桂林市临桂县“时代枫林一期”商住小区项目可行性研究报告 86页

'桂林市临桂县“时代枫林一期”商住小区项目第一章总论一、项目背景(一)项目名称：桂林市临桂县“时代枫林一期”商住小区（二）项目性质：新建（三）项目建设单位：桂林市临桂县广厦房地产开发有限公司（四）项目单位法人代表：梁坚（五）项目单位概况桂林市临桂县广厦房地产开发有限公司，法人代表为梁坚，公司位于桂林市临桂县临桂镇世纪大道。公司成立于2007年3月15日，注册资本壹仟万元，主要从事房地产开发和商品房销售，开发资质为暂定三级。目前，公司在职员工32人。企业经营管理人员经验丰富，公司各类专业技术人员配置齐全，具有职称的管理人员19人，其中高级工程师3人，工程师8人，会计师1人，助理工程师7人，是房地产行业一支充满朝气和活力的公司。公司有一支素质良好、文化水平高的人才队伍，企业有一个思想统一、团结协作、战斗力强的领导班子，是一支凝聚力强能吃苦能打硬仗的团队。公司董事长梁坚先生于2001年创立桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司，其公司先后在桂林市临桂新区开发了“时代花园”（建筑面积33.2万平方米）与“时代香耕苑”86广州市国际工程咨询公司 （建筑面积21万平方米）两个大型商住小区，已交付商品房35万平方米。为了配合桂林市政府建设临桂新区的战略部署，为了给大量进入临桂新区的建设者和生活者提供高品质的居住条件，满足人们日益提高的物质和文化生活需求，公司再次决定在临桂投资进行房地产开发项目的建设，分期建设本大型商住项目——“时代枫林”，并已通过政府招拍挂的形式取得了位于临桂新区世纪大道北侧、西城北路西城、滨江路南侧、时代香耕苑南侧272（328亩）亩国有土地使用权，用地性质为商业、住宅用地，土地使用权70年（土地证附后）。“时代枫林”是桂林市临桂县广厦房地产开发有限公司在临桂新区开发的第三个房地产项目，“时代枫林一期”是整个“时代枫林”项目的一期工程，其主要功能是为“时代枫林”项目地址原住户修建安置性住宅，以使被拆迁住户能够在临桂新区建设中，旧村改造中得到优先安置，过上安居乐业的生活；以使整个“时代枫林”项目能够顺利展开，达到村民满意、政府满意、项目顺利进行的目的。“时代枫林一期”总占地109亩，包括村民住宅用地72亩，预留集体经济发展用地36.4亩。本项目部分商住建筑是为安置“时代枫林”项目用地内需拆迁原场地农户166户，608人准备。住宅用地72.3亩是“时代枫林一期”86广州市国际工程咨询公司 的主体建设用地，其中56亩土地,桂林市临桂县广厦房地产开发有限公司已于2010年11月1日在林桂县国土资源局举办的国有土地使用权挂牌出让活动中取得70年的使用权（商业40年、住宅70年），而按照《桂林市人民政府关于印发临桂新区村庄农房拆迁改造办法（试行）的通知》（市政【2008】57号）中村庄拆迁改造所需用地按应安置人口人均80平方米安排的规定，56亩土地尚未达到人均80平方米的用地要求，因此，桂林市临桂县广厦房地产开发有限公司再从本公司已取得土地证的相邻住宅建设用地中划处16亩，共计72亩作为“时代枫林一期”中村民住宅用地，达到了人均80平方米的用地标准。集体经济发展用地36.4亩，是为了保障征地农民以后生活有保障并不断提高而预留的土地，计划在该块土地上建设酒店、综合楼、商场等商业性建筑。目前，该块土地使用权的归属方式和投资主体尚未明确，但其规划列入“时代枫林一期”，拟投资为12000万元。“时代枫林一期”住宅（以下内容均指“时代枫林一期”住宅项目）规划净用地面积4.82ha,建筑占地面积16870平方米，总建筑面积219969平方米，其中计容积率建筑面积192745平方米，不计容积率地下室26000平方米，架空层建筑面积1224平方米。总居住户数1300户，入住人口4278人，住宅建筑总面积192745平方米。其中为安置“时代枫林”项目征地拆迁农民166户，608人，无偿提供36480平方米住宅用房（人均80平方米）；向社会提供商品房116350平方米，居住户1057户（按户均110平方米计算），居住人口3670人（按户均3.5人计算）。“时代枫林一期”以“中心区公园里的家园”为开发方向，以“生活时代化、环境园林化”86广州市国际工程咨询公司 为高尚品质社区的主题元素。公司在房地产行业投资注重品牌战略，力争把此楼盘建成具有一定先进性，质量可靠的优质楼盘。用良好的工程质量与先进的管理水平为公司树立良好的信誉，奠定公司持续发展的基石。（七）可行性研究报告编制依据1、业主委托书2、临桂县国土资源局37297平方米国有土地出让成交确认书。3、2008年市委、市政府《关于加快临桂新区开发建设的决定》4、《中华人民共和国环境保护法》（1989）5、《中华人民共和国大气污染防治法》（1995）6、《中华人民共和国水污染防治法》（1996）7、《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》（1996）8、《建设项目环境保护管理法》（1986）9、“时代枫林一期”规划设计方案10、《中华人民共和国城市规划法》（1998年修正）11、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）12、国家计委和建设部联合发布的《建设项目经济评价方法与参数》第三版13、建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》（建标[2000]205号）14、房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额15、项目单位提供的其他有关文件和资料及临桂县及项目周边地区市场调研和现场勘察资料二、项目概况（一）建设地点：86广州市国际工程咨询公司 本项目地处桂林市临桂县商住区，距机场路不足500米，距新市政中心不足一公里，毗邻西城北路、世纪大道，和周边“凤凰城”、“远辰新城”“桂林桂林”、“印象桂林”等大型商住区共同构成了各种服务功能完善的居住片区，价值优势明显，交通便利绿化环境优良，有着极好的发展潜力，是打造高尚文化居住社区及特色商业街区的绝佳场所。场地呈平行长四边形。基地现状为临桂镇岩塘村村民菜园用地，有一处低丘林地，本地块处于桂林市临桂新区商住规划区域内，属于临桂新区城市化进程中的拆迁改造范围。因本建设区域内存在岩塘村村民农房的拆迁、安置问题，因此，如何妥善的解决这一问题，成为本项目首先要考虑和解决的问题，达到在城市化进程中结合社会主义新农村建设同步进行、通盘考虑，做到在项目推进、建设中村民满意、政府满意、企业受益，使农民的居住环境比以前更加舒适、活得更加有尊严、生活更加有保障。对于本建设区域农房的拆迁补助将按照《桂林市人民政府关于印发临桂新区农房拆迁改造办法（试行）的通知》（市政【2008】57号）和《桂林市人民政府关于印发临桂新区农村集体号土地被征收后的人员安置办法（试行）的通知》（市政【2008】61号）的规定解决。本项目无城市中的市政特殊的设施限制，不涉及城市总体规划确定的特殊控制区域。（附项目总平面图）。（二）建设内容：总体建设内容由高层住宅、商业用房、管理用房等住宅楼和公共建筑配套设施建筑形态构成。86广州市国际工程咨询公司 1、住宅楼共建带电梯高层商住楼9栋，建筑面积152011平方米（另有地下室26000平方米）。包括25F楼2栋，20F楼3栋，18F楼1栋，，16F楼1栋，15F楼1栋，12F楼1栋。2、商业房沿小区北面，临商业街建商业用房3F楼3栋，沿小区其它三面在高层住宅楼下面建2F裙楼，作为商业用房，总建筑面积39510平方米。3、会所、管理用房在小区分别建设市政配套设施和儿童活动中心、老年活动中心、物业管理等用房，建筑面积1224平方米。4、景观、运动、休闲场所在小区内建设羽毛球场、聚会广场、喷泉广场、九曲廊桥、荷塘月色等场所景观。（三）建设规模及总投资总用地面积72667平方米,总建筑面积219969平方米,工程估算总投资37749万元人民币。（四）建设期该项目计划从2011年8月开工，至2014年8月竣工，分期建设，3年建成。（五）资金来源本项目总投资为33000万元，其中：86广州市国际工程咨询公司 企业自有资金12000万元，银行贷款本息5664.7万元（其中本金5000万元，利息664.7万元），信用融资（销售款再投入）27330.4万元。（六）主要技术经济指标项目的主要技术经济指标见表1-1，1-2，主要技术经济指标表表1-1序号项目名称单位数量备注一项目用地面积㎡72667二总建筑面积㎡216220其中计容积建筑面积㎡192745其中商业建筑面积㎡39510框架结构会所建筑面积㎡450框架结构住宅建筑面积㎡152785框架结构带电梯安置房㎡36480商品房㎡116305框架结构不计容积建筑面积㎡23475其中高层地下车库建筑面积㎡22125框架结构住宅架空层建筑面积㎡1350框架结构三建设期年3四项目总投资万元37749五居住户数户1223其中安置166户六居住人数人4278其中安置人口608人七最大层数层28八最大高度m6086广州市国际工程咨询公司 九容积率4.1十绿化率%36十一建筑密度%38十二抗震设防烈度6度十三机动车总泊位个750十四其中：室内泊车位个550十五室外泊车位个200十六最高用水量天1443.6m3/d十七用电量年2652万kWh用地平衡控制指标表表1-2项目单位数量比例（%）规划总用地ha4.82100其中商业住宅用地ha1.6835公建用地ha0.4810道路、广场用地ha0.9119公共绿地ha1.7336三、研究结论通过对“时代枫林一期”建设项目已有资料的研究和建设地块实地考察，本研究小组从社会效益、经济效益、环境影响、风险影响等多方位对本建设项目进行了论证，结论：本建设项目可行。86广州市国际工程咨询公司 第二章建设背景及市场需求一、建设背景桂林市位于广西壮族自治区东北部，北靠湖南，南临柳州，东可达梧州、广东沿海发达地区，是沿海与内陆、东部与西部的结合部。其地理位置优越、环境优美，具有得天独厚的旅游资源和历史人文景观，给桂林的经济发展提供了良好的条件。桂林市受自然风貌和城市发展历史的影响，整个桂林城沿着著名的旅游观光“黄金水道”漓江呈梭状发展，这种沿江发展的城市格局使桂林城市的发展空间受到极大限制。目前，桂林市仅有58.3平方公里的建成区，却有70多万城区常住人口，每年还要接待1600万人次游客和所辖12个县的400多万流动人口。由于历史原因，城区内风景名胜、党政机关、工厂企业以及生产区、生活区、游览区间杂而处，加上城市山多、建筑控制高度，造成可使用面积和容积率都比较低，人口拥挤、交通阻塞、产业难以壮大。此外，母亲河漓江的承载能力已经到了极限。86广州市国际工程咨询公司 跳出旧城格局和产业布局，扩展新的城市和产业发展空间成为桂林的必然选择。为此，临桂新区的整体建设被自治区党委、自治区政府确定为桂林市的发展战略，“保护漓江，发展临桂，再造一个新桂林”，将临桂新区列入自治区统筹推进的重点建设新城区之一。桂林市委、市政府提出“建设新区，疏解老城，组团发展，重点向西，优化布局，为产业发展拓宽空间，给经济发展提供依托，建设现代化的山水宜居城市和国际旅游城市”。未来的临桂新区定位为桂林城市新的政治、经济、文化、商务中心，工业、物流、商贸基地，人口将达到100万。通过城市中心西移，在新区再造一个“新桂林”。在桂林市市委、市政府的领导下，临桂新区的建设呈现出良好的运行态势，已列入规划的建设项目已陆续开工建设，临桂新区建设指挥部及相关部门已进住新区现场，协调处理建设中遇到的问题，体现出桂林市两个文明建设的协调发展，项目建设有良好的社会环境条件。国务院在《关于进一步促进广西经济社会发展的若干意见》中专门提出“建设桂林国家旅游综合改革试验区”，这是中央给予桂林发展旅游的历史性机遇。房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求，是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。桂林市对发展房地产业十分重视，市政府在2009年的《政府工作报告》中提出了要“86广州市国际工程咨询公司 积极发展房地产业。贯彻中央、自治区促进房地产业健康发展的系列政策措施，坚持政策扶持、规范市场、有序供应土地等多措并举，调整和优化住房供应结构，鼓励普通商品房住房消费，抓好廉租房建设，增加保障性住房供给，发展二手房市场和住房租赁市场。利用我市优势，适度开发高中端商品住房。鼓励房地产开发向临桂新区、县城和重点镇延伸”的工作要求。临桂新区将成为桂林市房地产发展的一个主要战场。在桂林市住房建设2008-2012年规划期内，临桂新区新增各类居住用地约275.5公顷，占全市规划区新增住房用地供应总量的45%；临桂新区住房建设面积总规模将达到近600万平方米，占全市规划区新增住房面积的46.4%。这充分说明，临桂新区将成为桂林市房地产发展的主战场。2009年5月13日下午,市委书记刘君约请我市部分房地产企业负责人，召开了桂林房地产做大做强恳谈会。对桂林房地产市场的现状和发展趋势进行了分析,对桂林房地产业如何应对当前危机，如何逆势做大做强等问题进行了深入探讨，对房地产企业抓住国家宏观经济政策相对宽松和我市新区建设、老城疏解提升的大好机遇，做好角色定位、产品定位和分工定位,做出“甲天下”的楼盘,把桂林的房地产推向全国、全世界等提出了希望和要求。市委市政府把桂林“甲天下的房子”宣传，作为我市房地产市场健康发展的一个重要举措来抓，加大宣传引导，营造良好氛围。先后组织桂林日报社和政府相关部门，相继举办了2009桂林房·车节春季交易会、桂林房企十强评选、桂林房地产贺州展、临桂新区地产统帅峰会等活动,对推介桂林城市价值，引导市民消费，促进房地产业的持续健康稳定发展起到了积极作用。86广州市国际工程咨询公司 今年以来采取了一系列稳定房地产市场发展的措施，促进了市场形势逐步好转。    从今年1月1日起，一批房地产税收新政策开始在我市正式实施,新政策征税的幅度比原来的标准大为降低,降低了我市房地产开发企业当期应纳税款的负担,为企业持续发展提供了资金周转保障，同时对振兴我市房地产市场、有效拉动内需意义重大。   二、市场需求桂林房地产行业刚性需求比较明显。根据《桂林市住房建设规划2008-2012》预计，未来几年桂林市住房需要基本情况如下：（一）城市化住房需求。2007年现状老城区人口约76万人，临桂县城人口约5万人，规划预测到2012年桂林市城区人口规模将达到110万人左右，城市人口新增约29万人。规划2012年人均住房面积达到27平方米，故由城市化进程产生新增的住房需求为783万平方米。未来临桂新区人口将达到100万人。　（二）改善居住条件的住房需求。考虑桂林市城区城市职能转换和老城区更新改造的需要，目前主城区居住人口为76万人，临桂县城居住人口为5万人，规划人均住房面积将由现有的22平方米提高到27平方米，故规划期内旧城改造住房需求为405万平方米。　　86广州市国际工程咨询公司 （三）城市拆迁住房需求。根据桂林市2008～2009年城市房屋拆迁计划，老城区内年均计划拆迁面积为27～28万平方米，临桂新区年均计划拆迁面积为5～6万平方米。2010～2012年拆迁计划应根据城市建设发展实际情况和需要有计划、有步骤逐步落实。其中拆迁建筑中住宅总量按80%估算，住宅产权调换安置率按80%测算，2008年因住宅拆迁计划需要产权调换安置的住宅中面积约21.1，按照每年城市房屋拆迁规模不超过上年房屋拆迁量的原则，规划期内城市拆迁住房需求约为105万平方米。综合考虑以上需求预测量和其他各项影响住房需求因素，规划区规划期内住房建设总量将达到约1293万平方米。三、建设的必要性桂林气候温和，雨量充沛，光照充足，温暖湿润，四季直人，还有“山清、水秀、洞奇、石美”的自然山水景色。这是世界少有、不可多得的自然山水旅游资源，拥有国际山水旅游名城和历史文化名城桂冠。同时，它还拥有“国家环保模范城”、“国家卫生城”、“国家国林城”、“中国十大魅力城”、“中国青年喜爱的旅游城”、“世界最适宜居住的城市之一”、“中国十大最有幸福感城市”等一系列荣誉。桂林具备得天独厚的自然环境优势，为旅游地产、商业地产以及住宅地产的长久发展孕育了肥沃的土壤。但是，由于老城区土地资源的稀少和出于对自然山水的保护，2003年7月，国务院《关于桂林市城市总体规划的批复》【国函〔2003〕78号】中明确指出“严格控制城市的人口和建设用地规模，保护耕地、节约用地。到2005年，主城区实际居住人口要控制在67万人以内，建设用地控制在67平方公里以内；到2010年，主城区实际居住人口要控制在70万人以内，建设用地控制在80平方公里以内”。2008年《桂林市城市风貌设计导则》中却指出“86广州市国际工程咨询公司 建筑注意高度和体量控制，保证主要景观视线走廊的通畅建筑屋顶应采用坡顶形式，建筑的形式、尺度与色彩应与山水环境景观及历史文化景观相协调”。“单体建筑长度不宜超过50米；老城核心区的建筑高度控制更严，应在24米以下”。城市总体规划将对桂林房地产发展有一定限制。因此，城市向西，发展临桂，就成为一种必然的发展方向。临桂新区作为桂林市未来几年内的建设热点地区，住房配套建设应迅速跟进。临桂新区中心区作为近期重点启动建设地区，新区配套的住宅建设将以商品性住房为主，并配合建设一定比例的保障性住房。随着市场经济的不断发展和完善，桂林市的房地产业快速发展，形成了从勘探、规划设计到开发建设、流通交易、广告、中介服务到物业管理的产业链，房地产市场相对稳定，房地产业在经济社会发展中所占比重不断增大，发挥的作用日益明显。 本项目应势所趋，期望促成桂林房地产开发品质的提升与突破。桂林市临桂“时代枫林”建设项目区域位置上风上水，便利的交通道路的以及临桂县的新一轮的开发建设为本项目的开发带来了极大的利好。86广州市国际工程咨询公司 第三章建设场地及建设条件一、建设场地项目建设点位于临桂县新区规划住宅区，占地面积216220平方米。本规划场地呈平行长四边形。东侧为滨江路，西侧为西城大道，北侧为项目业主开发的另一楼盘—“时代香耕苑”，南侧临“时代枫林”。基地现状为临桂镇岩塘村村民菜地、荒地。根据临桂县城市规划，项目建设地块为居住用地。“时代枫林一期”项目的建设符合城市规划要求。二、建设条件（一）地质地貌临桂县境内以泥盆系砂岩、石灰岩分布最为广泛，其次是寒武系、奥陶系、石炭系、白垩系等碎屑岩、白云质灰岩等出露；此外也有少量震旦系和元古代的变质岩系出露，加之经历了数次地质构造运动，为现今的地形地貌格局奠定了基础。总体上，县境北部群山巍峨高耸，南端峻岭连绵，而东部略低于西部，由西北向东南倾斜，形成东西向分水岭。西北属越城岭余脉，最高峰广福顶海拔1524m，高山深谷，山岭险峻；西南属架桥岭山地，海拔800—1lOOm，多山间谷地；东南为岩溶峰林平原、峰丛洼地，石山林立，山水秀丽，海拔多在500m以下。地形地貌对于旅游资源的分布有着重要的制约作用。86广州市国际工程咨询公司 本项目建设用地具备以下特征：一是该地起伏不大，能满足项目建设要求；二是不受洪水威胁；三是环境优美，造景方便，自然条件成熟，适宜进行居住及良好的环境营造。（二）地震因素据区域地质资料，场区内无大的活动断裂通过，所属的场区稳定性较好，根据《建筑设计抗震规范》GB50011-2001判定，场区土层以中软土组成，场地抗震级类别为Ⅱ类，地震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g，特征周期为0.35s。广西工程防震研究院按照GB17741—2005《工程场地地震安全性评价》的要求，对近场区及邻近地区开展了野外地貌、新构造、地震地质调查，在工程场地进行了钻探取样和测试，并进行了资料整理、分析研究、作图、计算等工作。已全面完成桂林市临桂新区（临桂新城和凤凰新区）工程场地地震安全性评价工作，编写出了《桂林市临桂新区（临桂新城和凤凰新区）工程场地地震安全性评价报告》，已获专家审核同意。（三）气候条件桂林属中亚热带湿润季风气候，气候温和，雨量充沛，有“三冬少雪，四季常花”之说。四季分明，日照多年平均达1595．6小时，太阳幅射多年平均为102．02千卡／cm2，多年平均气温为19．2℃，历年平均最高气温达23．5℃，历年平均最低气温15．9℃，；雨量充沛，多年平均降雨量达1862．7mm。无霜冻，可常年施工。（四）水文因素86广州市国际工程咨询公司 境内河流属西江水系，主要河流有义江、相思江、桃花江、龙江、大江、黄沙河。建设场地原为池塘和稻田，附近有一水沟，地表水系为该地区农业灌溉及池塘用水水源，地表水的补给主要为大气降水。本场地地下水类型主要有孔隙水、岩溶裂隙水和岩溶水。孔隙水蓄存于土层的孔隙中。地下水位、水量变化受气候影响较大，动态不稳定，水位年变幅位1～2m。静止水位埋深一般与最近的鱼塘水或其它地表水水位标高较一致。岩溶裂隙水主要蓄存于第四系土层之下灰岩中的溶洞及各种岩溶孔洞中，与上部覆盖层及附近河沟水有一定的水力联系。场地地处岩溶峰丛平原地下水排泄区，大致自东向西排泄，水量较丰富。根据区域水文地质勘察资料，场区地下水对砼无腐蚀性，对裸露钢筋结构具弱腐蚀性。（五）社会环境条件临桂的整体建设被自治区党委、自治区政府确定为桂林市的发展战略，“保护漓江，发展临桂，再造一个新桂林”，将临桂新区列入自治区统筹推进的重点建设新城区之一。未来的临桂新区定位为桂林城市新的政治、经济、文化、商务中心，工业、物流、商贸基地。在桂林市市委、市政府的领导下，临桂新区的建设呈现出良好的运行态势，已列入规划的建设项目已陆续开工建设，临桂新区建设指挥部及相关部门已进住新区现场，协调处理建设中遇到的问题，体现出桂林市两个文明建设的协调发展，项目建设有良好的社会环境条件。（六）交通运输条件86广州市国际工程咨询公司 县内交通以公路为主，国道321线和322线、省道20171线、桂海高速公路、机场专用高速公路均交汇于县城，现在各乡镇80％以上的村委都通公路，加上过境的湘桂铁路和两江国际机场，交通极为方便，尤其是县城至桂林市区仅10分钟路程，通过航空、铁路、公路通往全国各地十分方便。项目的建设位置处于临桂新城区西城大道路边，建筑材料运输方便。（七）供电条件临桂县由广西主电网供电，建有2万KVA变电站两座，又投资6000万元，完成了全县农村电网改造，电力供应有保障。（八）通信条件桂林市邮电通讯设施发达，全市已经实现程控电话，电信管网已经覆盖桂林市每一个角落，普遍采用光纤宽窄带综合接入制备，为广大用户提供包括语音（固定电话）、宽带上网（ADSL、VDSL）、宽带局域网互联、智能化小区、语音/数据/图像综合交换网络等多方面、多渠道通信服务，可满足本项目建设期与建成后的电信、通讯要求。（九）施工条件本项目地处城区，场地平整。近郊有许多山石，建筑材料（如碎石、片石等）十分丰富，价格便宜，运输距离短且方便，可以大大减少运费。水泥、钢材、木材等建设材料在桂林及周边市场均有足量供应，易于采购。桂林市内的土建、装修施工单位在质量、技术和进度上均可满足本项目要求。（十）土地条件86广州市国际工程咨询公司 建设用地已落实，手续合法。于2010年11月1日以竟拍的形式取得了位于临桂县城世纪大道北侧的56亩（37297平方米）国有土地的使用权（其中商业40年，住宅70年），土地用途为商业、住宅用地，已办理土地证。另从该公司已取得的土地中划16亩并入本项目，使本项目的建设用地达到72.3亩。同时，临桂县建设局已下发了《关于时代枫林项目一期用地定点的通知》（临城规【2010】605号）确定规划用地容积率≤4.1，建筑密度≤38%，绿地率≥30%，建筑高度≤60m。86广州市国际工程咨询公司 第四章建筑工程方案一、设计原则（一）功能分区的合理布局原则本规划的各个功能分区按照居住与休闲、运动锻炼不同结构进行安排。这种安排模式满足了住户对于各种设施使用的便利性的需求。同时也使得各个功能组团的组合可以相对独立，以适应不同工作职能的需求。（二）主体建筑符合现代性要求（三）主体建筑应美观庄重，符合艺术性原则（四）生态的环境设计原则环保与生态已经是现在公认的一条设计准则。带电梯的小高层作为高能耗建筑，节能环保的措施对建筑物的长期高效、经济运转至关重要。通过建筑布局多方案比较，选择节约用地、可持续发展的规划方案。建筑注重外围结构节能、最大化的利用自然通风采光、达到节能照明，节能空调系统的环保目的，同时采用隔声减噪等一系列的技术措施，体现绿色建筑的概念。（五）形象标志性原则86广州市国际工程咨询公司 建筑风格新颖、和谐，具有现代气息建筑的特征，强化以人为本的整体特色。本建筑的存在将提高临桂新区鲜明的形象特征。（六）造价经济合理性原则设计方案在满足使用、确保使用功能的前提下，应力求降低造价，做到经济合理。（七）使用安全性原则方案设计必须满足国家标准、规范要求，确保其使用的安全性。二、建设规模本项目共占地216220m2，合72.3亩，计划总投资约37749万元，总建筑面积216220平方米，其中计容积率建筑面积192745平方米，不计容积率地下室22125平方米，架空层建筑面积1350平方米。总居住户数1223户，入住人口4278人，住宅建筑总面积152857平方米。其中安置征地拆迁农民166户，608人，无偿提供36480平方米住宅用房（人均80平方米）；向社会提供商品房116350平方米，居住户1057户（按户均110平方米计算），居住人口3670人（按户均3.5人计算）。商务及小区服务管理人员400人，整体建筑为13栋带电梯的高层和2-3层环小区周边的临街商业用房所构成的建筑群，融商业、居住、休闲、会所为一体的大型高档商住小区。规划容积率为4.0，小区建设以打造生活便利，配套完善的新型社区为目标。定位为“高尚的生态居住社区”。三、建设内容（一）住宅建设内容86广州市国际工程咨询公司 本项目充分考虑了社会上不同职业、不同爱好、不同收入的人对居住环境、面积、风格的不同要求，在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现2l世纪高品质住宅区的风貌。多层建筑项目根据以上分析的目标消费对象的不同品位和要求，故选择了多种户型，整个住宅设计分为不同特色的居住组团，同时也构成了不同特色的景观区。高层住宅：以居住为核心构成，同时可以合理的组合与拆分的空间。该小区共设置了13栋高层住宅，其中20层4栋，12层3栋，15层3栋，16层1栋，11层1栋，18层1栋，户型均设落地凸窗，均明橱明卫明厅明卧。比例分配合理，空间层次丰富，与公共环境一起营造一个舒适的居住大环境。建筑结构和面积见下表：表4-1名称户型面积数量占总住宅面积的比例%住宅建筑面积152785二厅二卫902291815%二厅三卫1103819625%二厅三卫1203819625%二厅三卫1403819625%二厅四卫16076395%（二）商业用房建设本小区是按入住户数1223户，人数4278口设计的大型商住小区，再考虑到周边已建成或正准备建的几个住宅小区，因此，商业用房建设就成为本项目一个重要的配套设施。总设计商业用房39510平方米。86广州市国际工程咨询公司 小区商业分二部分：A部分：在小区的北面设计一条商业步行街区，步行街两边分别建设2F、3F的商业用房，以满足不同商业功能的需要和形成错落有致的风格；B部分：在小区的其它三面临街建设相连的2F商业用房，形成三个特色商业街面。总之，社区内的特色商业街将展现人们一种生活的情调与音符。（三）会所、管理用房会所，就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施包括网球或羽毛球场、健身房等娱乐健身场所；棋牌室、老年活动中心、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。小区的管理用房包括保安、物业等用房。本项目会所、管理用房450m2，位置设在小区中部，以方便为住户服务。(四)社区配套内容规划充分考虑不同配套设施的服务、步行距离保证的步行半径，合理配置不同功能的公建、配套设施。并将社区中心公建作为社区的重要节点和重要景观。为社区居民提供娱乐、停留、交往的邻里空间，同时，建设有亭台、雕塑、绿化景观等，反映居住环境的多功能性和社会生活的多样性。主要建设内容表4-2序号工程名称建设性质单位数量备注一住宅建筑新建栋13框架结构、带电梯1高层（20F，60M）栋42高层（12F，36M）栋386广州市国际工程咨询公司 3高层（15F，45M）栋34高层（16F，48M）栋15高层（11F,33M）栋16高层（18F,54M）栋1二会所、管理㎡450含社区居委会、物业、活动、警务用房三商业建筑㎡395102-3F商业步行街和三面临街2层商铺六地下停车场新建㎡22125七排水工程新建m1300八给水工程新建项1九供电工程新建1电力变压器及输配电新建项22路灯新建盏2003综合布线m80004其他辅助工程新建1十小区大门新建项2十一环境绿化美化工程新建1植草㎡20002种树棵5003景观项1水景、亭台、雕塑、喷泉十二安全工程新建项1灭火器材购置个500灭火器、消防栓等2安全系统工程新建项监控设备等十三电梯等设备购置项13四、建筑工程方案（一）主要设计依据1、《民用建筑设计通则》GB50352—20052、“时代枫林一期”规划用地位置示意图3、《建筑结构可靠度设计统一标准》（GBJ50068—2001）4、《建筑桩基设计规范》（JGJ94—2008）5、《混凝土结构设计规范》（GB500l0—2002）6、《建筑抗震设计规范》CB50011一2001）（2008版）7、《建筑给水排水设计规范》GB50015-200386广州市国际工程咨询公司 8、《室外给水设计规范》GB50013－20069、《建筑设计防火规范》GB50016--200610、《室外排水设计规范》GB50014－200611、《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-200512、《城市区域环境噪声标准》(GB3096—1993)（二）工程设计标准1、使用年限：本工程设计使用年限为50年。2、安全等级：本工程结构安全等级均为二级。3、抗震设防：本工程属丙类建筑，6度抗震设防。4、抗震等级：抗震等级为四级。5、环境类别：地上部分为一类，露天部分为二b类。（三）基本设计参数1、设计基本地震加速度为0.05g,设计地震分组为一组。2、基本风压：W=0.30KN/㎡。3、地面粗糙度：B类。（四）规划布局总体规划由高层住宅、商业街、会所等住宅建设和公共建设配套设施构成。商业街区，指社区外规划一条由西至东的特色商业街。商业街区是由不同业态的商业区段构成。并且商业街由文化广场及交通广场镶嵌其中，极大的丰富了商业街区的特色。商街既满足了社区内业主购物需要，同时为新市政片区提供了必要的商业配套。86广州市国际工程咨询公司 社区内规划不同特色的居住楼群，以小高层，高层住宅构成，户型大小搭配合理，建筑空间开阔，不同标高的楼层差异使得建筑高低错落有致，景观变化丰富。（五）结构选型1、上部结构选型高层建筑分别为18F、20F、15F、11F等楼群组成，其标准层部分采用现浇钢筋混凝土剪力墙结构。本项目中四周临街高层建筑底部带有二层的商业用房，内部高层设一层架空层或地下停车室。在功能转换处设置，转换层以下为框支剪力墙结构，提供建筑所需要的较大空间，并保证核心筒(楼梯间)及一定数量的上部剪力墙落地。多层建筑、会所、幼儿园采用现浇钢筋混凝土框架结构。结构中的填充墙均采用轻质墙体。2、基础设计位于挖土区域的高层建筑，如果是承载力较高的基岩，可以考虑采用天然地基上的梁板式基础。以上关于基础工程的方案待取得地基勘察资料后再进一步核定。3、梁、板、墙截面尺寸由具体设计单位确定。五、主体工程（一）高层住宅户型篇：86广州市国际工程咨询公司 该小区高层住宅为主(最高20F，建筑高60m)，同时，各个不同高度的楼体相互交错，楼体之间水体、草坪、树木、亭台点缀其间，高低错落有致，为城市街景提供了丰富的景观。一方面退让了公共场地的空间要求，另一方面多层区丰富了小区的内环境，极大的提高小区的品质。(二)商业街区建设本项目主要以居住为主，同时沿小区北部建设一条配套商业街，为周边一公里范围的人们提供各种主题、各种特色的商业服务。（三）景观建设景观设计概念：“依山就势”将湖光山色尽收眼底；“显山露水”纳百川之灵气，吮名山之精华，营造丰富的景观体系。（四）交通建设1、人车分流。在小区内设置一个人行出入口和一个车行主出入口。达到以人为本，人车分流的目标。经过不同宽度的道路设置以及组团内地下车库的设置，巧妙地将人行和车行分开，尽量减少车行的噪声和尾气。2、消防流线明确。小区内高层区，多层区消防环路明确，互不干扰。消防环路与景观路结合形成供小区业主的休闲路，宽敞而有趣味。六、辅助工程（一）生活给水工程1、水源86广州市国际工程咨询公司 项目区的给水系统直接和桂林市市政给水系统衔接，接桂林自来水公司临桂公司供水管网。从西城路引一根DN200的给水管进入项目基地，给水管道在建筑内形成环状管网给水系统，接管管径别为DN200。给水管采用PE、PP-R管，卡环式连接。每户装设水表计量，以利管理考核和节能。2、给水系统①加压方式：给水由市政接进管线，市政管网压力为0.25MPa。市政管网提供的压力只能满足1~3层的用水要求，故必须对生活用水进行加压，以满足高层用水要求。本项目给水系统拟采用由水泵直接从水池加压供水的方式，水泵集中布置，便于管理；省去屋顶水箱，不会产生二次污染，对建筑荷载要求降低。②给水管网布置方式：给水管道的布置按供水的可靠程度要求分为枝状和环状。本设计为高层给水，采用分区供水，为保证供水的可靠性，采用环状供水。③给水系统组成：建筑内给水系统由引入管，水表节点，给水管道，配水装置，用水设备和附件。此外还包括地下贮水池、加压水泵及变频给水装置。④加压设备：本项目高层建筑加压水泵拟采用低噪音、高品质、密封性良好的ISW型离心泵。3、用水量测算：①住宅楼：根据《建筑给水排水设计规范》GB50015—2003，普通住宅Ⅱ类最高日生活用水定额为130~300L/人·d，本项目住宅最高日生活用水定额取qd=215L/人·d；86广州市国际工程咨询公司 小时变化系数2.8-2.3，取kh=2.5；使用时间为24h全天供水；每户人口按3.5人算，则住宅人口总数为4278人最高日用水量：Q=215×4728/1000=1016.5m3/d最大小时用水量：Qh=1016.5×2.5/24=105.9m3/h②商业建筑根据《建筑给水排水设计规范》GB50015—2003，商场最高日生活用水定额为5~8L/每m2营业厅·日，本项目商业建筑最高日生活用水定额取qd=6.5L/（每m2营业厅·日）；小时变化系数1.2~1.5，取kh=1.35；使用时数12h。商业建筑面积39510m2最高日用水量：Q=6.5×39510/1000=256.8m3/d最大小时用水量：Qh=256.8×1.35/12=28.9m3/h③绿化用水量根据《建筑给水排水设计规范》GB50015—2003，居住小区绿化浇洒用水定额可按浇洒面积1.0~3.0L/m2·d，本项目绿化浇洒用水定额取1.0值。小时变化系数1.0；使用时数3h。本项目绿化用地面积17300m2，天数为365天。最高日用水量：Q=17300×1/1000=17.3m3/d最大小时用水量：Qh=17.3×1/3=5.7m3/h④道路、广场用水量86广州市国际工程咨询公司 根据《建筑给水排水设计规范》GB50015—2003，居住小区道路、广场浇洒用水定额可按浇洒面积2.0~3.0L/m2·d，本项目道路、广场用水定额取2.0值。小时变化系数1.0；使用时数3h。本项目道路、广场面积为9100m2。最高日用水量：Q=9100×2/1000=18.2m3/d最大小时用水量：Qh=18.2×1/3=6m3/h⑤会所、管理用水量本项目配套服务设施建筑面积为450m2，按8L/m2·d估算。小时变化系数2.0；使用时数8h。最高日用水量：Q=8×450/1000=3.6m3/d最大小时用水量：Qh=3.6×2/8=0.9m3/h⑥未预见用水量及管网漏水量居住小区管网漏水水量和未预见水量之和按照上述年用水量的10%计。⑨消防用水量本项目根据《建筑设计防火规范》GB50016-2006以及《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）布置消防系统。超过50M的住宅、商住楼消火栓用水量为40L/S。消防用水量不计入正常年用水量。本项目用水标准依据相关规范选择，项目建成后，最大小时用水量为684.3m3/h，最大日用水量为5962m3/d，各类用水指标及用水量统计见下表：86广州市国际工程咨询公司 表5-1序号用水类别用水定额数量使用时间（h）时变化系数最高日用水量（m3/d）最大时用水量（m3/h）1住宅215L/人.d4278人242.51016.5105.92商铺6.5L/m2.d39510m2121.35256.828.93绿地浇洒1L/m2.d17300m231.017.35.74道路、广场2L/m2·d9100m231.018.265会所、管理8L/m2·d45082.03.60.96未预见水量10％131.214.77总计1443.6162.1年自来水消耗量计算：1443.6*365*0.9=474235m34.贮水池：本项目住宅小区地块消防及生活水泵房设置在小区中间位置。小区生活用水贮水池的调节容积按小区最高日生活用水量15%估算，约为216.5m3；（二）消防给水系统：1.本项目居住建筑高度超过40m，室内消防消火栓给水系统难以得到一般消防车的供水支援，为加强供水安全和保证火场灭火用水，宜采用分区给水系统。2.消防水池储水540m3，包括：消火栓按超过40m的商住楼，40L/S，2小时，出水量288m3，喷淋按车库，35L/S，1小时，出水量126m。（三）排水工程1、雨水系统86广州市国际工程咨询公司 在项目区周围设置必要的排水沟，道路两侧设置排水沟，以保持地面和路面的干燥无积水。室外雨污排水采用排水管道，排水管道在各建筑外形成环状管网排水系统，屋面雨水系统采用单斗或多斗排水，当采用多斗排水时，悬吊管上设计的雨水斗为4个。雨水经收集后直接排入市政雨水排水管网。小区总雨水量Q=3．06m3／S(参考桂林地区暴雨强度，按P=2a，t=5min标准查表得设计暴雨强度为：q=586L／s．ha=211mm／h)，雨水综合径流系数取O．6O。地下室内(包括车库)设排水设施。2、生活污水系统项目区内的生活污水主要是餐饮污水、厕所冲洗污水，室内生活污水采用单立管伸顶通气方式。生活污水在室内用管道收集后排至室外污水管道，地下室污水排至集水坑后用污水泵提升至室外污水管道，餐饮污水经过隔油池预处理后排放至市政污水管道。排水量按日供水量的80%计算，约为：1154.9m3／d。（三）、电气工程1、强电系统①负荷等级：本项目消防用电系统、应急照明、保安监控系统、消防电梯为一级负荷；普通电梯、给水泵房、排水泵等为二级负荷；其它电力负荷及一般照明为三级负荷。②供电电源：本项目所在区域内有10kV线路延伸至西城大道，可方便接驳。③86广州市国际工程咨询公司 变电所设置：由于本小区规模较大，用电设备较多，用电负荷分布范围广，建议本项目变电所分散设置，设置开闭所。小区变电所设置应遵循以下原则：（1）尽量接近小区负荷中心且进出线方便，以降低电能损耗、提高供电质量、节省设备材料。（2）考虑合理的供电分配及适宜的供电半径。（3）本小区规模较大，分期开发，按分期片区划分供电范围。（4）一般按小区内干道的自然分隔划分供电分区，避免大量管线穿越马路、交叉重叠。（5）远离通信机房、微机机房和消防控制室等有防电磁干扰要求的房间。④用电负荷及用电量测算本项目各类建筑物按照《全国民用建筑工程设计技术措施电气》中各类建筑物用电指标进行负荷计算。各类建筑物的用电指标如下：住宅30~50W/m2；办公40~70W/m2；商业（一般）40~80W/m2（大中型）70~130W/m2；车库8~15W/m2。本项目各类建筑物用电指标取均值，配套服务设施取15W/m2。道路、广场及绿化用地参照相关规划结合相类似工程情况按照以下指标估算道路、广场及绿化用地用电负荷。道路广场用地用电指标25kW/ha绿地用地用电指标10kW/ha本项目用电负荷及年用电量计算表如下：（1）主要建筑规模一览表86广州市国际工程咨询公司 表5-2项目建筑面积（m2）负荷密度指标（W/m2）用电负荷（kW）住宅楼152785406111.4商铺39510903555.9车库7390311.5849.9会所450156.75道路广场(ha)0.912522.75绿化(ha)1.731017.3合计　　10564.0（2）用电负荷计算表表5-3负荷名称装机需用功率因数计算负荷容量系数有功无功视在（kW）　功率功率功率　kxcos/tgP(kW)Q(kVar)S（kVA）　住宅楼6111.40.70.8/0.754278.03208.5　商商铺3555.90.70.8/0.752489.131866.8　及车库849.90.70.8/0.75594.93446.2　公会所6.750.70.8/0.754.73.5　辅道路广场(ha)22.750.70.8/0.7615.92511.9　　绿化(ha)17.30.70.8/0.7712.119.1　　小计105640.70.8/0.787394.85546.0　　地下室生活泵（12kw*13）1560.650.8/0.75101.476.05　动地下室弱点机房（10kw*13）1300.70.8/0.759168.25　　地下室防火分区--电源2000.70.8/0.76140105　力变配电室电源箱700.60.8/0.774231.5　　公共电梯（35KW*13部）4550.60.8/0.78273204.75　　小计1011　　647.4485.55　　消防电源（30KW*25)7500.50.75/0.88375330　消消防泵(60kw*25)15000.50.75/0.88750660　防喷淋泵6000.50.75/0.88300264　　小计2850　　14251254　总设备容量14425　　9467.27285.6　同时系数Kp=0.85Kq=0.9312261.3　　8047.16848.5　变压器损耗（△p=0.01，△q=0.05）　　26.184.3　功率因数无功补偿　　　　-3669.9　补偿补偿后　　0.93/0.3958047.13178.6　86广州市国际工程咨询公司 小区共计　　　8073.23262.98707（3）项目年用电量计算：本项目总设备容量为14425kW，有功功率为8073.2kW，因此可以按以下方法估算出小区年有功用电量：Wy=aav×Pc×Tn式中Wy：有功用电量，kWh;aav:年平均有功负荷系数，一般取0.7—0.75，本项目取0.75；Pc：有功功率，kW；Tn：年实际工作小时数（本项目中，Tn=12*356=4380h）。则依据上式，计算可得本项目年用电量为2652万kWh。本项目装机容量51529.3kW，根据负荷计算结果，供电电压等级采用10kV，电源引自主楼一层10kV开关站。根据本项目功能分区和分期开发规划，按照接近负荷中心和“分散布点、集中管理”的原则，本项目拟设置二个变电所，分别设置在地下一层，变压器总容量为3700kVA，拟选用SC10系列节能型干式变压器，各变电所变压器容量分别为：1）1×2500kVA2）1×1250kVA在各变电所内进行低压无功集中补偿。2、弱电部分弱电设计施工范围1）通讯系统；86广州市国际工程咨询公司 2）综合布线系统；3）有线电视系统；4）安全防范系统；5）广播系统；6）楼宇自动控制系统；7）车库管理系统；8）火灾自动报警与消防联动控制系统；9）扩声系统与智能会议系统；10）手机信号覆盖系统；11）电子信息显示；12）多媒体教学系统；13）一卡通系统；14）智能化系统集成；弱电部分进线由临桂县县城光纤引来，均采用埋地敷设。系统采用75OMHZ邻频传输模式。分配网络采用分配一一分配一一分支型式，将电视信号送至各个终端输出单元。主要由线路放大器、射频同轴电缆、分配器、分支器、用户盒等组成。终端输出口技术指标：输出电频：64±4db载噪比(C／N)：≥44db交扰调制比(HM)：≥47db86广州市国际工程咨询公司 相邻频道输出电频差：≤2db系统中所有元器件均用高频接插件，并有良好的电气特征，且能互相匹配。系统供电采用22OV±1O％，5OHz的电源。3、综合布线系统本工程设计的综合布线系统主要用于通讯自动化系统(CZS)和办公自动化系统(OAS)中的通信网络。在一层设网络中心，网络中心作为整个大楼的计算机网络及信息管理中心。主配线间设在网络中心内，相关楼层的电气竖井设配线问作为分配线间。主配．线间与分配线间相连的干线子系统采用光缆(用于数据网)和五类大对数电缆(用于语音网)。水平子系统采用8芯超五类非屏蔽双铰线，最大距离为90米。工作区内的信息插座采用RJ45插座。所有线路均采用金属线槽或穿金属管保护，在弱电竖井内、吊顶内、墙内及楼板内敷设。4、防雷与接地系统①本工程按二类防雷建筑物要求设计防雷装置。②屋顶沿女儿墙设置避雷带作防雷接闪器并在屋顶组成不大于10M*10M或12M,8M的网格。③利用建筑物钢筋混凝土基础作接地体。④利用建筑物构造柱内的两根主钢筋作防雷引下线，与屋顶的避雷带及钢筋混凝土基础等焊接成可靠的电气通路。⑤86广州市国际工程咨询公司 电力系统接地、弱电系统接地、防雷接地等公用接地网，接地电阻不大于1欧姆。⑥本建筑做总等电位联结。⑦按各场所的需要采取漏电保护措施。⑧在变电所低压母线、楼层配电箱及终端配电箱内设浪涌保护器。（四）、消防系统1、设计执行的国家规范建筑设计按《建筑设计防火规范》GB50016--2006要求，均采用钢筋混凝土框架结构，耐火等级为一级。设置室内外消防栓系统，按《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005要求，配置手提式灭火器。2、消防设计①室外消防给水管网：室外消防为环状低压给水管网系统，由市政管网两条DN200供水管供水。室外消火栓为地上式消火栓，消火栓间距为120米，保护半径为150米，消火栓距路边不超过2m，距房屋外墙不小于5m，环路管网设分段阀门。②室内消防给水：高层、裙楼及地下室室内设消火栓给水系统；裙楼商业、会所等公共所及地下车库设自动喷水灭火系统；室内消防为临时高压给水系统，平时管网压力由屋顶高位消防水箱维持，火灾时自动启动加压泵(加压消防水泵均1用1备)。消防设备及消防水池均设在地下室，室内消火栓、自动喷水给水系统均设水泵结合器；③86广州市国际工程咨询公司 低压二氧化碳气体灭火系统对于柴油发电机房及储油间等不宜用水灭火的站房，本设计采用低压二氧化碳气体灭火系统。④楼房内设置疏散指示图标，疏散走道及楼梯间均设置事故照明灯。⑤在楼梯及过道等明显位置配置手提式灭火器。建筑物的每层都设置800×650×240规格的消火栓箱。⑥在每层设置一个手动报警按钮。⑦火灾自动报警系统及消防联动装置系统本工程属一类高层建筑物，为一级保护对象，采用总体保护方式，设置智能型总线火灾自动报警及消防联动控制装置。地下汽车库设置感温火灾探测器，电梯前室、商业裙楼、电气设备用房、弱电设备用房、竖井式配电间、电梯厅、电梯机房、空调机房及走道等处设感烟火灾探测器，高大空间设红外光束感烟火灾探测器。消火栓按钮及水流指示器、信号阀、压力开关信号经模块转换后介接入系统。按规范要求，在每个防火分区设置若干个手动报警按钮及消防对讲电话分机和插孔。消防控制中心设在一层，消防控制中心内设置火灾报警控制器、消防联动控制装置、消防对讲主机、消防应急广播主机及彩色图形显示、打印设备。86广州市国际工程咨询公司 火灾报警后，消防控制室内的消防联动控制装置能按防火分区及疏散顺序停止相关部位的空调机、通风机并接收其反馈信号；下降防火卷帘并接收其反馈信号；打开排烟阀和排烟风机并接收其反馈信号；打开正压阀和正压风机并接收其反馈信号。火灾确认后，强迫电梯下行至底层；启动消防泵、喷淋泵等消防设施并接收其反馈信号；接通火灾应急照明灯和疏散指示灯，切断非消防电源。火灾自动报警系统采用总线制布线方式，火灾报警及联动总控制线路采用阻燃型导线。所有线路均采用金属线槽或穿金属管保护，在弱电竖井内、吊顶内、墙内和楼板内敷设。在非燃烧结构内暗敷设的部分，其保护层的厚度应大于3CM，在其它部分敷设的线槽或保护管应采取防火措施。消防应急广播扬声器的设置数量满足从本层任何部位到最近一个扬声器的步行距离不大于25M，每个扬声器的功率不小于3w，对于有背景噪音的场所，其区域内最远点火灾应急广播的声压级高于背景噪音l5db以上。发生火灾时，消防控制室能将火灾层及其上一层下一层的扬声器自动切换到火灾应急广播状态。（五）暖通方案设计1、空气调节的室内设计参数及设计标准按国家标准“公共建筑节能设计标准”(GB5O189—2005)的规定，空气调节系统室内计算参数(表3．0．1—2)：参数冬季夏季温度（0C）2025风速（V）（M/S）0.10≤V≤0.200.15≤V≤0.30相对湿度（%）30～6040～652、通风、空调与防排烟设计方案要点：①地下车库通风与防排烟：地下室除利用汽车出入口自然进风外，均为机械送风，机械排风(烟)；86广州市国际工程咨询公司 ②空调：住宅楼及裙楼均采用分体式空调，商业裙楼采用集中空调系统。③住宅塔楼防烟楼梯间及其前室尽量采用自然通风。3、通风、防烟、排烟系统①地下室车库、地下室水泵房、发配电房等设备用房，设机械送风和机械排风(兼排烟)系统。所有排烟风机入口均设有28O℃熔断的防火阀，当其熔断时，联动风机停止运行。汽车库防火分区进风可利用汽车出入口自然进风，排风利用排烟风机风道(或设诱导风机)，车库按防火分区设置排烟系统，车库排风机风量按换气次数≥6次／H，汽车库内无直接通向室外的汽车疏散出口的防火分区，应同时设置进风系统，且进风量不小于排烟量的50％。排烟系统控制：排烟轴流风机应保证280℃时能连续工作30min，且在排烟支管上设有烟气温度超过280℃时能自动关闭的排烟防火阀，排烟防火阀应连锁关闭相应的排烟风机。②防烟楼梯间及其前室、消防电梯间前室或合用前室均采用机械防烟，设机械加压送风机(轴流风机设于屋顶)，楼梯间每隔二层设一个加压送风口，前室每层设一个加压送风口，送风量为：烟楼梯间：加压送风量为：20O0O一25000m3／h合用前室：加压送风量为：18000—22000m3／h消防电梯间前室：加压送风量为：22000—27000m3／h（六）、路灯、绿化86广州市国际工程咨询公司 在居住楼外面每隔30m装一盏路灯。为了美化环境，改善工作环境，在大楼前庭后院部分空地种植树木、花卉和草皮，供住户散步和小憩。其格局应体现不同的主题和意趣。绿化品种结构上，采用乡土树种为主，引进高品质景观植物为辅的方法。尽量避免大规模的外来未经驯化物种，以导致水土不服而造成大量的资金浪费。乔木以湿地松、侧柏、高山榕、垂叶榕、大花紫薇、苏铁、合欢为主；灌木以月季、三角梅、使君子、杜鹃、绿箩、金银花为主；草坪及地被以狗牙根、细叶结娄草等为主。（七）、防震根据国家地震局对桂林市的划分，地震列度小于Ⅵ度，按建筑抗震设计规范CB50011一2001）（2008版）要求进行设计。抗震设防：本工程属丙类建筑，6度抗震设防。抗震等级：抗震等级为四级。86广州市国际工程咨询公司 第五章节能减排措施一、依据（一）建设部《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（ＪＧＪ１３４－２００１）（二）建设部《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005；（三）《广西绿色建筑评价》（DB45/T567—2009）（四）《广西壮族自治区民用建筑节能设计标准》2007年（五）《通风与空调系统性能检测规范》（六）《建筑照明设计标准》GB50034—2004二、项目所在地能源供应条件本工程位于临桂新区中心区，用地周围已建设了比较完备的市政基础设施，本项目所需各市政条件均可满足。（一）污水小区内排水系统已形成回路，通过市政接口，接入市政管线。院内部规划路上设有污水支线。污水支线甩口进入地块红线，排污直接与预留接口相接。（二）供水由城市自来水管网供水。院内上水管线沿地块道路铺设，可根据接口位置和管径确定上水接口。（三）雨水86广州市国际工程咨询公司 在院内部修建雨水支管，通过市政接口，接入市政管线。（四）供电临桂县由广西主电网供电，建有2万kVA变电站两座，又投资6000万元，完成了全县电网改造，电力供应有保障。（五）燃气由新奥燃气公司负责供气。（六）通信电信在临桂新区设有电话局，可以满足本项目电话、数据通信的各项要求。（七）热水：本项目热水主要为小区居民生活用水，将动员居民用太阳能热水器作为本项目生活热水热源。三、消耗能源种类、数量及分布本项目功能为住宅、会所及商务。能源消耗种类为天然气、电力和水。天然气用于居民生活；太阳能用于居民热水；空调、照明、动力、设备等其他能源消耗均采用电力。（一）电力年用电量测算本项目电力能耗主要为空调、照明、动力、设备等。本工程为重要负荷用户，电气负荷，按其性质，可分为：86广州市国际工程咨询公司 消防用电系统、应急照明、保安监控系统、消防电梯为一级负荷；普通电梯、给水泵房、排水泵等为二级负荷；其它电力负荷及一般照明为三级负荷。经测算，年正常耗电量为2652万kWh。（二）液化石油气年消耗量测算:本项目住宅用户1223户，按每户每月使用一瓶液化气估算，一年12个月。根据《液化石油气气瓶充装站安全技术条件》GB17267-1998中液化石油气充装重量要求15kg钢瓶的标准充装重量为14.5±0.5kg，本项目按14.5kg计算。因此，本项目住宅年液化气总用量=户数×12×14.5=1223×12×14.5=212802kg/a（三）自来水用水量测算：本项目用水标准依据相关规范选择，项目建成后，最大小时用水量为162.1m3/h，最大日用水量为1443.6m3/d，年自来水消耗量计算：1443.6*365*0.9=474235m3。四、节能措施（一）节地节地包括规划节地和建筑设计节地两个方面，通过优化设计提高土地使用效率。本项目从半地下停车库、容积率、人防、节地措施、公建和土地利用等指标。1、通过优化小区地下停车场设计，实现集约用地，提高土地地下空间利用效力。86广州市国际工程咨询公司 2、项目区域内室外机动车停车位291个，实行空心植草砖铺设，既满足了停车的需要，又达到了绿化的目的。3、建设项目变电站采用干式变压器，设置于地下一层，节省土地占用空间，达到节约用地。4、主要通道与消防通道结合，平时作为出行道路，火灾时可作为消防通道使用，该主要通道，内穿行过整个小区，外分别与西城大道、世纪大道和滨江路相连，形成较为便捷的道路网络。（二）建筑节能项目建设地址在桂林市临桂县，根据《广西壮族自治区居住建筑节能设计标准》DB45/T221-2007规定，划入建筑节能设计分区的北区，执行夏热冬暖地区北区居住建筑节能设计规定。1、规划设计节能措施①结合日照和桂林市夏季多东南风的特点。本项目规划的居住建筑物的朝向均采用南北或南北偏东向。利于组织夏季的穿堂风，有效减少夏季空调设备开启时间。②本项目住宅建筑均为单元式，建筑外形尽可能简单规整，避免不必要的凹凸变化，把体形系数控制住0.35以下。③本项目规划的绿地总面积达到36%，并布置多处水景和公共游泳池，有效地降低环境的热辐射量。④合理确定房屋间距与布局，纵横排列错位，利于自然通风。项目规划方案建筑密度为35%。⑤规划方案架空层建筑面积1350m2。采用通透的前排楼梯间中部开口及底层架空措施，可进一步改善自然通风的效果。86广州市国际工程咨询公司 2、建筑外围护节能设计（1）围护墙体的保温隔热措施根据本地资源情况，外墙砌体建议采用桂林市推广使用的新型墙体材料——页岩烧结多孔砖。墙体构造为：①20mm厚水泥砂浆②240mm厚页岩烧结多孔砖③20mm厚石灰砂浆其热工指标达到D=3.83，k=1.66，满足DB45/T221-2007规定。外墙采用太阳辐射吸收系数ρ≤0.8的浅色饰面。（2）墙面、屋顶采用隔热保温构造，建议采用FHP—Vc复合硅酸盐硬质保温隔热板。FHP—Vc“复合硅酸盐硬质保温隔热板”通过对硅酸盐无机胶凝材料进行物理发泡而形成的一种具有容重轻、导热系数低、隔音、不燃、强度高、施工简便等优点的新型保温材料。具有抗大气腐蚀、抗风压、抗震、抗裂、抗渗、抗撞击、抗热应力、抗生物侵害、防火(A级不燃)、放射性指标合格(IRa≦1．O，Ir≦1．3)等特点。对于具有聚苯板薄抹面层的系统，保护层厚度应不小于3mm并且不宜大于6mm。对于具有厚抹面层的系统，厚抹面层厚度应为25mm至30mm。应做好外保温工程的密封和防水构造设计，确保水不会渗入保温层及基层。水平或倾斜的出挑部位以及延伸至地面以下的部位应做防水处理。86广州市国际工程咨询公司 在外墙外保温系统上安装的设备或管道应固定于基层上，并应做密封和防水设计。（3）外窗①尽量减少门窗面积门窗是建筑能耗散失最大的部位，在保证日照、采光、通风、观景条件下，尽量减少外门窗洞口的面积，应按照DB45/T221-2007的6.1.3.1款规定：各朝向窗墙面积比，北向不宜大于0.45；东、西向不应大于0.3；南向不应大于0.50。②项目住宅建筑均为高层，宜采用平开窗，且尽量增大开启角度，加强室内通风。③采用密闭性良好的门窗，门、窗框与轻体之间的缝隙，采用保温材料和嵌缝密封膏密封，避免不同材料界面开裂，防止空气对流传热，影响门窗的热工性能。外窗的气密性能不低于《建筑外窗气密性能分级及其检测方法》（GB7107-2002）中规定的4级。（四）节电措施1.供配电系统的节能①合理选择变压器容量及台数；选择节能型变压器；加强运行管理，实现变压器经济运行；配电线路选用高导电率的导体，尽量采用铜芯线，不采用铝芯线；变电所应设置在负荷中心，同时各层配电间、层配电箱也应尽量设置在负荷中心，减少线路的长度。依据以上原则和计算出的本项目设备装机容量，本项目区本项目拟设置二个变电所，拟选用SC10系列节能型干式变压器。②无功补偿。86广州市国际工程咨询公司 在满足规范要求的情况下，尽量提高电压等级和功率因数。当采用提高自然功率因素的措施后，仍达不到电网合理运行要求时，采用并联电力电容器作为无功补偿装置。③谐波治理：（1）无功补偿电容串接电抗器，防止谐波放大。（2）在调光柜、大功率变频器输出回路设置无源滤波器；在变电所、硅控室等处预留有源谐波器的柜位，待系统正式运行后对谐波进行实测和分析，根据实际情况确定其型号规格。2.电动机的节能主要途径是提高电动机的效率和功率因数。采用高效率电机，变频调速的电动机可以节约电量；根据负荷特性合理的选择电动机；采用星-三角切换装置；根据负荷情况根据负荷情况对电动机采取就地无功补偿，减少线损和电压损失；需要根据负荷变化调节的设备采用调速电机。3.照明的节能（1）照明方式的选择照明方式应根据下列要求选择：①所有工作场所应采用一般照明，还应根据需要采用分区一般照明、局部照明和混合照明。②同一场所内有不同照度要求的区域，应采用分区一般照明。③对于照度要求较高，作业面密度不大的场所，应设置混合照明。④减少点灯时间；加强管理工作，房间或办公室无人工作时，86广州市国际工程咨询公司 及时关灯；增加照明开关，每个开关控制的灯数不要过多；对大型空间照明设计，宜采用分区控制；室外照明应采用光电控制器以防白天灯亮；在窗边或人不经常去的地方单独设置照明开关。（2）采用高效照明电光源的节电。电光源的节电量是指在提供相同光通量条件下，用高效电光源替代相对低效电光源所节约的电量，那种降低照明服务水平和关灯不用或少用的电量不包括在照明节电讨论之内。①照明光源应根据使用场所的不同，合理地选用发光效率高、显色性好、使用寿命长、色温或相关色温适宜并符合环保的光源。②选用光源，在满足显色性、启动时间等要求的条件下，应根据光源、灯具及镇流器等的效率、寿命和价格进行综合技术经济分析比较后确定。选用光源总体原则是：尽量减少白炽灯的使用量；推广使用细管径T8荧光灯和紧凑型荧光灯；逐步减少高压汞灯的使用量；积极推广高光效、长寿命的高压钠灯和金属卤化物灯。4.减少供电线路损失照明线路尽量采用三相四线制，以减少电压损失，尽量使三相负荷平衡；除为了安全必须采用36V以下照明电器外，尽量采用较高电压的照明电器；使用高效率的镇流器以减少线路损失；使照明电器的工作电压保持在允许的电压偏差之内，在采用气体的电光源较多的场所应采用补偿电容器提高功率因数。5.电气计量措施86广州市国际工程咨询公司 本项目高压设总计量。公寓楼部分拟按建筑平面分隔设分户计量，计量表集中放置在各层强电竖井，拟采用智能巡检式电度表，自动读表，实现自动化管理。地下一层~地上三层商业部分，由于使用功能及平面分隔具有不确定性，因此各层只预留总电源，计量表根据实际需要后装，以避免前期浪费。6、暖通、空调的节能措施本地区采暖空调和通风方式还没有系列化和规范化，采用何种采暖空调方式一般由用户或开发商确定。就现阶段而言，在选择采暖通风空调设备时，应尽可能选择能效比高的设备。夏热冬冷地区居民冬季常用电暖器采暖，夏季使用的空调器能效比也不高，能耗大。要保证主要居室冬天16～18℃、夏天26～28℃，采暖和空调的能源消耗量将是非常大的。因此必须从建筑围护结构和采暖、空调设备两方面人手，采取一定的节能措施，提高采暖、空调能源利用效率。住宅一般是人员进入室内才启动空调，各户使用情况不同，用电分开计量，因此适于安装单个房间空调器。公共用房，包括商场、各类活动中心，建议本项目采用地源热泵系统。地源热是指地球表面浅层土壤或水源中的地热能。国外在上世纪70年代已开始研究利用地热能的技术——86广州市国际工程咨询公司 地源热泵。目前，地源热泵技术在欧美发达国家己处于成熟期，是一种广泛采用的供热、空调系统。我国自20世纪90年代中后期，对地源热泵技术的研究和应用有了迅速的发展，工程应用逐年增加。（五）节水措施设计首先在设备选型时尽量选用低能耗设备，如采用了变频调速给水设备等，以利于节能。1.生活给水水管材采用压力水头损失小，强度好、耐腐蚀、使用寿命长的新型管材，可以达到降低电耗和水头损失的效果。对动力机电设备的选择尽可能采用国家批准的机电节能产品。供水采用管网叠压供水系统，降低能耗。2.今后在可能的情况下，绿化用水利用中水。在灌溉方式上，采用节水效率高的喷灌、滴灌、渗灌等先进节水设施，提高水的有效利用率。3.卫生器具均选用节水型器具。给水水嘴采用陶瓷芯等密封性好、能限制出流流率并经过国家有关质量检测部门检测合格节水水嘴。大小便器采用节水型产品，坐便器水箱容积不大于6L。公共卫生间采用红外感应水嘴、感应式冲洗阀小便器、大便器等能消除长水流的水嘴和器具。4.计量设施：给水引入管在室外水表井内设水表计量，给水引入管设止回阀；各层集中管井内设旋翼式水表，分层计量。按计划用水，节约用水。同时为运行管理、节能管理提供基础数据。5.二次加压采用管网叠压供水系统，充分利用市政供水压力，达到优化调度，降低能耗的目的。86广州市国际工程咨询公司 五、节能效果分析（一）能耗指标1、项目能源总消耗量本项目建成后，小区年总用水量为474235m3/a，年总用电量为2652万kwh/a，折标准煤3259.3吨；年液化气总用量为212802kg/a，折标准煤364.8吨。2、单位建筑面积综合能耗①年能耗折算为标准煤年总能耗折算为标准煤＝3259.3+364.8＝3624.1吨标准煤②单位建筑面积年综合能耗＝3624.1÷192745＝0.01880256吨标准煤3.单位投资能耗（标煤/万元）本项目总投资37749万元，则项目单位投资年能耗为0.09600519吨标煤/万元。(二)节能效果1、规定性指标节能评价86广州市国际工程咨询公司 本项目严格按照《广西居住建筑节能设计标准》、《公共建筑节能设计标准》、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》等规范要求进行设计。本项目建筑物方正整体，体形系数好，没有过多的凸凹面；对外门窗采用遮阳措施，对外墙和屋顶采取外保温隔热措施，降低了传热系数提高了热惰性指标，热惰性有利于建筑热稳定性；高效保温隔热材料设于主体结构外侧，可减缓热量进入墙体；墙内设置空气间层或通风间层也有良好的保温隔热效果。本项目体形系数的设定、外门窗遮阳的重视等使得节能效果好。按照《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JGJl34—2001对本项目工程节能的强制性标准要求，可达到节能50%的目标。2、年能耗降低量评价（1）年电力消耗降低总量①空调节能量测算：根据上面测算空调年可节电229万kWh。②太阳能热水器节能测算：根据上面测算太阳能热水器年可节电242万kWh。③照明工程的节能量测算：根据上面测算照明工程年可节电198.4万kWh。以此三项测算的年节电量为669.4万kWh。（2）单位建筑面积综合能耗①年节电量折算为标准煤年总节电量折算为标准煤：669.4万kWh*1.229t＝822.7吨标准煤②单位建筑面积年综合能耗降低量：822.7÷192745＝0.00426833吨标准煤86广州市国际工程咨询公司 第六章安全措施一、消防安全（一）消防设施消防设施研究，主要是分析项目在生产经营过程中可能存在的火灾隐患和重点消防部位，根据消防安全规范确定消防等级，并结合当地公安消防设施状况，提出消防监控报警系统和消防设施配置方案。1、火灾危险性分析分析生产过程中使用的原材料、中间产品、成品的火灾危险性，包括储存物品的火灾危险性，生产过程中易燃、易爆产生的部位及火灾危险性，运输过程中的火灾危险性等。2、调查项目场址周围消防设施状况调查场址周边公安消防机构的规模、装备，所在地公安消防队与场址的距离等，确定项目对公安消防机构的依托程度。具体消防设施方案见第五章。（二）消防措施1、按照“预防为主”的原则，分析项目在生产经营过程中可能存在的火灾隐患和重点消防部位，根据消防安全规范确定消防等级，建立消防监控报警系统和消防设施配置方案。本建筑小区物业管理部门要有科学的规划，制定科学的防火措施，配置先进的消防器材。2、86广州市国际工程咨询公司 管理者要向住户宣传防火工作的重要性，提高住户的防火意识。服务区的各个房间内要安装灭火装置，楼房要设置安全出口。对建筑内生火取暖的设施使用要制定严格的管理规定。管理者和每个从业人员都有责任、有义务防患于未然。3、积极组织消防演练，增加防范意识，对火灾事故及时报警，迅速疏散，组织扑救，保护现场，协助公安机关查明原因，提出处理意见。二、治安安全（一）制定项目区治安安全管理规范，成立治安管理机构，招聘条件较好，素质较高的人员担当安全管理工作，负责整个项目区的日常巡视工作，防止不法分子在客人集中处行窃，确保人员财产安全。同时要加强与公安机关的联系，成立派出所辖内的警务区，共同负责项目区治安管理。（二）要作好防盗工作，项目区内要建立专门的安全保卫机构，有专人负责，有分管的专门领导。同时也要加强安全管理人员的依法管理的思想意识，争取杜绝各类违法事件的发生。三、劳动安全隐患与防范（一）施工期劳动安全隐患及防范措施本项目建设为一般性基础建设建筑施工。安全隐患主要有：有害有毒物品：油漆、涂料、建筑粉尘。易燃易爆物品：机械用汽油、机油、柴油、油漆、(涂料用)溶剂。86广州市国际工程咨询公司 危险、危害性作业：建筑高空作业、机械操作(搅拌机、起重机等)、机械振动、噪声、电焊及用电安全等。运输安全隐患：主要是运输车辆的交通行驶安全、建筑材料装卸安全。防范措施主要采用：严格按照建筑施工安全规范作业，对易燃易爆物品设立专门场地(库房)堆放并配以专人管理，施工人员在施工场地佩带安全帽，司机及机械操作人员不疲劳上岗，不得野蛮操作，机械不带病工作，注意用电安全等。（二）营运期安全隐患及防范措施安全隐患：项目进入营运期后住户增多，流动性强，人员复杂，生活物品也增多，用火、用电量大，易燃易爆危险因素增加，潜在的不安全因素增加。防范措施：必须在当地公安机关的支持配合下，加强社会治安防范工作。加强项目区内各种服务的安全保卫工作，确保住户的生命财产安全。认真执行旅游、公安、交通等有关部门安全保卫制度，定时、定期进行安全巡查，治安秩序，事故处理及时、妥当。四、疾病防治和卫生保健措施（一）施工期疾病防治和卫生保健措施86广州市国际工程咨询公司 项目建设为一般性基建施工，不易产生重大的职业病，但易产生一些常见疾病，除注意卫生以外，还要配备必要的常见疾病用药，若遇工伤或较重疾病要及时送往医院治疗。（二）营运期疾病防治和卫生保健措施项目建成后，到项目区的人流增大，有必要加强卫生防疫工作，避免疾病发生、蔓延、流行。卫生：1、公共场所达到国家规定的卫生检测标准，配备人员常用的药品。2、公共公厕引导标志醒目，建筑造型、色彩及格调与环境比较协调。3、项目区内隔一定距离设置垃圾箱，日产日清，垃圾应及时清理，集中收集，统一处理，垃圾箱(桶)标识明显。4、成立环卫队伍，负责项目区内环境卫生工作。定期与不定期清理道路，清除垃圾。5、设简易医疗所，配备相应的设备和药物，符合急救和简单处理的需要。对严重病人或突发事故，要做好120绿色通道，及时与医院配合处理。防疫：1、凡在项目区的饮食、食品经营场所，须符合卫生防疫部门有关规定。2、积极配合卫生部门做好各类流行疾病的防治工作，注意消灭传染病源，如苍蝇、蚊、鼠、蟑螂等，定期或不定期对一些重点地点和公共场所进行药物喷杀和灭鼠，有效控制“四害”的繁衍，降低86广州市国际工程咨询公司 “四害”的密度，预防虫传疾病的发生与流行。3、注意人员的疾病情况，有病及时诊治。86广州市国际工程咨询公司 第七章环境影响及保护措施一、环保设计依据（一）《中华人民共和国环境保护法》1989.12；（二）《中华人民共和国环境噪声污染防治法》1996.10；（三）《广西壮族自治区环境保护条例》2005年12月3日（四）国务院第53号令《建设项目环境保护管理条例》；（五）（86）国环字第03号文《建设项目环境保护管理办法》；（六）环境空气：执行GB3095－1996《环境空气质量标准》二级标准[TSP0.30mg/m3、SO20.15mg/m3、NO20.12mg/m3]；（七）声环境：城市中道路交通干线道路两侧35米内的范围执行GB3096－93《城市区域环境噪声标准》4类标准，4类标准昼间70dB（A），夜间55dB（A）；其余区域执行2类标准，2类标准昼间60dB（A），夜间50dB（A）；（八）地表水：本项目建设地水质执行GB3838-2002《地表水环境质量标准》Ⅳ类标准。（九）废气：汽车废气执行GB14761.7-93《汽车柴油机全负荷烟气排放标准》；GB14761.6-93《柴油车自由加速烟气排放标准》；GB14761.5－93《汽油车怠速污染物排放标准》；（十）噪声：执行GB12523—90《建筑施工场界噪声限值》；（十一）施工生活废水：执行GB8978-1996《污水综合排放标准》三级标准。86广州市国际工程咨询公司 （十二）《污水综合排放标准》（GB8978-1996）二、项目场址环境现状本项目的建设场址位于桂林市临桂县岩塘村，场址内种有树木，景色秀美，空气清新，场址周围无污染源，环境现状良好。（一）植被现状荒地植被：建设场地荒地植被有乔木、灌木和草本三类。乔木种类主要有乌桕、苦楝、构树、紫弹树、榔榆等；灌木种类较多，优势种为蔷薇、牡荆、白花继木等；草地上生长有较多的本土野生物，主要有猪屎豆、车前、决明子、刺苋、艾草等。农地植被：农地主要为菜地，主要作物有芋头、黄秋葵、豆薯等。农地杂草主要有破铜钱、野苋、狗牙根、车前草、火炭母、雷公筋等。（二）野生动物资源建设区在调查中未发现有国家保护珍稀野生动物种类，但当地的野生动物种类还有较多，当地常见野生动物种类有伯劳、田鹨、柳莺、麻雀、萃鸟、暗绿绣眼、大山雀、田鼠。(三)水土流失：评价区地处城郊，以荒地和农耕地为主，区域地形较平缓，植被较好，水土流失量不大。年土壤侵蚀模数约为500t/km，为轻微侵蚀。（四）水环境：建设地地表水较为丰富，主要为场地内的洼塘水和沟渠水。地表水补给及来源主要为大气降水，场地地表水系为该区农业灌溉及水产养殖用水水源。各监测断面所有监测指标均未超标，达到GB3838-2002《地表水环境质量标准》Ⅳ类标准。（五）86广州市国际工程咨询公司 大气环境：根据桂林市环境监测中心站监测数据可知，桂林市区2008年环境空气质量：二氧化硫年日均值为0.036毫克/立方米，符合国家环境空气质量二级标准；二氧化氮年均值为0.032毫克/立方米，符合国家环境空气质量一级标准；可吸入颗粒物年均值为0.029毫克/立方米，符合国家环境空气质量一级标准。由此可见，市区环境空气质量达到GB3095—1996《环境空气质量标准》二级标准。说明项目所在区域环境空气质量良好。（六）噪声污染：从监测结果来看，所有环境噪声监测点均达到GB3096－93《城市区域环境噪声标准》相应标准。评价区域声环境质量良好。三、项目建设与运营对环境影响项目在工程设施等方面的建设会对空气环境质量、声环境质量、水土保持等产生中等的不利影响，对其它环境要素的不利影响较小。主要大气污染源是施工场地树林草地植被被破坏，泥土裸露，引起扬尘；材料装卸、运输、现场施工作业产生扬尘；施工机械、运输车辆排放废气，废气主要含有TSP、CO、NOX、THC等污染物。主要噪声污染源是施工过程中使用的推土机、搅拌机、打桩机、运输车辆等机械设备，其噪声级在80dB（A）—115dB（A）之间。水土流失物进入地表水体使局部水体的混浊度有所增加，以燃油为动力的施工机械产生的漏油也会使地表水体受到一定污染，施工废水、生活污水也会对水体产生一定的污染。施工期在平整场地、土方填挖、汽车碾压等施工机械作业时，将不可避免地破坏植被，造成一定的水土流失。“时代枫林一期”营运期对环境的负面影响主要是交通产生汽车尾气，其主要污染物为NO2。生活垃圾由环境部门清运处置，对环境影响不大。四、环境保护措施（一）、施工期间环境的保护与治理86广州市国际工程咨询公司 施工期间的环境影响主要为大气扬尘和施工噪声。1、防治施工扬尘污染加强施工管理，管理措施得当，可降低扬尘量的50-70%。采取的措施如下：①施工场地定期洒水，防止浮尘产生。②施工场地内运输道路应及时清扫，冲洗、减少汽车行驶扬尘。③避免起尘原材料露天堆放。2、防止施工噪声的影响采取的措施如下：①合理安排施工时间。②尽量少使用高噪声设备，减少人为噪声。③在施工现场周围设立较高的临时围墙，以减少扬尘、噪声对周围环境的影响。（二）、运营期间环境的保护与治理1、大气环境保护措施大气污染物主要来源于汽车尾气等，为此，大气污染综合治理措施从下面方面入手：对尾气不达标的车辆进行改造、停驶或禁止入院内。提高院内绿化率。充分利用植物截粉尘、吸收有害气体的功能，结合院内绿化建设，选择抗污染性能好的树种，大力发展植物净化。2、水环境保护措施“时代枫林一期”86广州市国际工程咨询公司 主要污染源有生活污水。本工程污水排放量为50m3/d，排水采用雨、污分流，污水经处理后，排入城市污水管网。室外采用双壁波纹管，室内采用UPVC管。于市政接管管径为d400。雨水排放量为100L/s，雨水经雨水斗、室外雨水口、检查井排至城市雨水管网。室外采用双壁波纹管，室内采用螺旋UPVC管。于是政接管管径为d1200。生活污水经化粪池局部处理后排入室外排污管道；本项目生活污水出水按CJ3082—1999《中华人民共和国城镇建设行业标准》要求BOD5≤100mg/L、油脂≤100mg/L、悬浮物SS=100mg/L、PH=6.0—9.0，即可达到排放污水管道标准。3、固体废物治理措施固体废物是人们在工作、生活过程中所产生的失去其使用价值的固体废物和生活垃圾。固体废物治理从以下二方面入手：①提高固体废物的利用率，加快固体废物资源化进程。固体废物是一个相对的概念，某一行业的废物对另一行业来说，可能是宝贵的资源，因此，提高固体废物的综合利用率，从而回收资源和能源，是楼内固体处理的方向。②科学地选择固体废物的终处理方式。实现固体废物的无害化处理，分别设置可回收和不可回收箱，固体废物集中到院区垃圾箱，再由临桂县环卫站处置。4、噪声污染治理措施86广州市国际工程咨询公司 噪声来源于院内外交通运输、机器运行和社会生活。噪声是感觉公害，它没有污染物，也不会在环境中积累，当噪声源被控制后，噪声污染随即消失。其噪声污染控制措施如下：加强对流通噪声源的管理，禁止使用高音喇叭，对排气系统进行改造，对机械设备噪声污染进行控制，本项目采取的降噪措施为：工艺设计中选用低噪音的设备，选用低噪机泵、低噪电梯，在房间墙壁上设吸音体或使用吸音性能较好的涂料做内墙粉刷，减少噪音的反射、混响和传播。5、建设引起植被环境破坏的治理措施对于场地平整和建筑开挖出的土方按规划地点进行填平压实，按规划及时进行园林绿化恢复植被，从而达到防治水土流失污染环境的目的。五、结论本建设项目对环境问题给予了充分的考虑，工程建设中严格执行国家有关规定和标准的要求，考虑采用了各种环保措施，免除对周边环境及自身的影响。因此，该项目的建设在环境方面是可行的。86广州市国际工程咨询公司 第八章组织机构与人力资源配置为了保证工程的顺利进行，项目建设单位成立了以董事长梁坚为组长的建设工程领导小组，下设财务部，工程管理部。提出了适合“时代枫林一期”项目管理的优良组织方案。一、组织原则1、组织中每个成员的一切行为必须围绕实施项目目标这个中心来进行，任何违背这个中心的言论和行为将及时受到制止和纠正。2、给组织中的每个负责人、经理、技术人员、管理人员及一般工作人员规定明确的职责。3、使责任伴有相应的权力。4、在所有有关人员确切了解情况之前，不应改变一个职位的范围和责任。5、绝不应超越责任领导向下属人员下达命令。否则，当事人应被撤换。6、对下属人员的批评应私下进行，不论何种情况，都不应在负责人、同级或下级雇员在场时，对下属进行批评。7、对于负责人之间或雇员之间在权力或责任方面所产生的任何纠纷或分歧，要立即予以慎重的裁决。8、晋升、调薪以及纪律措施应由直接负责人的上一级领导批准。86广州市国际工程咨询公司 9、当责任人发现自己处理问题有错误时，应向上一级负责人及时承认错误并提出改进意见和纠正措施。10、组织中的每个人要模范遵守国家以及地方的各种法律、法规和规定，也要求监理、承包商模范地遵守，并据以保护业主的正当权益。二、工作职责办公室：负责公司文档管理；负责对公司的内部职员的个人资料进行管理。人事部：负责人力的招聘和录用、调配和使用、人事的考核，晋升与奖惩，教育和培训工作。财务部：负责资金的筹集和管理；财务的核算和监督以及资金的拨款和管理；交纳各种税费等，保证工程进度和各项资金使用计划。销售部：负责制定销售计划并组织实施。工程管理部：负责工程各种准备和实施工作：物资准备，现场准备，现场踏勘，“三通一平”，组织施工单位放线并检验。1、利用招标形式优选施工队伍。2、办理开工报告。3、办理质监委托。4、组织设计交底。5、摸清施工现场地下有无国家线路、水管、天然气管道和防空洞等，如有及时妥善处理。86广州市国际工程咨询公司 6、进行现场工程管理，旧建筑物及妨碍工程施工的障碍物的拆除工作，临建、占路，占地的办理。7、做好质量控制与管理，加强经济签证的管理。8、做好工程收尾的组织安排，竣工验收。8、做好工程资料的汇集、参加开发项目资料的归档工作。9、做好工程决算及项目移交。86广州市国际工程咨询公司 第九章项目实施进度及招标安排一、施工组织管理为加强组织管理，加快工程进度，控制工程投资和确保工程质量，统一布置实施计划，为项目实施创造良好的开端，特做以下计划安排。整个工程管理按有关合同条款进行，运用竞争机制，采取招投标方式，选择有实践经验、施工信誉高、技术条件好、技术水平高的队伍进行施工。同时聘请与工程项目有相应资质等级的监理单位进行监理，确保工程质量。（一）勘测设计工期安排可行性研究报告批复后，即开展初步设计工作，初步设计力争在3个月内完成。在初步设计的同时可安排工程地质钻探和资金筹措等工作，工期大约2个月时间，这样待初步设计批复后，即可提供完整的小区土地工程地质资料供施工图设计工作，以利于提高施工设计工作效率。施工图的设计待初步设计批复后进行，由于有了初步设计的基础和地质资料，施工图设计预计抓紧时间能在2个月内完成。（二）建设工期安排86广州市国际工程咨询公司 由于项目建设地址宽敞，交通运输便捷。因此，道路交通、小区绿化、高层住宅楼、叠加洋房建设和配套设施等工程可同时开工建设。为确保工程进度，建设工程在施工图基本完成时，即开展工程招标、施工队伍的确定，待施工图批复后，即开工建设。这样，预计在第三年可完成工程建设任务。整个工程三年建设完成。（三）项目实施进度项目具体实施进度安排详见项目实施进度表。表9-1表9-1工作安排计划表年月第一年第二年第三年　工作内容项目前期工作　　　　　　　　　　　　项目初步设计　　　　　　　　　　　　施工图设计　　　　　　　　　　　　土建施工　　　　　　　　　　　　设备采购　　　　　　　　　　　　设备安装调试　　　　　　　　　　　　人员招聘、培训　　　　　　　　　　　　项目开始销售　　　　　　　　　　　　主要设施竣工验收　　　　　　　　　　　　施工期：二、项目建设招投标招标基本情况表表9-2招标项目名称招标范围招标组织招标方式不采用招标估算金额形式招标（万元）全部招标部分招标自行委托公开邀请方式　招标招标招标招标　　86广州市国际工程咨询公司 勘察　　√　√　　120设计√　　√√　　280建筑工程√　　√√　　25000安装工程√　　√√　　1059监理√　　√√　　163.98设备√　　√√　　325重要材料√　　√√　　200其他√　　√√　　400合计　　　　　　　27547.9886广州市国际工程咨询公司 第十章投资估算与资金筹措一、投资估算（一）投资估算依据1、《广西壮族自治区土建工程费用定额（2005版）》；2、广西、桂林市有关文件资料；（二）编制说明1、本项目投资范围包括：临桂县“时代枫林一期”项目的基础设施、公共服务设施、配套设施建设等项目。本项目参照当地同类工程概算，并参考临桂建筑市场的实际情况及建筑工程造价的统计数据，设定各类建筑的造价。2、其他工程费用：工程建设其他费用包括征地费用、前期工程费、工程勘察费、工程监理费、工程保险费、招标代理费、办公和生活家具购置费等组成。①征地费用按项目业主2010年11月1日从临桂县国土资源局组织的国有土地使用权挂牌出让活动中竟拍的价格计算，共计1566.5万元。②86广州市国际工程咨询公司 房屋拆迁补偿标准按桂林市人民政府2008年发布的《临桂新区村庄农房拆迁改造办法（试行）》中的规定执行。被拆迁房屋按砖混一等标准执行，即每平方米补偿费576元，再加上每平方米100元的拆除劳务补助，每平方米拆迁补助费676元；拆除数额按临桂县人们政府《关于桂林市临桂县广厦房地产开发有限公司申请建设用地的批复》（临政复【2011】82号）中确定的62000平方米执行。③前期工程费用包括项目的规划、设计、可行性研究报告所需费用，按相关文件规定进行计算。④工程勘察费按《工程勘察设计计费标准》(2005版)相关规定计算。⑤工程监理费经内插计算为第一部分工程费用的0．6％。⑥招标代理费按国家有关规定累加。⑦工程保险费按建安工程费的O．4％计算。⑧行政事业性规定费用包含：供电工程贴费、房屋开发管理费用、市容、环保等项目；并参照桂林市相关文件规定计算。3、预备费：预备费按工程费用和其他工程费用和的8％计算。4、管理费用按工程费的1．5％计算。5、建筑工程费按每平方米1200元计算。（三）投资估算结果项目建设估算总投资为37749万元，其中建安工程费用27330.4万元，工程建设其它费用7007万元,基本预备费用为2747万元,贷款利息664.7万元。(详见附表1)二、资金筹措及使用计划（一）资金筹措86广州市国际工程咨询公司 本项目总投资全部由业主单位自筹。其中，企业资本金12000万元，售房款再投入（含预售）20084.8万元，银行贷款本息5664.7万元（其中贷款本金5000万元，建设期利息664.7万元，年贷款利率7.02%）。(详见附表2)（二）投资使用计划根据项目建设计划，计划建设期3年，第一年完成总投资的40%，主要进行项目的前期工作，规划设计、土地征用、道路、供电、给排水、地基等基础设施建设和开始主体工程建设；第二年完成总投资的30%，主要继续为完成主体工程，第三年完成总投资的30%，主要继续为完成前期主体工程，和最后装修工程，配套设施及设备采购、安装、调试，投入完全运营。86广州市国际工程咨询公司 第十一章财务评价一、项目财务效益本单价参照目前桂林市区二类地带房地产价格核算。（一）营业收入1、商业用房收入：建筑面积39510平方米*单价5500元=21730.5万。2、商品房收入：建筑面积116305平方米*单价3680元=42800万。3、地下车库收入地下车库550个*单价30000元=1650万。以上收入合计：66180.7万元。(详见附表3)（二）成本费用成本费用包括开发成本和经营成本。1、开发成本开发成本即为形成本项目的固定资产而投入的全部费用建筑工程投资额37749万元。2、经营成本经营成本是指在经营期内应该负担的全部成本，包括销售成本、销售税金。①销售成本包括广告费，销售代理费，销售业务费、期间费用86广州市国际工程咨询公司 等，按销售收入的5%计算。则：66180.7万元*5%=3309万元②销售税金包括营业税营业税率5%，城建税、教育附加分别按营业税金的7%、4%征收。根据目前土地增值税按收入1%预征的方法，为简化计算将1%的土地增值税并入销售税金及附加，综合税率为6.55%。则：66180.7万元*6.55%=4334.8万元则：经营成本为：①+②=7643.84万元总成本费用为：37749+7643.84=45393万元(详见附表4)（三）财务效益1、税前利润为：66180.7-45393=20787.7万元。2、所得税税率为25%则应缴所得税：20787.7*25%=5196.9万元。3、税后利润为：20787.7-5196.9=15590.8万元。二、财务赢利能力分析对本项目的全部投资财务现金流量进行了分析，结果如下：（一）利润总额：20787.7万元。（二）净利润：15590.8万元。（三）投资利润率：55.1%86广州市国际工程咨询公司 三、财务评价结论通过以上财务分析，项目财务投资利润率较高，说明项目在财务上是可行的。86广州市国际工程咨询公司 第十二章社会效果评价本项目的建设顺应了国务院《关于进一步促进广西经济社会发展的若干意见》的方针政策，顺应了自治区和桂林市政府关于发展临桂新区，再造一个桂林的趋势和要求，体现了桂林市临桂县广厦房地产开发有限公司将社会和经济效益相结合的同时自身快速发展的客观需求。随着国民经济的发展，房地产市场已成为国民经济的重要组成部分，它对拉动我国国民经济的增长起到了至关重要的作用。随着人民生活水平的提高，人们对住房的需求不仅仅满足于有一个基本的居住条件，人们现在更加重视居住的质量，居住的环境(包括室内环境和室内环境)，本项目的建房目标就是要建造适合人们居住生活的良好住所。本项目的建设不但可以为大量桂林居民提供高质量的住房，解决人们对优质住房的需求，还给临桂县的人文、自然环境带来了较大的改善，本项目的绿化率达到41.5％。由于本小区地处临桂新区，将会吸引大批桂林市民前来居住。除此以外，由于该项目的建设，将会带来大量的就业机会。项目的建设过程将会给包括设计院、施工单位、监理单位等提供许多机会。小区建好以后，维护小区良好的室外环境，必须大量人员进行维护，这就给许多物业公司提供了机会。可见，本项目的建设将会给社会提供大量的就业机会。“时代枫林一期”在其发展规划中，确立了积极明确的发展方向：86广州市国际工程咨询公司 发展目标定位：成为临桂新区“高尚的生态居住社区”。市场定位：高、中端消费人群。服务面定位：使人们生活的更舒适、更有尊严。本项目的建设，就是桂林市临桂县广厦房地产开发有限公司向着既定的发展目标前进的一个重要举措。对于增加就业岗位，提高人民生活质量，保障新区建设的发展都具有利国利民利公司的积极社会意义。以下做具体分析一、项目对社会的影响分析表：11-1项目对社会的影响分析表序号社会因素影响的范围可能出现的问题措施建议1对地区政治的影响是贯彻自治区发展临桂战略的具体实施管理多头，政出多门2对地区经济的影响将推动临桂经济的发展3对地区科学技术水平的影响通过居住服务，促进科技知识的推广和促进科学技术水平的不断提高。4对地区基础设施、社会服务质量和城市化进程的影响符合桂林市城市建设西发展的规划，改善当地的居住等条件86广州市国际工程咨询公司 5对地区文化教育水平的影响该建设单位的员工70%以上具有大专以上学历，对整体提升当地文化水平具有积极意义。6对人口的影响提高人口素质，优化人口结构，发展社会事业，提高文化水平，7对民族问题的影响无负面影响，促进民族团结，8对就业的影响提供了新的员工岗位，增加了就业，择优录用9对居民的影响方便了当地居民对居住服务的需求，提高家庭的稳定性，缓解社会矛盾。二、项目与所在地区互适性分析社会对项目的适应性和可接受程度分析表表：12-2序号社会因素适应程度可能出现的问题措施建议1不同利益群体适应、参与2当地组织机构市、县政府各级组织和部门大力支持、参与、配合。3当地文化状况适应项目要求三、社会评价结论86广州市国际工程咨询公司 本项目的建设符合国家的产业政策和对临桂新区进行开发的方针。对改善桂林市人民的生活、居住环境，整体提升临桂县城的形象地位，促进临桂新区事业的发展都起到很好的推动作用。因此，本项目得到各级组织、各社会团体、各利益群体及广大民众广泛的认同、支持和参与，本项目有着广泛、深远的社会效益，无负面影响。86广州市国际工程咨询公司 第十三章风险分析为了确保项目建设的安全可靠，有必要对本项目投资过程中可能存在的风险因素进行科学的分析，使投资决策者能更好地把握风险的本质和变化规律，从而采取相应的措施或对策来减少风险损失。本项目风险包含两个方面：项目建设过程中的风险和建成后运行过程中的风险。一、定性分析（一）自然风险自然风险是指由于自然因素的不确定性对项目在营建过程和运行过程造成的影响，从而对投资者和运营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括：火灾风险、风暴风险、洪水风险、雪灾风险、气温风险。因工程地质、水文地质和设计等因素发生重大变化，导致工程量增加、投资增加、工期拖延所造成的损失，将影响本项目的建设。（二）政策风险86广州市国际工程咨询公司 政策风险是指由于政策的潜在变化给产业的投资者与运营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产业的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产业产生重大的影响。所以，应该密切关注国家政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。政策风险因素又可分为以下几类：政治环境风险、经济体制改革风险、土地使用制度改革风险、金融政策改革风险、环保政策变化风险、建筑安全条例变化风险、审批手续过程风险、法律风险等。（三）经济风险经济风险主要指因经济状况变化而给项目带来的损失。包括：资金供应链断裂风险、市场供求风险、财务风险、地价风险、管理风险、工程招投标风险、国民经济状况变化风险。（四）社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对金融产业的影响，从而给投资者带来损失的可能性。社会风险因素主要有城市规划风险、区域发展风险、公众干预风险、治安风险。（五）决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于投资者策划失误、决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式、地点、类型、风险选择、人、财、物组织管理风险等。二、投资风险的控制86广州市国际工程咨询公司 风险即不确定性，及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解或缓和、减轻、控制这些风险。房地产业投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理。建议本项目提升管理水平，形成特色经营，不断创新，化风险为竞争优势。同时采用风险管理模式，敏锐地洞察识别分析潜在风险，最终提高核心竞争力赢得市场。应建立宏观经济、政策的研究小组或聘请专家及专业人士作为长期顾问，及时了解并进行趋势研究，根据形势的变化及时调整项目操作思路及运营策略。本项目控制风险的具体方式包括三项措施：（一）通过加快进度来回避风险基本建设周期越长项目建成以后的经济形势就越难预测。其次，运营周期越长项目在建设过程中的变数也越多。所以回避运营风险的办法是加快完成项目建设。利用法律手段来保证项目工作的顺利进行，采用招投标的办法和承建单位、建筑材料等物资供应商签订具有法律效应的承包合同，以保证工期、质量和投资量按计划进行。（二）通过市场调查来降低风险市场调查不是一劳永逸的，应随时进行，通过市场调查，及时获得尽可能多的信息。获得的有关投资环境和投资项目的市场信息越多，作出的预测就越精确，从而进行正确的科学的决策和调整决策，以减少和规避风险（三）通过加强管理来控制风险良好的项目管理是控制风险的重要保证。从投资营建来看，项目全过程的投资、进度和质量是重点，应聘请有经验的建造专家，可以有效地减少运营费用，保持收益水平，进而降低并控制风险。86广州市国际工程咨询公司 第十四章结论与建议一、结论（一）投资保障由于在项目开发建设前，进行了广泛、深入的市场调研，了解市场的需求，发展前景看好。通过对该项目的市场分析可知，“时代枫林一期”建设项目定位准确。项目建设总投资为37749万元，由建设单位自筹、售房款再投入和银行贷款,项目在财务上是可行的。（二）社会效益“时代枫林一期”建设项目符合自治区和市政府关于大力发展临桂新区的政策方针，满足社会对住房服务的需求，并且，对人们接受新的理财理念和新的居住方式起到示范引导的作用。建成后，将对临桂新区的建设起到较大的推动作用，缓解大量进入临桂新区的建设和生活者居住难的局面。因此社会效益极为可观。（三）环境效益项目建设过程文明施工，最大程度的减小了对环境的破坏，在排污、植被恢复、绿化、安全防护方面共安排了389万元的资金投入，以保证项目的生态效益。该工程完成后，与自然山水相和谐的建筑风格将为临桂新区增加一个难得的文化景观，成为临桂新区一个美观庄重、造型秀丽，舒适方便的地标性建筑。对于美化桂林的市容，改善居住环境带来较大较好的影响。86广州市国际工程咨询公司 纵观建设全过程，该项目从经济效益，社会效益和环境效益来分析，具有很高的价值。因此，该建设方案是可行的，特向主管部门提出建设申请。二、建议根据项目可行性研究内容及结论，建议上级领导机关尽快予以立案，批准项目实施，给予一定的政策支持，使项目早日发挥社会效益和经济效益。同时，应注意风险防范。此外，建议项目单位在下一步工作中，一要进一步加强对规划设计方案优化；二要加强对建设工程质量、财务管理的监督和检查；三要继续争取当地政府及有关部门的支持，以项目更好地发挥功能。86广州市国际工程咨询公司'