销售中心精装修项目策划书.doc 24页

'销售中心精装修项目策划书第24页中建三局东方装饰设计工程公司 01编制说明1、为保证全面履行工程承包合同，满足国家和地方有关法律法规的要求，实现公司在投标阶段确立的各项目标，编制本策划书。2、本项目策划书是项目实施阶段策划，是项目实施的纲领性文件，也是公司为项目进行资源调配和提供服务、支持的依据。3、本项目策划书根据公司投标阶段预期目标、工程项目设计文件、工程承包合同和法律法规要求编制。4、本项目策划书由项目经理组织编制，由公司经营管理部门会同有关部门审核，经公司主管领导审批后实施。5、项目在实施过程中，应根据本策划书编制项目实施计划，组织施工。第24页中建三局东方装饰设计工程公司 02项目概况及总目标一、项目概况工程名称：东平路5号地销售中心精装饰工程建设单位：佛山市新佛陈房地产开发有限公司建设地点：广东省佛山市东平路5号地项目施工现场设计单位：WOODSBAGOT监理单位：广州珠江工程建设监理公司总承包单位：广州市第四建筑工程有限公司工程说明：该栋楼有4层，其中一层裙楼为售楼展示中心，二至4层为办公区，具体装修标准详见装修施工图。投资性质：房地产工程类别:商用工程规模：1700平米左右工程总价：317万承包方式：专业分包工程概况：本工程施工范围为一层室内外装修，装饰面积约1700多平米,包括地砖铺设、墙面乳胶漆、石膏板吊顶、玻璃隔墙、平开门、固定家具等工程等分项工程。二、项目总目标1、质量目标：合格，并确保通过业主的验收。2、工期目标:总工期45天。3、安全目标：杜绝死亡、重伤和重大机械事故，轻伤负伤率不超过3‰。4、环保目标：节能降耗，减少污染，降低噪音。5、成本目标：详见承包责任状中成本指标。编制/日期：会签/日期：第24页中建三局东方装饰设计工程公司 03项目经理授权序号权限名称常规权限（额度）浮动权限（额度）浮动条件备注1专业分包选择如有特殊情况，超出本授权范围，由项目报请公司总经理批准2劳务分包3分包商支付申请编制/日期：会签/日期：第24页中建三局东方装饰设计工程公司 04项目组织架构图及岗位职责一、项目组织架构图：项目经理：谢波　　项目副经理：田泽豪　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　工长：吴俊工长：马飞工长：陈海云内业员：鲁红采购员：林小春库管员：吴开让质安员：易胜二、岗位职责：项目经理：项目经理是企业法人在工程项目上的全权代表，代表企业法人履行与建设单位签定的工程承包合同；协调组织本项目技术人员做好图纸会审工作；主持编制施工组织设计、施工方案、质量安全保证措施，检查执行情况；根据工程月、周进度计划、材料、机具设备及劳动力需用计划，签定供需（租赁）合同；负责协调好与建设、设计、总包、监理和地方政府部门之间的关系，及时办理有关手续和工程变更签证；协助公司回收工程款，及时主持编制竣工资料。项目副经理：协助项目经理履行工程承包合同，做好图纸会审和施工方案的编制工作；第24页中建三局东方装饰设计工程公司 主抓项目生产全过程，包括：现场施工场地的熟悉与移交；合理组织施工程序、施工工艺、施工放线工作；合理组织施工作业队伍按照施工总体进度计划要求进行施工；控制施工过程中的质量、进度、安全、文明施工；组织监理单位对分项工程进行隐蔽验收；组织材料验收及进场；负责工程的竣工前的各种自检工作；协助项目经理组织各方对本工程进行验收；协助项目经理的其它工作。各专业工长：参与图纸会审和施工方案的编制工作，掌握施工规范、施工程序、施工工艺、放线等技术工作；开工前对工人班组进行质量、工期、安全、文明施工等技术交底。签发施工任务书、限额领料单，合理安排劳动力；按规定填报各种施工技术原始资料，认真组织班组进行自检、互检，严格执行施工验收规范。计划并组织各专业施工班组的施工，全面控制施工过程中的质量、工期、安全、文明施工。协助项目副经理组织隐蔽验收及各种验收工作。积极履行项目经理交付的各项变更工程，并做好变更索赔签证。项目经理交付的其它工作。内业技术员：协助项目经理进行对内对外的有关业务联系，负责现场签证单、工程联系单等的收发和认可工作；及时报送有关统计报表；参与项目的竣工决算，绘制竣工图纸的工作；负责项目质量记录收集归档工作。及时收集整理项目的有关经济技术资料，协助项目经理做好工程结算、施工技术总结。做好工程项目报价工作；及时收集并办理施工中的设计变更和现场签证；在项目人员的配合下，认真做好工程结算工作；参与工程合同的评审、工程保修评议等工作。督促项目每月按时上交（劳动力）施工任务单；严格按规定审核任务单，根据工程实际情况进行实地测算，适当调整定额偏差。质安员：认真按照“安全技术操作规程”；指导项目做好各类隐蔽工程验收、施工安全技术交底、各类测试、检验记录等工作；及时上报不合格品情况，协助上级主管部门处理项目不合格纠正措施的监督。认真按照“建筑施工规范”做好施工现场的质量监督检查工作；做好各类分部分项工程的质量检验评定表，建立工程质量档案，定期上报质量情况及有关报表；参与项目质量方案的编制。配合项目对不合格的施工质量原因及质量事故进行调查、分析和处理。三、公司主要职能部门的服务、监督作用除现场管理人员外，项目不需要公司工程部、经营部、物资部等相关部门为项目提供强力支持，根据项目施工的进展情况，在技术、资金等方面给予极大的保障。编制/日期：谢波/2008.2会签/日期：第24页中建三局东方装饰设计工程公司 05现场管理人员配置方案序号岗位名称人/月推荐人选工作时间2008年341项目经理1人/2月谢波●●2项目副经理1人/2月田泽豪●●3工长1人/2月吴俊●●4工长1人/2月马飞○○5工长1人/2月陈海云○○6内业技术员1人/2月鲁红●●7质安员1人/2月易胜●●8采购员1人/2月林小春●●9　库管员1人/2月吴开让○○第24页中建三局东方装饰设计工程公司 06总进度计划总进度计划（详见附页）第24页中建三局东方装饰设计工程公司 07分包采购方案序号分包项目分包工作内容分包方式分包商选择方式候选分包商名单预计招标时间预计进场时间1门窗工程木门√包工包料□劳务□包工及部分材料□其他√公司选定□业主选定□项目选定□业主指定我方签合同□项目选择公司批准确□业主项共同选定□其他广州兴万安玻璃有限公司2007.82007.9广州佛山季华铝业有限公司2幕墙工程石材、铝板、玻璃幕墙√包工包料□劳务□包工及部分材料□其他√公司选定□业主选定□项目选定□业主指定我方签合同□项目选择公司批准确□业主项共同选□其他2007.72007.8佛山雷若尔广州佛山季华铝业有限公司广州兴万安玻璃有限公司3门窗工程钢化玻璃地弹门、栏杆√包工包料□劳务□包工及部分材料□其他√公司选定□业主选定□项目选定□业主指定我方签合同□项目选择公司批准确□业主项共同选定□其他2007.82007.9编制/日期：谢波/2008.2会签/日期：第24页中建三局东方装饰设计工程公司 08劳动力需求计划劳动力安排计划表（A2栋）劳动力动态供应表序号工种总工期（45个日历天）510152025303540455055601临时电工1111111111116贴面工22244612121414887幕墙工1010202040404040404020208合计131323254547615355551629劳动力配置量510152025303540455055施工进度编制/日期：谢波/2008.2会签/日期第24页中建三局东方装饰设计工程公司 09材料采购计划主要材料采购计划（A2栋）序号材料名称品牌、规格单位数量采购计划1镀锌钢板200*260*10件2008月15号进场2镀锌钢板110*260*10件4508月15号进场3镀锌钢板110*260*10件5509月2号进场4镀锌槽钢10#M12008月18号进场5镀锌角钢5#M12008月18号进场6镀锌方钢80*40*3M6008月18号进场7镀锌角钢4#角钢M10008月18号进场8电箱50*60个39月3号进场9电缆线5*10米1009月3号10钢板86*120*5个3409月8号进场11镀锌板导体340*30*3个1009月8号进场12钢码L50*50*5个9009月8号进场13钢码100*50*75*6个8009月8号进场14化学螺栓M10*110套5848月18号进场15灭火器个308月3号进场6电箱380个8月3号进场20电箱220个8月3号进场18铝合金型材GM140㎏26639月18号进场19不锈钢平挂80*50*5套10709月25号进场20不锈钢蝴蝶挂80*50*5套39109月25号进场21泡沫条10M29009月25号进场22钢化玻璃8MMM2327.7710月13号进场编制/日期：谢波/2008.2会签/日期：第24页中建三局东方装饰设计工程公司 10施工机械配置方案主要施工机具、机械计划序号机具设备名称单位数量功率（W）品牌产地备注1砂轮锯台21500博世德国全新或八成新4交流电焊机台141500兴华南京全新或八成新6砂轮切割机台6800彪马广东全新或八成新7手提式电锯台61500牧田日本全新或八成新8射钉枪台2工友上海全新或八成新9石材切割机台10850松本日本全新或八成新14自攻螺丝枪把10150牧田日本全新或八成新15气钉枪把5龙牌北京全新或八成新18手电钻把15450龙牌北京全新或八成新编制/日期：谢波/2008.2会签/日期：第24页中建三局东方装饰设计工程公司 11检测设备配置方案主要检测仪器表（A2栋）序号名称单位数量备注1水准仪台1全新或八成新2内外直角检测尺件2全新或八成新3游标卡尺件2全新或八成新4石头锤件10全新或八成新5钢卷尺（7M）把2全新6钢卷尺（5M）把8全新编制/日期：谢波/2008.2会签/日期：第24页中建三局东方装饰设计工程公司 12办公设备配置方案序号办公设备名称规格型号配置数量计量单位进场时间设备来源（打√）固定资产编号内部调配公司购买项目购买项目外租A固定资产类1空调（窗式）格力等3台2007、8√2电脑联想等1台2007、8√3打印机Canon1台2008、2√4复印机1台2007、8√B低值易耗品1办公桌8张2008、2√2办公椅8张2008、2√3文件柜1张2008、2√4饮水机2台2008、2√编制/日期：谢波/2008.2会签/日期：第24页中建三局东方装饰设计工程公司 13现场临建方案序号临建名称规格/型号/做法数量单位使用时间来源1公司标语/CI标志1批08年3月至08年5月购进2临时办公室12mx4.5m1间08年3月至08年5月搭建3临时仓库8.4mx7.1m1间08年3月至08年5月搭建编制/日期：谢波/2008.2会签/日期：第24页中建三局东方装饰设计工程公司 14现场临时电方案序号临建名称规格型号配置数量单位使用时间来源1主配电箱900*700*3501个2007.8~2007.10调配2分配电箱800*600*2509个2007.8~2007.10自购3移动式配电箱400*250*15017个2007.8~2007.10自购4电缆3*16+2150米2007.8~2007.10自购5电线3*6+2300米2007.8~2007.10自购6电缆电线保护用管￠50，￠25共150米2007.8~2007.10自购7施工用水管￠30200米2007.8~2007.10自购8电表3*6A3*60A1个2007.8~2007.10自购9内部临时照明40W，60W60个2007.8~2007.10自购编制/日期：谢波/2008.2会签/日期：第24页中建三局东方装饰设计工程公司 15主要技术方案一览表序号方案内容方案措施工程量及资源描述备注1夜间施工措施带罩灯60W，100个地托线15M/根，20根安全用电各级配电箱、地托线及各级电动工具严格按规范配备及使用，并配两个专业电工现场巡视编制/日期：谢波/2008.2会签/日期：第24页中建三局东方装饰设计工程公司 16计划成本汇总表序号名称测算成本（元）备注1直接工程费2995017.22项目措施费194599.193临建、CI费150004项目管理费22400合计3227016.39编制/日期：谢波/2008.2会签/日期：第24页中建三局东方装饰设计工程公司 17临建、CI费用序号施工内容单位工程量单价金额（元）备注一临建1办公室、仓库搭建项110000二CI、文明施工项110000合计15000编制/日期：谢波/2008.2会签/日期：第24页中建三局东方装饰设计工程公司 18项目措施费序号材料及项目名称单位数量金额备注一技术措施费1材料检测费及试验费项265000.002材料二次搬运费项180003交工清理、保洁费项110000二安全措施费项15000合计108000编制/日期：谢波/2008.2会签/日期：第24页中建三局东方装饰设计工程公司 19项目管理费序号费用名称预算标准测算费用构成说明1工资224002职工福利费（附加费）39203水电费120004办公费30005差旅费8006业务招待费4000合计46120编制/日期：谢波/2008.2会签/日期：第24页中建三局东方装饰设计工程公司 21资金风险规避措施本工程合同条款较为苛刻。合同中付款方式为基层完成后付20%，全部完工后再支付80%工程款，我项目部资金风险较大。鉴于上述情况，项目部将从以下方面着手，尽量将资金风险降到最低：一、每月按时申报进度款，并积极主动与业主审计人员核对，尽量缩短审核周期；二、做好施工进度的合理安排，将地面基层、吊顶龙骨等工作尽量提前，将施工进度往前赶，这样有利于进度的申报以及提高前期进度款申报金额；三、做好与业主方的关系，争取每次均及时拿到进度款；四、工期紧张的时候向业主争取进度特批款；五、做好与材料商的合同谈判，供货合同中付款方式尽量做到与装修合同条款中的付款方式一致或更加优厚；六、严格控制劳动力费用支付，不该支出或可以晚一点支付的费用一律不支付或晚一点支付；七、材料采购环节应多渠道询价与招标，将材料价格控制在尽可能低的范围内；八、严格控制材料质量及施工质量，避免因材料质量或施工质量问题造成的返工，造成浪费，增加成本；九、严格控制材料的收发料环节，严格控制材料的损耗，从而降低材料成本；十、控制其它管理费与措施费用的支出，降低间接费成本。项目部将及时回收工程款并控制好项目每一份费用支出，最大程度上规避项目资金风险！编制/日期：谢波/2008.2会签/日期：第24页中建三局东方装饰设计工程公司 22成本控制措施与二次经营成本控制工作的好坏是事关项目盈利多少的大事，项目将把成本控制工作作为项目各方面工作的重点来抓，而项目的二次经营是为项目创造盈利、争取新的利润增长点的关键。项目成本控制工作主要从以下方面来抓：一、做好成本预算工作，列出成本控制的关键因素；二、每个月月底作出一份本月的实际成本，与月初的成本计划进行对比，列出成本偏差，找出成本偏差因素，为下月成本控制提供指导性依据；三、控制好材料成本。坚持大宗材料招投标制和零星材料询比价制。项目部要和物资部紧密配合，广开材料采购渠道，尽量直接与材料生产厂家联系，减少材料供应的中间环节；四、提高材料计划的准确性与及时性，以降低材料成本及其运输成本。项目规定各专业工长最多提三次材料计划。各专业工长于项目进场之初应认真测量现场实际尺寸，并把施工图纸吃透，提出材料供应总计划并提高其准确性，最多以后再补充两次材料计划。五、严格执行材料限额领料制度，降低材料损耗，加强材料使用的过程控制；六、实行班组包材料损耗制度。将材料损耗值写入班组劳务合同中，节约部分给与奖励，超支部分由班组买单；七、加强施工质量的过程控制，及时发现施工过程中的不合理及不对的地方，避免无畏返工导致的材料、人工等成本的浪费，也是成本控制的重要环节。项目的二次经营是项目争取新的利润增长点的最重要的方式，本工程为室内精装修工程，前期业主已请施工单位做过样板房，设计及施工方案较为成熟，项目进行设计变更的可能性较小，但项目将视项目实施过程中的实际情况力争从以下几方面寻求突破：一、做好与设计方的关系，利用业主对设计方的信任争取在某些亏损项方面让设计方主动出具变更；二、搞好与甲方驻现场工程师的关系，争取让甲方多增加一些“工程指令”第24页中建三局东方装饰设计工程公司 ，从而增加现场签证量；一、及时准确地办理工程签证单，加强跟单力量，做好各方关系，争取签证单及时办理并尽量获取最大的利益；二、协调好各方关系，争取更换掉亏损材料，变亏损为赢利。编制/日期：谢波/2008.2会签/日期：第24页中建三局东方装饰设计工程公司'