廉租住房项目可行性研究报告 77页

'廉租住房项目第一章总论一、项目名称与筹办单位1、项目名称廉租住房建设项目2、项目建设单位人民政府3、项目法人代表：4、项目建设地点本项目拟建在。5、项目可行性研究报告编制单位可研编制单位：资格证书号：二、项目编制依据、内容及范围1、编制依据（1）《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国发【2005】26号）；（2）《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国发办【2006】37号）；（3）《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发【2007】24号）；（477 ）《国家发展改革委关于印发中央预算内投资对中西部财政困难地区新建廉租住房项目的支持办法的通知》（发改投资【2007】3676号）；（5）《国家发展改革委关于发展改革系统要继续加大工作力度切实做好2012年保障性安居工程建设工作的通知》（发改投资【2012】321号）；（6）《中央预算内投资支持保障性安居工程直接相关的配套基础设施建设实施办法》（国家发展改革委、住房城乡建设部【2012】）；（7）《关于组织上报保障性安居工程直接相关配套基础设施建设建议计划的通知》（国家发展改革委、住房城乡建设部【2012】）；（8）《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发【2011】45号）；（9）《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国发[2010]4号）；（10）《河南省人民政府关贯彻国发【2007】24号文件切实解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（豫政〔2007〕72号）；（11）《人民政府关于加快推进我市住房保障工作的实施意见》（新政【2009】17号）（7）《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；（8）《土地利用总体规划》（2006-2020年）；（9）廉租住房项目规划总平面布置图；77 （10）国家颁发的有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准；（12）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；（13）项目单位提供的其他基础数据、技术资料等。2、编制内容与范围根据国家对建设项目可行性研究报告编制范围和深度的要求，我院受人民政府委托，组织有关技术人员对本项目有关的基础数据与技术资料，对项目的必要性、市场预测、建设条件、建设内容及规模、建设方案、环境保护、消防与安全、项目组织与定员、招投标、项目管理及实施计划、投资估算与资金筹措、效益评价等方面进行了综合研究与分析。重点研究和论证项目建设的必要性、市场、环境、建设内容及建设方案、投资估算与资金筹措和效益评价，为项目决策和建设提供可靠依据。3、编制原则（1）贯彻落实政策，遵循相关技术标准；（2）节约资源、质量和安全第一，建设资源节约型、环境友好型社区；（3）选址因地制宜，结构布局科学；（4）建材节能降耗，物业管理规范。4、可行性研究的目的77 通过对该建设项目的必要性进行全面的调查研究，结合项目的选址、设计、内部管理等，运用科学的分析手段，对项目的主要社会效益进行全面研究，论证其各项技术经济指标，据以判断项目在经济领域是否可行、对社会是否必要，即项目是否可行，进而为主管部门和建设单位提供具体、完善、科学的决策依据。三、项目概况1、概况南临黄河，位于南端，古因张良刺秦闻名于世，今以原阳大米享誉华夏。全县辖6镇11个乡，人口71.4万，区域面积1329平方公里。区位优越，交通便利。地处中原城市群核心腹地，与郑州一河之隔、三桥相连，京广澳高速、107国道纵贯南北，郑焦晋高速、310、311省道横穿东西，自县城3分钟车程进入全国交通主干网，25分钟车程抵达郑东新区，40分钟车程抵达新郑国际机场。历史悠久，人文深厚。夏时为兖州，商为王畿地，西周为鄘、卫国土，春秋战国分属郑、魏，秦时置阳武县、卷县，西汉置原武县，1950年合阳武、原武两县为。原阳自古为黄河津渡、华夏要冲，历代诸侯常在此会盟争雄，东汉末年曹操在此以少胜多大败袁绍取得官渡之战的胜利，自西汉至唐宋先后涌现了周勃、陈平、娄师德等14位官抵宰相的著名人物，留下了跪履三约、细柳囤兵、唾面自干等千古美谈，被誉为“宰相之乡”、“成语之乡”。原阳人文景观众多，张良刺秦遗址古博浪沙、明末清初夏家院、毛遂故里、陈平祠、张苍墓、宋代玲珑塔等历史文化遗产保存完好。据史学家考证，一代伟人毛泽东的祖籍也在原阳。77 资源丰富，生态优美。原阳资源丰富。全县地下水储量18亿立方米。3座110KV变电站、12座35KV变电站，能提供安全可靠的双回路供电。原阳是劳务输出基地县，拥有20万人的高素质劳动力队伍，所具备的知识和技能能够满足各行业用工需求。原阳拥有河南省面积最大的黄河湿地，有“水乡”之称。点缀在黄河滩上、自然形成的万亩槐林，是都市人休闲度假的绝佳去处，被誉为“天然氧吧”。沿黄河大堤的百里绿色长廊，构筑起黄河大堤沿线一道亮丽的风景，成为横跨中原城市群东西方向的生态涵养带。农业稳固，基础雄厚。域内为黄河冲积平原，地势平坦，土层深厚，物产丰富，是国家商品粮生产基地县和优质水稻种植示范园，2009年粮食总产74.6万吨，主要农产品有小麦、水稻、玉米、花生等。原阳大米被誉为“中国第一米”，先后通过了国家证明商标注册、原产地域产品保护审定和国家名牌产品认证，多次获得国际和国家级金奖，是河南最早获得绿色食品认证和出口创汇的原粮之一，产品畅销全国，并出口加拿大、韩国等国家和地区。2008年通过“太空育种”培育的“黄蕊一号”太空营养保健米，以高出日本大米的价格成功进入北京、广州等地市场，风靡华夏大地。畜牧业集中在黄河滩区，以奶牛养殖规模最大，拥有标准化养殖小区40个，存栏2.8万头，为三元、蒙牛等乳制品企业的重要奶源基地。工业迅猛，势头强劲。全县拥有限额以上企业12077 家，初步形成了汽车零部件、农副产品加工、医药化工、高新技术四大主导产业，浙江万向、河南金龙、四川通威等国内500强企业先后莅原投资兴业，河南白鹅实业鹅绒裘皮加工项目等一批超亿元项目相继开工建设，县域工业持续健康快速发展。城市建设，日新月异。城区总体规划面积33平方公里。目前，建成区面积已达11平方公里，以黄河大道和农行大道交叉周围区域为中心，围绕中心广场建设的行政办公区和公共服务区已经形成；鑫源花园、黄河左岸、锦绣华城等住宅小区，幽静典雅，各具特色；城市绿化亮化日臻完善，居住环境不断改善，不久的将来，这里将成为一个园林式的新兴城市。经济运行，态势良好。按照市委、市政府的安排和部署，围绕“一带三基地”的产业布局，大力实施工业跨越工程、新型农村社区、现代农业、文化产业3×10、“3010”工程、民生保障提升工程“六项行动计划”，强力推进工业化、城镇化、农业现代化，经济社会发展继续保持平稳较快的良好态势。2、项目概况本项目主要解决低收入家庭住房困难，项目实施后预计可解决约400户，1200余人的住房问题，对于提高居住条件、改善居住环境、加快城市建设将起到积极作用和产生较好的社会效益和经济效益。77 本项目属于居民住宅建筑，应选在交通和通讯方便的地段，并应避开产生粉尘、煤烟、散步有害物质的场所和储存有易爆、易燃物品等地段。该项目所在区域水、电能源均有现成的管网，主要建设条件基础设施比较完善，建设条件良好。符合总体规划，选址可行。承建单位为房管局。4、建设内容与规模廉租住房项目建设规模20000平方米，共计400套。建设内容包括项目主体工程及项目直接配套的相关基础设施。5、建设方案建议方案可遵循以人为本，统筹人与自然、统筹人与社会，建设和谐社会为指导思想，按照绿色、环保、节能的理念，本着美化乡镇、丰富乡镇元素，提升乡镇整体功能，改善人居条件的开发原则，在规划中进行科学的功能定位和合理的组织结构，结合区域自然地形条件，按照“以人为本，人与自然和谐相处”的规划理念，建设“宜居”工程和城市亮点工程，项目建成后，将会进一步改善中低收入家庭的居住条件，促进整体社会和谐稳定发展将起到积极的作用。按照总体规划“统一规划，分期实施”的工程组织原则，可将该项目分期分步实施，保证工程的建设品质，确保该项目成为精品工程。新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内，集中建设。项目规划按下列指标执行：A：绿地率：根据《居住区规划设计规范》（GB50180-93）规定，绿地率不低于30%。77 B：车位配置：结合小区绿化，以配建地上停车位为主，经济适用住房小区停车率最低标准为35%左右。C：公建配置：公建配置与人口规模相对应，按照《居住区规划设计规范》执行。D：容积率：根据项目区位、用地面积、建筑层数等情况分别核定。E：廉租房套型建筑面积严格控制在50平方米以下。6、环境保护本项目为民用建筑，建设方案与周围环境和谐统一。项目区周边交通便利，视野比较开阔。建设和运营中产生的垃圾全部外运处理，产生的污水经处理后均可达标排放。产生噪音由施工单位采取措施控制，降低到国家允许的标准后，方可施工。7、项目实施进度此项目从建设方案编制到竣工交付使用，直至销售完成回收投资，计划安排工期为一年，为缩短工期，各子项可交叉进行。8、廉租住房项目建设投资及资金筹措廉租住房项目总投资为2226万元；其中廉租住房主体工程总投资2000万元，配套设施总投资300万元,其他投资140万元本项目所需资金来源：中央补助和地方配套。9、主要技术经济指标（如下表）77 主要技术经济指标序号指标名称单位数量备注1规划净用地平方米20亩2总建筑面积平方米200003总投资万元22266居住户数户4007建设年限月2012-2013腾都社区廉租住房项目配套基础设施建设情况一览表序号保障房名称名称长度2腾都社区给排水供水管网（米）800污水管网（米）700雨水管网（米）250电缆/线路（米）1265道路（米）35010、工程管理承办单位可选择资质高的工程管理单位对项目进行管理，保证该项目在设计、采购、施工、安装调试等各个环节顺利进行，围绕“安全、质量、工期、投资”控制目标，做好项目集成管理、范围管理、时间管理、成本管理、质量管理、人力资源管理、沟通管理、风险管理、采购管理等方面的各项工作。11、项目保障措施77 承办单位可建立健全组织机构，根据新一轮政府机构改革精神，适时设立经济适用住房和廉租住房保障与管理机构，建立健全管理制度，明确管理职能，负责日常管理工作。根据住房保障工作需要，配备与之相适应的专职管理人员。建立健全城镇经济适用住房和廉租住房制度。根据《城镇最低收入家庭廉租住管理办法》（建设部令第120号），结合当地社会经济发展情况，制定城镇最低收入家庭廉租住房管理办法，建立健全经济适用住房和廉租住房保障机制。12、结论与建议该项目深入贯彻落实科学发展观，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，以人为本，关注和改善把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，加快建立健全以经济适用房及廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，让广大人民群众充分享受改革开放成果，逐步实现了“居者有其屋，百姓安居乐业”，促进了区域经济社会协调、可持续发展，促进了社会公平正义和谐社会建设。该项目可以促进建立健全城市住房保障体系，解决低收入家庭住房困难，使符合条件的低收入家庭都能享受到住房保障，改善低收入住房困难家庭住房条件，响应了中央关注民生，构建和谐社会的重要举措，项目可行。建议在项目实施过程中应建立健全项目区各级项目管理机构，加强组织管理，在保证质量的前提下抢工期，争取及早投入使用，尽快发挥项目应有的社会及经济效益。77 第二章项目建设背景和建设必要性一、项目建设的主要政策背景按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，以人为本，关注和改善民生，解决城市低收入家庭住房困难成为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，也是各级政府公共服务的重要职责。近年来，国家加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，让广大人民群众充分享受改革开放成果，逐步实现“居者有其屋”、百姓安居乐业，促进区域经济社会协调、可持续发展，促进社会公平和正义，促进和谐社会建设。2007年8月7日，国务院下发了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。随后国家几部委联合下发了《经济适用住房管理办法》。及时提出了住宅建设应将视点对准大多数中、低收入社会群体的指导方针，要求搞好经济适用住宅建设，提高居住质量，满足广大中、低收入居民的居住生活需要。廉租房成为我国住房市场的重要组成部分，肩负着保障百姓住房的重任，基地位无可取代。我国1998年实行房改停止了福利分房。使房改后参加工作有以前未取得福利房的职工，还有城镇化后的扩大务工人员，未享受住房保障制度的待遇，如今政府开发微利商品房，并走市场化运作道路，无疑是英明之举。77 首先，廉租房的定义是具有社会保障性质的政策性商品房。其次，开发商以微利出售给广大中低收入家庭。它具有经济性和适用性的特点，廉租房作为社会保障性的产品以使居住者有其屋而存在意义重大。再者廉租房肩负重任，我国由计划经济向市场经济转化，改革开放带来的硕果世人皆知，国家以期如其他改革政策一样，将民生基础住宅大业推向市场，最终完成其让百姓安居乐业的使命。廉租房制度表现为以保证开发商“微利原则激活建设市场，达到住宅产品质与量的提高”；以其“经济性和适用性扩大内需刺激消费”。可见廉租房作为我国住房供给体系中主要构成部分，负有整体住房体系正常运行的重要责任。2007年4月30日，建设部等七部委联合下发《关于做好稳定住房价格工作的意见》，在第一条“强化规划调控，改善住房供应结构中强调，住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目为主”，可见国家坚定执行并提高住房保障能力的决心。在各地区、各有关部门和相关领导共同努力下，全国保障性安居工程建设取得了重大进展和明显成效。“十一五”期间，全国开工建设保障性住房1600多万套，至2010年底已解决了2200万户城镇低收入家庭和部分中等家庭的住房困难问题。2011年，全国已经开工各类保障性安居工程1000多万套。2012年，77 为了解决我国保障性安居工程遇到的问题，同时加快推进保障性安居工程直接相关的配套基础设施建设，完善项目管理程序，确保保障性住房尽快建成投用，根据《国家发展改革委关于发展改革系统要继续加大工作力度切实做好2012年保障性安居工程建设工作的通知》（发改投资【2012】321号）精神和基本建设程序，制定了《中央预算内投资支持保障性安居工程直接相关的配套基础设施建设实施办法》。办法明确提出保障性安居工程直接相关的配套基础设施所包含的内容，即中央预算内投资的廉租住房、国有工矿棚户区改造、国有林区（场）棚户区（危旧房）改造和国有垦区危旧房改造项目直接配套的，与居民入住直接相关的供排水、供电、道路、燃气、供热等五类公共基础设施，主要包括小区内到居民楼下的道路、供排水管网、电网、燃气管网、供热管网及附属设施（不含居民楼内到居民户的相关配套设施）。二、项目建设必要性从法律角度看。我国宪法规定，社会主义经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。《土地管理法》第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有”。《宪法》第七条规定：国有经济，即全民所有制经济，是国有经济的主导力量。我国的廉租房作为一块属于自己的、安身立命的土地，为了居住，他只需支付材料费、人工费和必要的税费。从这点上看，廉租房符合宪法规定。从和谐社会角度看。实现社会和谐、建设和谐社会，始终是人类孜孜以求的理想。纵观中国历史，以古代社会的孔、孟等提出的“和为贵”、“兼相爱”、“大道之行也，天下为公”，到近代太平天国洪秀全提出的“务使天下共享”77 以及康有为在《大同书》里提出要建立一个“人人相亲，人人平等”，天下为公的理想社会，这些思想，都在一定程度上反映了广大人民群众对美好生活的向往。从安居乐业角度看。安居乐业，是古老的成语，不灭的真理。作为对国民幸福富有终极责任的中央政府，把“居者有其屋”作为己任，是正义的、顺乎民意的举措。其实世界各国政府都把百姓居住当作头等大事，只是体制不同表现的形式不同。改革开放以来，我国经济社会各个领域发生了天翻地覆变化，经济发展日新月异，人民群众的生活水平得到了极大的提高和改善，各类基础设施和社会公益设施也有相当大的改善。当前，我国正处于全面建设小康社会、加快推进现代化建设的关键阶段，经济和社会发展面临许多重大而艰巨的任务，各级党委政府都有加快发展经济的巨大决心。但是，各地的经济基础和发展条件是不一样的，居住生活的条件也有很大差距。有些地方因为居住生活条件较差，从而影响了当地居民群众的团结及社会、经济的发展。保障性住房建设是政府以人为本，解决民生问题，维持社会长治久安的重要战略措施。保障和改善民生，是我党根本宗旨的集中体现，是邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观的核心内容，是构建和谐社会的基础，是扩大内需，转变发展方式的持久动力。近几年来，各级政府都把解决低收入人群住房问题作为解决民生的头等大事来抓。77 住房是人类最基本的生存条件之一。适合国情的住房模式是商品房、经济适用房与廉租房三者并存。达到全社会有居所的均好准则。廉租房是作为对占绝大多数的广大中低收入者政策优惠。在“十二五”计划中，国家特别强调，促进国民经济当前发展的同时，还要保持国民经济的可持续发展。因此，必须把经济发展的可持续性当成一个区域经济发展的重要目标。通过本项目的建设，一方面可以有效地刺激当地建筑行业的发展，为社会创造大量的就业机会，另一方面还关注到了民生问题，满足“夹心层”居民的住房需求，保持了住房供求总量的基本平衡、结构的基本合理、价格的基本稳定，促进了住房建设和房地产业发展与经济社会发展相协调，可充分发挥住房作为国民经济基础性配套设施的重要作用，实现经济的可持续发展，项目建设实现了当地经济可持续发展的需要。综上所述，为了满足解决低收入人群住房需求，该项目建设十分必要。77 第三章市场预测与住房保障分析一、廉租房市场预测1、低收入住房困难家庭现状居民以购买公有住房为主，占60%以上的低收入家庭通过继承、购买等方式拥有私有住房；还有近40%的低收入家庭没有产权房，而是通过租赁私房等方式解决住房问题。2、廉租房市场需求预测按照住房保障政策规定的“双困”线标准，项目建设所在地保障对象有数百户。通过问卷调查，约有65%的低收入家庭有购房意向；部分低收入家庭由于其经济基础较为薄弱等原因，将通过领取租赁住房补贴、享受实物配租保障等方式改善其居住条件，廉租房有很大的市场需求空间。二、住房保障分析1、住房规划保障制定解决城市低收入家庭住房困难的工作目标、发展规划和年度计划，把廉租房和经济适用房建设纳入当地经济社会发展规划和住房建设规划，并向社会公布。依据中长期规划，确定难度计划。科学制定廉租住房保障的中长期规划及年度建设计划。根据城镇最低收入家庭住房需求及经济发展水平，合理确定廉租住房保障范围和保障水平，科学测算资金需求总量，明确资金筹集方式，不断扩大廉租住房保障覆盖面。77 根据城市住房保障发展规划，编制廉租住房年度建设计划及用地计划，报市相关部门审批。廉租住房由县人民政府组织，可由政府确定的实施廉租住房管理的非营利性机构直接组织建设，也可按照市场化运作的原则实行项目法人招标，参与招标的房地产开发企业必须具备相应资质、良好的开发业绩和社会信誉。2、政府保障能力分析按照国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》文件精神，以城市低收入住房困难家庭为保障对象，健全完善廉租住房制度，规范深化经济适用住房制度，大力推进旧城区改造，力争到2012年，实现城市低收入家庭人均住房面积达到12平方米以上，基本拥有或租住一套建筑面积50平方米左右的成套住宅，乡镇低收入住房困难家庭全部享受住房保障。住房保障对象主要是乡镇低收入住房困难家庭，低收入的界定标准将随着乡镇经济社会的发展而不断变化。因此，编制方案时，以现行政策划定的低收入群体为对象。3、承办单位保障能力分析廉租住房和经济适用住房建设用地实行行政划拔方式供应。在土地供应计划中优先安排廉租住房和经济适用住房建设用地，并在年度用地指标申报时单独列出。77 第四章建设条件一、项目选址廉租住房项目位于腾都社区内，占地20亩。二、项目建设条件1、自然条件场地地貌单元属黄河冲积平原，地势较为平坦，场地地面标高80.69～81.37m之间。地质较好，地震烈度8度设防。2、工程水文、气象条件●水文条件本场地稳定地下水水位深埋11.3米，据临区水质分析资料，地下水对混凝土五腐蚀性。●气象条件属于温暖带大陆性季风气候。其特点是：四季分明、春季干旱、多风少雨，夏季高温炎热、降雨集中，秋季天高气爽、气候宜人，冬季寒冷干燥、雨雪稀少。3、地震情况根据《中国地震动参数区划图》规定，本项目所在地抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度为0.2g。建筑物均须按规定作地震安全评价。在建筑群体组合和总平面布置中，应严格执行有关防震间距及其它规定，并尽量均衡布置可作为避难疏散场地的开敞空间。77 4、周边建筑物与环境条件选址区域周边多位城郊村民住宅及部分农用耕地，无大型工矿企业。项目城地内地势开阔平坦。5、市规划和区域规划要求本项目为规划建设用地，符合城市规划和区域性规划要求。6、交通条件南依省会郑州，北接市府，西傍工业重镇焦作，东与七朝古都开封隔河相望，居四市交汇之中心。与省会郑州一河之隔、四桥相连，被誉为“郑州后花园，南大门”。西靠京广大动脉，北依新荷新线。107国道、京珠高速公路，新原快速路纵跨博浪南北，焦（作）珠（海）高速连接线、国道106—107连线，郑滑公路横贯原阳东西，郑州黄河公路大桥、京珠高速公路黄河大桥和即将动工建设的中原黄河铁（公）路大桥以及建设中的花园口黄河浮桥将郑州市与博浪大地紧紧连在一起。国道、省道纵横交织，一派繁荣。前往省会郑州的路程约30分钟，路程仅需20分钟，原阳距郑州新郑国际机场仅需约40分钟，形成四通八达、方便快捷的交通网路。7、公共设施条件本项目位于，地形地貌单一，地势相对平坦，地面标高普遍海拔约70.6～73.3m77 之间。地耐力fk=120kpa，地震烈度8度设防，地下水层极硬水，对混凝土无腐蚀性。项目周围道路宽阔，交通便利，水、电、气和道路等基础设施具全，可以满足项目建设需求。根据《与廉租住房小区配套相关的市政基础设施建设情况说明》，廉租住房小区所处位置在城市规划区范围内，直接相关的配套基础设施（供排水、供电、道路）均能与该区市政基础设施总体建设相衔接。同时，由供水公司、规划局、供电公司等出具的关于项目小区给排水、供电等相关基础设施的衔接意见可知，供排水、供电等公用设施条件能够到达小区。8、征地拆迁条件建设区内无大型建筑物，土地权属清晰。9、施工条件本地建筑业队伍庞大，技术精湛，建筑材料货源充足；项目拟建地区地势平坦，可满足本项目施工时临时所需的水、电等要求，施工条件良好。该项目地面构筑物极少，附属物正在清理，“三通一平”容易实现。土方：项目选址地形起伏不大，施工期不需在项目建设地点进行大量土方开挖，局部土方开挖量可满足工程土方回填的需要，挖方填方基本平衡。沙、石料：工程所需沙及石料等市场供应充足，可由周边城市道路运输到项目建设地点，满足工程建设需要。主要材料来源及供应：钢材、木材、水泥、电缆等均可由当地建筑材料市场供应，所需混凝土可采用商品混凝土。第五章工程技术方案77 一、建筑设计1、设计依据（1）《中华人民共和国城市规划法》；（2）《城市规划编制方法实施细则》；（3）《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）；（4）《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）；（5）《住宅设计规范》（GB50096-1999）（2003年版）；（6）《城市道路和建筑无障碍设计规范》（JGJ50-2001）；（7）《民用建筑设计防火规范》（GB50016-2006）（2006年版）；（8）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）；（9）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；（10）各相关专业设计规范、规定等；（11）其他有关的国家法律、法规、标准规范等。二、总体规划1、项目内容与规模廉租住房项目，占地20亩，计划总投资2440万元，其中主体工程计划总投资2000万元，与主体相关的配套基础设施计划投资300万元；共400套，建筑面积为20000平方米。2、规划指导思想、总体要求和基本原则（177 ）指导思想。以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。完善住房保障体系，扩大住房保障范围，丰富住房供应方式，调整住房供应结构，保证中小户型、中低价住房的供应，切实稳定住房价格，满足不同层次居民住房条件，强化居住空间与基础设施和景观环境的协调。优化住房空间布局、盘活土地资源、引导住房空间集约发展。（2）总体要求。以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范保障性用房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，使低收入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其他城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。（3）基本原则。解决低收入家庭住房困难，要坚持立足国情，满足基本住房需要；统筹规划，分步解决；政府主导，社会参与；统一政策，因地制宜；省级负总责，市县抓落实。1）整体构架的完整性及完美性的体现整个居住区建立道路、景观和空间的整体构架，通过明确的空间序列，使身外任何一隅的居者，都能体验到一个小社区的存在。2）方便居住者由于本小区均为多层住宅，所以在保证中央景观绿地的同是，尽可能的在住宅前后提供多的绿地，创造宜人的环境。77 3）对各类空间的营造及有效利用通过主要动态、静态空间的营造，来定位整个居住小区的形象，提升居者的认同感、自豪感。由于小区适中，尽可能的使规划中每个组团有各自的特点，增强各组团的可识别性。避免设计概念空洞，造成居住区内外部空间的乏味和尽度极其夸张。4）“以人为本”的体现社区的亲和力和归属感坚持“以人为本”的理念，精心配置居住区环境的逐层肌里，通过组团整合，营造社区的亲和力和归属感。以丰富小区文化生活，将温馨怡人的家居情趣，渗透到小区各个角落。5）把握城市发展脉络，保持城市记忆的连续性建筑设计不以空泛的概念为先，力求用现代建筑语言表达一种城市大众阶层可认同的情趣和品位，以及与其相共鸣的时代气息。以当地原始建筑风貌为依托，既体现中原地区较厚重的文脉，又保持城市记忆的连续性。3、项目建设规划方案随着房地产市场的发展，众对住房功能的要求越来越高，对楼盘的户型环境功能、设计、朝向、景观、规划等都有要求，消费也趋理性，选择楼盘将不仅仅是住的功能需求，也是对生活居住环境的选择。建设规划适当超前，设计环境优美、功能合理、经济适用、融合人与自然的宜居住宅，有着广泛的市场基础。4、项目建筑形态和物业建设规划方案所有项目物业形态以住宅为主，周围配套商业服务设施。77 5、项目建设户型规划方案A：规划原则遵循政策及有关法律法规与标准规范，注重整体功能和利用率等住房实际消费需求，控制造价，满足特定客户消费承受能力要求。B：规划标准廉租住房一般设计为一室一厅型或两室一厅，套型建筑面积50平方米以内。根据不同消费者群体的需要及其所占的比例，确定户型面积配比定们，满足目前的主流市场需求，充分考虑项目后期开发的可持续性和先进性。依靠优质的产品引导市场，特别注重以人为本，按照人与环境和谐共处，融入人景，满足私密性与公共生活便利性要求，提高住宅各功能区的利用率，确保住宅及其各功能区的功能系数和价值系数能满足市场需求。应尽量多设计单身公寓、一室一厅户型，以控制总价，满足有效需求。6、项目使用功能建设规划方案A：生态环保、康乐生活：利用项目得天独厚的自然景观和人文景观，推崇以人为本、亲近自然、生态环保、康乐运动的高品质生活方式。B：一站式居家、休闲娱乐生活：社区配套完善的购物中心、诊所、菜市场、超市、会所等，彰显惬意、休闲的居家氛围。77 7、项目建成后价格规划方案A：规划原则考虑当低收入居民收入水平和住房消费承受能力，以及住房保障政策；分区域、分物业形态、分建筑形态、分档次品位、分组团并按照功能系数与价值系数大小定价；B：价格规划廉租房租金：由物价部门根据有关政策，结合当地物价水平及低收入居民收入水平、承受能力等综合因素核定，并实行“收支两条线”管理。C：规划理由保障性住房属于社会保障范畴，属公益事业，政策性强、原则性强，价格规划定位应依据国家现行政策及有关规定。8、项目目标客户低收入家庭住房困难户。9、项目小区配套功能建设规划方案该项目可规划创造个性化楼盘，在设计中突出以下几个方面特色：居家品位：经济适用、住宅分区功能科学、健全，环境独特、格调高雅、舒适温馨的居家空间。服务品位：优质、专业化、标准化的人性化服务，以人为本的科学管理。77 生活品位：讲究住宅风水和室内设计理念（如少装修、多装饰），居家配备齐全的高品质生活。社区品位：公用设施和休闲娱乐设施功能齐全，小区中庭的绿化美化，营造人在景中、景在家中的自然环境氛围，虽然是廉租住房建设但也让入住的居民能够享受到高品位的生活环境，融入其中，充分享受自然景观的乐趣。文化品位：在小区建设各种文化活动设施，开展多姿多彩的业主文化娱乐活动，增强小区居民的亲和力和凝聚力，丰富社区文化内涵，提升小区文化品位。三、建筑方案建筑方案可遵循以人为本，统筹人与自然。统筹人与社会，构建和谐社会，建设和谐社会的指导思想，按照绿色、环保、节能的理念，本着美化城市、丰富城市元素，提升城市整体功能，改善人居条件的开发原则，在规划中进行科学的功能定位和合理的组织结构，结合区域自然地形条件，按照“以人为本、人与自然和谐相处”的规划理念，建设“宜居”工程和城市亮点。◆为保证建设高标准，高质量的标志性工程，在建筑设计、景观设计可聘请知名设计单位，精心做好规划和建筑设计及景观设计。各项目居住区域基本上可以满足低收入消费群体的住房功能要求。为丰富小区的高品质内涵，每个板块内可规划建设景观水面。开放的小区空间与半围合的空间组合，保持空间的开放性和通透性，使住户有较好的朝向，拥有良好的自然景观。◆77 相对于外部的有序和通透，内街应富有亲和力，利用过街穿廊、广场绿地、水面、喷泉和花园平台，组织功能、开放或半开放的休闲空间，建立新型城市公共空间。1、设计内容廉租住房项目主体工程。2、主要建筑设计说明（1）住宅户型平面布置特点根据国家及地方有关廉租住房的政策规定，成套住房套型建筑面积严格控制为50平方米以下。本项目规划廉租住房共400套，每户面积均为50平方米。为满足乡镇中低收入家庭的需要，力求在经济合理的结构形式、有限的面积下获得最大化的适用面积。（2）建筑单体设计本项目为3栋六层住宅楼，均为砖混结构建筑。建筑布局依据北方气候特点和居民居住习惯，所有的建筑都有充足的日照，南北间距充足，建筑将绿化、休闲广场围合成开放空间，方便使用。外墙建筑材料，尽量采用新型材料或是涂料。色彩上以轻松明快的色调为主，其颜色为明快、独特为原则，让人看了有眼睛一亮的感受。（3）建筑剖面设计廉租住房室内外高差600mm，层高2.8米。3、主要建筑的建筑用料做法77 项目建筑风格可融合简约明快的新中式风格，融合古朴与现代的文化品位。（1）屋面：采用保温、隔热、防水材料平屋面。（2）楼面:先做毛地面预留，交工前与住户协商后施工完成。（3）内墙面:卫生间、厨房墙面采用瓷砖贴面。住宅采用888涂料，先做毛墙面预留，交工前与住户协商后施工完成。（4）顶棚:均同内墙面。（5）外装修:住宅采用外墙涂料也可考虑采用外墙面砖、色调在设计时再商定。（6）门窗:外门窗采用中空隔热玻璃塑钢门窗，内门为木门。4、建筑消防和内部设施廉租住房属多层住宅，住宅防火等级按二级。四、结构设计1、建筑结构安全等级和设计年限（1）结构的安全等级：二级（2）设计使用年限：50年（3）抗震设防类别：丙类（4）地基基础设计等级：丙类（多层住宅）2、自然条件◆基本风压：WO=0.45KN/m2◆地面粗糙度：B类◆基本雪压：SO=0.30KN/m277 ◆抗震设防有关参数：1）抗震设防烈度：8度2）设计基本地震加速度值：0.2g3）设计地震分组：第一组4）场地特征周期值：0.45S5）建筑场地类别：Ⅲ类◆地基基础方案根据建设场地附近建筑的地质情况，初步确定该场地地基承载力能够满足建筑物对强度和变形的要求，可以直接采用天然地基，宜采用墙下条形基础。3、主要设计依据和资料（1）有关规范及规程1）《建筑结构荷载规范》GB50009-2001（2006年版）2）《混凝土结构设计规范》GB50010-20023）《建筑抗震设计规范》GB50011-2001（2008年版）4）《建筑地基基础设计规范》GB50007-20025）《砌体结构设计规范》GB50003-20016）《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-20017）《建筑抗震设防分类标准》GB50223-20088）《建筑地基处理技术规范》（JGJ79-2002）9）国家现行的其它有关技术规范规程。（2）活荷载标准值77 1）卧室、客厅、餐厅、楼梯：2.0KN/m22）卫生间、厨房、生活阳台：2.5KN/m23）消防疏散楼梯：3.5KN/m24）上人屋面：2.0KN/m25）不上人屋面：0.5KN/m2其余按荷载规范采用。4、结构选型（1）地基基础多层采用天然地基条形基础（2）抗侧力体系多层住宅采用砖混结构（3）楼盖体系采用普通现浇楼盖结构.5、结构材料1）砼：强度等级C25至C30；砌体：承重墙±0.00以下采用烧结页岩实心砖，M10水泥砂浆；±0.00以上彩烧结页岩多孔砖，M75水泥砂浆。其他墙：±0.00以下采用烧结页岩实心砖，M10水泥砂浆；±0.00以上彩用烧结页岩多孔砖，M5混合砂浆，厨卫可改用M5水泥砂浆。2）混凝土耐久性分类基础、水池等和土壤直接接触的构件以及室外外露构件为二b类，卫生间为二a类，其它室内正常环境为一类。77 3）钢筋级别梁、柱纵筋：HRB400梁、柱箍筋：HPB235、HRB400板筋：HPB235、HRB4004）焊条HPB235钢筋，Q235B钢焊接：E43系列HRB335钢筋焊接：E50系列HRB400钢筋焊接：E55系列6、地基处理须经地质勘察部门进行详细勘察后提出建议，今后的初步设计或施工图设计时再进行地基处理。7、抗震设防要求抗震设防裂度为8度，抗震设防按国家标准“建筑抗震设计规范”的规定执行。8、建筑消防根据《建筑设计防火规范》，建筑物耐火等级均为二级，二级耐火等级建筑物防火分区最大允许建筑面积2500m2。建筑物各层面积均不超出上述规范规定的面积范围，可按一个防火分区设置。第六章公用工程廉租住房项目直接相关的配套基础设施专项工程包括：77 （1）室外给排水；（2）电力系统；（3）室外道路。一、给排水及消防设施1.设计依据（1）建筑专业提供的设计资料；（2）甲方提供的室外市政综合管线资料；（3）《建筑给水排水设计规范》（GB50015—2009）（4）《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版）（5）《住宅建筑规范》GB50368-2005（6）《建筑中水设计规范》GB50336-2002（7）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97（8）《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》（GB50242-2002）；（9）《河南省地方标准用水定额》DB41T385-2009；（10）《建筑给水聚丙烯管道工程技术规范》（GB50349-2005）；（11《建筑排水用硬聚氯乙烯内螺旋管管道工程技术规程》（CECS94:2002）；（12）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；（13）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；（14）《室外给水设计规范》（GB50013-2006）（15）《室外排水设计规范》（GB50014-2006）（2011年版）77 （16）建设方提供的委托设计任务书。（17）其他国家和当地有关规范标准及有关部门的各项要求。2、给水系统（1）水源：本项目给水水源为市政自来水。从市政给水干管上引入两根DN200的自来水给水管道，并在院区形成DN200、DN150至ND65的环状给水管网，提供本项目生活用水要求。（2）供水方式：本工程均为多层建筑，市政管网压力能满足供水要求，生活用水全部由市政供水。（3）计量方式：多层建筑每户水表均安装在室外水表井内。（4）用水量：住户定额用水量130L/(人.日)，K=2.5，使用时间24小时；道路浇洒用水：2L/m2.d，绿化浇洒用水：2.0L/m2.d廉租住房项目用水量表项目平均时用水量（m3/h）最大时用水量（m3/h）最大日用水量（m3/h）最高日排水量（m3/h）备注住户生活用水6.5119.53156162.29按1200人计算道路用水0.1430.433.44按1721.23m2计算绿化用水0.1870.564.488按2244m2计算漏失水量和未预见水量0.7522.25718.03平均总用水量7.5222.57180.32备注：小区内管网漏失水量和未预见水量之和按最高日用水量的10％计。（5）管径确定77 管段的给水设计秒流量（L/s）计算公式：---计算管段的给水设计秒流量；---计算管段的卫生器具给水当量总数；---根据建筑物用途而定的系数，本次计算α取1.02，K取0.0045。给水管径计算公式：D-------管道的计算内径（单位：米）V秒-----通过管道的流量（单位：米3/秒）π-----常数：3.14W-----通过管道的流体速度（单位：米/秒）干管、立管取0.8~1.0m/s，支管流速取0.6~0.8m/s。3、排水系统（1）排水方式本项目所在的地区排水体制为雨、污分流，在周围市政道路上敷设有完善的市政雨、污水排水管道，雨水管道系统就近向附近市政道路上排放，污水管道系统向张苍路排放，可以确保雨污水管道排放到附近市政道路旁边雨水管网。本项目设计排水体制为雨、污分流制，生活污、废水排水体制为污废合流制。77 本项目生活粪便污水经化粪池处理后与生活废水一起排至市政污水管网。雨水部分可由雨水口收集后经院区雨水管道排至市政雨水管网。（2）雨水排水量计算雨水量计算采用暴雨强度公式：式中q——暴雨强度（L／S.10４m2）；　　P——计算的重现期（年），取P＝1年；　　t1——地面集水时间（分钟），取t1=5分钟；　　t2——雨水管内流行时间（分钟）；　m——延缓系数，小区雨水排放采用暗管，故取m=2。（3）生活排水量计算生活污废水排水量约为生活给水量的90%，小区高日生活排水量为162m2/d，最大时生活排水量为20m2/h。4、消防给水系统（1）根据《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）规定，本小区建筑内仅配置灭火器，室外设消火栓。供水方式：室外消防用水量为10L/S，用水由室外给水管网供给。居住小区的室外生活、消防合用给水管道水压，不得低于0.1MPa。室外消火栓的室外给水管道，管径为100mm。（2）主要工程量及施工材料用量77 A给水管材 给水管道采用球墨铸铁给水管道，公称压力1.0MPa。 B排水管材 排水管采用PE平壁管，耐压性能（0.1MPA-4.0MPA），可承受-30℃-60℃的温度，螺母挤压密封圈接口，热熔连接。 排水横支管采用挤出成型的排水PE管，排水横支管可以采用以上管材不易生锈，基本无二次水质污染情况，且不易渗水漏水。车行道上的排水检查井采用重型铸铁井盖及盖座，人行道上的排水检查井采用轻型铸铁井盖及盖座，草地上的检查井采用钢筋混凝土井盖及盖座。二、供电1、设计依据（1）《供配电系统设计规范》（GB50052-2009）；（2）《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）；（3）《低压配电设计规范》（GB50054-2011）；（4）《建筑物防雷设计规范》（GB50057-2010）；（5）《建筑设计防火规范》（GB50016-2010）；（6）《城市道路照明设计标准》（CJJ45-2006）；（7）《全国民用建筑工程设计技术措施（2009版）》；（8）《国家电网公司业扩工程技术导则》；（9）《河南省城市中低压配电网改造技术导则》（DLT599-2005）；（10）《新建住宅项目配电设施建设维护管理暂行办法》。77 2、用电负荷、负荷等级和供电参数（1）用电负荷：居民每户安装功率按50W/m2计算，需要系数取0.45。设备用房小区照明等公共设施安装负荷按居民负荷的1%计算，需要系数取0.8。廉租房小区用电负荷情况见下表。廉租住房项目用电负荷表序号保障性安居工程住宅建筑面积(m2)居民总负荷(kW)居民计算负荷(kW)公共设施总负荷(kW)公共设施计算负荷(kW)总计算负荷(kW)1廉租住房项目2000010004504.53.6453.6（2）负荷等级本项目负荷等级为三级负荷。（3）供电电源及电压等级本工程采用一路10kV电源环网供电方式。从电业局上级变电站引一路10kV电力电缆，穿管埋地引入。（4）变配电本工程变配电设箱式配电站，设在小区室外。每个箱式变分为高压室、变压器室、低压室三部分，变压器室安装变压器，低压室配备低压配电柜、电容补偿、自动投切。（5）配电系统a、对于住区内各建筑容量较大的负荷或生要负荷采用放射式配电；对一般设备采用放射式与树干式相结合的混合方式配电；b、对消防设备采用耐火型电缆，采用双电源供电并在末端进行切换。77 c、室内配电系统采用低压配电系统，带电导体系统的型式采用三相四线制。线路均采用铜芯电力电缆或铜芯导线，配电干线沿桥架敷设，支线穿硬质阴燃塑料管保护。d、小区内所有供电电源及道路照明采用电缆直接埋地敷设。e、电气计量：高压测设供电部门专用计量柜。低压总进线柜及各出线回路装设有功电度表。住宅楼各住户按户装设电度表。f、单元表箱设于一层楼梯入口处。（6）照明系统路灯采用节能型光源，照度按现行国家标准《城市道路照明设计标准》（CJJ45-2006）执行。路面平均照度7.5Lx，最小照度1.5Lx，灯具采用高压钠灯或小功率金属卤素灯；安装高度不宜低于3m，不应把裸灯设置在视平线上，在居住窗户上产生的垂直照度不得超过1.5Lx，采用地下电缆线路供电。道路照明配电系统的接地形式宜采用TN-S系统或TT系统，金属灯杆及构件、灯具外壳、配电及控制箱屏等的外露应进行保护接地。道路照明应根据所在地区的地理位置和季节变化合理确定开关灯时间，并应根据天空亮度变化进行必要修正。宜采用光控和时控相结合的控制方式。（7）计量高压集中计量10kV电源进线处设置专用计量装置，小区内部设置计量低压套表。住宅用电采用低压分户集中计量。77 （8）功率因数补偿采用低压集中自动补偿方式，在变配电装置低压侧设功率因数自动补偿装置，要求补偿后的变压器侧功率因数在0.90以上。3、照明本项目在室外合适位置设室箱式变压器。负责本工程所有用电设备的供电。高压电缆采用YJV22-8.7/10kV交联聚氯乙烯绝缘护套铜芯电力电缆；低压电缆采用YJV-0.6/1kV交联聚氯乙烯绝缘、聚氯乙烯护套铜芯（阻燃）电力电缆；室外直埋敷设时采用铠装电缆YJV22-0.6/1kV；动力、照明配电导线采用RVB/BVR/RVV。箱式配电站抬高0.5m落地安装，表箱、户箱墙内安装，底边距地1.5米；10kV电源采用环网供电方式。线缆直埋敷设。4、防雷和接地（1）本工程按第三类防雷措施设防，电气设备接地及建筑物防雷接地共用接地极。（2）箱式变台架采用双接地，箱式变设备外壳和低压侧中心点汇集后通过两根接地线接地，接地电阻小4欧姆。（3）为防雷电波侵入，电缆进出线在进出端将电缆的金属外皮、钢管等与电气设备接地相连。5、弱电系统（1）通讯系统77 小区内统一设置弱电机房，由市政通信系统引来通讯总电缆，再由弱电机房采用电缆埋地引至各单位。各单体分别设置电信箱，内设电话及宽带配线设施。（2）有线电视由市政有线电视系统引来有线电视电缆，在弱电机房设置前段设备，在各单体分别设置前端箱，住宅每户均有两个电视终端盒。（3）网络布线系统由室外引来的数据网线至地下竖井内的网络设备配线柜，再对配线柜线给各层的住宅用户。（4）访客对讲系统每户住宅内设置对讲分机，对讲机通过线路与单元门口对讲主机连接，再通过总线引至小区管理中心。主要工程量及施工材料用量见下表。廉租住房项目供配电主要工程量及施工材料用量表序号设备或材料名称规格/型号单位数量安装/敷设方式1箱式变500kVA台2抬高0.5m落地安装2小区公用表箱个8墙壁安装3小区公用计量电表个8表箱安装4高压线缆YJV22-8.7/10kV交联聚氯乙烯绝缘护套铜芯电力电缆米275地埋穿管敷设5低压线缆YJV-0.6/1kV交联聚氯乙烯绝缘聚氯乙烯护套铜芯（阻燃）电力电缆米440沿建筑物直埋敷设6动力照明线缆RVB/BVR/RVV米550地面下穿管敷设7检查井个38远程抄表系统套177 三、道路1、设计依据（1）《城市居住区规划设计规范》（2002版GB50180—93）；（2）《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）；（3）《城市道路和建筑无障碍设计规范》（JGJ50-2001）；（4）《城镇道路工程施工与质量验收规范》（CJJ1-2008）；（5）《城市道路设计规范》（CJJ37-2012）；（6）《公路水泥混凝土路面设计规范》（JTJD40—2011）。2、道路设计原则小区内部车行系统道路以环状为主，在满足通畅、便捷的前提下，以最短的交通距离和最小的道路面积解决好各建筑的车行交通出入。同时车行系统道路的布置避免截断绿化系统，将集中绿地布置在环形交通道路中，创造更加人性化的步行景观绿化带。3、道路布局及参数小区路：宽度9m；组团路：宽度5-6m；宅间小路：宽4m。本项目小区路直通小区中央，小区路宽9m，17.52m。小区组团路从小区中央向各居民楼延伸，其中6m宽组团路长104.88m，5m宽组团路长128.64m；宅间小路宽4m，长28.8m。本项目小区小区路、组团路及宅间小路结构均采用5cm厚水泥混凝土面层（C25）+15cm厚3%水泥碎石稳定基层+20cm厚路基渣土，同时道路两侧设置路沿石。小区道路纵向设计坡度为2--8.0‰，横向设计坡度为15‰，场地坡度≥3‰。77 4、主要工程量项目小区道路工程量见下表廉租住房项目道路工程量表类型宽度/m长度/m面积/m2结构小区路920.075180.6755cm厚水泥混凝土面层（C25）+15cm厚3%水泥碎石稳定基层+20cm厚路基渣土组团路16120.175721.05组团路25147.4737宅间小路433132合计320.651721.225第七章环境保护一、建设地点环境现状根据环境现状监测资料，建设项目所在地环境质量状况如下：77 1、声环境：项目所在地噪声现状能够达到GB2096-2008《声环境质量标准》2类标准；声环境质量良好。2、环境空气：项目所在地环境空气质量较好，SO2，NO2能到GB3095-1996《环境空气质量标准》二级标准。二、设计依据和采用的环保标准（1）《建设项目环境保护管理条例》；（2）《建设项目环境全面提高分类管理名录》（第一批）[环发（2001）17号文]；（3）《河南省建设项目环境保护条例》；（4）《环境空气质量标准》（GB3095-1996）；（5）《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）；（6）《污水综合排放标准》（GB8978-1996）；（7）《地表水环境质量标准》（GHZB-1999）；（8）《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）；（9）《环境空气质量标准》（GB3095-1996）。三、项目建设对环境的影响及防治措施本项目在设计、施工及经营管理中，应充分考虑和照顾该区域当前及今后的自然环境，严格遵循人与自然共生的原则，注重室内外生态环境的协调，实行环保和污染治理并行的管理措施，使之符合自身和环境可持续发展的要求。1、施工期对环境影响及治理措施77 本项目工期一年左右，各种材料、设备、车辆、人员较多，对周围环境会有一定的影响，应采取措施加以防治，尽可能减少不良影响。（1）噪声施工期间施工机械及运输车辆等产生非稳态噪声，具有噪声高、无规律、突发性等特点。针对项目周围环境特点，本工程拟采取的噪声防治措施有：现在高噪声施工季节和时间，夜晚停止施工；选用低噪声性能的施工机械，并对施工机械进行润滑和保养。施工噪声对噪声源40米以外区域的人群不会造成影响。序号机械类型型号测点距施工机械距离最大声级1轮式装载机ZL40型5m902轮式装载机ZL50型5m903推土机T140型5m864轮胎式液压挖掘机W4-60型5m845冲击式钻井机22型1m876锥形反转JZC50型1m797汽车运输15m80-95（2）废水77 施工地的生活污水、施工中开挖的土、石方和堆放的建筑材料被雨水冲刷而形成的废水，会对周围环境和水体构成一定污染。可采取的措施是：生活污水集中收集，经化粪池预处理后，排入市政排污管网，固体垃圾废物和化粪池沉积物由专人负责定期清运。对施工开挖的土方和堆放的建筑材料，采取维护和加盖棚布等措施，防止流失。此外，对施工过程中产生的大量泥浆水，要求施工单位在施工期间委托专门运输公司外运。（3）大气建筑材料在运输、装载、拌合及土方堆放过程中易产生扬尘采取措施：在施工路段和施工场地定期洒水，定期清除施工场地及运输路面上散落的土、石屑；运输车辆加装棚布。施工期间需要做到文明施工，在天气干燥、有风等易产生扬尘的情况下，应对沙石临时堆放处采取洒水或覆盖堆场等扬尘措施，对运输碎料的汽车采取帆布覆盖车厢（保持车辆封闭式运输）和在非土质路面的运输路上洒水的方法，同时尽量避免在起风的情况下装卸物料和拆迁房屋。此外，在管网施工中遇到连续睛好天气又起风的情况下，要对弃土表面洒水，防治扬尘。施工单位要按计划及时对弃土进行处理，并在装运过程中不要超载，采取措施保证装土车沿途不洒落，车辆驶出前将轮子上的泥土用高压水冲洗干净，防止沿途弃土满地，影响环境整洁，同时施工单位门前道路实行保洁制度，一旦有弃土应及时清扫。应按当地有关部门规定使用散装水泥，不得使用袋装水泥，以减少因使用袋装水泥在拆包、投放过程中产生扬尘。在实施管网建设施工时，要将施工现场用彩钢瓦围好，尽量避免施工过程中产生二次扬尘。（4）废弃物77 施工期固体废弃物主要来自施工过程中开挖的土、石方、回填后多余部分全部运至垃圾处理场妥善堆放，对环境影响较小。最终将垃圾实行无害化处理。（5）土方开挖施工期间工程土方在开挖堆放，易被雨水冲刷，造成水土流失。在施工时应采取以下措施：A土方开挖时应避开雨季施工B采取建挡土围墙、护砌、设置排水沟、多余土方妥善处理、定期清运等措施。C对施工场地及料场进行维护，多余土、石方妥善处理，临时堆放时，应定点集中堆放，并采取防护措施。（6）施工期生态、景观影响防治措施采石、取土后要将采石场或取土点进行绿化，美化景观；对于管网铺设建设过程中必须占用的绿地，要进行草皮或树木移植，不得随意损坏；建好后要及时按要求搞好绿化，同时要配合相关部门将垃圾填埋场绿化。（7）施工期对交通影响防治措施建议施工前建设单位及时与公路、交通管理部门联系取得他们的支持与配合，避免影响现有的交通设施。77 管网施工时应分段实施，避免因施工范围过大，施工时间过长而影响交通。此外，对于交通繁忙的道路设计临时便道，同时设置必要交通警示标志和安排专人指挥交通，并尽可能在短的时间内完成开挖、排管、回填工作，确保行车和行人的交通安全。材料运输应避免交通高峰，减轻城区车流压力。（8）水土流失分析施工结束后，临时占地都要进行清理整治，拆除临时建筑，打扫地面，重新疏松被碾压后变得密实的土壤，洼地要覆土填平，并及时进行绿化，把水土流失降低至最低水平。2、运期对环境影响及治理措施（1）污水治理运营期间排水系统按照清污分流制原则排放，雨水与污水分流，生活废水与生活污水分流。粪便污水和厨房含油污水经污水站初步处理后汇入市政污水管网。生活废水、雨水经净化处理后用于绿地灌溉或送至喷水池。停车场洗车污水经隔油沉砂处理，再排入市政污水管网。生活污水排入附近的市政污水管网。（2）固体废弃物治理根据本项目的服务功能特点，固体废弃物包括丢弃的纸张、餐盒、塑料代以及废弃的包装材料等，要定期清扫，保持地面干净。在人流密度大、保洁难度高的区域，如出入口、商场、厕所等，设专门的卫生、清洁人员，随时清理。在区域内合理布置垃圾箱，设专门用垃圾池，垃圾集中堆放，由环卫部门装车外运，日产日清。（3）废气治理77 本项目废气源主要为住宅家用厨房炉灶排放的油烟，在可能的情况下，设计时考虑统一安装家用抽油烟机系统进行处理。（4）噪音治理本项目产生的机械噪音，将泵房布置在室外地下室内，并采用隔振措施减少对住宅的影响。（5）绿化本项目通过绿化、美化措施，与四周环境协调一致，即丰富了城市景观，又改善了城市生态环境。住宅区将与整体布局统筹考虑设置公共绿地和广场，提供公众娱乐休闲活动空间；室外绿地设自动喷灌系统；广场设喷水池等等，都可以调节环境温度，增加环境湿度，改善小区气候。四、环境评价本项目建设场址适宜，环境空间设计合理，其建设不会影响城市环境质量和对周围自然生态的污染和破坏。项目在建设和运营期对环境的影响通过各种手段加以控制后，均能满足城市建设对环境质量的要求。第八章劳动安全卫生及消防设计一、危害因素及危害性分析77 本项目因基建筑体较大、施工涉及面较广、工期较长、综合性强，劳动安全工作的重点是在工程建设期，在施工过程中的不安全因素主要有以下几种：1、人的不安全因素本项目实用的机器设备较为先进，在施工的过程中，不安全因素主要为违反操作规程和劳动纪律，技术培训不够，缺乏劳动安全操作知识，没有或缺乏安全技术措施，不作安全技术交底，安全生产责任制不落实，违章指挥，违章作业等不安全行为。随着大量施工机械设备的入场使用，人的不安全因素的比例会有所增加。因此，须重视人的因素，选择具有知识技能、应变能力和资格，并能适应工作和作业岗位的专业技术人员，以杜绝和预防出现人的不安全因素。本项目在施工管理上应特别注重劳动安全教育工作，加强现场的安全检查，及时发现隐患，清楚危险，把伤亡事故和经济损失降到最低。2、物的不安全因素本项目在施工过程中物的不安全因素相对也较为复杂。主要表现在：如防护等装置缺乏或有缺陷，设备、设施、工具、附件有缺陷，个人防护用品具缺少或有缺陷，施工场地环境不良等。在施工前应注意施工机械，设备的安全检查和维修工作，尽可能减少施工过程中由于物的因素引起的不必要的损失。3、季节性施工的不安全因素本项目由于工期较长，不同季节（如雨季、冬季）对施工生产带来的不安全因素，可能造成各种突发事故，须从防护上、技术上、管理上采取一定的措施。77 4、不确定性因素本项目由于施工面较大、设备较多，存在多种着火源和大量可燃物，若管理不善，很容易发生火灾，造成严重后果。在设计时应把工作人员的生命安全放在首要位置来考虑，立足于以防为主，防火与灭火相结合，充分发挥内部自救设施的作用，力求措施严密、设备完善、技术先进、使用方便、安全可靠、经济合理。二、安全技术措施1、基础、土方等地下工程要防止塌方、位移。2、设立高空作业的上下安全通道、垂直运输设备搭设稳定性、安全性装置。3、进行建筑物围挡封闭、安全网架设、洞口和临边的防护。4、对结构复杂、危险性大、基坑支护等的特殊工程要采取专项安全措施（如起重吊装作业、脚手架工程、模板工程、基坑支护等）。5、考虑不同季节对施工的不安全因素，在雨季施工应做好防电、防雷、防坍塌和防强风的工作。冬季施工应做防风、防火、防滑、防煤气中毒等工作。6、各建筑及通道应设有方便残疾人的设施，并符合（方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范）的有关规定。7、建筑内容的电线设施应隐蔽或外部设有安全防护措施。8、楼梯应采用防滑条，并设直通室外的安全门。三、消防77 1、编制依据1）《建筑工程消防监督审核管理规定》；2）《建筑设计防火规范》；3）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50166-92）；4）《民用建筑热工与空气调节节能设计标准》（GB50189-93）；5）《火灾自动报警系统设计规范》；6）消防设计审核意见书等。2、消防措施本项目属多层建筑，在自然灾害、内部设备系统发生故障、人为火灾成因等难以抗拒和防范的情况下，一旦发生火灾，将直接威胁人的生命财产安全。故本项目将立足于自救，在防火设计及技术措施上应采取以下措施：（1）建筑施工企业应立足于以防为主，防火与灭火相结合，合理设置消防体，并建立消防责任制，明确防火责任。（2）各种建筑物及附属物耐火等级应符合《建筑设计防火规范》规定。均按规范的最低耐火等级和防火间距进行防火设计，并配备完善的灭火系统。（3）小区内设环通消防车道。每幢住宅前设消防登高场地。无自然通风的住宅消防前室与防烟楼梯间均设正压送风系统。直接开向前室的户门均为乙级防火门。（4）77 小区内设地面式三出口消栓，水源直接接自市政管网。住宅室内设消火栓系统。住宅公共部位设置手提式干粉灭火器。住宅公共部位设应急照明及疏散指示标志和出口指示照明。第九章节能一、必要性77 能源和水资源是社会生产发展的基础，节约能源和水资源是我国长期的战略任务。现在我国能源和水资源利用率很低，消耗指标很高，节约能源和水资源不仅极其必要，而且潜力很大。它是提高经济效益的一个重要方面，也是我国能源政策的重要组成部分。因此，本项目建设采用新设计、新技术、新设备、新材料以达到最少的能源和水资源消耗。二、节能措施1、积极贯彻《民用建筑节能管理规定》，各单项建筑能耗严格按照《河南省民用建筑节能设计标准实施细则》中规定执行，施工单位应按照节能设计进行施工。2、采用合理的配电方式，电气设备选用节能型产品，照明设计推广绿色照明工程产品，选用高效节能灯具，按规范要求设置室内照明灯具数量，以节约电力资源。3、给排水系统采用新型材料和节能设备，并合理设计控制系统工程，以达到节能的目的。4、建筑物土建结构设计采用先进合理的设计方案，推广新技术和新材料以节省建筑费用，节省土建施工时间，减少工作量。5、在建筑设计中，适当降低层高，以节约空气调节所耗用的能量。楼房屋面设隔热层，其围护结构也考虑保温。6、建设设计中尽可能的利用可持续发展能源，如室外路灯、洗浴系统尽可能采用太阳能，雨水应回利用等。7、住宅公共部分照明均采用高光效、高功率因素光源及灯具；住宅公共部位照明采用节能自熄开关。77 三、节水措施1、公共设施应采用节水型设备和器具。如采用感应式阀门、6升以下的卫生洁具、冲水采用自闭式冲水阀等，降低水资源的无效消耗，达到节约用水。2、供水系统采取防渗、防漏措施。如供水管网、卫生洁具等配件要符合标准，提高耐用度，防止漏水，以达到应有的节水功效。第十章项目招投标一、招标原则77 为节约投资，保证工程质量，缩短工程建设期，防范和避免工程建设中的违规行为，规范招标、投标活动，保护国家利益。社会公共利益和招标投标活动当事人的合法权益，按照《中华人民共和国招标投标法》，编制了本项目的招投标方案。在招标过程中要遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，并应当介绍依法实施的监督。二、招标范围和方式本项目招标的范围包括廉租住房项目主体工程及配套基础设施的勘察、设计、监理和施工企业选择招标，面向社会全部进行公开招标。鉴于本项目法人单位目前尚不具备自行招标所需具备的编制招标文件和组织评标的能力，该项目的招标活动委托给依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的招标代理机构。三、招投标程序（一）本项目质量要求高，根据建设项目规模和建设要求，在招投标过程中必须遵守如下程序：1、项目经上级部门批复同意后,项目承办单位在指定媒体上发布招标公告。2、在招标文件开始发出之日起30日内，具有承担投标项目能力的法人或者其他组织都可以投标。投标人少于3个时，应当重新进行招标。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应。建筑施工的招标，招标文件的内容还包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用以完成招标项目的机械设备。77 3、评标按照《中华人民共和国招投标管理法》的规定和程序进行。具体程序如下：（1）本项目按照国家有关规定先履行项目审批手续，取得批准后委托招标代理机构进行招标。（2）招标人向三个以上具备承担招标项目的能力，资信良好的特定的法人或者其他组织发出招标邀请书。（3）本项目的招标书应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准，投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签定合同的主要条款。A勘察设计招标勘察设计是整个项目的前期基础性工作。对项目的设计进行招标时，招标人的资质要求为甲级。B施工监理招标施工监理对工程的质量起着关键的作用。在进行施工监理招标时。投标人的资质要求为甲级。C施工企业选择招标依据工程的需要，采用总承包方式，选择施工企业。本工程要求资质为一级上，招标投标人。D设备与主要材料采购招标依据项目的需要，选择设备生产厂家，投标人的设备技术水平应符合本项目设计要求，质优价廉且有可靠的售后服务。（二）投标77 （1）本项目投标人应当具备承担招标项目的能力，并应按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件的内容应当包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备等。（2）投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。投标人少于三个的，招标人应当依照本办法重新招标。（3）招标人拟在中标后将中标项目的部分非主体、非关键性工作进行分包的，应当在招标文件中载明。（4）招标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他投标的公平竞争，不得损害招标人或其它投标人的合法权益。（5）招标人不得以低于成本的报价投标，也不得以他人名义投标或者以其它方式弄虚作假、骗取中标。（三）开标、评标和中标（1）开标委托招标代理单位主持，在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间，招标文件中预先确定的地点，邀请所有投标人参加。（2）评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由五人以上单数组成，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。专家应当从事相关领域工作满八年并具有高级职称或具有同等专业水平。77 （3）评标委员会成员应当客观、公正地履行职务，遵守职业道德，对提出的评审意见承担个人责任。（4）中标人确定后，招标人应向其发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标投标人。自中标通知发出三十日内，招标人和中标人应按招标文件和投标文件订立书面合同。第十一章管理机构及劳动定员一、组织机构77 本小区项目建设和运营过程中，应采用市场化的运作方式对整个项目进行经营管理。在组建统一高效筹备机构的基础上，设立专门的管理机构，实行项目法人负责制，机构按照统一领导、分层管理、人员精简的原则设置。在总经理领导下，设办公室、财务室、工程部、销售部等部门。二、劳动定员根据项目组织机构设置，建设期公司需要管理及技术人员10人，定员编制详见定员一览表劳动定员表单位：人序号部门管理及技术人员备注1办公室22财务部23工程部34销售部3合计10项目实施时，可根据项目具体情况做调整。（一）工程部1、参与工程招标，负责施工队伍的考察；2、参与设计单位的讨论，召集主持图纸会审，设计图纸的技术交底；3、参与办理工程开工前的报建、设计审批、开工许可等手续，负责工程的“三通一平”工作；77 4、根据设计图纸、现行施工验收规范及操作规程要求，做好隐蔽验收、技术复核、质量监督工作，掌握工程进度，促使工程优质、按期完成；5、协调工作设计、施工、工程监理、质量监督等单位的关系；6、收集好工程资料，严格设计变更，现场签证程序，准确掌握施工工程量完成情况；7、组织工程竣工验收，监督施工单位竣工资料整理和竣工图绘制，参与工程总结，配合工程决算的审定工作。（二）办公室1、安排筹建处会务、文书、接待来访及对外联系工作；2、落实筹建处会议决议，协调各方面工作关系，共同完成筹建处各项工作；3、健全和完善筹建处各项规章制度并认真贯彻执行；4、筹建处工作计划、总结、请示、报告、决议等材料的起草、上报；5、基建文件、资料的收集、整理、归档工作；6、筹建处固定资产、办公用品、文书档案的使用管理工作；7、遵守保密规定，对涉及单位机密的资料，要做好保密工作。（三）财务部1、认真贯彻执行国家的财经方针、政策和法规制度和筹建处财务管理规定，掌握各项工程费用开支标准，严格控制开支范围。2、对基建各项目合同认真审核，根据合同，审核开支和办理报销，并及时进行工程款项的结算；77 3、掌握各项资金来源渠道、用途和结存情况，分清资金性质，正确核算各项费用的归属；4、对发生的各项经济业务，必须取得或填制原始凭证，根据审核无误的原始凭证填制记账凭证，凭证字迹要清晰、工整、不得潦草、涂改；5、负责编制基建会计有关报表，保证其准确性、及时性；6、不定期与工程部核对用款计划以及资金使用情况；7、及时将基建有关会计档案装订整理后归档保管。三、人员培训积极培养专业人才，实现管理手段现代化，坚持先培训后上岗的原则，建立起一支素质优良、管理和服务水准较高、有良好敬业精神的职工队伍。对员工上岗前要进行培训，加强职业技能、劳动安全等方面教育，特别是对工程技术人员、销售人员要进行针对性的业务技能培训，部分岗位须持证上岗，以保证各项工作顺利实施。四、物业管理廉租住房项目可采取招标方式选择物业服务企业实施前期物业服务，也可以在社区居委会等机构的指导下有居民自我管理，提供符合居住居民基本生活需要的物业服务。77 小区物业管理师自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束的经营实体，其经营管理目标应是实现社会效益、经济效益、环境效益三大效益的统一。本项目建成后，物业管理可分两个层次：一是硬件管理，二是软件管理。所谓硬件管理指对本小区内楼盘、水电、停车场、通讯等物业本身及其配套设备和设施进行看护和维修。所谓软件管理指对本小区环境和社会功能的管理，包括园林、绿地、清洁卫生、保安系统、公共秩序、社会形象、物业变化及各配套服务等。物业管理在服务与经营方面，可归纳为以下几点：1、为业主及用户提供有效而又经济的服务，使居民生活在一种舒适、宁静、快乐、健康的环境中。2、对业主的物业财产进行妥善的管理与维护，使其始终保持良好的状态，保证物业价值、使用价值的实现与增长。3、积极开展各种物业经营与有偿服务活动，一方面解决经费问题，使物业经营管理服务内容得到保障；另一方面也为物业公司的生存、发展提供条件，实现住房消费的良性循环。4、要根据牧业管理的内在要求，制订出经营管理方针，提高物业管理水平，服务业主，发展自我。物业公司必须摆正主人与管家的关系，以服务为宗旨，以经营为手段，以效益为目的，依靠过硬的管理服务质量得发展；物业公司应重视基础管理工作，理顺经营管理体制，为避免监管脱勾，应提前介入，在建筑施工前期应与开发商共同探讨日后物业管理细则，使物业在建造中更加合理、经济、有效。77 第十二章项目组织与实施进度一、基本要求77 为保证本项目的顺利建设与运营，规避风险和降低成本，项目的前期筹备及建设需要有准确定位、科学规划、周密组织和认真实施，确保工程施工有序进行，以节省投资，加快进度，争取早开工、早建成、早见效益。二、项目开发管理本项目施工量和投资量较大，因此在施工建设时，必须采取整体规划，分项施工的方针。在管理制度上制定筹建工作条例，实行岗位责任制，对工程质量、实施进度、合同、资金、施工现场等进行管理协调和成本控制。在建设时做好预售工作。在项目的开发建设中要注意管理工作中的以下问题：1、质量管理根据工作的特点，本项目应从建筑材料、设备安装以及施工质量等方面加强质量控制，坚持质量高标准，质量控制规范化，建立和健全质量保证体系，使质量管理工作制度化。要聘请监理机构，督促总包及分包设专职质量部、质量科及质检员，形成质检网络。建立分包自检、总包复检、施工监理跟踪检验的制度、隐蔽工程验收制度和质量一票否决制度。要牢牢把住材料、设备选用关和开箱检验关，要将主要材料、设备的产地、品牌、性能列成表格，纳入合同，对有疑问的材料还要做理化、力学试验，严把质量关。2、进度管理77 针对工程特点要求承包商合理安排建设进度，根据工程前膈逻辑顺序组织工序交叉和立体交叉施工，以提高效率，控制工程总进度计划，设计实验与施工要交叉进行，上部结构与地下工程要交叉施工，多工种要交叉作业。立体交叉施工，以确保工程有序进行。3、合同管理合同管理贯穿于合同谈判签订、履行、合同期满直至归档全过程。本工程要体现合同公平、程序公开、公平竞争和机会均等性。每个合同都有专人管理，使得每个分项工程都处于有效的控制之下，以确保整个工程的顺利完成。4、资金筹措与管理本项目在建设过程中要及时支付工程款，防止承包商以此为由拖延工期，对项目资金实行分阶段验收报账管理，对不达进度、不合质量标准的工程坚决不予验收和拔付资金。5、现场管理工程建设期间，将会有几支队伍共同施工，形成联合作战的格局。要确保施工现场有条不紊、文明施工、要以系统、合理、可行性原则，加强现场管理，组织科学文明施工。根据不同施工阶段制定不同的总平面图，以总平面图为依据检查各分包商文明施工的落实情况。对出入施工现场人员要制定相应的管理制度作为基本行为准则，以保证施工现场人员的管理得到有效的控制。三、项目实施进度安排77 本项目严格按照国家有关建设项目程序进行，待可行性研究报告批准后，项目承办单位应进行总体详细规划设计、设计、施工图设计、场地准备、土建施工、设备安装及调试、竣工验收。为加速建设进度，缩短建设周期，各子项可交叉进行。此项目建设周期为12个月，为加快工程进度，缩短工期，每个项目交叉进行，实施计划进度见下表。项目实施进度表123456789101112可研审批—勘察设计及审批及招标——初设、施工图设计及监理招标——场地准备—土建施工————————设备安装————————竣工验收——第十三章投资估算与资金筹措一、投资估算范围该项目投资估算范围包括建筑物和构筑物及附属设施的建筑安装工程费、工程建设其它费和工程基本预备费。77 二、投资估算依据《投资项目可行性研究指南》（计办投资[2002]15号）；《投资项目经济咨询评估指南》（咨经[1998]11号）；《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）（国家发展改革委、建设部发改投资[2006]1325号）；《房地产开发项目经济评价办法》（建标[2000]205号）；《全国市政工程投资估算指标》；《河南省建筑装饰工程综合基价（2007）》；《河南省安装工程综合基价（2007）》；《河南省市政工程单位综合基价》；《河南省安装工程单位综合基价》；《基本建设财务管理规定》(财政部财建[2002]394号)；《基本建设财务管理规定》（豫财建[2002]125号）；《国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知》（计价格[2002]10号）；《建设工程监理与相关服务收费管理规定》(国家发展改革委、建设部发改价格[2007]670号)；《建设工程材料基准价格信息》；城市建设有关费用的文件规定；建筑、安装定额、造价信息及周边同类工程造价情况，并进行适当调整。三、投资估算说明77 1、工程费用根据相同结构的类似工程决算，并参考现行市场材料价格和工程造价指数信息进行调整，以单方指标计入。2、机电设备价格按生产厂家报价及产品样本价格计入。3、建筑材料价格均依据现行规定并结合当前的市场情况进行估算。4、其他费用按照有关工程项目其它费用的计算规定，并结合该项目实际情况确定。A、土地购置费：可按项目实际费用计入；B、拆迁补偿费：可按项目实际费用计入；C、其他前期工程费及期间费，可按行业相关标准计入。5、建筑安装工程费，参照定额和实际造价水平估算。6、基本预备费和涨价预备费按相应费率取定，基本预备费率取3%。7、银行财务费按银行融资费率取算。四、投资使用计划及资金筹措项目总投资2440万元，其中项目主体工程总投资2000万元，直接相关的配套基础设施建设总投资300万元，其他投资140。项目资金来源：中央补助和地方配套。五、投资估算表（详见附件）本项目估算总投资为2440万元。六、项目总投资由工程费用、其他费用组成。（见附表）。1、工程费用工程费用主要包括各主要项目的建筑、设备及安装工程费用、室外配套设施费用，本项目工程费用为2300万元。（详见附表）77 2、其他费用其他费用主要含前期工程费用、各种规费、建设单位管理费等。本项目其他费用为140万元。七、估算依据的定额（1）河南省建设工程工程量清单综合单价(2008)6.建筑工程；（2）河南省建设工程工程量清单综合单价(2008)C.安装工程（3）河南省建设工程工程量清单综合单价(2008)D.市政工程人工、材料、机械台班价格（1）豫建标定[2011]46号《河南省建筑工程标准定额站发布发布2011年10～12月人工费指导价格、实物工程量人工成本信息价》。（2）建设工程造价管理协会发布《建设工程价格信息(2012年2月)》。（3）本项目建设主要材料由建材市场运来，按市场价计取运杂费。（4）机械台班价格由6.折旧费、b.大修理费、c.经常修理费、d.安拆费及场外运费、e.人工费、f.燃料动力费、g.养路费及车船使用税构成，按照定额和。77 第十四章风险分析77 随着社会主义市场经济体制建立和发展，房地产业逐渐地成为国民经济的基础、先导性和支柱性产业，房地产业作为一种高附加值的综合性产业对经济的发展具有高度的第三性和超前性，同时房地产业又是一种风险、高收益的产业，具有许多不确定性，这些不确定性对房地产开发经营的成败起着决定性的作用。因此，科学地、最大限度的分析和预测风险，对未来可能发生的风险状态、影响因素和变化趋势作出分析和判断，在实现最大利润的基础上，科学合理的规避风险，化解风险，将风险控制在最低限度。一、项目主要风险因素识别和分析1、市场风险市场风险主要存在于需求和供给方面。特别是要考虑到国家的调控政策，对房地产影响较大。对于本项目廉租住房市场近期市场风险不大，而商品房市场将有一定风险。2、设计风险目前房地产设计环节存在的问题：一是对涉及重视程度低，楼盘的设计水准差，缺乏完善的经济评价方法。二是只考虑国家设计规范和开发商的主观好恶，而忽视市场因素对设计的要求。因此，会造成楼盘的环境和户型与市场需求不符，满足不了市场的需要。项目的市场定位是建立在住宅小区的合理规划基础上的，包括小区总体规划，配套环境规划，户型规划等。应杜绝规划设计单调、缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划上和户型的设计上赢得消费者，减小项目的风险。3、工程风险77 工程上容易出现的问题：一是工程质量；二是工期。工程的质量与工期直接关系到本项目开发商的切身利益与信誉，如果在施工中出现不可预见的问题，就会影响工期，工期的拖延，将直接关系到向客户的承诺，造成赔偿和公司信誉下降。4、法律风险我国行政法律体系，特别是房地产法律、法规和规章比较繁杂、专业性较强。作为房地产开发商不仅要熟悉管掌握房地产专业法，还必须谙熟相关行政法。否则，处理不当，行政法律风险可能随时出现。根据我国现行法律、法规等规定，房地产开发商在房地产开发的各阶段均存在行政法律风险。因此，商品房交易中的法律风险，特别是可能引发集团诉讼和集团索赔的法律风险防范就显得尤为重要，主要包括了销售广告构成合同内容的法律风险、质量缺陷的法律责任、房产证逾期的风险等几个方面的风险。本项目是廉租住房建设项目，开发商要特别注意有关廉租住房的法律、法规和行业规定，避免有关的政策风险。二、防范和降低风险措施为了尽可能的避免或减少风险，项目建设和运营过程中应采取以下措施：1、进一步明确项目的市场定位，充分发挥项目地址处于地段的区位优势，采取得力措施。开拓区域内及周边的市场，扩大市场容量，提升楼盘的价格性能比，在竞争日益激烈的市场中找到自己的定位并做出自己的特色。2、77 加强工程的方案设计、注意选用新材料、新产品、节能产品。在突出个性化设计的基础上，做到设计方案科学合理、工程技术先进成熟，提高方案设计的针对性，为项目建设奠定良好的技术基础。3、加强项目施工建设过程的协调管理，处理好建设中各方面的关系，加强各部门之间的协作，使个项目建设互相衔接，在做项目之前，一定要尽可能深入地了解项目的工程状况，作好现场的勘察工作，掌握场地周围市政管线的分布情况，结合场地开挖，地基处理，冬季施工等具体内容尽量科学合理的安排工期，留有余地。再有就是开发商在选择施工单位和监理单位的时候，一定按程序走，严格把关，切实保证建设质量和建设工期。4、对于房地产行政法律风险的防范，房地产开发商必须配备熟练行政法律包括房地产专业法律、法规并具有实践经验的专业人才，运用其专业特长，预防和弥补风险可能产生的损失。同时，房地产开发商应规范动作，以最大限度地降低自己的法律风险，使自己在未来的纠纷中处于主动地位。5、项目在运营过程中，应引入先进、科学的管理方法和经验，加强管理、强化经营意识，不断提高职工素质，保证服务质量和服务水平，不断适应市场的变化，增强市场竞争能力。综合各方面的情况分析，本项目工程建设虽然存在一定风险因素，但通过采取行这有效的措施，可以避免或减少风险，保证项目建设的顺利实施和良好经营。77 第十五章社会评价一、项目对社会的影响分析77 随着本项目的建设，项目区域居民数量的增加，将会直接带动附近第三产业的迅速发展。该项目的建设和使用，需要增大当地使用的公共基础设施容量，这就需要当地基础设施根据需要进行扩容和改建，加大社会投资，对建设是有促进作用的。项目建成后，能更好地解决中低收入家庭和职工的住房困难问题，真正提高广大人民群众的生活水平和生活质量，对促进社会稳定起着积极的作用。二、项目与所在地区互适性分析该项目的建设，将带动该区域内其他公共基础设计的建设发展，如公共医疗卫生机构、中小学校等。以使周边环境更加优美，配套设施进一步完善，更好服务与本项目及周围居民。为此，当地居民支持该项目的建设。近年来，县委、县政府对廉租住房项目的建设给予了高度的重视，政府相关部门及公共事业部门均对廉租住房项目的建设给予了大力支持，各级政府及各级组织机构也给予了大力协助，为本项目的建设提供了帮助。三、社会评价结论项目建成后，能更好地解决中低收入家庭和职工的住房困难问题，真正提高广大人民群众的生活水平和生活质量所产生的社会效益是明显的。77 第十六章结论和建议一、结论本项目符合国家产业政策，建设资金基本落实，现场建设条件基本具备。77 本项目定位明确，是为中低收入家庭和职工提供更多可供选择的廉租住房，该项目符合目前国家政策，且开发建设单位具备实施建设的条件。通过对项目市场预测、资源条件评价、建设内容及规模等方面的分析与谁，从工程技术上及从社会效益和经济效益方面，该项目的建设将是可以实施的。该项目不仅美了市容市貌，也进一步改善了周边居民的生活环境和居住条件，同时也可以解决了一批中低收入家庭的住房紧张问题；同时也带动了公共医疗、文化教育等基础设施和商贸物流业的发展，其社会效益十分明显。二、建议1、做好小区总体规划、配套环境规划、户型规划等方案，应杜绝设计单调和缺乏完善的配套功能和规划方案。2、应加强相关部门的协调，争取项目建设同周边道路及市政基础设施的建设同步，以保证项目的顺利实施。77'