，区域成交量排名第二位；历下区在名士豪庭、黄金99项目开盘成交、华强广场持续热销的带动下，区域成交量排名第三位；槐荫区由于御景城、绿地国际花都项目开盘成交，区域成交量排名第四位；市中区则是在万达广场、泉景天沅和鲁能领秀城项目成交的支撑下，区域成交量排名第五位；高新区由于在售项目少，成交量排名第六位。（4）成交价格分析由于恒大城、绿地国际花都、恒大名都、中海国际社区、天鸿万象新天等简装修单价低于8000元/平方米的项目成交量较大，拉低了济南房地产市场的成交均价；同时，在鑫苑名家、发祥福邸、名士豪庭、万达公馆等项目大量成交的影响下，促使5月济南房地产市场的成交均价达到8134元/平方米。2011年5月，历下区的成交均价最高，其后依次为市中区、天桥区、高新区、槐荫区和历城区。历下区高端项目集中，5月名士豪庭、华强广场、保利大名湖、黄金99、海尔绿城全运村等项目为区域成交主力，导致5月区域成交均价达到12005元/平方米；市中区由于万达广场、中海国际社区别墅等高端产品的拉动，区域成交均价达到10263元/平方米；天桥区则是受鑫苑名家和发祥福邸的影响，区域成交均价排名第三位；高新区则是由于海信慧园的开盘，区域成交均价达到8186元/平方米；槐荫区和历城区则分别受绿地国际花都和恒大城、恒大名都的影响，区域成交均价排名第五位和第六位。3、2011年6月份住宅市场运行情况http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省（1）市场概述受成交产品结构性差异的影响，2011年6月济南房地产市场“量跌价涨”。（2）住宅供应分析2011年6月，济南商品住宅市场新增供应量为30.27万平方米，2628套房源，整体开盘成交率为47%，成交均价为9554元/平方米；本月新增供应量主要为中高端项目，如华强广场、中海奥龙观邸•世家、万达公馆、中建文化广场等，新增供应结构的变化直接推高了本月开盘成交均价，达到9554元/平方米，环比上月上涨27%；同时，由于高端项目的单套总房款较高，导致部分项目的开盘成交情况并不理想，开盘成交率较低，在新增供应量环比上月下降33%的情况下，开盘成交量环比上月下降51%。（3）住宅成交分析2011年6月，济南房地产市场的成交量为26.08万平方米，成交均价为9013元/平方米；在新增供应量环比上月下降33%的影响下，本月整体市场的成交量环比上月下降37%，为26.08万平方米；其中，天鸿万象新天、恒大城、中建文化广场、绿地国际花都、绿地国际花都•泉景园、发祥福邸、中海国际社区和阳光100等项目成交量较大，成为市场成交主力；在成交产品结构性差异的影响下，本月成交均价环比上月上涨11%，达到9013元/平方米；由于中建文化广场、中海奥龙观邸•世家、中海国际社区•铂宫、万达广场、中海国际社区小高层等项目的成交均价较高，成交量相对较大，拉高了本月整体市场的成交均价。2011年6月，济南商品住宅共成交2341套，约26.08万平方米；单价在8000元/平方米以下的房源市场成交量最大，占到总成交量的50%，代表项目为绿地国际花都、绿地国际花都•泉景园、万象新天；其次为单价在8000-9000元/平方米的房源，成交量占市场总成交量的15%，代表项目为阳光100、鑫苑名家；再次为单价在12000元/平方米以上的房源，成交量占成交总量的14%，代表项目为中海奥龙观邸•世家、华强广场、中建文化广场；单价万元左右的房源成交量较少，一方面在于市场供应量较少，另一方面，此价位房源辐射客群范围相对较窄；从市场情况来看，刚需市场供需两旺，成为市场成交主流。（4）成交价格分析http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省2011年6月，济南房地产市场的成交均价为9013元/平方米；本月中高端项目和中端项目的市场成交套数平分秋色，但由于高端项目的平均单套面积相对较大，导致高端项目对市场成交总量的影响放大，促使成交均价达到9013元/平方米，部分抵消了万象新天、绿地国际花都、绿地国际花都•泉景园、恒大城和恒大名都等中端项目对市场成交均价的拉低作用。从各区域成交均价来看，历下区的区域成交均价最高，达到12491元/平方米；其次为市中区，区域成交均价为11489元/平方米，主要在于中海国际社区推出别墅和小高层产品；再次为天桥区，得益于位置优越的发祥福邸成交量的拉动，区域成交均价达到8967元/平方米；另外，高新区由于在售项目少，成交均价稳定，为8192元/平方米；槐荫区成交均价为7329元/平方米，主要在于绿地国际花都、绿地国际花都•泉景园成交量大，同时由于阳光100开盘成交，拉升了区域成交均价；历城区为当前区域内成交均价最低的区域，也是成交量最大的区域，主要在于恒大城、恒大名都、万象新天的成交均价普遍较低。二、2011年二季度青岛市房地产市场分析（一）土地市场分析1、供应方面2011年4-5月青岛市总共供应土地18宗，供应总面积达到132.2079万平方米。从4-5月出让土地的用途来看，住宅用地共计11宗，土地面积约83.9098万平方米，占供应总面积的63.51%。4-5月供应商业服务业用地共计6宗，土地面积约47.7314万平方米，占总出让量的36.13%。另外，4-5月份供应批发零售用地1宗，总面积为0.4667万平方米，占总成交量的0.35%。6月供应土地共计7宗，土地面积约45.0879万平方米。其中有4宗住宅用地供应，总面积为35.6044万平方米，占总成交量的78.96%；还供应2宗商服用地，总面积为9.4835万平方米，占总供应面积的21.03%，其余一宗为批发零售用地，面积为2.3333万平方米。2、成交方面http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省4-5月份青岛市成交土地总共9宗，总面积达到7.2961万平方米。在成交的土地中，商务金融用地占到1宗，面积为2.9136万平方米，占总成交面积的39.93%，宗地位于黄岛区。1宗住宿餐饮用地成交，面积为0.9236万平方米，占总成交面积的12.65%。另外还成交4宗其他商服用地，总面积达到1.6811万平方米，占总成交面积的23.04%，分布区域在黄岛区和市南区。另外还成交3宗批发零售用地，总面积为1.7778万平方米，占总成交面积的24.36%。6月份成交11宗土地，总面积达到71.3876万平方米，其中有5宗商服用地成交，总面积为46.0481万平方米，占总成交面积的64.50%，分布区域在城阳区、李沧区和市北区。其余均为住宅用地，总面积为25.3395万平方米，占总成交面积的35.49%。（二）商品房住宅市场分析1、2011年4月份住宅市场运行情况（1）市场概况4月，青岛市商品房存量为769.66万平方米，环比微涨3.5%，成交47.72万平平方米，成交量环比上涨9.6%。商品房成交第一梯队为城阳区和即墨市，其中城阳区成交13.84万平方米，跃居各区市榜首，成交量环比上涨51.1%。本月胶南市从第一梯队跌入第二梯队，成交量仅为3.16万平方米。（2）供应分析4月，青岛市七区二市商品房供应量渐涨，市场存量上涨为769.66万平方米。本月各个区域存量与上月基本持平，如以本月各区域商品房成交量为基数来计算现有存量的去化周期，市南区由于本月成交量持续低迷，导致去化周期超过100。其他市区成交量相对乐观，李沧区、城阳区和即墨市成为去化周期相对较短的区域。与3月相比，大部分区市库存处于上行趋势。截止到4月份，胶南市存量最大，城阳区次之。（3）成交分析4月，青岛商品房成交量前10位共计2498套。城阳区都霖美景热卖442套领跑4月青岛房地产市场。李沧区青啤•酒香苑卖出377套拿到亚军。即墨市位于辽河一路701号的项目成交315套拿到季军。同样是即墨市的龙山花园以273套的销售量占了全市4月销量第四名的位置。黄岛区4月销售冠军成交228套获得全市第五名。万科魅力之城成为城阳区第二个进入4月全市销售面积TOP10的项目，成交199套。百通•尚风尚水以190套的成交量成为李沧区第二个进入全市销量十强的项目。平度市紫云水岸卖出183套获得第八名。黄岛区怡情海岸卖出149套获得全市第九名。中海地产旗下项目熙岸在胶南卖出142套取得第十名。http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省另外，4月全市销量过百的项目还包括成交134套的莱西市香河花苑，成交125套的李沧区春和景明，成交117套的城阳区金日紫都。成交115套的莱西市翡翠城。成交112套的四方区百通•雍翠华苑。成交111套的城阳区厚德森林国际。成交108套的四方区万科金色城品以及成交100套的即墨市万科四季花城。图表43：2011年4月青岛楼市销量总排行榜TOP10单位：套元序号楼盘名称区市销量价格1世正爱丽安城阳区107570002鸿海佳园(限价房)四方区44138003永信新都即墨市370-4贵和华庭胶州市29128005福临万家二期李沧区19244006海信凤凰金岸黄岛区15695007万科城市花园城阳区15582008中铁·华胥美邦城阳区14764009中信森林湖胶州市134980010永合鼎泰丰即墨市1334900数据来源：青岛市房管局银联信整理入围4月成交金额TOP10的项目里多数以单价高入围。百通尚风尚水4月成交190套，完成了2.148亿的销售总额，获得冠军。城阳区的都霖美景4月卖出442套实现1.86亿的销售总额，获得亚军。万邦中心虽然只卖出20套，但5974平方米的销售面积协助其拿到销售金额季军，完成1.85亿，其均价也到了30965元/平方米。东海路9号虽然也只有20套的销售量，但其单价和大户型成就了1.37亿的销售总额，获得销售总额第五名。2、2011年5月份住宅市场运行情况（1）市场概况5月，青岛商品住宅市场成交量与供应量较4月份有所上涨，但变化不大，5月份并没有出现往年的“红五月”情形。青岛市商品住宅市场供求比重为1：0.64，市场出现供过于求状态。供应量上升为64.66万平方米，比4月份增加8.88万平方米，环比增长15.92%，同比增长151.11%。本月成交量为41.49万平方米，环比增长33.37%，同比下滑31.55%。5月份成交与4月相差不大，但同比却大幅下滑。http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省（2）供应分析5月，供求比值为1：0.64，比值小于1，表明本月市场依然出现供过于求状态。5月份成交一直很少，5月18日央行年内第五次上调存款准备金率，受政策影响成交量也一直未有明显增长。5月底开发商扎堆开盘，供应量同比大幅增长，由于是月底供应，成交量的变化要到6月份可能才会体现出来。5月新增供应量大幅增加。有25个项目推出28组新增推案，新增供应量达到64.66万平方米，环比增长15.92%，同比增长151.11%。同比大幅增加，环比也出现上涨。5月，供应主力为城阳区和黄岛区，各有6个项目供应，成为第一供应大户，其次为即墨市。本月并无大体量供应项目，有28个新推案推出。（3）成交量分析5月青岛市七区二市商品住宅成交量为41.49万平方米，环比增长33.37%、同比下滑31.55%。5月成交量并未增长太大。本月不在限购范围内的即墨市所占比重依然最大，城阳区本月成交量依然排第二。本月成交重点面积依然为60-90平米以及90-120平方米的二房三房户型。因即墨市为成交主力，因此单价段依然主要集中在6000元/平方米以下，但比重较4月份有所下降。5月，成交面积区间变化不是很明显，60-90平米的中小户型依然很受青睐。大面积户型比重有所减少，90-120平米的户型有所减少，但主力户型依旧为120平米以下套二套三户型。5月，住宅成交价格比重较6000元/平方米以下区域有所减少，6000-10000元/平方米区域有所增加。高价段区域所占比重略有减少，主要是因为成交主要集中在城阳区和即墨市，高端市场成交依然很少。5月，成交面积比重变化较明显。即墨市依然位于成交量第一位，但成交面积较4月份下滑将近10%；其次为城阳区，成交较4月份有所增长；李沧区、四方区本月成交量增长较大。市南区高端盘成交比重依然很小。（4）成交价格分析5月成交均价为7942元/平方米，环比上涨6.06%，同比上涨19.86%。4月份成交量以即墨城阳市场为主，而5月份城阳区、李沧区、四方区及即墨迪亚湾别墅项目的热销是导致5月份均价比4月份上涨的主要原因。http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省5月份青岛市地产成交量与供应量均小幅上涨，本月成交主要集中于即墨城阳，高端市场成交惨淡，同比、环比均价较4月份均有所上涨，成交均价受成交区域的影响比较明显。图表43：2011年5月青岛楼市销量总排行榜TOP10单位：套元序号楼盘名称区市销量价格1永信新都即墨市292-2新岭花园三期市北区283-3中冶圣乔维斯城阳区20780004西城名筑胶州市19142005嘉合·山河城李沧区17289006中铁·华胥美邦城阳区16764007万科四季花城即墨市16375008永合鼎泰丰即墨市16151009水岸花园二期莱西市146350010嘉木·风情蓝岸城阳区1454200数据来源：青岛市房管局银联信整理图表45：2011年5月青岛市各区域成交总面积图示数据来源：青岛市房管局银联信整理3、2011年6月份住宅市场运行情况（1）市场概况http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省6月，青岛市商品房成交量与上月相比略有上升，由于新项目的开盘推动成交量上升；大部分产品成交价格均有提升，商业产品价格波动较大，办公产品价格出现下滑。（2）供应分析受新增供应增加的影响，6月商品房存量呈上涨态势，可售面积1070.38万平方米，可售套数为93796套，达到近两年来的最大值，市场去化压力大。住宅、商业、办公产品的存量均增加，可售面积分别达到742.88万平方米、66.43万平方米和226.75万平方米。青岛市新房成交量的确在增长，但是与供应量相比显然无法让人满意。700万平方米的存量面积是一个“警戒线”，在2008年青岛楼市最低迷的时候，存量房面积也只有600多万平方米，目前近10万套的存量面积对开发商来说压力很大。上半年开发商因为观望楼市走势，放慢或延缓了开盘，但是进入6月后形成一个推盘高峰，存量房数量还会继续增加。在政策渐收渐紧的情况下，销量很难出现太大改观。长此下去，市场的供应继续增加难以消化，楼盘的分化将更加明显，那些集中放量区域的楼盘，那些急等着回款的企业，那些按捺不住的开发商，下半年里估计就会采取动作。（3）成交量分析6月份青岛市房产交易市场明显出现回暖迹象，6月份新房成交量为8743套，其中住宅成交量为7230套，与5月份的6416套相比，环比上涨了12.7%。其中限购区域，尤其是市内四区回暖明显，2192套成交量，环比增长六成。6月份青岛市新建商品房共成交8743套，全市新房成交前三名，分别是城阳区、李沧区和胶南市。其中城阳区共成交1378套，李沧区成交1123套。四方区以1044套排名第四。其后依次是胶州市、即墨市、平度市、莱西市、黄岛区、崂山区，市北区和市南区分别以315套和58套排名最末。其中住宅成交量为7230套，与上月的6416套相比，环比上涨了12.7%。综合以上数据，限购七区住宅总成交量为4031套，与5月份的3026套，增加了1005套，上涨了33%。限购区域明显呈现回暖迹象。尤其是市内四区，成交量的回升更为明显。根据数据显示，6月份市内四区住宅总成交量为2192套，占住宅总成交量的30%。与5月份成交的1353套相比增加了839套，成交量环比上涨了62%。从成交面积构成来看，新建商品房中60-http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省90平方米的户型，占总成交面积比例最高，成交面积为293868平方米，占总面积的41.1%。其次90-120平方米户型，占总销售面积的30.5%。由此看见，中小户型依旧是支撑整个房产市场的主力。目前包括绿城、中铁、万达在内的许多开发商，均以小步快跑的推盘节奏加推新房源。6月份岛城各大项目纷纷加快推盘步伐，近四成新盘试水打折。开发商的快节奏推盘，成为提升本月限购区域成交量回暖的一个重要原因。（4）成交价格分析本月成交价格为7591元/平方米，环比上升5.59%，同比上升31.77%。本月大部分产品成交价格均有提升，商业产品价格波动较大，办公产品价格出现下滑。数据显示，6月份青岛新建住宅价格指数环比上涨0.2%，同比上涨4.6%；其中90平方米及以下新建商品住宅价格指数环比上涨0.2%，同比上涨4.7%；二手住宅价格指数方面，各类户型面积的二手房环比出现零涨幅，而同比涨幅均在3%以上。整个6月，青岛的房价依然还是“涨”了，可能跟以往相比涨慢了点，但新建住宅价格较去年上涨了4.7%，受限购、限贷和营业税等多方面影响，青岛二手房市场相对冷清，价格也变化不大。无论是二三月的低迷还是五六月的复苏，青岛房价都没有跌过，持续上涨成了主要态势，下一步是否会限“涨”也备受关注。图表43：2011年6月青岛商品住宅销量总排行榜TOP10单位：套元序号楼盘名称区市销量价格1万科城1.3期李沧区260143132理想之城李沧区204113813映月公馆李沧区19483504证大大姆指商业广场崂山区178169225绿岛印象黄岛区16178616蓝山湾李沧区14882317中铁华胥美邦城阳区13666268嘉木.风情蓝岸城阳区13045319华通·唐岛七星黄岛区123960510永合鼎泰丰即墨市1145218数据来源：青岛市房管局银联信整理http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省第五章2011年二季度房地产企业经营情况分析一、二季度房地产企业融资情况成交量下滑，销售资金回笼压力加大。在楼市调控周期无法确定的背景下，今年房企融资更呈现出成本高和年限长的特点。从今年1月起，包括华润置业、佳兆业、碧桂园在内多家大型房企启动海外融资，目前规模超过1000亿元人民币。开发商不仅努力寻求更多的融资渠道，融资成本也突破以往，以高盛置地4月发行2亿美元优先票据为例，利率已高达13.50%。并且，几乎所有的债券融资都将年限定在2015年以后，可以看出开发商为资金链的安全做了长期的打算。从目前的融资情况来看，大型开发商青睐海外债权融资方式，而信托基金则成为中小房企的主要资金来源。这标志着开发商债务结构转型的开始，伴随着融资模式改变和资金链的调整，开发商的运营模式也将出现革新。（一）大型房企启动海外融资在紧缩的货币政策背景下，开发商的融资方式受到房地产行业宏观调控的严重影响。包括华润置业、雅居乐、中骏置业、恒盛地产、佳兆业、碧桂园、远洋地产、盛高置地、宝龙地产、世茂房地产等多家大型房企纷纷启动海外融资。目前融资规模已经超过1000亿元人民币，几乎为去年560亿元融资额的两倍。利率高，年限长和新型的合成债发债方式成为了今年开发商融资的特色。第一、利率高。瑞安房地产有限公司今年融资35亿元人民币，利率都维持在9.25%-13%。碧桂园2月发行优先票据9亿美元，利率11.13%。高盛置地4月发行2亿美元优先票据，利率13.50%。合生创展发行的3亿优先票据，利率11.75%。第二、年限长。在时间期限方面，几乎所有的债券融资都将年限定在2015年以后。如碧桂园今年2月宣布发行9亿美元优先票据，到期时间为2018年；华南城年限为6年，中骏置业、合景泰富、龙湖地产、高盛置地、雅居乐等年限都为5年。可以看出开发商为资金链安全做长期的打算。http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省第三、合成债。所谓的人民币合成债券，指的是以人民币标价，但以美元结算的债券。目前来说是一种最适合的方式将内地融资需求与海外投资需求联结起来。在人民币升值预期之下，以人民币标价、美元交割对投资者较有吸引力。还有碧桂园发行的9亿美元债券，中骏置业和佳兆业发行各发行的20亿人民币债券，华南城年初发行的2.5亿美元票据，龙湖地产最近发行的7.5亿美元债券，均属合成式债券。（二）发行保障房专项企业债6月份，包括北京金隅集团在内的国企正在申请发行保障房企业债，北京计划今年发行500亿债券用于保障房和重大工程建设。此前，发改委明确允许地方发行企业债融资建保障房。分析认为，保障房建设专项融资的瓶颈已经突破，三季度保障房融资、投资和建设将提速。数据显示，金隅股份目前拥有约1，000万平米的有证工业厂房用地，北京市内的工业用地占地面积约800万平米，其中约1/3即约200-300万平米位于五环以内的核心位置。公司计划将部分占地工厂搬迁，并将所占土地转化为住宅和商业用地。为了加快推进保障房的建设，北京市鼓励企业以自有用地建设保障性住房，并且为这类土地的变性大开绿灯，金隅股份的巨量工业用地，以及在保障房方面的大规模开发经验正好符合政策导向，形成了地方完成保障房建设指标以及公司盘活存量工业用地资产的双赢局面。为解决保障房建设资金缺口，发改委近期下发《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，明确投融资平台公司和其他企业可申请发行企业债券，为保障房建设筹措资金。这对于金隅股份来说，无疑是一利好消息。事实上，金隅股份也迅速采取了行动。有媒体披露，北京今年整体计划发行500亿元企业债券用于保障房和重大工程建设，目前正在审批中。北京住总集团、北京首开集团和北京金隅集团都在参与发行保障房专项企业债。（三）民间融资实力仍不可小觑尽管中国经济最重要的融资渠道仍为国有银行主导的间接融资，但是由原本看上去并不起眼的小河汇集而成的民间资本，已渐趋成为一股不可忽视的力量。今年4月，有研究机构陆续对鄂尔多斯、陕北、山西和温州四个民间资本最集中区域展开调研，试图深入了解各区域民间资本神秘生态链条，并掌握高通胀及调控背景下，民间资本的投资趋势。在鄂尔多斯，http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省按照官方保守估算，鄂尔多斯汇集在民间金融系统的资金量，至少在2000亿以上，鄂尔多斯资产过亿富豪数量则在6000人以上，民间金融系统规模则已远远超过当地银行存款存量规模。如果结合山西、陕北这一同一类型的能源型区域特点，则民间资本总量肯定超过上万亿。这些资金拥有系统的内部流通体系，而资金的最终投资出口，一般仍集中在房地产行业。尽管受到调控的一定影响，但鄂尔多斯房地产市场仍保持快速的稳定增长，与此相似，陕北神木、府谷等地房地产也保持相当热度，如府谷尽管仅为人口不到30万的县城，一些土地的招拍挂价格已达到1600万元/亩。而神木、府谷等地资产过亿元的富豪数量，并不逊于鄂尔多斯。鄂尔多斯、神木等地民间资本已形成一套相当完整和初具规模的民间借贷体系，这一体系主要依靠小额贷款公司、典当行、企业借贷、投资公司等外在形式完成，但核心是熟人体系下的信任关系。比银行更高效率、更灵活的资金运转，以及高额回报和高新拥度，令民间金融体系足可与当地银行体系分庭抗礼。而其资金流量则远超过银行系统。万亿民间资本正在以其自己的方式与通胀和调控博弈，民间资本的投资趋向往往能够更准确的预测到市场动向，因为民间资本本身便是市场的力量。（四）房地产信托成最后的救命稻草近期，有业内观点认为，如果房地产价格泡沫破裂，首当其冲的就是信托行业，因为银行早已收紧了对房地产行业的贷款，信托已经成为很多房地产公司的主要资金来源。半年来，大量的房地产信托不断推向市场，其高收益正在受到市场的追捧，并不断升温。从6月份的数据来看，在各种信托资金投资领域中，房地产的成立规模遥遥领先，占据了半壁江山。房地产信托成立规模为243亿元，占比为49%，平均预期年化收益率同样是最高，达到了10.06%。此外，从已成立产品的平均预期年收益率来看，房地产信托依然最高，达9.72%，比第二名的8.62%高出了1.1个百分点。1-6月份所有集合产品的平均预期年收益率高达8.83%，主要的上涨动力也是房地产信托。这一趋势亦被监管层所重视。继5月份首度传出银监会要求严控房地产信托规模后，7月初，又传出部分信托公司的“房地产信托计划被叫停”。市场上，“喊停”与“辟谣”交替出现，牵动这个“朝阳行业”敏感的神经。有媒体http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省调研显示，目前国内已有7家信托公司开始暂时停止房地产信托计划的成立，分别是华澳、兴业、中海、华宝、中融、平安和爱建信托。下半年，房地产信贷的收缩丝毫没有放松，住宅项目的开发贷“一贷难求”已成为几乎业界所有人的共识。更可怕的是，甚至有银行打算暂停个人按揭贷款业务。有媒体报道称，天津多家股份制银行近日来已经暂停了个人房贷业务，而转攻利润更为丰厚的中小企业贷款或个人经营性贷款市场。在这样的环境下，房地产信托被誉为开发商最后一根救命稻草丝毫不为过。事实上，中国信托业的三大传统业务，银信合作、证券投资以及房地产信托，三者在整个信托业务中所占的比重超过80%。但前二者业务2009年、2010年已被监管部门关闭或大幅压缩。尽管如此，房地产信托的发行规模一直在叫停的传言中迅猛增长，在整个信托业的资产规模中占有很大分量。银监会数据显示，截至2011年5月末，中国正常经营的63家信托公司中，有56家公司开展了房地产信托业务，存量规模共计5587.66亿元。从资金需求的角度来看，信托必然会成为求钱若渴的房地产开发商的“救命稻草”，而现阶段房地产信托爆发式增长直接的驱动力在于房地产信托产品持续走高的收益率。同样，对于信托业而言，房地产信托一直是其利润来源的重要组成部分，含金量在业内也一直遥遥领先。因此，2011年上半年信托理财产品规模总量走高，信托业增长之迅猛仍令人刮目相看，这其中房地产信托可谓功不可没。（五）房企加快销售以回笼资金近期陆续有市场消息显示，部分房地产开发商出现卖股、卖地、卖项目现象，筹集资金动作频频。预计未来一段时间房价很可能将出现较为明显的松动迹象。3月29日，中粮地产发布公告，为补充流动资金，公司根据2010年第二次临时股东大会决议，已通过上海证券交易所交易系统出售公司持有的招商证券970.07万股，尚余8554.17万股。这并不是中粮地产第一次卖股换取流动资金。中粮地产曾于1月5日公告称，截至2010年末公司已出售持有的招商证券1651.42万股，产生税后利润约2.23亿元。3月5日，北京城建宣布拟收购北京中鸿房地产开发有限公司持有的世纪鸿城公司45%股权及其相应债权。房企筹措资金，首先考虑的是银行信贷，其次是降价促销，最后才会卖股、卖地、卖项目。因此，部分房企出售资产，正反映资金链趋于紧张。此外，房企以价促量的现象尚未大面积出现，但小规模的降价促销活动正暗潮涌动。4月30日中海地产在深圳降价促销，随后在南京、重庆、上海等地相继打出降价旗号。5月底武汉万科旗下的万科红郡打出“http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省抱歉光谷，拉低你房屋均价1000元”。降价潮正面临临界点。房企手中或许还握有可支撑半年的现金，但降价潮却未必要等到半年之后。在市场浓厚的观望气氛中，率先降价能吸引买房者的光顾，也能借此筹措资金，趁土地价格处于低位囤积，为后期发展蓄势。预计三季度房地产行业可能会有较大规模促销活动，降价幅度大约在10%。图表35：2011年2季度主要房企融资情况企业名称融资形式金额概要越秀地产贷款8亿港元4月1日，越秀地产股份有限公司发布公告称，公司与两家银行就总额为8亿港元的无抵押有期贷款融资签订协议。河南建业信托1.63亿元4月4日，建业地产发布公告称，公司已以1.63亿元人民币向百瑞建业信托出售河南新城25.1%的股权。盛高置地信托2亿美元盛高置地4月4日公告，集团拟发行2016年到期的2亿美元优先票据，年息为13.5厘。雅居乐债券5亿美元4月7日，雅居乐宣布已发行2016年到期5亿美元可换股债券与经办银行订立认购协议。明发集团债券15.6亿港元4月19日，明发集团发布公告称，公司已拟发行15.6亿港元5年期可换股债券，年利率为5.25%，须每半年末期支付。瑞安房地产贷款15.5亿元港币4月20日，瑞安房地产发布公告称，与渣打银行签订贷款协议，贷款不超过15.5亿元港币，用于上海虹桥项目的收购或发展。富力地产优先票据5.40亿美元4月21日，富力发布公告称，将分别发行两笔票据，总集资净额将为5.40亿美元。首开股份信托15亿元4月22日，首开股份发布公告称，公司向中国对外经济贸易信托有限公司申请不大于15亿元的人民币信托贷款，期限两年。远洋地产债券——远洋地产4月27日公告称，公司拟进行国际发售永久性次级债券，但并未公布此次发债的具体金额及利率。首创股份中期票据12亿元首创股份拟在4月27日发行12亿元人民币三年期中期票据。发行对象为中国银行间债券市场机构投资者。万科贷款3.4亿元4月29日，万科发布公告称，为满足公司上海广富林项目发的需要拟向中国建设银行上海市分行申请3.4亿元贷款。河南建业信托12亿元河南建业发布公告，称与百瑞信托订立合作协议，百瑞信托须成立资本不超过12亿元，但不少于10亿元人民币的信托。华润置地贷款13亿港币华润置地5月5日发布公告称，就13亿港币定期贷款融资与两间银行订立贷款融资协议，年期分别为三年及五年。华侨城中期票据30亿元5月5日，华侨城集团拟在近期发行30亿元人民币3年期非公开定向发行中期票据。中国海外贷款62亿港元5月31日，中国海外发展发布公告称，与11家著名银行组成的银团签订一项62亿港元五年期的银团贷款。泛海建设其他——5月10日，泛海建设公告称，公司拟增加公司控股子公司北京泛海东风置业有限公司的注册资本。http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省上海城投其他30亿元5月12日，上海城投公告称，与中国平安携手推出保障房项目债权投资计划，募集资金不超过30亿元。万科其他3亿元5月14日，万科发布公告称，东莞市长安万科房地产有限公司为东莞长安万科中心项目融资3亿元。华润置地债券7.5亿美元华润置地有限公司5月13日发布公告称，公司将发行7.5亿美元5年期全球美元债券。佳兆业优先票据3亿美元5月23日佳兆业发布公告称，公司将发行本金总额3亿美元的额外2015年到期13.5%优先票据，新世界中国贷款10亿港币5月23日新世界中国发布公告称，公司于公告当日获取定期贷款融资，本金总额最多达10亿港币。五矿建设贷款50亿港元五矿建设5月24日晚间公告，于公告日与若干银行订立50亿港元四年期定期贷款融资协议。阳光城信托15.5亿5月25日，阳光城集团发布公告称，平安信托拟对阳光城福建公司设立信托计划，资金规模不超过15.5亿元。越秀地产贷款4亿港元5月26日，越秀地产发布公告表示，公司与一银行订立融资函件，据此将获得最高达4亿港元的无抵押三年期贷款融资。建业地产配股7.4亿港元5月27日，建业地产发布公告称，公司将进行配股增发4.28亿至4.32亿H股，募集资金总额为7.32亿至7.4亿港元。SOHO中国贷款6.05亿美元SOHO中国一笔境外6.05亿美元（39亿元人民币）的贷款目前年利率不足4%。融创中国信托12亿元6月20日，融创中国发行的12亿元信托，年回报率最高需支付23%。越秀地产贷款10亿港元6月29日，越秀地产发布公告，称与一家银行订立了最高达10亿港元，且无抵押的三年期贷款融资协议。阳光城信托2亿华融信托拟发行本次信托计划，资金规模不低于人民币2亿元。万科银行贷款12亿16日，万科对外公布，为满足杭州白鹭郡南项目开发的需要，旗下子公司向金融机构融资人民币12亿元。雅居乐贷款1亿美金雅居乐近期公告称，公司及附属公司获香港上海汇丰银行金额为1亿美元的定期贷款，期限为3年。名流置业银行借款0.80亿元6月7日，名流置业发公告称，拟向盛京银行沈阳中山支行申请人民币八千万元整的借款，借款期限为1年。栖霞建设发行公司债17亿元6月，栖霞建设公告称，公司将发行一笔不超过17亿元的中期票据，票据将用作西花岗保障房项目配套资金。雅居乐银行贷款1亿元6月16日，雅居乐获授予金额为1亿美元的定期贷款，期限为3年。佳兆业优先票据19.41亿元6月15日，佳兆业集团发布公告表示，其已经完成发行3亿美元2015年到期，收益率为13.5%的优先债券。万科银行贷款10亿元6月21日，万科公告称，为满足北京金域华府项目开发需要，融资人民币10亿元整。华润置地银行贷款15亿港币华润置地6月22日宣布，就总数为15亿港元循环或定期贷款融资与几家银行订立贷款融资协议，为期三年。恒基兆业信贷融资100亿港币恒基兆业签署100亿元港元五年期信贷协议。http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省北京住总发行公司债20亿元北京住总发行5年期20亿企业债用于8个保障房项目。中华企业信托3亿元信托资金将用于折价购买中华企业对南郊中华园公司委托贷款债权旗下的部分债权。万科贷款1.55亿元6月30日，五矿万科合营公司为北京万科提供一年期1.55亿贷款。富力、和景泰富银行贷款26亿港币各自拥有50%权益的共同控制实体公司获得离岸借贷人授出的14亿港元有期贷款。越秀地产银行贷款10亿港元无抵押三年期贷款融资。格力地产信托融资4.5亿元借款期限18个月。招商、保利银行贷款12亿元通过合资子公司中联盛房地产贷款12亿开发厦门合营项目。数据来源：银联信整理二、二季度重点房地产企业经营情况分析（一）万科集团1、半年度任务顺利完成，当月销售略超市场预期。2011年6月份公司实现销售面积112.8万平，销售金额132.3亿元，分别比2010年同期增长31.7%和50.8%，环比增长39.26%和46.84%。图表36：2011年1-6月万科集团销售情况单位：万平方米亿元数据来源：银联信整理从销售均价看，6月销售均价为1.17万元/平，基本与此前均价水平大致相同。http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省2011年1-6月份，公司累计实现销售面积565.5万平方米，销售金额656.5亿元。外界普遍认为公司上半年销售金额在644亿上下，目前销售水平略超预期。在严酷的政策压力下，万科继续保持逆市增长的良好态势。公司全年销售有望实现1200亿目标。2、土地扩张稳健、地价成本不高。1-6月，公司累计仅获取项目27个。项目累计占地面积453.7万平、累计建筑面积912.2万平，其中权益建筑面积627.27万平。以上项目累计土地款支出在155.79亿，折合每平米地价2483元。按照公司2010年所实现的项目销售均价1.2万元/平推算，以上土地储备仍具备较高利润率。图表37：2011年2季度万科集团拿地情况单位：万平方米亿元元/平方米城市地块名称规划用途规划建筑面积总成交金额楼面价溢价太原市长风西大街南侧(未临街)、太原万科房地产有限公司以北、以南住宅用地1.60.19117236.50%东莞市东莞松山湖新竹路068-070项目--7.42.0627820.00%东莞市东莞松山湖新竹路071项目--30.826670.00%晋中市晋中大学城项目--48.636170.00%深圳市沙井新沙旧改项目--25.459.4937300.00%太原市太原变压器厂项目--17.32.9417000.00%东莞市塘厦镇石潭埔社区2011G052住宅用地15.072.2715060.00%苏州市吴中区木渎镇230省道东侧、姑苏路南侧住宅用地36.1315415115.31%青岛市小珠山项目--98.914.2614420.00%数据来源：银联信整理3、公司经营稳健、财务安全性突出。1期末公司持有现金371.9亿，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和202.9亿元。目前截止6月底，公司房地产销售金额656.5亿，土地款支出在155.79亿。我们认为目前万科现金流充沛、财务安全性突出。http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省（二）恒大地产恒大地产公布最新资料显示，今年6月恒大单月销售额达85.9亿元，销售面积125.3万平方米，同比增长分别为79%、55.6%。这是自2011年2月后，恒大销售额开始呈现月月环比、同比双增长的强劲态势。今年前六月，恒大地产销售共计423.2亿元，相比2011年全年700亿销售目标，已完成全年目标的60.5%；销售面积611.7万平方米，成为当前已公布数据房企中销售面积第一。图表38：2011年1-6月恒大地产销售情况单位：万平方米亿元数据来源：银联信整理今年以来，一线城市遭遇政策调控严重，成交量影响显著。而提早进入二三线城市的恒大地产规避了一定风险。今年初恒大地产进入三线城市提速，6月份恒大新开11个项目，其中7个项目位于三线城市。恒大上半年新开盘33个项目中，三线城市项目23个，占比69.7%；目前，恒大拥有在售项目共计89个，分布于中国49个城市，其中三线城市33个，占比37.1%。恒大地产董事局主席许家印表示，提前进入二三线城市的恒大地产，顺应市场需求、政策导向，在超额完成半年目标后，恒大顺利提前完成700亿年度目标几无悬念。2011年上半年，内地楼市在“限购”、“限价”等一系列宏观政策调控下，一线城市出现成交萎缩。恒大率先进入二三线城市，高周转经营模式创造销售佳绩，下半年预计每月平均11-12盘推出，有助于全年千亿销售金额的实现。http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省（三）保利地产6月公司销售金额创月度历年新高，突破百亿元，远超市场预期，业绩靓丽。6月公司实现销售面积97.6万平米，同比增42%，环比增58%；销售金额113.5亿元，同比增79%，环比增53%。6月销售均价11634元/平米，同比涨26%，环比降3%。灵活的销售策略在全国主要城市普遍限购的环境下存货周转顺利并取得单月破百亿的优异业绩，再次证明龙头实力企业在调控中“强者恒强，竞争力持续集中”的格局。图表39：2011年1-6月保利地产销售情况单位：万平方米亿元数据来源：银联信整理1-6月公司累计销售面积340.9万平米，同比增28%；累计销售金额394.6亿元，同比增81%，销售增速远远高于全国水平。1-6月销售均价11575元/平米，同比涨42%。销售金额同比大幅增81%，除了销售面积的增加，也得益于销售均价的大幅提升，毛利率将持续走高，已扭转2010年结算毛利下降的格局，业绩持续提升无忧。1-6月新增规划建筑面积464万平米，土地款103.4亿元，平均楼面地价2229元/平米，拿地成本低于2010年27%，成本低廉，储备充足，继续保持低成本高毛利的竞争优势。上半年，在持续调控下全国住宅土地市场持续降温，溢价率及楼面地价持续下降，成交面积增速远低于计划供应增速，下半年全国主要城市推地压力陡增。在大多数企业资金吃紧和地价3http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省季度仍将下行的背景下，上半年公司快速销售回款为下半年加速拿地做好了准备，是公司逆市拿地摊薄成本的最佳时机，将为公司更长远的业绩增长打下坚实的基础。图表40：2011年2季度保利地产拿地情况单位：万平方米亿元元/平方米城市地块名称规划用途规划建筑面积总成交金额楼面价溢价包头市昆区钢铁大街以南、少先路以北、昆河东路西侧、滨河路东侧[2011]305地块综合用地(含住宅)15.851.489330.00%广州市荔湾区高尔夫球场AF030448地块住宅用地17.897.8944060.64%通化市东昌区金厂村王八脖子南侧住宅用地7.480.79342.19%通化市东昌区金厂村王八脖子南侧住宅用地9.191.0111022.23%通化市东昌区金厂村王八脖子南侧住宅用地28.661.866481.89%上海市上海马桥旗忠经适房项目--15.533.9325310.00%武汉市洪山区红旗村（A包）综合用地(含住宅)51.48.1915930.00%武汉市洪山区红旗村（B包）住宅用地36.185.7415860.00%郑州市天山路东、牛庄路南地块--20.712.6312710.00%成都市新都区大丰街道办事处高家6、7组，太平7、8组住宅用地55.745.7110242.50%数据来源：银联信整理（四）碧桂园7月5日，碧桂园控股有限公司宣布，2011年6月份，集团实现合同销售金额约37亿元；合同销售建筑面积约62万平方米，同比分别增长约164%及131%。2011年前六个月，碧桂园共实现合同销售金额约215亿元人民币，合同销售建筑面积约343万平方米，同比分别增长约64%及42%。而截至2011年6月30日，碧桂园尚有约22亿元已认购待签约金额。http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省图表41：2011年1-6月碧桂园销售情况单位：万平方米亿元数据来源：银联信整理图表42：2011年二季度碧桂园拿地情况单位：万平方米亿元元/平方米城市地块名称规划用途规划建筑面积总成交金额楼面价溢价武汉市东湖开发区花城大道以南，春和路以西住宅用地20.171.738570.00%安庆市东至规划学校和医院，南至华中路，西至庆国土出字[2011]11号地块，北至皖江大道路地块综合用地(含住宅)27.771.796450.38%东莞市塘厦镇石潭埔社区2011G053住宅用地16.582.515080.00%数据来源：银联信整理楼市调控日前再度升级，“限购令”将扩至更多的二、三线城市，令人担心在这些地区发展的地产商会受拖累。九成楼盘位于二、三线城市的碧桂园表示，有关政策会影响楼市气氛，但公司早已预料相关政策会出台，在制定全年销售时已较为审慎，因此有信心可达到全年430亿元的销售目标，且推盘步伐及价格仍会按原计划推行。碧桂园今年全年将推出13个楼盘，下半年推出约8至9个，并成旗下楼盘定价合理，虽然今年推出的楼盘有90%来自二线城市，但预计限购政策对销售影响有限。公司并不会“限购令”http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省而调整售价，但团购会有一定优惠。同时，若未来遇到有合适的土地，碧桂园将考虑购入。（五）金地集团金地集团公布2011年6月份销售情况，公司6月实现销售面积27万平米，销售金额36.9亿元，分别比2010年同期上升169.1%和240.5%。公司2011年1-6月份公司累计销售面积81万平米，销售金额112.5亿元，同比增长109.3%。1、销售环比继续明显回升，略好于市场预期。由于2010年5-7月份公司的销售数据较低，6月份的销售金额同比依然在240%的高位。公司2010年新开工面积380万平米相比2009年增加160%，因此2011年全年货量充足。公司6月份36.9亿元的销售额相比5月的20亿元环比上升了77%，可能部分由于推盘的因素，前期蓄客的楼盘逐渐进入市场。公司2010年上半年累计销售额54亿元，全年284亿元，推盘主要集中在下半年，而2011年上半年公司累计销售额112.5亿元，约为去年全年销售额的39%，同比增幅为109%，下半年推盘增加后的销售情况依然是关键。图表43：2011年1-6月金地集团销售情况单位：万平方米亿元数据来源：银联信整理2、土地投资依旧停滞。公司在去年4季度土地投资较多，公司对于目前的地产形势依然保持谨慎的态度。2011年以来仅购置3宗土地，其中2季度1宗，是位于南京市栖霞区新尧新城后新塘西的一块综合用地，规划总建筑面积为19.87万平方米，总成交金额为7.7亿元。http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省三、二季度房地产企业经营情况排行上半年严峻的市场形势下，虽然历经频发式的房地产调控，各大房地产企业业绩依然得以快速增长。从各大梯队来看，基于战略布局上的提前优化以及营销策略上的快速应对，超大房企换回来一张不错的半年成绩单，以万科、恒大、中海地产等为代表的企业依然维持稳定地位。与去年上半年5家企业销售突破200亿的情况相比，今年有7家企业销售业绩过200亿，阵营规模得到进一步壮大。对销售金额在100-200亿元之间的第二梯队而言，其在入榜数量上也呈现出量级的提升，入榜企业也达到9家。而在第三梯队中，销售金额在50-100亿元的企业也扩大至13家，其中50-70亿元企业达10家。对该梯队企业而言，50-70亿元的企业全年销售业绩是否能够突破百亿，70-100亿元的企业全年销售业绩是否能够突破150亿并冲向200亿，都对企业的管控模式、人力资源、融资渠道以及品牌战略等方面均提出了更高的要求。（一）二季度房地产企业销售金额排行图表44：2011年2季度中国房地产企业销售金额排名单位：亿元排名公司名称销售金额1万科集团644.22恒大集团4293中海地产4214保利地产3855绿地集团3566万达集团3407碧桂园2148龙湖集团1929绿城中国18610雅居乐155.511富力地产14312世茂房地产14213华润置地13214中信地产12815远洋地产12016金地集团10517招商地产100http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省18保利香港8219融侨集团7920金科集团7221金辉集团6822中国中铁6423合景泰富63.624九龙仓62.425新城控股6026复地集团58.527中粮集团57.628首开股份57.429恒盛地产56.930瑞安房地产53数据来源：银联信整理（二）二季度房地产企业销售面积排行图表45：2011年2季度中国房地产企业销售面积排名单位：万平方米排名公司名称销售面积1恒大集团6202万科集团556.73绿地集团351.54碧桂园3455保利地产333.96中海地产306.87万达集团269.88雅居乐1389龙湖集团132.910保利香港11611华润置地11212世茂房地产109.113中信地产10814金科集团9615富力地产94.116荣盛发展92.817中国中铁9118绿城中国8419远洋地产8020金地集团75.9http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省21建业地产67.922金辉集团6522世纪金源6324新城控股60.825招商地产6026复地集团5927恒盛地产5828融侨集团5729合景泰富54.530中铁地产53数据来源：银联信整理四、二季度房地产企业发展趋势分析截至8月10日，20家上市房企公布了中报。这20家房企2011年上半年的存货达3177.64亿元人民币，较一季度的2842.42亿元，增长了近12%，比去年同期的2171.95亿元，大幅增长了46.3%。（一）龙头企业销售大增自房地产调控政策出台以来，各地楼市成交量下降，但从近期各大房企发布的销售数据来看，大型房企维持良好的销售势头。数据显示，今年上半年恒大地产居销售面积第一位，万科居销售金额第一位。万科今年上半年累计实现销售面积565.5万平方米，销售金额656.5亿元，同比分别上升76.7%和78.6%。上半年销售金额完成全年1400亿元目标的近一半。保利地产公布的今年上半年业绩显示，公司实现签约面积340.9万平方米，同比增长27.6%；实现签约金额394.5亿元，同比增长81.3%。招商地产表示，今年上半年该公司销售认购金额超过100亿元，这意味着招商地产完成了今年200亿元销售任务的一半。在港上市房企方面，恒大与中海的上半年业绩都大幅增长。恒大地产7月17日在港发布的业绩数据显示，公司今年上半年销售面积611.7万平方米，销售金额423.2亿元人民币，同比分别增长83.2%、101.7%，销售面积位列中国房企第一，销售金额位列第二，仅次于万科。中海地产7月7日宣布，公司今年上半年实现销售收入522.3亿港元，同比增长85.9%；实现销售面积307.2万平方米，同比增长38.25。http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省在上半年严峻的市场形势下，各大房地产企业业绩依然快速增长。去年上半年销售金额突破200亿元人民币的房企有5家，而今年上半年有7家企业。该榜单统计的数据是：万科上半年销售金额644亿元，恒大429亿元，中海地产421亿元，保利地产385亿元，绿地集团356亿元，万达340亿元，碧桂园214亿元。以万科、保利为代表的龙头房企延续了去年的良好销售势头，销售金额均同比大幅增加，其中传统龙头“万保金招”上半年销售金额合计达到1234.3亿元，比去年的670.3亿元增加了84.17%。（二）房企库存压力增大截至8月10日，在证监会行业分类的上市房地产企业中，20家房企公布了2011年半年度报告。其中，万科和招商地产8日公告显示，两家房企在今年上半年的业绩及销售表现不俗。然而，两家公司的合并资产负债表显示，截至今年6月30日，两公司的存货数量均所有增加。其中，万科存货金额为1713.74亿元，招商地产存货金额为444.7亿元，分别较一季度增长了28.5%和15%。两家房企下半年的销售压力仍较大。相比龙头企业，中小房地产企业的库存压力更甚。除万科与招商地产之外，18家上市房企的存货总额达1019.28亿元，较今年一季度的926.11亿元，增加了约10.1%，比去年同期的718.08亿元，增加了42%。其中，滨江集团的存货高达229.36亿元，较一季度增加了32.6%，与今年年初相比上升71.92%。房地产宏观调控效果在北京等一线城市最为明显，各家房企的存货也大多集中在这些一线城市。2011年上半年，北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅存销比始终处于历史高位，四个一线城市消化当前的库存量仍需较长时间。根据各地最新官方数据，截至目前，北京、上海、广州、深圳等一线城市新房库存已分别达到107525套、52683套、37523套、22760套；库存面积分别为1360.2万平方米、775.52万平方米、499.84万平方米、211.59万平方米。（三）中小房企利润下滑与大型房企相比，中小型房企受宏观调控的影响更为明显。7月9日，首开股份发布公告称，因土地转让收入大幅减少，2011年中期净利润将同比减少60%以上。公司2010年上半年土地转让结算收入20.95亿元，而今年上半年的土地转让收入大幅减少。http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省截至7月19日，在已发布中期业绩预告的58家上市房企中，预喜的上市房企有26家，占44.5%；9家公司业绩预减，6家略减，9家续亏，还有8家首亏。在预亏的上市房企中，有5家中期预告净利润最大下降幅度超过200%。其中，金宇车城预计上半年净利润约为-540万元至-360万元，业绩下降381.91%至522.87%。津滨发展的预亏额最高，该公司首次出现亏损，预告亏损可能达到8000万元至1亿元。泛海建设也出现首亏，预计亏损3500万元。万泽股份、鑫茂科技和高新发展均预亏，且净利润最大下降幅度可能超过200%。http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省第六章2011年二季度山东省房地产投资资金筹措情况分析一、2011年二季度山东省房地产开发到位资金情况分析图表46：2009二季度-2011年二季度季度山东省到位资金与全国到位资金对比单位：亿元日期2009年二季度2009年三季度2009年四季度2010年一季度2010年二季度2010年三季度2010年四季度2011年一季度2011年二季度本省到位资金820.09963.75959.661099.951032.141049.701249.561268.361365.06全国到位资金13632.2415288.0418137.0316250.4817468.4816785.4821989.9019268.0521722.82本省到位资金增速46.43%91.23%65.32%82.94%25.86%8.92%30.21%15.31%32.26%全国到位资金增速37.04%71.59%80.23%61.37%28.14%9.79%21.24%18.57%24.35%数据来源：国家统计局银联信整理图表47：2009二季度-2011年二季度季度山东省到位资金与全国到位资金对比单位：亿元数据来源：国家统计局银联信整理2011年二季度，山东省房地产开发到位资金为1365.06亿元，http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省同比增长了32.26%，高于全国水平24.35近8个百分点，本季度山东省房地产市场的资金到位水平超过之前各个季度，无论是到位资金额度还是增速方面均处于领先水平。可见在楼市调控渐入深水的背景下，各路资金对楼市的支持程度并没有多少退却。二、2011年二季度山东省房地产开发到位资金来源分析图表48：2010-2011年二季度山东省房地产开发资金来源单位：亿元日期2011年第二季度2010年第二季度资金总额同比增长占比同比增长数额占比数额占比资金来源总计1365.04-1032.14-32.25%-国内贷款220.8316.18%167.0516.18%32.19%-0.04%利用外资6.670.49%4.770.46%39.83%5.73%自筹资金646.2147.34%451.0343.70%43.27%8.33%其他资金491.3335.99%409.339.66%20.04%-9.23%数据来源：国家统计局银联信整理2011年二季度，山东省房地产开发投资资金来源仍然主要集中在自筹资金和其他资金方面，两者合计占全部资金来源的83.33%，其中其他资金来源占比下降9.23%，一定程度上反应信贷资金收紧对于房地产开发企业按揭贷款等其他资金来源的影响。国内贷款占比较2010年同比略微下降，利用外资占比实现了5.73%的增长。图表49：2011年二季度山东省资金来源构成数据来源：国家统计局银联信整理http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省三、2011年二季度山东省房地产开发到位资金充裕程度分析图表50：2009二季度-2011年二季度山东省到位资金与全国到位资金对比单位：亿元日期2009年二季度2009年三季度2009年四季度2010年一季度2010年二季度2010年三季度2010年四季度2011年一季度2011年二季度本省到位资金820.09963.75959.661099.951032.141049.701249.561268.361365.06本省投资总额697.30727.10659.77461.71953.73959.24877.10633.251219.58到位资金/投资总额（本省）117.61%132.55%145.45%238.23%108.22%109.43%142.46%200.29%111.93%全国到位资金13632.2415288.0418137.0316250.4817468.4816785.4821989.9019268.0521722.82全国投资总额9625.0410545.1011181.286594.4513152.6713764.1314755.828846.3617404.09到位资金/投资总额（全国）141.63%144.98%162.21%246.43%132.81%121.95%149.03%217.81%124.81%数据来源：国家统计局银联信整理图表51：2009二季度-2011年二季度山东省到位资金与全国到位资金对比情况数据来源：国家统计局银联信整理近期来看，山东省“到位资金/投资总额”的比值走势与全国相似，但维持在略低于全国资金充裕程度的水平。2011年的二季度，山东省的“到位资金/投资总额”为1.11，相较上季度的2.00，下降较大幅度。山东省房地产资金充裕度的下滑，主要有两方面原因，一是调控政策持续发力，很多开发商对后期市场信心不足，二是国家严格限贷，收紧了资金流动性，不少开发商面临资金短缺。按照目前的市场态势，山东省房地产开发投资会趋于稳定，基本没可能再出现往年暴涨的局面，一些地方的房地产投资可能会出现下降。http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省第七章2011年二季度房地产行业风险管理研究据人民银行初步统计，2011年6月末，全部金融机构人民币各项贷款余额51.4万亿元，上半年累计新增4.17万亿元，余额同比增长16.9%。上半年，主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款累计新增7912亿元，同比少增5985亿元，余额同比增长16.9%，比一季度末回落4.4个百分点。同期，人民币房地产开发贷款累计新增2098亿元，余额同比增长13.7%，比一季度末回落3.8个百分点，其中，保障性住房开发贷款累计新增908亿元，比年初增长54.8%，高出同期房地产开发贷款比年初增速48.3个百分点。购房贷款累计新增5815亿元，余额同比增长18.5%，比一季度末回落4.8个百分点。一、行业政策将维持严控，仍存在小幅加紧的可能从目前的行业发展环境来看，政策再大幅收紧的可能性小，基本在半年内应该会维持目前的严控状态。可能再加严的方面：（一）限购城市有再扩大的可能2011年可能不要考虑限购政策的放松，反而限购政策可能会加紧，有挤出效应的大城市周边的城市会逐渐纳入限购范围，但是过程会比较缓慢。政府可能会监控更多城市的房价，建议地方政府自愿加入限购城市的范围。（二）预计压迫开发商资金链的政策可能会继续收紧但是对于该类政策的效果，基本持反对的意见，会首先导致买地、新开工的下降。因为小企业决定整个房地产市场，小企业在资金紧缩下选择的步骤顺序：停买地——降开工——降价——卖公司。所以未来降价很慢，但是新开工下降会比较快，未来的房屋供应会下降。http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省二、三四线城市与商业地产风险可适当规避当前房地产市场正在逐渐走向关键节点，一二线城市已面临整体性的市场反思和制度调整。但“按下葫芦浮起瓢”，三四线城市和商业地产以前所未有的速度崛起，行业风险也悄然而至。（一）三四线城市上升势头明显需警惕风险随着房地产市场调控政策在一二线城市效应的逐步显现，众多有实力的房产开发商，最近从北京、上海、广州和深圳等一线城市纷纷撤离，积聚实力或抱团取暖通过梯度转移正向烟台、泉州、东莞、潍坊、南通等为代表的三四线城市房产市场进发以获取更大发展。目前，三四线城市商品房市场需求较为旺盛，加上购房者对住房保值增值的预期，三四线城市房地产市场发展潜力逐步凸现。在当前一二线城市房地产市场形势不明朗的情况下，三四线城市在房地产市场发展上所呈现的巨大潜力和空间，将为我国房地产市场的持续发展提供新的动力，而我国房地产市场的整体规模也将会在三四线城市房地产市场强大的助推下持续扩大。当然，三四线城市房地产发展水平与一二线城市相比仍然存在着明显的差距。2009年三四线城市的商品房销售面积为9523.49万平方米，商品住宅销售面积8731.63万平方米，均值分别为228.96万平方米和179.113万平方米。而同年35个大中城市的均值分别为1085.85万平方米和994.9017万平方米。三四线城市和35个大中城市在房地产发展方面存在巨大的差距，至少在2009年以前，房地产市场的发展重心绝大部分都落在了一二线城市。另一方面，三四线城市房地产开发投资额近3年增速均值接近35大中城市的2倍，充分说明三四线城市房地产市场正在处于高速投入阶段。三四线城市商品住宅销售面积增长率亦为35大中城市的2倍左右。三四线城市房地产市场规模与大城市差距明显，但上升势头显著。商品房均价固然低于大城市，但均价增速却基本与大城市同步，存在市场波动日益趋同的态势。这种房地产市场快速发展的情形似乎与一二线城市房地产市场快速启动时的情形极其相似，在一二线城市房地产市场陷入反思的今天，正处于快速发展的三四线城市房地产市场更需要思考如何规避一二线城市房地产市场发展中遇到的问题，控制市场风险，寻找一条持续健康的发展道路。http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省房地产市场快速发展最大的风险主要源于房地产发展脱离整体市场和所在城市的发展，从而引发房地产泡沫，使房地产商品价格大幅偏离其价值。目前，三四线城市房地产投资额占固定资产投资额的比重以及房地产投资增长率与GDP增速的比较情况来看，房地产投资仍未占据三四线城市投资的重心，这与当地城市的发展阶段和需求层次是协调的。但由于三四线城市房地产增长速度极快，在固定资产投资中的占比增长意味着房地产正逐渐成为投资的重点，而与GDP增速的比率大幅领先于大中城市，这一方面可以用消费潜能的释放来说明；另一方面也隐含着一定的风险，一是这波快速增长期在长期来看必将转缓；二是如果这种大幅领先于GDP增速的房地产投资增长速度与三四线城市的市场需求脱离，则这种快速增长暗藏着极大的房地产泡沫风险。（二）商业地产泡沫显现随着房地产调控的层层加码，“不限贷不限购”的商业地产越来越受到开发商和投资者的追捧，相当多的房企纷纷涉足商业地产或者加大商业地产投资，其中最为典型的是曾一直坚持只做中国住宅地产的万科老大，在今年初也宣布点燃自己的商业梦想，触碰了之前一直回避的商业地产。然而，如此一哄而上，全国皆为商业地产狂热的同时，其背后的风险问题也随之日渐浮出。现阶段的开发热潮无疑将导致未来的局部结构性过剩和加剧竞争不平。据不完全统计，目前宣布进入商业地产市场的住宅开发商已有近20家，这还不包括诸如娃哈哈、雅戈尔等主业非房地产的企业也开始涉足商业地产。尤其值得注意的是，许多开发商在二、三、四线城市跑马圈地，大规模拓展商业地产，无疑加大商业地产泡沫的产生。在一些地方政府招商引资与开发商寻求投资机会的两厢情投意合下，这些三四线城市开始了盲目的商业地产大跃进：建设城市CBD，以CBD的名义规划建设大量的商业地产项目，如写字楼、酒店、综合商场等，甚至是很多县级贫困城市都有了自己的CBD。然而商业地产开发经营要比住宅开发复杂得多，风险也相应很高。商业地产需要通过长期经营收益和物业增值来实现投资收益，其中涉及投资人、运营方、经营者和消费者等多方关系的协调和平衡。其中的每一环节：调研选址、定位策划、设计建造、招商实施、规范运营、持续调整等一系列环节和规程，都需要专业团队来实现。商业地产开发商需要具备许多与住宅开发完全不同的能力。对于在短期内并没有完全具备上述的条件，就贸然挺进商业地产的开发企业来说，风险不言而喻。但是在投资需求与通胀愈加严重的趋势下，http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省住宅市场又持续面临打下，商业地产开发几乎是开发商们的唯一出路，这种开发更多的是考虑投资土地稀缺增值而非真正的当地市场需求。一方面是大量激增的商业地产项目得不到相应匹配，而另一方面却是由于大量企业涌入该领域所推高的土地成本以及其他各项开发成本，在融资渠道收窄的背景下，房企本已承受重压的资金链条很容易崩溃。而与此同时，与有限的零售品牌资源形成反差，众多商业项目的集中推出面临的是严重的同质化。彼此间的恶性竞争，项目招商难度增加，收益率更是缺乏保障。在如此一哄而上的局面下，预计未来2年内，必然会有很多商业地产项目会陆续出现问题，出现大量空置商业、烂尾工程并不惊奇。在资金方面，中国地产开发的融资模式比较单一，尤其是二三线城市的项目对银行的信贷依赖水平至少在70%-80%。因而绝大多数商业地产项目的资金也是依靠以土地抵押的银行贷款。同时，商业地产热带动了商业地产贷款尤其是经营性物业抵押贷款日渐火爆。在日渐过剩的趋势下，且利率不断提高，经营性物业贷款抵押物经营性房产评估价值可能发生大幅波动，因此，商业地产的金融风险不言而喻。（三）房企融资风险值得警惕在资本市场融资受阻、自有资金风险日益加大的压力下，不少房地产企业转向信托融资。对信托融资的倚重有可能成为引爆房地产企业自身危机的“导火索”。一旦房地产形势转向，这一风险可能在两到三年内集中显现，届时信托类融资纠纷或将明显增多。“预售款、贷款、信托融资……”不少房地产企业为了举起“资金杠铃”，在融资创新的道路上渐行渐远。面对一些房地产企业“变质”的融资苗头，监管部门应做好动态监测，及时防范，在调控楼市的同时加强资金监管。对房地产企业定期或不定期地进行资信和风险评级，对银行贷款、信托资金、预售房款等做到专户保管、专款专用、全程监控，防止资金被挪用带来的市场风险。三、商业银行重视房地产信贷风险的控制（一）光大银行严控房地产贷款新增规模，支持保障房建设在房地产市场面临宏观调控的大环境下，光大银行在5月份http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省表示，将严格控制房地产贷款投放节奏和新增规模，积极探索支持限价房、经济适用房、公共租赁房、廉租住房、棚户区改造等保障性住房建设。光大银行对保障性住房融资业务模式上进行了诸多尝试：对保障性住房客户及项目实行差别化信贷政策，在信贷资源配置方面单独安排保障性住房贷款新增计划，将普通商品住房开发贷款业务与保障性住房开发贷款业务区别开来、差别化对待；在产品政策方面，将保障性住房项目贷款与商品房开发贷款项目区分开，列入支持类产品；在客户选择方面，执行区别于其他房地产客户的准入标准。光大银行各分行采取具体措施，加大对所在地区保障性住房建设的支持力度。2010年，杭州分行新发放保障性住房开发贷款2亿元，用于为杭州市大型居住社区建设的保障性住房开发项目提供贷款支持；长春分行积极参与当地重点民生工程“富丰路地块”和“远达大街西地块”棚户区改造项目，给予了两项目共计3.5亿元贷款支持。光大银行相关负责人表示，为进一步加大对保障性住房开发的支持力度，该行还专门制定并下发了《中国光大银行经济适用住房开发贷款管理办法》和《中国光大银行廉租住房建设贷款管理办法》，使业务开展有了制度上保障，将促进全行保障房地产融资业务的健康、持续发展。（二）工商银行梳理房地产业务，优化信贷结构2011年房地产市场是国家政策调控的重点，房地产信贷业务规模仍然被严格控制，投放压力进一步加大。针对上述现象，工商银行江苏分行在加大收回再贷力度的基础上，积极通过银团贷款业务等渠道转化规模压力。1、梳理到期开发贷款，加大收回再贷力度。下半年，营业部要求各支行重点梳理今明两年集中到期的开发贷款，做好封闭管理，同时要求项目严格按销售进度还贷，落实好重点客户的投放规模，对销售与还款进度迟缓的房地产项目，及早采取措施防范风险。2、调整优化信贷结构，采取差别有效措施。营业部要求各支行做好总行直营户及本土品牌开发商的营销与项目储备工作，针对资金实力较强、开发经验丰富的优质房地产客户建设的保障性住房项目，积极向总行上报审批；对资金实力弱、发展前景不明的中小开发商则加大退出力度。http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省3、提升有贷户贡献度，提高综合收益水平。营业部要求各支行提高有贷户存贷比，加大新开户扩容力度，深挖上下游和关联企业，提高非信贷资产业务对存款的贡献度，严格资金封闭管理，实现资金在系统内循环，从源头上、资金流向上、新产品运用上大力提升有贷户存款贡献度。同时，要求继续加大非信贷资产业务市场拓展，针对优质房地产企业关联客户的经营性物业积极开展物业收益权信托理财业务，提高存款及中间业务收入等综合收益水平。（三）外资银行关注国内房地产行业风险1、渣打银行：房地产市场正经历下行风险渣打银行7月14日发布中国房地产开发企业调研报告称，中国房地产市场正经历下行风险，但情况还不算太糟。更多开发商正在考虑降价，而下半年随着库存上升，开发商降价动机也会增加，但预计一线城市价格不会大幅跳水。渣打银行表示，对2011年下半年将会出现的房屋供给过剩感到担忧。据其估算，目前35个大城市房屋库存相当于3个月销量，截至今年末35个主要城市新房库存大约为3700万平方米，相当于7个月的销量。尽管面临销售放缓、信贷缩紧和政策环境趋于严厉等不利因素，2011年下半年的房地产建设项目仍将继续增长，但速度会放缓。此外，建设开工并未推迟，但部分住房销售延迟。报告称，目前的土地出售量与2010年大致持平。这意味着2011年下半年，商业房地产建设的增长率应该趋近于零。不过，下半年保障性住房建设将会加速，即使最终未能达到中央政府制定的宏伟目标，也足以弥补商业住房建设增速放缓所带来的市场萧条。此外，土地价格保持平稳，渣打银行调研企业中半数在今年三季度有拿地计划。渣打银行还指出，房地产开发商融资难度增大，银行信贷难以获得，信托贷款和地下融资愈发普遍。实际违约个案似乎高于媒体报道。调研还显示，极少数的房地产开发企业预期未来3到6个月房地产政策会放松；多数企业预计政策会进一步趋紧，加之新增房屋库存，房地产行业的冬天仍未结束。上述调研报告是渣打银行于今年6月份在内地6座城市进行的房地产开发企业调研，包括石家庄、成都等二三线城市，不包括北京、上海等一线城市。参与调研的房地产开发企业为这些城市的中小规模开发商。2、澳新银行：房地产中长期内仍有上升动力澳新银行7月15日发布研究报告指出，尽管房地产市场调控政策不断，但中国房地产市场在中长期内仍有较强的上升动力。国务院总理温家宝7月12日主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作，并提出“http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施”。国务院常务会议认为，当前存在的主要问题是：部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松。保障性安居工程建设进展不平衡，有的地方开工率较低，社会资金投入保障性住房建设的措施不完善，工程质量、分配管理等方面还有待加强。澳新银行则认为，虽然房地产市场调控政策不断，但由于收入增长和城市化进程仍然保持强劲，同时投资渠道相对缺乏，中国房地产市场在中长期内仍有较强的上升动力。此外，报告还认为，中国国内物价走势近期仍然显得不容乐观，在“硬着陆”风险逐步降低的前景下，物价的走势再度引发担忧。中国的物价上涨是“结构性”的，这种上涨的背后是价格形成机制的改变以及改革，中国仍将在未来的数年内面临高通胀的压力。（四）加息背景下，银行房贷业务风险增加银根紧缩、存准率高企，信贷资源稀缺；银行房贷压力测试不断升级，透露出监管层对银行房贷风险的担忧在持续增加。有分析指出，2011年全年住房按揭贷款同比增速将远低于去年，很可能低于15%；而短期内，中小银行上调按揭贷款利率将成为趋势。从去年11月份开始，商业银行的存款准备金率经过连续八次上调，截至目前，已攀升至21%的历史高位，导致银行信贷额度紧张。在信贷额度如此紧张的情况下，中小银行收到的影响较大型银行更为直接，因此中小银行率先提高了房贷利率。大型银行的房贷利率基本不动，中小银行则可能根据基准利率上浮10%-15%。目前监管层对房贷利率只设置了二套房贷利率不得低于基准利率1.1倍的标准，银行在定价方面有一定的自由度。随着政策的变化以及业务的调整，房贷利率可能会有一定的浮动。在房价稳定的情况下，房贷对银行来说是优质业务。因为在正常情况下，房贷业务的现金流稳定，贷款期限比较长，规模也比较大，风险不高。但是，近几年房地产市场的规模在价格带动下高速增长，导致个人住房按揭贷款的量非常庞大，增速过快，风险增大。而房价下跌的情况并不能完全排除，银行房贷压力测试不断升级，透露出监管层对银行房贷风险的担忧在持续增加。房地产调控政策落实，主要城市房价上升的潜力已经被遏制，因此房价的走势只能是稳和跌。在这种情况下，住房按揭贷款的风险增加，其对银行的吸引力也随之下降。http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省第八章2011年三季度中国房地产行业发展趋势分析一、三季度房地产行业政策趋势判断（一）中央层面政策将大概率保持平稳中央层面，一方面担心政策放松导致房价反弹从而招致更大的民怨，另一方面担心政策更严导致需求萎缩进而引发经济超调，两难格局下，中央层面政策大概率会保持平稳。虽然成交量呈现低位稳步复苏，但监管层对需求端调控不会更严。从住建部官员的公开表述看，现有政策对投资/投机需求的抑制作用显著，3月份以来重点城市成交处于低位缓慢复苏的态势，房价涨幅趋缓，目前的楼市量价基本符合政策的调控预期。考虑到楼市已经进入库存攀升的景气下行周期，中央层面进一步加码调控的概率较小。此外，房价涨幅虽放缓但仍处高位，限购和限贷政策放松将导致房价快速反弹。自2011年初限购政策推出以来，房价整体涨幅呈现放缓态势，但绝对水平仍处高位，我们判断在这个时点放松限购和限贷政策将无异于宣告这一轮调控的失败，而房价也将在资金大量涌入下呈现报复性反弹，出于对房价反弹的担心，我们认为中央层面对需求端的调控不会有显著的放松。（二）平台还款和土地流拍将导致地方政策下半年存在放松预期2011年下半年将迎来地方融资平台还款高峰。部分城市的地方融资平台贷款将会自2011年下半年逐步进入还款高峰期，将导致两个现象：三季度开始加快供地；对土地财政的依赖同时也预示地方政府在中央政策的执行层面会略有放松。（大连的限购放松事件只是地方政府执行放松的开始）。http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省还款压力的凸显和土地流拍率的持续回升，将进一步收紧地方政府的资金链，摆在地方政府面前的有两条路：1、略微放松目前的调控政策，促使成交显著回升，从而改变开发商对楼市的预期进而提高开发商拿地热情；2、适当降低土地底价，从而促使开发商拿地。我们认为，在通胀高企以及负利率依然难以改变的背景下，市场对房价的中期预期仍将是保持上涨，地方政府在僵持的初始阶段仍将不考虑降地价，而是选取第一个策略，即对中央政策的执行略有放松。二、三季度房地产行业发展趋势判断下半年房地产宏观调控政策效果或持续显现，房地产企业销售压力、资金压力凸显。在全国各大城市商品房住宅库存总量不断上升的压力下，房企下半年将加速销售，部分中小房企或率先“以价换量”。（一）三、四季度开发商将以价换量三、四季度将逐步进入推盘高峰期。在2011年三季度开始，新推楼盘将逐步推入市场，市场新增供应受约束较少，定价相对更为市场化，这将带动成交一定程度的稳步复苏。开发商资金链较紧以及供应的逐步释放，将会导致部分楼盘出现打折促销等优惠活动，以促使成交。部分资信较好的开发商开发贷的成本甚至超过基准利率30%（9.17%），信托成本也已超过20%，且可贷资金额度亦持续收紧，市场整体库存处于上升态势，将促使部分新入市项目采取以价换量的销售策略，成交量有望出现稳步回升。当前的经济环境同2008年三季度大不相同，通胀高企下的刚性需求依然十分旺盛，而开发商所谓的“以价换量”并不需要定价比前期低，而只需要定价比预期低即可。由于我们预计通胀年内仍将保持在4%以上，只要经济增速不出现大幅回落，便难以形成房价趋势性下行的一致预期。（二）需求面将继续维持弱势在信贷紧缩、利率上升、支付能力和购房意愿下降的背景下，我们预计需求将继续维持弱势。2010年我国放弃“适度宽松”货币政策转为“稳健”的货币政策，从此拉开流动性紧缩大幕。截至目前，央行已经连续加息4次、提高存款准备金率12次。其中，存款准备金率已经提高至21.5%的历史最高值。房地产作为具有重要投资属性的产品，是吸纳流动性的重要渠道。流动性的紧缩将对房地产的需求形成重大打击。一边是利率的逐步提升以及购房优惠条件的逐步收窄，一边是房价的小幅上行，两头挤压下，购房者的支付成本继续提升。2010http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省年至今，首次购房者的月供支出已经提升34%。目前，我国实际利率水平仍处于负利率区间，要改变这种负利率局面，加息幅度至少在100个基点以上。如果再加息50－100个基点，月供的累计增加比例将提高至41%－48%的水平。月供的继续提升将使得购房者的支付能力进一步下降。根据央行公布的2011年第2季度储户问卷调查报告，今年三季度有购房意愿的居民占14.6%，比上季下降0.8个百分点，连续2个季度下滑。此数据仅高于08年下半年的调查数据。此外，对下半年房价走势，34.2%的居民预测房价将“保持稳定”，25.9%的预测“上升”（包括“上升”或“先降后升”），18.9%的预测“下降”（包括“下降”或“先升后降”）；与上一季相比，认为“保持稳定”和“无法判断”的居民占比增加，二者代表了一半以上被调查者的判断。（三）景气向下，强者恒强，剩者为王土地市场冷清和开发商拿地谨慎表明市场对未来需求的悲观预期。国土部发布最新统计数据显示，今年上半年全国土地市场一直处于较为冷清的局面，在住宅类供应量减少的情况下，成交量也在持续减少。数据显示，今年1-6月全国130个城市共成交土地9193宗，成交土地面积42079万平方米，同比增加19%；其中住宅类用地2778宗，成交面积15695万平方米，同比减少9%。在溢价率方面，今年1-6月，全国130个城市土地成交溢价率为27%，较去年同期减少4个百分点，其中住宅类用地溢价率为19%，较去年同期减少18个百分点。与此相对应的便是自2月份开始，以万科为首的各大开发商在土地市场变得更加谨慎。我们认为在这一轮景气下行周期中，开发商应对及时，通胀难以回落到4%以内，因此库存的调整将表现的更为温和，市场的成交水平将稳步下降一个台阶，而房价仍将保持稳中略升的态势，中央层面的政策难以显著放松。普通住宅+高周转是弱市格局中强者恒强的本质原因。在弱势格局中，坚守普通住宅+高周转经营模式的开发商，其销售增速将持续超越行业平均增速，而市场整体的集中度也将稳步提升。三、商业银行房地产信贷业务授信建议（一）房地产开发贷款今年二季度，银监会进行了新一轮房地产贷款压力测试结果，即使房价下跌50%，银行业也可以承受。刘明康http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省强调，不存在银行业被房地产裹挟一说。这一声明不但显示了政府对房地产调控的决心，更进一步增强了人们对持续调控的信心。因此，面对乐观的测试结果，商业银行当然也不会放松对房地产贷款的关注和风险管控，毕竟作为发展时间尚且有限的新兴市场，我国的房地产业尚未经历过一个完整的经济周期，缺乏历史数据的比较参考，加之未来国内外经济走势充满变数，一切都有待进一步观察检验。因此，商业银行应切实增强风险管控能力，适时调整贷款结构和期限配比，加强贷前贷后管理，提足拨备，努力将可能的损失降到最低水平。从7月7日起，人民银行再度上调人民币存贷款基准利率。随着连续加息带来开发商和购房者贷款成本不断上升，在房地产市场处于深幅调整、成交持续低迷的背景下，商业银行需谨防房地产开发贷款风险，防止房地产市场的调整风险向银行信贷传递。一边是浓重的观望气氛造成开发商销售回款不畅，一边是加息以及信贷收紧带来融资成本增加，许多开发商正面临前所未有的资金压力。而开发贷款一般期限为3年，在2009年的楼市刺激政策下，房地产企业曾获得大量贷款，今明两年将迎来一个集中还本付息期，但是开发商销售业绩不佳，开发贷款的风险正在水涨船高。而长期来看，随着房价暴涨周期结束以及逐步去泡沫化，开发商的盈利空间将大为压缩，“暴利”时代将一去不复返，也将促使行业加速洗牌。目前许多开发商已在地域布局、行业结构上进行调整。如果楼市成交继续低迷，许多实力较弱的开发商有可能会被淘汰出市场。有市场传言称“这一轮调控要搞死一部分房企”，这主要是指资金上控制。很多房企都在为资金发愁，但大部分房企没有像2008年那一轮调控一样慌乱不堪。部分开发商准备充足，通过放缓开工等措施来保证有效的资金流，这也是目前房价能够抗住的主要原因。对于商业银行来说，以下几类企业是在此轮调控的佼佼者，可适当关注：一是快周转大企业市场如万科、保利、恒大等；二是高点没有大量拿地，或者资金及资金渠道较为充裕可以在土地市场下滑后补货的公司：例如万科、招商地产、首开股份、保利地产等；三是城市布局偏非限购城市的公司：例如恒大的三四线比例较高。（二）个人住房贷款http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省有观点认为，经过过去几年的抢房、炒房以及调控措施对投机投资性购房需求的打击，一线城市里许多收入水平较高、购买力较强的购房者的自住需求大都已经满足，而剩余的刚性需求多是工薪阶层，对房价以及贷款利率的敏感程度较高。在购房成本加大的同时，北京等一线城市的租房价格却没有出现大幅度上涨，因此成交量有继续走低的趋势。人行营业管理部日前对北京市城镇居民二季度购房状况进行的问卷调查显示，无购房意愿的居民占比创５年来新高，投资性购房需求受到抑制。与此同时，连续加息造成了购房者增量以及存量房贷利息不断升高。当前的楼市博弈已经处于胶着状态，房价回调压力正处于从量变到质变的关键时期，市场拐点很可能一触即发。而过去由住房升值所掩盖的房贷潜在风险也在逐渐显现。在月供上升和房价回调双重作用下，要警惕出现断供现象。按揭贷款中风险最大的是投资者的贷款，这部分购房者很少运用自有资金购房，有着较高的信贷杠杆。商品房成交的不景气使得许多投资者尚未出货套现，同时背负着沉重利息。一旦房价开始缩水，买卖差价不足以支付贷款利息，投资者很有可能会断供。事实上，目前在北京二手房市场上，成交价已经隐现下跌趋势，住房的挂牌价与最终成交价存在很大差距，购房者已经有着较大的议价空间。一旦房价形成趋势性回调，即使有着住房这一实物作为抵押物，其抵押价值也会随之缩水。此外，银行需要引起注意的是商业地产贷款。2010年下半年，随着房地产调控令的加码，相当多的房企纷纷加大商业地产投资，推动了商业地产贷款尤其是经营性物业抵押贷款的火爆。中国银监会对商业地产贷款的风险提示是，“部分银行争相抬高地产贷款金额，拉长贷款期限，放松申贷标准，埋下风险隐患。”http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810 北京银联信信息咨询中心房地产行业·山东省免责声明本报告采用公开、合法的信息，由北京银联信投资顾问有限责任公司（简称银联信）的研究人员运用相应的研究方法，对所研究的对象做出相应的评判，代表银联信观点，仅供用户参考，并不构成任何投资建议。投资者须根据情况自行判断，银联信对投资者的投资行为不负任何责任。银联信力求信息的完整和准确，但是并不保证信息的完整性和准确性；报告中提供的包括但不限于数据、观点、文字等信息不构成任何法律证据。如果报告中的研究对象发生变化，我们将不另行通知。未获得银联信的书面授权，任何人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。如引用、刊发，需注明出处为“北京银联信投资顾问有限责任公司”，且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。http：//www.unbank.info83服务电话：(8610)63368810'