当代城市商品住宅建筑策划研究.doc 43页

'当代城市商品住宅建筑策划研究第1章绪论1．1课题研究的概念界定在论述主要内容之前，先对论文的研究范围和重要概念予以界定。1．1．1策划（Program）策划，属社会科学范畴，是最具战略性的计划步骤，是为完成某一任务或为达到预期的目标，对所采取的方法、途径、程序等进行周密而逻辑的考虑而拟出具体的文字与图纸的方案计划。对于策划究竟是什么，目前国内主要有几大研究方向：其一是从建筑设计的需要出发对设计的前提进行研究，代表是清华大学庄惟敏教授提出的“建筑策划”（ArchitecturalProgramming）；其二是从项目管理出发，对项目策划（ProjectPlanning）进行研究，由于受狭义项目管理概念的影响，其策划更多侧重于项目实施策划（ProjectImplementationPlanning），代表是以同济大学丁士昭教授为首的同济大学工程管理研究所；其三是从房地产营销角度出发，对房地产项目进行策划，重点在于房地产的营销策划（MarketingPlanning），目前在市场中较为普遍的正是这一类策划；其四是从物业管理角度，通过物业管理的提前介入，对项目开发提出条件，也称物业策划（FacilityPlanning）及战略性物业策划（StrategicFacilityPlanning），以新加坡和香港的房地产及物业代理咨询机构在国内的活动为代表，如戴德梁行。1．1．2建筑策划（ArchitecturalProgramming）本文研究的“策划”是从上文最先提出的“建筑策划”出发，结合房地产的营销策划，即是在建筑学领域内，建筑师根据总体规划的目标设定，从建筑学的学科角度出发，不仅依赖于经验和规范，更以实态调查为基础，通过运用计算机等近现代科技手段对研究目标进行客观的分析，最终定量地得出实现既定目标所应遵循的方法及程序的研究工作。它为建筑设计能够最充分地实现总体规划的目标，保证项目在设计完成之后具有较高的经济效益、环境效益和社会效益而提供科学的依据。43 实态调查使用施工建筑设计建筑总体规划立项反馈反馈策划设计依据广义建筑设计1．1．3商品住宅建筑策划在城市建设项目中，商品住宅建设非常普遍，因此其建筑策划非常具有典型意义。商品住宅建筑策划是通过调查研究社会、经济、环境等情报，确定开发的社会作用，建立科学的设计理念，创造建筑设计中的“卖点”，并以技术为后盾，进行规划建设和概念设计。这部分工作是在具体建筑设计之前进行的，执行主体是建筑师。1．2课题研究的背景1．2．1当前住宅开发设计存在的问题居住是人类最基本的生存需求之一，住宅是家庭最基本的居住单位，人生的2/3的时间在住宅及周围的居住环境中度过。“民以食为天，以住为地”，住宅作为人类生存和发展不可缺少的重要物质条件，在人类社会的进程中，始终占据着特殊的基础性地位。可以说住宅建筑的建造一起伴随着人类历史的进程。自从工业革命以来，住宅建筑形成产业化，也成为一个国家经济活动的主要构成部分。根据联合国统计，一个国家正常的住宅建设指标为：每年住宅建设投资一般占基本建设投资的30~50%，约占国民生产总值（GNP）的5%；住宅的建设量约占国家工程建设量的50~60%，可见住宅建设在社会发展中的地位。以中国的情况来看，从1979年~1997年的19年中，全国城镇住宅建设投资共13650亿元，竣工面积达31.5亿m2，人均居住面积从3.6m2上升到8.8m2，建成5万m2以上的住宅小区达5000个，约1/2城镇居民搬进了新居，而住宅建设的总投资量从1998年以来有了更大的飞跃，住宅的开发兴建发展惊人，现已达到每年竣工超过3亿m243 这样一个阶段性水平。进入21世纪，国家经济管理部门提出，要把住宅建设培育成为新的经济增长点，使住宅成为人们的消费热点。目前我国房地产业年开发建设的增长率已达3%的比例，并逐步形成了以普通商品房为主的投资结构。诚然，在市场经济环境下，住宅建设提供了大量的房屋建筑供应与进步的营建技术引进，但在仓促的建设与决策过程背后，以及房屋市场上追求利益挂帅的销售导向中，也带来了高密度、低质量的居住环境，并造成了传统住区中宝贵的人性关怀与邻里关系的急剧消失。前述这些城市住宅的人性关怀消失与邻里关系改变经常反应在居民对传统居住空间的怀念，即人们常会怀念旧时在传统邻里住居中的亲切的空间尺度与美好的人际关系，而感慨今日高居住空间品质的价高不可攀、人际关系的冷漠，以及对现有居住空间的不满与对环境品质的无可奈何。这些对居住空间环境品质的深切感受，尤其以急剧都市化的地区与高密度、高层化的现象更为明显，也可以说城市住宅及社区生活空间的单调与混乱，几乎已成为居民对城市居住环境的一种普通印象。这些城市住宅的重要问题归纳起来主要表现在以下几点：（1）房地产开发商在利益至上思想驱动下，盲目地大量开发商品住房，使用各种噱头，使房价居高不下，一方面使得社会中占绝大多数的中、低收入阶层购不起房，没有拥有自己住房的机会，而另一方面使得极少数的高收入阶层互相攀比，不惜一掷千金，拥有两套、三套或更多的住房，造成商品房大量积压，空置率高，并造成社会的不公平与不稳定。（2）建筑师在住宅方案设计之前，缺乏或没有对居住空间进行实态调查，完全依赖于经验、规范和任务书，导致最后的商品住宅设计与民众自身期望的居住环境有所偏差、矛盾甚至违背，造成了巨大的浪费。（3）在住宅开发设计、施工及使用的过程中，缺乏居民参与或者说没有居民参与的渠道，使居民在购买住房问题上没有足够的发言权与规划设计参与的机会。（4）居住环境恶化，除实质与非实质环境的污染外，还包括居住空间狭小，居住密度过高及公共设施不足等问题。基于以上几个问题，本文提出当代城市商品住宅建筑策划研究，这对于住宅的开发建设具有深远的现实意义。1．2．2当代城市商品住宅问题的根源43 在当代城市商品住宅问题的背后，我们可以看到问题的根源：在经济效益以及建筑活动日趋商品化的潮流下，建筑师仍在传统的运行模式中被动地按照开发商所拟定的设计任务书进行设计，缺乏科学性与逻辑性。对建筑设计依据研究的缺乏已经成为从规划到设计之间的一个“断层”。现从主客观原因，分述如下：1．2．2．1历史的原因（客观）作为中国的建筑师，多年来执行国家的建设计划指令，很少接触设计前期工作——建筑策划，或者说这一部分前期工作已由国家、省、市各级建委、计委相应完成，因此建筑师所承担的建设项目大部分是较单纯的设计工作，而不做建筑策划、项目选址、条件调查、使用后评价等事项，所以对建筑策划工作相对较陌生，致使建筑设计缺乏科学性与逻辑性。1．2．2．2现行建设程序原因（客观）建筑的兴建来自于现实的需要。新中国成立以来，国家进行大规模的经济建设，投资兴建了大量基础设施，成绩辉煌，举世瞩目，但惨痛的教训也不少，花掉的“学费”也相当可观。最主要的问题是建设效益欠佳，浪费严重，究其原因，主要是对建设前期工作重视不足，缺乏充分的科学论证。其中盲目上马，急于求成固然是重要原因，而基本建设程序不科学、不完善则是其中的关键因素。改革开放后，我国逐步引进发达国家的一些成功经验，开始在投资活动中引入可行性研究、咨询评估机制等，为投资决策做出了一定的贡献。但是，由于处于起步阶段，很多可行性研究依据不足、缺乏远见，只重视近期的经济效益，而忽视了长期的社会效益、环境效益。现行的可行性研究基本上完成于立项之前，为立项服务，主要是对项目投资的经济损益的分析，其服务对象是投资者，工作主体是经济师。而对这些项目的设计内容、规模、性质等功能性和使用性的问题却很少研究，并没有进行科学的论证，这也正是当代建筑师职责之所在。目前，在商品住宅设计中，建筑设计人员所能获得的设计依据只有由规划部门批准的规划设计条件与由开发商拟制的设计任务书，建筑师只能按此两个文件，凭自己的工程经验设计。因此，如果设计任务书制定得不合理、不科学，建筑设计如何能够科学合理。1．2．2．3开发商的原因（客观）43 从商业住宅区的开发过程来看，项目中不同的参与方有自己不同的诉求，如果从开发商的角度来说，他们是希望能够利用有限的资源（土地、资金）达到最快和最大的利润目标。在具体规划和动作上，房地产开发商往往会有一些从单纯利润角度出发，而影响到整体发展水平的动作，往往比较集中在以下三个方面：（1）从投资利润的角度来考虑，一般希望住宅区的容积率越高越好，提高建筑的密度，是一个增加利益的主要方面。（2）为了达到更好的经济目标，在住宅设计时会比较随意地增减项目内容。有些房地产开发商出于对资金通道、市场变化等因素考虑，增加或删改原设计任务，而使成品住宅水平与预计目标不一致。（3）因为本身是投资者和开发者，更多的是考虑自身房地产发展的要求，孤立地考虑住宅问题，而忽视住宅开发和城市总体规划的关系，忽视开发中的环境保护、污染（比如汽车造成的大气污染）问题，缺乏长远的可持续发展眼光。1．2．2．4建筑师的原因（1）主观原因[观念]自古以来，建筑界一直在争论“建筑是物质还是艺术”。建筑师所受的教育及其职业氛围往往有意无意地使其把建筑当作艺术来对待。建筑界关心的是“民族形式”、“风格”、“创新”等等，而对建筑的经济性、适用性却缺乏应有的重视与研究。建筑师满足于“接受任务”，然后尽可能好地“完成任务”，却很少问任务的来源是否恰当，选址是否得当，投资是否妥当，标准是否适当，是否能真正满足使用者的需要等等。建筑师全身心地投入建筑创作的自由王国：方、圆、三角形的结合；虚、实、切、割、扭及比喻、象征、对比、节奏、灰空间……等等。最终的结果是绚丽的表现图及精美的模型，可供开发商（甲方）欣赏，并由他们依其审美标准认可或否决。至于方案的合理性、经济性及实际效果如何，却没有人真正关心。建筑师应该认识到建筑物不仅是个人创作作品，更是为他人服务的，与人们生活息息相关。使用者的满意才是设计成功的标志。这是过去建筑师很少考虑的。使用者仅被当作抽象的群体而存在，很少在设计中真正考虑他们的需求及爱好。设计突破狭隘的职业意识，让大众接受和理解，这必将是未来建筑的发展方向。因此，建筑师所面临的主要问题，不是关于“风格与形式”、“现代派”与“后现代派”之间的争论，而是经济与社会生活状况问题；建筑师应把“43 95%的精力用于建筑的适用性、经济性的研究与实践中，剩下5%才是建筑师自我表达和自己感兴趣的艺术探索”。（建筑师不应满足于狭隘的传统专业知识和视野）。[思维方式]与本方人的思维方式相比，中国式的思维是感觉的而非理性的，是归纳综合的而非逻辑分析的，是内敛的而非外射的。至今为止，中国建筑师仍在沿用着传统的思维方式从事环境设计，这种思维方式就是重感性判断，轻理性推理；重定性表达，轻定量研究。他们习惯以一种手工业的独立方式进行工作，从未企图尝试现代意义上的工作及研究方式。因而对于西方系统化、科学化的建筑设计方法，中国建筑师也许会觉得其过于理性、繁琐，认为这样会限制创造力的发挥。其实，思维方式和现代化是设计方法现代化的核心，也是最困难的一环。今天，建筑师的工作方法及思维方式已到了非改不可的时候了。借鉴西方先进的观念和方法，对建筑走向现代化具重要的意义。[设计程序]目前中国的建筑设计部门主要仍沿袭传统的经验型设计程序进行工作。这种设计程序建立在条件与目标均不十分明确的基础上，设计人员接到简单粗疏的设计要求后便开始设计。典型的做法是先平面后立面、剖面，再作透视；或先有大型体型后拼凑其中的内容。一般要经过先内后外或先外后内的多次反复。其间要与甲方多次讨论、修改，但双方对设计最终达到的目标及设计过程到底考虑哪些因素往往没有明确的看法。同时，设计过程也缺乏明确的评估体系。对于设计过程涉及的各种复杂的矛盾冲突，如何平衡、取舍，这一切只存在于设计者的头脑中，只能凭经验去把握。在现代社会建筑规模不断扩大、要求不断复杂的情况下，设计如果仍主要依赖个人的经验和能力，无疑会越来越不适合需要，同时也难以使设计水平不断提高。（1）客观原因中国建筑师在建筑设计环工较少触及前期策划工作还有一个原因——设计报酬低，是美国建筑设计费用的1/5，新加坡的1/3，英国的1/8。在此低廉的设计报酬情况下，建筑师只能加大服务量，以保证工作正常运营，奢求他们在目前状况下对每一个项目的建筑策划投入很多的时间、精力显然是不可能的。1．3课题研究的意义1．3．1对现有程序有积极改进作用43 从城市商品住宅开发出发，增加建筑策划工作以后，必然会对现存的程序进行调整，开发程序、设计程序、审核程序、评定程序、融资程序都将发生变化。一方面增加了住宅小区的前期策划环节，一方面前期策划报告将成为评估、定案、融资的重要参考文件。这会使住宅开发向更加科学、完善的方向发展。当然，建筑策划的发展离不开国家管理部门的相应措施及建筑界的研究重视。在美国，正是由于政府及美国建筑师协会（AIA）的推动，建筑策划才得以成为一项独立的专业活动而得到长足的发展。而建设单位一旦逐渐认识到建筑策划的作用，则必将成为积极参与者。从被动到主动是需要时间的，转变速度快的可以占领较大的市场份额，并在服务过程中积累经验，建筑师必须对此有充分的认识并做好相应的准备。1．3．2对开发商有借鉴作用开发商作为市场独立的经济人，是商品住宅开发的主体，承担了更大的责任。过去由于仅凭规划部门的些许技术经济指标，加上自己的直觉、经验，任务书，使得预期目标并不清晰，结果并不令人满意。在新的形势下，要想从开发中获得较高的经济回报，就必须调整心态，转换自己的角色，明确由建筑师作前期策划工作，将设计依据以及开发中的市场定位清晰化、科学化，从而全面地提高住宅开发设计水平。同时，开发商需为建筑师的策划工作予以时间上、费用上的支持。对于一个10万m2的住宅小区来讲，前期策划工作至少需要二个月的时间，费用包括基本服务费及市场反应良好时的奖励两部分。1．3．3对建筑师有激励作用科学技术迅猛发展的今天，旧有的工作方式已远不能适应需要。市场经济的建立和发展，按经济规律办事已成为各行各业的准则。新的形势对我们建筑师提出了新的要求。如何利用有限的人力和物质资源，创造出优美、高效、文明的生活环境，节约城市用地，已成为城市规划和建筑设计的当务之急。建筑师在设计之前便参与建筑策划研究工作，关注居住主体的生活需求，大大调动了其积极性和创造性，参与决策，聆听来自市场的声音，实现人生价值，使建筑设计水平根本性提高。同时，由于建筑策划是建筑学与其它学科领域交汇形成的科学，所以也会促使建筑师向其它领域学习，比如社会学、经济学、人口学、统计学、心理学、环境保护学等等，丰富自身的知识水平，拓展自身的职能领域。1．4课题研究现状与分析1．4．1国外相关课题的研究现状43 作为一个概念，“建筑策划”自20世纪90年代以前一直没有被明确地提出来，但全球范围内的研究和探索却盛行已久。英国历来注重建筑设计理论的研究。二次大战后，对进行设计所必要的先导理论、系统方法论等等进行了大量的研究，以求设计理论的合理性。其工作方法和原则就是以“合理性”为基准，以实际调查为前提，对建筑活动的过程和性质进行大量的逻辑分析，得出定量的结果。其中，DavidCanter的《设计方法论》就蕴涵建筑策划的基本思想。在美国，C·亚历山大的《模式语言》，以及后来的宇宙开发计划、空间站无重力人类生活空间的研究等等都可以说是建筑策划的思想源泉。对现代主义的批判，强调人的因素第一，强调人性、客观性和设计方法的逻辑性等等都是建筑策划的理论准备。而近年来，公众参与设计、参与区域规划以及建筑师立足于实际的调查而进行的建筑设计社会性的研究则可以说是建筑策划的实践。值得一提的是日本。建筑策划的初期理论和研究始于明治中期。1889年，下田菊太郎发表《建筑计画论》。其中主张完美的建筑，第一是实用性，第二是外在形制，第三是艺术性。为达到这三点，设计中应考虑空间的划分、材料的选择、装饰和色彩等，但这不过是一般的建筑目标。其近代的概念则可以从1941年西山卯三发表的《住宅计画の方法论》一书开始。书中提出住宅水准的确立应根据自然条件、社会条件、人类生活方式等进行规定，以描绘出近代居住式样的环境。二次大战后，吉武泰水又发表了《关于计画の研究》一书。吉武研究室首先发起对建筑使用者的调查，通过调查分析对使用要求、生活空间设计条件进行系统的阐述。1960年以后，大批学者和建筑师如清水正夫、浦良一、铃木成文、绢谷佑介、扇田信等等继续深入地研究下去，其手段和方法大量地运用了数理统计和计算机技术，并且在建筑教育界也成为一门分支学科进行传授和研究。日本的建筑计画学其研究方法与理论是具有独特性的。他们把握住对人类使用空间的生活要求的实态分析，强调合理性和客观性，并大量结合近现代科学技术及数理统计手段和原理，逐步形成了一套完整的理论体系。以上英、美、日等发达国家开展建筑策划早已形成比较规范、健全的理论和实践体系，因而对我国这一课题的研究有一定的参考价值。1．4．2　国内相关课题的研究现状在中国，当清华大学教授庄惟敏先生1992年完成他的博士论文——建筑策划论=TheoryofArchitecturalProgramming设计方法学的探讨时，“建筑策划”43 在我国建筑界还属于一个“新概念”。在他的论文中，系统地对建筑策划的基本概念、原理和方法作了全面、深入的阐释、判断和归纳，尤其在方法论方面的论述十分详尽，其观点不仅有系统性和科学性，更有可操作性。另外，由刘先觉教授编写的《建筑设计理论》，也有一个章节专门论述建筑设计计划理论的。指出设计计划（program）是设计的前期准备工作，是提供一个控制设计过程的框架。本文以现代设计方法学及系统科学、行为科学等相关学科的理论为依据，在分析西方设计计划发展及方法的基础上，对设计计划的科学结构和方法进行了探讨。此外，张钦楠先生在《建筑设计方法学》一书中也对理性化与科学化的设计过程作了探讨，寻找对问题的实证的解决办法。随着近十年市民参与设计、设计民主化、社会化思潮的兴起，逐渐开始重视人类对建筑环境的使用效果和质量的调查评价。对重大建设项目的可行性研究、经济预测等等取得了一定的效果。但由于概念的不明确，参与者的理解不同，其结果难免片面和缺乏逻辑性、科学性，加上一些主管部门及投资方对建设项目的个人理解，以及对设计委托任务书的主观意志的硬性规定，难免使许多设计缺乏理性、科学性，给使用者带来不便，影响和破坏了总体环境及规划，造成了设计者和使用者的遗憾。这一状况对我国这样一个尚不发达，仍处于发展中的大国来讲不能不说是一个极其严重的问题。这也正是“建筑策划”概念提出的历史原因。1．5课题研究的内容与方法1．5．1课题研究内容本文主要探讨以下几个方面：第一，提出课题研究的背景与意义，指出当前住宅开发设计存在的问题，对国内外相关课题进行资料整理与研究，建立论文的结构框架。第二，从建筑策划概念中引出住宅建筑策划，深入剖析当代城市住宅建筑策划的涵义及特性、方法与程序，制定合理的策划报告，为下一步的设计工作提供科学的依据。第三，对城市住宅建筑策划内容进行全面展开，具体地从目标规模构想、制约条件调查、居住空间分析、建筑技术构想、投资经济预测、策划要点分析等几个方面入手，提出合理、可操作的建筑策划方法，旨在创造文明、高效的理想居住环境。这是本文研究的核心内容。43 第四，通过对哈尔滨某住宅的设计参与，系统地阐述建筑策划方法的具体运用，进一步地深化课题研究的意义。1．5．2课题研究方法商品住宅建筑策划研究是一个涉及多学科的系统研究，需要综合运用建筑学、经济学、近代数学、社会学、统计学、心理学等等知识。这些学科的方法纷繁复杂，如建筑学中的平面解析、空间组合论、人类工程学等，经济学中的项目经济评价法、决策树法等，数学中的定量系统分析法、模糊数学综合评价法，统计学中的调查分析法，心理学中的语义学解析法等等，这些方法操作不同、深度不同。论文试图综合或分项运用这些方法，希望找到一条行之有效的优化方法，为论文研究建立坚实的技术支持。第2章商品住宅建筑策划概论2．1建筑策划内涵“无计划既无秩序亦无创意。”——勒·柯布西埃在上一章论述中已提到“建筑策划是特指在建筑学领域内建筑师根据总体规划的目标设定，从建筑学的学科角度出发，不仅依赖于经验和规范，更以实态调查为基础，通过运用计算机等近现代科技手段对研究目标进行客观的分析，最终定量地得出实现既定目标所应遵循的方法及程序的研究工作。它为建筑设计能够最充分地实现总体规划的目标，保证项目在设计完成之后具有较高的经济效益、环境效益和社会效益而提供科学的依据”。简言之，建筑策划就是将建筑学的理论研究与近现代科技手段相结合，为总体规划立项之后的建筑设计提供科学而逻辑的设计依据。建筑策划与建筑设计直接联结（如下图）由于建筑策划的原始思想是来源于“民众参与与听询设计”43 ，以避免居住环境的创作思想有悖于使用者，有悖于民众自身期望的居住环境，所以，建筑策划的原理和方法最初是由对住宅的研究开始的。首先是对使用者的目标及环境进行阶层性、地方性、历史性的考察，以此为出发点，进一步调查分析人与环境在社会、空间、时间三方面的信息交流及相互干涉的状况，归纳出人类对居住环境的使用模式，以及带有社会、历史、科技和时空信息的环境评价，以此得出定量的结果来指导或修正目标的设计。2．2建筑策划基本特性在了解建筑策划的基本涵义之后，需要对建筑策划的基本特性进行全面系统了解，以便更深刻准确地把握建筑策划的内涵。一般地，建筑策划具有如下基本特性。2．2．1　创造性建筑策划首先是创造性的思维活动。创造性思维是一种复杂的辩证思维过程，它具有不同于其它思维的特性，主要体现在：1积极的求异性，创造性思维往往表现为对常见的现象和权威理论持怀疑、分析的态度，而不盲从和轻信；2敏锐的洞察力，在观察过程中，分析事物的相似和相异，发掘事物之间的必然联系。从而做出创造性的发明；3创造性的想象，这是创造性思维的重要环节，它不断创造性地提出新设想，且赋予抽象思维以独待的形式；4全面而独特的知识结构，是创造性思维的基础；5活跃的灵感，以此突破关键，产生意想不到的效果。建筑策划过程实际上就是创造性思维及其行动过程。创造性思维是策划生命力的源泉，它贯穿策划活动的各个方面与全过程。失去了创造性的策划活动就不能称之为策划。2．2．2　针对性任何一项建筑策划活动都是针对某一问题的解决和某一目标的实现而进行的。如果没有需要解决的问题产生，就不会出现策划过程。同样，如果建筑策划活动偏离了既定的目标，则得出的策划方案只能流于形式，不能真正解决问题。因此，建筑策划活动需始终针对目标展开，当目标发生变化时，策划方案也必须做相应调整。2．2．3　超前性建筑策划是一项立足现实，为未来事件的产生和目标的实现而开展的系列工作，具有超前性。这种超前认识能得到不断调整和超越，能有效指导未来建筑活动的开展，取得良好效果。然而，建筑策划的超前性是不能离开现实基础的，必须以现实为基础进行周密策划，而不能凭空设想。2．2．4　程序性建筑策划是按照一定程序(Program)43 进行的，程序即事情进行的先后次序，与客观事物的内在规律一致。建筑活动的科学性决定建筑策划趋向程序化。程序性的建筑策划并不排除个人因素的重要作用，但不完全依赖于个人的能力和经验，而是在科学理论指导下，依照严格的逻辑推理程序进行，否则，将可能造成建筑策划工作的混乱，导致策划失误。2．2．5　综合性建筑策划最大特征就是它的综合性。建筑策划是以达成目标为轴心，而现实中目标单一性的场合是很少的。与一个建筑相关的人，其立场各有不同，对这个建筑的期待也就各异。此外，建筑的社会环境、时代要求、物质条件及人文因素的影响都单独构成对建筑的制约条件。建筑策划就是要将这些制约条件集合在一起，扬主抑次，加以综合，以求达到一个新的平衡。这里所谓的综合是要求建筑师通过建筑策划使各相关因素在整体构成中各自占有正确的位置，也就是对于各个要素进行个别的评价，评价的方法不同，则综合的方法也就有可能不同。2．3建筑策划原则2．3．1　系统性原则建筑策划要遵循系统性原则，使策划活动的各个组成部分、各个子系统相互协调统一，以保持策划工作具体和策划目标的最优化。随着现代社会化生产的大发展，社会活动日益复杂，科学技术日新月异，建筑策划的系统性特征日益明显和重要，形成合理系统性策划，同时坚持局部利益服从整体利益，眼前利益服从长远利益。否则，将会出现建筑策划工作中的片面行为和短期行为。2．3．2　客观性原则所谓客观性原则是指策划运作过程中，策划者通过各种努力，使自己的主观意志自觉地能动地符合客观实际的情况。主观指导符合客观事物的规律性，这是策划运筹与心理较量的一条根本原则。贯彻这条原则，主要体现在建筑策划要符合民族文化、传统、风俗、习惯，着眼其民族自尊心建筑策划要符合大多数人的需要、意向、愿望以及当时趋向等因素建筑策划要符合其建筑的气质、性质、情感、意志等心理素质变化的趋向性。总之，客观性原则就是要顺应历史潮流，合乎民意，把握社会心理的倾向性，不可逆其而策。2．3．3　可行性原则43 可行性原则是指策划方案可被实施并能取得科学有效的结果。建筑策划是一种创造性活动，但并非纸上谈兵。策划方案应具有很强的操作性，在实践中是可行的。为使建筑策划具有很好的现实可行性，客观上要求策划者要尽可能多地掌握各种现实情况，包括有利的、不利的因素，正反两方面的情况等。然后，进行全面整理和客观分析，再进行策划。一般在选优或作决策时从以下三个方面进行。一是利害性分析。分析考虑策划方案可能产生的利益、效果、危害情况和风险程度。二是经济性分析。即考虑策划方案是否符合以最低代价取得最优效果的标准，力求以最小经济投入实现策划目标。三是合法性分析。即考察策划方案是否符合法规要求，一方面策划方案要经过一定的合法程序和审批手续，另一方面策划方案的内容及实施结果要符合现行法规规定和方针、政策的要求。2．3．4　调适性原则策划活动不是一成不变的，也不是机械的，而是有弹性的，灵活的，具有调适性。任何事物都处在运动变化之中，市场环境在变，社会生活方式在变，人们的观念心态在变。时移则势异，势异则情变，情变则法不同。因此，建筑策划也应在保持一定稳定性的同时，依据环境条件的变化而进行调整和变动，以便策划方案具有现实可行性。2．3．5　个别性原则这是由建筑生产及产品的性质所决定的。由于地域、业主和使用者的不同，即使是由国家投资统一兴建的住宅区，业主和建筑师以及使用者们也费劲心机地使它们各自显出不同的风貌。很显然，不同于汽车、电视，建筑是不希望产生别无二致的雷同作品的。因此建筑策划也就非做不可，而不可借用。但我们同时要看到，建筑生产又是一种大规模的社会化生产，同类建筑的生产又可以从个性中总结出共性。建筑策划的抽象将建筑中的共性抽出加以综合，使其具有普遍的指导意义。2．4商品住宅建筑策划程序2．4．1目标规模确定商品住宅建筑策划的第一步任务是确定目标、印证目标的规模大小。建设目标通常分为两大类，一是生产性，商业性建设项目（如工厂、旅馆等）；二是非生产性、非商业性建设项目（如公立学校、纪念性建筑等）。商品住宅因其商业属性（是一种赢利性的投资活动），属于第一类，其规模（层数、套型、面积、容积率等一次、二次、三次元的数量），确定主要由经济因素决定的。2．4．2制约条件调查这一过程是从外部获取资料的过程。43 论文从市场学的角度出发，将制约商品住宅开发的因素分为市场外部宏观因素与市场内部微观因素。市场外部因素包括与建设项目有关的各项立法、法规与规范；包括社会人文环境如经济环境、投资环境、人口构成、文化构成、生活方式等；还包括地理、地质、气候、能源、日照等自然物质环境，以及城市道路交通、绿化面积、建筑限高、允许容积率等城市规划所规定的建设条件。市场内部因素主要指建设项目自身条件，它包括住宅建筑的功能要求、使用者要求、使用方式、建设者的设计要求、管理条件、设备条件、基地内的能源、交通、绿化等。以上两类因素构成对商品住宅开发的制约，建筑师必须对此做出实地调查与量化分析，方可对居住空间进行合理策划。2．4．3居住空间策划居住空间策划是对应于内、外部制约条件（因素）的一个研究过程。这一过程将项目的各个分项目进行规定，制定功能空间的内容，确定各行为空间的面积大小，对总平面布局、分区朝向、绿化率、容积率等进行构想，并对空间分隔、空间动线及感观环境进行策划，最终将空间形式导入。这一过程，已为最终的形式创造建构基本模型的过程，所以这一阶段的决策对最终的形式起决定性的作用。2．4．4建筑技术构想建筑技术构想又称建筑技术策划，它是以空间构想为前提条件，研究构想空间中的建筑材料、构造方式、施工技术手段，设备标准等技术条件和因素的过程。因为其涉及空间中的结构构造、设备材料等技术及硬件装备，故又称为“硬构想”，是为设计提供支持（是居住空间策划——“软构想”同时进行的）。2．4．5经济预测评价商品住宅开发以获得为目的，其规模的确定主要取决于投资情况，而投资的活动关系到经济效益和经济模式，所以经济预测与评价就是反馈修正项目规模构想的重要环节。这一环节可以根据居住空间策划与建筑技术构想，委托经济师草拟分项投资估算，计算住宅开发成本及可能的回报率，做出宏观的经济预测。2．4．6报告书拟定这是将整个策划工作文件化、逻辑化、规范化的过程，它的结果是建筑策划全部工作的总结和表达，将对下一步建筑设计工作起科学的指导作用，是项目进行具体建筑设计的科学的、合乎逻辑的依据，也便于投资者做出正确的选择与决策。2．5商品住宅建筑策划方法43 建筑策划在运行过程中，内外部条件调查、居住空间策划、经济预测和评价各阶段有特定的方法，其方法的掌握是进行建筑策划的技术准备和手段。2．5．1SD法－语义解析法SD法是SemanticDifferential法的略称，是一种心理测定的方法，是评分方法的一种。SD法运用语义学中“言语”为尺度进行心理实验，对相关心理量进行概念化、“词汇”化的描述，研究被验者对目标空间的各品质特征的心理反应，并对这些心理反应拟定出“建筑语义”上的度量，以便定量地描述出目标空间的品质特征。“词汇”的拟定是特征描述的起点，例如对空间美学特征的调查，建筑师就要分别对相关心理量进行规定，如明暗、开敞、封闭、压抑等等。这些概念的拟定，应当具有明确的可判定性，同时还要有一定的可度量性，以此保证在建筑策划中对各信息量的采集和交换时进行建筑化的描述。SD法的度量是以程度的级别转化来实现的。出于对评价的精度与数据处理量的综合考虑，一般经验认为评定尺度以5～7级为宜。结合形容词设定得正、反义两方面即非常、很、一般、两可、一般、很、非常（如图　）。SD法就是建筑师根据空间环境的特征和研究目标，运用建筑学的概念和语汇对空间环境的相关信息进行语义学的描述和修饰的过程。2．5．2WTP法WTP（WillingnesstoPay）法，即支付意愿法，通过以消费者或其他相关主体意愿为某项品质付出的货币代价来衡量此项特征的价值。在现实操作中最直接也最容易的调查方法就是调查售价上的差别。因为实际上影响购房的因素是很多的，一方面难以在设计调查问卷时全面考虑，一方面居民在填写调查表时也只是在预想自己的偏好，不一定是在真正了解市场情况的前提下做出的决策。因此问卷调查的方式只是从某个侧面了解消费者偏好，而在售价上的这些差别是经过市场的检验的，更有综合性与说服力。WTP法的局限性在于有些时候没有可供参考的先例，如在当前的住宅设计中，常常在住宅综合体中有庭院、空中花园等，这些空间内容的增加为整体建筑的售价提高了多少，居民对这些的住宅如何看待，这些资料可能都只能在调查表中以设问的方式获得，如“如果……，您愿意付出……”43 等字样的问句不可避免。ＷＴＰ法主要是通过填写征询表完成的，另外，调查表也可以采用一种市场试验的方法来估计结果，即以某种暂时性的促销手段来考察居民对某项特征的偏好度。第3章商品住宅建筑策划内容与方法展开3．1目标规模确定3．2制约条件调查商品住宅的开发与设计是一个复杂的过程，其中的影响因素很多。有来自市场内部供求关系的因素，也有来自宏观政策走向、基地特征等外部因素。作为一种产品的商品住宅不可避免要受到市场因素的影响。3．2．1市场外部条件（因素）调查市场外部条件调查是发现市场机会，进行目标消费群选择，初步决定产品定位的前提。在目标消费群初步确定之后，才能进一步确定面对的消费者的效用偏好与效用组合，主要的外部因素如下图所示：（图　）下面对各条件的内涵加以解释，以掌握其纹理脉络。3．2．1．1社会经济环境43 社会经济环境包括宏观经济环境、社会人文环境、城市总体规划三方面，是在做外部条件调查，首先应掌握的宏观信息。其中，宏观经济环境主要指欲开发的商品住宅所在城市的市域经济状况，即城市化水平、近期人口数量怀未来变化趋势、从业比例与人数及未来趋势、个人收入的增长趋势与家庭收入分布、城市失业状况等等；社会人文环境包括基地内或附近人口构成的特征、人口文化素质的比例现状、年龄与职业构成、城市历史文脉与传统习俗等等；城市总体规划则包括所在城市类型、城市总体结构及主要设施分布、城市发展方向等等。3．2．1．2技术环境这里提到的技术环境主要指技术水平，既包括大型现代技术机械的使用水平、建筑材料的运用及效益，也包括一般技术手段的利用情况、城市基础设施近期和无期的配备状况等等。3．2．1．3政策法规我国政府为有效地控制土地开发、保证地区的生活品质和经济发展利益，制定了一些相应的政策法规，如土地功能划分法规、住宅设计一般规范、卫生安全和消防法规、市政要求等政策。3．2．1．4基地环境以上三点属影响商品住宅开发设计的宏观信息，而基地环境指具体所在地块的状况，所以属微观信息因素。1．在构成基地环境各要素中，基地自然地理条件相对比较复杂。它包括如下各点：（1）地理位置：是南方还是北方，是内陆还是沿海；（2）地形地貌：包括商程、坡度、植被等，是山区还是平原；（3）工程地质：包括地质构造（如活动断层、滑坡、溶岩、泥石流等位置、成因和活动特性）、土层构造、地震情况、地基承载力等；（4）水文：地下水的等水位浅和基本流向、水质、含水层厚度、水源补给区位置和范围等；（5）气候：包括年平均、最高与最低温度、风向及其频率、降水量和日照等；以哈尔滨为例：哈尔滨属于温带大陆型气候，最高气温36.4℃，最低气温－38.1℃，冬季主导风向：南向，夏季主导风向：南向，四季分明；八月份为雨季。2．基地景观情况这里指地块本身在城市中的景观效应、周围景观资源以及景观特征，如基地内有无绿化、水面，附近有无景观标志物、规划中有无景观走廊穿过，哪一方位的景观对市民最具吸引力、城市设计对景观提出哪些要求等等。3．基地公共设施43 基地公共设施主要指基地周围的交通条件及周围现有非住宅建筑情况。前者包括道路、交通状况、公交车站位置、地铁出入口位置等，后者包括有无商业建筑及经营状况、公共建筑（如政府、学校、医院）等。在以上这些外部条件中，有一些是明显属于客观资料型的条件，如地理条件、城市总体规划条件、政策法规和有关设计规范等，属于其相对应部门和单位的特别研究的范畴，如国土规划局、经济地理研究所、地区规划局等等。这些部门的研究成果文件，即构成商品住宅建筑策划的外部条件的资料文件。对于这些文件和资料，建筑策划可以直接引用，而无需再行调查和研究。我们将这些资料称为既存资料，具体的获取途径如下图。另外互联网的发展与普及也为讯息的获取提供了更便捷的途径。各大门户站点都设有房产频道（如www.5i5j.com、www.fm365.com等），在国研网（www.drcnet.com.cn）等专业的咨询站点可以获得更深一步的分析与统计资料，另外还有很多专业的房产咨询公司的站点（如www.bacic.com、www.centaline.com.cn等）可提供更详实的资料。除这些既存资料即直接条件之外，余下的就是间接条件了，如景观条件、人文环境、社会环境等等。它们没有直接或明确的资料来源，需要建筑师进行调查研究和分析把握。下面就简要谈谈这些间接条件获得的方法。考察这些间接条件，我们又可将它们分为客观条件和主观条件。客观条件即客观存在的、有普遍认同性的物质现实；主观条件即通过对主观心理判断的调查分析而获得的条件。客观条件通常可以通过建筑师直接进行实地采访，拍摄照片、录像、汇集有关资料而获得。如人口的年龄构成、职业构成等可通过对当地户籍管理部门的采访而获得。而景观特征则可通过寒地拍摄的照片、录像来获取并加以反映。调查的结果可以用表格、图示方式表达出来，也可以建立起模型；主观条件则不同客观条件，须通过对不同被试的心理调查而综合获得。如对社会条件的调查、人民生活状况以及景观效应的心理反应都要通过对社会成员的心理量的调查分析获得。这一调查可以通过民意测验，以直接问答形式获得结果，也可以通过模拟法，对住宅项目外部条件进行模拟，建立相应的模型，分析、掌握其条件特征。如在对景观条件的把握时，可以对用地及周围环境进行物理模拟，制作环境模型，按比例做出周围主要建筑的高度、体量以及自然景观如山脉、河流等等，再在模型上进行分析。43 市场外部条件（因素）调查与把握，是一个复杂的多方位、多渠道、多手段的综合过程。对其进行单一的表述或简单方法的限定，显然是不明智的。这里只能论述其涉及的范围、主要内容和相关的解决方法，具体情况需具体分析，在此不再赘述。3．2．2市场内部条件（因素）调查如果说对市场外部条件的分析把握是为了使项目遵循总体规划思想，制定和修正项目的规模性质，把握项目建设的宏观方向，那么对内部条件的分析把握则是考虑项目的具体设计和方法的关键。它使项目有一个更科学、更符合客观现实、更经济适用的空间构想。从经济学的角度分析，商品住宅与一般商品有明显的不同，即其本身的特点，决定了建筑市场一些不同的特征，如：不可移动性、市场供给调整缓慢；容易受到诸如城市规划、建筑法规与政策等的影响。但其最主要的市场关系也是供给与需求关系。下面从需求与供给两个方面来具体谈谈商品住宅的市场内部条件调查。3．2．2．1商品住宅市场需求调查在经济学中，“需求”是指消费者在各种可能的价格下，对某种产品愿意并且能够购买的数量。这里包含了两层含义，“愿意”与“能够”，“愿意”表明了居民的购买偏好，“能够”则涉及家庭收入等因素。无论“愿意”还是“能够”，都应该从消费者自身情况与需求偏好两方面来考虑。1．消费者自身情况调查消费者自身情况包括人口构成、家庭结构、生活方式、出行规律等。消费者自身的特点与需求偏好有内在的相关性，例如……表　　消费者自身情况调查指标家庭结构核心家庭三代居家庭老年家庭跨代家庭独居家庭其他（DINK）年龄结构25岁以下25~40岁40~50岁50岁以上家庭收入低收入43 中收入高收入生活方式生活节律风俗习惯交流方式出行规律上下班的交通方式购物、接送孩子、休闲等的出行顺序出行的交通工具使用2．居民的需求偏好调查对居民需求的分析是商品住宅项目实施可能的前提，是住宅提倡“以人为本”的设计先导的具体表现。研究消费者需求通过比较分析一个项目对消费者效用满足的程度，来判断产品是否具有市场竞争力，它是决定产品是什么的第一步。这里“效用”指人们从消费一种产品中所得到的满足。居民购买住宅的出发点在于住宅具有居住或出租的效用，空间的功能是效用的具体体现，而功能主要通过空间规模和空间质量来确定，不同的居民对空间规模与空间质量的选择除了受到预算因素的影响外，个人需求偏好是另一个重要因素。居民对某类住宅的偏好使需求曲线整体右移，导致在同样的价格下希望比原来拥有的更多，在供给曲线不变的条件下，均衡价格也从P1增加到P2，而生产该类住宅的开发商能得到更高的利润。这也正是研究消费者需求偏好的必要性所在。在现代西方社会中住宅问题吸引了大批行为主义的建筑师、规划师以及社会学家、心理学家、生态学家的关注。他们针对住宅与人的生活、需求、行为、社会的相关问题进行了大量的调查和研究。其中特别有关“人——居住者”的研究被称为“居住者需求”研究。当为私人设计住房时，设计者和居住者（业主或委托人）之间是一种纯粹而直接的私人关系。业主的需求、爱好、兴趣、住户的身份、阶层、职业以及生活方式、思想信念，在各个方面能进行信息的相互传递，而且是十分直接和畅通的。因此，为他们设计的住宅往往富有个性、别具特色、很好满足居住者的需求。然而在现代社会中，由于住户情况异常复杂，在不同的社会、政治、经济和文化背景下有着不同的家庭模式、人口结构、生活习惯、价值观念、审美要求等。设计者只有在设计前期考虑比以往更多、更复杂的因素，才能够准确地把握“住”的信息。43 人们对于住宅的需求若综合起来，可以构成互相矛盾的六对因素。下图显示了这六对矛盾需求之间的关系。(relatedness)相关性——特征性(identity)(affordability)能支付性——豪华性(luxury)(tradition)传统——创意(innovation)(unity)统一性——多样性(variety)(safety)安全性——兴奋性(excitement)(separation)分隔性——方便性(convenience)由于这六对因素互相矛盾，比如希望价格合适，又希望超价格的豪华，希望自己能够方便穿越住宅区内部，但是又不希望别人到自己的住宅圈里来，希望建筑与环境设计有传统特征，但是又不希望回复到传统邻里，期望设计有创意，等等。因此，人们在选择住宅和住宅小区的时候，往往会出现矛盾性的情况，因为一方面是传统价值观影响，同时个人的需要也具有很大的影响力。在六对矛盾之间找到平衡点，是住宅区开发的观念形成、规划和设计的首要工作，如果房地产开发商、规划师和建筑师处理得当，这些矛盾之间是能够取得平衡点的。（比如说，针对要求住区环境高雅的客户群，可以用集中设计具有细节的环境来达到目的，或者在同一个小区内部设计重点不同的几个区域，来满足不同类型人的需求。其他矛盾也可以通过具体的措施来解决。总之，研究消费者需求偏好的范畴非常大，通常是在对某些调查目标预先确定的情况下根据具体的目标选择偏好度指标。应该一方面掌握居民带有普遍性的需求；另一方面调查不同主体的特殊要求。3．2．2．2商品住宅市场供给调查需求与供给是互动的，对需求状况的预测，不可能离开对供给现状的考察。房地产开发商对建筑师在开发与设计商品住宅时，欲想真正打动消费者，必须对相关产品的供应量、售价与成本调查了解。一方面要考虑竞争品，一方面也要考虑互补品。竞争品是目标产品的替代品，如现有存量、二手房、租赁情况等；互补品如抵押货款、有关家庭装修的家具等。竞争品的增加或价格降低将减少对目标产品的需求；互补品的变动与目标产品的变动同向，价格降低引起对目标产品的需求增加。具体的调查指标如下表。附表43 上表中调查指标包括供给量及其价格，对于供给成本，分为土地成本、建安造价、设施配套和税费三部分。一定时期某地区的某类住宅单位建筑面积的建安造价总是位于一区间[Bmin,Bmax]内，它反映了该地区该类住宅建设的社会平均必要劳动消耗区间。该区间由评定委员会专家参照各地区（省、自治区、直辖市等）造价管理部门公布的各类造价信息，通过市场统计调查，根据住宅项目实际情况等依经验确定。以上是对制约商品住宅开发与设计的内外部条件（因素）及把握方法的论述，对其的分析掌握是空间策划的前提，而且它的另一个主要职能是对项目的规模、性质、目标等的反馈修正及论证作用。以其调查结果及建立的模式去衡量和验证前面所确定的规模、性质、目标，看其在定性方面是否可行，在定量方面是否恰当和准确，这一环节是建筑策划程序中不可缺少的。3．3居住空间策划居住空间策划是对应于内外部条件的一个研究过程。这一过程将确定各居住空间面积的大小、对总平面布局、分区朝向、明确空间内容，绿化率、建筑密度等进行构想，并制定各空间的具体要求，此外对平、立、剖、风格特征等进行构想，确定设计要求。同时对空间的成长，感观环境等进行预测，从而导入空间形式并以此为前提环境对构想进行评价，以评价结果反馈修正最初的设计任务书。3．3．1居住空间内容策划不同目的的建筑是有不同空间组合内容的，一个建设项目的空间内容的确定是进行空间策划和设计的基本条件。没有空间内容的建设项目是盲目的，虚空的，只有项目的大目标而没有具体的空间内容要求，建筑师也是无从入手的。因此，作为建筑设计基本依据的空间内容的确定，的确是建筑策划的重要任务之一。以往的空间内容都是由业主提出书面的设计任务书，房间的名称、数量和大小已经基本确定，由于种种原因，建筑师依此进行设计，难免造成设计结果与居民意愿相违背，使建筑师极其被动。而建筑策划先行则使建筑师由被动变主动，在设计之初先对空间内容和各空间规模大小进行细致的推敲，对各房间的用途、性质、使用者的使用特性、使用对象等结合内、外部条件进行可行性的论证，这就为下一步的设计工作明确了方向，余下的工作就迎刃而解了。商品住宅空间内容策划一般包括以下两个方面：（1）各空间名称的确定；（2）各空间规模的确定。43 下面就从这两方面论述空间内容的策划。首先是建设项目所要求的各空间的内容的确定。通常一个建设项目的空间内容分为两类，一是满足立项功能的最少空间内容，即基本内容，如观众厅、休息厅、舞台、后台化妆室、布景库是维持剧院功能的最低要求；另一是项目特定的补充空间内容，即附加内容，同是剧院可以附加贵宾休息室、快餐厅、艺术展览廊、排演厅、研究室等等。满足目标功能的基本是由建筑规范限定的。它的确定是经过长期建筑活动实践，根据人体工程学、行为科学及有关学科的基本原则而法则化了的规范，是具有普遍意义的。业主和建筑师在项目立项确定设计内容时，在基本内容上是无大的分歧的。但是，只达到功能的最低要求是远远不够的，使用者需要的是……，建筑创作失去本身的价值。于是，就引出了附加空间内容的确定问题。在充分满足建筑基本功能的前提下进行附加空间的构想，是最能引起业主和未来居住者兴趣的焦点，更为民众参与设计开通了良好的渠道。将反映时代特征的空间内容加入进来，使建筑更具民众性和趣味性，更接近生活。居住空间内容列表基本空间内容起居室卧室餐厅厨房卫生间交通（门厅、过厅）附加空间内容储藏室、洗衣间工作室健身房客人房个人兴趣用房关于附加空间内容的生成，可以通过对外部条件的研究分析进行考察与论证，主要涉及社会生活方式、使用者使用模式、人口构成模式、经济条件和科技条件等等。这里的社会生活方式指……43 包括人的生活习惯、生活节律、交流方式、价值观、审美观等等。不同国家、民族、地区的人的社会生活方式是不同的，如美国北部的人们喜欢在有壁炉的客厅里活动，包括看书、会客、打毛线、跳舞等；而日本人则习惯跪在铺着榻榻米的和室里活动，如看电视、聊天，甚至就餐。即使是在同一国家，不同区域、不同民族之间也存在社会生活方式的差异。如在我国南方沿海城市，中部，因此，为满足不同社会生活方式所要求的基本空间以外的内容就大不相同了。显然是由于社会生活方式的变革促使建筑空间内容增加的，而对社会生活方式的考察是论证建筑空间内容合理性、可行性的首要点。其次是对使用者使用模式的考察，这一点是建筑策划理论中关键点之一。使用者的使用模式不仅影响空间内容的增减，还关系到对空间使用质量的预测和评价，所以它是一个极其重要的相关因素。不同的使用方式对应不同的空间内容，一定的使用模式就应一定的模式化的建筑内容。这一点在住宅中有充分的反映，……使用模式的调查可以通过模拟法和SD法进行。……然后就是对人口构成模式的考察。不同年龄、性别、职业的人对生活空间的理解和使用是不同的，使用者群体中使用者的特征化带来使用方式的特征化。所以进行使用者人口构成的调查，实际是掌握特定使用模式的过程。例如。最后是经济和科技条件的考察。这一点在以往的建筑创作中似乎不大受到重视。随着时代的进步、科技的迅猛发展、经济的高速增长，人类生活的环境已发生了不可想象的变化，今天人们越来越重视科技和经济对建筑设计的影响了。看似同样的建筑，在——和——其空间内容的衍变却是有区别的。明确了空间内容之后，接下来就是对空间内容大小、规模、面积的研究了。各个空间的面积大小、比例分配之间的权重是关键。可以通过对居民需求偏好调查、分析得出，住宅空间中不同功能面积指标如下：受客房欢迎的户型分布主卧室10平方米以下11~15平方米16~20平方米21平方米以下次卧室8平方米以下9~13平方米14~16平方米17平方米以下起居室20平方米以下21~25平方米26~30平方米31平方米以下厨房5平方米以下5~7平方米8~10平方米11平方米以下卫生间5平方米以下5~7平方米8~10平方米11平方米以下餐厅5平方米以下5~7平方米8~10平方米11平方米以下43 从上表可以得到居民对主卧室的面积大小偏好情况：（图）以此种方法可以得到其它分布图情况。举个例子，假设有一间主卧室和一间起居室共为40平方米，两种分配方案：方案A主卧室25m2，起居室15m2，方案B主卧室15m2，起居室25m2。由以上的图表分析，权重之后，显然方案B比方案A好，获得更大的满足度，这才是符合居民需要偏好的使用面积分配。至于附加空间内容则可通过对业主和使用者需求调查分析得出。3．3．2平面策划当项目的空间内容确定以后,下一步要对平面(包括竖向剖面)进行构想了,具体指平面的面宽、进深、层高、位置、开口、组合方式等等。下面一一论述。3．3．2．1面宽在满足总使用面积标准限定前题下，还有一个极重要的技术经济指标，即每套平均面宽。每套平均面宽越低，意味着可以较大幅度提高住宅规划的容积率。安排更多套型，即折合每套住宅占地面积的减少，使住宅造价降低，但舒适度也会降低。当这一要素不能正确反映到住宅价格中，会反映为不正常的利润。一些大而无直接采光的暗起居厅正是开发商追求不合理的大面积、小面宽住宅套型的结果。为了保证满足功能空间基本行为、性能标准和一般可接受的空间舒适感，取得必要的采光、通风条件，基本空间有一些常规的低限面宽参数，如下表：房间名称净面宽低限主卧室>2500mm双人床可以三面临空放置次卧室>2100mm单人床可以两个方向放置起居室>3000mm餐厅厨房>1500mm卫生间>1500mm　　上表中的净面宽低限同样也适用于住宅套型的进深情况。基本空间面宽与套型关系密切。如北京，一般标准套型（2LDK－两室一厅）平均面宽为5100mm，如为一梯三户住宅还可低至4800mm,再低就会较大降低舒适度。日本相应的套型面宽为5400~6000mm43 。我国小面积套型或低标准经济适用型住宅如内天井小厅式套型，每套平均面宽为3900mm，日本的低标准套型，1DK（一间卧室＋厨房餐室）面宽小到3600mm，尤其在大城市中心区，尽量少占地，降低套型价格。由此可见，平均面宽受居住行为、地理位置、经济条件等很多因素影响，在实际策划活动中，要综合考虑这些因素，进行分室相互关系平衡调整，尽量满足居住舒适度。3．3．2．2层高我国多层、高层住宅层高一般不高于2.80m（京津地区为2.70m）。因结构、设备管道要求或高级住宅、别墅等层高会有所提高。控制住宅层高，在节约投资上有明显的效益，层高的适当降低，无论对于寒冷地区冬季供暖、节能，还是各地区夏季空调节能都有明显效益；控制住宅层高对节约用地和抗震方面也很有利。在控制层高的同时，要注意平面布置解决好对流通风。一般室内净高限制如下：卧室、起居室的净高不低于2.40m，局部净高不低于2.10m，且局部面积不大于室内面积的1／3；利用坡屋顶内部空间作卧室或起居室时，其1／2面积的净高不低于2.10m，其余部分最低处净高不低于1.50m；厨房、卫生间的净高不低于2.20m，储藏室的净高不低于2m。运用建筑环境心理学原理及SD法测定，高天花会给人开敞和向上开放的感觉。层高达到或超过3.00m是当前开发商销售商品住宅的一大卖点之一。如哈尔滨市的中财雅典城。3．3．2．3套型居住行为分析是住宅策划与设计的基础。人们的行为与心理影响着家具尺寸、陈设布局和动作的进行，它和人体工程学关系密切。综合研究人体尺寸、人体动作及其他人体生理功能，如平衡与稳定性、耐久力、灵敏性等，来综合决定合理的动作空间，可以进一步确定合理的住宅室内空间尺寸。人的居住行为主要分为四类：个人私属生活行为；社会生活行为；家务行为；生理卫生行为。……此外，住宅套型中还有交通空间（套内走道、楼梯）公共储藏空间和套型所属的室内外过渡空间（如阳台、平台、屋顶花园等），如图所示3．3．2．4朝向、采光、通风43 根据住宅设计规范，卧室与起居室均要求有良好的日照与朝向，尤其我国北方采暖地区，冬季供暖热力有限，日照对提高室内温度很用利，并对卫生、杀菌有一定意义。调查表明，居民的家居日常活动如休息、起居、阅读等等行为都是在此进行，所以要求有自然光源，尤其对那些白天在家中工作学习的SOHO一族更为重要。在发达国家，一般套型面宽多取两个开间，占有良好朝向，例如2*3000mm或以上，主卧室和起居室可各占一开间，使卧室、起居室有良好日照、视域开阔，卫生条件良好。在北方冬季日照更为可贵。我国一些地区由于用地和经济条件的限制，每套住宅面宽只能有一间半（4.8～5.1m以上），在空间策划时，提出主卧室与起居室错排，起居室略退后方案，仍可争取到好朝向和部分日照。但如果面宽只有一个开间，主卧室与起居室哪个占有较好朝向呢？这就要通过分析、权重之后决定了。有的住户更关注卧室朝向，取北向起居室布置方案。另外，无论是卧室也好、起居室也好均应避免西晒，尤其是南方炎热地区，并要解决自然通风问题。3．3．2．5空间成长构想空间成长构想是针对旧有建筑空间对新的社会生活需求的禁锢问题提出来的。随着社会的发展，对其功能要求也必然会有变化，对未来发展的考虑将给设计决策带来一定的影响。在建筑策划进行空间策划阶段就要提出空间“成长”的概念，并加以研究。空间成长的概念，大致可分为1.空间中同样目的的活动方式的改变；2.空间中同样目的的使用方式的改变，其对应的是住宅中人们生活方式的变更，要使目前大规模建造的住宅满足未来的多样的居住需求。（空间成长的构想，通常可从以下三方面进行：1.对活动内容和用途变化的构想；2.分段空间构想的形成；3.空间的增加或修改可行性的构想。）空间成长的构想，首先是活动内容和用途变化的构想，这是空间成长构想的原发点和依据。其次是根据预算的制约对空间活动的内容进行时间上的划分，分段地对基本功能要求的活动进行先期构想，而对未来设想的活动内容则进行预留。第三是对建筑由于活动规模的增加、设备的更新等引起的增建和改建的物质和技术条件的预测和研究。空间成长的构想，通常要完成以下三方面的内容：1.空间可变性保证，即要求完成内部空间分割的可能性；2.成长变化对应空间的设定，即要求在初期阶段就要确定可能成长的空间位置及内容、用途的改变；3.备用空间的设定，即要求在未来增建或成长空间实施之际有足够的备用空间提供。43 空间成长的构想是商品住宅建筑策划理论中的一个关键点，它是建筑设计理论科学化、现代化的标志，也是建筑策划理论的重要原理之一。3．3．2．6空间形式的导入当我们在空间策划中研究了空间动线、平面构想、空间成长及感观环境以后，即开始了物态化的构想－空间形式的导入，这一过程是建筑策划导向实际建筑设计的关键。借鉴C·摩尔（C·Moore）的住宅空间模式法，（如图　），将住宅空间分为使用空间和设备辅助空间。使用空间的构成有连续型、集合型、围合型、分栋型、大空间分割型和大空间围合型六种；辅助空间的构成有房间围合型、中心型、附加粘贴型、空间连接型四种。以此对于住宅有4*6＝24种空间形式导入。图中纵轴方向表示使用空间的构成方法，横轴方向表示设备和辅助空间的构成方法。以下是衍生出来的不同套型空间组成平面图。不同的套型之间按需求组合形成住宅单元，其又由于在水平和垂直面上空间利用的不同而产生了各种不同的单元形式。（如图　）3．4经济预测和评价――经济策划商品住宅开发是一种赢利性的投资活动，其规模的确定除了运用建筑学的相关概念进行设定之外，经济的预测和评价变得至关重要。由于项目的规模主要取决于投资情况，而投资的活动关系到经济效益和经济模式，所以经济预测和评价就是反馈修正项目规模构想的重要环节。3．4．1开发定位与效益分析3．4．1．1　开发定位在完成空间初步构想之后，需要对项目投资的目标、范围、功能、形象和市场等主要方面予以明确和肯定，以便在进一步分析论证过程中，方向明确．有的放矢。同时，项目开发定位，也是整个项目决策的原则性依据，是项目投资实现高起点、高效益的重要前提。1．目标定位43 对于一个具体的房地产投资项目，投资商一般都有一个效益目标期望值，而项目效益的客观预测值和实际达到的效益值，很可能与期望值有差别，也因此而使项目投资策划的其它方面与将来的实际存在着正负差距。为使项目策划尽可能和客观实际吻合，需要在对项目投资收益进行初步预测之后，对投资收益目标予以明确定位。这既能使投资商心中有数，又能正确指导各项投资策划行为。2．规模定位一个具体项目，往往可投资的范围和规模可大可小，如一剧院项目，可以单独就建一座，也可以把它同周围的土地、物业开发结合起来，而土地、物业开发的内容很多、范围很大。因此，在开发项目时，首先需要将开发范围界定下来，以便项目的整体策划和便于安排筹资和投资计划。3．功能定位功能定位是策划的一个重要任务之一，只有功能确定了，才能进行设计、计划投资和施工建设。如开发一幢楼房，楼房的功能是写字办公、商住、商业娱乐或是纯粹的住宅楼等，首先需要明确。再如交通枢纽站，是仅仅解决交通问题还是需要作为一处景观，或某一个城市的标志和象征。不同的功能要求，同一项目建设的内容和要求就可能大不相同。因此，项目功能的定位，决定了投资项目的框架及其它各个方面。4．形象定位这主要是从文化和艺术的角度来看待项目投资。一个项目，既可以简单地把它看作是一项工程，也可以把它看作为一个作品、一种文化或某种艺术的代表。如前述的交通枢纽站，既可以看作是为解决城市交通问题的一项基础工程，也可以从文化艺术角度，把它看作城市文化精神象征的作品来设计开发，是一凝聚城市文明的艺术作品。5．市场定位主要有产品销售市场、服务对象及原材料来源市场的定位。产品市场和服务对象定位决定着产品的设计方案、生产规模、质量档次、以及销售价格等。另外，原材料来源不同，直接影响产品的成本和质量。由此可见，对房地产投资项目的定位，是项目投资策划和开发建设中的一项重要工作。3．4．1．2　效益分析43 在市场内部因素与外部因素的影响下，商品住宅的开发与设计涉及多方面的要求，对产品效益的考察不同行业的人有不同的视点。投资商强调经济收入，关心经济效益；政府和社会学家强调社会效益；环境学家强调环境效益。而事实上，以经济、社会、环境三大效益任一方面的分析评价作为商品住宅开发与设计决策的唯一指标，显然都是不明智的。实际上，这三者之间常常存在交叉，环境效益未必不需要考虑经济问题，经济效益也脱离不了与货币以外其他方面的联系。作为建筑师，对设计的决策显然不能只考虑开发的经济效益。在当前商品住宅的开发中，开发商往往急于取得经济效益，忽视环境效益与社会效益，可是过分密集的建筑密度导致生活质量下降，同样也不能获得经济效益；高层建筑破坏古城风貌，导致方案不能获得规划部门的通过，也同样谈不上什么经济效益。相反，一些城市旧区的历史地段，如不重新改造，就没有经济效益，连必要的维修也缺乏资金，其旧城保护就成为一句空话。“不是讲多少造价就完事，而是要讲经济效益、社会效益与环境效益的统一。”商品住宅的设计更需要考虑住宅建设的社会意义和环境意义。这就更要求设计中除了从人的需求及生活方式的满足来考虑以外，还应该结合资源的合理分配与节约、社会文化的要求来确定住宅空间的形成，做到经济效益、社会效益与环境效益三者的平衡统一，实现综合效益。3．4．2　投资估算与资金筹措3．4．2．1　投资估算在我国以往的基建运作模式中，工程项目总投资一般由建设投资(也称固定资产投资)，建设期利息和流动资金三项构成。即项目总投资＝建设投资十建设期利息十流动资金。项目建设投资是指从项目策划开始到项目竣工试运行为止过程中为项目建设花费的全部费用。按资产再生产形式可分为基本建设投资和更新改造投资两大类。—般新建项目的建设投资构成为建筑工程费、设备购置费、安装工程费、其它费用和预备费五个部分。以下是建设投资构成图解建建筑工程费设设备购置费投安装工程费资其它基本建设费预备费图建设投资总构成43 建场地清理三通一平费筑主体结构土建工程费工辅助结构及公用工程土建费程装修工程费直接费费水、电、通讯管线铺设费间接费道路工程计划利润绿化工程税金消防、安全工程环保工程户外工程(道路水电供应线原料基地等)图建筑工程费用构成设设主要生产工艺设备购置锅炉设备原价备备辅助配套设备购置变配电工程运杂费购购备品备件自动控制、管理系统保险费置置工器具、生产家具购置通讯、消防、环保、设备关税及费通讯、空调、制冷系统安电梯装其它工设设备安装基础工程费直接费程备专用设备安装工程费施工管理费费安专用管线安装工程费计划利润装其它税金费图设备购置及安装费用构成其土地征用费它拆迁补偿费43 基建设单位管理费本生产筹备费建职工培训费设办公及生活家具购置费联合试转费勘测规划设计费研究试验费水电增容费施工机械迁移费维修费技术引进服务费施工安全技术措施临时工程费施工监理费开办费工程报建费固定资产投资方向调节税其它图其它基本建设费用构成预不可预见费备材料设备价差预备费费汇兑损失预备费图预备费用构成（125页）项目的规模，决定投资控制数，反过来投资又规定规模的大小。经济的指标始终贯穿于这个项目进行的过程中，我国现行基建程序图（图　）就说明了这一点。如何在现有的投资下确定适当的建设规模，以及如此构想的建设规模的经济损益如何？按其经济损益的分析结果如何修正建设规模？对这些问题的回答就是建筑策划进行规模经济预测和评价的目的。43 我国目前房地产投资方式大致分为二种，其一是单息投资，即由银行贷款，计息偿还的投资方式，其利息按单息计算，不在生息；其二是复息投资，即不仅本金要付息，利息到期不付也要计息，利息又转化为本金，多是由国外银行或国外财团投资的方式。当工程建设的计划投资额相同，而资金占用的时间不同时，由于采用不同的计息方法，都会使实际投资额有较大的差异。表　是这二种投资方式的比较。从表　可看出单息贷款的资金其利息额与时间成等差级数增值，而复息贷款的资金其利息额与时间成等比级数增值，由此可见资金占有时间与资金的偿还是有重大关系的。因此，项目建设周期的长短，必然影响资金的周转，影响投资的偿还及经济效益。而项目规模的大小又与建设周期相关，因此规模的构想在项目总投资和资金占有周期两方面对经济效益有双重的相关性。3．4．2．2　资金筹措资金筹措和投资方案的选择是既有联系又有区别的两个方面，建设资金是项目建设的基本前提条件，只有在相当明确的筹资前景的情况下，才有条件进行项目策划和可行性研究；如果筹集不到资金，投资方案再合理，也不能付诸实施。建设项目的资金需要量必须在进行深入的产品需求研究、工艺技术及财务经济研究之后才能做较为符合实际情况的估算。因此，要分析投资方案在技术和商业上的生命力以及筹资方案是否适当，并将它们联系起来同时作出评价。一般商品住宅项目资金筹措方式有三种：自筹资金，即企业盈余资金或内部集资；贷款，即向银行或非银行金融机构申请一般性贷款，贷款利率较高，资金成本较大；销售资金回收，即商品住宅预售资金。3．4．3　市场预测与风险分析3．4．3．1　市场预测１需求预测。主要是对未来市场需求量及产品构成发展趋势的预测。如国民收入的增加，家庭结构的演变，旧城区的改造，购买者的需求变化等都会对商品住宅提出新的要求。２产品发展预测。开发企业要掌握科技发展规律，研究商品住宅寿命周期究竟呈何种状态，受哪些因素影响，从而进行产品发展预测。３市场预测步骤（表　）确定预测目标　收集、分析资料　选定预测方法及模型　实际预测　分析预测误差　写出预测报告43 总之，在商品住宅开发的立项阶段，进行定性、定量的预测，做好市场研究是关键。3．4．3．2　风险分析由于市场各类信息的不完备性和不准确性，必然导致经济活动多多少少带有不确定性和风险性，项目投资自然也不例外。因此，在进行项目投资策划时，投资风险的预测和分析必不可少，只有充分认识与项目投资相关的各类风险的来源与本质特征，并进行科学的预测分析，采取必要的措施予以防范，才能使风险降到最小，并取得最大风险收益。进行住宅小区的开发建设，其风险主要来源于以下方面：1国家或地区政治经济形势的变化与动荡；2国家或地区政治、经济、金融、产业规划、外经外贸、海关、税务、人口等政策的调整以及产业政策、区域规范、政府行政管理体制和主要领导人员的调整变更；3需求市场的干变万化及其竞争性；4科学技术的突破、新兴科技成果的商品化，新技术新产品的研制开发、替代产品、相关产品对市场的冲击；5原辅材料的稀缺性及其储量的不可预见性；能源、交通及其它与项目建设经营紧密相关的各项条件的变化；6自然灾害及不可抗力事件的产生；7企业自身技术工艺、内部管理、周转资金等方面存在的问题和缺陷；8调查统计范围和方法局限、基本数据不准确；9项目评估中某些分析假设不充分，不符合实际；10数学模型过于简化，难以量化的因素存在。如通过行之有效的方法规避上述这些风险，那么住宅小区的开发建设将比较顺利，能够取得一定的效益。　投资商要承担项目投资风险，相应地就应该获得风险报酬。风险报酬是项目投资利润的一部分，且风险大的项目投资，其风险报酬也高，反之亦然。因此，一般利润高的投资，其风险就越大。项目投资风险分析方法很多。在此主要介绍按风险调整折现率法、肯定当量法、概率法、决策树法、投资净收益率风险图法等几种主要风险分析规避方法。43 按风险调整折现率法是将项目因承担风险而要求的、与投资项目的风险程度相适应的风险报酬，计入资金成本或要求达到的收益率，构成按风险调整的折现率，并据以进行投资决策分析的方法。其缺点是将风险因素放到折现率中去考虑而使风险计量不准。所以就提出能避免这一缺点的肯定当量法。肯定当量法是将不肯定的期望现金流量按肯定当量系数折算为肯定的现金流量，然后用无风险折现率来评价风险投资项目的决策分析方法。概率法是在假定投资项目净现值的概率分布为正态的基础上，通过正态分布图象面积计算净现值小于零的概率，来判断项目风险程度的决策分析方法。决策树法是在投资项目每年现金流量即上下年之间有联系不独立的情况下，通过现金流量概率树，以无风险报酬率为折现率，即就各现金流量序列分别计算各个可能的净现值，又按联合概率计算期望净现值，以反映整个投资项目风险全貌的决策分析方法。投资净效益率风险图法是按高低不同的N／K绘制一系列正态分布风险图，作为以后各年衡量风险投资项目优劣的标准的决策分析方法。对项目规模进行经济预测和评价，通常要进行如下必要的程序：1投资计划的明确；2设定规模下的赢利参数；3项目的盈亏计算表；4经济评价分析。下面我们就以沈阳“泰合花园”为例进行论述。例子略。从以上的投资与盈利情况分析，开发项目在售出当年就可获得净利润，经济效益较高，因此反映出开发初期所设定的建设规模是比较恰当的。如果在资金筹划上加大自筹资金的比例，在设计和施工组织上计划得更加周密，那么贷款偿还周期将会得到缩短，经济效益将更高。这个例子说明了经济预测和评价对规模设定、构想及反馈修正的作用。这种经济预测和评价方法主要是验证建筑规模在既定的投资情况、贷款偿还协议及贷款现状下的可行性。当然除了调整规模之外，改善贷款方式、改变投资渠道也是提高经济效益的有效办法。但建设规模确是影响建筑活动及今后市场经营效益的重要因素，所以对于商品住宅开发其规模的设定一定要经过经济预测和评价，不断地反馈修正，才能保证建设规模恰当。3．5　建筑技术构想3．5．1结构选型构想43 结构选型构造的构想是研究与既定构想空间相关联的最普遍的结构方式以及特殊场合的结构选型和结构的开发条件。通常其构想多是对已知的结构形式如何利用和组合，以及根据空间构想对结构技术条件进行认识的过程。由于已经进行了空间构想，即空间的划分，各空间的边界线，交点等已经构想完毕，因而结构支点、位置等的构想就水到渠成，结构的柱网、平面构图的对称均衡性、连续性等就很容易被确定下来。通常结构构想是从制约因素（条件）出发，通过结构的构成法则，经过变换、筛选，最后确定出构想方案。结构的构成通常有木构、混凝土、钢、钢筋混凝土和混合结构五大类。不同性质空间选择相对应的结构方式，并且满足该空间的生活使用需要是结构选型的关键。如没有二层共享大厅的跃层式住宅，其结构形式以无柱大跨度结构为宜。又如在抗震设防地区，高层住宅多选用钢结构或钢筋混凝土结构以增大其整体刚度。现在钢结构已被应用于住宅建筑中，如……短支剪力墙使墙面更平整，空间利用率更高。这些相关的构想方法的掌握属于建筑师的基本职能，他们应在一开始的空间构想，确定空间平面和立面的形式时就一并确定出来。这就又引出了空间构想中的一个问题，那就是建筑师对空间中各种活动和使用特性的把握问题，即何种空间形式对应何种活动及活动主体对空间形式的要求。尽管我们把技术构想中的结构研究放在这里进行论述，但事实上它是与空间构想一并开始的，而且不应游离于空间形式的构想之外而单独进行。3．5．2环境装置构想环境是指空间的声、光、热等物质和文化环境，是由空间本身的建筑元素和设备与空间外部的各种刺激达成动态平衡的一种物质形态。它既包括自然因素如雨、雪、风、尘、阳光、声等的影响，也包括人文的因素如装修、小品、装饰壁画、陈设等的影响。（如图）空间中用达达到内外环境动态平衡的设备就是环境装置。它不仅包括我们所熟悉的换气扇、冷暖气空调、保温隔热层、电气电讯设备、给水设备、卫生设备、消防防空设备，还包括空间环境中的标语牌、指示牌、固定家具等。建筑空间的质量、品质以及实用性的高低就在于对其环境装置的全面而巧妙的构想设计。43 建筑策划阶段的环境构想，是对空间环境进行指导性的研究，它不涉及环境细部的处理问题，只强调环境的构想对空间的使用、气氛的形成、空间感观的改变的作用。因此，在这一阶段可根据具体设计项目所处的环境及服务的对象作出必要的调整。可以借鉴其他部门的研究成果，对住宅环境进行构想。如对室内日照与采光质量的规定。（表）分项内容指标单项分值室内日照与采光质量室内采光系数最低值为2%，卧室、起居室、书房、厨房迎光面窗地面积比不小于1163住宅间距可充分满足所在地区日照标准的要求0.7每套住宅至少有一个居住空间获得日照；当有4个或4个以上居住空间时，至少应有2个空间获得日照0.7居住空间前无明显采光遮挡0.6其中还有对定观众的声环境、热环境的权值规定，但这些指标通常是在项目完成以后测定的，在设计前期需要探寻它们与空间构成之间的直接联系。随着社会生活质量的不断提高，环境装置的研究将变得越来越重要。照明设备、残疾人使用的辅助设备、高层建筑的防灾疏散系统等等，多种高技术装置的开发都是建筑策划中环境装置构想的研究对象。3．5．3材料构想区别于建筑设计阶段材料的选定工作，建筑策划阶段对材料的构想是关系和影响到空间构想和环境装置构想，并通过材料的选定来实现上述空间的基本和特殊要求的研究工作。通过选择墙壁、地面、天花的装修材料来表达空间构想形式；根据空间和部位的性能选择材料，解决采光、隔音、保温、隔热等要求；通过选用材料创造空间环境气氛，结合环境装置构想，满足建筑环境的物质与精神要求。43 材料构想在策划阶段不是最终的和决定性的，它只是为配合空间和环境构想而进行的辅助和说明性的工作。它的结论首先是完善空间和环境构想，其次是为下一步设计阶段材料的选择制定原则。这个阶段的材料构想只考虑其使用目的、使用位置和施工、经济等因素，而对其色彩、肌理、质感等视觉细部上的要求只能在设计阶段进行深入的研究。至此，商品住宅建筑策划的各部分构想全部完成。由目标规模设定、外部、内部条件的调查分析开始到预测评价反馈修正，已经形成了一套完整科学的程序，其结论既是对总体规划立项的贯彻和解析，又是对建筑设计的指导和参考。3．6策划要点分析3．6．1环境效应随着人类文明的进步，人们愈来愈关注整体健康和生存状态，追求心理、身体和精神健康。环境不仅影响着我们的行为，甚至塑造着我们的个性，思维和情感。人类对生活质量意识的觉醒和追求反映在高品质的建筑环境上。据对某城市的欲购新宅的消费者问卷调查、统计，环境要素排在住宅要素第二位，仅次于价格要素，由此可见人们对居住环境的关注程度。近年来，越来越多的房地产开发项目把环境设计方在住宅开发首位，成为吸引消费者的卖点之一。宜人（Amenity）的环境观念引入，主要是由于房地产市场竞争日益激烈，单纯依靠卖住宅面积已经不足以维持销售，所以在开发设计中利用自然环境和人工环境、设施作为吸引点，不但增加了房地产价值，提高了房地产项目的市场京争性，而且为人们营造了亲近自然、舒适便利的活动场所，提升了整个住区的趣味和品位。3．6．1．1自然景观自然因素其实内容丰富，比如植被、草地、灌木丛、景观树木、变化的地貌、山坡、露石、湿地和沼泽、溪流、池塘和湖泊等等，这些天然物如果被破坏，是很难再现的，而以往的开发商却没有认识到这一点，他们忽视了利用和发展原来的自然条件，因而在开发规划时消灭自然景观，再重建人为景观。近些年来，这些自然因素越来越多地被开发商、规划师、建筑师运用到住区的设计中来，是住区设计的重大转折。自然的考虑在新的房地产项目中成为重要的因素，而不再是一个消极的内容了。3．6．1．2人工景观人工景观的内容也极其丰富，如住区花园、儿童娱乐场所、小区会所、游泳池、高尔夫球场、网球场、标志牌、路灯、座椅、雕塑、小品等等。3．6．2　物业管理3．6．3　品牌效应43 房地产住宅开发注重品牌效应只是近几年来的事情，随着国家经济环境的改变，房地产走进“微利时代”，供大于求的局面使开发商意识到在激烈的市场竞争中，要想立于不败之地，就必须创立和发展自己的品牌，以品牌推广来确立自己在市场中的主导地位，从而争夺较多的市场份额。这既是房地产自身发展到一定阶段的必然结果，又是引进市场竞争机制的必然趋势，正是在这样的背景下，各具特色的“品牌小区”诞生了，房地产开发企业步入“品牌时代”。品牌就是差异，就是个性。品牌标志着商品的特殊身份，将自身与其他类商品区别开来。每一个品牌，都有自己特定的内涵，表明有独特的目标市场和共同认知的目标客户层。3．6．3．1　品牌形成的条件正如不是什么树苗都能长成梧桐树一样，并不是什么楼盘都能形成品牌。形成品牌的楼盘本身应当具备一些基本条件，主要有以下几个方面：１．地理位置较佳。过去房地产有句名言“除了地段，还是地段。”可见地理位置之重要，当然用现在的营销观点来看，地段已不是决定一切的，因为好地段的楼价差距可以有几个档次，较差地段也会有较好的楼盘，原因在于较之以往，影响楼价的因素复杂得多。而且地段好坏的内涵也随着城建规划、交通工具的改变而存在变数。但公认的好地段毕竟仍然重要。２．要有相当的实力和规模、较高的品质水平。很难想象一些中、低档的单体建筑能够形成什么品牌。居庭住所，是文化演进的载体。要演绎一种文明，其物质载体没有相当规模和相当实力是难以实现的。在硬件上，其规划设计、规模布局等要美观舒适、经济合理，其建筑功能、环境、配套等都要提到新的层次。这就是房地产业常有的行话所说的“质”怎么样。只不过我们把这个“质”的外延引申到所有硬件的综合评价上。如广州翠湖山庄，占地面积５４０００平方米，建筑面积超过３１万平方米，其体型采用目前被认为最适合广东地区的“井”字型住宅平面设计，通风、采光、视野几方面最优化，外观选用国际潮流水彩色系为主调，镶嵌绿色铝质窗框配绿色透明玻璃，外观和谐而协调，首层引入底层架空的意念，采用５米架空设计，蝶形住宅入口大堂，酒店式装修，四周落地式玻璃令整个小区的景致融为一体，一览无遗，体现出高素质生活的时尚气派。43 ３．开发商应具有强烈的品牌意识。发展商的观念如何、有没有品牌意识至关重要，有时其重要的程度甚至超过前面两项。这就不难理解，同样的地段，同样的实力，为什么有的可以脱颖而出，有的却默默无闻。如翠湖山庄在同区域无论楼价、名气都鹤立鸡群，而同样是综合实力、潜质、规模俱佳的广州榕溪花园，却经营数年而毫无生气，就是缺乏品牌意识。因此，那些建楼卖楼、随行就市，认为社会公益、楼盘形象、概念推广等可有可无、能省即省的老观念应该改改了，开发商应具有品牌意识。3．6．3．2　品牌的快速推广一般商品形成知名品牌，品牌认知的过程：从品牌无意识－品牌识别－品牌记忆－品牌承认。以住宅开发来说，通常是房子建好之后，部分住户入住，居住一段时间后，感觉好，有了口碑，逐渐形成品牌。广州的名雅苑的品牌基本就是这样形成的。然而由于市场竞争的激烈，以及资金周转等多方面因素的影响，发展商都想尽量缩短周期，迅速完成品牌的创立，尽快回笼资金。因此，寻求快速品牌推广的方法就是策划者和发展商共同的任务。这里有几个在品牌的快速推广方面成功的实例。北京ＳＯＨＯ现代城以推出ＳＯＨＯ居家办公树立自己的品牌。现代城位于东长安街延长线，国贸以东８００米，北京商务中心区内。其在设计理念上强调兼具居住与办公的三个特有空间：第一空间是流动、开敞、可随意组合的空间。设计上以“可开可合”的墙壁为主要特征，创造出工作和生活和谐统一的环境；第二空间是视线、思绪和心灵的空间，每四层人家共享的“空中四合院”满足了休闲和交往的双重需要；第三空间是智慧、信息和速度的空间，光纤入楼，每一个住户都能享受宽带网络带来的信息的畅通。这种生活空间与工作空间既紧密相连又相对独立的概念满足了许多人的个性需求，特别是年龄在三、四十岁之间、文化层次高、善于与国际接轨、经济基础好的现代成功人士。这个由中鸿天房地产公司开发兴建、由中建的总建筑师崔恺先生主设的４８万平方米的大型现代城创造了１８个亿销售业绩的奇迹，被业界和媒体誉为北京第一楼盘。另一个成功的例子是成都上河城，是传统文化的现代物质品牌在现的代表。它所首创的“院宅建筑”完全是中国人的，尤其是成都人的房子。它所表达的是成都人自己的生活方式和居住理想。其位于成都市中心内环路北段，南靠文殊院，北临府河与城隍庙相望。在整个建筑程序设计中，设计是颠倒的。从一个角落开始，到一个房间，再到整栋大楼，整个小区。从细节到具体而不是从整体到局部。对“院宅”43 概念的诠释，构成了上河城独特的建筑语言，传统院宅里的坝子、天井、天台、堂屋、厢房等构造在上河城演绎为地下车库、生活服务中心、中央草坪广场、屋顶花园、随意的院式户型等。如今，上河城那一片暖暖的红房子作为一种独特的存在成为成都人向往的居住地。身为开发商和设计师的陈家刚先生，将项目规划、建筑质量、户型设计、环境营造、人文特征等等完整地统一起来，所以创立了自己的品牌。正是品牌意识、品牌效应、品牌推广将住宅设计的内涵信息不断地传递到大众、顾客的心里，使品牌具备美誉度与可持续发展的生命力，才使ＳＯＨＯ现代城和上河城成为品牌无形资产的典型受益者。43 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