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'新绿园产品策划书（一）项目可行性研究结论1.投资环境可行性结论杭州作为浙江省会城市，近年来经济发展稳健，城市化程度不断提高，在迈向十一五这样一个全新的发展时期，可以预见，杭州政治经济将会在原有的雄厚基础上，继续稳步向前推进，房地产作为推动经济发展火车头作用的支柱产业，将在新的经济发展时期被给予更多的机遇，得到更为广阔的发展空间。随着经济的发展，人民生活水平不断提高，对居住的需求随之不断提升，为房地产行业的发展提供了稳定和庞大的需求基础。宏观调控以来，各种政策成效渐显，房地产行业投资过热势头得以遏制，业内企业纷纷调整开发和经营策略适应宏观形势的改变，谋求行业和企业在新形势下的生存和发展，房地产企业的发展更为理性，通过宏观调控实现了行业的汰弱留强和正本清源，重新洗牌后将更有利于行业的持续稳定发展。相对应的，房地产市场也在经历了宏观调控的洗礼后转变的更为真实和客观，投机性需求得以打压并逐渐消退，消费者更为理性和客观，买方市场正在逐步形成，为广大具有真实购房需求的消费者提供了日趋合理和选择更为多元化的良好市场环境。随着宏观调控的持续和纵深发展，政策面张驰变化所发挥的效用将使供需双方对产品的理解将进一步趋同，供给和需求的矛盾在市场机制的作用下将进一步缓解和改善。钱江新城作为十一五重点工程之一，在今后的开发建设过程中，必将继续获得政府的大力支持，作为未来打杭州新城市中心，区域房地产开发建设将具备杭州其他区域所无法复制的优势，拥有良好的前景。该区域将随着开发建设的推进，区域关注度和热度也将不断提升。2.市场可行性结论1）市场运行情况结论97 （1）宏观调控持续，房地产行业和市场继续调整总体而言，由于2006年中央宏观调控的仍将持续，杭州市政策调控有一个滞后效应。当前应该密切关注市场的动态，等市场持续消化一段时间再依市而行。2006年一季度杭州市房地产市场形势自2005年中央政府为稳定房价，保持房地产业持续健康发展而推出一系列宏观调控政策之后，杭州市房地产市场一直处于调整阶段。从2006年一季度的市场总体形势来看，杭州市房地产市场的各项指标均有不同程度的回落，市场总体形势稳中略降。房地产投资开发保持理性增长，商品住宅市场成交量仍处于徘徊期，市场成交价格基本稳定。一季度的土地市场平淡，随后人居展和房交会的带动，使市场有所回暖。随着供应量的放大，供大于求矛盾进一步凸显。“国六条”颁布并实施以来，使有所回暖的杭州重新进入冷静期。更为严厉的调控措施和指标使众多开发商倍感压力，购房者在政策引导下，大部分回归到观望状态，在政策面没有进一步明朗之前，一动不如一静是较为明智的选择，依然充满着焦灼。房地产行业和市场在新一轮宏观调控的大环境下面临着更大、更多的创新和演变。（2）土地供应偏紧，开发企业更为谨慎土地供应依旧偏紧，地价上升趋势依旧，宏观调控前后市场热、冷反应对比强烈。综合来看，2006年乃至更长一段时间，杭州土地市场供求关系仍将偏紧。06年“6.1”的实施将使开发企业对拿地和开发项目持更为谨慎的态度，土地市场的观望气氛将更为浓厚。（3）二手市场供需矛盾仍有待进一步优化，市场观望气氛再起2006年以来杭州二手楼市整体保持平稳，4月的温和调息并未对市场造成明显影响，各板块涨跌互现，小户型、低总价房源仍是市场需求主流，大户型需求有所回升。6～10年成新的房源是市场主流产品，5年以下次新房源需求有所增加。二手楼市过剩与短缺并存，供需矛盾尖锐，应鼓励置换群体进入市场，补充小户型市场供应，疏通梯级消费进程。既使更多的过渡性性需求得到配置，转化为现实需求，又能化解大户型或是高端房产的难以消化的尴尬局面，使二手楼市资源合理化配置。受“6.1”新政影响，市场观望气氛将更为浓厚，市场继续向买房倾斜，大户型、房龄5年以内的产品将面临更为严峻的市场形势。97 （1）租赁市场运行平稳，新政促进转售为租，形成增量供应。06年以来杭州租赁市场运行平稳，各大区域表现涨跌互现，房源供应和价格稳中有升，受宏观调控影响，业主转售为租应对调控的做法大行其道，宏观形势的不明朗导致购房人群需求向租赁市场转移，同时房价高企支持了租赁市场需求，可以预见将有部分大户型、房龄5年以内的二手房转投租赁市场，此类产品的供应量将会增加，同时价格将有所下调。（2）房地产企业近年来发展迅速，作为推动经济发展的支柱产业，为杭州国民经济发展作出了重大贡献。（3）供应放量，结构调整，供需矛盾有所缓和住宅市场供应放量，供需在量上的矛盾逐步缓和，市场竞争加剧，买方市场形成的基础条件已经具备。06年“6.1”新政的实施将从根本上改变和优化目前市场的供求结构，但短期内供需结构矛盾仍将较为尖锐。（4）自住需求将进一步得到满足需求方面，购房人群居住现状和满意度一般，自住型购房刚性需求强大，目前住宅供给与购房需求矛盾明显，有待改善。06年新政以及各地的实施细则将进一步鼓励有序、理性的自住需求，推进住宅供需矛盾的解决，市场进一步向买房倾斜。2）市场发展前景结论纵观杭州房地产行业和市场在宏观调控大背景下的发展历程，可以认为，杭州楼市将继续平稳理性发展：（1）市场运行平稳，逐步规范、理性，仍然存在增长空间97 近年来杭州房价上涨幅度较快，主要由于供求关系的严重失衡引起，杭州是全国第一个实行土地“招拍挂”的城市，土地的不饱和供应令土地成交价格连年倍升，2003年，杭州的土地交易价格涨幅为38.1%，排在全国35个大中城市之首，高额的地价成本直接抬高了房产价格。加上“创业在杭州”一系列引进人才、购房入户等优惠措施，杭州城市人口不断增长，市场对房地产的需求非常旺盛，支撑着杭州房地产价格的不断上升。房价的高速上涨受到严重抑制是在2005年，杭州楼市出现转折点。政府针对投机需求、过度投资、超前消费和过度消费等四个方面的不合理需求制定了一系列的政策，过热的市场需求已经开始降温，投资需求已经退潮。通过一系列的市场变化，杭州楼市走向规范，走向平和理性，房价没有出现大起大落的情况，市场基本稳定。但从长远发展分析，杭州房价有较长的增长空间。（1）城市化进程推进行业发展从城市化角度来看，目前杭州城市化率为50%，2020年将是70%。杭州市区人口是390万，增加20%，也就是70多万人口，未来15年每年要增加六七万人，再加上每年结婚的人口等，如果按照人均30平方米来计算，对房地产的需求就将近300万平方米。目前杭州每年的开发量基本在300万平方米左右，基本持平，再加上有不少市民希望从居住型到舒适型发展，每年的需求量在500万平方米左右，这对房地产价格是很大的支撑。所以，单从城市化进程来看，杭州的房地产价格仍有较长的增长时间。（2）宏观调控张驰有别，行业和市场将继续稳步发展从政策支持角度来看，近几年来市政府在取消实物分房、实行住房分配货币化政策的基础上，又出台了放开外地人购房、取消房改房上市限制、降低房产交易手续费、扩大公房出售范围等一系列政策措施，有效调动了城镇居民购房积极性。2006年，杭州市政府第97次，专题分析了杭州市房地产市场形势。市有关部门将于近期采取一系列包括金融支持、降低房地产交易成本、完善公积金贷款和贴息办法、外地人购房入户等举措，推进房地产市场稳定健康发展，未来杭州房地产市场保持平稳发展。06年“6.1”新政的主旨也是调整、规范、稳定和引导，在宏观调控的引导下，房地产行业和市场经过调整后仍将作为国民经济的支柱行业继续稳步向前发展。（3）区位经济发展核心，支持行业持续发展97 从区位优势角度来看，杭州作为长江三角洲重要的历史文化名城，作为浙江省会城市，以全浙江经济的发展、杭州居民收入持续增长和民间资本的扩张为支撑，经过多年来的城市环境整治，已基本形成了“住在杭州”的氛围，吸引了大批浙江其他地区和长三角区域的人口到杭州购房置业，住房消费需求持续旺盛。（1）支柱产业的作用不可替代从促进经济发展来看，房地产业依然是杭州经济发展的支柱产业。房地产业对促进经济增长、推进城市化进程、改善人民生活发挥了积极作用。建设部副部长刘志峰近日在杭州调研时指出，进一步促进房地产市场持续健康发展，必须坚持房地产业的支柱产业地位，坚持市场化改革的基本方向，坚持完善房地产市场宏观调控机制，坚持强化政府对房地产市场的监管，坚持不断推进住宅产业现代化，坚持正确处理改革、发展和稳定的关系。（2）改善居住刚性需求庞大从人们改善居住现状来看，虽然近年来杭州人均住房面积有了迅速增长，但仍需继续改善。随着经济的迅速发展，收入的不断提高，以及城市基础设施建设等因素的综合影响，今后一段时期需求仍处于比较旺盛的阶段。升级置业群体将成为杭州房地产市场一个长期、稳定的需求支撑力量。（3）城市引力形成持续性需求从城市吸引力来看，杭州作为一个获得联合国“人居奖”的城市，作为一个“最适宜居住的城市”，对外地购房者有着巨大的吸引力。无论是在杭创业者、在杭求学的大学生，还是工作、生活在外地的很多人，都把在杭购房居住作为一项重要的生活目标。大量的外地人购房，将有力地促进房价的稳定。（4）供应从紧需求将持续畅旺另外，杭州土地供应还将长期处于“非饱和状态”，尽管现阶段部分购房需求被抑制，但长期来看，需求依然非常旺盛。再加上杭州现有城市发展规划远景利好、政府对城市的运营能力也是杭州楼市走向平稳理性的主要原因。97 （1）国内外地产继续看好杭州房地产前景，品牌开发商进入杭城自2005年香港嘉里建设以25亿地价拍下浙医大校区地块，今年又有新加坡凯德置地拍下拱墅区小幅地块试水，万科也果断地在九堡拿下相连的两个地块，加上之前已在钱江新城获地的华润、新鸿基，杭州市场开始成为国际地产大牌开发商的新战场，这一方面表明杭州房地产市场具有中长期的发展空间，另一方面，作为浙江地产领军品牌的绿城集团将受到更强大的竞争对手的关注，品牌竞争更趋激烈。2）区域市场结论（1）钱江新城区域前景可期钱江新城区域内基础、市政等配套前景良好，05年下半年钱江新城大量公建、商业项目正式动工，但是工程建设需要时间，区域成熟在一两年内不可能一蹴而就。随着新城开发建设的推进，钱江新城的区域优势将逐渐得以体现，其集聚效应将逐步显现。钱江新城拥有坐北朝南的优势江景，并且被定位为杭州未来CBD中央商务区，使该区域的区域档次有了很大的提升。而在该区域建房的开发商们也有意地将项目定位高端，使钱江新城成为未来城市高品位住宅的群聚之地。钱江新城作为杭州未来的中央商务区，其真正的住宅用地并不多，2005年，钱江新城区域仅出让了2宗住宅用地，总占地面积92亩，可供建筑面积16.7万平方米，可供建设两个中等规模的住宅小区。出让的土地数量虽然少，出让价格并不低，05年出让的两宗土地成交楼面价格都在5000元/平方米以上。05年下半年在大部分地区土地成交价格有所回落的基础上，钱江新城区域住宅用地价格在高位保持稳定，说明开发商对该区域未来的土地价值抱有非常大的信心。（2）新城区域内楼盘定位档次较高受到钱江新城未来定位的影响，新城区域及周边大部分住宅都以中高档为主。高档次开发已成为新城楼盘的开发主要取向，大部分楼盘均质优价高；规模化和高层化（高容积率、高绿化率、低密度）成为新城楼盘规划设计的主流；建筑风格以现代、简洁、典雅、大气位主流；江景楼盘户型设计崇尚宽敞和大气，腹地楼盘户型讲究经济和实用；人车分流将得到全面实施；97 住宅注重住宅社区内部配套；住宅户型以大户型为主流，三房主力面积120～180㎡、四房主力面积140～250㎡，跃层多在250㎡以上。（1）区域供应逐步放量，市场竞争激烈从05年开始，钱江新城的住宅楼盘大量上市，普通公寓的价格在9000-12000元/平方米左右，豪华公寓的价格在20000元/平方米以上（精装修）。特别是豪华公寓项目金色海岸的热销，使得该项目的开发商滨江房产尝到了打造高档楼盘的甜头，亦令该公司对钱江新城板块住宅项目的前景更为乐观，该公司在05年下半年又摘得另外一宗钱江新城板块内的江景住宅用地（42号地块）。06年，钱江新城区域内还将有大约3个楼盘上市，其中不乏定位高端的项目，总体量超过60万平方米。钱江新城作为杭州未来房地产开发的热点区域之一，拥有良好的区域优势，但是由于其住宅开发进入高峰期，住宅供应将在近两年集中大量上市，区域内楼盘定价较高，目标客户群体相对狭窄，随着钱江新城住宅供应的放量，区域内楼盘将面临异常激烈的竞争环境。1.项目本身可行性结论1）区域优势，开发宝地钱江新城——杭州未来新城市中心，核心CBD商圈钱江新城，区域经济发展前景优越，区域市政配套、交通情况良好，未来区域就业机会多，随着新城建设的推进和经济发展，区域人口和人流大幅增加，可以预见城市购买力和消费力将集中在本区域释放，是房地产开发热点区域，主要目标人群集中在杭州本地对钱江新城区域认可并有生活情节的中高端置业人群。2）位置优越，周边配合本案处于钱江新城一期规划区域内，紧邻城市主干道，交通便捷，周边规划的各类配套实施齐全，为住宅开发奠定了良好的基础。3）时间化解风险时间是本案开发所面临的最大考验，随着钱江新城建设的推进和新城市中心功能的逐步发挥，整体区域、本案所在居住的先决条件都将逐步得以提升和优化，本案开发所面临的部分劣势将随着钱江新城的成长和成熟被削弱和化解。4）打造住宅精品，成功的关键97 受到本案高成本和江景资源相对欠缺等客观条件限制，本案必须立足与产品本身，树立做精品的开发理念，以卓越的产品品质作为产品的核心竞争力，在规划、建筑、景观、节能、智能化、精装修、配套、物管、服务等产品内在相关元素上发掘和制造产品的竞争差异化亮点，使产品在市场竞争中脱颖而出。1）强强联手，有力保障合作双方应充分发挥各自在资源、资金、经验和品牌等方面的优势，通力合作，形成优势互补。同时，应及时引入具有专业经验和实力的规划、设计、营销策划、物业管理等相关合作咨询方，对产品进行全方位的深入研究，在开发建设过程中形成正确、客观的指导思想和对策，避免在走不必要的弯路，另一方面可以为项目推向市场创造具有说服力的营销推广卖点。2）发挥品牌效应，挖掘客户资源充分利用绿城优秀的品牌效应，发掘忠实客户资源潜力，迎合目标客户群体需求，营造强势的稀缺性、高品质卖点，通过精准定位的营销推广高效接触目标客户群体。2.经济可行性结论初步测算项目投资利润回报率12.34％，销售利润回报率10.98％，经济上可行。盈亏平衡分析表明，当项目销售面积达到76298㎡或平均销售价格达到13437元/㎡时，刚保本，安全系数为89%。由于项目地价成本和预测建设成本较高，项目安全系数保障仍有待遇提高，在建设过程中，在保证产品品质的前提下，应做好成本管理和控制，以良好的产品品质作为市场价格的坚实支持，并通过营销策划和市场推广，树立产品形象，提升产品美誉度，形成热销，使销售价格稳步上扬，进而提升项目安全保障系数和项目抵御市场风险的能力。（一）项目开发理念在杭州由“西湖时代”进入“钱塘江时代”，城市重心沿江和跨江发展的大背景下，本案开发建设必须与钱江新城作为杭州未来中央商务区高起点、高标准的城市发展规划定位相匹配，具备引领现代舒适居住生活方式的示范作用，充分体现对居者的地位和对他们的人文关怀，倡导蓬勃大气的现代审美关和健康、向上、亲和的舒适居住生活理念。97 对新绿园项目的开发建设应和谐的处理产品、文化、经济以及社会多方利益需求的均衡；通过科学的规划达到最优化利用项目资源的目的；产品应具有前瞻性和对未来生活需求的持续适应能力。为使本案成为杭州未来中央商务区崭新的建筑风景线，同时又能切合市场需求，实现开发效用、品牌效益、合作双方利益的最优化，在设计中应做到：ü根据项目基地情况，最大程度地利用江景资源，重点利用钱塘江江景和新塘河的景观优势，结合小区内部景观设计，提高绿化率和小区景观素质，创造小区内层次丰富，共生和谐的生活环境，，达到人与环境的有机结合，创造别具一格的环境效果。ü重视内平面规则，形成建筑布局的差异性；尤其应重视地块规划中的形势变化和竖向设计，创造起伏变化的建筑群体效果。ü重视建筑外立面设计，依靠建筑形体的变化和色彩配置，创造独特和整体有机的视觉效果。ü充分考虑客户需求和经济承受能力，高度重视户型设计的合理性、实用性和经济性，关注项目所在城市的居住需求特点。ü合理规划和配置完备、合理、适用的公用设施和配套，打造高品位、中价位、高性价比，实现优越居住的景观房产。一、项目地块状况（一）项目地块规划指标项目主要技术经济指标建设用地面积（平方米）27666总建筑面积（平方米）117836.7其中地上建筑面积（平方米）87216.3其中住宅面积（平方米）79698.7公建面积（平方米）3297.6架空层建筑面积（平方米）4130.0（不计入容积率）地下建筑面积（平方米）30710.4总户数（户）488居住人口（人）1708建筑密度≤25%容积率3.0绿地面积（平方米）870797 绿地率31.4%集中绿地面积（平方米）2117人均集中绿地面积（平方米）1.24小汽车泊位（地下）（个）488户均汽车泊位（个）1自行车泊位（个）1246（一）地理位置及现状1.地理位置本案基地位于杭州市钱江新城内，西至甬江路，北靠新塘河及富春江路，用地的东面南面分别为规划中的7号路与6号路，用地南侧为市中级人民法院用地，沿甬江路一侧为城市绿地，其余周边均为未建成住宅用地。地块南北进深120M,东西长240M，总用地面积约27666M2。用地方位为南偏东45°，与钱塘江岸相距近300M。随着周边住宅用地的开发和建设，该区域将成为未来杭州崭新理念的现代化精品住宅区。97 通策·钱江时代景江城市花园郡亭公寓赞成·林风滨江·金色家园滨江·金色海岸阳光海岸新绿园1.地块现状目前，本案现场地块平整，地块西北面靠新塘河一侧市政绿地已完成，用地定位桩已完成，工地围墙已经砌筑完毕。（一）自然条件1.气候条件杭州市位于东经120010’，北纬30014’年平均气温：16.20C极端最高气温：39.90C极端最低气温：-9.60C年平均降雨量：1395.5mm97 日最大降雨量：105.9mm年平均相对湿度：77％平均风速：冬季2.3m/s，夏季2.2m/s最大风速：18m/s主导风向：夏季——东，冬季——北，西北1.地质地貌本案项目场地位于杭州市钱塘江北岸上城区（钱江新城内），西至甬江路，北靠新塘河，东北、东南及正南方向被规划道路环绕，项目场地内地势平坦，无不良地质状况。根据本场地工程地址详细勘测报告，本建筑的场地类别为三类，场地内土层分布如下：1）杂填土：回填时间短，工程性能极差2）粉性土：近期围堰堆积而成，土质结构较松散3）粉（砂）性土：层厚3.8～7.9m，可作为一般轻型建筑物的短桩基础持力层4）淤泥质粉质粘土：属高压缩性土，性质差5）灰色粘土：层薄，为粘土层，性质差6）粘性土：可塑～硬可塑状，层面分布较均匀，厚度较大，可作一般建筑物长桩基础桩端持力层7）粉细砂：性质较好，但厚度较薄8）圆砾层：层中密～密实状，级配较均匀，性质好，层面分布稳定，层厚大，可作为小高层、高层建筑中长桩基础理想桩基持力层9）下部为全风化或强风化的基岩风化带（一）自然灾害杭州市地震活动与球川—萧山深断裂、昌化——余姚深断裂以及临安——马金深断裂自全新世初以来多次活动有关，尤其与前两个深断裂交叉部位的活动关系最大。地震多为弱震(3级～5级以下)和微震(1级～3级以下)。由于季风强度出现的时间年际变化较大，也会出现旱、涝、洪渍、高温、低温等自然灾害。97 （一）地块周边的自然和历史文化资源1.自然资源自然资源丰富。杭州市江、湖众多，较大河流有钱塘江、东苕溪和大运河。拦截钱塘江上游而建成的新安江水库，是我国东部沿海地区最大的水库，库区面积570多平方公里，蓄水量达178亿立方米，水域内有大小岛屿1078个，又称“千岛湖”，被列为全国重点风景名胜区。钱塘江口杭州湾呈喇叭状，能集聚潮波，平均潮差4.6米，最大潮差可达8.9米，可开发的潮汐能装机容量536万千瓦，约占全国总量的四分之一。“海面雷霆聚，江心瀑布横”的钱江潮素以其壮观闻名于世。杭州市土壤资源以红壤和水稻土为主，红壤分布在海拔600-700米以下的低山丘陵区，质地粘重，呈酸性反应，宜种茶树、果树，其中西湖龙井茶品质优异，名闻遐迩。水稻土集中分布在东北平原区，该区是粮、油、棉、麻、桑和多种蔬菜的主要产地，也是我国著名的鱼米之乡、丝绸之府。杭州市动植物种类繁多，其中植物，属国家二级保护的有银杏、金钱松、天目铁木等13种、三级保护的有23种；动物，属国家一级保护的有中华鲟、扬子鳄、白颈长尾雉、梅花鹿等13种，二级保护的有55种。临安的天目山、龙塘山分别被列为国家级和省级自然保护区。2.历史文化资源杭州历史悠久，自秦时设县治以来，已有2200多年历史。杭州是华夏文明的发祥地之一。早在4700多年前，就有人类在此繁衍生息，并产生了被称为文明曙光的良渚文化。杭州曾是五代吴越国和南宋王朝两代建都地，是我国七大古都之一。杭州古称钱唐。隋朝开皇九年(589年)废钱唐郡，置杭州，杭州之名首次在历史上出现。南宋建炎三年（1129年），高宗南渡至杭州，升杭州为临安府。绍兴八年（1138年）南宋正式定都临安，历时140余年。民国元年（1912年）以原钱塘、仁和县地并置杭县。民国十六年（1927年），析出杭县城区设杭州市，杭州置市始此。1949年5月3日杭州解放，从此揭开了杭州发展新的历史篇章。97 一、项目所在的城市经济文化背景（一）历史文化内涵与底蕴杭州是著名的历史文化名城。自古文风炽盛，有众多的文士骚客，生于或履职与此。唐代诗人白居易、北宋文豪苏轼、南宋爱国诗人陆游、明清文学家张岱、思想家章太炎，以及近代大儒马一浮、鲁迅、郁达夫、茅以升、夏衍等一批文人在杭州留下了珍贵的文化遗产，提高了城市的品味。杭州有5000多年的文明史，良渚文化是中华文明的发祥地之一。五代吴越国和南宋王朝都曾在这里建都，因此亦留下了众多的古、近代文物遗址。灵隐寺、飞来峰、岳庙、六和塔、雷峰塔、钱王陵、太庙和良渚文化遗址，以及西泠印社、胡雪岩故居等文化古建筑，体现了杭州古今的灿烂文化。（二）地方文化习俗1.城市内各区域在当地居民心目中的印象从居住角度划分，杭州划分为如下图所示系列板块，其中以城中、城西、湖滨、之江区域为公认的成熟中高档居住板块。97 1.地方性民俗风情和特色1）饮食杭州为“鱼米之乡”。原始先民吃谷米习俗历史久远。南宋，杭州人口骤增，谷米消费更大。当时，北关门外已形成米市，遍布米行、米铺。《梦粱录》载：每日街市食米，城内外不下一二千余石，皆需之铺家。一般勤俭人家，都习惯吃早籼，俗称“尖米”，烧制的米饭，虽粗硬，但能耐饥，价亦便宜。富裕之户，以吃晚粳为主，俗称“晚米”，米饭较香软。逢年过节，也吃糯米和面食品。城市居民一般一日三餐(二干一稀)，郊区农户农忙季节一日五餐。烧煮干饭，淘米三次，加水烧煮，并习惯铺以饭娘(冷饭)，既节约粮食，又能使饭松软，烧至水干，然后焖熟。饭店、食堂以竹笼蒸饭。蒸法先将米水浸三、四小时，加水烧至米化，然后捞到蒸笼上蒸，蒸至米粒柔而无核，便可食用，柔软喷香。饭铺出售，每碗堆如塔尖，俗称“门板饭”、“驼半碗”。另一蒸法，即将米淘净，放在钵头或碗内，加水蒸熟，便于分食。稀饭习惯有两种做法：一是将隔夜饭，加水烧滚，杭州人称为“泡饭”，夏令早餐，都习惯吃泡饭。童谣说：“冷饭头儿茶泡泡，霉干菜儿过一吊”，意思是泡饭过霉干菜。二是用米煮粥，亦可加绿豆、豌豆、红枣烧制成粥，可作夏令点心食用。杭州菜是我国八大菜系中“浙菜”的重要组成部分。南宋建都杭州，当时的饮食烹饪技艺，已达到鼎盛时期。杭州菜就在此基础上，集前代饮食发展之大成，扬江南鱼米之乡物产丰盛之优势，吸收北方的烹饪技艺，融合西湖胜迹的文采风貌，“南料北烹”、“口味交融”，形成自己独特的风味，成为江南菜中独树一帜而富有古都风格的“京杭菜肴”。特色菜有：蒸谷米、糯米、年糕、西湖醋鱼、东坡肉、南乳肉、叫化童鸡、清蒸鲥鱼、龙井虾仁、鱼头豆腐、太和鸭子、文龙酱鸭、西湖莼菜汤、片儿川面、西施舌、幸福双、猫耳朵、吴山酥油饼、桂花鲜栗羹、朝糕、油炸桧、葱包桧儿等。2）居住（1）建屋风俗97 杭州民间视建造房屋为人生一件大事，关系到家庭兴旺和子孙昌盛。整个建房过程中，民间有选地、选材、选日、立柱、上梁、落成、庆贺等习俗。杭州民间旧时建屋最重视上梁，盛行一套喜庆、隆重的上梁仪式。上梁吉日选定后，诸亲好友都要送礼庆贺，并且出力帮工。上梁开始时，燃放“高升”、“百子”爆竹，山区还有放铳、敲锣鼓的。正梁钉有红绸布，随着大梁缓缓而上，泥木作头师傅先唱《上梁歌》，正梁敲进两边榫头时，再唱《酒浇梁歌》，随着吟唱《抛梁歌》。梁上长串鞭炮燃放，下面鼓乐齐奏，四周围观群众蜂拥而上，争抢梁上抛下来的馒头。上好正梁，接着钉椽子、盖瓦片。上梁这天晚餐，新屋内要摆“上梁酒”，主家除给作头师傅以“上梁红包”外，还得按桌向工匠、帮工及贺客们一一劝酒道谢，分送“上梁元宝”，还要给附近四邻分送“上梁元宝”。建房仪式，以“请鲁班”和“过新屋”作为结束。（1）建屋厌胜和禁忌杭州民间建屋过程中，还有种种厌胜和禁忌习俗：“泰山石敢当”厌胜习俗。吴越民间建房时，常常要在房屋墙脚竖上一块“泰山石敢当”的石刻碑碣。竖“泰山石敢当”，是一种原始先民对山、石信仰崇拜的残留遗风，世代传承，给人们带来所向无敌、战胜邪恶的一种心灵上的信心和力量。“姜太公在此，诸神退位”厌胜习俗。吴越民间凡盖新房建新屋，上梁仪式时，有的地方用红纸写上“姜太公在此，大吉大利”。将它贴在梁上，以求平安。“太岁头上禁动土”禁忌风俗。吴越民间旧时风水家选择新屋地基时，常常有—句禁忌口头禅：“太岁头上不能动土”。方士术数家将太岁所在方位视作凶方。民间又将“太岁”演变为物化的凶神，认为建造新房动土时从地中掘到的“肉块”(一种菌类植物)，就是凶神“太岁”。以为见到这太岁主大凶，往往会使主家家破人亡，天长日久，自然而然成了“太岁头上不能动土”的禁忌习俗。“筑墙忌哭声”的禁忌习俗。吴越民间造屋筑墙最禁忌听到哭声，特别是女人朝墙哭。如果哪户人家开工筑墙时，听到女人的哭声，不管当天雇多少工，要花多少工钱，一定要停工，以后另选黄道吉日再行开工。如果已筑起墙，听到女人哭，还必须将筑好的墙推倒，以后重新再筑。这与“孟姜女哭倒长城”97 的传说有关。（1）迁居风俗旧时迁居新屋前，必须择吉日前去掸尘、打扫，有的住房需刷白或糊墙纸。迁居之时，首先搬迁之物，都有传统规定。第一批搬人者为发篮、梯子、节节高、万年青、吉祥草和柴米等。发篮，为杭州竹制土篮，糊以彩纸，篮中贮头发等物，悬于厅堂庭柱之顶角，取兴旺发达的意思。梯子，杭州俗称“步步高”；晒衣用的多枝桠竹竿，杭州俗称“节节高”，都取节节高升的意思。万年青、吉祥草各两盆，置于堂前画桌左右，意为吉祥如意，万年常青。直柴和大米两担，亦取柴米富裕的意思。接着，移神堂和祖宗堂于正屋之高处或厅堂左边上方。祖宗堂、神堂迁入后，便搬家具、箱笼、杂物。最后，选择吉日良辰，全家老小才搬人，主人需坐轿，以朱漆盘恭奉神牌和祖宗神主，手持香三枝。虽在白天，亦须请人以灯笼、火把为前导。全家齐集新宅后，预先有亲友迎之人屋，并以灯烛导之登楼，彼此不交一语，取俗谚“闷声大发财”之意。然后，饮糖茶一杯下楼，这时亲友才齐声祝贺。当天设宴，称谓“乔迁喜酒”。亲友均需送贺礼，有的送绸缎贺轴，上书“乔迁之喜”四个金字。此风始自南宋，《梦粱录》称“乔迁酒”为“暖房”，认为是“睦邻之义”。（2）房地产市场需求情况杭州市房地产市场需求情况和本案所处区域市场需求情况分析详见《新绿园项目可行性研究报告》第三章第二节第四点“市场需求概况”的分析和结论。1）器用（1）杭式家具杭州家具在造型艺术上博采众长，逐步形成“杭式家具”的独特风格。“杭式家具”主要采用浮雕、悬雕、半悬雕及阳雕等传统工艺，选用红木、楠木，或高级柚木、曲柳等薄木贴面，精心制作。旧时，富裕人家结婚时，卧房有“全踏步”97 大床，雕龙凿凤。床上图案，一般有兰花、牡丹、菊花、梅花，象征一年四季鲜花盛开；遮枕花板浮雕荷、鱼、福禄寿禧等，象征夫妻和睦、白头偕老。月洞门旁边有十八只抽斗，可放糕食、水果、糖、扇、手炉、草纸等。床边有马桶箱、踏脚板。此外还有三层三门黑漆雕花大橱、箱柜、带镜梳妆台等。客厅，有画桌、八仙桌、太师椅、茶几等。（1）锡器杭州民间俗称“鑞器”。清末民初，杭城富裕人家都习惯用传统的锡器。城内有锡制作坊，专门浇铸制作各种传统锡器：锡制茶叶罐，杭俗喜用锡制茶叶罐，装盛茶叶不会变质，能保持原有香味。形状有四方长形、六角圆形。锡制酒壶，杭俗喜庆节日宴会都用锡制酒壶，可放在热水中暖酒，并能较长久保持酒温。锡制祭器，旧时富裕人家都藏有一套锡制祭器，杭俗喜庆婚丧、祭神祭祖都要用锡制蜡烛台，平日放在厅堂的画桌中间作装饰用。考究的大型锡制蜡烛台，上面浇铸出盘龙飞凤。相配的锡制香炉，为镂空狮子戏绣球。除锡制烛台、香炉外，还有高脚盘、低脚盘两种，一套二十只，农历除夕祝福时使用，装盛干鲜果品。其他如中药店等，亦都有传统的锡制大型丹散膏丸容器。（2）拐杖杭州拐杖十分著名，既是旅游西湖爬山涉水的“伴侣”，也可作为“杭州一日游”的纪念品。杭州制作的拐杖，做工精细，刻意翻新，传统品种有：野生山藤制作的虬龙拐、竹节拐、龙头拐、猴头拐、马头拐、金龙雕、孔雀雕拐、半圆雕贴拐、装配杖等。2）社交（1）亲戚礼仪杭俗，亲戚之间关系十分亲密，讲究礼尚往来。杭谚：“亲戚像把梭，往来特别多。”97 家庭有婚丧喜庆、生儿育女，亲戚之间都要相互馈赠礼物，道喜庆贺；逢年过节，都要相互登门拜年，送年礼、节礼；农村亲戚每逢新麦上市、新茶开摘，都要向城里亲戚送新茶、果蔬之类，以示庆贺丰收。城里亲戚则要回赠糖果、糕点。新春拜年，城里拜年到初五，农村拜年要到正月落。亲戚之间，如遇有建造新房、生死病痛，都会相互帮助，有的在经济上帮助，有的则帮工。（1）日常礼仪握手：旧时，亲朋好友相见，都相互行鞠躬、作揖之礼。辛亥革命以后，通行握手礼。初次见面，须经熟人介绍再握手，如有名片，相互交换名片。遇见长者，需对方先伸手，再与之相握。冬季戴手套，须脱下手套再握手，不然不够礼貌。让路：出入门户，要挥手示意，让老人、客人、妇女先行。路上相遇，须年轻让年老的，男子让女子，空身让挑担，行人让车子。问路时，须先称呼对方。作客：外出作客，如遇雨天应将雨具放置门外，不将屋内弄脏；客人多时须一一招呼或握手。如身旁坐有妇女，一般不要抽烟。敬茶要喝，敬糖要吃，不吃不礼貌。就餐时，须让主人安排坐位，切不可自己上坐；主人请吃，才可动筷。就餐用筷：一忌半途筷，将食物挟住又放下；二忌乱筷，挑精拣肥；三忌窥筷，手握筷子，目光盯住菜肴；四忌咬筷，用嘴咬住筷子；五忌签筷，以筷当牙签；六忌泪筷，夹菜时滴汤不止。接客：客人进门，主人须起身相迎、让坐、敬茶、敬烟，如果时间迟了，要留饭，以示礼貌。客人在场，不打骂孩子，不看钟表，避免“下逐客令”之嫌。交谈：与人交谈时，目光须注视对方，频频点头，中途一般不应插话。谈话之中，切忌当面谈人伤心之事，也不要议论别人短长，讽刺嘲笑他人。2）卫生医药（1）中药六大家97 杭州胡庆余堂、叶种德堂、万承志堂、方回春堂、张同泰国药号、泰山堂，都是清时开设的中药老店，素有中药六大家之称。以上六家不仅年号古老，而且丹散膏丸俱全，各有特色。如胡庆余堂从古今四百多个验方中，研究试制出十四大类中成药，因选料精良，配制认真，药效优良，西湖香市期间，来自农村的香客，慕名采购，营业十分兴旺。（1）中药行杭州是浙江省中药材重要的生产基地之一，也是全省中药材收购、加工、转销的中心。如杭白芷、杭荆芥、杭白菊等，都是浙江省传统道地药材。杭州中药材行业，据民国37年(1948年)统计达151家，如集中在望仙桥河一带的就有恒丰、三慎、义成、元大、阜泰、广生等十多家大药材行，一到药材收获季节，就派人分赴省内外各产地去采购，并都设有仓库，贮藏药材。有的还有加工场，进行分拣、加工、切削、捆扎，然后运销上海及东北各地中药店。（2）草头郎中和草药店杭州有句俗谚：“草药一味，气死名医。”这说明民间草药有其特殊的治疗功效。在旧社会，从业者被称为“草头郎中”、“走方郎中”，或摆地摊，或串街走坊，也有开个草药铺，坐店应诊的，虽不能登大雅之堂，也不能和中药店里坐堂的中医师平等相视，但草药价廉又有疗效，亦能为广大贫苦劳动人民所接受。因此，“草头郎中”亦受到一定的欢迎，有的还在民间颇有一定的声誉。（3）撮药、煎药、服药服用中药，民间有一套撮药、煎药、服药传统习俗。到药店去买药，俗称“撮药”。若途中要停留，到别人家去，撮来的药包须悬挂在门外什么地方，不能携人人家门槛，否则认为将晦气带人别人家犯忌。双方谈话时，要避免“药”字，而用“糖汤”代替。中药最好用瓦罐、炭火煎。煎好倒入碗内，碗口要盖上包药纸，横搁一筷，用以避邪。一帖药服完后，药碗不洗，将它倒合着，直至将药全部服完才可洗碗。（一）项目所处区域建筑特点97 钱江新城位于杭州市城区的东南部，钱塘江北岸，距离西湖风景区约4.5公里。所辖范围为：东临钱塘江，南靠复兴地区，西依秋涛路，北至钱塘江二桥、艮山西路，占地面积约15平方公里。目前正在开发的为沿江8平方公里区域，其中约4平方公里为核心区，即杭州中央商务区。同时沿钱塘江东上，规划有2.86平方公里的钱江新城扩容区域。根据新城总体规划，核心区块即中央商务区占地面积3.29平方公里，可建建筑面积约为650万平方米，包括八个功能区，即行政办公区、金融办公区、商务办公区、商贸会展区、文化休闲区、商业娱乐综合区、办公园区和滨江休闲游游憩区。平行于钱塘江的富春江路作为核心区商务发展轴，将是钱江新城最繁华的景观大道。97 按照钱江新城建设指挥部对开发企业提出的“取得地块之后一年开工，三年建成”的要求，随着新城建设的推进，钱江新城的住宅和写字楼都将如雨后春笋般拔地而起。按照规划设计，钱江新城的城市空间鉴于新城位于宽阔的钱塘江畔，自然环境的大尺度和城市中心区土地资源的稀缺性，客观上要求建筑形态为低密度、高容积率。2～3年后，这里将崛起一座新城。另外，钱江新城的大部分配套和交通也将会在3～5年内完成。随着商务、配套的逐步完善，住宅的人群入住，区内的人气积累，这个杭州大都市新中心，杭州政治、文化中心和中央商务区（CBD）的成熟将指日可待。1.核心区的规划特色钱江新城的核心区块是以行政办公、金融贸易、会议展示、文化娱乐、商业功能为主，居住和旅游服务功能为辅，为精心打造的杭州未来中央商务区（CBD）的主要部分，也是现在项目建设与推出土地的主要部分，其规划以“双轴、双核、两带、七片”为布局结构。ü城市形态城市形态上以高层建筑簌群式发展，强调与钱塘江垂直的高层排列方式，避免沿江形成“墙”的感觉。新城规划以低密度、高容积率、高绿化率为特点，形成绿色生态城。ü交通新城规划强调核心区立体交通系统。以地面人行与中心区步行系统为主，以二层步行通廊与天桥为辅，人行优先，人车分行，地下则以两个交通轨道枢纽点联系商业街区。核心区块的地下空间与地上空间规划相互贯通，以及与大型停车场、地铁站、步行及公交系统、地下人行系统、交通换乘枢纽之间融会联通。ü天际线沿江气势恢弘且具韵律的天际线塑造，体现新城的磅礴大气。以高层建筑群构建新城天际轮廓线，并通过与钱塘江垂直方向的纵向组群式布置形成错落有致、通透、多视角而富有韵律感的景观。ü绿化系统97 钱江新城的绿化系统是其规划中的一个亮点。在市民中心北部建设大型城市中央公园，主轴线左右两翼建设森林公园及世纪花园，起到“生态绿肺”的作用。ü建筑的混合功能避免形成夜间“空城”。第三产业成为城市主导产业后，特别是信息产业的兴起，使不同部门、不同性质的商务活动使用同样的办公建筑，甚至将公寓、旅馆组织在办公单元内，混合功能区应运而生。这样的设置还将有利于减少工作、居住大量“潮汐”式交通，避免中心区夜晚成为“空城”，使城市中心区24小时都能够生机勃勃。1.钱江新城区域住宅建筑特点随着杭州城市向东发展战略的确定，钱江新城7个控制性详规的基本敲定，钱江新城热力四射。作为城市发展的方向，钱江新城无疑有着政策上的利好。新城内的住宅以钱塘江为依托，高起点的规划设计与国际顶尖技术力量的加盟，使得该区域成为国际化高档住宅群落的经典。虽然目前这个区域在各方面都还不成熟，但作为杭州未来的CBD区块，这里的住宅已经成为市场的热点。钱江新城内，已经完成设计的住宅产品，具有如下共同特点：ü高档次开发已成为新城楼盘的开发主要取向，质优价高ü规模化和高层化成为新城楼盘规划设计的主流ü建筑风格以现代、简洁、典雅、大气位主流ü江景楼盘户型设计崇尚宽敞和大气，腹地楼盘户型讲究经济和实用ü人车分流将得到全面实施ü新城住宅注重住宅社区内部配套ü以大户型为主流，三房主力面积120～180㎡、四房主力面积140～250㎡，跃层多在250㎡以上（一）城市经济概况杭州作为浙江省会城市，近年来经济发展稳健，城市化程度不断提高，在迈向“十一五”97 这样一个全新的发展时期，可以预见，杭州政治经济将会在原有的雄厚基础上，继续稳步向前推进，房地产作为推动经济发展火车头作用的支柱产业，将在新的经济发展时期被给予更多的机遇，得到更为广阔的发展空间。随着经济的发展，人民生活水平不断提高，对居住的需求随之不断提升，为房地产行业的发展提供了稳定和庞大的需求基础。宏观调控以来，各种政策成效渐显，房地产行业投资过热势头得以遏制，业内企业纷纷调整开发和经营策略适应宏观形势的改变，谋求行业和企业在新形势下的生存和发展，房地产企业的发展更为理性，通过宏观调控实现了行业的汰弱留强和正本清源，重新洗牌后将更有利于行业的持续稳定发展。相对应的，房地产市场也在经历了宏观调控的洗礼后转变的更为真实和客观，投机性需求得以打压并逐渐消退，消费者更为理性和客观，买方市场正在逐步形成，为广大具有真实购房需求的消费者提供了日趋合理和选择更为多元化的良好市场环境。随着宏观调控的持续和纵深发展，政策面张驰变化所发挥的效用将使供需双方对产品的理解将进一步趋同，供给和需求的矛盾在市场机制的作用下将进一步缓解和改善。钱江新城作为十一五重点工程之一，在今后的开发建设过程中，必将继续获得政府的大力支持，作为未来打杭州新城市中心，区域房地产开发建设将具备杭州其他区域所无法复制的优势，拥有良好的前景。该区域将随着开发建设的推进，区域关注度和热度也将不断提升。一、市场定位（一）项目SWOT分析1.优势ü本案周边交通规划前景良好，随着周边交通的成熟和完善，本案居住可达性和便利性优势将更为真实的展现。ü本案周边规划的配套设施齐全，随着周边配套的成熟和完善，本案居住的舒适性和便利性将得以不断提升。ü本案周边皆为高品质住宅楼盘，高档住宅区域的认同度高，高档的区域形象使产品的高端定位易于被市场接受和认可。ü虽然本案位置未能直面江景，但部分建筑仍然能够拥有江景资源，提升了本案的景观价值，丰富了卖点。ü97 在本案的高档精品住宅定位的开发指导思想下，本案对产品建筑用材、内部景观营造、精装修、建筑节能、智能化、内部配套等方面的精心打造，将为本案创造基于产品品质的强有力营销推广卖点，化解产品的价格抗性。。ü本案合作双方拥有各自良好的开发优势、资源、成功经验和品牌效应，为本案顺利开发建设，保证产品的优良品质，成功推向市场奠定了良好的基础。ü本案西北紧靠新塘河及市政景观绿地，具有良好的景观、生态居住概念发掘点。ü本案开发建设体量相对较小，有利于打造精品中高档住宅之开发理念的贯彻和执行。1.劣势ü本案地价成本较高，为打造精品中高档住宅，在开发建设过程中投入必然较大，可以预见，本案产品相比之下不具备成本和价格竞争优势，无论在单价和总价上，都将在相对较高的水平，价格抗性将会成为本案在今后销售过程中面对的严峻挑战之一。ü产品的高价位，导致本案目标客户群体将相对狭窄，目前，钱江新城区域内楼盘绝大部分都定位在数量相对稀少的中高端客户群体，本案今后将面临异常激烈等的市场竞争环境。ü本案所处区域的成熟仍需一定时日，目标客户群体对项目所处区域和区块的认同度仍需要培育和提升。ü本案周边皆为高档住宅项目，与本案周边可以拥有一线江景的项目而言，江景卖点略逊一筹。ü市场和消费者对精装修住宅的接受度和认可有待进一步培育。2.机会ü钱江新城作为“十一五”重点工程之一，为了完善和提升中央商务区的功能和定位，在今后住宅产品的开发建设中，将继续得到政府大力的支持。ü97 钱江新城作为杭州未来的中央商务区，基础、市政、商业等配套设施齐全，档次高、规模大，中央商务区成熟后，对人口、就业、经济活动的集聚效应将在不远的未来快速全面的释放，形成对区域房地产开发价值强有力的支持，为区域房地产开发带来可遇不可求的机会。ü目前，新城区域内已开发并推向市场的楼盘已有一定数量，其成功和经验教训对于本案的开发，产品定位和差异化竞争提供了良好的借鉴。ü钱江新城区域内热销的高档品质住宅项目已使消费者已形成了良好的区域认知，随着新城板块内住宅楼盘的放量上市，消费者将进一步了解新城区域房地产开发情况，对区域产品价值的认知和美誉度将进一步提升，目标客户良好的板块认知和关注，为区域内楼盘的营销推广奠定了良好的基础。1.威胁ü宏观调控虽已显成效，但仍将持续，大市前景尚未完全明朗，目标客户群体的观望气氛较为浓厚，有可能会延长本案的销售周期，进而影响本案的资金回笼和利润的实现。ü周边高档住宅项目已有部分推向市场，反映良好，形成了目标客户群体对于产品的比较参照系，随着新城区域内高档住宅楼盘的放量上市，区域内住宅产品高品质竞争（精装修、节能、智能化、环保等）将愈加激烈。ü周边高端定位住宅项目的热销已抢占了部分市场，分流了部分客户，随着区域内住宅项目的集中放量，对于相对狭窄和有限的目标客户群体之争夺将更为激烈。ü高地价、高建设投入对于本案的资金安排提出了很高的要求，融资压力相当大。（一）项目初步定位1.定位依据ü项目本身规划条件；ü房地产市场调查分析结论ü项目周边高品质物业开发，客观限定了产品的定位方向ü宏观形势的变化、目标客户群体购买行为的理性化，买方市场的形成，竞争日趋激烈，对高端物业综合品质提出了更高的要求97 ü引导和培育目标客户群体全新的高尚居住生活理念ü区域市场中，本案在品质上全方位的领先和示范性，将形成有力的差异化核心竞争优势，为对手制造竞争壁垒ü开发团队及合作伙伴具有打造一流高端物业的理念、实力和经验ü实现开发利润最大化1.产品初步定位杭州未来城市中心高档精品住宅社区杭州未来城市中心：基于钱江新城区域城市发展规划定位，区域规划的高起点和高标准，给定了本案产品高标准的开发定位。高档精品住宅社区：本案相对钱江新城区域内拥有一线江景的楼盘而言，开发顶级高端物业的先天优势条件不具备，就市场形势和产品存量而言，区域内高端产品供应量大，市场竞争激烈，本案应根据项目自身情况，合理定位，规避直接竞争风险，形成差异化竞争优势。在消费者日趋理性、自住和改善居住的真实购房需求成为绝对需求主流的市场环境中，优良的产品品成为衡量产品价值的最终准绳，精品涵盖了产品规划、设计、精装修、节能、智能化、物管、配套、服务、营销策划等各个方面。（一）目标客源初步定位1.定位依据ü宏观调控以来，市场需求的主流继续向以自住和改善居住的真实购房需求倾斜。ü钱江新城作为杭州未来城市中心的定位已初步形成，已有多个高品质物业在该片区开发推出，良好的居住氛围逐渐形成，人气不断聚集和旺盛，作为钱江新城区域内的中高档住宅产品，消费者对区域认知已逐渐形成ü作为浙江省的政治、经济、文化中心和省会城市，杭州对周边城市具有购买力的消费者存在一定的置业吸引力。ü政府新出台的购房入户政策，为钱江新城区域楼盘的去化提供了一定支持，更重要的是，使市场认识到政府对钱江新城开发建设坚决支持的态度，增强了市场对钱江新城区域发展的信心。97 ü作为今后总部经济的核心区域，钱江新城建成后，将提供18万个就业岗位，区域人口达到30万，作为杭州新城市中心，国际化的核心CBD商圈，将为区域内住宅楼盘提供庞大的客源。ü钱江新城住宅供应量有限，区域市场在长时间、总体而言具有供应的稀缺性优势。1.目标客户初步定位基于以上调研分析结论，本案的目标市场和目标消费群应是：ü第一层面：杭州本地就杭州本地目标消费群而言，倾向与于购买钱江新城区域住宅的客户群体主要应是对该区域情况较为熟悉，业已形成对该区域生活认同和生活情节的这部分客户，因此，我们可以推断，这些客户主要来自于复兴地区、城中、城东、江滨这几个区域。另外，钱江新城作为杭州新城市中心，其吸引力必将涵盖杭州市内其他区域和周边郊县。ü第二层面：浙江省内经济发达地区（温州、台州、宁波、金华、义乌）ü第三层面：省外、海外客户（在杭常驻，有经济实力）2.目标客户特征分析1）年龄特征年龄分布在30－50岁之间。其中购买力最为旺盛的集中在35岁左右和45岁左右。2）职业特征ü各类私营业主，创业型业主、政府官员和高级白领ü经营管理领域：ü职业经理人，管理顾问，专业代理（商），高级营销人员ü专业技术领域：ü工程师、建筑师、电脑程式设计师、会计师、医师、高级证券从业者、高科技应用型产业研究人员、贸易从业人员。97 ü社会人文科学领域：ü律师、记者、演员、艺术家、画家、音乐家、教授ü有隐性收入的政界人员1）购买力特征与目标客户的年龄和职业相关联，目标客户具有较强的购买力，同时，钱江新城区域中高档住宅均价10000元/㎡以上，也客观界定了区域目标客户属于具有较强经济实力的高端购房人群。由于经济实力的许可，这部分客户对于居所的舒适性、稀缺性、投资前景、身份象征等相对高端的购买需求更为注重，往往是这些需求细节的满足成为促成目标客户下单的关键因素。2）产品需求特征ü对建筑风格无明显倾向性，但具有相当高的审美素质，鉴于其年龄和相对广博的阅历，一般而言倾向于认同稳重、大气、典雅、精致的建筑风格。ü注重有利于身心健康的区域大环境——环境、景观在高档物业购买决策中的重要性较一般物业更高。ü人亲水性（活水）的被满足在高档物业生活中成为必要的因素。ü目标客户群体对于产品的朝向要求极为苛刻，南向、南偏东是唯一选择，同时考虑户外景观的优质性，自然性。ü目标客户群多为二次或以上置业，以改善居住环境，长期持有物业保值增值为主要目的，相对于大众购房者而言，有能力购买而且偏爱较大面积的户型设计。ü与置业者的置业目和内敛、不张扬的群体特征相关联，对安全性、私密性的要求在选择中高档物业时是重要的决策因素之一，产品规划和设计时必须从多方面考虑这种要求被满足的程度（小区物业管理、会所管理、客户资料管理、人员管理等等）ü对于满足改善居住条件、舒适型居住住需求的高档物业，内部配套和服务要针对这种生活特性有度设置——康体设施、私人或半私人的交流空间营造是配套设置的着力点ü97 客户群体子女一般而言年龄较大，在设置配套时应充分考虑这一特性，使配套更为合理实用。ü对于产品的装修无明显倾向性，但基于目标客户群体表现出来的广博阅历和见识，可以肯定目标客户群体虽然有较强的个性但更懂得鉴赏，较强的购买能力也淡化了精装修产品价格较高的去化抗性，从市场反应也验证了高标准的精装修产品已经被中高端客户接受，并逐渐成为本区域中高端住宅产品市场竞争的主要竞争卖点之一。ü一旦形成对某个品牌产品的认同和信赖后，其品牌忠诚度较高，并能有效影响周边人群的价值取向，品牌追随很大程度上能满足其身份和地位的隐性心理追求。ü有较丰厚的财富积累，对产品的价格敏感度较低，对稀缺行、身份认同和产品所综合附加值的需求是其购买需求的重要组成部分。1）信息接受形式特征ü地区性大报（如钱江晚报、杭州日报等）以及国家权威报刊媒体（如：参考消息、南方周末、财经等）是目标消费群体的主要接触媒体，考虑到目标消费群体具有较一般人更大的区域活动范围，航空专业杂志也是有效的传播渠道。ü购房决策时，伴侣意见的参考性较高，而女性对于时尚杂志的接受度较高。ü中高档物业推广时，目标客户对推广活动的品味、档次以及满足虚荣心等方面其有更高要求，推广活动的质量是推广成功的关键因素而不是次数。ü目标客户群较为关注地方新闻，在特定的生活圈层内容易产生从众心理，大力度推广造势形成的口碑传播对目标客户群将产生较大的购买推动效应，是竖立开发商品牌、产品形象，提升知名度、接受度、美誉度的有效手段。2）生活方式特征总体而言，中高端目标客户群体一般为事业成功人士，这部分人群工作压力较大，事业心强，工作勤奋努力，富有创造力，平时与家人团聚的时间相对较少；文化层次较高，交际面广泛，喜欢保留独立的生活态度与见地；交友注重社会、职业、家庭背景。97 1）消费特征这些人由于所处环境的关系，对生活质量要求高，倾向于注重细节，他们比较注重产品外观造型、色彩搭配、配套服务等，虽然不一定有自己明确的倾向和观点，但大多懂得判断和鉴别，对产品的追求注重品牌和内在质量。对这部分群体要分两面看，一方面追求品质、品味，一方面注重产品性价比，消费时除了对产品和服务的档次、品牌、品质要求较高外，由于其经验和阅历较丰富，对产品和服务的特色需求是该类人群消费的一大特点。2.价格定位目前，钱江新城区域中高动住宅产品均价范围在10000～23000元/㎡之间，车位均价在16～20万元/个之间，开盘时间大部分在05年中旬，平均销售率在65％以上，可见本案所处区域市场接受度较高，目标客户群体消费能力较强，基本能承受均价万元以上的楼盘价格，综合周边中高档住宅的市场接受度、价格、产品品质、服务、物管等因素考虑：1）拟订住宅均价住宅均价：14500元/㎡2）拟订商铺均价：商铺均价：20000元/㎡3）拟订车位均价：车位均价：20万元/个3.产品初步设想参数数值计算备注一、地上建筑面积87126㎡用地面积×容积率　住宅地上建筑面积79698.7㎡　　公建地上建筑面积商业529.6㎡　　97 3297.6㎡会所1783㎡　　物业用房825㎡总建筑面积7‰　社区服务用房150㎡每百户30㎡　　二、总户数（户）488户　　三、车位数（个）地下停车488个　　自行车泊位1246个　　四、地下建筑面积30710.4㎡地下一层19277.1㎡　　地下二层11433.3㎡　　住宅地下建筑面积0　　公建地下建筑面积30710.4㎡　　五、可售面积80228.3㎡（不含地下车库），110938.7㎡（含地下车库）　　住宅地上可售面积79698.7㎡　　公建地上可售面积529.6㎡　　公建地下可售面积30710.4㎡　　六、总建筑面积117836.7㎡　　一、产品规划设计（一）项目地块现状及周边规划情况分析1.地块现状本案基地位于杭州市钱江新城内，西至甬江路，北靠新塘河及富春江路，用地的东面南面分别为规划中的7号路与6号路，用地南侧为市中级人民法院用地，沿甬江路一侧为城市绿地，其余周边均为未建成住宅用地。地块南北进深120M,东西长240M，总用地面积约27666M2。用地方位为南偏东45°，与钱塘江岸相距近300M。目前，本案现场地块平整，地块西北面靠新塘河一侧市政绿地已完成，用地定位桩已完成，工地围墙已砌筑完毕。97 1.周边规划情况本案南侧为市中级人民法院用地，目前项目已建成，预计06年上半年交付使用，本案西北侧富春江路一线为城市绿地，其余方向周边均为未建成住宅用地。97 通策·钱江时代景江城市花园郡亭公寓赞成·林风滨江·金色家园滨江·金色海岸阳光海岸新绿园97 （一）规划布局1.规划布局思路为延续城市的肌理，贯彻钱江新城开放大气、精致和谐总体规划思想，充分利用土地和江景资源，尽量保留和合理利用现有适宜的地形、地貌、植被和自然水系，形成和谐、有机的城市空间形态，同时充分利用基地南偏东的朝向优势，打破简单的行列式住宅模式，形成安定、和谐、完整的内源是住宅组群，规划布局上采用围合建筑形势。规划设计时应强调土地的集约化利用，充分利用周边公建设施，合理规划，高效利用土地。97 1.功能区块的划分在围合庭院的整体规划布局前提下，将庭院划分为不同的区域，通过建筑围合，自然形成前院、中庭，通过架空层走廊有机关联。临街位置可作为社区商业配套和物业管理用房，庭院内部以及架空亭廊通过植物、铺地、道路、高差等的景观隔断，划分各种生活功能空间，如：主广场、休闲草坪、游泳池、会所等。2.邻里单位组织形态单体均采用一梯两户或三户两部电梯的单元式平面布置，采光通风条件良好，功能布局合理。顶层均采用跃层户型，均设有景观露台及通高起居厅，有力提升跃层住户的生活品质。3.院落空间形态在围合庭院的整体规划布局前提下，为了丰富院落空间的内涵，有机组织庭院生活，凝聚住户的归属感和认同感，可将庭院划分为不同的区域：通过建筑围合形成前院、中庭，通过架空层走廊有机关联。前院树阵和水景，给人以宁静温馨的空间感受。中庭配合植物、铺地、道路、高差等的景观隔断，划分功能空间，如：主广场、休闲草坪及游泳池等。不同的功能分区给住户提供不同的活动场地。主广场的硬质铺装配合草地、高杆树等，给住户提供一个锻炼和聚会的空间场所，而有坡度变化的休闲草坪，则是漫步闲躺的绝佳场地。自由曲线的游泳池，既是夏日消暑的好去处，又是小区四季碧波荡漾的风景线。4.天际轮廓线根据地块经济技术指标要求，为达到最佳的小区景观效果，充分利用钱塘江景观，同时优化小区围合庭院的日照效果，在建筑单体层高的设计上，应充分考虑以上因素，采有高低错落的高层住宅交错布局，形成大气恢弘的城市建筑天际轮廓线。整体而言，项目宜采取南低北高、高低错落的建筑层高布局，局部能利用江景的建筑单体应拔高。5.配套设施布点在围合庭院的整体规划布局前提下，适宜在小区97 沿路设置的社区商业，方便居民的日常生活，同时也易于营造社区的生活氛围。小区内部庭院空间宜设置内部居民相对独享的生活设施（如：泳池、广场、儿童戏嘻空间、内部景观小品等），为充分利用架空的景观亭廊并丰富其功能层次，使园区内部空能空间划分更为明确合理，可以设置一些室内配套功能空间（如会所、物管用房、社区用房等）。利用庭院空间中预留的弹性空间，允许某些功能以及功能所需空间自发形成或调整，以引发规划无从设计的空间细节，从而在改善住宅组织结构、重组各功能设施之间关系。1.综合管线布置按规划设计规范进行设置。设置时，不影响入口、道路的美观，尽可能掩藏于景观绿化带之中。1）给排水系统ü水源：水源为城市自来水，由东、西两侧市政道路给水干管各接入一根DN250给水管，在小区内沿建筑四周呈环状布置。ü管网布置：小区内给水干管形成环状，干管管径DN200。ü供水方式：小区内建筑四层及以下为供水低区，由市政管网直供；五～十六层为中区，十七层及以上为高区，均由无负压变频供水设备加压供水，泵房设于地下室。ü厨房：埋设洗涤池管线接口；ü卫生间：安装坐便器、洗脸盆、浴缸（或淋浴房）、洗拖把池、洗衣机管线安装到位；2）通风、排气系统ü地下室设备用房配置机械送排风系统，换气次数为4～10次/小时，以排除废气、废热。地下室汽车库和自行车库设置机械送排风系统，换气次数为6次/小时，以排除废气。地下车库废气排放烟道附壁通至屋顶层，直接排入室外大气。ü地下一层车库采用坡道和中庭自然补风，地下二层车库采用机械补风。ü各设备用房设置排风，排风量按照规范计算选用。ü住宅的卫生间，均设置通向屋面的排风竖井。97 ü厨房排气：为保护建筑外墙的美观，避免油烟对外墙的污染，应设专门烟道通屋顶，由脱排油烟机把废气排出；ü正压送风系统：无法采用自然排烟的防烟楼梯间及合用前室设置正压送风系统正压送风机设于底层正压送风机房内。前室正压送风口每层设置，防烟楼梯间正压送风口每隔两层设置。着火时，开启着火层前室及其上下各一层前室的正压送风口，楼梯间风口为自垂百叶风口。ü所有通风系统按防火分区设置。管道穿越防火分区隔墙处，风管穿越空调机房及重要的或火灾危险性大的房间隔墙，均设置70℃（280℃）防火阀。通风系统的风管、保温材料、消声设备和粘结剂的均采用不燃材料。1）电气系统ü供电电源：为保证供电可靠性，要求当地电力部门就近引来二路独立的10KV专用电缆供电，供消防负荷及保证重要负荷用电。ü变配电所：在地下室设变配电所6座，内各设630KVA及800kva干式树脂变压器各二台。高压主结线为单母线分段结线方式。ü配电和照明：Ø低压配电系统以放射供电为主，局部采用树干式配电，主干线在电缆竖井内采用母线槽和电缆配线。Ø底层设低压电屏，设公建计量单位总表，消防泵、喷淋泵、生活电梯、应急照明等重要负荷由二回380/220V低压电源供电，并在末端进行自动切换，单独设表。Ø住宅内电气设计：各单元设置集中电表箱每单层设电表箱，进户处用户配电箱，内设总开关、漏电开关及多路分路开关，照明灯具安装到位，每个房间设置适量插座。ü电话通讯系统：用光缆由市电信局引1000门直线电话至小区电话总机房，经配线架用电话电缆沿弱电电缆沟引至各建筑单体。ü闭路电视系统：数字电视由市有线网引入，至小区电视机房的分配箱，再由弱电电缆沟引至各住宅单体。1.竖向设计97 项目场地内地势平坦，地形高差起伏不大，相对标高±0.000为国家标准高程7.500。结合周边市政道路标高，重视小区内平面规则，充分利用自然地形，选择合理的设计标高，创造起伏变化的建筑群体效果。在满足消防、交通、防洪等要求的前提下，尽量减少土方工程量。利用地下车库、建筑基础、路槽及管沟挖方余土，移挖作填，使填挖方基本平衡。根据项目基地实际情况，竖向设计可采用平坡式的场地平土方式。（一）道路交通组织1.小区外围道路的利用项目用地的东面南面分别为规划中的7号路与6号路，目前尚未命名，建议充分发挥合作方的资源优势，将道路名称命名与本案紧密关联，建议南侧道路命名为“新绿路”提升本案的形象档次，东侧道路命名为“观澜路”暗示钱塘江景被引至本项目。通过对外围道路的命名可以提升项目档次，增加营销推广的排他性卖点。2.道路骨架的构建以主干道为骨，以次干道为辅，以宅间小道为支，来构建整个小区环形的道路网络。3.小区出入口设置小区出入口设置2个，分布于甬江路、规划6号路，其中规划6号路上入口为主入口，该道路与项目周边城市主干道相邻，在该路上设置小区主入口可以方便园区内车辆的进出，同时不会影响城市主干道交通。入口设置时应考虑从市政道路作适当后退，设置入口广场，形成一个缓冲地带后，放置道闸，可以避免进入社区的等候车辆对道路车辆通行的干扰及由此带来的安全隐患，同时作为由社区到市政道路之间的缓冲区，使业主回家时由此放松紧张的心情。广场周围可布置休息连廊，通过连廊实现人流分流。97 主入口处，进小区方向的道路可设为双车道，使社区入口的交通组织更加有序；道闸与小区门卫室可间隔一定的距离，在门卫室与道闸之间设回车通道，当访客车不允许入内时，通过回车通道直接离开入口处，避免车辆后退、掉头等给入口处带来拥堵。次入口平时关闭或管制通行，也作为消防通道。1.交通组织规划在交通方式上，设计最大限度的组织人车分行交通体系，有组织地将人行与车行路线分开，通过人为的管理方式可以将人车分流，从而为居民提供安全、宁静的居住环境。小区内部不通车，仅设置必要的消防车道设置在小区的周围，消防车道，专用通道服务车辆和垃圾车流量较小，只允许从次入口经消防车辆专用通道进入居住组团内，服务于各幢建筑。小区停车以地下停车为主，园区主入口处设置地下汽车库出入口，并提供足够数量使用的地下停车库，此外还有一定数量的地面停车位，以此营造连续完整的社区步行环境。通过出入口进入地下车库，住户可通过电梯直接回到家中。步行道则贯穿于园区内部，通过区内将绿地、户外活动场地、公共建筑和楼体联系起来。自行车库宜设置在地下车库，从外围经架空层坡道进入。1）车行路口和人行路口数量及设置ü规划6号路一侧：园区主入口1个（人车出入口）ü规划7号路一侧：消防车出入口2个ü新塘河一侧：人行出入口2个2）停车场数量及设置园区内以地下停车为主，地面停车为辅，车位比例应配合楼盘档次，按1：1左右的比例设置，地面停车位应设置于主入口外围及步行区域外围附近，配合本案建筑体量和户数指标，设置地下两层停车场。自行车车库布置在地下室，自行车按每户3.5M2设置，每幢楼均有便捷的自行车坡道通往地下自行车库。3）地下车库的接口设置地下车库接口处与小区入口道路或小区道路相连，并靠近出园区入口设置，尽可能避开人行路口、步行区域、中心景观及建筑物。接口处设置明显交通标识，并设置缓冲、防滑、隔音、排水、照明设施。车库内人行道应与中心景观、各单元入口相连，并考虑接口处的导示牌及灯光。97 1.道路系统布局形态园区道路系统布局以环形道路为主，辅以分支型步行道路关联各功能空间，应整体贯通，动线流畅合理。小区内最大限度的实施人车分流，地面基本实现无车状态，地下形成交通网络。步行道路成为环绕景观、建筑的纽带，为居住者提供便捷的出行动线，成为小区空间景观和形象特征的构建。小区的道路遵循围合庭院整体规划分级布局的原则，与空间层次相吻合，充分考虑道路的人流量，避免对景观、整体布局的破坏。道路系统布局应流畅，适度弯曲、起伏，配合景观，形成柔和舒适的社区氛围。道路形态应富于节奏和变化，由环型、树枝型、自由型等组成，整体给人舒缓平静、富于变化的感受。2.道路分级分级路宽M车行道宽M人行道宽M小区级道路（主道）85.51.5×2组团级道路（次路）4.54消防车道＞3.5＞3.5宅间小路（步行道）1.81.83.步行系统的设定由于采用了围合庭院的规划设计，本案小区相对封闭完整，步行体系应以环状道路为主，可分别设置前院和中庭两个相对独立的环绕步行体系，两者通过网状支路、架空景观亭廊相互联系形成有机整体，道路体系自然有序的舒展至各功能空间，通过景观营造，创造出舒适自然的景观步行系统。为充分利用新塘河作为园区内景观和休闲配套的元素之一，园区内步行系统宜向新塘河一侧延伸，形成临河步行休闲栈道，消防车道在平时也可以作为园区内景观步行道路的组成之一。4.停车场地景观因素的考虑ü地上停车场97 地面停车场应采用透水地面，铺设草坪砖，增强绿化透视效果，车位划分使用不同规则的草坪砖区分，停车标志及行车路线宜用绿化表示，车场边缘搭配种植常青灌木与乔木，与外界隔离并为车辆遮荫。为提升本案档次，建议不设地面停车，停车统一在地下解决。ü地下停车场考虑车辆流向、引导、交通、警示等标识的运用，体现安全、便捷、舒适性。同时注重整体氛围的营造，细部处理，绿化透视，灯光效果，智能化应用、绿化引入等。为方便业主出入，电梯应可直达与车库联通的地下室，可以考虑设置精装修的地下室入户大堂，体现楼盘档次，提升业主出入的舒适度。（一）公共空间系统1.公共空间形态1）公共空间的形态组织结构在围合庭院的整体规划布局前提下，将庭院划分为不同的区域，根据项目基地实际的地形地貌状况，通过建筑围合，自然形成前院、中庭，通过架空层亭廊和网状分支路有机关联。延西南——东北向贯穿园区的轴线布置个公共空间，临街位置可作为社区商业配套空间，庭院内部以及架空亭廊通过植物、铺地、道路、高差等的景观隔断，划分各种生活功能空间，如：主广场、休闲草坪、游泳池、会所等，相对次一级的公共空间如休闲活动场地均衡分布于主功能空间周边，形成层次丰富、有序合理的围合空间序列。与贯穿轴线平行的新塘河一侧为城市景观绿地，应积极改造，形成延河景观带。2）公共空间的围合方式各公共空间分布以贯穿园区西南——东北向主轴为线索，在围合庭院的规划布局前提下，形成内外有致，前后呼应、主次分明，有机关联的空间序列。3）公共空间的景观意象和氛围特征倡导稳定、流畅、交流、生动的围合理念，通过地形和景观营造，配合庄重、大气、现代的建筑，形成和谐、安定、精致、舒展的园区气质和环境。97 1.公共空间中的环保1）垃圾收集处理方式基于本案皆为小高层、高层建筑，建议按层设置垃圾容器，并有明显标记，保持垃圾容器（或垃圾桶）清洁、无异味；生活垃圾收集、处理设施应当相对独立，布局合理，相对封闭，四周设置绿化隔离带。垃圾应当日产日收，厨房垃圾直接进入生化处理装置处理；可回收利用物资进入废旧物资回收利用系统；其它分类垃圾进行分类处理处置，生活垃圾实行袋装化收集。社区内的垃圾站服务半径不宜大于70米。主要道路及公共活动场地均匀配置废物箱，其间距小于80m，且废物箱防雨、密闭、整洁、美观，采用耐腐蚀材料制作。2）交通噪声控制方式临近道路的楼房，可在外墙结构上增加隔声层，或在外部空间设置隔音屏障并安装双层玻璃。实行人车分流的交通体系，对于临近车行道路的建筑，在道路和建筑之间设置立体绿化带加以隔离，车库入口处设置隔音缓冲设施。将噪声大、车流量大的机动车导入小区周边路，通过汽车地库出入口进入地下停车库内3）商业区的噪声控制社区商业设置在园区外围临街处，与园区内大部分住宅保持相对远的距离，应采取相应的降噪技术减少临街商铺对住宅园区的内部干扰，在今后招商过程中，应对业态进行规划和选择，过滤掉容易产生噪音污染的业态进驻。4）娱乐公共空间和儿童活动空间的噪声控制活动场地设置在建筑物相对稀疏、人流较少的位置，采用不易发出声音的器材或设备，设置保护装置，对使用时间和使用规范有要求，与相临建筑物之间设置绿化隔音带。5）污水处理系统97 （1）室内排水室内排水为雨、废、污分流制，生活污水、废水、屋面雨水分别单设系统排出。地下室废水经水泵提升后排入小区污水管。（2）室外排水室外排水为雨、污分流制。小区雨、污水经小区室外雨、污水管收集后，就近由小区各个入口分别排入市政道路上雨、污水干管。1.公共空间中的无障碍设计ü单元公共出入口有高差时应设轮椅坡道和扶手，入口坡度≤1/12。ü园区内各级道路的人行道纵坡＜2.5％，在人行步道设台阶时，应设轮椅坡道和扶手。ü公共绿地的入口、道路及休息凉亭等设施的地面应平稳防滑，地面有高差时，应设轮椅坡道和扶手。ü园区内底层架空部位设有公共厕所的，其入口、通道应按无障碍要求设计，且至少设一套满足无障碍设计要求的厕位和洗手盆。ü公共服务设施的出入口、通道均应按无障碍要求设计。ü高层住宅建筑入口均按规范设置无障碍坡道。ü单元门、电梯轿厢等均按无障碍规范设置。一、建筑设计（一）当地户型的评述和分析钱江新城板块的住宅定位以中高端为主，甚至也不乏顶级住宅，所以户型设计一般都比较大，单套140平方米以下的住宅不是主流。该板块目前基本为高层建筑，户型一般以150平方米左右、三房二厅两卫为主，有的高端住宅户型甚至达到200-400平方米，其车位配比率一般都在1:1左右。该区域，小高层住宅比较少，户型一般以140平方米左右为主。97 钱江新城楼盘户型面积统计楼盘名称滨江·金色海岸滨江·金色家园金基·晓庐赞成·林风倚天·盛世钱塘宋都·新城国际龙生·钱塘名都新紫云·水岸帝景通策·钱江时代东方·润园景江城市花园主力户型◆三房二厅二卫带工人房◆三房二厅二卫◆三房二厅二卫◆三房二厅二卫◆三室二厅二卫◆三室二厅二卫◆三房二厅二卫◆单身公寓◆二房二厅二卫◆四房三厅四卫工人房◆三房二厅二卫◆四房二厅三卫带工人房◆五房二厅三卫带工人房◆四方二厅二卫◆四方二厅二卫◆四方二厅二卫◆四室二厅二卫◆四室二厅二卫◆二房二厅二卫◆三房二厅二卫◆三房二厅二卫◆四方二厅二卫◆四房三厅五卫工人房◆四方二厅二卫主力面积◆272.81㎡32.35%◆342.1㎡25.00%◆104～145㎡63％◆135-140㎡64％◆100～130㎡22％◆75-76㎡35%◆119～143㎡53％◆158～165～143㎡44％◆120～160㎡◆87-113㎡23%◆120-140㎡16%◆264-308㎡53％◆352-400㎡21％◆140-170㎡25%◆349.72㎡25.00%◆153～16233％◆160-185㎡26％◆140～145㎡34％◆150～160㎡22％◆137-149㎡35%◆151-189㎡28%◆228-381㎡1.7%◆136-155㎡63%◆173-375㎡26%◆140-165㎡41%◆200-374㎡18%◆170-190㎡58%◆215-250㎡14%97 （一）建筑户型1.户型设计原则ü户型设计强调适应性：一要能持续发展，二要能够适应市场需求，三要能适应家庭结构的变化。ü作为中高端产品，户型设计上应做到合理性、经济性和舒适性并重，功能空间的配置应更为完善。ü功能空间适宜的尺度是生活舒适程度的影响因素，中高端目标客户群体更为看重户型的舒适性。ü户型的朝向、通风和景观尽量做到均好性。全明化设计，空间通透，阳光充足，同时兼顾舒适性、经济性、安全性、私密性和整体性。ü户型的布局结合使用功能以及人的居住习惯，室内空间划分相对独立而又互相关联，保证各功能空间的私密性，做到“公私分离”、“动静分离”、“洁污分离”、“室寝分离”、“居寝分离”和无障碍设计，生活有规律、互不干扰。2.户型功能结构、分类、面积配比根据市场和目标群体需求特征，以及区域住宅需求的发展趋势，满足人对高质量、高品味生活的需求，应将户型划分为不同层次满足细分多元化的客户需求根据设计原则和客户需求，建议户型结构功能分区如下：97 功能分区私密休息区客厅公共活动区辅助区餐厅门厅家庭厅卧室书房保姆房厨房卫生间阳台贮藏类型建议面积（㎡）建议占比（％）户型结构经济型100-140平方米40二室二厅二卫～三室二厅二卫舒适型140-160平方米25三室二厅二卫享受型160-180平方米20三室三厅三卫～四室二厅二卫豪华型180平方米以上15四室二厅二卫或以上、复式1.各类户型的功能布局功能完善是生活品质提高的标志，本案户型根据目标客户群体的置业需求特征，宜均采用大面宽，小进深的排布方式，以寻求最大的采光通风面积。绝大部分户型能做到全明设计。户型布置兼顾合理、舒适。围绕起居厅，合理布置各功能用房。考虑到居住的舒适性追求，储藏空间，走入式衣柜、洗衣间等功能空间，在可能的情况下应作为必选配置。97 户型布局遵循动静分区、洁污分区的设计原则；动静分区即以公共区域（厅、厨房及公共卫生间）与私密区（卧室）相对隔开为要点，减少相互干扰，保持居室的私密性；洁污分区即将厨房、公用卫生间、贮藏间等集中布置，与客厅、卧室分开，使家居生活方便整洁；厨房、贮藏间等服务区域应位于离入口较近的位置，以避免买菜、做饭等日常操作对主人生活的影响。建议采用大开间、小进深的楼体形式，客厅面宽不小于3.6米。1.功能空间设计要求ü卧室：二主一次（或二次），面积二大一小（或二大二小），以南向为主。与公用活动空间隔离，使卧室具有较强私密性，尤其是主卧室应位于走廊的尽端；各房门宜错开布置，避免卧室门朝向户门。ü客厅和餐厅：两厅方正实用，无凸显的柱体、缺角或变形；建议采用大客厅、小餐厅的布局；不宜在客厅的墙面开门过多，保持客厅的整体性。客厅：为主要活动、起居和观景空间，南向面积宜稍大，配置半落地景观窗，兼顾拓宽视野和保暖。餐厅：有自然采光，应考虑3～6人用餐标准。ü厨房：面积宜稍大，布局宜为方型，有自然采光。ü卫生间：自然采光，尺寸合理，充分考虑现代家居生活设施的摆放，以及私密性的要求，必须通风，注意干湿分离。ü书房：在中、大户型中配置，大小可视户型总面积而定。ü阳台：宜南北各一个，北阳台作为工作阳台宜封闭，并考虑洗衣机位，便于居家生活中如洗晒衣物等日常生活功能用途。；南阳台为敞开式，面积宜适中，考虑使用功能及立面效果。ü储藏间：面积不必大，无采光要求，应考虑尽量与厨房、卫生间分隔设置，避免储物空间受潮。ü玄关：考虑居住的私密性和美观性，在入口处设置，进门即玄关或厅，不留走道等浪费面积。ü走入式衣柜：面积宜经济，应安排在主卧内，部分享受型或豪华型户型可以考虑主卧以外的其他房间亦设置走入式衣柜。ü窗户设计：各户的窗与窗之间应考虑角度，避免对望，影响房间的私密性。97 ü室外空调机位：所有户型都必须安排足够的空调机位，并处理好建筑立面和冷凝水排水问题以及机位立体尺寸，避免空调外机相互对吹。ü室内无障碍设计：户内同层楼（地）面应无高差，建议入户过道净宽≥1.2米，其他通道净宽≥1.0米，户门门扇开启净宽≥0.8米。（一）建筑单体1.建筑类型根据规划要求以及开发构思，建筑类型为小高层、高层公寓住宅，一梯两户或两梯三户。2.建筑层数根据规划要求，建筑高度宜控制在14～26层左右，部分楼层适当错落，以改善建筑物与环境的尺度关系，并形成有变化的轮廓线。3.建筑朝向杭州气候四季分明，朝向问题是客户选择住房时的一个重要因素，对朝南的住宅情有独钟。本案建筑朝向应充分利用场地自然条件、自然通风合采光，减少空调和人工照明的使用；根据目标客户群体需求特征、景观视野、以及项目基地周边情况等因素，本案建筑朝向应严格按照正南或南偏东方向设置。4.建筑间距本案均为高层住宅建筑，建筑与建筑的间距最小间距应结合日照分析设定建筑间距，必须大于13m的最小规范要求。5.建筑通风建筑通风包括自然通风和机械通风。在设计时考虑恰当的进深尺度，南北通透，能够形成穿堂风，使室内外空气97 对流置换。机械通风在现代生活中必不可少，正确设计安装和安全使用空调系统，可保证室内空气不被污染。厨房、卫生间应设置自然通风和机械通风系统，进行局部排风或全面换气。顶层建筑处理好屋面天窗的设计和烟道的位置，以免引起居住者的心里反感和抗性。1.建筑防风根据测风数据正确确定风荷载之外，应重视考虑建筑物的风反应。建筑的非结构构件如玻璃幕墙和大型轻屋盖抗风的设计和构造对建筑防风有很大的作用。2.建筑风格建筑风格与规模应和周围环境保持协调，保持历史文化与景观的连续性。配合钱江新城未来城市中心CBD的定位，本案建筑风格应遵循开放、大气、精致、和谐的指导思想设计，提升对建筑与人、建筑与景观、建筑与城市规划风格之间相互关系的理解，推陈出新，以典雅的新古典主义作为风格主线展开设计，通过不同材质和色彩的搭配，形成高贵气派又不失温馨舒适的居住氛围。3.外观色彩应体现本案中高档次楼盘的定位，建筑外观色彩应充分大气精致、端庄典雅的楼盘气质，同时应充分表达和谐舒适的生活氛围，建议以暖色调为主。4.建筑外观与设备（如空调、雨水管等）建筑外立面采用全干挂花岗岩，部分构件采用高级外墙涂料。窗户采用高级彩色铝合金窗，双层中空玻璃，总体采用暖色系。处理好室外空调机位的位置及外观，尽量在外墙内侧或凹处设置（若必须在外侧设置，可考虑用百叶窗式的栏杆装饰），空调隔板的大小要尽可能满足各种空调的尺寸要求，注意空调凝结水管与雨水管的连接和掩藏，色调要保持与外墙一致。对于窗户，要把握好美观、采景、节省成本和节能的关系。（一）结构形式本项目由6幢12～27层高的，点板式结合的小高层、高层住宅组成，结构选型采用框架断肢剪力墙结构，利用上下贯通的楼、电梯井，布置由地下室一直伸至屋顶的落地剪力墙，提高建筑物抗震性能。楼盖结构采用现浇钢筋混凝土梁板结构，大幅提高建筑整体性能。97 （一）建筑节能随着我国城市化程度的不断提高和产业调整，建筑能耗的比例将不断提高，建筑节能奖惩为各种节能途径中潜力最大、最为直接有效的方式，是缓解能源紧张，解决社会经济发展与能源供应不足这对矛盾的有效措施之一，是今后住宅产品开发建设和提升产品本身市场竞争力的主流和手段之一。本案应将建筑节能作为提升产品品质和市场竞争力的主要手段之一，在设计上应严格按照相关建筑节能设计规范进行设计，充分利用计算机模拟分析方法有效的对不同阶段设计方案的建筑耗能进行详细的预测和比较，研究并确定适合本案的建筑节能优化方案，建议通过各种建筑节能手段达到实际建筑节能综合指标比相关建筑节能综合指标标准节能10％～20％，以下对建筑节能提出相关建议和设想：ü住宅体形系数：建议条式≤0.35，点式≤0.4ü窗墙比：建议南北向控制在0.35以内，东西向控制在0.25以内，外窗采用铝合金断桥料配中空隔热玻璃，以提高窗户的隔热保温性能，气密性等级应达到相关规范标准，同时可考虑在东、西、南外窗外设置遮阳卷帘。ü热惰性指标：符合《夏热冬冷地区居住建筑节能设计》规定，建议屋顶达到3以上，外墙达到3.9以上，架空楼板在3以上。ü传热系数：通过对建筑各部采取相应的节能做法达到屋顶K值在0.8以内，外墙K值在1.5以内，外窗在3以内，户门在3以内，分户墙在1.5以内，楼板控制在2以内，底层自然通风的架空层楼板在1.5以内。整体而言，建议建筑外墙、外窗、屋顶的平均传热系数K不大于本地区节能设计标准限值的0.9倍以内。ü外窗和阳台门（不封闭阳台或不采暖阳台）的气密性应达到5级。在南向和西向外窗设置活动遮阳设施。ü可再生资源：建议可根据本地日照特点，探索太阳能利用的可行性，结合建筑屋面设计布置集热板，采用电加热等辅助加热措施为顶层住户四季提供热水。ü厨具选择：建议选择热效率大于55％的厨房燃具作为精装修构成之一。97 ü给排水节能：尽量利用市政自来水压力底层直供水以节能。ü电气节能：Ø变电所尽量深入负荷中心，缩短低压供电线路。Ø在变电所设置集中低压静电电容器自动补偿，减少无功损耗，提高用电质量，节约电能。Ø在各楼架空层的计量表间内设低压就地补偿装置。Ø照明：根据本地气候特点，建筑主要朝向向南，通过确定合理的窗墙比充分利用自然采光。建议结合住宅装修，照明系统主要采用节电高效灯具和配电系统以及铜质导线。楼梯间等公共照明系统采用人体红外感应、延时自闭开关。小区内所有公用建筑内照明系统宜采用高效节能莹光灯，设计考虑选择单相三线的配电方式以减少线路损耗，同时应注意楼内公共部位设人工照明时，采用荧光类气体放电灯照度应≥75Lx。Ø空调：VRV空调在住宅中使用与其它中央空调方式比较，较为节能。所有的空调冷热水管道、分集水器以及空调送回风管道均采用保温材料进行保温。所有房间均可通过空调系统进行室温调节。建议通过相应的节能做法应控制在本地区节能设计空调耗电量标准限值的0.9倍以内。ü节水：Ø水泵宜采用节能型设备。Ø充分利用城市自来水压力，地下室、建筑四层及以下生活用水采用城市自来水直供方式。Ø给水进水管设总水表，用户处设分水表，建议采用远传水表系统，方便计量，便于物业管理，提高节水自觉性。Ø排水管宜采用UPVC消音螺旋管材，在底层部位转换处采用柔性接口球墨铸铁管，室内给水管采用PPR管新型管材。Ø建议采用调频恒压变频供水系统，节约能源。Ø中水利用：本案建筑面积11万m2左右，为达到节水目的，建议中水设施，或回水利用设施，或与城市中水系统连接，室外浇灌用水充分利用新塘河水源。97 Ø排水系统：排水采用废污分流方法Ø节水器具及管材建议：²使用≤6升便器系统²便器水箱配备两档选择²使用节水型水龙头²给水干管管道采用铝塑复合管、交联聚乙烯（PE-X）管、铜管等不易漏损的管材Ø公共场所节水措施建议：²公用设施中的洗面器、洗手盆、淋浴器和小便器等采用延时自闭、感应自闭式水嘴或阀门等节水器具。²绿地、树木、花卉使用滴灌、微喷等节水灌溉方式，不采用大水漫灌方式²采用雨水回渗措施²泳池宜采用水循环系统节水（一）精装修1.杭州精装修住宅产品的历史沿革、存在问题、产品特点以及发展趋势1）杭州精装修住宅产品经过上世纪90年代初至今的发展，经历了三次浪潮，精装修产品以被市场初步接受，但精装修产品消费观念仍需继续引导和培育。2）由于市场形式的制约以及消费观念、产品质量、工程管理、行业准则、后续服务的滞后，目前杭州精装修住宅产品存在一定的推广阻力。3）目前杭州精装修住宅产品呈现出产品类型多样化、施工机械化、标准化、设计上兼顾实用和美观、选材上品牌和性价比并重等特点。4）经过多年的经验积累，杭州精装修住宅产品的品质已形成质的飞跃，精装修为住宅产品尤其是中高端产品营造了强有力的差异化竞争优势，成为开发商树立品牌和口碑的重要手段之一。5）经过多年的市场培育，在向成熟型市场发展的杭州房地产市场，随着高层公寓的普及，精装修住宅产品将成为市场主流。97 1.对本案住宅产品精装修认知1）全成品形态的住宅产品是房地产市场逐步走向成熟的标志，对中高端住宅产品而言，精装修已成为产品核心竞争力和开发商品牌竞争力必不可少的重要组成，是引领市场潮流，提升市场竞争力的需要。2）钱江新城高起点、高定位的区域规划建设指导思想、客观的区域市场竞争形式以及发展趋势、开发商实力以及品牌效用最大化、为产品营销创造强有力的卖点以及与竞争楼盘形成产品差异化竞争优势等因素的需要，我们认为本案产品精装修是产品定位的优选方案。3）为确保精装修对产品营销产生的优势效用，本案精装修在产品设计、品质把控、工程管理、后续服务等方面必须要做到同类产品中上水平。2.对本案住宅产品精装修的建议1）进行建筑设计评估要求设计师对已有建筑平面布局重新进行评估和调整，并及时与建筑设计单位进行沟通。2）以一流的设计理念及意象为设计指导思想设备及用材适宜而建筑和景观品质较好，为达到品质管理和控制的要求，宜采取统一标准装修，营造精致、优雅的人居环境，使之成为未来钱江新城一流的住宅楼盘。3）室内设计要求（1）设计范围：所有标准层户型、公共区域以及电梯前室。（2）设计标准：97 户型内部根据功能及设计需要进行优化，设计应充分满足生活功能需求，本地气候特征等相关因素。在材料选用和施工工艺上，要求符合相关规范和环保要求。建议外墙装修的设计使用年限不低于25年，且应明确全部装修材料的使用年限；对于装修材料，在设计中提出的全部耐用指标均应进行检验并符合要求；装修工程的外观质量应无起皮、空鼓、裂缝、变色过大变形和脱落等现象。设计中应注意增加运用现场实测、工厂加工，现场装配的材料和工艺，减少现场加工和手工作业，防止造成现场二次污染。选用的灯具、洁具等设施应体现绿色节能要求。装饰设计应该充分考虑客户的生活活动习惯。在材料运用，灯光照明，室内设施的设计上使其更富有弹性，达到空间多元化使用的目的。（1）精装修投入以目前杭州中高端住宅产品精装修标准为参照，精装修的投入应在符合目标客户群体主流需求、控制总价的前提下，追求档次，做高性价比的产品。建议户内精装修成本控制在2000元/平方米左右，装修风格和工艺水平可以参考绿城深蓝广场，对于五金件、洁具、厨具等局部配件、设备等的选用上，根据本案实际情况做相应调整。设计内容包括天地墙六面体装修、固定家具、整套厨具、橱柜、空调风口、卫生洁具、热水器、开关面板、照明灯具，不含活动家具及装饰品、空调及可视对讲设备等。（橱柜、洁具、龙头、地板等选用档次方向性可初步明确）。户型设计为样板房设计标准，但除去可移动家具及装饰品后，为交房标准。（2）精装修设计深度可供选择的精装修设计深度方案有：方案设计阶段、扩初设计阶段、施工图设计阶段。以成本和效用最大化原则考虑，初步建议本案精装修设计深度至扩初设计阶段。施工图设计拟委托国内设计单位进行。精装修范围和装修标准建议：室内装修范围和标准内墙厅房墙面涂高级生态内墙涂料。天花石膏板吊顶配石膏饰线。地面客餐厅：客餐厅地面铺装高级木地板或高级地砖。97 卧室：铺装高级木地板。门户门高级防火防盗硬木门、房门为高级木门（配豪华门锁），厅出阳台门为铝合金玻璃门。窗彩色粉末喷涂，高级环保节能隔音铝合金窗框，配双层中空玻璃，飘窗台铺装天然大理石。厨房地面铺装高级地砖，墙身铺贴高级瓷片，厨房门选用时尚铝框装饰玻璃移门，天花可选用铝扣板天花，，随楼附送知名品牌高级整体橱柜连电器(名牌抽油烟机、名牌双头燃气炉、名牌自动垃圾粉碎机、名牌户式直饮水机)，配高级人造石台面，知名品牌水槽，知名品牌冷热水龙头。浴室地面及墙身贴高级地砖和瓷砖，天花选用铝扣板天花，浴室门选用高级铝框玻璃移门或折叠门，附送全套高级洁具(包括进口精美洗手盆、高级冷热水龙头和高级淋浴间、组合水力按摩花洒、精美洗手台面、精美毛巾挂杆、手纸架、精美车边镜、镜前灯，名厂排气扇)。供电装置入墙暗线，附送全屋灯饰及名牌开关插座，安装独立电表，各户预留装远程抄表系统的管线。供水提供暗埋冷热水管道系统，采用节水系统，节水器具和设备，各户预留装独立远程计量水表的管线，随楼附送全屋燃气中央热水系统。阳台地面铺装高级地砖或天然石，安装不锈钢栏杆配玻璃，工作阳台随楼附送不锈钢晒衣架，高级生态涂料天花。空调随楼附送全屋中央空调系统。燃气管道煤气铺设到户(费用另计)，预留远程抄表系统管线。电话设置墙电话插座，包括客厅、主人房、主人房浴室、睡房。电视设置数字电视插座，包括客厅、主人房、主人房浴室、睡房。其他卧室随楼附送高级衣帽间连高级五金件或入墙衣柜。公共部分装修范围和标准外墙干挂花岗石，外墙保温采用20厚聚合物砂浆。屋面设置柔性和刚性防水层各一层，40厚挤塑泡沫板保温。大堂地面铺装高级地砖及天然石；墙面配精美饰面；配精美灯饰。97 架空层花岗石和地砖。电梯知名品牌电梯。公共门厅、电梯间花岗石地面，墙面和顶棚刷高级涂料。公共走道、楼梯间水泥砂浆地面，墙面和顶棚刷普通涂料。地下车库及人防细石砼地面摸平，设置树脂防滑地面，墙面和顶棚刷防霉涂料。信箱安装不锈钢外投内取信箱(按邮政部门标准)。栏杆铸铁铁艺栏杆。一、景观环境设计（一）景观设计总体指导思想环境景观规划必须符合城市总体规划、分区规划及详细规划的要求。要从场地的基本条件、地形地貌、土质水文、气候条件、动植物生长状况和市政配套设施等方面分析设计的可行性和经济性。依据住区的规模和建筑形态，从平面和空间两个方面入手，通过合理的用地配置，适宜的景观层次安排，必备的设施配套，达到公共空间与私密空间的优化，达到住区整体意境及风格塑造的和谐。通过借景、组景、分景、添景多种手法，使住区内外环境协调。本案滨临城市河道，应充分利用自然水资源，设置亲水景观；园区内部景观应有意识地留设景观视线通廊，促成内外景观的交融。同时，设计应做到利用园林绿化减少园区内热岛效应。本案的景观设计应充分考虑与钱江新城整体城市规划气质向吻合，在围合庭院的规划设计思想指导下，根据园区内外的实际情况，打造精致、舒展、自然、亲和的园区景观体系。（二）软质景观97 景观植物的配置上，应优先种植乡土植物，采用少维护、耐候性强的植物，减少日常维护费用。应采用生态绿地、墙体绿化、屋顶绿化等多样化的绿化方式，应对乔木、灌木和攀缘植物进行合理配置，构成多层次的复合生态结构，达到人工配置的植物群落自然和谐，并起到遮阳、降低能耗的作用。绿地配置应达到局部环境内保持水土、调节气候、降低污染合噪音的目的。绿化浇灌应采用微灌、滴灌等节水措施。为更好的提升本案的产品品质，建议：ü乔木－草本型、灌木－草本型、乔木－灌木－草本型、藤本型等人工植物群落应在三种以上，达道植物多层次配置要求。ü乔木量≥3株/100㎡绿地面积。ü观赏花卉种类应丰富多样，植被覆盖裸土。ü选择适合当地生长与易于存活的树种，不种植对人体有害、对空气有污染和有毒的植物。ü木本植物丰实度≥48种ü植物长势良好，没有病虫害和人为破坏，成活率98%以上绿地配置面积应合理适当，建议绿地率在35％以上，人均公共绿地面积建议≥1.5㎡/人，做到点、线、面相结合，集中绿地与分散绿地相结合，硬质铺装面积适当。充分利用建筑散地、停车位、墙面（包括挡土墙）、平台、屋顶和阳台等部位进行绿化。1.绿化隔离带园区道路两侧应栽种乔木、灌木和草本植物，以减少交通造成的尘土、噪音及有害气体，有利于沿街住宅室内保持安静和卫生。行道树应尽量选择枝冠水平伸展的乔木，起到遮阳降温作用。公共建筑与住宅之间应设置隔离绿地，多用乔木和灌木构成浓密的绿色屏障，以保持居住区的安静，居住区内的垃圾站、锅炉房、变电站、变电箱等欠美观地区可用灌木或乔木加以隐蔽。2.集中绿地根据本案围合庭院的整体规划设计思想，公共集中绿地应主要设置在建筑围合而成的前院、中庭、以及比邻新塘河的城市公共绿地区域，园区内公共集中绿地设置根据居本案规划组织结构类型，设置层次分明、功能互补的公共绿地体系97 ，包括园区中心庭院、前庭绿地、宅间绿地以及儿童游戏场和其他的块状、带状公共绿地等。设计时应满足有不少于1/3的绿地面积在标准日照阴影范围之外。1.组团绿地本案为小高层、高层建筑群、整体上南低北高，院落组团绿地相对封闭自成体系，应保证南北楼间距在30米以上，院落组团绿地面积不小于1200㎡。2.宅间绿地宅间绿地贴近居民，特别具有通达性和实用观赏性。宅旁绿地的种植应考虑建筑物的朝向，建筑物南面不宜种植过密，以致影响通风和采光。在近窗不宜种高大灌木；而在建筑物的西面，需要种高大阔叶乔木，对夏季降温有明显的效果。同时，宅间绿地应设计方便居民行走及滞留的适量硬质铺地，并配植耐践踏的草坪。荫影区宜种植耐荫植物。3.道路绿化道路作为车辆和人员的汇流途径，具有明确的导向性，道路两侧的环境景观应符合导向要求，并达到步移景移的视觉效果。道路边的绿化种植及路面质地色彩的选择应具有韵律感和观赏性。在满足交通需求的同时，道路可形成重要的视线走廊，因此，要注意道路的对景和远景设计，以强化视线集中的观景。休闲性人行道、园道两侧的绿化种植，要尽可能形成绿荫带，并串连花台、亭廊、水景、游乐场等，形成休闲空间的有序展开，增强环境景观的层次。本案消防车道比邻市政绿地，设计时可考虑与人行景观道合并使用，可设计成隐蔽式车道，即在4米幅宽的消防车道内种植不妨碍消防车通行的草坪花卉，铺设人行步道，平日作为绿地使用，应急时供消防车使用，这样可以有效地弱化单纯消防车道的生硬感，提高了环境和景观效果。4.滨水绿带97 本案北侧为新塘河市政绿地，景观设计应充分利用该资源，根据实际地形的高差变化，设置缓坡、阶梯式驳岸水景，景观节点处设置亲水平台，景观带以邻水栈道作为贯穿线索。园区内部庭院水景建议设置生态水池和泳池水景。生态水池适于水下动植物生长，又能美化环境、调节小气候供人观赏的水景。在园区内的生态水池多饲养观赏鱼虫和习水性植物（如鱼草、芦苇、荷花、莲花等），营造动物和植物互生互养的生态环境。水池的深度应根据饲养鱼的种类、数量和水草在水下生存的深度而确定。泳池水景以静为主，营造一个让居住者在心理和体能上的放松环境，同时突出人的参与性特征（如游泳池、水上乐园、海滨浴场等）。园区内设置的露天泳池不仅是锻炼身体和游乐的场所，也是邻里之间的重要交往场所。泳池的造型和水面应具观赏价值。泳池设计必须符合游泳池设计的相关规定。泳池平面不宜做成正规比赛用池，池边尽可能采用优美的曲线，以加强水的动感。泳池根据功能需要尽可能分为儿童泳池和成人泳池，儿童泳池深度为0.6-0.9m为宜，成人泳池为1.2-2m。。儿童池与成人池可统一考虑设计，一般将儿童池放在较高位置，水经阶梯式或斜坡式跌水流入成人泳池，既保证了安全又可丰富泳池的造型。池岸必须作圆角处理，铺设软质渗水地面或防滑地砖。泳池周围多种灌木和乔木，并提供休息和遮阳设施，应设计更衣室和供野餐的设备及区域。应注重采用节水的景观。就本案而言，应尽量利用新塘河水营造水景，建议设置设置雨水、再生水（中水）收集和回用系统。1.屋顶绿化屋顶绿地应根据生态条件种植耐旱、耐移栽、生命力强、抗风力强、外形较低矮的植物。坡屋面宜选择贴伏状藤本或攀缘植物。平屋顶宜种植观赏性较强的花木为主，并适当配置水池、花架等小品，形成周边式和庭园式绿化。屋顶绿化数量和建筑小品放置位置，需经过荷载计算确定。屋顶绿化可用人工浇灌，也可采用小型喷灌系统和低压滴灌系统。屋顶宜采用屋面找坡，设排水沟和排水管的方式解决排水问题，避免积水造成植物根系腐烂。2.停车场绿化97 停车场周边宜较密集排列总之灌木和乔木，乔木树干要挺直。车位间绿化售车辆尾气排放影响，不宜种植花卉。为满足车辆的垂直停放和植物保水要求，绿化带宽度宜在1.5～2米左右，乔木延绿带排列，间距应≥2.5米，以保证车辆在期间停放。地面绿化宜采用混凝土或塑料植草砖铺地。种植耐碾压草种，选择满足碾压要求具有透水功能的铺装材料。1.地下停车库绿化导入地下车库入库设置导入性道路绿化，在地下车库顶部加开采光井，结合绿化设计，将光线引入汽车库。（一）硬质景观1.园区出入口门户的景观设想园区入口的空间形态应具有一定的开敞性，入口标志性造型（如门廊、门架、门柱、门洞等）应与居住区整体环境及建筑风格相协调，避免盲目追求豪华和气派。应根据本案所处区域城市规划的气质，住区规模和周围环境特点确定入口标志造型的体量尺度，达到大气精致、稳重和谐的要求。同时要考虑与保安值班等用房的形体关系，构成有机的景观组合。住宅单元入口是园区内体现院落特色的重要部位，入口造型设计（如门头、门廊、连接单元之间的连廊）除了功能要求外，还要突出装饰性和可识别性。要考虑安防、照明设备的位置和与无障碍坡道之间的相互关系，达到色彩和材质上的统一。所用建筑材料应具有易清洗不易碰损等特点。一、各类地面铺装（要考虑铺地材料、图案肌理、颜色和质感）各类铺装应根据不同道路的特点选择铺地材料，铺装图案肌理应流畅大气富于节奏变化，颜色和质感应与园区整体建筑气质和色彩有机呼应。硬质铺装休闲场地应有树木等遮荫和地面渗透措施。2.景观小品布置1）栏柱栏柱具有拦阻功能，也是分隔空间的一个重要构件。设计时应结合不同的使用场所，首先要充分考虑栏柱的尺度、强度、稳定性和耐久性；其次要考虑其颜色和布置的规律性，表现其97 造型美，突出其功能性和装饰性。常用材料有铸铁、铝合金、不锈钢、木材、竹子、混凝土等。栏柱不宜太高，栏柱端部还可以结合道路路灯设计，使得夜间步行道路更加分明。1）公共家具长凳、座椅要考虑材料的选用，颜色搭配以及造型的美观，结合桌、大树、花坛、水池设计成组合体，构成休息空间，布置在适宜于停留、较僻静的地点，但同时要兼顾易于辨认和可达性。长凳、座椅的设计应满足人体舒适度要求，普通座面高38-40cm，座面宽40-45cm，标准长度：单人椅60cm左右，双人椅120cm左右，3人椅180cm左右，靠背座椅的靠背倾角为100-110°为宜。椅（具）材料多为木材、石材、混凝土、陶瓷、金属、塑料等，应优先采用触感好的木材，木材应作防腐处理，座椅转角处应作磨边倒角处理。室外器械如健身器材要考虑老年人的使用特点，要采取防跌倒措施。休息区布置在运动区周围，供健身运动的居民休息和存放物品。休息区宜种植遮阳乔木，并设置适量的座椅。有条件的小区可设置直饮水装置（饮泉）。儿童游乐场设施的选择应能吸引和调动儿童参与游戏的热情，兼顾实用性与美观。色彩可鲜艳但应与周围环境相协调。游戏器械选择和设计应尺度适宜，避免儿童被器械划伤或从高处跌落，可设置保护栏、柔软地垫、警示牌等。2）花坛、花钵要注意层次分明，色彩对比或调和，并与周围环境的形式、色彩相谐调。建成后还需长期养护管理。欲保持经常美观必须及时更换。选材上应具备有一定的吸水保温能力，不易引起盆内过热和干燥。花草类盆深20cm以上，灌木类盆深40cm以上，中木类盆深45cm以上。花盆用栽培土，应具有保湿性、渗水性和蓄肥性，其上部可铺撒树皮屑作覆盖层，起到保湿装饰作用。3）雕塑/构筑物雕塑在布局上一定要注意与周围环境的关系，恰如其分地确定雕塑的材质、色彩、体量、尺度、题材、位置等，展示其整体美、协调美。应配合住区内建筑、道路、绿化及其它公共服务设施而设置，起到点缀、装饰和丰富景观的作用。中心广场或主要公共建筑区域，可考虑主题性或纪念性雕塑。雕塑应具有时代感，要以美化环境保护生态为主题，体现住区人文精神。以贴近人为原则，切忌尺度超长过大。更不宜采用金属光泽的材料制作。97 1）喷泉根据不同景观节点，设置不同类型的喷泉，丰富园区景观素材，创造生动的生活意境，如在园区入口设置有气势的壁泉、涌泉或组合泉，中心庭院广场（结合泳池景观）设置涌泉、大型的雕塑小品喷泉，园路边和次一级休闲场所设置跳泉、小型雕塑喷泉等。2）照明、灯具居住区室外景观照明的目的主要有4个方面：ü增强对物体的辨别性ü提高夜间出行的安全度ü保证居民晚间活动的正常开展ü营造环境氛围照明作为景观素材进行设计，既要符合夜间使用功能，又要考虑白天的造景效果，必须设计或选择造型优美别致的灯具，使之成为一道亮丽的风景线。应采用高效节能的光源、灯具和电气附件。3）指示牌指示牌的位置应醒目，且不对行人交通及景观环境造成妨害。色彩、造型设计应充分考虑其所在地区建筑、景观环境以及自身功能的需要。指示牌的用材应经久耐用，不易破损，方便维修。各类指示牌应确定统一的格调和背景色调以突出物业管理形象。4）废物箱废物箱等垃圾容器一般设在道路两侧和居住单元出入口附近的位置，其外观色彩及标志应符合垃圾分类收集的要求。垃圾容器分为固定式和移动式两种。普通垃圾箱的规格为高60-80cm，宽50-60cm。放置在公共广场的要求较大，高宜在90cm左右，直径不宜超过75cm。垃圾容器应选择美观与功能兼备、并且与周围景观相协调产品，要求坚固耐用，不易倾倒。一般可采用不锈钢、木材、石材、混凝土、GRC、陶瓷材料制作。1.围墙97 围墙的形式要配合建筑的造型及风格，尽可能体现其原有的材质与色泽，少用涂料与粉刷。建议采用铁艺栅栏形势，栅栏竖杆的间距不应大于110mm。一、小区生活配套设施（一）周边公共配套设施现状及规划情况项目地处钱江新城区域范围内，周边规划以住宅区为主，轨道交通规划经过本案，在附近有轨道交通站，辅以配套商业、办公、中小学、城市绿地等，大部分处于规划阶段，部分住宅区已开始建设。项目周边详细配套规划如下土所示。通策·钱江时代景江城市花园郡亭公寓赞成·林风滨江·金色家园滨江·金色海岸阳光海岸新绿园目前项目周边范围内已有配套设施情况如下：ü97 中、小学：江城中学、江滨中学、秋涛路小学，此外项目周边规划有30中学一所、30班小学两所。ü医院：杭州市第4人民医院、上城区紫阳医院ü公共交通：目前，，附近街区有2路、13路、20路、39路、62路、87路、202路、273路、275路、284路、510路、522路、849路，等公交线路通往杭州各城区。规划中的轨道交通站比邻本案。ü商业：中国针织城、陶瓷品市场、解百超市，甬江路一侧和望江路一侧规划有体量较大的商业。ü幼儿园：南星桥幼儿园，此外项目周边规划有一幼儿园。ü银行：工商银行、建设银行、交通银行（一）各级公共服务设施布点要求随着区域城市规划目标的推进，本案周边的相关配套将逐步完善，考虑到本案中高端的产品定位，项目的公共服务设施应以服务于本案业主群体为主要目的，设施的配置不宜过多过杂，档次不宜过低，以免影响园区居住档次和楼盘形象，应配合周边配套情况互补设置。（二）公建设施配套1.生活服务类设施内容的选择结合本案的规划设计参数和楼盘的档次定位等因素考虑，建议设置以下公共设施：ü医疗卫生设施：建议在小区中设立诊所、老年保健室ü文化体育设施：会所（部分文化体育活动设施可归并入会所内设置、入乒乓球室、棋牌室、老年活动室、阅览室等），中心庭院活动广场ü室外体育活动设施：网球场、篮球场、儿童乐园等ü室外休闲活动设施：滨水栈道、亲水（垂钓）平台、烧烤乐园等ü商业服务设施：社区级购物超市、银行分理处、彩扩店、洗衣店、特色中高档餐饮、美容美发店、书店、药房、面包房、家政公司、票务代售点、音像店、花店等ü社区综合服务设施：物业管理中心97 ü市政公用设施：尽可能利用政府已设立的设施，如必须在小区设置变电室、高压水泵房、消防站、煤气调压站、热交换站等，宜在地面以下设置ü公厕，建议在本案商业服务设施用房中设置，建议按《城市公共厕所规划和设计标准》CJJ4一类标准设计。1.关于会所的相关建议1）经营模式由于本案档次定位较高，建议F05地块会所由专业公司经营为宜。同时，考虑到周边相关配套设施不全，前期经营压力较大，建议会所采取对外半开放的形式。2）功能设置结合F05地块规划设计的实际情况，以及满足目标客户群体生活需求的考虑，本案会所应强调高档、温馨和特色，针对本案中高端的产品定位，建议会所服设置以下功能：ü音乐书吧ü咖啡吧/茶吧ü商务中心ü健身、休闲场所（乒乓室、高级桌球室、小型健身中心、棋牌室、壁球室等）ü儿童活动室ü老年活动室3）会所今后经营和管理的相关建议为规避在后期使用中与业主发生矛盾，提出以下建议：（1）会所的规划设计方面A.会所在设计阶段应让会所的后期经营单位先期介入，从后期经营管理角度提出相关意见和建议；B.97 如会所在前期定位中考虑需对外开放，则在规划设计时，应考虑将其设在园区的四周，尽量考虑设置独立的出入口，并配置一定的临时泊车位，避免后期使用中业主因安全、车辆停放等问题与会所经营单位发生不必要的矛盾；A.如会所设有餐饮设施，则在会所设计初期应充分考虑油烟、排污与小区整体环境的关系，以及噪音影响、厨房设置、物流通道等问题；B.会所在平面布局上应从动静分区、使用频率等方面充分考虑，避免因布局不合理而导致会所内功能相互影响；C.如在会所内设置物业管理用房，则在设计阶段应尽量使物业管理用房部分与开发商自有产权部分相对分离，以避免在交付之后的经营管理中引起纠纷。（2）会所的能源计量物业管理用房、小区内配套的游泳池、网球场等共用设施以及会所的各个经营项目应安装独立的水、电等能源计量表，以方便独立计量能耗；（3）签定销售合同时有关会所的一些建议A.在签定销售合同时，预先对会所的产权、功能、是否对外开放等进行约定，以避免后期产生争议；B.在小区档次较高、物业管理服务费标准较高的前提下可考虑在物业管理费里面包含会所服务，以免费或者比较低廉的价格向业主开放，须在签定售房合同时与业主在前期物业管理服务合同、前期物业管理服务协议中进行约定（当然采取此种方式的会所不能对外开放）；C.在销售合同、前期物业管理服务合同、前期物业管理服务协议中约定购房人全权委托物业管理单位对物业管理商业用房进行经营。1.物业管理及经营用房按杭州市规定物业管理用房面积比例为总建筑面积0.3%，经营用房面积比例为总建筑面积0.4%，本案物业经营和管理用房实际配置为770㎡。2.社区用房按杭州市规定每百户为30㎡的标准，本案拟配置160㎡社区用房。一、基础设施配套97 （一）给排水系统1.给水工程1）水源水源为城市自来水，从整个小区供水安全考虑，宜由东侧7号路及西侧甬江路上市政给水干管各接入一根DN250给水管和一根小区消防DN100给水管，在小区内各自呈环状布置。2）供水方式给水竖向分三区：小区内建筑四层及以下用户均由市政管网直供，为直供区；五~十二层用户为低区，由低区无负压变频自动供水装置加压供给；十三～二十层为中区，由中区无负压变频自动供水装置加压供给；二十一层及以上用户为高区，由屋顶生活水箱供给。生活水泵房设于4#楼及6＃楼附近地下室一层各一处。3）管线布置要求水源为城市自来水，宜由东、西两侧市政道路给水干管各接入一根DN250给水管，沿建筑四周呈环状布置。小区内给水干管形成环状，生活管网与消防管网分设，室外消防采用低压制，环状干管管径DN200。管材采用球墨铸铁管柔性连接。4）设备选型高区给水系统设计选用WWG15-95-2型变频调速给水设备一套（Q=15m3/h，H=95m，N=4.0KWx2）；中区给水系统设计选用WWG30-75-2型变频调速给水设备一套（Q=30m3/h，H=75m，N=5.5KWx2）；低区给水系统设计选用WWG46-54-2型变频调速给水设备一套（Q=46m3/h，H=54m，N=5.5KWx2）。2.排水工程97 1）室内排水室内排水为雨、污分流制，生活污水、屋面雨水分别单设系统排出。室内生活污、废水就近排入小区污水管。地下室设集水坑，内设自动排水泵，废水经水泵提升后排入小区污水管。排水量按用水量的90%计，约为711m3/d。屋面雨水采用有组织排水，设计降雨强度为151mm/h(重现期P=3a)。2）室外排水室外排水为雨、污分流制。生活污水经小区污水管收集后，由小区各个出口分三处就近排入市政污水干管，排出管管径为dN300。雨水经小区雨水管收集后，由小区各个出口分三处就近排入市政雨水干管，排出管管径为dN500。2.管材选用室内冷、热水支管采用优质铝塑PP-R管，水表前给水干管采用涂塑钢管；室内消防管管径≤DN100者采用镀锌钢管，丝扣连接；dN100者采用采用次镀锌钢管，卡箍连接安装。室外雨、排水管均采用氯威加筋UPVC管；室内雨、排水管支管采用国标PVC-U排水管，立管采用PVC-U空壁螺旋消音管，立管在底层转弯后采用柔性排水铸铁管出户。（一）电气系统1.回路数量及供电方式为保证供电可靠性，本工程采用两路10kV电源供电。引两路非同一专线10KV电力电缆，穿管埋地引入本工程开闭所，作为工作电源。各配电房10KV电源由开闭所埋地敷设引来。2.供电容量配置要求97 本地块住宅楼属一类高层建筑，按照国家有关规定：消防用电设备（消防控制室、消防水泵、排烟风机、消防电梯、正压风机等）、应急照明及疏散指示等为一级负荷；客梯、水泵等为二级负荷；会所、商铺及住宅等为三级负荷。本工程设备总功率为6336KW，有功功率为3973KW，无功功率为1820kvar，视在功率为4374KW。1.变配电所本工程开闭所、变配电房设在地下一层。设置4台630kVA及4台800KVA干式变压器。2.配电系统：1）对于单台容量较大的负荷或重要负荷采用放射式配电；对一般设备采用放射式与树干式相结合的混合方式配电；2）对生活水泵、客梯等二级负荷采用ZRYJV-1kV电缆由配电室沿电缆桥架敷设；以两路供电回路至配电点末端互投；3）对消火栓泵、喷洒泵、防排烟风机、消防电梯、消防控制室等一级负荷采用专用两路电源供电，用NH-YJV-1kV电缆由配电室沿不同路径电缆桥架敷设至配电点，并在末端互投；4）本工程小于30kW的电动机采用直接启动方式启动；30kW以上电动机采用降压启动方式启动。3.住宅电气配置要求每个室内功能空间顶留适量插座，整体要求合理布局，做到操作方便、安全可靠。住户用电量宜按8KW／户计，需要系数取为0.6。除布置洗衣机、冰箱、排风机械、空调等处设专用单相三线插座外，电源插座宜满足以下配置：起居室、卧室、书房、厨房≥4组餐厅、卫生间≥3组阳台≥2组每套住宅的空调电源插座、普通电源插座与照明应分路设计，厨房电源插座合卫生间设独立回路，建议分支回路数≥7，预留备用回路数≥3。97 1.配表方式住宅均设置一户一表，公用部分、商铺、会所单独设电表计量，小高层住宅计量电度表均集中设置，高层住宅计量表分层设置。2.照明系统1）光源：一般场所为荧光灯或节能型光源，有装修要求的场所视装修要求商定。2）照度：照明电源电压为220V，电源均引自小区公用变电所，照明设计包括一般照明和应急照明两部分，照度标准按国家新标准执行。3）应急照明：变配电所、消防控制室、电信机房、（消防）水泵房、（消防）楼梯间、（合用）前室、风机房等场所设置应急照明，采用220V电源供电，应急时能迅速点亮的光源，采用现场控制开关。4）疏散指示：在大空间用房、走廊、安全出口、楼梯间及其前室、电梯间及其前室、主要出入口等场所设置疏散指示（其连续供电时间不小于90分钟），采用220V电源供电，光源为寿命长的节能灯管。5）照明配电系统一般照明采用YJV-1kV电缆由配电室沿电缆梯架敷设以树干方式配电；应急照明、疏散指示照明等采用两路专用电源配电，用NHYJV-1kV电缆，并在末端互投。6）照明、插座分别由不同的支路供电，除注明外照明支路导线为BV-2X2.5mm2穿SC15管敷设；插座支路导线为BV-3X2.5mm2穿SC20管敷设；所有插座支路（空调插座除外）均设剩余电流保护器；应急照明支路导线为NHBV-2X2.5mm2穿SC20管敷设。7）凡安装高度低于2.4m的灯具，依验收规范增设PE线。8）路灯97 路灯照明系统宜采用自动控制方式，视时间和天色明暗可自动调节，小区主干道照明、支路照明、绿化景点照明可采用独立电缆供电，这样可以根据不同需要对主干道及部分路灯及绿化景点内的路灯实行半夜灯控制，既节约电能，又满足不同时段小区环境的功能需求。可与智能化系统连接，实现定时、按需控制。路灯分布的密度不宜太疏，道路交叉口一定要设灯，既便于看清道路，又便于辨认各标识系统。1.防雷保护、安全措施及接地系统：1）防雷保护：（1）本工程预计雷击次数Ng=0.32，按第二类防雷措施设防；（2）在楼座屋顶设避雷带和避雷针由其混合作防直击雷的接闪器，利用建筑物结构柱子内的主筋作引下线，利用结构基础内钢筋网作接地体；（3）为防雷电波侵入，电缆进出线在进出端将电缆的金属外皮、钢管等与电气设备接地相连。2）安全措施（1）本工程低压配电系统接地型式采用TN-S系统外；（2）其中性线和保护地线（PE）在接地点后要严格分开，凡正常不带电而当绝缘破坏有可能呈现电压的一切电气设备金属外壳均应可靠接地；（3）防雷接地、变压器中性点接地及电气设备保护接地等共用统一的接地装置；（4）在变配电室、水泵房、卫生间等处设局部等电位联结；（5）本工程采用总等电位联结，将建筑物内保护干线、设备进线总管、建筑物金属构件进行联结；（6）有线电视引入端、电信引入端设过电压保护装置。3）接地系统：（1）强弱电共用联合接地装置，要求接地电阻应小于0.5欧姆；（2）电梯机房、消防控制室、安防控制室、建筑设备监控室等弱电设备用房的接地利用大楼统一接地装置，独立设引下线，采用BV-1x35PC32。（一）弱电系统各系统技术要求：97 所有系统的管理软件均采用C/S结构，实现小区各系统的集中管理。1.安全保卫系统拟实施3级安全防范管理措施。小区主出入口设置闭路电视监控系统摄像机，通过保安人员管理，有效地对进入小区的人和车辆进行识别，构成了小区第一级安全防范网络；单元门口，设有可视对讲门口机，配合闭路电视监控系统、进一步对来访者身份进行确认，组成小区第二级安全防范网络；周界防范系统，通过人防和技防的有效结合，组成了小区的第三级安全防范网络。1）出入口管理及周界防越报警系统小区车辆出入口设置道闸，并采用远距离感应卡认证通行，访客车辆采用发放普通感应卡出入，各出入口联网，使系统具有收费功能。系统采用遥感不停车技术，系统应确保车窗关闭、感应卡安置在车辆右侧的情况下卡的正常使用。周界防越报警系统以防止非法跨越周界线、路、墙为目标，形成非法入侵触发报警信号，对非法入侵者发出语音提示等安全管理措施。采取在小区的围墙栅栏上设置电子护栏，并与对应的报警闪烁灯联动，构成周界报警系统。报警信号送至小区保安中心，并在小区保安中心设报警电子地图。当发生非法翻越时，探测器可立即将警情传送到智能化管理中心，中心将在电子地图上显示出翻越区域，以利于保安人员及时准确地处理。建议其功能要求如下：ü系统软件的操作界面应采用电子地图方式，并包含摄像监视部分，具有报警提示、现场及报警图像显示和回放、进行报警中心报警状态/报警时间记录、报警处理信息和值班信息的输入、各类信息的查询、用户及权限的设置等功能，系统应用软件应采用C/S结构。ü室外立箱需考虑防潮、散热性能，箱内温度在工作时不得高于40℃，箱内设备在45℃以下能正常工作，需考虑其安装位置的合理性，如遮阳等。ü采用电子地图指示报警区域，并配置声、光提示。小区周界采用闭路电视实时监控，或居住小区周界防越报警装置与闭路电视监视装置联动。留有对外报警接口。ü周界须全面设防，原则上50米为一防区，无盲区和死角；ü探测器抗不良天气环境干扰能力强；97 ü防区划分适于报警时准确定位；ü报警中心具备语音/警笛/警灯揭示；ü中心通过显示屏或电子地图识别报警区域；ü每个区域设置报警警示灯及手动复位装置，并与监控中心联网。ü翻越区域现场报警，同时发出语音/警灯等警告；ü夜间与周界警灯联动，报警时，警灯自动开启；ü报警中心可控制前端设备状态的恢复；ü与闭路电视监控系统联动，报警时，警情发生区域的图像自动在监控中心监视器中弹出；1）住宅可视对讲、电子门禁系统对讲系统是在各单元入口安装防盗门和对讲装置，以实现访客与住户对讲/可视对讲。住户可遥控开启防盗门，有效地防止非法人员进入住宅楼内。建议功能要求如下：ü系统应具有彩色可视对讲、信息发布、户内报警、紧急求助、群呼、门禁等功能。ü系统要求采用TCP/IP网络传输到楼层分配器，管理软件应为C/S结构，用于单元门禁的感应卡采用ID卡。ü访客对讲装置可采用联网型可视对讲装置，小区出入口处须设访客可视对讲门口机，小区出入口的人行出入门处设置的门口机应带电子门禁，主单元入口设置可视对讲门厅机，门厅机应含有电子门禁，其余单元入口仅设置电子门禁。小区出入口门卫室设可视对讲门卫管理机。在底层大厅和地下室底层均设置楼幢主机，对于跃层住户要求在跃层设置分机。ü可实现住户、访客语音(或语音图像)传输；ü通过室内分机可遥控开启防盗门电控锁；ü门口主机可利用密码、钥匙或感应卡开启防盗门锁；ü高层住宅在火灾报警情况下可自动开启楼梯门锁；ü单元电梯与楼幢单元可视对讲系统的联动；ü单元电梯与门禁卡系统联动；97 1）防盗、报警系统住户报警系统是为了保证住户在住宅内的人身财产安全。通过在住宅内门窗及室内其它部位安装各种探测器进行昼夜监控，当监测到警情时通过住宅内的报警主机传输至智能化管理中心的报警接收计算机。接收机将准确显示警情发生的住户名称、地址和所遭受的入侵方式等，提示保安人员迅速确认警情，及时赶赴现场，以确保住户人身和财产安全。同时住户也可通过固定式紧急呼救报警系统或便携式报警装置，在住宅内发生抢劫案件和病人突发疾病时，向智能化管理中心呼救报警，中心可根据情况迅速处警。建议其功能要求如下：1）报警接收管理中心部分，该中心可实现：ü监视和记录入网用户向中心发送的各种事件，如：报警事件、开关机报告、故障报告、测试报告等；ü同步地图显示：在防范地区地图上实时显示发生事件的用户区域位置。2）处警功能：ü记录报警发生的时间、地点、探头报警原因；ü记录处警过程并录音；ü向上一级处警单位转发警情。3）信息管理ü录入、修改、打印用户信息，统计查询用户信息，建立用户医疗档案；ü实时维护用户的撤布防信息、测试信息；ü按接警、处警方法、警情性质查找统计各种警情信息。直方图统计显示各种报警及误报原因，自动计算误报率，辅助中心管理，降低误报。4）住户报警器：ü需适合于住宅使用，性能可靠，户门安装防盗报警装置（如门磁），依据实际需要阳台外窗安装防范报警装置；住户室内安装燃气泄露自动报警装置。ü布撤防方法简单；ü支持主要的通讯格式；ü电池欠压后自动现场语音揭示或向中心报告；ü自动向中心发送布防/撤防报告。ü97 可视对讲分机应带有四防区接口，外接煤气、紧急按钮、门磁、红外、烟感等报警终端。1）探测器：ü需适合于住宅使用，性能可靠；ü防范布置合理，有效；ü安装隐蔽性强，不影响住宅环境；ü同时，可在住宅安装医疗求助按钮及紧急安全求救按钮，与报警系统相结合建立医疗看护求助系统及紧急安全求救系统。1）闭路电视监控系统小区各主要出入口、小区楼栋单元门通道、高层住宅电梯桥厢、地下室汽车库入口应设置监视点，鉴于本项目高档精装修产品定位以及将做地下入户大堂和门厅的思路，建议在成本控制的前提下，闭路电视监控系统覆盖地下室。各个监控点依据不同特点，分别进行不同的设点：小区楼栋单元门通道，采用彩色监视点，要求摄像机具有宽动态逆光补偿功能，其余的室外摄像机须具有自动增益、电子快门功能，镜头具有自动光圈功能，并根据具体环境考虑夜间的照度；高层住宅电梯桥厢，监视要求比较强，且灯光不会太亮，设计为电梯专用黑白半球的定点监视；小区各主要出入口，黑白定点基本满足要求；小区主要出入干道，十字口设计动点，观察全局。少数近距离范围的摄像机采用铜缆传输，余者按区域就近接入光端机，采用光缆传输。光端机应置于室内。监控管理中心对整个小区进行实进监控和记录，使中心管理人员充分了解小区的动态。建议功能要求如下：ü根据小区实际情况对居住小区主要通道、停车场出入口、地下室、电梯轿厢（多层或高层住宅）等部位适当地设置摄像机，达到有效的监视目的。ü中心监视系统应采用多媒体视像显示技术，由计算机控制、管理及进行图像记录；ü报警信号与摄像机联锁控制，录像机与摄像机联锁控制；ü97 系统可与周界防越报警系统联动进行图像跟踪及记录，当监控中心接到报警时，监控中心图像视屏上立即弹出与报警相关的摄像机图像信号；ü视频失落及设备故障报警；ü图像自动/手动切换、云台及镜头的遥控；ü报警时，报警类别、时间，确认时间及相关信息的显示存储、查询及打印。ü硬盘录像系统要求具有24小时录像、实时显示及回放等功能，并具有报警联动、计算机网络等接口和报警图像检索功能，录像储存时间原则上要求7天以上。ü监控中心的监视系统除具有十六画面显示外，还须具有单画面显示，矩阵控制系统能自动或手动将现场画面切换到指定的监视器上显示。ü控制中心的监视及录像回放画面上必须具备摄像机的编号、地址、时间、日期等信息显示，电梯轿厢的监视及录象回放画面还须叠加所处楼层数。1）车库出入管理系统通过对小区停车场出入口的控制，完成对车辆进出及收费的有效管理。建议功能要求如下：ü停车出入口车辆管理装置与居住小区物业管理中心计算机联网使用。ü车辆进出及存放时间的记录、查询；ü外来车辆收费的管理；ü区内车辆存放的管理。建议采用下列两种方式之一：ü出入口设置电动道闸，凭远距离感应卡进出；ü安装车位车阻器，手动、电动遥控（推荐）均可，视投入成本及档次而定。在建筑结构施工时，土建底板要予以考虑设备的嵌入安装，保证使用时的美观，安全性。2）保安电子巡更系统97 保安电子巡更管理系统是在小区各区域内及重要部位制定保安人员巡更路线，并安装巡更站点。保安巡更人员携带巡更记录机需按指定的路线和时间到达巡更点并进行记录，将记录信息传送到智能化管理中心。管理人员可调阅打印各保安巡更人员的工作情况，加强保安人员的管理，从而实现人防和技防的结合。本项目拟采用在线式巡更管理系统，将单元门禁系统扩展成巡更系统的一部分，且在门禁管理软件中增加巡更管理的功能，即将巡更管理系统纳入门禁管理系统以便增加管理的及时性和合理性，确保小区的安全。电子巡更管理系统的管理软件须采用C/S结构。建议功能要求如下：ü巡更站点与居住小区物业管理中心联网，计算机可实时读取巡更所登录的信息，从而实现对保安巡更人员的有效监督管理。ü实现巡更路线的设定、修改；ü实现巡更时间的设定、修改；ü在小区重要部位及巡更路线上安装巡更站点；ü中心可查阅、打印各巡更人员的到位时间及工作情况；ü巡更违规记录提示。1.三表自动采集系统水、电、气等表远程抄收系统是通过采集抄收各表数据传送到智能化物理中心，实现各户各表数据的录入、费用计算并打印收费帐单，将相关数据传送到相应的职能部门，避免入户抄表扰民和人为读数误差。IC卡计量系统是通过使用IC卡表具，实现住户买卡后的水电气表具自动计量并能扣除卡中金额，从而达到计量和收费的目的。鉴于目前杭州的实际情况，自动抄表系统只考虑管道预埋。根据实际情况，目前本案只预留三表自动采集系统管线。若今后系统实施，建议功能要求如下：ü上述表具数据可远传到供水、电、气、热相应的职能部门。住户可通过居住小区内部宽带网、Internet网等查看表具数据或网上支付费用。ü水、电、气等表具采用IC卡电子计量，必须计量准确，管理可靠；ü水、电、气等表具远传自动抄收的各种数据，应可随时查询、统计，打印整个小区各表读数并计费。远传抄收系统中心可实时检测系统运行状况，并进行故障报警。2.背景音响系统97 在小区广场、中心绿地、组团绿地、道路交汇点、电梯轿厢等处设置音箱，音柱等放音设备，由管理中心集中控制，可在节假日、每日早晚及特定时间播放音乐，也可通过遍布于小区内的音箱播放一些公共通过、科普知识、娱乐节目等。同时，在发生紧急事件时可作为紧急广播强制切入使用。建议功能要求如下：ü小区内安装有线广播装置，平时播放背景音乐，在特定分区可插入业务广播、会议广播和通知等；ü当火灾及其它紧急事件发生时，可切换至火灾报警广播或紧急广播。1.公共照明自动控制系统利用传感器技术和网络通讯控制技术，根据自然光亮度和使用要求，采用智能开关方式和定时自动控制方式实现公共照明及环境灯光的自动控制。从而达到优化整个小区灯光照明，延长灯具寿命和节约能源的目的。建议功能要求如下：ü景观、建筑物外部、小区道路、园区各类标识的照明控制。ü室内大堂的照明控制ü公共楼道、门厅、信报箱间（区）、厕所等区域的照明控制。应急照明不与红外及光感控制的普通照明合用，楼道及门厅照明不宜采用声控，建议采用人体感应控制。ü公共照明开启、关闭时间的设定ü公共照明控制回路的开启设定ü灯光场景的设定及照度的调整2.设备监控系统监控中心与消控中心合为一室，以便统一管理，若须分离，则应与消控中心设置借口并予埋管道。本项目所有物管设备用房、监控机房重要通道设置门禁系统，且与消防报警联动。监控中心应独立设置空调及新风系统，室温控制在16-25℃，室内湿度控制在60-75%，地面敷设防静电地板。在居住小区物业管理中心或分控制中心内应具备下列功能：ü变配电设备状态显示、故障警报，系统具有BAS软件及接口；ü变频供水系统，变频水泵控制系统应具有BAS接口及软件。ü97 电梯运行状态显示、查询、故障警报，电梯轿厢内应有三方通话(轿厢、电梯机房、监控中心)功能，电梯控制系统应具有BAS接口及软件。（在底层电梯前室设置类似”分众传媒”的电源接口）ü场景的设定及照明的调整。ü饮用蓄水池过滤、杀菌设备监测；ü对园林绿化浇灌实行控制；ü对所有监控设备的等待运行维护进行集中管理；ü对居住小区集中供冷和供热设备的运行与故障状态进行监测ü公共设施监控信息与相关部门或专业维修部门联网。.1.物业计算机管理系统硬件部分采用计算机或计算机局域网组成。软件部分以高效、便捷的软件体系来协调小区居、物业管理人员、物业服务人员三者之间的关系。对物业管理中的房产、住户、服务、公共设施、工程档案、各项费用及维修信息资料进行数据采集、传递、加工、存储、计算等操作，反映物业管理的各种运行状态况。软件结构应以网络为基础，实现信息共享，方便物业公司和住户信息沟通。应含有如下功能：ü居住小区建立Internet网站，住户可在网上查询物业管理信息。居住小区内安全防范子系统，水、电、气、热等表具的自动抄表装置、车辆出入与停车管理装置、设备监控装置等与居住小区物业管理的计算机系统联网。居住小区内采用“一卡通”技术。ü房产管理ü住户信息管理与查询ü设备管理ü维修管理ü住户投诉管理ü保安管理ü收费管理ü物业公司内部管理2.供电系统97 除通讯、有线、网络公共设备外，监控中心采用独立的不间断电源供电，其它采用分区域式供电系统。UPS后备时间应不小于8小时。不间断电源的设备房设在监控中心。各单元可视对讲系统采用区域48V直流供电。区域直流供电方式，每个区域的供电线路控制在200米以内。本小区设置若干套直流供电系统，为可视对讲系统提供可靠电源，并在停电后为报警系统提供8小时的电源保障。1.家居智能化系统随着社会信息化的加快，人们的工作、生活和通讯、信息的关系日益紧密。信息化社会在改变人们生活方式与工作习惯的同时，也对传统的住宅提出了挑战，社会、技术以及经济的进步更使人们的观念随之巨变。人们对家居的要求早已不只是物理空间，更为关注的是一个安全、方便、舒适的居家环境。针对本案所处区域内楼盘皆为万元/㎡以上的市场现状，本案中高档的产品定位，目标客户群体强调居家生活安全、方便、舒适的需求倾向，消费的炫耀心理等因素考虑，本案有必要加大家居智能化系统的投入，提升产品的附加值和档次，创造具有市场竞争力的亮点。建议配合产品精装修配置以下家居智能化系统：1）可视对讲系统建议在入户门及主卧设置可视对讲终端2）家庭安防系统系统软件应能自动识别各类探测发射器，能可靠地接收遇险发射信号，自动发送遇险求救。不同用户之间不相互干扰。系统报警及时，安装简便，除了防止小偷入户行窃、预防火灾、处理燃气泄漏之外，建议还应考虑到家里有老人或病人的实际需要，配备紧急呼救功能，彻底解除家人的后顾之忧。3）照明控制系统不用特殊布线、不影响装修效果，随时升级；保留原来的开关位置和使用习惯，简单易用。除了墙壁开关控制之外，还可以在沙发上、床头柜、甚至外出时，处处控制家里的电灯；灯光亮度可以根据场合随意调节，不同的灯光组合可以烘托不同的心情、营造不同的氛围。4）家电控制系统97 用户可以通过智控键盘、室内或远程电话对家电进行控制或状态查询。常用的智控家电为空调、电热水器和灯光等。1）通讯、计算机网络系统、有线电视系统由相应的运营商提供设备、设施（包括线缆），设计应充分考虑各建筑单体内的路由、桥架、管道、设备间(箱)及户内弱电箱（建议配置家庭信息箱到位）的配置，便于今后住户所选的运营商能予以接入，所有接口至户内弱电箱内，本项目为精装修项目，需要在精装修施工图出来后做弱电施工配合图。户内弱电箱内配置语音、数据、有线电视标准模块，并留有扩充和升级的空间。每户不少于两对电话线和两个有线电视插座，建立通达每户的小区宽带数据接入网络，通过宽带数据接入网络支持所有住户以每户300Kbps以上的下行速率同时高速接入本地骨干IP网，具有独立的网络计费系统；小区与外界具有64Kbps以上的数据专线连接。建立基于IP协议的物业信息管理，提供许可住户访问的小区Web站点。建议采用电信网络系统和网通网络系统至少两种上网的方式，用户可根据自己需要选择上网途径，对电信及有线电视网络的管线要作一定的预留，包括管道、电信交接间、卫星电视机房、设备电源及机器位置等。无线移动通讯信号不能覆盖的区域(如地下车库、电梯轿厢等)，设计无线通讯信号增益系统，应做专项设计。有线电视信号从城市有线电视网络引来，信号经过放大器放大及混合后再经分配器及分支器，送至各层的弱电竖井，由弱电竖井至各电视调频插座则采用暗敷电线管方式敷设。网络传输有源设备采用带宽为856MHz产品，分支分配器和同轴电缆设备带宽为1GHz，系统为双向传输，以满足电视信号的传输、数据和VOD节目的双向传递。每户拟设置2个有线电视终端。2）综合布线系统和智能化系统集成（1）综合布线及智能化系统集成97 综合布线应能够满足小区和住宅内信息通讯网络的布线要求，支持语音、数据、图象等业务信息传输的要求。系统设计应具有开放性、可扩展性、安全经济可靠性。系统集成考虑采用宽带接入网、控制网、有线电视网、电话网等的融合技术，减化居住小区内信息传输通道的布线系统，提高系统性能价格比。同时考虑各子系统及子系统内功能模块的各种信息交接接口标准化，便于系统集成的实施。室内综合布线系统应配备标准的配线模块，实现专用多媒体接线箱的功能。对电话、宽带网、有线电视等多种室外进线与室内信息点线缆集中管理，解除有新线进户需拉明线的烦恼，强大的扩展功能能满足未来发展和住户个性化需求，并使检修维护非常方便。建议整个系统的拓扑结构为星型结构，分别用五类线、网络线、四芯电话线及视频线与各房间的面板连接起来，分配线间与水平工作区相连。户内综合布线接口配置建议如下：房间电话出口数据出口CATV出口遥控接收遥控发射客厅11111餐厅11主卧11111主卫111（跃层主卫）00客卧/儿童房11110书房11110厨房11000客卫10000（1）室外弱电综合管线设计为了合理地利用小区有限的地面空间资源，并尽量减少人行道、绿化带的弱电检查井，各系统的弱电室外管道尽可能按同沟同井设计，且管道中不能敷设110v及以上的电缆。室外弱电箱尽量放置在地下室或信息亭内，室外弱电检查井的密闭性由设计考虑。（一）其他1.供（采）暖系统根据相关设计规范开展设计。2.空调系统97 鉴于空调室外机对建筑外观的破坏力很强，所以必须考虑对室外空调机位的安排，建议将空调隔板放在外立面的内侧，与落水管相连。室外机位尺寸要满足各种空调（包括中央空调）的安装。1）商铺采用分体空调，住宅采用户式中央空调。2）室外设计计算参数：夏季空调：干球温度35.7℃，湿球温度28.5℃；冬季空调：干球温度-4℃，相对湿度77%。3）室内设计计算参数：房间名称冬季夏季新风量嘈声（A）温度℃相对湿度%温度℃相对湿度%M3/P▪HdB会所20~22≥3026~28≤6530454）本案会所采用中央空调系统，以热泵为冷热源，放置在室外地坪。夏季空调负荷为358KW，冬季空调负荷为215KW。5）本工程内采用风机盘管加新风的水系统。1.中央新风系统为提升本案档次，更好的满足目标客户的需求，建议配置户式中央新风系统，与空调系统相结合，更好的营造健康的室内生活环境。系统应能有效驱除油烟异味、二氧化碳、霉味、香烟味等各种有害气体；实现不开窗也能呼吸新鲜空气，营造健康室内生活环境；系统供应的新风量宜不小于40立方米/人/小时，室内湿度保持在40％～70％之间；系统应具备低噪音、低能耗、24小时全天运作的设计特点。2.中央除尘系统为提升产品档次和市场竞争力，建议配置户式中央除尘系统。系统应采用外循环杜绝二次污染；主机应安装于室外降低室内噪音污染；除尘半径应大于9米。3.中央热水系统97 系统应实现即时热水供应方便住户使用；实现多龙头大流量同时供水；具备良好的恒温、保温功能。建议顶层户型采用太阳能与电能相结合的中央热水系统，其他户型采用电加热系统或煤气锅炉系统。1.电梯本案采用一梯两户或三户两部电梯的单元式平面布置，根据楼盘档次定位，建议采用进口知名品牌高性价比产品或国内合资知名品牌高档产品。根据经验，建议电梯载重量为1000Kg/台，电梯速度为≥1.75m/s，一梯单元电梯兼消防电梯，两梯单元其中一部兼消防电梯。消防电梯与疏散楼梯共用一个前室，前室面积宜大于6㎡，无自然通风的前室均应设加压送风。消防电梯井、机房与相邻其他电梯井及机房间宜采用耐火极限大于2H的防火墙隔开。电梯的配置和档次是体现楼盘品质和档次的最为直观的手段，配置上应让业主从细微之处感受到本项目高档次人性化的产品理念：舒适性、健康性：为能与本项目较高的产品档次定位相匹配，在电梯配置上应更多的考虑舒适和档次，建议电梯内配置空调、新风、空气除菌系统和装置，提升乘坐的舒适度和健康度，增加项目卖点。智能化：电梯内智能化系统的运用能够有效的提升项目的产品档次，建议在电梯内设置可视对讲或语音播放系统，为乘客提供清晰、准确的到站信息，同时可以发布各项物业信息。基于本项目的档次定位，建议单元电梯与门禁卡系统联动，在单元门禁刷IC卡后，电梯自动运行至一楼等待；未使用IC卡电梯无法运行，通过智能化技术提升物业的安全系数。安全性：出于安全的考虑，建议电梯将光幕等安全保护装置，确保老年人、儿童以及特殊人群（残疾人）使用电梯时的安全。人性化：考虑到无障碍设计，建议每单元至少应有一部可容纳担架的无障碍电梯，因此，电梯轿厢的深度宜≥2.1米，宽度宜≥1.4米，轿门和层门宽度宜≥0.9米。2.环保1）建筑部分由于两个地下车库出入口的坡道离住宅很近，因此在坡道口部做钢结构有机玻璃隔音罩。97 1）给排水部分噪声防治：设计首先在设备选型时尽量选用低噪声设备、管材，其次对易振动的水泵等设备等采取隔振处理、设置挠性连接等措施，以减少噪声危害。2）暖通部分ü地下停车库采用机械排风系统，换气次数为4次/h。汽车库排风设置专门的附壁竖井，通向高层屋面。ü噪声控制：地下汽车库的排风机选用低噪声风机箱，且做好设备的消声隔震措施，尽量减少噪声扰民。3）设置空中花园，实行垂直绿化。2.废气排放1）地下室汽车库设计机械送、排风系统，汽车尾气经捕集后沿通向屋面的排风竖井出建筑主楼屋面高空排出。2）住宅卫生间均设置通向屋面的排风竖井。3）人防通风按防护单元分别设置送排风系统。4）办公内卫生间旁设专门的排风竖井，通向高层屋面。3.防噪处理1）合理选用建筑围护结构构件，采取有效的隔声、减噪措施，保证室内噪声级和隔声性能符合相关规范要求。2）与卧室或起居室相邻的电梯井道壁外加砌隔声墙，减少噪音。3）通风系统对环境造成影响的主要为通风机噪声，应尽可能采用低噪声的通风机，对于噪声较大的通风机，则采用消声器或消声风道处理，以使其噪声值不超过国家规定的住宅区的噪声标准。发电机房的通风及消声由专业公司设计制作。4）将噪音大的设备通过采用低噪音设备，装软接头、安装弹性吊架，采和消音器或消声风道，墙壁的消音处理来减少噪音对住户的影响。如备件许可，尽可能置于地下室。5）给排水更成在设备选型时尽量选用低噪声设备、管材，其次对易振动的水泵等设备等采取隔振处理、设置挠性连接等措施，以减少噪声危害。97 1.卫生防疫1）为保持池水卫生，游泳池设循环、消毒设备，开放期间循环水自动加氯消毒，循环周期T不大于5h，每天补水量不小于池容积的15%。2）生活组水宜不设屋顶水箱，避免水的二次污染。地下生活水池与结构外壁脱开，内壁均衬不锈钢板，水池溢流管不直接与下水道接通，并安装防虫网罩。出于卫生考虑，宜选用绿色环保管材：涂塑钢管和铝塑PP-R管；加压生活水尽量减少中间停留时间，避免二次污染。3）在室内卫生方面，对于不能自然通风的房间或发热量较大的房间如地下室、无外窗的设备用房等均设计了机械通风。此外，所有的住宅其厨房和卫生间均应设计专门的通风竖井，废气均由屋面高空排放。4）垃圾收集应有专业的人员定期清运，方便使用又保持卫生。一、形象系统（一）企业形象在项目形象设计中的导入与运用本案作为绿城集团与钱江新城建设开发有限公司的合作项目，在项目整体视觉形象系统设计上，应充分利用绿城的品牌效应，在延续绿城产品VI体系的风格的基础上对楼盘定位和气质进行深度的挖掘和理解，提炼楼盘气质形象的精髓，设计整体统一，大气精致、典雅稳重、新颖夺目的VI系统，与园区氛围协调，成为景观点缀。（二）项目整体形象标识（LOGO）的要求1.入口标志牌设计要求聘请专业设计方对项目logo精心设计，在确定项目logo造型、色调等相关因素后衍生出系列视觉应用。在园区入口大门显要位置标注项目标志牌。2.园区布局导向标志牌、园区信息栏、告示牌的设计要求及位置设定的要求97 作为基于项目logo的视觉应用之一，应与项目logo保持和谐的主从视觉关系，在园区主入口，重要道路结点和功能空间结点的显要位置设置。1.组团、幢名（幢号）标志设计的要求新颖、美观、悦目、易于辨识，尤其注意在夜间的能见度和辨识性，应以莹光材料制作。2.单元入口标识及户号牌标识设计要求新颖、美观、悦目、易于辨识，尤其注意在夜间的能见度和辨识性，应以莹光材料制作。3.公共配套服务设施的标识要求在园区公共活动场所、配套设施和绿化带内的温馨提示牌上体现项目标识。如：健身器材、阅报栏、通知栏、路灯、灭蚊灯、休闲座椅、花坛、IC卡电话等。应用的时候要注意精致和易于辨识。4.邮政信箱（订奶箱）的样式、位置及设计要求建议设置各建筑底层入户大堂显著位置，设置时可以将信箱区设置为相对独立的区域，但要注意其人流动线的合理性、易达性。信箱材料要精致，耐用，体现居住区档次。5.交通标识系统按交通规范设置，做到醒目，警示性强。主要在大门入口、车行道路、车行道路与人行道路交叉口、车库入口等处设置。内容有：限速、减速、禁鸣、禁行、转弯等。（一）施工阶段的楼盘形象考虑97 根据项目工程进度安排，及时考虑工地围墙、喷绘、周边道路指示牌、道旗等基础传播设施的设计，设计风格和调性应保持统一，在既定的项目logo设计元素的统领下以大气、精致的基调进行延展和创意，此原则，同样适用于项目现场售展中心的布展等项形象塑造要素。一、物业管理（一）物业管理公司资质要求和时间界定为配合楼盘档次定位，物业管理具有一级资质等级，建议前期物业管理充分发挥绿城品牌效用，聘请全国优秀物业管理公司——浙江绿城物业管理公司进行管理，待业主委员会成立后，由业主委员会对物业管理公司的续聘、管理要求、收费标准等事项进行讨论、表决。（二）物业管理公司的管理要求1．为保障将来为业主提供优良的服务，在规划、设计阶段，向开发公司提供物业管理所需硬件设施方面的要求、意见和建议。2．在项目开发期间，根据开发公司的要求，提供相应的物业管理及保安服务，并签订前期物业管理服务协议及管理委托合同。3．项目开盘前，物业公司需拟定小区物业管理办法和业主管理公约。其中涉及装修管理规定要具体，如装修承包商的资质审核、建筑垃圾的处理及清理费用的收取等。4．在楼盘交付之后，向业主提供：1)公共服务；2)免费代办服务；3)专项有偿服务；4)配套有偿服务。5、小区业主委员会成立后一年之内，应争创相关优秀物业管理小区称号；二年之内争取获杭州市优秀物业管理小区称号。二年之后争取获得更高的荣誉称号。（三）开发商一次性投入内容的要求开发公司为保证业主高品质的生活，将提供物业管理必须的管理用房、基础设施及生活配套服务设施（含经营用房）。97 1.管理用房1)办公用房2)档案资料室3)值班室4)仓库、工具间等2.基础设施：1)配电房2)生活水池及变频水泵房3)地下车库及管理系统4)安防智能系统（包括报警监控中心）5)卫星电视系统6)背景音乐系统7)垃圾中转房3.生活服务设施1)小超市2)游泳池3)桌球室、乒乓球室、棋牌室等4)健身房5)老年活动室6)儿童游戏室7)书吧、咖啡巴8)图书阅览室（一）服务内容1.公共服务（费用已含入物业管理费）1)24小时保安值班、巡逻、消防和车辆管理97 1)公共场所保洁2)公共绿化园艺保养和培植3)住宅区生活垃圾收集和倾倒4)公共设施的维护和保养2.免费代办服务1)代收代缴水电费2)代收代缴有线电视、卫星电视收视费3)代办报刊订阅和收发、邮件收发4)代叫出租车5)代聘司机6)代请保姆7)代请私人保健医生8)代办暂住证9)代办保险10)代订生日蛋糕、花篮11)代聘装潢设计、施工单位12)代订飞机、轮船、汽车、火车票13)代为搬运单件货物14)私宅报警器日常检查15)组织区内业主联谊、文化、体育活动16)电话及访客留言转告3.专项有偿服务1)寒假、暑假学生活动2)临时照看孩童3)钟点清洁4)老人、病人护理5)礼仪服务6)代管房屋97 1)代理房屋租赁、转售2)传真、复印、打字3)住宅水电设施维修4)四季花卉、盆景供应及代为养护5)服装洗烫6)提供泊车位1.配套有偿服务：1)健身、娱乐活动2)餐饮、酒吧3)保健、医疗4)美发美容5)小超市（一）服务及物管收费标准1.物管费标准的制订原则1)根据杭州市政府有关物业管理的相关政策和条例，结合本项目的具体情况制定；2)在保本经营的基础上略有盈余；3)入住期间，由物管公司根据区域内同类住宅、市场承受力及成本状况制订；业主委员会成立后，由业主委员会与物管公司协商制订。2.物管费支出范围：1)即本章第四节第1款《公共服务项目》中所列，所收物管费即为维持这些服务及管理的支出。2)收费标准：待物业管理方案确定后参考。3)电梯费、泊车费、供暖费等收费标准另定。建议物业公司在项目前期就介入项目，这样对各类管线、预埋管道清楚明白，才能在日后的工作中顺利排除各类问题。97 （一）管理人员的配备要求管理人员的配备由项目委托物业管理公司根据项目实际情况进行配备。二、经济估算（一）销售价格估算1.可比楼盘详见附件2.价格估算1)根据项目所处区域住宅市场行情，项目开发成本以及可比楼盘的综合评价，拟订住宅均价：住宅均价：15000元/㎡2)根据项目所处区域住宅商铺市场行情，项目开发成本以及可比楼盘的综合评价，拟订商铺均价：商铺均价：20000元/㎡3)根据项目所处区域住宅车库销售价格，项目开发成本以及可比楼盘的综合评价，拟订车位均价：车位均价：20万/个4)销售收入＝79698.7㎡×15000元/㎡+529.6㎡×20000元/㎡+438个×20万/个＝12.94亿元（二）成本估算项目类别单位成本(元/㎡)总金额(万元)说明一、土地费用：　　　土地成本3523.4441519.5　契税105.701245.57地价总额×3%小计（1）　3629.1442765.07　二、前期费用：　　　设计费69.76822　97 规费59.40700以杭州市相关规费收费标准估算前期工程费35.47418参照相关项目经验数据小计（2）　164.631940　三、工程费用：　　　建安工程费240028280.81经验单方成本×总建筑面积建安工程费中根据工程部意见增加干挂成本400元/平方米装修工程费用142016732.81室外工程80942.69环境工程1031213.72设备工程2803299.43弱电工程70824.86其它工程1101296.20不可预见费用2002356.73会所装修4000460会所面积1783㎡,扣除上面已计算的1420元/平方米的装修工程费，实际金额为（4000-1420）×1783小计（3）　470255407.25　共计开发成本：（2）＋（3）　57347.25　四、期间费用：　　　财务费用339.454000贷款年利率暂按8%计上交管理费0　　管理费用135.781600按每年400万元，周期4年暂估营销费用128.821505按销售额的1.2%暂估小计（4）：　602.957105　五、营业税及附加：6747943　小计（5）：　6747943　总成本：（1）＋（2）+（3）+（4）＋（5）9773115159.79以总建筑面积计(117836.7平方米)以可售面积计（不含地下车库）以可售面积计（含地下车库）97 销售收入：　129367　（一）销售时序及收入　2007年2008年2009年合计销售面积（㎡）32893320911524380228占本期比例（%）41%40%19%100%车位（个）156146136438占本期比例（%）36%33%31%100%金额(万元)530405045325874129367占本期比例（%）41%39%20%100%（二）项目利润估算销售收入－投资成本=129367-115159=14208万元投资利润回报率：（利润/投资成本）×100％=（14208/115159）×100％＝12.34％销售利润回报率：（利润/销售收入）×100％=（14208/129367）×100％＝10.98％（三）不确定性分析1.盈亏平衡点加权平均销售单价为：（住宅可售面积/总可售面积）×住宅销售均价＋（商铺可售面积/总可售面积）×商铺销售均价+（车位可销售面积/总可售面积）×车位销售均价＝（79698.7/85703.3）×15000＋（529.6/85703.3）×20000+（5475/85703.3）×16000＝15095元/㎡ü销售面积盈亏平衡点＝总成本/平均销售单价＝［115159×10000］/15095＝76298㎡ü销售价格盈亏平衡点＝总成本/可售面积＝［115159×10000］/85703.3＝13437元/㎡盈亏平衡分析表明，当项目销售面积达到76298㎡或平均销售价格达到13437元/㎡时，刚保本，安全系数为89%。97 1.敏感性分析1)投资敏感性分析（见附表）投资敏感性分析表明，当投资增加10%时，项目利润大幅降低，投资利润率为2%；当投资减少10%时，项目盈利大大增加，投资利润率为25%。2)平均销售价格敏感性分析（见附表）平均销售价格敏感性分析表明，当平均销售价格增加10%时，项目盈利大大增加，投资利润率为24%；当平均销售价格降低10%时，项目盈利大幅降低，投资利润率为1%。投资敏感性分析表　-10%-5%基本方案（万元）5%10%项目总投资103643109401115159120917126675销售利润25724199661420884502692投资利润率25%18%12.34％7%2%平均售价敏感性分析表　-10%-5%基本方案（万元）5%10%项目总投资115159115159115159115159115159平均售价1358614340150951585016605销售总收入116430122899129367135835142304销售利润12717740142082067627145投资利润率1%7%13.51%18%24%（一）结论：初步测算项目投资利润回报率12.34％，销售利润回报率10.98％，经济上可行。盈亏平衡分析表明，当项目销售面积达到76298㎡或平均销售价格达到13437元/㎡时，刚保本，安全系数为89%。由于项目地价成本和预测建设成本较高，项目安全系数保障仍有待遇提高，在建设过程中，在保证产品品质的前提下，应做好成本管理和控制，以良好的产品品质作为市场价格的坚实支持，并通过营销策划和市场推广，树立产品形象，提升产品美誉度，形成热销，使销售价格稳步上扬，进而提升项目安全保障系数和项目抵御市场风险的能力。97 注：新绿园产品策划书数据来源：杭州市统计年鉴、杭州市规划局、杭州市国土资源局、杭州市房地产信息网、杭州市透明售房网、杭州市建委、《杭州日报》、《今日早报》、《钱江晚报》、《楼市》杂志。97'