2008年房地产行业分析报告 130页

'2008年房地产行业分析报告摘要一、2007年房地产调控措施分析2007年，针对房地产市场运行中的主要矛盾，政策目标重点是增加有效供给，调整住房供应结构，抑制投资投机需求、解决低收入家庭住房问题。调控措施主要包括以下几个方面。（一）抑制开发企业囤积土地行为2007年，各级政府特别针对开发企业囤积土地的行为采取了几项措施。一是缩减土地一次性出让规模。土地出让规模过大易产生种种弊端，其一是开发周期过长导致变相囤积土地，使出让土地无法按期形成有效的市场供应；其二是规模过大的房地产开发项目易形成区域供应的垄断格局，推高房价。为防止大规模出让土地导致的土地囤积和价格垄断，促进开发企业之间的竞争，缩短建设周期，使出让土地按期形成有效的市场供应，国土资源部规定要合理确定建设用地使用权出让的宗地规模，对土地一次性出让的规模进行控制。部分地方政府也逐步开始控制出让宗地的规模，如北京在2007-2010年土地供应中期计划中明确规定，合理控制单宗住宅项目用地出让规模，出让的单宗住宅用地面积将控制在10-20公顷以下，规划建筑面积在30-50万平方米以下。二是对开发时限提出明确要求。国土资源部规定单宗土地的开发建设时限原则上不得超过3年。部分地方政府开始限制出让土地的开发建设时限，如南京规定了在土地出让合同中明确土地的开发时限，超过开发时限仍未开发完毕的，将收取土地违约金。开发限时的原则的制定，在一定程度上遏制了开发商恶意囤地的行为，加大了房地产市场的供给，缩小了供求差距。三是不能分期取得建设用地使用权证。建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得按土地出让金缴纳比例分期取得。土地使用权证不的分期获得的改变，一方面限制了开发商的囤地行为，另一方面对房地产开发企业的资金状况也无形中也提出了要求。对于筹集资金能力差的开发企业来说，获得土地权证将有一定的难度，这也加速了行业的洗牌。114 四是改预征土地增值税为清算土地增值税。从2007年2月起，将预征土地增值税改为清算土地增值税。此前，土地增值税征收多采用预征收制。由于土地增值税是地方税种，各地征收标准不一，一般预征额多为房屋销售价格的0.5%—3%。相对来说，这一税收额度远远低于清算应缴的额度。而在房地产开发项目结束后进行土地增值税清算，能够对开发企业因土地增值获取的高额收益进行税收调节，抑制开发企业囤积土地的行为。（二）加大闲置土地处置力度国土资源部出台通知要求加大闲置土地处置力度。一是改变毛地出让、净地交付的模式，实行建设用地使用权“净地”出让。在处理好土地的产权、补偿安置，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发后，才可公开出让。二是明确了土地闲置费的征收标准。按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。部分地区加大了闲置土地回收力度，成效明显。（三）实行差别的住房抵押贷款政策2007年9月，中国人民银行和中国银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，规定对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下，以及超过90平方米的，首付比例仍分别维持不得低于20%和30%。这项规定将住房的消费与住房的投资严格区分开。对于第一套自住购房的贷款仍是采取保护及鼓励的政策，首付成数没有调整，仍然采取优惠利率。第二套房的首付成数提至4成，这一政策有望有效地抑制投资投机需求，深圳在该政策出台后，市场成交量明显下降。（四）加快完善以廉租住房为重点的住房保障制度在房价快速上涨，低收入家庭住房问题日益突出的情况下，政府高度重视住房保障制度的完善，明确将其列为政府公共服务的一项重要职责。2007年8月，国务院出台了24号文件，明确了将廉租住房作为住房保障制度的重点，廉租住房制度的保障对象由低保家庭扩大到低收入家庭，形成廉租住房和经济适用住房对低收入住房困难家庭的全覆盖，并确保多渠道保障资金的到位和土地等政策资源的优先配置。具体措施如下：一是将廉租房作为住房保障制度的重点。在住房保障供应体系中，廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径。明确了对低收入家庭的住房保障是保障其居住权，以租赁方式保障为主，而不是帮助其获得住房产权。二是扩大住房保障覆盖面，解决“夹心层”114 的住房困难。廉租住房制度由保障城镇住房困难的低保家庭，扩大到低收入家庭中的住房困难户。经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。在住房保障供应体系的政策设计上，通过廉租住房保障范围的扩大，实现对低收入住房困难家庭住房保障的全覆盖，解决“夹心层”的住房困难问题。三是确保廉租住房保障资金来源。明确规定了住房保障资金来源渠道：其一，将廉租住房保障资金纳入年度预算安排。其二，住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设。其三，土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%。其四，对中西部财政困难地区，通过中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金等方式给予支持。四是优先确保廉租住房建设用地。根据住房建设规划，切实保证供应廉租住房和经济适用住房建设用地，在土地供应计划中予以优先安排。五是多渠道解决低收入家庭的住房问题。除完善住房保障体系的廉租房和经济适用住房制度外，通过其他方式有针对性地解决低收入家庭住房困难问题，包括棚户区改造和旧小区整治等。政策性住房的建立有利于缓解目前房地产市场上的供不应求的局面，能够引导房地产市场向健康的方向发展。二、行业供需分析（一）土地购置与开发面积受2004年以来土地紧缩政策的影响，2005-2006年，房地产本年土地购置面积出现负增长，同比分别下降3.8%和4.4%。自2007年5月开始，房地产开发企业本年土地购置面积扭转了2005年以来的下降势头。1-12月，2007年土地购置面积为40609.18万平方米，同比增长11%。作为房地产发展的先行条件，土地购置面积增速的回升有利于增加房地产市场的长期供给量，缓解市场供求紧张的局面。数据来源：国家统计局114 2003-2007年房地产土地购置面积及增速情况从土地开发情况来看，截至2007年12月，全国土地开发面积为26870.77万平米。从走势来看，房地产土地投资面积增速在2007年8月份达到了最高，为15.3%，随后其增速有所降低，到2007年12月起土地开发面积增速为0.7%。与2006年1-12月份的数据相比，土地开发面积增多265.17万平方米。数据来源：国家统计局2003-2007年房地产土地开发面积及增速情况与此同时，土地开发率(土地开发面积占同期土地购置面积的比重)也有所提高，2006年提高到74.32%，为2000年以来的最高值，2007年，土地开发率为66.17%，小于2006年同期的水平，但要高于2003年以来其他年份水平。目前，大型的上市公司具有较强的能力进行土地购置，同时土地储备量是投资者衡量上市房地产公司投资价值的重要指标之一，所以上市公司很容易从公开市场上募集大量资金支持大规模购置并囤积土地，这也导致了土地开发面小于土地的购置面积。数据来源：国家统计局114 2003年-2007年房地产土地开发率情况（二）商品房建设情况2007年，全国商品房累计施工面积为186454.97万平方米，同比增长22.9%，增幅要高于2006年同期水平。全国商品房新开工面积为78135.98万平方米，同比增长21.3%，增幅与2006年同期相比增长6.5个百分点。总体来看，2007年全国房地产新开工面积同比增速平稳增长。2007年商品房竣工面积58235.88，同比增长4.3%。分月度来看，2007年12月份的竣工面积大幅上升，这表明很多楼盘都赶在12月底前竣工。因为年底的购房需求比较旺盛，而且到了帐期，所以开发商希望早点交付房子，收回资金，而此时商品房的供应量也相应增加。数据来源：国家统计局2007年商品房建设情况（三）商品房销售情况2007年商品房销售面积较好，商品房销售面积累计达76192.7万平方米，比2006年60628.14万平米的销售面积相比，增长了23.2%。其中，商品住宅的销售面积为69103.79万平方米，同比增加24.7%；办公楼销售面积为1454.19万平方米，同比增加18.1%；商业营业性用房销售面积为4552.94万平方米，同比增加5%。从这几种物业累计销售面积中可以看出，市场对商品住宅的需求较大，而对办公楼的需求较小。同时，2007年全国商品房空置面积也有所下降，全国商品房空置面积为1.3亿平方米，比2006年末减少8%；其中，空置商品住宅6756万平方米，比上年减少16.6%。114 数据来源：国家统计局2007年各类物业单月销售面积情况截止到2007年12月，商品房销售额累计29603.87亿元，比累计至2006年12月份20509.68亿元的销售额相比，增长了42.1%。受9月份颁布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》收缩信贷的影响，自2007年10月后商品房的销售额增速下降。其中，商品住宅的销售额为25323.48亿元，累计增长46.5%；办公楼销售额为1265.24亿元，同比增长27.6%；商业营业用房销售额为2649.38亿元，同比增长16.4%。在这几类物业中，商品住宅的销售额最大，且同比增速较办公楼及商业营业用房大，说明市场对商品住宅的需求较大。数据来源：国家统计局2007年商品房销售额情况（四）房地产价格情况2007年12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，涨幅与11月持平；环比上涨0.2%，涨幅比上月降低0.6个百分点。房价环比涨幅出现连续三个月回落，已从9月的1.7%下降至12月的0.2%。5-11月，114 房价同比涨幅连续7个月攀升；6－9月以来，房价环比涨幅连续4个月扩大。6月以来，全国房价同比涨幅连续7个月创下自2005年7月扩大月度房价调查范围以来的最高水平。2006-2007年房屋销售价格指数年月房屋销售价格指数商品房商品住宅经济适用房普通住宅豪华住宅办公楼商业用房工业仓储用房二手住宅2006年一季度105.5105.5106.3104.4105.6107.9103.3103.8102.1105.8二季度105.7105.9106.4105.4105.3108.2105.4105.1101.8105.8三季度105.5106106.7103.6106.1108.1104.8104.4102.4104.5四季度105.3105.6106.2101.5106.5106.6104.9105.1101.1104.92007年一季度105.6105.7106101.9106.2106.8106.8104.5102.5105.2二季度106.3106.1106.4101.4106.8107.1107.7105.2102.3106.9三季度108.2108.5109103.4109.3110.3108.1107.1104.8107.6四季度110.2110.4111.4103.4111.9112.5-107.4--数据来源：国家统计局中国2007年房价大幅上涨主要源于投资性需求的支持。首先，实际利率持续低位徘徊，使购房者持有房屋成本相当低，刺激了投资性购买的需求。其次，国内住宅租金收益率（毛租金除以住宅市值）近年来一直处于下降趋势，投资性购房者完全寄希望于房价不断增值。另外，2007年股市调整也使投资者对股票市场未来收益率预期下降，增加了在房地产投资上的资金配置。预计2008年商品房面对人口红利、住房升级等刚性需求以及经济增长、奥运效应、流动性过剩的助力，预计成交量价都会随之上升。但同时，从紧的货币政策对房地产企业资金链的收紧、限外手段对国际热钱的限制，可能将放缓房价涨幅，因此预计2008年房价整体涨幅应低于2007年。三、行业资金来源分析2007年，楼市火爆、行业高位景气，吸引了大量信贷资金进入房地产行业。巨额信贷资金进入，促进了房地产业的规模扩张，也拉动了银行业收入的增长。2007年，房地产业利用国内贷款规模空前，达到6960.98亿元，增长29.9114 %。房地产企业自筹资金渠道进一步拓宽，自筹资金能力大幅提高。2007年，房地产行业自筹资金11772亿元，大幅增长36.9%。2007年，房地产企业抓住了行业发展的有利时机，大力拓宽自筹资金资渠道，自筹资金能力大大增强，特别是上市公司，通过增发股票、发行公司债等形式进行筹资，规模空前。外资并未放缓进入中国房地产的步伐，利用外资增长62.4%。2007年全国房地产开发利用外资高达649.99亿元，观察过去三年的“利用外资年度累计同比增长率”发现，2007年虽是房地产行业宏观调控措施出台最密集、力度最大的一年，但每个月都大幅高于2006年，2006年的宏调压力虽大于2005年，但其大部分月份也高于2005年。而房地产行业的外商直接投资额，无论单月同比还是年度比较，过去三年均呈递增态势。2007年开发资金来源及增长情况类别实际到位（亿元）同比增速（%）所占比重（%）国内贷款6960.9829.918.68%利用外资649.9962.41.74%自筹资金1177236.931.60%其他资金17873.6539.847.97%数据来源：国家统计局四、行业风险分析及提示2007年，我国实行了从紧的货币政策，从供给方面，限制开发贷款对企业可会影响企业现金流，企业的资金链吃紧，这对房地产的销售以及实力不足的中小房地产企业将是一个严峻的考验。另外，在2007年国家还加强了对房地产市场的规范，其中对对开发企业囤积土地的行为进行抑制，加大闲置土地的清理力度。其中那些拥有巨大土地储备和在建规模的企业将被迫加快开发和销售速度，加快资金回流，但就行业而言，其结果是因为众多中小房地产开发企业因为资金限制而不能开发其储备土地，行业供给量会因此而减少。在房地产供给方面，由于我国房地产需求较大，一直以来，我国房地产处于供小于求的状态，这也是我国房价一直高居不下的原因之一。但由于我国房地产市场的不规范因素的存在，在2007年末，广州、深圳、上海等城市均出现了房地产成交量下降的状况，对全国房地产的发展带来了一定的限制。而在开发企业资金来源方面，随着房地产业规范程度不断提高，中国房地产商在加速分化，以上是公司为主的一批开发商，通过股票增发、发行债卷等方式融资了加多资金，利用充裕的资金进行圈地，直接提升了竞争能力，挤压了中小开发商的生存空间。114 从银行规避风险的角度，开发贷款的松紧程度视不同开发商的实力和项目而定。总体上对行业的发展是种限制，但对上市公司尤其是优质的上市公司尺度不会过严，可能影响有限。对于中小企业而言，开发贷款的限制将使其无资金可融，面临严重的生存局面，将会寻求将土地卖给实力强大的开发商。因此，开发贷款限制对行业的影响远大于对优质上市公司的影响，是加速行业“优胜劣汰”、资源整合的催化剂。优质公司在其中受到的影响有限，同时可以获得资源整合的机会。五、行业授信建议随着政府对房地产行业的宏观调控进一步加强、开发商可支配资金的紧张，房产开发企业的洗牌将不可避免的加剧。越小的房地产开发商对银行贷款的依赖性更强，在房地产市场资金普遍紧张而且筹资成本越来越高的情况下，其本身的巨大的竞争风险使得其违约的可能性剧增。因此我们认为2008年对房地产行业不同客户的授信把握以下原则：重点发展盈利能力较强的优势企业信贷业务，把握行业资产重组契机，合理调整客户结构。由于近年来房地产开发企业的经营效益出现了分化，大多数企业处于微利水平，因此商业银行应有选择地发展房地产信贷客户。应加大对主业优势突出、盈利能力较强、资质等级高、信用记录好、具有土地、品牌、管理等优势的龙头企业的信贷支持力度，力争与其建立长期的战略性合作关系，谨慎介入进入房地产行业的时间较短以及不以房地产开发为主业的企业集团的房地产开发项目。部分企业借资产重组之机逃废银行债务的行为将导致信贷资产的巨大损失。为防止不良资产的出现，部分经营业绩不好、面临被兼并或破产的企业应引起商业银行的高度重视，围绕这些企业进行信贷资产重组。114 目录第一章行业发展环境及影响分析1第一节宏观经济环境及影响分析1一、国际经济环境对房地产业的影响1二、国内宏观经济状况及对房地产业的影响1三、国内投资、物价走势分析及对房地产业的影响2四、人民币升值对房地产业的影响3第二节房地产行业主要政策分析5一、土地政策5二、住宅保障政策6三、金融政策7四、税收政策8五、外资利用政策8第三节房地产关联行业发展及影响分析10一、上游行业发展及影响10二、下游需求变化对房地产行业影响分析11第二章房地产行业市场供需分析及预测13第一节行业在国民经济中的地位变化13一、行业产业链分析13二、行业投资额占全国投资总额比重变化情况13第二节2007年房地产企业整体景气状况判断14一、房地产开发景气总体走势14二、房地产企业景气指数水平变化15第三节行业供给情况分析及预测16一、土地开发与土地购置16二、商品房开发规模与结构18三、行业供给预测22第四节行业需求情况分析及预测24一、商品房销售状况分析24二、商品房空置面积分类指数变化26三、行业需求预测27第五节全国房地产市场供需结构特征与价格走势28一、房地产供需结构特征28二、房地产市场价格走势29第三章2007年房地产行业资金来源分析31第一节房地产企业投融资状况31一、全国房地产开发投资及完成情况31二、分业态房地产开发投资及完成情况32第二节房地产业融资现状与渠道分析33一、房地产开发资金来源33二、各月资金来源情况分析33114 第三节房地产融资特点分析36一、国内贷款融资遭遇瓶颈36二、境外融资陷入低潮36三、房地产信托几近消失37四、百强房地产企业融资优势明显38第四节房地产融资趋势分析40一、多元化融资是必经之路40二、直接融资将成为市场主流40三、私募基金将成为重要力量40第四章2007年房地产行业区域分布及重点区域分析41第一节各地区房地产开发资金来源比较分析41一、各省市房地产行业资金来源情况41二、资金来源增速比较分析42第二节房地产区域开发比较分析43一、土地购置和开发区域发展情况43二、商品房投资、施开工和竣工区域发展情况45第三节商品房销售区域情况50一、2007年各省市商品房销售面积和销售额状况50二、2007年各省市商品房销售面积增速及销售额增速排序51第五章房地产重点地区2007年发展分析53第一节北京房地产市场分析53一、总体情况53二、开发及投资情况53三、供需情况55四、价格情况57五、区域行业发展预测57第二节上海房地产市场分析60一、总体情况60二、投资及开发情况60三、供需情况61四、价格情况63五、区域行业预测64第三节广东房地产分析66一、总体情况66二、投资及开发情况66三、供需情况69四、价格情况70五、区域行业预测70第四节成都房地产分析72一、总体情况72二、投资及开发情况72三、供需情况72四、价格情况76五、2008年区域行业预测76114 第六章企业分析79第一节上市公司重点企业对比分析79一、总体排名分析79二、获利能力分析80三、营运能力分析81四、偿债能力分析83五、发展能力分析85第二节万科企业股份有限公司88一、企业基本状况88二、企业行业地位分析88三、企业经营状况分析88四、公司发展规划及发展前景预测90第三节保利房地产(集团)股份有限公司92一、企业基本状况92二、企业行业地位分析92三、企业经营状况分析93四、公司发展规划及发展前景预测95第七章行业授信风险分析及提示96第一节宏观经济波动风险分析及提示96一、宏观经济波动性风险分析96二、物价上涨风险分析96第二节近年颁布重要政策风险分析及提示98一、金融政策风险分析98二、土地政策风险分析98三、税收政策风险99第三节上下游行业变化风险分析及提示100一、土地供应风险分析及提示100二、房地产金融信贷供给风险分析及提示100三、建材供给能力及价格风险分析及评价101四、购买能力风险分析及评价102第四节行业市场风险分析及提示103一、市场供需风险分析及提示103二、价格风险分析及提示103三、行业竞争风险分析及提示103第五节贷款主体风险对房地产金融风险分析及提示105第八章房地产行业信贷建议107第一节行业总体特点及总量控制建议107一、行业总体发展特点与授信额度建议107二、行业资金需求特点授信期限建议107三、行业竞争特点及客户结构授信建议107第二节细分子行业（产品）特点总结及授信建议109一、细分子行业（产品）对比分析总结109二、细分子行业（产品）产品授信建议109第三节地区发展特点及授信建议111114 一、区域对比及发展特点总结111二、区域市场授信建议111114 附表表12007年1-12月土地开发及其增速16表22007年房地产土地购置面积及增速17表32007年1-12月份商品房新开工竣工情况18表42007年1-12月商品住宅开发情况20表52007年1-12月办公楼开发情况21表62007年1-12月商业营业性用房开发情况22表72007年1-12月各类物业累计销售面积情况25表82007年各类物业累计销售额状况26表92007年累计各类物业销竣情况28表102007年每月各类物业竣工销售面积差28表112006-2007年土地交易价格指数29表122006-2007年房屋销售价格指数29表132007年全国房地产开发投资及完成情况31表142007年分业态房地产开发投资完成情况32表152007年开发资金来源及增长情况33表162007年度各省市资金来源排序41表172007年度各省市资金来源排序42表182007年各省市土地购置面积、完成开发面积及百分比排序43表192007年各省市土地购置及完成开发面积增速排序44表202007年各省市商品房投资额45表212007年各省市商品房施工、开工、竣工面积排序46表222007年各省市商品房投资额增速排序47表232007年各省市商品房施、开工、竣工面积增速排序48表242007年各省市商品房销售面积及销售额排序50表252007年各省市商品房销售面积增速及销售额增速排序51表262007年北京市房地产开发及开发投资情况53表272007年北京市房地产投资资金来源的排名情况54表282007年北京市土地购置与开发情况55表292007年北京市公开出让土地规划建筑面积情况55表302007年北京房地产建设情况56114 表312007年北京市房地产需求情况56表322007年北京房屋销售价格指数情况57表332007年上海房地产开发投资情况60表342007年上海房地产各类资金来源60表352007年上海土地开发与购置情况61表362007年上海房地产建设情况62表372007年上海房地产销售情况63表382007年上海商品房销售价格指数63表392007年广东省完成开发投资增长数据表66表402007年广东省房地产按用途分完成开发投资情况67表412007年广东省房地产各类资金来源及排名67表422007年广东土地开发与购置情况68表432007年广东省房地产建设情况69表442007年广东房地产销售情况69表452007年广东省商品房空置情况70表462007年三季度房地产上市公司企业排序79表47房地产上市公司获利能力80表48房地产上市公司营运能力82表49房地产上市公司偿债能力84表50房地产上市公司发展能力分析86表512007年前三季度万科企业股份有限公司在行业中的地位88表52万科企业股份有限公司运行情况90表532007年度保利地产在行业中的地位93表54保利地产运行情况94114 附图图12007年国内生产总值2图22007年水泥价格变化情况10图3房地产行业固定资产投资占全社会固定资产投资比重13图42007年房地产开发综合景气指数及相关指标14图52006-2007年房地产企业景气指数和房地产企业家信心指数15图62007年1-12月土地购置价格17图7土地开发面积占购置面积的比重18图82003-2007年商品房新开工面积与施工面积情况19图92007年1-12月商品房竣工面积及增速情况19图102007年商品房销售面积情况24图112007年商品房销售额情况25图122007年各类物业单月销售面积情况26图132007年各类资金来源占比情况33图142007年房地产开发投资资金中国内贷款变化情况34图152007年房地产开发投资资金中利用外资变化情况34图162007年房地产开发投资资金中自筹资金变化情况35图172007年房地产开发投资资金中其他资金变化情况35图182007年1-12月北京市房地产投资增速情况54图192003-2007年广东省房地产到位资金占房地产开发资金比重68图202007年成都各季度商品房成交总况73图212007年1-11月成都市区各种户型面积比例分布情况73图222007年成都房地产新盘供应量月度走势74图232007年成都二手房单月成交情况走势分析76114 第一章行业发展环境及影响分析第一节宏观经济环境及影响分析一、国际经济环境对房地产业的影响（一）世界经济对我国房地产业的影响2007年世界经济继续平稳较快增长，但增速趋缓，据IMF预计：按汇率法加权，2007年世界经济增长3.5%，比上年回落0.3个百分点。虽然影响世界经济走势的不确定因素增多，但世界经济的总体增长仍相对强劲，特别是新兴市场国家成为了支撑全球经济向好的重要发动机。2007年，全球经济增长的60%以上是由新兴市场经济体所做的贡献。这在一定程度上可以缓解美国等发达经济体增速放慢对全球经济增长所产生的影响。中国经济也受益于这些新兴市场国家。总体而言，中国经济仍将保持20年以上的较高速增长，中国经济的高速发展也为中国房地产的发展提供了较好的发展环境。（二）美国次级债对我国房地产业的影响本世纪初，美国IT产业泡沫破裂，导致经济增长迟缓，随后的“9·11事件”又再次重创美国经济。因此，为了挽救深陷困境的经济，美国政府开始不断扩大财政赤字，通过国际经常项目消耗世界财富，同时美联储连续13次降息刺激国内需求，不断鼓动国民超前借贷消费，美国房地产市场迅速膨胀，房价迅速上扬，炒房盛极一时，次级抵押贷款市场也随之迅速发展。但从2005年开始，美联储又连续提息，利率大幅攀升，加重购房者的还贷负担，美国住房市场开始大幅降温。房价下跌，炒房者利益链条断裂，贷款还不上，变卖房产又面临损失，于是次级贷款风险迅速暴露。美国次级债贷款占整个住房贷款市场份额的14%，而这其中仅有10%左右出现了不同程度的危机，而且美联储为进一步解决次级债贷款危机已经决定降低存款准备金率，所以，次级债贷款危机的影响在美国正逐渐消除。其次，受美国次级债危机影响最大的是我国金融机构，但很有限，因为我国境内机构购买的次级债产品比例低，且大多数为信用评级较高的产品。最后，美国次级债危机只可能对我国房地产市场造成极小的间接影响。美国次级债危机本质上是资本市场上的危机，而投资于我国房地产市场的资金中来自国际资本市场的量非常小，因此，次级债危机对我国房地产市场的供求关系不会造成直接的影响。二、国内宏观经济状况及对房地产业的影响2007114 年国内生产总值246619亿元，比上年增长11.4%。分产业看，第一产业增加值28910亿元，增长3.7%；第二产业增加值121381亿元，增长13.4%；第三产业增加值96328亿元，增长11.4%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为11.7%，与上年持平；第二产业增加值比重为49.2%，上升0.3个百分点；第三产业增加值比重为39.1%，下降0.3个百分点。分季度看，一季度增长11.1%，二季度增长11.9%，三季度增长11.5%，四季度增长11.2%。国内经济的相对平稳运行和相关行业结构矛盾的逐步缓解为房地产业的发展提供了良好的平台，有利于我国房地产市场的健康发展。数据来源：国家统计局图12007年国内生产总值三、国内投资、物价走势分析及对房地产业的影响（一）固定资产投资状况分析2007年全社会固定资产投资137239亿元，比2006年增长24.8%，加快0.9个百分点。其中，城镇固定资产投资117414亿元，增长25.8%，加快1.5个百分点（12月份16809亿元，增长19.6%）；农村固定资产投资19825亿元，增长19.2%。在城镇投资中，分产业看，第一产业投资1466亿元，比2006年增长31.1%；第二产业51020亿元，增长29.0%；第三产业64928亿元，增长23.2%。分地区看，东部地区投资比上年增长21.0%，中部地区增长34.0%，西部地区增长28.2%。2007年房地产开发投资25280亿元，比2006年增长30.2%，加快8.4个百分点。可见，固定资产投资的稳定快速增长，城镇化进程的推进，为房地产业的发展和房地产保值增值提供了良好的保障。（二）物价走势状况分析2007114 年居民消费价格上涨4.8%，涨幅比上年提高3.3个百分点（12月上涨6.5%），其中，城市上涨4.5%，农村上涨5.4%。食品、居住价格上涨是拉动价格总水平上涨的主要原因。分类别看，食品价格上涨12.3%，拉动价格总水平上涨4.0个百分点；居住价格上涨4.5%，拉动价格总水平上涨0.6个百分点。在食品价格中，粮食上涨6.3%，肉禽及其制品上涨31.7%，蛋上涨21.8%。其余商品价格有涨有落。全年商品零售价格上涨3.8%（12月份上涨5.6%）。原材料、燃料、动力购进价格上涨4.4%（12月份上涨8.1%）。工业品出厂价格上涨3.1%（12月上涨5.4%）。全年70个大中城市房屋销售价格比上年上涨7.6%，涨幅比上年提高2.1个百分点。物价的升高一方面拉升了房产的建设成本，另一方面也在潜移默化中使人们在心理上逐步接受持续高涨的房价，同时由于房地产产品具有天然的保值增值性，使得更多的人乐于将资金投向房产以实现应对物价上扬和增加资产的目的。四、人民币升值对房地产业的影响2007年年末人民币汇率为1美元兑7.3046元人民币，比2006年末升值6.9%。而自汇改以来，人民币对美元已累计升值11％以上。由于汇率和利率的联动关系，从紧的货币政策要求人民币汇率升值适度加快。当前人民币一年期存款基准利率为4.14%，中国人民银行预计2008年CPI将上涨4.4%，如果使利率保持在正的水平上，那么加息还有较大的空间。在美联储可能继续减息的情况下，人民币进一步加息会带来一定的升值压力。人民币升值以及持续升值的预期，对国内房地产市场的需求、供给等方面产生影响。（一）有利因素1、人民币升值一般说来都意味着经济发展形势比较好。经济的良性循环给与其息息相关的房地产行业提供了较佳的外部条件。我国房地产行业的发展与宏观经济保持了很强的相关性。宏观经济向好会导致投资的增加和企业的扩张，土地、厂房、办公物业的需求上升；经济向好加速商品流通，商业地产需求旺盛；经济向好居民收入及支付能力提升，拉动居民商品房的投资的需求。目前我国宏观经济每增长1%，房地产行业将增长1.3%。2、从全球的角度来看，人民币升值意味着以人民币计价资产价值提升。在资本自由流动的前提下，会选择中国房地产作为重要的配置资产。即使在中国外汇管制的条件下，这一资产配置需求仍然存在。3、人民币升值增强了国外房地产资金的信心，这些除了购买物业以外，会加强与国内房地产企业合作进入中国市场的力度。这在一定程度上增加了房地产行业的资金来源，但是这些基金一般都选择实力雄厚，开发经验丰富的地产企业，因此人民币升值，有助于强者更强，加快房地产企业洗牌的进程。4、人民币升值以后，国外进口商品价格下降，其中也包括一些进口的高档建材、设备。这有助于开发高档商品房企业成本下降，这将增大了一些企业的利润空间，同时有助于我国商品房品质的提高。114 （二）不利因素人民币升值对房地产企业也非全部是利好，同时也存在一些不利的因素，这主要有以下几点：1、人民币升值直接影响我国出口，如果出口下降，内需不足很容易导致经济回落，这将对房地产市场产生重大影响。2、一些出口企业、外贸企业如果受人民币升值影响利润出现下滑，将影响这些企业租用写字楼、扩大投资，这对商业地产市场会产生一定的冲击。3、过度地炒作人民币升值，房地产市场的投资性需求过渡，很容易滋生房地产泡沫。从日本和台湾货币升值过程带来的房地产上升过程中，可以看出以下共同特征：第一阶段，随着经济基本面转好，开始出现升值压力，房地产有明显的上升。第二个阶段，货币开始升值，房地产进入起飞阶段，涨势加快，此后创新高。第三阶段，币值强力升值成为强弩之末，经济形势逐渐反转，资金开始外流，所有先前升值的优势转眼成利空。第四阶段，泡沫破灭，股市与房地产暴跌，货币由升转贬值，开始进行漫长的调整。因此，人民币升值也容易带来房地产市场的大起大落。114 第二节房地产行业主要政策分析2007年，依然是房地产宏观调控持续和加强的一年，虽然没有像2005的“国八条”和2006年的“国六条”那样全面性、重大性、高度性的地产新政出台，但仍有为数不少的政策陆陆续续露面，如“国24号文”、房贷新政、《土地储备管理办法》等，另外针对宏观经济的六次加息也使房地产市场趋于紧缩。所有这些新增的政策和强化执行的旧政策，综合发生作用，在一定程度上改变着、优化着中国房地产业的发展节奏。一、土地政策（一）《关于加大闲置土地处置力度的通知》2007年9月8日，国土资源部下发了《关于加大闲置土地处置力度的通知》，该通知一是改变毛地出让、净地交付的模式，实行建设用地使用权“净地”出让。在处理好土地的产权、补偿安置，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发后，才可公开出让。二是明确了土地闲置费的征收标准。按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。政策点评：该政策反映了国家对于盘活存量土地的重视。目前，我国耕地面积已逼近“18亿亩底线”，人多地少的特殊国情决定了我国建设用地的长期紧缺性，很多大城市可供用于房地产开发的新增经营性用地已变得捉襟见肘。与此同时，近年来，在一些地方、部分行业特别是房地产开发领域土地闲置问题突出，处置不力，直接影响了土地调控的效果，该政策的颁布有利于房地产市场提供的土地有效供给增加。（二）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》2007年9月28日，由国土资源部下发了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，规定，受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。政策点评：按照新规定，土地出让双方虽仍可选择分期付款的方式，但是之前惯行的分期取证的做法将被禁止。根据我国城市房地产管理法规定，商品房只有在取得土地使用权证后，才能进行预售。禁止分期取证，实际上是封堵了开发商以少量启动资金撬动多个开发项目、通过银行抵押贷款和预售回款进行循环开发的“擦边球”做法。今后开发商只有在付清全部宗地土地出让金后，才能获得银行贷款和进行开发预售，由此对开发商的资金门槛要求将大大提高。该政策将有助于抑制土地囤积和天价地块现象。114 （三）《土地储备管理办法》2007年11月19日，国土资源部、财政部、中国人民银行联合出台《土地储备管理办法》。土地储备管理办法提出，各地土地储备工作由土地储备机构统一管理，并详细规定了土地储备的计划与管理，可纳入土地储备的范畴和程序，纳入储备的土地开发利用及供应，以及资金管理问题。政策点评：制定《土地储备管理办法》，对严格土地管理，加强土地调控，促进节约集约用地，具有重大意义。该办法明确了政府取得土地产权的程序，产权明晰客观上提高了政府供应“净地”的能力和速度，使更多的土地具备用地条件，从而缩短土地形成房地产有效供应的建设周期，有效防止闲置、囤积土地等行为发生。《土地储备管理办法》中对土地储备资金的严格管理和贷款担保方面的限制，是为了更好地规避土地储备可能引发的金融风险。二、住宅保障政策（一）《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》2007年8月1日，国务院常务会议讨论并原则通过《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）。24号文标志着国家对房地产市场调控进入新的阶段，政府开始把解决低收入家庭的住房问题作为重要的职责，把加大保障性住房供给、逐步改善住房供应结构已成为目前房地产宏观调控的首要目标。对廉租房和经济适用房制度做出了提纲挈领性的指示。要求重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，增加住房有效供应。并再次提出了“双70%”的指标，强调要加大住房需求调节力度，引导合理的住房消费，建立符合国情的住房建设和消费模式。政策点评：“24号文”明确了政府职责，特别是可操作性强。保障住房政策有利于缓解住房价格上涨压力。“24号文”的出台，分流了一部分住房需求，可以缓解住房价格上涨压力。另一方面，住房供应结构的进一步细化，将使开发商面临新的市场环境。由于“24号文”把经济适用房的户型标准限制在60平方米左右，这样，几年之后，全国经济适用房的推出量可能会达到几百万套。这样的小户型房子必然会对低价位的普通商品房产生比较大的冲击。但短期内对普通商品房构成的压力较小。（二）《廉租住房保障办法》114 廉租住房保障办法是对24号文的进一步细化和落实。该办法明确了廉租住房的保障对象为城市低收入住房困难家庭，据建设部测算，目前全国仍有人均建筑面积10平方米以下的低收入住房困难家庭近1000万户，占城镇家庭总户数的5.5%。同时提出，廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租相结合。在资金来源方面，土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例，不得低于10%。并提出廉租住房建设用地，应当在土地供应计划中优先安排；新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内等规定。（三）《经济适用住房管理办法》经济适用住房制度同样是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分，其供应对象要与廉租住房保障对象相衔接，此举意味着既没有资格住上廉租房，家庭收入又很低的“夹心层”将被纳入住房保障体系。该办法明确规定，经济适用房建设用地以划拨方式供应，单套的建筑面积控制在60平方米左右；销售价格将以保本微利为原则，开发企业的利润率不高于3%，销售中将实行明码标价，不得变相收费。购房人拥有有限产权的规定，则旨在从产权归属上遏制和杜绝利用经济适用房牟利的行为。三、金融政策（一）6次加息2007年我国实行紧缩的货币政策，年内五次加息后五年以上贷款基准利率从6.84%提高到7.83%(最近一次未提高五年以上贷款利率)，增加了1个百分点。虽然落实到月供上，每月新增的比例并不大(特别是还款期限较短的情况)，一般不超过10%。但就利息费用而言，给房贷一族增加了15%-18%的总支出。政策解析：对于已购房者来说，目前的住房抵押贷款实际上是浮动利率的，按照规定，如果利率上升，则已经签订的住房抵押贷款合同，自下一年的1月1日起执行新的利率。其月供增加，资产可能缩水。对于开发商而言，建设贷款利率上涨，面临市场风险。财务成本增加可能迫使他们考虑加快项目开发的周转期，居民购买力下降引起的价格下跌可能使得企业减少盈利甚至亏损。此外，还会增加土地储备的成本和风险。对于银行来说，违约可能增加。在部分城市，由于住房价值缩水和业主月供的增加，可能诱使一部分负资产的家庭主动选择断供，或者迫使一部分陷入“现金流危机”的家庭暂时断供。而开发商在价格波动下发生亏损，也会威胁到建设贷款的安全。这都增加了银行的风险。（二）《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》和《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》2007年9月27日央行银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，以及。9·114 27商业房贷新政策旨在从严格房地产开发贷款管理、住房消费贷款管理和商业用房贷款管理等方面进一步加强了对商业性房地产信贷的调控，引导个人住房消费与投资行为。该政策在个人住房消费信贷方面的规定包括：对购买首套住房面积在90平米以下和以上的贷款，首付比例分别按20%和30%区别对待；对已利用贷款买房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付比例不低于40%，贷款利率不低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，且首付比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。2007年底新增的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》是对《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中第二套住房标准的界定。政策解析：《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，以及2007年底新增的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，则可谓是针对个人购买多套住房、以贷炒房行为的“杀手锏”，《补充通知》的出台，其进一步收紧房贷的目的是显而易见的，直接提高了客户购买第二套房的首付，造成了部分客户购买第二套房的难度。由于《补充通知》的出台导致买家持续观望的气氛愈加浓重，部分投资需求将进一步得到抑制，对买卖双方心理的影响预计会在2008年1月份逐渐显现出来。四、税收政策2007年12月我国公布了《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》将耕地占用税税额标准在现行规定的基础上提高了4倍左右；统一了内、外资企业耕地占用税税收负担；从严规定了减免税项目，取消了对铁路线路、飞机场跑道、停机坪、炸药库占地免税的规定。政策解析：以上措施是为了贯彻落实国家最严格的耕地保护制度，通过提高耕地占用税税额标准，使其充分反映物价和地价的上涨，保持耕地占用税占用地成本20%左右的水平。提高开发商占用耕地的成本，加大了开发商的成本压力。五、外资利用政策2007年5月23日，商务部和国家外汇管理局发布《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》（商资函[2007]50号）。政策的出发点是：为了规范房地产市场外资准入和管理，国务院六部门联合下发了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房[2006]171号）。此政策主要是对外商投资房地产过程中的审批、备案和监管作了相关规定。（一）《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》2007年5月23日，商务部和国家外汇管理局发布《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》（商资函[2007]50号）。政策的出发点是：为了规范房地产市场外资准入和管理。政策解析：114 商务部、国家外汇管理局联合下发《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，对比六部委171号文中的相关限外规定，外资企业今后投资国内房地产市场将面临更多严格控制，而《通知》出台后，内地房企境外上市也会面临更多审批程序，而且这些境外上市的内地企业收购内地房地产公司也面临更多限制。（二）新版《外商投资产业指导目录》2007年11月，国家发展委和商务商联合发布了新版《外商投资产业指导目录》，把“普通住宅开发”从鼓励类目录中删除，限制类目录中包括三项：一是外商投资“普通住宅的开发建设”从鼓励目录中消失；二是限制目录中新增了外商投资“房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司”一项；三是虽然“大型主题公园的建设、经营”不再归于限制目录，但对“土地成片开发(限于合资、合作)”和“高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营”的限制不变。政策解析：新版的修订部分显示出房地产领域再次加强了对外资收紧的力度。在老版本中被列入“鼓励外商投资产业目录”的“房地产业”将被取消。同时，国内的房地产经纪公司已难有炒房空间。因为正规交易存量房时，国家明令禁止中介吃差价。而“二手房限外”的出现，正是因为担心外资通过中介进入炒房领域，显示出政府对房地产市场全面调控的决心。114 第三节房地产关联行业发展及影响分析一、上游行业发展及影响（一）建材产品价格稳中有升受市场需求的强劲拉动，以及能源购进价格持续上涨压力的影响，2007年，建材产品出厂价格总体上保持了稳中有升的良好态势。11月份，建材产品出厂价格比上月上涨0.51%，比上年同月高3.05%。从环比指数看，水泥及水泥熟料出厂价格上涨1.24%，相对较高；平板玻璃出厂价格下降0.81%；从同比指数看，主要产品价格均有不同程度的上涨，其中平板玻璃、建筑用石制品和水泥及水泥熟料等产品出厂价格上涨幅度相对较高，分别上涨11.75%、3.5%和3.46%。数据来源：国家统计局图12007年水泥价格变化情况受需求拉动，2007年以来水泥价格持续走高，11月单月水泥价格创07年新高。预计07年全年水泥平均价格涨幅在9%左右。预计2008-2010年国内煤炭价格在需求旺盛、运力不足和生产成本上升的影响下将分别上涨10%、7%和6%。在水泥市场容量稳定扩大的环境下，区域龙头水泥企业可以通过提高水泥价格的方式将原燃料成本上涨的因素部分转嫁出去，使年度水泥平均综合价格上涨。从整体上看，2007年主要建筑材料价格均上涨，同时由于目前电力、煤炭等价格的上涨，2008年主要建材将仍然延续上涨的势头。作为房地产行业的上游行业，建材行业价格的上涨将加大房地产建设的成本，因此房地产企业极有可能通过房价上涨的途径，将此成本加大的压力转嫁给房地产下游的消费者，所以建材行业价格上涨对房地产开发商来说压力较小。114 （二）钢铁行业对房地产影响分析截至2007年11月底，国内钢材价格持续上涨，其中建筑钢材价格屡创历史新高。据对全国22个城市钢材交易市场统计，11月份线材、螺纹钢、中厚板、冷薄板四种钢材综合平均价格为每吨4603元，比10月上涨125元，涨幅为2.8%；比2006年同期上涨901元，涨幅为24.4%；分品种看，11月份线材、螺纹钢、中厚板、冷薄板平均价格分别为每吨4188元、4387元、4713元和5123元，比10月涨幅分别为5.4%、5.6%、1%和0.2%；其中，建筑钢材价格节节攀升，螺纹钢价格于11月2日涨至每吨4210元，刷新了2004年3月初每吨4207元的历史记录，之后连创新高，30日升至历史新高每吨4618元。线材价格于11月12日涨至每吨4130元，刷新了2004年2月底每吨4116元的历史记录，30日升至每吨4438元。1-11月份四种钢材累计平均价格为每吨4188元，比2006年同期上涨12%。目前，由于铁矿石、焦煤资源供应紧张价格大涨加剧了大小钢厂成本差距，部分中小钢厂由于成本过高而减产，必将推高钢材价格，致使房地产开发原材料价格持续攀升。这也导致了房地产开发的生产成本加大，但这在短期内对房地产开发的影响较小。二、下游需求变化对房地产行业影响分析（一）居民收入增多，拉动住宅潜在需求2007年我国居民收入快速增长，就业增加较多。全年城镇居民人均可支配收入13786元，比2006年增长17.2%；农村居民人均纯收入4140元，比上年增长15.4%。扣除价格因素，城镇居民人均可支配收入比上年实际增长12.2%，加快1.8个百分点；农村居民人均纯收入实际增长9.5%，加快2.1个百分点。截至2007年末，全国居民储蓄存款余额172534亿元，比2006年末增加10967亿元。全年城镇新增就业1204万人，比2006年多增加20万人；年末城镇登记失业率为4.0%，比上年末回落0.1个百分点。2007年，我国城乡居民的人均可支配收入水平还将进一步显著提升。为居民消费需求的持续扩张奠定收入基础。这样就会增加绝大部分人的消费能力，使更多人的潜在购房需求得以发挥。另外，城镇化进程的推进大幅增加了需求，为房地产行业带来巨大的商机。（二）人口结构特点影响商品房需求114 目前我国人口结构分布中，占比最大的人群分布在30-44岁，而这部分年龄层的人往往处于置业高峰期，既有首次置业需求的，也有改善住房需求的，这些人处于事业的黄金期，具备一定的经济实力，且多半已经成立了家庭，是购买商品房的主力军。另外，随着我国近年来文化教育的普及和高校的连续扩招，普通高校毕业生逐年大幅增加。而这些大学生毕业后，基本上还是留在了城市里，5-10年后这些人即面临首次置业的需求。与此同时，我国城市化进程正在逐步推进，截至06年末城镇人口比重已经达到43.9%，远景目标是到2010年城市化率达50%，2020年城市化率达60%。受东方人强烈的置业偏好影响，城市里80%的人都有潜在购房需求。（三）企业信心大幅增强拉动办公楼需求2007年四季度，企业家信心指数为139.6，继续置于景气高位，低于三季度3.4点，高于上年同期4.3点。2007年各季度企业家信心指数分别为142.0、143.1、143.0和139.6，均高于上年同期水平，表明企业家对未来经济发展持乐观的态度。企业家对未来发展的乐观态度，对办公楼的需求将会有所增加，即将会带动了办公楼的发展。114 第二章房地产行业市场供需分析及预测第一节行业在国民经济中的地位变化一、行业产业链分析房地产是房产与地产的总称，指国家、集体及个人所拥有的房屋和土地。但就我国目前房地产业的业务范围而言，它包括归国家所有的城镇生产性或非生产性用地—城市地产，及附着在其上的城镇生产、生活用建筑和辅助设施—城市房产。农村生产用地、用房及宅基地等不属城市房地产业的业务范围。国家有偿征用农村土地用于城镇建设时，只有所有权转让过程结束后，才纳入城市房地产业的经营范围。房地产行业是我国国民经济的重要组成部分，其上游产业主要包括钢材、水泥、物流等行业，下游包括建筑装饰、物业管理等行业，产业链条较长。二、行业投资额占全国投资总额比重变化情况中国城市化进程的加速和居民可支配收入的提高刺激了住宅市场的需求，使得房地产场逐步扩大。房地产投资额也呈逐年扩大的趋势。房地产投资额所占社会投资总额比重在2005年及2006年有所下降之后，在2007年有所回升，其增速为18.42%。2007年房地产市场投资的过快增长主要是由于房地产市场的高回报率吸引了大量的资金（有相当一部分是外资）以及市场供需矛盾突出、住房供应结构不合理等原因造成的。虽然目前房地产行业发展投资速度较快，但其受政策性影响较为严重，预计行业在未来一段时间内，房地产固定资产投资速度将保持缓慢平稳增长。数据来源：国家统计局图1房地产行业固定资产投资占全社会固定资产投资比重114 第二节2007年房地产企业整体景气状况判断一、房地产开发景气总体走势2007年，房地产开发综合景气指数走势基本平稳，总体呈上升趋势。2007年前3个月，国房景气指数持续下降，后7个月，国房景气指数快速上升。11月份“国房景气指数”为106.59，比10月份上升0.85点，同比上升2.67点。这是自2007年3月以来，“国房景气指数”连续8个月环比攀升，达到近三年来的最高水平。总体来看，2007年房地产运行状况良好，景气指数较高。数据来源：国家统计局图12007年房地产开发综合景气指数及相关指标分类指标中，2007年以来房地产开发投资快速增长，房地产开发投资指数呈现较快增长的趋势，2007年11月，房地产开发投资分类指数为104.53，比10月份上升0.11点，同比上升3.07点。2007年房地产土地开发指数一直低于100，处于不景气阶段。2007年房地产销售价格指数继续保持2006年较快增加的趋势。从全国房地产价格走向来看，房地产价格指数仍将处于缓慢上升状态。2007年房地产市场高度景气，但后半年频出的调控政策在一定程度上也影响了房地产的景气度。目前，政策调控的主要方向为“保障性住房政府管，商品住宅市场管”，处于民生考虑的调控政策，对房地产的长远发展利大于弊，所以，从长远角度来看，房地产的景气度依然看好。114 二、房地产企业景气指数水平变化数据来源：国家统计局图12006-2007年房地产企业景气指数和房地产企业家信心指数2007年房地产企业景气指数在前两季度继续延续2006年末的上升势头，并在2007年第二季度达到了141.1的最高点，随后在第三季度和第四季度出现小幅下降。在房地产企业家信心指数方面，2007年三季度达到了最高点，为146.6，表现出房地产企业家对行业的发展较为乐观，但随着国家一系列抑制房地产发展过快政策的颁布及广东等地的房地产销售价格及成交量下降的影响，房地产企业家信心指数下降。114 第三节行业供给情况分析及预测一、土地开发与土地购置（一）土地开发面积增速减小表12007年1-12月土地开发及其增速单位：万平方米%年月土地开发面积土地开发面积增速2007-022582.52-7.92007-035305.730.42007-047615.234.62007-059775.2211.22007-0611803.357.62007-0714173.6211.32007-0816173.9515.32007-0918183.9311.32007-1019835.197.92007-1121428.182007-1226870.770.7数据来源：国家统计局截至2007年12月，全国土地开发面积为26870.77万平米。从走势来看，房地产土地投资面积增速在2007年8月份达到了最高，为15.3%，随后其增速有所降低，到2007年12月起土地开发面积增速为0.7%。与2006年1-12月份的数据相比，土地开发面积增多265.17万平方米。目前，开发商能拿到的地少了，因此不得不减缓土地的开发增速。114 （二）土地购置面积增速有所降低表12007年房地产土地购置面积及增速单位：万平方米%年月土地购置面积土地购置面积增速2007-022409.02-30.42007-036110.04-8.62007-049162.95-0.62007-0512169.8852007-0617251.82102007-0720880.4412.72007-0824290.0715.22007-0928346.3517.82007-1031350.7916.92007-1134031.0315.52007-1240609.1811数据来源：国家统计局截至2007年12月底，全国土地购置面积为40609.18万平方米，同比增加3818.16万平方米，同比增加11%。2007年前四个月土地购置面积增速一直处于负增长，随后土地购置面积增速有所回升，在2007年9月份达到2007年的最高，为17.8%，在国家对房地产商的囤地等行为多方面限制的情况下，房地产土地购置面积增速有所减少。在国家土地调控政策效果逐步显现的情况下，闲置土地的比例也将缩小。数据来源：国家统计局图12007年1-12月土地购置价格2007年土地购置价格在国家的控制下较为平稳，但总体价格水平趋势是上升的，这主要是由于国家加大了对土地征税，使开发商的购地成本增大，同时，土地的供给越来越少，土地市场供小于求的趋势越来越明显，使得土地购置价格平稳趋升。114 （三）土地开发面积占土地购置面积虽然开发土地相对于购置土地有一定的滞后性，但其之间的比值也可以从侧面说明一些问题。从走势图看，2007年2月房地产土地开发比大于1，说明开发商拿地越来越难，土地供给被严格控制。在2007年上半年，房地产土地开发购置比一直处于下降的状态，随后其较为稳定，这主要是由于国家再加大打击开发商囤地的同时，加快了土地出让的速度，但这也有可能是开发商为保持房价上涨态势而有意采取的保留政策，以减少供应。数据来源：国家统计局图1土地开发面积占购置面积的比重二、商品房开发规模与结构（一）商品房新开工面积表12007年1-12月份商品房新开工竣工情况单位：万平方米，%年月当年累计（万平方米）同比增长（%）施工面积新开工面积竣工面积施工面积新开工面积竣工面积2006-12194090.1678131.3553019.3617.115.1-0.62007-0294210.699966.743330.5417.43.6-1.12007-03124377.1319044.236192.1920.710.69.52007-04142615.7127382.318711.5721.314.710.42007-05156739.8735510.3411196.8721.917.411.62007-06171375.644891.9714870.6621.918.411.1114 2007-07181937.8952557.6617939.4822.520.6102007-08190302.3659272.3720834.6522.721.610.12007-09199866.6366727.9724436.6222.421.6112007-10208565.6973393.3228134.7522.822.69.12007-11216629.2579935.5733061.212322.98.52007-12235881.6194590.258235.8821.119.44.32007年1-12月，全国商品房累计施工面积为186454.97万平方米，同比增长22.9%，增幅要高于2006年同期水平。全国商品房新开工面积为78135.98万平方米，同比增长21.3%，增幅与2006年同期相比增长6.5个百分点。总体来看，2007年全国房地产新开工面积同比增速平稳增长，但与前11个月相比，12月的同比增速有所放缓。从表中可以看出，2007年3月及12月全国房地产的施工面积和新开工面积环比增速较大，说明2007年初与年末为房地产开发项目较多。数据来源：国家统计局图12003-2007年商品房新开工面积与施工面积情况比较年度数据可知，2004年以来商品房新开工面积增长速度逐渐加快，施工面积增速在自2004年开始下滑之后，2007年增速有所回升。2007年房地产新开工及施工面积环比增速也均高于2004-2006年，这主要是根据国家政策加大了保障性住房的建设，以减轻房地产市场的供求压力。114 （二）商品房竣工面积数据来源：国家统计局图12007年1-12月商品房竣工面积及增速情况2007年1-12月累计商品房竣工面积58235.88，同比增长4.3%。分月度来看，2007年12月份的竣工面积大幅上升，这表明很多楼盘都赶在12月底前竣工。因为年底的购房需求比较旺盛，而且到了帐期，所以开发商希望早点交付房子，收回资金，而此时商品房的供应量也相应增加。（三）商品房开发结构分析1.商品住宅开发表12007年1-12月商品住宅开发情况单位：万平方米%年月施工面积新开工面积竣工面积同比增长（%）施工面积新开工面积竣工面积2006-12151498.7163567.543247.4617.615.6-0.82007-0272351.58347.892705.4417.96.81.32007-0396294.5815909.435023.0821.412.411.52007-04110685.4922810.287027.8522.216.59.92007-05122075.9329717.459074.262319.7122007-06134015.3637537.1412173.4122.920.911.843797.7423.622.310.7114 2007-07142557.7114706.812007-08149436.4549349.2417045.3923.723.4102007-09157312.7355531.5720083.2123.623.6112007-10164509.7160899.1923164.322424.28.82007-11171063.1866232.4427261.324.224.58.52007-12186454.9778135.9847767.2522.921.35数据来源：国家统计局2007年商品住宅的施工面积为186454.97万平方米，同比增加22.9%，增幅与2006年同期相比上升4.7个百分点；商品住宅竣工面积47767.25万平方米，同比增长5%，增幅与2006年同期相比增加5.8个百分点。从2007年各月比较来看，2007年商品住宅施工面积同比增速较为平稳，新开工面积同比增长幅度总体呈上升状态，商品住宅竣工面积同比增速总体上处于下降状态。在2007年12月份商品住宅的施工面积、新开工面积和竣工面积环比增长速度较大，说明2007年末商品住宅的供应量有所上升。114 2.办公楼开发表12007年1-12月办公楼开发情况单位：万平方米%年月施工面积新开工面积竣工面积同比增长（%）施工面积新开工面积竣工面积2006-127366.332108.91335.7811.326.2-5.72007-024118.93252.1581.7213.5-19.2-31.52007-035196.28466.12156.3316.3-2.1-10.82007-045968.54679.13210.11194.4-3.32007-056415.7866.8266.4316.64.7-2.72007-0668171074.49330.6218.15.63.52007-077094.891212.61392.85197.9-3.62007-087301.691358.53460.981910.83.92007-097526.541523.73546.2818.39.18.12007-107758.251719.96660.7318.912.719.42007-117929.881824.43808.3618.49.117.12007-128292.512136.571511.3412.10.18.4数据来源：国家统计局2007年办公楼施工面积为8292.51万平方米，同比增加12.1%，增幅与2006年同期相比上升0.8个百分点；开工面积2136.57万平方米，同比增加0.1%，增幅与2006年同期相比下降26.3个百分点，办公楼新开工面积增速的减少，说明办公楼开发的趋势变淡。竣工面积为1511.34万平方米，同比增加8.4%，增幅逾2006年同期相比上升14.1个百分点。从2007年各月比较，办公楼的施工面积、新开工面积及竣工面积环比增长速度较慢。2007年12月，办公楼的竣工面积环比增长速度较快，办公楼的供应也随之增加。114 3.商业营业性用房表12007年1-12月商业营业性用房开发情况单位：万平方米%年月施工面积新开工面积竣工面积同比增长（%）施工面积新开工面积竣工面积2006-1223485.688315.835900.612.28.30.22007-0210734.72847.72364.27.4-17.2-10.52007-0314197.81681.4705.1511.9-5-22007-0416325.992557.341030.58111.411.92007-0517895.713208.961296.5311.80.39.32007-0619377.144059.841646.3512.20.87.42007-0720538.674900.051929.96137.952007-0821357.065545.082242.0112.56.79.52007-0922340.396233.452566.2711.85.39.22007-1023120.046926.792875.7311.88.74.92007-1123907.217559.413324.6412.48.43.42007-1225937.698979.875923.49.46-5.8数据来源：国家统计局2007年商业营业性用房施工面积为25937.69万平方米，同比增加9.4%，增幅与2006年同期相比下降2.8个百分点；新开工面积8979.87万平方米，同比增加6%，增幅与2006年同期相比下降2.3个百分点；竣工面积为5923.4万平方米，同比增加-5.8%，增幅与2006年同期相比下降6个百分点。商业营业性用房新开工面积、施工面积和竣工面积同比速度的降低，说明商业营业用房的市场逐渐下滑。三、行业供给预测与强大的真实需求相对应的，是房地产的土地114 供应量增长有限。尽管最近全国各城市土地出让有所增加，宏观数据对此也有反映，全国土地购置面积和完成土地开发面积同比增幅出现持续回升，但土地供应不可能在短期内大幅增加。就在第二套房贷款补充通知出台的同时，国务院常务会议再次强调了城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。这是对固守18万亩耕地红线政策的进一步强化。在2007年12月，国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布《土地储备管理办法》，进一步加强及完善了土地管理，这对于加大打击开发商的囤地行为有了更强的法律支撑，可以进一步释放闲置土地，增加商品房的供应。因此，2008年，进一步清理整顿闲置土地，从源头上增加土地供给，必将成为政策调控的一个主要方向，开发商的囤地成本必将大大增加，这样有助于缩短从土地到商品房的时间周期，起到增加房产供应的效果。每年不考虑投资性购房需求的需求量就达到11.8亿平方米；而与此对应，前期施工面积、新开工面积、土地购置面积和土地开发面积增幅都有限，加上建筑周期，短期内大幅增加供应量几无可能，行业供不应求将会持续。114 第四节行业需求情况分析及预测一、商品房销售状况分析2007年商品房销售面积较好，截至12月底，商品房销售面积累计已达76192.7万平方米，比累计至2006年12月份60628.14万平米的销售面积相比，增长了23.2%。从图中可以看出，2007年前11月份，商品房销售面积环比增速较为平稳，在12月单月，商品房销售面积环比增加幅度较大。与2006年的同比分析中可以看出，2007年前9月，商品房销售面积同比增涨速度较快，但过了9月份之后，由于国家对购买第二套房的贷款限制及一系列政策的影响，加大了部分炒房者的成本，同时也是部分买方人采取了观望的态度，导致商品房销售面积增速出现下降的趋势，在12月份降到最低，而这似乎与2007年12月份商品房环比增速最大相矛盾，这主要是因为在四季度广州、深圳等地的房地产市场的成交量出现下滑，在一定程度上影响了商品房的成交量，因为房地产市场具有一定的地域性的特点，所以，在全国整体上，12月份房地产的销售面积仍然较大，但与2006年12月相比，增加幅度偏小。数据来源：国家统计局图12007年商品房销售面积情况截止到2007年12月，商品房销售额累计29603.87亿元，比累计至2006年12月份20509.68亿元的销售额相比，增长了42.1%。从2007年单月来看，2007年12月商品房单月销售额创下2007年度最高，为5601.23亿元，而之前9月份单月曾创下最高为2864.43亿元，可以看出，2007年12月，商品房的成交量较大，同时，这与12月份的商品房均价较高也有一定的关系。从图中可以看出，在2007年10月之后，商品房的同比增加速度有所下降，但这也并未影响四季度销售额的总体上升。114 数据来源：国家统计局图12007年商品房销售额情况截至2007年12月，商品住宅的销售面积为69103.79万平方米，同比增加24.7%；办公楼销售面积为1454.19万平方米，同比增加18.1%；商业营业性用房销售面积为4552.94万平方米，同比增加5%。从这几种物业累计销售面积中可以看出，市场对商品住宅的需求较大，而对办公楼的需求较小。表12007年1-12月各类物业累计销售面积情况单位：万平方米%年月商品房商品住宅办公楼商业营业用房销售面积累计增速销售面积累计增速销售面积累计增速销售面积累计增速1-2月5371.470.54787.070.9160.5415.6331.22-16.61-3月10600.7712.89529.1513.1253.7129.2668.67-0.81-4月15765.1616.414231.3616.6339.8530.5971.9841-5月2114816.619165.6616.9416.8525.81280.495.21-6月27904.1521.525350.8522.5543.5421.61656.055.81-7月34137.2425.131085.5326.4643.87231970.656.41-8月40572.8129.336992.3530.9755.9427.32311.99.11-9月47369.7132.143255.9433.9874.6529.52645.829.11-10月53564.9631.348928.4933.1980.6227.42982.969.91-11月60156.8930.554976.1732.31089.3624.63328.878.31-12月76192.723.269103.7924.71454.1918.14552.945数据来源：国家统计局从2007年各类物业单月销售面积情况分析，2007年1-5月单月，各类物业的销售面积较小，6-11月份销售面积较大，虽有所波动，但总体来看较为平稳。2007年12月份，是房地产的销售旺季，各类物业的销售面积均达到了2007年的最大值，此时房地产的需求也最大。114 数据来源：国家统计局图12007年各类物业单月销售面积情况截至2007年12月，商品住宅的销售额为25323.48亿元，累计增长46.5%；办公楼销售额为1265.24亿元，同比增长27.6%；商业营业用房销售额为2649.38亿元，同比增长16.4%。在这几类物业中，商品住宅的销售额最大，且同比增速较办公楼及商业营业用房大，说明市场对商品住宅的需求较大。表12007年各类物业累计销售额状况单位：亿元%年月商品房商品住宅办公楼商业营业用房销售额累计增速销售额累计增速销售额累计增速销售额累计增速2006-1220509.6818.517038.0120.2983.1218.12224.327.82007-022247.919.41830.6621.5143.6721.6239.692.52007-034050.7527.43360.129.6210.0223.4425.9910.72007-045997.32305007.6331.3276.0326636.0719.62007-058059.7528.56809.5729.8338.3720.5814.8620.12007-0610642.8333.89044.3336.8454.5218.21031.4517.92007-0713142.4439.211254.9343.3545.4421.71197.7815.72007-0815820.3445.613612.6350.2637.2125.21403.6918.82007-0918684.7750.516123.0955.9755.6432.81610.3818.52007-1021286.9551.518413.4156.6848.7129.21804.24222007-1124002.6448.720791.1954.1936.7126.82017.6317.4114 2007-1229603.8742.125323.4846.51265.2427.62649.3816.4数据来源：国家统计局二、商品房空置面积分类指数变化截止到2007年12月，全国商品房空置面积为1.3亿平方米，比2006年末减少8%；其中，空置商品住宅6756万平方米，比上年减少16.6%。2007年11月，商品房空置面积分类指数为111.97，比10月份上升1.26点，同比上升6.54。截至11月末，全国商品房空置面积为11797万平方米，同比下降4.5%，下降幅度高于10月份的3.9%。其中，空置商品住宅5766万平方米，下降14.2%。商品房空置面积下降，并非需求释放所致，也就是并非通常意义上的商品房销售业绩好。可以理解为是供应量的下降速度小于需求的释放速度，导致了目前的空置面积下降局面。三、行业需求预测在房价快速上升的过程中，多种需求集中释放。一是改善型需求。高收入家庭对改善型需求的支付能力比较强，家庭收入越高，利用自有资金购房的比例越高，据对某城市调查，高档商品房一次性付款的比例高于贷款比例，一次性付款的比例一般达到60%以上；而普通商品房的贷款比例高于一次性付款的比例，贷款的比例一般达到60%以上。使得中低端需求和初次购房需求受到挤压。二是婚龄人口对住房的需求。受传统的成家置业理念的影响，新组建家庭购买住房的需求刚性较强。三是城市新增常住人口的住房需求。近年来，我国正处于城市化进程加速时期，城市新增人口对住房的需求旺盛。四是城市拆迁导致的刚性需求。目前，我国处于城市建设快速推进时期，城市房屋拆迁带来的被动需求随之增加。五是父母提前为子女购房的需求。在目前房价上涨较快的影响下，年轻人住房需求提前释放，表现为父母为子女购房的时间大大提前，高收入家庭为正在读大学，甚至读高中的子女购房的现象比较普遍。六是投资和投机性需求。除以上以居住为目的的需求外，还包括部分以投资和投机为目的的需求，买房直接用于投资，以其增值获利；以改善住房条件为目的的高收入家庭，在购买新建商品房后，原有旧房并没有在存量房市场立即上市交易，更多地是继续持有用于投资。114 第五节全国房地产市场供需结构特征与价格走势一、房地产供需结构特征表12007年累计各类物业销竣情况单位：万平方米名称商品房住宅办公楼商业用房竣工面积58235.8847767.251511.345923.4销售面积76192.769103.791454.194552.94销竣比1.311.450.960.77数据来源：国家统计局整体来说，商品房的销售较旺，截止12月销竣比为131/100，继续出现销售面积大于竣工面积的情况，其主要因素是住宅的销竣比高达到了145/100，可以看出居民对住宅的需求依旧十分旺盛，供给跟不上需求的增长。办公楼的销竣比为96/100，而商业用房的销竣比为77/100。可见，住宅商品住宅的供求矛盾仍然比较突出。表22007年每月各类物业竣工销售面积差单位：万平方米月份商品住宅办公楼商业营业用房销售面积竣工面积竣销差销售面积竣工面积竣销差销售面积竣工面积竣销差1-2月4787.072705.44-2081.63160.5481.72-78.82331.22364.232.981-3月9529.155023.08-4506.07253.71156.33-97.38668.67705.1536.481-4月14231.367027.85-7203.51339.85210.11-129.74971.981030.5858.61-5月19165.669074.26-10091.4416.85266.43-150.421280.491296.5316.041-6月25350.8512173.41-13177.4543.54330.62-212.921656.051646.35-9.71-7月31085.5314706.81-16378.7643.87392.85-251.021970.651929.96-40.691-8月36992.3517045.39-19947755.94460.98-294.962311.92242.01-69.891-9月43255.9420083.21-23172.7874.65546.28-328.372645.822566.27-79.551-10月48928.4923164.32-25764.2980.62660.73-319.892982.962875.73-107.231-11月54976.1727261.3-27714.91089.36808.36-2813328.873324.64-4.231-12月69103.7947767.25-21336.51454.191511.3457.154552.945923.41370.46数据来源：国家统计局从竣工销售差额来看，住宅全年均处在供不应求的状态，而办公楼除了12月份以外，其余时间也一直是供不应求。说明住宅和办公楼的需求都十分旺盛，住宅的供不应求是因为住宅需求非常大，国家虽然推出了一系列宏观调控政策来改变房屋供给结构，短期内结构失衡无法解决。114 二、房地产市场价格走势（一）一级市场：土地价格增长稳定表12006-2007年土地交易价格指数年月土地交易价格指数居民住宅用地高档住宅用地普通住宅用地经济适用房用地工业仓储用地商业旅游用地其他用地价格指数2006年一季度105.7105.8108.3105.2108.9104.5107103.3二季度106.4107.1109.3106.5111.4105.3104.2105.5三季度104.9105.1106.8104.8105.8103.3106.5102四季度106.1106.1105.2106.2106.7105.6107.9102.92007年一季度109.8108.9118.7107.2104105.7120.9104.2二季度113.5116.2110.7116.9105.6105.4108.9104.1三季度115117.4118.1117.4105.1106.6113.3103.4四季度110.7112.2120.4111.1-105.8108.9103.6数据来源：国家统计局2007年四季度的土地交易价格上涨幅度却在明显走低，同比上涨了10.7%，比上一季度降低4.3个百分点。据国家统计局的数据，一至三季度，70个大中城市的土地交易价格累计平均上涨12.8%，其中，一季度上涨9.8％，二季度上涨13.5％，三季度更是突飞猛进，涨幅高达15％。如表所示，虽然2007年四季度土地交易价格有所走低，但房地产用地的土地交易价格指数总体上呈现上升状态，这主要是因为土地资源的日益稀缺性、完全垄断性、土地招拍挂制度以及高房价预期之下，决定土地价格日益高涨。在房地产用地中，住宅用地的交易价格要高于其他类型的房地产用地价格，其中高档住宅用地价格最高。（二）二级市场：销售价格仍大幅上涨，涨幅整体回落表22006-2007年房屋销售价格指数年月房屋销售价格指数商品房商品住宅经济适用房普通住宅豪华住宅办公楼商业用房工业仓储用房二手住宅2006年一季度105.5105.5106.3104.4105.6107.9103.3103.8102.1105.8二季度105.7105.9106.4105.4105.3108.2105.4105.1101.8105.8三季度105.5106106.7103.6106.1108.1104.8104.4102.4104.5四季度105.3106.2101.5106.5106.6101.1104.9114 105.6104.9105.12007年一季度105.6105.7106101.9106.2106.8106.8104.5102.5105.2二季度106.3106.1106.4101.4106.8107.1107.7105.2102.3106.9三季度108.2108.5109103.4109.3110.3108.1107.1104.8107.6四季度110.2110.4111.4103.4111.9112.5-107.4--数据来源：国家统计局2007年四季度，全国70个大中城市房屋销售价格上涨10.2%，增幅远超前三季度，但土地交易价格涨势明显减缓，涨幅比上季度降低4.3个百分点。2007年全年，全国房价涨势凶猛，继三个季度的连续上涨后，四季度涨幅又比上一季度高出2个百分点。此前，国家统计局在2006年10月25日公布的前三季度国民经济运行数据显示，一至三季度，70个大中城市房屋销售价格累计平均上涨6.7%。其中，一季度上涨5.6%，二季度上涨6.3%，而三季度更上涨了8.2%。四季度各项数据中，新建商品住房价格上涨最快，涨幅同比达11.4％，比三度高2.4个百分点。二手住房次之，但同比涨幅也高达9.8%，比三季度高2.2个百分点。在不同类型的房屋销售价格指数中，住宅类的销售价格指数要高于其他房屋类型的价格指数。随着住宅类需求的增加，其价格指数也随之高于其他类型的价格指数。（三）三级市场2007年四季度的房屋租赁价格也随着销售价格上涨，同比上涨3.1%，涨幅比上一季度高0.1个百分点。（四）价格预测从房地产市场的结构性特征来看，“非自住性”购房的需求更加旺盛。例如，别墅、酒店式公寓、度假型住宅的需求旺盛。显然，对房价的乐观预期刺激了投资者为未来的需求而提前购买。近几年供需不平衡的扩大导致了中国房价不断上涨，并加剧了有关行业"泡沫"的担忧。与土地短缺和土地囤积相联系的供给不足被指为价格上涨的原因，但由于价格快速上涨预期的存在，真实需求的提前“预支”以及投资驱动的需求对价格上涨同样也起到了重要作用。114 住房作为一种商品，具有消费品和投资品的双重属性。住房的消费需求取决于个人的实际需要和购买力，这些因素短期内相对稳定。因此，消费需求是房地产市场的相对稳定部分，对房产市场起着基础性的支撑作用。而投资需求对于资金、成本、收益等市场因素的变化非常敏感，构成房产市场波动的主要部分，对房地产市场的扩张和收缩产生催化作用。具体到2008年的房地产市场，在调控政策频繁出台的情况下，房价不太可能出现2007年这样的大涨急涨，如果出现这种势头，政府将会出台更严厉的措施抑制投资投机需求，防止房地产泡沫的进一步扩大。而房价大跌的概率也不大，因为在宏观经济整体向好的背景下，真实的刚性需求还是坚实存在的。114 第三章2007年房地产行业资金来源分析第一节房地产企业投融资状况一、全国房地产开发投资及完成情况表12007年全国房地产开发投资及完成情况单位：亿元%年月固定资产投资房地产开发投资累计投资额同比增长累计投资额同比增长2006-1293472.3624.519382.4621.82007-026535.0123.41785.6624.32007-0314543.6125.33543.7826.92007-0422594.4125.55264.6127.42007-0532044.7825.97214.3627.52007-0646077.826.79887.2328.52007-0756697.9326.612134.7228.92007-086665926.714276.75292007-0978246.7826.416814.0530.32007-1088953.3226.919192.2131.42007-11100604.6126.821631.8831.82007-12117413.9125.825279.6530.2数据来源：国家统计局2004年以来，我国固定资产投资保持20％以上的高速增长，房地产固定资产投资增速与固定资产投资增速步调基本一致。2006年9月以来，房地产增速以25％以上的速度高速增长，快于固定资产投资增速，差距有加大趋势。2007年9月以来，房地产投资以高于30％的增速增长，2007年11月同比增速高达31.8％，明显高于固定资产投资26.9％的增速。房地产投资增速加快的原因，主要受益于房地产市场的火爆，激起了房地产企业的热情，加快了房地产项目的开发，同时，国家对土地市场的清理整顿也促进了开发商的开发进度。2008年从紧的货币政策很可能会使投资增速回落。114 二、分业态房地产开发投资及完成情况表12007年分业态房地产开发投资完成情况单位：亿元%年月商品房商品住宅经济适用房办公楼商业营业用房投资额同比增加投资额同比增加投资额同比增加投资额同比增加投资额同比增加2006-1219382.4621.813611.6225.3689.1332.7923.16212345.38152007-021785.6624.31277.4329.943.7557.484.6619.5195.8512.72007-033543.7826.92461.9730.487.6241.6148.523401.5317.72007-045264.6127.43657.9329149.2848.5253.6238.3584.1815.32007-057214.3627.55042.2629.5207.5839.4342.3230791.6513.82007-069887.2328.56954.8730.8291.5634.4439.73271098.8117.12007-0712134.7228.98593.7130.7366.4933.3530.2128.31344.8319.42007-0814276.752910160.6930.9449.0328.8623.8824.91585.1820.32007-0916814.0530.312049.9932.8531.8130.5727.6225.71847.2719.92007-1019192.2131.413725.7833.7618.4632.2827.77222072.1619.32007-1121631.8831.815439.8933.7693.3831.7922.8121.42322.03192007-1225279.6530.218010.2532.1833.819.71036.9511.72775.5617.9数据来源：国家统计局截至2007年底，累计完成住宅投资18010.25亿元，同比增长32.1％，占全部投资的比重为71.24%；经济适用房累计完成投资833.8亿元，同比增长19.7%，占全部投资的比重为3.30％；办公楼累计完成投资1036.95亿元，同比增长11.7%，占全部投资的比重为4.10％；商业营业用房累计完成投资2775.56亿元，同比增长17.9%，所占比重为10.98％。全年完成的投资中，住宅投资占了绝大部分的比重，体现了住宅产业与国计民生关系的紧密程度。从占比看，住宅投资的所占比重比2006年提升6.8个百分点。114 第二节房地产业融资现状与渠道分析一、房地产开发资金来源表12007年开发资金来源及增长情况类别实际到位（亿元）同比增速（%）所占比重（%）国内贷款6960.9829.918.68%利用外资649.9962.41.74%自筹资金1177236.931.60%其他资金17873.6539.847.97%数据来源：国家统计局对比2006年，自筹资金所占的比重较2006年有所上升，国内贷款和利用外资所占的比重有所下降，这与2007年限制外资炒房及国家实行紧缩的货币政策有关。其中，国内贷款的同比增长29.9%，由此在整个资金来源的比重下降0.9个百分点；利用外资的增速上升5.85个百分点，在整个资金来源的比重提升0.27个百分点；其他资金的增速上升13.89个百分点；而自筹资金的增速比2005年上升14.91个百分点，在整个资金来源中的比重下降0.35个百分点。数据来源：国家统计局图12007年各类资金来源占比情况二、各月资金来源情况分析（一）国内贷款2007年房地产开发资金国内贷款部分波动较大，在2007年10月时，国内贷款金额单月达到全年的最低，为486.9亿元，但随后在2007年12月份达到全年的最高点为862.7亿元。114 数据来源：国家统计局图12007年房地产开发投资资金中国内贷款变化情况（二）利用外资房地产开发投资利用外资部分，在2007年4月达到最低点，随后在2007年5月出现高点，在12月份达到最高点。数据来源：国家统计局图22007年房地产开发投资资金中利用外资变化情况（三）自筹资金房地产开发投资中自筹资金在2007年各月表现中波动较大，其在2007年4月达到最低点，为793.1亿元，随后在12月份到到最高点为1500亿元。114 数据来源：国家统计局图12007年房地产开发投资资金中自筹资金变化情况（四）其他资金其他资金在2007年4月达到最低点，在12月达到最高点。数据来源：国家统计局图22007年房地产开发投资资金中其他资金变化情况114 第三节房地产融资特点分析一、国内贷款融资遭遇瓶颈信贷资金在房地产开发资金中的比重超半已是业界公认的现实。截至2007年6月底，银行贷款在房地产开发资金中的占比达22.1%，企业自筹资金占比达33.9%，定金和预收款占比达25.2%。然而，房地产开发资金中的企业自筹资金主要来自商品房销售收入，而这些商品房销售收入又大部分来自银行信贷，这意味着自筹资金的70%来自银行贷款；此外，定金和预收款中的30%也来自银行信贷。2007年，各家商业银行自“9·27”房贷新政之后，由于房贷指标已经用完，加上房贷风险显现，几乎同时停止了大规模贷款。银行关紧贷款门之后，地产商顿时感到了融资链的紧张。由于金融调控的传递效应，地产股纷纷滑入阴跌通道，各路基金和股民大举出逃，发债难度和上市难度加大，地产商集体遭遇融资瓶颈。二、境外融资陷入低潮随着宏观调控的鼓点日渐紧密，房地产企业在中国内地的发展环境正变得越来越严峻。在巨大的资金压力面前，不少房企排队等候借力境外资本市场。但是，由于针对房地产市场的调控措施同时又对资本市场形成影响，导致境外资本市场对于内地房企的态度明显审慎，制约了内地房企的资本之路。（一）结汇不畅由于结汇问题牵涉到多家相关部门、多个政策规定，在具体操作上十分复杂，而且批复时间也明显延长。同时，2007年有多个针对房地产业的“限外”政策接踵而至，其中7月份发布的《国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》(130号文)，直接明确地对外资公司结汇进行了严格限制。（二）融资遇冷中国香港地区依然是内地企业进军国际资本市场的主要平台。根据该机构提供的数据，受惠于更多内地中型企业赴港上市，预计2008年在港集资总额有望达到2800亿港元，其中，房地产企业仍是“主力部队”。相较于新加坡股市、美国股市，内地房企无论在传统习惯还是概念操作上，更易为中国香港的资本市场所接受。但也由于与内地市场形成的密切联动，也使得香港股市更易受到内地政策的波及。为避免风险，香港如今只愿意接受已设立有离岸企业的公司的上市业务。这样一来，对于新近想步入境外资本市场的企业来说，无疑增设了上市难度。原本有望打响2008年内地房企在港上市的“昌盛中国”114 ，却在公开招股截止当天宣布搁置上市计划。根据昌盛地产公布的招股计划，此次IPO拟招2.5亿股，价格区间在3.32港元至4.51港元之间，集资额介于8.3亿至11.28亿港元。该集资额已较之原先预期的20多亿港元缩水一半有余，但仍然未能挽回市场颓势，只能暂时退出。事实上，出现这种结果并不意外。在内地严管外资进入房地产行业的背景下，市场对其并不抱乐观期望。甚至在香港当地知名金融服务机构时富金融的投资建议中，“昌盛中国”被评为“不吸引”。宏观调控政策对于在港上市的内地房企是否会造成影响，是投资者的关注焦点。无独有偶，2006年调控政策紧锣密鼓之时，瑞安房地产就曾在公开招股的最后阶段，决定将公司的上市计划延后。虽然从2006年下半年起，直至2007年第三季度，内地房企的股票行情持续高涨。但自2007年11月开始，随着新一轮宏观调控大幕拉开，大部分香港股市的地产股进入了下降通道，同时，多只新股在上市当日即跌破发行价。与此同时，由于外汇进入内地市场的通道也在日益紧缩之中，这对于原本希冀依靠境外融资扩张的内地房企来说，无疑是雪上加霜。2007年11月间，碧桂园在上市之后尝试对外大举发债，但最后无奈推迟；而另一家内地房企雅居乐向海外投资者发行31亿港元的优先票据计划，最终也只能不了了之。市场气氛不好、定价不理性，加上外汇流入受监控等各项因素综合起来，导致此种结果产生。三、房地产信托几近消失2007年11月，信托公司集合资金信托计划的63%投向金融领域，而投向房地产领域的则仅仅占总规模的2%。12月，这一比例却发生了明显的变化：该月度投向金融领域的集合资金信托计划占总规模的49%，而房地产信托的占比则达到了43%。作为信托产品的“三驾马车”之一，房地产信托被信托业界戏称为“临时牵来的马”，而这匹支撑信托公司走过了几年的“临时牵来的马”，也一直游走在政策与市场之间。2003年6月央行出台121号文件以后，房地产信托在2003年第四季度出现“井喷”行情，投向房地产领域品种的数量和金额分别比第三季度增加22个、22.9亿元，房地产信托独占信托业“鳌头”。随着国家宏观调控的展开，为落实国家宏观调控政策，2005年9月，银监会发布《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》，该文件被称做212号文。通知要求信托公司开办房地产贷款业务，严禁向项目资本金比例达不到35%、“四证”114 不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。此举使房地产信托产品的发行受阻。此后，一些信托公司在房地产信托上采用股权投资附加回购承诺的形式希望绕开政策限制。但2006年8月，银监会再次下发被业界称为54号文的《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》，对信托公司开展房地产股权信托作出了新的规定，指出信托公司开办房地产贷款业务，或以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款，要严格执行“212”号文的有关规定。2006年度，国内集合资金信托市场共发行房地产信托90个，募集资金规模146.47亿元，与2005年相比，发行数量下降了25.6%，发行规模下降了约6.9%。2007年3月1日，信托新政颁布实施，新的《信托公司管理办法》明确规定，对向他人提供贷款不得超过其管理的所有信托计划实收余额的30%。这使得依靠贷款所进行的房地产信托受到更严格的限制，加之2007年股票市场走入罕见的大牛市，房地产信托几近消失。对于房地产信托，政策上似乎也一直处于一种游移的状态。虽然2005年后，随着国家宏观调控的展开，银监会先后发布了212号文和54号文，以规范房地产信托，防范房地产信托风险。但无论政策是什么样的一种倾向，房地产信托具有强烈的市场需求则是铁定的事实。在宏观调控不断升温的背景下，房地产公司资金链告急。仅以融资渠道更多、资金更为充裕的上市房地产公司为例，2007年12月20日，民生银行披露，该行第二大股东泛海集团于11月28日、29日出售了民生银行共计14479.1万股股票。2008年1月15日，民生银行再次宣布，泛海集团2007年12月19日至2008年1月14日期间，通过上证所系统再次出售民生银行14479.2万股。而招商地产也于2007年12月28日减持ST中农4198834股。这无疑表明了房地产公司资金链的紧张。在收益方面，2007年9月，券商参与非上市公司直接股权投资得到证监会的首肯。而券商投资房地产公司的方式与信托公司也基本相同，其收益为30%左右，期限一般也不长。这一收益与以前一些房地产信托产品的收益基本吻合。这样的收益显然十分诱人。四、百强房地产企业融资优势明显从“国八条”的“双向调控”到最近中央经济工作会议关于“2008年将严格控制货币信贷总量和投放节奏”的决策，实行从紧的金融货币政策，房地产领域的贷款将会日益趋紧。此外，一系列调控政策例如可能的加息，使房地产企业从银行融资的成本也相应提高。此种形势下，融资能力的优劣直接影响着各大房企间的竞争格局，在2008中国房地产百强企业研究中我们发现百强房地产企业融资优势明显。（一）上市融资楼市与股市之间存在的一定的关系。如果将股市细分至地产股，则房价的不断抬升使投资者对地产上市公司的未来业绩增长充满期待，进而拉升股价。当地产股表现良好时，正是上市公司通过资本市场融资的最好机会。于是2007年，中国的房地产企业与资本市场实现全面对接。万科、保利、富力、金地等，纷纷实现了股票增发；碧桂园、远洋地产、SOHO中国、众安等成功登陆香港联交所；还有在深交所IPO的广宇集团、荣盛发展；还有作为国首支房地产经纪概念股在纽约股票交易所成功上市的易居中国等等。总之，上市已经成为各大开发商主要的融资方式，而面对日益严格的审核制度，百强企业优势明显，在重重审核中脱颖而出，成功集资。114 （二）债券融资除了上市增发新股、发行债券也是房地产商常用的融资方式。上市企业发债制度已不断完善。2007年8月22日，中国证监会颁布《公司债券发行试点办法》；11月初，一些券商接到了《国家发改委关于加快企业债券市场发展、简化发行核准程序有关事项的通知(征求意见稿)》，在这份文件中，国家发改委明确了市场化的发行方式、厘清了企业的发债条件。在此背景下，金地集团、万科、北辰实业、中粮地产、新湖等房地产上市公司均启动债券融资程序。虽然房地产商仍可以拓展多元化的融资渠道，但在从紧的政策下融资的审核仍较为严格。就上市来说，毕竟上市资源是非常有限的，而且对企业的要求比较高。在日趋理性的市场上，无论是监管机构还是投资者都看重那些能长远健康的发展，品牌价值高及社会影响力大的企业。114 第四节房地产融资趋势分析一、多元化融资是必经之路中国的房地产融资虽然长期依赖银行信贷，但随着间接融资的总量及门槛有所限制，多元化的融资渠道特别是直接融资渠道是房地产发展的必由之路。经过2004、2005、2006年房地产宏观调控以后，国家对房地产企业银行贷款的门槛提高了。房地产开发商在最需要资金的启动阶段，被要求需“四证齐全”、自有资金不低于35%，这在其他国家是少有的。在这种情况下，多元化的融资手段是极其必要的。目前，国际融资形式游走在明暗的交叉边界，而国内金融市场的能量正越来越强大。除传统的银行信贷市场外，证券市场、保险市场等各种金融市场总量正逐步发展起来。优先发展国内的房地产多元化融资。对于国际资本的进入，一要加速开放，二要完善规章防范风险。二、直接融资将成为市场主流随着金融、土地、信贷政策的变化，宏观调控的深入，整个房地产行业正在产生一些新的变化。“大量房地产企业退出市场，某些是项目做完了无法继续，有些则是转向了二线、三线城市。同时房地产开发也从开发模式向投资模式转变，资本的力量正在逐渐增强。部分房地产开发商实际上已经变为或是逐步变为房地产投资商的角色，大量地跟投资基金合作，或者是替投资商来管理房地产开发基金。现实的情况是，金融系统单纯依靠投资途径的形式面临调整，大量资本进入房地产行业。房地产的直接融资将会成为市场主流，而私募基金也会逐渐成为非常重要的力量。当前的房地产企业确实是直接融资过少，这在国外应该占到70%以上。而且成熟的中间市场也需要融资，不光是上市公司，大量的中小企业也需要基金的支持。三、私募基金将成为重要力量世界房地产的主流还是直接投资的模式，而中国房地产融资的缺口或可通过私募基金这一中介进行供需平衡。运作一个私募基金首先就是要寻找一个投资的项目组合，这个过程包括指定目标、定义投资范围、预测每个市场环节的回报以及建立目标投资项目的结构。在建立目标投资组合的步骤当中，会成立一个投资委员会来加快投资决策，这就从定量转到定型的分析。最后则是通过优先回报和资本回报形成整个私募基金的激励机制。114 第四章2007年房地产行业区域分布及重点区域分析第一节各地区房地产开发资金来源比较分析一、各省市房地产行业资金来源情况2007年全国各省市房地产行业资金来源情况如下表所示：表12007年度各省市资金来源排序单位：亿元地区国内贷款利用外资自筹资金其他资金国内贷款排序利用外资排序自筹资金排序其他资金排序北京1063.2139.93867.862183.51631广东768.9688.11063.712031.982313江苏724.36106.37971.72033.123122浙江614.9116.1632.631803.2541074上海558.4374.05583.751331.965485福建464.0622.77476835.416896山东330.8931.68733.02756.077758天津274.6221.07271.9419.96891814四川273.7667.57716.62773.539567辽宁259.9892.41844.45676.31102410数据来源：国家统计局从2007年房地产行业资金来源总量上看，北京、广东和江苏的资金来源总量综合排名名列三甲，其中江苏利用外资总额全国排名均为第一。北京的国内贷款和其他资金来源在全国居于首位。广东的自筹资金额最高，全国排名第一。江苏、辽宁、广东、上海和四川的房地产市场利用外资的比例较高。114 二、资金来源增速比较分析2007年各省市资金来源增速情况如下：表12007年度各省市资金来源排序单位：亿元地区资金来源合计同比增速（％）排名地区资金来源合计同比增速（％）排名重庆1357.764.70%1甘肃15541.00%17海南182.2561.60%2贵州368.2940.38%18内蒙古505.0257.70%3陕西601.0238.96%19吉林489.3954.75%4全国37256.6238.60%-河南1070.1953.49%5安徽1005.4638.37%20云南587.4852.33%6河北804.1337.61%21广西639.7249.71%7北京4154.4931.24%22新疆222.2748.74%8浙江3066.8929.99%23四川1831.4848.69%9山东1851.6629.17%24江苏3835.5448.06%10天津987.5628.94%25辽宁1873.1544.19%11山西292.3725.20%26江西582.2143.70%12青海44.3423.96%27福建1798.2442.61%13宁夏89.6621.00%28广东3952.7642.31%14黑龙江406.5118.29%29湖北1004.0942.18%15上海2548.1917.06%30湖南940.7441.68%16西藏8.8412.76%31数据来源：国家统计局2007年全国房地产资金来源合计37256.62亿元，同比增长率达到了38.60%，增长比较快。从地区增速来看，重庆增速高达64.70%，增速排名第一。而浙江、上海、北京等地增速排到了倒数十名之列，不过由于这些地区开发资金的基数比较大，所以增加的绝对值还是很大。114 第二节房地产区域开发比较分析一、土地购置和开发区域发展情况表12007年各省市土地购置面积、完成开发面积及百分比排序单位：万平方米地区土地购置面积土地购置面积排名土地开发面积土地开发面积排名开发土地面积占购置面积百分比开发土地面积占购置面积百分比排名全国总计40609.18-26870.7766.17%-江苏3470.9411790.55451.59%26辽宁3331.621827.51354.85%25广东3038.4932230.71173.42%13山东2787.242200.39278.95%9安徽2259.8651586.29570.19%16湖南2023.7561158.021157.22%23广西1866.87749.261740.14%30内蒙古1817.9681001.041355.06%24浙江1804.1891276.59670.76%15重庆1737.74101191.821068.58%17福建1645.991111271268.47%18河南1573.4121202.55976.43%11四川1491.913894.071559.93%20河北1432.16141235.1786.24%6湖北1333.3815974.081473.05%14云南1298.7116753.391658.01%22吉林990.4417397.742440.16%29天津916.44181212.488132.30%2江西912.3419708.221877.63%10新疆766.7720608.041979.30%8贵州708.5421222.842631.45%31黑龙江701.222407.132258.06%21陕西538.623453.62084.22%7山西531.0724402.632375.81%12北京391.5525248.742563.53%19甘肃371.7726441.1221118.65%3宁夏345.5127171.242749.56%27海南279.2328135.92948.67%28上海141.4429137.22897.00%5青海89.183097.0930108.87%4西藏11.083128.4231256.50%1114 数据来源：国家统计局2007年，江苏、辽宁、广东等地购置的土地面积最大，名列前三名，在完成开发土地面积上，广东、山东、辽宁排名前三名。在完成开发土地面积占购置面积比这一指标上，西藏、天津、甘肃和青海表现突出，四个省市均超过了100%，尤其是西藏达到了256.50%，这主要是受调控政策规定，加大了开发商囤地的成本。政策压力使得开发商加快了土地开发的速度。表12007年各省市土地购置及完成开发面积增速排序地区土地购置面积增速同比增长（％）排名地区开发面积增速同比增长（％）排名青海87.71甘肃175.61甘肃86.72宁夏174.22广西71.13青海85.83宁夏57.64河北59.84新疆47.85福建58.65吉林44.36内蒙古57.76辽宁43.87安徽55.57内蒙古38.88重庆48.28河北37.79海南35.59安徽33.410吉林32.110北京32.711山西25.411山西27.912广西19.212广东21.913新疆18.113湖北20.314辽宁16.414重庆18.415云南1615陕西1716陕西15.216江苏16.317湖北8.717黑龙江13.118浙江1.218全国总计11-全国总计0.7-湖南6.219四川-2.819云南3.620广东-10.820天津1.221天津-11.921河南0.722湖南-1322江西-2.223贵州-16.923福建-2.824江苏-1724浙江-4.625江西-1825贵州-1026山东-22.726山东-1327河南-3327海南-31.628黑龙江-35.228114 四川-40.129上海-45.329上海-7330西藏-53.630西藏-79.131北京-70.431数据来源：国家统计局2007年全国房地产土地购置面积增速较2006年有所增长，但增长幅度不大，增长率为11%。但青海的土地购置面积增长率却达到了87.7%，另外，2007年甘肃、广西两地购置增速也都超过了70%。甘肃的完成土地开发面积增速达到了175.6%，居于全国首位，宁夏和青海的完成土地开发面积增速也都达到80%以上。值得注意的是北京购置面积增速居于全国第11位，但是开发面积增速却是居于全国末位，反映出北京开发商受调控政策影响而对未来预期不明朗，观望气氛浓厚。作为国际大都市的上海，它的购置面积增速和完成开发面积的增速均列倒数，分别为倒数第二和倒数第三，一定程度上显示上海开发商资金的紧张。二、商品房投资、施开工和竣工区域发展情况（一）2007年各地区商品房投资、新开工和竣工情况2007年各地区商品房投资情况如下：表12007年各省市商品房投资额单位：亿元地区商品房投资额排名地区商品房投资额排名全国25279.65-广西536.6716江苏2515.861陕西535.3217广东2510.052天津505.318北京1995.823内蒙古500.8919浙江1820.844吉林488.4820山东1519.075江西431.6521辽宁1497.586云南422.8622四川1331.497黑龙江382.3723上海1307.538山西258.9324福建1132.499贵州248.4825安徽891.5110新疆169.7826重庆849.911甘肃134.0727河南837.1112海南126.9628湖南761.2313宁夏93.1129湖北723.7314青海34.2130河北708.1315西藏8.2631数据来源：国家统计局114 从投资额的规模来看，江苏、广东、北京、浙江、山东等地依然居于全国前列，其中前五名2006年投资额均超过了1500亿元。相比而言，东部地区商品房投资额仍然是全国最高的，显示了东部地区旺盛的购买力和市场。而西部地区的省份投资额较低，尤其是宁夏、青海、西藏等地的投资规模远远落后。表12007年各省市商品房施工、开工、竣工面积排序单位：万平方米地区新开工面积新开工面积排名地区施工面积施工面积排名地区竣工面积竣工面积排名全国总计94590.2-全国总计235881.61-全国总计58235.88-江苏8984.841江苏23098.981江苏5714.621广东7171.242广东20100.812广东4027.32辽宁6561.683浙江18597.913浙江3955.733山东6477.764山东14983.354山东3543.774四川5299.935四川13494.865上海3380.125浙江5229.756辽宁11650.156辽宁3087.076河南5061.177上海10766.727四川3025.477福建3882.18重庆10578.848北京2891.658安徽3709.869河南10555.649河南2786.39湖南3569.3410北京10438.6510安徽2349.6710重庆3555.8711福建9586.9311重庆2253.0711内蒙古3305.3912安徽8969.6312湖北2091.7612湖北2903.6513湖南8195.113湖南2064.7513吉林2847.6414湖北6555.6614内蒙古1834.0314河北2844.0315广西6029.2615天津1723.8615江西2591.416河北5856.8816福建16114 1710.32北京2557.417江西5423.3117黑龙江1595.6217上海2251.7518内蒙古5272.7718江西1461.9418广西219119天津4836.4919广西1313.6919天津2114.3120陕西4446.4220河北1195.0620云南2014.7721吉林4288.3421吉林1001.4921黑龙江1822.7722云南4284.2522云南913.7422贵州1554.6823贵州4227.4123陕西892.0423陕西1446.7824山西3372.224新疆774.4624新疆1376.3925黑龙江3301.7325山西754.3825山西1221.9726新疆2061.5126贵州578.3426宁夏722.2927甘肃1854.1127宁夏501.227甘肃695.7228宁夏1234.7828甘肃431.6928海南340.929海南1175.9629海南215.4229青海271.5530青海581.7830青海167.3130西藏12.2631西藏61.231西藏-31数据来源：国家统计局2007年江苏、广东、辽宁、山东、四川、浙江和河南七省的新开工面积都超过了5000万平方米，其中江苏以8984.84万平方米居于首位。施工面积方面，江苏、广东和浙江三地均超过了18000万平方米，三地施工面积合计占到了全国所有施工面积的26.20%。在竣工面积上，依然是江苏、广东、浙江三省位居三甲。以上数据显示了东部经济发达省份房地产市场比西部明显发达。（二）2007年各省市商品房投资额、施工面积、竣工面积增速分析2007年各省市商品房投资额、施工面积、竣工面积增速状况如下：表12007年各省市商品房投资额增速排序地区商品房投资额同比增速（％）排名地区商品房投资额同比增速（％）排名吉林57.51江苏31.917内蒙古54.12辽宁31.118河北473全国30.2-四川45.64山东28.219114 广西45.15湖北28.120福建43.86云南27.321河南43.87天津25.622海南42.28江西24.823新疆40.59山西24.124安徽39.910宁夏2125甘肃37.211黑龙江1926湖南36.912北京1627广东36.213浙江15.728陕西35.614青海9.729重庆3515上海2.530贵州3316西藏-7.231数据来源：国家统计局从商品房投资额增速来看，2007年依然是西部地区增长最快，同比增长为39.5%，其中内蒙古以54.1%的投资额增速，排在第二位。中部地区增速次之，同比增速为35.4%，其中吉林省已同比增速为57.5%的速度排在第一位，东部地区增长速度最慢，同比增长为26%。东部房地产大省诸如北京、上海等增速均较慢，排名比较靠后，其中上海市2007年增速仅有2.50%，倒数第二。114 2007年各省市商品房施、开工、竣工面积增速排序单位：%地区新开工面积增速（%）排名地区施工面积增速（%）排名地区竣工面积增速（%）排名云南60.51吉林50.61海南71.11福建55.52河南50.42河南65.72河南51.93内蒙古46.43内蒙古37.63辽宁464福建37.14青海25.74吉林34.55辽宁35.85福建21.45新疆32.96新疆31.56湖南216重庆31.27湖南29.27广西15.97陕西30.98云南298湖北15.18青海29.49广西28.19黑龙江14.19内蒙古29.310贵州27.810新疆1410广东26.411四川27.211安徽13.711湖南25.412青海27.112天津13.412河北24.713安徽2713陕西12.613甘肃24.214陕西24.914山西11.814湖北23.315河北22.815吉林7.115广西23.316全国总计21.1-辽宁6.916贵州20.617江苏20.916全国总计4.3-全国总计19.4-山东20.917上海3.217安徽1718重庆19.318甘肃2.718海南15.619湖北19.119浙江219江苏14.320广东18.420重庆1.320天津10.921海南18.221江苏-3.721江西9.822江西17.222山东-4.222四川9.323甘肃16.923宁夏-4.423山东9.224天津16.824广东-6.624浙江7.925浙江9.625四川-6.625黑龙江4.326山西8.726北京-9.526宁夏3.627宁夏8.327江西-9.827山西-1728黑龙江6.328贵州-9.928上海-1929北京-0.429河北-13.329北京-19.630上海-1.630云南-21.330西藏-79.731西藏-43.231西藏-31数据来源：国家统计局114 2007年河南无论是新开工面积增速、施工面积增速还是竣工面积增速均是位列前三名，三个指标值分别为51.9%、50.4%和65.7%，远远超出了全国平均水平；而上海和北京等地在这三个增速指标上面表现不佳，尤其是上海前两个指标值分别为-19%和-1.6%，在全国的排名均在倒数之列，北京的竣工面积增速为-9.5%，在全国排倒数第六名，这显示国家对房地产行业的调控政策在一些城市已产生较大效用。114 第三节商品房销售区域情况一、2007年各省市商品房销售面积和销售额状况表12007年各省市商品房销售面积及销售额排序单位：万平方米亿元地区销售面积排名地区销售额排名全国总计76192.7-全国总计29603.87-江苏7378.071广东3663.971广东6219.752上海3089.352四川4875.093江苏2956.163山东4869.014浙江2603.784浙江4487.535北京2514.655河南3934.16山东1419.316辽宁3802.67四川1394.357上海3694.968辽宁1331.248重庆3552.929福建1134.279安徽3085.1710重庆967.3110湖南2745.1711天津899.3211湖北2536.9412河南885.8112福建2421.313安徽821.6213北京2176.5714湖北773.7314内蒙古2087.4115湖南613.7815江西2075.6716河北520.8616广西1999.7717广西509.5517河北1960.9618云南472.9618云南1894.4419内蒙古467.7319黑龙江1709.2520江西437.4520天津1552.2621黑龙江424.0821陕西1460.1822陕西383.0822吉林1109.2623吉林265.6623新疆1101.624新疆229.824贵州1026.3925贵州222.0425山西870.426山西198.1826甘肃592.2727甘肃129.7427宁夏507.828海南129.2328海南302.7729宁夏108.4729青海152.0930青海35.2830西藏10.9731西藏1.1231数据来源：国家统计局114 从销售情况来看，东南沿海省份仍然是占据着销售面积和销售额的大部分份额，而西部地区几个省份，如西藏、青海、宁夏等则是表现得比较差一些。在销售面积方面，江苏、广东、四川三地名列三甲，在销售额方面，广东、上海和江苏依然表现很好，分列销售额的第一、第二名和第三名。值得注意的是：在销售面积规模中仅排名第14的北京在销售额的规模上却很大，达到了2514.65亿元，位居第五，由此可以看出北京地区房价经过连续的大幅上涨，在全国已处于高水平之列。二、2007年各省市商品房销售面积增速及销售额增速排序表12007年各省市商品房销售面积增速及销售额增速排序单位：%地区销售面积增速排名地区销售额增速排名河南63.31重庆91.31重庆59.42河南82.72海南48.83内蒙古80.73内蒙古46.14海南67.74湖南35.85湖南57.45安徽33.76广西54.56宁夏33.67浙江53.87广西33.18青海53.58陕西30.89安徽53.39青海27.110四川49.710浙江26.611湖北48.511辽宁26.512广东45.812湖北24.513辽宁44.113新疆23.414江西44.114全国总计23.2-全国总计42.1-上海22.115上海41.915江苏20.916贵州41.616广东20.117甘肃41.417福建19.818福建40.518四川18.919陕西39.419江西16.820新疆38.620山东16.721宁夏38.421贵州16.522河北35.722黑龙江15.323吉林35.623甘肃14.924江苏34.924吉林13.825山东33.925云南11.926黑龙江30.326山西1027天津29.227114 河北7.928山西25.928天津6.429云南17.429北京-16.530北京16.530西藏-80.831西藏-90.131数据来源：国家统计局从销售额和销售面积增速看，河南、重庆、海南、内蒙古和湖南等地都表现良好。其中重庆、河南和内蒙古的销售额增速均超过了80%，位居前三位。河南、重庆、海南、内蒙古销售面积增速分别为63.3%、59.4%、48.8%和46.1%，分列前四位。114 第五章房地产重点地区2007年发展分析第一节北京房地产市场分析一、总体情况2007年，北京房地产市场波动较大，房地产市场的成交量也是先扬后抑，但总体来说住宅市场的销售比前一年有了较大幅度的提高。2007年北京市的房价区间分布广泛，从每平米2280元到55364元不等，但市场上热销的还是售价1万元/平米上下的商品房。二、开发及投资情况（一）房地产开发投资完成情况表12007年北京市房地产开发及开发投资情况分类指标数据房地产完成开发投资额（亿元）1995.8住宅991.66经济适用房28.3别墅、高档住宅203.82办公楼242.22商业营业用房267.36其他494.58数据来源：北京统计局2007年，北京市完成房地产开发投资1995.8亿元，比2006年增长16%，低于全社会固定资产投资增速1.6个百分点；占全社会固定资产投资的比重为50.3%，比上年下降0.7个百分点。其中，2007年住宅投资增幅趋势与房地产开发投资趋势基本一致。全年住宅投资991.7亿元，比上年增长14.8%，低于全市房地产开发投资增速1.2个百分点。住宅投资占全市房地产开发投资的49.69%，比上年降低0.51个百分点。114 数据来源：国家统计局图12007年1-12月北京市房地产投资增速情况2007年北京市房地产开发投资增速波动幅度较大，各月间波动幅度最多相差达8.6个百分点。继1-5月投资增速达到2007年以来的最低点10.8%后，从下半年开始，投资增幅较快回升，1-11月比前三季度提高1.9个百分点，但随后从1-12月份全年来看，北京市房地产开发速度降至16%。从开发面积来看，2007年北京房地产新开工面积同比增长了-0.4%，达10438.6万平方米，新开工面积的降低显示2007年北京房地产的供应量有所减少。施工面积同比下降了19.6%，为2557.4万平方米，同时竣工面积方面仅有2891.7万平方米，同比下降了9.5%。（二）房地产投资资金来源情况表12007年北京市房地产投资资金来源的排名情况分类指标数额比重（％）资金来源（亿元）4154.49-其中：国内贷款（亿元）1063.2125.59%利用外资（亿元）39.930.96%自筹资金（亿元）867.8620.89%其他资金（亿元）2183.552.56%资金来源增速31.24%-数据来源：国家统计局从资金来源结构看，北京市2007年房地产资金来源中国内贷款总共达到1063.21114 亿元，在全部资金来源中所占份额达到了26.58%，比2006年下降了0.99个百分点。自筹资金所占比重为20.89%，比2006年上升了3.36个百分点。利用外资方面则由于国家的管制，其所占的份额一直不高。而其他资金方面所占比重最高为52.56%。北京市2007年国内贷款同比所占比重有所上升，而企业自筹资金的比重则有所下降，显示出北京房地产开发企业资金比较紧张。（三）土地购置与开发表12007年北京市土地购置与开发情况分类指标数据全国排名购置土地面积（万平方米）391.5525完成开发土地面积（万平方米）248.7425完成开发面积占购买土地面积百分比63.53%19数据来源：国家统计局2007年北京市购置土地面积为391.55万平方米，在全国排名25。同时，完成开发面积达到了248.74万平方米，在全国排名第25位。北京市2007年完成开发面积占购置面积的比例达到了63.53%，居于全国19位。三、供需情况（一）供给情况1.土地供给情况表22007年北京市公开出让土地规划建筑面积情况单位：万平方米地区公开出让土地规划建筑面积比重二环内2.510.2%二三环间4.930.4%三四环间113.879.2%四环外1111.790.2%合计1233.01-数据来源：国家统计局2007年北京公开出让土地的规划建筑面积虽有大幅度上升，但也仅占当年房屋销售面积的65%。2004年公开出让土地的规划建筑面积仅占当年销售房屋面积的26%，2005年占20%，2006年上涨到38%。2007年北京公开出让土地四环内严重不足，仅占全部土地出让量的9.8%，而三环内仅占0.6%。114 2.商品房供给情况表12007年北京房地产建设情况分类指标累计增长%商品房施工面积（万平方米）10438.6-0.4其中：住宅5914.5-6.3商品房新开工面积（万平方米）2557.4-19.6其中：住宅1639.9-12.3商品房竣工面积（万平方米）2891.7-9.5其中：住宅1854-15.5数据来源：北京统计局2007年北京市商品房施工面积呈负向增长，新开工面积降幅增大。截至12月底，北京商品房施工面积达到2557.4万平方米，比2006年同期下降19.6%。其中，2007年新开工面积10438.6万平方米，下降0.4%。在商品房中，住宅施工面积和新开工面积呈持续下降趋势。截至12月底，北京市住宅施工面积为5914.5万平方米，其中，新开工面积1639.9万平方米，分别比2006年同期下降6.3%和12.3%。商品房竣工面积由增转降。2007年以来，北京市商品房竣工面积呈先增后缓趋势，上半年增速攀升为2007年以来最高20.1%后逐渐趋缓，1-12月，商品房竣工面积达2891.7万平方米，同比略降9.5%。住宅竣工面积为1854万平方米，同比下降15.5%。（二）需求情况表22007年北京市房地产需求情况销售额指标数值销售面积指标数值商品房销售额（亿元）2514.65商品房销售面积（万平方米）2176.57商品住宅销售额1845.97住宅销售面积1731.48办公楼销售额402.54办公楼销售面积265.67商业营业用房销售额237.07商业营业用房销售面积134.82商品房销售额增速16.50%商品房销售面积增速-16.50%数据来源：国家统计局2007年北京市共销售商品房2514.65亿元，比2006年增长了16.50%；商品房销售面积继续下降。2007年全年商品房销售面积2176.6万平方米，比2006年下降16.5％，其中销售商品住宅1731.5万平方米，下降21.5％。2007年末北京商品房空置面积1136.2万平方米，比上年末增长9.3％，其中商品住宅空置面积411.8万平方米，下降16.7％。114 从商品房销售分布来看，朝阳区在各区之中名列榜首，其房地产销售占全市销售面积的39%，销售金额占所有区域销售面积总和的48%。同时，朝阳区2007年也是房屋销售金额增长幅度最大的区县，成交套数为54343套，成交面积为743.19万平米，成交金额1133.71亿元。海淀区从成交套数、成交面积、成交金额方面紧随其后，但从销售均价方面低于位于市中心的西城区。排在第三位的西城区，成交套数为3040套，成交面积为，83.28万平米，成交金额160.74亿元。四、价格情况2007年北京楼市出现了几年来少有的快速普涨局面。2007年底，除了南部区域，北京四环至五环中间其他区域的房价基本都超过15000元/平米。房价的普涨直接导致的局面就是，2007年北京楼市交易的均价开始上升，使得商品房销售均价首次突破万元大关，而且涨幅也达46%。2007年北京房价进入了一个飙升周期，这一年内，北京的楼盘不论区域位置和品质如何，多数项目出现了30%-50%不等的涨幅。2007年北京商品房屋销售价格比上年上涨了11.4％，涨幅高于2006年2.6个百分点，其中新建商品房价格上涨11.8％，二手房价格上涨10.2％。新建商品住宅销售价格上涨12.8％，高于2006年3.2个百分点。其中普通住宅上涨14.4％，高档住宅上涨10.3％，分别比2006年提高3.2个和3.8个百分点。表12007年北京房屋销售价格指数情况单位：%月份房屋销售价格指数商品房销售价格指数商品住宅销售价格指数二手房销售价格指数二手住宅销售价格指数1-2月108.9108.6109.8109.4109.41-3月109108.8109.8109.5109.51-4月109.1109110.1109.4109.41-5月109.2109.1110.1109.4109.41-6月109.3109.2110.1109.4109.41-7月109.4109.4110.3109.4109.41-8月109.8109.8110.7109.5109.51-9月110.1110.3111.2109.6109.61-10月110.6110.9111.9109.8109.81-11月111111.4112.41101101-12月111.4111.8112.8110.2110.2数据来源：北京统计局五、区域行业发展预测（一）奥运会助推楼市114 预计2008年奥运带来交通路网的改善和配套产业的加强，使市场的热点区域进一步分化和泛化，北京近郊、远郊（平谷）甚至周边城市（固安、燕郊）都会随之升温。毋庸置疑，2008年的奥运会将成为展示北京的大舞台，届时会将全国甚至全球的目光聚焦北京，最直接的利好是带来外地和外国的大量投资，推动本地诸多行业尤其是服务业的发展；聚焦到房地产行业，大量的人流带来大量的市场需求，同时奥运建设会带来局部区域价值的明显提升，而且可以肯定地判断，阶段性的奥运停工以及可能停售的政策不会影响到2008年房地产市场的整体供需。所以总体来看，奥运对市场是整体利好的，2008年难现拐点。（二）2008年土地供地计划完成将更为顺畅随着2007年12月份的一轮大规模放量，近年来北京市土地供应计划在2007年首度得以完成，由此可以看出政府加大土地供应的意愿强烈，同时也反映出政府在土地供应执行层面的能力不断加强。另外，从逐步规范的土地一级开发市场来看，现有土地储备的规模较为乐观，截止到2007年9月29日，北京市一级开发在施的土地共计2197公顷，即将进入一级开发的土地414公顷，保证了未来土地二级市场的充足供应。因此，预计2008年土地出让力度继续加大，供应计划完成更为顺畅。（三）市场策略更加理性随着银根和地根的紧缩，北京市开发企业在市场策略上将变得更加理性。前几年开发商出于对市场前景的良好预期，捂盘惜售的现象屡屡发生，这种追求高利润的销售方式较为普遍。但是随着金融政策的收紧，2008年开发企业将面临更加严峻的资金压力，注重楼盘销售速度，保证稳定的现金流，将成为开发企业缓解资金链紧张的最佳方式。开发企业加快销售速度，对于购房者来说也将是一个利好因素。（二）市场有效供应增加1.全年政策性住房建设力度将继续加强2007年的宏观调控效果尚未完全显现，原因之一是由于政策效力和影响存在滞后性，预计部分政策的明显效果将在2008年凸显。其中最值得关注的是调整住房供应结构、加大政策性住房力度方面——通过加强土地供应和资金保障，落实供应计划，预计2008年实现市场供应经济适用房3万余套；廉租房约0.2万套；两限房约1.5万套；共计政策性住房约5万套。住房结构调整初见成效，2008年政府必将继续加大政策性住房保障和建设力度。2.政策性住房对商品住宅市场直接分流有限114 预计2008年商品住宅成交14万套、二手住宅成交8-9万套、政策性住房成交5万套，住宅市场三足鼎立之势渐成，将北京的房地产市场带入理性、健康的发展道路。从相互影响上来说：在中高端市场，二手住宅因其区域和现房优势，与商品住宅分庭抗礼；在中低端市场，政策性住房和部分低总价二手住宅相互分流；另外，因2008年政策性住房规模和受众范围有限，导致其对商品住宅市场的直接分流作用有限，但由政策性住房体系催生的购房者观望情绪，将对高速上涨的商品住宅房价起到一定的抑制和稳定作用。3.二手房成交总量保持在8-9万套之间2007年经历了央行加息、资金监管、网上签约等众多政策洗礼，北京二手房整体交易量依旧走势如虹、势不可挡。频繁出台的政策逐步规范了市场，并使得行业内部以及买卖双方的承受能力日益增强。2008年在政策盘活并进一步规范二手房市场的形势下，更多的二手房房源将进入市场流通，并形成有效供给。在足量的需求支撑下，二手房凭借其现房和地段优势，将实现交易量的强劲增长，预计2008年北京二手房市场的成交总量将突破8万套大关，乐观状况下可能冲击至9万套关卡。114 第二节上海房地产市场分析一、总体情况2007年上海房地产开发投资增长稳定，市场需求旺盛，商品房价格在年中有所上升，四季度价格逐步趋稳，市场回归理性。二、投资及开发情况（一）开发投资完成情况表12007年上海房地产开发投资情况分类指标数据房地产完成开发投资额（亿元）1307.53住宅837.53别墅、高档228.79办公楼157.51商业营业房158.94其他153.54数据来源：上海统计局受宏观调控影响，上海市房地产开发投资在下半年首次出现下降。2007年，全市完成房地产开发投资1307.53亿元，比2006年增长2.5%；占全社会固定资产投资的29.3%，比重同比下降3.2个百分点。从投资结构看，除办公楼投资增长26.7%外，其他各类商品房投资增长缓慢甚至下降。其中，商品住宅投资837.53亿元，增长0.2%；商业营业用房投资158.94亿元，增长2.5%；其他用房投资153.54亿元，下降4.4%。从施工情况看，新开工面积2251.75万平方米，下降19%，是造成房地产开发投资下降的直接原因。（二）开发企业资金来源表22007年上海房地产各类资金来源分类指标数额比重资金来源小计（亿元）2548.19-国内贷款（亿元）558.4321.91%利用外资（亿元）74.052.91%自筹资金（亿元）583.7522.91%其他资金（亿元）1331.9652.27%资金来源增速17.06%-数据来源：国家统计局114 2007年，上海地区房地产投资资金来源共计2548.199亿元，同比2006年增长17.06百分点。2007年上海市房地产投资资金来源国内贷款所占份额与2006年相比有所下降，2007年上海市房地产投资资金来源中国内贷款达到了558.43亿元，占整个资金来源的21.91%。住房开发贷款的大幅减少，一方面是因为在国家宏观调控及货币紧缩的压力之下，银行加大了整体信贷收缩的力度，住房开发贷款受到明显影响；另一方面，在系列房地产宏观调控政策作用下，以及监管部门多次警示下，银行对住房开发贷款的发放更趋审慎。此外，上海土地购置面积和商品房新开工面积都出现大幅下降，导致信贷需求也随之下滑。2007年资金来源增速的缓慢显示出了2006年上海地区房地产开发商资金比较紧张。（三）土地购置与开发表12007年上海土地开发与购置情况分类指标数据全国排名购置土地面积（万平方米）141.4429完成开发土地面积（万平方米）137.228完成开发面积占购买土地面积百分比97.00%5数据来源：国家统计局2007年上海市累计购置土地为141.44万平方米，同比2006年减少了了73%。2007年上海市共完成开发土地面积137.2万平方米，同比2006年完成开发的面积大大降低，增长率为-12.2%。2007年完成的土地开发面积占新购置的土地面积的97.00%，为列5位。三、供需情况（一）供给情况1.土地供应情况在2007年末上海市房地局又连发18、19号土地出让公告，共推出31幅地块，其中包括临港新城共约28万平方米的两幅住宅用地。据统计，上海市2007年全年推出住宅用地约700万平方米（包含部分商业配套），尤其是在第四季度连续推出大型住宅用地，使得2007年成为近几年上海住宅供地量最多的一年。2007年年底上海最后两个土地公告中，19号公告全部是工业用地，18号公告中的10幅土地全部位于南汇临港新城，多数为商业、办公和文化娱乐用地，两幅为住宅用地（共约28万平方米）。其中，位于临港新城主城区WSW-C1街坊西侧地块（南至橄榄路、北侧绿化带、西至茉莉路）规划为住宅，占地23.7万平方米。114 上海2007年上半年推出的住宅用地非常有限。到9号、10号公告推出后，上海全市推出的住宅用地总量也刚刚在150万平方米左右。2007年下半年，建设部、国土资源部出台一系列新一轮房地产市场调控政策，强调各地同时要加大土地供应，尤其是适合建造中低价商品房、经济适用房的土地供应。而后，上海市加快住宅用地供应速度，使得上海全年推地总数达到19批次共461幅；其中，住宅用地约700万平方米，总建筑面积超过1000万平方米。新供应的住宅用地中，宝山区出让面积最多，约为111万平方米。此外，嘉定出让面积约为110万平方米、崇明出让面积约102万平方米，这三个区/县出让面积之和占整个住宅出让总量的近一半。此外，中心城区也有少量住宅用地推出，徐汇、黄浦、普陀、卢湾、虹口住宅用地分别为6686平方米、1.37万平方米、4.97万平方米、5.44万平方米、3.68万平方米。2.商品房供应情况表12007年上海房地产建设情况分类指标累计增长%新开工面积(万平方米)2251.75-19住宅1633.94-22.6施工面积(万平方米)10766.72-1.6住宅7642.79-4.3竣工面积(万平方米)3380.123.2住宅2752.452数据来源：上海统计局2007年上海房地产施工面积和竣工面积分别达到了10766.72万平方米和3380.12万平方米，同比分别增长了-1.6%和3.2%。但是新开工面积方面同比却呈现了-19%的增长，2007年新开工面积仅有2251.75万平方米，占施工面积的比例只有20.91%。说明2006年开工跨入2007年继续施工的房屋面积以及上期停建本期重新施工的面积所占的比例比较大。不过也能从一个方面看出2007年上海房地产开发商开发热情并不是很高涨。114 （二）需求情况表12007年上海房地产销售情况销售面积指标数值销售额指标数值商品房销售面积（万平方米）3694.96商品房销售额（亿元）3089.35住宅销售面积3279.17住宅销售额2706.3办公楼销售面积150.93办公楼销售额214.67商业营业用房销售面积198.38商业营业用房销售额131.19商品房销售面积增速22.10%商品房销售额增速41.90%数据来源：国家统计局从需求情况来看，2007年上海地区房地产销售面积达到了3694.96万平方米，同比上年增长了22.10%，出现了上升，在销售收入方面，2007年的销售收入达到了3089.35亿元，超过了2006年同期的水平，同比增长达到了41.9%。无论是销售面积还是销售额上面，住宅都占据了最大的份额，2007年上海住宅销售面积和销售额分别占据了市场总体的88.75%和87.60%。四、价格情况2007年上海房屋销售价格水平比上年上涨3.4%。2007年末，上海商品住宅销售价格水平比2006年末上涨9.3%。从价格走势看，年中价格有所上升，即从6月份开始到9、10月份。四季度起价格逐步趋于稳定，市场逐步回归理性。2007年上海市成交的商品住宅平均销售价格8253元，比2006年提高1214元。其中，内环线以内区域平均价格为19324元，内外环线之间的价格为9762元，外环线以外的平均价格是6234元。2007年本市商品住宅均价比上年提高的原因，主要是由于配套商品房供应量减少，不像前几年供应量比较大。表22007年上海商品房销售价格指数月份房屋销售价格指数(同比)房屋销售价格指数(环比)新建商品住房价格指数(同比)新建商品住房价格指数(环比)二手住房价格指数(同比)二手住房价格指数(环比)12月109.3100.4109.3100.2110.8100.411月108.8100.7109100.7109.9100.910月107.9101.9108.3101.9108.91029月105.9102.5106.2102.5106.51038月103.6101.4103.7101.6104101.57月102.1101102101.1102.31016月101.2100.7100.9100.7101.5100.8114 5月100.6100.2100.3100.2100.9100.34月100.6100.1100.3100.1100.9100.13月100.4100.1100.2100.1100.6100.22月100.1100100.1100100.1100数据来源：国家统计局五、区域行业预测（一）房价稳中有升在2008年，上海市政府将从土地获取、销售过程等方面继续规范开发企业操作，打击囤地和捂盘；并通过资金监管、资质审查等方面对中介行业强化约束；政府可能调整土地出让方式，限制过高土地价格的出现等一系列调控措施，但由于在打击囤地和捂盘方面缺乏力度和系统性，实际效果还有待市场检验。同时，政府还将加大保障房供应，在廉租房投入及供应将有所增加，但由于占全市场比例仍将维持较低水平，加上地段因素及准入条件限制，对住宅整体市场难以造成很大影响。不过，金融方面的调控政策将有效抑制部分投资需求，有利于房地产市场良性发展。总体而言，预计2008年政府仍将出台一些旨在控制房地产市场过快增长的政策措施，首次影响，房价可能年初略有下降，但在政策效应发挥后，可望在下半年起恢复稳步上升的势头。（二）住宅市场总体将保持稳定和深圳、广州等同类一线城市比较，上海受加息、限贷以及近期调控措施影响较小，因此上海2008年住宅需求可望维持稳步增长的水平。而过去3年，上海的住宅开发投资保持平稳水平，因此2008年上海住宅供应预计也将维持稳定增长的水平。总体来看，住宅市场总体供求平衡。随着2010年世博会的临近，各项配套基础设施将加快建设进度，并有一批轨道交通、动拆迁项目等陆续完成并投入使用。这些因素将有利于房地产市场长期发展。同时，由于上海市场供求基本平稳，因此政府调控政策走向将成为影响市场近期发展的主要因素。另外，市区动拆迁工作的力度也将成为影响市场需求的主要影响因素。而中心城区由于可开发土地有限，未来土地出让将以郊区为主，市区主要为商业综合用地。受开发商上海市场融资后圈地影响，预计地价仍可创出新高。而轨道交通6号、8号、9号线的开通将对沿线地区住宅市场产生强烈的拉动作用。新的轨道交通即将开通的区域，将是未来的市场热点。在2007年底，6号线开通促进浦东高桥板块的发展，9号线的开通将为松江九亭和松江新城的发展带来动力，8号线的开通将进一步带动五角场的发展，而一号线北延伸段将逐渐催热宝山杨行等区域。114 城市中心的未开发的区域和城市周边的新城：普陀区真如长风板块、浦东新区世博板块、杨浦区新江湾城板块、南汇区临港新城、闵行区浦江镇、嘉定区嘉定新城、宝山区顾村板块等。这些区域目前房地产价格不高，但区域内有重大规划支撑，使其成为未来潜力板块。（三）商业地产市场仍有潜力2008年，随着上海城市向外围扩展，传统意义上的郊区将形成区域商业中心，以满足周边地区日益增长的居住人口需求。商业形态将以周边居民满足日常生活需求为主。而人均商业面积短期内饱和，商业市场冷热不均现象普遍。经济发展、人民币升值、国家对住宅调控力度使得一部分资金流入商业地产以及世博会在即等利好因素，商铺市场潜力仍被投资者看好，价格将稳中有升。未来市中心商业地块稀缺、特别是大型集中型商业。近来挂牌出让的土地主要以居民区商圈和郊区商圈为主。如何更好的规划商业项目的差异性，使其有效辐射半径加大，吸引更多消费人群，是未来商业地产的重心。由于一些集中型商业逐渐采用自己运营，只租不售等方式，现在热销的商铺类型主要为铺面分割较小的专业市场和潜力看好的商业裙房。而写字楼方面，随着陆家嘴区域大量甲级写字楼的上市，甲级写字楼仍将成为上海市场的热点产品，租金和售价有望进一步上扬。陆家嘴地区大量写字楼竣工入市，短期内将造成该区域内写字楼控制率上升、租金小幅下降。但从长远看，陆家嘴地区写字楼市场将趋向完善和成熟。另外，中心城区的服务式公寓由于需求大、回报率高，也将受到投资者的青睐，市场需求旺盛。（四）总体将维持稳步上升势头对于上海2008年房地产市场的总体形势，上海作为中国的经济中心和人口最多的城市，其城市的住宅消费需求主要是刚性需求，因此虽然这一轮房价涨幅也非常大，但支撑楼市的刚性需求依然强劲，受到政策打击相对小很多。但即便如此，2007年上半年以来，上海的房价涨幅也远远超出了市场可承受的正常范围，现在的房价在很大程度上已经将本地的自住需求排除在外，楼市未来走势一样靠外来人口和投资需求支撑，2008年也一样将面临因宏观政策带来的盘整，房价将略有回调，但房价的回调主要体现在二手房而非一手房。上海由于前期驱动市场快速发展的因素依然存在，虽然受到加息、限贷以及近期调控措施影响，市场出现观望，但长期来看，潜在需求的释放只是时间问题。因此只要整体经济形势不受宏观大环境影响发生巨变，预计上海房地产2008年仍可维持稳步上升势头。114 第三节广东房地产分析一、总体情况2007年广东房地产开发投资增幅为近年最高。开发投资规模占固定资产投资比例、占GDP比例分别轻微上调，但尚在合理范围。房地产到位资金与开发资金的比例达致近年最高位。资金来源结构中企业自筹与外资比例有所加大，国内贷款与其他比例略为下降。土地购置成本大幅度上升。住宅施工面积增长两成，新开工面积增长三成多，对缓解未来市场供应有积极作用。商品房与一手住宅销售面积增长均超两成，销售额增长均接近五成。商品房均价5891元/平方米，一手住宅5653元/平方米，涨幅分别为20.8％和22.8％。房价水平与增长幅度全省各地表现不一。市场消化系数持续了从2004年开始的增长，以有效供应量为分母的消化系数高达1.67，同比增长0.29。年末商品房空置量下降12％。商品房空置量从2004年开始持续下降，至2007年末共减少633万平方米。在宏观经济持续高涨的刺激和资金流动性过剩的支撑下，市场需求强力拉动投资增长与房价上涨。前三季度珠三角地区房价上涨过快，市场风险积聚；第四季度销售量下滑，房价高位盘整，有所回落，市场观望气氛渐浓，交易由热转冷，空置量增加。第四季度以来，珠三角地区进入市场调整期。二、投资及开发情况（一）开发投资完成情况表12007年广东省完成开发投资增长数据表单位：亿元指标2006年2007年同比增长（%）国内生产总值267303060614.5固定资产投资8030958019.3房地产开发投资18343251036.84固定资产投资占GDP比重（%）3031.31.3房地产投资占固定资产投资比重（%）22.8426.23.36房地产投资占GDP比重（%）6.868.21.34数据来源：广东省房地产协会114 广东房地产完成开发投资2510.05亿元，同比增长36.84%，比全国平均增长高6.82个百分点；增幅同比上升14.41个百分点。固定资产投资占GDP比重为31.3%，比全国平均水平低24.35个百分点；房地产开发投资占GDP比重为8.2%，比全国平均水平低2.05个百分点。按用途划分的完成开发投资当中，住宅增幅在上年同期增长30.97%的基础上，又有38.58%的增长；办公楼增长-3.86%，与上年同期相比减少近58个百分点；商业用房同比增长15.39%，与上年同期相比增加1.5个百分点；其他投资增长62.15%，与上年同期-11.56%增幅形成较大反差。数据表明，投资者对住宅的开发投资延续了上年较高的回报预期，其它投资则成为新的投资热点。表12007年广东省房地产按用途分完成开发投资情况单位：亿元指标2006年2007年同比增长（%）完成投资总额1834.342510.0536.84住宅投资1294.751794.2938.58办公楼投资112.29107.95-3.86商业用房投资181.88209.8615.39其他投资245.42397.9462.15数据来源：国家统计局（二）开发企业资金来源表22007年广东省房地产各类资金来源及排名分类指标数额比重资金来源小计（亿元）3952.76-国内贷款（亿元）768.9619.45%利用外资（亿元）88.12.23%自筹资金（亿元）1063.7126.91%其他资金（亿元）2031.9851.41%资金来源增速42.30%-数据来源：国家统计局2007年广东省房地产开发到位资金3952.76亿元，同比增长42.31%，比2006年同期增长高出10个百分点。从资金来源看，自筹资金、利用外资增长趋势较快。国内贷款与其他比例略为下降。但其他资金仍然是广东省房地产开发商资金的主要来源，其他资金占房地产开发资金来源的51.41%。114 数据来源：广东省房地产协会图12003-2007年广东省房地产到位资金占房地产开发资金比重从近几年房地产到位资金占房地产开发资金的比例看，2007年广东省房地产到位资金与开发资金的比例达到近年最高位。2004年比例为1.37：1，后逐年增长，至2006年为1.51：1。2007年为近几年来的最高位，比例为1.57：1，同比增长3.97%，房地产开发资金较为充裕。（三）土地购置与开发表12007年广东土地开发与购置情况分类指标数据全国排名购置土地面积（万平方米）3038.493完成开发土地面积（万平方米）2230.711完成开发面积占购买土地面积百分比73.42%13数据来源：国家统计局2007年广东省房地产企业购置土地面积3038.49万平方米，同比2006年增加了22.42%，在全国排名第3位。同时，2007年广东省完成土地开发2230.71万平方米，在全国排名第一位。虽然广东省房地产的购置面积和完成土地开发面积在全国排名较为靠前，但其完成开发面积占购买土地面积百分比仅排名13位。114 三、供需情况（一）供给情况表12007年广东省房地产建设情况指标累计同比增长（%）施工面积（万平方米）20100.8117.9住宅（万平方米）15747.2120.2新开工面积（万平方米）7171.2430.37住宅（万平方米）5886.0532.68竣工面积（万平方米）4027.30.87住宅（万平方米）3309.44.09数据来源：国家统计局2007年广东房地产施工面积和竣工面积分别达到了20100.81万平方米和4027.3万平方米，同比分别增长了17.9%和0.87%。同时，新开工面积方面同比却呈现了30.37%的增长，2007年新开工面积为7171.24万平方米，新开工面积增长速度较大，对缓解未来的市场供应有积极作用。（二）需求情况1.商品房销售情况表22007年广东房地产销售情况销售面积指标数值销售额指标数值商品房销售面积（万平方米）6219.75商品房销售额（亿元）3663.97住宅销售面积5666.65住宅销售额3203.12办公楼销售面积117.55办公楼销售额147.82商业营业用房销售面积288.65商业营业用房销售额237.97商品房销售面积增速20.10%商品房销售额增速45.80%数据来源：国家统计局从需求情况来看，2007年广东地区房地产销售面积达到了6219.75万平方米，同比上年增长了20.10%，出现了上升，在销售收入方面，2007年的销售收入达到了3663.97亿元，超过了2006年同期的水平，同比增长达到了45.80%。无论是销售面积还是销售额上面，住宅都占据了最大的份额。2007年广东省住宅交易面积结构有所改善，但与国家有关政策的要求还有较大差距。2.商品房空置量下降表32007年广东省商品房空置情况114 单位：万平方米指标总数住宅办公楼商业营业性住房其它空置面积1579.21751.61104.59439.42283.59其中：待销491.74268.0533.97100.04154.59滞销689.57352.7725.71189.32121.76积压397.9130.7944.91150.0672.14滞销和积压1087.47483.5670.63339.39129数据来源：国家统计局在空置方面，广东省年末商品房空置量下降12%。商品房空置量从2004年开始持续下降，至2007年末共减少633万平方米。2007年末，商品房空置总量1579.21万平方米，较2006年末减少218万平方米，下降12.15%，但第四季度却增加56万平方米。滞销(空置1-3年)和积压(空置3年以上)面积下降幅度达17.08%，待销(空置一年以内)面积则有所增加。住宅空置减少179万平方米，下降19.22%，但第四季度却增加38万平方米。其余各类型物业的空置指标除了办公楼待销增加122%、其他待销增加130%外，都呈现大小不等的下降态势。四、价格情况2007年全年广东一手住宅均价5653元/平方米，比2006年上升22.78%。商品房（包括住宅、写字楼、商铺等）整体均价为5891元/平方米，比2006年上升20.8%。在房价方面，广东省前三季度上涨过快，特别是珠三角各城市，其中，广州和深圳的涨势尤其明显。前三季度的快速上涨让市场积累了一定风险，因此，当第四季度销售量下滑，房价立即出现回调。数据显示，第四季度广东的住宅均价为5450元/平方米，比第三季度下降了10.96%。尽管如此，广东目前房价依然不低，处于房价高位盘整阶段，随着市场观望气氛渐浓，交易由热转冷，空置量增加，珠三角地区已经进入市场调整期。五、区域行业预测2008年，广东固定资产投资增长的支撑因素仍在，全省投资将会继续保持平稳增长势头，增幅仍将在15％左右，房地产业面临的宏观经济环境仍然向好。土地供应方面，广东新增建设用地规模为1．6万公顷，预计2008年新增建设用地规模与此基本持平，仍将持续建设用地供应偏紧的势态。广州2008年商品住宅供应呈增长趋势，全市十区新增供应约6.5万套，“90/70”产品供应面积占总量50％，约有7000套以上限价房上市。预计2008年楼价可能跌穿2007年底的半年价，以8500元/114 平方米为中轴，呈窄幅波动。而深圳的房价大幅上涨明显缺乏动力，逐渐向理性回归。预计深圳2008年房价将继续处于调整期，不会出现大涨大跌现象。114 第四节成都房地产分析一、总体情况2007年，新政的颁布、利率的变化、屡创新高的土地拍卖价格，在这样的背景下，成都房地产市场较2006年相对波动，特别是在下半年，楼市发展速度变的缓慢。2007年1-11月，成都市商品房施工面积达591.43万平方米，增长38.5%。在存量现房销售增长的带动下，商品房空置总面积下降，空置期在一年至三年的商品房面积降幅最大。至11月末，全市商品房的总空置面积为54.50万平方米，下降41.9%。二、投资及开发情况（一）开发投资完成情况2007年1-11月成都市房地产开发完成投资792.80亿元，已连续8个月呈现45%以上的高速增长态势。在存量现房销售增长的带动下，商品房空置总面积下降，商业营业用房发展则现萎缩。自2007年2月起，房地产开发投资增幅分别为49.3%、41.6%、49%、49.2%、45.6%、46.8%、45.5%、46%、47.4%、48.6%，已连续8个月呈现45%以上的高速增长态势。外商和港澳台商投资增长快，占房地产开发投资的比重进一步提高，内资则呈现出下降态势。（二）土地购置与开发2007年成都成交土地300宗，成交面积21421.06亩，根据规划容积率及其他条件初步估算总的可开发建筑面积约4384.54万平方米，其中住宅物业可开发建筑面积约为3137.2万平方米，约占总的可开发建筑面积的71.55%；商业物业可开发面积约为1177.62万平方米，约为总开发面积的26.86%；另外成交工业土地可开发建筑约为69.72万平方米。其中，主城区成交土地可开发建筑面积约为1491.98万平方米，约为总的可开发建筑面积的34.03%，商业物业可开发建筑面积约为429.01万平方米，工业物业可开发建筑面积约为25.38万平方米。三、供需情况（一）商品房供需情况2007年成都市主城区共成交商品房1332.13万平方米，较2006年成交面积上涨了三成多，涨幅32.05％。成都房地产从一季度到三季度其成交面积都呈上升趋势，从三季度过渡到四季度，交易面积又逐渐呈下降趋势，其交易高峰出现在第三季度，占到了其总量的35.48％。114 数据来源：成都市房产管理局图12007年成都各季度商品房成交总况自从90/70宏观调控政策执行后，到2007年市场上小户型已成绝对主力，五城区商品住宅结构发生了显著变化，中小套型住宅供应比例大幅提升。从以上图示可看出，60-90平方米的供应量己成为市场的绝对主力，占据了总量28％，最少的仍然是60平方米以下的小户型，所占比例为4％。数据来源：成都市房产管理局图22007年1-11月成都市区各种户型面积比例分布情况（二）商品住宅供需情况1.供应总况2007年全年，成都市新开住宅楼盘419个，新增供应面积1881.66万平方米。其中，主城区新增楼盘239个，新增供应面积1075.13万平方米，占到总体供应量的57.17％；郊区新增住宅楼盘在数量和体量上均小于市区，郊区新增楼盘180个，新增供应面积805.53万平方米。随着主城区土地的稀缺，郊区市场所占比例份额将越来越重。114 与2006年相比，2007年整个成都市房地产市场住宅供应增加239.58万平方米，增长14.59％；主城区住宅新增供应量增加157.33万平方米，郊区住宅新增供应量增长81.25万平方米。与新增供应量相同，2007年全市新增项目数量也有所上升，较2006年增加197个，主城区2007年较2006年新增住宅项目增加123个，而郊区则相增加74个。2.月度供应波动较大2007年1-12月，成都市房地产市场新增住宅供应曲线较为波动，虽然第一季度作为楼市淡季，新增供应量为252.81万平方米，仅占全年新增供应的13.44％，但较2006年同期增长了124％。4月的供应市场出现了一个高峰，是整个全年供应量最大的一个月，这可能是受5月1日举2007年春季房交会的影响，所以很多开发商把自己的新项目于5月1日前推出。7月整个房地产市场大幅回落，8月供应量继续下降。9月供应量陡然上升，达到208.77万平方米的供应量。按照房地产市场传统的销售节奏，9月份和10月份往往是销售的黄金期，俗称“金九银十”，因此不少开发商都将其项目放到9月推出，这是导致9月供应量陡然上升的主要因素。10月国家出台了新的宏观调控政策，使得整个房地产市场再次出现了回落，从10月开始的2个月供应量一直下降，直到12月才有恢复上涨到214.9万平方米。数据来源：成都市房产管理局图12007年成都房地产新盘供应量月度走势3.主城区供应分布集中于城西和城东城西作为成熟社区聚集的区域，仍然是2007年全年房市的热点区域，其新增供应量达到了427.01万平方米，占到全年主城区供应总量的39.114 72％；值得关注的是城东区域，由于近年来对城东开发的不断加速，使得城东区域无论是供应体量还是楼盘数量都有了相当大的增加，并且在主城区内已经占据了相当重的比例，2007年城东新增楼盘数量共有55个，其供应量也仅次于城西，占主城区体量区域分布的第二位，达到248.34万平方米；几乎与城东同时发力的城北区域其供应量同样也远远高于城中和城南区域，达到206.13万平方米；由于城中和城南均属于城市早期开发的区域，目前区域内土地资源较少，因此2007年全年新开供应量只有59.47万平方米和134.18万平方米。4.新增供应整体向外环转移成都市区新增供应整体外移，主要集中在2-3环之间，供应面积为590．17万平方米，占主城区供应量的54．89％，占成都市总体供应量的31.38％；主城区供应其次是3-外环区域，与2006年相比增加了142.71万平方米，达到318.23万平方米，占主城区供应量的29.6％；郊区一直是新增供应量比较大的一个区域，随着城市不断的往外拓展，这一现象将越来越明显。2007年郊区的新增供应量达805.53万平方米，较2006年相比高出81.25万平方米左右。（三）写字楼供需情况2007年1-10月，成都市五城区办公用房新增供应43.62万平方米，比2006年同比增长44.2％；成交48.04万平方米，同比增长111.1％。，2007年办公用房无论是供应量，还是成交量，其成交面积都较2006年有大幅增长，但供不应求的现象依然存在。造成成都办公物业供不应求的现象仍然存在的主要原因有：1、近几年成都房价一路攀升，国内外大品牌开发商纷纷进驻成都，并在此设立分公司、办事处；2、国家在成都设立综合配套改革试验区，这将会吸引更多外地人在此投资、创业、办公。（四）商业营业用房供需情况商业营业用房发展全面萎缩，表现为：投资额、施工面积、新开工面积和竣工面积均持续下降。1-11月，商业营业用房完成投资40.19亿元，下降25.4%；施工面积452.08万平方米，下降6.7%，其中新开工面积75.39万平方米，下降44.1%；竣工面积55.31万平方米，下降13.8%。（五）二手住宅供需情况2007年成都市主城区共成交二手房49247套，较2006年成交量有所上升，增加4487套，同比上升10.02％。从2007年总的销售情况来看，二手住宅保持良好的销售势头，但2007年的二手住宅销售情况并不是一帆风顺。2007年114 1-5月，由于受税收政策和市场指导价调节调整的影响二手房成交量较同期有所下滑；从6月持续到9月，二手住宅成交量都保持了强劲的发展势头，其中7、8、9三个月的成交量都超过5000套，紧逼6000套；紧接着从10月持续到12月，由于受到国家出台的一系列宏观调控政策的影响，购房者的观望情绪浓厚，成交量明显较7-9月有大幅下滑。数据来源：成都市房产管理局图12007年成都二手房单月成交情况走势分析四、价格情况2007年成都市主城区新开住宅楼盘的整体均价已经突破5500大关，较2006年均价4956.5元/平方米增加近700元/平方米左右，上涨趋势明显。郊区新开住宅楼盘的整体均价为4526.1元/平方米，较2006年增长992.1元/平方米。2007年新开楼盘的环域价格跨度很明显，越往外走，均价越低。其中1环内区域为所有区域价格之首，目前价格已为7341元/平方米，2008年价格将可能突破7500元大关；1环内和1-2环的价格差距较大，相差约1335元/平方米；2007年郊区价格上涨幅度较大，已经突破4500元/平方米，和3环外区域价格差距越来越小，相比2006年相涨了近1000元/平方米，涨幅为28%。五、2008年区域行业预测（一）土地市场预测1.土地供应预测根据2007年全年土地供应的月度走势分析，2008年1月土地市场的整体供应会保持比较旺盛的状态，但由于是2008年的第一个月，并且在刚经历了07年12月大幅度放量之后，预计市场放量会相对萎缩，整体保持在3000亩以上。根据近几年来整个土地市场的供应情况、城市整体发展、规划，结合房地产市场的整体发展形势，2008年的的土地市场市场整体保持比较平稳的发展状态，整体供应量会有小幅度的增长，预计将会超过30000亩。114 2.土地成交预测从2007年土地市场成交情况月度走势头分析，07年下半年以来市场一直保持旺盛的成交形势，预计2008年1月份土地市场将会延续这个的趋势，预计总成交量会在2000亩左右。根据近几年土地市场总体供销情况分析，随着土地市场供应量的增长，土地市场成交量的年度增长情况也十分明显，预计2008年土地成交量将会在2007年的基础上继续保持比较平稳的上升状态，初步估计整体成交量在24000亩左右。而土地价格在经历了2007年急速增长之后，预计2008年涨幅会相对缩小，但仍然保持上涨的趋势。（二）商品房市场预测1.成都住宅市场将更趋谨慎、保守2008年中央政府的各项调控政策将相继实施效用，对市场的开发商、购房者和政府部门的考验都很大，预计2008年的市场将趋向谨慎和保守。几个考验因素将左右市场走势：（1）近期中央经济工作会议指出2008年的货币政策将从紧，货币放贷的趋紧将会影响到需求；同时，6次加息将一次性体现在购房人还款压力上，不仅提高投资者门槛，也开始影响首次置业者的需求；（2）中央对经济适用房、廉租房和限价房的关注将会带来2008年当地政府对保障性住房供应的更大规模的计划和投入，将分流消费人群。（3）市场供应规模的迅速扩大(2007年前10个月住宅供应增幅近70%)将带给2008年开发商较大的销售压力。（4）成都的外向型市场(外地人购房比例约50%)特征，政策的抑制投资需求可能会影响到整体市场。2.房价依然会温和上涨（1）由于成都的经济发展面非常好，GDP的高速发展势头将会继续，第三产业(如IT、金融业)的巨大发展也会提供更多具有较强购买力的人群，城镇居民的收入水平也在较快的增长。（2）刚性需求仍在增加，成都市政府计划每年将把28万农民引入城镇，每年的结婚人群，高校毕业人群在增长。（3）预计中央政府在奥运会的重大国家利好下不会让国民经济支柱性产业的房地产业发生剧烈变化，更可能的是一种温和的调整。114 （4）“新特区”政策也将继续带来房地产市场的长期利好刺激。（5）2007年土地价格是历年来上升最快、幅度最大的一年，土地成本的大幅上升也支撑房价。3.优质商业租金稳步上涨缘于高速发展的经济和购买力水平，成都的消费能力逐渐增强，2003年到2007年，成都优质商业的租金也保持稳定的增长。2007年成都优质商业市场的总存量达到29.5万平方米，比2006年增长55%，新增供应量和吸纳量均达到了约10平方米，市场平均空置率仅为5.0%(第四季度)。优质商业的平均租金持续稳定上涨。目前优质商业首层平均租金三季度达到44.5元/平方米/天，同比上涨11%。2007年，成都新增优质商业项目的代表性项目主要有伊仕丹百货、美美力诚天一店、王府井二期等。而2008年的新增优质商业供应量将非常有限，因此预计2008年的租金也有望稳步上升。4.优质写字楼市场需求仍旺盛2007年优质写字楼的总存量达到73万平方米，新增供应量约17万平方米，总吸纳量约10万平方米。总体空置水平为28.4%(三季度)，其中甲级写字楼空置率为24.5%，乙级写字楼空置率为33.7%。当前(三季度)优质写字楼的平均租金为每月每平方米89.9元，增幅10.7%，其中甲级写字楼的平均租金为105元/平方米.月，乙级的平均租金为68元/平方米.月。部分高入住率的甲级写字楼由于可出租的办公面积较少而提高租金，乙级写字楼租金则保持平稳。2007年，成都新增优质写字楼的代表性项目有华敏•翰尊国际、香格里拉中心。未来两年，成都的优质写字楼供应量较大(两年共约65万平方米，2008年约有20万平方米供应)，人民南路沿线和东大街沿线将成为写字楼的重要发展轴，南部新区也将成为优质写字楼的一个重要发展区域。114 第六章企业分析第一节上市公司重点企业对比分析一、总体排名分析为了更好的分析房地产行业的发展状况，我们选择上市公司中的重点企业进行对比分析，共计选择15个指标，然后对这些指标进行标准化处理，给每个指标一个权重，最后对重点企业的指标进行加权排序，得出下表中结果：表12007年三季度房地产上市公司企业排序排名企业名称标准分排名企业名称标准分1000667名流置业65.3229000002万科Ａ33.692600246万通先锋54.8830600767ST运盛33.593600603ST兴业54.0431600048保利地产32.944000540S*ST中天53.4232600606金丰投资32.375600052S浙广厦53.3833000024招商地产31.506600823世茂股份52.1434000502绿景地产30.587000608阳光股份51.8835600895张江高科29.668000711天伦置业50.9436600322天房发展29.439600393东华实业50.3237600620天宸股份28.8210000514渝开发48.7238000090深天健28.3011600622嘉宝集团47.4239600732上海新梅27.0412000616亿城股份47.1440600648外高桥24.5913600641万业企业44.9941600639浦东金桥24.0914600881亚泰集团44.9242600266北京城建23.9215600675中华企业44.1143000628高新发展23.1616000511银基发展41.6444000042深长城22.8417000402金融街38.7345000029深深房Ａ22.2818600533栖霞建设38.2046600665天地源22.1719600383金地集团38.0047000526旭飞投资21.9420600748上实发展37.3448000014沙河股份21.7021600643爱建股份37.0749000558莱茵置业21.3622000009S深宝安36.6050000011S深物业21.3423000656*ST东源36.2051000505*ST珠江20.5824600684珠江实业35.6852600376天鸿宝业20.0625600252中恒集团35.4953600159大龙地产19.9626600663陆家嘴34.9754000671阳光发展19.6527000006深振业Ａ34.2655600890*ST中房14.78114 28600325华发股份34.00-数据来源：上市公司资讯网从上表中看出，经过排序，2007年三季度房地产行业中优势的企业为名流置业万通先锋、ST兴业、S*ST中天、S浙广厦、世茂股份、阳光股份、天伦置业、东华实业和渝开发等。相对经营状况比较差的企业分别为*ST珠江、天鸿宝业、大龙地产、阳光发展和*ST中房。由于数据仅为2007年三季度的，排序仅代表前三季度企业运行状况。二、获利能力分析从获利能力看，ST兴业、中华企业、渝开发、亿城股份、中恒集团、S*ST中天、陆家嘴、名流置业、金融街和万业企业等，它们的销售毛利率在35％-68％之间，盈利空间很大，销售净利率差别较大，ST兴业最高，达1546.72％，其他在11％-64％之间，总体看，都处在较高的水平；在总资产收益率方面，ST兴业处于较高的水平，在净资产收益率方面，除ST兴业外，其他前9家企业都比较接近。获利能力最差的企业是外高桥、S深物业、高新发展、阳光发展和旭飞投资等，销售毛利率主要在20％左右，净利率和总资产收益率不到0％，可见它们的获利能力非常的差。特别是旭飞投资，企业严重亏损。表1房地产上市公司获利能力排名名称销售毛利率(%)销售净利率(%)总资产收益率(%)净资产收益率(%)标准分1600603ST兴业67.731546.72101.59-30.6875.002600675中华企业59.5020.044.9414.4548.413000514渝开发65.2437.793.884.0246.264000616亿城股份42.8714.155.1319.7544.405600252中恒集团59.1511.162.096.0144.076000540S*ST中天37.7915.935.7121.5843.437600663陆家嘴53.8832.064.127.0243.278000667名流置业39.3521.619.8115.4442.569000402金融街48.0619.773.5910.9342.4410600641万业企业36.6363.0510.2616.0742.4311000002万科Ａ46.9713.522.6611.4941.9612600732上海新梅67.19-96.73-0.58-2.0641.7913600639浦东金桥51.3625.343.215.8941.5914600895张江高科43.4941.744.1710.2340.8815000006深振业Ａ44.6835.763.319.5240.7516600643爱建股份12.4576.3112.5530.8340.2117000511银基发展41.6217.045.4010.0840.1118000608阳光股份43.2718.223.459.3939.99114 19600767ST运盛43.8981.344.605.9639.8820600533栖霞建设35.8712.653.9314.4539.3621600246万通先锋35.918.112.2214.8539.0822600622嘉宝集团30.4519.188.3015.7539.0123600823世茂股份46.185.651.615.0438.7024000024招商地产36.5821.863.1010.8538.0825000009S深宝安37.0215.792.709.4037.4826000042深长城38.8028.302.647.0937.3427000014沙河股份52.99-13.55-0.93-2.9437.1328600048保利地产39.4914.382.105.1236.4929600748上实发展36.618.492.787.4836.4830600881亚泰集团25.3314.854.6715.4036.0631600325华发股份37.0613.641.586.5136.0332600266北京城建39.8910.691.473.8535.9333600383金地集团37.749.892.054.2135.4134600052S浙广厦29.347.931.7912.0435.4035000656*ST东源28.76246.893.534.0735.3236600606金丰投资33.7412.112.555.8034.7237000502绿景地产38.991.730.521.6434.3638600393东华实业23.377.253.0712.1533.5439600684珠江实业33.576.311.071.7932.6140600376天鸿宝业40.30-59.66-0.29-1.6232.5641600665天地源30.588.301.173.1032.0842000505*ST珠江36.62-4.96-0.89-3.0831.1543000558莱茵置业31.90-1.11-0.16-0.6730.6144000711天伦置业22.069.213.185.0930.2445600620天宸股份23.8818.530.922.8229.5646600159大龙地产23.674.360.472.1228.9247000029深深房Ａ20.463.160.621.3427.4448600322天房发展18.332.350.501.5826.7149600890*ST中房40.14-473.81-1.88-3.1926.3750000090深天健14.834.891.852.9426.3251600648外高桥17.55-0.59-0.08-0.3425.4752000011S深物业19.19-12.43-1.72-5.1323.5953000628高新发展33.22-16.07-3.47-19.7022.3954000671阳光发展5.26-6.99-0.87-5.7018.4955000526旭飞投资0.00-118.53-1.56-2.2616.40数据来源：上市公司资讯网三、营运能力分析从营运能力看，运营能力最强的是亿城股份，它的各项指标的周转率都很高，114 其中应收账款周转率和股东权益周转率与其他企业相比均占有较大的优势。其次，营运能力较高的企业分别是名流置业、天伦置业、上实发展、浙广厦和栖霞建设等，它们的营运能力近似，标准分在63～68之间。值得关注的是金地集团的应收帐款周转率很高，达6545.66次，如此高的应收账款周转率大大提高了企业现金的流动速度和利用效率。营运能力最差的是天鸿宝业和*ST中房，存货周转率、股东权益周转率和总资产周转率在0附近，计算出的标准分在1以下。这些企业的营运能力如此差，将会影响到企业的发展和短期偿债。表1房地产上市公司营运能力排名名称应收账款周转率(次)存货周转率(次)股东权益周转率(次)总资产周转率(次)标准分1000616亿城股份67.210.341.550.3672.392000667名流置业62.910.470.770.4568.743000711天伦置业88.350.820.570.3565.554600748上实发展141.550.590.890.3365.325600052S浙广厦177.350.231.610.2363.986600533栖霞建设423.230.321.170.3163.887600823世茂股份912.150.290.900.2958.348600881亚泰集团6.921.541.120.3158.339600393东华实业25.740.481.760.4256.2410600675中华企业231.000.180.810.2553.0911600622嘉宝集团21.240.870.920.4351.1712600322天房发展86.850.260.680.2150.5913000608阳光股份72.530.280.680.1949.6514000540S*ST中天54.910.311.640.3648.3215600383金地集团6545.660.180.610.2147.9616000090深天健7.980.740.750.3843.6017600252中恒集团5.060.000.550.1943.2718600684珠江实业0.000.190.290.1741.5219600325华发股份2278.910.120.560.1241.3920000024招商地产83.700.140.400.1440.8021600641万业企业0.000.170.270.1640.6422600663陆家嘴0.000.140.230.1337.6123000006深振业Ａ63.780.100.270.0935.6424000628高新发展6.120.481.120.2235.4925000502绿景地产18.830.310.960.3035.2326600246万通先锋38.930.261.010.2733.91114 27000511银基发展15.300.270.610.3230.7528600603ST兴业3.040.11-0.020.0730.1829000526旭飞投资5.790.000.020.0126.0430600732上海新梅0.000.000.020.0125.6931000029深深房Ａ18.960.510.430.2025.2332600606金丰投资55.070.390.490.2125.2233000505*ST珠江56.530.310.610.1823.7634000002万科Ａ41.560.160.690.2023.4335000009S深宝安6.090.280.630.1722.9536600643爱建股份13.550.380.510.1622.5137000671阳光发展7.720.240.790.1222.0038000402金融街3.860.200.570.1821.3439600648外高桥6.690.260.570.1420.0540000558莱茵置业30.360.200.600.1519.9241600048保利地产24.740.140.530.1518.0742000011S深物业3.410.200.410.1416.7243600266北京城建35.990.150.450.1416.4944600639浦东金桥44.970.360.240.1316.3945600159大龙地产5.390.150.490.1115.3846600665天地源45.170.120.370.1415.2047600895张江高科3.040.220.250.1012.5748000042深长城4.520.130.270.0911.2249000514渝开发8.460.150.180.1010.7050000656*ST东源4.040.520.020.019.4851000014沙河股份12.250.050.210.077.5852600620天宸股份9.630.070.160.056.1853600767ST运盛16.870.050.080.065.0654600376天鸿宝业12.770.000.030.000.7855600890*ST中房3.170.010.010.000.49数据来源：上市公司资讯网四、偿债能力分析偿债能力最强的企业是珠江实业、旭飞投资、*ST东源等，它们由于银行有存款，有利息收入，利息保障倍数为负值，流动比率和速动比率较高，主要集中在2倍左右。因此，以上企业的短期偿债和长期偿债能力较强，负债的风险很低。其次，偿债能力较强的企业有、陆家嘴、深振业Ａ、名流置业和保利地产等，标准分在50分以上。偿债能力较差的企业主要是张江高科、*ST珠江和浦东金桥等，其重要表现在流动比率和速动比率在1倍以下。114 表1房地产上市公司偿债能力排名名称流动比率(倍)速动比率(倍)利息保障倍数(倍)标准分1600684珠江实业9.432.603.5581.002000526旭飞投资1.190.00-2.0069.033000656*ST东源2.101.97-59.4664.314600663陆家嘴2.481.21-7.7456.065000006深振业Ａ2.610.87-29.3252.156000667名流置业2.330.8656.3851.077600048保利地产2.140.88-104.3050.528600252中恒集团1.240.003.6250.219600246万通先锋2.140.84-82.5449.9910600622嘉宝集团1.630.85341.4648.2511000014沙河股份2.630.53-0.9447.9312000511银基发展2.490.55731.0347.6913600641万业企业3.851.580.0046.8814000502绿景地产1.930.60-233.7946.1815000011S深物业1.940.49-0.9944.7916600325华发股份1.940.42-14.7343.9117000671阳光发展1.390.55-1.4743.5218000628高新发展0.980.52-1.1841.6619000540S*ST中天1.590.35-545.0241.6520600376天鸿宝业1.540.31-6.9840.9421600767ST运盛5.680.5314.8940.7122600732上海新梅1.820.1187.0239.4523600603ST兴业0.730.4360.7839.4324600533栖霞建设2.310.8327.9032.1625600159大龙地产2.120.903.3431.7826600890*ST中房1.810.9039.4931.5627600748上实发展1.480.9645.4831.1628600383金地集团2.460.6727.7430.7629600606金丰投资1.430.978.1630.1230000002万科Ａ2.050.7011.5829.1331600823世茂股份1.710.775.2028.6432000024招商地产2.110.5548.6828.4233000608阳光股份1.440.7625.7228.0434000402金融街1.660.6911.6727.4835000514渝开发1.750.665.9127.3836600675中华企业1.860.5612.9226.6437000009S深宝安1.430.654.1025.9338000711天伦置业0.790.7916.2125.66114 39600322天房发展1.830.492.7025.4440600393东华实业1.650.5117.3525.3341000029深深房Ａ1.320.599.2724.9142000090深天健1.450.5220.0224.7543600665天地源2.200.268.1723.9544600648外高桥1.770.381.0023.7345000042深长城1.270.453.8222.8346000616亿城股份1.340.409.3122.5547600643爱建股份1.100.3817.4821.6248600266北京城建1.300.344.5221.5249000558莱茵置业1.270.2629.6521.0450600620天宸股份1.370.282.4220.9251600052S浙广厦1.290.264.1820.4152600881亚泰集团0.690.433.5620.3353600895张江高科0.840.316.0619.4854000505*ST珠江0.800.321.1019.3255600639浦东金桥0.560.064.5515.10数据来源：上市公司资讯网五、发展能力分析发展能力最强的企业是名流置业、万通先锋、渝开发、浙广厦和阳光股份，标准分基本在80分以上。其中，名流置业、万通先锋和渝开发是最快的，它们的四个指标都为高速增长态势，发展潜力巨大，特别是总资产和主营业务收入增速都超过了100％；其他企业净利润和利润总额保持高速增长，都超过了100％。可见，房地产行业2007年三季度利润大幅度增长，龙头企业的利润更是高速增长，都比上年翻了一倍以上。发展能力最差的企业是*ST中房、旭飞投资、高新发展、*ST珠江、沙河股份和上海新梅等，它们的净利润和利润总额都出现大幅度下降，在整个行业盈利能力提高的背景下，企业利润出现大幅度下降，足以表明企业的发展潜力大幅度下降。114 房地产上市公司发展能力分析排名名称主营业务收入增长率(%)净利润增长率(%)利润总额增长率(%)总资产增长率(%)标准分1000667名流置业128.55171.86178.34131.03100.001600246万通先锋2710.652464.2013543.56278.18100.001000514渝开发165.001002.581193.68185.15100.004600052S浙广厦821.86170.96205.1269.2382.905000608阳光股份146.35344.33288.3552.8081.566600393东华实业1117.02257.51306.0223.6779.177000540S*ST中天122.68431.50461.676.7877.798000711天伦置业2059.47658.26744.50-7.0576.669600823世茂股份972.84358.39805.92-22.6675.3810000402金融街59.42169.40175.6131.7356.1811600603ST兴业-33.061834.281825.5034.9155.6112600881亚泰集团23.26439.31358.6422.6955.1113600622嘉宝集团96.42143.38207.8612.5654.9414600643爱建股份-22.90280.77251.8719.3454.4315600620天宸股份15.52189.45225.1910.7854.0716000009S深宝安-30.4811669.42361.9914.5953.9717600641万业企业-25.85182.14182.92-9.8952.0118000511银基发展38.29153.38167.39-18.8451.8519000656*ST东源-61.37318.72246.39-13.2151.1620600767ST运盛-90.93571.70571.00-25.8250.1221600606金丰投资128.8137.7544.9122.8037.3122600675中华企业103.608.3140.3322.6637.2323000616亿城股份58.71102.8995.2518.2437.0324600895张江高科-14.3692.27180.1180.3535.9125600383金地集团96.9650.8992.50131.2034.9726600048保利地产65.9683.2794.23154.8434.7627000002万科Ａ66.5831.8944.39124.9434.6028600648外高桥101.58-124.28-101.0713.1228.3129600325华发股份69.5548.4244.5489.6319.2330000090深天健34.657.5524.7872.2717.3931600266北京城建-2.4694.4764.1854.5015.8332000006深振业Ａ-64.79-27.50-34.2266.3115.6333600665天地源-11.35-6.0910.2143.6314.5934000024招商地产51.9983.2387.6332.5614.5335000042深长城-14.2335.9741.5239.8314.3836600322天房发展80.4240.3349.9622.9213.8637600533栖霞建设17.3622.0233.6928.5513.7038000502绿景地产69.84-33.3268.4021.1013.49114 39600748上实发展61.04-47.67-3.4822.3713.3940600684珠江实业96.4340.4694.4712.2713.1941600376天鸿宝业-40.6556.6352.9117.8212.4042000011S深物业1.0612.877.3010.6712.0443600639浦东金桥-17.97-20.89-21.0110.2311.7244600663陆家嘴-31.564.49-43.583.9711.1145000029深深房Ａ-15.4716.1081.29-1.8110.9746000558莱茵置业-28.23-116.04-39.406.9910.1647600252中恒集团-15.5990.5694.66-27.349.0548000671阳光发展-25.37-217.98-192.9062.037.9049600159大龙地产-54.31-65.06-60.6354.416.6950600890*ST中房0.00-553.12-382.9527.395.2951000526旭飞投资34.86-145.90-139.925.133.7852000628高新发展-31.91-601.95-5102.677.273.3653000505*ST珠江-66.78-134.89-96.5513.453.3454000014沙河股份-77.22-121.08-122.781.262.3455600732上海新梅-88.78-202.84-144.110.162.25数据来源：上市公司资讯网114 第二节万科企业股份有限公司一、企业基本状况万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。万科1988年进入住宅行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务，2006年业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的二十多个城市。迄今为止，万科共为九万多户中国家庭提供了住宅。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；万科创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。二、企业行业地位分析万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，是上市后持续盈利增长年限最长的中国企业。公司在发展过程中两次入选福布斯“全球最佳小企业”；多次获得《投资者关系》、《亚洲货币》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。公司连续四年入选“中国最受尊敬企业”，连续三年获得“中国最佳企业公民”称号。2007年前三季度万科的总资产和主营收入分别为950.27亿元和141.73亿元，远高于行业的平均水平，两指标在房地产行业上市公司中排名第一，优势较为明显。万科净利润增长率为31.89%，在行业中处于较低地位，排名第62位。表12007年前三季度万科企业股份有限公司在行业中的地位简称总资产(亿元)排名主营收入(亿元)排名净利润增长率排名万科Ａ950.271141.73131.8962行业平均51.4-7.99-382.96-数据来源：上市公司资讯网三、企业经营状况分析（一）房地产销售状况良好截至2007年11月累计销售金额已超过2006年预期的400亿元。公司持续保持良好的销售势头，同时不断有新项目取得，公司盈利能力继续保持良好，未来前景看好。万科2007年1-11月累计销售面积达537.0万平方米，销售金额合计461.9亿元。114 万科地产07年1-11月销售情况一直保持稳定，虽然11月份比10月份在销售额及销售面积上均有缩减，但是，这主要由于项目销售季节性因素所致。对比2006年年报的预期，2007年全年净利润较2006年增长100%-150%，这一任务目前看来已轻松完成。在国家收紧银根的紧缩政策下，房地产企业的资金压力尤为突出，良好的销售业绩有利于企业资金的快速回笼，加快其周转速度，保障公司可持续发展，其长期前景看好，未来几年盈利的爆发性增长将进一步提升其投资价值。（二）企业运行发展变化分析万科地产整体运营状况良好，近几年一直都保持平稳的发展。从获利能力看，总资产收益率和净资产收益率出现了下降的趋势，但企业的销售毛利率一直处于上升的状态，因此，企业获利能力水平在逐渐的提高。企业的四个经营指标周转率呈现逐年下降的趋势，2007年9月也是低于2006年同期，到年底时预计将低于2006年同期，即随着企业规模不断扩大，经营和管理水平却有所下降，使得企业经营能力不断的下降。从偿债能力看，企业的资产负债率合理，流动比率和速动比率比较平稳，小幅波动，而利息保障倍数虽然有所减小，但也处于较高的水平，2007年9月时达到11.58倍，因此，企业有很强的偿债能力，负值风险很低。企业发展能力保持了持续和稳定的发展态势，未来依然具有较大的发展潜力。114 万科企业股份有限公司运行情况报告期2007年9月2006年末2005年末2004年末获利能力销售毛利率(%)46.969137.238134.794730.9089总资产收益率(%)2.66356.11247.19676.7291净资产收益率(%)11.4914.4816.2514.16经营能力应收账款周转率(次)41.556948.113728.068723.7923存货周转率(次)0.15990.49070.54220.5513股东权益周转率(次)0.69081.53911.45521.4063总资产周转率(次)0.19690.50630.56270.5876偿债能力流动比率(倍)2.05242.03851.8272.4062速动比率(倍)0.70020.63290.46260.7331利息保障倍数(倍)11.583425.2346123.008-297.6222资产负债比率(%)69.002364.941860.980959.4162发展能力主营业务收入增长率(%)66.576169.035537.714120.1748净利润增长率(%)31.892559.5653.798761.9129利润总额增长率(%)44.394671.872756.798851.7798总资产增长率(%)124.9427120.566841.571947.0917资料来源：上市公司年报（三）土地储备合理在土地储备方面，万科一贯坚持稳健不激进的拿地策略。目前的土地储备能够满足未来两到三年开发需要，保障公司的持续经营和增长即可，不主张过多的项目资源保有量。公司目前的土地储备约有2000万平米左右，可基本满足未来两年的新开工需要，同时也已形成以长三角、珠三角和环渤海为主，其他区域经济中心城市武汉、成都为辅的“3+x”的跨地域布局。稳健的拿地策略使得公司更为注重项目开发建设的质量与品质的不断提升，从而持续提升公司核心竞争能力，保持优良的成长性。四、公司发展规划及发展前景预测114 中国的房地产行业还处在一个比较初级的阶段，在很多方面尚有待成熟。从制度环境上看，不断深入的宏观调控将促进行业秩序的进一步规范；从居住模式上看，住房保障日益得到重视，未来将会出现廉租房、公共租赁住房、经济适用房以及商品住房（包括限价商品房）多元并存的局面；从产品结构上看，中小套型的住宅供应比例将大幅度提高，购房者将更关注居住品质，精品中小户型将成为未来市场决胜的关键；从生产方式上看，行业将由手工作坊式的传统建造方式转变为技术含量更高的工业化生产方式，产品质量和施工效率将获得提高；从商业模式上看，行业资源将进一步得到整合，市场可能会出现大型综合开发商、专业制造企业、金融企业和配套服务企业并存的局面，分工将更加精细化和专业化。相对于短期市场的不稳定性，万科更加重视市场的长期发展。根据万科企业的内部规划，2006－2008年是万科的快速发展期，这一发展基本是在原有的市场格局和经营模式下完成的，而2009年之后，万科将和所有同行企业一起，在新的市场态势下迎接新的挑战。预计2008-2009年公司净利润分别同比增长76%和70%。114 第三节保利房地产(集团)股份有限公司一、企业基本状况保利房地产(集团)股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是保利集团房地产业务的运作平台，是国家一级房地产开发资质企业。2006年7月31日，公司的股票在上海证券交易所挂牌上市，成为股权分置改革后重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。自2007年1月起，保利地产入选“上证50”、“上证180”、“沪深300”和“中证100”指数样本股。截至2007年8月，公司总资产已达300亿元，总市值已超一千亿元。保利地产从1992年底成立后开始进入房地产行业，在坚持以中高端精品住宅开发为主，以城市地标性商用物业为辅的基础上，逐渐形成了自身的优势和发展潜力。十五年来，保利地产保持了高速与稳定的发展态势，公司现已进入规模化发展阶段，形成了广州、北京、上海、武汉、重庆、沈阳、包头、南昌、佛山、长沙、成都、西安、杭州、青岛等十余个城市的全国战略布局，并积极寻求进入天津、济南、福州、厦门等城市。公司现拥有44家控股公司，其中甲级设计院、一级建筑安装公司和一级物业管理公司各一家。目前保利地产共有房地产项目73个，其中在建拟建项目56个，并正在建设多个五星级酒店、国际锦标级高尔夫球场和大型商用物业。二、企业行业地位分析2005年，在国资委属下房地产企业中，保利地产综合实力排名第一；2006年保利地产荣登国有房地产公司品牌价值TOP10榜首，中国房地产企业综合实力前五强，中国蓝筹地产企业等殊荣；2007年，保利地产蝉联中国房地产权企业综合实力前五强，并获得2007年中国房地产上市公司TOP10综合实力第二名、中国房地产上市公司绩优股第二名、年度最具投资价值地产上市公司的称号。保利地产被国家建设部首批授予的“放心房”履行承诺企业，中国工商银行授予最高信用等级(AAA)企业，广东省消委会首批房地产诚信企业和广州纳税最高信用等级企业。2007年度保利地产的总资产和主营收入分别为408.95亿元和81.15亿元，远高于行业的平均水平，两指标在房地产行业上市公司中排名第一，优势较为明显。保利地产净利润增长率为121.77%，增长速度较快，位于第12位。114 2007年度保利地产在行业中的地位简称总资产(亿元)排名主营收入(亿元)排名净利润增长率排名保利地产408.95181.151121.7712行业平均68-18.91-491.2-数据来源：上市公司资讯网三、企业经营状况分析（一）2007年度业绩高于预期保利地产2007年实现营业收入81.15亿元，同比增长101.31％，主要来源于2007房屋销售量及销售均价的上升；净利润为14.89亿元，同比增长121.77％，净利润增长高于营业收入增长主要是期内营业外收入大幅增加所致，营业外收入主要来自会计准则调整带来的2.5亿元和北京政泉项目补偿款带来的1亿元；2007年每股收益1.3元，在总股本比2006年增加123％的情况下每股收益仍然同比增长了97％。截至2007年底，公司实现增发再融资募集资金68.15亿元，同时公司实现较好的盈利，使得公司财务结构得到较大改善。2007年末资产负债率为68.62%，呈不断下降趋势。截至2007年底，公司负债总额为280.60亿元，其中不需要对外实际现金支付的预收账款为109.4亿元，占负债总额38.99%；银行、信托等金融机构借款合计121.58亿元，占负债总额的43.33%，其中短期借款和一年内到期的长期借款为31.19亿元，占金融机构借款的25.6%，长期借款90.39亿元，占金融机构借款的74.4%，公司的负债水平和结构比较合理。（二）房地产项目销售状况良好2007年，保利地产实现房地产销售面积199.6万平方米，销售金额170.4亿元，比2006年分别增长62％和104％。2007年内房地产结算面积110万平方米，结算销售收入74.08亿元。分地区来看，广州、北京、重庆和沈阳的房地产销售结算收入分别占公司结算收入的31.62％、22.93％、12.44％和12％，其中北京和沈阳的销售结算收入同比上涨都超过了200％，说明公司在传统的珠三角地区之外加大了对于环渤海地区的开发力度，项目配置更加合理。（三）企业运行发展变化情况从下表中看出，企业销售毛利率逐年提高，即盈利空间不断扩大，但盈利能力却出现了下降，销售净利率、总资产收益率和净资产收益率均出现了下降，这主要是因为建材等原材料及土地价格上涨，加大了企业的成本所致。114 企业的经营能力出现了下降，说明企业营运效率有所下降。企业偿债能力的四个指标小幅波动，整体的偿债能力有所上升，由于企业的负债比率有所下降，而利息保障倍数为负数，说明企业银行有存款，有利息收入，因此，企业的偿债能力较强，负债风险较低。从发展能力来看，企业的各项成长能力指标均有所提高，均高于2006年，说明企业具有一定的发展潜力。表1保利地产运行情况报告期2007年9月2006年末2005年末2004年末获利能力销售毛利率(%)39.487835.773142.55932.6695销售净利率(%)14.383716.357917.265412.1284总资产收益率(%)2.10165.37516.65116.2272净资产收益率(%)5.1218.1642.8133.15经营能力应收账款周转率(次)24.744223.978216.508919.4682存货周转率(次)0.14320.29640.2960.4717股东权益周转率(次)0.53471.75973.0993.1985总资产周转率(次)0.14610.32850.38520.5134偿债能力流动比率(倍)2.14141.83681.41361.7685速动比率(倍)0.87680.56140.31650.5023利息保障倍数(倍)-104.2969-151.3704254.5015238.3327资产负债比率(%)68.640375.711584.990781.3987发展能力主营业务收入增长率(%)65.959570.904351.1423150.9298净利润增长率(%)83.269761.9212115.1582170.0324利润总额增长率(%)94.226959.7392115.4197.5281总资产增长率(%)154.8429105.802690.009127.4665资料来源：上市公司年报（四）项目建设情况保利地产以广州、北京和上海为中心，以渤海湾经济区、大东北、大西部的经济中心城市为支撑，进行辐射重点城市的区域扩张，后续开发项目充足。114 2007年，保利地产不断加大项目拓展力度，新拓展项目20个，扩征用地1块，占地面积368.2万平方米，规划建筑面积754.5万平方米，其中公司权益面积639.6万平方米。这些项目绝大多数为普通住宅项目，范围遍及广州、北京、上海、杭州、武汉、重庆、沈阳、长春、包头等城市。目前，保利地产在建、拟建项目共60个，占地总面积达1129万平方米，规划总建筑面积2045万平方米。其中房地产新开工面积410.7万平方米，竣工面积171万平方米，比2006年同期分别增长72.87%和87.02%。实现房地产销售面积199.6万平方米，销售金额170.4亿元，比2006年同期分别增长62%和104%。四、公司发展规划及发展前景预测2008年，保利地产继续坚持以发展为主题，以经济效益为中心，继续坚持资产经营与资本经营相结合，适度规模经营，规范企业管理，提高产品质素，提高开发效益，实现企业稳定发展。2008年公司的总体经营目标是：房地产直接投资300-350亿元，其中在建厂项目112亿元，拟建项目108亿元，拓展项目80-130亿元，新开工面积630万平方米，竣工面积350万平方米，全年实现销售认购240亿元。114 第七章行业授信风险分析及提示第一节宏观经济波动风险分析及提示一、宏观经济波动性风险分析按经济周期理论分析，目前，我国经济的增长正处于新中国成立以来的第10轮经济周期中。与前9轮经济周期相比，从2000年开始的本轮经济周期一改以往短期持续的特点，而本轮经济周期的上升阶段到2007年底已持续8年，我国经济在8%至11%的适度增长区间内平稳较快地运行，而且此次增长还在继续中。这表明，我国经济周期波动出现了新的波动形态，即经济周期波动的上升阶段大大延长，经济在上升通道内持续平稳地高位运行。同时，从政策层面看，我国宏观调控改变了以往在我国经济全面过热之后再进行调控的措施，而是及时调控、不断调控，这有利于防止经济出现“大起大落”现象，从而也有利于经济周期上升阶段的延长。房地产业是进行房产、地产开发和经营的基础建设行业，属于固定资产投资范畴，而宏观经济的高增长必然带来高需求，就房地产来说，对土地资源的需求尤其显著，而土地价格对房产的影响也是最直接的，因此，总体来看国民经济的发展水平决定着房地产行业的发展水平。从国外的发展情况看，这种现象也较为明显。从我国来看，房地产市场的发展和宏观经济依然保持着较为密切的相关性，国内房地产的周期与GDP增长有明显关系，波动基本一致，但波幅前者大于后者。从目前来看，我国房地产市场处于行业发展的景气阶段，随着宏观经济的稳定增长，我国房地产市场在未来一段时期内仍将保持较快的发展速度。二、物价上涨风险分析2007年居民消费价格上涨4.8%，涨幅比上年提高3.3个百分点（12月上涨6.5%），其中，城市上涨4.5%，农村上涨5.4%。物价和房价是互为联系的，资产价格强烈地受到未来的预期回报的影响，而未来的预期回报则受到未来经济景气、通货膨胀与货币政策预期的影响。物价上涨造成了通胀预期的加重，这将加大对具有保值能力的房地产的需求，在供给增加一定的情况下，将推动房价的继续上扬。相对于资产价格的货币贬值，一定会推动人们自觉或不自觉地去“以币求货”114 ，以规避辛辛苦苦积累起来的货币资产“缩水”风险。而购房，在银行按揭贷款的放大作用下，恰好能够最大程度地满足这种规避货币贬值的需求。相对于资产价格的货币贬值有可能导致购房需求的加速膨胀。114 第二节近年颁布重要政策风险分析及提示一、金融政策风险分析房地产业对金融政策的敏感程度远远高于其他行业，每次金融政策（尤其是货币政策）调整所带来的资金面的变动都可以成为房地产行业的风向标，进而给一些地区、行业、企业带来突发性的风险。2007年频繁的加息、存款准备金率提高到历史最高点以及提高第二套房贷的首付款和贷款利率，已经非常明显的体现出了金融紧缩的趋向；而在2007年12月中央经济工作会议上确定的货币政策从紧大框架下，央行除了会进一步运用利率和存款准备金率这两个手段之外，适度放宽汇率政策可能也将成为一种选择，并且可能会借助必要的行政手段来控制放贷规模，比如通过季度平均放贷规模的控制、严格要求银行的贷款审批制度等等，这些都将可能成为2008年货币政策调控的方式，避免经济从过快向偏热转变，并且受到2007年美国次级债危机的影响，防范房贷风险也成为众多银行必须面对的问题，为此，2008年房贷政策的趋紧已成一种必然。以上调控政策，体现了监管层严格抑制个人以贷炒房的投机需求、大力防范房地产信贷增长过快引发金融风险的政策导向。但同时从紧的货币政策使贷款买房人的压力加大，信用风险也随之产生。从紧的货币政策，在供给方面，限制开发贷款对企业可会影响企业现金流，企业的资金链吃紧，这对房地产的销售以及实力不足的中小房地产企业将是一个严峻的考验。二、土地政策风险分析2007年的宏观调控虽然在抑制需求方面出台了密集的金融政策，并取得了一定的效果，但是在增加供给方面却显得乏善可陈；应该说调控政策并没有很好的扭转供需关系，供不应求仍然是目前房价上涨的主要原因；而在2007年12月，国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布《土地储备管理办法》，进一步加强及完善了土地管理，这对于加大打击开发商的囤地行为有了更强的法律支撑，可以进一步释放闲置土地，增加商品房的供应。因此，2008年，进一步清理整顿闲置土地，从源头上增加土地供给，必将成为政策调控的一个主要方向，开发商的囤地成本必将大大增加，这样有助于缩短从土地到商品房的时间周期，起到增加房产供应的效果。同时，2007年以来，国土部门主要在三方面继续深化细化土地供应调控措施，一是下发贯彻落实文件，要求各地加大土地供应结构调整力度，优先安排、优先供应、重点保障廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地。二是继续完善招拍挂制度，加强土地供应管理，防止开发企业以少量资金囤积大量土地；要求实行114 “净地”出让，加快开发建设速度；合理控制单宗土地出让规模，单宗土地开发建设时间原则上不超过3年。三是加强批后监管，加大以房地产开发为重点的闲置土地清理工作，防范闲置土地。此外，土地相关政策还包含提高税收，以及未来在土地节约集约方面的措施。国家加大对保障性住房的建设也将对当前的房地产需求产生分流。同时，土地市场的严格控制，也将对企业带来重大影响。按新的土地招拍挂规定，企业分期拿地、分期付款均无法施行。而近几年，这是部分大型企业最为有力的储备土地手段之一。土地市场的杠杆由此将大幅降低，从而对储备增加形成抑制。对闲置土地的日益严格管理，也将打击上市公司增加储备的积极性，增加其难度。另外，随着土地购置费的不断增加，影响最大的便是资金相对薄弱的中小企业，这也将加速房地产市场的洗牌，优化房地产市场的结构。三、税收政策风险2007年12月我国公布了《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》将耕地占用税税额标准在现行规定的基础上提高了4倍左右；统一了内、外资企业耕地占用税税收负担；从严规定了减免税项目，取消了对铁路线路、飞机场跑道、停机坪、炸药库占地免税的规定。以上措施是为了贯彻落实国家最严格的耕地保护制度，通过提高耕地占用税税额标准，使其充分反映物价和地价的上涨，保持耕地占用税占用地成本20%左右的水平。提高开发商占用耕地的成本，加大了开发商的成本压力。114 第三节上下游行业变化风险分析及提示一、土地供应风险分析及提示房地产市场以土地为经营资源的特殊性决定了供应的瓶颈。寡头垄断的市场、缓慢的拆迁、耕地的保护、效率的缓慢都限制了供应的提速。2003年831大限后，全国房地产企业购置土地的面积同比增速就由2003年的40%左右迅速下降到10%以下，自2005年下半年以来，全国土地供应更是持续17个月同比负增长，土地供应短缺一览无疑。2007年5月，由于基数的原因，全国房地产企业购置土地面积增速才呈现正值，但不少城市依旧紧缩地根，全国绝大多数城市都没有完成2007年初制定的供地计划。（一）商品房市场化与土地非市场化矛盾经过城镇住房体制改革，我国的商品房供求已经完全市场化，大多数居民通过商品房市场购买住房，房地产开发和销售由追求利润最大化的开发商承担。一是从一级市场“招拍挂”，而是土地二级市场转让。不论哪种方式，政府“有形的手”都掌握着土地的供应。市场可以调节商品房市场的供应，却不能影响土地供应，土地开发的时间和规模都完全由政府拍板，制度因素带来了土地非市场化和商品房市场化的冲突，表现为土地供应不能满足市场的需求。（二）拆迁速度放缓拆迁容易产生社会矛盾和产权纠纷，各地越来越多的钉子户和目前和谐社会目标相冲突。为了社会稳定的基本目标，政府完全有理由牺牲房地产行业的利益，控制拆迁的速度，土地供应受到进一步制约。（三）能盘活的存量土地有限国家三令五申要求限制土地囤积，但闲置土地中有包含很多产权纠纷而无法供地的历史遗留问题，也包括需要修改规划，无法开工的地块。各种利益掣肘，各层矛盾丛生，建设用地囤积远不只是开发商逐利的行为。二、房地产金融信贷供给风险分析及提示（一）房地产开发贷款对开发商而言，资金的重要性并不亚于土地，房地产商拿地、开发、营销的各个环节都离不开资金的支持。从房地产开发资金来源来看，其他资金、自筹资金、国内贷款以及利用外资是最重要的四块。自2004114 年，央行加强房地产信贷业务管理以来，房地产开发资金中直接来自国内贷款的比重从接近25%下降到20%附近，而近三年房地产上市公司有息负债占总债务比重虽亦有下降但仍接近50%。看上去房地产企业对银行资金的依存度在下降，但这只是表面现象，实际上房地产开发资金来源依赖于银行信贷的比例远高于此。首先，“自筹资金”并不仅仅包括开发商原始资本积累。地产商在申请银行贷款的过程中，为了满足“项目资本金比例不低于35%”的基本条件，往往通过向关联企业相互拆借、或挪用其他已开工项目资金来达到目的，因此“自筹资金”中有相当一部分款项间接来自商业银行的贷款。其次，开发资金来源中占比最大的“其他资金来源”，其主要组成部分是“定金、预收款”以及“个人按揭贷款”，同样有相当的比例来源于银行贷款。央行研究局表示，目前房地产企业50%以上的资金来源于银行信贷。然而，在2007年12月刚结束的中央经济工作会议在部署2008年经济工作时明确提出，2008年央行将开始实施“从紧的货币政策”，这意味着房地产相关信贷政策将更加严格。而这对于主要资金来源于银行贷款的房地产开发企业来说则是个不小的打击。但从银行信贷角度看，银行只是收紧信贷，并不是不贷。房地产业将仍是银行利润的重点。（二）个人消费贷款2007年以来央行6次加息，10次上调存款准备金率，代表着我国实施已有10年之久的稳健的货币政策调整为从紧的货币政策。但加息并没有抑制住房地产市场反而变得越来越活跃。由于经济手段调节的滞后性，加息的效果还没有达到政策预期，这就不排除2008年不对称加息的继续。随着利率升高，贷款购房者还贷压力逐步累积。三、建材供给能力及价格风险分析及评价2007年水泥产量保持平稳增长，与以前年度相比，水泥产量增幅并未随固定资产投资增幅的增长而增长，而是有所回落，这显示出2007年的行业结构调整在防止出现产量过剩、控制总量方面已初见成效。2007年全国水泥总产量13.5亿吨，较上年增长13.5%。水泥价格水平稳中有升。2007年水泥价格除年初出现季节性回落外，全年水泥价格基本保持稳中趋升的走势。预计2008年水泥价格仍将保持上升的态势，水泥行业的经营环境将继续向好。2007年我国玻璃产业进一步升级，各类高科技生产设备投入使用，新型材质玻璃也不断涌现，各地玻璃产量持续平稳走势。2007年12月各主要城市玻璃价格开始回落，预计2008年原材料价格仍将继续上涨，玻璃价格不会出现大幅下降，新增产能对市场的压力也将随着"十一五"期间淘汰落后玻璃产能目标的逐步实现而得以释放。从建材市场的供给能力及价格走势来看，2008年建材市场价格将稳中有升，114 对房地产开发商而言有一定的成本风险。四、购买能力风险分析及评价2007年，全国城镇单位就业人员和可支配收入同比继续增加，城镇居民人均可支配收入13786元，实际增长12.2%。预计居民收入在2008年仍将不断提高，会增加居民的收入预期和购买实力，为房地产业提供有力的支持。在企业层面，从国家统计局的景气调查结果来看，企业家对宏观经济发展信心比较稳定，2007年四季度企业家信心指数为139.6，处于景气指数比较高的区间，这一局面将会为写字楼市场提供一个良好的需求环境。对于依托于商业的商业用房市场来说，购买能力也较强。预计全国前30家连锁企业2008年到2009年全年销售额仍将扩大，而商业企业快速健康发展和大举扩张的趋势，将形成了强大的购买力，为商业地产在2008年的良好发展奠定坚实的基础。所以，综合来看，2008年我国房地产行业的购买力风险不大。但从住宅方面来看，表面上来看，收入的增幅要高于房价的涨幅，但是，不容忽视的是单套住宅动辄以万元，十万元计价，而收入的提高是以元、千元来计，所以收入虽然提高了，但是收入与房价之间的绝对差额反而是在不断拉大。2008年，房价过高和居民有限购买能力之间的矛盾仍将存在。114 第四节行业市场风险分析及提示一、市场供需风险分析及提示近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。在当前我国居民居住水平普遍较低，房地产市场以首次购房与改善住房等真实需求为主的背景下，以上政策对未来2-3年房地产市场的真实需求影响不大。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。因此可以预测，未来2-3年我国房地产市场的需求将继续迅速增长。从供给看，近期出台的提高存款准备金率、存贷款利率和项目资本金比例、严格土地管理、控制拆迁规模等宏观政策都在一定程度上减缓了房地产市场的供给增速。在国家控制投资规模、紧缩“银根”、“地根”的宏观调控政策不可能有根本改变的情况下，未来2-3年全国房地产市场的供给增速将略有减缓。房地产市场供求发展不平衡的矛盾将继续存在。二、价格风险分析及提示2007年全年70个大中城市房屋销售价格比上年上涨7.6%，涨幅比上年提高2.1个百分点。在全国房价上涨的同时，北京房价在2007年的最后四周中只有一周在上涨，其他三周都出现了不同程度的下跌。此外，2007年10月份，上海、深圳和广州的房价都出现了下降的拐点，这种下跌的趋势一直持续到2007年12月份。部分城市房价的下降加大了全国房地产市场的风险。三、行业竞争风险分析及提示2007年前11个月，中国房地产业共有171起并购事件，在12个主要行业中排名第二，而2007年以来房地产业并购金额已经达到103亿美元，较2006年全年的49亿美元翻了一番。2007年国家实行了多项政策对房地产市场进行规范，其中对对开发企业囤积土地的行为进行抑制，加大闲置土地的清理力度。其中那些拥有巨大土地储备和在建规模的企业将被迫加快开发和销售速度，加快资金回流，但就行业而言，其结果是因为众多中小房地产开发企业因为资金限制而不能开发其储备土地，行业供给量会因此而减少。而在开发企业资金来源方面，随着房地产业规范程度不断提高，中国房地产商在加速分化，以上是公司为主的一批开发商，通过股票增发、发行债卷等方式融资了加多资金，利用充裕的资金进行圈地，直接提升了竞争能力，挤压了中小开发商的生存空间。114 从银行规避风险的角度，开发贷款的松紧程度视不同开发商的实力和项目而定。总体上对行业的发展是种限制，但对上市公司尤其是优质的上市公司尺度不会过严，可能影响有限。对于中小企业而言，开发贷款的限制将使其无资金可融，面临严重的生存局面，将会寻求将土地卖给实力强大的开发商。因此，开发贷款限制对行业的影响远大于对优质上市公司的影响，是加速行业“优胜劣汰”、资源整合的催化剂。优质公司在其中受到的影响有限，同时可以获得资源整合的机会。114 第五节贷款主体风险对房地产金融风险分析及提示2007年末，居民户贷款中，消费性贷款比年初增加8686亿元，其中80%以上是住房消费贷款。人民币中长期贷款比年初增加2.4万亿元，同比增长22%，其中投向房地产业3337.5亿元，占新增中长期贷款的13.9%。高速增长的房贷规模一方面反映出目前国内房地产市场规模扩大，房贷真实需求量也在上升；另一方面还反映出商业银行为追求利益盲目扩大房贷规模。个人住房贷款一直被各商业银行视为低风险、高收益的“黄金”业务，但事实上，风险信号在局部地区已经显现。这会使得商业银行面临的不良贷款反弹压力随之增大。在不良贷款反弹压力增大的趋势下，商业银行要密切关注各个开发商、住房抵押贷款借款人等主体的风险。（一）房地产开发商引发的风险由于房地产开发商不能按照合同约定准时、按合同质量标准将楼房交付借款人使用，导致银行被迫陷入债务纠纷，贷款利益受到损失。具体表现：一是善意违约。开发商将购房款入账后，因地价、建筑材料、施工技术、自筹资金和环境保护等情况的影响造成不能按时交楼或所交楼盘不符合购房人与开发商签订的合同标准，由此引发购房人停还银行借款，使银行被迫陷入纠纷。二是恶意诈骗。一些开发商利用当前银行法规不健全的空隙和一些工作人员执行制度不严的机会，通过不正当的手段，以其关联企业或有特殊关系的个人名义购买开发的房产，用以筹措资金；甚至伪造购房人诈骗银行资金，以按揭贷款之名，套取乃至诈骗银行资金，一旦资金到手，就挪作它用，甚至携款潜逃。三是分期首付。目前，在国家不断提高首付比例的同时，部分开发商却在不断地降低首付，其中购房者少于国家规定的部分，由开发商垫付，垫付资金在交房时返还开发商。这样的促销可以加速开发商资金的回笼，减轻资金压力。在这种情况下，降低了贷款的首付，将加大银行的授信风险。（二）住房贷款人引发的风险个人住房信贷业务的发展空间巨大。作为成长性和厚利性的个人金融产品，个人住房信贷业务已经成为国内商业银行大力发展的战略支柱业务。但在个人住房贷款规模急剧扩张的同时，其自身积累的风险也随着时间的推移逐渐暴露。114 一是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，不能按期或无力偿还贷款，被迫放弃所购房屋，从而给商业银行利益带来损失。我国正处于就业压力的高峰，劳动力的相对过剩现象将在一定时期内存在，这会影响借款人收入的稳定，从而影响还款计划的顺利执行。我国目前对借款人的审查主要是静态审查，而不是过程或动态审查；主要审查借款人借款时的还款能力，也就是贷款时的把关，至于以后的还款能力的变化考虑的很少。由于目前商业银行无法对借款人的财务状况进行持续有效的监督，商业银行对楼市的预测也相当困难。并且，我国目前还没有对职工个人的资信状况调查和评估的机构，商业银行很难对借款人资信的真实状况做出准确的定量判断。二是借款人在通过按揭方式购置房屋并发生一段按揭期后，房地产价格大幅度下降，以致借款人在权衡利弊后，放弃原来的按揭购房行为，而利用尚需偿还商业银行的借款，再重新购置其他房屋，造成商业银行贷款不能收回，也就是所谓的“理性违约”。这种风险对银行的损害更大。房地产的发展具有非常强的周期性，我国房地产同样也要遵循这个规律。三是个别借款人利用我国信用制度不健全的漏洞，利用借方与贷方的信息不对称，在申请住房贷款时就存在诈骗动机，导致到期不归还贷款。这种情况虽然数量不大，但危害相当严重。四是由于不可预见的自然灾害等不可抗力因素，导致借款人丧失履行合同的能力，而形成贷款风险。114 第八章房地产行业信贷建议第一节行业总体特点及总量控制建议一、行业总体发展特点与授信额度建议2007年，从紧的货币政策所引发的房贷紧缩、银行存款准备金率提高到历史最高点、加息等因素的影响，抑制了我国房地产的过快发展。可以说政府在大幅推出经济适用房、两限房、廉租房等保障性房源的同时，对市场需求进行及时并适当的抑制是很有必要的。从市场反馈来看，这一举措还是很得力且见效的。可以想见，2008年政府将在抑制非理性购房需求方面下更大的功夫。随着年度土地政策的颁布，房地产企业的利润空间进一步被压缩。加上国家政策的执行力和效果有待进一步观察，所以在房地产贷款发放方面要谨慎。由于近几年银行在房地产行业的信贷扩张过快，风险已经开始暴露，建议2008适当放缓房地产放贷的步伐，密切关注政策及市场的变化，适时调整信贷额度。对资质比较差的开发商，尽量不予审批；对于具有一定品牌、土地优势和融资优势的大型开发商，适当控制授信额度。虽然目前全国房价在整体上仍处于上涨阶段，且这一趋势在2008年也将进一步维持，但在2007年末及2008年初期，广州、深圳等个别城市房价出现了下降的趋势，对人们的心理预期产生了一定的影响，虽然这不会改变全国房地产发展的整体走势，但在一定程度上也减缓了房地产发展的脚步，所以在这种情况下，银行要密切关注房地产价格波动带来的潜在风险，加强房地产金融风险防范和预警。二、行业资金需求特点授信期限建议在全国房地产价格将保持上升趋势的预期下，未来2-3年，随着我国房地产需求的迅速增长，开发商与居民对商业银行房地产信贷业务的需求量也将稳步增长，房地产信贷业务将继续成为商业银行重要的盈利来源。因此银行应继续积极发展该业务，但贷款增速以不超过当年房地产开发投资增速为宜。三、行业竞争特点及客户结构授信建议随着政府对房地产行业的宏观调控进一步加强、开发商可支配资金的紧张，房产开发企业的洗牌将不可避免的加剧。越小的房地产开发商对银行贷款的依赖性更强，在房地产市场资金普遍紧张而且筹资成本越来越高的情况下，其本身的巨大的竞争风险使得其违约的可能性剧增。因此我们认为2008年对房地产行业不同客户的授信把握以下原则：114 重点发展盈利能力较强的优势企业信贷业务，把握行业资产重组契机，合理调整客户结构。由于近年来房地产开发企业的经营效益出现了分化，大多数企业处于微利水平，因此商业银行应有选择地发展房地产信贷客户。应加大对主业优势突出、盈利能力较强、资质等级高、信用记录好、具有土地、品牌、管理等优势的龙头企业的信贷支持力度，力争与其建立长期的战略性合作关系，谨慎介入进入房地产行业的时间较短以及不以房地产开发为主业的企业集团的房地产开发项目。部分企业借资产重组之机逃废银行债务的行为将导致信贷资产的巨大损失。为防止不良资产的出现，部分经营业绩不好、面临被兼并或破产的企业应引起商业银行的高度重视，围绕这些企业进行信贷资产重组。114 第二节细分子行业（产品）特点总结及授信建议一、细分子行业（产品）对比分析总结（一）土地开发商随着土地市场的不断规范及国家多项土地政策的限制，建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放，这对房地产开发土地所需资金也进行了严格的要求，对于自由资金薄弱的开发商来说，拿地的几率变小，而对于资金相对雄厚的大型公司来说，影响相对较小。（二）房地产开发商进入2007年以后，房地产行业的竞争在一定程度上已经集中于自有资金和融资能力的竞争。市场优势、市场份额正在向自有资金充足、现金流状况良好、融资能力高、品牌好的企业集中。2008年资本能力这个要素将变得更为异常重要。所以规模较小、资质不高的企业肯定会被市场淘汰，而资金实力不强、信用等级不高的企业将面临融资上的困难和压力。为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。未来2-3年，随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，目前房地产市场上大户型、低密度住宅占比偏高的状况将改变，中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。近年来，商业地产发展势头强劲。一些品牌地产商纷纷由住宅转入商业地产，形成了大规模商业地产开发热潮，一些顶级商业地产项目层出不穷。但从实际运营情况看，并不容乐观。一些品牌开发商天价所推出的商铺，也是惨淡经营，有些已难以为继。随着土地新政深入，严查“以租代征”等土地违法行为，过去大量旅游地产项目都是采取这类方式取得的土地，这就成为制约旅游地产进一步发展的重要瓶颈。如何摆脱这种尴尬局面，是旅游地产破局的关键。预计2008年，商业地产、旅游地产都将会进入一个暂时低迷的盘整期，进入理性梳理期。二、细分子行业（产品）产品授信建议（一）土地开发114 在授信时，要偏重于资质比较高、有区域优势的、成熟的开发商。现在一级土地开发商向二级房地产开发商转型的趋势越来越强，这使得土地开发商们需要更多的资金作为支撑。因此在授信的时候一定要认真审核其自有资金与自筹资金。资本市场上互相持股、互相担保越来越多，来源也越来越复杂，银行一定要进行认真审核。而且资本市场股价高估会在一定程度上掩盖资产负债率高的本质，银行在发放贷款的时候一定要进行比较合理的重估，密切关注资本市场的走向，防范股价大幅下挫带来的风险。（二）房地产开发对于商业营业用房的低迷发展，银行应谨慎发展与商业营业用房相关的信贷业务，重点拓展京、沪、粤、浙、苏的办公楼信贷业务。由于2004年以来全国商业营业用房投资增速迅速回落，空置面积上升，因此，从整体上看，商业房地产的投资风险高于住宅投资。特别值得关注的是，我国商业零售业已进入微利时代，微薄的商业利润往往难以支撑高昂的商场租金支出，开发商投资商铺的盈利空间极为有限。因此除谨慎介入北京、上海、广州等东部特大城市中心区域的高品质物业开发外，应严格控制信贷资金投向商业房地产开发，尤其是大型商铺的开发。同时由于我国办公楼投资主要向北京、上海、广东、浙江、江苏等五省市聚集，以上城市基本主导了全国办公楼市场，因此是商业银行拓展办公楼类信贷业务的重点地区。对住宅开发项目贷款，一是必须在项目审批手续完备、“四证”齐全、项目资本金达到35%以上且足额到位、项目综合效益较好的前提下发放，要严格坚持房地产信贷准入和退出制度。二是加强对开发商的财务风险分析，重点分析存货结构(包括原材料存货、设备存货、开发成本、开发产品和开发用品存货)与企业的现金流量，据以评价企业的储备资产水平和项目运作能力。三是加强贷后管理，对项目实行全过程动态跟踪，对开发商贷款要开设专用帐户，视工程进展情况分期拨付资金，保证专款专用，并以销售进度按比例归还银行贷款。（三）个人住房贷款对个人住房贷款，一要尽快对不良贷款余额偏大的分行进行风险排查，吸取教训作为前车之鉴。二要按照银监会规定对已通过竣工验收的现房办理住房按揭贷款。三要控制个人购房行为和首付款比例，对购买第二套以上的个人办理住房按揭贷款不享受住房贷款优惠利率，且首付比例要适当提高。四要加强对个人第一还款能力的分析，应通过对包括借款人的工作单位，税务部门、工商管理部门以及征信机构等独立的第三方调查，审核贷款申请的真实性及借款人的信用情况，不得仅凭担保、抵押物等第二还款源发放贷款。114 第三节地区发展特点及授信建议一、区域对比及发展特点总结2007年东、中、西部地区房地产开发投资同比增长分别为26%、35.4%、39.5%，中、西部地区增幅明显高于东部地区。这表明房地产开发投资开始从东部向中西部发展。另外，从房地产市场竞争来看，2007年，随着利润率的下降、宏观调控带来的销售速度放缓以及信贷的收缩，房地产开发企业的资金压力空前加大，从而形成一个自动淘汰机制。可以预见未来2-3年房地产开发企业的并购将在现有的基础上得以延续并进一步发展，以获取资源为目的的并购仍将是主流。有实力的房地产开发企业通过并购与重组逐步扩大市场份额；一些缺少土地与资金支撑的中小开发商、不具备专业素质和能力而只是凭借有利时机以资金合作方式从房地产业务中分一杯羹的企业、一些高负债公司有可能被兼并或破产。而无论是强强联合，还是强弱结合，都是通过进行土地、资金、人力、品牌等资源的整合追求资源利用最大化，达到企业双赢甚至多赢的目标。大企业转移目标市场将带动东部二、三线城市市场发展。国内的大型房地产企业多数从一线城市起家，因此目前北京、上海、广东、江苏、浙江、山东、福建、辽宁、天津、四川等一线中心城市基本主导了全国房地产市场的发展。随着一线城市土地供应量的减少，拿地门槛逐渐提高，地方政府对开发企业的资质与土地出让金的支付条件等都进行了严格的控制，竞争将更加激烈。在此背景下，部分开发企业将转移战线，大力开拓东部二、三线城市市场，并逐渐向全国延伸，从而带动这些城市房地产市场的发展。二、区域市场授信建议随着房地产投资重心的转移，银行的信贷重心也应该随之转移。“十一五”期间，国家将继续加大对中西部地区的支持，促进区域协调发展。随着中西部地区经济发展，我国中西部地区房地产开发投资的迅速增长，该地区在全国房地产开发投资中的占比将逐渐提高，商业银行在部分中心城市的房贷业务面临着较大的成长机会，银行应该重点考虑这些房地产投资需求迅速增加、经济发展状况比较好、消费水平比较高、处于新兴城市商业圈的二线城市。114'