阳谷县永康老年养护中心项目可行性研究报告 87页

'阳谷县永康老年养护中心项目第一章总论1.1项目名称及承办单位1.1.1项目名称阳谷县永康老年养护中心项目1.1.2承办单位阳谷县永康医院1.1.3承办单位概况阳谷县永康医院始建于2000年，是县卫生局批准的一级综合医院。目前，总建筑面积达10000平方米，其中业务用房面积7260平方米，现有职工54人，其中专业技术人员46人，高级职称6人，中级职称8人，初级职称32人。医院健全了内科、外科、急诊科、妇产科、正骨科、中医科、肛肠科、预防保健科等科室。购置了华润x诊断射线机、特康全自动生化分析仪、爱克发cr、飞利浦超声诊断仪等大型医疗设备，现代化的层流洁净手术室业已竣工使用。2013年度门诊诊疗人次达17000余人，住院2800余人，年度实现业务收入640万余元。阳谷县永康医院院长费思坤，男，中共党员。86 1.2可行性研究报告编制依据1、《国民经济与社会发展第十二个五年规划纲要》；2、《产业机构调整指导目录（2011年本）》（修正）；3、《中共中央国务院关于加强老龄工作的决定》（中发【2000】13号）；4、《中华人民共和国老年人权益保障法》（主席令72号）；5、《中国老龄事业发展“十二五”规划》；6、《关于加强基层老龄工作的意见》（全国老龄委发【2006】2号）；7、《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》(国办发【2006】6号)8、《关于加快实现社会福利社会化的意见》（国办发【2000】19号）；9、《国务院关于加快发展服务业的若干意见》（国发【2007】7号）；10、《山东省老龄事业发展“十二五”规划》；11、《山东省民政事业发展第十二个五年规划》；12、《山东省关于资助社会办养老机构管理办法》（山东省人民政府令第118号）；13、《山东省社会养老服务机构服务质量基本规范（试行）》（鲁民函【2011】244号）；14、《山东省人民政府办公厅关于加快发展养老服务业的意见》（鲁政办发【2008】25号）；15、《山东省社会养老服务体系建设规划(2011-2015年)》；86 16、《聊城市老龄事业发展“十二五”规划》；17、《老年人社会福利机构基本规范》（MZ008-2001）；18、《老年养护院建设标准》（建标144-2010）；19、委托单位提供的基本资料。1.3报告编制的范围与内容1、结合项目背景，论述该项目实施的必要性，确保工程项目实施的可行性；2、提出合理的工程建设方案，确定建设规模；3、环境保护与消防；4、节能分析；5、组织机构与劳动定员；6、项目实施计划；7、项目招投标方案；8、投资估算与资金筹措；9、对项目进行财务评价；10、提出研究结论及建议。1.4项目概况1.4.1建设场址该项目拟建于阳谷县清河东路2号。地理位置优越，环境优美，交通十分便利。86 项目建设选址内基础设施完备，地质条件好，可利用场区内完善的基础设施，在此建设有利于项目的顺利实施及今后的进一步发展。1.4.2建设规模和工程方案1、建设规模该项目建成后，可以成为一处集医疗、护理、养老、休闲养生多种服务为一体的高端老年服务机构，势必将产生一定的经济效益和巨大的社会效益。项目可新增就业岗位22个，提供床位130余张。项目建成后可解决130位老年人的养老问题，并为老人提供日常护理，慢性病管理，康复、健康教育和咨询，中医保健等服务，同时餐饮、娱乐活动等设施齐全。2、工程方案该项目占地约合9亩，总建筑面积4800.00㎡。项目容积率为0.80，建筑系数28.67%，绿地率41.00%。项目建设内容包括4-5层医疗办公活动中心建筑面积2200.00m2（其中1-3层用于医院对外自用，4-5层用于该养老项目）；5层护理公寓大楼一座，建筑面积1850.00m2；3层食堂、员工宿舍楼一座，建筑面积750.00m2。1.4.3项目建设期项目建设期为半年，于2014年5月份开始筹备工作，2014年6月开工建设，2014年12月份竣工。1.4.4项目投入资金及效益情况该项目计划总投资617.26万元。其中：建设投资610.55万元，铺底流动资金6.70万元。86 建设投资包括：建筑工程费为419.05万元，设备购置及安装工程费104.05万元，工程建设其他费用为69.67万元，基本预备费为17.78万元。项目工程所需资金617.26万元，全部由建设单位自筹。该项目工程投入运营后，可实现年运营收入300.00万元，正常年利润93.19万元，内部收益率15.56%，投资回收期9.39年（含建设期），财务净现值427.61万元。项目的经济效益良好，具有一定的盈利能力，在财务上是可行的。主要技术经济指标表表1-1序号项目名称单位数量备注1规划总用地面积亩92总建筑面积㎡4800.00　3容积率　0.80　4绿地率　41.00%　5建筑系数　28.67%　6总投资万元617.266.1+6.26.1建设投资万元610.55　　其中：建筑工程费万元419.05　　设备购置费万元104.05　　工程建设其他费用万元69.67　　基本预备费万元17.78　6.2铺底流动资金万元6.70　7营业收入万元300.00　8总成本费用万元206.81　9利润总额万元93.19　10投资回收期年9.39含建设期11财务内部收益率　15.56%ic=6%12财务净现值万元427.61　86 13总投资收益率　15.10%　14盈亏平衡点　52.04%　15项目建设期年0.5　1.5研究结论该项目建设也符合国家发展和改革委员会《产业结构调整指导目录（2011年本）》（修正）中，第一大类“鼓励类”第三十七项“其他服务业”中的第10条“养老服务”的规定。是当前国家重点鼓励发展产业。其建设符合国家产业政策和行业发展规划，市场前景广阔。阳谷县永康老年养护中心项目的建设符合国家产业政策和区域性经济规划，适合当地经济发展要求。项目建成后能促进养老行业的发展，满足日益增长的老年群体对养老服务的需求，将为阳谷县养老事业提供巨大的支持，通过提供保健、护理、膳宿、休闲、娱乐等多层次、多角度的养老服务，给广大孤寡、空巢老人安度幸福晚年提供一个规范化的生活环境，构筑起一道保护老人生命安全的屏障。同时，项目实施后，将极大地促进阳谷县养老事业社会化的方向发展，能促进区域经济发展，有助于社会的稳定和尊老爱老风气的形成。项目建成后，将新增22个就业岗位，为缓解当地的就业压力做出贡献。同时，有助于节约子女照顾老人的时间，分担子女压力，释放劳动力。因此，该项目有一定的经济效益，社会效益巨大，具有非常大的投资意义，是必要且可行的。86 第二章项目提出的背景和建设必要性2.1项目提出的背景2.1.1我国老龄化现状及特点21世纪是人口老龄化的时代。目前，世界上所有发达国家都已经进入老龄社会，许多发展中国家正在或即将进入老龄社会。1999年，中国也进入了老龄社会，是较早进入老龄社会的发展中国家之一。随着经济的发展，我国社会老龄化的程度逐步加深。《中国老龄事业发展报告（2013）》蓝皮书指出，截至2012年底，我国老年人口数量达到1.94亿，比2011年增加891万，占总人口的14.30％。86 与世界发达国家相比，我国人口老龄化具有以下特征。一是老年人口规模巨大。《中国人口老龄化发展趋势预测研究报告》指出：中国60岁及以上老年人2026年将达到3亿，2037年超过4亿，2051年达到最大值，之后一直维持在3-4亿的规模。二是老龄化发展迅速。65岁以上老年人占总人口的比例从7%提升到14%，发达国家大多用了45年以上的时间，中国只用27年就完成了这个历程，并且在今后一个很长的时期内都保持着很高的递增速度，属于老龄化速度最快国家之列。三是地区发展不平衡。中国人口老龄化发展具有明显的由东向西的区域梯次特征，东部沿海经济发达地区明显快于西部经济欠发达地区。四是城乡倒置显著。发达国家人口老龄化的历程表明，城市人口老龄化水平一般高于农村，中国的情况则不同。目前，农村的老龄化水平高于城镇1.24个百分点，这种城乡倒置的状况将一直持续到2040年。五是女性老年人口数量多于男性。目前，老年人口中女性比男性多出464万人，2049年将达到峰值，多出2645万人。六是老龄化超前于现代化。发达国家是在基本实现现代化的条件下进入老龄社会的，属于先富后老或富老同步，而中国则是在尚未实现现代化，经济尚不发达的情况下提前进入老龄社会的，属于未富先老。2.1.2地方老年人口现状截止到2011年4月，聊城市60岁以上老年人已超过90万人，占总人口的14.9%，其中65岁以上的老年人有53.16万人，占总人口的8.90%。而按照人口老龄化标准，60岁以上老年人占总人口10%以上，65岁以上老年人占总人口7%以上，即标志着城市已经步入老龄化，按照这项标准，聊城已经步入了老龄化城市。预计到2020年，聊城市60岁以上老年人将占总人口的22%以上。人口的基数导致了较大的老年人口数量，而且以每年3%的速度增加。随着快速发展的老龄化趋势，人口老龄化提高了赡养比，领取养老金的人口在不断增加。另外，老年人的身体一般比较弱，患病率较高，其所需要的医疗费用远远高于居民平均医疗费用，所以人口老龄化也带来医疗保障支出的上升。同时，伴随人口老龄化的加剧，空巢老人日益增多问题不断显现。老龄化不断加剧，还将导致家庭养老功能弱化，一对夫妇将来需要同时照顾一个孩子和四位甚至更多老人，要承担起家庭养老的经济负担和生活照料重担，人口老龄化带来了诸多社会问题。2.2项目建设的必要性2.2.1符合产业政策要求86 该项目符合国家发展和改革委员会《产业结构调整指导目录（2011年本）》（修正）中，第一大类“鼓励类”第三十七项“其他服务业”中的第10条“养老服务”的规定。是当前国家重点鼓励发展产业。其建设符合国家产业政策和行业发展规划，市场前景广阔。2.2.2符合国家经济社会发展规划和行业规划《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中指出：“以家庭为服务对象，以社区为重要依托，重点发展家政服务、养老服务和病患陪护等服务，鼓励发展残疾人居家服务，积极发展社区日间照料中心和专业化养老服务机构。”“建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系。加快发展社会养老服务，培育壮大老龄事业和产业，加强公益性养老服务设施建设，鼓励社会资本兴办具有护理功能的养老服务机构，每千名老人拥有养老床位数达到30张。拓展养老服务领域，实现养老服务从基本生活照料向医疗健康、辅具配置、精神慰藉、法律服务、紧急援助等方面延伸。”《中国老龄事业发展“十二五”规划》指出：“建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系，居家养老和社区养老服务网络基本健全，全国每千名老年人拥有养老床位数达到30张”，86 “政府引导与社会参与相结合。按照社会主义市场经济的要求，积极发展老龄服务业。加强政策指导、资金支持、市场培育和监督管理，发挥市场机制在资源配置上的基础性作用，充分调动社会各方面力量积极参与老龄事业发展。”“家庭养老与社会养老相结合。充分发挥家庭和社区功能，着力巩固家庭养老地位，优先发展社会养老服务，构建居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系，创建中国特色的新型养老模式。”该项目的建设，有利于完善当地的养老服务体系，促进养老服务业向社会化方向发展，因此，项目的建设符合国家经济社会发展的总体规划和行业规划，有利于国家经济发展。2.2.3符合国务院关于进一步鼓励引导民间投资健康发展的政策措施国务院关于鼓励支持和引导个体私营等非公有制经济发展的若干意见指出：鼓励和引导民间资本进入交通电信能源基础设施、市政公用事业、国防科技工业、保障性住房等领域，兴办金融机构、投资商贸流通产业，参与发展文化、教育、体育、医疗、社会福利事业。该项目为社会资金兴办社会化养老事业，将为民间资本参与社会化养老的途径和方式提供借鉴。2.2.4有利于改善地方民生，符合当地老龄事业发展规划86 山东省人民政府办公厅转发省老龄办等部门关于加快发展养老服务业意见的通知要求：大力发展各种形式的社会化养老服务。各地、各有关部门要采取公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式，引导和支持社会力量兴建适宜老年人集中居住、生活、学习、娱乐、健身的老年公寓、养老院、敬老院，鼓励支持下岗、失业人员创办家庭养老院、托老所，加快社会养老机构建设，推进社会化养老服务业发展。要通过政策引导，鼓励发展以居家老年人为服务对象的老年生活照顾、家政服务、心理咨询、康复服务、紧急救助等业务，向居住在社区（村镇）的老年人提供养老服务。支持养老服务专业化连锁经营，提高养老服务质量和水平。支持兴办老年护理、临终关怀性质的医疗机构，鼓励医疗机构开展老年护理、临终关怀等服务。山东省老龄事业发展“十二五”规划逐步形成与全国老龄事业发展“十二五”规划相衔接。按照统筹规划、合理布局的原则，加大财政投入力度、社会筹资力度和政策支持力度，推进供养型、养护型、医护型养老机构建设。积极推进养老机构运营机制改革，探索多元化、社会化的投资建设和管理模式，通过财政补助、入住补贴、物价补贴等措施，鼓励社会力量参与公办养老机构建设和运行管理。力争到“十二五”期末，建设一批规模大、档次高、设施完备、服务功能齐全的社会化养老机构，努力实现老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐的“六个老有”工作目标。《关于加快社会养老服务体系建设的意见》（聊政发【2013】9号）提出“十二五”期间，全市新增养老床位1.2万张，养护型和医护型床位占到养老床位的30%以上，实现每千名老人拥有养老床位30张。该项目的运营准确地把握住了当前社会化养老的发展趋势，提高了老年公寓的服务能力和水平，有效地保障了老年人的生活品质。因此，该项目的建设符合当地老龄事业发展规划。2.2.5有利于促进社会的稳定，是社会发展进步的必然要求86 随着我国老龄化社会程度的进一步加深，老年人群体的日益庞大，老年人的养老问题成为关系国家和社会稳定的重大问题。老龄化的快速增长、高龄和失能的增多，“空巢”的逐年增加等逐渐成为影响社会稳定和安定和谐的重大问题。尊老爱幼是中华民族的传统美德。老年人为社会的进步和发展做出了巨大的贡献，理应享受高质量的养老服务，这是一个社会文明和进步的体现。2.2.6银色产业拉动国家经济的发展养老产业，也称“银色产业”，是一个新兴产业，也是朝阳产业。从第一、二、三产业派生出来的新兴综合性特殊行业，是专门为老年人生产、提供产品和服务，满足老年人衣食住行各方面需求的各行业的集成或集合。从2005年至今，国家连续提高企业退休人员基本养老金，2013年企业退休人员平均月养老金已经超过1500元。统计数字表明，老年人口的年总收入在3000亿-4000亿元人民币之间，这些收入包括他们的养老金、再就业的收入，以及亲戚和朋友的赠与。从2025年到2050年，预计老年人的潜在购买力将高达5万亿元人民币。与老年消费群体巨大的需求相对应的是我国老龄产业市场的冷清。目前市场上适合老年人特殊需求的各种产品寥寥无几，老年用品市场发展滞后。这一巨大的消费市场正在吸引着越来越多的创业者的加入。养老产业不仅能够带动老年用品、餐饮、医疗、房地产等产业发展，而且对上下游产业如建筑、钢材、水泥、机械、彩电等行业具有显著的经济带动效应。仅以养老床位测算，按照国际通行的5％的老年人需要进入机构养老的标准，估算我国至少需要835万张床位，而现在只有约250万张，缺口达将近600万张。以平均每张床位6万元的建设成本计算，仅床位建设就有3600亿元的市场空间，再加上康复设施、培训基地等，还可拉动至少1500亿元的投资，能够有效促进我国经济增长，带动养老行业的发展。2.2.7为养老产业可持续性发展探索出新路子86 从以往的事例来看，老年产业还存在其他的增值服务空间是，比如说医疗、教育、休闲娱乐设施等。该项目通过对养老、养生、医疗、教育、娱乐、农业等各个领域的综合发展，将新农村生态建设与旅游、养生相结合，吸引省内外人士的养生保健、旅游观光和学习。该项目建成后，除长期居住者外，同时年可接待来访者100人以上，经营收入十分可观，由此带动阳谷旅游休闲产业带的发展。随着区域经济发展，人气与市场机会的凝聚，将会进一步提升养生养老院的品牌形象，将使项目能够健康平稳的运行与发展，产生良好的社会与经济效益。综上所述，该项目符合国家的总体规划与行业规划，符合地方的发展规划，有利于解决当前老龄化社会的突出问题，有助于社会的稳定和安定和谐。该项目有一定的经济效益，社会效益十分显著，具有非常大的投资意义，是必要的。86 第三章市场预测3.1养老的发展现状分析3.1.1养老产业的发展情况当前，在我国养老以居家养老为主，社会养老为辅，社会机构养老只是一种补充形式。随着现代人生活节奏的加快，各种竞争的加剧，越来越多的年轻人将更多的精力投入到事业中，如何赡养老人，使他们摆脱孤独感，也是现在很多年轻人颇费心思的问题。社会养老机构的出现，顺应了社会发展的形势，有力地解决了社会养老问题。同时，还在全社会弘扬了中华民族传统美德，形成敬老、尊老、爱老的良好社会风尚，是社会主义物质文明和精神文明的双重体现，对于促进社会经济建设和发展都具有重要的意义。由于生活自理能力下降，老人们需要照料，然而生活工作节奏的加快，使一对中年夫妇既要供养一至四位老人，又要忙于工作和养育下一代的矛盾日益突出。传统的家庭作为惟一养老地，主要由子女照顾老人的“反哺”模式和观念遇到越来越多的问题和挑战。86 为适应社会的需要，源自20世纪70年代北欧国家的养老机构，近年来在我国一些较为发达的地区首先发展起来。与过去的养老院、敬老院以收养孤寡老人居住不同，这些新兴敬老院里入住的大多数是有子女的老人，绝大部分是自费入住；同时它也不同于专门提供医疗康复的养老机构，这里注重营造家庭氛围，配有完善的生活服务设施及室内、室外、娱乐室、健身房等，由经过专门培训的服务人员，为老人提供住、养、乐等综合服务。老年人是社会的重要组成部分，在有中国特色社会主义旗帜指引下，以科学发展发展观构建和谐社会，满足广大老年人日益增长的物质和文化生活需要，让老年人共享经济建设和社会发展的成果，是中国共产党全心全意为人民服务根本宗旨的体现，是在新的历史条件下贯彻落实“科学发展观”重要思想的体现，也是国家和社会义不容辞的责任。在社会主义市场经济条件下，弘扬中华民族传统美德，形成敬老、养老、助老以及和谐的优良传统。近些年来，我国的养老事业取得了突出的成绩。“十二五”时期是老龄事业快速发展的五年。养老保障体系逐步完善，覆盖范围进一步扩大，企业职工基本养老保险制度实现全覆盖，企业退休人员养老金水平连续五年提高，基本养老保险实现了省级统筹，新型农村社会养老保险开始试点并逐步扩大范围。职工和城镇居民基本医疗保险制度实现全覆盖，新型农村合作医疗参合率稳步提高。老年社会福利和社会救助制度逐步建立，城乡计划生育家庭养老保障支持政策逐步形成。老龄服务体系建设扎实推进，在城市深入开展并逐步向农村延伸，养老服务机构和老年活动设施建设取得较大进步。老年教育、文化、体育事业较快发展，老年精神文化生活更加丰富。全社会老龄意识明显增强，敬老爱老助老社会氛围日益浓厚，老年人权益得到较好保障。老龄领域的科学研究、国际交流与合作取得了新的进展。广大老年群众坚持老有所为，积极参与经济社会建设和公益活动，在构建社会主义和谐社会中发挥了重要作用。3.1.2山东省养老服务业的发展86 山东省委、省政府高度重视老龄工作，作出了一系列决策部署，老龄政策法规建设进一步加强。2008年山东省政府办公厅发布了《关于加快发展养老服务业的意见》（鲁政办发（2008）25号），各地也先后出台了符合当地实际的实施办法，按照“公建民营”、“民办公助”方式，多渠道、多形式兴办老年社会福利事业，有力推动了养老服务业社会化进程。2010年山东省民政厅下发了《山东省社会养老服务机构管理暂行办法》，2011年下发了《山东省社会养老服务机构服务质量基本规范》等规范性文件，对全省养老服务机构建设、等级评定等提出了明确要求，并通过经常性检查指导和年度审查，使养老机构制度、管理不断规范，推动了山东省社会养老服务体系和老年福利事业健康发展。目前，全省城乡各类养老床位32.6万张，每千名老人拥有各类养老床位23张。2012年2月省政府第3次常务会议研究决定，将老年人优待年龄由70岁下调到65岁，将享受高龄老人生活保健补贴的年龄由80岁下调到70周岁，并大幅度提高了补贴标准。居家养老服务从无到有，从点到面，以保障高龄、独居、空巢、失能和低收入老人为重点，借助专业化养老服务组织，提供生活照料、家政服务、康复护理、医疗保健等服务的居家养老服务体系基本建立。养老服务的运作模式、服务内容等不断创新，积累了有益经验。86 但是，山东省社会养老服务体系建设仍然处于起步阶段，与新形势、新任务、新需求不相适应，主要表现在：缺乏统筹规划，体系建设缺乏整体性和连续性；社区养老服务和养老机构床位严重不足，供需矛盾突出；设施简陋、功能单一，难以提供照料护理、医疗康复、精神慰藉等多方面服务；布局不合理，区域之间、城乡之间发展不平衡；政府投入不足，民间投资规模有限；服务队伍专业化程度不高，行业发展缺乏后劲；国家和省级出台的优惠政策落实不到位；服务规范、行业自律和市场监管有待加强。然而，上述措施仅仅为政府行为，存在着后劲不足、设施落后、规模小、服务水平低的问题等。3.1.3目前养老院存在的问题根据目前聊城地区现有的养老院情况来看，主要存在的问题如下：1、入住的老人主要是需要特护的老人和年在70岁以上的老人，能够自理的老人比例不到5％。2、从建筑及环境看，近年来建设的敬老院环境比较差，大部分养老院是租用的民房，硬件很差，只有两家设立有专职医生，没有一家有呼叫系统。从政府有关部门检查的情况看，没有一家的建筑标准达到高端养生养老的建筑标准。从房间的设计看，只有两家设有标准间，配有电视，其它大部分是没有卫生间的两人间或者三人间。3、从服务内容看，大部分只提供食宿照顾，活动主要是打麻将为主，在重阳节等节日活动会有一些活动，几乎所有的养老院的卫生条件都很差，特别是被子和室内卫生。造成这种情况的主要原因是从业人员素质和待遇问题，所有养老院的一般护理人员的工资只有900至1000元，大部分是农民工。从管理的制度方面看，主要依靠人员管理，很少能提供完备的管理制度和资料。4、从经营模式上，主要是人员推广，很少有整体营销策略。86 5、从理念上看，现有养老院均为“三顿饭一张床”模式，只为老人提供最基本的生活，并未有一家能融合“养生、休闲、养生、保健”先进理念的大型养生养老院区，也没有能够为老人和子女提供共同休闲生活设施的场所。3.2国外养老院模式对比3.2.1日本养老院提供专业的服务日本提倡老年人和家人住在一起。老年人居住模式主要有：两代居，即日本在公共住宅里设计的适合于老少多代共居的大型居住单元，对厨、厕、门厅和居室分隔功能都作了相应考虑，对多代人生活方式和生活规律上的差异在室内空间上作了相应处理。还有养老院，又称为老人之家，分为公立（养护老人之家和特别养护老人之家）、低费和完全自费（收费老人之家）3种，老年人可根据自己各方面的条件和经济情况进行选择。日本的养老院经过二三十年的发展，已形成了包括公营、民营、非盈利团体在内的一个数量众多、种类多样的市场规模。养老院可派专门的家庭护理员上门对卧床老人进行护理；定期用车接送老人到专门的养老中心，进行入浴、用餐等日常生活训练和指导。3.2.2美国养老院实行多管齐下的方式美国老年公寓有三类：自住型老年公寓，不为老年居住者提供任何与日常生活、药物服务有关的协助，只是提供一个环境优美、舒适的居住社区，包括所有的生活配套设施，甚至可以完全容纳一个高尔夫球场。86 陪助型老年公寓，向老年居住者提供与日常生活有关的各种服务，包括做饭、帮助洗澡、喂饭、洗衣、体检、喂药和其它个人生活方面的需求。3.3养老的发展趋势我国传统养老方式仍习惯以居家养老为主。但这一家一户的居家养老传统方式存在许多新的问题。第一，随着老年人年龄增长，生活自理能力衰退，生活水准和品质逐年下降。第二，家庭日趋小型化，空巢老人数量急剧上升。第三，独生子女户增多，逐步形成“四二一”的代际结构，一对夫妇必须供养四个以上老人。时代的发展使年轻人工作、生活、事业竞争等各方面压力加大、节奏加快，抚养能力受限，不适应老年人身心健康和安全生活需要。这种“倒金字塔”式的养老结构，目前受益于旁系血亲的支撑，暂时能维持一时。但当80后独生子女一代成长起来，旁系链条断裂后，家庭供养结构将无力解决老年人赡养问题。所以，推进社会化养老迫在眉睫。3.4项目市场预测86 加强社会养老服务体系建设，是适应传统养老模式转变、满足人民群众养老服务需求的必由之路。长期以来，我国实行以家庭养老为主的养老模式，随着计划生育基本国策的实施以及经济社会的转型，家庭规模日趋小型化，“4-2-1”家庭结构日益普遍，空巢家庭不断增多。家庭规模的缩小和结构变化使其养老功能不断弱化，对专业化养老机构和社区服务的需求与日俱增。目前全国现有老人约1.78亿，80岁以上的老年人就有100余万人，加上失能老人总数超过了2000万人，100岁以上的老人达到了4万余人。加强养老服务体系建设，是应对人口老龄化的必然要求。截止到2011年4月，聊城市60岁以上老年人已超过90万人，占总人口的14.9%，其中65岁以上的老年人有53.16万人，占总人口的8.90%。而按照人口老龄化标准，60岁以上老年人占总人口10%以上，65岁以上老年人占总人口7%以上，即标志着城市已经步入老龄化，按照这项标准，聊城已经步入了老龄化城市。预计到2020年，聊城市60岁以上老年人将占总人口的22%以上。据有关机构统计阳谷县2013年末金融机构人民币各项存款余额222.32亿元，比年初增加38.2亿元，其中储蓄存款余额130.53亿元，增加21.7亿元。人民币各项贷款余额135.48亿元，增加18.8亿元。该项目顺应了阳谷县省目前富裕老年人日益增多而现状，能够满足老年人的日常生活和老年人对休闲和娱乐的需求。项目建成后，可让老人们在这里享受到充足的护理、医疗、膳宿及康体的群体生活。定期为老年人进行身体健康检查，各种营养套餐搭配合理。该项目完成后能够更好地负担起辖区及周边地区的老年人护理、临终关怀、社区医疗、预防、保健、康复、技术指导等卫生服务责任，更好地实施社区化管理，构筑起保护老年人生命安全的屏障，推动养老健康服务的发展。因此，该项目的目标客户群为富裕人群，需要高端医护型养老服务场所，有较为庞大的消费群体和群众基础，未来市场前景看好。86 第四章建设规模4.1建设规模的合理性分析建设规模的变动会引起受益的变动，而适当的经营规模可节约费用，提高竞争力，获得更大的经济效益。不同产业规模的经济型可能不同。社会化养老行业属于长线投资产业，在一定限度内，规模扩大后，项目收益增加的幅度大于规模扩大的幅度，及规模效益递增。该项目的经济规模合理，能实现一定的经济效益。项目建成后将极大的改善周边的自然环境和社会人文环境，为老年人安度晚年提供一个舒适、方便的聚居地。4.2建设规模该项目占地约合9亩，总建筑面积4800.00㎡。项目容积率为0.80，建筑系数28.67%，绿地率41%。项目建成后，可提供养老床位130余张，项目建成后可解决130位老年人的养老问题，并为老人提供日常护理，慢性病管理，康复、健康教育和咨询，中医保健等服务，同时餐饮、娱乐活动等设施齐全。该项目建成后，可以成为一处集养老服务、护理保健、休闲娱乐、膳宿等多种服务为一体的医护型老年公寓，势必将产生一定的经济效益和巨大的社会效益。项目可新增就业岗位22个，提供床位130余张。项目的运营将进一步推动当地经济社会全面、协调、可持续发展。86 第五章场址选择与建设条件5.1所在地概况该项目拟建于阳谷县清河东路2号。项目所在区域地势平坦，无名胜古迹、文物和自然保护区，周围无机场、通讯设施、军事设施等，地质结构稳定，不压矿，也没有断层通过，场地平整，工程地质条件良好，交通便利，基础设施完善。5.2建设条件5.2.1地形、地貌阳谷县地处黄河泛滥平原，平均海拔高度为39.62米，最高点在县西南的金斗营乡子路堤，海拔高程为44.75米，最低点县东北部七级镇郝林村，海拔高程为34.5米，最大高低差10.25米。地势由西南向东北缓倾，平均坡降为1/6000-1/7000之间。历史上黄河曾多次在境内泛滥，改道，冲决，泥沙淤积，逐渐形成了微度起伏的缓岗、缓平坡地、浅平洼地三种微地貌类型相间的现代平原地形，三种微地貌类型分别占全县总面积的49.3%、40.9%、9.8%。土壤：县内土壤共有潮土、盐土、风沙土3个土类，褐土化潮土、潮土、盐化潮土、潮盐4个亚类，86个土种。潮土占土地总面积的68.5%，盐土、风沙土占1.5%。5.2.2地震烈度86 根据建设部建抗（1993）13号《关于执行“中国地震烈度区划图（1990）”有关规定的通知》和省建抗（1993）44号《关于抗震设防烈度有关规定的通知》，根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010），建设项目所在地的地震等级基本烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.20g。5.2.3气候与气象条件阳谷县属温带大陆性季风气候，四季分明，春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季晴爽间有旱涝，冬季盛行西北风，寒冷干燥。年平均日照2300小时，年平均无霜期206天。具体气象指数如下：⑴气温历年平均气温：13.9℃极端最高气温：41.1℃极端最低气温：-14.34℃最热月平均气温：31.1℃夏季平均气温：25.6℃⑵气压年平均气压：1013hpa极端最高气压：1043ghpa极端最低气压：999.6hpa⑶湿度年均相对湿度：69%最热月平均相对湿度：76%86 ⑷风向、风速年主导风向及频率：SSE风，15%年次主导风向及频率：S风，14%年平均风速：3.4米/秒最大风速：25.1米/秒年静风频率：20%⑸雨量、雪量年平均降雨量：523.9mm年最大降雨量：695.9mm年最小降雨量：408.5mm降雪天数：67天最大积雪深度：130mm5.2.4社会经济条件阳谷县2013年实现生产总值218.16亿元，按可比价格计算，比上年增长12.6%。其中，第一产业增加值34.55亿元，增长4.6%；第二产业增加值127.52亿元，增长14.9%；第三产业增加值56.09亿元，增长12.3%。三次产业比例为15.8∶58.5∶25.7。固定资产投资131.48亿元，增长21.3%。实现财政收入6.07亿元，增长18.15%。年末金融机构人民币各项存款余额222.32亿元，比年初增加38.2亿元，其中储蓄存款余额130.53亿元，增加21.7亿元。人民币各项贷款余额135.48亿元，增加18.8亿元。86 2012年实现工业增加值110.48亿元，比上年增长13.9%。规模以上工业企业191家，实现工业总产值635.15亿元，增长34.68%；实现主营业务收入755.17亿元，增长20.81%；实现利税81.61亿元，增长24.60%；实现利润46.34亿元，增长13.66%。5.2.5场址述评该项目场地地形平整，环境优美，基础设施完善，供水、供电、排水等配套设施齐全，可满足项目实施需要。86 第六章营销策略分析6.1项目定位项目将采取封闭管理和开放管理相结合，形成养生、康复和临终关怀为一体的功能齐全、设施完善、绿色环保、服务一流的高端养老机构。项目导入文化、科技、自然的养生理念，放眼市内，立足于省内高端养生机构，辅以现代的管理营销模式，形成单一功能或整体模式在海内的可复制性，从而建立一个网络遍布全过，功能完善的高端老年服务机构。6.1.1休闲养生功能结合中华文化、休闲健身、娱乐设施与场所，在放松怡情和乐融融的家庭氛围里体会到生活的温暖与幸福，建设住宿条件以星级宾馆要求并辅以子女短时探视配套酒店相结合的模式，使传统养生方式与现代颐养相结合，达到道法自然，清静无为，天人合一的休闲养生境界。6.1.2临终关怀功能主要接收不可逆转疾病老年人，进行临终关怀，使他们在临终前同样享受关爱、欢乐和幸福，并按医院进行设置和管理。在老人生命的最后一个阶段辅以悉心关怀与照料，能够使得每位入住的老人都保证在最后一刻由心而生的安慰，从而提高老年人的生活质量。6.2项目经营范围与运作方法6.2.1项目经营范围86 1、主要负责入住老年人的吃、住、养、游。保障老年人的身心健康，提供理疗、保健康复服务，使他们健康生活。2、整合每位入住老年人的各项财产（包括有形与无形财产），并依法律程序公证加以合法确定。3、全权代理老年人收支帐的管理，代理办理每位老年人的婚姻、发明专利知识产权、债权债务诉讼、遗产的遗嘱赠予或捐献，旅游活动等各项各种手续。4、负责组织老年人的各项文化娱乐、体育锻炼，养生保健。如：组织合唱团、演讲团、文化演出队、书法绘画、奇石、根雕、花卉、收藏、门球、各种棋艺、旅游、观赏、增加老年人的精神食粮支柱，尽情享受生活和幸福人生。不论这些老年人曾经的地位、权势如何，是否富有，进入养老院后均一律人人平等，不分高低，同等看待、相同服务，尊重老年人的爱好、个性、宗教信仰等，让他们随缘欢乐终身。6.2.2项目运作方式在智力致胜的信息化时代，以人力资源为中心充分应用现代化的网络管理技术，使人力资源与资金运作、银发产业、消费资本、研修旅游，老年教育优势完美结合，以期把项目承建单位建设成省内外独树一帜的一流文化养生基地。86 除了充分发挥员工的潜能外，吸引聘用省内外一切热心养生文化事业的人才，有了各种类型的高素质人才，就具备了办好养生养老院的核心力量，而且可以通过把热心养生文化事业的人才引入这个行业，将项目承建单位的模式复制下去，在国内建立连锁分支机构。6.3项目优势6.3.1硬件优势项目定位医护型养老院，在项目建设上，充分考虑养老人群的个性及需求，在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。1、环境园林化幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。项目区的环境应为老人提供优美、安全、方便的娱乐交往场所。老年人，特别是60～70岁年龄阶段的老年人，因离职、退休，生活方式的转变带来了身心、环境等多方面的不适应，对户外活动有着强烈的渴望。主要的活动有：叙谈、饮茶、赏鸟、下棋、散步、健身、钓鱼、看书、作画、写字、种菜养花等，不同经济条件，不同文化水平，不同活动能力的老年人有不同的需求，因此在规划设计时应充分认识到这一特殊群体的特殊需要。整个项目的景观规划总体上应该是典雅、欢快和积极向上，使其充满生活情趣，可以激发老年人热爱生活的欲望，有助于改善其身体机能，促进健康长寿。86 完善的步行交通系统。步行是老年人主要空间转移方式，也是老年人日常重要活动。完善的步行系统可结合园区交通与景观路线，将居民日常生活出行置于步行区域之中，人流与车流近而不扰。设置蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步；道路要进行无障碍设计，每间隔直线距离200m左右即修建休息坐椅，方便老人休息。道路设计应有清晰道路脉络系统和特色的空间意象设计，老年人可以通过道路脉络找到自己熟悉的感觉，找到认同感和归属感，消除孤独和自闭症。整个项目规划形成从整体到局部，多层次，多样化景观体系。同时，各区域景观既相对独立，各成体系，又和项目整体景观脉络相通，一脉相承，丰富多彩。2、医疗保健理念及设施根据调查，老年人患病率高的前5种病是高血压、脑血管病、冠心病、骨关节病及呼吸系统疾病等，且有逐年增长的趋势，尤其是糖尿病患病率增长较快。因慢性病造成的死亡占总死亡人数的75%，以脑血管病、心脏病、肿瘤及呼吸系统疾病为导致老年人死亡的主要疾病。针对老年的病理特殊性，项目配有完善的医疗保健、会所、健身房等医疗配套设施。在老年人常发病科，项目聘请专业的主任医师定期坐诊，每周一次对不同老人进行病情观察和治理，医疗保健室配有专职护士针对老人进行护理跟踪，并对老人的日常用药进行配发和管理，按医嘱控制老人的用药剂量和用药时间。特别是需要重新取药和配药时，护士会根据具体需求安排专人取送药品，做到一对一、贴心服务。86 由于老年人身体处于衰退阶段，较易发一些急性病症，对于家人来讲，最担心的就是突发状况，危急时刻错过治疗时机，往往会造成无法弥补的遗憾，为了应对此类突发情况，养老院配备了24小时急救车，安排专业护士在危机时刻提供及时、专业的医疗救护；同时，在项目选址上充分考虑了老人年突发病的最佳救助时间，并针对养老院入驻的老人建立绿色通道，以保证老人出现急发病状时，能在最佳救助时间内安排相应的医院及科室针对性的就及时救助。免除老人及家人的后顾之忧。3、设计要人性化平面设计要方便老人出行，不能有过多的台阶（有台阶处应有相应的轮椅通道）；室内及卫生间应有相应的无障碍设计。细节体现养老院用心服务。室内地面应采用防滑设计，防跌扶手；各种开关、按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便；总之设计要人性化，无障碍居住，满足老年人的特殊使用功能和要求，并保护老人不受到伤害。4、生活智能化配备紧急呼叫对讲系统，安防系统，网络系统、消防系统等保障老人安全。5、户型合理化充分考虑不同年龄阶段、不同阶层、不同居住人数等的不同居住要求，大部分户面积控制在40～65㎡左右。户型设计要个性化、合理化。6、室内采光及温度要求86 针对老人对室内温度和采光的要求，项目在室内设置了智能温控系统及湿度智能调节系统，以按照老人的实际要求，可随时控制室内温度及湿度，以达到最适宜老人居住温度及湿度要求。在冬天，室内为了达到适宜老人的温度，养老院采用智能地暖的方式，即保证室内适宜的温度，又充分考虑老人的安全性。同时，通过智能湿度控制系统调节室内干湿度，在冬天使室内保持恒温恒湿。（1）老年人对室内阳光的需求老年人对阳光有直接的生理需求，阳光对于老年人来说，不仅仅意味着明亮和温暖，还意味着卫生、消毒、安全、富足、被重视等很多意义。老年人对于阳光的渴望，不仅是生理需求，也是心理需求。因此，项目在建筑设计上充分考虑老人的这些需求，采用户型朝南，落地大窗的设计，使室内在白天有充分的阳光能照射进卧室。（2）老年人对室内通风的需求老年人对于通风的要求可以简单地概括为两种：第一种是室内外空气交换，也就是通风。第二种则是室内各个空间之间空气交换，很多老年人形象地称之为“透气”。项目在居住设计上做到南北通透，让室内空气可以随时保持清新。6.3.2老年人的膳食结构86 老年人由于年龄偏大，生理机能退化加快，咀嚼能力下降，消化吸收功能减退，普遍存在营养失衡。这可导致老年人免疫功能下降，极易发生感染。科学研究发现，营养欠佳的老年人手术后引起的败血症比正常老年人高出5倍。因此，营养能否均衡对老年人晚年生活质量影响极大，据预测，人类生命的寿限已提高到150岁，美国相关问题研究机构的科学家认为：“在保证足够、全面营养的前提下，调节体液致偏碱性，可以延缓衰老、延长寿命。”因此，合理的膳食结构，对老人的身体及机能锻炼，有非常重要的作用，养老院在老人膳食方面，聘请专业、有影响力的营养师，根据每位老人的不同身体条件，合理给出适合的食谱，帮助老人平衡营养，增强身体机能，进而达到延缓衰老，延年益寿的目的。在食谱管理上，养老院有专业的护理人员，根据老人的喜好，每天根据营养食谱，可以针对性的服务，即选择老人喜欢的口味，又满足日常营养的需求。针对老年人的膳食特性，项目在如何保证老人吃的放心，吃的有营养上，也有针对性的设计。首先，食材的选择上，养老院保证选择新鲜、有机、绿色食品，其次，在营养搭配上，根据老年人个体身体需要，养老院由专业的营养师给出食谱，并安排专业厨师量身定做。在合理搭配膳食的同时，养老院有专业湘菜、川菜、鲁菜等不同口味，让老人在养老院这里不但住的舒心，还要吃的放心、吃的有营养。根据营养师的建议，为入驻的每位老人根据身体情况，定期做出合理的营养食谱，从饮食角度合理调节老人的身体机能。并根据早、中、晚的身体需要，按时、定量制定合理的饮食机构及用餐时间。6.3.3老年人精神及心理需求86 老年人从工作岗位退下来后，容易产生寂寞感和孤独感，加上子女工作比较忙，陪伴老人的时间有限，因此，老人有其特殊的精神及心理需求，如何解决好老人的精神及心理需求，对老人的身心健康和延年益寿都有帮助。项目充分考虑到老年人的这种需求，在精神需求上，比如家庭需求，老年人喜欢和子女相处，但由于工作原因，子女很难每天有时间陪伴老人，因此，养老院设立“5+2”的养老模式，周一到周五老人在养老院享受养老院的各种服务；周末，在家人有充分时间的情况下，养老院将有自理能力的老人专车接送老人回家，充分让老人享受和睦的家庭团圆生活。在精神层面，始终让老人保持愉悦的精神状态。老年人的心理需求，由于我国现代社会的特殊结构，造成现在不如老龄的老人基本都是独处，子女很难长时间陪伴，因此，造成老人很多心理需求得不到满足，项目本身结构社会情况，为老人组织各种爱好社团，比如舞蹈团、歌唱团、朗诵团、绘画团等等，让老人能根据个人爱好，找到合适的团队形成自己的交际圈，使各种心理需求得到满足。也可根据老人的特长，组织社会相关活动，使有特长的老人能发挥的自己余热。在帮助别人的同时，实现自我价值，得到心理满足感。也即达到养老院“心理养生”理念。86 第七章工程建设方案7.1总体规划方案7.1.1设计原则1、拟建建筑物建筑高度及主要技术指标严格按照相关规定和政策执行。2、结合地区现状特点，合理布局，建成一个集保健、娱乐、养老、休闲、康复等为一体的满足不同层次养老消费需求的个性化、高端养老机构。3、室内、室外通道布局合理，各种安全、消防设施完善，便于人员疏散。4、结构方案在保证可靠的前提下尽量做到经济合理，在设备和建筑材料的选用上既要美观大方又要节能经济。5、综合考虑与周边建筑的关系，使其与现有建筑融为一体。6、以科技为先导，积极应用“四新”，即新技术、新产品、新工艺、新材料，改善建筑功能和环境质量，提高经济和环境效益。7、硬件配置上，该项目着眼于医护型养老院，在智能化、管理和服务人员选拔、医疗疗养设置配置、餐饮设备配置上等都体现贴心、个性化的服务要求。8、软件配置上，人员选拔有较高管理素质、水平和经验的人员来统一管理。医疗疗养上配备相应的各科主任医生。通过以上的软件配套，体现项目的高端服务理念，使老人在养老院真正享受晚年、愉快度过晚年的服务理念。86 7.1.2项目规划该项目的具体定位是构筑中老年人崭新的生活方式，使建筑与居者的精神生活之间产生前所未有的亲密度，力图通过对“退休社区—进修生活”的倡导，把项目构建为一个退休者的超级文化生活园地，进而达到以全新退休方案解决养老问题的目的。项目建成后，可以成为一处集养老服务、护理保健、休闲娱乐、膳宿等多种服务为一体的综合性老年公寓，势必将产生一定的经济效益和巨大的社会效益。养老院内中央空调、集中供热、程控电话、有线电视等各种设施完备，各种餐饮、医疗、娱乐活动设施齐全。7.1.3管理制度及要求1、膳食有主管部门颁发了卫生许可证的专门为老人服务的食堂，配备相应一级厨师和炊事员。并在口味的选择上，尽量满足不同老人的个性爱好，配备陕菜、江南菜系、粤菜、川菜、湘菜等各种不同口味。厨师和炊事员持证上岗，严格执行食品卫生法规，严防食物中毒。注意营养、合理配餐，每周有食谱，根据老人的需要或医嘱制作普食、软食、流食及其它特殊饮食。为有需要的自理老人、介助老人和所有介护老人送饭到居室，根据需要喂水喂饭。清洗消毒餐具。每月召开1次膳食管理委员会，征求智力正常老人及其他老人家属的意见，满意率达到80％以上。86 照顾不同老年人的饮食习惯，尊重少数民族的饮食习俗。2、康复卫生保健人员定期查房巡诊，每天1次。为老人定期检查身体，每半年1次。医护人员定期、定时护理。组织智力健全和部分健全的老人每月进行1次健康教育和自我保健、自我护理知识的学习，常见病、多发病的自我防治以及老年营养学的学习。医护人员确保各项治疗措施的落实，确保每周开展两种以上康复活动。定期或不定期地做好休养区和院内公共场所的消毒灭菌工作。制定年度康复计划，每周组织老年人开展3次康复活动。3、心理为有劳动能力的老人自愿参加公益活动提供中介服务或给予劳动的机会。组织健康老人每季度参加1次公益活动。每周根据老人身体健康情况、兴趣爱好、文化程度，开展1次有益于身心健康的各种文娱、体育活动，丰富老年人的文化生活。与老人每天交谈15分钟以上，并作好谈话周记。及时及时掌握每个老人的情绪变化，对普遍性问题和极端的个人问题集体研究解决，保持老人的自信状态。86 经常组织老人进行必要的情感交流和社会交往。不定期开展为老人送温暖、送欢乐活动，消除老人的心理障碍。帮助老人建立新的社会联系，努力营造和睦的大家庭色彩，基本满足老人情感交流和社会交往的需要。根据老年人的特长、身体健康状况、社会参与意愿，不定时的组织老年人参与社会活动，为社会发展贡献余热。制定有针对性的“入住适应计划”，帮助新入住老人顺利渡过入住初期。7.2建筑设计方案7.2.1总体布局综合考虑阳谷县城市规划条件及城市交通流量，将医护养老保健中心的主入口设在东侧城市道路燕山路上，主要功能区布置如下：北部为公寓大楼；东部为医疗办公活动中心楼；中部为食堂、员工宿舍。7.2.2空间结构公寓大楼层数为5层，食堂、员工宿舍层数为3层。医疗办公活动中心楼建筑体量较大，沿城市主干道燕山路布置，更好的发挥该中心的整体特色，建筑识别性更强；养老公寓，沿园区内北边道路布置，远离城市主干道路，使老年人居住环境更为安全安静；满足城市设计的基本要求，使园区建筑群富有层次感，减少对城市空间的压力。7.2.2建筑设计总体要求86 项目区公共建筑仅考虑自理老人和介助老人参与活动，按介助老人体能心态需求进行设计，不考虑介护老人参与活动的可能性。老年人由于体能衰退表现出与常人不同的特征，主要表现在水平与垂直交通行为上。而建筑物各个层面的高差是不可避免的，如何为老年人提供方便的设施则是设计必须解决的课题。项目区公共建筑都应为老年人提供方便进出的出入口、水平通道和楼梯间，还要为各种老年人使用卫生间提供便利。由于老年人体力衰弱，持续的站立行走都有困难，在公共建筑提供休息空间是必要的。1、出入口设计原则：建筑物的出入口是老年人进出建筑物的第一道关口，出入口是否方便老年人进出，直接影响老年人生活质量。门前是老年人经常聚会的地方，为老年提供阳面出入口，对其心理健康有益。阴面设楼梯，阳面入口比较容易组织门内轮椅回旋空间。出入口造型设计要着眼于老年人记忆衰退，突出标志性特色。进入老龄阶段或早或迟大都会出现腿脚不便，抬腿高程降低，有的老年人上下台阶甚至两脚同踏一个踏步面，常规台阶踏步尺度很难适应，因此将出入口门前台阶坡度调缓。2、过厅和走道设计原则：老年公寓和活动中心过厅及走道，应具备轮椅、担架回旋条件。通过式走道两侧墙面设介助扶手，对于年老体衰的老人或愈后康复的老人十分必要。扶手选择圆形建材，可扶可抓握，成为老人行动依赖的可靠安全工具。3、楼梯、坡道和电梯86 设计原则：体现老年人体能心态特征的方便老年人使用的建筑，最突出的一点就表现在楼梯设计上。楼梯设计是否合理，不仅直接影响老年人使用是否方便，而且直接关系到老年人的安全。因此，应采用缓坡楼梯，踏面宽度应考虑两脚共踏一步的需要，设置足够的宽度。这种楼梯对借助拐杖的老人也比较适用。由于楼梯坡度较缓，使老人消除了向下俯视产生的倾覆恐惧感。采用异色防滑条是基于老年人视力减弱后，对踏步边缘采取的警示性安全保护措施。4、居室设计原则（1）老年公寓的起居室、卧室和疗养室是老年人久居的房间，其朝向直接影响居住者的健康，应保证良好朝向。室外景观对老年人的心理健康也有影响，充满阳光的卧室会增加老年人的生活信心与活力。应为老年人创造优美的室外景观，使老人心理获取环境的强力支持。（2）老年公寓人口构成单一明确，因而套型组合也较简单。根据居住者的经济条件，提供不同的面积选择自由度。（3）房间开间净宽在床端应具备轮椅回旋条件。5、卫生间设计原则：老年人身患泌尿系统病症较普遍，居室内卫生间位置离卧室越近越方便。公用卫生间，应设置于老人居住活动区中心部位，能够使周边的老人都能方便地利用。公用卫生间厕位间平面尺寸在考虑轮椅老人进出的同时，还要考虑可能有护理者协助操作，因此空间应加大尺寸。卫生间卫生洁具白色最佳，不宜用黄色或红色。白色不仅感觉清洁而且易于随时发现老年人的某些病变，黄色或红色还会产生不愉快的联想。6、室内装修（1）建筑物内部墙体阳角部位，均做成圆角或切角，且在1.80m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角。（2）居室不采用易燃、易碎、化纤及散发有害有毒气味的装修材料。86 （3）地面，特别是楼梯踏步、平台，不宜选用黑色或显深色面料。一般来说楼梯间采光普遍较暗，老年人从亮处进入暗处，对暗适应的调节速度较慢，会使眼睛难以适应，更增加了投足恐惧心理。另外，黑色也是淹没色，藏污纳垢，难辨脏洁。黑色与黑暗相联，是一种失去希望丧失信心的色彩，对老年人不利。因此，该项目出入和通行的厅室、走道地面，均选用平整、防滑材料，并符合下列要求:①楼梯踏步面平整防滑无障碍，界限鲜明，不采用黑色、显深色面料。②居室地面用硬质木料或富弹性的塑胶材料。③居室不设吊柜，设贴壁式贮藏壁橱。每人有1.00m3，以上的贮藏空间。7、建筑设备与室内设施（1）公寓楼与活动中心均安装采暖、降温设备，并设置热水供应设备。（2）老年人睡眠较轻，微小的响动都会影响熟睡；而老年入睡眠又常伴有斯声，所以良好的隔声处理和噪声控制，应格外予以注意。多人同居会相互影响、有碍健康。因此，老年公寓以单人居室、双人居室为主，少量安排三人居室。老年公寓楼居室之间进行良好隔声处理和噪声控制。允许噪声级不大于45dB，空气隔声不小于50dB，撞击声不大于75dB。（3）老年人居室夜间通向卫生间的走道、上下楼梯平台与踏步联结部位，在其临墙离地高0.40m处设足部灯光照明。86 （4）起居室、卧室设安全电源插座，每室设两组，插孔离地高度为0.60~0.80m；厨房、卫生间各设三组，插孔离地高度为0.80~1.00m。（5）起居室、卧室设闭路电视插孔。（6）厨房设燃气泄漏报警装置。（7）电源开关选用宽板防漏电式按键开关，高度离地为1.00~1.20m。（8）公寓楼每户均设电话，居室及卫生间、公共卫生间厕位旁均设紧急呼救按钮并配备氧气瓶等卫生防护设施。8、智能化管理系统该项目所有建筑在设计时均依据《老年人建筑设计规范》进行设计，利用红外线、摄像等遥控手段和保卫人员的巡逻，为老人提供一个安全的居住环境。采用信息共用网络系统，管线入户预留接口，户内信息通过环网传至物业管理中心。（1）防盗报警室内设主动性扩散反射式红外探测器，以老人房门钥匙为开关，老人外出系统起动，用钥匙打开门锁，系统关闭。（2）求救报警：在户内按动报警求救按纽，则通知警卫值班室。（3）烟雾、水、电报警。鉴于老人记忆力下降、行动迟缓的特点，养老院室内设计用气敏管探测器监测室内烟雾、水、电等泄露情况，并及时报警。（4）IC卡管理系统。86 由微机服务器、PC机外围设备MODEM、POS系统等以及相应的软件组成，计算机网络系统用于住户的一切消费（如社区服务费、能源、电信等收费），均通过IC卡记帐、结帐。充分利用智能化管理系统带来的硬件支撑环境，高起点、高标准的制定管理方案，并在管理上进行重点创新，通过智能化管理系统，物业管理和三甲级或者专科医院合作，将居住老人的病史输入计算机中心。当住户发出急救报警信号后，医院可迅速在电脑中查处病人的病史，根据发病情况安派相应医疗人员进行及时救护。7.2.4结构设计7.2.4.1设计依据1、《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012）；2、《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）；3、《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）；4、《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011）；5、《建筑桩基技术规范》（JGJ94-2008）；6、建筑及其他相关专业所提供的方案条件图。7.2.4.2工程概况及结构设计该项目建筑物采用框架结构、砖混结构。内墙及天棚抹混合砂浆，刷乳胶漆涂料，用石膏板吊顶；外墙面贴外墙磁砖；卫生间贴磁砖转到顶，设置冷热水卫生洁具和盆浴。7.3设备购置方案1、设备选择原则（1）满足使用要求，产品质量可靠。（2）选择技术先进、造型美观，注意设备利用率和成本核算。86 （3）选用能耗少，效率高，维修方便，并能一机多用的设备。（4）回转部位与危险部位装置安全保护设施。（5）运转时保持低噪音。（6）设备尽量采用封闭式操作，操作方便，简单，安全可靠。2、根据项目规模，拟购置以下设备器具，共计377台套。主要设备及工器具表表7-1序号名称规格/型号单位数量单价万元合价万元1全自动生化分析仪　台111.1111.112尿液分析仪　台10.560.563彩超　台14.724.724心电图机　台11.391.395血流变仪　台14.334.336腰椎牵引床　张300.041.257远红外理疗机　台10.220.228心电监护仪　台11.001.009划船器　台10.240.2410椭圆运转机　台11.171.1711健美车　台100.080.8312健步车　台100.020.2213跑步机　台100.060.5614美腰机　台100.404.0015综合型多功能器　台50.110.5616炊具　套500.010.5617餐具　套1000.010.5618衣物清洗设备　套20.440.8919室内外活动器材　套105.5655.5620护理床　张1300.0911.5621其他　套12.782.78　合计　　377　104.0586 7.4电气设计方案7.4.1设计依据1、甲方所提供的设计任务书；2、《供配电系统设计规范》（GB50052-2009）；3、《低压配电设计规范》（GB50054-2011）；4、《建筑物防雷设计规范》（GB50057-2010（2011年版））；5、《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-2008）；6、《建筑设计防火规范》（GB50016-2012）；7、《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）；8、与该项目设计有关的国家其他现行法律规范、规程。7.4.2设计范围本设计包括的以下内容：供配电系统、防雷保护、有线电视系统、综合布线系统、消防报警系统等。7.4.3供配电1、负荷分类项目应急照明、消防设备供电、弱电电源为一级负荷；公共照明等为二级负荷，其余为三级负荷。2、供电电源86 该项目采用双电源供电，楼内设有配电室，配电箱落地安装，二路电源进线接至各自总配电箱。在适当场所设置照明配电箱，除考虑一般照明及应急照明外，另在疏散走道和公共出口设置疏散及出口指示灯。消防设备就近设置自切箱及控制箱，电缆桥架布线。3、用电量估算参照《全国民用建筑工程设计技术措施-电气》有关用电指标计算各类设施用电负荷如下：建筑面积（m2）4800单位面积总负荷（W/m2）60用电类别单位负荷有功功率（kW）所占比例空调设备W/㎡26.501358.1340~50%电气照明W/㎡18.00922.5030~35%动力用电W/㎡15.50794.37520~25%合计　60.003075.00　参照计算规则，考虑功率因数、无功补偿及变压器损失等因素，估算该项目地上建设用电负荷如下表：地上建筑用电负荷表序号名称功率因数计算系数计算负荷cosφtgφ有功功率kW无功功率kvar视在功率kVA1空调设备0.600.65127.2082.68151.712电气照明0.950.3386.4028.5190.983动力用电0.800.7574.4055.8093.00　小计288.00166.99335.694乘以同时系数（kΣp=0.8~0.9）0.8230.4133.5936268.555无功补尝（0.85~0.95）0.95　-126.91　6小计230.46.68230.507变压器损耗△PT=0.02、△QT=0.08~0.104.6080.53　　合计235.017.21235.12该项目地下建筑考虑设备运营负荷、年工作时间及变压器损耗，经电容补偿后的无功功率7.21kvar，视在功率235.12kVA，有功功率235.01kW，年耗电量约为41.17万kWh。86 该项目年用电量为41.17万kWh。7.4.4防雷接地系统建筑物的防雷设置按国家有关规范执行，屋面均采用避雷带做接闪器，屋面所有金属物都应与避雷带可靠连接。引下线均利用柱子竖向钢筋，接地体均利用建筑物基础钢筋网。建筑物的防雷接地，保护接地及工作接地等共用联合接地体。接地电阻不大于1Ω。进出建筑物的各种金属管道应在进出处与接地装置连接。7.4.5弱电系统1、项目建筑物弱电通讯线路从市政至建筑弱电设备机房。2、老年公寓内设置有线电视系统，有线电视系统信号由市有线电视网引来，每间设电视系统双孔终端1只。为满足有线电视发展的需要，本设计有线电视系统的放大器，分支分配器，终端插座及线路均按双向传输网络考虑。有线电视系统采用850MHz邻频传输，要求用户电平满68±4dB；图像清晰度不低于4级。3、消防报警系统该项目为设乙级防火保护。在建筑内设置消防控制室。火灾报警控制主机放在消防控制室内，对火灾进行监视、控制和管理。本系统的主要火灾探测器选用智能型带地址编码探测器，各建筑的楼道、走廊等主要通道和主要公共活动场所出入口装有手动火灾报警按钮，火灾手动报警按钮在消防监控室的报警盘上有专用独立的报警显示。系统接线为智能二总线制。86 本系统的消防联动控制包括起停消火栓系统、自动喷洒灭火系统、防排烟系统等投入运行并将以上系统的动作信号反馈至消防监控室。同时广播发出火灾通报，切断非消防电源，并配有火灾电话系统。消防监控室、消防水泵、防排烟设施、火灾自动报警、火灾应急照明等消防用电均按一级负荷两路要求供电。4、闭路电视监控系统在各建筑走廊、大空间区域以及公共出入口处设置监控摄像头，数据信号传送至安防监控室，为物业管理提供基础数据，提高抗风险能力和紧急状态下处理事故的能力。5、有线广播系统：该项目在底层设置FA中心机房，配置集散型消防自动报警系统主机和消防紧急广播系统。紧急广播系统采用集中区域控制输出方式，消防中心内设广播分区控制装置，火灾时由消防联动控制机控制向规范要求的相应区域播出紧急广播和疏散广播；平时亦可作为医院内有选择的区域内背景音响和有线广播，可分区域或全区域进行业务或其它的广播。6、综合配线系统该项目参照EIA/TIA568A及ISO11801标准，结构化综合布线的方式进行设计。86 电话垂直主干线选用第三类大对数电缆；计算机网络主干线采用光缆；水平配线均选用超五类或六类八芯四对对绞线，以适应信息点使用功能的变换。在一些必要的场所，还考虑配置光纤到室，以支持电视会诊和远程医疗的需要。7、有线电视和闭路电视系统该项目有线电视和闭路电视信号。各办公室、大楼的门厅、会议室、值班室、走廊及一些必要场所均考虑设有线电视终端。8、安保系统门厅和其它一些必要的场合，均设置监控摄像机。一些必要的场所按需设置手动报警按钮，或电磁门触点和红外微波双监探测器、碎玻璃探测器等防盗报警装置。监控信号送至养老院内的安保中心，实时显示和记录，发现异常情况即刻报警；并可实现摄像监控和防盗报警系统的联动控制。9、电脑呼叫双向应答系统各老年公寓内均设置电脑呼叫应答系统，具有双向通话，走廊床位显示，重要床位越位显示，独立呼应，互不干扰的功能。各护理区配置电脑呼叫应答系统主机，具有床位、时间显示和复位功能；各床头设呼叫分机，采用总线制布线方式，并结合床头治疗带嵌装呼叫应答器件。亦可在床头或房间门口设置信号解除装置。电脑呼叫应答系统可考虑预留联网通讯接口，以便需要时可通过机算机网络实现联网。7.5给排水设计方案7.5.1生活给水系统水源：接自市政给水管网。职工生活用水按30L/人·d计算，年用水量为240.9086 m³；老人生活用水按90L/人·d计算，年用水量为3942.00m³；绿化及道路喷洒用水按2L/㎡·d计算，年用水量为4634.00m³；未预见用水按以上用水量之和的10%估算为881.69m³。该项目年用水量为职工生活用水、老年人生活用水、绿化及道路喷洒用水以及未预见用水量之和，为9698.59m³。7.5.2生活热水系统该项目设有供热水系统。设置热水管及回水管，采用立管同程式循环系统。热水总管设于公共卫生间管井内。7.5.3雨水系统该项目雨水全部采用外排方式，于首层近地面处排至室外散水。7.5.4消防系统1、消火栓系统：该项目设置室内消火栓系统。（1）老年公寓室外消火栓水量15L/s，室内消火栓水量15L/s，火灾延续时间2小时。（2）各层均设置消火栓，室内消火栓水枪的充实水柱不小于10m，消火栓口径为DN65，水枪口径为DN19，水带长度为25米。室内消火栓的布置保证相邻两个消火栓的充实水柱同时到达室内任何部位。消火栓内设置的消防卷盘，消火栓箱暗装。（4）各建筑室内消防管道布置成环状，消火栓立管于1层连成环状。（5）该项目两路供水，市政管在场区内布置成环状，其上均匀布置室外消火栓，布置间距不大于120米，满足室外消防和水泵接合器的用水要求。86 2、喷淋系统：该项目设置室内喷淋系统。（1）按中危险级Ⅰ级设计，设计喷水强度8L/min•m2，设计水量24L/s。火灾延续时间1小时。（2）喷淋配水管入口压力不大于0.4MPa。7.6气体设计方案7.6.1设计依据、标准1、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；2、《城镇燃气室内工程施工与质量验收规范》（CJJ94-2009）；3、《城镇燃气设计规范》（GB50028-2006）。7.6.2设计范围该项目气体设计范围包括餐厅天然气等。7.6.3天然气设计方案根据城市天然气用气量指标，养老院用气量标准为2931MJ/（床位·年），该项目年用天然气量为9770.40Nm³。该项目所用天然气由新奥天然气有限公司供应。天然气管道引入养老院餐厅，在一层集中设置燃气表箱，出表箱后各户立管设于厨房。管道采用热镀锌钢管，丝扣连接。管道由当地燃气公司设计。厨房设一个可燃气体报警器，发出声光报警，同时将信号送至养老院办公楼，以便值班人员及时发现、及时报警、及时处理。7.7暖通设计方案7.7.1设计依据1、《民用建筑采暖通风与空气调节设计规范》(GB50736-2012)；86 2、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）。7.7.2设计参数聊城市地区室内设计参数室内设计参数表7-2序号房间名称温度℃相对湿度φ％新风m3／h.p噪声dB（A）夏冬夏冬1大厅271850-70>4020552办公262050-65>4030503护理房262050-65>4040454餐厅271850-70>4020455会议室等261850-70>4025556走道其它辅助用房27187.7.3空调系统为了节省能源及提高工作效率，保证各系统的正常运行，空调通风系统实行计算机运行管理控制。空调控制系统，要求集中管理，分散控制，对各设备与参数进行实时监控，远方启/停控制与监视，参数与设备非常状态的报警。7.7.4通风系统1、地下车库结合消防排烟设有机械排风和补风系统。2、老年护理用房和浴厕、公共厕所均设有机械排风系统。3、所有机电用房均根据其散热量设有送排风系统。4、消防楼梯、消防电梯及前室均设正压送风系统。5、消防控制中心对所有涉及排烟、正压送风的设备进行监控。86 6、风道及保温材料采用不燃和难燃材料。7、在风道穿越防火墙、楼板或竖向风道之支风道上等均设置防火阀。7.8景观设计结合用地规划及现状提出布局合理，概念创新的景观构想。建设高标准的园区道路绿化体系，构成兼顾景观与生态功能的绿色长廊，坚持生物多样性，采用丰富的植物品种，坚持以树为主，乔灌花草结合，实现优化配置。绿地以常绿乔木、落叶乔木作为背景，用花灌木成带状栽植，主题鲜明，色彩丰富，增添绿色景观，使其成为绿化层次分明，植物种类丰富的景观绿地。因地制宜，适地适树，优先使用乡土植物和节水型植物，降低养护管理成本，节约水资源。选择适当规格的苗木，合理实现“立地成景”的绿化效果。通过常绿、落叶乔灌木和爬蔓性灌木、花卉的有机搭配，起到降低噪音、吸收污染废气、净化空气、固土、涵养水分等多种生态作用。正确处理了绿地的生态、景观、文化、服务功能的关系。停车场铺地为透水空心砖，可种植草坪，另外在停车位四周种植高度不低于3米直径不小于80mm的树阵，株行距不大于6米，不小于5米，遮阴乔木栽植不少于四行四列。7.9营运模式7.9.1老年人健康分类该项目的服务对象有以下几类86 1、能自理型。有完全的自理能力，不需要额外的提供特殊服务的老人；2、半自理型。适用于那些有部分自理能力，需要提供部分特殊服务的老人。7.9.2收费标准及相关服务该项目的目标客户群：富裕人群，需要高端养老服务场所。主要标准按照服务对象确定收费标准及相关服务，收费标准依据阳谷县老年人平均收入水平确定。具体收费标准及服务见下表。收费情况一览表表7-3收入类别收费标准半护养老2.00万元/床位·年自助养老2.50万元/床位·年康复、疗养等3.50万元/床位·年86 第八章环境保护、劳动安全及消防8.1环境保护8.1.1项目场址环境现状该项目位于阳谷县清河东路2号，建设场址环境状况较好，周围水体、大气、土壤和植被具有较强的自净化能力，且周围无重污染企业。场址内地面平整，环境状况较好。目前，场区内环境空气质量能够满足《环境空气质量标准》（GB3095-2012）中的二级标准（SO2：日均0.15mg/m3；NO2：日均0.12mg/m3；TSP：日均0.30mg/m3）；声环境满足《声环境质量标准》中的Ⅰ类区标准（昼间：55dB（A），夜间45dB（A））。8.1.2项目建设与运营对环境的影响1、项目建设对环境影响项目建设过程中对环境的影响主要有以下几个方面：（1）施工扬尘对环境空气的影响；（2）施工机械及运输车辆噪声的影响；（3）施工中的固体废弃物以及施工人员生活污水、垃圾对周围环境的2、项目运营对环境的影响该项目运营期产生的主要污染物有少量废水、废气和固体废弃物。（1）废水①生活污水86 项目设计方案应实行雨污分流，生活废水应采取有效的管网集流措施，由院内污水处理站集中处理达标后排放。污水处理采用二级生化处理+消毒的方案。②雨水沿道路敷设雨水管网，区内雨水经管网排入市政管网。（2）废气该项目的主要大气污染源为厨房炒锅排出的油烟、油雾，这些烟体含有大量油脂和有害物质，并且带有一定的异味，蒸、炒过程产生的油烟通过排风油过滤器空气净化后再排入竖井由屋顶离心风机排出，应符合《饮食业油烟排放标准》（GB18483-2001）。对有污染排放物的房间或系统作独立后的排风系统，在室内的排风口处设高效空气过滤器，以防止房间内相互传染以及受污染的排风对大气产生影响。（3）生活垃圾该项目生活垃圾实行袋装化，由专职卫生保洁人员统一收集，集中到垃圾中转站分类后，由环卫部门运往城市垃圾处理场。8.1.2环境保护措施1、环保依据及采用的环保标准《中华人民共和国环境保护法》；《环境空气质量标准》（GB3095-2012）二类标准；《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）Ⅳ类标准；《地下水质量标准》（GB/T14848-93）Ⅲ类区标准；《声环境质量标准》（GB3096-2008）3类区标准；《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）；86 《污水排入城市下水道水质标准》（CJ3083-1999）；《城镇污水处理厂污染物排放标准》（GB18918-2002）一级A标准。2、施工期环保治理措施为了降低施工期产生的污染，工程采取如下控制措施：（1）施工现场需用2米高的隔离防护墙，施工道路硬化，建筑工地出入口及其他场地要设专人清扫，建立经常性的洒水制度，保持建设场地清洁。（2）所有土木工程、建筑外装修工程，必须采用密目网进行全封闭施工。施工现场内的水泥、白灰等散装材料必须遮盖封闭。（3）建筑施工现场的垃圾必须采取定点分类、封闭存放、及时清运等防尘防污染措施。（4）工地出入口要设置车轮冲刷实施，防止将泥土带出工地；运装物料、土方、渣土及垃圾的车辆要遮盖封闭，并按环卫部门批准的路线、时间、地点倾倒，禁止车辆超载。（5）对易产生扬尘的路面、沙石料堆、存土等采取定时洒水措施。（6）建筑施工企业应当按规定使用预搅拌混凝土，减轻扬尘污染和噪声污染。86 （7）按照城市建筑施工噪声污染防治的有关要求，合理安排施工顺序，未经许可严禁夜间施工，各种运输车辆和施工机械应全部安排在昼间（6：00至12:00）施工，噪声较大的工种、工序，施工单位应采取措施减少噪声。因施工特殊要求需夜间施工的，要到环保部门办理审批手续，经审查同意后方可施工。（8）加强对施工人员的管理，禁止抛洒式装卸废品和垃圾，严格按照国家级省市有关规定，施工期渣土经石家庄市环卫部门批准后，运到指定的地点统一存放。8.1.4环境影响评价通过对项目场址环境现状、项目建设与运营对环境的影响及环境保护措施的分析可知，项目建设符合国家环境保护法律、法规和环境功能规划的要求，对周围自然环境、生态环境和社会环境影响较小。项目采取的环境保护治理措施可靠，是可行的。8.2劳动安全8.2.1施工安全1、隐患分析该项目在建设过程中易造成危害的主要隐患部位有施工现场的电气线路、各种机电设备和起重设备、脚手架、混凝土搅拌机、变压器周围、各种坑、井、沟以及贮存易燃易爆器材的仓库等。同时，项目施工过程中的粉尘、噪声、有害气体容易造成职业病，影响人们的休息，易于发生呼吸道疾病，影响人体健康。2、施工安全措施86 依据国家对劳动者的职业安全及劳动保护的有关规定，对可能发生的触点、火灾、机械伤害等事故应加强防范措施，所有电气设备的安全性能不得低于国家有关法规和标准的要求，操作人员必须进行安全技术培训，建立健全安全操作规程。具体安全措施为：（1）施工现场道路、电气线路、材料堆放场等的平面布置，要符合安全、卫生要求；（2）各种机电设备的安全装置和其中设备的限位装置，要安全有效，经常检查和维修保养；（3）脚手架、井字架和安全网要制定专人维护保养，发现有变形、倾斜、摇晃等情况，要及时加固；（4）各种坑井，易燃易爆场所，变压器周围要指定专人设置围栏和安全标志，夜间要设红灯示警；（5）凡直接从事带电作业的，必须穿绝缘鞋、戴绝缘手套，防止发生触电事故；（6）从事有尘、有毒、噪声等有害作业的，要佩戴防尘、防毒口罩和防噪声耳塞等防护用品；（7）建筑物勒脚处设防湿层，外墙采用热稳性良好的建筑材料。8.2.2运营安全1、总图布局、防火单元面积、建筑物安全入口距离应满足防火规范要求；2、建筑物的主要通道和出入口等处均设有安全标志灯和应急照明，一旦反生事故或停电时，可立即投入使用，保证建筑物内人员安全疏散；3、按照国家有关规定，并保证人流、物流道路畅通，纺织机械伤害；86 4、建筑物内设唤醒接零系统，所有用电设备及外壳均可靠接零，确保设备和人身安全；5、场区内设有完善的火灾报警系统，可防止火灾事故的发生，并能得到及时扑救；6、指定必要的安全规程和操作规程，严格管理制度，对职工进行经常性安全教育，定期检查，确保该项目安全运营。8.3消防8.3.1总体方案场区内消防供水与生活供水共用一套供水管网，消防水池、消防干管、立管、支管、室内外消火栓、闭式喷头采用联合供水消防系统。室外消火栓采用地上式、地下式相结合，室内消火栓采用馆内按钮控制，自动喷水灭火系统采用喷头、水流指示器、湿式报警阀门等仪表自动控制消防水泵加压系统，对某一单体来讲，环状管网入口设两个及其以上的水泵接合器。室外消火栓采用SX16型，室内采用SX24/65型室内消火栓，设有紧急手动按钮，直接控制消防水泵的开启。8.3.2消防设施1、设置火灾自动报警系统。2、设置自动喷水系统。根据建筑物使用功能不同，对需要设自喷淋系统的消防建筑物，设置闭式湿式自喷淋系统，系统设报警阀、水力警铃、过流开关等配套设施。86 3、消火栓设置。室外消火栓按规范设置，其间距以满足灭火要求为宜。室内消火栓根据建筑的要求不同按现行规范设置不同的股数和水枪数，以满足室内消防要求。4、固定式灭火器。在区内火灾危险区域设置干粉式或泡沫式灭火器，以备急用。5、安全通道建筑单体根据其功能的不同，按规范设置环形消防通道与安全出入口，具有大厅的场所，大厅内任何一点到最近出口直线距离不宜超过20米，各安全出口净宽不应少于1.4米，且不得设门槛。按规范进行防火分区，设置规定等级的防火墙、防火门，有专门的消防控制室。6、消防给水（1）室外消防用水量，按同一时间内的火灾次数和一次灭火用水量确定。（2）消防贮水池容积计算。近期和远期消防用水按规范规定必须设消防水池，其容积按2小时火灾延续时间计算。7、除公用工程外，土建工程的消防设计还有：主要建筑周围设有环形消防通道，大型建筑按防火规范要求进行防火分区分隔，在防火规范要求位置设有规定等级的防火门、防火卷帘和防火墙，根据防火规范要求设置安全疏散通道，消防控制室。86 第九章节能能源危机是当今社会的重要课题之一，建筑能耗在能源领域中占有较大的比重，因此建筑节能对于缓解能源供应、减少环境污染、扩大人类的可持续发展均具有重要的意义。当今能源建设也成为世界性的重大课题，各国对能源问题都给予了极大的关注。合理利用能源，降低能耗被列为经济发展的重大课题。节能工作是一种特定形式的“能源开发”，是解决我国能源供应紧张、保护能源资源、保护环境的有效途径。我国目前的能源利用水平远低于经济发达国家，我国节能工作基础还很薄弱，节能工作潜力很大。9.1用能依据及节能设计规范9.1.1法律法规1、《中华人民共和国节约能源法》；2、《中华人民共和国可再生能源法》；3、《中华人民共和国清洁生产促进法》；4、《国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术》（国家发改委[2005]第65号）；5、《重点用能单位节能管理办法》（原国家经贸委令第7号）；6、《节能中长期专项规划》（发改环资【2004】2505号）；86 7、《中国节能技术政策大纲（2006年）（国家发展改革委员会、科学技术部）；8、《国务院关于加强节能工作的决定》（国发【2006】28号）；9、《国家发改委等部门关于贯彻实施〈中华人民共和国节约能源法〉的通知》（发改环资【2008】2306号）；10、《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》（国家发改委2010第6号令）11、《固定资产投资项目节能评估工作指南》（2012年本）（国家节能中心）；12、《山东省人民政府办公厅关于切实做好固定资产投资项目节能评估审查工作的通知》（鲁政办发[2007]42号）；13、山东省发改委《关于印发〈固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法〉实施细则（试行）的通知》；14、《中共山东省委山东省人民政府关于进一步加强节能减排工作的意见》（鲁发[2007]24号）；15、《聊城市发改委<固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法>实施细则（试行）》（聊发改规划[2011]56号）。9.1.2节能技术规定1、《综合能耗计算通则》（GB/T2589-2008）；2、《用能设备能量平衡通则》（GB/T2587-2009）；3、《建筑采光设计标准》（GB/T50033-2001）；4、《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）；86 5、《节电技术经济效益计算与评价方法》（GB/T13471-2008）。6、《用能设备能量测试导则》（GB/T6422-2009）；7、《设备及管道绝热设计导则》（GB/T8175-2008）；8、《民用建筑采暖通风与空气调节设计规范》（GB50736-2012）。9.1.3节能的原则和要求加快建设节约型社会，是贯彻落实科学发展观的必然要求。贯彻落实科学发展观的一个重要方面，就是要处理好经济建设、人口增长、资源利用、环境保护的关系。因此，合理利用能源、降低能耗被列为经济发展的重大课题。节能工作是一种特定形式的“能源开发”，是解决能源供应紧张、保护能源资源、保护环境的有效途径。根据《中华人民共和国节约能源法》规定，该项目的建设方案设计要体现合理利用和节约能源的方针，节能方案应符合相关建设标准、技术标准和《中国节能技术政策大纲》中的节能要求。单位建筑面积能耗指标、设备的合理用能、其他能源单耗指标要以国内先进能耗水平或参照国际先进水平作为设计依据进行设计。9.2耗能状况和能耗指标分析9.2.1耗能状况该项目的主要耗能设施为老人用设备、照明、取暖等设施。建设单位将根据国家有关能源政策和法规，优先使用节能、降耗、环保的现金技术产品，充分挖掘潜力，结合具体情况，尽可能做到能源综合利用。9.2.2能耗分析86 该项目能源消耗主要为电、水、天然气等，其能耗指标见下表：综合能耗折算表表9-1序号能耗名称单位年耗量折算系数年折算能耗（吨标煤）1电万kWh41.170.1229kgce/（kW·h）50.602水t9698.590.0857kgce/t0.833天然气Nm³9770.401.2143kgce/Nm³11.86合计63.299.3节能措施9.3.1建筑节能按照建筑节能设计要求，为降低建筑物的能源消耗，该项目拟采取以下节能措施：1、建筑物朝向采用南北向，以保证冬季室内能够得到较多的阳光，提高室内温度。同时避免盛夏灼热的光线摄入室内。2、墙体采用新型节能墙体材料，推广使用新技术、新工艺。使用轻质、高效、保温性能好的节能新材料。复合墙体，加强屋面保温。并且在保证质量和使用功能的前提下，节约材料，避免浪费。3、使用气密性、保温性较好的塑钢窗。4、采用节能型用电设备。所有设备一律采用符合国家有关规定的节能型号，不适用已淘汰的机电产品。高效节能设备节能效果显著。5、推广应用节能、高效、合适、安全、有益环境的绿色照明灯具，提高用电效率。86 6、所有设备、电器等选用符合国家标准的节能型设备。7、室内各房间均配备专用动力线，供较大符合的电器使用，以降低线耗，提高供电质量。8、照明灯具选用高强气体放电灯及荧光灯等高效发光灯具。9、优先采用太阳能技术，利用太阳能为建筑物提供生活热水、冬季采暖和夏季空调，同时可以结合光伏电池技术为建筑物供电。9.3.2节水措施1、推广使用优质管材、阀门由于镀锌钢管容易生锈，会造成水质污染，长时间线之后再使用时会有锈水放出，导致浪费。同时接头处如果锈蚀也会漏水渗水，如果采用新型管材如铝塑复合管、钢塑复合管、不锈钢管、铜管、PP-R管、PE管、PVC-U管等就能很好的解决此类浪费问题。阀门也是建筑给排水中最常用的配件之一，其类型和质量的好坏也能影响用水的质量。一般的，截止阀门比闸阀关的严，闸阀比蝶阀关得严。当同等条件时，应当选用更能够节水的阀门。2、使用节水型卫生器具和配水器具3、推广节水型水龙头：普通水龙头结构落后、质量差、易坏易漏，浪费水量。现在市面上有不少所谓的新型节水龙头，但是有些存在价格高、开关不便、出口水流不均匀、密封材料易损坏等缺点。因此该项目应严把质量关，使用高质量的新型节水龙头。86 4、提高管材、附件和使用质量，减少跑冒滴漏，同时做好中水以及雨水的综合利用。5、加强物业管理，经常检查设施的完好情况，及时检修设备。9.3.3电气设施节能1、在用电总量不变的情况下，可根据负荷利用的实际情况(如空调使用的季节性)，考虑配置多台变压器，以便根据负荷情况全部或部分投入运行，减少空耗，使设备尽量能在负荷高效区经济地运行。2、利用电容器实现无功功率补偿，补偿后功率因数可达0.9以上，以减少无功功率损耗，改善电网的供电质量。3、合理配置设备和灯具的数量及位置，照明系统尽量采用高效电光源，优先使用节能灯和日光灯。室外照明采用光电自动控制开关或光电定时开关控制，公共走廊及楼梯间照明采用定时开关控制。4、机电设备布置注意考虑供电电源靠近负荷，合理设计电缆走向以减少电缆长度，从而减少线损。合理选用变压器容量，以降低变压器的空载损耗及负载损耗。5、低压配电柜的无功补偿装置装设调谐电抗器抑制谐波或涌流装置，提高整个低压系统的电能质量，降低谐波对系统的影响，减小机组频率波动，降低电能损耗。6、10KV变电所尽量靠近负荷中心，缩短低压供电距离，减少传输线路上电能损失7、主要照明灯采用电子镇流器，具有低损耗、功率因数高的特点(COSф>0.9)，节约了电能。86 9.3.4电梯节能1、提高电机拖动系统的运行效率，电梯曳引机采用变频器调速取代异步电动机调压调速是以提高电动机运行效率。2、将运动中负载上的机械能（势能和动能）通过能量回馈器变换成电能（再生电能）并回送给交流电网，供附近其它用电设备使用，使电机拖动系统在单位时间消耗电网电能下降。86 第十章组织机构10.1组织机构院长公寓管理部保卫部休闲娱乐管理部综合事务管理部医疗保健部办公室图10-1组织机构图为了更好地保证项目的进行，成立了以医院院长为中心的项目领导小组，并配有专项负责人具体负责该项目的实施，确保该项目的各项工作正常有序的进行。10.2人力资源配置10.2.1劳动定员该项目需各类人员22人。其中：服务人员20人，管理人员2人。该项目运行之前，将统一对工作人员进行岗前培训，熟练掌握操作规程。并积极创造条件为各工种及管理人员提供各种锻炼的机会，以提高职工职业素质，增强服务能力。86 10.2.2工作制度项目全年运营天数365天，每班工作8小时。人员按国家法定制度，每周工作五天，休息两天。10.2.3员工来源及培训要求员工通过主要来源为社会招聘和内部选拔，并根据不同岗位职责，对上岗人员进行岗前培训，经考核合格后上岗，培训对员工的基本要求是：明确其职能，能够掌握老人陪护、医疗等技能，独立操作，掌握相关老年设备的使用和操作；提高服务意识。护理人员要求：精神素质好、精神面貌好、敬老爱老、爱岗敬业、良好的沟通能力，并懂得基本的护理知识以高级护士为主。厨师要求：懂得基本的药膳、养生知识，懂得调配营养，并有吃苦耐劳的工作精神。清洁工要求：清洁工要求勤奋、细心、热心。86 第十一章项目实施计划11.1项目管理为加强对项目建设工作的管理，该项目实行“项目法人制、招投标制、合同管理制、项目监理制”进行管理，严格按照建设程序进行运作。项目建设小组建筑安装公司装饰公司设计院监理公司咨询公司图11-1建设项目组织机构图11.2项目实施进度建议项目自批准后应抓紧组织实施，落实各项内外部条件，如资金筹措、商务谈判、设备考察订货、设备安装等。在整个过程中需抓好设计、施工、订货、安装、调试等重要环节，科学协调安排，力求项目快速、优质完成。11.3项目实施安排项目建设期为半年，于2014年5月份开始筹备工作，2014年6月开工建设，2014年12月份竣工，具体各阶段时间安排如下：86 项目进度计划表表11-1序号时间项目阶段2014年567891011121前期准备阶段2设计、招投标阶段345土建工程施工阶段4设备安装、装修阶段5竣工验收86 第十二章招标12.1基本原则根据《中华人民共和国招标投标法》的要求，为确保项目建设的质量，缩短工期，节省投资。防范和化解工程建设中的违规、违法行为。保护国家利益，该项目建设的各主要环境应通过招标方式进行。根据该项目的具体情况，招标工作应遵循以下原则：1、公开原则。工程项目招标应具有高的透明度，实现招标信息，招标程序公开。2、公平原则。应给予所有投标人平等的机会，使其享有同等的权利，并履行共同的义务。3、公正原则。评标时应按事先公布的标准对待所有的投标人。4、诚实信用原则。招标人应以诚实、守信的态度行合权利，履行义务，以维护招投标双方的利益平衡，以及自身利益与社会利益的平衡。5、独立原则。招标人应是独立的法人，在招标过程中应自主决策，不受任何外界因素的干扰。6、接受行政监督原则。遵守有关法律法规以及有关规定，接受有关行政监督部门依法实施的监督。12.2招标12.2.1招标程序86 根据有关规定，项目工程招标应按下列程序进行：1、建设单位向招标主管部门提出招标申请，经批准后，编制招标文件。或委托经建设行政主管部门审批的具有相应资质的招标代理机构办理。2、发布招标公告或招标通知书。3、对招标企业进行资格审查，组织投标企业勘察施工现场。4、编制标底。委托招标代理机构招标时，审定标底。5、工程开标。由招标单位主持，在招标管理部门的监督下进行。当众启封标书，进行评标、决标。6、签订标包合同，中标企业确定后，由招标单位发出经招标管理部门签订的中标通知书，招、投标双方在一个月内签订承发包合同，并经招标管理机构审定。12.2.2招标方案招标方案主要包括：设计招标，施工、监理招标，材料及设备招标等。1、设计招标。主要包括方案设计、初步设计、施工图设计等。2、施工、监理招标。在工程施工之前，应针对主体建筑、附属设施等不同建设内容进行招标，确定施工、监理单位。3、材料及设备招标。主要通过招标确定供货厂家。12.2.3对中标单位的要求86 l、对中标的工程施工、工程监理以及安装单位，其项目负责人、技术负责人通讯标书中各专业技术负责人必须亲自到现场，原则上不得中途换人，如确实需要换人，必须征得甲方同意，且一旦甲方发现所换人员不称职，中标单位必须立即撤换，如由于换人而起质量、延误工期、增加造价等问题，应由乙方负全责。2、该项目不接受联合投标，不允许中标人向他人转让中标项目，也不允许将中标的项目分解后向他人转让。3、对设备、材料名称、型号、规格、生产厂家的产品供货，未经甲方同意不得变更。招标基本情况表表12-1形式项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√10.46设计√√√建筑工程√√√419.05安装工程√√√监理√√√6.28设备√√√104.05重要材料其他情况说明：该项目拟选用合适的招标代理机构采用公开招标的方式对建设过程中的项目进行招标。招标过程中将严格遵循公开、公平、公正、诚实信用、独立、接受行政监督的原则，按照国家规定的招标程序进行招标。投标单位选用过程中，按照制定好的招标方案对投标单位进行严格筛选，择优选用。阳谷县永康医院年月86 第十三章投资估算及融资方案13.1投资估算13.1.1估算依据1、《建设项目经济评价方法及参数》（第三版）；2、《投资项目可行性研究指南》（试用版）；3、《山东省建筑工程综合预算定额》；4、《山东省建设工程概算定额》；5、设备价格按厂方报价或询价估算；6、委托方提供的有关资料；7、现行投资概算的有关规定。13.1.2总投资该项目总投资617.26万元。其中：建设投资610.55万元，铺底流动资金6.70万元。总投资估算汇总表表13-1序号费用名称投资额备注1建设投资610.55　1.1建筑工程费用419.05　1.2设备及工器具购置104.05　1.3工程建设其他费用69.67　1.4基本预备费17.78（1.1+1.2+1.3）×3%2流动资金22.34　2.1铺底流动资金6.70流动资金×30%3项目总投资617.261+2.186 13.1.3建设投资项目建设投资610.55万元。其中建筑工程费为419.05万元，设备购置费104.05万元，工程建设其他费用69.67万元，基本预备费为17.78万元。13.1.4工程费用工程费用详见下表工程费用估算表表13-2序号名称单位数量单价（元）总价（万元）备注一主体工程　　　　　1医疗办公活动中心㎡2200.00850.00187.004-5层2公寓大楼㎡1850.00850.00157.255层框架3食堂、员工宿舍㎡750.00700.0052.503层砖混　小计　4800.00　396.75　二附属工程　　　　　1绿化㎡2460.0050.0012.30　2其他附属设施　　　10.00室外娱乐设施等　小计　　　22.30　　合计　　　419.05　13.1.4设备及工器具购置费用该项目购置全自动生化分析仪、尿液分析仪、彩超等设备设施共计377台套，104.05万元。13.1.5工程建设其他费用86 工程建设其他费用估算表表13-3序号项目名称单位计费基数费率单价合价（万元）备注1建设单位管理费万元523.101.5%7.85工程费用×1.5%2勘察设计费万元523.102.0%10.46工程费用×2.0%3图纸审查费万元10.4612.0%1.26勘察设计费×12%4施工监理咨询费万元523.101.2%6.28工程费用×1.2%5政府规费　　　34.83　5.1用地规划技术服务费㎡6000.002.1021.892.10元/㎡5.2建设规划技术服务费㎡4800.002.301.102.30元/㎡5.3消防建审费㎡4800.0010.004.8010.00元/㎡5.4新型墙体专项基金㎡4800.0010.004.8010.00元/㎡5.5散装水泥费㎡4800.002.000.962.00元/㎡5.6环境影响评估费㎡4800.002.000.962.00元/㎡5.7招标管理费万元523.100.6‰0.31工程费用×0.6‰6土地租赁费用万元91.009.00每亩1万元　合计　　　69.67　13.1.7基本预备费基本预备费按照建筑工程费用、设备购置费和工程建设其它费用之和的3％计算。该项目基本预备费为17.78万元13.1.8流动资金估算经估算，达到设计运营能力后，流动资金需用量为22.34万元，其中铺底流动资金为6.70万元。13.2融资方案13.2.1资金筹措该项目所需资金617.26万元，由建设单位自筹。86 项目资本金占总投资的100%，所占比例符合国发[1996]35号文《国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》以及国发[2009]27号文《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》的要求。13.2.2资金使用计划建设单位在项目建设期间的资金投入直接影响着投资效益甚至竣工投后的盈利水平，项目资金的不断投入过程即是工程项目价值逐步归集的过程。工程项目的计价与控制工作贯穿于项目建设全过程，并与各阶段的众多因素密切相关，而切实先进的建设工作计划是加快项目建设、节约项目投资的重要保证。工程施工阶段是资金投入最直接、最集中、效果最明显的投资阶段。86 第十四章财务分析14.1营业收入和运营成本估算14.1.1营业收入估算项目建成可提供130个床位，年半护养老服务收入为90.00万元，养自助养老服务收入为120.00万元；康复疗养年收入90.00万元；则全年总收入为300.00万元（详见附表2）。14.1.2运营成本估算在进行项目总成本分析时，遵照国家财政部规定的《成本开支范围》、《财务通则》、《会计准则》和《企业会计制度》有关规定，根据项目运营的实际需要及目前市场价格而逐项估算。1、电价按照当地电价0.70元/kWh。水价按照3.00元/吨计算等。2、职工福利费按工资总额的14％估算。3、维修费用按照固定资产折旧费的10％估算。5、固定资产折旧：建筑物按50年、设备按15计提折旧，残值率为5%。6、《中华人民共和国营业税暂行条例》中“养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务取得的收入免征营业税”。财政部、国家税务总局86 《关于老年服务机构有关税收政策的通知》（财税[2000]97号）规定：对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构，暂免征收企业所得税。按照上述原则，经计算该项目投入运营后正常年份总成本为206.81万元，可变成本为105.68万元，固定成本为101.13万元。经营成本为183.76万元。14.2财务评价14.2.1收益分析该项目正常年份年营业收入为300.00万元，年总成本为206.81万元，利润总额93.19万元（减免所得税）。14.2.2经济效益分析1、内部收益率：15.56%（ic=6%）2、财务净现值：427.61万元（大于零）3、投资回收期：9.39年（含建设期）14.2.3不确定分析该项目经济评价所采用的数据，大部分来自估算和测算，存在一定的不确定性。为了分析预测项目主要因素发生变化时对经济评价指标的影响，并确定其影响程度，需进行敏感性分析。1、敏感分析根据国内同行业的普遍规律，该项目的主要敏感因素是建设投资，运行成本和收入情况。2、分析方法86 项目采用单因素的分析方法，分别考察以上因素提高5%和降低5%时财务内部收益率、财务净现值和投资回收期的影响程度。3、分析结果该项目作了所得税前全部投资的敏感性分析，基本方案全部财务内部收益率15.56%，财务净现值427.61万元，投资回收期从建设期算9.39年，其结果见敏感性分析表。敏感性分析表表14-1序号不确定因素不确定因素变化率（%）项目财务内部收益率（%）财务净现值（万元）投资回收期（年）　基本方案　15.56%427.619.391建设投资变化514.59%397.089.44-516.61%458.149.332营业收入变化517.83%532.709.19-513.27%322.529.603运行成本变化514.05%358.939.53-517.07%496.299.254、分析结论从敏感性分析表可以看出，各因素的变化都不同程度的影响内部收益率、财务净现值和投资回收期，对收入和经营成本比较敏感，并且内部收益率跟营业收入成正比例，而跟建设投资、经营成本成反比例。14.2.4盈亏平衡分析盈亏平衡点的计算：盈亏平衡率=年固定成本/（年营业收入-年可变成本）86 =52.04%根据以上计算可得出，该项目只要达到52.04%的运营能力，即可保本经营。14.3项目效益分析综合以上效益分析表明，项目所采取的管理技术先进、建设方案先进可行；资金安排合理得当。有一定的经济效益以及巨大的社会效益。该项目的实施不仅可促进当地经济的发展，而且项目符合国家的产业政策，市场发展前景广阔。该项目有一定的经济效益，社会贡献大，分配合理，各项经济指标理想。因此，该项目从经济效益、社会效益等方面是可行的。86 第十五章社会效益社会评价是分析拟建项目对当地社会的影响和当地社会条件对项目的适应性和可接受程度，评价项目的社会可行性。项目的社会评价主要包括项目对社会的影响分析、项目与所在地互适性分析、社会风险分析三大方面内容。15.1项目对社会的影响分析15.1.1项目对社会经济的影响项目建成后正常年可以为社会承担大量的养老责任，对促进地方经济和国民经济的发展具有积极的推动作用。该项目建设的首要意义是有助于提高养老服务业的服务水平，有助于保障老年人的身心健康，有助于提高养老的社会化程度，从而促进整个社会化养老水平和质量的提高。其次养老服务业是个劳动密集型产业，该项目的建设能够吸收大量的劳动力就业，有助于降低失业率，有利于社会的安定和谐。最后，高水平的老年公寓还意味着子女的养老压力将得到极大程度的缓解，有助于释放劳动力，让年轻人以饱满的热情投入到工作和生活中，对社会经济的发展有重要的推动作用。15.1.2项目对社会环境方面的影响86 项目的建设必然会对建设地的地形地貌造成损坏，同时也会伴随着一些噪声等对环境造成影响的情况出现。在对建设地的地形地貌损坏方面，只要在项目建设初期予以高度重视，优化设计，尤其是绿化等方面的设计，规范施工，可以把对社会环境的负面影响降至最低。15.2项目与所在地互适性分析15.2.1项目利益群体对项目的态度及参与程度1、项目受益群体该项目的受益群体主要为老年人及其子女、老年服务行业。该项目的受益群体广泛，参与程度高。项目的建设有助于提高老年人的生活品质，满足社会化的养老需求。有助于释放子女照顾父母的压力，提高他们的工作效率。另外，老年公寓的建设有助于提高老人服务行业的资源整合力度，加快养老服务业朝向社会化的方向发展，从而促进行业整体水平的提高。2、项目损益群体损益群体主要确定为在项目施工建设过程中受到影响的单位和居民。项目建设过程中会产生噪音，扬尘等，可能会影响周围单位正常的工作环境，影响居民正常的生活秩序。此外，在建设过程中也可能对地表环境造成破坏，对生态环境造成一定影响。建议项目施工单位在项目建设过程中做好环境保护工作，避免影响周围单位和居民正常的秩序，这部分群体可以接受项目的建设。3、其他利益相关者86 该项目的其他利益相关者群体确定为建设单位、设计单位、咨询单位、施工单位及国家和地方政府这一群体。该项目符合国家和地方政府的产业结构调整政策，对带动地方经济的发展起着积极的作用，故政府对该项目是积极支持的；建设单位是直接收益者，对项目的态度无疑也持积极态度；设计单位、咨询单位、施工单位由于该项目的建设，它们会因承担相应的工作而取得一定报酬，它们对项目的态度肯定会是积极的。15.2.2各级组织对项目的态度及参与程度该项目不仅提升了建设单位的知名度，增强了医院的竞争实力，而且增加了地方财政收入，为创建和谐社会做出贡献。因此各级政府及相关组织是非常支持该项目的建设。15.2.3地区文化状况对项目的适应程度尊老爱幼是中华民族的传统美德。该项目的建设有助于当地优秀传统文化的继承发扬和良好社会风气的弘扬，项目的运营能够与当地的区域文化相协调，并能够促进区域文化的发展。86 第十六章结论和建议16.1结论项目符合国家发展和改革委员会《产业结构调整指导目录（2011本）》（修正）中，第一大类“鼓励类”第三十一项“其他服务业”中的第10条“养老服务”的规定。是当前国家重点鼓励发展产业。其建设符合国家产业政策和行业发展规划，市场前景广阔。该项目有利于完善社会化老年服务体系，促进“夕阳产业”发展，项目的建设符合国家经济社会发展的总体规划和行业规划。该项目有利于养老服务业的服务水平，形成全社会关注老年人，关爱老年人的社会风气，该项目的建设符合当地经济社会发展规划。通过该项目的建设，有助于吸收大量剩余劳动力，并且释放子女照顾老人的压力，有助于社会经济的发展。该项目各项财务评价指标良好，项目的实施在经济上是可行的，有一定的经济效益。综上所述，项目的建设符合国家及地方的政策规划，投资方向正确，可操作性强，具有巨大的社会效益和一定的经济效益，不仅是可行的，而且是十分必要的。16.2建议1、提前重点做好项目有关各方的协调工作，保证项目建设的顺利实施。86 2、完善老人服务机制，做好日常生活的统筹安排及老年设施的建设完善。3、建议提前做好员工的技术与业务培训，完善人才资源配置体系，提高员工综合素质。4、充分利用电视、网络、广播、报刊等各种媒体，加强宣传和普及教育，办好定期举行的中心论坛、老人义诊等大型活动，营造关心、支持和参与老年公寓的良好氛围。5、与老年人心理研究、健康陪护等方面的省内外的研究机构、著名企业建立良好的战略伙伴关系，形成并加强与国际国内著名老年服务机构建立战略性合作机制。86'