百货商场招商策划方案.doc 69页

'百货商场招商策划方案前　言　　近年来，随着国内各地区商业地产的规模化发展，大量的商业地产项目源源不断的推向市场，商业市场的传统经营格局被不断的更新，商业经营的竞争格局在不断升级。如何充分利用好商用物业资源，创造新的、可持续发展的商业经营运作模式，使发展商、投资者、经营者三方互利共赢，是当前大多数商用物业开发商在开发和运作项目时需要认真思考和面对的一个现实课题。　　在商业地产开发过程中，众多的地产发展商自身的缺乏或不具备专业化的商业管理能力，一哄而上，仓促圈地建房，为了回笼租金，物业的销售就成为发展商的头等大事。由于项目往往缺乏系统、科学、可行的商业经营规划，随意的产权分割造成项目在招商、经营上遇到阻滞，导致商场无法为续的想象比比皆是。　　事实上，商业地产属于高风险、搞技术的地产开发种类，涉及商业定位、经营、推广等充满挑战的商业领域，随着商业地产推广技术的提高和商业经营风险的不断增大，那种只管销售，不论经营的急于求成的想法都是不切实际的，最终结果将逃离不了被市场无情的吞噬和抛弃的命运。　　商业地产项目作为商业与房地产的结合，发展商、投资者、经营者及终端消费者都是商业经营的参与者。而从销售推广模式上看，也从最初的买方和卖方的简单销售关系，发展成为经营与销售的兼顾，协调发展商、商铺投资者、租赁经营者各方面利益、各种矛盾的综合营销推广模式，从而实现发展商、商户投资者、经营者之间的多赢。　　“没有金刚钻，不揽瓷器活”69 ，发展商只有充分认识商业地产开发的高价值与高风险，建立综合的商业地产开发与营销体系，从商业地产的前期定位策划入手，从商业业态和资源的整合做起，并对商业经营真正负起责任来，才能寻找到商铺开发的“点金石”。　　金冠福品牌企业管理公司凭借多年来成功的商业经营管理经验，来介入公明国业百货商场的商业规划、经营、管理，将以“所有权、经营权、管理权”三权分立的管理模式为公明国业百货商场提供商业全程管理服务，并将完善的服务渗透到国业百货商场经营活动的各个层面，包括前期定位、规划、招商、策划、后期营运管理等多个环节。没有调查就没有发言权。为了尽可能全面完整的了解和掌握公明商业市场的状况，以便准确的制定和实施公明国业百货商场项目的商业经营发展规划，金冠福品牌企业管理公司精心准备并严格安排了公明国业百货商场项目的市场调查工作，采取市场走访、访问、资料查阅、电话咨询、丈量、计算等多种调查形式，对区域市场的市场背景环境、商圈分布、项目情况、商业竞争对手状况、广告媒介等进行专案调查。调查工作覆盖紧靠公明的龙华、松岗、沙井等商圈，采集并整理大量的有效数据。在整个调查过程中，我们力求将区域市场的商业资源、运营商和消费者的习惯摸清摸透；力求将项目所处的商圈区位、行政规划、周边关系、商业结构、招商格局、项目前期的推广状况、招商主标的摸清摸透；力求将项目的竞争对手，包括同业态同业种的竞争对手的现状、营销及推广策略摸清摸透；力求将可能影响项目招商推广的内外部因素摸清摸透；力求将公明片区的经营者、消费者的心理及行为模式摸清摸透；力求将公明片区的媒介资源的可利用程度和消费者对广告推广的心理、喜好、习惯摸清摸透;从而为项目的商业定位规划、招商、市场推广、后续经营管理等工作提供准确的依据。69 通过市场调研，我们对公明国业百货商场项目有了更为直接和深入的了解。在市场调查的基础上，我们充分结合区域市场和项目自身的特点，有针对性的提出了公明国业百货商场的招商企划。我们相信，在与发展商的共同努力下，必将使公明国业百货商场的商业价值及物业价值得到充分的发挥，使公明国业百货商场成为公明乃至深圳市商业地产开发和经营的成功典范。第一部分项目商圈分析一、商圈理论1.商圈的界定商圈也称商势圈，是指零售店铺或商业街吸引顾客的空间范围，或者来店顾客的地域范围。日本商圈问题专家室井铁卫认为：“所谓商圈就是现代市场中，企业市场活动的空间范围，并且是一种直接或间接地与消费者空间范围相重叠的空间范围。”从零售业的角度来看，可以简单的将商圈理论理解为零售店铺影响所及的范围。这种影响范围包涵了三个相互重叠和交叉的内容。（1）商圈是一个具体的区域空间，是一个大致可以界定的地理区域，商圈的最大半径也是商店与其基本顾客居住地的最远距离。一个具体的零售店铺的商圈可以在地图上标出来。（2）商圈是一个企业市场营销活动的空间广度，在这个空间广度，企业向顾客提供各种产品和劳务。因此，可以将商圈看成是企业营销活动创造的市场空间。（3）商圈又是一个消费者购买商品的行为空间。商圈可以表述为消费者生活受益、方便购物的行为区域。因此，又可以将商圈看成是由消费者购买活动创造的区域空间。如果借助物理学中的“场”的概念，所谓商圈，就是由消费者的生活行为，为满足消费者需要而从事经营活动的企业市场以及消费者的购买行为共同创造出来的一种“商业场”。在这个“场”内，消费者与经营者相互依存的，顾客的生活行为、购买行为与企业的市场行为相辅相成，构成一个共同的空间范围，零售店的经营主要是围绕商圈进行的。2.商圈的层次69 商圈具有比较明显的层次性特征，一般由三个层次构成，即：（1）主要商圈，或称基本商圈，是指最接近商店并拥有高密度顾客群的区域，通常本区域50%左右的消费者来本店购物。（2）次要商圈，位于主要商圈的外围，顾客光顾率较低，一般这一区域15%~20%的消费者来本店购买商品。（3）边际商圈，位于次要商圈的外围，属于本企业的辐射范围，在次商圈内来本店购物的比例更低。一般本企业的顾客有10%左右来自边际商圈。3.影响商圈的主要因素（1）地区人口状况企业所处外部环境的人口密度、收入水平、职业构成、性别、年龄结构、家庭构成、生活习惯、消费水平、以及流动人口数量与构成等。对于企业商圈的形成具有决定性的意义。（2）地区产业构成一个企业的外部环境是工业区还是农业区，是城市还是农村，对商圈的形成具有重要意义。如果一个农业区域发现丰富的矿藏，将要开发成一个新型的工业区时，会扩大的企业的商圈领域。（3）周边交通状况交通状况对于商圈的形成有着十分重要的意义。商圈的划定必须要考虑道路状况，是否有公共汽车或电车停车站，是否有地铁站连接，是否有配套停车场等。（4）地区城市规划城市网点的商圈形成收到城市整体规划的制约。如果企业选址位于市级商业中心，其商圈范围大，可能涉及全市；如果企业选址在当地居民区，则商圈范围只涉及当地居民区域。（5）商店聚集状况及商业区的形成零售业的聚集可以分为以下四种情况：69 第一、零售业的聚集。这是经营商品种类完全不同的零售业的聚集，这种聚集，企业之间不会产生竞争，而会对企业带来更强的市场吸引力。第二、有竞争关系的零售业聚集。这是指经营同类商品商店在同一地区聚集。这样的结果，使这一商业区企业之间既产生竞争，又产生集聚效应。第三、有补充关系的零售业的聚集。所谓补充关系是指两个以上的商店经营商品互为补充，以满足消费者的要求作为目的。第四、零售业与其他相关行业的聚集。在这里，主要是指零售业与饮食业、服务业、娱乐业以及邮电、银行的聚集。这是一种多功能型的聚集，有利于产生放大的聚集效应，从而有效地增大该地区的购物与服务商圈。二、公明主要零售商圈通过详细的市场调查，根据公明目前商业分布状况，公明商圈大致可分为四大商圈：1、宝安路商圈（冠博电脑城服装市场）2、公明老街商圈（中心综合市场）3、佳华片区商圈（公明老商圈）4、三和百货片区商圈1、公明老街商圈：佳华商场①、作为深圳市南大门，公明商圈因其地理位置独特、历史商业文化的积淀和强大的消费潜力，吸引多路商业翘楚抢滩登陆。大交通带来大商机。公明因其独特的地理位置，交通非常便利。松白公路和深汕、龙珠江公路及机荷、深港高速均穿镇而过，镇内公路网络已经覆盖到各自然村，并且是进出深圳经济特区的主要通道。②、最先崛起且成为流金淌银之地的便是公明街（公明佳华商场），拥有最大密集消费人群，关外消费力强大。车水马龙、万商云集、人潮汹涌。银行、酒店、各类市场、商城较为集中，逛街购物的人流每天超过20万人。街铺租金每平方米每月有的高达500—69 600元，大有旺过市区商铺的势头。这一方面说明公明老街能聚集人气，另一方面说明公明人较强的购买力，加上港、澳、台、日等企业人员在公明的消费，导致消费水平水涨船高，进一步促进了公明商圈的成熟。③、随着公明人口激增及大型房地产商开发的商业物业相继落成，公明脱离小规模小商铺经营模式，走大商业发展之路的条件已相当成熟。公明老街历来为商贸旺地，经过政府对宝安路的投资改造，老街旧貌换新颜。④、多路公交线路从公明老街通过，带来滚滚人流，商圈的辐射范围已覆盖整个公明镇、甚至宝安、关内南山、福田等地，还有众多的香港消费者，商机无限。如今，公明已是寸土寸金，租金平均达300-500元/平米/月，经营涵盖大型百货、信息、各式餐饮、服饰、五金、大型电脑及数码城、美容、酒店等业态与行业，四周商店、食市林立，周边近70万的人口给公明老街带来了极旺的人气。各种城市配套应有尽有：天虹商场（拟谈判建设中）、佳华商场、三和百货、中心市场、公明电脑城、冠博电脑城近在眼前；深圳发展银行、工商银行、交通银行、中国银行、建设银行、农业银行等各大银行遍布四周；公明中英文学校、公明小学、公明中学等各类教育机构更是举步即到，公明街已经成为公明商业的坐标。佳华商场：69 地理位置：老街佳华商场位于公明金明路，距离本项目公明国业百货商场4分钟左右的路程（步行），是老街商圈的主力超级购物商场。商场门前有多条公交路线，交通相当便利。商场经营规模：商场经营面积15000平方米，共四层，自行招租经营，佳华商场在深圳市关外消费者心目中享有较高的知名度。经营状况：商场经营品种达40000多种，是目前公明老街较大型的超级购物商场。目前商场经营状况良好。商业定位：中低档社区购物商场。经营类别：一楼、黄金珠宝、玉器、饰品、化妆品、皮具、鞋等二楼、超市经营家用百货、饮料区等69 三楼、经营男女服装等百货类商品四楼、大小家电、图书、文具等月租金/㎡（建筑面积）：一楼、扣点形式，约：300--400元左右/月/㎡，扣点在8%—30%之间：二楼、自营超市区，单位面积平均收益在300--400元左右/月/㎡；三楼、扣点形式，百货区：约200--300元左右/月/㎡扣点在15%—30%之间；四楼、自营大小家电，单位面积平均收益在100--150元左右/月/㎡；1楼：珠宝玉器：香港金百福翠琳珠宝贝格珠宝皮具箱包：丽天妮梦特娇化妆品：玉兰油欧莱雅美宝莲羽西潘多拉金润珍珠颜莊雅芳手表：卡西欧依波表鞋：摩斯雷富贵鸟花花公子奥卡索华伦天奴哈驰路标与狼共舞奥伦金利来红蜻蜓达芙妮Tata百丽天美意药行：佳华药行男装：卡奥来仕杰祺花花公子九牧王雅戈尔诺驰七匹狼奥尼杰维多利保罗69 马尔威师柒牌名盾老爷车2楼：超市3楼：百货服装：康威阿迪达斯沃特特步花花公子依斯路波顿米奇名人金莱克鳄鱼恤依之纯百事旗牌王美特斯邦威安踏真维斯互动地带李宁班尼路潮流前线艾格出格艾哲威鹏卡弗连依米奴卡龙特伦别克茵佳妮威丝曼粉蓝摩卡奴泰玛丽思康格斯威尼逊生活几何简约风赛琪万泽风歌莉娅狐仙菲牌雅美丝sevenshow拉丝菲尔4楼：百货服饰：婉影悠典明翠恒泰忆枚香港朗婷儿上海钱太阔太李莎上海造寸俊太金菊床上用品：睡冬宝时尚橘子欧洒奴远梦家纺内衣睡衣：雪仙丽曼蝶莉今生宝贝佳莉丝曼尼森欧迪芬儿童服饰：小丰隆丑丑婴儿可可鸭兔仔唛海威逊安踏米酷儿好孩儿哇喔哇喔金匙电器：松下格兰仕美的九阳海尔小结：佳华商场中心店在公明老街市民消费者中的超市知名度较高，超市出口设置了5个收银台，每天下午三点后几乎都开放，客单价估计有50—70元，年营业额估计大概在1.7亿以上，商场周边有肯德基、麦当劳，银行等配套设施，促成了商场的人流量集中。商场超市部分以自营为主，目前经营状况良好，百货专营区有部分的知名品牌，对高档消费的顾客吸引有限。中心综合市场：69 地理位置：公明中心综合市场位于公明老商业街中心地带，紧邻佳华商场；距离本项目公明国业百货商场2分钟左右的路程，是老街商圈的主力综合类市场。商场经营规模：商场经营面积约15000平方米，共2层，公明中心综合市场是公明镇经营时间最长，规模最大的综合类商场；在公明片区消费者心目中享有较高的综合知名度。经营状况：商场经营百货品牌基本没有，是目前公明老街较大型的综合市场。由于所处公明老街，又有一定的生鲜水果蔬菜的带动，目前的经营状况一般。商业定位：中低档综合类市场。经营类别：一楼生鲜、水果、蔬菜、干货、杂货等二楼杂牌男女服装、运动休闲、内衣等三线以外低档商品69 小结：公明中心综合市场在公明片区大众低收入人群消费者中的知名度较高，年营业额估计大概在1亿以上，商场物业由开发商自己持有，商场地处公明老街中心带，人流量非常集中。合作方式以租赁为主。2、公明宝安路商圈商圈概况公明宝安路商圈地处公明宝安路中心，临近金明路与松白路，周边大型社区林立，是继公明老街之后的又一个公明人口密集地。还有相当一部分的香港客户，商业客户群购买力强。商业包括：三和百货、冠博电脑城三楼服装市场等。宝安路商业：三和百货69 商业基本数据占地面积7000平米、建筑面积约15000平米；一层商铺约7000平米，层高4.9—6米；二层商铺约7000平米，层高409米；商业定位公明宝安路商业风格定位是以北欧风情为基调的多主题商业街区。外立面色调以红黄暖色调为主；地面以红砖，符合商业氛围的营造，每个主题街区预先挂上标识主题的广告牌，配以灯光，商业气氛营造的很好，在各主题间栽上所谓北欧风情的植物，看起来感觉不错。经营状况69 宝安路商业街道在营销策划之初，把宝安路商业街定位为电子、数码、百货、美食、时尚街、娱乐街及百货街七大主题，内容非常丰富。但从目前的招商现状和经营现状来看，公明宝安路尚在公明街道政府策划之中，并没有实现当初的定位，而是完全成为满足目前政府政策需要为主的社区型商业套配，引进了金海湾鞋业广场、深圳发展银行、冠博电脑城、李宁专卖店，经营行业种类以运动休闲、鞋类、服装类、电子电脑、手机数码等。目前的经营状况良好。消费客户群公明宝安路及街道周边行政村的居民、附近居民、工厂、公司高级管理人员为主。经营类别：自营超市经营生鲜、家用百货、电器、食品专区；收银线以外的百货区有童装，童玩、精品，床用品、小饰品等项目。百货专营店有珠宝、化妆品、鞋、服装等项目。百货区域合作方式：全部以扣点8—30%的合作方式经营1楼珠宝；帝王2楼服装服装：以纯依米奴米奴森芝体鑫嫣之然冰花雪儿红佳人鑫菲千姿米兰风采松鹰ZY梦特娇爱登堡金盾宾奴特步美琪爱丽斯娜斯得雅老爷车苹果啄木鸟依莉老铭人潮流芳箱包：威露老爷车金盾富贵车69 童装：內茜巴尔内衣：恒丰丽人美佳丽鞋：红蜻蜓花花公子蜘蛛王德尔康康踏皮尔卡丹老人头杰豪袋鼠兽巴迪思路佳妮小结：三和百货商场在公明消费者中知名度一般，收银台逾16个，预计客单价为40—50元左右，年营业额估计大概在0.8亿以上。商场前广场比较宽阔，给消费者提供了更舒适的购物休闲环境，商场配套的有知名餐饮。周围住宅楼盘较为密集，居家消费人流量非常集中，商场超市部分以自营为主，百货区域品牌较多，但知名品牌有限，高端消费者选择的品牌受到限制。三、公明国业百货商场概况69 一）、项目地块分析1、所处商圈位置69 公明国业百货商场地处松白路北侧，位于公明宝安路商圈，东南有佳华商场，南有三和百货，西有公明商业老街、公明新客运站，周边住宅林立，工业区密集，人流繁多。1、交通状况公明国业百货商场座落于公明正在规划的公明宝安路的新商业中心，长途汽车、公共汽车穿梭经过，并且周边营运的红、绿的士众多，交通极为便利。2、周边套配项目周边紧邻公明天上人间休闲夜总会，是公明新商业地带的中心位置。有商场、综合市场、招商银行、中国银行、工商银行、发展银行、医院、酒店、宾馆、旅社、手机专卖店、药店、快餐厅、咖啡店，是公明商业发达中心。3、地形地质公明国业百货商场整个项目地势平坦，正面公明最大的电脑城，地块比较规则。4、人流特点项目所在地位于公明心商圈主干道路，车流人流踊跃，人气旺盛，目前该区域关键是没有专业的以女性为主题的大型综合性高档百货商场。大部分人只是经过项目所在地，因此项目建成后要在怎样留住消费人流上、中高档消费下工夫。二）项目基本数据经济技术指标•总占地面积：7000㎡•总建筑面积：20000㎡•商业面积：15000㎡•其中69 •一层：7500㎡•二层：7500㎡四、SWOT分析优势1、位于松白路旁，交通四通八达。2、紧邻佳华商场、公明老街、公明综合市场、三和百货、服装市场商圈，人流量非常大。3、周边有大型车站、酒店娱乐、银行、学校、教育中心、红花山公园等，配套较为齐全。4、临松白路，项目昭示性强。5、周边有大型居住社区，为商场的带来客流提供了保障。6、片区具较高知名度，为公明人熟知区域，辐射消费人群较广。7、公明街商圈趋向于饱和，而且老商圈也在不断的调整中。以后宝安路商圈将是公明重点商圈，升值空间颇大。劣势：1、项目占地面积小，不利于内部环境营造2、容积率偏高，难以提升项目档次3、临挨宝安路，有噪音和灰尘的污染4、项目规模小，自身配套难以完善5、项目广场太小，营运促销面有限。6、项目地处关外，紧挨大型工业区，流动人口较多，环境复杂，存在治安隐患。机会：69 1、政府对公明的改造将使公明街道环境更加优美，提升片区的整体形象。2、公明街道经济的不断发展使片区消费人群对商品专业划分需求不断提高。3、公明新商业中心（宝安路商业）的逐步完善，大大的提升了片区的商业竞争力。4、比邻公明客运站，提升了项目的商业价值5、政府对新商业中心（宝安路商业）的优惠政策，有助于新商业中心的发展。威胁：1、经济危机的后续影响左右消费者的购买欲望。2、周边佳华商场商业分流了本项目的部分目标消费人群。总战略：以上分析可看出，本项目自身优势非常明显，如果能在商业业态布局定位方面寻求突破，打造差异化经营，避免在商圈内形成直接的竞争，并力求业态上的互补，这样才能充分项目自身的优势，在后续的经营中脱颖而出。五、项目发展定位一）、定位思路：•定位应能保证市场经营的旺盛。•项目业态定位能够为项目的商业带来实质性的促进。二）、定位目标•具有影响力、号召力的专业性商业服务中心针对公明目前高端品牌缺乏，高端消费人群无其他选择购物去想，只能到东莞或者深圳市内消费情况，项目应当成为区域商圈具有影响力、集约力、号召力的专业商业中心，成为公明商圈的一个地标性购物广场，一个消费者信赖、经营户支持，在消费者心中的形成一定的美誉度和信任度的商业服务设施。•经营个性形象鲜明主题明确的品牌：项目不能成为是一个大杂烩的市场，而应该成为一个具有鲜明个性和特色、定位清69 晰的专业购物广场。鲜明的市场定位、特色化的经营是本项目经营旺盛和可持续发展的一个重要基础。•商业价值最高的品牌：商业价值最直接的体现是租金，在项目经营稳定后，商业价值更加清晰的体现在租金上，而租金水平反映了经营状况的好坏、利润的高低，仅仅是市场档次的提高是不够的，重要的是经营户能否在这里赚更多的钱，获得更可观的利润。项目的定位应具有的市场地位：公明中高档购物商场的领航者----公明国业百货商场六、项目发展节点一）、项目规划的执行力项目定位的确只是一种理想构架，具体实施如何要看执行是否得力，执行力也是一种生产力，因此组建一个具有很强执行力的团队显得相当重要，这需要提高所有项目参与人员的素质，加强管理，提高综合执行力。二）、招商到位情况主力店的招商能否在全面开展招商前签约十分关键，因为整个项目能否借商家的人气来炒作，是项目能否成功招商的关键所在。项目的商业规划和卖点能否激发起经营者的经营信心和投资者的投资热情是关系到项目能否成功的基础所在。69 第二部分项目商业市场的定位一、项目形象定位一）、定位目的·降低市场商业风险，避免不符合目标需求可能造成的利益损失·增加投资商户回报的收益·发挥项目整体运作的效能，同时兼顾投资收益成本、品质及时效二）、定位依据•项目商业规模在本地属于中高档次，物业设施配套及综合质素在公明属于一流。百货商场主流商品经营以女性为特色：计划引进餐饮、童乐等相应配套项目。•商业布局原则：集约型、专业型，综合型，时尚型。•项目主流消费群体：周边居民、公务员、企业白领、私营业主、工业区流动人群。从商业发展趋势及客户心理层面分析，商业投资的终极目的就是获取稳定的投资收益，而稳定的收益来源于商业的长期稳定的经营和发展。商业能否经营得好、旺，经营得持久才是获取商业投资回报最大化的根本。三）、定位策略项目的优势是配套全、有规模，通过注入新的商业理念，扬长避短，项目所具有的优势完全可消除项目的劣势。但不能忽视的是项目处于公明新商业市场，尽管公明对商业的吸收能力很强，但经营者是否对中高档次的商业广场感兴趣？观点是：项目需要一个支撑点，足以支撑项目的发展，同时项目定价要有明显的优势，给商业投资者预留更大的想象和升值空间。69 结合市场细分对产品品质和档次的定位故建议项目整体形象定位为：走市场专业路线，同时以较低门槛的招商策略招租知名品牌，实现其产品以满足中高档消费人群消费，价格偏中上、适合周边居民、企业白领、公务员、私企业主等日常生活消费的商业服务设施。公明国业百货商场：“公明商业名片”二、项目功能定位一）、商场功能基本定位思路鉴于项目周边态势和自身状况。我们将本项目市场定位为：为本区域居民提供规模化、规范化、专业管理化的一站式服务，“以大众消费为主导”的专业型商场，即：专业型中高档商业服务的一站式购物广场。二）、其市场定位的理由，检讨定位是否成立，应回答以下几个问题：1、定位是否能够满足消费者的需求？从本项目所处的整个片区市场来看，目前并没有一个真正意义上的满足消费者需要的专业中高档商场出现，大部分是一些管理混乱、服务不周、环境一般的商业场。很难满足现代消费者全方位的便利需求及心理需求。2、市场购买力是否足以支撑？从公明目前的经济消费水平发展趋势来看，足以支撑，老商业街商业的销售业绩非常可观。佳华商圈消费人群多以中低消费和小部分白领为主，因此消费能力不成问题。3、定位所需的硬件条件是否与本项目相符？69 本项目所处地理位置为公明新商业中心的核心地段、交通要道旁，位置好，交通方便；决定商业物业价值最重要的指标人流量目前虽然不尽人意，但有较大的预期性；提升本项目商业价值必须采用的手段，就是通过强有力的地位与商业推广进行引导，扩大人流量。而根据本项目周边环境及其他商业项目业态特点，认为走专业大型中高档次知名品牌一站式购物广场路线，最符合物业特点，能够实现项目物业价值最大化的目标。4、建立此定位，是否和竞争者正面冲突？区域内相对而言较有规模的业态业种均为专业化比较薄弱，从商家数量及总体规模上看没有一定气候，与之相比，目前本项目区位地段与公明老街等商圈相比并不具备优势，反而租金必将处于明显劣势（老街商业中心租金水准必将高于周边地区）。因此，从业态互补及业态差异及竞争规避的角度来考虑，走专业的商业路线，作为领跑者，本项目将具备很大优势，因为在目标消费群体与上述业态有一定的重合（因为是关联业种），反而可以借市场之势起跑。三）、业态定位：以公明本地居民、企业白领、私营业主等高端消费、和普通大众消费为主导的女性购物广场四）、业种分布及主题包装：一层：黄金珠宝、玉器、品牌服饰专卖、品牌运动、特色餐饮、化妆品、精品、饰品、工艺品、鲜花、美容、美甲、男女鞋、皮具箱包等项目二层：知名时尚女装、男装、床用、牛仔女装、休闲女装、内衣、妇幼、童装、童玩等项目。五）、城市广场形象定位：立足公明商业地带，改善片区商业环境，提升片区人群家居生活质量，以品质最好、价格最平，服务最优的专业大型中高档主题的大型购物广场。69 “专业商业地标·专业商业航母”面对商业投资者，本项目是—“阳光白金铺·财富取款机·投资增速器”“银行提款机·财富增速器”六）、商场管理模式及运营管理方式：实行统一规划、统一管理、统一形象大商业模式；同时建立完善的售前、售中、售后客户服务体系及营运管理体系。对商场进行统一招商及经营管理。确保本项目前期经营招商及后期运营的成功启动和平稳运行。三、目标客户定位类似项目的客户结构分析：●商业目标客户：客户来源：本地及外来投资者、私营企业主、品牌代理加盟商、品牌厂家。客户层次：中产阶级以上。客户职业：多样化，具备一定资金实力且有一定的经营经验的品牌厂家、代理商，社会白领，本地与外地经营户，职业投资者为主。商业动机：注重投资回报、经营环境及升值潜力，追求利益和物业升值。●目标客户价格敏感度定位价格敏感度高（1）私营业主（2）城市白领金领价格敏感度低（3）机关单位、企事业单位领导干部（4）品牌厂家代理商（1）体验较多人生酸甜，不希望浪费过多财富69 （2）对商业地产比较熟识（3）体现与众不同，不在乎价格（4）侧重投资安全性，但有一定比较●交通关注度定位关注程度客户类别依赖的交通工具客户特征强公明经营户和私营业主私家车、的士社会活动较为频繁一般城市白领、城市金领私家车、的士有一定娱乐需求，业主为业余生活丰富多彩较弱企事业单位干部、机关单位私家车、的士主要是以投资收租为主弱投资者主要是以投资收租为主四、租金定位一）、定位程序1、整体市场环境分析把握行业整体发展状况、熟悉市场环境2、设定策略性定价目标根据商业发展方向、经济实力和所处的市场环境，选择符合商业战略目标的具体定价方法3、竞争对手价格分析收集目标市场信息，综合考虑竞争对手价格水平4、成本评估根据编制的概预算、实际经验实施成本跟踪控制、估算成本69 费用水平5、决定定价方法根据商业实际及商业策略要求，选择定价方法6、确定租金价格根据选定的定价方法，确定项目的租金均价二）、定价依据：●市场环境为依据●商业经营成本核算为基础三）、定价目标惯用的定价目标一览表：追求最大利润所有房地产企业追求的目标，但最大利润并不等于最高价格，而是整体利益的最大化生存受到生产过剩、竞争激烈和顾客需求不断变化等问题困扰，将生存作为主要目标，通常形式是降价获取合理的投资收益率根据投资额期望得到一定的百分比利润，先确定好一个投资回收百分比，定价以投资成本为基础以保持价格稳定为定价目标为巩固市场占有率、期望保持稳定价格，这种定价目标一般价位适中、公平厚道，不易受市场价格的聚变而波动最大的市场占有率价格是企业与竞争者消费者之间最敏感的核心，当条件相当的对手激烈竞争时，价格优势往往能领群雄应付竞争或避免竞争通过产品定价去应付竞争或避免竞争，定价之前要仔细69 研究竞争对手的定价及相关项目资料，以制定出有利于应付和防止竞争的价格品质与信誉领先高品质意味着高价位，同时较高的价位也面临着更多风险四）、租金预测据调查，紧挨公明国业百货商场的公明老街街铺，是距离公明国业百货商场最近的大商圈，对项目更具参考价值街铺租金约为80～400元/平方米（建筑面积）。其中对于内铺最有具参考价值是佳华商场，商场租金约为150～400元/平方米（建筑面积）根据项目现状及宝安路片区的环境，我们预测项目商铺建筑面积月租金均价可达到：一楼：150—200元/平方米（建筑面积）/月左右，二楼：80—120元/平方米（建筑面积）/月左右在实际招商过程中，可根据品牌、位置、规模、租期长短等情况具体洽谈租金，对于大型主力店，可以灵活调整。第三部分项目招商规划“凡事预则立，不预则废”从项目立项、规划、招商到经营管理的各个阶段，我们是否一开始就瞄准了消费群体和经营商家，一开始就把握准了消费群体和经营商家的心理期待？在我们看来，一些项目之所以能够取得辉煌的经验成就，完全是因为其准确的市场定位，全面抓住了从项目开发到经营过程中的每一个环节，对其中的每一个环节都进行了精细的规划。一、招商业态组合项目定位为以中高消费兼顾大众消费为专业的购物广场。同时辅以餐饮、品牌服饰、品牌运动、茶庄等为补充业态。招商过程中可以考虑引进主力店将丰富项目业态，69 对项目聚集人气有良好的促进。楼层经营规划一层：黄金珠宝、玉器、品牌服饰专卖、品牌运动、特色餐饮、化妆品、精品、饰品、工艺品、鲜花、美容、美甲、女鞋、皮具等项目二层：品牌时尚女装、床上用品、家居服装、牛仔女装、休闲女装、内衣、妇幼、童鞋、童玩等项目69 项目招商工作可与市场营销同时进行，招商将立足公明，以市区及周边区品牌经营商家为主要引进对象，但同时需拓宽视野，引进新的经营商家，为公明项目商圈零售市场注入新的血液。项目招商的成功将良好的带动项目物业的销售。一、品牌引进的计划1、在2009年3月中旬前计划与知名品牌，如：元绿回转寿司、味千拉面、深圳儿童世界、爱婴岛、国美电器、苏宁店器等品牌接触，洽谈有关进驻合作的可能性。2、2009年4月后将在已进驻的知名品牌的影响下，有目的引进一些适合本项目经营、并能带动客流的品牌项目。二、招商合作方式、条件预测和建议1、合作方式根据品牌招商项目定，采用灵活的合作方式：69 ◆联营方式：根据其经营种类，楼层定位规划，确定提成比例，按其销售额进行提成联营。（有品牌性的项目可以考虑）◆租赁方式：对于部分经营商家，可实行租赁经营。按租赁面积大小，楼层及所处的位置来确定租金。◆业主加盟经营方式：对于部分有投资经营意向的购铺业主。可向其推介代理品牌，以加盟的方式经营。合作单位或个人必须提供经营品牌的相关资料（营业执照、税务登记证、生产许可证、商标许可证、质量合格证、授权代理证书等）。特殊的项目（如药品、保健品等）必须具备产品经营许可证。2、合同期限：对于一般小型供应商家，合同期限为1年，此举可使商场根据需要灵活调整供应商。对于具有集客力的主力品牌，合同期可根据洽谈的具体情况定，该类商户的合同时间可适当延长，原因是希望这些商户长驻商场，以吸引消费者和提高商场的知名度。3、合作条件一楼：150—200元/平方米（建筑面积）/月左右二楼：80—120元/平方米（建筑面积）/月左右在实际招商过程中，可根据品牌、位置、规模、租期长短等情况具体洽谈租金，对于大型主力店，可以灵活调整。4、招商品牌的选择：品牌知名度高，市场接受度和适应性好，拥有良好的品牌形象，管理规范。（1）尚未进驻公明的新品牌：特点：A、规范、有实力；B、对进驻场地考察严格，具有前瞻性的眼光；C、洽谈合作的条件相对严格。69 （2）本地的品牌代理商、经营商。特点：A、对本地市场较为熟悉，代理品牌的畅销针对性较强；B、有较为成熟的市场开发和终端销售管理经验；C、经营信心受环境影响较大，实力有限。四、招商策略1、优化业态组合，强调主力品牌商家及主力店的综合素质与其他商业物业的营销策略有所不同的是，本案应考虑未来的长远发展，招商工作不能是被动的接受客户的求租商铺，还要对入住商家的实力、品牌、信誉、经营管理、商品管理、公司经营状况等方面的内容进行考察。2、提供招商优惠利用提供优惠的招商条件吸引部分客户进驻，形成良好的招商开端，从而达到推动招商进度的作用。同时尽量向政府争取提供优惠的税务、工商等政策的支持，对于招商吸引商家有莫大的帮助。3、目标定位招商锁定目标客户、主动出击，利用主力品牌效应吸引其他品牌进驻从而带动招商进度。4、媒体推广配合利用媒体强势推广项目，在招商期间，可联合政府、商家举办招商信息发布会、促销推广等活动。五、招商工作计划进度根据装修时间进度情况，项目招商工作推进计划安排如下：a)2009年3月5日前提交项目市场调查报告及项目招商规划方案。b)2009年3月10日前讨论调整规划方案并最终确定项目的招商规划执行方案。69 C)2009年3月15日开始正式对外招商。d)2009年5月前预计完成项目招商总面积的30%e）2009年6月前预计完成项目招商总面积的60%f）2009年8月前统计完成项目招商总面积的90%g）2009年9月15日～28日为商户装修、上货期及完善期h）2009年10月1日正式开业为配合招商推进。对发展商的工程进度要求：1、2009年8月1日前完成商场部分的外力面的装修工程以及消防、照明、电梯、空调设备安装。2、2009年9月15日完成商场内部装饰（地面、天花、铺位分割、广播、监控等）。五、招商具体工作内容：（1）依据确定的项目商业经营规划组织实施商场的对外招商。（2）协助组建项目商业营运管理和物业管理机构，建立完善的商场营运管理架构和岗位管理制度，提供商场营运管理、物业管理和租赁商户管理操作手册。（3）组织开展招商专题推广及媒体广告宣传推广等各项活动。（4）对项目的外观立面、室内装饰效果及公共空间美化布置、设施的配置、出入口、通道、灯光照明、店牌、室内外广告位、导购标识系统的设立、卖场营业气氛的营造等出具指导性建议。（5）出具项目招商有关的规划设计图、招商手册、宣传品设计、租赁合同、经营管理合同等。（6）对项目各楼层的商铺经营布局、结构和装修出具指导性方案。69 （7）招商人员培训时间及内容安排市场调研和目标客户分析（招商组）↓商户招商计划实施（招商组）↓客户招商周计划(招商组主管）↓客户信息归档完善、招商资料准备就绪（招商组）↓目标客户组开发，拜访、洽谈（招商组主管）↓填写招商意向表（招商组、客户）↓客户分内，确定重点客户（招商组）↓↓客户资格考察、评估核准（招商组）↓确定合作对象、签订招商意向书、交纳定金（招商组、开发商、客户）↓与客户沟通、谈判、方案修改与认可（招商主管、对口部门）↓招商协定正式签订（招商部、开发部、客户）↓提供装修方案及电脑效果图（客户）↓提供租赁面积认定书、租赁许可证和装修入场证（开发商、物业中心）进行装修、营业（客户）日期培训内容课时时间待定市场研究方法、实例分析2小时时间待定项目具体情况介绍及特点、卖点分析3小时时间待定招商接待程序与谈判技巧介绍3小时时间待定项目周边配套、竞争对手分析2小时时间待定项目市场定位、形象定位及销售策略2小时时间待定商铺投资及其他投资对比分析2小时时间待定跟踪各种客户的方法、应对技巧培训2小时时间待定招商处行为管理规范、公司纪律培训2小时时间待定招商员心理素质、理念报负、自信心培养2小时时间待定与招商有关的建筑学方面知识2小时时间待定房地产法律法规、物业管理基础知识2小时（8）招商统一答词培训（4小时）招商百问是针对在招商过程中，客户有可能提出的问题，进行合理的有助于销售的69 应答，以便对外统一口径，避免出现混乱，招商前培训的一个重点（招商百问提纲后附）（9）招商流程69 七、招商宣传方式69 ●以点带面针对公明零售市场部分有影响力的经营户进行突破，通过引导她们入场经营，带动其他经营户的响应。●良好的推广营销方法作为招商支持在项目大范围市场形象推广的同时，借助市场反应，穿插招商工作的开展，借力造市，以取得招商工作最大的效果。●招商资料的完成招商资料包括项目招商简介、项目单页介绍、项目主题宣传短片、项目光碟介绍资料。●招商队伍的到位及培训建议多名的招商管理人员，严格对招商进度有效的控制。招聘有经验的招商人员，确保项目招商工作的按时完成。●招商点的设立完成在销售中心设立招商中心。●完善的招商控制程序建立科学完善的招商管理制度，控制整个项目招商工作的有序进行。包括目标客户的联系方式、进度等。69 八、前期招商人员配备计划总经理兼招商经理（1名）财务（1人）楼层招商经理楼层招商主管1人策划主管（1名）招商专员（2人）九、招商人员岗位职责分店总经理兼招商部经理▲主要职责：☆根据购物广场的经营方针与要求，制定招商部计划，并组织实施。☆负责购物广场整体商场策划，布局，商品组合及与厂商协调，公司整体企划，促销等，确保广场经营指标达成。☆组织，管理招商，企划团队，培训及辅导招商人员。☆对招商部门厂商引进，人员招聘，促销方案及相关合同及发生交际费用审核等负责。招商主管▲主要职责：☆负责整个楼层招商，布局，商品组合及与厂商协调，确保招商品100%达成。69 ☆配合公司整体布局，完成公司下达指标。企划主管▲主要职责：☆贯彻执行本企业经营发展战略方针，配合招商，经营需求，结核实际制定本公司广告策划并组织实施。☆负责对商场宣传布署总体规划工作，作出建设性的意见，统筹安排促销，成列。十、招商与项目销售之配合●主力项目招商先行，项目销售与招商同期运作。●营销中心可分别设置招商点和销售点。●招商工作的顺利进行将大大的促进项目的销售。●招商与销售的目标客户可互相转换。第四部分商业开发一、商业开发理念中高档次主题的购物广场，流行时尚气息、清新、舒适、休闲、方便，成为公明人的一站式专项的购物广场。二、项目规划设计一）、交通组织整个商场内交通采用循环交通，分区明确，小循环与大循环相结合，尽量减少中穿越线。商场内辅助过道设计1.5—2.5米，既保证人流的顺畅，也可提高商场可租面积。扶梯的布局充分考虑尽量增加客户的行走面积，保证商场多摊位综合使用权。69 一）、商铺平面间隔•通常商户开间进深的黄金比例为：开间与进深之比为1:2。在实际操作过程中，开间与进深比例应尽量控制在1：2—1：4之间。如果该比例大于1：2时，开间应不少于4米。二）、有关提高项目附加值的建议深度挖掘公明缺乏中高消费品牌的特点，给购物广场营造良好的中高消费人群购物环境。精装修铺面，满足新兴投资者的经商需求，提升项目的内在服务层次。三）、装修及设施配置建议外部装修•广告位在建筑物的外墙立面设立专用的广告位，广告位高度为二～三的跨层高，均匀对称分布。建议采用框架型设计，纵向排列。单个广告位有效规格不小于3米×8米（广告位尺寸依照建筑的具体尺寸确定）•主入口大门采用全落地玻璃当外门，正门主入口设无障碍通道，正门前广场铺造型广场砖。内商场铺面采用开敞式结构。•色彩商场装修档次，主题灵魂可以从色彩亮度的搭配体现出来，色彩给人的视觉影响最直接的。建议项目选用女性喜欢的暖色调。内部装修●专柜间隔商场内部采取独立分割店铺，店铺间隔采用轻质隔墙，隔墙高度为2.4米。店铺出69 入口为开敞式，不设开合门。●播音系统商场播音系统的吸顶扬声器安装在公共通道的天花上方，平均6m间距安装一个。音控系统设置在商场顾客服务中心内的播音室内。●电源插座每个专柜内预留2个20A多孔电源插座。●电话线接口特属项目的专柜内预留电话线接入口。●收银点如果同供应商合作有扣点方式合作的，则建议每1000平方米营业面积区域设置一个收银点，收银台占地规格1.5×2M.每个收银台预留电源插座、电话线、网络数据线接口，各楼层电脑收银机网络数据线在该层HUB处连接，然后统一接驳到结算中心机房。收银台电源必须为独立的专线电源，收银机需配备1000瓦UPS。●照明卖场照明色温建议为3700—4200K，公共照明以白色荧光冷色调为主，公共照明亮度为70W/㎡（服装区），120W/㎡（珠宝、化妆品区），采用节能型筒灯（双V）。所有通道照明系统要求独立开关控制，配电房要求通风情况良好。●应急照明商场出入口、电梯口，主、副通道每间隔30米处及各收银点需设立置停电应急照明灯。●中央空调系统建议可参考风机盘管主机（水冷式）螺杆机组，垂直送风，特殊区域为侧送风，冷度为220W/㎡。根据专柜面积大小，每个专柜内设置不少于一个出风口。商场夏季恒温为摄氏25度。空调主机房做隔音处理，主机房外噪音控制在60分贝以下。69 ●border线通道两旁border线宽150mm。●地面：卖场地面采用高档优质净色米白或浅米黄光釉面地砖，拥有良好的灯光反射效果，便于清洁。在主入口通道、电梯口通道地面镶嵌拼花造型，颜色搭配协调。●天花主入口、电梯口及公共通道天花做天花造型，主、副通道与商铺间做高低错落天花装饰造型。●闭路电视监控收银台上方设置监控摄像头，场内各主通道及出入口均设置监控点，各监控点预留监控线缆接入消防/保安监控中心机房。●公共通道主通道宽4—6m，副通道1.5～2.0m（含border线）。顾客服务设施配置（预留）●顾客服务中心：设在商场一楼，面积约15平米左右。●公用电话●银行自动提款机●公共洗手间（加设残疾人专用厕位）商场管理设施配置●现场营运管理办公室（约20平方米）●财务结算中心（约10平方米）●营业员专用储物/更衣间、茶水间、就餐区（约50平方米）69 ●商场员工专用通道三、商业推广计划1、推广主题通过分析，结合项目的实际情况，建议推广阶段的推广主题为：财富、气势、专业分别从项目地理位置、商圈分置、物流配套、投资分析、业态规划、经营管理等方方面面进行分阶段、分层次诉求。2、推广方案（1）、推广宗旨根据项目前期推广的情况，下一阶段的将做到：保持招商、经营连续性。从而维持项目在市场的热度，以理性诉求，尽快树立项目的市场领导地位，配合工程进度，招商进展和各个节假日，进行针对性的主题推广及优惠活动！（2）、推广方式考虑到本项目客户所表现出的商圈区域性强的特征，虽然有各种利好消息，有望改进这一特征，但我认为，由于其不可能在近期内见效，因此对本项目而言，还不能改变公明和其他区域客户持观望的态度，并不能有效地促进本项目的招商进程。因此，将通过以下推广方式：报版广告以软文的形式对项目进行理性的诉求，以其尽快树立项目的领导地位。配合工程进度，在项目现场开放、景观落成、开业等时间安排大版面形象广告；配合节假日安排中、小版面平面广告。媒体选择：自制宣传报纸—公明国业百货商场商业导报、宝安日报等。69 夹报考虑到本项目的客户具有较强的区域性，因此，宣传的主要目标仍定位于公明镇区和周边区，采用夹报的形式，既可有效的传达招商信息，同时也可节约推广成本。媒体选择：商报、晶报等。夹报的设计应兼顾理性和感性的诉求，全方位的推介项目，有计划、有步骤地树立项目的新定位。夹报的内容在保持一定的持续性的基础上，应根据市场情况及项目工程进度经常更换，以保持客户对招商项目的兴趣。电视广告根据对电视广告效果的统计结果，应在公明电视台投放广告或者广场电子屏短片宣传。广告内容包括项目的详细资料及传达，本项目是公明宝安路商圈的商业典范、商业发展趋势的信息。海报相对于其他媒体，海报具有信息量大，冲击力强的特点，应制作大海报对本项目进行推广。海报可通过派发及现场索取的方式传达至客户。DM直邮在确保目标客户准确把握的条件下，直邮是针对性强、效果佳的推广途径，项目信息可最大限度的传达到有效客户。对象选择：周边区域经营客户、分片区投递。信息平台通过手机短信传达目标客户有关最新的招商信息流动形象展示考虑到本项目的客户具有较强的区域性，在周边地方进行不定期的展销，变被动等客主动出击，提高项目的招商的成交率。其中的一些区域是公明人流量很大的、也是很有影响力的区域。69 招商现场主题活动招商现场是招商的主战场，将根据市场情况及项目工程进度，在招商现场进行主题推广活动，保持项目的市场热度；同时可当场促成合作。如举行：a、品牌招商推荐会b、“公明国业百货商场”舞蹈邀请赛（针对公明白领阶层）c、“公明国业百货商场之夏”少儿活动月（夏令营、兵兵球赛、游泳比赛……突出社区文化氛围）d、“公明国业百货商场”嘉年华会（新老业主联谊）e、商业主题推广活动f、五一联欢会……（3）、具体招商推广计划如下：2009年2、3、4月：A、主题：招商中心现场全新开放、公明国业百货商场招商开始登记；B、达到目标：逐渐树立项目“公明宝安路商圈地标”的形象。在有其他项目比较下，使本项目成为各户的首要选择；完成前期的招商推广。C、主要形式：公明电视台广告、报纸广告、夹报广告、“公明国业百货商场经营分析”问卷调查、主题活动第五部分项目宏观经济环境分析一、公明宏观环境概述69 一）经济环境深圳市宝安区2008年上半年社会消费品零售总额完成134.4亿元，同比增长20.6％，增幅比去年同期提高6.1个百分点。（一）、上半年消费市场运行的主要特点及原因1、社会消费品零售总额增幅居全市之首，处于全中国中等水平。上半年我区社区消费品零售总额同比增长20.6％，比全市平均水平18.20％高2.4个百分点，比广州的18％高2.6个百分点，比全国的21.4％低0.8个百分点。2、社会消费品零售总额快速增长，但各月累计同比增速稳中有降。2008年2—6月宝安区社会消费品零售总额累计同比增速分别为25.5％、21.1％、21.0％、21.1％、20.6％。从以上数据可以看出：1、2月增速较快，主要是因为春节消费因素及雨雪冰冻天气影响，使留区过年人数比往年增加，两因素迭加，市场销售兴旺。在此期间，销售较淡的服装、空调机、取暖机，一度脱销，各大商场供不应求。4—6月零售额增速逐渐有所下降，但增长速度始终保持在20％左右。3、限额以上批发零售行业零售额增速迅猛，但批发业一直处于负增长。上半年限额以上商品销售总额98.46亿元，同比增长10.6％，其中：批发额43.18亿元，同比下降15％，零售额55.28亿元，同比增长44.6％。从区汇总数据(不包括市重点连锁企业数据)来看，零售额增长的主要推动力是由于食品饮料烟酒类特别是其中的食品饮料类的快速增长所推动。上半年食品饮料烟酒类同比增长62.7％，其中：食品饮料烟酒类增长69.5％。批发业下降主要是由于石油及制品类油价不断走高而导致供应紧张甚至断供所造成，仅中国石油上半年油品批发同比下降34.2％。4、星级住宿业和限额以上餐饮业有较好的表现。上半年星级住宿业和限额以上餐饮业实现零售额14.7亿元，同比增长16.5％，比去年同期提高1.6个百分点。居民消费观69 念的更新，使在外用餐的消费者大增。另外，假日火爆、节日聚餐大大推动了全区餐饮业零售额的增长。（二）、上半年消费市场快速增长的主要原因1、物价持续上涨的原因。上半年物价由年初的结构性上涨过渡到全面通货膨胀，是推动社会消费品零售总额高速增长的主要原因。上半年宝安区社会消费品零售总额名义增长20.6％，居民消费价格总指数为107.8，扣除物价上涨因素，实际增长11.9％。2、城镇居民收入稳步增长的原因。上半年宝安区人均可支配收入为11628元，同比增长7.3％，特别是工资性收入增长较快，同比增长29.2％，为商品消费提供了强劲的动力。3、楼市和股市不断下滑的挤出效应。从去年开始的楼市调整，今年上半年一直处于低潮状态，表现为成交量急剧下跌，房价不断下滑；而股市却像坐过山车一样，从2008年10月的最高6124点下降到今年2月26日的2185点，下降了58％。楼市和股市的暴涨暴跌，使得民众捂紧了钱袋，减少了楼市和股市上的投资，相应的也增加了一般消费品的消费，从而推动了消费品市场的繁荣。二）、地理位置及交通情况公明镇位于深圳市西北部，东临光明街道，南连石岩镇，西依松岗镇，北接东莞市黄江镇，离广深高速路3公里（到广州只需1个小时），到福永码头12公里，隔深圳国际机场不足10公里。公明镇海陆空交通十分方便。被市列为农业重点镇的公明，荔枝种植面积3.5万亩（挂果2.5万亩），其中优质荔枝桂味、糯米糍1.2万亩，普通品种黒叶800亩、淮枝4000亩、其他1000亩，今年公明荔枝将获得大丰收，其中总产量将达7000吨，预计今年6月上旬开始上市。由于公明土地肥沃，光热充足，雨量充沛，荔枝品质极佳，其含糖量达20％以上，在国内，港、澳及国外，公明荔枝已受到人们的青睐。69 三）、行政区域与人口状况商业状况：光明新区成立于2007年5月，商业依然保持着原有的状态，形态上还不够成熟，区内具有特色的、优势的商业街和商业圈也不够完善。宝安路的商业步行街仍在政府规划中。商业特征：片区所处地的商业特征相对模糊，基本上没有形成商业圈，商场分布比较零散，且多为超市型。发展趋势：随着光明新区的大力发展以及政府扶持下，越来越多投资者关注到了商业投资市场，未来光明新区的商业氛围将越来越浓厚。伴随光明新区居住人口的不断增加，大小商家努力抢占更大的市场份额，成熟的商家以个人的睿智，勇于投资空白领域，也催生出大批的新型商业街，成功的榜样带动大多商家投资目光开始转变，由成熟的商圈转向发展潜力巨大的领域。基本情况：项目处于深圳市光明新区公明街道。光明新区位于深圳市西北部，东至观澜、西接松岗、南抵石岩，北与东莞接壤，总面积156.1平方公里，总人口约200万，其69 中户籍人口4.2万。公明街道位于深圳市西北部，东临光明街道，南连石岩街道，西依松岗街道，北接东莞市黄江镇，离广深高速路3公里，到福永码头12公里，隔深圳国际机场不足10公里。全街道总面积100.3平方公里，总人口502720人，其中户籍人口21973人，现辖玉律、长圳、红星、田寮、甲子塘、塘家、东坑、塘尾、将石、楼村、上村、下村、西田、李松朗、合水口、茨田埔、马山头、根竹园19个社区居委会。新区生态环境优美，土地存量丰富，拥有全市最大可连片开发区域，可建用地76平方公里，其中未建用地29.75平方公里。新区物产丰富，“光明红烧乳鸽”、“甜玉米”、“晨光牛奶”、“光侨肉制品”等特产驰名中外，是亚洲最大的养鸽基地、国内最大的鲜奶出口基地、广东最大的西式肉制品生产基地。光明新区区位优势明显，距离宝安国际机场、蛇口港区和大铲湾区约25分钟车程，正在建设的广深港铁路客运专线在境内设立城际客运站，规划中的深圳轨道交通6号线直达新区。龙大高速公路贯穿东西，并与南光高速、机荷高速公路、梅观高速公路、广深高速公路相连，与福田中心区、东莞等珠三角主要城市中心形成便捷高效的“半小时生活圈”。四）、居民消费状况及特点消费市场增长较快，外贸出口放缓，消费结构有所改变。1—8月，全市实现社会消费品零售总额1469.65亿元，增长18.9％，增幅比前7个月多0.9个百分点。居民消费价格同比上涨7.0％，比前7个月涨幅回落0.2个百分点。全社会固定资产投资814.88亿元，增长7.7％。2008年上半年宝安区物价上涨具有明显的结构性特征，并非全面的、大幅度的价格上涨。从构成居民消费价格总指数八大类来看，呈现“七升一降”的格局，其中以食品和居住两大方面为主，其价格的迅速上涨是推动宝安区CPI持续高位运行的主要动力。1、食品价格同比上涨20％，涨幅最大，其中粮食、油脂、肉禽及其制品价格的上涨最为明显，分别为9％、45.9％、40.6％，从而成为居民消费价格总指数上涨的最主要因素。2、烟酒及用品价格同比上涨2.6％，其中，酒类价格同比上涨2.1％。69 3、衣着类同比下降4.2％，主要是由于换季、新款上市等原因，原来的衣着大幅打折。1、家庭设备用品及维修服务价格同比上涨0.6％，其中，床上用品价格下降8.8％，室内装饰品价格上涨5.9％，家庭服务及加工维修服务价格上涨21.8％。2、医疗保健及个人用品价格上涨6.7％，其中医疗保健类价格上涨8.3％，个人用品及服务类价格上涨3.6％。3、交通和通信价格同比上涨1.5％，其中，交通类价格上涨3.7％，车用燃料及零配件价格上涨10％，城市间交通费价格上涨12.7％，通信工具价格下降8.9％。4、娱乐教育文化用品及服务价格上涨1.3％，其中，学杂托幼费价格下降1.2％，教材及参考书价格下降1.6％，文娱费价格上涨2.9％，旅游价格上涨6.4％，文化娱乐用品价格上涨4.9％。5、居住类价格同比上涨11.6％，其中，水、电及燃料价格上涨6.4％，建房及装修材料价格同比上涨6.1％，租房价格上涨10.2％。综合来看，上半年价格上涨呈现出结构性特点，上涨幅度仍在居民可承受范围之内，但物价上涨的压力并未充分释放，零售商品价格仍是引导物价上涨的主要因素。二、深圳市中部物流组团分区规划（公明、平湖、横岗）69 一）、规划期限中部物流组团城市建设和发展的规划，是深圳市规划建设的下一层次规划（法定图则、详细蓝图、城市设计等）的编制依据。本规划期限为：2005—2020年。二）、规划建设目标及原则1、拓展城市发展空间，提高城市建设质量，推动社区内外城市发展的一体化，即经济、社会、城市空间一体化，实现城市持续性发展；2、按照现代化城市标准进行建设，完善基础设施，调整产业结构，提升城市综合服务功能，重点发展现代物流业，推动组团第二、三产业的发展；3、提高组团城市化水平，实现组团城市化质量上规模、上档次，全面实现中部物流组团农村城市化。4、保护城市环境资源，逐步实现城市人文环境与自然环境的协调，建成环境优美、富于特色的生态型现代化城区。5、产业发展一体化原则：实现区域产业发展，形成一个优势互补、合理分工、协69 调发展的产业合理布局体系。6、空间结构一体化原则：是区域经济一体化的空间依托和表现形态，是区域社会经济高效、有序发展的必然结果；7、城市建设一体化原则：重点推动基础设施与公共服务设施一体化建设，提升组团内各片区城市建设质量，改善城市环境，保护生态环境，塑造城市特色。8、规划延续性和维护规划权威性原则：规划必须遵循总体规划，保持规划基本政策的延续性，维护规划的权威性。三）、功能定位与发展规模1、功能定位：特区综合服务功能外溢区，全市重要的物流基地；2、重点发展产业：发展国际物流、货运枢纽、仓储配送、专业市场等物流产业和家电、玻璃、眼镜等优势产业。3、组团现状总人口为93.4万人，其中户籍人口为6.0万人，外来人口87.4万人。4、2020年底中部物流组团分区规划人口控制在98万人内，其中户籍人口10万人，外来人口88万人。（规划人口为当量人口，“当量人口”是从需求意义上将暂住人口折算成相当于户籍人口需求水平的人口，通过计算和确定暂住人口的“需求当量折算系数”，将暂住人口按照系数折算成标准的“需求当量人口”，简称“当量人口”。）5、现状已建设用地为61.95平方公里。建设用地控制规模：规划2020年物流组团建设用地控制规模为83.35平方公里，人均城市建设用地85.1平方米/人。四）、土地综合利用规划1、以实现可持续发展为目标，对规划区内的土地利用进行综合控制与引导，并将城市布局结构融入区域土地利用的自然生态规划，保证城市空间结构的通透性，促进自然生态环境综合利益的发挥。2、城市建设用地增长方式由“粗放型”转为“集约型”，改变以往村镇式发展形态，土地开发由单纯的开发增量型转变为盘活存量与开发增量型并存，城市建设的重点将集中在综合服务区和产业片区。3、对非城市建设用地进行严格控制，保护性利用部分土地，为居民提供多样化的休闲空间和设施，并使城市生态达到良性循环。69 4、根据《深圳市城市规划标准与准则》的土地分类标准，将水域和其它非城市建设用地、城市建设用地两大类；5、其它非城市建设用地是指以三号、四号绿带为主体的自然生态保护区（含林地农业保护用地和发展备用地等）。对于该项用地采取严格的保护措施，严禁随意建设，蚕食用地和乱砍乱伐，保持并养护其自然生态风貌，并要求其周围的城市开发建设必须进行环境评价，尤其对于农业保护用地不得任意侵占，需调整时应按法定程序进行。规划其它非建设用地77.20平方公里，其中农业保护用地1.22平方公里，林地68.94平方公里，发展备用地7.04平方公里。6、城市建设用地是指用于城市开发建设的土地，物流组团的规划城市建设用地面积为83.35平方公里。五）、公共设施规划公共设施规划对策1、对于配套设施结构上的调整要做到“均衡发展、优化级配”；2、针对平湖、公明、横岗镇区制定法规，改造建设中配套设施必须同步配置，并且要求尽可能补足缺量，否则禁止其改造开放行为。3、对于调整比较缓慢，周期较长而现状套配不足的片区，政府可考虑以土地置换的方式挖掘配套用地。4、下层次规划编制中，在符合国家规范的前提下，可以对本规划配置的公共设施做部分调整，调整内容用地位置和用地规模。5、加强规划管理，对没有按规定配套，要强制其权属部门按管理要求补充配套。城市公共设施按市级、区级、居民地区级、居住区级市级配套，对公益性和非盈利性公共设备予以优先安排；6、规划公共设施用地面积：926.52公顷。教育设施规划按照《深圳市城市规划标准与准则》计算所需教育设施的数量和规模，调整组团布局结构、完善教育设施。在组团内设置九年一贯制学校23所；小学34所；中学15所；成人学校1所。69 医疗卫生设施规划按照《深圳市城市规划标准与准则》计算所需医疗卫生设施的数量和规模，并合理布局，在组团范围内建设医疗设施18处，其中综合医院7所。文化娱乐设施规划依据《深圳市城市规划标准与准则》，在中部物流组团内分级设置文化娱乐设施。在组团内设文化设施18处（现状7所、规划11所），其中市区级综合文化中心2处；体育设施在组团范围内设置以下体育设施：体育设施16处（现状1处、规划14处、扩建1处），其中区级体育中心2处。社会福利与保障设施组团建立完善的社会福利保障设施，其中敬老院4处，每处不少于50个床位。行政管理与小区服务设施组团依据城市化要求，按城市标准设置完善的行政管理及小区服务设施、街道办事处、小区服务中心、派出所等，其设施应按组团结构及标准分区进行配置。商业设施依据城市功能定位及空间结构特征，在组团内设置商业设施，其中区级商业中心3处、居住地区级8处、居住区级设若干个。1、区级：公明中心商贸区、横岗新世界广场商贸中心、平湖生活商贸服务区；2、居住区级：结合旧城改造，加快传统商业改造，高起点、高标准兴建购物广场和商业街。重点对各片区及平龙路、深惠路、平湖大道等路两旁旧厂房、旧商业进行改造，形成以超级市场、专业店和连锁店为主要形式的购物中心。六）、综合交通规则69 城市综合交通建设目标1、增设新的交通干线及各类交通设施，增建各片区联系通道，提高公共交通服务水平，改善交通组织，建立完善、协调、高效的综合交通运输体系。2、至2020年，组团城市道路网密度应达到9.0～12.2km/km²，人均道路面积20㎡/人，占城市建设总用地20%～25%。3、建立与城市布局、土地应用规划相适应的综合交通体系，由高速公路、快速路、主干道、次干道、支路组成的城市道路网络系统，满足城市不断增长的交通需求，促进并引导城市有序而合理的发展。4、积极建设轨道交通，发展大容量、快速便捷的公共交通方式，适合发展私人汽车，严格控制摩托车，各种交通工具协调发展，形成立体化、高效、安全、经济的客运交通体系。5、加强停车场（库）的规划建设与管理。6、营造无障碍的综合交通枢纽，做好综合交通网络与大型客货运枢纽之间的衔接协调。69 道路交通规划1、高速公路、快速路系统依据深圳市干线道路网规划，组团内有：1）、高速公路机荷高速公路：连接宝安机场、中山及惠州、汕头，组团内长15.4公里；盐排高速公路：连接盐田港与东莞，组团内长9.2公里；惠盐高速公路改线（东部通道）：连接惠州与盐田，组团内长9.4公里；2）、快速路外环快速路（平湖段）：连接宝安、东莞、中心城等，道路位于组团平湖片区北侧东莞境内；南坪快速路（水官—横坪路）：连接南山、宝安及大工业区，组团内长20.0公里；深平快速路：连接东莞与特区，组团内长13.2公里；丹平快速路：连接东莞与特区，组团内长14.2公里；龙盐快速路：连接龙岗、横岗、盐田，承担盐田北向对外交通功能，组团内长7.1公里；2、组团规划主干线9条，总长90.2公里1）沙荷路—布沙路—布龙路：连接中心城、龙华、公明、横岗，全长20.1公里；2）深惠路：连接特区与中心城，加强公明与横岗的联系，组团内长16.1公里；3）红棉路—布横路（科技园、洛宝路）：加强公明与横岗的联系，全长12.9公里；4）联李路：连接平安大道与布龙路，全长7.6公里；5）新木大道：连接平新路与丹平路，长1.8公里；6）富安大道：连接深平快速路与凤凰大道，长4.8公里；69 7）平龙路：连接宝安、东莞，长6.2公里；8）布澜路—平吉大道—平新大道：加强平湖、公明的联系，长9.3公里；9）平安大道：连接平湖、横岗，长12.4公里；公共交通规划1、线路网规划：公交服务网络由客运枢纽（换乘中心）—公交总站—公交线路组成，保证公共交通车站服务半径以300米计，不小于城市建设用地面积的50%，以500米为半径计不小于90%。中心区规划的公交线密度应在3—4km/km²的范围内，其它地区应在2—2.5km/km²范围内。2、公交场站用地规划：公交场站是公共交通重要的组成部分，包括：中途站、首末站、枢纽站、停车场、保养场和综合车场等设施，公交线路中，以港湾式停靠站为主设置中途站，开辟专用的首末站和换乘枢纽站设施。公交枢纽站场3、三条以上公交线路共享的首末站或者与其它交通方式换乘的首末站应设成公交枢纽站。城市中客流较多的地方常有若干个公共交通线路通过，也应设公交枢纽站，并停备一些车辆。4、大型枢纽站结合主要轨道换乘站点、火车客运站、长途汽车站设置，建筑面积6000～8000㎡，中小型枢纽站结合一般轨道站点、大型居住区、大型商场、体育馆、剧院等设置，建筑面积3000～4000㎡。5、枢纽站夜间可停放60%营运车辆，同样还需配备调度办公等设施用地。6、中部组团规划布设公交枢纽站11处。总建筑面积为5.5万㎡。公交首末站1、公交首末站布设充分与轨道站点接驳，形成立体集约的公交换乘枢纽。2、公交首站应设在人口较集中的居住区，末站设置在就业岗位集中的商业区域或者中心附近，首站建筑面积2000㎡，末站建筑面积1000㎡。69 3、大型首末站多沿重要主干道一侧附近布设。出入口应分开设置，不同流向多线路集中的大型首末站，还宜将通向近、远郊的停车坪、候车廊予以分开并各有其出入通道，问时辅以导引标志以免复杂的人流车流交叉干扰。4、公交首站停车坪用地面积应不小于该线路营运车辆全部车位原面积的60%，首末站停车坪大小应按营运车辆用地面积的10%计。5、根据《深圳市公共交通总体规划》，公明、横岗、平湖三镇现状除布局设置了公交首末站（4500㎡）外，其余两镇均无公交首站、尚需新增公交首末站，公明为3.8万㎡、平湖镇为2.5万㎡、横岗镇为2.7万㎡。6、港湾式停车站：港湾式公交停靠站结合公交线路规划及市政详细规划，在道路规划设计阶段进行。轨道交通规划规划预留地铁3号线、地铁5号线及轨道交通站用地。根据《地铁3号线详细规划》，地铁3号线起点位于红岭路一红荔路交叉口，终点至龙岗镇龙兴街，在本规划区内沿深惠路铺设。本区域内规划站点有公明联检站、公明客运站、公明镇政府站、汇福花园站、丹竹头站、育马场站、塘坑站、新世界广场站及银海市场站和荷康路站，同时在横岗设有育马城车辆段。地铁号5线沿平南、平盐铁路铺设，深圳西站至塘坑段为近期优先发展线路，区内设有上李朗站、平湖站、红棉路站、塘坑站四个站点。铁路规划1、铁路规划：组内有广深线、平南线、平盐线及沿海铁路。2、广深铁路是我国南北铁路大动脉—京九铁路的一部分，为准高速铁路，属国家一级干线。平南铁路联系深圳西部港区，平盐铁路连接盐田港，都为重要的疏港铁路。国家沿海铁路干线杭福深铁路已进入可研阶段，在规划区内主要线位为横岗南、北、中通道三个线位。横岗北通道线位在规划区内沿水官高速公路布设；南通道从横坪路接入，在区内沿水官高速公路布设；中通道线位从深惠路与横坪路之间的自然山体中接入，在区内沿水官高速公路布设。综合比较，北通道方案全线沿高速公路对中部物流组团分割影响较小，对土地利用格局影响不大，因此，本次规划倾向于沿横岗北通道线位的方案。但三条线选址正在论证中，具体线位依据论证结果予以调整。69 深圳中部物流组团分区规划建设，加快了公明核心区域的发展，公明新中心商业区域(百合商圈）以此契机，将从商业规模上，结构组合上得到前所未有的提升，中部物流组团分区规划建设，规范了片区各业态的编制内容、编制程序和实施保障，健全和完善年度实施计划制度，强化年度实施计划在空间统筹方面的重要地位。三、公明经济发展的特点一）、地理位置优越光明新区位于深圳市西北部，东至观澜、西接松岗、南抵石岩，北与东莞市接壤，总面积156.1平方公里，总人口约200万，其中户籍人口4.2万。公明街道位于深圳市西北部，东临光明街道，南连石岩街道，西依松岗街道，北接东莞市黄江镇，离广深高速公路3公里，到福永码头12公里，隔深圳国际机场不足10公里。全街道总面积100.3平方公里，总人口502720人，其中户籍人口21973人，现辖玉律、长圳、红星、田寮、甲子塘、塘家、东坑、塘尾、将石、楼村、上村、下村、西田、李松朗、合水口、茨田铺、马山头、根竹园19个社区居委会，光明新区区位优势明显，距离宝安国际机场、蛇口港区和大铲湾港区约25分钟车程，正在建设的广深港铁路客运专线在境内设立城际客运站，规划中的深圳轨道交通6号线直达新区。龙大高速公路横贯东西，并于南光高速、机荷高速公路、梅观高速公路、广深高速公路相连，与福田中心区、东莞等珠三角主要城市中心形成便捷高效的“半小时生活圈”。二)、政策环境优越土地政策优惠，新办生产性企业新征土地，项目投资在1000万元以上，且技术含量高，财税贡献大，对产业结构有重大劳动作用的实行收取本地成本价，配套基础设施建设或“一企一策”特使方式供给土地。财税政策优惠，区财政对外来投资新办生产性企业进行扶持，自企业生产经营之日起，根据起纳税情况对税收县级留成部分实行以下扶持政策。服务及特殊优惠，外来投资者在签订投资协议后一年内的建设期间享受一定收费政策扶持。奖励政策，引进项目必须符合国家产业政策和有关法律法规的规定。符合奖励条件，引进外来项目的分类别，给予一次性奖励：69 三）、发展思路清晰公明镇经济繁华，已形成了以工业为基础，第三产业为支柱，三大产业齐头并进的经济发展格局。以房地产为龙头的第三产业兴旺发达；新区生态环境优美，土地存量丰富，拥有全市最大可连片开发区域，可建用地76平方公里，其中未建用地29.75平方公里。目前，光明新区的核心区域——光明新城建设已经全面启动，第一批启动的中央公园、广深港客运专线的光明站、招商局科技企业加速器项目等四个项目，涵盖了城市建设、产业发展、民计民生等重点领域，是搞标准、高水平规划建设光明新区的缩影，光明新区将按照“多点启动、以点带面、全面推进”的开发思路，克难攻坚、真抓实干、狠抓落实，加快“绿色新城、创业新城、和谐新城”建设，努力把光明新区建设成为深圳新一轮思想大解放的试验区，成为贯彻落实科学发展观的典范地区，成为新时期深圳的代表作，为深圳的新一轮发展战略作出新的更大的贡献！四）、优势的地理位置和条件位于深圳市西北部，东至观澜，西接松岗，南抵石岩，北与东莞市接壤，总面积156.1平方公里，总人口约200万，其中户籍人口4.2万。光明街道是深圳市归侨侨眷最集中地区，其中归侨侨眷7008人。五）、注重本土企业本土企业作为公明的“草根”经济，在发展过程中承担了巨大的社会责任和压力。虽然近几年来有大量外来企业不断涌入公明，但广大本土企业仍然是公明工业经济的中坚力量，尤其是在税收贡献上，本土企业特别是重点骨干企业一直是纳税大户，为公明经济发展做出了巨大的贡献。结语：公明国业百货商场给予我以展示专业能力的机会，本招商方案的执行，有待与公司股东进行深入的探讨。一旦项目确定最终执行思路，我将凭借自身优势充分整合各类资料，确保项目朝着即定的目标发展。69 附件一：招商合同范本商铺租赁合同深国业（明）租字：GY_________号69 商铺租赁合同出租方（以下简称甲方）：承租人（以下简称乙方）：地址：地址：法定代表人：法定代表人：联系电话：联系电话：根据《中华人民共和国合同法》，《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关法律法规之规定，为明确出租方与承租方的权利和义务关系，本着平等互惠的原则，经友好协商，签订本合同。第一条租赁条件1、范围、面积甲方将位于____________市________区（镇）___________路（街）_____号。国业百货____________店______楼______号铺位；建筑面积约__________平方米（如附件所标示平面图，以实测面积×公摊比率为准）供乙方经营____________品牌商品（或业种）。2、配备设施设备甲方负责提供商场经营所需的机电设备包括：中央空调系统；消防系统；自动手扶电梯；垂直客、货电梯及其他公用设施。甲方负责提供商场经营所需的天花、地板、墙体、柱面等公共区域的基本装修。甲方负责商场强弱电配电设备、公共布线、公共区域照明、公共区域环境卫生、环境绿化、安全保卫工作等。乙方负责租赁商铺范围内的二次装修，但装修方案及设计图必须报甲方审核，且符合甲方商场统一规范和整体要求。3、经营注册乙方租赁甲方场地和设施，必须遵纪守法，按国家有关规定依法办理相关经营证照和经营许可证，并依法缴纳各项税费。甲方有义务为乙方提供办证必要之资料，协助乙方取得相关合法经营手续。乙方经营如属文化娱乐、餐饮等特种经营行业，与该经营有关之特许证、消防、卫生、环保（排烟、排污）等手续由乙方负责提供和办理。69 第二条期限及场地交付乙方租用出租铺位的期限为_______年，即自______年____月___日至_____年____月___日止。甲方应于_____年____月___日前将出租铺位交付乙方使用。（甲方迟于前款时间交付出租铺位，乙方可要求将本合同有效期顺延，双方应书面签字确认。）第三条租金、保证金及管理费1、该铺位租金为______元/㎡（大写：），按出租铺位的建筑面积计月租金总额为人民币：_____________元（大写：）；（租期在_____年以上需分段计算者，第一个租约期（即______年____月___日至_____年____月___日）的租金为每月______元/㎡，管理费为每月______元/㎡，即乙方每月向甲方上缴固定费用为人民币___________元，第二个租约期（即______年____月___日至_____年____月___日）的租金为每月______元/㎡，管理费为每月______元/㎡，即乙方每月向甲方上缴固定费用为人民币__________元。以此类推，租金按照租约年每年递增百分之_____%。）2、基础建设费：_________元，于乙方入场时一次性付清。3、管理费：每月______元/㎡（含公共照明、公共水电、中央空调、公共卫生、保安及物业管理），按出租铺位的建筑面积计，合计为_________元。（除公共照明或基本照明之外，乙方需要增加的水电等设备，费用由乙方承担，收费标准以商场统一规定为准）；4、代收银人工费：每月_____元/㎡，按出租位的建筑面积计，合计为________元。商场按统一开、收市时间提供中央空调及基本公用设施和照明，特殊业种或专柜（如餐饮等）需延时经营或商场提供的基本照明和空调不能满足其正常经营，需增加相应设施者（含水、电、煤气、空调等），于事前报经商场批准后，自行加装、申报和费用自理，甲方在责任范围内予以协助和监督。增加用水用电需单独加表计量，按时交费；5、合同签约后，乙方应向甲方支付相当两个月的租金数额的租赁保证金，即人民币：________元。水电押金________元；装修押金________元甲方收取保证金和押金，应向乙方开具收据，合同期满一个月内无息退还。装修押金于装修竣工验收合格后，三个月内退还。第四条装修期69 双方约定______年____月___日至_____年____月___日为商铺装修期，装修期租金_________，管理费_________，装修期后租金和管理费标准按本合同第三条执行。第五条缴费时间租赁期间，乙方应于每月5日前到国业百货财务部支付本月应缴甲方的租金和上月的管理费、水电费及其他各项应缴费用。双方约定每月5日为乙方各项费用的缴交截止日（不含此日），逾期视为违约，乙方须按欠缴费用的3%/天，向甲方支付滞纳金。且在乙方欠费期间，甲方有权进行督促，有权采取停水、停电等强制措施，且无需承担由此给乙方造成的任何经济和声誉损失。第六条促销活动乙方必须遵守甲方的商场管理制度、专柜商铺管理规定、商场人事管理规定，以及各种物业管理制度。商场整体的宣传推广、促销、日常营运由甲方统一规划，组织实施，乙方应积极支持和配合甲方的各类推广和促销活动，承担相应的活动费用，以提升商场的整体经营业绩。甲方商场开业庆典或周年庆，乙方同意制服赞助费________元，从当月费用中一次性支付。第七条乙方必须依法经营，自行负责经营所需的相关证照和申报手续，依法缴纳国家和地方政府规定的各项税费。第八条乙方自行负责经营活动中一切经济与法律责任，所经营之商品或服务应符合《中华人民共和国产品质量法》、《消费者权益保护法》及其他相关法律法规的规定，实行三包（包换、包退、包修），不得有假冒伪劣商品。应使用合法之商品名称、商标、著作权、图案或专利权等；乙方商铺应使用其依法登记的商号（或公司名称）或服务标章，乙方应向甲方提供经营有关的各种证明文件，若出现任何问题与甲方无关，所产生的经济责任全部由乙方承担。第九条甲方保证铺位及其内部设施的安全，符合有关法律、法规或规章的规定要求。乙方应正常使用并爱护铺位内部的各项设施，防止非正常损坏。合同终止时，乙方应当按时交回铺位并保证铺位及内部设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用，在结清费用后，甲方扣除商品或服务质量保证金_________元，余款返还乙方，质量保证金在乙方撤场三个月后，如无任何投诉或产生与乙方有关的债权债务时，一次性退还乙方。第十条69 乙方在承租铺位经营过程中，如承租铺位内属甲方的公用设施出现或发生妨碍安全的损坏或故障时，应及时通知甲方并采取有效措施；甲方应在接到乙方通知后，立即进行现场确认核实、维修；如甲方拒不维修，给乙方造成的损失由甲方负责赔偿（机械故障合理维修期内不计）。因乙方使用不当或者不合理使用，承租铺位及其内部设施出现损坏或发生故障，乙方应负责及时修复或赔偿。乙方拒不修复或赔偿，甲方在进行有效催告后可自行代为维修，维修费用由乙方承担。第十一条本合同有效期内，甲方确因商场整体经营的需要对出租铺位进行调整、改建、扩建或装修的，应提前30天通知乙方，乙方应给予支持和配合，如因此给乙方带来的损失，由甲、乙双方协商解决。本合同有效期内如乙方需要对经营铺位进行二次装修，装修方案需报经甲方审核批准，并按甲方商场专柜装修管理相关规定和作业流程进行施工，装修期间乙方除应按本合同约定交纳租金或各项费用外，还应按装修管理规定缴纳装修押金及装修管理费。租期长，装修量大的项目，如需减免装修期租金者，需事前向甲方书面申请并征得甲方负责人书面批准方为有效。第十二条乙方不得擅自将承租铺位全部或部分以转让、转租、承包等形式转予他人使用或经营，也不得以任何形式将该承租铺位作为担保、抵押等，否则视为违约，甲方将收回商铺，并没收保证金。第十三条合同有效期内，如发生下列情形之一者，本合同自动解除，双方均不视为违约：1、发生不可抗力或意外事件，使本合同无法履行；2、政府决定征用，收购或城市改建须拆除该商场或铺位者；3、其它非任何一方所为，但客观导致甲、乙双方之合同条件或经营服务条件不复存在（如商场被政府强制关闭等非甲方所愿之情形）；4、经双方协商一致，解除合同。第十四条按本合同规定应由乙方承担违约责任或下列情形之一，甲方有权解除本合同，收回铺位，如由此造成甲方损失的，乙方还应向甲方赔偿；1、乙方拖欠租金及其它各项费用达一个月；2、未经甲方同意及有关部门批准，乙方擅自改变出租铺位用途或经营范围的；3、乙方违反本合同第十条规定，不承担维修责任或支付维修费用，致使铺位或设备严重损坏的；4、未经甲方书面同意，乙方擅自对出租铺位进行装修改造的；5、乙方违反本合同第十二条规定，擅自将出租铺位转予他人使用或经营的；6、乙方违反国家有关法律法规或违法经营的。69 甲方依据上述情形单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方应在接到甲方书面通知后按甲方要求的时间和程序撤出商场。乙方预交款项有结余的，余款予以退还，但保证金不予退还。乙方逾期不撤离的，甲方可按乙方实际占用场地的天数收取每天1000元场地占用费，且有权采取停水、停电直至强制清场，收回场地为止。第十五条因下列情形之一，乙方有权解除合同，由此造成乙方损失的，甲方应向乙方赔偿；1、甲方迟延交付出租铺位壹个月以上的；2、甲方违反约定，使乙方无法按合同约定的用途继续使用出租铺位；3、甲方违反本合同，应属维修范围的不承担维修责任或支付维修费用，致使乙方无法正常使用的；乙方依上述情形单方面解除合同的，应当及时书面通知甲方，及时迁离出租铺位，并有权要求甲方偿还保证金以及退还多收的预交款项。第十六条本合同有效期届满，乙方需继续租用承租铺位的，应于有效期届满之日前两个月向甲方提出书面续租申请；甲方同意续租，应重新订立合同并办理有关手续。甲方不同意续租，则合同到期后自动解除。第十七条乙方应于租赁期届满之前迁离承租铺位，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还出租铺位，甲方可没收租赁保证金，按占用场地的天数收取每天1000元场地占用费，并且有权采取停水、停电直至强制清场收回场地。乙方撤场需按甲方撤场审批程序办理撤场，撤场时必须结清甲方所有费用并留足相应质量保证金后撤出，凡属乙方购置或装修之可移动设施，全部撤出；属乙方装修之固定墙体、天花、隔断、门窗及装饰柱等不得撤除，撤除后需作相应维护措施，不得影响甲方商场整体形象，否则不予撤除。第十八条甲、乙双方应严格履行本合同的约定，任何一方不履行本合同规定的义务造成对方损失的，应向对方倍偿实际损失：1、乙方承诺遵守甲方的各项物业管理规章，以及其它与甲方达成的涉及所租铺位的实施细则和管理规定，否则视为违约；2、合同有效期内如乙方单方面提出终止合同，视为违约，甲方将不予退还其保证金。69 3、甲、乙双方就本合同未尽事宜，可另行协商作出补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。甲方为维护本商场的整体日常营运制订的管理制度在送达给乙方后视为本合同的补充，与本合同具有同等效力；4、餐饮等特殊业种之经营需另附营业时间、消防、卫生防疫、环保（排污、排烟、噪音等污染控制标准）、清洁及装修要求等附件。第十九条甲、乙双方就履行本合同所发生争议，应通过协商解决；协商不成可向深圳市仲裁机构申请仲裁，或向有管辖权的人民法院起诉。第二十条本合同一式叁份，甲方执两份、乙方执壹份，具有同等法律效力。第二十一条本合同自签订之日起生效。第二十二条附加补充内容（如无则用斜线划明）1、2、3、甲方（盖章）乙方（盖章）联系电话：联系电话：法定代表人（盖章）：法定代表人（盖章）：合同经办人：合同经办人：年月日年月日69 附件二：《商户意向登记表》商户意向登记表：时间：200年月日意向品牌生产厂商业种品类进驻区域楼层厂商直营□代理商□经销商□加盟商□使用面积m²租金元/m²扣点：%管理费：元/m²合作条件联营□租赁□促销□品牌背景资料：洽谈情况说明：客户（签名）联系电话经办人（签名）洽谈地点（注：所有费用均折合成建筑面积计算）69 附件三：招商合同审批表范本合同审批表店名：合同编号：送审日期：年月日签约单位名称：联系人：电话：签约单位地址：传真：邮编：商铺位置建筑面积实用面积合同年限经营品牌商品价格带商品种类产地商户类型□生产商□加盟商□名店□个体户提供资料□营业执照□税务登记证□商标注册证□授权书□质检报告□身份证复印件合作方式租赁：租金每平方元（建筑面积），共计元/月联营：扣点%/月保底金额元/月超保底扣点%/月其他费用1、管理费每平方元（建筑面积），共计元/月2、代收银人工费每平方元（建筑面积），共计元/月3、租赁保证金元4、水电押金元5、装修押金元6、基础建设费元7、接受贵宾卡情况：□是□否□50%8、发票类型：□增值票□普通发票□收据□代扣代缴税9、其它69 合同附加条款1、工商税务自理。2、3、招商主任意见：招商经理意见：招商总监意见：总经理意见：附件四：商户租赁意向书甲方：深圳市国业百货有限公司乙方：身份证号码：移动电话：固定电话：联系地址：经甲乙双方确认，乙方意向租赁甲方位于深圳市宝安区宝安路国业百货购物广场，供乙方经营业种品牌，双方达成如下租赁意向条款：一、乙方意向条件：1、乙方意向经营业种：品牌：生产厂商：2、经营性质：厂家□代理商□经销商□个体户□3、意向租金：建筑面积m²，租金元/月/m²，合计元/月；4、保证金：元（两个月租金）；基础建设费（两个月租金）：元；5、租赁期限：一年□两年□三年□其他；6、租金支付方式选择：□一次性付一年租金可享受85折优惠；□一次性付两年租金可享受8折优惠；□一次性付三年租金可享受7折优惠；□一次性付半年租金可享受9折优惠；□按月交款，但不享受任何优惠；二、租赁意向定金：乙方向甲方交纳商铺租赁定金人民币元。三、双方协议条款：69 1、甲方对签订本意向书的商户将依据商场整体业态规划、进驻标准及本意向书中的《乙方意向条件》资料进行审核，对乙方不符合甲方招商条件的商户，其定金无息退还；经甲方书面（以本意向书的联系地址为准）或电话通知后三日内（特殊情况除外）未签定正式租赁合同，视为乙方放弃，其租赁定金不予退还；2、其它：四、本意向书一式两份，甲乙双方各一份，具有同等法律效力。甲方签字（公章）：乙方签字：经办人（签名）：签字日期：年月日签字日期：年月日69'