信阳市钢材现货交易市场建设项目可行性研究报告 74页

'信阳市钢材现货交易市场建设项目第一章总论1.1项目提要1.1.1项目名称：信阳市钢材现货交易市场建设项目1.1.2项目建设单位：上海晟三物资有限公司1.1.3建设性质：新建1.1.4建设单位概况：上海晟三物资有限公司成立于200２年，公司主要经营建筑钢材：螺纹钢、线材、盘罗和工业用钢：型材、板材等。公司在上海松江、嘉定，苏州等设立了办事处，与山东日照、江苏沙钢、安徽马钢等钢铁企业建立了长期稳定的供销业务，并与上海绿地建设发展有限公司、上海华亮建设发展有限公司，河南申宏建筑工程有限公司等30余家大型企业建立了长期稳定的合作关系。公司资产3.6亿元，公司2010年主营业务收入6.283亿元，营业利润1282.5万元，所得税350.6万元，净利润1213万元；2009年主营业务收入5.356亿元，营业利润1053万元，所得税280.5万元，净利润967.3万元。1.1.5项目提出的理由与过程“十一五”73 规划明确提出建设资源节约型、环境友好型社会，把节约资源和保护环境作为基本国策，国家发展和改革委员会在《“十一五”资源综合利用指导意见》中指出：“通过技术集成和产业化，资源综合利用产业发展的市场化、规范化和集约化”是“十一五”期间我国资源利用的基本原则之一。全市生产总值达到975亿元，按可比价格计算，比上年增长12.8%，高于全省2.1个百分点，居全省第5位，“十一五”以来首次跃居全省前列。地方财政一般预算收入28.02亿元，增长12.1%，财政实力进一步增强。城镇居民人均可支配收入12047元，农民人均纯收入4618元，分别增长9.3%和8.1%，增幅分居全省第2位和第4位。为加强钢材现货交易市场的规范管理，大力发展循环经济,提高资源利用率,支持地方经济建设，提出“信阳市钢材现货交易市场”的建设。项目拟选地址为信阳市金牛开发区，项目占地面积300亩（约200010平方米）。项目主要建设信阳市钢材现货交易市场、配套五金机电城，同时建设商务酒店、酒店式单身公寓、员工住宿楼、仓储物流区、办公楼、等生活配套综合生活区，市场总建筑面积21.08万平方米，项目总投资5.8亿元，建成后可入驻钢铁贸易企业1000多家，每家注册资本平均500万元，将引进资金50亿元，预计钢材交易量可达300万吨，年交易额150多亿元，创税上千多万元。1.2可行性研究报告的原则、依据与范围1、编制目的73 （1）在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块价值进行合理的评估。（2）对项目可行性与开发经营提出初步意见，并对项目的规划设计，功能分区等提出相应的建议。（3）结合地块目前的状况和特点，探索项目开发方案在经济效益、社会效益、环境效益方面的可行性。（4）对项目开发进行投资分析和风险分析。（5）对项目决策及其实施提出优化建议。2、编制依据（1）《中华人民共和国城市规划法》；（2）《中华人民共和国土地管理法》；（3）《中华人民共和国城市房地产管理法》；（4）《中华人民共和国环境保护法》；（5）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；（6）《建设项目经济咨询评估指南》；（7）《“十一五”资源综合利用指导意见》；（8）《国务院关于做好建设节约型社会近期重点工作的通知》；（9）《河南省物流业发展“十一五”发展规划》；（10）《国务院关于加强节能工作的决定》；（11）《河南省人民政府关于全面落实科学发展观和加强资源节约的若干意见》；（12）信阳市城市总体规划（2008-2020）；（13）业主提供的其它有关资料。73 3、编制范围本可行性研究报告主要对信阳市钢材交易市场建设项目可行性问题进行分析评价，主要包括项目建设的背景与必要性、市场分析及市场、项目选址及建设条件，建设规模及建设内容，项目设计方案，环境保护措施，节水节能措施，组织管理，项目进度安排，项目投资估算，资金筹措，经济效益评价，社会效益评价，风险分析及研究结论等内容。1.3项目概况1.3.1拟建地点项目拟选地址为信阳市金牛开发区，项目占地面积300亩。信阳市辐射地区广阔，钢铁材料企业用户涉及各行各业，市场容量大，市场发展前景广阔。1.3.2主要建设条件1、政策条件“十一五”规划明确提出建设资源节约型、环境友好型社会，把节约资源和保护环境作为基本国策，国家发展和改革委员会在《“十一五”资源综合利用指导意见》中指出：“通过技术集成和产业化，资源综合利用产业发展的市场化、规范化和集约化”是“十一五”期间我国资源利用的基本原则之一，而且“十二五”期间，信阳市提出一方面要构建起现代产业体系，我们要培育发展新兴产业，改造提升传统产业，加快淘汰落后产业；另一方面要打造产业平台，以平台来支撑经济总量实现翻番。73 2、区位条件信阳市产业集聚区南距武汉200公里、广州1000公里，北距郑州300公里、北京890公里，东距合肥340公里、南京500公里、上海760公里，西距西安530公里，位于中原城市、武汉城市圈和皖江城市带三大经济圈中心位置，处于陇海经济带、长江经济带之间，是信阳宁西工业走廊的龙头，具备承接东、南部产业转移、实现中部崛起、进军西部的天然区位优势。2、交通条件信阳市产业集聚区西临107国道和京广铁路，南北向的京珠高速公路、在建的时速达350公里的京广高速铁路和东西向的宁西铁路、312国道、沪陕高速公路交叉穿越，出入口和车站均设在集聚区内，向东还有大广高速公路、106国道、京九铁路等交通运输大动脉。距武汉天河机场120公里，距郑州新郑国际机场200公里。淮河航运便利。1.3.3项目建设规模及建设内容本项目建设规模总占地面积为300亩（约合200010平方米），功能分区及用地面积如表1-1所示：功能分区用地面积一览表表1-1A区综合配套服务设施60B区公共停车场20C区钢材现货交易区120D区仓储物流区50E区五金机电城5073 合计300本项目规划为5个区，分别为A、B、C、D、及E。主要建筑内容包括商铺127600平方米，层高为2-3层;酒店及综合配套服务设施15200平方米，层高为9层；员工公寓35700平方米；酒店式公寓单身公寓楼17300平方米；仓储用房13200平方米；物流管理用房1200平方米；公厕、垃圾中转站、设备用房600平方米。建筑面积一览表表1-21店铺用房127600平米2酒店及综合配套服务设施15200平米3员工公寓楼35700平米4酒店式单身公寓楼17300平米5仓储用房13200平米6物流管理用房1200平米7公厕、垃圾中转站、设备用房600平米商户1000户　员工公寓（住宅）306套　酒店标间180间　单身公寓308间　合计210800平米1.3.4项目建设进度安排项目建设期为一年，建设时间为2011年6月至2011年6月73 1.4项目总投资、资金筹措及收入测算1.4.1项目投入总资金及资金筹措本项目项目总资金为固定资产投资、流动资金之和。本项目总投资为58000万元。（见表1-3）1.4.2项目总投资构成分析项目总投资构成分析表表1-3单位：万元序号费用名称投资额占项目投入合计总资金%1固定资产投资5000086.21.1建设投资静态部分5000086.21.1.1建筑工程费35028.860.41.1.2设备及工具购置费656211.31.1.3安装工程费用656.21.131.1.4工程建设其他费用46528.021.1.5基本预备费23814.11.2建设投资动态部分1.2.1涨价预备费01.2.2建设期利息03流动资金800013.8　项目总投资(1+2)100.00%73 1.4.3资金筹措本项目总投资为58000万元，全部通过企业自筹解决。1.4.4营业收入测算（1）店铺租金收入店铺总建筑面积为127600平方米，平均租金为80元/平方米*月，经测算该项收入每年为13780.8万元。（2）酒店营业收入共180间套间，平均每间的收入为220元，经测算该项收入为每年1445.4万元。（3）仓储费收入仓库总建筑面积为13200平方米，仓库的租金每个月为40元/平方米*月，测算该项收入每年为633.6万元。（4）酒店公寓共有酒店公寓308间，平均每间每天收入为150元，经测算该项收入每年为1686.3万元。（5）员工公寓共有员工公寓306间，平均每间每天的收入为150元，经测算该项收入每年为587.52万元。营业收入估算表收入来源金额（单位：万元）店铺租金收入13780.8酒店营业收入1445.4仓储费收入633.6酒店公寓1686.3员工公寓587.52合计18133.6273 1.5项目社会效益评价1.5.1项目建设有利于钢材资源的综合利用，节约资源城市大建设，导致钢材品种及数量需求日益增长，信阳市现有的小型钢材经营场所，场地拥挤，各经销商各自为营，进货渠道不畅通，使用钢材品种杂乱并缺少国家优质品牌，用钢大户从河北、山东、湖北等地长途调运，增加流通成本，钢材供应相对紧张，制约了城市建设和城市经济的发展，而且对美化城市环境起到促进作用，因此成立大型的集约化钢材现货交易市场势在必行。1.5.2该项目经济带动能力强，能够促进信阳市经济发展本项目包括12万平米左右的商铺的建筑面积，预计项目正常运营后，能够极大地带动区域经济的发展。根据目前信阳地区及周边地钢材交易量测算，本项目建成后预计钢材交易量可达300万吨，年交易额150多亿元，创税上千多万元。因此该项目经济带动能力强，能够促进信阳经济的发展。1.5.3项目建设能够完善该项目所在地段规划功能，提升城市形象本项目建设将促进区域产业结构调整，为整顿目前区域零散的市场，改变集散的脏、乱、差的环境提供了良好的安置平台该项目，能够完善所在地段的规划功能、提升城市形象，对促进信阳地区社会经济协调发展有良好社会效益，而且对富裕和谐、美丽的新信阳建设这一战略目标具有积极的促进作用。1.5.4项目直接或间接带动大量人员就业73 建设期本项目建设需要大量的管理人员及施工人员，运营期同样需要大量的工作人员及管理人员。同时本项目能入驻近1000家企业，预计能直接或间接带动近五千人的就业。1.6主要技术经济指标表1-1主要技术经济指标表序号指标名称单位数量备注1项目占地面积亩300合200010㎡2用地性质商服用地3建筑面积m22108004容积率1.055绿地率25%6建筑密度35%7建筑层数多层8商户户10009员工公寓（住宅）套30610酒店标间间18011单身公寓间10812建筑耐久年限年5013建筑结构耐火等级级一14屋面防水等级级三15建筑抗震设防类别类丙16抗震设防烈度度617结构形式框架结构18建设期年119定员人6020建设总投资万元5000073 21年营业收入万元18133.6222年总成本费用万元3967.223年利润总额万元11849.6224净利润万元8887.2125财务内部收益率%22.44所得税前%17.06所得税后26净现值万元30475.39所得税前万元14566.19所得税后27投资回收期年6.39所得税前年9所得税后28总投资利润率%20.41.7可行性研究的结论与建议1、可行性研究的结论信阳市钢材现货交易市场项目的建设，是信阳市经济发展的需要，是维护市场经秩序、改善城市场环境和提高城市市场服务功能的需要。市场的建设可为信阳市钢材生产企业提供市场销售平台，为信阳市的使用企业提供具有价格优势和质量有保证的产品，可促进信阳市本地企业更好地发展。市场建设后，预计钢材交易量可达300万吨，年交易额150多亿元，创税上千多万元，解决近五千余人的劳动就业问题。本项目的建设，最终将实现产业化升级和行业可持续健康发展的目标，是拉动经济增长，实现市场繁荣的重要举措，是一个百姓得实惠，企业获效益，政府赢民心的项目，对信阳市经济社会发展具有重大意义。73 综上所述，我们认为本项目是切实可行的。2、建议1、项目总投资5.8亿元，投资较大，需加强融资，确保资金按时到位，顺利完成项目建设。2、项目需吸引近1000多家商家入驻才能保证预期的效益，因此，必须加强项目招商，指定一个切实可行的策划方案，确保项目的收益。3、加强项目管理，资金控制，合理安排工期，确保项目及时实现经济效益。73 第二章项目建设背景及必要性2.1项目建设背景2.1.1建设节约型社会政策的落实，促进资源综合利用2005年3月，中央人口资源环境工作座谈会12日上午在人民大会堂举行。中共中央总书记、国家主席、中央军委主席胡锦涛主持座谈会并发表重要讲话。他强调，全面落实科学发展观，进一步调整经济结构和转变经济增长方式，是缓解人口资源环境压力、实现经济社会全面协调可持续发展的根本途径。要加快调整不合理的经济结构，彻底转变粗放型的经济增长方式，使经济增长建立在提高人口素质、高效利用资源、减少环境污染、注重质量效益的基础上，努力建设资源节约型、环境友好型社会。为全面落实科学发展观，加快建设资源节约型、环境友好型社会。把河南省经济切实转入全面协调可持续健康发展轨道，根据《国务院关于做好建设节约型社会近期重点工作的通知》（国发【2005】21号）、《国务院关于加快发展循环经济的若干意见》（国发【2005】22号）和《国务院关于加强节能工作的决定》（国发【2006】28号）文件的精神，信阳将建设成一批符合循环经济发展要求的示范企业，建成一批资源节约型、环境友好型城镇和产业园区，进一步形成低投入、高产出、低消耗、少排放、能循环、可持续的经济市场发展格局。2.1.2市场的需求为本项目创造了条件73 钢材企业用户涉及各行各业，市场容量大，信阳市钢材现货交易市场的建设，有利于实现生产企业、销售商家、资源产业的联体跨越式发展，形成具有一定规模的信阳经济市场园区。因此，信阳市钢铁材料行业要实现跨越式发展，需要营造一个完善、规范、具有一定规模的综合交易市场作为支撑平台。2.1.3信阳市发展规划对市场建设的要求信阳市“十二五”发展规划对于市场建设的要求为：以商促农，以商促工，按照现代化商品的流通要求和国际流通业发展趋势，积极探索新型业态，提高流通业效率。推行连锁经营、特许经营、代理配送、仓储式批发、多式联运、电子商务等现代流通组织形式和营销方式，改造和提升传统商贸业和运输业；加快商品市场网络体系建设，完善流通设施，合理布局重要商品市场。进一步加快以市区市场为龙头，县城市场为骨干，集镇市场为支点，边际市场为衔接的市场网络。本项为钢材现货交易市场，建成后市场年交易额将达到150亿元，符合信阳市“十二五”发展规划的要求。2.2项目建设必要性2.2.1是整顿与规钢材销售市场的需要73 城市大建设，钢材品种及数量需求日益增长，现有的小型钢材经营场所，场地拥挤，各经销商各自为营，进货渠道不畅通，使用钢材品种杂乱并缺少国家优质品牌，用钢大户从河北、山东、湖北等地长途调运，增加流通成本，钢材供应相对紧张，制约了城市建设和城市经济的发展，因此成立大型的集约化钢材现货交易市场势在必行。2.2.2是促进信阳市经济发展的需要本项目包括12万平米左右的商铺的建筑面积，预计项目正常运营后，能够极大地带动区域经济的发展。根据目前信阳地区及周边地钢材交易量测算，本项目建成后预计钢材交易量可达300万吨，年交易额150多亿元，创税上千多万元。因此该项目经济带动能力强，能够促进信阳经济的发展。2.2.3是完善该项目所在地段规划功能，提升城市形象的需要本项目建设将促进区域产业结构调整，为整顿目前区域零散的市场，改变集散的脏、乱、差的环境提供了良好的安置平台该项目，能够完善所在地段的规划功能、提升城市形象，对促进信阳地区社会经济协调发展有良好社会效益。73 第三章市场分析及市场预测3.1市场分析3.1.1国内市场现状钢铁材料产业作为整个国民经济各行各业提供装备产业，提供生产设备和生产工具的产业，在国民经济发展中具有其他产业不具备的高度关联度和带动性，同时作为技术密集和劳动密集产业在改善地区劳动就业和提振当地核心竞争力方面作用巨大。在我国制造业的发展中，要成就一批全国一流、国际领先的企业和企业群，最重要的决定因素之一就是服务企业的市场系统和市场规模，高层次、高效率、高质量的金属材料市场体系的建立成为工业化进程中一个地位特殊、非常关键的步骤。一个辐射全国的钢铁材料市场的建立，相当于把原料采购和销售市场开到了企业的门口，对于钢铁材料生产企业的作用无疑是积极和有力的。有世界1/5人口的中国的经济建设和人民消费的巨大内需是首要动力。若干年内中国经济可能“一枝独秀”于世界，随着中国人生活水平不断提高，汽车、机械、房地产业的持续发展，钢铁材料产品的需求将明显上升，档次也将提高。中国巨大的"内需市场"，成为被外商看好的所谓“世界上尚待开发的最后一个大市场”。3.1.2信阳市钢铁材料市场状况目前信阳市还没有比较规范的钢铁材料市场，规模效应明显和对产业带动力强的批发市场几乎没有，形成信阳市钢铁材料市场73 “散、小、乱、差”的局面，也增大了管理难度。不少批发市场的硬件、软件配套建设跟不上，几乎没有象样的服务功能，市场投资主体对市场的管理仅仅停留在物业管理的层次上，不利于经营户成长壮大，也阻碍了市场自身的积累与发展。市场管理机制缺乏创新，在激烈市场竞争中仍采用过去老一套管理办法和营销方式，市场间低水平竞争、价格战竞争激烈。市场管理人员和交易人员素质低。管理人员对现代流通模式和现代企业管理方式了解得少。市场交易人员素质更是参差不齐，只注重眼前利益，缺乏长远的发展眼光。数目众多但是规模都很小，经营水平参差不齐，市场提供的交易方式比较原始，摊位制仍是大多数市场普遍采用的办法，经营户主要的进驻方式仍是短期租赁。这种市场结构容易导致经营户短期行为，低价倾销、无序竞争严重；市场假冒伪劣充斥，甚至出现一些产品和企业“优汰劣胜”的所谓“逆向选择”，不能建立规范、高效、系统的市场体系，严重影响我市钢铁金属产业向高质量、高水平、国际标准发展。3.2市场前景分析随着国民经济的迅速发展，在国家大力发展基础设施的同时，伴随汽车、机械、家电等制造行业的蓬勃发展，对各种板材、管材、特殊钢材、不锈钢材等高附加值产品的需求增加较快。实现城市化、建成“世界制造中心”、以汽车、住房为代表的新的消费升级，是全面建设小康社会的主要目标，而这些都需要大量的钢材作为支撑。73 近年来，信阳地区钢铁行业及建筑等相关行业近年来增长迅猛，发展势头强劲，预计在未来还有更大的发展空间。这些发展和增长，使得行业和社会对钢材的需要会随之加大。与金属有关的原料、半成品和产成品等货物需要各种物流服务功能，于是钢铁行业的增长对物流服务功能的广度和深度都将提出更高的要求，因而对于与此相关的配套物流设施和服务需求将有很大的市场空间。由于受我国房地产行业热升的影响，信阳地区的建筑业从其目前的发展势头来看，建筑业对于建筑用钢以及建筑用器械设备等的需求也会继续上升，因此由于建筑业的快速发展而导致对于金属材料相关需求的增大的趋势将会越来越明显。73 第四章项目建设条件分析4.1项目选址项目拟选地址为信阳市开发区，项目占地面积300亩。4.2项目建设条件4.2.1地理交通条件信阳全市共有京广、京九、宁西三条铁路，京港澳、大广、沪陕三条高速，106、107、312三条国道，分别形成“双十字”交叉，交通区位优势明显。本项目建成后，辐射区域广阔。便利的产通条件使项目区物资的进出运输成本低廉，使市场的产品与其他各地市场产品相比更具价格优势，可有效降低信阳本地企业和百姓的采购成本。4.2.2信阳经济状况全市生产总值达到975亿元，按可比价格计算，比上年增长12.8%，高于全省2.1个百分点，居全省第5位，“十一五”以来首次跃居全省前列。地方财政一般预算收入28.02亿元，增长12.1%，财政实力进一步增强。城镇居民人均可支配收入12047元，农民人均纯收入4618元，分别增长9.3%和8.1%，增幅分居全省第2位和第4位。第五章项目建设规模及建设内容73 5.1建设规模项目主要建设内容：信阳市钢材现货交易市场聚商检监管、产品贸易、仓储配运、综合管理、配套生活住宅五大功能，形成信阳地区具有一定规模的“国内先进型、生态环保型、管理集中型”的贸易生态市场园区。项目建设主要分A、B、C、D、E五大区域：功能分区用地面积一览表表5-1A区综合配套服务设施60B区公共停车场20C区钢材现货交易区120D区仓储物流区50E区五金机电城50合计300①A区：占地60亩，为综合配套服务及员工生活住宅设施，主要完成产品商检监管、综合管理等功能。B区：占地20亩，为公共停车场，主要为市场内提供停车服务，同时兼具物流平台的功能。C区：占地120亩，为钢材交易区。D区：占地50亩，为仓储物流区。E区：占地50亩，为五金机电城。预计项目建造后，可入驻钢铁贸易企业1000多家，据初步估计，项目全部建成后，将将引进资金50亿元，预计钢材交易量可达300万吨，年交易额150多亿元，创税上千多万元。可提供销售服务、综合管理岗位近五千人左右。73 项目建设规模：整个项目规化用地300亩，总建筑面积计划在21万平方米左右（建筑密度为35%），建筑规划符合国家产业政策。项目总投资资为人民币5.8亿元。5.2建设内容本项目规划为五个区，分别为A、B、C、D及E。主要建筑内容包括商铺127600平方米，层高为2-3层;酒店及综合配套服务设施15200平方米，层高为9层；员工公寓35700平方米；酒店式单身公寓楼17300平方米；仓储用房13200平方米；物流管理用房1200平方米；公厕、垃圾中转站、设备用房600平方米。见“表5-2建设内容一览表”。建筑面积一览表表5-21店铺用房127600平米2酒店及综合配套服务设施15200平米3员工公寓楼35700平米4酒店式单身公寓17300平米5仓储用房13200平米6物流管理用房1200平米7公厕、垃圾中转站、设备用房600平米8商户1000户　员工公寓（住宅）306套　酒店标间180间　单身公寓308　合计210800平米73 第六章项目设计及建设方案6.1市场服务功能设计服务是市场的核心竞争力之一，因此为市场设计服务功能对于市场的建设和发展是十分必要的。市场主要拟在五个方面向客户提供服务：信息流服务、质量保障和监督服务、物流服务、商流服务、资金流服务、管理流服务，形成规模化、规范化、信息化、现代化为一体的专业市场。1、信息流服务主要是针对客商目前在经营决策过程中信息上的一些关键弊病，比如信息零碎、信息滞后、信息不全、信息失真和信息静止等方面，在条件成熟的时候针对一些产品，逐步引入大型采购企业拍卖制度、信息沙龙、定期市场分类报告、市场结构性特征分析等制度，以客商为中心全面规划市场的信息系统组织，在交易信息生成、整合、加工、提供、以及帮助客户信息挖掘、辅导利用等方面提供全程服务，切实帮助经营户扩宽信息渠道来源、提高信息时效性和信息质量，减低经营决策中的信息风险（决策失误是最大的经营失误），同时逐步完善和推动经营户的电子商务系统提高经营效益。2、质量保障和监督服务73 通过与质量管理监督部门的合作，建立产品质量监督和信誉保障系统，提高市场的品牌价值并使整个市场朝着高水平的方向发展，逐步建立市场准入制度，逐步提高进场企业的自我质量管理门槛，形成市场“高品质流入，高品质流出”的流通局面。保护商家和广大消费者的利益。3、物流服务物流服务是实现成本降低目标的一个重要手段，因为在商品从生产到消费的整个流通过程中，物流成本占总成本比例可达到30%以上，通过加强物流管理来降低成本的空间很大。市场通过在运输管理、组货管理、仓储管理、包装管理等方面提供的服务组合，通过提高包括车辆组货能力、降低车辆空驶率、推动专业化仓储等等一系列服务，降低经营户的仓储成本、配送成本、运输成本，使经营户在物流方面的成本逐步下降，提高经营户整体的竞争优势。4、商流服务经营户需要寻找上下游企业，上下游企业需要寻找合作伙伴，商流服务是通过有关的会展等方式，帮助经营户寻找、甄别、厘定和开发商流，为经营企业和中外同行开拓更大的商机，引入外贸和海关服务，引入海外市场研究不定期专家、客商报告会，为经营户开发海外市场提供切实的帮助，引入相关工商服务机构和金融辅助服务机构，为经营户提供商业信用方面的支持帮助。5、资金流与金融服务主要包含两个方面的内容：结算支付和融资支持。市场通过提供更高效的结算服务，逐步实现交易的非现金化，通过融资服务解决企业的短期金融困难、帮助企业提高资金周转率、做大做强。条件成熟后，建立资本市场、项目市场、产权市场、品牌市场等相关生产力要素市场，为各商户企业成长壮大保驾护航。73 6、管理流服务通过帮助经营户企业化运作，实现中小型企业，特别是民营企业的现代化转轨，提高经营户的企业组织规范、降低企业因为自身管理水平、管理素质不高造成的经营风险，帮助各商户企业更好、更快的发展。7、其他服务其他服务包括：消防与安全服务、人员培训服务、保险服务等。通过市场良好的服务体系为市场各商户企业服务，吸引各商户进场经营，力争打造成我国中原地区规模最大、经营品种最全、产品质量最可靠的专业化的钢材现货交易市场。6.2总平面布置1、总平面布置原则(1)根据功能不同，商铺，综合办公，宾馆与商户生活住宅区分区布置。(2)充分考虑与城市道路的关系，合理布置道路网络，形成便捷的道路系统和丰富的步行系统。(3)按照可持续发展概念进行规划布局设计。2、总平面布置综述本项目四面都是城市道路，因此本项目设计充分利用这些有利的区位优势，布置平面图，整个市场有1个市场主入口，8个次入口。各区之间衔接紧密，高低错落有致，功能分区明确。3、竖向设计73 总体排污、排水采用单向排放，排入市政排水、排污总管中。场地排水考虑采用暗管敷设方式。4、道路设计本项目通过道路将整个市场分为五个区，外围利用原有的城市道路，主次干道连接，使整个市场内无交通盲点，5、绿化景观设计项目绿地由中心绿地、组团绿地和道路绿化三级不同规模、形态的绿地通过放射布置，联接成有机的系统，使整个市场处于优美的绿化之中。建筑周围绿化宜选用草坪、低灌、景石为主，以塑造宜人的生活景观。道路两旁宜选用水杉、女贞、广玉兰、合欢等常绿和观赏性强的树种作为行道树，配以规范的树池、花镜，是整个小区绿茵环绕，富有生机。广场处理主要以铺砌硬化为主，局部点缀以绿地和孤植，以增强广场空间的景观层次和灵动性，改善广场易造成的空旷感。6.3结构设计方案1、设计主要依据和资料《建筑结构荷载规范》GB50009—2001《砼结构设计规范》GB50010—2002《建筑抗震设计规范》GB50011—2001《建筑桩基技术规范》JGJ94—94《建筑地基基础设计规范》GB50007—2002《砌体结构设计规范》GB50003—200173 2、结构设计(1)设计荷载的取值楼面活荷载标准值：住宅：2.0Kn／㎡办公：2.5Kn／㎡车库：4.0Kn／㎡屋面：2.5Kn／㎡其它未说明荷载均按《建筑结构载规范》(GB50009-2001)要求取用。(2)风荷载：根据《建筑结构荷载规范》GB50009-2001基本风压值Wo为0.45KN／㎡，地面粗糙度类别为B类。(3)抗震设计：根据《建筑抗震设计规范》GB50011—2001版附录A，本工程设防裂度为六度，设计基本加速度值为0.05g。抗震类别及等级：抗震类别为丙类。(4)建筑物结构安全等级为2级。(5)建筑物设计使用年限为50年。3、基础：基础拟采用满堂箱型基础，地基处理采用桩基。4、上部结构：上部结构为框架剪力墙结构形式，现浇钢筋砼楼屋面板，基本板厚120mm。砼采用C25级。5、新技术、新材料的应用73 (1)框架结构一般填充墙体均采用多孔粘土砖或轻质墙体材料，节约土地资源和能源；结构上降低地震作用和地震作用下破坏的可能性，提高结构的安全性；经济上减小梁柱的截面和配筋量，降低工程造价。(2)钢筋混凝土梁、柱拟采用HRB400(Ⅲ)级钢筋，可减少配筋量，节约钢材。(3)大直径钢筋(Φ≥22)拟采用直螺纹连接技术，避免大直径钢筋电焊不易达到规范要求强度的矛盾，特别是对提高施工速度效果明显。6.4给排水设计1、设计依据：(1)《建筑设计防火规范》GBJl6-87(2)《建筑灭火器配置规范》GBJl40-90(3)《建筑给排水设计规范》GB50015-2003(4)《住宅设计规范》GB50096—1999(5)建筑专业提供的图纸和相关资料(6)其它的场地相关资料。2、设计范围项目区内务单体建筑的给水、排水、污水及室外给水、排水、消防。3、给水设计(1)水源：以城市给水网作为水源，从小区一侧的城市供水管网上引出两根DN200给水管，各经水表井后在区域内围成一闭合供水环网。(2)生活用水量，各部门用水定额和规模如下表：73 考虑道路绿化及10％不可预见水量等因素。最大日用水量为602.9m³最大时用水量为51.08m³。(时变化系数取2)(3)给水系统：给水方式采用：水池-水泵(恒压变频)--管网系统--用水点。4、排水设计(1)排水体制：采用雨污分流，生活污废水和雨水分系统分别排出。(2)污水系统：粪便污水经化粪池预处理，厨房含油废水经隔油池预处理，处理后的污废水经小区内污水系统排入城市排污渠。地下层废水经排水泵提升至室外排水系统。(3)雨水系统：屋面雨水经雨水斗及落水管系统，地面雨水经雨水口收集后经区域内雨水系统就势排入城市雨水系统。雨水量，按新余地区暴雨强度资料查出，地面水按重现期按2年考虑。5、消防系统(1)消防用水量：本建筑消防用水量按高度小于50m的二类高层建筑计算。(2)消防系统：室内消防给水系统应与生活、生产给水系统分开独立设置。地下室设消防蓄水池，为钢筋混凝土结构，在室外设有两个供消防车吸水的取水口。6、管材73 室内生活给水管采用PPR给水管，部分采用钢塑复合管。室外埋地管采用球墨铸铁给水管。室内热水及回水管采用塑铝稳态管或薄壁紫铜管并采取保温。室外埋地管采用铜管，采用聚氨酯泡沫塑料保温，外包高密度聚乙烯塑料外壳。室内消防管采用热镀锌钢管，室外埋地管为球墨铸铁给水管。室内排水管采用UPVC排水管，室外排水采用聚乙烯中空双重壁管。6.5电气设计1、用电负荷等级为二级，并自备应急发电机组，其发电机容量应能满足消防用电设备及事故照明的使用负荷。总的用电负荷约为9800KVA。2、照度标准应按现行的《民用建筑照明设计标准》3、走道、门厅、餐厅、宴会厅、电梯厅等公共场所应设供清扫设备使用的插座。插座回路(包括客房插座)宜设漏电保护开关。供移动电器使用时，应选用带接地孔的插座。4、照明装置选用高效光源及灯具，重视建筑物的外观照明，设置建筑轮廊灯和泛光照明灯具。6.6暖通空调1、楼内设集中式空调系统；2、采用溴化锂吸收式制冷机；3、大楼内设防排烟系统。6.7消防工程1、室外设消防栓12座。2、楼内的客房、大型厅室、疏散走道及重要的公共用房等处的建筑装修材料，采用非燃烧材料和难燃材料。并严禁使用用燃烧时产生有毒气体及窒息性气体的材料。73 3、楼内设火灾事故照明及明显的疏散指示标志。4、电力及照明系统应按消防分区进行配置，以便在火灾情况下进行分区控制。5、楼内设消防报警、自动喷淋系统。6、各楼层按规定配置干粉灭器和室内消防栓。73 第七章环境保护7.1环境保护标准根据《中华人民共和国环境保护法》等有关法规，在项目实施过程中对排出的污染物应采取必要的措施，使之达到国家规定的标准。本项目环境保护工作接受信阳市环保部门的监督，采用的环境保护标准为：⑴《建设项目环境保护管理条例》[国务院（98）253号令]⑵《环境空气质量标准》[GB3095-1996]⑶《大气污染物综合排放标准》[GB16297-1996]⑷《污水综合排放标准》[GB8978-1996]⑸《地表水环境质量标准》[GB3838-2002]⑹《生活饮用水卫生标准》[GB5749-2006]⑺《城市区域环境噪声标准》[GB3096-93]⑻《建筑施工场界噪声标准》[GB12523-90]⑽《污水排入城市下水道水质标准》[GB3082-1999]7.2环境影响初步分析73 本项目在建设期间，各项施工活动、运输将不可避免地产生废气、粉尘、噪声、固体废弃物等，会对周围的环境产生一定的影响。建设期产生污染的环节主要是地基打桩平整、配制混凝土及水泥砂浆、土建施工和设备安装调试等。主要污染物质是施工人员生活污水、施工废水、作业粉尘、固体废弃物以及施工机械排放的烟尘和噪声等，其中以施工噪声和粉尘影响最为突出。项目建成投入使用后，主要是市场产生的生活固体废物和生活污水所带来的影响，市场产生的废旧包装材料带来的影响和市场噪声。7.3项目环境保护措施⑴施工期环境保护措施。本项目施工过程中采取相应措施将施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废弃物、振动、噪声等污染和危害控制在法律、法规及施工管理规定的范围内。①施工噪声。为了减轻施工噪声地周围环境的影响，建议采取以下措施：加强施工管理，合理安排施工作业时间，严格按照施工噪声管理的有关规定执行。合理安排施工时间和进程，与周边单位和人群的活动错开。尽量采用低噪声的施工工具，如以液压工具代替气压工具，同时尽可能采用施工噪声低的施工方法。施工机械应尽可能放置于周围敏感造成影响最小的地点。在高噪声设备周围设置掩蔽物。混凝土需要连续浇灌作业前，应做好各项准备工作，将搅拌机运行时间压到最低限度。除上述施工机械产生的噪声外，施工过程中各种运输车辆的运行，还将会引起敏感点噪声级的增加。因此，应加强对运输车辆的管理，尽量压缩汽车数量和行车密度，控制汽车鸣笛，并采取时间管制措施。②73 施工粉尘。施工期间产生的粉尘（扬尘）污染主要取决于施工作业方式、材料的堆放及风力因素，其中受风力因素的影响最大。随着风速的增大，施工扬尘产生的污染程度和超标范围也将随之增强和扩大。因本工程施工期较长，伴随着土方的挖掘、装卸和运输等施工活动，其扬尘半角给附近的大气环境带来不利影响。因此必须采取合理可行的控制措施，尽量降低其污染程度，缩小其影响范围。其主要对策有：对施工现场实行合理化管理，使沙石料统一堆放，水泥应设专门库房堆放，并尽量减少搬运环节，搬运时做到轻举轻放，防止包装破裂。开挖时，对作业面和土堆适当喷水，使其保持一定的湿度，以减少扬尘量。而且开挖的泥土和建筑垃圾要及时运走，以防长期堆放表面干燥而起尘或被雨水冲刷。运输车辆应完好，不应装载过满，并尽量采取遮盖、密闭措施，减少沿途抛撒，并及时清扫散落在地面上的泥土和建筑材料，冲洗轮胎，定时洒水压尘，以减少运输过程中的扬尘。应首选使用商品混凝土，如果必须拌砂浆、混凝土时，应尽量做到不撒、不漏、不倒；混凝土搅拌应设置在棚内，搅拌时要有喷雾降尘措施。施工现场要设围栏或部分围栏，缩小施工扬尘扩散范围。当风速过大时，应停止施工作业，并对堆存的砂粉等建筑材料采取遮盖措施。对排烟大的施工机构安装消烟装置，以减轻对大气环境的污染。③73 施工污水。施工污水水量不大，但如果不经处理或处理不当，同样会危害环境。所以，施工期废水不能随意直排。其防治措施主要有：加强施工期管理，针对施工期污水产生过程不连续、废水种类较单一等特点，可采取相应措施有效控制污水中污染物的产生量。施工现场因地制宜，建造沉淀池、隔油池等污水临时处理设施，对含油量高的施工机械冲洗水或悬浮物含量高的其他施工废水需经处理后方可排入，砂浆、石灰等废液宜集中处理，干燥后与固体废弃物一起处理。水泥、黄沙、石灰类的建筑材料需集中堆入，并采取一定的防雨措施，及时清扫施工运输过程中抛撒的上述建筑材料，以免这些物质随雨水冲刷污染附近水体。④建筑垃圾。施工期间将涉及土地开挖、管道铺设、材料运输、基础工程、房屋建筑等工程，在此期间将有一定数量的废弃建筑材料（如砂石、石灰、混凝土、废砖、土石方等）。因此对施工现场要及时进行清理，建筑垃圾及时清运，按城管要求定时运送到指定地点或加以利用，防止因长期堆放而产生扬尘。⑵运营期间环境保护措施。项目在建筑设计及设备选用时应考虑到降低其运营环境影响的方案，投入使用后，也应注重环境保护措施的实施。①污水。本项目室内、室外均采用雨水污水分流制排水系统。餐厅、酒店的正常经营将带来大量的污水，污水经污水支管收集后，汇入主干管，再通过地块周边道路下的市政污水管排入城市污水处理厂进行处理。雨水通过项目区域内雨水管收集后直接排入市政雨水管。一般生活污水经粪池处理后排入污水管；服务区餐饮部门产生的污水及设备运转的冷却水及洗涤用水含有一定的油污，需经隔油池初步处理后才能排入污水管。②73 固体废弃物。市场将产生一定数量的生活固体垃圾，尤其是餐饮部分将产生一定的厨房垃圾，如不及时进行清运处理，则会腐烂变质，滋生蚊虫苍蝇，产生恶臭，传染疾病，从而对周围环境和人员健康带来不利影响。所以运营期间对生活垃圾要进行分类收集，集中堆放，由后期部门及时统一运送到垃圾处理站进行合理处置，严禁乱堆乱扔，防止产生二次污染。市场产生的其他废弃包装材料尽量回收利用，产生循环经济效益。③噪声。本项目噪声主要来源于市场内汽车声音和机械运转等。有噪声的设备用房内墙和顶棚均做隔声吸音处理，从而最大限度地降低机械噪声。汽车噪声执行当地有关机动车辆管理规定，项目建设中采用优化的机动车流组织，通过一定的区域划分或设置隔音屏障减少交通噪声对酒店的影响，并限制车辆在项目区域内鸣笛，最大限度地降低交通噪声。④废气。项目产生的废气主要是配套服务区餐饮厨房油烟，含食物烹调、加工过程中挥发的油脂、有机质及其加热分解或裂解产物以及酒店供热锅炉燃煤产生的废气。7.4环境影响分析结论及建议本项目为市场建设工程项目，属于污染因素简单、污染种类少、毒性低的无特别环境影响的建设项目，在加强施工期及运营期的管理，严格按照有关标准执行环保措施，基本不会产生环境污染。但项目建设周期长，因此在项目运作期间，仍需请环保部门对本项目做进一步环境影响评价，以便采取更加经济合理的措施以达到对有关污染物治理的标准要求。项目竣工后，需经信阳市环保局验收合格后才能正式投入运行。73 第八章节能8.1节能概述节约能源是国家发展经济的一项长远战略方针，是资源有效配置的手段之一。本项目认真贯彻执行国家的节能政策，在设计中充分考虑节约能源，从而降低成本，提高经济效益。8.2设计依据1)《中华人民共和国节约能源法》。2)《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）3)《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定》4)《工程设计节能技术暂行规定》GBJ6-855)《民用建筑节能管理规定》。6)《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ134-2001）等。8.3节能措施1、对于市场内各建筑物，尽量采用自然通风、采光及良好朝向，采用隔热的外维护结构，以减少机械通风和人工照明的能源消耗。2、在电气设备选型方面，选用节能型变压器和其他节能型电气设备，对电气设备采用电容补偿无功功率损耗，提高功率因素，以节约能源。73 3、照明选用节能灯具，供水、供电线路上安装水表、电表，加强节能管理，降低能耗。4、工作照明采用分散开关控制，选用高发光率的照明灯具。5、采用节能型变压器，变压器室内设有电容补偿柜，使功率因素不低于0.9。6、各建筑物、主要用能设备使用计量仪表，监控能源消耗。7、建筑设计中采用优质保温保湿材料与密封性能好的门窗，减小能源损耗。8、在冷、热媒的输送管道上采用保温隔热性能高的材料。73 第九章劳动安全与消防9.1劳动安全9.1.1设计依据及卫生标准《建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定》《建筑物防雷设计规范》(GB50057－94)9.1.2工程特征本项目建设属非工业项目，建设总投资5.8亿元，占地3600亩；总建筑面积约为21万平方米。项目主要为钢材现货、配套五金机电交易，在货物装卸过程中，存在一定的危险性。9.1.3劳动保护1、简述根据国务院和有关部门的劳动保护条例的规定，本项目在技术方案中对一部分工作条件差的岗位，采取了必要的劳动保护措施，保障工人的身体健康。2、主要措施1.对于噪音较大的设备操作间，设置专门的操作值班室。2.对于搬运、装卸钢铁材料过程中，加强人员保护措施。9.1.4安全、卫生措施方案1、主要安全防护措施1.市场总平布置中设有足够的出入口和疏散通道，以便在发生意外事故时，人员能够及时疏散。73 2.变电所四周设有围墙和防护栏杆等隔离措施，以防止意外事故的发生，配电室设安全门。3.建筑物均作防雷设防，建筑物的防雷接地电阻R<1Ω。4.所有电气设备均设有接地保护装置，设备检修检查采用低压行灯。5.设置紧急停车按钮及报警系统。9.2消防9.2.1设计执行的国家规范有：《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001年版）《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-90(1997版)9.2.2工程环境本项目建设用地交通便利。有火灾时，消防车可快速到达现场，地势平坦，场址周围无污染源，空气清新，环境状态良好。本工程建筑全部采用框架或砖混结构，建筑等级为二级，耐火等级为二级。9.2.3消防设施和措施简述1、按《建筑防火设计规范》（2006年版）设计市场进出口及火灾紧急疏散通道，并在总平面布置中考虑了消防环形通道，消防车可通至任何一幢建筑物。2、根据《建筑设计防火规范》（2006年版），室外消火栓系统用水量为30L/S，由市政自来水管网直接供给；室内消火栓系统用水量为40L/S73 ；火灾延续时间为3小时，一次室内消火栓用水量为432m3；喷淋系统用水量27L/S,火灾延续时间为１小时，一次喷淋用水量为97.2m3；室内消防总用水量为529.2m3，贮存在地下室消防水池内。消防泵置于地下室加压泵房内，消防时启动消防泵进行灭火。各建筑物的室内消防，除按有关规定设置消火栓给水系统外，还按《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-90（1997年版）的要求，配置规定数量的ABC型手提式干粉灭火器。3、在不宜用水灭火的地方，如配电房、发电机房等处，则设置干粉灭火装置。73 第十章组织机构与人力资源配置10.1企业组织1.公司组织机构公司设董事会，董事会下设总经理1名，总经理下综合部、财审部，营销部，施工部，运营部及经营部。综合部主要负责行政管理，人力资源管理；财审部主要负责会计核算，财务审计；营销部主要负责前期策划及营销手续及客户关系；施工部主要负责项目工程管理；运营部主要负责计划管理，合同管理及物业管理及工程造价管理等。具体如下:董事会总经理运营部经营部施工部营销部财审部综合部工程造价管理合同管理及物业计划管理设计规划工程管理营销手续、客户服务前期策划财务审计会计核算人力资源管理行政管理73 公司实行董事会领导下的总经理责任制，总经理及关键岗位人员在国内外招聘，引进一流人才，创办一流企业。公司股权结构、公司治理与效益有着密切的联系。企业制定目标责任制与绩效考评制度，薪资，职务升降，公司福利均与绩效挂钩。公司建立激励制与约束机制，加强企业的监管制度。公司内部设立目标管理体系，以劳动、资本、技术、管理等生产要素。按贡献参与分配的原则，以按劳分配为主体，多种分配方式并存，增强企业员工对自身价值和企业价值的认同。公司构筑和提升自身的企业文化，加强员工的思想，技术和业务培训，树立创新意识，竞争意识。在要求员工认真负责的同时，养成互相支持、互相配合的团队精神。企业建立物资消耗、成本控制、质量保证、劳动定额的标准化管理体系和操作流程。使企业全面计划管理、全员成本控制、全面质量管理贯彻到每个生产环节和管理岗位，并与每人的劳动报酬紧密联系起来。实行质量责任制，建立和不断完善质量管理制度，教育员工严格操作规程，实行自检、互检、专检，并做好安全生产工作。对重大质量事故与安全事故实行问责制度。10.2劳动定员1、人力资源配置依据项目人力资源配置按岗位计算定员，以实需设岗，以岗定员。2、生产作业班次73 项目实施后，生产一般实行一班制，每班8小时，全年工作日260天。3、劳动定员本项目定员60人，其中普通工人30人，技术人员20人，管理人员10人。职工人数及工资表职工类别人数人均年工资(元)年工资额(万元)普通工人301666750技术人员202000040管理人员103000030合计1204、人员培训本项目所需的各类人员均需经过培训后上岗，以全面提高人员业务素质，提高产品质量和劳动效率。主要培训内容如下：（1）对管理人员进行现代生产管理业务知识培训；（2）对工程技术人员定期进行有关业务知识的培训，提高技术人员的业务能力；（3）对生产工人进行基础技术知识及专业技术操作的培训，培训后的工人须达到公司规定的操作水平，经技术考核后方可上岗。（4）国内外培训，包括技术考察和设备安装使用培训。对重要设备须派出人员赴卖方进行技术培训，熟悉设备技术性能，掌握设备操作和维修技能等。73 第十一章项目进度安排及项目招标方案11.1项目实施进度1、建设计划本项目实施过程分为前期准备阶段和施工建设阶段。前期准备阶段主要包括完成可行性研究报告编制工作、初步设计、施工图设计、项目建设的全部报建手续、标书制作及工程招投标，施工建设阶段主要包括地基及地下工程，建筑主体工程等。2、建设期根据和参考有关部门机构制定的建设项目工期定额和单位工程工期定额和施工条件，本项目的建设时间拟计划为2011年6月至2012年6月。3、项目建设工期安排2011年6月底完成项目全部前期工作，完成可行性研究报告编制工作、初步设计、施工图设计、项目建设的全部报建手续。2011年8月底完成标书制作及工程招投标。项目一期工程建设进度如下图所示：73 序号工作项目201120128910111212345671前期准备工作　　　　　　　　　　　　2完成地基及地下工程　　　　　　　　　　　　3完成建筑主体工程　　　　　　　　　　　　4完成全部建筑工程　　　　　　　　　　　　5项目招商工作　　　　　　　　　　　　6竣工验收　　　　　　　　　　　　11.2项目招标方案本项目将根据《中华人民共和国招标投标法》，对项目的工程施工、工程监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等采购进行招标，并根据国家发展计划委员会第3号令以及、信阳市有关招标文件的规定，结合项目的具体情况，组织完成招投标工作。1、招标形式由项目建设单位委托有资质的招标代理机构对重要设备（如空调机组、电梯）供应商、大宗材料供应商（如商品混凝土、钢材）、工程承包商、施工监理单位进行公开招标确定。2、招标对象资质要求重要设备、大宗材料供应商需有良好的信誉，具有较强的技术经济实力，优先考虑国内供应商。工程施工单位资质为二级以上建筑安装施工企业。工程监理单位资质为乙级以上。建议在同等条件下，有类似工程经验的优先。3、招标信息发布根据河南省招标公告发布管理暂行办法73 的实施意见，依法必须招标项目的招标公告必须同时在指定的报纸和信息网络媒介上发布。4、招投标工作组织委托具有资质的招标代理机构组织实施项目招投标工作。受委托招标机构应遵循公开、公平、公正、诚实信用和优胜劣汰的原则，组织完成编标、公告、资审、评标，最后确定中标单位等工作。参与公开投标的供应商不得低于3家，工程施工队伍不得少于5家，工程监理单位不得少于3家。5、招标文件内容招标代理机构编制的招标文件应有下述内容：□投标须知；□工程的技术要求和设计文件；□若采用工程量清单报价，应提供工程量清单；□投标函的格式与附录；□拟签订合同的主要条款；□投标人应提交的其他书面材料。招标基本情况表表11-1项目招标范围招标组织形式招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标建筑工程★★★安装工程★★★堪察★★★73 设计★★★监理★★★设备★★★73 第十二章投资估算及资金筹措12.1投资估算12.1.1投资估算范围1、投资估算范围本项目建设投资估算范围为信阳市钢材现货交易市场建设项目中的建筑工程费、设备和仪器购置费、安装工程费、配套工程，土地费用及相关其它工程费用组成。2、投资估算编制依据（1）业主单位和有关专业机构提供的主要设备与材料清单以及相关文字说明。（2）设备及安装工程依据业主单位的特殊工艺要求，设备价格由业主报价、当前市场行情价综合确定。（3）土建工程费是根据《河南省建筑工程消耗量定额及统一基价表》（2004）、《河南省装饰装修工程消耗量定额及统一基价表》（2004）、《河南省安装工程消耗量定额及统一基价表》（2004）、《河南省建筑安装工程费用定额》（2004）、《河南省建筑工程计价办法（试行）》、河南省市政工程预算定额（2002年）、河南省市政工程费用定额（2002年）和同类工程指标值，结合现行材料价格综合估算确定。（4）信阳市有关规范和相关文件。12.1.2投资估算说明73 1．建筑工程费采用投资指标估算法。投资指标结合当地目前同类项目建筑工程造价，结合本项目建筑结构、装饰标准、当地三材价格综合测算确定。2．设备和仪器购置费工艺设备和质检仪器采用现行市场价，非标设备根据协作厂家报价，同时考虑运输、保险费进入设备购置费。3．安装工程费安装主要包括电梯的安装，给排水管网安装，电气安装，暖通安装等其他安装工程。4、配套工程配套工程（包括室外工程、供配电、给排水等）安装费用按同类工程安装费用估算。5、土地费用本项目需300亩，商业土地费用为按10万元/亩，土地费用为3000万元。6．建设单位管理费本项目建设单位管费包括建设单位开办费和建设单位经费（含合同契约公正费、工程咨询费、环境评价费、法律顾问费、审计费、业务招待费、开工执照费、质检费、竣工验收费等），按第一部分工程费用的1%计取。73 6．勘察设计费本项目勘察设计费包括工程地质勘察、可行性研究报告编制、初步设计和施工图设计等经费，按第一部分工程费用的1.5%计取。7．工程监理费按第一部分工程费用的0.5%计取。8．工程招标费按第一部分工程费用的0.3%计取。9．预备费基本预备费按工程费用和其它工程费用之和的5%计取，按照有关规定，不计涨价预备费。12.1.3建设投资构成估算1、建设投资估算额经估算，本项目建设投资总额为5000万元，其中工程费用42967万元，其他费用4652万元，预备费用2381万元,无建设期利息。2、建设投资构成见下表12-1。表12-1建设投资构成分析表单位：万元序号项目投资额比例（%）建设投资50000100.001建筑工程费用3574871.52设备购置费用656213.13安装工程费用656.21.3173 4其他费用46529.35预备费23814.8(1)基本预备费23814.86建设期利息00建设投资估算表详见附表1。12.1.4总投资估算本项目总投资为58000万元，其中建设投资总额为50000万元，流动资金投资为8000万元。总投资构成详见下表12-2。表13-2总投资构成表单位：万元序号投资内容投资额占项目总投资(%)项目总投资50800100.001建设投资5000086.22流动资金800013.812.2总资金分年使用计划按照工程建设进度和投产计划安排，工程建设期为1年，投产期10年，总资金使用计划为：第1年全投入建设投资50000万元，占项目总投资的86.2%。（包括土地费用）；第2年投入流动资金4000万元，占项目总投资的6.9%；第3年投入流动资金4000万元，占项目总投资的6.9%；73 12.3资金筹措本项目总投资为58000万元，全部由上海航钢金属有限公司自筹。73 第十三章财务评价13.1财务评价13.1.1财务评价依据依据《建设项目经济评价方法与参数》中的有关规定和国家现行财税制度以及行业特点，在确定基础数据与参数选取的基础上，财务评价范围包括项目新增的盈利能力和抗风险能力（盈亏平衡分析，敏感性分析）。13.1.2销售收入和销售税金及附加估算1．基础数据（1）项目计算期及生产负荷安排根据建设计划，本项目计算期及生产负荷安排如下：建设期2年生产期10年计算期（建设期+生产期）11年（2）税率根据有关规定，房产税率为租金的12%，城市维护建设税7%，教育费附加3%，所得税按25%计算。（3）盈余公积金及公益金73 生产期各年盈余公积金及公益金分别按税后利润的10%和5%计取。（4）参照本项目的特点和行业收益水平，项目基准收益率取12%。2．营业收入估算（1）店铺租金收入店铺总建筑面积为127600平方米，平均租金为80元/平方米*月，经测算该项收入每年为13780.8万元。（2）酒店营业收入共180间套间，平均每间的收入为220元，经测算该项收入为每年1445.4万元。（3）仓储费收入仓库总建筑面积为13200平方米，仓库的租金每个月为40元/平方米*月，测算该项收入每年为633.6。（4）酒店公寓共有酒店公寓308间，平均每间每天的收入为150元，经测算该项收入每年为1686.3万元（5）员工公寓共有员工306间，平均每间的租金为1600元/月。经测算，该项收入为587.52万元。营业收入估算表收入来源金额（单位：万元）73 店铺租金收入13780.8酒店营业收入1445.4仓储费收入633.6酒店公寓1686.3员工公寓587.52合计18133.6213.1.3总成本及经营成本估算（1）原材料本项目外购原材料经估算为120万元。（2）燃料动力费主要燃料动力费主要是电费、水费、汽车油费。经估算燃料动力费为160万元。（3）工资与福利职工人数及工资表职工类别人数人均年工资(元)年工资额(万元)普通工人301666750技术人员202000040管理人员103000030合计120福利费按工资的14%计取。计算的工资及福利费为136.8万元。（4）折旧、摊销费本项目固定资产折旧采用分类折旧法，残值率均为5%，房屋及建筑物折旧年限为40年，机器设备折旧年限为10年。73 土地按照10年摊销，本项目无形资产摊销年限为10年，递延资产摊销年限为5年。（5）物业管理费经估算，每年的物业管理费为800万元。（6）其他费用其它费用包括管理费用、销售费用，根据企业的实际运营情况管理费用按年200万元计取。根据以上参数测算本项目平均总成本费用为3967.2万元，详见附表4：总成本费用估算表(按要素分)。13.2评价指标1．盈利能力分析（1）现金流量分析。（详见附表6：项目财务现金流量表。）根据现金流量分析测算出的盈利能力指标如下：盈利能力指标表（税后）全部投资内部收益率（%）投资回收期（年）净现值（万元）（12%）17.06914566.19以上指标表明：项目内部收益率高于基准收益率12%的水平，说明项目具有较强的盈利能力。73 （2）利润分析（详见附表5：利润与利润分配表）经测算，本项目静态投资指标如下：总投资收益率20.4%年平均利润情况如下：利润总额11849.62万元年纳所得税1962.4万元净利润8887.21万元以上指标表明，本项目静态投资指标较好，利润总额及税后利润较高。2、不确定性分析（1）敏感性分析由于项目存在不确定性，这些不确定性会影响到项目的房租收入、经营成本以及建设投资等。这些财务指标的变动必然影响这项目的财务效益。财务指标的具体敏感程度见敏感性分析图。73 根据项目的敏感性分析，得知销售价格对项目的影响的敏感程度最大，因此在项目的实施过程中需要对项目的房租价格的把握好，否则容易导致项目的风险过大。（2）盈亏平衡分析本项目的盈亏平衡点采用生产能力利用率表示盈亏平衡点=年固定总成本/（年产品销售收入-年可变总成本-年销售税金及附加）*100%=3610.4/(18133.62-280-2393.6)=23%当生产达到设计生产能力的23%就能达到经营保本。因此，经测算项目的盈亏平衡能力较强。73 13.3评价结论通过对项目盈利能力、抗风险能力的分析，表明项目具有较强的盈利能力和抗风险能力，因此，本项目财务评价可行。73 第十四章社会效益评价信阳市钢材现货交易市场项目的建设，是信阳市经济发展的需要，可以维护信阳市的市场经营秩序，改变城市环境，避免了零散市场经营户对整个信阳市容市貌的影响。市场的建设对提高城市的整体服务功能，对信阳市的经济发展将有很大的促进作用。市建成后可入驻钢铁贸易企业1000多家，每家注册资本平均500万元，将引进资金50亿元，预计钢材交易量可达300万吨，年交易额150多亿元，创税上千多万元。此外钢材市场的建设还将带动相关产业发展，直接产生上五千个就业岗位，给周边居民提供就业机会，对建设平安和谐的信阳社会也具有重大意义。市场的建设为信阳本地的金属材料企业提供了一个市场销售平台，对促进信阳本地产品的市场销售也具有较好的作用，同时也为信阳的本地企业提供具有价格优势和质量保证的钢铁材料产品，可降低信阳金属材料使用企业的经营成本，达到了提高本地企业产品的市场竞争优势的目的，对信阳市的经济建设和社会发展均有较大的贡献。1、项目建设有利于钢铁材料资源的综合利用，节约资源城市大建设，导致钢材品种及数量需求日益增长，信阳市现有的小型钢材经营场所，场地拥挤，各经销商各自为营，进货渠道不畅通，使用钢材品种杂乱并缺少国家优质品牌，用钢大户从上海、山东、湖北等地长途调运，增加流通成本，钢材供应相对紧张，制约了城市建设和城市经济的发展，因此成立大型的集约化钢材现货交易市场势在必行。73 2、该项目经济带动能力强，能够促进信阳市经济发展本项目包括12万平米左右的商铺的建筑面积，预计项目正常运营后，能够极大地带动区域经济的发展。根据目前信阳地区及周边地钢材交易量测算，本项目建成后预计钢材交易量可达300万吨，年交易额150多亿元，创税上千多万元。因此该项目经济带动能力强，能够促进信阳经济的发展。3、项目建设能够完善该项目所在地段规划功能，提升城市形象本项目建设将促进区域产业结构调整，为整顿目前区域零散的市场，改变集散的脏、乱、差的环境提供了良好的安置平台该项目，能够完善所在地段的规划功能、提升城市形象，对促进信阳地区社会经济协调发展有良好社会效益。4、项目直接或间接带动大量人员就业建设期本项目建设需要大量的管理人员及施工人员，运营期同样需要大量的工作人员及管理人员。同时本项目能入驻近1000家企业，预计能直接或间接带动近五千人的就业。73 第十五章可行性研究结论与建议15.1结论项目建设条件满足要求，无明显不支持建设的因素；建设方案技术上可行，经济效益指标满足投资收益要求，同时项目具有明显的社会效益。1、该项目属于政策鼓励项目为全面落实科学发展观，加快建设资源节约型、环境友好型社会。把河南省经济切实转入全面协调可持续健康发展轨道，根据《国务院关于做好建设节约型社会近期重点工作的通知》（国发【2005】21号）、《国务院关于加快发展循环经济的若干意见》（国发【2005】22号）和《国务院关于加强节能工作的决定》（国发【2006】28号）文件的精神，河南省政府制定了《河南省人民政府关于全面落实科学发展观和加强资源节约的若干意见》，河南省将建设成一批符合循环经济发展要求的示范企业，建成一批资源节约型、环境友好型城镇和产业园区，进一步形成低投入、高产出、低消耗、少排放、能循环、可持续的经济市场发展格局。钢材企业用户涉及各行各业，市场容量大，信阳市钢材现货交易市场73 的建设，有利于实现生产企业、销售商家、资源产业的联体跨越式发展，形成具有一定规模的信阳市经济市场园区。因此，信阳市钢铁材料行业要实现跨越式发展，需要营造一个完善、规范、具有一定规模的综合交易市场作为支撑平台。得到信阳市委、市政府对该项目的大力支持。因此该项目符合政策及市场发展需要。2、该项目设计合理，各项建筑指标均符合规划要求经考察项目用地面积，建筑面积，用地性质，容积率，绿地率，建筑密度，建筑层数，建筑结构，耐久年限、耐火年限抗震设防类别等指标，该项目完全符合建设及规划部门的要求。3、项目社会效益较好本项目建设有利于钢铁金属材料资源的综合利用，能够节约资源和保护环境；同时，该项目属于商业地产项目，经济带动能力强，能够促进信阳市经济发展；目建设能够完善该项目所在地段规划功能，提升城市形象；项目直接或间接带动大量人员就业。4、项目本身经济上合理，技术可行本项目内部收益率为17.06%，大于基准收益率12%。NPV=14566.19,大于零，投资回收期为9年。通过这几项指标考虑，该项目投资经济上合理。综上所述，本建设项目的土地开发能发挥一定的经济效益、社会效益和生态效益，实现了人口、资源、环境和社会协调发展。因此该项目的建设是可行的。15.2建议1、项目总投资5.8亿元，投资较大，需加强融资，确保资金按时到位，顺利完成项目建设。73 2、项目需吸引近1000家商家入驻才能保证预期的效益，因此，必须加强项目招商，指定一个切实可行的策划方案，确保项目的收益。3、加强项目管理，资金控制，合理安排工期，确保项目及时实现经济效益。73 附表：附表1：建设投资估算表附表2：固定资产折旧估算表附表3：无形资产及递延资产摊销表附表4：总成本费用估算表附表5：利润和利润你分配表附表6：项目财务现金流量表附表7：财务敏感性分析成果表73 建筑投资估算表附表1单位：万元序号建筑工程设备及工器具购置安装工程其它费用合计备注一第一部分：工程费用35748.86562656.20429671土建工程35028.806118611.8041758.61.1店铺用房17864.002800280.00209441400元/平方米1.2酒店及综合配套服务设施4864.001350135.0063493200元/平方米1.3员工公寓楼6426.001003100.307529.31800元/平方米1.4酒店式单身公寓楼3806.0062462.404492.42200元/平方米1.5仓储用房1848.0030530.502183.51400元/平方米1.6物流管理用房160.80262.60189.41340元/平方米1.7公厕、垃圾中转站、设备用房60.00101.00711000元/平方米2配套工程720.0044444.401208.42.1室外工程60012012.007322.2给排水工程12016816.80304.82.3供电工程13015615.60二第二部分：其他工程建设费用465246521土地费用360036002建设单位管理费3563563工程招标及管理费54544勘察及设计费5355355工程监理费107107三第三部分：预备费2381.00238173 四第四部分：建设期利息00建设投资35748.86562656.2703350000占合计(%)71.5%13.1%1.3%14.1%100.0%73 固定资产折旧表附表2单位：万元序号年份折旧年限合计生产期项目2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年固定资产折旧合计　　　　　　　　　　　　原值　　45348.043722.242096.340470.538844.637218.835592.933967.132341.230715.4折旧费　16258.51625.91625.91625.91625.91625.91625.91625.91625.91625.91625.9净值　　43722.242096.340470.538844.637218.835592.933967.132341.230715.429089.51建筑物40　　　　　　　　　　　原值　　38786.037816.436846.735877.134907.433937.832968.131998.531028.830059.2折旧费　9696.5969.7969.7969.7969.7969.7969.7969.7969.7969.7969.7净值　　37816.436846.735877.134907.433937.832968.131998.531028.830059.229089.52设备10　　　　　　　　　　　原值　　6562.05909.85249.64593.43937.23281.02624.81968.61312.4656.2折旧费　6562.0656.2656.2656.2656.2656.2656.2656.2656.2656.2656.2净值　　5909.85249.64593.43937.23281.02624.81968.61312.4656.2073 无形资产及递延资产摊销表附表3单位：万元序号时间折旧年限合计生产期项目2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年无形资产及递延资产摊销合计　　　　　　　　　　　　原值　　4652.04081.63511.22940.82370.41800.01440.01080.0720.0360.0摊销费　4652570.4570.4570.4570.4570.4360.0360.0360.0360.0360.0净值　　4081.63511.22940.82370.41800.01440.01080.0720.0360.00.01土地10　　　　　　　　　　　原值　　3600.03240.02880.02520.02160.01800.01440.01080.0720.0360.0摊销费　3600360.0360.0360.0360.0360.0360.0360.0360.0360.0360.0净值　　3240.02880.02520.02160.01800.01440.01080.0720.0360.00.02其他5　　　　　　　　　　　原值　　1052.0841.6631.2420.8210.4　　　　　摊销费　1052210.4210.4210.4210.4210.4　　　　　净值　　841.6631.2420.8210.40　　　　　73 总成本费用估算表附表4单位：万元序号项目合计生产期2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年1原料1176.0096.00120.00120.00120.00120.00120.00120.00120.00120.00120.002燃料及动力1568.00128.00160.00160.00160.00160.00160.00160.00160.00160.00160.003工资及福利费1340.64109.44136.80136.80136.80136.80136.80136.80136.80136.80136.804修理及维护费4877.55487.76487.76487.76487.76487.76487.76487.76487.76487.76487.765折旧费16258.501629.851629.851629.851629.851629.851629.851629.851629.851629.851629.856摊销费4652.00570.40570.40570.40570.40570.40360.00360.00360.00360.00360.007物业管理费7840.00640.00800.00800.00800.00800.00800.00800.00800.00800.00800.008其他费用1960.00160.00200.00200.00200.00200.00200.00200.00200.00200.00200.009财务费用0.000.000.000.000.000.000.00　　　　10总成本费用39672.693817.454100.814100.814100.814100.813890.413890.413890.413890.413890.41其中：1.固定成本36928.693593.453820.813820.813820.813820.813610.413610.413610.413610.413610.412.可变成本2744.00224.00280.00280.00280.00280.00280.00280.00280.00280.00280.0011经营成本18762.191621.201904.561904.561904.561904.561904.561904.561904.561904.561904.5673 利润与利润分配表附表5单位：万元序号项目合计生产期2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年　生产负荷(%)　801001001001001001001001001001销售收入177709.47614506.89618133.6218133.6218133.6218133.6218133.6218133.6218133.6218133.6218133.622销售税金及附加23457.281914.882393.602393.602393.602393.602393.602393.602393.602393.602393.603总成本费用39672.693817.454100.814100.814100.814100.813890.413890.413890.413890.413890.414利润总额(1-2-3)114579.518774.5711639.2211639.2211639.2211639.2211849.6211849.6211849.6211849.6211849.625弥补上年亏损0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.006应纳税所得额114579.518774.5711639.2211639.2211639.2211639.2211849.6211849.6211849.6211849.6211849.627所得税28644.882193.642909.802909.802909.802909.802962.402962.402962.402962.402962.408税后利润(6-7)85934.636580.938729.418729.418729.418729.418887.218887.218887.218887.218887.219公积金公益金等8593.46658.09872.94872.94872.94872.94888.72888.72888.72888.72888.7210可分配利润85934.636580.938729.418729.418729.418729.418887.218887.218887.218887.218887.2111本年未分配利润77341.175922.847856.477856.477856.477856.477998.497998.497998.497998.497998.4912累计未分配利润　5922.8413779.3121635.7829492.2537348.7245347.2153345.7061344.1969342.6877341.17投资利润率=15.3%投资利税率=20.4%73 项目财务现金流量表附表6单位：万元序号项目合计建设期生产期2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年1现金流入213798.980.0014506.9018133.6218133.6218133.6218133.6218133.6218133.6218133.6218133.6254223.121.1销售收入177709.48　14506.9018133.6218133.6218133.6218133.6218133.6218133.6218133.6218133.6218133.621.2回收固定资产余值28089.50　　　　　　　　　　28089.501.3回收流动资金8000.00　　　　　　　　　　8000.002现金流出128864.3550000.009729.7211207.967207.967207.967207.967260.567260.567260.567260.567260.562.1建设投资50000.0050000.00　　　　　　　　　　2.2流动资金8000.00　4000.004000.00　　　　　　　　2.3经营成本18762.19　1621.201904.561904.561904.561904.561904.561904.561904.561904.561904.562.4销售税金及附加23457.28　1914.882393.602393.602393.602393.602393.602393.602393.602393.602393.602.5所得税28644.88　2193.642909.802909.802909.802909.802962.402962.402962.402962.402962.403净现金流量(税后)84934.63-50000.004777.186925.6610925.6610925.6610925.6610873.0610873.0610873.0610873.0646962.564累计净现金流量(税后)　-50000.00-45222.82-38297.16-27371.50-16449.84-5520.185352.8816225.9527099.0137972.0784934.635净现金流量(税前)113579.51-50000.006970.829835.4713835.4713835.4713835.4713835.4713835.4713835.4713835.4749924.976累计净现金流量(税前)　-50000.00-43029.18-33193.71-19358.25-5522.788312.6822148.1535983.6149819.0863654.54113579.51计算指标所得税前所得税后财务内部收益率(%)=22.44%财务内部收益率(%)=17.06%财务净现值（12%）=30475.39（万元）财务净现值（12%）=14566.39(万元)投资回收期=6.39年(含1年建设期)动态投资回收期=9年(含1年建设期)73 财务敏感性分析成果表附表7序号项目基本方案固定资产投资经营成本销售收入+1%-1%+5%-5%+1%-1%+5%-5%+1%-1%+5%-5%1全部投资财务内部收益率17.0616.9117.2116.3017.8613.3020.94-0.6537.7921.0813.1338.11-1.892较基本方案增减　-0.150.15-0.760.80-3.763.88-17.7120.734.02-3.9321.05-18.9573 73'