新疆昌吉项目产品策划方案.doc 69页

'新疆昌吉项目产品策划方案第一部分回顾篇一、项目市场定位昌吉首席知性风情社区二、项目目标客户定位城市中产阶层三、项目形象定位中产的知性居住观四、项目开发理念新人文地产——用思想建筑，用文化造城——五、项目案名六、项目整体规划构想69华洋众立凌峻.中国 舍得态度，纯中高层住宅规划第二部分项目产品规划设计理念与形象一、项目产品规划设计理念a)细节优化品质b)人文符号延伸c)邻里关系重建d)小众环境营造e)PARTY意识形成1、细节优化品质大盘往往通过规模与配套来提升价值，而精致型的品质社区则应以细节的优化来提升项目品质，由总体规划到局部产品细节，无不重视细节的雕琢，并在每个建筑细节的用材用料、造型工艺等极尽心思，每个细节都有其值得玩味的文化内涵和故事背景。2、人文符号延伸人文精神和人文体验是目标群体崇尚的目标，他们的生活处处带有文化的标签，带有人文的烙印。只有在项目整体规划中赋予人文精神，并在规划与建筑细节上处处体现出特有的人文符号，预留人文场景，才能够塑造一个真正与目标群体产生共鸣的品质化人文社区。3、邻里关系重建产品规划必须重新审视现代都市社会中缺失的守望相助的邻里关系、冷漠的人际情感，围绕和谐邻里社区愿景来塑造空间，增加邻里交往的可能空间，塑造社区的和谐、安全与归属感。在空中邻里庭院，楼上楼下，左邻右里，其乐融融。69华洋众立凌峻.中国 4、小众环境营造忽视小众环境的营造，是多数大楼盘共同的缺陷。在社区以外，所有人都在大众化的环境里进行生活，人与人相互不认识，相互提防，缺少安全感和归属感。而社区则应该在家庭的小众环境及邻里的小众环境等上提供更多的便利空间。5、PARTY意识形成项目的目标群体是一群社交型的人，他们喜欢与有同等地位、同样收入和有共同爱好的人一同交往、聚会，举办沙龙。甚至家里也是沙龙的经常举办之地。因此无论是会所、泛会所还是家庭的公共区域，都应该为城市中产阶层的PARTY需求提供场所。二、项目产品形象通过与贵司就项目整体开发战略的沟通，本项目的整体规划指导思想应根据项目的定位、肌理与形象来制定，具体见下图：定位生活生活风格人文的、精致的、舒适的、亲切的休闲目的地文化、教育、便利、娱乐、休闲柔软水景蜿蜒的水系与不同的水体验开放建筑一揽无余的视野肌理多样与人性凝聚力人群的集结居住的场所、休闲的空间以人为本尺度感形象整体性整体形象项目的识别性多样性体验感丰富的内容传承性经典、永恒建筑立面……人文感文化、关怀风格、户型、物业管理……69华洋众立凌峻.中国 景观区绿化区住宅区会所区软件体系天然景观建筑景观创造景观内部绿化外部绿化户型设计建筑风格泛会所知识会所森林公园、别墅区景观建筑与园林的融合水系、中心园林、小品园林示范区人文主题园林英伦风尚风格更多增值空间前期作为营销中心，后期作为会所人文半开放交流平台物业服务社区文化基本服务+特色服务社区文化建设——行为规范等……三、项目产品体系构筑69华洋众立凌峻.中国 第三部分项目整体规划布局一、项目建筑类型研究（一）项目容积率与经济测算分析根据已提交的《项目定位及开发战略报告》及不同容积率的财务分析，通过对比如下：项目方案一（2.0）方案二（2.5）方案三（3.0）组合方案一（2.5）组合方案二（3.0）土地成本（万元）61806180618061806180建安工程费用（万元）14897212812793121487.37527072其他开发费用（万元）787410013122141008512200税费（万元）39685220647953356574总投资（万元）3291942694528054308752026自有资金（万元）1039711124123251049011143销售收入（万元）3917051547639925268764940税后利润（万元）6251885311187960012915投资利润率19.0%20.7%21.2%22.3%24.8%自有资金利润率60.1%79.6%90.8%91.5%115.9%内部收益率23.4%25.1%28.4%33.4%34.5%项目净现值（Ic=8%)32594866614158027851分析：n从组合方案来看，方案二与方案一相比，虽然总投资增加约9000万，但实际启动资金仅增加约650万，但利润值增加约3314万。n在各项财务指标上组合方案二均更具可行性，其开发风险更低。（二）项目建筑高度分析69华洋众立凌峻.中国 项目总建筑高度为不高于65米，换算成建筑层高约为22层，从建安成本的角度考虑，18+1层以上建筑类型有较大的差异，一方面是电梯费用的增加，18层以上（含18层）须配两部电梯，成本约增加50元/㎡，另一方面因为消防要求及建筑高度不同导致基础埋深、基础及建筑加固程度、防火等级的提升，建安成本将不同程度提高，公摊也相对应提高，12—18层住宅公摊率为14—20%；18—33层住宅公摊率为16—24%；一方面从降低首期开发成本的角度考虑，首期建筑不适宜超过18+1层，同时考虑预期的价格上涨，需要实现较高的容积率，二期建筑高度可用满控高，及以22层高度为主。（三）住宅单层规划分析一梯两户与一梯多户对比而言，板楼的居住舒适度显然更高，但公摊也相对较大，而且不易出面积，从昌吉高层房地产市场来看，消费者对于一梯多户设计的抗性并不大，因此，建议以一梯四户为主。二、项目整体规划布局（一）项目总体规划原则1、顺势——顺应区域环境项目的成功必须与区域环境相融合，通过“顺势求形”来规避项目开发的风险，其中包括与城市发展的融合、与区域景观的融合、与地形地貌的融合。2、挑战——独特性的追求一个成功的项目均有其独特的个性，来彰显其魅力，因此在这样一个全新的建设中，独特性的成功塑造是非常具有挑战性的。3、创意——场所感的营造一个社区的成功营造应该向人们提供一种完整的空间体验，这样的空间体验是由硬件和软件的充分配合而营造出来的，从建筑、景观、交通、尺度感等等出发，使之成为其本身的特性。69华洋众立凌峻.中国 （二）项目整体规划布局1、空间架构1）社区空间关系四级空间关系阐述：在社区空间关系上，遵循“开放空间——半开放空间——半私密空间——私密空间”的有层次的完整的空间序列，营造出住户层次分明的居住空间和居住体验。n一级空间：开放空间，即面向城市的公共空间，商业、会所等与市政道路紧密连接，创造与城市空间的互动联通。n二级空间：半开放空间，即社区园林绿化区域，对社区居民开放，是整个社区的公共区域。n三级空间：半私密空间，即建筑中的大堂、电梯间等，具有一定的私密性。n四级空间：私密空间，即住户独有的景观阳台、入户花园等私家场所，强调私有性和隐私性。2）土地的利用n塑造一个融以居住为主、融合人文、商业等用途的社区。n为不同区域的居住组团提供各自的环境特征，分级的开敞空间，而会所、零售、幼儿园等构成的综合用途地块提供邻里服务中心的功能。n中心景观紧密地结合住宅设置。n开放空间在用地中占有较高比例。n开放空间系统城市道路紧密结合。69华洋众立凌峻.中国 开放空间：包括商业、会所、入口广场、托儿所等；半开放空间：社区园林，业主享用；高层区3）风景资源的保护与强化项目的建成需要一个相当长的时期，为了确保项目的成功，对几个重要核心区需要进行严格的控制。n目标1：维护与修复自然景观环境。n原则Ø对于开发项目可能产生的对风景资源的影响进行审核评估。Ø敏感区域加以保护，以免受到开发的破坏。Ø水资源的利用，以确保营造项目的独特性。n目标2：在公共视线范围中，改善区域的景观可视性。n原则Ø通过基地的视线走廊的设计，改善景观可视性。69华洋众立凌峻.中国 Ø明确从道路通往基地的观景点，在公共范围内提供观景设施。5）项目整体规划布局与特色分区对于本项目而言，各区域和邻里的尺度、多样性和特色的考虑至关重要。分区按照指定的规模、用地性质和自然地貌以及周边环境而界定。整个社区在统一色彩和设计语言的框架下，每个区域又通过以下方面体现各自的特色和个性：Ø空间关系和布局关系Ø建筑和景观元素的结合Ø指定节点区表达的分区或邻里特色方案一：点塔式布局69华洋众立凌峻.中国 69华洋众立凌峻.中国 69华洋众立凌峻.中国 方案二：板式22层规划两方案经济技术指标对比表经济技术指标方案一方案二总建筑面积184242㎡133810㎡地上总建筑面积158042㎡118160㎡住宅建筑面积155342㎡115910㎡公建面积2700㎡2700㎡地下建筑面积26200㎡15200㎡容积率3.02.27建筑密度15.75%12.65%绿地率35%35%总户数1328户798户车位地面停车位141个99个地下停车位655个380个69华洋众立凌峻.中国 （三）社区交通组织1、总体设想人车混行，部分人车分层轴线清晰，步步随景考虑社区总体规划布局，较难实现严格意义上的人车分流设计，沿地块的边界设置车行环路，人流由入口处直接进入社区中心，确保组团内不受车辆干扰。小区内的进出道路系统应有清晰的主次轴线，勾勒出清晰的居住空间层次，营造缓慢进入家庭的回家线路。交通道路景观化，使住户一进入社区就能感受到强烈的归宿感和温馨感，在回家过程中松弛白天的疲劳，体现社区的人性化规划。2、车道系统1）目标：Ø提供多种方式的交通体验。Ø提供方便高效的交通服务设施。Ø建立明晰的道路等级，满足功能需求。Ø将穿越性交通最小化。2）车位设置根据项目规划要求，车位配比必须达0.6以上，考虑地下车库成本较高，建议以地下停车与地面停车相结合，地面停车位主要分布在地块退界距离内，地下车库设置在地块西侧。3）车行系统设计n地下车库规划设计半地下阳光车库——有阳光会呼吸型生态车库69华洋众立凌峻.中国 集中式车库一侧面向下沉式道路，引进阳光和新鲜的空气，避免传统的地下停车库黑暗、闭塞的不足，车辆通过下沉式道路直接进入地下车库。下车库在中庭处局部挑空，挑空处做景观绿化，使车库空气形成对流，形成实实在在的“生态车库”，同时也把地下室的行人直接引导到地面，回家之路也是景观之旅，真正做到健康、生态。n消防车道情景化利用高低错落的植物群丰富沿线的景观层次，将视线引向通道周边各个景观区，以弱化消防车道的突兀感。同时在不影响通道功能的前提下，在其周边设置一些盆栽、座椅等，使其更具步道的节奏与尺度，更加亲切、更加有趣味。3、步道系统1）目标和原则n目标：Ø强调步行优先，鼓励休闲游憩性的步行活动。Ø围绕景观走廊塑造特色滨水步行空间。n原则：Ø开放空间内设连续的步行道，提供舒适、宜人的步行空间。Ø设计了步行专用道网络，主要由核心区环线、景观廊道组成，并均可向中心延伸，进入中心景观区。Ø69华洋众立凌峻.中国 景观带与步行道结合，在道路剖面设定和景观处理手法的共同作用下，塑造空间尺度；这样的空间提供人们交流的场所、反映项目形象。2）步行道路划分分段明确，主次清晰n一级道路：即小区级道路系统，是贯穿社区的景观中轴线，社区内各组团景观空间都将通过中轴景观延伸至各单位组团。n二级道路：主要指组团内部相对独立的步行系统，通过小区交通网的节点，使小区步行系统能够将各部分的活动空间、景观联系在一起。n三级道路：宅前小径，宅前小径曲多直少，并在两旁配置一些园林小品，以及层次丰富的植物搭配。（四）景观空间规划1、总体空间规划以社区交通干道为景观轴线，以中心景观为核心，通过景观轴线向组团均衡延伸，缔造层次丰富的景观空间社区交通干道既是居民出入的通道，同时也是居民参与社区景观享受的重要轴线。它是组团景观与中心景观的衔接线，使得整体景观层次分明，变化丰富。中心景观作为整个社区的景观核心，体现出项目的整体园林风格，是居民日常休闲、活动、娱乐的中心地带。通过组团景观的分布，确保社区内各单元住户都能享受到较好的景观生活，提升小区的整体生活品质。69华洋众立凌峻.中国 第四部分项目单体概念设计建议一、项目整体建筑风格（一）总体构想：在我司第一阶段策划服务中，根据目标客户群的特征、区域特征、以及与周边楼盘形成区隔等因素，项目的建筑风格建议采用与项目特征相融合的英伦风格建筑。塑造出鲜明的文化感、艺术感，表达都市人文生活的特征，从而形成具有整体性的时代生活特质与品位，表现出项目建筑整体鲜明的价值追求。英伦风尚建筑风格用建筑提升产品价值，用建筑熏陶审美情操，用建筑营造生活氛围（二）建筑风格应用纯粹的英式建筑在单体上具有简洁的建筑线条，凝重的建筑色彩和独特的风格，通过坡屋顶、老虎窗、女儿墙、阳光室等建筑语言和符号的运用，诠释了英式建筑所特有的庄重、古朴，而双坡陡屋面、深檐口、外露木、构架、砖砌底角等则为英式建筑的主要特征。69华洋众立凌峻.中国 本案考虑成本投入，应注重去繁求简，通过将英式古典元素与现代建筑手法自然融合，以简洁、流畅的建筑线条，色彩的运用以及局部元素的处理在节省开发成本的同时，又能处处展现英式风格的庄严与与人文感。二、项目单体建筑建议1、墙身人文感、尊贵感整体采用英式三段式的建筑立面处理，塑造持久耐看的视觉效果，同时在色彩的运用上，采用红褐色作为墙面基色调，楼体立面外观运用直线、点、曲线等最原始朴素的建筑立面集合语言，并采用英式红墙砖的自然暖色调，加强建筑对人心理产生的宁静效果。通过石材与砖墙的天然色调，产生强烈的视觉现代感，考虑地块特征，可由东向西形成和谐的韵律感和空间层次变化。69华洋众立凌峻.中国 2、基座稳重、品质感底座采用深色文化石，营造出最沉稳厚重的建筑基座，提升建筑整体档次感。在视觉上与墙身的淡色调形成差异，体现出建筑立面的层次。表现建筑工艺文明的极致。3、屋顶人字坡屋顶、体现天际线的韵律屋顶对建筑外观及建筑气质的表现起到记忆点缀作用，使消费者对项目有清晰强烈的认知符号。为了体现项目整体的品位与气质，建议采用英式风格最常用的人字坡屋顶装饰进行处理，展现英式优雅稳重的建筑厚度。基座屋顶4、阳台高、宽、创新69华洋众立凌峻.中国 尽可能增大阳台面宽，以提高整个住宅的采光性能，增强住宅与自然的接触。采用挑高阳台设计，充分扩大阳台的空间感，给予住户开阔、舒适的私家领空享受。5、入户门设计可识别性单元门是住户的“脸面”，设计充分考虑入户门的选材，首先考虑单元门的安全性，其次将对单元入口进行必要的装饰，使得住户不是通过门牌号码来识别而是通过人文符号来识别。6、入户大堂设计震撼+休闲+人文在大堂外设置休闲设施（如茶几、沙发等），让业主在等电梯时有休息之处，或可做会客之用，体现出项目的人文关怀与人文符号延伸。69华洋众立凌峻.中国 入户大堂顶部悬吊大型豪华灯饰（其余部分可为普通但精心挑选的灯饰等），成为整个大堂的核心亮点，成为今后销售点及住户产生品质感的心理暗示焦点。7、人文电梯间人文、艺术将传统的室内电梯间改造成艺术空间，在墙壁悬挂各类型艺术品和元素，使其成为一个具有人文气息的趣味空间。8、窗户英伦风情作为英伦风格，在窗户的处理多采用白色，通过与铁艺栏杆等建筑语言及符号的应用来体现风情感，如右图所示：69华洋众立凌峻.中国 第五部分项目户型概念设计建议一、项目户型配比建议1、项目户型配比推导图户型配比推导逻辑图从目标消费群特点出发从其他层面出发目标客户群消费层次结构各消费阶层收入结构各消费阶层住房消费特征各消费阶层总价承受力区间开发战略角度消费者户型需求主流趋势市场价格走势区域与市场发展项目定位项目户型配比建议户型指导思想项目实际情况69华洋众立凌峻.中国 2、从目标消费群推导项目户型1）消费需求档次高端中端低端中高端中低端10%20%30%30%10%一般房地产市场产品档次分布结构根据本案目标客户群体定位，将以追求品质的中端客户群体为主，因此，从市场产品需求档次的结构可以得出项目户型的配比档次，如下：中高端：中端：中低端＝20%：30%：15%换算成整体百分比，从以上数据我们可以推导出，按照经济购买能力的结构层次，项目户型的档次配比应当遵循其相应的购买力结构层次。中高端30%中端47%中低端23%项目户型配比档次结构购买力及户型档次结构户型结构比例高端舒适四房及以上——中高端舒适三房30%标准三房中端紧凑三房47%舒适二房中低端紧凑两房23%一房69华洋众立凌峻.中国 备注：以上所指仅为购买力，而非针对品质。从以上推论，我们对项目户型配比的档次结构有了较为清晰的把握，三房将仍然是项目户型结构的主力房型，其在整体产品中所占的比例约在50%-60%之间。2）项目目标客户群消费特征n昌吉消费群体购买力研判根据市场调研结论，其家庭年收入约为4.8万（2009年城镇居民人均可支配收入13620元），房价收入比约为7.14。n各消费阶层总价承受能力计算承受力是指消费者在尽最大购买能力状况下的消费力，因此，承受力的计算将各阶层的住房消费支出比例定为统一比例，购买方式忽略消费者的偏好，按照一般购买习性等同计算。昌吉作为消费性城市，居民的日常生活消费开支占据较高的比重，在商业消费日益纷繁复杂的现代城市，诸如教育、健康等消费也成为家庭的必须消费。因此，我们认为，在一般情况下昌吉住房消费支出的最高比例不应超过30%。（2009年昌吉恩格尔系数约为35.9%）消费阶层收入区间（N万/年）住房消费支出比例年住房消费支出购买方式中高端15万≥N≥8万30%4.5万≥N≥2.4万首付30%按揭15年中端8万≥N≥6万2.4万≥N≥1.8万中低端6万≥N≥4万1.8万≥N≥1.2万注：Ø以上计算比例数据为经验概测数据，并非严格绝对数据，但在总体上具有广泛的涵盖意义和指导性。Ø通过以上数据是无法测算出项目户型产品配比的精准区间及数据比例的，但通过计算可以总整体上把控项目户型设计的总体倾向，为项目户型配比提供合理并较为细致的信息依据。69华洋众立凌峻.中国 以贷款1万元，按揭15年计算，考虑未来利率的调整，其月供以82元计算，年支付住房贷款约为984元/年。从而根据各阶层的年住房消费支出我们可以大致测算出他们的购房总贷款区间。消费层次贷款年限年住房消费支出（元）贷款金额（万）贷款按揭比例购房总价区间15年9841中低端15年1200012≈70%17万—26万15年1800018中端15年1800018≈70%26万—34万15年2400024中高端15年2400024≈70%34万—64万154500045以上客观量化了消费者的购买承受区间，使我们对消费者不仅有感性心理上洞察，也有了相对理性的尺度把握，但只是一个把控区间，而非准确数据结果。一般而言购买能力偏低的客户住房支出比例应偏高，反之购买能力较强的客户住房支出比例应偏低。3）项目户型面积预估如项目普通住宅均价按3000元/㎡计算，则各类型客户群的面积区间如下表：消费层次购房总价区间物业均价面积区间比例中低端17万—26万3000元/㎡57㎡—87㎡23%中端26万—34万86㎡—113㎡47%中高端34万—64万113㎡—213㎡30%我们从消费者的经济收入及住房消费观念和购买习性，对目标客群的消费层次进行了较为详细的细分，通过对各阶层消费购买力的判断，对项目产品设计有了较粗略的把握。市场没有定数，但其特性都是通过主流来表现的。69华洋众立凌峻.中国 因此，我们以上推导过程并非为得出项目户型精准的配比数据，也并非得出某一类住宅产品的设计配比数据，而在于清晰地理顺项目产品发展的主流脉络，为整体项目产品设计在大势上掌控方向，提供指导。4）项目户型面积及比例调整修正n从项目开发战略角度分析根据项目的整体开发思路，贵公司期望能实现资金的快速周转，从市场情况来看，应合理地控制户型总价，以避免项目的开发风险。n从市场价格走势的角度分析一般而言，购房者的收入水平增长将低于房价的增长，根据消费者的购买力情况，应有效控制总价，户型面积将呈现趋小化趋势，根据项目的开发周期，建议对中高端产品面积调整幅度约为15-20%；同时应尽量控制在140平方米以下。可适当在景观位置最优处规划少量舒适性户型。n从项目实际情况分析项目作为纯高层住宅社区，其公摊面积较大，因此，考虑当地消费者居住习惯，应适当增加部分中小户型面积，以确保各功能开间的舒适性与功能性。5）项目户型配比总结综上所述，项目整体户型配比见下表：产品档次户型面积区间比例总比例中低端总价产品一房一厅一卫约55平方米约3%25%两房两厅一卫80-85㎡22%中端总价产品紧凑三房100㎡-110㎡15%50%两变三户型约95-100㎡20%标准三房约120㎡15%中高端产品舒适三房125-130㎡10%25%三变四房户型约125㎡10%舒适四房约160㎡5%69华洋众立凌峻.中国 二、项目户型设计要点1、户型设计要点入户花园+超大阳台+空中庭院增值点传统处理方式创新处理方式说明入户花园多数入户花园面积仅有3——6平方米，变成了事实上的过道。增大面积，扩大到8——10平方米，与客厅空间相结合。形成通透、宽敞、具有花园效果的入户花园或入户庭院。超大阳台普通阳台面积为4——6平方米，在功能上也仅仅拥有采光和观景等常规功能。阳台面积扩大到10平方米以上。在阳台造型上也结合户型空间形成多种变化。通过阳台的封闭、隔断等处理，可以增加一间房，实现“N变N+1”的效果。空中庭院传统户型极少考虑做空中庭院，以致很多户型的采光效果差，而且缺乏空间情趣。在客厅或餐厅的外缘增设6——8平方米的空中庭院，增强空间的采光性和通透的情景性。阳光室、娱乐室、书房等多功能情景房。或封闭以实现“N变N+1”的效果。2、设计其他原则Ø四大光明和七大分区厅、卧、厨、厕四大功能空间必须要有明窗采光通风，户型内部必须实现动静分区、公私分区、洁污分区、干湿分区、内外分区、主次分区及卫浴分区。Ø景观优先以景观作为重要的设计前提，保证每个户型、每个客厅、每个卧室都有景观。Ø卧室在不影响其他功能区域的前提下，优先考虑主卧的尺度，保证主卧大开间、大面积。Ø客厅客厅是户型的“脸面”69华洋众立凌峻.中国 ，当地消费者对客厅尤其注重，要求客厅开间大、面积大。Ø厨房采用L或U型厨房设计，符合洗、切、煮的流程设计，大面积可可做到中、西式厨房的分离。3、各功能间参数建议1）市场典型楼盘功能间分析御景•••生态家园户型功能分区客厅主卧次卧书房餐厅厨房主卫客卫阳台开间尺寸（米）4.2-4.83-3.63-3.22.9-33-3.32.1-31.8-2.31.6-21.2-4.2进深尺寸（米）4.1-4.54.2-4.53.3-3.63-3.34-4.61.5-4.52.1-4.31.7-3.91.2-4.3富友国际花园户型功能分区客厅主卧次卧书房餐厅厨房主卫客卫阳台开间尺寸（米）4.1-4.73-3.63-3.22.9-33-3.32.1-31.8-2.31.6-21.2-4.2进深尺寸（米）4.1-4.54.2-4.53.3-3.63-3.34-4.61.5-4.52.1-4.31.7-3.91.2-4.3西域•君悦海棠户型功能分区客厅主卧次卧书房餐厅厨房主卫客卫阳台开间尺寸（米）4.2-4.83.6-3.83.-3.42.5-2.73.6-4.82.2-2.72.06-2.21.9-2.12.7-4.8进深尺寸（米）3.6-6.65.64-63.9-4.53.4-3.92.06-3.42.6-3.82.1-3.23.1-3.41.2-3.6华尔兹音乐城客厅主卧次卧书房餐厅厨房主卫客卫阳台69华洋众立凌峻.中国 户型功能分区开间尺寸（米）4.24.2-4.32.7-3.9——4.2-4.83.5——2.05-2.43.2-4.2进深尺寸（米）3.3--3.93.3-4.22.8-4.2——2.8-3.92.1——3.3-3.92-2.6环宇大上海户型功能分区客厅主卧次卧书房餐厅厨房主卫客卫阳台开间尺寸（米）4.2-4.83.0-3.52.6-3.32.4-2.62.7-3.1.9-31.9-2.11.4-1.83.9-4.2进深尺寸（米）3.9-4.24.5-5.34.05-4.33.7-3.93.9-4.21.8-3.73.7-4.2-3.51.5-2从上表可看出，昌吉当地楼盘的各功能间具体参数如下：Ø客厅：开间多在4.2米左右Ø主卧：开间多在3.6米左右Ø次卧：开间多在3米左右Ø书房：开间多在2.7-3米之间Ø餐厅：开间多在2.7-3米之间Ø厨房：开间多在2.2米以上Ø卫生间：开间多在1.8米69华洋众立凌峻.中国 2）项目各功能间建议通过对市场户型的分析，并结合本项目所规划户型的特征，各类户型功能间设计建议如下：户型二房两厅两变三户型紧凑户型标准三房舒适三房、三变四房面积（M2）80-8595-100105120125-130主卧面积（M2）≥15≥15≥14≥23≥25开间（M）≥3.6≥3.6≥3.3≥3.6≥3.9次卧面积（M2）≈10≈10≥10≥12≥14开间（M）≥3.0≥3.0≥3.0≥3.2≥3.3客厅面积（M2）≥16≥16≥16≥25≥30开间（M）≥4.0≥4.0≥3.8≥4.2≥4.5餐厅面积（M2）≥9≥9≥8≥12≥12开间（M）≥2.1≥2.1≥1.8≥2.3≥2.5厨房面积（M2）≈5≈5≈5≥7≥8开间（M）≥2.2≥2.2≥2.2≥2.4≥2.4卫生间面积（M2）≈5≈5≈5≈5≈5开间（M）≈1.8≈1.8≈1.8≈2.5≈2.8阳台面积（M2）≈6≥8≥3≥6≥8进深（M）≥1.5≥3≥1.2≥1.5≥1.83）户型优化设计要点n舒适化——户型空间的有效转化主卧除基本五件套外，主卫、衣帽间、阳光间、小书房等功能空间已逐步进入主卧室的设计范围69华洋众立凌峻.中国 n实用性——灰空间的有效利用在不过量的面积分配下，一方面使储藏空间细分化、另一方面提升户型产品的实用性；n功能性——产品综合化将厨房的功能进行拆分，如设置单独的爆炒间、部分橱柜及冰箱移至餐厅，设置服务阳台等。“半卫”空间可以缓解复杂家庭的使用压力；也可把“半卫”设为储藏室，让简单家庭的户型更灵活、高效。69华洋众立凌峻.中国 n赠送面积设计建议阳台结合客厅或主卧布置，增加宽敞感，赠送一半面积。内庭院将室外景观引入室内，创造更私密的半室外空间，也可灵活用于扩大室内空间，赠送面积效率非最高，但实用性较强。69华洋众立凌峻.中国 入户花园提供入口缓冲空间，引入更多室外空间，提高产品舒适度步入式阳台69华洋众立凌峻.中国 三、户型参考参考户型一：两房两厅一卫面积：约82平方米参考户型二：三房两厅一卫面积约95平方米万科金域蓝湾户型设计技巧：0.6米落地飘窗+2.6米进深69华洋众立凌峻.中国 参考户型三：三房两厅两卫，面积约109平方米参考户型四：两变三户型，面积约95平方米69华洋众立凌峻.中国 参考户型五：三变四户型面积约：129平方米参考户型六：舒适四房户型面积约：129平方米69华洋众立凌峻.中国 第六部分项目园林概念设计建议一、项目园林风格定位（一）市场楼盘园林风格分析项目名称园林风格御景•••生态家园小区园林着力于打造中式皇家庭院。主要景观资源有小区北侧主入30米跌水景观，小区中央的8000平方米中央水景主题广场，以及中华龙柱、龙壁、假山、瀑布、亭台楼阁与特色植物组团等。富友国际花园小区中央布置中央水景公园，同时利用小区宽阔的楼间距，设计了多处休憩小游园，宅间绿化种植名贵树木与花卉，满足人们对生态环境、休闲活动和景观文化的要求。西域•君悦海棠12万平米的海棠景观大道是整个项目的核心景观，依片区被划分为花、果、树、木、院五重园林主题。华尔兹音乐城小区主要有两条景观带，分别从小区的两个入口向内延伸，并在小区中央音乐喷泉处进行融合。小区园林主要以8大欧式景观组团构成，配以音乐主题，彰显艺术气质。环宇大上海景观设计上采用以12000平米中心广场为景观核心，130米景观大道为主轴，各楼栋之间组团绿化的生态景观建设，保证每户享有优质环境带来的生活。分析：昌吉房地产市场各楼盘在园林的打造上多以大中心景观区为主，且园林大多缺少明确的主题而沦为绿化的概念，本项目在规模不具有优势的前提下，较难以通过景观的规模与气势取胜，而是从精致与主题性的角度出发，与其他楼盘形成差异。在园林主题的选择上，应具有明确的指向性，而非目前市场所出现的大而泛的主题，并以主题为指导，规划各类型景观节点。69华洋众立凌峻.中国 （二）本案园林风格定位1、目标客户群体与生活方式的联系知识型精英在校时间长，在校园里度过青春生活，思想被打上校园生活的烙印。希望未来子女能具有良好的教育与居住的人文氛围学历高，对文化艺术有鉴赏品味。对理想的执着。对于他们：人生的最关键阶段在大学里渡过，最好的朋友是在校园里结交的，人生伴侣是原来的同学，回忆起最快乐的时光是在学校里；深层精神气质是骨子里的校园文化精神；不会放弃对理想的执著、对真诚的崇尚，对平等、公平、公正的坚持；怀有对使命、责任的承担和渴望。2、项目案名与联想剑桥郡：剑桥精神道德精神人文精神开拓精神创新精神精神友好精神关于剑桥：这里是“启蒙之所，智识之源”，在这里精神和肉体，理智和情感，工作和玩乐，建筑和风景，欢笑和严肃，生活和艺术融为一体。智慧与情感携手并行，思索成为一种热情，辩论因痴迷而意味深长。69华洋众立凌峻.中国 项目园林风格建议：英伦人文风情园林水与桥的意象阐述：在园林的打造上具有一定的自由空间和丰富的文化内涵，充分利用地块内部的水资源优势，通过水与桥的意向来打造浓郁的剑桥人文氛围：l水：生命之源，标志着纯洁无瑕的品格，象征着校园生活的单纯、朴实。l桥：融合自然、交汇古今，凌空越阻，连接私属领地与外面的大千世界，使整个项目与周边环境在文化和内蕴上有机结合起来。桥梁的设计风格尽量与项目整体风格相一致，将项目的独特魅力在第一时间展现出来。二、园林景观设计（一）园林景观设计要点1、空间组织立意小区的整体景观规划，在统一园林风格基调下，又有变幻的园林主题，使得整体园林更突显出丰富性、层次性和主题化，本项目可通过不同的景色观元素，将使整个社区的景观空间更为丰富有趣，把英伦人文风情主题演绎的更生动、更透彻。2、注重点线面相结合环境景观中的点，是整个环境设计中的精彩所在。这些点元素经过相互交织的道路等线性元素贯穿起来，点线景观元素使得居住区的空间变得有序。在居住区的入口或中心等地区，线与线的交织与碰撞又形成面的概念，从而形成居住区中景观汇集的高潮。69华洋众立凌峻.中国 3、健康生态原则在社区园林景观的规划中，要充分体现出项目的“健康生态”原则，在公共空间尽可能的多布置一些居民活动场所，力求使社区每一年龄层次的住户都能获得充分的活动空间。4、可观赏性、可享受性、可参与性设计观赏性是园林设计的第一大要点，园林犹如一个社区衣裳，是直面消费者的第一感官要素，观赏园林对于居住者来说是一次心情盛开的生活享受。采用多树少草、避雨遮阳凉亭等设计手法，享受花树的清香，享受林荫小道的慢跑、坐在清爽凉亭下漫谈人生，生活因园林变得更美，更惬意。可参与其中的园林实现了人与自然的融合，让居住者走出了房子，走入生活，真正体验到优越生活的享受。（二）园林景观细部设计1、水体系统新疆缺水，当地消费者对于水景有着天然的向往，本项目地块具有较为丰富的水资源，可充分利用。使水体系统成为园林景观的重要组成部分，通过对水体系统的规划，提供多样性的水空间；还可增加路径的趣味性，展现不同区域的不同风貌。在水系的规划上，不建议使用大面积的水面，而是通过蜿蜒的水系规划与住宅的结合，体现自然野趣的，塑造使人身心放松的氛围。属于半开放性的亲密型水空间。69华洋众立凌峻.中国 组团边的溪流回家的石路与水相伴2、绿地系统1）绿地系统整体构思根据本项目地块的条件，绿地系统可分为：生态绿廊、视觉廊道、公园绿地三类。Ø生态绿廊：是主要的绿地，提供了本地居民、外来访客接近自然的机会。Ø视觉廊道：由入口自西向东延伸，是整个基地最重要的视觉通廊，以带状山谷结合水道，强化视觉通道。Ø公园绿地：是提供居民、访客休闲、游憩的各种活动空间，包括社区公园、会所公园、邻里公园等。69华洋众立凌峻.中国 3、道路景观园林以营造休闲为主情调，园林步道设计在满足功能的前提下，应曲多于直，宜窄不宜宽。应尽量避免过长的直道，同时可沿水系布置小桥与汀步。园区道路花坛休闲道路面设计充分取材于自然，制造自然情趣4、中心景观区中心景观区不建议使用大型水景，而是通过对场地的改善营造出具有丰富的空间层次，充分运用风景的开合、空间的对比，采用造景、托景等不同手法，通过硬铺、下沉式广场、绿化等景观把园林有机的分割为不同层次的空间，使园林呈现出立体式、梯度式的高低错落的立体美态。69华洋众立凌峻.中国 5、入口景观1）东侧入口景观n入口广场：在项目东侧与城市道路联系的广场，形成小型主题景观，以“知识广场”作为主题，在广场中心规划小型钟楼，钟楼四侧基底通过壁画的方式将关于剑桥的格言雕刻于上。n建筑景观：会所、商业及幼儿园均以低层建筑为主，在外立面的材质与造型注重创意，使建筑成为景观的一部分。n大道景观：通过艺术水坛将车行道分为两侧，中间以艺术灯柱造型闪亮，英式特色门卫室，升华尊崇的印象，水中树池景致旖旎，树的倒影让水呈映出绿色的清凉，让出入成为一次风景旅程。2）西侧入口景观结合项目西侧与北京南路之间的空地在地块的西南角规划气势磅礴的中央广场，通过英式雕塑与人文氛围的营造体现项目气质。69华洋众立凌峻.中国 4、单元入口景观通过木桥、玻璃桥廊、质感石桥等与建筑、枯水浅水水系、首层下沉式花园等组合，与社区景观的融合，制造各单元入口的可识别性，增强业主的专属感，使单元入口自成景观。小桥流水入户架空入户5、雕塑小品意向雕塑小品对整个园林景观起到画龙点睛作用，可以为园林景观增添表现力和感染力，在园林各处设计一些雅致、有意境的小品，增强趣味性，提高品位感。小品的设计既要注意与园林景观整体风格相协调，也要注意自身风格的一致性，不要反差太大，给人凌乱的感觉。本案雕塑小品的选择上应立意于英伦人文主题，具有风情感和可教育性。69华洋众立凌峻.中国 叠水景观仿木质花坛社区休闲场所风情雕塑6、雾化景观在水系周边通过安装雾化系统，通过微喷雾使社区园林若隐若显，带给业主带来赏心悦目的感觉。69华洋众立凌峻.中国 7、植被选择从成本及维护的角度考虑，项目园林的植被选择应以乔木与灌木为主，草地面积可适当降低，在树种的选择上，尽量选择适应本地气候的植物，考虑天气因素，应选择形美的植物，站在营销的角度上，可考虑引进1-2株较为名贵或有故事（如从天山深处移载）的树木，作为镇园之宝。8、灯光意向可考虑选择太阳能灯以及相关的节能灯，以降低业主公摊电费。69华洋众立凌峻.中国 第七部分项目配套概念设计建议项目配套体系：项目的配套可分为两大类，包括项目的硬件配套与软件配套，本项目首期产品其主要配套如下：项目配套软件配套硬件配套物业管理智能化设施公建设施一、项目公建配套（一）会所1、基本考虑原则：Ø从目标客户群需求的角度出发，设置合理的功能；Ø前期可作为项目的售楼部，后期作为会所；Ø有利于后期经营和维护，减少物业成本和负担；Ø体现项目的档次与未来的生活氛围，为营销提供支撑点。综合项目成本和后期经营考虑，项目会所规模不宜过大，而是应以务实的态度，为业主打造人文主题生活会所，建议会所整体规模设置不超过1000㎡2、会所功能建议1）售楼部功能情景式体验中心创意体验功能人文体验功能展示体验功能休闲体验功能69华洋众立凌峻.中国 阐述：本项目售楼部除常规销售功能外，还兼顾四大体验功能如下：n创意体验：通过充满想象力的建筑立面与艺术化的空间布局；使售楼部成为昌吉最具建筑特色、兼具视觉和体验双重享受的地产项目销售场所。n人文体验：充分营造室内的人文氛围，可通过图书馆与室内空间的结合进行打造，以小剧场或图书馆的形式将各类图书进行陈列，来访者可以随意阅读，书不再是摆设，而是可以让书与人产生对话。n展示体验：除常规布置外还包括项目三维演示厅，以最具原创概念的地产形象展示空间和现代建筑装饰艺术殿堂，成为昌吉地产趋势风向标。n休闲体验：布置咖啡吧、网吧、读书室多种休闲体验方式，让消费者休闲的情景空间进行洽谈。艺术建筑立面人文体验展示体验休闲体验2）会所功能知识生活馆69华洋众立凌峻.中国 阐述：是人文与生活的完美结合，设计简单典雅，可以让人沉浸在休闲、文化与交流的海洋中，成为社区业主的交流平台，其主要功能设置如下：功能区经营项目类型人文阅览区阅览室、图书馆人文休闲区亲自乐园、创意吧人文养生区喝茶、保健咨询等人文交流区作为人文大讲堂场所，包括业主论坛室、多功能厅，定期举办业主讲座，包括子女教育、保健、养生等2、泛会所1）运动场地基地内位置稍差处规划运动场地，如羽毛球场，并注重周边植被的遮挡；在组团及架空层、绿荫步道附近配置中健身活动器械，使其融合在社区园林景观中，成为社区景观的一部分。羽毛球场康体设施2）儿童天地作为年轻的购房者，较为注重孩子的健康成长，建议在后期高层区域楼宇之间建设儿童游乐园；配备滑梯、吊篮、沙场等；儿童乐园周边需要一定面积的硬质地面供儿童自带游乐玩具玩耍。69华洋众立凌峻.中国 儿童游乐场地3）读书角与涂乌墙建议在社区环境良好、且清净的角落，开辟读书角，让孩子与大人有室外读书的空间，同时结合幼儿园周边的草地旁设置涂鸦墙，使其独具特色，充分展示孩子们的想象力和创造性。3、商业配套1）商业定位原则遵循四大原则与产品定位和谐统一满足消费者生活需求减少商业对住宅干扰考虑后期管理与经营阐述：69华洋众立凌峻.中国 本案临不具备有效的临街面，但考虑目前项目周边的商业氛围不成熟，缺少日常消费商业体系，所以建议本案商业结合地块条件与整体规划，与园林示范区相结合打造满足业主生活基本需求为主的商业，商业与会所、入口广场共同构成项目的公共开敞空间和标志性建筑。2）商业定位社区邻里中心阐述：在业态上以日常生活需求、休闲生活需求、餐饮及娱乐为主。因此社区邻里中心不仅成为日常消费的场所，更成为社区邻里休闲、邻里交往的场所。在空间组合上，形成整个社区休闲、娱乐、购物的中心，通过商业与街道的结合构成一套具有规模的家庭住宅延伸体系；3）商业形态景观式建筑+情景式环境+高价值空间阐述：Ø景观式建筑——考以更具亲和力的低层建筑，在建筑风格上与住宅部分保持统一，同时与钢材、玻璃等现代元素结合形成艺术美感和视觉冲击；通过几何特征的剥落韵律，赋予场地新的内涵。Ø情景式环境——69华洋众立凌峻.中国 利用广场、入口、会所和商业的合理布局，配合小品、植被等打造步行街的景色，使消费者在购物的同时也能够体验到一种休闲与时尚，这种设计可以使商业部分成为即项目环境景观之外的另一道人文景观，有利于提升人气，吸引档次和品位商业进驻。ØLOFT高价值空间：建议商业上采用LOFT商业框架结构，层高5.8米，这种可拆改的灵动空间不但可以为后期的商家提供多样的选择，也能够使未来商业街各门市的布局更加灵活，以便于使目前建设的商业能够适应后期各种商业业态对商业物业的最合理要求。4、幼儿园艺术幼儿园——艺术素质教育基地阐述：考虑项目的规模以及周边市政配套情况，建议在社区内规划面积约1000㎡的幼儿园一个，在幼儿园的打造上，可：Ø聘请昌吉优秀的幼儿园教师任教，使其师资力量得到大众的认可；Ø注重幼儿的素质教育，建议与与昌吉艺术学校联合办学，并定期组织艺术学校老师前来学校举行针对性课题交流，使幼儿园成为精英儿童素质教育基地；Ø整合社区及周边的幼儿资源与老师资源，为业主提供信息平台，由其自主聘请幼儿辅导。二、项目智能化配套1、主题定位引领“全科技”居住时代阐述：按国家3A（AAA）级商品住宅智能系统设施标准配置智能化设施，全面优化业主生活，让人们在家中能够享受到舒适、方便、安全的生活,能够多元化切实体验到智能化设施对生活带来的优化。2、核心智能化设施69华洋众立凌峻.中国 核心智能化：家居智能化控制面板特色智能化：直饮水系统家居智能化最为重要的是建立家居智能网，一般而言，具有按纽控制、遥控器控制、控制面板控制、电话远程控制、网络远程控制五套控制体系；考虑昌吉消费者经济实力与项目开发成本，建议选择造价较低、操作较为简单的控制面板体系，通过集成系统，可以实现布防与撤防、紧急报警、信息留言等功能。管道直饮水以现有自来水为水源，通过专门的饮水管网，将经过深度处理的优质饮用水直接送到用户家中，用户打开水龙头就可以直接饮用。3、其他智能化设施建议1）一卡通管理服务从各入口进入小区、驾车进入地下车库都可使用IC智能卡刷卡进入，既提高了业主进出小区的便捷度，也能对外来人员形成有效阻隔，确保小区安全。2）全天候闭路电视监控系统在小区内主要通道、车库、入户大堂及周界等处设置前端摄像机，将图像传送到保安中心，对整个小区监控点进行实时监视和记录。3）紧急求救系统安装在主要进出口、主人房。当紧急求救掣被触动，紧急求救掣会立刻传送紧急讯号至二十四小时保安监察中心求助，当警钟警报系统未运作时，紧急求救掣依然可以运作，不受影响。4）燃气报警系统燃气泄露时，将发出火警讯号，传送至物业管理中心，避免潜在的人、财、物损失。5）红外线监控系统能保护空旷的室内及室外地方。当非法进入者进入红外线对射系统的感应范围，警钟警报系统会立刻被触动。6）电子巡更系统69华洋众立凌峻.中国 电子巡更系统的作用是保证小区保安值班人员能够按照预先随机设定的路线顺序地对小区内各巡更点进行巡视，同时保护巡更人员的安全，以及及时处置应急时间。7）背景音乐系统小区广场、中心绿地、组团绿地、道路交汇等处设置音箱、音柱等放音设备，由管理中心集中控制，可在节假日、每日早晚及特定时间播放音乐，也可通过遍布于小区内的音箱播放一些公共通知、科普知识、娱乐节目等。同时在发生紧急事件时可作为紧急广播强制切入使用。三、项目物业管理建议1、项目物业体系构成1）体系构成一：基本服务n常规服务：主要由所有住宅用户共同享有的维修、保安、清洁、绿化、车管等服务项目，满足购房者用户安居乐业的普遍需求，立足于构筑一个安全、整洁、优美、舒适、方便的生活环境和工作环境。无偿服务代购飞机票、代发邮件、代订报刊、杂志、代办有线电视、代办电话、代办煤气开户、老人特别服务等有偿服务洗脸盆、洗菜盆漏水处理，马桶渗、漏水处理，疏通马桶或地漏，疏通上下水主管，疏通下水支管；修理、更换开关、插座，修理、更换灯具、灯管、灯泡，更换电表、水表，电源短路无电检查换线，安装坐厕，安装分体空调，拆空调、热水器、抽油烟机；清洗排风扇，清洗抽油烟机，清洁房屋，常年房屋定期保洁，清洗车辆，洗车上蜡，代送洗衣物…n辅助服务：69华洋众立凌峻.中国 辅助服务主要有特殊业主用户无偿享有的救助、捐助、义工、提醒、邮发等服务项目，满足那些有特殊困难和临时困难的购房者用户需要，立足于弘扬一种人们感到久违了的社会道德风尚。2）体系构成二：特色服务提供全方位的服务内容家政服务真情关爱服务：购房者/住户生日祝贺、老人节慰问、子女升学祝贺、伤病慰问。健康保障活动：提供上门医疗保健服务、定期全身体检服务等。方便家政服务：提供烫洗、订购、送餐、家庭宴会、鲜花速递等家政服务。文体服务促进成长服务：建立素质教育基地，举行青少年思想道德、文化教育活动。文化培养服务：在小区内举行画展、摄影展、艺术欣赏等活动，培养小区氛围。打造社区服务：举行群众性社区活动，从而培养“大家庭“的亲近和睦的温暖感觉。专业家教服务：音乐、文化、美术、心理辅导、语言培训、计算机、数学、电脑等家教代理服务。超值会所服务：购房者/住户可以优惠的价格使用小区配套及会所。财经服务提供租赁代理专业服务：帮助购房者获得超值的物业投资收益。实施家维修的优惠措施24小时提供工程应急维修服务，对停电、停水、马桶堵塞、电梯困人等影响购房者居家生活的急切问题即时解决。3、社区文化营造物业管理公司不仅仅是为业主提供日常生活服务，还起着营造良好的社区居住氛围的作用，是业主与业主、业主与开发商之间的沟通的纽带。因此，建议物业公司定期组织社区活动，营造良好的社区文化，每年都确定该年的社区文化的主题，如“2012年——睦邻爱家年”，并制定详细的活动计划。四、示范区建议69华洋众立凌峻.中国 绝对震撼的现场观感，提升项目的产品附加值阐述：万科总经理郁亮所说:“消费者并不知道他们所需要的是什么样的产品”。大多数的消费者不是专家，作为期房销售，他们对于项目产品的认识需要引导，而最具说服力就是销售现场，一定程度上可以说现场营销也是一种产品力，与产品一起已经成为产品力的一部分。同样的产品情况下谁更具备现场营销力，谁就是王者。因此，本案应遵循“将钱花在看得见的地方”为原则，在营销现场的打造上加大投入，以绝对震撼的销售现场与示范园林区，给消费者留下深刻印象，从而提升项目的产品附加值。1、会所（营销中心）——英式红房子1）建筑外观参考示意图线条简洁不失大气采用典雅的清水红砖建筑立面的细节处理2）室内空间参考示意图——空间挑高，体现气度69华洋众立凌峻.中国 3）功能划分示意图接待区、展示区、洽淡区分区明确，各区之间又通透相连，显出开敞大气风格4）室内细部设计示意图69华洋众立凌峻.中国 以现代艺术小品和元素展现高档人居品位5）外部细节处理示意图建筑小品让人憧憬未来生活2、现场包装69华洋众立凌峻.中国 精致的包装与指引使消费者感受到企业的细致与精心3、园林示范区在项目正式销售前，将地块东侧的入口与景观建设完毕，并强调室内外空间的渗透交流；特别是从营销中心与园林示范区的关系处理；项目园林的主题与低层建筑的建筑风格相互映衬，展现多层次的空间环境。道路两旁的林荫大道具有震撼效果的人行步道69华洋众立凌峻.中国 巧妙利用灯光，强调重点景观与植物石材、卵石、水泥砖通过材质规格的精心搭配，形成机理丰富的图案线形，让铺地充满精致的现代情趣。69华洋众立凌峻.中国 结束语产品设计之初就必须从规划中寻找项目的卖点，以此作为产品设计的指导思想，这样设计出来的产品才会是市场上真正需要的，而不是停留在理论的层面，经不起风吹浪打。这就是有的楼盘总是停留在做概念的阶段，却找不到产品的结合点而流于空洞的原因。因此，凌峻认为从产品设计开始先确定的产品方向是项目发展的必由之路，并由此枝繁叶荫，独成一体；此次产品建议也尽量是延续所述的脉络而思考。在本次提案讨论后，我司将结合第一阶段策划内容完成《项目规划设计任务书》，并在前期的规划过程与与贵公司形成紧密协作的合作伙伴，和设计公司进行深入讨论，完成本项目的产品规划工作，为后期项目持续发展奠定良好基础。相信凭借开发商的决心与实力，借助外来团队的力量，项目未来将展现一幅令人振奋的图景：一座创新之城：全新的开发理念和开发模式，引领昌吉房地产开发之风！一座人文之城：这座城，一草一石、一砖一瓦，所散发出来的是一种适雅的风情！一座体验之城：这座城，人们将可以尝试一次全方位的新居住模式体验之旅！一座形象之城：这座城，将代表昌吉问鼎新疆人居之巅，她将是昌吉城市形象的T型台！一座地标之城：昌吉从此将拥有自己的全新城市建筑标志和城市焦点符号！69华洋众立凌峻.中国 附件一：项目用地扩大财务分析一、项目增加用地初步规划说明：按初步的布局，项目按2%配置公共建筑面积，则住宅建筑面积为212594.5㎡，其中置换面积25871.45㎡，可售面积为186723.09㎡。按0.6的比例需配备车位1210个。二、销售收入建筑类型销售面积销售收入（万元）备注住宅186723.09（㎡）66286.7平均售价3550元/㎡车库1210（个）96808万/车位总计75966.7----69华洋众立凌峻.中国 三、开发总成本1、土地成本：6180万2、建安成本：46104.88万元项目计算单位计算标准总额（万元）地上建安成本216933.2（㎡）1770元/㎡38397.18地下建安成本1210（个）6.37万元/个7707.70总计--------46104.883、前期费用：3601.09万元项目计算标准总额（万元）报建费150元/㎡3254.00设计费16元/㎡347.09总计----3601.09注：报建费包括城市基础设施配套费、散装水泥专项资金、新墙体材料发展资金、人防工程易地统建费等费用，约为150元/㎡。4、不可预见费：994.12万元（建安工程费+前期工程费）×2％＝994.12万元5、开发费用：3919.91万元项目计算标准总额（万元）管理费用（建安+前期）*2%994.12销售费用总销售收入*3%2279.00安置费用----646.79总计----3919.91注：安置费用主要包括临时安置补助费（24个月，4元/㎡）、搬迁补助费（4元/㎡）及二次装修补偿费（150元/㎡）等，按250元/㎡计算，则需646.79万元。69华洋众立凌峻.中国 6、营业税费：4324.62万元项目计算标准总额（万元）营业税销售收入*5%3798.33城市维护建设税营业税*7%265.88教育费附加营业税*3%113.95印花税销售收入*0.05%37.98其他营业税费总建筑面积×5元/㎡108.47总计----4324.62注：其他营业税费包括商品房交易手续费、测量费等。7、财务费用：780.53万元项目计算标准总额（万元）贷款利息2500万贷款1年213.53自筹资金利息4725万自有资金投入半年567总计----780.538、项目利润分析：净利润6414.86万元项目金额（万元）说明1、总销售收入75966.70----2、土地成本6180.00----3、建安成本46104.88----4、前期费用3601.09----5、不可预见费994.12----6、开发费用3919.91----7、营业税费4324.62----8、财务费用780.53----9、毛利润10061.551-（2+3+4+5+6+7+8）10、土地增值税1519.33按销售收入的2％预缴69华洋众立凌峻.中国 11、利润总额8542.219-1012、所得税2135.55利润总额×25％13、税后利润6406.6611-1214、销售利润率8.4%13/115、投资利润率9.7%13/（2+3+4+5+6+7+8）69华洋众立凌峻.中国 附件二：项目团购启动方案一、团购意义n实现项目启动时期所需部分资金的回笼;n用团购的优惠政策提前锁定部分消费群体，稳固购买关系；n通过团购活动建立供不应求的现象，吸引市场的关注，形成热销态势；n通过认购客户的口碑，宣传项目优势，拦截客户群向其他项目的分流。二、团购对象昌吉税务局全体职工及领导。三、团购原则1、户型推出原则：依据市场调查设计昌吉人普遍喜欢的户型，做到有的放矢。2、房源控制原则：推出丰富的房源的产品线，保证各房源尽可能集中，以保证后期销售的顺利实施。建议推出团购房源数量为昌吉税务局员工数量的1.2倍。3、价格制定原则：为保证团购单位购买的积极性，团购价格应控制在合理的范围内，建议团购价格低于正常销售价格100元/平方米左右。69华洋众立凌峻.中国 制定方案宣传走访产品推荐选房下定联系领导根据市场调查的结果，分析得出昌吉人普遍比较亲睐的户型。根据分析结果进行户型设计，同时制定团购计划。四、团购操作思路团购具体产品确定之后，联系税务局的高层领导。向税务局工会领导讲解本次团购方案，争取税务局领导的全力支持。同时为了能调动税务局高层领导的积极性，可以根据团购的情况给予一定的回扣。由税务局高层召集全部员工于大会议室内，工会主席或者办公室主任向全体员工进行简单的产品推荐，会上宣布本次团购将作为税务局员工福利。会终，由工会主席或者办公室主任宣布，有意向的员工在10天之内可以到工会处报名。为了增加员工报名的积极性，产品推荐会当天报名，定金可少1万元。产品推荐会后，利用半个月左右时间对税务局的员工进行走访宣传，在现场派发项目资料并对有需求的购房员工进行讲解，同时告知该项目产品推荐会、选房下定的相关事宜。进一步增强员工对本项目的信心。半个月左右时间宣传走访结束后，在售楼现场举行团购选房下定活动，采取先到先选的方式，选房成功的团购客户，需交纳6万元定金，产品推荐会当天报名员工下定交纳5万元定金，并签订《团购协议书》。69华洋众立凌峻.中国 五、操作时间安排重点可分为三个操作阶段：产品推介期、宣传走访期、选房下定期等。大体时间段安排：制定方案产品推荐联系领导选房下定宣传走访15天左右联系领导后7天之内方案制定后5天之内宣传走访后7天之内产品推荐后15天六、团购要点1、团购定房当日采取排队形式进行选房，先到先得。2、客户选房成功，需一次性缴纳团购定金6万元，并签订《团购协议书》。3、在项目正式签定《商品房买卖合同》时，若客户有意解除《团购协议书》而退定的，开发商承诺无条件退还定金，并承诺按已付定金的110%回购。4、对非团购单位客户想参与本次团购活动的解决办法：n以团购单位员工名额参与，即客户自己找团购单位关系，以税务局员工的名义参与本次团购活动；n如果无法找到相关关系，同时又想参与团购计划的，则需要满足以下要求：只能选购本次推出的房源，团购价格只低于市场销售价格100元/平米，同样按先到先得原则进行。七、团购实现前提条件及工作准备进程完成工作备注制定方案阶段团购方案确定——确定团购房源——团购须知——人员招聘——联系领导阶段获得领导的全力支持——人员团购培训——69华洋众立凌峻.中国 产品推介会阶段确定价格表——产品推介手册确定与印刷——沙盘模型完成——PPT——营销现场布置——项目展架完成——团购申请书——宣传走访阶段意向客户的拜访——选房活动方案确定——通知选房——选房现场布置——选房活动团购选房活动执行集中选房后期跟进客户服务通过短信方式定期告之客户项目工程进度等信息八、操作方式（一）产品推介阶段1、团购产品展示：与团购单位联系，将团购产品物料（包括户型展板、X展架等）放置在各单位与企业大厅（营业厅）与入口处内，让员工及时知道本次团购活动及相关产品资料。2、资料派发：产品推介会上将派3至4名销售人员将团购资料（印刷品）发放在会议桌上。3、适当讲解：产品推介会期间，售楼员现场解答客户问题，并要尽可能的留下与会者的联系方式，便于今后开展帮带营销工作。4、产品推介会时间：（待定）69华洋众立凌峻.中国 地点：（待定）邀请对象：税务局全体职工和领导内容：l市场发展形式简述（在新政策下新疆的发展前景等）；项目的特点（专为中产阶级量身打造的特色居住区等）；产品规划说明；产品的升值性等（PPT现场讲解）。l团购政策说明5、可考虑在推介会前，对团购单位客户进行宣传预热，形式：专场电影。（二）宣传走访阶段联系税务局领导，获得首肯后，由团购单位安排单位代表带领，对已报名的意向员工，进行“一对一”资料派发及相关讲解。主要工作：1、派发资料：将项目资料以及团购资料尽量发放至每一位团购员工手上；2、一对一讲解及答疑：通过销售人员“一对一”的口头讲解，让意向员工快速了解本项目及本次团购活动优势，增强意向员工信心。（三）团购选房下定阶段时间：（待定）地点：营销中心（或临时选房处）操作要点：先到先选，一次性交纳6万元定金，产品推荐会当天报名交纳5万元定金，同时签订《团购协议书》。69华洋众立凌峻.中国'