万科2008年1-6月中国房地产行业分析报告 91页

'中国房地产2008年1～6月行业分析报告万科研究发展中心2008.986 摘要回顾2008年上半年房地产业，主要一、二线城市成交量大幅下滑，深圳地区无疑是最为严重的。根据截至6月份的统计局数据，08年上半年深圳的商品房成交面积同比下降超过50%；北京的成交面积同比下降也超过了40%；广州、武汉、苏州、南京等地的成交面积同比下降也有约30－40%；上海情况可能稍好，天津下降幅度相对也较少，在15%左右；只有重庆、西安等少数城市的成交量维持了小幅增长态势。目前市场的滞涨格局不容乐观。目前仍处于房地产本轮周期景气度下降阶段，由于宏观调控、资金偏紧、高房价与刚性需求人群的购买力存在矛盾的状况短期内不会有大的改变，因此价格存在较大下调压力，而销售量萎缩则成为当前房地产市场面临的主要困境。中国房地产的调整源自于本身过度炒作、经济周期、政策导向的叠加作用，目前以刚性需求为主体的市场格局将推动行业的理性回归。市场的调整周期仍将持续较长一段时间。由于销售回款放慢，地产行业出现全行业资金链紧张。如果销售继续低迷，部分融资渠道狭窄的中小开发商的资金链问题可能发生在08年四季度到明年年初，从而为主动调整销售策略、积极储备现金、降低负债率的企业提供在行业整合和财富再分配浪潮中的发展机遇。对于一方来说，目前地产行业的发展阶段，决定了一方必须要抓住这个历史时机，储备好足够的脂肪，为决胜未来做好准备。基于中、长期的发展关键点：开发力的系统培养，是一方决胜未来的关键，因此，一方的核心能力亟需由工程建筑能力和拿地能力向开发力的转变，并购是加快这一进程的最好的办法，通过并购实现优势互补。一方集团规模扩张的核心：专业化发展，搭建起有竞争力的复制模式，是一方规模扩张的核心。所谓有竞争力的模式，一定是需要有很强的复制能力。复制能力的培育，需要一方发展产品研发体系，开发标准产品体系，标准化的、从而可复制的产品体系不仅可以战略性地指导项目的投资决策，而且可以保障项目的高效运转，同时，每个项目的运作经验也作为标准产品体系的重要输入，通过每个项目经验的不断积累完善企业的标准产品体系，从而建立起具核心竞争力的复制模式。86 目录第一章中国房地产业运行环境分析1第一节全国宏观经济运行概况分析1一、2008年上半年主要宏观经济指标1二、中国经济增长率连续4个季度回落1三、实际投资增速放缓明显2四、工业增加值增速继续下降3五、社会消费品零售总额加速增长3六、通胀仍在高位4七、出口大幅回落带动GDP下滑5八、货币信贷增速双双回落7九、人民币存款强劲增长8十、银行贷存比继续下降8十一、清点“热钱”9第二节房地产行业政策环境分析11一、土地政策继续成为房地产市场宏观调控的重要手段11二、金融政策环境变化将对房地产市场产生重要影响14三、外商投资房地产备案权下放或预示限外政策松动17四、加强政府的住房保障功能成为当前房地产调控的重点18五、灾后重建考验房地产企业的社会责任20第三节上游行业：建材业运行分析23一、运行情况23二、运行特点24三、对房地产业影响分析24第二章全国房地产业运行概况分析26第一节房地产开发投资26第二节房地产建设28第三节房地产价格分析30一、国房景气指数回落明显30二、全国房价同比、环比双双下滑31三、主要城市房屋价格上升难掩楼市低迷33四、重点城市房地产市场价格分析34第四节房地产销售分析39第三章重点区域房地产业运行概况分析42第一节北京市房地产运行分析42一、房地产投资情况42二、房地产市场供给情况42三、房地产市场需求情况43四、房地产开发企业资金来源情况44第二节上海市房地产运行分析44一、房地产投资情况44二、房地产供给情况45三、房地产需求情况4586 四、外资看好上海楼市潜力45五、个人房贷呈先降后升46第三节深圳市房地产运行分析47一、房地产投资情况47二、房地产交易情况47三、深圳房地产现状分析：危机之中面临机遇48第四章房地产业投融资分析49第一节房地产资金链分析49一、销售放缓导致行业资金链全面紧张49二、龙头上市公司现金流分析52第二节房地产项目融资困局仍将持续54一、地产项目遭银行拒之门外55二、地产债券市场认可度低55三、地产企业信用评级较低55第三节警惕房地产风暴引发经济危机55一、房贷市场近一段时间将持续冷淡55二、中国引发次贷危机可能性不大56三、警惕热钱危害楼市57四、房地产企业应拓宽融资方式以求自救58第五章房地产业业态分析60第一节国际典型业态分析60一、美国模式：资源丰富的全流程市场化模式60二、美国模式的典型特征60三、香港模式：资源集中化的前端主导产业链模式60四、香港模式的典型特征61第二节中国业态定位趋势61一、中国现状模式：不健全体制下的开发商主导模式61二、中国模式的典型特征62三、中国房地产模式将最终走向美国模式62第三节国际调控经验借鉴63一、新加坡调控模式：半政府市场化的前端干预63二、新加坡调控模式的典型特征63三、德国调控模式：全政府市场化的后端干预64四、德国调控模式的典型特征64五、中国房地产的调控政策并未撼动商品房根基64第六章房地产产业竞争态势分析66第一节产业现状分析66一、产业竞争度提高是必然的宿命66二、房价上涨导致毛利率提升给房地产企业带来高收益66三、房地产行业竞争格局逐渐清晰66四、区域市场发展表现出明显的梯级结构67五、区域房地产差异较大，东部比重大，中西部增速快68六、一线及二线核心城市竞争激烈市场格局初步形成68七、进入二三线市场跨区域发展成为当下热点6986 八、商业开发在东部一线城市逐渐升温69第二节房地产价值链分析69一、房地产运营价值链的典型特征70二、房地产运营价值链的现状及发展趋势70三、房地产运营价值链与核心能力71四、未来房地产企业的核心竞争力——开发力71五、基于核心能力的行业利润高地变化趋势72第三节未来发展趋势分析72一、产品层面竞争趋势之一：住宅产业化72二、产品层面竞争趋势之二：专业化74三、产品层面竞争趋势之三：区域多元化74四、产业层面竞争趋势：并购、整合加速74五、资本层面竞争趋势：融资渠道多元化75第七章房地产标杆企业分析77第一节行业标杆企业研究——万科77一、企业发展现状77二、万科成功之处79第二节行业标杆企业研究——碧桂园84一、企业发展现状84二、碧桂园成功之处8686 第一章房地产业运行环境分析第一节全国宏观经济运行概况分析一、2008年上半年主要宏观经济指标表12008年上半年主要宏观经济指标一览资料来源：国家统计局二、中国经济增长率连续4个季度回落图108年上半年GDP增长率走势86 2008年2季度的经济增长率自2007年3季度以来连续第4个季度回落，当季同比增长10.1%，较2008年1季度回落了0.5个百分点，较去年全年11.9%的增长大幅回落了1.8个百分点。观察分项数据，经济增长的放缓主要来自于当季顺差增长继续明显减速，此外，在比较小的程度上与2季度实际投资增长的回落也存在一定的关联。而2季度顺差增长的下降则与大宗商品价格飙升密切相连，当然也与汇率调整、国际需求回落等因素相关。考虑到这些因素的发展，预期顺差增长将进一步放缓，并引导经济增长继续回落。三、实际投资增速放缓明显图208年上半年固定资产投资增长情况尽管城镇固定资产投资名义增长近几个月有回升势态，但考虑价格因素，进入08年以来实际投资增速放缓明显，经济过热有所缓解。从新增固定资产投资情况来看，来自银行贷款的比例不断下降，企业仍有投资热情和投资资金。中央和地方政府加大了对经济适用房和廉租房建设的投入，部份抵消了从紧货币政策和商品房滞销对房地产投资的影响。由于国际市场初级产品价格走高的刺激和国内需求旺盛的拉动，能源、原材料行业投资增长强劲。目前存在投资与消费关系不协调，投资率持续偏高的问题。这会造成产能出现严重过剩，同时产生银行呆坏账，甚至有引发金融危机的风险。86 四、工业增加值增速继续下降图308年上半年工业增加值增长率情况2季度工业企业增加值同比增长15.9%，较一季度下滑5个百分点，也是自2007年4季度以来第3个季度下滑，除了受灾害影响之外，出口下降、紧缩性货币政策等造成企业运行环境恶化是工业增长率下降最为主要的原因。在未来的一段时间内，这些因素还将继续对工业增加值产生下行压力。五、社会消费品零售总额加速增长图408年上半年社会消费品零售总额增长情况前文提到经济增长进一步减速的趋势明显。投资和出口的实际增速下滑是造成经济增长下行的主因，而消费是拉动经济“三驾马车”中唯一的亮点，名义增速和实际增速都出现了同比上升，对经济减速起到了重要的缓冲作用。上半年社会消费品零售总额同比增长21.4%，比上年同期上升6.086 个百分点；扣除物价因素，实际增速为12.5%，也比上年同期上升0.7个百分点。从整个上半年来看，剔除春节和雪灾因素，社会消费品零售总额的增速呈现逐月加快的趋势，单月来看，6月份社会消费品零售总额同比增长23.0%，比5月份加快1.4个百分点；扣除物价因素，实际增速14.9%，比5月份加快1.9个百分点。图508年上半年各类商品销售额增长情况国家商务部也于同期发布了上半年对千家商业企业零售指数的监测数据，千家核心商业企业零售指数同比增长20.1%，高出去年同期3.4个百分点，扣除物价因素，实际增长12.6%，比去年同期回落1.7个百分点。其中6月份千家核心商业企业零售指数同比增长19.1%。上半年核心零售企业零售指数同比增长20.6%，增幅高出去年同期4个百分点。从国家商务部对千家核心商业企业的监测数据来看，上半年金银珠宝销售额同比增长38.9%，增幅居各类商品之首，食品、家用电器分别增长26.2%和20.5%。饮料、烟酒、服装、日用品、化妆品、家具、汽车涨幅在17%至20%之间。六、通胀仍在高位图608年上半年价格指数走势（1）上半年，居民消费价格总水平上涨7.9%，6月份同比上涨7.1%，环比下降86 0.2%；上半年工业品出厂价格同比上涨7.6%，6月份上涨8.8%；上半年原材料、燃料、动力购进价格同比上涨11.1%，6月份上涨13.5%。随着夏粮连续五年增长，2008年夏粮同比增长2.6%，生猪存栏数增长达到5%，非食品价格影响逐渐减少，前期我们对CPI走势的分析基本正确。诚然，CPI作为与普通民众日常生活最密切的指标之一，谁也不能否认其作为通胀指标的重要性，代表了消费领域的物价水平。但我们认为，GDP平减指数则包括消费在内的全部商品和服务，如包括生产资料和资本、进出口商品和劳务等，更具有代表性。图708年上半年价格指数走势（2）在我们欢呼二季度CPI走势下行时，作为更全面的GDP平减指数继续上行，说明了我们通胀压力并没有减轻。同时原材料和PPI的大幅上涨值得警惕。就行业而言，PPI与CPI的背离将增加上游行业的盈利能力，压缩下游行业的利润空间，银行在信贷投放的选择上，应当有所警觉。物价指数快速上升，如出现恶性通货膨胀，将影响社会稳定，政治成本巨大，为了遏制通货膨胀的势头，预计政府短期内不会放松紧缩性货币政策，如若CPI出现反弹，不排除央行在下半年加息的可能。七、出口大幅回落带动GDP下滑图808上半年走势年GDP86 上半年我国出口6666亿美元，增长21.9%；增速同比回落5.7个百分点，明显低于2003-2007年同期出口增速。考虑人民币对美元升值因素，以人民币计价的上半年出口同比增长只有11.5%，增速同比回落11.2个百分点。上半年我国累计贸易顺差为990.3亿美元，比去年同期下降11.8%，净减少132.1亿美元。以人民币计价的上半年我国贸易顺差比去年同期下降约19.2%，增速回落96.7个百分点。据国家统计局测算，2005-2007年，外需分别拉动我国GDP增长2.6%、2.2%、2.7%，这三年我国经济增长持续快速增长，外需和出口快速增长起了关键作用。今年上半年我国出口和贸易顺差增速大幅回落将会拉低经济增长速度。图908年上半年贸易顺差增长情况在不考虑初级产品进口均价大幅上涨和美元贬值影响时，会有进口快速增长、国内需求仍然旺盛的错觉，但考虑两个因素影响后，进口增速其实是处于下行通道中，这说明我国经济增长已经明显降温。自去年上半年开始的针对出口和贸易顺差快速增长、经济增长由偏快转向过热的宏观调控已经取得明显成效。如果仍保持目前的宏观紧缩力度，经济增长进一步下滑将不可阻挡。因此，为防止经济滑向滞胀或通货紧缩，但同时为了避免CPI反弹，预计下半年宏观调控将保持上半年的状态，既不加大力度，也不会有放松的打算。86 八、货币信贷增速双双回落图1008年上半年货币供给情况今年6月份的金融运行数据显示，M1、M2增速均比上月末有所回落，但M1增速回落的幅度明显加大，M1增速与M2增速差距有所扩大。具体来看，M1增速为14.19%，增幅比上月末低3.74个百分点，M2增速为17.37%，增幅比上月末低0.7个百分点。自5月末开始M2增速反超M1增速的情况在6月份继续持续，且两者之间的差距有所扩大。从原因来看，与6月份信贷增速的回落以及储蓄存款的加速回流有关，同时也表明当前货币流动性有所减弱。图1108上半年信贷规模增长情况6月份的信贷投放规模为3324亿元，同比少增1190亿元。从二季度信贷投放的情况看，规模上与去年同期基本相当，也体现出了信贷投放季度管理的特点，即每个季度第一个月份的信贷投放规模相对较多，随后两个月份的信贷投放规模相对较少。从整个上半年信贷投放规模看，人民币贷款增加24525亿元，同比少增899亿元。6月末的人民币贷款余额增速为14.12%，比5月末回落0.7486 个百分点。九、人民币存款强劲增长图1208年上半年人民币存款增长情况人民币存款在上半年强劲增长，增加49649亿。其中：居民户存款增加22070亿，同比多增13798亿；而6月末外汇各项存款余额1638亿美元，同比下降1.75%。上半年外汇存款仅增加30亿美元，同比少增23亿美元，不过绝对数量依然较大。国内存款强劲增长主要受股市调整及外汇流入两方面因素影响。此外，通胀压力下加息预期也吸引资金回流银行体系。观察细项数据，企业的定期存款增速较快，这说明企业家对未来的信心不足，在实体经济中追加投资的欲望不够强烈。十、银行贷存比继续下降图1308年上半年银行贷存比变化情况86 自今年4月份以来，银行贷存比持续下降，6月份贷存比与2008年3月份的低点持平，回落至65.2%。我们认为，存款强劲增长给银行经营带来更高的成本压力。因为存款加速回流，且回流存款多以定期存款形式存在，付息成本率的上升将会对各银行2008年拨备前利润产生较大负面影响。此外，从紧货币环境中，在存款加速回流的同时，各项贷款增速趋缓。由于我国银行结构尚不合理，中小企业资金需求得不到满足，出现冷热不均的格局。十一、清点“热钱”图1408年上半年人民币兑美元情况截止6月底，国家外汇储备余额为18088亿美元，同比增长35.73%。6月份外汇储备增加119亿美元，同比少增281亿美元；6月份当月贸易顺差213.50亿美元，同比下降20.66%。虽然贸易顺差降低，但是进出口总值仍在大幅上升，达到12341.70亿美元，同比增长25.70%。外汇储备和贸易顺差对债券市场的影响，主要是带来本币汇率变动的压力，进而影响“热钱”的进出。2008年上半年人民币升值势头迅猛。图1508年上半年“热钱”衡量指标情况86 按照国际收支平衡表，外汇储备应当来源于贸易顺差和FDI，但是在我国显然这三者之间的关系离等式太远。即既非来自于经常项目亦非来自于资本项目的外汇储备增加就是“热钱”，但是在我国资本项目严格管制的情况下，“热钱”可能仍有一部分是通过“贸易”的形式进来。尽管如此，用“外汇储备增加-贸易顺差-FDI”仍不失为一个衡量“热钱”的较好的指标。“热钱”衡量指标也处于下行趋势，即使这一指标并不十分准确。我们由此得出结论，至少短期看，人民币的升值压力是在下降。综上所述：2008年上半年通胀仍然处于高位，虽然GDP高于合理的增长水平，但是下滑的趋势明显。这种两种制衡力量决定了宏观调控的基调不会有明显的改变。即仍然会是以防通胀为核心，实施从紧的货币政策和稳健的财政政策。其实这样的判断已经在人大财经委关于经济形势和下阶段政策变化中已经得到了体现，这主要集中在以下三个方面：一是总体经济形势的判断。一季度的总体评价是“当前总体经济形势比预期的好”，“经济朝着宏观调控预期的方向发展”。二季度的总体评价是“当前经济社会发展形势是好的”，“经济继续朝着宏观调控的预期方向发展”。两种表述基本一致，表明总体环境并没有发生大的变化，经济增长还没有成为国家担心的问题。二是经济中存在问题的判断。通货膨胀仍然是排在第一位的问题。农业生产和农民增收、节能减排也是两次都提到的问题。除此之外，根据最新的经济形势的变化，也增减一些问题。新提出了四个问题：一是外贸出口形势不容乐观；二是煤电油运保障供应的难度加大；三是外汇储备增长过快；四是资本市场波动较大，房地产市场不确定性增加，潜在金融风险增加。可以预期，新提出的问题将引起宏观调控部门更多地关注，可能成为新的政策着力点。这次删除了一季度曾经强调的“固定资产投资反弹压力仍然存在”的提法，这意味避免投资过热将不再是宏观调控迫切解决的问题。从2季度的情况看，由于信贷紧缩和企业盈利预期不佳，企业投资的积极性开始明显下降，投资过热的风险已经有了明显的降低。三是政策基调和政策措施的判断。这次会议基本上延续了4月份以来一直坚持的政策基调，把治理通胀放在突出位置（注：由于形势的变化，4月底开始国家文件就不再有防经济过热的提法了）；稳健的财政政策和从紧的货币政策的提法也没有改变。据此，可以认为，总体上宏观调控基调并没有发生改变。进一步看，管理层主要通过局部政策的调整来应对经济中突现的新问题。一是明确提出要通过推进价格改革，抑制不合理需求，增加有效供给来控制通胀。这反映了国家在治理通胀方面的新思路，也反映了国家进一步推进要素价格改革的决心，管制的要素价格的放开仍然值得期待；二是出口以及出口企业盈利增速大幅度下滑的势头已经引起国家的高度重视，国家正考虑作一些必要的政策调整来缓解出口企业的困难；三是热钱流动以及房地产、资本市场等资产价格波动已经引起管理层高度关注，出于防范金融风险考虑，国家将加大对短期跨境资本流动的监管，采取措施促进资本市场和房地产市场的稳定发展；四是针对中小企业融资难的问题，进一步加大对中小企业的金融支持力度。86 总体上看，由于经济增长和通胀形势很不明朗，仓促改变原有的政策有较大的风险，管理层主要通过总体稳定、结构调整的政策来应对复杂的经济局面。预期政策大局的改变，譬如明确摒弃从紧的货币政策要到形势进一步明朗化的四季度才会实现。第一节房地产行业政策环境分析2008年2季度，政府继续运用土地、金融、限制外资进入等手段，持续对房地产业进行调控，这些政策的出台必将对我国宏观经济及房地产行业产生重要影响。一、土地政策继续成为房地产市场宏观调控的重要手段2008年2季度，国家税务总局、国土资源部等相关部门对土地市场的宏观调控手段不断完善，先后发布了《关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知》、《新增建设用地土地有偿使用费资金管理办法》和《违反土地管理规定行为处分办法》等一系列政策。这些政策的实施有助于稳定土地市场，并将从源头上对房地产行业的平稳运行发挥积极的促进作用。表22008年以来出台的主要土地政策及内容时间发布单位及政策名称主要内容1月7日国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》《通知》明确土地闲置满两年、依法应当无偿收回；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费；对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。并规定，2008年6月底前，各省级政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。2月7日国务院第518号令正式公布和施行《土地调查条例》《条例》规定，土地调查的内容包括以下三项：一是土地利用现状及变化情况，包括地类、位置、面积、分布等状况；二是土地权属及变化情况，包括土地的所有权和使用权状况；三是土地条件，包括土地的自然条件、社会经济条件等状况。2月14日国家税务总局、财政部、国土资源部下发《关于进一步加强土地税收管理工作的通知》《通知》要求各级国土资源部门加快土地登记进度，扩大登记覆盖面，推进城镇地籍调查和变更登记工作。各级财税部门要根据当地实际情况，合理确定清查范围，将城乡结合部、占地面积大和用地情况不清楚的单位列为重点；对新纳入城镇土地使用税征税范围的外商投资企业和外国企业的占地情况进行全面清查。4月9日国土资源部印发《关于贯彻实施〈土地登记办法〉进一步加强土地登记工作的通知》《通知》要求，严格依法依规进行土地登记，杜绝违规登记，严禁通过土地登记将违法用地合法化，维护土地登记的严肃性和权威性。86 4月13日国土资源部下发《关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知》《通知》要求，自今年起将按照“重点区域、重点监测”的原则，国家级城市地价动态监测系统覆盖范围将从50个重点城市扩大至105个城市。新增城市自今年第二季度起，要按时将监测成果报国土资源部。同时，继续扩大省级试点范围，鼓励有条件的省（区、市）按照统一的工作要求和技术规范，开展行政区域全覆盖的地价动态监测工作。4月23日财政部和国土资源部联合印发《新增建设用地土地有偿使用费资金管理办法》《办法》明确了中央和地方财政、国土资源管理部门在土地有偿使用费管理上的共同责任。财政部、国土资源部负责制定土地有偿使用费管理的规章、制度；分配并下达土地有偿使用费支出预算；对土地有偿使用费分配、使用情况进行监督检查。地方财政、国土资源管理部门负责土地有偿使用费使用的具体管理和监督检查。5月29日中纪委、监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部联合下发《违反土地管理规定行为处分办法》《处分办法》规定了四种情形要追究地方政府主要领导人员责任：土地管理秩序混乱，致使一年内本行政区域违法占用耕地面积占新增建设用地占用耕地总面积的比例达到15%以上或者虽然未达到15%，但造成恶劣影响或者其他严重后果的；发生土地违法案件造成严重后果的；对违反土地管理规定行为不制止、不组织查处的；对违反土地管理规定行为隐瞒不报、压案不查的。同时，《处分办法》对土地违法案件移送做了详细、彻底的规定，今后凡国土部门移送案件必须要有充足的证据，而凡移交后的案件，国土部门有权询问案件查处的进展。资料来源：一方集团运营管理部搜集整理土地政策参与宏观调控的内容是丰富的，政府可以通过控制土地供给的数量、供给结构、供给方式、供给主体等多个方面影响经济运行，而且，在调控时可以运用经济、法律和行政等多种手段，这可以使政府能有更多的选择、更有效地实现宏观调控的目标。但值得注意的是，目前我国房地产市场还不是真正意义的市场经济，而是地方政府主导的运作体制，具体体现就是房地产业的命脉——土地资源掌握在地方政府手里，这导致土地供应不能及时与市场需求相适应。地方政府垄断土地供给，就会形成一个新的利益链条，即房产价格越高、开发利润越大，开发商竞拍土地的热情就越高，地方政府获得的直接经济利益就越大。在利益链条作用之下，让开发商和地方政府利益一体化：开发商通过囤积土地谋求推高房价的举措，最终也会体现在地方政府的经济利益增长上，由此作为执行处罚囤积土地主体的地方政府，怠于执法自然不足为奇。因此，为了加强土地管理，加大对违反土地管理规定行为的惩处力度，监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国行政监察法》、《中华人民共和国公务员法》、《行政机关公务员处分条例》及其他有关法律、行政法规，对2000年3月2日以来施行的《关于违反土地管理规定行为行政处分暂行办法》（以下简称《暂行办法》）进行修订后，发布了《违反土地管理规定行为处分办法》(以下简称《处分办法》)，并于6月1日起开始施行。《处分办法》共24条，近3400字。86 与《暂行办法》相比，《处分办法》新增加的内容主要表现在四个方面：一是根据国务院文件及其配套规章、制度中要求追究责任的内容，增设了相应条款。例如，对批准以“以租代征”方式擅自占用农用地进行非农业建设的行为要追究责任等。二是根据新出台的有关土地管理方面的规章和制度要求追究责任的内容，增设了相应条款。例如，对国有建设用地使用权出让、征地中存在的种种问题明确了责任。三是明确了查处土地违法违纪案件中有关部门加强协作配合的程序性规定。四是突出了土地违法的“行政首长问责制”。《处分办法》指出，行政机关在征收土地过程中，有下列行为之一的，对有关责任人员给予警告或者记过处分；情节较重的，给予记大过或者降级处分；情节严重的，给予撤职处分：批准低于法定标准的征地补偿方案的；未按规定落实社会保障费用而批准征地的；未按期足额支付征地补偿费用的。《处分办法》还规定，县级以上地方人民政府未按期缴纳新增建设用地土地有偿使用费的，责令限期缴纳；逾期仍不缴纳的，对有关责任人员给予记大过处分；情节较重的，给予降级或者撤职处分；情节严重的，给予开除处分；对违反土地管理规定行为隐瞒不报、压案不查的，县级以上地方人民政府主要领导人员将受处分。严格意义上讲，《处分办法》并非房地产行业的调控政策，而是对国家工作人员的行政处分，《处分办法》第二条也明确了《处分办法》的适用人群，即与土地管理有关的国家工作人员，因此，此《处分办法》与土地竞标者、土地受让者、土地使用者等等非国家工作人员无关。但从另一个角度来看，《处分办法》对房地产行业产生的长远影响不容忽视。首先，严肃了土地市场秩序，有利于房地产开发企业的公平竞争。长期以来，土地市场存在不少的违法批租、违法转让等现象，一些地方政府默许纵容甚至背后操纵违法违规用地，未批先用、以租代征，擅自设立和扩大开发区，随意调整土地利用总体规划以及违规侵占基本农田等行为，一方面造成了国家的资产损失；另一方面也混乱了土地市场秩序。此次《处分办法》的出台，是相关土地监督部门向土地管理中的违法行为下达的最后通牒，表明了监督部门对土地管理中“执法必严、违法必究”的决心。可以预见，未来土地市场将形成公开、有序的阳光市场，这必将有利于房地产开发企业在土地市场上的公平竞争。其次，促进了土地管理工作，并进而增加房地产开发用地资源。目前，土地管理成为参与国家宏观经济调控的重要手段，加强土地管理和调控，既是制约经济社会发展的重要因素，又是国家加强宏观调控，抑制经济增长过快、固定资产投资及房地产开发投资增长过快的迫切需求。《处分办法》的出台，对于土地管理的国家工作人员的行为包括违法行为和不作为，都作了明确的规定并实行“行政首长问责制”，这必将有利于增加土地使用效率，并进而增加房地产开发用地资源，从而增加土地的供给。再次，加快了闲置土地入市步伐，并最终形成房地产市场的有效供给。事实上，为了防止开发商囤积土地，有关部门早就做出了规定：1999年4月26日国土资源部通过的《闲置土地处置办法》（以下简称《办法》）规定，连续2年未使用的闲置土地，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用者的土地使用权。但是，从执行情况来看，这一打击囤地行为最直接的《办法》却在现实中执行不到位，真正被收回的土地少之又少，《办法》丧失了威慑力。《办法》的失效暴露出的是一个深层的问题，即我国房地产市场存在隐形的利益链条。在此背景下，《处分办法》的出台，配合200886 年一季度出台的《关于促进节约集约用地的通知》、《土地登记办法》、《关于进一步加强和改进建设用地备案工作的通知》、《土地调查条例》等一系列的政策法规，可以形成比较完善的土地清查制度，促进土地清查工作，并最终推动存量土地（闲置土地)形成房地产市场的有效供给。或许有人认为，此次《处分办法》的出台以及之前诸多的土地调控政策，都是管理部门打压楼市的手段。事实恰恰相反，这些土地方面的政策法规，不仅不是打压楼市，而且还是保障楼市持续、稳定、健康发展的重要措施。《处分办法》的出台，规范了土地市场秩序，保障了开发企业在土地市场上的公平竞争环境；《处分办法》的出台，完善了土地管理的制度，保障了土地调控依据的产生；《处分办法》的出台，促进楼市有效供给的增加，调节楼市供求关系，平稳房价走势……这些无不对中国房地产市场持续、稳定、健康的发展提供了保障，让房地产市场获益长久。二、金融政策环境变化将对房地产市场产生重要影响为抑制通货膨胀和防止经济过快增长，央行货币政策继续“从紧”的基调在2008年2季度没有发生改变：一是“提高第二套房贷首付及利率”政策基调没有松动，但在执行过程中也出现了部分银行包括外资银行和房贷新政打擦边球的现象；二是为了继续落实从紧的货币政策要求，加强银行体系流动性管理，央行以1个百分点的幅度提高存款准备金率，这将进一步缩小房地产行业的贷款规模，进而影响房地产市场供求关系；三是5月份以来，证监会密集放行了部分房企的再融资计划，保利地产、新湖中宝、万科、北辰实业等公司发行公司债的申请相继获得证监会的审批。有分析认为，在目前市况及地产行业现状下，证监会对房地产公司再融资的态度正在发生转变，更有部分房产企业将其解读为政策救市的信号。无疑，作为资金密集型的房地产行业而言，金融政策环境的微妙变化对整个行业的影响都是不容忽视的。1、“提高第二套房贷首付及利率”政策没有松动3月以来，关于商业银行第二套房贷政策“松动”的传言开始出现：先是有媒体报道，上海房地产中介行业称第二套房贷款政策出现“松动”迹象，然后是报道北京部分商业银行在界定第二套住房的具体细节上略有调整……就在此传言由初现端倪逐步转变成蔓延扩大的趋势之时，相关政府部门不约而同地重申了贯彻落实国家调控房地产市场的政策措施：上海银监局3月30日表示，经调查核实，目前暂未发现有放松第二套房贷款政策现象，与此同时，建设银行、招商银行等先后发表声明，全面否认相关放贷松动的市场传闻。5月5日，央行上海总部发布《上海市信贷投向指引(2008年修订)》再次强调，金融机构要严格按规定把握二套房贷款的首付和利率政策，并限制对外资投资房地产领域的信贷投放。事实上，从央行、银监会2007年联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》及其《补充通知》以来，购买第二套房贷款首付比例和利率水平的提高直接导致了商品住房销售速度的减缓和销售规模的下滑，全国楼市销售至今尚未回暖。对借款人以家庭为单位来认定房贷次数的明确要求又进一步堵住了政策执行被打折扣的空间，但考虑到居民改善住房条件的需求，《补充通知》又规定“86 对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。正是这条试图在抑制炒房和满足“升级自住”需求之间寻求平衡的规定引发了争论。由于部分城市人均住房平均水平这一指导性标准没有公布，二套房贷政策在这些城市的执行也就因银行而异了。有的银行选择从严执行，即使前期房贷已经还清或者卖掉首套住房来申请贷款买房的仍按第二套房贷政策执行；有的则采取了与之相反的措施，鉴于房贷业务竞争的日趋激烈，在政策执行中，更多的银行选择了偏向“松”的一面。在深圳，四大国有商业银行纷纷对第二套房放松贷款政策。具体做法是，只要找到一个18岁以上，并且没有贷款买过房的人进行移花接木，就可以享受第一套房的优惠贷款政策，即所谓联名买房，买房时自己占99%的份额，另一个人只占1%即可大功告成。笔者相信，不仅四大银行集体违规，其他相关银行包括外资银行和房贷新政打擦边球的也不在少数。这意味着，在深圳的银行界，可能形成了羊群效应，即当一家银行率先违规的时候，其他银行因为担心客户资源的流失而蜂拥而上，争相采取违规措施开拓房贷市场，增加房贷业务。而羊群效应的形成，很大程度上与监管的不严和处罚的不及时有关。从深圳四大行集体违规放贷的行动中可以看出，中央决策部门继续执行第二套房贷新政的决心没有动摇，与此同时，监管部门必须对违规银行严惩不贷，坐视不管只会增加银行的风险，并使房地产调整政策被化解，进而影响中央整个宏观调控部署的推进。2、提高存款准备金率继续紧缩房地产行业贷款规模为了继续落实从紧的货币政策要求，加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，6月7日晚间，中国人民银行出其不意地决定，上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，分别于2008年6月15日和25日按0.5个百分点缴款。此次上调后，普通存款类金融机构将执行17.5%的存款准备金率标准，同时，这也是央行继2008年1月25日、3月25日、4月25日、5月20日以后的第5次调整。表32008年以来存款准备金率历次调整情况存款准备金是指金融机构为保证客户提取存款和资金清算需要而准备的在中央银行的存款。中央银行要求的存款准备金占其存款总额的比例就是存款准备金率。中央银行通过调整存款准备金率，可以影响金融机构的信贷扩张能力，从而间接调控货币供应量。时间调整幅度2008年1月25日由14.5%上调至15.0%2008年3月25日由15.0%调至15.5%2008年4月25日由15.5%调至16.0%2008年5月20日由16.0%调至16.5%2008年6月15日由16.5%调至17.0%2008年6月25日由17.0%调至17.5%资料来源：一方集团运营管理部搜集整理86 央行此次上调存款准备金率有四个不同于以往的特点：一是此次宣布上调被安排在5月份经济运行数据公布之前，首次打破了以往的常规做法，表明央行对货币政策调控的坚决态度。二是上调幅度之大十分罕见，1个百分点幅度在国内金融史上也仅为3次。三是上调时间分两次进行，这将为银行应对流动性管理预留了缓冲时间。四是地震灾区法人类金融机构暂不上调，表明央行对灾区重建的支持态度。对房地产行业来说，上调存款准备金率对市场的影响主要表现在两方面：一是提高存款准备金率后，最明显的表现就是房地产行业的贷款规模进一步紧缩。人民币存款准备金率的上调意味着商业银行运用资产能力的削弱，放贷能力由此受到较大限制。银行放款受到抑制，对急需资金的房地产企业来说更是雪上加霜。有学者估计，今年全国房地产开发需要投入资金将达到3.2万亿元，而今年受到信贷紧缩影响，预计新增商业性房地产贷款将在去年1.13万亿的基础上进一步缩减，预计全年增幅将控制在9000亿元以内。据此估计，今年中国整个房地产行业资金缺口至少达到1万亿元。二是提高存款准备金率有利于遏制房地产市场需求。近几年我国房地产价格在一系列宏观政策调控下依然屡创新高，不断加强了消费者“越晚入市，房价越贵”的预期，助长了消费者和投资者的“追涨”行为。一些消费者拼凑首付款后按揭供房；一些投资者利用按揭贷款的杠杆效应，放大房地产投资规模，这些现象的存在使房地产消费与投资需求过度膨胀。提高存款准备金率在各种货币政策中是发挥效率最直接和迅速的政策工具，商业银行在这一政策作用下必须立即做出反应。尽管商业银行可以首先选择出售有价证券弥补流动性的不足，但中期看，其贷款业务不可能不作相应调整，至少贷款增长速度将会放缓。在房地产按揭贷款中，银行可能将更严格地执行首付款比例要求，一定程度上将遏制近年来房地产需求的过度膨胀。值得注意的是，从目前各大城市的市况来看，2007年年底以来成交量平淡的现象依旧没有得到改观。因而，在从紧的货币政策以及其他调控政策仍将陆续出台的预期下，“有价无市”的背后折射出的是市场需求方的心态在悄然改变。3、内地房企在资本市场融资趋势或有放松5月份以来，证监会密集放行了部分房企的再融资计划，保利地产、新湖中宝、万科、北辰实业等公司发行公司债的申请相继获得证监会的审批：5月22日万科A获准发行不超过59亿元公司债；7月1日招商地产公开增发80亿元A股方案获通过；7月2日，新湖中宝已网上发行了90万手“08新湖债”，共融资14亿元；7月8日，保利地产公告称，公司将于7月11日开始发行43亿元公司债；中粮地产7月10日公告称，公司发债12亿元的申请获批。从5月份以来，已放行的房地产上市企业从股市上融资额将超过200亿元。而今年前5个月，仅有3月12日金地集团12亿元公司债获批。包括增发股票及发行公司债券等手段在内的地产公司再融资屡屡获得证监会的核准让开发商感受到了一丝暖意，有分析认为，在目前的市况及地产行业现状下，证监会对房地产公司再融资的态度正在发生转变，更有部分房产企业将其解读为政策救市的信号。实际上，早在去年管理层就明确表示支持房地产企业发行公司债。2007年6月，中国银监会就提出，今后地产企业融资应避免走“银行贷款”、“上市股权售让”两个极端，大型房企在投融资过程中应该考虑更多选择一些中间产品——公司债券。同年8月，证监会正式颁布实施《公司债券发行试点办法》，公司债发行工作正式启动。截至目前，各研究机构对房地产企业发行公司债给予了较高的评价。放行公司债发行不仅对资本市场冲击不大，而且更适合房企的现实需求。在紧缩的财政政策和销量萎缩、房产商融资渠道减少的情况下，公司债的密集放行对房地产未来的发展格局将产生重要影响，例如万科和保利地产的发债，将有利于两者的进一步扩张，有利于提高行业集中度。86 但值得重视的是，在我国房地产市场处于微妙转换之机，在宏观调控政策初见成效的时候，包括中国证监会等监管部门出台的任何政策都可能打破当前的趋势和平衡，甚至可能破坏房地产调控已经和将要取得的成果。因此，在当前情况下，对于房企的再融资申请，监管部门审批时必须谨慎，除了严格按照《公司债券发行试点办法》规定外，还要调查和了解开发企业是否有圈地和囤房行为，如果一边继续圈地、囤房待涨，另一边却申请再融资，监管部门决不能轻易批准通过。三、外商投资房地产备案权下放或预示限外政策松动持续一年多的政策从紧后，低调了一段时间的外资今年再度活跃在中国楼市：一方面，外资与不少遭遇融资困境的国内开发商展开“亲密合作”；另一方面，《商务部关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》（本节简称《通知》）7月1日起紧急实施。《通知》规定，商务部委托省级商务主管部门对外商投资房地产业备案材料进行核对。针对外商投资房地产相关需要审批事项，地方商务主管部门依法进行审批，并将原需报商务部备案的材料送至省级商务主管部门进行核对。省级商务部门核定符合规定的，将交由商务部依法予以备案。《通知》还强调，商务部将会同国务院有关部门对外商投资房地产企业进行抽查，经抽查不符合现行规定的外商投资房地产企业，将由外汇管理部门取消公司外汇登记，并取消其外汇统计；同一地方主管部门两次出现违规的，商务部将在商务系统内通报批评，限期未改，收回权限。在这份名为《商务部关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》的文件上方，标注着醒目的“急件”字样。根据《通知》要求，下发该则文件主要是为了严格备案材料核对，简化程序，提高工作效率，以进一步做好备案工作。但市场中有说法认为，相关部门对外商投资内地房地产政策风向开始出现松动；亦有开发商认为，审批和备案权限下放到省，虽然不一定会放宽审批条件，但至少审批程序会简单一些，审批时间会快一些，进而加快外资进入的时间，这对于一直资金紧张的开发商来说是一个重大利好。其实，早在2007年5月份，商务部和国家外汇管理局就下发了《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产企业审批和监管的通知》，其中规定外商直接投资内地房地产需要遵循备案原则。当年11月19日，商务部再次下发《关于外商投资房地产企业备案有关问题的通知》，要求各地商务部门批准的新设、增资的外商投资房地产项目必须送交商务部备案；而国家外汇管理局对外商投资房地产项目结售汇，也将商务部备案作为办理结汇的依据。但这些政策的密集出台，不仅未能堵住外资的纷至沓来，反而增加了热钱数量。进入2008年，外资投入中国楼市的热情又推向了一个新的高潮，涌现出一批价格不菲而且是整体收购的案例：全球资产管理巨头黑石集团以11亿元买下上海市长寿路一个商业项目；高富诺基金12亿元收购上海“华山夏都”酒店式公寓；太平洋投资集团15亿元整栋收购了盘古大观64套公寓；此外，美林、瑞银和里昂证券等多家投资机构正在募集资金投向中国房地产市场。据相关资料统计，今年前5个月至少有1500亿至1700亿美元外资进入了中国。86 实际上，在目前热钱暗流涌动的大背景下，无论是政府还是民间都已意识到热钱对中国经济及房地产市场的冲击甚至是不良影响。《通知》将备案权限下放至地方，表面上看似乎是有所松动，但实际参与核对部门反而增加，因此对于外商来说，审核标准无疑是变相严厉了。但《通知》的出台对于各个地方政府来说，可以根据自身实际情况对外商投资房地产业进行调整，显得更为灵活。下放备案权虽然不能被误读为“通道的松动”，但矛盾的是，作为有着投资冲动的地方政府，一旦他们获得审批权后，是不是能在保证国家金融安全的前提下对这项权力进行节制，尤其是那些急迫希望引入外资的二三线城市，在执行这项政策的过程中会不会出现偏差还需要认真评估和从长计议。四、加强政府的住房保障功能成为当前房地产调控的重点在今年的全国“两会”上，国务院总理温家宝所作的政府工作报告中，用500多个字的篇幅阐述了住房保障问题，并首次写进了“查处炒地炒房行为”这样的字句。紧接着，有关部门负责人向外界透露，国家首部住房保障条例已经列入了2008年的国务院立法计划。3月29日，国务院印发2008年工作要点，其中，新组建的住房和城乡建设部被分派的任务是“抓紧建立住房保障体系”。4月24日，国家发改委在对二季度房价形势进行分析后提出：各地要进一步建立健全城市廉租住房制度，逐步扩大廉租住房的保障范围，合理确定廉租住房保障对象和保障标准，切实落实廉租住房保障资金，多渠道增加廉租房房源。同时，各地要改进和规范经济适用住房制度，合理确定经济适用住房建设标准，规范经济适用住房供应对象，严格上市交易管理。随后不久，建设部、发改委、财政部等相关部门联合下发了《2008年廉租住房工作计划》、《关于开展加强住房公积金管理专项治理工作的实施意见》等政策。由此可见，加强政府的住房保障功能继续成为当前及未来一段时间房地产市场宏观调控的重点。表42008年以来出台的与住房保障制度相关的重要政策及主要内容发布日期发布单位及政策名称主要内容1月18日央行和银监会联合下发《经济适用住房开发贷款管理办法》《办法》规定，经济适用住房开发贷款，必须专项用于经济适用住房项目建设，不得挪作他用。《办法》强调，严禁以流动资金贷款形式发放经济适用住房开发贷款。《办法》共十八条，明确了经济适用住房开发贷款的定位、借贷主体资格，规范了贷款期限、利率管理，严格贷款资金管理要求，并从多个方面鼓励金融机构加大对经济适用住房开发的金融支持力度。2月25日建设部发布《关于住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见》《意见》要求各地进一步做好2009年住房建设计划、2008年至2012年住房建设规划。根据部署，各地2008年1月底前要公布2008年度住房建设计划；3月底前要公布2009年住房建设计划；6月底前要公布2008年-2012年住房建设规划。3月11日《国务院机构改革方案》组建住房和城乡建设部国务委员兼国务院秘书长华建敏在对组建住房和城乡建设部所作的说明中指出，住房问题涉及广大人民群众的切身利益，统筹城乡建设是贯彻落实科学发展观的必然要求。为深入推进住房制度改革，加快建立住86 房保障体系，完善廉租住房制度，着力解决低收入家庭住房困难，进一步加强城乡建设规划统筹，促进城镇化健康发展，组建住房和城乡建设部。其主要职责是：拟订住房和城乡建设政策，统筹城乡规划管理，指导全国住宅建设和住房制度改革，监督管理建筑市场、建筑安全和房地产市场等。3月20日财政部、国家税务总局联合发布通知，实行系列税收优惠支持廉租房建设根据政策规定，对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税。对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。3月26日国务院印发《2008年工作要点》《要点》第三十九条指出，要抓紧建立住房保障体系，制定住房规划和政策，重点发展面向中低收入家庭的住房。健全廉租住房制度，加大投入力度，加快廉租住房建设，增加房源供给，加强经济适用住房的建设和管理，积极解决城市低收入群众住房困难。增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，建立多渠道投融资机制，通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题。4月3日住房和城乡建设部发出通知要求廉租房要尽量在交通便利区域通知称，规划部门要充分考虑低收入家庭生活和就业方面的实际情况，廉租住房项目应采取配套建设与集中建设相结合的办法进行，尽可能安排在近期重点发展区域、产业集中区域和公共交通便利的区域。4月25日国家发改委报告提出：应让低收入家庭住得起经适房、廉租房国家发改委报告指出，今年二季度房价上涨压力加大，全国房价整体将保持温和上涨趋势。发改委由此提出，调整居住用地供应结构，加强房地产市场监管，着力解决城市低收入家庭住房困难。此外，各地要进一步建立健全城市廉租住房制度，逐步扩大廉租住房的保障范围，合理确定廉租住房保障对象和保障标准，切实落实廉租住房保障资金，多渠道增加廉租住房房源。同时，各地要改进和规范经济适用住房制度，合理确定经济适用住房建设标准，规范经济适用住房供应对象，严格上市交易管理。7月9日住房和城乡建设部、发展改革委、财政部联合印发《2008年廉租住房工作计划》《计划》提出，2008年底前，所有县城及以上城市都要根据国务院规定，对低保家庭中的住房困难户做到应保尽保，有条件的地区要逐步扩大保障范围。2008年，新增廉租住房保障户数250万户(其中实物配租户数40万户)，加上以前年度保障户数，累计廉租住房保障户数将达到350万户。86 7月11日住房和城乡建设部、国务院纠风办、监察部、财政部、人民银行、审计署、银监会等七部门联合发布《关于开展加强住房公积金管理专项治理工作的实施意见》《意见》提出，加强住房公积金管理专项治理重点做好四项工作：一是加强对住房公积金决策、管理制度执行情况的监督检查。二是认真排查和处置住房公积金管理中存在的资金风险。三是切实纠正损害国家和职工利益的突出问题。四是严肃查处各类违纪违法行为。资料来源：一方集团运营管理部搜集整理其实早从2007年开始，国家对于完善住房保障体系的决心已可见一斑。在2007年12月份，建设部将原住宅和房地产业局功能实行分拆，正式设置了住房保障和公积金监督管理司（住房制度改革办公室），其主要职责之一便包括：“拟定住房保障的政策法规并监督执行，指导经济适用住房制度和廉租住房制度建设”。而在相关政策方面，2007年8月《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台，继而在11月底，包括建设部在内的多个部委联合公布了《廉租住房保障办法》和《经济适用住房管理办法》。通过此次改革，更加清晰地强调了未来楼市调控的思路。尤为鲜明的是，此次将“住房保障”放在了首位，在直面房地产市场的各项调控政策中，完善住房保障体系的趋势愈来愈鲜明。从各地对住房保障的建设规划来看，2008年亦是一个不折不扣的保障年：北京、深圳等许多城市，为确保充足的廉租房房源，政府在拟招标出让的土地中，设定配建一定比例廉租房的硬性要求；北京市公布的住房建设计划指出，今年全市计划新建住房2750万平方米，其中廉租住房50万平方米，经济适用房300万平方米，限价商品住房450万平方米，保障性住房占计划新建住房总量的四成；长三角城市杭州在制订的住房建设规划中写明，两年内杭州市具备开工条件的保障性住房建筑面积约418.8万平方米，约7万套，两年内初步建立起住房保障体系。除了建筑面积这样的硬性指标外，一些城市还踏踏实实地对保障性住房的资金来源做出表述：重庆计划在未来五年投资5000亿元，其中1000亿元为政府主导，用于建设面向低收入群体的住房；同样，乌鲁木齐市政府计划从2008年开始，每年拿出1.03亿元，三年内计划共建廉租住房6000套，经济适用房2万套，基本解决乌鲁木齐市低保、低收入家庭住房困难问题。毋庸置疑，保障性住房作为政府干预住宅市场的一项重要政策工具，无论是对低收入群体实施特殊保障，还是对中低收入群体实施普遍保障，其主要意图就是实现政府宏观调控的目标，促进房地产市场健康发展。可以期待的是，随着廉租房制度的建立和各类保障房制度的建立健全与实施，一个全新的以保障民生为己任的民生地产时代将会悄然而至，房地产业回归理性、回归民生、回归科学发展的新局面将会不断显现。五、灾后重建考验房地产企业的社会责任2008年5月12日发生的汶川大地震涉及四川1886 个市（州）和甘肃、陕西、重庆等部分地区，受灾面积超过10万平方公里，直接受灾人口达1000多万。在这次大地震中，超过3百多万间房屋倒塌，1千多万间房屋损坏；同时，受灾地区交通、电力、通讯、供水、供气等基础设施损失严重。为支持和帮助受灾地区积极开展生产自救，重建家园，鼓励和引导社会各方面力量参与灾后恢复重建工作，使地震灾区早日恢复正常的生产生活秩序，住房和城乡建设部及国务院先后发布了一系列政策支授灾区灾后重建，政策措施支持范围覆盖灾后恢复生产和重建的各方面，同时重点支持城乡居民倒塌毁损住房、公共服务设施和基础设施等恢复重建。表5灾后重建相关政策及主要内容时间发布单位及政策名称主要内容5月28日住房和城乡建设部制定并印发《地震灾区过渡安置房建设技术导则》（试行）在规划选址方面，《导则》提出，选址应考虑灾后重建规划要求，不占用近期建设用地，并能够避险防灾、及时疏散；应避开地震断裂带、泥石流等自然灾害及次生灾害影响的地段；避开水源保护区、濒险水库下游地段；尽量避开风口，选择向阳、通风良好的开阔地带；避开现状危房影响范围；避免改变原有场地自然排水体系；优先选择靠近原有居住区和经鉴定后可利用公共设施较多的地段；不应占压地下管线；不应影响文物和历史文化遗产的修复和保护。在安置房布局方面，《导则》要求，安置住房宜集中建设，每处规模不宜少于50套，成组团布置。5月29日住房和城乡建设部发出通知：对灾区职工使用公积金做出规定通知规定，住房公积金系统要采取有效措施，帮助受灾群众重建家园。一是重灾区缴存职工和户籍在重灾区、在其他地区缴存住房公积金的职工及其配偶，在2008年底前可提取本人住房公积金账户中的存款余额。二是对于地震前已发放的住房公积金个人贷款，借款人因受灾暂时无法正常还款的，经申请可延长180天还款期限。三是借款人因贷款所购自住住房严重损毁、死亡或者严重残疾，确实无力偿还贷款的，公积金中心依法对担保人进行追偿后，可视情况免除借款人部分或全部住房公积金贷款余额及利息。四是因地震灾害暂停缴存住房公积金的职工，暂停缴存记录不影响其申请住房公积金贷款。6月15日住房和城乡建设部向各地住房和城乡建设行政主管部门发出《关于调整地震灾区过渡安置房(活动板房)建设计划的通知》《通知》要求，原计划的第一批第一期过渡安置房的建设任务，仍按要求在6月25日前完成。原计划第一批的第二期和第三期的建设任务合并为第二期，调整后的计划包括学校、医院和其他公共设施建设，要求在8月10日前完成。《通知》同时要求，四川、甘肃、陕西省建设主管部门应当加强对过渡安置房建设的协调，督促各受援地区做好过渡安置点规划选址、场地平整、基础设施配套等工作；做好过渡安置房建设的工程管理、验收及建设进度检查等工作，并协调解决相关问题。86 6月25日住房和城乡建设部出台《汶川地震灾后农房恢复重建技术导则（试行）》《导则》重点在指导农民提高农房的抗震性能，并在农房建设的同时，开展基本的村庄人居环境治理。导则从村庄用地布局、农房户型设计、设防烈度和设防目标、抗震设计和加固、地基和基础、相关类型结构房屋、村庄基础设施和公共设施等12个方面，针对灾后农房恢复重建的特点，提出了切合农村实际、符合抗震安全要求的技术性指导意见。6月30日国务院《关于支持汶川地震灾后重建政策措施的意见》发布实施《意见》指出，为支持受灾地区恢复重建，统筹和引导各类资金，中央财政建立地震灾后恢复重建基金。2008年中央财政安排灾后恢复重建基金700亿元，明、后两年继续做相应安排。同时，调整经常性预算安排的有关专项资金使用结构，向受灾地区倾斜。资料来源：一方集团运营管理部搜集整理有地震专家对历次地震的分析显示，人员伤亡总数的95%以上是由房屋倒塌造成的，仅有不足5%的人员伤亡是直接由地震及地震引发的水灾、山体滑坡等次生灾害导致的。无疑，汶川地震这场巨大的灾难所引发的严重伤亡，必然引发人们对各种建筑抗震质量的关注。从以上住房和城乡建设部发布的政策中也可以看出，几乎每一条政策都涉及到了对灾后重建房屋质量的要求，例如：住房和城乡建设部6月15日向各地住房和城乡建设行政主管部门发出的《关于调整地震灾区过渡安置房(活动板房)建设计划的通知》要求，各援建方和受援地区要继续按照《关于地震灾区过渡安置房(活动板房)建设有关问题的补充通知》和《关于加强地震灾区过渡安置房雷电防护的通知》的有关要求，切实做好过渡安置房建设的防震、防火及防雷等工作；通知同时要求，四川、甘肃、陕西省建设主管部门应当加强对过渡安置房建设的协调，督促各受援地区做好过渡安置点规划选址、场地平整、基础设施配套等工作，做好过渡安置房建设的工程管理、验收及建设进度检查等工作。住房和城乡建设部6月18日印发给四川、甘肃、陕西省住房和城乡建设主管部门，用于指导灾区农房恢复重建工作的《汶川地震灾后农房恢复重建技术导则（试行）》也重点强调，在指导农民提高农房的抗震性能，并在农房建设的同时，开展基本的村庄人居环境治理，并从户型设计、设防烈度和设防目标、抗震设计和加固、相关类型结构房屋、村庄基础设施和公共设施等12个方面，针对灾后农房恢复重建的特点提出了切合农村实际、符合抗震安全要求的技术性指导意见。众所周知，房地产问题不仅仅是经济运行问题，也是社会问题。房地产开发企业为社会提供的办公楼、商场、住宅楼等房屋产品，是国家和社会经济发展和人民群众生活必须的生产资料和生活资料，是经济繁荣发展和百姓安居乐业的基础，更是涉及人民群众生命财产安全的特殊产品。取得利润对房地产企业生存发展至关重要，但是，在追求利润的同时，也不能忽视履行企业应该承担的社会责任。“汶川”大地震发生之后，巨大的灾难告诉我们，重新审视房地产业的社会责任，在捐款救助之外，全面保证房地产产品的质量，进一步提升房屋抵御地震灾害的能力，是房地产全行业必须认真面对的课题，是“责任地产”最为重大的地产责任。86 虽然，汶川大地震对宏观经济以及房地产市场各方的影响是不容忽视的，既有社会层面，又有经济层面，既有区域性，又兼全国性。但是在这个关键时期的特殊阶段，我们似乎没有过多的时间和精力再去考虑某个行业的发展，而只有将更多的目光投向地震后时代的灾区重建才是应尽的责任。因此，在未来的一段时间里，政府应在建筑设计图纸审查、工程质量监理等方面（特别是在基础施工、结构处理方面）出台强制性的政策及制度，以保证建筑基础及结构施工阶段的过程质量控制。对房地产企业而言，应尽快形成与自身发展相匹配的文化理念和责任定位，尽快树立企业公民意识，在项目运作过程中，充分考虑消费者权益，在涉及人身安全的建筑物消防、逃生、抗震、救援等各项功能方面，提高设计标准和等级，加大相关的成本投入，严格管理相关的施工质量，努力营造和谐的房地产市场环境，培育稳定可靠的房地产市场，让消费者能够明明白白消费、踏实放心购房才是企业得以长足发展的基础，也是促进社会和谐稳定的客观要求。第一节上游行业：建材业运行分析一、运行情况（一）建材行业生产情况1-5月份，规模以上建材企业累计完成工业总产值（现价）为7926亿元，同比增长33.2%，增幅提高1.2个百分点；工业增加值增长21.1%，增幅下降2.2个百分点。全国累计生产水泥5.14亿吨，增长9%。累计生产平板玻璃2.27亿重箱，同比增长14%，增幅低于去年同期1.9个百分点。水泥排水管、商品混凝土、建筑卫生陶瓷、防水材料、耐火材料、建筑用砖瓦、天然花岗石板材、玻璃纤维纱产量增幅20%以上。国家建材信息中心重点监测企业的5月份数据显示，140户水泥企业累计生产水泥1.98亿吨，同比增长11.5%；42户玻璃企业累计生产平板玻璃1.48亿重箱,同比增长11.0%。（二）建材行业销售情况1-5月份，规模以上建材企业累计完成工业销售产值（现价）7745亿元，同比增长33.4%,高于去年同期2个百分点。平均产销率为97.1%，高于去年同期0.18个百分点。累计完成主营业务收入6943亿元，增长33.7%，增幅高于去年同期1.3个百分点。其中，水泥1607亿元，增长23.6%；平板玻璃199亿元，增长26.9%；建筑卫生陶瓷690亿元，增长23.3%；耐火材料制品571亿元，增长42%；非金属矿采选62.1亿元，增长43.2%。1-5月份重点监测水泥企业累计销售水泥1.98亿吨，增长10.1%；玻璃企业累计销售平板玻璃1.36亿重箱，增长12.1%。（三）建材行业价格情况受成本和市场需求的拉动，建材价格上涨明显。其中，水泥价格在波动中上涨明显，尤其进入6月份以来局部地区出现加速上涨态势。平板玻璃价格在去年出现较大幅度上涨的基础上，今年上半年振幅加大。据建材协会统计，5月份玻璃和水泥平均出厂价格同比分别提高9.5%和10.1%。国家统计局公布的数据显示，5月份建筑及装饰材料价格同比上涨7.4%。（四）建材行业经济效益1-5月，全行业经济效益大幅提高，盈亏相抵后利润总额361.4亿元，同比增长43.6%。其中，水泥制造实现利润84.1亿元，利润额高于去年同期近34亿元，增长65.4%业；平板玻璃5.7亿元，增长25.4%；玻纤及制品18.886 亿元，增长50.7%；建筑卫生陶瓷35.8亿元，增长27.9%。耐火材料制品47.6亿元，增长79%。非金属矿采选业47.5亿元，增长46%。（五）建材行业出口状况1-5月，建材工业出口交货值630亿元，同比增长22.9%，增幅同比回落3个百分点。累计完成出口创汇总额70.7亿美元，增长24.3%,增幅同比提高1.1个百分点。但从出口数量看，主要建材产品出口增幅同比普遍回落。1-5月份累计出口水泥及熟料合计1282万吨，下降10.6%。（六）建材行业投资状况1-5月，固定资产投资1176亿元，同比增长45.2%，高于制造业平均增幅19.6个百分点。其中，投资增幅高于行业平均水平较大的主要是玻璃深加工、隔热隔音材料、轻质建筑材料、砼结构件制造、砖瓦及建筑砌块砖等。水泥工业累计完成固定资产投资259亿元，增长56.6%，比1-3月份加快16.5个百分点。建筑陶瓷、防水建材投资出现下降。二、运行特点一是受价格上涨影响建材产值增速加快。上半年尽管受到冰冻雨雪、汶川大地震等灾害的影响，但从实际情况来看，由于冰冻雨雪发生在春节前后，属建材生产淡季；而汶川大地震影响的四川、甘肃、陕西部分地区建材工业在全国比重不大，故对全国建材工业总体影响有限。1-5月份建材工业现价产值始终保持30%以上的增速，同比增速略有加快。但从水泥、平板玻璃等建材产品产量来看，增幅同比有所回落。这说明产值增速加快很大程度受价格因素影响。二是生产增幅呈回落之势。建材工业产值一季度增长34.6%,1-4月份和1-5月份呈回落趋势。建材工业增加值一季度增长22.7%，随后2个月增幅也出现回落，且明显低于去年同期水平。此外，水泥产量增幅同比下降明显，平板玻璃等其他建材产品产量增幅同比也有不同幅度下降。三是结构继续改善。表现在水泥工业方面，随着新型干法水泥发展和机立窑等落后水泥工艺的逐步淘汰，水泥工业产业结构、投资结构继续改善，今年上半年水泥工业投资基本上都是大型新型干法工艺和余热发电等有利于节能减排的项目。全国淘汰落后水泥产能近2000万吨，新型干法水泥比重超过56%，同比提高3个百分点。建材出口结构有所改善，出口中初级产品和高能耗产品出口增幅下降，而一些高附加值的深加工建材产品出口继续大幅增长。四是经济运行质量有所提高。表现为建材行业通过挖潜降耗，节能减排，努力消化外部涨价因素，水泥价格逐步向合理价位回归，经济效益得到提高；上半年建材工业实现利润的增幅仅次于煤炭、冶金工业。建材工业万元增加值能耗水平继续有所下降。三、对房地产业影响分析86 建材行业的发展与房地产业多年来的持续增长是分不开的。一直以来，建材行业有力的满足了房地产业的需要，并基本实现了二者的良性互动。在房地产业不景气的情况下，建材行业是能够满足房地产业的需要的。但是，目前建材行业的一些问题也给房地产业的发展提出了难题。主要体现在，结构调整进展不平衡，淘汰落后任务艰巨，不能满足房地产业对新型优质水泥的需求。目前全国新型干法水泥平均比例达到56%，但仍有少数省份比例还不到30%。虽然去年关停淘汰5200多万吨落后产能，今年上半年又新关停淘汰近2000万吨，但由于缺少经济补助等有效政策，仍然有一部分所谓关停生产线并没有彻底拆除生产线，随时有死灰复燃的可能。另外，2008年以来，煤炭价格继续大幅上涨，华东、华南等地水泥企业纷纷购进燃煤价格同比上涨200元以上，部分企业外购燃煤进厂价最高已接近1000元/吨，仅煤炭价格上涨影响水泥成本提高30多元。平板玻璃生产使用的重油、纯碱等价格同比也继续上涨。加之电价、油价向上调整，运输费用提高，这些涨价因素将使对能源和运输等外部条件依赖较大的建材产品生产成本费用提高。建材行业价格上涨过快，提高了房屋建造成本，这对于当前房地产业的现转来说是尤为不利的，既提高了房屋价格，又对房地产业的资金链提出了更高的要求。86 第一章全国房地产业运行概况分析08年上半年的房地产行业与07年同期相比可谓是大相径庭。过去高价拿地、价量齐飞的盛世豪景在08年上半年似乎荡然无存。整个08年地产市场我们听到更多的是“拐点”、“价量齐跌”、“土地流标”等等萧瑟的迹象。市场的冷暖切换速度似乎让大部分的房地产商都感到沉沉的压力。而第二套房政策、频频提高准备金率的宏观调控政策更是让整个地产行业陷入了对资金的渴求之中。从整个行业前半年相关数据来看，房地产行业确实进入调整周期。全国大部分地区除房价下滑之外，成交量也明显下滑。前期领涨全国的深圳地区更是出现“暴涨暴跌”的非理性现象。一时间深圳房价在10个月内达到顶峰，然后又在半年之内基本跌回原来水平。北京、上海地区虽然房价相对稳定，处在高位小幅调整，但是成交量相比去年的下滑必然造成资金面的相对紧张，这恐将进一步对房价构成下行压力。第一节房地产开发投资1-5月，房地产开发投资总额9519.28亿元，同比增长31.9%，比去年同期涨幅高4.8个百分点，保持快速增长。其中，国有及国有控股投资1450.54亿元，比去年同期增长27.7%，这与商品房销售产生了明显的背离。07年10月份之前，房地产投资增速呈现持续走高态势，而08年上半年则基本保持稳定。住宅投资在08年3月冲高后，4、5月开始回落。但房地产和住宅投资增速仍然在30%以上。主要原因可能在于受去年房地产市场景气影响，08年上半年全国房地产、住宅投资增速惯性短期内还难以扭转。预计08年下半年增速会逐渐放缓。表62008年1-5月房地产开发投资情况项目实际完成（亿元）比去年同期增长（%）比重自年初累计比去年同期一、投资完成额（亿元）9519.2831.9100100其中：国有及国有控股1460.5427.715.315.91、按工程用途分住宅6806.263571.569.9其中：经济适用房256.0623.42.72.9办公楼331.5-3.23.54.7商业营业用房963.0421.710.111其他1418.4736.614.914.42、按构成分86 建筑安装工程6456.7932.167.867.7设备工器具购置116.6129.91.21.2其他费用2945.8831.730.931二、房屋面积（万平方米）施工面积195699.324.9其中：住宅154488.726.6竣工面积13233.2218.2其中：住宅10772.8818.7三、新增固定资产（亿元）3204.8127资料来源：国家统计局图162007年以来全国房地产累计投资额与同比增速图172007年以来全国住宅累计投资额与同比增速从结构上来看，住宅投资6806.26亿元，同比增长35%，占总投资的71.5%，上升1.6个百分点。可以看出，住宅投资的增加主要是由房地产投资额上升所引起的，房地产投资重心并未倾斜。在住宅投资中，经济适用房投资额为256.0686 亿元，占房地产投资总额的2.7%，虽然同比增长23.4%，但是所占比例仍让偏小。经济适用房投资偏少，是房价总体形势难以下降的一个重要原因。在房地产住宅需求不减，观望严重的形势下。经济适用房必然会成为政府政策扶持的重点。而价格优势也有利于房地产开发商资金回笼。我们认为，银行应该适时调整信贷目标，重点投扶持经济适用房建设。全国“两会”期间，根据国务院机构改革方案政府将组建住房和城乡建设部，同时不再保留建设部。住房和城乡建设部的主要职责是：拟订住房和城乡建设政策，统筹城乡规划管理，指导全国住宅建设和住房制度改革，监督管理建筑市场、建筑安全和房地产市场等。新组建的住房和城乡建设部在职能将更侧重于保障性住房的建设以解决低收入家庭住房困难的问题。这从某种程度上说明了政府正在力图逐步弥补以前在保障体系上的“失位”问题。此外，“抓紧建立住房保障体系”首次写入政府工作报告。同时要求“要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应”。政府的相关行动和言论也似乎在向外透露保障性住房将成为调控方向之一。我们认为，目前保障性住房的供应面积仍然远小于市场需求。因此对市场的实质冲击有限，主要的影响还是在于心理层面。但是，保障性住房制度的提出无疑对广大中低收入者是一个利好消息。第一节房地产建设08年1－5月，房地产开工总体而言还是处于高位，但1至4月份累计开工面积增速已大幅降低，从前3个月的25%以上大幅回落至20.4%，5月份累计开工面积增速更跌至20%以下，预计开工增速仍将持续下跌。1-5月，全国商品房累计施工面积195699.3万平方米，同比增长24.9%。其中，住宅施工面积138198.34万平方米，同比增长26.4%。图182007年以来全国商品房累计开工面积及其同比增速86 表72008年1-5月各地区城镇住宅建设情况地区完成投资（亿元）比去年同期增长（%）施工面积（万平方米）比去年同期增长（%）竣工面积（万平方米）比去年同期增长（%）全国总计7754.7733.9176478.0424.812776.1212.3一、东部地区4565.9029.592247.4520.07338.0418.0北京314.057.14853.52-2.1420.44-12.8天津127.1833.02364.5312.5202.726.2河北304.3348.55267.1535.4317.49-14.5辽宁315.6442.46934.2730.0393.221.1上海325.512.25611.70-11.8501.78-7.8江苏876.6742.717677.2529.21683.9055.1浙江503.9312.112217.435.21059.1970.7福建296.2917.87716.4427.7376.50-1.5山东654.7739.013302.1731.6919.573.5广东790.9537.315293.0627.11367.1413.3海南56.6087.81009.9339.896.0868.6二、中部地区1638.9046.937720.6833.02635.4619.1山西87.0547.32784.4210.5164.3928.8吉林67.1840.91557.8531.061.7094.2黑龙江54.0915.81694.7512.778.66-16.8安徽423.2476.17818.9938.9593.9843.2江西153.4131.23831.1624.6314.65-10.9河南394.4352.79442.1143.2587.408.0湖北204.9733.44470.0934.1299.6532.0湖南254.5331.66121.3135.6535.0327.5三、西部地区1549.9735.046509.9028.52802.62-4.9内蒙古134.8251.73767.9344.8134.20-7.8广西160.5838.95164.9324.2351.53-5.7重庆209.6025.47673.8827.0463.9111.1四川436.7920.812524.0123.9721.16-1.5贵州63.4229.63493.4132.2165.6323.3云南153.8362.93526.6039.0308.9718.1西藏8.17172.4146.1128.49.49-33.5陕西235.7842.44855.7139.6240.5047.2甘肃64.1360.51973.5721.4148.36-4.9青海12.9331.6466.9219.945.1132.3宁夏19.6524.0758.5131.321.9647.1新疆50.2733.92158.3211.6191.79-61.8资料来源：国家统计局从08年4月开始，月度的房地产竣工增速开始大幅放缓，2、386 月份的竣工增速高达31.5%、21.4%，4、5月份已降至1.4%、13.6%。1-5月，全国累计完成商品房竣工面积13233.2万平方米，同比增长18.2。其中，住宅竣工面积为7317.38万平方米，同比增长26.8%。月度的住宅竣工增速也同步大幅放缓，2、3月份的竣工增速高达30%、24%，4、5月份已降至2.4%、13.6%。图192007年以来全国房地产单月竣工面积及其同比增速图202007年以来全国住宅累计竣工面积及其同比增速第一节房地产价格分析一、国房景气指数回落明显过去10个月，国房景气指数出现了比较大的波动。从去年5月的103.32上升到07年11月最高的106.59。而在此后的586 个月中再次连续下滑，目前再次回落到103.34。国房景气指数的下滑，无疑说明了市场拐点的存在。从目前行业整体发展趋势来看，景气指数在下半年还将存在下滑的空间。这主要是目前房价和成交量均未出现稳定趋势，而且北京、上海地区开发商在面临成交下滑时依旧坚挺房价。一旦上述地区开发商无法实现资金周转，或者国家进一步宏观调控，房地产景气指数必然还将有所下滑。图21近1年全国房地产景气指数和开发指数从房地产开发指数来看，自去年9月开始一直保持在104左右。我们认为在市场波动的情况下，保持适当开发量有利于今后房地产商品供应的相对稳定性；可以一定程度上防止市场暴涨暴跌的局面出现。其次，目前开发指数并没有明显下滑，说明房地产开发商自身还是非常看后行业未来的发展。今年以来的国房景气指数表明房地产投资并未出现下滑，且上述三方面的投资增幅均比今年1-5月的增幅有所放大，上半年国民经济运行数据也显示，房地产开发投资仍占固定资产投资的近三分之一，加上70个大中城市房价指数显示，上半年我国城镇房价整体依然上涨，可见关于楼市可能“崩盘”的担忧没有必要。当然，在银根紧缩的环境下，开发商的确面临资金链紧张的局面。6月资金来源分类指数显示，上半年全国房地产开发企业实现到位资金19173亿元，同比增长22.8%。其中，国内贷款为4059亿元，增长17.5%；利用外资346亿元，增长22.5%；企业自筹资金7465亿元，增长40.8%。我们认为，今年以来房企国内贷款同比增幅一直在下降，而企业自筹资金同比增幅一直在上升，如一季度增幅为34.3%、1-4月微升至35.0%、1-5月又升至36.7%，上半年更达40.8%，表明开发商通过各种渠道融资及抓紧回笼资金。二、全国房价同比、环比双双下滑截至国家统计发布的最新统计数据来看，5月全国屋销售价格同比指数、新建商品住房价格同比指数、二手住房价格同比指数分别为109.2、110.2、108.3。相比08年1月最高峰时期的111.3、112.2、111.9而言，三项指数分别下降了1.92%、3.6%和3.3%。虽然同比数据有所下滑，但是始终都高于100。这说明房价和去年同期相比依旧在走高，只是上涨趋势有所下降。86 图22全国房地同比指数走势此外，从更能直接反映当前房价的环比指数来看，5月以前全国房屋销售价格环比指数、新建商品住房价格环比指数、二手住房价格环比指数从未低于100。但是5月三项指数分别是100.1、100.2和99.8。销售价格环比指数、新建商品住房价格环比指数为过去12个月最低水平。而且二手房价格指数首次低于100。这说明去过12个月全国新房价格一直在上涨，但是上涨幅度在不断减小。而二手房在5月则首次出现了下降。图23全国房地环比指数走势应该说房价在08年成为了一个焦点话题，降与不降曾经一直存在争论。目前来看全国大部分城市都存在降价的压力，只是目前价格是否低于涨价之前而已。而从现在跌速最快的深圳来看，房价已经基本接近涨价前水平。86 三、主要城市房屋价格上升难掩楼市低迷图242008年6月全国主要城市房屋销售价格指数6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，环比与5月持平。其中，新建房屋销售价格同比上升9.2%，环比上升0.1%。90平方米以下房屋环比下降0.1%。分地区看，新建住房销售价格同比涨幅较大的主要城市有：乌鲁木齐20.2%、海口18.1%、宁波14.7%、北京14.3%和杭州13.3%；环比涨幅超过1%的主要城市有：兰州2.6%、济宁1.5%、济南1.4%、温州和岳阳均上涨1.2%；环比价格下降的城市有14个，其中，降幅较大的主要城市包括：南充-1.0%、南昌-0.9%、成都-0.7%和无锡-0.4%。我们认为，由于“抽样调查”的局限性，该指数升跌并不能完全反映房价的真实变化情况，也无法反映房价波动的成因。商品住宅成交均价不仅受供求关系影响，也受不同档次或不同地段项目成交占比等结构性因素的影响。由于“抽样调查”的局限性，根据“抽样调查”统计方法推出的该指数并不能完全反映全国和各个地区的房价真实变化情况，也无法据此判断是供求关系还是结构性的因素导致了房价涨跌。该指数显示深圳6月份新建住房价格环比上涨了0.5%，但根据我们逐日盯市的统计和分析结果，6月份深圳新建商品住宅价格比5月大幅上涨了近30%，原因是6月份豪宅推盘量和成交量的占比明显提高，5万元/平方米的卓越维港、9万-12万元/平方米的东部华侨城天麓七区将深圳市均价大幅拔高，而普通商品住宅的成交均价则环比下跌了2%。不过，该指数在一定程度上反映了在宏观调控背景下房价渐稳的趋势。从今年以来该指数的走势来看，同比和环比的涨幅基本上都呈现逐月回落的态势，并且环比不再“涨声一片”，而是不同地区涨跌互现。另外，从出现环比下跌的城市分布特点来看，不仅有深圳、广州等一线热点城市，也有重庆、西安等西部城市，还有武汉、南昌等中部城市，还包括泉州、常德、韶关等三线小城市。表明全国房价渐稳，宏观调控对房价的影响不仅局限在一线热点城市，而是在全国大范围产生普遍影响，调控成效已经从沿海扩散到中西部的二、三线城市。我们认为，“同比上涨8.2%”86 难掩楼市低迷。一、从全国来看，据统计,1-5月份全国商品房累计销售面积同比下降了7.2%，5月份单月商品房销量延续了4月份的萎缩态势，销售面积同比下降13.9%，成交量位居07年以来的一个相对低点；截止5月末，商品住宅空置面积6495万平方米，环比增加1.4%，为11个月来的最高位，并且今年来呈逐月增加态势；二、从我们重点关注的城市来看，北京1-6月份住宅期房网上签约量仅为去年同期的65%；天津6月份单月的商品房成交量仅为去年的75%；深圳1-6月新建商品房成交面积同比减少54.4%，其中新建住宅销售面积同比减少54.0%。目前中央仍坚持从紧的货币和信贷政策，人民银行6月再次上调人民币存款准备金率1个百分点，使存款准备金率达到了17.5%的高位。而银监会6月初发布的《中国银监会关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》，也明确要求商业银行严格把关房地产开发贷款和个人住房贷款。目前，我们看不出对房地产行业的调控有放松迹象。加上今年以来股市暴跌也造成购房置业主力群体——中产阶层的财富大幅缩水、置业能力下降，推动楼市潜在需求转化为有效需求的能量将减弱。在上述多重不利因素交织下，我们认为楼市下半年乃至2009年年中仍难以转暖。四、重点城市房地产市场价格分析（一）北京房地产市场价格分析图25北京周平均成交量和成交价上半年北京市房屋销售价格涨幅呈回落趋势，环比涨幅为2005年以来最低。6月份，北京市房屋销售价格同比上涨11.2%，涨幅比上月回落1.2个百分点；环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.3个百分点，为2005年以来的最低涨幅。新建住宅销售价格环比涨幅回落。从结构看，新建住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.4个百分点。其中，商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅回落0.4个百分点。分套型看，90平方米及以下的新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅回落0.4个百分点。四环路以内住宅期房价格上涨较快。一方面四环路以内住宅销售面积减少，另一方面部分高档楼盘销售均价较高，拉动四环路以内住宅期房价格上涨较快，上半年均价为18398元/平方米。四至五环路价格为16409元/平方米，五至六环路价格为9825元/平方米，六环路以外价格为7760元/平方米。86 从数据上看，北京的房价依然处在涨幅前列。但我们认为，北京6月份的房价跟年初相比，实际上是跌了的。综合打折促销的情况，一些楼盘的房价实际上是跌的，从平均房价来看，至少没有再涨，而房价跌了的几个特征在北京市场上均可见到。首先是打折成常态，这在过去北京楼市几乎是不可能的：远洋、富力、合生、金隅等品牌开发商均有不同程度的打折，而中小开发商的楼盘几乎都有折扣，买房送车等促销活动不再算新闻，东亚三环甚至摆出“无理由退房”的低姿态。其次是新项目低价入市，预期放低。项目开盘定价对开发商来讲是很大的学问，要在保证后期项目能逐步涨价，以及足额利润之间找到恰当的平衡：开低了，赚钱少了；开高了，后期涨不上去。2007年的北京，房价入市起点就在高位，而今年，项目起步价纷纷调低。价格上不去，成家量也持续缩水未见改观。从总体来说，2007年本身就偏低的成交量为12万套，今年的数据长此以往会很难看，而往年都是18万到20万套。统计显示，北京上半年退房数据，为2587套创历史新高，北京1-6月已有397个楼盘存在退房记录，退房率达到5.6%；退房次数高达2587次，而销售总量是30695套房，退房率平均达到8.4%，有的项目退房率甚至超过100%。退房背后，可能存在开发商为了活跃项目交投气氛假交易的情况，而项目转让则直接体现了开发商对后市信心的不足。不久前，北京产权交易所挂牌出让的房地产项目竟然多达30余个，二手土地项目7个，总面积约120万平方米。而近期多起土地转让流言中，多数都为住宅，这在2007年之前一地难求的状况成为鲜明对比。（二）上海房地产市场价格分析虽然从去年10月份以来，上海房地产市场一直持续观望，成交量也有大幅的萎缩。但是，价格却没有调整，反而还在上行。图26上海周平均成交量和成交价不过，从6月份下半月的数据来看，成交量萎缩了长达数月之后，上海住宅的价格终于也扛不住了。不过，值得注意的是，同比去年同期，价格仍然上涨了29.8%。86 我们认为，上海房屋价格之所以能在成交量持续萎缩的情况下保持上升，很大程度上归功于上海市强大的消费能力和以中产阶层购买为主的楼盘价格的带动。但是，以中产阶层为主的楼盘也将会在未来一段时间下出现不同程度的下跌。目前，以中产购买为主的楼盘房价仍然较为坚挺，但是这些去年初售价只有8000-20000元之间的中产楼盘，到今年初最高峰时涨到15000-39000元，其中多数楼盘的品质是难于支撑其价位，下跌在所难免。在去年房价上涨的带动下，多数楼盘上涨过快造成的泡沫，是如今房价下跌的主要原因。其中，受去年地价带动最大的杨浦是目前房价下跌最为严重的地区，因此整个北部区域的房价下跌也都比较严重，另外松江、闵行、嘉定等一些近郊还不成熟区域也都出现了下跌现象。成交量方面，我们认为，因为之前的5、6月都出现了严重供过于求的现象，这使得打折降价楼盘的范围进一步扩大，从而加重了市场的观望情绪。预计7月下半月的成交量还会进一步下降，8月份的成交量也很难有大幅的回升。（三）深圳房地产市场价格分析图27深圳周平均成交量和成交价2008年上半年，深圳楼市成交量仍然处于下降通道之中。根据世联地产研究中心发布的数据，2008年6月深圳一手房成交面积为28.3万平米，环比下降30.3%，同比也下降45.5%。在成交量萎靡的情况下，不少开发商选择了大幅度降价来吸引消费者特别是自住型消费者以换取资金回笼。在这种策略的带动下，深圳部分自住客开始缓慢入市，自住型需求得到一定程度的释放。受其影响，2008年6月，深圳二级市场成交价格环比上升30.8%，同比下降3%；三级市场环比上升2.2%，同比下降5.3%。这是深圳楼市成交价格从2008年1月开始进入下降通道以来，首次出现回升的情况。今年上半年，深圳市三级市场住宅交易面积161.89万平方米，其中六月份交易面积为35.69万平方米。虽然三级市场住房交易量有所回升，但市场交易仍比较冷淡。据深圳本地的二房网租售统计数据，6月份二手楼市价格持续下探，天津市挂牌均价为10124元/平方米，与5月份相比下降了0.69%86 。有市场人士表示，三级市场楼价下降趋势至少将继续维持到奥运会结束之后，届时挂牌均价可能会在一万元以下。在关外，2008年6月的二手房市场呈现“量价齐跌”，同时成交均价呈缓慢下降态势。其中，宝安区房源量最多，占总挂牌量的32%，成交均价为8557元/平米，环比下降3.7%；而在关内，福田二手房市场呈现“量升价跌”，南山二手房市场呈现“量跌价升”，罗湖区二手房市场呈现“量升价跌”，而盐田区二手房市场成交呈下降走势。（四）天津房地产市场价格分析上半年，“津房景气指数”为105.67，预示房地产业继续景气区间平稳运行。但“津房景气指数”由一季度107.67回落至105.67，呈现小幅回落态势。图28天津周平均成交量和成交价从上图可以看出，从去年以来，天津市的房价一路高歌猛进，到今年二月份已经达到一个制高点，超过了8000元/平方米。而从二月份开始，天津市商品房的成交均价似乎开始进入了僵持阶段，特别是在六月份，这个价格一度跌落至一月水平，开始出现自三月来的首次松动。上图中涉及到的商品房成交均价为中心城区、四郊五县与滨海新区的整体统计。而据天津信达行数据统计显示，6月份天津中心城区成交量为13.2万平米，成交量环比增长8%，但成交价格却首次跌落万元，为9995元/平方米；而一向被视为价格坚挺的河西、南开、和平三区，商品房的成交价格虽然还在万元之上，但已经出现了环比幅度的下降，其中尤以和平区为甚，降幅达到28%，高居各区降幅之首。（五）广州房地产市场价格分析今年1-6月，广州房价“撑-俯-撑-俯”的运动曲线确实在做一场“俯卧撑”。广州市国土房管局最新统计的6月一手住宅成交均价为9569元，又跌回万元以下，持续了两个月的过万均价被这次960元/平方米的跌幅拉回至今年3月的水平。业界人士表态，广州房价能否“撑”起，要到四季度才看到希望。86 图29广州周平均成交量和成交价对于楼盘降价一说，发展商多不愿意正面承认，但6月楼价960元/平方米跌幅反驳了这种说法。尽管对于960元的跌幅可以用结构性调整、限价房拉低房价等原因来解释，但实际上，广州6月的成交总套数是5150套，其中价格为4000元/平方米的限价房约500多套，只占总成交量的10%。如果10%的成交量要把整体房价拉低960元，那意味着10%的成交房屋的单价要低于4000元才有可能。而事实并不如此，因此毋庸置疑，广州房价确实在降。从单盘价格看，“俯卧撑”运动也相当普遍。去年十一黄金周期间，中海金沙湾单价高至过万，但到今年初就调至8000元/平方米，到3月新组团亮相时均价6800元/平方米，最低价格为6500元/平方米，与限价房项目保利西子湾持平；番禺区临江楼盘锦绣半岛花园曾价高近万，近期却急速跳水，最低价位低至5880元/平方米。另外，位于南沙区的优山美地”去年10月开盘的带装修均价为6000元/平方米，到D11栋楼王推出时，均价甚至达到6500元/平方米，而目前的楼价为毛坯均价4000元/平方米。祈福新邨“湖岸经典”的价格调整也很明显，去年3月3日以带装修8500元/平方米的均价发售，后来最高飙升至1.4元/平方米，目前虽又恢复到8500元/平方米的幅度，但因为车位，实际价格比开盘价还低。一个真正有价有事的房地产市场一定是用“量”、“价”两个指标来衡量，如果纯粹只是“价”升，而“量”萎缩，那么“量缩”的力量最终要成为阻碍“价升”的力量。今年6月，广州楼市“量价齐跌”的现象正好印证了这种观点。广州市国土房管局的数据显示，今年上半年广州市十区一手住宅成交量仅239.78万平方米，与去年同期的427.82万平方米相比大幅度下降44%，而与2006年同期相比降幅更达52%。从单月来说，今年上半年单月成交量最大的是6月，为64.64万平方米，其它月份全部低于40万平方米，成交量最低的2月仅23.12万平方米，而去年同期，每个月楼市成交量平均都在60万-75万平方米之间，足见当中的差距。86 第一节房地产销售分析从全国范围来看，商品房销售面积同比增速自07年8月达到近期高点57%以后，持续下滑，进入08年以后，更是出现了负增长，2月份为-4.2%，3月短暂回升，4、5月深跌至-12%、-14%。全国住宅市场与整个商品房销售市场基本一致，销售面积下滑明显，成交量呈现负增长。住宅销售面积同比增速自07年8月超过了60%,随后也逐级下滑，08年出现负增长，2月份为-3.5%，3月回升为3%，4、5月深跌至-11.5%、-14%。从商品房销售面积累计来看，截止今年5月，累计销售面积达到1.96亿平方米。但是同比去年下降7.16%。而且从今年2月开始，销售面积数据一直处于下降状态，而且有不断扩大的趋势。我们认为成交量同比数据还有可能继续下滑，因为去年7月后是房产销售的高峰期，而今年基本不可能达到去年的高度。图3008年商品房销售面积年度累计情况86 图3108年商品房当月销售面积情况截至5月，销竣比数据为1.48。环比去年5月的1.88而言有明显下降，下降幅度为27.03%。但今年2月份最低点1.16而言，已经连续第3个月上升。销竣比的较高点有所下降主要是08年上半年成交量明显下滑。从年度数据来看，07年销竣比数据为1.31，低于5月的1.48。根据我们调查，造成这一现象的主要原因在于4、5月份开发商或多或少存在推迟开盘的现象。这些楼盘将逐步在后期释放。因此，由于目前房地产市场没有转暖的趋势，后期销竣比数据有可能被进一步缩小。图3208年各月销竣比情况86 图33各年销竣比情况86 第一章重点区域房地产业运行概况分析第一节北京市房地产运行分析上半年，北京市房地产开发投资增速逐月放缓；住宅新开工面积增长较快，小户型所占比重过半。市场销售持续低迷，房价仍处高位，但涨幅回落。一、房地产投资情况房地产开发投资增速逐月放缓。上半年，北京市完成房地产开发投资794.4亿元，比上年同期增长11.9%，增速较上月回落3.7个百分点，较一季度回落10.6个百分点。图34上半年北京房地产开发投资增速图土地购置费用增速放缓是影响北京市房地产开发投资增速放缓的主要原因。上半年，北京市房地产开发企业购置土地费用231.6亿元，比上年同期增长11%，增速比一季度回落28.3个百分点。受部分工程于奥运前集中施工建设和建安工程价格上涨等因素影响，建安工程投资仍保持11.7%的增速，比一季度提高1.3个百分点。商业服务业等经营性用房投资增速较快。从投资类型看，由于奥运相关工程配套设施投资较大，商业及服务业等经营性用房完成投资达124.5亿元，比上年同期增长38.1%，增幅比一季度提高4.6个百分点。新建商品住宅完成投资391.9亿元，比上年同期增长7.3%。二、房地产市场供给情况新开工面积增长较快。上半年，北京市新开工面积为1212.9万平方米，比上年同期增长24.9%，其中，住宅新开工面积为861.7万平方米，增长37.4%。86 小户型住宅新开工面积比重过半。随着“90平方米，70%”政策的落实和限价房及保障性住房项目开工等因素影响，小户型比重大幅提高。90平方米及以下住宅新开工面积为490.8万平方米，占全部住宅新开工面积的比重为57%，比一季度提高7.7个百分点，比上年末提高22.8个百分点。住宅竣工面积降幅较大。由于2006年以来施工和新开工面积持续下降，上半年，北京市商品房竣工面积比上年同期下降14.7%，为817.6万平方米。其中，住宅竣工面积495.4万平方米，下降32.2%。经济适用房建设步伐加快。上半年，北京市经济适用房住宅完成投资16.4亿元，比上年同期增长1.2倍。6月末，经济适用房住宅施工面积354.8万平方米，增长9.7%，其中，本年住宅新开工面积为110.1万平方米，增长82.6%。一、房地产市场需求情况房地产市场观望情绪依然较浓，销售持续低迷。上半年，北京市商品房销售面积为457.1万平方米，比上年同期下降47.1%，降幅比一季度扩大1.1个百分点。其中，期房销售面积为313.7万平方米，现房销售143.4万平方米，分别下降52%和31.9%。住宅销售比重下降近半。上半年，住宅销售面积349.3万平方米，在上年同期下降33.5%的基础上继续下降49.5%，降幅比一季度扩大1.6个百分点。其中，期房销售面积272.9万平方米，下降49.4%，现房销售面积76.4万平方米，下降50%。图352007-2008年各月住宅销售套数从套数看，上半年，住宅销售30352套，比上年同期下降46%。其中，6月当月销售住宅7377套，比5月少销381套，比上年6月少销6726套。小户型住宅销售近七成位于五环外。上半年，北京市90平方米及以下住宅销售13559套，其中，9226套位于五环外，占小户型住宅销售比重的68%；四环以内销售2014套，仅占14.9%。86 一、房地产开发企业资金来源情况本年资金来源增速放缓。上半年，北京市房地产开发企业本年资金来源为1451.5亿元，比上年同期增长4.3%，增幅同比回落5.7个百分点。其中，金融贷款、自有资金和定金及预收款三个主要资金来源金额分别为438.6亿元、167.6亿元和456.1亿元。定金及预收款呈现负增长，比重降低。从增速看，上半年，金融贷款和自有资金分别比上年同期增长5.8%和11.8%，增速同比回落16.3个和9个百分点；定金及预收款则由上年同期增长11.9%转为今年上半年下降7.4%，降幅较大。从比重看，三个主要来源金额所占比重分别为30.2%、11.5%和31.4%。与上年同期相比，金融贷款和自有资金分别提高0.4个和0.7个百分点，而定金及预收款比重降低4个百分点。第一节上海市房地产运行分析一、房地产投资情况房地产开发投资增速逐月放缓。1-5月，上海市完成房地产开发投资514.12亿元，比上年同期增长2%，较一季度回落4.4个百分点。总体来看，今年以来上海市房地产开发投资保持低速增长，而且呈进一步降低的趋势。表8上海市房地产开发投资表单位亿元%房地产开发投资住宅投资额房地产开发投资增速住宅投资增速07年1-3月301.01202.9719.819.807年1-6月619.59394.616.25.207年1-9月966.65618.49-3.6-6.507年1-12月1307.53837.532.50.208年1-3月320.26205.266.41.108年1-4月412.14262.650.9208年1-5月514.12320.921.4资料来源：一方集团运营管理部搜集整理1-5月，上海市房地产开发企业购置土地费用61.78亿元，比去年同期增长24.5%，比一季度回落6.2个百分点；土地购置面积91.76万平方米，比去年同期增长69.6，比一季度增加19.1个百分点，增幅较大；土地开发面积78.89玩平方米，比去年同期降低4%。6月份，上海市还出现了地王退标事件。2007年9月，历经2个多小时、440轮叫价，普陀长风生态商务区4号东南地块终以11.04亿元一锤定音，超出底价3.14亿元250%，折合楼板价约1.64万元/平方米，一举成为当时的“普陀地王”。86 然而，仅仅时隔9个月，获标的志成公司便提出了退标的要求。4月底，志成公司向普陀区房地部门提出：由于其自身原因，申请终止履行关于长风地块的合约。去年的情况特殊，志成公司是在地价最高的时期拿的地，而目前整个土地市场已开始回归理性。开发商可出于资金、地价等方面考虑，加上宏观调控后的市场因素，从而选择退地。退标事件反映了，缺钱是房地产企业现状的共同现象识。房地产企业的负债率正在逐步走高。沪深上市公司整体资产负债率大幅走高，部分企业短期风险值得关注。报告指出，沪深房地产上市公司资产负债率在2007年大幅上升，并于2007年底达76.49%，与上年同期相比提高了7.39个百分点，其中万科的资产负债率从2005年末的61.0%上升至66.5%，金地从53.7%上升至71.4%。这也是今年以来上海市房地产投资增速回落的重要原因。一、房地产供给情况新开工面积增长较快。1-5月上海市商品房施工面积为8224.14万平方米，比上年同期降低7.4%，出现负增长，商品房新开工面积976.99万平方米，比去年同期增长9.7%。其中，住宅施工面积549万平方米，新开工面积730万平方米。住宅竣工面积增幅缓慢较大。1-5月上海市商品房竣工面积比上年同期下上升1.7%，为682.27万平方米。其中，住宅竣工面积497万平方米。经济适用房供给仍然滞后。自2002年上海撤销经济适用房发展中心，也意味着取消经济适用房及相关安居工程政策后，上海楼市便形成以市场化商品住宅为重心的单边发展局面，并且在保障类住房建设欠缺的情况下，导致后来一段时间房价非理性上涨。今年上海计划重点开展经济适用房的开发和建设，并且将按同类地区商品房市场价格的60%定价、房型则不超过60平方米。上海曾于2005年提出“两个1000万”计划，即当年新开工1000万平方米的配套商品房和1000万平方米的中低价房。然而，当时批出的土地和项目至今依然存在，并没有步入实际运行轨道。二、房地产需求情况房地产市场观望情绪依然较浓，销售持续低迷。1-5月，上海市商品房销售面积为980.45万平方米，比上年同期下降16.51%，降幅比一季度进一步扩大。商品房销售额为822.11亿元，比去年同期下降3.22%，出现了销售面积和销售额双下降的情况。住宅销售比重下降较大。1-5月，上海市住宅销售面积842.46万平方米，比去年同期下降22.31%，降幅比一季度扩大3.6个百分点。住宅销售额为703.96亿元，比去年同期下降8.9%。办公楼销售仍然强劲。1-5月，上海市办公楼销售46.08万平方米，同比增长13.95；销售额61.25亿元，同比上升29.38，增长较快。86 一、外资看好上海楼市潜力今年以来，随着房价的下滑，越来越多的外资背景的基金和企业开始关注上海房市。尽管限外政策频频出台，信贷层层紧缩，可是海外投资基金对上海商业物业的投资兴趣却没有受到丝毫影响。今年上半年，外资在沪整栋收购物业项目的交易总价高达96.91亿元。浅析表象，似乎今年外资对上海楼市尤为青睐，交易活动频繁。但是根据外资投资收购的流程来看，这些今年完成交易的项目其实大部分都是在去年就开始交易谈判，达成了基本的交易协议，并相继通过投资委员会的审核，整个交易的公布有一定的滞后性，这应该只能反映海外投资基金在去年的房地产市场的活跃程度。从今年上半年的外资交易记录中可以看出，在收获了预期的投资价值之后，外资会通过出售持有的物业以改变其投资组合，寻求利润最大化。可是，中国特别是上海坚挺的经济基本面不变，人民币升值的预期依旧，房地产市场的潜力犹存。因此有外资的出售就相对应产生了一笔外资收购，形成了外资间的循环交易，从这些收购的机构来看，被动型基金的出现也是一大特点，它们通常会选择一些特定的、价值较稳定的投资项目，而舍弃风险收益的刺激。从收购的项目来看，海外投资基金的主要关注点还是上海的优质商业物业，纵观上海商业物业市场，其价格水平还远低于香港、东京等国际化城市，可是优质商业物业租金的稳步上升和空置率逐步走低，显示了上海优质商业物业市场巨大的投资吸引力。例如截止到今年第二季度，上海甲级写字楼的租金已经达到每天每平方米1.4美元，空置率也仅为1.33%。许多海外投资机构具有非常强的提升物业附加值的能力，它们在收购项目后参与物业管理以及提升物业整体配套和营运水平的经营管理上，使得项目的租金得到大幅度的提高，也进一步提升了项目的价值，这也是这些项目能够高价出售的原因。宏观调控力度的加强和银根紧缩，受到政府“限外令”政策的影响，许多海外投资机构只能选择离岸交易，以规避政策对外资投资房地产领域的信贷投放限制，这也是今年上半年这些外资交易的一大特点。根据我行对市场的跟踪分析，今年海外投资机构对于国内乃至上海的房地产市场走势还处于一定的观望状态，在政策和市场的双重压力下，除了离岸交易模式以外，海外投资机构开始倾向于项目合作，寻求与本地开发商的合作，既免去了外资在项目整体收购中繁琐的项目操作和人力支出，对于处于资金压力下的本地发展商们也无疑是一种融资的途径，但是海外投资机构对于可以合作的本地发展商在品牌知名度、开发能力、项目管理方面都具有较高的要求。上海国际大都市的形象日益清晰，商业物业市场日益成熟及凸现的投资价值将吸引全世界的金融机构和投资机构的目光。从目前的宏观环境和限外政策来看，外资对于房地产市场的冲击和影响并不具有决定力，上海房地产市场从中期来看也始终是投资者的焦点。二、个人房贷呈先降后升上半年，上海全市新增本外币贷款1849.5亿元，其中中资金融机构新增本外币贷款1505.6亿元，同比多增325.1亿元；外资金融机构本外币贷款增加86 343.9亿元，同比少增111.8亿元。贷款投放节奏趋缓，贷款结构总体变化不大，但个人住房贷款呈V形走势。统计表明，上半年上海中资商业银行个人消费贷款小幅增长，全市中资商业银行新增人民币个人消费贷款54.3亿元，同比少增50亿元；其中第2季度增加40.8亿元，同比少增35.7亿元，但较1季度多增27.3亿元，主要是6月份增加29.4亿元所致。上半年，上海个人住房贷款增加55.7亿元，同比少增12.6亿元；其中第2季度增加35.3亿元，较1季度多增14.8亿元。由于部分商业银行加大个人住房贷款营销力度，6月份中资商业银行个人住房贷款增加27.1亿元（其中新建房和二手房贷款分别增加13.2亿元和13.9亿元），是今年继1月份后第二大月度增量，使上半年个人住房贷款呈“V”型走势。第一节深圳市房地产运行分析2007年下半年以后，随着国家宏观调控政策的贯彻落实，深圳房地产市场出现调整，房价有较大幅度下降。今年5月份，深圳房价比去年最高点下降了36%。总体而言，去年以来的房价调整，是对前两年市场过热发展的修正，其目的是使市场向理性轨道回归，有利于今后深圳房地产市场保持健康、平稳发展。一、房地产投资情况今年上半年，深圳市完成房地产开发投资194.68亿元，同比减少0.83%，其中完成商品住宅投资142.84亿元，同比增加4.34%；商品房施工面积为2839.32万平方米，同比增加5.15%，其中住宅施工面积1950.89万平方米，同比增加3.19%；商品房新开工面积462.91万平方米，同比增加7.01%，其中住宅新开工面积303.89万平方米，同比减少27.76%。商品房空置面积164.73万平方米，同比增加26.72%，其中住宅空置面积65.37万平方米，同比增加84.5%。二、房地产交易情况上半年，深圳市新建商品房销售面积170.41万平方米，同比减少54.38%。其中，住宅销售面积154.25万平方米，同比减少54.02%；办公楼销售面积1.78万平方米，同比减少89.23%；商业用房销售面积11.94万平方米，同比减少34.65%。按目前的销售规模估计，全年的住宅销售面积大约在350万平方米左右，仅相当于1997、1998年间的水平，新建商品住宅销售规模下降幅度较大。从上半年各月住宅销售情况来看，3月份以来销售量有所回升，受春交会影响，5月份销售量达到上半年高点，6月份又出现回落，各月销售量仍保持低位水平，市场交易持续低迷。二手住宅交易面积161.89万平方米，同比下降68.48%。二手住宅与新建商品住房交易面积的比例由4去年的1.86：1降至1.05：1。上半年各月二手房住宅交易面积分别为25.22万平方米、12.62万平方米、22.98万平方米、30.64万平方米、34.74万平方米、35.69万平方米。86 6月，二手住房交易量尽管有所回升，但市场交易仍比较冷淡。以上市场情况表明，今年上半年，深圳市新、旧住宅成交仍然低迷，住宅价格持续调整；但总体来看，随着房价的逐步调整到位（全市房价逐步接近90/70房的水平，10000-11000元/平方米），深圳市居民自住需求有所上升，这将有利于深圳房地产市场早日走出调整期，并在新的发展机遇下，稳步健康发展。一、深圳房地产现状分析：危机之中面临机遇经过这一轮的市场波动，目前深圳房地产市场出现浓厚的观望气氛；同时，今年以来，全球经济下滑已经波及国内经济，使得今后国内经济增长预期存在一定程度的不明确；此外，目前紧缩的货币政策，也使得全国包括深圳房地产开发经营与交易的资金来源出现一定困难。一系列房地产发展的不利因素，使得今年国内包括深圳房地产市场持续低迷。但是，我们认为认为，今后的房地产市场不会因为这一轮的波动而出现长期低潮。在宏观经济持续增长的前提下，目前房地产市场的低迷是相对的，是向理性回归过程中的一种调整，之后不健康因素会逐渐消除，而居民的自住需求会持续稳定的增长，这将有利于房地产市场的进一步发展。主要的利好因素如下：一是新的宏观经济形势为房地产市场下一步发展带来机遇。众所周知，拉动中国GDP增长的三个要素是出口、投资、消费。然而受全球经济滑坡的影响，今年全国外贸出口额下降。外贸出口是这几年促进中国经济快速增长的重要因素，这势必对宏观经济造成巨大冲击，因而国内投资和消费担负起重要使命。房地产业作为国民经济中的重要产业，兼具投资与消费功能，直接对宏观经济增长起到积极的推动作用；同时，房地产业可以直接和间接带动六十多个行业的发展，可促进诸多行业的生产或消费。房地产业在未来如果能保持持续增长，势必能够推动国内投资和消费，保证宏观经济不受外贸6出口下滑的影响，而继续保持快速增长。因此，房地产业的地位在这个新时期尤显重要。二是深圳房地产市场本轮在全国的先行调整并逐步调整到位使得深圳房地产行业在新的形势下具有非常好的发展契机。首先，因为房价回落幅度较大，使现行房价与老百姓收入逐渐相吻合，从而使得潜在的住房需求有望被尽快激发出来。其次，非户籍常住人口目前住房自有率比较低，大量非户籍常住人口家庭没有自住房。一旦房价收入比合理，这个特定人群对房地产市场会有大量需求，从而促进房地产市场新一轮的发展。因此，在当前已出现深度调整的情况下，未来的深圳房地产市场面临良好的发展机遇。86 第一章房地产业投融资分析第一节房地产资金链分析一、销售放缓导致行业资金链全面紧张2008年前5个月，全国平均销售面积下滑6.5%，由于2007年前低后高，6月份开始销售速度明显加快，后7个月的月平均交易额相当于前5个月平均的149%，我们预计到下半年销售面积下滑的幅度将进一步增大，全年商品房销售面积萎缩幅度在10%-20%，在均价维持去年水平不变的情况下，全年的销售额降幅在10-20%之间，简单计算由此导致的资金来源降幅即在3000-6000亿之间。房地产预售收入的大幅下降使得占到开发商资金来源30%左右的定金及预收款部分受到严重挑战。从资金来源占比来看，2008年前5个月，定金及预收款在整个资金来源中所占的比重大幅下降至23%。图36今年前5月商品房销售面积与06-07年对比86 图37资金来源占比变化各项资金来源中，国内贷款和自筹资金比例提高，外资和其他资金增幅锐降；表明限外令对外资进入的抑制效果显现，而其他资金来源如信托、IPO和再融资等等筹资方式增幅下降也相当快。表92008年1-5月房地产开发资金来源情况NO项目到位资金（亿元）比去年同期增长（%）比重（%）自年初累计去年同期1一、本年资金来源小计15099.0624.3100.0100.021、国内贷款3423.0721.522.723.232、利用外资246.0610.81.61.84其中：外商直接投资194.186.51.31.553、自筹资金5630.2136.737.333.96其中：自有资金3176.4835.421.019.374、其他资金来源5799.7216.438.441.08其中：定金及预收款3548.0220.123.524.39个人按揭贷款1418.657.99.410.810二、各项应付款合计2241.8830.911其中：工程款1198.3132.4资料来源：一方集团运营管理部搜集整理86 图38国内贷款、外资、定金及预收款等资金来源增长趋势银行贷款方面，总的来看新增开发贷款占总贷款盘子的比例并无明显下降，当然其中有结构性调整，由于关注到开发贷款的风险，负债率过高、缺乏信用和抵押品价值不足的小企业和前期过度扩张的大企业再贷款难度加大，但上市公司方面贷款获取条件仍然比较宽松，一季度末开发贷款总额增长19.1%，预计全年增幅15%。资金运用方面，除了银行贷款付息和到期偿还，建安成本以及土地出让金支付是对房地产企业影响较大的现金支出。08年上半年由于开发惯性，商品房新开工面积和施工面积前五月同比分别上升20%和25%，下半年预计将出现回落。由于原材料和人工成本的上升使得综合建安成本上升幅度在5-10%之间，其中中小城市和中低端住房对于建设成本的上升反应更为敏感。我们预计全年地产开发业在建安成本方面的开支增幅为15-20%。2007年开发商土地总投资与销售额相比并未过激。2007年销售畅旺、房价暴涨加强了开发商拿地信心，2007年土地出让金总额约1.2万亿，同比增长59%，其中地价上涨是出让金增长的重要因素，根据发改委和国家统计局公布的数字，住宅用地交易价格指数在07年3季度比去年年底暴涨了16%。从历年土地出让金占商品房销售额的比例上看，07年开发商总的拿地支出在合理范围内，但地价偏高会导致09-10年的土地成本高企。一般来说，地方政府要求土地出让金最长在1年内付清，考察信息披露较完全的上市公司，07年末应付未付地价占去年总地价的比例约在30-60%之间。由于土地流拍现象普遍，08全年新获土地出让金总额可能出现下降，此消彼长，预计08年土地出让金现金流出将比07年上升20%左右。86 图39历年土地出让金及占当年商品房销售额的比例从上述各项资金来源和运用的数据看，资金来源方面除了开发贷款仍有上升外，其他资金来源（除自筹资金外）全面紧缩，其中销售回款的放缓最为关键。与此同时，资金运用各方面均有不等的增长，房地产业资金链整体偏紧已是不争的事实。为解决资金缺口，开发商应对的措施包括：放慢拿地速度、缩减开工量、延后支付建设工程款、延迟支付土地出让金、通过降价、整售、股权出售、合作等方式加快项目回款，加大自有资本金投入、承担高利率的民间借贷等。民间借贷、当中也包括和外资或内资以股权方式进行的短期融资，近期在东部沿海非常活跃，也被社科院最新报告怀疑是海外热钱的流向之一。过高的融资利率不但蚕食了小开发商利润，由于这类贷款期限基本上都在6个月甚至3个月以内，如果部分地区销售大幅萎缩现象持续至四季度，融资渠道狭窄的小开发商资金链断裂的风险将大幅增加。一、龙头上市公司现金流分析通过对万科、保利、金地和招商地产等四家龙头上市公司的现金流分析，我们发现，如果今年融资受挫，下半年销售量继续萎缩，即使是行业龙头也开始感受到现金流的压力，有必要适当放缓原定的土地购置计划和开工量计划。四家上市公司中，财务报表最优秀的是万科，由于在去年下半年和今年年初有效地执行了快速回笼的销售政策，目前现金流情况最为宽松，在公司能够成功完成650亿元的销售目标的基础上，那么在不考虑其他方式的直接间接融资，公司年末仍能产生现金盈余。如果考虑上市公司现有土地储备情况，我们把今年新增的土地储备满足08年末未开工土地储备达到当年新开工面积的2倍作为最低土地储备增长目标，同时假设新增土地储备的楼面地价为2,000元，那么经过调整土地储备目标后，金地集团也能够在不进行其他融资的基础上实现现金盈余。86 图40龙头上市公司的现金流测算保利和招商地产的现金流相对偏紧，但作为央企控股的上市公司，大股东支持力度明显高于万科和金地这两家公众公司，融资渠道也较为通畅。保利地产7月1日公布了和关联公司保利财务签订20亿元金额以内的贷款和担保支持，一季度获得净增银行贷款36亿元，公司债发行计划也已获批，可以维持现金流的平衡；招商地产80亿元公开增发方案7月1日得到了证监会有条件批准，但目前股市情况使得增发成功的不确定性因素增加，且公司股权融资募集资金中的26亿元将用来支付集团的土地收购价款，因此公司还需要继续加大财务杠杆，增加银行贷款。图41一季度现金流情况86 从一季度的现金流情况看，保利地产仍然保持了比较激进的扩张政策，存货的快速增长使得经营性现金流出现59亿元的大幅净流出。万科继续执行了快速回笼、谨慎扩张的政策。金地集团从去年10月份以来停止拿地至今，有意执行收缩政策，并通过与瑞银合作成立房地产基金等方式开拓其他融资渠道，开源节流。从销售计划的完成情况看，招商地产由于在售楼盘中高端项目占比较高，销售回款速度偏慢，前5个月仅完成销售目标的20%；金地集团的销售进度同样不尽如人意，销售目标完成情况不容乐观。万科和保利的销售完成情况较好，从当前的销售完成比例上看可以达成今年销售目标。图42销售计划完成情况在四家龙头地产公司中，现金流由优到劣综合评比，我们的排序是：万科、金地集团、保利地产、招商地产。2008年，龙头公司现金流基本处于可控状态，基于对下降周期持续时间的不同理解，开发商对于销售和拿地的决策也各有不同。延续前文对调整周期的判断，我们认为今年四季度到明年上半年将会涌现出大量的土地收购和项目整合机会，在下降周期中采取主动收缩策略、降低负债率、提高安全性的地产商将从财富再分配中获益。总体而言，万科在资金链的控制方面是同行业的翘楚。第一节房地产项目融资困局仍将持续宏观调控下国内企业要想贷款难上加难，因此，不少银行选择不占用或少占用银行资金的投行业务，打造为企业输血的新脉道。不过，这对资金需求最为饥渴的房地产业是个例外。基于政策和市场两方面因素的考虑，现时中国人民银行下属的中国银行间市场交易商协会对于融资对象有一定限制，不鼓励、不支持银行介入地产及城市开发建设项目，近期众商业银行开展投行业务对象都将不考虑房地产商。看来，无论是“房地产业和银行抱着一起死”论调还是“断供门事件”，都无法动摇银行对房地产业说“不”的决心，房地产行业融资困局未来仍将持续较长一段时期。86 一、地产项目遭银行拒之门外受信贷规模限制影响，再融资银团业务、非金融企业债务融资工具、金融同业合作这些不占用或少占用银行资金的投行业务近期在银行业异军突起。像短期融券这类融资工具，银行只需说明发债是为满足企业正常生产经营需要即可，而企业则可以灵活试用这笔资金，因此受到企业追捧。目前已有多家地产公司资金“捉襟见肘”，由于无法在其他银行获得贷款，因此与该行接触，希望能通过类似的投行业务缓解资金燃眉之急。但是，目前人民银行下属的中国银行间市场交易商协会对于融资对象有一定限制，不鼓励、不支持银行介入地产及城市开发建设项目。二、地产债券市场认可度低除政策因素影响外，市场对房地产行业的投行项目反应偏冷，也是银行将房地产商拒之门外的原因。银行作为债券承销商，面临的最大风险是包销，如果市场无人购买，银行必须自己回购。目前市场对地产商发行的债券认可度较低，销售难度较大。由于全国范围内楼市价格持续低走和销售放缓，市场对于楼市回暖信心不足，银行对开展房地产投行项目慎之又慎。三、地产企业信用评级较低企业通过投行业务进行债券融资的规模除了取决于其经营规模外，融资成本是与企业的信用等级直接挂钩。如果评级是2A+以上的公司，企业融资成本仅5%左右，比银行利率低2个百分点。但房地产企业获得的信用评级往往很低，就算有资格发债，融资成本也相当高，这也浇冷了不少房地产商的融资热情。另外，如果企业因资金问题到期无法兑付，银行方面不用负责，但出现这种情况多少对银行的信誉还是会有一定影响。综合以上因素，众多房地产商以及中小企业下半年融资困局也仍然难以打破。政策面：人民银行下属的中国银行间市场交易商协会不鼓励、不支持银行介入地产及城市开发建设项目。市场面：目前市场对地产商发行的债券认可度较低，销售难度较大，银行对开展房地产投行项目慎之又慎。企业面：房地产企业信用评级往往很低，就算有资格发债，融资成本也相当高，这也浇冷了不少房地产商的融资热情。第一节警惕房地产风暴引发经济危机一、房贷市场近一段时间将持续冷淡86 我们认为，宏观调控政策下半年继续从紧的预期，再加上房价持续调整和房地产市场交投冷清，下半年的个人住房贷款市场继续收缩的可能性相当大。上半年，居民消费价格指数高企，货币政策一再收紧。与去年六次加息、十次上调存款准备金的调控政策相比，今年上半年的货币政策似乎显得相对温和。到目前为止，尽管加息这只靴子迟迟未如预期落地，但存款准备金率已经上调数次至历史最高的17.5%。更重要的是，加息预期一直存在，且央行有可能在下半年打出加息“牌”。资料显示，调控政策从银行贷款源头加大了力度，一方面抑制了商业银行放贷能力，收缩银行体系过剩流动性，防止过快的投资需求产生；另一方面，去年以来的加息累积效应、二套房贷政策等加重了购房人的观望情绪。房贷市场也随之步入紧张的调整期。“伟嘉安捷”数据统计显示，08年上半年房地产个贷金融市场交易量与去年同期相比出现较大的下降趋势，降幅32%，贷款客户需求量也有所下降，降幅10%左右。但银行对个人住房贷款这块“肥肉”的争夺并未偃旗息鼓。为在房地产个贷金融市场的特殊时期抢占客户群体，各家银行纷纷主打或推出各种省钱房贷产品。尽管房贷风险在加大，但仍是银行稳定、优质的利润来源，预计下半年的房贷市场依然会呈现较为激烈的竞争态势。无论是从国际环境着眼，还是从国内经济形势分析，下半年房地产个贷金融市场还会延续上半年的走势，继续从紧。一是下半年宏观调控政策松动迹象不明显，加息或适时而出，资金使用成本的上升将迫使一些购房人推迟购房计划。二是由于奥运会成为一个观察楼市走向的重要时点，一些购房人认为奥运会后，北京房价会有所回调而选择观望。这将进一步冲淡奥运会期间房地产个贷金融市场的交易。但是，对于一些购房意愿比较强烈的借款人而言，奥运会前积蓄的贷款购房情绪有可能在奥运会后释放出来，从而促进个人房贷市场的回暖。一、中国引发次贷危机可能性不大随着楼市成交量的不景气和价格的下滑，业界有一种舆论随之兴起——楼价下跌甚至楼市的崩溃会放大银行风险，给银行业带来巨大的损失——市场滑坡，相应的贷款也会减少，会使银行的盈利下降；开发商贷款的偿还来源难以保证。而且还可能使房地产消费贷款的违约率上升。也正是基于这样的观念，才会有此前所谓“要死先死银行”的“狂言”。甚至，有人提出房价下滑、信贷紧缩可能会导致中国的次贷危机。我们认为，此种论调是的原因在于，开发商正不断诉苦资金短缺，力图推动银行信贷松动。这不仅仅是为其自己的资金，更为了拉动购房者对高房价的承担能力。中国爆发次贷危机的可能性基本不存在。资料显示，2008年房地产行业资金缺口达7100亿元，相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的2倍。由于去年高价拿地的企业面临着付清土地出让金的压力，今年7-9月份将是开发商资金链最紧张的时候，房地产金融危机已初露端倪。我们认为认为，信贷紧缩实际上并不代表目前市场内资金就一定很少。而目前中国楼市问题真正的关键并不在“紧缩”，而在于何时能拥抱理性价格，遏制此前多年养成的暴利习惯。而且，我国贷款中大多数借款人的信用级别很高，整体风险不算太高。而且房地产相关贷款一般控制在银行资产的30%86 以内，房地产市场的变化对银行的冲击就不会太大。同时，在经历这一轮调控之后，目前大部分购房行为是自住型的，投资型购房不是主流，所以中国发生次贷危机的可能性很小。一、警惕热钱危害楼市2008年上半年金融运行状况数据显示，6月末，国家外汇储备余额突破1.8万亿美元，达到18088亿美元，同比增长35.73%。外汇储备，指一国政府所持有的国际储备资产中的外汇部分，即一国政府保有的以外币表示的债权。数据显示，上半年国家外汇储备增加2806亿美元，同比多增143亿美元。6月份外汇储备增加119亿美元，同比少增281亿美元。但从上半年情况看，月均增速远远超过去年385亿美元的水平近年来贸易顺差的快速增长，是外汇储备高速增长的主因。但今年来随着顺差的放缓，而外汇储备高增，这不得不让人产生怀疑。俗称“热钱”的各式投机资金，目前是各界高度关注的一个话题。不少专家认为，各路涌入的逐利资金成为上半年外汇储备快速增长的一大原因。目前，新增国际投机资金占新增外汇储备之比正不断增加，值得警惕。充足的外汇储备往往会对国际游资起到震慑作用，但另一方面，不断攀升的外汇储备直接导致央行以外汇占款的形式被动投放基础货币，带来流动性过剩局面，愈发加剧当前通胀压力，并对央行货币调控的自主性和有效性形成一定制约。此外，也得格外警惕热钱逆转所引发的风险。近期以来，在外汇储备持续快速增加及越南经济陷入困境的背景下，国内的热钱流动问题日益引起各方面的高度重视。已经流入国内市场的热钱及其中国经济的影响值得关注。我们如何才能有效地监管热钱，尽可能降低它的负面作用，这是中国经济发展面临的一个重大课题。资料显示，中国资本市场上的热钱数额惊人，已高达1.75万亿美元，这一数字大约相当于截至2008年3月底的中国外汇储备存量的104%。2005-2008年流入我国的热钱达4593亿美元，约占同期新增外汇储备的40%。其中，今年前5个月流入的热钱为1196亿美元。如果大规模的热钱逃离中国市场，受到影响的不仅仅是我国的外汇储备。热钱操纵中国股市最常用的手段就是通过A、H股的联动来赚取利差，造成股市暴涨暴跌。热钱对楼市的兴风作浪远比股市来得凶猛，造成中国房价大涨。截至目前，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.2%，涨幅比4月低0.9个百分点，我国楼市一直演绎上涨格局。热钱加速流入会造成宏观经济失衡，形成资产泡沫。而热钱的迅速出逃，也将会是一瞬间的事，届时将会造成经济震荡，甚至引发严重的货币危机。正如亚洲金融危机演绎的那样：危机爆发前的1996年底，注入东亚的热钱约5600亿美元，到1998年底危机爆发后流出的热钱达8000亿美元，诸多亚洲国家深陷危机之中。我们认为，大量热钱的进入必须引起金融高管的高度重视和严重关切，采取积极有力措施，加强监管热钱的“出口”和“进口”，让热钱置于我国金融的有效监管之下，避免热钱藏匿金融系统带来的各种危害。86 同时，对于热钱的防范，我们认为，我国在人民币升值问题上应该适当改变升值预期。如果我国继续实行小幅度持续升值的策略，则会造成外资的固定预期，将吸引更多的外资看好人民币，源源不断地进入国内资本市场，这将带来更大的隐患。一、房地产企业应拓宽融资方式以求自救今年以来，发行公司债券成为低迷金融市场的新焦点，而在这一群淘金大军中，正经受资金链考验的房地产企业倍受关注。继今年3月12日金地集团12亿元公司债券发行获证监会批准后，保利地产、新湖中宝公司债券发行在5月份相继获批。6月底公告的北辰实业也加入这一行列。据公告，北辰实业本期债券（“08北辰债”）票面利率询价区间会在7.5%-8.6%，远远高于最近发行的2008年凭证式国债。截至目前，监管部门批准的房地产公司债已达133亿元，这是监管层对房地产企业强势宏观调控下的一次大输血。我们认为，监管层对房地产上市公司融资一直持谨慎态度，再融资的闸门松动是有条件的，主要针对经营状况较好的大型房地产企业。公开资料显示，2007年北辰实业的收入为43.54亿元，其中投资物业和零售商业收入合计14.32亿元，占比32.89%，作为房地产综合运营企业，公司的抗风险能力优于其他纯粹性房地产开发企业。截至2007年底，公司经营的北京亚运村总建筑面积达47万平方米的大型综合物业群，包括2家酒店、2个写字楼、1个国际会议中心、1个公寓群和1个购物中心。随着国家会议中心、北辰时代大厦及周边物业的逐步投入运营，2009年公司的投资物业及零售商业持有并经营的面积将达到120万平方米。随着投资物业和零售商业持有并经营的规模快速扩张，公司上述两个业务板块的收入也将大幅增加至36亿元以上。6月底，新湖中宝不超过人民币14亿元的公司债开始发行，债券期限8年，票面利率9%创下公司债发行利率新高。但网上发行不到几分钟就被投资者抢购一空。上周五，保利地产也发行了5年期、票面利率为7%的公司债，网上发行同样得到超额认购。可见，尽管房地产公司面临资金链的考验，但其发行公司债券的市场反应仍得到投资者青睐。我们预计，08北辰债发行情况会相当不错。因为其债券持有者可以选择在第三年以票面价格回售，这一条款保证了08北辰债未来三年的二级市场价格。08北辰债的利率询价区间为7.5%—8.6%，虽不及新湖中宝的9%，但其期限短，风险更小，并有北京市国资委100%控股的北辰集团做无条件不可撤销的连带责任担保。同比5年期的保利债，北辰债不仅票面利率较高，还附带赎回条款，对投资者更有吸引力。权威评估机构中诚信证券评估公司将本次债券的信用级别评为AA，由于地产企业资产负债率普遍较高，这一级别已经相当高。此外，北辰实业2007年的资产负债率为58.4%，可谓稳健。报告表明，按照08北辰债7.5%—8.6%之间的发行利率，三年的到期收益率将超出同一信用水平下的银行间同类债券185-315bps，超出上交所同类债券105-235bps，在信用风险相同的条件下收益率却更高。185-315bps的一二级市场之间的利差无论对3-5年的中期投资者还是1年以下的短期投资者都具有极大的吸引力。86 无疑，公司债这种创新的融资方式给地产企业提供了新的融资渠道。我们认为，企业采用发行公司债券的方式进行融资对于企业本身，首先，它是上市公司利用市场进行融资的渠道之一；其次，它对于企业的基本面起到了良好的扶持作用；第三，只有经营良好，财务稳健的公司才能够获得主管部门的批准，这也是市场人士宏观衡量的重要依据之一。其实，北辰实业等优质房地产企业，资金链压力远远小于市场的推断。加上公司的奥运媒体村项目热卖，国家会议中心在奥运后开始经营等利好因素，北辰实业的实际负债率将大幅度降低。行业大蛋糕缩减并不必然意味着每家企业的分额减少，至少目前北辰实业并无太大资金压力。我们认为，有实力的房地产公司应通过发行公司债以了改善财务结构，以便于在房地产“冬天”的最佳投资时机增加投资扩大规模，这在某种程度上有理由推动房地产行业的进一步集中，促进行业良性发展。86 第一章房地产业业态分析第一节国际典型业态分析一、美国模式：资源丰富的全流程市场化模式美国模式代表了一种高度细分的专业化分工，各个环节均由高度专业化的公司分别完成，行业细分为投资商、建造商、运营商、代理服务商等。其本质特征是以实际消费群的购买力及需求细分为经营导向，利润主要来源于生产更多的房子，原因是美国的土地几乎是无限供应。在融资方面，美国模式只有15%左右是银行资金，70%的资金来源于不动产基金及退休基金，民众是行业的主要投资者和受益者，房地产更多的是一种长期投资。图43美国房地产开发模式二、美国模式的典型特征完善的金融体系：大规模的房地产投资基金是美国房地产开发的主要资金来源。而房地产抵押贷款证券化等一系列金融衍生工具的应用，加速了房地产资金的流动速度。发达的中介服务：从设计、建筑到分销和物业管理等每一个环节，都有专业的中介公司参与。健全的代理体系：房地产经纪公司控制了房地产一、二级市场的销售和租赁终端。三、香港模式：资源集中化的前端主导产业链模式香港模式指开发商包揽了“拿地、规划、设计、施工、销售、物业管理”86 的整个房地产开发环节，是全能的开发商。其本质特点是，房地产开发商以相对廉价的资金取得土地为经营导向，利润很大一部分来自于土地的增值收益，这主要源于香港土地资源严重稀缺，土地高度垄断。在融资方面，香港模式主要依赖银行贷款，在银行贷款的支持下囤积更多的土地，以便今后享受更多的土地增值收益。图44香港房地产开发模式一、香港模式的典型特征土地供应主导型：香港自开埠以来，一直采用土地租用制，租用土地是以公开拍卖或投标方式，价高者得。这种拍卖、投标的土地批地制度，策略上可使政府控制土地供应量。1985-1997年期间，中英土地委员会每年批地基本为50公顷，土地供应减少，香港楼市由1982年起经历13年基本向上的牛市。回归后，批地50公顷的限制取消，特区政府对房地产的改变和计划为每年建85000居住单元，加上香港受亚洲金融风暴的影响，导致楼价大幅下挫。因而特区政府于1998年中采用暂停卖地措施，以稳定香港的楼市波动。开发商的强势地位：在香港由于土地资源的严重稀缺，以及大型地产开发企业对市场的高度垄断，房产市场在多数情况下呈现供不应求的局面。拥有相对垄断力量的发展商通常在市场上处于非常强势的地位。高度发达的中介行业：香港发达的房地产中介行业，为大量、快速的房地产交易提供了前提，使不动产可动化。第一节中国业态定位趋势一、中国现状模式：不健全体制下的开发商主导模式中国卖方完全垄断的土地市场格局，相对于完全开放的房屋租赁市场与相对开放的房屋销售市场，导致房地产市场长期供不应求，占有了土地资源就相当于拥有利润，销售并不存在压力；由于市场中缺乏每个价值链环节中专业的公司或者开发商为了控制与降低成本，很多开发商涉及产业链中的每一个环节，造成市场中大量的地域小型公司；由于租市利润太薄及市场的波动性，使得房地产商的目光集中在楼盘项目的销售与资金快速回笼，导致投机心理为主导。86 图45中国房地产开发模式一、中国模式的典型特征开发商主导地位：开发商利用与政府的关系而拿到房地产行业最核心的土地资源，从而可以掌控价值链，强势地整合价值链其它环节的资源。缺位的金融体系：中国房地产市场资金的来源比较单一，主要是银行资金，房地产投资基金及其它金额工具还没有得到大规模的应用，这相应加重了企业经营风险，并形成恶性循环。混乱的中介、代理体系：房地产中介、代理机构数量众多，鱼龙混杂，泥沙俱下，非主流、不规范和不成熟成为这个行业的主流。靠人海战术、盲目开店来争夺市场份额是地产中介、代理典型发展模式。这种没有技术含量的发展，导致其抗风险能力差，只能通过关张躲避风险。二、中国房地产模式将最终走向美国模式关于中国房地产发展模式，争论最多的是：在中国的环境下，到底是选择美国模式还是香港模式可以促使企业可持续发展？其实美国模式与香港模式，是一个专业化与多元化的问题。香港本土区域面积有限，市场波动性较强，开发商更多依赖于产品多元化以规避市场波动所带来的风险。这就是为什么大多数的香港公司都偏好于持有部分物业，以保证在行业进入低谷的时候，公司仍然具备一定的现金流。美国本土面积大，区域市场差异也比较大，开发商可以依托通过覆盖不同的区域市场以规避行业波动的风险。由于中国市场和美国类似,国土面积比较大，区域经济的差异远大于不同地产产品需求的差异，因此通过区域扩张更有助于平滑周期波动的风险，实现可持续经营。跨区域发展对于地产企业而言是一个重要的门槛，其从低到高、从易到难分别是：本地开发、跨区域开发、多区域开发、区域集约。86 香港模式在中国房地产市场启蒙的条件下，与内地的情况比较吻合。当时国内市场环境不成熟，缺乏相应配套的政策法规，甚至没有按揭，更不用提与不动产相关的其他金融服务。但随着中国房地产市场的发展，基于香港高度城邦经济化，土地有限供应基础上形成的房地产模式已不再适应大陆房地产市场的发展，但一线城市具有典型香港模式特征。中国房地产业未来只有往美国方向发展，进行全流程的市场化运作模式。中国房地产将往美国模式发展的内涵：1、专业化是中国房地产行业发展的趋势；2、中国房地产金融将快速跟进，地位将迅速提升；3、房地产中介、代理机构将逐渐规范，出现强势企业。第一节国际调控经验借鉴一、新加坡调控模式：半政府市场化的前端干预新加坡的住房分为两大类：组屋和私宅。“组屋”是政府通过建屋发展局为广大中低收入群体提供的廉价公共住房；私宅是指私人房地产商投资兴建，完全按照市价运行的供应高中收入群体的高级住宅。根据新加坡2006年年报对住房的分类，其“组屋”占到86%的高比例，政府是最大的开发商。建屋发展局是非盈利性组织，依赖政府对其强大的财政支持，可以说，新加坡政府组屋的成功，是在放弃了巨大的商业利益基础上才形成的。二、新加坡调控模式的典型特征政府宏观经济调控的工具：新加坡政府十分重视房地产业对整个经济发展的调节作用。比如，当经济出现衰退，政府便组织大量建房，通过发展房地产业来带动其他产业的发展，减缓经济下降的速度，因此，新加坡的房地产业建设速度极快。计划下的政府组屋开发：1960年，新加坡成立了建屋发展局，负责建造公共组屋，以解决广大中低收入居民的住宅问题，并代表政府实施5年建屋计划，开始了大规模兴建低标准住宅，同时提供设施齐全的居住环境。1964年，政府提出著名的“居者有其屋”计划，鼓励中低收入阶层购买政府建造的组屋。至90年代中期，建屋发展局共兴建了约70万套国民住宅，已有86％左右的人口在该计划的支持下，购买了组屋，住房的自有化程度相当高。因此新加坡成为世界上以政府为主组织建房，解决公民住房问题的范例。独创的住房公积金体系：新加坡自1955年以来推行中央公积金制度，实质上是政府为维护劳工和受薪者福利而推行的一种强制性储蓄制度，也是一种全民性的社会保险制度。它使政府积累了大量的住房建设资金，从而成为政府支持住房发展的主要资金来源。新加坡公积金使用范围明确，除应付会员提取和向会员贷款外，还向公共住宅建筑承包商提供建造贷款，其他的资金投向政府债务而转由政府控制。86 一、德国调控模式：全政府市场化的后端干预德国政府更强调房地产市场的社会福利性质，政府根据国家人口特征制定了完备的房地产发展规划，并通过税收、法律等手段卓有成效地实施规划和调控市场波动，主要通过规范价值链后端的流通环节来控制价值链。由此保障了数十年来德国房地产市场供求基本平衡，房地产价格水平总体较低，市场抗风险能力强。德国已成为各国政府成功调控房地产市场的典范。二、德国调控模式的典型特征严密的房地产规划：严密而科学的房地产规划，是德国政府调控房地产市场的首要手段。德国土地规划的出发点是全国的人口特征。考虑到居民的收入差距，德国政府房地产规划中对高、中、低档房屋的结构作了明确规定。特别是对低收入者，各地方政府会根据当地人口结构明确规定所有住房中福利房的比例。政府对社会福利住房专门规划用地，在发展商开发后再以较低的价格提供给需求者，其中的市场差价由政府向开发商提供补贴。立法推动：1950年政府颁布了第一个住宅建设法，其主要内容是推动福利性社会住宅的建设，由国家大规模投资普通大众化的社会住宅，向民众以低于成本租金出租。同时鼓励社会团体及企业自筹资金建造职工住宅，政府则在税收上予以优待。金融橇动：德国特有的住房金融模式和房贷固定利率机制，为稳定房价提供了制度保障。德国实行独特的“先存后贷”合同储蓄模式。这约占房贷总额一半左右，另外30%的住房贷款来自于商业贷款，其余则来自家庭储蓄。德国所有房贷都实行固定利率制，储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变，抵押贷款固定利率期限平均为11年半。这种长期的房贷利率周期，几乎可以抗衡任何金融市场的波动，对房贷市场起着稳定器作用。发达的房屋租赁市场：为了促进住房租赁市场的发展，德国政府特别重视租赁市场的法规建设和管理，这些法规重在保障租户的合法权益。德国政府对房租水平也进行了严格限定，由市政部门、房东与房客协会、房屋租赁介绍所等机构，共同制定该地区不同房屋类型“房租合理价格表”。如房东的房租超过“合理房租”20%，就构成违法行为；超过50%就构成犯罪行为，如不及时更正房东将面临高额罚款甚至牢狱之灾。三、中国房地产的调控政策并未撼动商品房根基我国各个城市从1994年起，就开始建设类似于新加坡的“政府组屋”的经济适用房，1998年这一政策继续明确，但是实施并不顺利，1999年到2005年，经济适用房占商品房的投资比重由17%下降到5%，不少城市由于各种原因甚至停止了经济适用房的建设。自2007年以来，中国政府强调要加大经济适用房、廉租房等保障房的投资开发建设，政府的决心和措施的力度都比以往要强大，同时，政府也采取了类似于德国的模式，试图用法规来规范中国房地产的流通环节。但是，中国的现实情况决定，这些措施在短期内还是很难达86 到应有的效果，其原因有如下几点：国情不一样：新加坡、德国面积狭小，政府可以依靠自身力量解决建设问题，但是我国偌大一个国家，计划经济时代的尝试已经证明了依赖政府建设并不可行。阶段不一样：新加坡、德国用了几十年的时间来建设保障性用房，而我国目前还处于发展中阶段，面临多层次的需求，政府不可能统统包揽；资金供给方的差异：新加的资金主要来自于政府，德国联邦政府对兴建福利性社会住宅的非营利建房企业提供巨大财政资助，而我国建设资金主要来源于中央、地方和开发商三个利益主体。建设单位不同：新加坡的建设单位为政府部门，是非营利性机构，定价权也完全由政府决定，德国政府为私人住宅建设提供资金支持，而我国基本上依赖于开发商这些差异的存在，决定了中国保障性住房的建设，将是一个长期而持续的过程，覆盖人群也将由低到中，逐步推进，它对市场商品房消费者心理层面的影响将大于实际的影响。市场在很长的一段时期，商品房仍将扮演主要角色，但是保障性住房总量将有所增加。86 第一章房地产产业竞争态势分析第一节产业现状分析一、产业竞争度提高是必然的宿命中国房地产市场由2005年的56290家房地产开发企业增加到2006年的58710家，从总量上讲，开发商数目似乎在增加，但房地产是以项目为单位，通过某些上市公司拥有多则近百家的项目公司数量，可以判断出实际开发商数目是在大幅度减少的。广东、上海、北京三大省市房地产开发企业个数占全国比重已经超过20%。根据国务院发展研究中心企业研究所2007年有关研究结果，美国最大的房地产开发商市场占有率为4.5%，美国前十强的市场占有率为百分之27%。而目前，中国房地产企业总体而言，规模偏小，行业集中度比较分散。内地市场占有率最高的万科，2007年的全国市场占有率仍只有2.1%。目前，中国前十大房地产企业市场占有率仅约为8%。即使考虑到房地产市场区域性较强的特点，单纯考察某一个地区，如，北京、上海、深圳、广州等房地产市场发展较快的城市，也没有一个城市前10名房地产开发商的市场份额超过25%，即使集中度最高的深圳，也只有不到20%。面对我国房地产行业的集中度不高的状况，行业未来发展将会有一个大规模行业整合和淘汰的过程。预计我国未来5-10年，90%的房地产企业将消亡，预计5年后会剩下2000家左右，形成100个左右经营收入在100亿元以上的跨地区经营的大型房地产企业。二、房价上涨导致毛利率提升给房地产企业带来高收益从利润率和资产收益率角度讲，在众多产业中房地产行业处于优势地位。在供给不足的形势下，房价将持续上涨，房价上涨给房地产企业带来了额外的高收益。市场竞争加剧，未来房地产市场的利润会理性回归。三、房地产行业竞争格局逐渐清晰目前，中国房地产行业竞争格局逐步清晰，呈现强者愈强的趋势。强势企业通过影响力吸引更多的资金和土地，从而与小型房地产企业的差距越拉越大。拥有土地资源的小型企业在短期内有一定的生存空间，但由于政府打击囤地等调控措施，资金来源有限，将成为强势企业并购的对象。86 图46中国房地产企业的竞争格局一、区域市场发展表现出明显的梯级结构由于各地经济发展状态存在差别，尤其是市场起步速度并不一致，所以我国本轮房地产市场的发展呈现出一种“雁行”的模式。而从市场的发展过程来看，房地产开发热点是从一线城市转向二线城市，再从二线城市转向三线城市及各县市，目前，正处于向三线城市转移的过程中。图47中国房地产区域市场发展结构86 一、区域房地产差异较大，东部比重大，中西部增速快图482007年东、中、西部房地产投资占全国房地产总投资比例图492007年投资占总投资比例较2006年的增长情况（%）东部与中西部发展不平衡：房地产业主要集中在东部沿海地区，中西部则有待发展，东部沿海局部地区出现房地产过热的迹象。中西部地区需求增长较快：中西部各省区近年来的房地产销售状况开始启动，增长率大都较快，伴随着国家的政策倾斜有着较好的发展潜力。二、一线及二线核心城市竞争激烈市场格局初步形成国内实力较强的房地产公司在一线城市及二线核心城市中地位强势房地产企业进入城市房地产企业进入城市万科集团深圳、上海、北京、沈阳、天津、成都、武汉、长春、南京、南昌、大连、广州、中山等大连万达大连、哈尔滨、吉林、长春、沈阳、青岛、北京、天津、济南、南京、上海、宁波、西安、武汉、成都、南昌、长沙、昆明、南宁等中海地产深圳、北京、上海、广州、成都、西安、长春等阳光100北京、天津、重庆、济南、长沙、南宁、柳州、桂林等招商地产北京城建86 深圳、北京、上海、广州、西安、武汉、南京、香港、澳门等北京、重庆、上海、大连、海口、珠海等珠江·合生广州、北京、天津、上海、西安、深圳等复地集团上海、武汉、南京等保利地产广州、北京、上海、武汉、哈尔滨等世茂集团上海、南京、福州、香港等金地集团深圳、北京、上海、武汉等万通集团北京、西安等华润置地北京、上海、成都等绿地集团上海、南昌、合肥、长春等大华集团上海、南京、武汉等富力地产广州、北京等  一、进入二三线市场跨区域发展成为当下热点在一线城市保持快速发展，竞争激烈的情况下，二三线城市需求增长，进入壁垒降低，为房地产企业的区域发展带来新的机会。从市场来看：一线城市房地产水平较高，项目运作能力要求高；目标客户分散，销售费用较高。从供给来看：中东部沿海地区局部过热，竞争更加激烈，市场利润率降低；二三线城市房地产企业规模较小，水平不高从政策来看：进入不同区域市场发展的土地政策壁垒将被打破；土地交易公开及各地政府部门工作的规范化和公开化降低了异地开发成本。从需求来看：二三线城市住房需求的增加；二三线城市人均可支配收入的增加。二三线城市人均消费的增加。二、商业开发在东部一线城市逐渐升温住宅市场以消费需求和投资需求为主，而商业地产和工业地产需求为派生需求，其中工业地产需求个性化更强，中国消费需求与投资需求的旺盛将促使住宅市场持续走强。国内租金的涨幅远远低于房价的涨幅，而且租赁市场利润太薄，使得房地产商的众多目光集中在住宅楼盘项目的销售与资金快速回笼；商业地产开发和区域经济发展更密切，复制性差，对企业本身开发能力要求更高，对于实力弱的企业来说，风险较大；商业地产的高增长更多依赖外生性扩张，但受经济波动及房地产调控的影响较小。东部一线城市的商业地产将逐渐升温；工业地产及其它类型地产的个性化较强，这一领域的偶然性机遇可以促使企业获得超额利润。第一节房地产价值链分析由于大连一方集团有限公司目前在房地产行业价值链中主要涉足的就是“房产开发”环节，故在下文中，就直接切入到基于“房产开发”环节的“86 房地产运营价值链”研究。一、房地产运营价值链的典型特征图50房地产运营价值链（一）二、房地产运营价值链的现状及发展趋势86 图51房地产运营价值链（二）一、房地产运营价值链与核心能力价值链各环节的有效运营，需要房地产企业具备相应的能力保障。在价值链某一个环节或某几个环节具备核心能力，是企业持续发展的保障。图51房地产运营价值链核心能力二、未来房地产企业的核心竞争力——开发力未来最具有竞争力的房地产企业，是具备开发力的企业，何为开发力，就是价值判断能力、资本运筹能力、资源协同能力、项目策划能力、品牌运作能力这五种能力的有机组合。图52房地产开发力模型86 一、基于核心能力的行业利润高地变化趋势在房地产行业运营价值链中，决定本行业当前阶段最核心要素的环节是行业利润的高地，房地产企业的核心竞争力与行业发展的最核心要素相匹配，将在市场竞争中占据绝对的优势。随着行业的发展，核心要素会随之改变，房地产企业只有顺应趋势，承接下一阶段利润高地的转移，才能获得超额的利润。图53中国房地产利润高地变化趋势在当前阶段,具备拿地能力或金融能力的企业,都能在市场中占据利润高地；未来，具备开发力的企业将最终占领利润高地；万科不仅具备卓越的金融能力，还具备优秀的开发力，可以预测，万科在未来的竞争中，优势将凸显。第一节未来发展趋势分析一、产品层面竞争趋势之一：住宅产业化所谓住宅产业化，是用工业化生产的方式来建造住宅，以提高住宅生产的劳动生产率提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗。联合国提出“住宅产业”的6条标准：生产的连续性、生产物的标准化、生产过程的集成化、工程建筑管理的规范化、生产的机械化、技术生产科研的一体化。（1）住宅产业化的影响分析住宅产业化不仅会对房地产行业产生深远的影响，同时，其对上游的建筑材料行业及建筑行业均产生一定的影响。86 图54住宅产业化影响（2）住宅产业化的典范——万科图55万科住宅产业化趋势图（3）住宅产业化发展的趋势住宅产业化不仅由于其内在的优越性，得到了政府的大力推动：1999年，国务院办公厅颁发了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》；1999年4月29日，建设部颁发了《商品住宅性能认定管理办法》，于7月1日实施；2005年11月30日86 ，《住宅性能评定技术标准》由建设部和国家质量监督总局发布，2006年3月1日开始施行；2006年6月21日，建设部颁布《国家住宅产业化基地实施大纲》；住宅产业化发展的趋势：今后的住宅将向着节能指标达到70%,零能耗住宅(不消耗不可再生资源，没有采暖设施的住宅)的方向发展；今后将是PC(PrecastConcrete即预制混凝土)大行其道的时代；住宅产业化将在今后五年到十年内实现。一、产品层面竞争趋势之二：专业化房地产市场上下游产业发育不完全，迫使开发企业向大而全、小而全的方向发展；许多房地产开发企业都力图在房地产上下游产业中综合发展，即以控股或参股方式成立自己的建筑施工公司、装饰公司、物业管理公司、商贸公司、销售公司，甚至成立自己的设计所。由于房地产开发企业与其上下游企业形成了实质意义上的母子公司关系，加上人事、经济利益等方面的关系因素，使房地产开发企业直接在工程工期控制、质量控制、工程预决算、物业管理等方面处于难于控制的尴尬境地，与成立这些公司的初衷相悖。深圳万科、深圳金地、广州珠江、广州合生创展不仅集中于房地产开发，而且集中于住宅这个最大的细分市场；香港的和黄、新世界、恒基中心、新鸿基地产则主要集中于写字楼和商业楼；北京某些高档的写字楼开始聘请国外的物业管理公司进行专业化管理，以提升为客户的服务质量与价值。因此，专业化是未来房地产企业产品层面的竞争趋势。二、产品层面竞争趋势之三：区域多元化随着拍卖、挂牌、招标的土地获取政策出台，一方面小的开发企业将被拒之门外，另一方面大的开发商凭借实力将能够迅速进入不同区域市场，市场也更加规范透明，极大地简化和加快了有实力的开发企业进入异地发展的步骤。同时对于中小型房地产公司，在区域内寻找具有发展潜力，竞争不很激烈的二三级城市市场，摸索出适了自己的发展道路，为自身的快速积累打下良好的基础。三、产业层面竞争趋势：并购、整合加速从98年取消福利分房，房地产企业开始走向市场化运作以来，围绕着股权、土地、项目的整合案例层出不穷。国务院在18号文件确立了房地产业在国民经济的支柱产业地位且明确提出：“支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组，形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团”。中国房地产行业的零散与支柱产业的地位极不相称，需要适度集中。土地和资金紧缩的大背景下，众多中小型企业加速退出，行业整合的主旋律有四：国企做大做强、股份制企业加速布局、外资企业的加速进入、家族式企业规范发展。整合中占据优势的是国家扶持的大型国有房地产企业、资金和融资实力较强的公司、管理和品牌比较优秀的公司和拥有较多土地储备的公司。86 房地产并购的主要的形式有资产注入、兼并、资产置换、借壳上市等，另外，资金实力较强的企业或者投资者还将可以通过投资与收购控制或持有优质房地产企业，拥有较好的资金实力、品牌知名度或土地储备的公司都将成为并购与被并购的对象。未来的地产行业，并购整合是不可逆转的趋势，面对这样的潮流，地产公司中或多或少也存在一些投资的机会，在看到这些机会的同时需要仔细分析其中存在的风险，理性分析，不能盲目跟风。购并类型特点战略合作型这类并购典型的特点是企业规模都比较大，各自拥有一定的优势，从战略的高度考虑企业的合作，并购后有助于实现优势互补。资源重组型这类并购典型的特点是企业都掌握一定的资源，但是一方具备明显的优势，为了发挥资源的最大效用，由共同的关联方进行资源控制权的调配业务扩张型这类并购典型的特点是企业处于高速成长期，有内在扩张的需求，通过收购兼并的方式企业可以迅速做大做强或实现在某个区域市场的立足借机触地型这类并购典型的特点是企业原先并不从事房地产业务，通过收购兼并“触地”寻求新的业务增长点或实现多元化的经营一、资本层面竞争趋势：融资渠道多元化我国房地产行业资本层面现状：（1）融资渠道单一，银行借贷为主要融资方式，信贷紧缩导致企业压力变大；（2）限外政策使得利用外资困难重重；（3）直接融资将成为未来主导方向。图56房地产融资现状各种融资渠道的优劣势分析：融资类别主要优点主要缺点银行信贷主要的融资渠道,融资成本低，运作规范、成熟直接受国家宏观政策影响，对融资企业的要求高房地产信贷当前市场为数较少的可融资渠道之一，相对要求低市场容量小，对行业融资的贡献有限房地产基金86 是国外房产业融资的重要渠道，在中国有较大的发展潜力在缺少政策和法律支持下，业务发展受阻，另外，当前企业不规范也是限制其发展的一个原因私募基金融资灵活，受国家政策影响小市场不成熟，缺少规范运作模式和诚信的市场资本市场融资可持续的融资渠道，并能够提升公司的品牌和管理能力。上市要求严格，成本高，时间长发行债券融资成本低，融资时间短一方面国家相关政策严格，发行困难；债券市场不成熟，流通性弱金融继续收紧，企业融资渠道将趋向多元化。融资渠道的单一，使企业的风险加大，多元化的融资渠道将使行业的发展更具可持续性与平稳性。资本层面的竞争将呈现以下几种趋势：（1）上市融资将成为最好的选择；（2）房地产信贷将脱颖而出；（3）房地产基金必将大量涌现；（4）房地产行业将进入资本时代，房地产企业将在资本平台上展开新一轮的较量。86 第一章房地产标杆企业分析第一节行业标杆企业研究——万科一、企业发展现状（1）财务数据万科的业务构成及总资产变化情况：万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的有国企背景的企业之一。万科集团连续五届获中国房地产百强企业综合实力TOP10第一名。其2007年年底的总资产及营业收入在房地产类上市公司中均位列第一位。万科主营业务收入与净利润：万科主营业务收入与净利润未来三年将保持快速增长。86 万科各区域市场主营业务收入与净利润贡献：珠江三角洲区域对公司主营业务收入和净利润贡献最大。万科全国市场份额稳步上升：2007年万科全国市场占有率2.1%，较2006年提高0.9个百分点。公司迅速扩张的战略布局将使得万科的全国市场份额加速提高，万科在未来几年的市场份额有望进一步迅速提高。（2）发展历程分析万科战略发展历程——由多元化到专业化86 （3）战略与模式分析万科战略目标：成为房地产行业的持续领跑者，到2014年，销售额从2003年的63亿元增长到1000亿元，占全国住宅市场的份额从目前的1%增长到3%；万科战略模式：区域多元化的产品专业化复制；开发类型：专注于城市城郊结合部的住宅开发；开发模式：未来将遵循中小项目滚动开发的原则；目标客户：城市的白领，定位以中档为主少数高档，始终把握主流市场；战略突破口：产品研发——前置产品生产——复制战略实施策略：客户细分策略——实现客户的终身锁定城市圈聚集策略——三大城市圈、核心城市、中心城市产品创新策略——标准化、产品库、工厂化（4）万科自身的部分经验总结关于跨区域投资：开发商在扩大开发规模的同时，必须进行跨区域投资，以避免在一个市场市场份额过高；在跨区域投资的同时，项目也需要在一定区域范围内集聚，以降低成本。最经济的土地成本：万科通过具体的建模分析（长达15页），认为买一块地最经济的成本是5亿元，超过5亿元就不经济了。最经济的投资周期：万科经过研究，认为一个项目最经济的投资周期（投资回收期）是2.5年。周期太短，项目销售费用相对较高；周期太长，资金占用量大、占用时间长。最经济的开发模式：开发商最好的赢利模式是做小项目，这样开发周期短，最为关键的是能复制。制度化和产品标准化哪个更重要：制度化比产品标准化还重要，产品标准化的前提是制度化与业务流程化。关于产品：小开发商抄袭产品，大开发商需要固化经验和制度；开发商要善于复制（或抄袭）别人的优点。小开发商的产品不用创新，不要用新技术、新产品（如防水的新产品等），新技术容易产生一系列问题；产品研发方面主要是住宅标准化关于成本控制：成本控制的重点在设计阶段，战略采购仅能节省3%左右的成本，目前开发商不要花大力气在节省建安成本、偷工减料上；开发商应该尽量缩短项目开发周期，万科现在拿地前先把可研报告、产品定位做了，拿到地就能规划设计、施工等，这样节省的资金成本远远大于可能多付出的可研成本。关于核心竞争力：一个开发商要形成较好的品牌知名度，培育出自己的核心竞争力，最少需要7-8年的时间，并购是加快这一进程的最好的办法，通过并购实现优势互补。关于客户定位：开发商要想规模最大化，客户应该定位于金字塔的底端人群，因为针对于这类目标市场的产品好做，开发风险相对较低，购买量大，政府会给予支持。一、万科成功之处（1）标准化的复制模式86 万科通过培育成熟产品线，快速复制达到规模化，从而实现有质量增长，均好中加速。2005年底，万科完成了战略策略的内部梳理和对美国帕尔迪公司的学习总结，形成了一整套策略实施的方法和工具，并调整了流程，为大规模高速扩张提供了平台。这些方法和工具包括五大部分：客户细分、城市地图、七对眼睛、产品目录、６＋２步法，通过这些方法和工具，使万科房地产开发流程的各阶段规则都得到了明确，从而实现其产品标准化与复制的规模化的产品战略。（2）卓越的开发力价值判断能力：万科为解决城市布局和项目获取盲目性，将其获取土地前的的路径流程化、模块化、标准化，这种模式不仅可以战略性地指导拿地，而且可以提高项目质量，缩短项目开发周期，最为关键是，这种模型在项目运行过程中，经过不断地优化，使万科的价值判断能力得到不断地提高。资本运筹能力：万科积极开辟多样化融资渠道，进行各类金融创新，拓宽资金的来源。资本市场的融通，为万科成长打破了资金约束的瓶颈。万科已具有运筹于资本市场的丰富经验，尤其是2007年通过增发融资100亿元投资于杭州、宁波、上海、广州等城市11个项目，并拟发行59亿元的公司债，同时在其他资本市场如与信托、基金合作开发等多元融资与多元合作，满足公司资金需求。资本市场的丰富经验与资本市场口碑，有助于今后进一步获取资金，以满足扩张成长所需。万科例年融资情况如下表：86 资源协同能力：事件一：选择华润作为战略合作者2000年8月及12月，华润两次受让万科股份，成为万科的大股东。 战略合作前战略合作后政府资源缺乏政府资源，土地储备的获取成本偏高，影响投资回报率；无法参与政府的大规模旧城改造和新区成片开发华润集团是中央企业工作委员会管理的国有骨干企业，具有深厚的政府背景；万科将有机会参与到政策性较强、扶持力度大的政府成片开发项目中，项目投资收益率也将得到提高土地储备土地储备有限；多数项目所处地段不佳。华润集团在深圳、南京等地都有丰富的优质土地储备；万科的市场规模和核心竞争能力将得到很大提高资金实力融资金额有限，自1991年上市以来10年间仅筹集资金16.57亿元人民币，不能满足房地产行业规模化、集约化发展的资金要求华润集团总资产600亿港元，其中约有200亿港元分布于房地产行业；万科将获得集团全力支持，为今后参与大型项目奠定资金基础资本运营经验未能充分运用资本运营手段实现迅速扩张和发展华润集团拥有半个多世纪海外经营的经验和丰富的资本运营实践；万科可以充分借助资本市场的运作，优化资源配置，实现超常规发展事件二：与凯德建立战略合作伙伴关系2007年7月10日，万科企业股份有限公司与凯德商用产业有限公司签署战略合作大纲。合作模式选择战略合作的原因各取所需，强强联合：对万科已开发、正在开发和未来的新项目中的商业部分由凯德商业投资，万科建设，万科经营，凯德持有，但非排他（1）为了更专注于住宅开发，减少在住宅开发过程中附带开发商业地产所带来的资金占用；（2）使万科能在更大范围内去筛选开发项目；（2）引进实力雄厚的凯德商用，更能提高万科在住宅方面的开发效率，提高公司的盈利能力和提升市场占有率通过二级市场并购，快速整合核心资源：土地作为稀缺资源，一级市场的土地价格的大幅上涨给开发商带来了很大的资金压力。目前土地价格的上涨幅度已经远远超过商品房价格的涨幅；宏观调控下，中小开发商的资金困境日益突出。这些因素恰好给予行业优质企业并购的机会。通过并购，既可以短时间扩大规模又可以获得相对于一级市场较为廉价的土地。内外兼修，方能快速发展壮大。万科无疑又是这一机遇的先行者。2005年、2006年和今年新增的土地项目中，通过合作等方式获取的比例分别为48.3%、60%和40%左右。万科例年的收购事件如下：86 项目策划能力：通过“七对眼睛”工具，万科对项目进行精准策划。万科的“七对眼睛”工具，要解决两个问题，一是我们的客户是谁，二是目标客户需要什么产品。万科通过“七对眼睛”工具，使其项目得到精确的产品定位。万科通过“七对眼睛”工具的应用，使其项目策划的各个结点流程化、标准化，从而使项目策划的过程可控，结果得以保证。品牌运作能力：万科地产经历了20多年的成长，20多年的时间成就了万科中国房地产第一品牌。回顾万科20多年的成长之路，不难发现，万科成就中国房地产第一品牌绝非偶然因素，可以从其品牌建设的历程可见一斑。86 万科按企业发展战略规划的品牌发展三阶段：万科企业根据自身所处的不同发展阶段，通过不断地学习国外企业的先进经营理念，塑造了万科企业品牌。万科企业品牌的中长期发展战略，与企业的中长期发展战略是相互吻合且互动的。所以，按万科企业发展战略规划分为三个阶段。快速应变能力：公司组织结构随着战略的变化不断调整万科在每个时期都尽量用超前思维锲而不舍地寻找合适的人才来匹配公司的发展战略：86 万科对政策的准确把握及快速反应：……………………………（此部分内容在每月月报中均有体现，不在赘述）。第一节行业标杆企业研究——碧桂园一、企业发展现状（1）财务数据分析2007年净利润约40亿元；其他业务（包括酒店、物业管理等）收入每年稳定在10亿元左右。碧桂园土地储备的分布及分类情况：土地储备量大：截止到2007年9月，碧桂园土地储备达5,472万平方米；86 土地成本低：土地价格低廉：据悉，广州增城凤凰城一期土地地价低到3万元/亩，而华南碧桂园的地价是6.8万元/亩，近期其土地获取成本仍然低廉，公司共需为其新添置的3,577万平方米土地储备支付约77.2亿元的土地出让金。若按照土地获取金额/土地储备面积=平均每平方米土地储备成本的公式计算，估计公司自上市以来所新增土地储备的平均成本仅为216元/平方米。（2）发展历程分析碧桂园创建于1992年，是全国最大的综合性房地产开发企业之一。2007年4月在香港联交所主板挂牌上市，至今，碧桂园市值已超2000亿港元。（3）战略与模式分析碧桂园以中端消费者为主要客户群，在大盘开发中走大规模快速生产的工厂化生产路线，从而降低成本，推广低价高端产品。86 一、碧桂园成功之处（1）拿地能力碧桂园土地储备丰富、拿地成本低。在碧桂园公布招股书中，碧桂园再次将其土地方面的优势予以重申：“我们是中国拥有最庞大和低成本土地储备的房地产开发商之一，此等储备为我们未来的增长和盈利能力提供了强有力的支持”。碧桂园方面透露，该集团所开发项目的土地成本，低于2006年房屋平均售价的10%。“相比较于其他在香港上市的内地房地产开发商，拥有较低成本的土地储备”。因此有广州开发商戏称：碧桂园不是准确的“房产商”，说成是“地产商”更加合适，因为其赚钱方式是“零售土地”。时间招拍挂之前公开出让后最近几年土地成本比例20%左右30%—40%50%（2）工程质量控制碧桂园工程质量管理优势：与普通开发商不同，碧桂园集建筑设计、施工、机电安装、室内装饰和园林设计及工程施工等整个产业链于一体。它有一支近万人的建筑施工队伍和完善的机械设备，可以在极短的时间内建造出一幢楼房甚至一个小区。由于是一体化企业，在时间、材料及人力的安排上可以合理调配，避免重复劳动、占用资金；碧桂园以大盘开发为主。其产业链条之长，是其它房地产企业无法企及的。这种产业模式带来的首先是成本控制的精算，是生产过程的可控制性非常强，使整个生产节奏加快。（3）资本运作能力碧桂园上市历程：堪称内地房地产企业最佳IPO案例。在搭建多层级海外上市架构的同时，碧桂园通过补税，大额分红、推迟确认收入、临时加大土地储备等财务手段，不仅使杨国强等碧桂园的原股东们得以将碧桂园上市之前的账面储备瓜分贻尽，降低了红筹上市面上成本，而且还将碧桂园打造成“业务模式独特、土地储备丰富、资产结构清晰、业绩成长良好”等受国际投资者青睐的形象，使得碧桂园在香港IPO的效果彰显：以较高的市盈率成功发行，连超额配售部分总共出让16.87%的股权募集到的资金达到148亿港元，约是其上市之前净资产的10倍；而碧桂园上市首日市值便超过千亿元，成为内地上市房地产企业的市值冠军。堪称内地房地产企业最佳IPO案例。86'