商业调研分析报告模板 53页

'杭州XX年前期商业调研分析报告前言此次调研背景基于对本案前期资料的了解，以及与贵司初步沟通探讨的前提下，推广机构设立调研专案组，对项目所涉及的商业物业市场进行有效摸底、研判，并协同项目组与有关专家对此项目后期定位与决策共同给予前期研究数据的理论支持。到目前为止，我们的调研基于以下相关数据的需求基础展开：1、区域商业物业基本状况（杭州商业物业市场发展气候）；2、区域在售或刚售罄的商业物业的基本特征；3、商业物业主要分析数据罗列：租金及价格体系、装修配套标准、品牌分布、店面分割、销售经营状况等。至目前为止，我们的调研分析将以以下资料基础展开：1、基于双方前期初步沟通后达成的开发理念、定位与思路；2、贵司提供的所有物业前期资料、图纸及产品说明、装修状况；推广机构将在项目推进工作进一步深入后，结合贵公司的具体现实课题需要，从推广机构的专业立场，为贵公司提供后续的完整的服务课题建议。53 目录纲要第一部分　调查背景、设计与组织实施一、调研背景二、调查设计三、调查组织与实施四、商业物业调研分析内容简单陈述第二部分　杭州市商业环境分析（大环境）一、杭州市商业零售业发展状况二、杭州商贸城市规划三、市场总体供求研析四、区域行业市场现状及探索之径第三部分　杭州市商业环境分析（小环境）一、武林商圈主要商业业态竞争调查二、主街商业特点及经营状况分析三、重要商业网点商业特点及经营状况调研四、武林商圈公建配套――商业发展的坚实后盾五、武林商圈的发展前景第四部分　当前杭州商业楼盘竞争环境研究一、杭州商业楼盘近年供应量及价格水平二、杭州商业物业发展趋势三、区域板块分析四、竞争楼盘调研53 第一部分　调查背景、设计与组织实施一、调研背景基于环球中心推广进度之需，受××房产的委托，于2005年7月15日至8月1日，环球中心项目组成员特设调研专案组，就本项目目前商业物业市场展开了前期初级调研。在专题了解本项目(以下简称本案)地块环境和市场需求的基础上，对区域市场内商业物业部分的理念定位、分割规划、价格制定、装修配套等可行性和操作性的问题进行了分析研究，并提出市场前瞻与综合研究报告。二、调查设计（一）调查目的1、通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解杭州商业物业市场供需状况、价格趋势及其需求、装修配套标准、物业管理及市场宏观环境现状等信息，确定目标客户群及其对产品面积、品质、价格、配套、装修与区位等需求的取向，以此筑基，提供对本项目的理念定位、产品分割规划、价格体系、装修配套及物业管理等方面工作切实可行的市场数据，合理规划运作本案商业物业，以准确定位、合理发挥地块环境特质、经济指标、项目规划数据等现有资源，开发出为市场所接受的产品，实现项目投资效益回报的最大化。2、根据对项目的理念定位、产品规划、市场前景、投资风险的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。（二）调查内容1、对杭州市场宏观环境的调查（1）宏观经济及市政规划（2）杭州商业物业市场现状（开发量、商业物业供应量等）（3）杭州市区整体交通、环境、人口、经济等综合指标了解2、项目自身情况调查53 （1）产品的整体研究与特性分析2、项目的地理位置（区域特性、区域交通状况、项目周围环境及配套）3、竞争市场调查（个案对比）（1）楼盘位置、占地面积、总建筑面积、开发商、工程或销售进度（2）建筑档次、整体布局、车位配比等（3）分割面积或分/整出售区域划分特征（4）硬件设备、配套系统（5）配套服务功能及功能分区状况（6）公开销售日期及交付时期（7）销售价格、历史价格、销售率（8）付款方式及相应销售政策了解（9）物业管理公司及费用（10）入驻企业/品牌及其布局（三）调查方法1、宏观调查（1）房管、土地、规划等相关部门走访了解（2）报刊文献资料收集与分析（3）最新网络资源收集（透明售房系统、住在杭州、杭州商业物业类网站及某些专业性网站等）2、项目自身情况调查（1）项目现场考察（2）有关人员访谈了解（3）相关资料收集整理（4）电话抽调及追踪3、需求市场调查53 （1）竞争个案综合访谈（2）统计数据交叉分析4、竞争市场调查（1）现场踩点调查（2）报刊文献收集与分析（3）后期可以安排深度访谈（需甲方有关人员负责）三、调查组织与实施四、商业物业调研分析内容简单陈述此次调研中我们可能涉及以下内容的重点分析：53 第二部分　杭州市商业环境分析（大环境）一、杭州市商业零售业发展状况改革开放以来，杭州市的商业零售业经过几轮改革重组，基本形成了以大型百货业、超市连锁两种主导业态为骨干、其它多种业态并存的多元化、多层次、多功能、开放式的适合不同消费群体需求的商业零售经营体系，形成国有、股份制、民营和外资等多种经济成份共同发展的新格局。自1997年以来，社会消费品零售总额保持持续、快速增长势头，一直保持了9.5%以上的环比增速，均高于全国和全省的平均水平。（一）杭州市商业零售业基本情况2004年零售业诸强的店铺数量呈现快速增长的势头。据对2004年前三季度统计，杭州已有大型连锁商业企业60家，门店数达1124个，实现商品销售额达94.3亿元，同比增长24%。一些具有优势的连锁企业，已经把加快开店速度、扩大规模作为企业发展的首要战略目标。2004年12月11日随着中国零售业全面对外开放，中国商业市场正在吸引着越来越多国际商家的关注，寻找适合商家发展的商业地产项目，成为众多国内外商家扩张规模、占领市场的基础。杭州市已落户外资商业企业16家，网点69个，营业面积近20万平方米。沃乐玛、欧尚等国际零售巨头纷纷进杭选址或增开新店。2005年，中外商业企业对商铺的需求将会有大幅增加，同时商家对商业物业的选择标准将更为严格，物业结构适用性好、位置优越的项目将成为追捧对象。杭州市商业零售业态的变化是商业零售业发展的缩影，经历了从大力发展日常生活服务网点到发展大型商场、专业市场、连锁超市、现代大卖场和时尚服务网点的五个时期，各时期都经历了新业态的导入、成长、成熟、高速发展的过程。1、商业网点纵深发展，贴近百姓生活53 20世纪80年代初，为解决人民群众买难卖难的问题，各级政府通过一系列改革措施，迅速地推进了各种中小型商业网点的开发，有力地解决了购物难、餐饮难、住宿难、修理难等问题。10年中网点增加了10倍多。1990年达到8.9万个。由于网点业态类型主要是日用杂货店、菜场、百货店、洗染店、食品店等传统的小型网点，小、散、乱且共性化多、个性化少，近5年间已减少近万家。2、百货业重组改革，发展连锁经营杭州市区大型百货商场从改革初期的解放路百货商店一家，迅速发展到5000平方米以上的百货商场近20家，中小商店被逐年重组成规模大、品种全的大型百货商场，但由于经营雷同，网点无限扩张，随之而来的是过度竞争，市场疲软，市场占有率开始停滞，1996-1998连续三年，销售额大幅下降，如何突围，面临选择。杭州"百大"集团针对百货业滞涨的问题，已正式宣布赶搭连锁超市这辆快车；杭州"解百"、银泰、百货大楼、杭州大厦更是不断调整市场布局和商品经营结构，努力发挥自己的优势，实施错位经营，逐步形成各自的"商圈"，产生互补优势，这是符合不同消费流向的成功选择。杭州百货业通过百货连锁、错位经营等方式，终于打破多年徘徊的局面，开始再显生机。3、专业市场结构调整，面临整合提升杭州各类专业市场以其门类齐全、商品繁多、价格低廉、投入少、投资见效快而迅猛发展，冲击并使得百货商场出现经营下滑。2004年全市有各类商品市场693个，市场总数与2003年持平。其中消费品市场574个，比2003年减少18个，生产资料市场119个，增加了18个。2004年全市商品市场成交额达1056亿元，比2003年增长13.1%,其中消费品市场成交额525亿元，比2003年增长5.4%,生产资料市场成交额531亿元，比2003年增长22%。20世纪90年代的10年间，年均新增30个商品市场，他们分流了传统的百货店、食品店、杂货店的购买力。但随着市场竞争更趋激烈，老百姓对生活质量要求的不断提高，市场的服务功能和服务水准相对欠缺，价格优势不断弱化，使得一些市场成交额增势趋缓。53 4、连锁超市抢占市场，有待合理布局20世纪90年代中后期，连锁超市开始在我市起步，以其便民、利民和居民生活日用品"一站式购买"的优势及其距离、时间、购物、服务的便利性等现代服务方式日益为消费者所欢迎。目前我市连锁超市、便民店铺已达1600家，且发展方兴未艾。而在大肆扩张的背后，各家连锁超市也由于抢占地盘多次出现恶性竞争现象，规范发展、合理布局，寻求突破已成当务之急。5、外资商业蓄势已发，提升商贸品位近10年中，由于国际零售企业开始进入国内，上万平方米以上的国内外大型商场、超市、物流中心开始发展。联华、好又多、乐购、麦德龙、物美、家乐福、欧尚、百安居、欧培德、乐购、华润、易出莲花等十多家国内外大型零售企业先后在杭州落户。外资商业鲜明的经营特色、明确的市场定位对杭州商业从经营理念、经营方式、管理模式等各方面都产生了巨大的冲击，很大程度上带动了现代新兴业态的发展，适应了杭州的经济发展水平、城市化进程和商业品位的提升，对促进杭州经济增长，拉动消费的作用愈加明显。与此同时，杭州本地商家华商集团积极迎接挑战。其属下家友超市从最初简单的百货销售到现在的大型综合性连锁公司，经营40余种大类，20000余种商品，直营门店28家，总营业面积超过70000平方米，并建有15000平方米的配送中心，7万平方米的新配送中心正在建设中。6、特色街区方兴未艾，突出品牌效应53 商业特色街区建设作为提升城市品位、树立城市新形象的重要切入口，已逐渐成为城市建设的一个热点。2001年底，杭州市委、市政府提出要加快商业特色街区建设，明确杭州要在几年内兴建湖滨、清河坊、武林路、中国丝绸城、梅家坞、四季青、信义坊等七条商业特色街区。目前已建成丝绸特色街、清河坊历史街区、武林路时尚女装街和信义坊商业步行街。这些特色街区大部分有多年的商业经营史，具备一定的商业文化氛围，商业积淀较深，人气旺，商品各具特色，有较高的知名度。（二）杭州市商业零售业存在问题1、规划布局滞后，调控乏力首先，布局不尽合理，缺乏有序竞争环境。商业网点的发展和布局与城市规划是密不可分的，在国外，商业网点规划是城市总体规划的重要组成部分，是设定"商圈半径"、创造有序竞争环境的有效依据。由于缺乏规划有效引导，一方面，由于目前杭州的商业网点多数是市场经济作用下自然形成的商业组群，经营雷同、重复建设、资源浪费；另一方面现代新型业态又缺少必要的发展空间或布局不合理。一家店面成功与否于选址关系密切，而杭城全部的外资商业及绝大多数的大百货商店、大型超市都选址在老城区。致使部分地区出现在一、二公里内同时开出二家超万平方米大卖场的现象；而部分新建园区、居住区商业设施配套不足，居民购物难的问题还未根本解决。其次，开发与经营脱节，物业不能形成商业。许多商业设施开发建成后，由房地产开发商分割租售，无法开展整体经营。杭州市延安南路、城站广场以及城西商品住宅小区等大量商业设施闲置，形不成集聚效应，筑不起商业圈，都与调控不力，调研论证不充分，定位模糊有密切关系。第三，行业协会作用不明显。行业协会不能有效地维护会员合法权益，保障行业公平竞争，沟通会员与政府、社会的联系，促进本行业经济发展。目前更多地行业协会只是通过"简报"等形式传递各类信息，但许多企业希望了解的政府在零售业务经营方面的法规文本又不能及时获取。2、业态结构落后，主流业态发展缓慢杭州现有的零售业态中，传统业态占95%以上，现代新型业态只占4%强。主流业态的连锁经营涉及行业不广，规模不大，门面不多。具有规模优势与品牌优势的连锁专卖店、物流中心建设还处于起步阶段。（三）杭州市商业零售业发展潜力53 杭州是浙江省会，是全省政治经济、科技文化中心，是国务院确定的全国重点风景旅游城市和历史文化名城，也是长江三角洲重要中心城市和我国东南部重要交通枢纽。杭州商业历史悠久，"钱塘自古繁华"，是千余年来的商业都会。杭州的城市性质和发展目标决定了它必须要具有较为发达的商业零售业。"构筑大都市、建设新天堂"战略的实施，为商业零售业的发展创造了良好的机遇。杭州经济、城市自身的特点蕴含了有利于商业进一步发展的因素。1、宏观经济环境有利于商业发展（1）市区扩大使杭州商业发展能有一个更为坚实的需求基础。一个城市的商业发展程度与其城市规模是正相关的。杭州城市区划调整（原萧山、余杭撤市设区）以后，杭州市区面积达到3068平方公里，人口达到373万。给杭州商业发展扩张提供了更为广阔的空间。（2）良好的区位优势和较高的居民收入水平使杭州具有很大的消费潜力。杭州位于我国最具活力的长江三角洲城市带内，2004年，杭州市生产总值（GDP）突破2500亿元，达到2515亿元，同比前年增长15％，连续14年保持两位数增长。据2003年世界银行的排名显示，杭州在积极投资环境方面在中国城市中排名第一。（3）杭州提出"构筑大都市、建设新天堂"战略目标，把商贸产业作为现代服务业发展的重点之一加以大力扶持。2、资本投入足以保障商业的发展据对杭州市商业企业调查显示，在今后发展中，商业企业的发展主要是依靠自有资金、银行贷款及部分外资。2004年，全市金融机构各项存款余额5132.03亿元，同比多增24.2亿元，增幅27.05%；同时，浙江省民间资本有着巨大潜力，据估计，“十五”期间，浙江民间资本的形成能力约8300亿元左右。雄厚的资金实力加上浙江省悠久的经商传统、浓厚的商业氛围，为杭州商业发展奠定了坚实的基础。此外，外资的强力注入给杭州零售业带来新的活力53 3、相关产业带动和支撑商业发展旅游、会展业的发展对商业零售的带动作用十分明显。杭州凭借自身独特的旅游、会展资源，具有发展商业零售业的天然优势，（1）西湖博览会旨向政府搭台，企业唱戏。连续三年成功举办的西博会已形成"西博效应"，据统计，2002年西湖博览会，共有620万人次直接参与了活动，会展成交额80.8亿元，门票收入1675万元，直接拉动杭州GDP增长0.65个百分点。西博会产生的关联效益更是惊人，旅游、交通、通讯、宾馆、百货、餐饮等行业经营收入都有两位数的增长。此外，杭州已获得明年5月的中国旅游交易会的举办权，2006年世界休闲博览会也花落杭州，杭州商家已经或正在把握这年复一年的商机，抢占制高点。（2）上海世博会，杭州近水楼台可得月。上海世博会的成功申办，为整个长江三角洲孕育了一个巨大的商机，不仅上海服务业功能将更加强化，它的产业、产品需求本身将难以满足，需要周边地区的支持。因此，从地域上讲，杭州将是此次世博会的最大受益者之一。据一项保守的预测，上海世博会吸引的众多游客中，至少有35%将顺道去周边城市一游，众多旅客特别是国际旅游者的增加，对高档旅游产品消费的拉动是显而易见的。杭州必须抓住这次历史性机遇，利用世博会"溢出效应"加快自身旅游商贸的发展。（3）西湖的扩容与整治，意在旅游，利在零售业。已完成的西湖南线整合以及正在进行中的"西湖西进"工程以及新湖滨大型复合型商业圈的建设，将大大拓展西湖水域面积，实现西湖旅游资源的大整合。由此带来的旅游线路增多、游客量的上升以及商业业态结构的优化、品位的提升也必将惠及零售业。旅游、会展之外，杭州在电子商务（全国试点城市）、物流等相关产业的先发优势也为商业零售业的发展提供了便利条件。二、杭州商贸城市规划杭州市最近出台了《杭州市商贸物流业发展规划纲要(2006—53 2020)征求意见稿》，明确了构筑“购物天堂”长三角南翼商贸中心城市的目标。商贸物流业是衡量一座城市现代化程度的重要指标，没有繁荣的商贸、没有现代化的物流，就没有现代化的城市，同时对于杭州而言，加快商贸物流业发展是转变经济增长方式、拉动经济增长的需要，是营造良好投资环境、塑造城市品牌的需要，也是构建和谐社会、提高生活质量的需要。按照杭州提出的“一主三副六组团”的城市布局，杭州将全面实现三线连接，即发挥解放路连接“西湖时代”和“钱江时代”的作用，重点构建1+3的市级商业主副中心。市级商中心将以延安路为轴，贯穿湖滨、武林和吴山，3个商圈，组成“一线三圈”；三个市级商业副中心是萧山区江南商业城商业中心（位于市心路）、临平城商业中心（位于临平镇的北大街）和下沙城商业中心，从而形成三级商业服务网络。杭州市区还将建4个区域商业中心，它们是庆春东路区域商业中心、拱宸桥区域商业中心、翠苑区域商业中心和滨江区域商业中心。根据自己的情况基本做了定位，分别为匹配钱江新城的庆春东路区域商业中心，钱江新城目前是杭州最被看好的板块之一，潜力甚至很大，和其配套更是相得益彰；拱宸桥区域凸现运河文化，全面体现运河文化的商业气息。继承了古老商业特色；翠苑区域人气是非常不错的，人居环境配套也是相当完备；以中档消费为主，主要还是面对滨江区域，从“西湖时代”到“钱塘江时代”中心的转移，更是体现了一种“明智之举”。与此同时，在富阳、桐庐、临安、建德和淳安构建5个区域商业中心。此外，杭州市区还有12个区域商业副中心，包括城站广场、之江大道南段新居区、德胜东路地区、半山地区、卖鱼桥地区、黄龙地区、西城地区、钱江新城区、下沙高教园区、滨江高教园区、小和山高教园区和三墩地区。临浦、瓜沥、义蓬、塘栖、余杭和良渚还有6个商业副中心。杭州还将推进商业特色街区建设，有关部门预计通过特色商贸的建设，杭州将成为“游新西湖，看西博会，品杭帮菜，逛特色街，买杭产货”53 的购物天堂和游览胜地。九条商业特色街重点是湖滨旅游商贸特色街区、清河坊历史文化街区、南山路艺术休闲特色街区、武林路时尚女装街区、四季青服装特色街区、丝绸特色街区（杭州中国丝绸城）、信义坊商业步行街、梅家坞茶文化村和文三路电子信息街区。记者从有关部门获悉，规划中杭州市区景区相对集中的旅游线路交会地带将建设一处旅游购物广场，营业面积在2000——3000平方米，购物广场以展销浙江省旅游商品为主，突出杭州特产，辅以餐饮、休闲服务。商业物流是当前很吃香的一个名词，当然商业物流对于—个城市商业的发展以及商业地产的开发也是具有决定性质的。根据杭州城市总体规划和综合交通规划。杭州将分为5个物流重点区域：下沙区域主要提供都市配送型、产业基地型、行业分拨型物流服务，下沙有条件成为杭州现代物流业最先进的区域；江南区域主要提供产业基地型、都市配送型物流服务；临平区域主要提供产业基地型、枢纽中转型、专业市场型物流服务；江东区域将提供产业基地型和航空型物流服务；康桥区域提供枢纽转运型和专业市场型物流服务。根据实施计划，杭州近期将重点建设下沙(乔司、九堡)、康桥、江南三个物流功能区，拱墅区政府将组织实施康桥区域物流业的规划。据调查显示，目前全杭州的近700个市场中，主城区就有200多个，接近三分之一。根据规划，杭州市现有主城区的大部分商品市场需要转移。市场的迁移在一定程度上自觉或者不自觉地形成了细分市场的集中效应。目前—部分大型批发市场已经陆续从杭州市中心搬走或正在做着搬迁准备。其中拱墅的杭州国际工业品贸易中心（钱江市场），是搬迁后的系统性商贸交易集中场所之一。53 另外杭州的商品市场也将根据类型和功能决定未来的新场所，未来的商贸物流特更加集中规范。陆路枢纽型市场将集中在临平城南部；空港枢纽型的商品集散地可布局萧山瓜沥西部；在城西、城东外围地区建立建筑装饰材料市场园区；在城北的勾庄建设杭州农副产品交易中心；在城南的萧山计划再建一个农副产品物流中心；生产资料市场逐步向萧山、滨江、余杭区域内交通便利的地区发展；萧山区建立苗木、花卉市场园区。三、市场总体供求研析2005中国（杭州）第三届商铺展已于6月19日在浙江世界贸易中心圆满落幕。这次商铺展在宏观调控的大背景下举办，筹办期间就有媒体对其表示担忧，从组委会提供的数据看：本届商铺展共吸引了来自浙江省内及北京、上海、江苏、山东、湖北、海南等地的63家企业参展，展会规模折合标准展位近280余个，展出商业地产项目面积约900万平方米；展会三天共达成交易额5.2亿元（含意向成交额），预约登记人数达4900余人，参展人数逾2万人。从供应情况看，市区特别是成熟区块的参展商铺寥寥无几。区域外扩，是杭州商业地产供应的一大特色，居住、产业、教育等齐头并进，向四周扩散。由此带来的是，城市商业也必然面对一个向周边扩散的趋势。这是理论上的预测，事实也是如此。就在近一年，我们发现周边的近郊板块上正在冉冉升起一批规模较大的综合型商业项目，而这些项目今后极有可能成为各自区块的商业中心。比如，下沙即将面市的十六街区、福雷德广场、邻里中心三大综合商业体，滨江正在打造的“星光大道”大型商业步行街，良渚文化村已完成规划设计的“玉鸟流苏”商业街，处于三墩板块、也在进行规划设计的银泰购物广场、闲林“江南春城”、正在进行设计定位的“老余杭文化休闲园”（暂名）主题街，位于城东天城居住板块的佰富勤商贸中心以及位于临平星桥的天都城内的商业项目——香榭里街和天都广场等，可以说东南西北，四面开花。53 从各个项目的规划设计情况来看，它们都具备了这样一些特征：大体量，一般建筑面积都在四五万平方米以上，更大的比如滨江区的星光大道商业街达到了15万平方米；业态的综合型，与市区传统商业以百货、超市等零售业为主不同，这些商业项目除了具备传统零售商业之外，也将结合各种中小型规模的商业业态，比如餐饮、娱乐、休闲、文化等。首发性，这些项目基本都是该区块首先启动的商业项目，无疑将成为各近郊板块形成商业中心的引擎，也预示着杭州进入一个多商圈时代。（二）沿街商铺、商业街：投资追捧的热点我们把目前杭州的沿街商铺市场比做一个花瓶，用花瓶的各部分来代表各类商铺的市场分布。从整体分布来看，花瓶，底座大，瓶口稍小，瓶身是花瓶的主体，有两个瓶颈———下瓶颈和上瓶颈。沿街商铺的市场变化和分布与前几年有了很大的区别，商铺供求呈增长趋势，商铺的类别得到进一步的细分。可以表述为：花瓶的底座代表远郊商铺，下瓶颈代表近郊、次中心商铺，瓶身代表市中心商铺，上瓶颈代表次顶级商铺，瓶口代表高档或顶级地段商铺。底座大，表明远郊的商铺量较大，有市场需求和发展的势头。远郊这一带区域，距离市中心比较远，居民比较多。一般情况下，由于路程远，来去不便，远郊居民不大会跑到市中心进行消费。相反，远郊居民大多会在居住区附近选择一个地方购物，所以远郊的商业发展有较大的市场需求，居民就近购物的习惯需要远郊有配套的商业中心或商业街，他们一般的消费活动在远郊就可以完成。所以，在远郊，有一大批消费群体，具备一定的购买力和消费需求，这里的商铺经营很容易形成良好的商业氛围，以满足住户大型采购、日常生活的需要，这里的商铺也被看好。由此可见，远郊的商铺既有消费需求，又有购买力，加之价格便宜、经营成本低，商铺的总量比较大，颇有一部分热衷于投资远郊商铺的人。不过投资这里的商铺，以先期投入比较好，市场发展后，获得的利润回报也比较可观。下瓶颈—近郊、次中心商铺近郊、次中心位于远郊和市中心之间，这里的商铺价格相对平稳，比远郊商铺的价格要高得多，但是购买力小。接近次郊、向市中心靠近时，商铺量收缩，这里是商铺市场的一个瓶颈。53 在购买力上，近郊、次中心商铺要小于远郊商铺、更不能与市中心商铺相比。远郊居民的消费基本在本地，能形成消费、购物的中心，市中心也有广大的消费群体。而住在近郊、次中心的居民具有一定的消费能力，居住位置上离市中心又近，再加上市中心商业形态丰富，可选择的空间大，所以对于他们来说，干脆不如到市中心消费，所以，近郊、次中心商铺不易形成有效的商业氛围，房屋的使用价值受到限制。从商铺价值上看，这里商业消费的购买人群相对较少，商铺价格高，生意一般，是一个商铺购买的瓶颈，投资价值反而不如远郊商铺，也少有人投资。从市场需求、购买力、经营成本、投资价值等方面来说，近郊、次中心商铺既不如远郊商铺，也远远不如市中心商铺。它的使用率低，投资客少，商铺价格较高，想向市中心靠近，又缺乏较强的购买力，经营成本偏高，投资价值受瓶颈影响较大，大多数的商铺购买者不愿选择这里。瓶身—市中心商铺过了近郊、次中心，商铺量逐渐放大，到了市中心区域，趋向饱和。以瓶身为代表的市中心商铺，是整个商铺市场的主体部分。市中心商铺，有多年累积的商业基础，商铺的使用价值高，购买力强，拥有量数最大的消费群体。在过了近郊、次中心向市中心饱和区域发展的一段，是最有发展潜力的商铺所在地，投资回报的空间大。市中心商铺，以售价在3万元—4万元/平方米的量最大，购买力也最大，将成为商铺市场的主力，比如目前的西湖大道、庆春路、凤起路、湖墅路、文三路等商业道路上的商铺就属于此种情况。从瓶身向上瓶颈发展的这一阶段，随着价格越来越高，商铺市场又渐渐变小。总的来说，市中心商铺是商铺市场的主力军，使用的频率高，投资的价值大，投资回报稳定，并且一直都处于上升发展之中，是众多投资者重点选择的区域。只不过市中心商铺多为旺铺，购入者不大愿意抛出，所以供出量不是很大。上瓶颈—次顶级商铺53 在从瓶身向瓶口上升的过程中，商铺的售价逐渐走高，商铺量变小，出现了又一个商铺购买、投资的瓶颈。这里的商铺价格大多超过4万元/平方米，一般都在5万元/平方米—6万元/平方米左右，有的售价要接近7万元/平方米，这里商铺的销售额、购买量都比较小。价位在4万元/平方米—7万元/平方米的商铺，在市场上处于一种比较尴尬的境地，投资成本高，取得回报的风险较大。因为这样的商铺，价格比高档或顶级地段的商铺差不了多少，商业氛围相对又不行，人们情愿到最好的地段或与其稍近的市中心消费。而比起市中心商铺来，次顶级商铺的价位又高出很多，购买力又小，购买的人也少，商业氛围大多又不如市中心。人们宁可买售价超过7万元/平方米价格更高的高档商铺或低于4万元/平方米的市中心商铺，也不大愿意购买商业氛围不太浓厚、购买力小、价格又高的次顶级商铺，而且投资回报的空间也比较小。处于瓶颈处的商铺，价格高，投资购买需要相当的实力，经营成本非常高，投资回报的稳定性又不强，投资的人少，容易出现投资风险，需要一定的策略和眼光。瓶口—高档或顶级地段商铺到了花瓶口，就是高档或顶级地段商铺的领地。花瓶口稍小，但也有一定的供应量和需求量。杭州现在高档或顶级地段商铺的价格多在7万元/平方米以上，以8万元/平方米—10万元/平方米为主，这些是最好的商铺，但很多都买不到，处于有市无价或无市无价的情况，如武林广场、湖滨路、延安路、平海路等处的商铺。过去，高价位的商铺出不了手，购买的人极少。从2003年开始，高价位的商铺有人买了，如湖滨的一些高价商铺，但是如果购买前不作详细的分析比较，没有一定的目的性，很容易买进去，就出不来。53 从花瓶的外观来看，它的形状和高度就是商铺市场购买力和价格的体现。花瓶自下而上的走线非常形象地表现了市场的购买力，它的高度也是价格增高的表现。在两个瓶颈处，是最容易出现投资风险的地方。（三）社区商铺：近百万平方米“待嫁”和深圳、广州等地相比，杭州的社区商铺市场才刚刚起步。从金丰易居的社区商铺挂牌情况来看，市场上已有商铺的确是在住宅人口已经稳定的区域，比如城西的社区商铺占到43％，市中心的社区商铺占到37.5％，其中以建国中路和体育场路最多。城北社区商铺集中销售，经过两三年的建设开发，城北住宅新盘今年将面临首次集中交付，这批新盘的底层商铺也顺势进入销售期，成为今年社区商铺供应量最大的区域。如现代城继去年一期住宅交付后，二期住宅将交付，商铺5月开卖；红石·中央花园13万平方米建筑面积的住宅将交付，1万平方米沿街商铺开始招商；总建筑面积达22万平方米的锦昌文华刚刚交付一期住宅，沿街商铺也进入销售期；蓝色霞湾300多套住宅明年也将交付，6000多平方米商铺即将开卖。目前假山路、德胜巷20平方米一间的商铺，年租金可达到2万元左右，已经接近体育场路的商铺租金。因为这个区域有招商银行、建设银行、工商银行等银行及证券机构均匀分布，又有永乐家电、景福百货、新花中城大酒店、文华大酒店等，已经形成了相当的商业氛围。再加上十几个楼盘的居住人口，这批社区商铺上市后，其价格会较高。据不完全统计，有近百万平方米的社区商铺待字闺中。预计5年内杭州将有数十万平方米社区商铺上市。不过，从杭州整体楼盘的供应量来看，社区商铺最大的供应区域恐怕要数闲林、三墩、下沙、滨江等新兴住宅区域。业内人士分析，现在已经推出的一批近郊大盘将在5年内陆续交付，所以近郊的社区商铺也将在5年内形成一个“节点”，大量上市。而从投资的策略来看，可以低买高卖（租），升值空间较大的社区商铺，恐怕也要数这些区域。四、区域行业市场现状及探索之径（一）杭州商业地产景气指数53 新华网北京５月20日专电国家统计局20日发布月度形势报告显示，因政策面和宏观调控的作用，４月份，“国房景气指数”为101.90，比３月份下降0.29点，同比下降3.43点。但是，作为长三角经济最具活力的杭州地价和房价仍在上涨。据有关部门统计，今年一季度杭州房屋销售价格同比上涨13.8％。住宅用地出让价格增长很快，同样，商业地产的价格也在上涨：杭州商业用房05年4月份数据：杭州商业用房05年5月份数据：杭州商业用房05年6月份数据：（二）杭州商业地产存在误区现象一：说起杭州最繁华的商业圈,人们首先想到的就是延安路。这条南北走向的马路位于杭州市中心，北接武林广场，南至吴山广场。杭州大厦、百货大楼、银泰百货，销售量排名杭州前三位的商场，都处于它的北面。还有去年新进的走高端品牌路线的连卡佛商场等，共同组成了杭州的黄金销售圈。沿路的国内品牌专卖店也成为这条商业街的繁荣力量。可是，与延安路相邻的东坡路上，开张未满四年的利星购物广场关门歇业。西湖时代广场也正遭遇着一场尴尬的生存境况。现象二：与延安路相接的“河坊街”也在川流的人群中得到了特别青睐。自2001年步行街开通以来，客流量每天均以近万人计算。而同属步行街的“信义坊”就没有那么旺的“人气”了，生意始终火不起来。负责开发的浙江广通房地产集团有限公司也由于信义坊商业圈的不成熟，导致资金链断裂被杭州通城房地产开发有限公司并购。杭州商铺的差距为何会如此悬殊呢？难道是因为杭州的商铺开发量已经供过于求了吗？答案是否定的！据专业人士介绍，发达国家人均商业面积通常在1.2平方米以上，像上海、北京人均商业面积约为1平方米53 ，需求依然较为强劲。而目前杭州人均商业面积约为0.7平方米，增量空间尚有一定余地。国家宏观调控一开始，商业地产短融长投的矛盾也就出现了，尤其是国家把购物中心列为限制的七大行业之一后。随着政府宏观调控措施的出台，土地价格上扬，必然导致投资成本的增加。这些外部因素给商家造成无形的压力，必然导致商家的错位经营、恶性竞争等一系列问题。本该整体经营的大型物业，被一个个小业主瓜分开来，造成大型商业中心难以控制整个商业业态，由此出现一批已建成使用的新兴商业物业遭遇经营“雪崩”的尴尬局面。（三）商业地产的探索之径随着城市的发展，传统商业将逐步被新型的商业物业所代替，商业地产正面临着许多机遇，许多开发商已经进行了探索。开元·加州阳光摩尔的开发商开元旅业集团董事长陈妙林表示，尽管国家将shoppingmall作为宏观调控的重点之一，但调控意味着促进健康，其实是反而给一些优秀的开发商创造了机会。开元·加州阳光摩尔位于杭州和萧山之间，其定位和规划都是从钱江时代和“大杭州”的意义上而言，是在打造复合商业地产。坤和建设集团董事长李宝库则谈到了一些具体的商业地产经营思路，在商铺销售过程中通过返利的形式鼓励经营者，刚开始商业的培养期难关由开发商和经营者共同渡过。而大连万达集团董事长王健林更是提出了“只租不售”的经营理念，因为一旦卖出去了就很难保证后期经营的整体性和有效性，为此他举了万达曾经走过的弯路和现在的成功案例来论证，而与“只租不售”相配套，王健林强调一定要先租后建，招商在前，建设在后，这样才能避免规划很好、投入巨大，最后招商却惨败的结果。53 第三部分　项目周边商业环境研究（小环境）一、武林商圈主要商业业态竞争调查（一）武林商圈概述武林商务圈依托传统武林商圈，以运河、环城北路为主轴线，涵盖了从武林广场一直到环城北路的大面积范围。基本格局包括商业中心、景观高楼群、会展中心、生态休憩区、高档居住区等，区域内医院、银行、学校、商场等一应俱全，交通便捷，从环城北路、建国北路出发，到汽车东站、火车站和城市出入口只需10余分钟。经过数十年的发展与培育，杭州武林广场一带现已是高楼林立、商贸发达，人气鼎盛、交通便利，高档商务楼宇集中、商业服务配套齐全，省、市重要的行政、经济、金融、文化、新闻、体育机构和设施汇聚此地，人称“武林商圈”。（二）武林商圈之特色商铺篇——最繁华的商业核心区武林广场区域向来是杭州最繁华的商业核心区，商业集中，交通便捷，基础设施完善。杭州大厦、银泰、百货大楼和连卡佛大型购物场所雄踞武林广场，白马公寓、华浙广场、同方财富大厦等商务楼林立，电信、联通、移动总部也坐落再次。由于生意红火，武林路的店铺已逐渐向孩儿巷、凤起路、体育场路等相关主干道扩展延伸。在武林商圈和延安路地段，居住人口众多，写字楼内的办公人员也是一大消费群体，加上外区域客源的涌入，人气一直很旺，在售的商铺非常少，武林路上的商铺售价约为5万－8万元/平方米，附近小马路上的沿街商铺售价在3.5万元/平方米以上。武林商圈的商铺供求极不平衡，基本处于卖方市场，无价也无市，投资回报率约为6—7%，方位稍逊的在4—53 5%。孩儿巷商铺售价约为2万元/平方米，百井坊商铺售价约为2.2万元/平方米，附近的同方财富大厦或越都商务大厦，它们的售价约在3万—3.8万元/平方米。华贸鞋城：地处武林广场西北侧，环城北路华浙广场3号1－4层，面积近3万平方米。采用国外流行的“店中店”经营模式，形成独特的品牌专营专卖风格，皮鞋、时装鞋、运动鞋、休闲鞋、童鞋五大系列一应俱全。市场以鞋类经验为主，兼营皮具，批零兼营。经营法国、意大利、香港、台湾及全国知名鞋类品牌千余种，现已成为华东地区最大的鞋类品牌批发集散地和展示国际鞋类时尚潮流的窗口。白鹿鞋城：该市场于1994年开业，市场设施齐全，营业用房400余间，商户来自全国各地，主营鞋类批发兼零售，是目前华东地区颇具规模的市场。根据目前的整治方案，白鹿鞋城明年将实施整体搬迁。迁后，地块将作为房地产项目开发。据有关部门介绍，白鹿鞋城位于繁华商业区，但是低层次的经营，给沿线以及周边市容秩序和交通带来诸多负面影响。武林门通讯市场（目前已拆迁）：武林门通讯市场是传统的化整为零的经营格局，里面分散着数十家个体经营摊户。租金：1~7万/年，划分面积：5~15平米。电信、联通、移动总部附近一圈通讯商铺：体育场路沿街靠电信、联通、移动总部附近的通讯个体的经营情况也是不容乐观，虽然这一带人气很旺，每天来往的人络绎不绝，但是因为紧靠各个总部营业厅，很多客户被分流了，而且这一带的通讯个体摊位的规模小，实力弱，并不具备很强的竞争实力，再加上昂贵的租金，即使一个很小的摊位，每天的经营成本也是相当不菲。据调查，一个10平方米不到的摊位，租金要25万元/年，现在的租金已涨到了30万元/年左右，基本没有余铺。53 体育场路跟环城北路交界处一连有上海红星眼镜、毛源昌眼镜、大光明眼镜、奥星眼镜华侨眼镜、明廊眼镜等多家配镜中心。眼镜店选址在武林广场能起到一定的品牌宣传的作用，因为武林商圈的人流群体比较杂乱，杭州各个城区的人群几乎都有可能去，同时，在这个地块的对面有个学校，这也是这几个眼镜厂商所一致看准了的目标消费群。武林商圈一带的平价药店有同医连锁、华东医药。由于其选址主要是看场地大小、交通方便、人流多少。具备这些条件的就是投资的黄金地段，而武林商圈一带便是这样的黄金地段，加上药店大卖场还经营品种齐全的保健品、日化品更是与武林商圈的氛围融合为一体。有业内人士也认为，药店扎堆于一些繁华商圈，与其说是为了赚钱，不如说是为了树立品牌、提高知名度，因为这些繁华商圈一般都是在当地消费者心目中有良好口碑的地区，能在这些地方开店，是企业展示实力的好机会。Adidas、耐克、报喜鸟、Ele、jasonwood、nasan、唐狮、罗蒙、恒柏、庄吉、培罗成、水星被服等众多专卖店云集武林商圈，除了武林商圈众多过往的流动人群外，在武林商圈内众多的高档写字楼、商务楼中的上班族也是这些品牌专卖店的消费人群之一。相较于武林商圈繁华的商业氛围，靠中山北路上一带的商铺就显得有点格格不入，那里的商铺面积规模小、经营杂而乱，经营的商品也显得相对的低档次，杂货店、快餐店、小服饰店比较多，几乎没有什么大的店铺，只有一个水果批发市场还显得比较大点。究其原因，其一，中山北路并不是主干道，道路比较狭小，而且在武林广场的侧面，相对于武林广场而言，去那里的人就相对的比较少；其二，中山北路上有居民住宅区，像天水桥社区、小北门社区等，对于一般的住宅区而言，社区旁的商铺的档次当然无法跟武林商圈的相提并论了。（三）武林商圈之四大百货店——聚集人气的源头1、杭州百货大楼：所属于百大集团股份有限公司，位于杭州繁华的商业区武林广场东南侧。整个大楼分南北两楼，总营业面积22000平方米，经营品种79000种。是一家集购物、风味小吃、游艺为一体的综合性大型商场。53 大楼经营定位以中档商品为主，向高档商品发展，兼营低档商品。2、银泰百货：浙江银泰百货有限公司成立于1997年8月。它是中国银泰投资公司在杭州的第一个投资项目，耗资4亿元人民币，占地6000平方米，建筑面积45000平方米。营业面积30000平方米。公司位于浙江省杭州市中心的武林广场南面，是一家集百货店、餐饮、娱乐、休闲于一体的综合性现代化百货商场。开业仅四年，银泰百货已成为年销售超10亿元的大型百货公司，在全省百货零售业中名列前茅。银泰百货经营着六万余种商品，以及时尚服饰、化装品为主，辅以新型家居用品。3、连卡佛：来自香港的连卡佛是一家专营名牌时装、配饰等时尚产品的国际著名的精品销售集体，并以专业销售全球顶级品牌服饰著称于国际商界。其货品齐全，包括男、女时装，鞋履及配饰、水晶、家居摆设及珠宝首饰等各大名牌时装设计和潮流精品。4、杭州大厦：杭州大厦购物中心成立于1989年，是一家以经营国内外中高档时尚精品而著称的现代化大型百货商场，地处杭城最繁华的武林广场，营业面积达26000平方米，格局新颖，环境优雅舒适，拥有众多精品、名品和浙江省独家经营的国际品牌。目前，营收在全国大商场中排名第十位，创利已进入全国商界前三名，零售规模为浙江省商业同行排名第一。（四）武林商圈之饮食篇——休闲购物的天堂1、吃。武林商圈的商业氛围带动了饮食消费，麦当劳、肯德基、九佰碗、大娘水饺等特色连锁饮食店和德寿宫韩国料理店纷纷落足，购物之余为消费者提供了休憩的场所。这里人气极旺，特别是双休日，据悉，麦当劳、肯德基在双休日的营业额比平日会高出很多，常常会出现排队买单、没有座位的火爆场面。另外这一商圈的大酒店也是相对云集的，像雷迪森大酒店、杭州大酒店、浙江大酒店等等。在延安“三圈”分明的趋势下，武林商圈作为管“商务”53 的功能定位逐渐的显现出来了，因此，在众多商务楼、写字楼的簇拥下，为数不多的休闲、娱乐场所显得尤为的热闹红火。白天，很多要洽谈的业务，要接待的客户在这里进行，晚上，忙碌了一天的都市白领也选择在这里放松，毕竟市中心的娱乐场所在一般人眼里还是最具有档次的。所以，武林商圈的休闲娱乐虽没有其他商圈的众多纷纭，但是却决不比其他商圈冷清逊色。二、主街商业特点及经营状况分析（一）延安路商圈延安路是杭州典型的休闲购物街，是最繁华、人气最旺的地段之一，各种商铺云集，聚集了大型商场、酒店、银行、专卖店、服饰城、药店等等各种商铺，吸引了大批人群前来购物。杭州大厦·元华购物中心（依托杭州大厦名店效应，开设精品时尚购物广场）：杭州大厦·元华购物中心位于杭城两大商业街延安路与解放路的汇合点，西湖南线风景区也是从这里起始，北面是杭州市政府将要重点改建的湖滨商业街，届时这里将是吴山休闲旅游商业圈、西湖湖滨商业圈和延安路黄金购物商业圈的交界点，是各商业圈的中心之首。杭州大厦·元华购物中心是一家集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的现代百货商场。商场的定位以20—45岁中青年为主力消费群，主要经营时尚休闲运动知名品牌。杭州解百集团：杭州解百集团股份有限公司是一加以百货零售为主业，多元化、连锁化发展的集团公司，也是目前浙江省历史最久、规模较大的商业类上市公司。公司总部位于闻名遐迩的西子湖畔，是一家集商场、宾馆、餐饮、娱乐、停车场于一体的现代购物中心，经营面积为10万平方米，其中商场部分营业面积为3.3万平方米，汇集国内外各类知名品牌7万余种。公司按准四星标准建造的新世纪大酒店拥有各档客房200余间，成为购物和旅游完美结合的典型。53 杭州步步高鞋业：杭州步步高鞋业有限公司是1996年创建的浙江省最大的鞋业批发、零售经营公司。目前在杭城有五家大型专业连锁商场：解放路商场、延安路步步高商场、运动先锋商场、新华路商场、延安路商场(原金世界百货)，公司并配有鞋类批发部、配送中心、计算机中心、运输队等职能保障部门。龙翔服饰圈：龙翔位于延安路中段，南北起止于吴山和武林两大时尚广场，目前为止，共有明珠小商品城、兴合服饰城、兴合鞋城、龙翔服饰城、新声路综合市场二分场、三分场、四分场、浙派女装展示中心、杭派品牌休闲展示中心等九大市场形成“九星连珠”的独特格局。市场集中，竞争激烈，但是却使龙翔商圈的市场不断成熟壮大，影响也越来越大。如今，这里每天客流大约有十万人，从早上五点多，批发商开始从四面八方赶来批货。十点以后，开始有零买的顾客。由于物美价廉，可以讨价还价，赶时尚的年轻人、重实惠的中年人、讲舒服的老年人都可以在这里买到称心的衣服，而且交通便利，临近西湖。杭州工联精品服饰城：地处杭州市湖滨商圈的黄金地段——延安路、平海路，龙翔公交总站的交汇处，位居延安路中段。服饰城占地7000余平方米，总建筑面积达30000多平方米，交通便利。杭州工联精品服饰城除地下二层为停车场外，地下一层还有小百货“精典”购物区，一至二层经营各类男女服装，四至五层另设精品服饰展区，顶楼增设小吃广场和空中花园，各楼层设有自动扶梯和客货电梯。场内中央空调和通风设施布置合理，更有电视监控器、无线广播、总机电话，各商铺分机及24小时经警巡逻服务。延安路聚集了国内外的各种知名品牌，各种专卖店座落于延安路上，addas、鄂鱼、GEOX、太子龙、奥康、基梵至喜、红蜻蜓、捷路、李宁、达芙妮、太平鸟、罗蒙、Meters/bonwe、雅戈尔、真维斯、七匹狼、花花公子、兽王鞋业等等，吸引了大批消费人群。亚洲最大服装旗舰店――美特斯邦威旗舰店：据了解，这家共5层、每一层都有1000平方米左右的服装店铺，从面积上来说，不仅是浙江省内最大的品牌服饰店，即便在全国范围内目前也是首屈一指的。53 杭州大酒店：杭州大酒店座落于市中心武林广场，是一家集客房、餐饮、娱乐、商务服务于一体的涉外三星级酒店。拥有符合国际水准的豪华套房，并设有多功能厅、风味餐厅、夜总会等综合服务项目。五楼好世纪海鲜城荟萃各地海鲜极品，位于酒店32层的旋转餐厅，可凭窗远眺秀丽的西湖和繁华城景。餐厅提供各种东西方风味佳肴和各类鸡尾酒。杭州国际大厦酒店：位于武林广场的南侧，与浙江展览馆隔街相望，酒店拥有豪华标准间，中式套间和西式套间及绿色无烟房，客房设施齐全，有中央空调、卫星电视等设施。酒店还拥有2个餐厅及23个豪华包厢，提供各地菜肴。酒店有可容纳10-100人的大小各类会议室6个，并可提供一切会议所必须的设施设备。康乐中心设施齐全，拥有一个16道的保龄球馆。浙江饭店（杭州）：投资2亿元，按照国际4星级标准建造，位于市中心延安路与凤起路交叉口，酒店配备标准间、会议设施。8-12楼的商务楼层在房内都配备电脑，可以免费宽带上网。酒店拥有桑拿、美容美发、棋牌室等娱乐消费场所。拥有全国知名的百年老店天香楼，餐位2000个，与楼外楼，知味观齐名。此外，该商圈内还坐落着杭州米兰假日酒店、杭州金城大厦、环湖大酒店、杭州人家大酒店、杭州宏冠大酒店、港湾大酒店等，共同托起了这条“延安金线”。采芝斋：杭州采芝斋创始于1928年，迄今已有70余年历史。公司以副食品零售、批发为主业，兼营餐饮、住宿。公司生产的采芝斋牌西湖藕粉、麻酥糖、麻糕是杭州西博会的选用产品。延安南路北至解放路，南至吴山广场的区块，集聚了杭州近几年开发的涌金广场、清波商厦、××广厦、太平洋商业中心，元华广场等商业楼盘。已建楼盘面积达到20万平方米，加上在建的商业楼盘，面积将达30万平方米。太平洋商业中心（正在建造中）：位于涌金广场对面，引进了现代化商业新概念———“ShoppingMall”的太平洋商业中心，眼下正在紧张地打桩，预期将在两年后建成开业。　　拥有13.8万平方米53 建筑面积的太平洋商业中心将采用集购物、休闲、餐饮与娱乐乃至运动等多种功能为一体的全新商业模式。它的位置正处于延安南路与西湖大道的交界处，与南面的吴山广场及古文化商业街河坊街，以及邻近的涌金广场、清波商厦、××大厦等众多商业楼相呼应，连成一个完整的吴山商圈。以解放路百货商店、元华购物中心为起点，沿着延安路往南走，位于原人民大会堂的“中波摄影”和“真爱婚纱影楼”似乎在提醒人们即将进入杭州颇具特色的婚纱摄影一条街。目前，彩蝶轩、宝宝贝贝摄影等品牌已入驻涌金广场在西湖大道和延安南路的交叉口，则有“薇薇新娘”摄影楼、××广厦的“爱情之都”。穿过西湖大道往南，西面则有“罗马新娘”婚纱摄影、“爱情故事”婚纱摄影等品牌。根据调查，现在延安路商圈里，武林路的商铺日租金为20元／平方米；龙翔桥附近的延安中路日租金则为27元／平方米；人气最旺的武林广场日租金达35~40元／平方米以上；庆春商业圈日租金为22元／平方米；正被市场关注的建国路日租金是6元／平方米，和延安南路相近。目前，延安南路商铺的出租价格已和建国路的商铺价格接近。目前，该区位最有发展潜力的是延安南路——湖滨区域。曾是商铺之痛的延安南路，现在的出租情况却出人意料的好，租金要高出目前的市场平均价。根据商务兴房网的调查，这一地段的商铺日平均租金为5～6元／平方米，一般以一年为签约租期，这与以前的生意冷清、出租率不高相比，已不可同日而语。专家认为，南山路的改造给延安南路商铺的复苏带来了很大的机遇。南山路现已俨然成为杭州打造休闲之都的形象窗口，酒廊、咖啡吧、茶馆等林立，而延安南路通过一条宽阔的西湖大道和南山路直接相连，南山路的商气也多多少少“借”了一些过来。并且和南山路昂贵的租金相比，这里的价格又便宜很多，这也是很多商家选择在延安南路落脚的原因。53 敏感的商家还意识到，紧贴西湖的延安南路还蕴藏着更大的商机。正在改造的湖滨路和延安南路只有几百米的距离；成功打造上海新天地的香港瑞安集团正在打造的西湖天地也和延安南路相距不远。（二）解放路商圈1、区域业态概述横惯杭城东西的解放路，东起环城东路金衙庄，西至南山路、湖滨路相交处，全长2148米，它是杭州市区的主要交通要道，也是重要的商业街道，理所当然是旅客购物的好场所。它原名中正街，1949年5月3日杭州解放，改称解放路。解放路时代商业街。从葵巷至湖滨的解放路区段，在上世纪90年代申期以前是杭州市区商业最繁华地段，尔后由于解放路商圈因市政府搬迁、武林等商圈崛起而趋向冷落。随着解放路延伸工程临近完工，解放路将成为连接西湖时代和钱江时代的通衢大道，西段老街也将进行全面拓宽整治改造；昔日黄金宝地将重现商业繁华，也将给沿街商家带来极好商机。在整治过程中对商业网点的布局、业态和功能进行了战略调整。以官巷口为中心，向西以专卖店、特色店、老字号商店、百货店为主；向东以住宿、餐饮、金融等为主，形成多行业、多业态、多功能的时代商业街。整治后的解放路，将成为杭州的“香榭丽舍”大街。1.异国风味美食区；2.现代商业区：以元华、解百等大型商厦为主；3.经典婚纱摄影区：佳人风情、百合新娘等；4.国际国内品牌专卖区；5.世界名表眼镜、百年老店区：亨得利、亨达利、张小泉、奎元馆等；6.新潮休闲服饰区；7.时尚美容保健区；8.现代电信区：迪佛电信、名品手机专卖；9.拆迁待定区；10.医疗保健区：浙医二院；11.现代休闲健身中心、新潮时尚品牌专卖区；12.现代服务业区；13.休闲餐饮区；14.现代商务区；15.商务饭店区。2、解放路商圈之百货篇——引领消费主流3、解放路商圈之商务金融篇——新商务形象呼之欲出53 作为商务形象最直观的体现，就是整体商务氛围的成熟度，而作为商务活动基础运作硬件平台之一的写字楼，便首当其冲地起着重要的作用。目前，解放路商圈一些高端写字楼鳞次栉比，伟星·东河大厦、雪峰大厦、铭扬大厦、大华·星河商务大厦等都占据了一席之地。其中尤以“大华·星河商务大厦”最为受人关注。“大华·星河商务大厦”首次引入目前国际办公楼设计中的“可持续建筑”理念，独创层高达6.0米的“LOFT”办公空间，业主可以根据自己个性在“LOFT”中自由发挥，各种设计都有了足够的实现可能，改变了写字楼内部千篇一律的平面布局，使室内设计朝空间立体化的方向发展，代表未来写字楼国际化的发展趋势。解放路的金融机构也比比皆是，中国工商银行、杭州市商业银行、中信实业银行、中国建设银行、中国银行、中国光大银行、招商银行、交通银行、天一证券、银河证券一路林立。在随着解放路的整治拓宽，解放路将对城市的商业结构、布局产生重大影响，而其凭借与新杭州中心“钱江新城”的区域优势与有效连接，必将成为杭州新的商务中心。4、解放路商圈之五大酒店篇——商务的后备力量杭州香溢大酒店：位于解放路108号，酒店拥有符合国际水准的325间豪华客房，包括22间套房及27间行政客房，酒店提供国际水准的起居服务，特设商务楼层，酒店还配备大型多功能厅及中小型会议厅、康乐中心、商务中心。新侨饭店：位于杭州市解放路226号，是环西湖永久性的最高建筑。饭店拥有各式客房409间，商务中心还提供秘书、翻译及各种国际商务服务，另有能容纳300人的多功能厅及各式会议室、接待厅10间。饭店自有400平方米的中型商场，提供各种浙江特产及工艺品。餐饮方面，有10个粤菜中餐厅，1个欧陆式西餐厅。杭州新开元大酒店：位于杭州解放路118号，集餐饮、住宿、娱乐为一体，总面积达20000多平方米。有8000平方米的中餐厅、大堂吧和大小包厢，可供2000余人同时进餐。被中国饭店协会评选为“中国十佳酒家”和“53 国际餐饮名店”。酒店配备标准房和各式豪华套房，有健身中心、美容厅、棋牌室等。5、解放路商圈之休闲餐饮篇——购物之余的小憩处解放路的饮食店也为数不少，有一些连锁店，如肯德基、必胜客比萨、豪尚豪牛排馆，较有杭州特色的知味观、新丰小吃。还有乔尼亚意大利冰淇淋、阿凡提特色民族餐馆、克莉斯汀饼屋、亚都蛋糕、青松茶楼、浣纱茶楼。较其他商圈而言，除酒店里的娱乐场所外，解放路商圈的娱乐场所极少。应该说这是该商圈所欠缺的一个重要部分。6、解放路商圈之老字号篇——为商业添加人文气息解放路是南宋皇城根的文化之一，解放路是老杭州人的一个“情结”。奎元馆、老大房、葵巷布行、张小泉、亨得利钟表、天工艺苑、明湖池……这些解放路上的老字号老招牌，曾经蕴涵了多少杭州人的记忆。相国井、思澄堂、欧式风格的教育书店以及戴望舒故居、钱学森故居等等，可以这样说，解放路昔日的繁华与辉煌，不仅仅是因为商业本身，更是因为包含了所有这条路上的人文气息。7、解放路商圈之专卖店篇——带动中等层次消费解放路一路分布着各种品牌专卖店，服饰专卖店主要有以下几类：一类是波特、耐克、李宁、特步、爱乐、德尔惠等体育类服饰专卖店，一类是真维斯、唐狮、圣马田、佐丹奴、CY等休闲服饰专卖店，一类是达芙妮、奥康、步步高等鞋类专卖店，一类是三枪、六一、思美等内衣专卖店。眼镜专卖店主要有新视觉眼镜、杭港眼镜、毛源昌眼镜、美视眼镜、宝丽眼镜、宝岛眼镜等。（三）武林时尚女装街商圈1、区域业态概述53 由武林广场西区延伸而成的武林路，则是个性化时尚服饰的集散地。目前有各类时尚服饰品牌200多个。近两三年来，武林路上的服饰店迅速发展，并跨过凤起路向北蔓延，一直延伸至景新商场，大的百余平方米，小的10余平方米，整条武林路上的服饰店不下二百家。与武林路相交的凤起路路口两侧，一家家服饰店也先后开出，就连购物中心也改成了武林服饰城。这里已成为杭州的一个时尚集散地，除了服美饰店，美容发店也越来越多地落户武林路。2、特色店：跳舞男孩：开业于1995年，也是武林路最早的服饰店之一，该店服装定位于时尚、中性、前卫主要经营牛仔、鞋、围巾、包、时尚男女服饰。每年10月8号为店庆活动日。飞鱼：经营适合任何年龄层的裤子，打磨工艺上层（高尔夫打磨），贴身裁剪，比较休闲的上衣，附料：腰带、帽子、头巾、包。专营牛仔服，有武林一店、武林二店、新华店、文二店。3、经营状况、租金：目前的武林路以经营时尚女装为主，但在新的规划中女装街将向功能齐全的女人街逐渐靠拢。“时尚与女装”的主题不会改变，但在结构和品牌上将有大的调整。一方面要逐步淘汰非品牌企业，引进国内外的知名品牌和一些个性化的品牌；另一方面，要大量引进与女性相关的产业、行业，如具有一定规模的化妆品大卖场、美体健身中心、女性茶吧餐厅等。武林路的店铺基本都是旺铺，租金昂贵，基本上每个地段的租金都是不同的，我们调研了其中几家，基本上是每平方米每天的租金是80元左右。我们还去了下武林路女装街的武林服饰城刚巧其中有一家摊位转为，问了下：店面积是32平方米，租金是七万二千块钱一个月，转让费为5万，每天营业额是1000元以上，具体看当天的人流量。在武林女装街还有个杭州鞋城我们也进去调研了下大概三个平方左右，什么费用都包括每月的费用大概两千多点。其中租金是每月三百，物业费水电费使用费还有其他费用包括是每日63元一天，每天营业额平均下来是七八百左右。（四）湖滨步行街53 1、区域业态概述杭州湖滨旅游商贸步行街区城市设计方案于2002年底通过会审，把旅游商业定位为湖滨地区的主要功能，相应配置宾馆、餐饮、娱乐、办公等服务设施，同时安排少量居住功能。延安路以西的长生路、学士路、平海路、仁和路、邮电路和延安路以东的吴山路组成步行商业街网，并分别形成6条特色街：丝绸街、饮食娱乐街、珠宝精品街、酒廊咖啡街、浙派服装街、古文化街；结合途经延安路的1号地铁线建设规划，延安路将开辟地下商业街。现在的湖滨公园将恢复历史上曾有的6个公园，湖滨路将改成地下隧道，和庆春路、解放路相接。平海路由湖滨路至延安路长约200米的路段，将引入西湖最为重要的元素——水、绿、桥，西湖的碧水将流淌在人工开挖的小河里，出现一幅小桥流水绿树繁花的图画，在现在的湖滨路和平海路交汇处，建立一个集绿地和碧水于一体的生态中心广场，成为举办各类礼仪庆典和民俗活动的场所。2、“欧洲街”篇今年4月，首次进驻中国大陆的意大利顶级服装品牌Dolce＆Gabbana落户杭州湖滨步行街，正式启动了杭州湖滨商业旅游特色街区中的＂欧洲街＂项目。据《浙江日报》报道，离西湖只有几步之遥的湖滨步行街上，意大利顶级服装品牌多喜嘉伴纳(Dolce＆Gabbana)4月2日开出了自己的全球第87家旗舰店。而几天以后，另一个世界顶级品牌阿玛尼的旗舰店也将在附近开业，其它如杰尼亚等品牌也打出了将要开业的招牌。至此，人们期待已久的＂欧洲街＂项目正式启动。在不久的将来，外地来杭的游客将在西湖边看到一条充满着欧洲情调的特色商业街。即将出现的＂欧洲街＂位于湖滨路12号至24号，是杭州市湖滨商业旅游特色街区的黄金地带。据负责引进欧洲街相关招商项目的李先生介绍，目前已确定进驻的欧洲品牌已有33个，基本上是服装和汽车等行业的高档品牌：LATOURf.r.BURBERRY53 CASIOTHREAGIANANTONIOA.PALADINISTEFANORICCIErmenegildoZegnaGIORGIOARMANISAINTLOUISPUIFORCATALVIEROMARTINFerrari为了迎接这些国际顶级品牌，目前＂欧洲街＂上大部分店面正在装修，估计10月份就可以全部营业。3、“美食街”篇比“欧洲街”更早进入大众视野的是湖滨的“美食街”，其范围可以一直辐射至吴山、清河坊。“特价的佛跳墙一天卖了70份，厨房里一直在补货”，位于西湖边的“蔡家食谱”经理谈乐云说，平时比较淡的中午生意在黄金周里做成了满座，“超过七成是游客，两三人的小桌特别多，翻桌也很快”。从伊家鲜保俶店每张都标明客人来源地的菜单上也可以估算出，游客生意占到了七成多。“本地客人可能都把西湖边的位置让给游客了”，同样位于西湖边的成都小吃“川流不息”负责人郑宇表示，外地游客差不多全天候地把整个湖滨美食街露天的位置占满了。因为游客就餐时间比较随机，大多是逛累了才找地方吃饭，所以各家餐馆纷纷延时营业，把原本厨房休息的下午时间段都利用了起来，“平时厨房都是下午2点休息，现在不休了，整个下午都做游客生意，而晚上关门的时间延长到了十一点多”，“伊家鲜”餐饮负责人伊建敏说。除了正餐之外，各家餐馆还纷纷利用晚上延长营业的时间段做花样，“欧陆风情”、“蔡家食谱”53 等都借着西湖边的露台做晚上的烧烤、小吃生意。“美食品牌菜单”4、经营状况、租金湖滨路这一块面向的消费群应该以游客为主，目前杭州的外来客平均逗留时间不超过1.5天，50％以上是团队，散客中以上海、江苏、广东为主。其中上海人80％以上不在杭州过夜。景点以灵隐为首选，其次是看看西湖，坐坐西湖船。由于＂欧洲街＂与西湖毗邻，地价算得上是寸土寸金，所卖的又都是高档物品，因此欧洲街上的物品几乎不是饱览西湖美景的过路行人所能承受的。不过，负责招商的李先生对此表示乐观：＂建＇欧洲街＇最重要的是要传递时尚，一个顶级品牌孤零零地设在这里可能不行，但一群国际品牌就能带动时尚消费。＂他说，Dolce＆Gabbana老板三次来杭，也曾担心这里的人气不够，但最终为时尚的聚集效应所打动。据调查，美食街店面基本为两层，均面积：400平米，“欧洲街”店面基本为三层，均面积：300~400平米；平均租金：10元/平米·日；物管费：2元。三、重要商业网点商业特点及经营状况调研杭州大厦购物中心成立于1989年,地上六层，地下一层，总营业面积约26000平方米,分南楼北楼。南楼标准层面积约1400平方米，北楼标准层面积约1028平方米。经营品种79000种。2.2米左右，感觉比较宽敞，因为到地下商场的消费者明显没有地上各层消费者那样人数多，而且来地下商场的人大多数是到地下超市购物的，不太会在过道里逗留，因此2.2米的宽度虽然不是最宽敞的，但在地下商场是完全够用的。48×59×0.6×0.6，约1020平方米，分布较杂，玻璃柜台，没有具体的品牌划分，感觉品牌多而乱，加之又处于地下一层，给人比较低档的感觉。LANCOME，AVPRES，GUERLAIN，SHISEIDO，KANEBO，H2O+，ESTEELAUDER，SISLEY，DIOR，CLINIQUE，BIOTHERM，CLARINS，LOREAL，CHANEL，LAMER，ANNA53 SUI，BEAUTEDEKOSE，OLAY，BOKGHESE，SOFINA，SK-║，美宝莲，羽西，雅芳，DEBON，REVLON（二）杭州百货大楼所属于百大集团股份有限公司，整个大楼分南北两楼，总营业面积22000平方米，经营品种79000种。北楼有地下一层，地上四层，新开张的南楼共四个营业楼层，与北楼贯通。北楼标准层面积约1654平方米，南楼标准层面积约3737平方米。化妆品：MENARD羽西MarjorieBertagneZaLOREALMAYBELLINECHENEMINEMINCDEVOPONDSOPERQRECLPEOAVENIROLAYPOLARPLUSPRESTIGE佰草集皮具：VALENTINOCAWILZIPPOCARTELOSENDA曼哈顿梦特娇奥卡索富贵鸟朗天尼森达万里马鳄鱼仔鞋类：宝曼尼芭顿达芙妮富贵鸟ST&SAT皮尔卡丹梵诗蒂娜百丽FEDMANSHALUDI莱思丽康莉卡伊啦天意美菲尼凯思温莎蒂金恺傈莱赛维我曼莉嘉尔卡蒙迪伊莲凡登花花公子鄂尔多斯.奥群万里春卓尔龙赛格喜金狐狸比华利保罗雄狮梦特娇稻草人皮尔卡丹恒源祥帕罗凤凰蝴蝶扬帆（三）连卡佛来自香港的连卡佛是一家专营名牌时装、配饰等时尚产品的国际著名的精品销售集体，并以专业销售全球顶级品牌服饰著称于国际商界。标准层面积：2－3层：1600平方米左右，底层：2200平方米左右3.5米，与主楼相通，靠过道一侧为铺面，一侧为香水柜台，故虽然过道宽有3.5米，但香水柜台占去了部分空间，所以实际上过道并没有3.5米53 的宽度。不过这并不影响人流通过，因为辅楼的铺面均设有两个入口，一个入口就是靠过道，方便主楼过来的消费者，不用出大门绕到沿街的入口，另一个入口沿街，靠延安路，方便路上行人可以直接进入铺位，所以辅楼过道设香水柜台并不产生影响，两个入口分流了人群，同时连卡佛的品味、价格、档次也限制了部分低端客群，使得进入连卡佛消费的人群本身并不会像银泰、杭大、百大那样大众化。WOLFORD&PALMERS，VICTORIACROWNE，MINIMUM，JESIRE，LOLITA，BJILMODA，LILIANA，RILOSOPHY，DIDEAL，CHJ，BENETTON，SILLERKINGDOM，VENTL，MABELLE，MARCCAIN，CK（四）银泰百货银泰百货有限公司成立于1997年8月，占地6000平方米，建筑面积45000平方米，营业面积30000平方米。银泰百货除经营各类商品外，还设有宝宝贝贝儿童摄影、星巴克咖啡吧、顺风咖啡厅、纤致美甲馆、翻斗乐童玩区、各类风味小吃、电子游戏、攀岩馆、室外篮球场、溜冰场及屋顶花园、银迪乐KTV等。标准层面积：2300平方米左右一层显得特别拥挤，特别是靠近两个入口处，主入口本来人流量就大，但是只有一个入口大门，而且门口相对来说较小，次入口因为设有总台，且对面就是百货大楼的次入口，两个入口相对，人流量集中，另次入口设有电梯，如去较高楼层购物者或是去食坊，运动馆，银乐迪消费的人群都会选择在次入口乘坐电梯，但是银泰在电梯配置上没有考虑周到，使得乘坐电梯上下相当的拥挤，不方便，经常性会电梯超重，上下经常要等上好几分钟银泰食坊：风味小吃、TVGAME游戏机、特卖会每天人气都很旺，碰到周末经常会排队，经常会有一些下面楼层的过季或是过时产品拿来降价处理，相对于百货大厦游戏机的火爆场面来说，银泰七层的美食特色更为浓郁点（五）龙翔服饰城每天客流大约有十万人，从早上五点多，批发商开始从四面八方赶来批货。十点以后，开始有零买的顾客。53 212人/5分钟（周日下午3点左右，二层、四层因为装修停止营业，可能对人流量有一定影响）。人群主要集中仔地下一层到四层，5－8层的展示区人很少，三三两两的基本上没什么人，除了一些批发客。各个年龄层次均有，20－30较多，因为龙翔的物品适合各个年龄层次，叫价虽不低，但可以讨价还价，赶时尚的年轻人、重实惠的中年人、讲舒服的老年人都可以在这里买到称心的衣服，而且交通便利，所以年龄上并没有特别明显的特征，但是还是以年轻女性居多。过道2米左右，女装区显得比一层的男装区拥挤的多，一方面是人群女性居多，另一方面女装区的过道比男装区窄了半公分，加之市场管理部门又在每个十字过道路口设有小商小卖的餐车,使得原本狭小的过道更显狭小跟低档(六)明珠商业中心(七)华贸鞋城物业基本情况采用国外流行的“店中店”经营模式，形成独特的品牌专营专卖风格，皮鞋、时装鞋、运动鞋、休闲鞋、童鞋五大系列一应俱全。市场以鞋类批发为主，兼营皮具，批零兼营，面积近3万平方米。标准层面积：5000平方米左右。铺面经营品牌较杂，一个店面中销售多种品牌。一层最里面设有银行，可以方便客户资金存取。面积划分：面积偏小，5－30平方米不等，绝大多数在10平方米左右过道2.5米左右、2米左右、1.5米53 左右均有，正对主入口纵向过道较宽，横向过道较窄，但是纵向过道实际上只有一半的使用率，鞋城的铺面设置是沿过道面对面，双向开门，因为主要是批发销售的缘故，每家铺面门口都有放置纸箱，两家铺面一放，整个过道就被占据了一半，所以2.5米的过道实际上只有1.5米左右南北楼过道5.5米左右，这个过道设有电梯，跟主入口的电梯相辉映，5.5米的宽度主要是为了方便装货卸货，且过道两边都有较大的出口作为侧门，可以方便小型货车进出，对于大的批发客户可以选择这个过道。过道2.5米左右、2米左右、1.5米左右均有，正对主入口纵向过道较宽，横向过道较窄，但是纵向过道实际上只有一半的使用率，鞋城的铺面设置是沿过道面对面，双向开门，因为主要是批发销售的缘故，每家铺面门口都有放置纸箱，两家铺面一放，整个过道就被占据了一半，所以2.5米的过道实际上只有1.5米左右南北楼过道5.5米左右，这个过道设有电梯，跟主入口的电梯相辉映，5.5米的宽度主要是为了方便装货卸货，且过道两边都有较大的出口作为侧门，可以方便小型货车进出，对于大的批发客户可以选择这个过道。过道2.5米左右、2米左右、1.5米左右均有，正对主入口纵向过道较宽，横向过道较窄，但是纵向过道实际上只有一半的使用率，鞋城的铺面设置是沿过道面对面，双向开门，因为主要是批发销售的缘故，每家铺面门口都有放置纸箱，两家铺面一放，整个过道就被占据了一半，所以2.5米的过道实际上只有1.5米左右南北楼过道5.5米左右，这个过道设有电梯，跟主入口的电梯相辉映，5.5米53 的宽度主要是为了方便装货卸货，且过道两边都有较大的出口作为侧门，可以方便小型货车进出，对于大的批发客户可以选择这个过道。(八)杭州家乐福超市物业基本情况世界500强企业之一的家乐福集团，法国家乐福公司成立于1959年，经过几十年的不断发展和壮大，业务遍及世界30多个国家和地区，2004年家乐福公司被《财富》杂志列为全球500强企业第22位，目前已在中国拥有57家大卖场。家乐福杭州店的地址在延安南路的涌金广场地下一层，是家乐福在中国的第40家门店。食品饮料生鲜酒类软饮料果奶果冻罐装食品保健品婴儿食品奶粉固体饮品营养饮品休闲小食品糕点膨化食品糖果方便面炒货干货干果辣酱果酱肉制品蛋制品禽类制品调味品粮油制品冷冻冷藏冷饮散称日用品化妆品洗化洗涤卫生用品纸制品婴儿用品内衣内裤服装针织品鞋帽床上用品箱包皮具小百货塑料制品卫生洁具雨具一次性用品陶瓷玻璃厨房用品不锈钢制品四、武林商圈市政配套——商业发展的坚实后盾（一）交通配套从交通条件看，圈内天目山路、莫干山路、环城西路、环城北路、延安路、体育场路、中河路等几条杭州重要的干道纵横交错，构成极为发达便捷的交通圈；同时还有杭州公交电车公司、杭州萧山国际机场售票处等交通配套，使这带的交通更为便捷。武林门运河码头旁边正在建一座人行天桥，它将横跨运河与环城北路，把武林广场与在建的西湖文化广场连接起来，形成一个花园式的大广场。这一工程提升的不仅是城市环境，武林门周围林立的商务写字楼的招商前景也空前看涨。53 （二）商务配套从市政配套功能看，雷迪森大酒店、浙江大酒店、杭州大厦、国际大厦等大型宾馆和饭店，构筑了多层次商务接待体系；浙江公民出国旅游公司、浙江中青旅、杭州旅游集团等大型旅游服务企业，形成了较为完善的商务旅游接待体系；密布其间的浙江移动、浙江联通、省建行、省农行等单位，搭建了较为完善的商务信息和金融服务网络；杭州人才市场构成了较起了较为便捷的人才交流平台。（三）公建配套从公建配套功能看，杭州剧院、浙江展览馆、杭州体育馆等大型公建设施，提供了充足的商务文化活动场所。三大公建配套是杭州大小文化活动的聚集地，客流量很大，北向千年古运河和新整修的公园和地下大型停车库，浓厚的文化氛围下的商业发展是其独具的特色，影响面非常广。五、武林商圈的发展前景从发展态势看，环城北路的改造、西湖文化广场的建设、运河和古新河的整治，将为杭城这一繁华的中心商圈增添高尚的品位，带来更高指数的人气，从而进一步带动区域商贸和商务的迅速发展。西湖文化广场的地下工程部分现在正加紧施工，明年这里将出现一个规模宏大的地下商场，而在武林广场也要兴建地下商场，武林商圈要地上、地下相辉映，加上原有的杭州大厦、杭州百大、银泰等大商场，在直径500米的方圆内,将涌现六七家大型商场，这样的密度在国内罕见。由此可见武林商圈非但不会因为未来城市中心的东移而变冷，高度密集的商场反而会聚集更多的人气。西湖文化广场的工程还没竣工，但要投资的商家却已经接踵而至，国际资本也看好了这块“风水宝地”。据下城外经贸局局长王翀介绍，今年以来，韩国一家投资公司已经多次到杭州考察，他们准备投资1亿多美元，把西湖文化广场地下商场包装成韩国商品城。53 现在的百井坊一带还是一片居民区，但也许过不了多久，这里将出现一群高层商务楼，荷兰胡氏实业集团欲投重金在百井坊一带置业。下城区区委书记翁卫军在接受记者采访时说，武林门一带是杭州相对成熟的商务区，这一带高楼林立，商业氛围浓，最适合发展楼宇经济。而发展楼宇经济的首要工作是招商引资，把国内外现代城市服务引入商务区的高楼，虽然这样的项目一般都不大，但他们节省资源，附加值高，符合城市未来发展的要求。市外经贸局的统计表明，今年1-9月，下城区引进的63个外商投资项目，尽管平均每个项目的投资额只有60多万美元，但累计起来已经超过4000万美元。这笔投资将成为楼宇经济的孵化资金，用不了多久，这里的楼宇将散发出巨大的能量，武林中央商务区也将由此形成规模。第四部分　当前杭州商业楼盘竞争环境研究一、杭州商业楼盘近年供应量2000年以前，杭州的商业物业开发无论在形象上、销售上都没有大的起色，这与杭州大部分的开发商重住轻商有关，由此导致开发、营销、推广的不足。近年来，为了实现打造长三角南翼核心城市的目标以及服务于人口和新开住宅区的“外扩”，杭州市政府制订了杭州市区商业网点建设的具体目标，明确到规划末期，杭州市区总人口将达到460万，人均占有商业服务网点营业面积1平方米，总面积控制在460万平方米左右。到目前为止（2005-8-3），今年杭州市区（不含萧山、余杭）在售商业物业共计20.6万平方米，具体分为商务办公楼商业配套和住宅底商，其中市中心商务办公楼商业配套售价在15000——30000元/平方米左右。（一）商务办公楼商业配套楼盘名称楼盘名称53 楼盘名称（二）住宅底商楼盘名称楼盘名称楼盘名称楼盘名称楼盘名称楼盘名称二、杭州商业物业发展趋势杭州关于商业、商业地产的口水仗，已经打了好几年了。事实上，杭州新商业地块的惨淡经营与拍卖时的惊人天价形成强烈反差。杭州商业地产缺少了什么？专家认为，杭州商业地产缺乏的不是创造、做模式，而是经营理念。（一）杭州商业急需品牌串联杭州商业地产的问题症结不在于运作模式，而在于缺乏正确的理念，理性和规范的回归将是一个城市商业未来希望的最大保证。2003年，以未来杭州发展为基础的“杭州城市商业网点规划”出笼了。城市商业中心、城市区域商业中心、城市社区商业，三者构成完善的城市商业框架，再加上特有的特色街、城郊市场等，在一个中国式的城市商业未来跃然纸上，或许城市有大有小，但万变都在其中，城市商业有规律可寻的时代到来了。杭州市中心商业到底应该如何，应有一个数量的界定，杭州未来城市人口到底多少，城市规模多大，交通如何组织，这在一定程度上决定了城市中心区商业的大小。然后是内质的规划，从未来城市发展角度看，中心区商业的业态规划应该如何，我们投入多少精力和财力去研究，什么研究方法是最理想的，城市商业投资主体的确定等等无时无刻不在考验着现在都市决策者的智慧。53 杭州城市商业的希望，首先在于社区商业开始回暖。与前几年相比，社区商业的规律性把握能力加强了，社区商业与大卖场的结合更好了，服务性商业的有效把握度提升了，更多商业和服务品牌开始流入杭州了。杭州城市商业的希望，还在于区域商业的逐渐形成，虽然说，到目前还缺乏强有力的实证，但杭州城市的组团特征还是有发展区域商业的空间存在，再加上城市近郊一些大盘开发，有责任的开发商会越来越多，一些介于社区和区域商业中心之间的产品会大量出现，这将在未来构成杭州商业的独特现象。当杭州商业的社区和区域能够承担起一般消费和服务性商业的半壁江山后，市中心商业的全面提升将指日可待。杭州商业需要大型开发商，大批国际都市型商业品牌都想排队进入杭州，只是它们的栖身之处在哪里，谁也不知道。我们十分需要几条中心区步行街将商业品牌串联起来，十分需要杭州中心区商业从外延到内涵的双重突破。（二）杭州商业向四周走随着杭州城市的不断扩大，大批新建楼盘和住宅小区向周边发展，仅以武林广场为中心的购物格局，将无法满足城市发展和居民居住地域扩大的变化。环顾四周，一些商业项目纷纷启动：西城广场将于年底开业，几年后银泰将落户三墩，位于钱江南岸的滨江不久之后也将出现一条商业步行街，同时下沙的三个商业项目：华元·16街区、福雷德广场、邻里中心都已动工。这些商业项目有大有小，规模不同，但都是城市发展的需要。53 《杭州市区商业网点2003-2010年发展导向性规划纲要》，是了解杭州商业规划最行之有效的指导方案。它构筑了杭州市级商业中心、副中心以及区域商业中心、副中心等不同层次和商业业态的定位，服务功能及商业布局，提出了建1个市级商业中心和3个市级商业副中心，4个区域商业中心和12个区域商业副中心的设想。其中以延安路为轴，贯穿湖滨、武林和吴山三个商业圈，东至中山路，西至湖滨路、环城路，南至吴山广场，北至西湖文化广场的区域规划为杭州至2010年间唯一的市级商业中心；而三个市级商业副中心分别位于杭州的三大副城——萧山、余杭、下沙。除了市级商业中心和副中心外，杭州市还将构建4个区域商业中心和12个区域商业副中心，基本以购物为主，休闲为辅，成为市中心以外城区居民的购物休闲好去处。商业网点的规划肯定会促进商业地产的繁荣。商业的繁荣会带来相关经济产业的繁荣。对于商铺、商业投资者来说，商业网点的规划起到一个导向作用。而这些正在发展的区域，也意味着更多的投资机会。三、区域板块分析杭州真正成熟的商圈只有武林商圈，这是十多年城市发展、商业进步的见证。但是，随着杭州城市规模的不断扩大，城市格局的演变，杭州走向多商圈时代是必然的趋势。2003年上半年出台的《杭州市区商业网点2003-2010年发展导向性规划纲要》，首次确定了杭州四大区域商业中心和十二大区域商业副中心。（一）四大区域商业中心庆春东路区域商业中心位于庆春东路以北，秋涛北路以东，新塘路以西，凤起东路以南约3平方公里区域，将形成以购物为主、休闲为辅，与钱江新城品位相匹配的区域商业中心。市场分析：目前该区域内的商铺建设正处于大力发展阶段，有一定的供应量，售价还不算太高，如南肖埠太平门直街一带的商铺单价约1.7万元/平方米，今后将有较大的供应。拱宸桥区域商业中心西跨运河至小河路，东至上塘路，南至登云路，北至定海路，是拱墅区行政中心所在地，规划以购物为主、休闲为辅的区域商业中心。市场分析：目前区域内商铺供求大体持平，售价不高，适宜先期投资。金都·清宸公寓商铺一楼售价约为1.2万元/平方米，二楼售价约为8000元/平方米。53 翠苑区域商业中心处于文一路与文三路之间，东至教工路，西至古翠路，以购物餐饮为主的区域商业中心。翠苑区域交通便利，居住者集中，消费需求大，本身的商业经营基础和商业氛围都比较好。市场分析：该区块一有铺面就会形成热销场面，文三路上的商铺售价一般在3万元/平方米以上。世纪新城·商业走廊：总建筑面积1.5万多平方米，铺铺临街，为独立临街商铺形式，这样的商铺最符合市场需求，无论投资还是自营，可进可退，非常灵活。所有街铺全部单层规划，5米以上层高，面积从70到300平方米不等，价格每平方米2.6万~2.7万元；西溪锋尚：文三西路与紫金港河交汇处，总建筑面积8000平方米左右，为项目的配套会所和商业街；商铺所属层为独立1-2层，临文三西路，户型面积300㎡左右；目前周边租金水平约在2.5-3元/㎡·天；适宜投资项目为餐饮、百货精品店等；预计交付期在2006年中。说起滨江的规划，很多人会以“超前”两字来形容。反映在商业方面，就是滨江区在多数楼盘介入开发之前，便已有了较为完善的商业规划理念。滨江的概念性规划里，对于商业的规划集中反映在三条以商业、商务为主的城市服务功能轴上。现今的滨江由原来的滨江区和高新开发区合并组成。商业设置上也分成了两块。北面的滨江核心区目前最令人注目的商业规划便是沿江4.2公里的闻涛路及路北的区域规划中的商业步行街，目前该项目已由中冠印染（香港）有限公司投资，投资额为1亿元。步行街边上往西将聚集锦绣江南、香溢·白金海岸、同人·春江时代、旅游·水印城等众多沿江楼盘。滨江的另一重要配套项目——公建中心位于火炬大道、信诚路、北环路与中心大道的北面，该区域是钱江南岸开发最早、开发量最大的一个住宅区域，江滨花园、彩虹城、国信嘉园、太阳国际公寓、银色港湾等楼盘均位于附近。公建中心的区域中心是1.8万平方米的生态绿地，商业步行街区环绕于绿地，将容纳百货、超市、专卖店等大型商业设施。除此以外，麦德龙超市在杭州的第二家店面，也已择址滨江区域。53 市场分析：由于住宅开发力度较大，区域内沿街的楼盘或社区商铺有一定的供应量，如通策·钱江时代、时代·长岛之春等。旅游·水印城：位于钱江四桥与三桥之间，总建筑面积约28万平方米，商铺面积约为1645.7平方米，分别分布于楼盘的南侧、西侧及北侧。南面商铺规划为大框架结构，可引进大型超市满足园区住户的日常生活所需；西侧为小型休闲商铺；北侧为观江休闲娱乐商铺，商铺前面建有一条高档休闲特色街。贺田·尚城：楼盘位于钱江南岸一桥西面，小区配套设施是该楼盘的一个重要卖点。楼盘商铺总配置面积约2.5万平方米，其中有一规划为超市用途的2200平方米商铺。销售方式目前尚未决定。彩虹城：位于钱江四桥与一桥之间最大的楼盘。其商业设施配置相当可观。一期商业街及综合楼东翼，计有7000平方米左右的商铺。其中用于配套餐饮与大型超市的商铺位于综合楼东翼，规划中的超市面积约为3000平方米。其余小商铺都为60平方米左右，销售方目前的想法是只租不卖。除一期以外，楼盘二期、三期还有10000平方米左右的商铺。区域中心街道商铺的售价最低约为8000元/平方米，售价高的达到1.8万元/平方米甚至2万元/平方（二）十二大区域商业副中心城站广场是杭州的交通枢纽和信息交汇中心，高档商务楼、写字楼、酒店多，商铺经营繁荣。城南商业发展的逐步成熟、利群大厦的建成，使得城站广场成为城南消费附属中心的速度加快，区域内商铺经营将趋向高档化和综合化，蕴含的商业价值比较大。市场分析：该区块目前商铺量不太多，江城路商铺售价约为2.45万元/平方米左右，中闽大厦一楼商铺的售价在3万元/平方米以上，不过面积偏大，总价要千万元以上。西湖大道商铺售价约在3.5万元/平方米左右。53 之江大道区域的房地产市场开发较早，楼盘的品质、档次较高。现在，南段新居区的生活氛围及商业发展已经稍有起色。不过，整体看起来还有些冷清，商铺经营一般，以服务于本区域内居民的日常生活消费为主，有餐饮店、茶吧、便利店、洗衣店等，满足人们购物、休闲的需要。市场分析：新居区完全发展起来后，这里的商业氛围会有较大的改善。住宅区的商铺有一定的供应量，售价约在1.2万元/平方米左右，一些楼盘如绿城·春江花月的商铺售价待定。杭州东西向快速通道的建设，对德胜东路的整体形象包括商铺的促进是比较大的。交通条件改善后，道路两旁的住宅建设必然会有所发展，住宅的建设又会带动商业配套以及生活服务设施的跟进，与现在杂乱、拥挤的情况相比，以后德胜东路的环境会更好。德胜东路乐购超市附近是目前整条路最繁华的地段，餐饮店、品牌专卖店、服装店以及与居民生活有关的服务性行业店铺都经营得比较好。市场分析：这里商铺的价格约在2.5万元/平方米以上。交通条件改善后，道路两旁的住宅建设必然会有所发展，住宅的建设又会带动商业配套以及生活服务设施的跟进，商铺经营会越来越繁荣，售价会更高。半山地区拥有杭钢以及田园·河畔居等居住区，经过多年的发展，目前商业基础较好。从商铺经营来看，内容丰富，餐饮店、超市、服装店、手机店等应有尽有，只是规模大多不大，可以满足本区域和附近居民日常生活及购物的需要。附近的北景园大型住宅区发展起来后，有可能给半山地区带来更多的消费客源。随着城北房地产业的发展，卖鱼桥地区愈发热闹起来，也成了市民心目中的好地段。景福百货、信义坊商业步行街等增添了卖鱼桥的商业活力，带动了周围小型商业店铺的发展。由于地段好、商业基础较完善、交通便利，这里商铺有较大的升值潜力。市场分析：该区域内，湖墅嘉园的商铺1~2层联售价格为1.2万元/平方米以上，湖墅南路商铺售价约为3.1万元/平方米，信义坊附近的迪尚商务中心商铺售价未定。53 黄龙区域是杭州众多高档写字楼所在地，消费群体的购买力较强，商业气氛非常浓郁，整个区域的生活及商业配套设施较为完善。适应本区域及附近白领人士、居民的消费需要，高档中西餐饮店、健身休闲中心、办公用品店以及超市、服装店、洗衣店等都是商铺经营的选择方向，而且客源旺盛。市场分析：该区块黄龙恒励大厦的商铺售价在2.8万元/平方米，中田大厦的商铺售价在2.58万元/平方米以上，不过以大面积为多，绿城·丁香公寓的商铺售价未定。西城广场着力于大型购物中心的建设，有大型卖场、品牌餐饮店、电器行业等商业业态的经营，形成城西新商圈的势头初见端倪。西城广场的商业效应，将会促动周边一些小型商业业态的发展，以期在大商业中心的周围形成一个繁荣的商圈区。占地15平方公里的钱江新城将成为大杭州的新心脏，是未来杭州政治、经济、文化、科技交流的中心区。它在布局上分成三大区块：清江路、庆春路之间的区域为新城的核心地区；庆春路、之江路之间的区域规划为居住园区；之江路以东区域，规划建设杭州市生态公园。钱江新城的商业主要集中在新城的核心区块内，整个区块以中间生态(中心生态公园)、行政(杭州市政府)、文化(杭州大剧院)为轴线，分为东西两翼。目前，西翼土地已基本上出让完毕，将建设100米以上超高层写字楼30多幢；东翼500亩商业用地也将在今后几年内陆续向市场供应。建成后的核心区块将容纳18万人办公。核心区块内还将建设6-7个四星级以上宾馆，目前已确定的就有3个超五星级宾馆和一个四星级宾馆。虽然目前钱江新城的开发才刚刚起步，周围大配套全面完成尚需时日，但作为杭州由“西湖时代”迈向“钱江时代”的标志性工程，钱江新城的整体性、规模化的商业规划，将会带动和促进钱塘江北岸乃至整个杭州未来的商业发展。从功能定位来看，未来的钱江新城是集行政、商贸、金融、文化、科技、旅游休闲等功能于一体的杭州新城市中心和中央商务区，杭州的“徐家汇”也极有可能出现在这里。53 市场分析：由于正处于开发阶段，很多商铺的售价未定，有相当的供应量，看中此区域的投资经营者可以密切关注其发展。下沙是杭州城市发展的重点规划区域，享有政策及配套资源等多方面的优势。源源不断的校园消费群体和办公人员拥有巨大的消费需求，是园区商铺发展的客源基础。园区环境的不断成熟，也使得这里商铺的发展潜力非常大，可以做餐饮店、酒吧、咖啡吧、文化用品店以及电脑信息产品等行业的商业经营。市场分析：高教园区的商铺售价在9000元－11000元/平方米之间，如大都文苑风情的商铺售价约为1万元/平方米；杭州经济技术开发区的商铺售价在7800元－9500元/平方米之间。这样的价格与市区平均2万元/平方米的价位相比有不小差距。杭州福雷德广场、十六街区虽然远离杭州商业核心区域，但它自身所拥有的环境使其前景看好，目前的均价都在20000元/平方米，而其升值潜力更为人们所看好。下沙·文汇苑：该楼盘的底楼商铺总量为6000多平方米，到去年基本上已全数售完。小区开发适合做超市的商铺面积2000多平方米，目前开发商手里自留1000多平方米。大北·四季风景：楼盘总建筑面积13.5万平方米，商铺总建筑面积1.15万平方米，一期商铺面积约8200平方米，现已售出4200平方米，2003年中捆绑销售单价约为8000元/平方米。目前准备销售的商铺约4000平方米，价格未定，预计沿马路的商铺单价在15000元－16000元/平方米之间。滨江高教园区是众多高等学府的聚集地，周边高新企业、高档住宅区云集。无论是校园师生群、企业工作人员，还是区域内居民，都给园区增添了商业活力，开拓了商铺市场，有着大量的消费空间。餐饮小店、特色连锁店、专卖店、咖啡吧、茶吧以及一些休闲娱乐场所如KTV、网吧等都是较好的商铺经营方向。目前园区内商铺售价在8500～10000元/平方米左右。53 小和山高教园区以其人文和自然环境独特的别墅市场瞩目于杭州房地产市场。这里交通便利，环境优越。以服务于本地居民为主，这里的商业配套及服务设施有着一定的市场需求。商铺均价约在8000元/平方米左右，博雅·水木清华的商铺售价均价为8080元/平方米。浙大紫金港校区在三墩落户，对三墩的房地产及商业市场的促动力量是巨大的。名校效应加上本身旧城改造的实施，使三墩成为住宅及商铺投资的热点区域。以后，校区消费人群、本地居民以及新住宅业主的加入，给三墩的商业发展带来了庞大的消费市场。市场分析：银泰与欧尚在这里投下重注，有着多重好处。与规划相合，顿时有了天时，投资可起到事半功倍的效果。而规划又只在三墩确定一个商业中心，虽然没有明确地点，但两者的投资事实上已经将商业中心的地点予以明确了。这又为后来的竞争者设下了较高的门槛。差异性较大的商业靠近这一区域可以借到配套、规划的好处。而多种商业的会合，又能最大限度地聚拢人气。相互接受对方的辐射。三墩区域商铺的投资升值空间也将很是可观的。目前商铺发展处于起步阶段，有一定供应量，售价在8000～10000元/平方米之间，亲亲家园、天阳棕榈湾的商铺均值得期待。四、竞争楼盘调研（楼盘名片）1.地段：庆春路与中河路交汇处，作为目前庆春路上新地标的[嘉德广场]，地处杭城“华尔街”庆春2.路和南北大动脉中河路交汇点，距西湖风景区、武林广场、延安路、解放街、城站火车站以及杭州市未来3.的CBD，均在10分钟车程之内，方便快捷的交通将为您和您的企业创造无限的商机。4.周围配套齐全：工商银行、家友超市、中国银行、金山大酒店综合评价城站区块是杭州的“门面”，该项目所处的区块是城站、吴山——53 湖滨区块的交汇点，战略意义重大，而且目前其售价不高，有很大的弹性空间，这一点值得我们借鉴。建筑类型广厦西湖·时代广场地下三层，地面八层，自下而上为大型车库、精品商场、名流俱乐部、高档写字楼和豪华观湖公寓，是一座风格现代、设施高档的湖边大型综合性建筑。EX精品折扣商场（中央精品商场）1F测试1男装VERSACED&GBOSSPRADAFANTOMFERRETRUDDSRDLCALVINKLEINFENDL斯蒂文柏兰丝雅帛逸伊布都莎嘉帕琦密西比蓝威龙阿米皮纳阿尔法迪皇佳世家家居宝岛眼镜广厦房产展示中心美克美家家居必胜客促销手段：租满第一个租赁年度，可再送半年租期。项目基本情况建筑类型地上共六层，地下一至四层为百货精品，五至六层为酒楼、酒吧、娱乐等；地下二层为停车库，集购物、休闲、旅游、餐饮、景观、商业等功能于一体的大型休闲、购物商城。硬件设施2供电系统：暗线照明，双回路供电、变配电系统，优质高低压配电设备，应急备用电源插座。2供水系统：24小时稳压、环路供水系统。2消防系统：分层、分区防火隔断，自动烟感、报警、喷淋系统。2空调系统：中央集中式环保空调系统。53 2保安系统：公共部位24小时电视监控与先进防盗报警系统。2通讯系统：预留足够的电话线路及综合布线系统。2音响系统：高品质的背景音乐、广播系统，有线电视与闭路电视网。2客货输送系统：每一楼层三组自动扶梯，二台豪华观景电梯，三台豪华客梯，四台高级货梯。2地下停车系统：智能化管理系统，地下消防、抽排风系统、车道自动监控系统。租金/费用入驻企业/品牌商场面积：37400㎡。集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的现代百货商场。商场的定位以20—45岁中青年为主力消费群。AUPRES，Jessica，AIRWHALE，STACCATO，MOISELLE，diny，Etamweekend，Etam，EPISODE，ASART，阁兰秀，CALAN，LiioGrrand，周大福，MarlboroClassics，三SPRIT，GUESS，adidas，O.N.L.Y，clride，CK，nike，JACKJONES，E.LAND，NAUTICA，Levi""s，reebok内铺：一楼60000/平米；二楼40000/平米硬件配套大型停车场、中央空调、自动扶梯、垂直客货梯、广播音响、空中花园、公共商业形象、公共标识系统、公共环境与休闲空间。配比车位室内400个，室外100个2005-8-553'