万科工程管理策划书.doc 43页

'万科工程管理策划书一、编制依据序号编制依据备注1项目开发计划运营组提供2项目建设综合计划项目部编制3全套施工图设计部提供4总分包合同采购部提供5国家、行业、地方规范规程、标准监理单位收集6集团、公司各项工程制度、技术标准项目部提供二、工程概况2.1位置及环境1.1工程地理位置本项目位于重庆市内环核心，地处九龙坡区商业副中心九龙园区片区，距离九龙坡区杨家坪商圈道路距离2.1公里。项目地块周边路网完善，可快速通达各区和商圈，距离最近的杨家坪商圈仅2.1公里。盘龙片区有轻轨通过，能快捷通向渝中区和大渡口区。周边公交线路较多，是主城区交通便捷的区域之一。项目所在片区位于杨家坪商圈和巴国城商业区中点，距两个商业中心均2公里左右，生活购物便捷，龙湖未来还将在盘龙片区打造商业综合体。片区内中小学齐备，医疗资源丰富而且集中，居家配套齐全，是九龙坡区除杨家坪外的居住、商业副中心。43 附图盘龙项目2#地块工程地理位置示意图2.3原有地貌、市政配套情况2号地块为不规则多边形，北侧临正在建设的北区云步运动公园。公园和地块边界高差约2043 米。地块西侧为待扩建的蟠龙小学，南侧为规划的市政道路，东侧三峡油漆厂二期待出让土地（一期为保利2012年6月19日获取）。地块内已全部拆迁补偿完毕，地下无正式正式管网、高压线等需搬迁不利因素，整个地块从道路往边坡一侧呈自高而低放坡状。地块周边有一条8m宽道路，道路边有燃气、雨污水管道、电力设施，预计于2013年3月开始进行扩建成32m宽市政主干道，同时完善水、电、气、电讯管道线路改造。地块周边有近700m边坡，部分红线处于边坡中部、底部、上部，红线走向较为复杂，拐点较多。附图I地块工程原有地貌及构筑物2.2整个项目建成后集商业、别墅、高层为一体的高档社区附图盘龙项目2#地块地形地貌示意图2.4建设用地规划要求项目位置行政区重庆市九龙坡区地段九龙坡区九龙园区盘龙片区-大杨石组团N标准分区F1-8-1/04号43 占地面积代征地面积-m2计容积率建筑面积可售面积14.08万平方米净地面积3.18万m2住宅面积13.78万平方米小计3.18万m2商业面积0.3万平方米总计47.66亩小计14.08万万平方米容积率4.5不可售面积0.22万平方米地价挂牌价地价总额3.29亿元合计14.3万平方米土地单价690万/亩计容楼面地价2309元/平米不计容建筑面积可售面积4.57万平米测算价地价总额3.29亿元不可售面积0.03万平米土地单价690万/亩小计4.6万平方米计容楼面地价2309元/平米总建筑面积18.9万平方米土地使用权归属重庆高新区九龙园区管委会土地规划用途二类居住R2土地获取方式公开出让公开出让时间2012年12月14日43 附图盘龙项目2#地块总平面布置图（需改）3、建筑概况2#地块总建筑面积为地上14.3万平方米、地下4.6万平方米，总计18.9万平方米，由3栋定型产品33层T12、2栋定型产品33层T6、幼儿园、部分底商、3层地下车库及人防设施组成，楼栋高度为93.1m至99.6m不等。（其余内容待施工图总说明后增补）2.5建筑分期概况项目不分期，全期同时开工，同时交付，但在交付时考虑错开分批次交付。为满足营销需求，临道路2栋T12及靠公园一侧T6会先行销售，示范区等规划见下图。43 T6实体示范区位置拟租地作为项目合作单位临时设施、项目办公设施用地售楼部及T12异地样板房位置4、项目部架构及人力资源计划1、项目经理部组织架构项目经理部负责人陈东土建工程师蔡旭安装工程师白春光项目秘书李春月43 2、质量、安全保障体系组长陈东执行组总包项目经理副组长蔡旭副组长总监监理实测放线组4人楼栋监理5人安装配合白春光内业配合李春月内业管理组3人生产经理1人技术负责1人放线管理组10人楼栋施工员5人内业管理组3人技术员3人施工班组安全负责人1人安全监理2人楼栋安全员2人文明专员1人材料员2人预算员实测组6人安全资料员1人安装负责人1人技术员1人资料员1人楼栋施工员5人楼栋质检员5人质检员1人安装监理3人43 3、岗位职责项目经理部负责人：总体职责1）项目总经理作为公司代表，对项目实施过程中的所有问题对公司负主要责任；2）对项目的成本、工期、质量和安全承担直接领导责任；3）定期向公司领导及有关部门提交项目实施的情况报告；部门管理1）制定部门工作计划，进行合理安排分工，并监控各项工作的进展情况；2）下属职员的月度、年度绩效考核；3）部门内部人力资源的调配，职员的培养及职业发展指导；4）组织召开项目经理部部门例会；5）协调与公司其他部门的工作；项目管理1）负责监理项目的合同管理体系，严格履行合同的管理任务，处理好和乙方的合同争议和纠纷；2）与成本部经理共同负责合同金额10000元以下的材料询价和供应商的确定；3）审定施工单位提交的施工组织设计，并报工程管理部审查；4）全面控制工程质量、进度、成本，完成公司下达的建设任务；5）严格执行公司制定的动态成本管理制度，并负有领导和实施职责；6）执行公司发布的各项指令，接受公司各业务部门的指导、检查和督促；7）负责工程实施中的综合协调工作；8）负责组织项目验收工作；9）完成领导安排的其他工作；土建工程师：总体要求1）责任范围：工程土建施工部分。2）熟悉地质勘探资料，熟悉《设计任务书》。3）掌握图纸内容、工艺要求及材料的选用要求，负责本专业内工程图纸的全面审核。4）掌握建筑结构专业工程与相关水、电、气工程之间的关系，能够合理调配相关专业，使工程施工达到设计、美观、使用的要求。5）掌握建筑结构相关专业知识，并熟悉相关专业知识，能够指导设计、工程施工工作，指导工程材料的选用。6）熟悉结构设计工程施工规范，并能够合理、熟悉的使用。7）在现场指导监理公司，施工单位及材料供应商的工作，确保工程质量、进度、成本能满足本项目总体目标。部门配合1）参与协助设计部编写结构专业方面的设计指导书。2）参与施工图设计审查及技术交底会，提出图纸审查意见并记录成文。3）负责测定项目界址点，负责坐标系统的引入和保护。4）参与勘测单位和土建单位的招标考察。5）协助设计部和勘察单位的具体工作，负责勘察单位的现场管理工作和地质勘察结果的验收。工程实施阶段43 1）负责对工程定位和放线的审核，如发现问题与设计部及时协调。2）协调总包和分包之间的管理，监控相关分包施工单位的工程进度。；3）收集、初审总包单位的工程进度计划表，报部门及工程管理部审查。4）负责甲供材料的相关部分的现场验收工作。5）参与工程投资成本控制，确认现场签证。6）在工程实施过程中严格执行设计变更程序。7）负责相关设计变更对施工单位的发放，负责客户变更中土建工程部分的审核实施。8）负责组织隐蔽验收，参与分部分项工程验收和竣工验收，负责整理专业验收资料并归档。竣工及后评估阶段1）协助工程管理部办理竣工验收的规划验收，负责土建工程方面与物业公司的交接工作。2）参与项目竣工后完成土建工程的后评估工作。3）完成领导安排的其他工作。品质部分1）牵头落实、编制项目管理策划书中质量、技术管理；2）组织看图、设计交底和图纸会审；3）审查设计通知单、工程变更单、作业图，确定技术方案、工艺工法；4）审查施工组织设计、施工方案、施工平面布置图、监理大纲、监理实施细则、旁站监理方案、见证取样送检方案；5）审查总承包单位、分包单位、监理单位质量管理体系、技术管理体系、质量保证体系；6）对项目部工程师、施工单位、监理单位工程师和班组进行质量、规范、标准、工艺工法、作业指导书、构造做法等培训；7）指导和参与施工单位对班组进行的质量、技术交底；8）组织原材料、构配件、设备验收；9）复测工程定位、测量放线成果；10）参加隐蔽工程、检验批、分项工程、分部工程、单项工程、单位工程验收，组织工程竣工验收；11）工序样板及交付样板管理，参加场地移交、工序移交、工作界面移交；12）检查、监督现场质量，跟踪落实问题整改，组织不合格和质量处理；13）执行实测实量工作，并用实测实量结果考核监理和施工单位；14）组织观感质量验收；15）组织监理分户质量档案和分户验收工作；16）检查建筑工程施工强制性条文记录；17）核查工程质量控制资料；18）检查工程安全和功能检验资料核查及主要功能抽查记录；19）参加工地开放、工程交付；20）组织专项质量检查和质量、技术专题会；21）参加后评估工作；22）完成领导安排的其他工作。电气工程师：总体要求1）责任范围：强弱电工程和室外配套工程的相关部分；43 1）掌握本专业的工程图纸内容工艺要求，材料的选用要求，负责本专业范围工程图纸的全面审核；2）熟悉电气（强弱电）工程与相关土建、给排水、暖通工程之间的关系，能够合理运用电气专业知识，使电气系统安装合理、使用方便；3）掌握电气系统的相关知识，熟悉相关标准、规程和规范，指导设计，工程安装工作和工程材料的选用；4）掌握电气系统工程相关配套知识，熟悉政府相关部门对电气系统的管理办法及相关法规规定；5）负责完成电气方案、设计委托及办理各种施工审批手续，组织各种专业施工单位进场前后的管理，并与相关政府职能部门联系，负责相关费用的减免和相关费用的缴纳；6）参与选择本专业施工单位的，能够在现场指导监理公司、施工单位的工作，确保工程进度、质量满足项目总体要求；部门配合1）参与协助设计部编制电气专业方面的设计任务书；2）参与施工图设计审查及技术交底会，提出图纸审查意见并记录成文；工程实施阶段1）协调总包和分包之间的关系，监控相关分包施工单位的工程进度；2）负责相关甲供材料的现场验收工作；3）严格控制专业工程投资成本在预算范围内，对成本控制负责；4）负责本专业设计变更工作，和设计变更对施工单位的发放，负责客户变更中对强弱电部分的审核和实施；5）在工程实施过程中严格执行设计变更程序；6）参与组织隐蔽工程、分部分项工程验收和竣工验收，整理专业验收资料并归档；竣工及后评估阶段1）在专业工程方面负责与物业公司的交接工作；2）负责项目竣工后电气工程的后评估工作；给排水工程师：总体要求1）责任范围：给水工程、排水工程、消防工程、燃气工程、暖通工程、室外配套工程的相关部分；2）了解地质勘测资料，掌握本专业的工程图纸内容及工艺要求、材料的选用要求，负责本专业范围的工程图纸会审；3）掌握水暖工程师与相关建筑、电气、电气工程之间的关系，能够合理、熟悉运用水、暖专业知识，使给排水系统和暖通系统的安装合理美观、使用方便；4）熟悉给排水系统、暖通相关的配套系统相关专业知识，熟悉相关标准、流程和规范，能够指导设计，工程安装工作以及工程材料的选用；5）掌握给排水、暖通系统相关的配套知识，熟悉政府相关部门对水、气和消防系统的管理办法及相关的法规规定；6）负责完成水、气、消防专业从确定方案、委托设计、办理各种施工审批手续到组织施工单位进场前后的管理等一切事宜，并与相关职能部门的密切联系，负责相关费用的缴纳和减免手续申请；7）隐蔽工程验收；部门配合1）参与协助工程部、设计部编制水、气、暖通专业方面的设计任务书；43 1）参与施工图设计审查及技术交底会，提出图纸审查意见并记录成文；工程实施阶段1）协调总部和分部之间的关系，监控相关分包施工单位的工程进度；2）负责相关甲供材料的现场验收工作；3）严格控制专业工程投资成本在预算范围内，对施工过程中成本控制结果负责；4）负责相关设计变更对施工单位的发放，负责客户变更中对水、气和暖通部分的审核和实施；5）在工程实施过程中严格执行设计变更程序；6）参与组织隐蔽工程、分部分项工程验收和竣工验收，整理专业验收资料并归档；竣工及后评估阶段1）在专业工程方面负责与物业公司的交接工作；2）负责项目竣工后水、气和暖通工程的后评估工作；3）完成领导安排的其他工作。项目内业工程师岗位职责：技术资料管理1）项目工程施工图的接收、分发、归档；2）项目设计变更单的部门内发放、实施跟踪和归档；3）工程竣工资料的整理和归档；4）负责与物业公司工程档案的交接工作；5）参与项目经理部各专业工程竣工后的评估工作，完成最终报告。合同档案管理1）工程合同的整理、归档；2）工程付款资料的整理、经办和归档；项目信息管理1）工程进度周报和月报的编写、上报和归档；2）项目与工程相关的通知、各种联系函和会议纪要的拟定、编写及归档；3）部门信息管理工作；综合1）部门办公用品的申领及发放；2）完成领导安排的其他工作。4、项目部费用1）、项目部办公室布置方案：43 2）、设备计划：序号设备数量备注1办公桌402小会议桌及配套23大会议桌及配套14双层床位及配套405餐桌及配套4四、项目建设计划、场地综合利用规划1、项目建设计划(需各端口开会讨论后确定)43 2、场地综合利用规划五、项目管理目标1、进度计划管理目标1）以作为重庆公司第一个“拿地后9个月开盘”项目为目标，打造重庆公司运营标杆；2）2#地块不分期和分标段，全期总进度计划偏差控制在8%以内；3）基础、开放、开盘、结构封顶、交付等关键一级节点偏差控制在5%以内。2、质量管理目标工程实体质量实测实量安全文明综合分规定动作观感质量质量通病989196.6优良(1)墙体开裂投诉率<0.1条／每户的投诉率。电气投诉率< 0.2条／每户的投诉率。(2)给排水投诉率<0.3条／每户的投诉率。(3)渗漏投诉率<0.02条／每户的投诉率。(4)总投诉率<2条／每户的投诉率。客户质量满意度75分质量奖三峡杯、巴渝杯3、成本管理目标目标成本下达后，由成本对接工程师完成。目标成本：公司下达的目标成本控制、管理目标；动态成本：设计变更、计划不周、管理不善等造成返工、签证的控制目标；措施成本：施工方案优化，施工工艺改进，减少浪费、节约成本目标。43 4、设计管理目标由设计部对接人完成。图纸质量：施工图深度（包括各专业图纸齐全、相互配合程度、节点详图等）及错、漏、碰、缺控制目标；设计变更：避免重大设计变更、减少变更频次控制目标；成本指标：依据《万科产品设计控制指标（第一批）对标操作指引》；环保节能：外墙保温，节电、节水、节气等环保节能目标。5、技术管理目标1）、地块内共3栋T12，2栋T6；其中2栋T12采用铝模，采用铝模的2栋T12中有一栋采用轻质隔墙板，内容免抹灰；其余采用新技术、新工艺见下表：2）、新技术、新工艺、新材料应用体系：分项初步控制目标组合目标备注日式管理放线全期尺寸精度控制免抹灰43 铝合金模板垂直平整度4mm轻质隔墙板垂直平整度4mm干混砂浆抹灰固化配合比、施工工艺，减小材料对空鼓开裂的影响减少空鼓开裂砌体管道暗埋不开槽杜绝开槽引起的空鼓开裂通病减少空鼓开裂止水节部分取消吊洞，杜绝渗漏减少渗漏全轻混凝土优化地坪施工工序，控制地坪平整度、极差减少地坪工序连体线盒杜绝并列面板高低差、垂直度偏差超标优化并列面板，减少质量控制不确定性腻子机械打磨减小对人工依赖性，提高效率，提高质量提高质量和效率5、安全文明施工管理目标1）、安全文明评估得分：91分；2）、无重大伤亡事故；3）、获得重庆市安全文明工地称号。6、健康、安全、环保所有甲供、甲指乙供、乙供材料严格按国家及行业规范规程、重庆万科《甲供材、甲指乙供材料实施一览表》进行抽样检测，杜绝货不对板。尤其对装修材料中木作等影响健康、环保材料，淋浴屏等影响安全材料进行重点关注，确保室内交付环境满足甲醛释放等健康指标。现场做好垃圾集中堆放、处理措施。现场楼栋每两层设置一处集中吸烟区，每五层设置一处流动厕所，楼栋外设置足量厕所，楼栋外设置足够茶水亭，保持24小时开水供应。并在大门处、楼栋安全通道口、施工电梯内做好指引标识。43 四、开工准备1、工程承包范围、界面划分2、资源准备、采购策划和计划（由于运营计划未下发，建设计划未确定，暂定计划）3、施工图施工图未出，待上传。但应遵循原则如下：土建部分施工图与装修部分施工图须提前进行核对，保证在正负零主体前完成，尤其对安装点位、开间进深核对；户型内土建及装修施工图、装修材料部品五金定样、采用轻质隔墙板墙厚等须在样板房实施前确定及核对完成。四、工程管理1、进度计划1)建设、采购、施工总进度计划；2)年、月、周进度计划：由总包单位编制年度、月度、周进度计划，经监理、业主方审批通过后作为各参建单位进度考核指标。每周在监理例会中通报进度完成情况及下周进度计划，对未完成项制定补救措施和补救期限；每月召开月度进度通报会，对当月进度完成情况和下月进度计划进行通报、奖罚，对当月未完成计划制定下月补救措施和补救期限；每季度召开季度进度计划完成情况总结会，对本季度进度完成情况、下季度重点节点进行通报，对本季度进度方面问题、困难等进行总结，对下季度进度完成存在的困难、风险等进行梳理，制定应对措施；3)根据进度计划，由总包单位组织编制劳动力及机械设备计划，做峰值分析，提前做好控制准备，由监理单位按计划不定时清点人数、设备，对不足的单位进行处罚；4)43 制定楼栋形象立体进度可视化表，作为楼栋进度情况管理控制工具，在楼栋主通道侧面张贴，每日由工长填写楼栋各楼层工作情况及人数，由监理进行复核签字确认，业主方进行抽查，对填写不及时和与实际不符的，进行处罚。每周监理例会上展示当周各楼栋形象立体进度可视化表，分析工作面闲置情况、资源浪费情况，制定穿插提效措施。2、工程质量1)工程质量管理体系、检查制度的确立a)建立项目会议管理体系b)根据前述管理架构建立质量管理体制由万科项目经理部负责人任质量管理组组长，工程师任执行组长，总监、总包单位项目经理任副组长，楼栋监理、安全文明监理、实测实量监理、内业监理、总包技术部门、生产部门组成质量管理执行体系。c)建立项目“黄埔军校”培训体系由项目经理部负责人组织任校长，工程师任讲师，建立项目“黄埔军校”培训体系，每周对各参建单位集中培训两次。培训内容主要就万科集团、重庆万科各项制度、标准、流程为主，附加国家、行业规范、标准等。d)建立项目质量巡检管理制度根据会议管理体系，建立每周监理例会前的质量巡检管理制度，对参加人员、时间等进行固化，对发现的问题在监理例会进行通报，制定解决措施及时间，定期进行复查。2)样板引路a）样板管理制度：新工序开工前由总包编写施工方案，经项目部、监理审批合格后，由项目部组织召开新工序施工评审会议，工程部、监理、总包出席参加会议；方案通过后，经上述四方签署《xx方案报审表》；《xx方案报审表》形成后，各工序按方案要求设置样板；样板完成后报工程管理部，由工程部、项目部、总包及监理参与验收，合格后签署《xx样板联合验收表》，后可进入大面积施工。b）总包进场两个月内，按总图布置设置样板集中展示区，包括包括钢筋、模板、砌筑、抹灰、防水、管线、防渗漏等所有工程节点；c）所有工序大面积施工前必须完成施工方案评审、现场实体工序节点样板施工及点评通过；d）在大面积抹灰开始前完成移交装修样板并通过点评，装修湿作业大面积施工前完成装修交付样板施工及点评；e）项目经理部办公室外张贴项目样板管理公示表，对样板实施计划、负责人、点评人进行明确、公示等，详表如下：43 1)加强过程管理工序施工方案、节点样板通过点评后，由施工单位进行技术及安全交底，交底完成后方可大面积施工，施工过程中由施工单位落实自检、专检、互检三检制度，监理单位负责监督执行，工序交接验收须由施工单位技术部门、下道工序施工人员、监理单位负责，并做好签字手续，保证一次做成，如出现不符合要求部分，由监理单位负责监督整改，务必整改达到标准后方可进行下道工序施工。2)工程质量通病防治a)主要为防渗漏、防空鼓开裂，详细措施见下：b)以《重庆公司防渗漏防开裂标准》（见下附件）为原则，编制《盘龙项目防渗漏防开裂标准体系》；c)对各参建单位进行培训、交底；d)对地下室底板、侧墙、顶板，塔楼外墙、屋顶、厨卫设置相关停止点，关键工序经监理、甲方验收通过后方可隐蔽；e)做好结构闭水、防水层闭水、完成面闭水、外墙冲淋水、吊洞闭水、门槛石闭水等试验及资料收集，保证完全无渗漏情况再进行隐蔽；f)砌筑工程至斜顶砖位置停止7天待沉降稳定后方可砌筑斜顶砖；g)挂网前增加一道工序，对砌体与主体交界处不平的进行修平，并由监理进行全检通过后方可进行抹灰施工；h)抹灰采用干混砂浆，避免由于工人对配合比操作的不确定性引起的返砂、空鼓、开裂，施工工艺上采用薄抹灰，机械喷浆，保证粘结性；i)抹灰完成后进行7天喷洒养护，设置监理巡查签字手续。3)材料、设备质量检验所有材料设备（包括甲供、甲指乙供、乙供）必须具有出厂质量合格证，送达现场后由甲方、监理、施工方进行收货验收，并按要求进行复检，复检合格后方可使用，尤其对装修木作等影响健康的材料甲方全程监控。4)实测实量实测实量严格按集团A5版、补充说明、2013年调整通知进行策划和控制；实测实量管理按公司实测实量标准执行，所有工序工作面按“实测、整改、复测、整改、复测达标”的循环，最终达到封闭的条件。实测实量管理主体由甲方工程师负责，监理单位实测实量小组、总包单位实测实量小组执行，全项目管理团队无条件支持。公司实测实量管理标准见下附件：实测实量管理中重难点：主体垂直平整度、板厚；砌筑内外墙防开裂节点、外门窗洞口尺寸；抹灰墙面地坪空鼓开裂、柜体嵌入尺寸；装修贴砖空鼓开裂。5)隐蔽工程验收43 所有隐蔽工程验收除施工单位三检外，监理进行全检，对关键工序甲方工程师参与验收，验收必须有影像资料、验收记录备案，涉及到成本经济的还须咨询成本工程师参加，所有验收合格后方可隐蔽。1)成品保护全项目成品保护标准按集团及公司标准（见下）执行，主要集中在铝合金门窗、入户门、防火门、户内门、柜体、地面、卫生洁具、厨房系统、固定家具、分集水器、地热、散热器，防水层，公共部位的地面、墙面、电梯，室外部分的管线、硬铺、景观等，各类材料工序须提前对保护时间和责任进行明确，落实到人，调动上下道工序进行检查，由监理、总包单位进行监控。施工工序上保证先湿后干、从上到下、由里而外、清扫出门。3、工程技术1)施工图会审由公司项目部组织设计部门、成本部门、项目部/工程部及设计单位、监理单位、施工单位对施工图进行会审。主要内容如下：a)解决施工图的错、漏、碰、缺问题；b)检查设计功能缺陷，以期减少设计变更和工程返工；c)检查设计缺陷，消除工程质量隐患；d)检查核对建施图、结施图矛盾，建施图、装修图矛盾，土建与安装矛盾；e)进行图纸优化，如过梁主体一次性成型、小于100mm门垛现浇等。f)对因设计造成施工降效提出设计修改意见、提高施工效率，降低成本。2)基坑支护与监测本项目有三层地下车库，基坑较深，须委托设计院进行基坑支护设计、基坑监测方案，并委托专业部门、专家对基坑支护、监测方案进行评审、监控。3)结合工程特点、难点的技术方案结合本工程创品质标杆的目标特点，新技术、新材料、新工艺大量采用的状况，从新工艺类别、品质监控类别等分类编制专项控制方案及措施，全项目遵照执行，尤其是铝合金模板、轻质隔墙板、日式管理放线、止水节、砌体不开槽等，均为在重庆公司首层应用，还需要在实践中摸索。4)新材料、新技术、新工艺日式放线管理、砌体不开槽工艺、止水节材料见下附件。铝模、轻质隔墙板、干混砂浆、腻子机械打磨见下附件。4、安全文明施工1)现场严格按万科集团及重庆公司安全文明施工标准执行，标准见下附件；43 1)建立周检、月检、季度检等长效机制；2)建立晨会制度，班前安全教育制度；3)建立定期全员安全培训、安全消防演练机制；4)建立安全文明施工管理专项小组，明确分工，落实到人；5)建立施工现场安全文明奖惩机制；6)建立项目现场CI系统，时刻做好安全风险提示。5、健康、安全、环保1)严格控制甲供、甲指乙供、乙供材料源，优先选择环保材料；2)所有材料按要求进行健康环保监测合格后使用；3)对装修材料重点监测对空气质量影响情况；4)交付样板房完成后开窗通风一周，检测空气质量，合格后方可大面积实施。6、合同管理1)各参建单位进场2周内，联系采购部、成本部、工程部一起对参建单位进行合同交底，重点对合同文件组成范围及先后顺序的规定；工程范围的界定、工程界面划分、工程量清单的确定；展示区及临时设施等非永久建筑或设施的合同属性的规定；工程款计算依据、计价方式、结算条件；设计变更、工程签证，是否采取合同总价包干；工程款支付条件，关于计划、质量、安全文明施工等的奖罚；合同生效、失效的时间及条件；解除合同的条件，合同纷争的解决方法进行交底和明确；2)项目管理全程以合同管理为基础管理方式，一切以合同为原则；7、供方管理1、监理单位在质量管理、现场监督、检查方面的积极性进行评估和论证，建立健全的监理考核管理制度。1)确定监理单位时应根据项目管理需要要求其人员数量、专业配置，根据需要可对总监或总监代表进行面试和规定试用期；2)监理公司派驻工地监理人员，必须对本工程施工技术熟悉，并能指导施工单位施工，具有监理资质的工程技术人员，并进行具体的工作岗位、职责范围划分。3)工程所需材料，监理工程要对其进行检验和旁站抽样试验，所用材料手续齐全，满足国家和地方的规范要求，检验合格后方可使用，并将检验结果记入监理日记。43 1)旁站制度的建立及实施、监控、检查；本工程的关键部位：基础工程、主体工程；必须进行重点巡视、旁站监理；工程关键工序：砼浇筑与回填土回填等隐蔽性工程施工必须有旁站监理。监理结果要详细记入监理日记，监理工程师要签上意见，并要督促施工单位记入施工日记。2)监理应建立单位应加强监督、检查及复查制度，并对工程中明细存在的质量缺陷及事故隐患，随时向业主反进行反馈汇报。3)建立个人考评、奖励制度，提高监理人员工作意愿；2、总承包单位1)就项目的进度计划、质量管理目标、成本控制目标等向总包单位交底；2)制定适合本工程特点的施工组织设计：3)工程进度计划，施工总平面布置，机械设备进出场时间，劳务队伍来源及劳动力安排，4)制定工程难点、风险点的管控、对应方法；5)明确工程总体协调、配合责任；6)建立质量保证体系，通过实测实量检查，提高工程质量；7)检查工地签证与成本执行情况；8)检查工地的整洁、文明施工状况和安全措施落实情况；9)检查施工资料、文档管理情况；10)制定设计图纸会审及技术交底制度11)施工组织设计及技术方案编审制3、指定分包和材料设备供应商督导独立分包单位、专业分包单位制定质量保证措施、施工方案、配合方案及进出场计划；督导材料设备供应商按照工程进度计划的要求制定材料设备的生产、质检、运输和安装计划；做好各工种之间的协调配合施工，各分包单位负责人参与现场领导小组，协调解决土建与专业工种之间配合工作，以免影响工程进度。五、保障措施1、进度计划保障措施¨充分的施工准备完整的施工图、工程承包范围界面的合理划分、工程量清单及施工单位确定、工程开工前的周密策划是计划顺利执行的必要条件。¨管理组织、资源保障43 项目供方管理体系（现场监理人员配置，总包单位的选择、现场项目部管理体系、项目经理及管理人员配置，甲方指定分包单位管理人员配置等）是计划得以实现的组织保障；材料设备供应计划落实、周转材料的数量保证、机械设备配置以及劳动力的数量、工种保证和合理安排是计划得以实现的基本保障。¨严谨可行的施工方案仔细研读图纸，熟悉掌握工程，制定严谨的、切实可行的施工方案是保证计划顺利执行的前提。¨合理的施工工期工程有其自身的客观规律，每道工序、每个工艺都有其时间间隔保障要求，所以，合理的工期才可顺利执行。标准工期是工程实施的基本时间要求。节点控制则是执行标准工期、保证工程质量和计划的手段。¨技术保证有针对性的技术方案不光是工程质量的保证措施，也可为工程顺利实施提供有力支持。4.1.1工程质量保证措施¨材料、设备质量保证措施1)结构材料；2)建筑、装修材料及辅材；3)设备及其配管、配线材料、辅助材料；¨主体结构质量保证措施（详见附件下）¨砌体质量、砌体与主体连接保证措施1)砌筑：砌块含水量、咬碴，垂直度、平整度控制，每天砌筑高度，压顶收尾方式；2)灰缝：砂浆和易性，横平竖直，均匀饱满、尤其注意竖缝饱满；3)砌体端部连接：（详见附件下）4)构造措施：构造措施：构造柱、圈梁的设置，水平通长筋的设置及与端部连接筋的连接；¨抹灰质量保证措施1)基层处理，不同基层间相接处的补强措施；2)原材料（砂、水泥、灰膏）质量控制，砂浆配合比、和易性；43 1)每次抹灰厚度、相隔时间；2)养护周期及持续时间¨防水（屋面、卫生间、外墙）工程质量保证措施；1)基层处理，界面移交程序实施；2)原材料（砂、水泥、石子）质量控制，砂浆配合比、和易性；3)防水涂膜及卷材铺贴密实性4)防水关水实验¨安装（水、电、暖、气、通讯）工程质量保证措施；1)地下管线及其它地上地下设施加固保保护2)检查钢塑管的端面应垂直于管材的轴线3)PP-R给水管材需经生产厂质量检验部门检验合格，附有产品合格证方可出厂，并应具备有关卫生、建材等部门的认证文件4)PP-R给水管材运输时不得曝晒、沾污、重压和损伤5)电线、电缆按批进行合格证的查验，合格证应有生产许可证编号¨装饰装修工程质量保证措施；¨外墙保温施工质量保证措施；1)基层墙体平整度在4mm之内2)基层表面必须粘结牢固,无空鼓、风化、污垢、涂料等影响粘结强度的物质及质量缺陷。3)基层墙面如用不1:3水泥砂浆找平,应对粘接拉浆与基层墙体的粘结力做专门的试验。4)粘结胶浆确保不掺入砂、速凝剂、防冻剂、聚合物等到其它添加剂。5)保温板的切割应尽量使用标准尺寸。6)保温板到场,施工前应进行验收,是否符合要求¨中间检查、隐蔽工程验收程序落实措施；1)保证工程的质量和工程顺利完成2)承包人在隐蔽工程隐蔽以前，应当通知发包人检查，发包人检查合格的，方可进行隐蔽工程¨施工单位三检（自检、互检、专检）、监理旁站与检查、业主检查的落实措施；¨雨季施工措施；1)做好建筑材料的防雨防潮工作2)施工现场的道路、设施必须做到排水畅通3)遇到大雨应立即停止砼的浇筑，并对己浇筑硅的部位采用塑料薄膜覆盖43 1)雨季施工要做好防滑加固工作2)所有机械设备雨后使用应先要检查电路是否完好，干燥等¨夏季（高温季节）施工措施；1)加强对易燃、易爆等危险品的储存、运输和使用的管理2)高温期间合理安排生产班次和劳动作息时3)做好用电管理4.1.1质量通病防治措施经过多年来的努力，工程质量通病（如渗漏、裂缝）虽然已有很大改善，但是，作为质量顽症一直不能根治；工程质量通病也是对客户生活影响最大，投诉最多的质量问题，因此，制定质量通病的预防及改进措施尤为重要。¨渗漏：a外墙：施工孔洞堵塞，不同材料界面间的补强连接，抹灰基层处理，面层质量保证；b窗边：预留孔洞误差控制，塞缝材料质量，塞缝密实度，防水材料及施工质量保证，打胶材料质量及施工质量保证；c屋面（阳露台）：结构混凝土浇捣密实，基层处理，防水层搭接，阴角补强，墙面上翻及压边；d卫生间：混凝土浇捣密实，基层处理，地面及墙面防水层保护，阴角补强，管道穿孔周围处理；e地下室：防渗混凝土浇捣密实，防水对拉螺杆采用，孔洞堵塞，穿墙管道周围处理，基层处理，防水材料及施工质量保证；¨裂缝、空鼓：1)墙地面裂缝：混凝土墙地应对混凝土的水灰比、塌落度进行控制，保证混凝土浇捣密实；合理配置使用界面剂，确保界面粘接力；周期性进行洒水养护，并严格遵循养护时间及次数。2)顶棚：模板支撑体系加固到位，混凝土浇捣密实；拼缝处进行细部打磨处理。4.1.2成品保护措施深入研究装修房工程的施工顺序和工艺，对易损坏污染部位制定详细的成品保护措施。1)用水规定：干作业开始后不可在户内用水或进行湿作业；2)砂浆、腻子应在地面搅拌站搅拌，或使用商品砂浆、泥子，严禁水泥、沙子上楼，严禁在成品或半成品地面上搅拌砂浆或和泥子；3)墙面刮腻子滚刷涂料过程中，用纸胶带、旧报纸、塑料布对消防箱、配电箱、开关、插座进行粘贴遮盖保护。4)43 木门及门框等木制品放置在干燥的地方，下部用木方垫起，上部用塑料布覆盖，以防止木材受潮变形1)小车或搬运物料时，不得碰撞墙角、门框等。压尺等工具不要靠在刚完成抹灰的墙面上。2)垃圾清理及外运：每层设置垃圾桶，施工完后垃圾随手清理、装袋，楼内垃圾每日清理干净并外运；3)对下列部位应制定切实可行、具体详细的保护措施（详见附件下）a)门窗：入户门，阳台门，内门，门下槛，窗，玻璃：b)卫生洁具：马桶，浴缸，洗脸盆，淋浴屏，五金件：c)厨房：橱柜，消毒柜，油烟机，灶具，水池，龙头；d)固定家具：壁柜，鞋柜等：e)防水层：地下室，屋面，露台，卫生间地面、墙面：f)地面：木地板，面砖，石材等：g)公共部位：大堂，走廊，电梯：h)室外工程：管线，硬铺，景观；4.1.1安全文明施工措施¨安全保障措施1)安全保障组织体系，全员安全教育、培训，定期安全检查制度；2)非常规性的或大型、重要的临时设施搭设应制定专门搭设方案，该方案需经安全技术专家或委员会审定通过；3)脚手架、工作平台、施工设备等的定期保养、检查；4)洞口、临边及高空作业的安全保护，安全网、防护棚设置；5)工地内人员经常逗留场所、建筑主出入口的顶部保护；6)易燃易爆等危险品的堆放场所、安全距离；7)安全用电：工地内电缆、电线、配电箱的布置及安全措施，生活区用电配置、电器使用规定；8)一般标牌、标记、标志及警示标牌醒目；9)安全帽、安全带佩戴规定；10)夜间施工安全措施；11)明火使用规定；12)消防设备配置；13)用地内的市政管网、周围道路、管线、建筑物、构筑物等设施的安全保障措施；14)周围道路或人行通道的安全防护；¨文明施工措施43 1)工地临时围墙、大门及标牌，出入口清洗设施；2)工地内道路硬化、硬地坪及雨水排水沟/管布置；3)材料分类、堆放有序，周转材料随拆随整理，不乱堆乱放；4)机械设备、工具等使用完毕后堆放整齐；5)砂浆搅拌及材料（砂，水泥、灰膏）堆放；6)污水处理及排放，粉尘、噪音控制；7)办公室、食堂、浴室、厕所等办公生活设施与施工区域隔离，生活区8)域可作相应美化；9)垃圾清理与堆放：建筑垃圾与生活垃圾分离、集中堆放；工地做到落手清，不给别人/下道工序添麻烦；及时清理外运；4.1.1工程会议制度1)例会制度：实行月例会、周例会及日会制度，与设计、监理、施工等工程建设参与各方就计划执行情况、工程质量、成本控制、安全文明施工等事项进行定期定时沟通，纠正偏差、解决问题，保证工程顺利进行。（材料见下附件）2)紧急会议：发生重大、紧急情况时，及时召开相关各方临时紧急会议，研究情况、解决问题；3)专题会议：对在例会上不能解决的问题，应以专题会议的方式研究、商谈、解决。11成本管理策划11.1尽可能多的采用甲方分包工程，实行招标采购，做到“货比三家，择优选用”11.1.1招标实行清单招标，合理低价中标，降低工程成本；11.1.2广泛了解和考察限价和指定品牌的设备材料的厂家，在保证工程质量的前提下，选择适当低价的设备材料，充分利用集团和地区战略采购的品牌、质量和价格的优势；11.1.3根据目标成本的要求，将目标成本分解到不同的物业类型的成本项目，要求设计院对造价影响明显的经济指标：桩基费用、钢筋含量、混凝土含量、开窗率等内容进行限额设计，从根本上减少对成本的投入；43 11.1.4对甲分包工程如：门窗、栏杆、入户门、面砖、涂料等工程，进行广泛的供应商资源考察，在设计品质、成本目标、市场认可、招标采购供应能协调统一；11.1.5成本管理以事前控制为主，事中控制为辅坚持事后反馈控制原则。成本控制要做到主动控制为主，尽量变被动为主动加以控制，同时对无法主动控制的进行跟踪和事后控制。11.1.6加强与项目部、设计部、营销部的协调和沟通，建立部门之间的相互信任，让每个部门都能有强烈的成本意识，是对成本管理有力的支持。11.1.7加强对造价咨询公司和监理公司的管理，有效的利用他们专业知识和对市场的敏感反应。11.2动态成本控制动态成本控制：设计变更、计划不周、管理不善等造成返工、签证的控制目标。11.2.1在成本过程控制中，成本部对动态成本进行全程监控，为及时、准确的反应动态成本变化，成本管理通过以下主要几种方式进行：11.2.2设计变更指令单和现场指令单必须经过审批以后才能下发施工单位，审批过程中必须进行成本估算并登记；11.2.3签证过程中尽量避免使用工日、台班进行签证结算，签证单坚持一单一算，月签月结月清；11.2.4对超出或即将超出目标成本的合同及时发出预警，并作为重点项目进行监控；11.2.5通过图纸会审将图纸上出现的问题消化在图纸阶段，减少工程返工，降低成本浪费。11.3成本控制要点成本控制要点评价标准土方平衡不存在二次倒运。基础基础形式为人工挖孔灌注桩及独立基础，无二次修改。监理与项目人员配置监理及项目人员配置满足要求并合理、专业配置齐全材料及临设平面布置材料堆场布置合理，无二次倒运临时设施排水设施塔吊、施工电梯数量塔吊8台，施工电梯4台，数量合理、基础对后续工序无影响。沿路围挡设置范围、做法合理临时水、电布置单体、配套、景观施工三阶段不存在挪设临时道路根据现场实际情况进行合理布置计划保证措施模板套数方案合理结构外加剂脚手架形式质量保证措施设计缺陷审核通过联合审图、图纸会审等方式，重点审核了错、漏、碰、缺，并对缺陷作了专项审核43 防渗漏措施编制了窗及外墙淋水、卫生间蓄水、外墙防水、窗周砼等防渗漏措施施工工艺改进对配套安装、专项施工方案等进行审核安全文明施工措施合理12采购管理策划12.1采购计划动态反馈表详以下附件12.2总、分包施工范围界定表详以下附件13销售配合13.1销售展示要求写入施工合同序号销售展示要求备注1因销售包装需要，施工单位需按甲方规定的时间完成有关工作（销售配合时间由甲方另行提前通知）2施工单位应根据甲方提出的地盘位置、载重量、提升高度等要求及时设置、调整和修改看楼电梯和专用看楼通道等，并由施工单位协助安排专人管理。3施工单位须确保现场施工人员及车辆设备不从销售前庭广场进出，不破坏前庭广场已做好的园林绿化工程,不损坏和污染包括游泳池在内的所有架空层设施和绿化等。4施工单位应协助配合建设单位悬挂销售宣传用条幅；条幅悬挂与进度冲突时，如需将条幅拆除时，报经建设单位和监理批准后，按建设单位的要求进行保护性拆除，并及时通知建设单位进行保管。43 5根据施工进度需对销售中心进行拆除时，应按照建设单位要求，对建设单位所列的有关物品进行保护性拆除，保证物品拆除后可重复使用。6在销售中心及样板房拆除期间，施工单位应对现场临时存放的由售楼处、样板房拆除的物品和材料，进行24小时的专人看管，看管费用按现场签证计算，出现盗窃和丢失现象由乙方负责。7施工单位应协助配合建设单位对本项目销售现场各种销售宣传材料物品进行看护，力保不被破坏。8建设单位将根据销售需要，安排施工现场不定期对社会开放，乙方在开放日前应对施工现场进行清理，并作好相应的安全措施。9为配合销售而提前需要施工的项目，施工单位必须按建设单位的要求按时安排施工完毕。10施工单位不能按合同要求完成上述工作,每延期一天，施工单位向建设单位支付违约金2万元。11施工单位在配合建设单位销售工作中表现突出，建设单位酌情将给予奖励。13.2销售展示的工程配合序号工程配合事项备注1本项目高层开盘时间暂定为2011年9月15日。3开盘时完成以下事宜：5层以下外立面装饰完成，5层以上采用外挑架施工。4项目开盘期间，总包单位必须高度重视安全文明施工，施工区与展示区必须采用挡板分隔，施工人员未经甲方同意不得进入展示区。5为了确保开盘期间的样板房，售房部，示范区景观能够按时完成，要求总包单位按项目计划要求，及时移交工作界面。6为了保证景观工程能及时插入，要求所有外架在结构第五层，即+15.0m处采用工字钢支架外挑。13.3展示区保护措施序号保护措施内容备注1防护棚搭设措施43 在展示外立面上层楼面处采用6m钢管搭设（外挑长度5m），悬挑钢管间距1.5m，采用两道钢丝绳斜拉固定。横向连杆间距1.2m。在支承钢管网架上满铺密目安全网一层+竹胶板一层防止施工灰尘下漏。再在竹胶板上密铺竹挑一层防护。最后在竹挑上铺一层竹胶板便于定时清理防护棚上的建筑垃圾。安全防护棚外围设置1.2m高防护栏干，并挂密目安全网。2防止污染措施因展示区外墙立面装修后，上部结构仍在施工。施工用水会沿外墙下流导致已经装修好的外墙形成流坠污染。外墙精装修防污染措施1）在展示外立面上层结构楼面处搭设防护棚，防护棚坡度外斜1%，使防护棚收集的雨水向外流，不致倒流污染墙面。2）在防护棚周圈根部1.2m宽设置九夹板，并与结构楼面搭接，坡度向内斜1%，并在九夹板上作SBS卷材防水及细石混凝土保护层，根部与楼面搭接处做成泛水，将顺外墙下流的施工用水接入楼层内。3）在展示外立面上层结构施工时，所有预留孔洞不留设，结构一次性整浇。将施工用水全部截流到本层。4）在展示外立面上层楼面安装排水管，将截流到本层的施工用水集中排放到地面。3交通组织措施样板区开放后，进行施工平面二次调整，用轻钢彩板围墙全部将样板区与施工区完全分开，禁止工人进入样板区。13.4展示期间的协调序号要求协调内容备注1各专业口协调一致针对公司以往项目在营销展示阶段存在的沟通协调障碍，建立相关的沟通渠道，提出改进的方案。工程口站高一线，换位思考、与不同专业间的相互培训、采用“现场洽商单”进行联系等等，组织与营销部的沟通会，工程与营销相互交底，进行信息交流，加强沟通。2土建工程师与设备工程师的协调（1）在配合销售展示的施工过程中，土建工程师及设备工程师应通过各种有效的方法或制度进行充分的沟通协商，如周例会、专题会议等；沟通配合中要注意的事项有：43 对于样板房的施工、装修样板房的图纸与原设计图有出入，在电气、給排水、空调管线需变动时，设备工程师和土建工程师应共同会审图纸，确认无误后方能进行施工、为以后业主在房屋功能方面多做考虑。如：水管的打压试验、电气线路的绝缘测试、空调的安装位及冷凝水排放、生活阳台热水器的安装定位、卫生间防水和窗户防水等。（2）在环境展示中、设备工程师应和土建工程师沟通，相应管线应预留到位，同时加强对已埋设的水、电管的保护措施。（3）销售展示期间的物业管理工作主要由营销口进行协调，工程口将根据需要配合营销口对物业管理单位进行相关的培训与指导。（4）工程组工程师应执行巡视制度，及时发现展示区域的工程质量问题和隐患，发现问题及时进行维修处理；营销口应强化物业管理单位的维护意识，展示区域出现工程质量问题时，物业管理单位应及时通知项目部工程组。3看楼人员安全注意事项（1）看楼人员不能在现场随意走动，应听从指挥，在售楼人员的陪同下严格按照看楼路线进入现场；（2）进入看楼现场的人员必须正确戴好安全帽，安全帽须系紧下颚带；（3）进入施工楼层后，应注意脚下位置及周边情况，防止被废旧钢筋和钉子划破皮肤和刺伤；（4）不能随意靠近电梯井口、楼梯口、通道口、预留洞口处，防止高空坠落和被物体打击；（5）在施工现场严禁触摸各种开关插座，防止触电事故发生。13.5展示区域的完工移交（1）移交物品范围固定物品：门、窗、灯具、洁具、厨具、固定家私、墙、地面等。活动物品：活动家具、装饰物品、挂画、窗帘等。（2）移交程序相关物品的移交必须有物业、设计、营销、总经办、项目经理部各方人员到齐后方可进行，完成后各方签字留底。43 14总承包单位、监理单位、分包单位管理14.1总承包单位管理14.1.1总包单位管理交底(1)总承包单位施工合同签定后，项目经理部以书面形式签发《施工配合要求》。(2)总承包单位进场施工前，组织召开第一次工地例会。14.1.2总包单位管理要点序号管理内容管理要点备注1总包项目组织架构的管理有完善的项目组织管理架构，项目经理、执行经理要有同类项目施工经验且需与大型房地产公司协作过，领导能力、协调能力强，精力充沛，为人正直；技术负责人需大专以上文化，工程师职称，有同类项目施工经验且最好与大型房地产公司协作过。项目经理、执行经理、技术负责人需经甲方考察认定，各专业施工员需经项目经理部专业工程师考察认定，考察合格后方可上岗。2总包施工设备管理所有进场大型机械设备均应年检合格，安装合格，经相关单位部门验收合格后方能使用。3总包施工组织设计、施工方案审核管理施工组织设计、施工方案必须经监理单位审核、建设单位审批，未经审批或审批不合格，不得施工。4总包施工进度管理施工总进度计划，年、季、月、周等施工进度计划必须经监理单位审核，建设单位审批，未经审批或审批不合格，不得施工；实行动态控制，发现问题及时纠偏；采取奖惩措施。5总包施工质量管理质量保证体系审查，隐蔽工程验收，工序验收，检验批、分项工程、分部工程、单位工程验收、竣工验收，材料封样，材料、设备验收，见证取样送检，旁站监理，日常巡视、平行检验，观感质量验收，有关安全和使用功能的验收，质量控制资料验收，施工技术交底管理，图纸会审、设计交底管理，工程变更处理，质量事故的处理，实测实量落实等，采用组织、技术、经济等措施加强管理。6总包安全管理43 专职安全员需持证上岗并对现场安全管理力度要大，监理单位、项目经理部工程师均有权有责对现场安全进行检查、监督，采用口头、书面、罚款、局部暂停施工、更换不称职安全员、电工等措施加强安全管理。7总包样板先行制度管理主要工序施工前，施工单位应先做样板，经监理单位、建设单位验收合格后才允许大面积展开。8总包售楼配合管理开盘前，在售楼区域，堆放的一切材料、设备等应按项目经理部的要求撤出；开盘后，要求售楼区域与施工区域隔离。9民工考勤管理生产区、生活区、办公区全封闭式管理，为每位民工发放一张身份卡，既是通行卡，又是考勤卡，民工每天上下班必须电子打卡，民工必须自觉遵守考勤制度，总包单位依据考勤机的统计数据进行工资发放。14.1.3民工夜校管理序号管理要点备注1建立民工夜校的必要性：施工现场的作业人员80%以上来自农村，其技能素质和自我防护意识较差，生产工作又直接与民工密切相关，因此，如何抓好全员的教育培训工作，使之具备必要的生产技能及安全生产知识，熟悉有关安全生产规章制度和操作规程，掌握本岗位的操作技能，从而进一步提高全体员工安全管理和生产的业务素质，就成为项目部搞好生产工作的重要环节。2民工夜校概况：教室面积有70平方米，教室配置有空调、电视机、DVD、电脑、投影仪、黑板；教室里悬挂有民工夜校管理制度和民工学员手册，教室配置报纸、周刊等读物，教室一次性能够容纳45人上课。3民工夜校课程：学校组织由项目管理人员轮流对各个班组的作业人员进行上课。上课讲解内容主要为建筑施工相关的安全生产法律法规、相应的施工技术、劳动法、各工种的安全生产技术。周六至周日放映相关安全教育方面的碟片给民工门观看。4制定民工夜校管理制度5为每位学员发放一本民工学员手册。6制定民工夜校教育培训计划：项目部应结合工程的特点和施工进度，针对不同工种，制定详细的教育培训计划，明确授课时间、授课教师、授课内容、授课对象等，培训学时不少于50学时/人。7编制民工夜校培训教案。8民工夜校培训记录及人员签到：每位民工学员培训时应签到，而且认真做好培训记录。9每次培训应进行摄像或拍照并将资料存档。43 10民工学员考试或考核，每位民工都要参加学习，学习完成经考核合格或通过考试才能上岗。14.1.4总包考核与激励（1）考核时间和内容考核时间考核内容考核结果备注每月30日由总监组织监理单位、建设单位相关人员对总包单位从工程质量、工程进度、安全文明生产、分包管理、工程配合、综合管理等六个方面进行考核，对达到总包节点奖励要求进行奖励，否则，进行惩罚，对不合格的项目经理或管理人员进行更换，将考核结果公布上墙，违约金或奖金在当期进度款中扣除或发放。（2）总包节点奖励计划序号奖项奖励条件奖金备注1质量目标项目入伙后4个月内，实际入伙的户数，其质量缺陷投诉总量符合以下要求（不计非总包原因引起的投诉）：总投诉量／累计入伙户数 ≤1条（条/户），集中交付零缺陷率(房屋集中交付未报修户数/房屋集中交付户数)＞70%20万元2取得重庆市三峡杯及巴渝杯奖。30万元3在集团每季度的实测实量评比中：在成都区域排名进入前30%【（项目排名/季度检查总项目数）*100%＜30%）】。每次排名在此目标内，甲方支付10万元奖励50万元4安全文明施工目标取得重庆市安全文明工地称号。30万元5进度目标主体结构到交付共计6个节点30万元（3）惩罚计划1）如因总包单位原因未完成经监理、甲方审定的月进度计划，则总包单位须向建设单位支付违约金每天1万元；若月进度拖延，但形象节点工期未拖延，则建设单位根据对本工程及销售产生的影响决定是否返还已扣除的月进度违约金。2）若因非建设单位原因，工程未按规定日期通过竣工验收，每延误一天总包单位还需向建设单位支付延期违约金20000元，并承担由此引起的建设单位所有损失，但上述违约金总额最高不得超过合同价款的2%。43 2）工程竣工验收必须达到本合同约定的标准，否则，总包单位除支付给建设单位工程结算价5%作为违约金外，还须自费返工达到合同约定标准。3）在本工程施工过程中以及质量保修期内，由于总包单位施工质量问题、安全事故、对其分包单位管理不善或者其他原因，受到报纸、电视等媒体的曝光或政府有关主管部门的通报批评，给建设单位的形象和声誉造成损失，每次由总包单位向建设单位支付10万元违约金，从建设单位工程进度款、结算款或保修款中扣除。4）因总包单位原因造成现场安全事故，每发生一次，总包单位向建设支付违约金：(1)一般事故5千元～2万元；(2)重大事故2万元～5万元；(3)特大事故5万元～15万元；事故等级详政府颁布的安全管理制度。14.2监理单位管理14.2.1完善监理合同（1）在合同中明确监理单位奖金的来源及发放方法及激励机制。（2）监理单位除执行国家规定的监理工作外，必须执行我司相关的做法、作业指引、制度、流程文件。（3）明确我司对监理单位考核及人员更换的权利。（4）在合同中明确其他需要特别约定的条款。14.2.2对监理进行培训（1）初次培训：在监理单位进场之初要对其进行培训，使其能早日了解并接受我司的企业文化、质量标准、工作流程等。（2）过程培训：在某些存在通病隐患的分项工程开工前，对监理单位进行培训，明确监理需按我司流程文件要求进行过程监控，并就监控要点、过程检查成果及提交我司时间达成共识。（3）其他培训：因政策变动及我司重大决策改变引发的突发事件，根据需要对监理单位进行相应的培训。14.2.3监理单位的考核与激励（1）参与本工程的监理人员，必须事先将简历提交H29项目经理部，通过面试和考核，合格者方可履行监理职责。（2）根据《建设工程监理规范》、监理合同、经项目经理部审批的监理规划及细则每月对监理进行考核，重点关注“监理单位管控要点”中内容，根据考核结果进行奖励和惩罚；并考核总监理工程师和监理人员的工作，对连续两个月考核结果不合格的监理人员，要求监理单位无条件进行更换。43 （3）奖励约定：提供不高于监理总费用10%的金额作为奖金，对现场质量、安全、进度、文明施工等工作做出较大成绩的个人、监理部进行奖励。（4）违约金扣款约定：由于监理工作失误而造成质量事故、安全事故、质量缺陷、进度延误、未满足质量目标等，万科可根据具体情况，扣除监理违约金，扣款额度最高可累计到总费用的10%。具体扣款细则应该包括以下条款：序号扣款细则备注1保修期投诉率超过万科规定时，扣总监理费的5%2工程主体不能一次通过质量验收，扣总监当月1000元3监理人员未经批准不得调离监理部或从事与本工程无关的其他工作，每发现一人次，扣监理费500元4监理工程师不得迟到早退，每发现一人次，扣本人100元；8小时以外施工未停，监理部必须派监理人员巡视或旁站，每发现一人次不随施工巡检，扣监理费200元，不随施工旁站，扣监理费500元5对监理人员考核中，每发现一人次记录不及时、不真实，实测记录没有达到《工序检查一览表》中的要求，扣本人500元6除不可抗力因素外，若工程施工过程中出现国家规定的任何一般质量事故则每次扣监理费2％；若出现国家规定的任7严重质量事故则每次扣监理费3％8对工程质量通病（缺陷）、安全隐患、不文明施工现象不能有效控制，在下次检查中重复出现时，扣责任监理工程师300元9因非万科原因造成工期延期或阶段性工期延误，每延误一天扣监理费500元，最高扣除当月应付监理费用的20%，视工期挽回程度，在下月支付时部分或全额返还；若造成关键节点工期（以总包施工合同界定为准）延误，扣除费用不予返还，且万科有权无条件终止合同，扣除未支付的全部监理费，并保留按法律和合同规定进行索赔的权利；10现场文明施工存在问题不能得到及时整改，扣除监理公司当月监理费用的10%，视整改情况在下月返还1143 监理部必须对现场签证、承建商提出的设计变更、万科发出的设计变更、设计院出具的设计变更、万科为加快进度和现场文明而签发的指令等等的真实性和准确性负责，一旦发现理监理工程师确认的结果超出工程实际工作内容或工程量超出实际工程量5%，将对监理部处以超出部分费用两倍的违约金；监理工程师确认的结果少于工程实际工作内容或少于实际工程量，减少部分费用不能冲减超出部分费用。14.2.4监理单位回防、后评估及战略合作伙伴培养项目结束后，项目工程部和工程管理部共同对监理单位进行回访和后评估，评价监理单位的资质水平、专业水平、管理能力、配合意识等，作为进一步合作的参考基础。评价为优秀的监理单位，作为我司战略合作伙伴培养对象；评价为不合格的监理单位，则打入监理单位黑名单，取消其参与我司其他项目的资格。14.3分包单位管理14.3.1分包单位管理交底（1）签定分包单位合同后，项目经理部以书面形式签发《施工配合要求》。（2）分包单位进场施工前，组织召开分包单位第一次工地例会。14.3.2分包单位管理要点序号管理内容管理要点备注1与总包单位实行工序面书面交接制度总包交出工序面，应是已完成且质量合格的，如果工序面不合格，分包可拒绝接受，如果接受，由分包负责；分包完成后，再书面反交给总包，如质量不合格，总包可拒绝接受，如果接受，由总包负责。2与总包单位签订书面配合协议制度分包进场前，与总包签订书面配合协议，在安全、文明施工方面，总包有权有责对分包实行管理，在垂直运输方面，服从总包安排，如有争议，由项目经理部主管工程师协调。3方案审批分包单位编制《施工组织设计》、《施工方案》、《施工进度计划》，报请总包单位审查，审查合格报请监理单位审核，审核合格报请建设单位审批，审批同意签字认可后才允许施工。4样板房装修、会所精装修分包单位管理（1）加强对样板房、会所装修单位资质和质量保证体系的审查。（2）样板房施工工期紧、图纸和材料的提供时间较迟。甲方专业工程师在审核图纸时须按设计使用的功能来进行审核；项目经理部需和设计部材料工程师一起选择主要材料样板；电视、电话、可视对讲等设备的管线预埋，项目经理部需审核设计部是否按达到交楼标准进行设计。（3）43 样板房施工之前，甲方专业工程师需对施工单位进行水电方面的交接，特别是给水管在进场至施工完毕后都需加压力表，以便随时检查有无破坏。（1）强化对样板房、会所装修材料检验，审查其是否满足环保要求。（2）装修过程中，甲方各专业工程师进行分阶段隐蔽工程验收。督促施工单位对装修材料进行保护。（3）装修完成后，督促施工单位进行设备调试，按照装修完后的使用功能进行检查。、（4）会所精装修应注意幕墙、钢结构与会所主体的配合施工。5电梯安装分包单位管理（1）加强对进场项目经理及施工班组人员资质及该公司质量保证体系的审查，特别要考察电梯公司对现场项目负责人的授权力度和管理经验是否满足我司要求，杜绝不合格人员进场管理和施工。（2）加强对电梯施工管理人员进场后的培训。特别要注意把我司电梯安装总计划及与配合售楼电梯安装分计划对施工单位进行详细的知会，以便达成共识。（3）审查电梯施工进度计划、施工组织设计及施工方案的可行性。所有电梯需在监理单位和甲方的共同检查确认下，才能投入使用。（4）建立电梯施工单位与总包顺畅的沟通渠道，以便电梯公司人员尽快熟悉总包的管理要求，避免不必要的冲突。（如电梯施工计划和总包施工计划是否协调；前后工序交叉作业的配合；安全文明施工及生活区及加工区的划分等）。（5）督促监理单位对电梯安装的每一分项工序进行检查，并形成记录向甲方工程师汇报。甲方对重要安装部位视情况进行抽查。并对监理的检查情况进行考核，以便激发监理管理的积极性和责任感；（6）电梯安装验收完成后，应及时督促施工单位对遗留的缺陷进行整改，并完成对物业的培训和移交。（7）43 严禁电梯安装公司进行分包（如确有必要，需征得甲方的审核并许可）。对相应管理人员的更换，需书面通知甲方并征得同意，否则不能更换。违者将给予罚款处罚。7燃气单位管理（1）本地区天燃气安装由垄断专营部门实施，协调其安装的观感质量对于本项目最终交付效果十分重要。（2）督促燃气分包单位及时地做好埋地管的标志桩，保证标志桩位置正确无误。（3）根据总进度计划要求，合理确定燃气分包单位的进场时间，控制工程施工进度符合总进度计划要求，保证本工程按时竣工验收、入伙。（4）审查其中压燃气管焊接工艺评定，其焊接工艺应能保证焊接质量；审查特种作业人员（如焊工）的资质、操作证，其焊工应持有与焊接工艺评定相对应或更高级的焊工证。15沟通管理策划15.1干系人分析、管理15.1.1识别哪些组织或个体是项目的干系人，确定他们的需求和期望，然后设法满足和影响这些需求、期望以确保项目能够成功。本工程的干系人主要有重庆市规划局、国土局、公安消防部门、环保部门、防雷办、人防办、北部新区建管站、质监站、安监站、档案馆、市政等行政职能部门，中法供水公司、江北区电力局、重庆市供气公司、电信公司、人和镇街道、派出所、武警教导总队等事业单位或社会团体，业主，机械工业第三设计研究院、重庆海博建设有限公司、中天建设（集团）有限公司、重庆浩月人防工程设备制造有限公司、重庆新鲁班监理公司、重庆联盛监理公司等参建单位，公司各部门和项目部人员等，依据影响因素重要性，分为五个等级（★、★★、★★★、★★★★、★★★★★）五个星等级最高，如行政职能部门。15.1.2与干系人进行信息交流和沟通的方式主要有电话、面谈、会议、邮件、函件、报告等，面对面会议是与干系人讨论、解决问题的最有效的方法。15.1.3为了保持与干系人之间良好的、建设性的关系，应建立问题登记薄或行动步骤记录本。43 15.2施工配合供方单位进场作业前，各主管工程师应以书面形式签发《施工配合要求》，主要内容有公司的通用制度、工艺作业指导书、工艺构造技术标准、管理表格及模版通用模板、甲方及监理组织架构、本工程往来文件管理办理、本工程会议制度、工程签证、补充预算、工程款支付及工程结算制度、隐蔽工程检查验收制度、本工程现场管理制度、场地、工序移交制度、贵司近期需提供文件资料等，详下列附件。15.3档案管理为了加强项目质量管理体系的有效运行，进一步强化项目档案记录文件的实施管理，规范工程档案管理工作，做到统一的分类、存档、编号，强调台帐目录管理；明确文件处理的流程以及经办阅办的要求。同时规范项目上墙资料的统一规范性，全面提升项目部CI形象，对档案实行科学的管理。主要内容有发文、收文、图纸管理、文件移交、项目印章管理、文件归档、文件分类及档案编号、文件编号、项目部上墙资料等，详见以下附件《项目文件管理和上墙资料标准作业指引》。16风险管理规划16.1进度管理风险与对策序号风险应对措施备注1（1）检查督促设计图纸按照图纸计划按时出图。（2）参建各方在施工前认真读图，提出图纸中的问题，在图纸会审、设计交底会议上全部解决，从而减少工程变更和工程量增加。（3）充分做好材料采购准备，保质保量按时到场。43 设计图纸供应不及时或有误，工程变更多，实际工程量增减变化大，材料供应、运输不及时或质量、数量、规格不符合要求，水电通讯等部门、分包单位没有认真履行合同或违约，资金没有按时支付（1）以合同形式明确双方协作配合要求，严格履行合同。（2）编制进度计划时，要充分考虑向主管部门和职能部门进行申报、审批所需的时间，留有余地。2施工场地地势低洼容易积水；严重自然灾害；金州大道高压线对施工的影响，战争、政变等政治因素。（1）非常重视场地内积水的排除，做好专门的排水方案。（2）积极协调相关部门，尽快完成高压线下地工作。（3）认真做好调查分析和预测。（4）参加保险，规避或减少风险。3本工程施工场地有限，对施工平面布置要求较高，别墅分3期建设，场地互有影响，同时施工对劳动力、设备材料要求较高，分包项目多，总工期及各阶段工期要求紧。（1）优选总包施工队伍，要求总包单位有足够的机械设备能力和劳动力配置。（2）精心布置施工场地，鉴于别墅场地狭窄，别墅分3期进行建设，预留充分的施工场地。（3）合理调整施工顺序。（4）协调公司各职能部门，认真落实招标采购计划、出图计划、样板确定计划。4人防施工的设备组织供货，与总包单位的施工配合，人防验收等（1）与人防施工单位沟通，提前落实设备的采购与供货。（2）协调总包与人防分包单位的施工配合、施工进度等，使之相互匹配。（3）邀请人防办提前介入，进行施工要求交底，并阶段性的到现场指导工作。16.2质量管理风险与对策序号风险应对措施备注1（1）43 地下室、厨卫、外墙、门窗等部位渗水按照《工程技术构造标准》设置砼反坎，按照《建筑构造统一做法表》、《与防渗漏相关的结构处理和防水节点》精心施工。（1）地下室挡墙等部位使用防水止水节。（2）严格控制防水材料，必须为合格产品。（3）实行样板引路制度。（4）坚持工作界面移交程序，对基层进行严格验收。（5）穿过厨卫管道的孔洞封堵必须分二次封堵密实，每次封堵完毕进行关水试验，合格后才允许下一道工序施工。（6）进一步加强施工质量检查，尤其是防水层厚度，粘结牢固等，节点施工进行旁站监理。（7）厨卫部位实行5次关水试验，必须确保不渗漏，外墙、门窗等部位实行24小时淋水试验，确保零渗漏。（8）成立实测实量、分户验收小组，由项目经理任组长，总监和施工项目经理任副组长，建设单位、监理单位、施工单位相关人员为验收小组人员，依据《产品质量实测实量操作指引》对每栋每户每间进行检查验收。2精装饰材料是否合格，室内有害物质是否超标？（1）实行材料封样制度。（2）坚持材料报验程序，每批次材料到场后必须经监理工程师、建设单位工程师审查质保资料完整，进行实物检查合格签字认可后才允许进场，对有复试的项目必须在监理人员的见证下取样送检试验合格后才能使用。（3）监理工程师、建设单位代表每天对材料进行巡视，确保施工过程中的材料质量。（4）精装修施工完成后进行室内空气检测。3使用新材料、新工艺对质量的影响（1）在使用新材料时，应对生产厂家进行实地考察。（2）对所用材料的质量进行严格检查；评估使用新材料后引起的成本变化是否在控制范围之内，分析采用新材料后对整体结构是否构成安全隐患，对环境是否造成危害影响。（3）审查材料的质保资料。（4）采用新工艺时，应组织施工单位、监理单位、甲方对新工艺进行评审，经评审通过后先做试点，并且定时观察，若不出现结构问题或者其他安全隐患，则可采用此工艺。（5）严控施工工艺。43 16.3设计变更风险与对策序号风险应对措施备注1设计变更存在的风险，有设计变更不符合规划和规范及强制性条文要求（如栏杆净高、窗采光面积、通风等）；规划变更导致违约责任；权属争议隐患（如设备层属于公用部分）；后期质量隐患与成本超支等。仔细读图，重点审查有无违反规划和规范及强制性的要求；与销售部沟通，有无将如设备层等公共部分卖给业主；尽量减少设计变更，在进行设计变更时进行认真分析，多分析设计变更是否给客户增加价值，是否降低了成本，节省了工期，是否对前期客户构成违约，是否符合法规和规范强制性要求16.4销售风险与对策序号风险应对措施备注1有无赠送面积、精装修交房标准、家具家电配置等含糊不清，引起争议。销售时应向业主说明，并写入合同。2广告被视为合同内容。避免具体确定，要有免责声明，不能使用最、第一等词汇，数据应严谨，不能夸张，不能有肖像、商标、著作等侵权。3合同中有不当承诺，无效的格式条款，合同附图贴错，交付标准划错等，涉及报建图与实施图不一样制定合同审查流程，工作细心，反复核对，对于合同附图、合同条款、交付标准等应建立多级审查机制，谨慎承诺。16.5交付风险与对策序号风险应对措施备注1交付时业主以质量等原因不接房制定交付方案，成立交付小组、细部检查及整改小组，制定交付统一说词，具备法定条件，履行通知义务，看房必须签到，质量争议记载，现场慎重承诺，冷静对待闹事，保证现场安全。在销售时明确与业主沟通，在房屋达到交付条件后，按合同要求，无论业主是否办理交付手续都视同接房。43'