2013年土地储备行业风险分析报告 95页

'2013年土地储备行业风险分析报告摘要2012年，全国土地市场先抑后扬，供求整体仍处于低位。房地产调控政策自2010年发布以来初见成效，2013年将继续维持从紧取向。回顾2012年——土地出让金同比下跌，多重点城市出现下滑：2012年下半年，重点一二线城市土地市场持续回暖，大型品牌房企在上海、杭州等地不断上演抢地大战，“地王”频现，尽管如此整体交易市场仍难改下行趋势。2012年全国300个城市土地出让金总额为19504.3亿元，同比减少13%。土地出让金收入前十名城市无一城市超过千亿元。土地市场供需双降，住宅用地楼面价同比上涨：受持续从严的房地产调控政策与政府供地节奏影响，2012年上半年土地市场量价齐跌，景气度较低。进入下半年，各地政府加大供应量的同时，纷纷推出优质地块，带动企业拿地积极性，市场活跃度提升，但供求均低于上年同期。2012年，全国300个城市土地供应量缩减，全年共推出土地39553宗，推出面积158084万平方米，同比减少8%；全国300个城市共成交土地30299宗，成交面积119595万平方米，同比减少15%。全国300个城市土地成交楼面均价942元/平方米，同比下跌1%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）1347元/平方米，同比上涨7%。土地平均溢价率下跌：2012年全国土地溢价率水平始终在低位徘徊，“限地价，竞配建”等出让方式有效限制了高溢价率地块的出现，主要类型土地溢价率水平较去年同期均有下滑，2012年全国300个城市土地平均溢价率8%，较去年同期下降4个百分点。展望2013年——房地产调控将持续从严从紧，房产税扩围势在必行：2012年虽无新政策出台，但土地市场深受房地产调控影响，上半年供求低迷，下半年平稳回升。2013年调控基调不变，限购政策维持从严从紧，抑制投机性需求，同时房产税将扩大试点范围，逐步推向全国，随着长效机制的逐渐完善，房产税或将成为房地产调控的新方向。继续加强保障房建设，提高保障房供地比例：2012年国土局屡次强调要合理增加普通商品住房用地，确保保障房用地供应，2013年，完成保障房建设目标仍将是各地政府工作的重点，保障房用地比例将继续增加。土地市场维持一定热度，地价稳中有升： 2013年土地储备行业风险分析报告2012年北京等多城市供地计划完成情况均不理想，土地出让金出现明显下滑，四季度重点城市土地市场逐渐升温，成交持续向好，这种热度或会持续至明年初，一二线城市土地市场也将更受关注。明年土地供应量或高于2013年水平，交易市场维持平稳，土地价格继续稳中有升的走势。大型房企优势日益明显，企业格局出现分化：在严厉的市场调控下，中小型房地产企业面临销售、融资、资金等多重压力，拿地积极性持续下滑，加之北京、上海等重点城市土地单价与总价均较高，中小型房企在竞争不占优势，而央企及品牌房企资金实力雄厚，市场占有率不断提升，销售业绩逆势增长。2013年，大型房企的发展优势将更加明显，集中度进一步提高，企业呈现分化格局。商办用地市场继续维持平稳：2012年，商办类用地推出量同比上涨20%，成交量也小幅回升，其供应量、成交量、土地出让金在全国土地中所占比重与上一年相比均有小幅上升，整体走势较平稳。与住宅用地受调控影响相比，商办用地越来越受到开发商的青睐，市场需求逐渐增加，2013年商办类用地市场预计将维持平稳发展趋势。2013年，土地储备行业总体信贷原则是“紧跟政策、组合控制、区别对待、审慎介入”。土地储备贷款属于房地产贷款，2013年对土地储备贷款规模进行适当的控制，在紧跟政策的前提下，对存量资产加大调整力度，尽快退出资产负债率较高的客户。由于我国各地区经济发展不平衡，竞争程度不一样，对不同区域的土地储备贷款客户采取不同的准入标准，实行区别对待。土地储备贷款机构属政府平台，土地储备贷款须按我行政府融资平台信贷政策执行，授信政策须符合“名单管理、从严控制、优化组合、有保有压”的原则。 2013年土地储备行业风险分析报告目录第一章土地储备行业概况1第一节行业定义1第二节行业地位和作用2一、2012年连续出台多项目政策显示了土地储备的重要性2二、2012年土地出让金对地方财政收入的贡献下滑2三、2012年土地财政收入对地方财政收入的贡献占比为42%3第二章2012年土地储备行业发展环境分析4第一节经济环境分析4第二节政策环境分析4一、政策汇总4二、重点政策分析5三、产业政策发展趋势10第三节热点事件透视10一、热点事件汇总10二、热点事件分析11第三章2012年土地储备行业发展情况分析13第一节2011年土地储备行业供需分析及预测13一、供给情况分析13二、需求情况分析18三、价格分析21第二节土地储备融资及经营模式分析24一、土地融资方式24二、土地储备经营模式分析28第四章2012年土地储备相关行业发展分析30第一节房地产行业发展情况30一、房地产业综合景气度分析30二、房地产行业运行分析31第二节政府融资平台发展情况38一、平台贷监管政策的“紧松”两面38二、“影子银行”等融资方式潜在风险正在积聚39第五章2012年土地储备行业区域发展分析42第一节总体分析42第二节全国重点城市土地市场情况43一、北京市43二、上海市47三、深圳市52四、杭州市53五、重庆市56六、成都市58第六章2012年房地产企业土地储备分析65 2013年土地储备行业风险分析报告第一节房地产企业土地储备情况分析65一、房企回归一、二线城市日益显著重点城市拿地金额飞速增长65二、热点一、二线城市成龙头房企主战场市场集中度越来越高66第二节重点房地产企业拿地情况67一、万科67二、恒大67三、保利68四、大连万达69五、龙湖地产70第三节房地产企业土地储备模式分析71一、万达模式：低成本土地+产品复制+订单模式+万达广场71二、华润模式：“集团资金孵化”+万象城+低成本土地+大盘开发72三、万科模式：住宅产业化+“宁可错过绝不错拿”+各种软硬实力73四、龙湖模式：产品溢价+企业文化+营销+“城市占比”领先战略74第七章2013年土地储备行业风险分析76第一节政策环境风险76一、货币政策风险76二、房地产政策风险76三、土地政策风险76第二节参与宏观调控的风险77第三节市场风险77第四节土地出让金回升引起的成本增加风险78第五节融资风险78第六节其他风险79一、合法合规风险79二、政府诚信风险79三、土地市场风险80四、过度负债风险80五、资金监管风险80六、土地使用权抵押风险80第八章2013年土地储备行业金融服务策略82第一节行业发展趋势要点82第二节行业金融服务需求分析82一、金融需求分析82二、金融服务解决方案82第三节行业信贷政策指引82一、行业总体授信原则82二、区域信贷政策建议83三、企业准入标准84四、企业信贷政策建议86五、授信管理与要求86 2013年土地储备行业风险分析报告表录表12012年以来出台的主要土地政策5表22012年土地储备行业热点事件汇总10表32010-2013年全国住房用地供应情况13表42013年全国各省市住房用地供应计划变化14表52011-2012年房地产开中土地购置面积情况15表62011-2012年房地产开发中土地购置费投资总额情况16表72012年全国土地出让金排行榜19表82012年全国重点城市土地市场交易情况42表92012年度北京市国有建设用地供应计划结构表44表102008-2012年北京市住宅用地成交情况45表11品牌企业年度拿地情况45表122012年北京市新增土地金额及面积前十位企业46表132012年上海市新增土地金额和面积排行前十名的企业49表142012年上海市土地成交总价前十位50表15上海市2011年终止地2012年出让情况51表162012年杭州市（含主城、余杭、萧山）土地成交情况53表172012年杭州新增土地金额及面积排行前十名企业55表182012年重点开发商房地产相关土地成交列表57表192010-2012年各方位区域市场成交量对比59表202009-2012年成交住宅用地地块规模对比60表212008-2012年成交住宅用地出让方式对比61表222009-2012年商业类用地供需对比61表232009-2012年商业类用地环域供需对比61表242009-2012年出让商业用地规模对比62表252012年成都新增土地金额排行前十五名企业63表262012年新增土地金额和面积排行前三十名企业65表272012年热点城市部分拿地企业66表282012年上半年保利地产拿地情况69表292012年下半年保利地产拿地情况69表302012年大连万达拿地情况70 2013年土地储备行业风险分析报告图录图12008-2012年房地产开中土地购置面积情况15图22008-2012年房地产开中土地购置费投资总额情况16图32012年全国300个城市不同类型土地供应量情况17图42012年全国300个城市住宅用地月度供应量同比增速17图52012年全国300个城市商办用地月度供应量同比增速18图62012年全国300个城市不同类型土地出让金情况18图72012年全国300个城市不同类型土地成交量情况20图82012年全国300个城市住宅用地月度成交量同比增速情况20图92012年全国300个城市商办用地月度成交量同比增速情况21图102012年全国300个城市不同类型土地成交楼面均价情况21图112012年全国300个城市住宅用地月度成交楼均价同比增速情况22图122012年全国300个城市商办用地月度成交楼均价同比增速情况22图132012年全国300个城市不同类型土地平均溢价率23图142012年全国300个城市住宅用地月度平均溢价率23图152012年全国300个城市商办用地月度平均溢价率24图16土地储备债券模式25图172006年12月以来我国国房景气指数走势30图182008-2012年房地产开发投资情况31图192011年-2012年全国房地产开发累计投资情况32图202011年与2012年全国房地产开发结构32图212011-2012年全国房地产开发投资资金来源及增速情况33图222011年与2012年全国房地产开发企业资金来源结构33图232008-2012年房地产开中土地购置面积情况34图242008-2012年商品房新开工、施工、竣工面积累计同比增速情况35图252008-2012年商品房销售情况35图262008-2012年商品房销售面积和销售金额累计增速情况36图272011-2012年新建住宅价格走势情况38图282011年9月-2012年9月全国财政收入情况40图292011-2012年北京公开出让土地面积对比44图302012年上海市土地成交面积与成交总价48图312012年杭州土地市场各月成交走势情况54 2013年土地储备行业风险分析报告图322010-2012年成都市主城区住宅及商业用地供需走势59图332012年成都市主城区住宅用地成交均价月度走势60图342012年成都市主城区商业类用地成交均价月度走势62图352012年万科新增土地分布情况67图36恒大土地储备分布情况68图37恒大土地款支付情况68图382012年龙湖地产新增收购土地储备分布情况71 2013年土地储备行业风险分析报告第一章土地储备行业概况第一节行业定义土地储备，是指各级人民政府依照法定程序在批准权限范围内，对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储存或前期开发整理，并向社会提供各类建设用地的行为。国土资源部、财政部、中国人民银行于2007年11月19日联合制定发布了《土地储备管理办法》，《办法》规定，土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。各地应根据调控土地市场的需要，合理确定储备土地规模。土地储备实行计划管理。市、县人民政府国土资源管理部门实施土地储备计划，应编制项目实施方案，经同级人民政府批准后，作为办理相关审批手续的依据。《办法》明确，储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。土地储备的定义分为四个要素，即储备主体、对象、手段和目的。储备主体，即地方政府国土资源管理部门，这决定了土地储备不仅仅是一种市场行为，而且是一种管理制度；储备对象，按中国的现状，可以理解为依法纳入储备范围的土地；储备手段，可依照法律程序、运用市场机制、按照土地利用总体规划和城市规划；目的就是供应和调控城市各类建设用地的需求。土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位，土地储备机构的定位是不以盈利为目的，并积极服务于政府。土地储备包括土地征购、土地整理和土地出让，土地收购是指通过征用集体土地、收回闲置土地、调整不合理配置用地和土地置换等行为取得土地使用权，土地整理是指通过统一规划、统一拆迁、统一配套和统一开发等方式对所收购土地进行的整理与包装，土地供应则是指根据社会发展、城市规划和供地计划而采取向社会公告、开展招商活动、建立土地招标拍卖制度等多种形式出让土地使用权。由此可以看出土地储备行业在国民经济中处于关键的源头地位。土地储备是支撑房地产行业生存的供给方，并对房地产行业的发展具有指导和调控作用。 2013年土地储备行业风险分析报告第二节行业地位和作用一、2012年连续出台多项目政策显示了土地储备的重要性为促进土地市场健康平稳可持续发展、严控地王，2012年以来，我国政府相关部门发布了一系列土地调控政策。2012年4月19日，财政部、国土资源部联合发布了《新增建设用地土地有偿使用费资金使用管理办法》，规范新增建设用地土地有偿使用费资金使用范围、预算管理、中央对地方新增费转移支付预算管理、监督检查等。2012年5月17日，国土资源部发布《关于进一步改进建设用地审查报批工作提高审批效率有关问题的通知》，《通知》提出改进和规范建设项目用地审查报批工作，切实提高用地审批效率，增强用地保障能力。2012年6月1日，国土资源部第53号令修订发布了《闲置土地处置办法》，《办法》共6章32条，自2012年7月1日起正式施行。《办法》明确了闲置土地的认定标准。并且要求土地出让必须是“净地”出让，禁止“毛地”出让。《办法》中规定，市、县政府供应的土地应当是土地权利清晰，安置补偿落实到位，没有法律经济纠纷，地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确，具备动工开发必需的基本条件。2012年9月13日，国土资源部发布《关于严格执行土地使用标准大力促进节约集约用地的通知》，落实节约优先战略，大力推进节约集约用地制度建设，切实提高节约集约用地水平。2012年11月5日，国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布了《关于加强土地储备与融资管理的通知》（简称《通知》），以加强土地储备机构、业务和资金管理，规范土地储备融资行为，切实防范金融风险，保障土地储备工作规范和健康运行。二、2012年土地出让金对地方财政收入的贡献下滑1.2012年土地出让金的收入2.69万亿元，同比下降15%2012年全国土地出让金收入为2.69万亿元，下降15%，较2011年显著下降。整体来看，全国土地出让金收入呈现稳步上升的趋势，只有2005年与2008年出现小幅回落，2009年与2010年连续两年涨幅显著，分别为65.7%和70.4%，2011年达到峰值。2.2012年土地出让金对地方财政的贡献率下降7个百分点2012年土地出让金占地方财政总收入 2013年土地储备行业风险分析报告的31%，比2011年降低了7个百分点，但依然处于历史较高位。实际上，从2002年开始，全国土地总收入占比就高于20%，一直在波动中上升，特别在2008年以后，其影响力逐步显现，对地方财政收入起着不可或缺的作用。三、2012年土地财政收入对地方财政收入的贡献占比为42%自2003年开始，房地产税收与土地出让金收入显著的影响着地方政府的财政收入，特别是土地出让金收入已成为地方财政非税收收入的主要来源。近年来土地财政收入的规模保持了基本稳定和一定规模，占地方政府财政收入的比重在经历了连续上升后，有缓慢回落的趋势，但仍是地方发展最为依靠的资金来源之一。土地财政收入呈现稳步上升趋势，其在地方财政收入中所占比重也在波动中上升，从2001年的19.7%上升至2012年的42.1%，10年内涨了一倍之多，几乎占据了地方财政收入一半的来源。可见，土地财政收入是地方财税总收入的核心组成部分，是地方政府最主要的收入来源，短期内仍具有不可或缺、不可替代的地位。 2013年土地储备行业风险分析报告第二章2012年土地储备行业发展环境分析第一节经济环境分析从国际经济形势来看，全球经济依旧脆弱。2012年以来，世界经济继续处在深度转型调整期。美国经济温和复苏，财政整顿进展缓慢。欧债危机形势得到缓解，但对实体经济的影响日益加深。受外需萎缩和国内消费需求不足影响，日本经济下滑。大部分新兴经济体增长势头放缓，面临的不确定性因素增加。世界银行2013年1月6日公布的《全球经济展望》显示，2012年全球GDP预计增长2.3%，低于2012年6月份预测的2.5%。从我国经济形势来看，国民经济运行缓中稳趋。2012年，面对复杂严峻的国际经济形势和国内改革发展稳定的繁重任务，党中央、国务院坚持以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，按照稳中求进的工作总基调，及时加强和改善宏观调控，把稳增长放在更加重要的位置，国民经济运行缓中企稳，经济社会发展稳中有进。初步核算，2012年国内生产总值519322亿元，按可比价格计算，同比增长7.8%，增幅同比回落1.5个百分点。分季度看，一季度同比增长8.1%，二季度增长7.6%，三季度增长7.4%，四季度增长7.9%，四季度经济企稳回升，终止了经济连续回落七个季度的下行趋势。分产业看，第一产业增加值52377亿元，比上年增长4.5%；第二产业增加值235319亿元，增长8.1%；第三产业增加值231626亿元，增长8.1%。从GDP季度累计增速来看，2012年前三季度，我国经济增速分别为8.1%、7.8%和7.7%，在“稳增长”政策助推下，全年经济增速回升至7.8%。在世界主要经济体增长明显放缓甚至面临衰退时，我国经济依然保持了缓中有升的运行态势，成为带动世界经济复苏的重要引擎。我国经济总量占世界的份额由2002年的4.4%提高到2011年的10%左右，对世界经济增长的年均贡献率超过20%。但不容忽视的是，2000年以来，我国经济增速从未低于8%。中国加入世贸组织以来，经济增速从未低于9%。2012年经济增速“破八”，意味着我国经济增速整体下了一个台阶。第二节政策环境分析一、政策汇总为了严格落实房地产用地调控政策，做好当前和今后一段时间房地产用地管理和调控工作，促进土地市场健康平稳可持续发展、严控地王，2012年以来，我国政府相关部门发布了一系列土地调控政策。 2013年土地储备行业风险分析报告表12012年以来出台的主要土地政策时间发布单位及政策2012年2月15日国土资源部发布了《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》2012年3月20日住房城乡建设部出台《建设用地容积率管理办法》2012年4月19日财政部、国土资源部联合发布了《新增建设用地土地有偿使用费资金使用管理办法》2012年5月17日国土资源部发布《关于进一步改进建设用地审查报批工作提高审批效率有关问题的通知》2012年6月1日国土资源部修订发布了《闲置土地处置办法》2012年7月17日财政部发布《中央补助廉租住房保障专项资金管理办法》（修订）2012年7月19日，国土资源部、住建部联合下发《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》2012年9月6日国土资源部下发《关于严格执行土地使用标准大力促进节约集约用地的通知》2012年9月13日国土资源部发文表示，要对土地交易市场进行监测，重点监测土地溢价率过高、土地底价设定过高等情况，同时跟踪拿地密集企业的开发节奏，杜绝囤地行为2012年9月26日国土资源部将积极配合有关部门，坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，继续指导督促各地根据本地实际，执行好现有土地供应政策，均衡供地，稳定地价，防违规用地、防异常交易，处置闲置土地和打击囤地炒地，稳定土地市场2012年11月5日国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布《关于加强土地储备与融资管理的通知》2012年12月18日国土资源部召开“采取切实措施稳定房地产用地供应抑制异常地价”有关工作情况的新闻通气会数据来源：世经未来二、重点政策分析（一）住建部出台《建设用地容积率管理办法》2012年3月20日，住房城乡建设部出台《建设用地容积率管理办法》，要求任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整，确需调整的，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序。《办法》规定，国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。《办法》同时规定，未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。城市、县城乡规划主管部门应当将容积率调整程序、各环节责任部门等内容在办公地点和政府网站上公开。世经未来点评：《建设用地容积率管理办法》的出台，可以巩固房地产调控效果，有效防止权力寻租，严控地方政府通过修改容积率帮助开发商过冬，缓解开发商为了提高土地单位面积收益而随意调整规划的情况。 2013年土地储备行业风险分析报告（二）《新增建设用地土地有偿使用费资金使用管理办法》2012年4月19日，财政部、国土资源部联合发布了《新增建设用地土地有偿使用费资金使用管理办法》，规范新增建设用地土地有偿使用费资金使用范围、预算管理、中央对地方新增费转移支付预算管理、监督检查等。《办法》提出新增费纳入政府性基金预算管理，专款专用，任何单位和个人不得截留、挤占或挪用；鼓励以土地整治项目为平台，统筹安排新增费、用于农业土地开发的土地出让收入、耕地开垦土地复垦费和其他涉农资金；新增费专项用于土地整治支出及其他相关支出。世经未来点评：《办法》强化了资金使用的管理，规范了新增费的支出范围，完善了中央对地方新增费转移支付预算管理，加强了资金监督管理。（三）《关于进一步改进建设用地审查报批工作提高审批效率有关问题的通知》2012年5月17日，国土资源部发布《关于进一步改进建设用地审查报批工作提高审批效率有关问题的通知》，《通知》提出改进和规范建设项目用地审查报批工作，切实提高用地审批效率，增强用地保障能力。另外，《通知》明确部省联动，强化各级职责；优化程序，简化报件：改进用地审查、用地压覆重要矿产资源审查、耕地占补平衡审查，简化用地申报内容，合理确定市、县申报材料；·采取措施，支持重点建设项目：提前介入，主动服务，规范重点建设项目先行用地；强化基础建设，提高用地报批效率：推进用地审查报批信息化建设，加强培训提高报件质量，加大报件受理审查把关力度。世经未来点评：提高土地利用效率，加快土地供应节奏，有助于项目的审批和开工，是土地参与宏观调控的重要举措，有利于平抑地价，降低市场预期。（四）《闲置土地处置办法》（新修订）为了在闲置土地的认定、查处等环节更加趋于规范，更具有可操作性，国土资源部对《闲置土地处置办法》进行了修订，并于2011年12月21日公布了《闲置土地处置办法（修订草案）》全文，公开征集社会各界意见。2012年6月1日，国土资源部第53号令修订发布了《闲置土地处置办法》（以下简称《办法》），《办法》共6章32条，自2012年7月1日起正式施行。《办法》明确了闲置土地的认定标准。并且要求土地出让必须是“净地”出让，禁止“毛地” 2013年土地储备行业风险分析报告出让。《办法》中规定，市、县政府供应的土地应当是土地权利清晰，安置补偿落实到位，没有法律经济纠纷，地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确，具备动工开发必需的基本条件。《办法》规定，闲置土地按照下列方式处理：未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本；未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。世经未来点评：土地是开发商的命脉，土地储备的规模一直被开发商视为实力和后续发展能力的表现，但由于土地资源供应有限以及近年来地价不断上涨的预期，开发商的“囤地”行为可谓“屡禁不止”，而闲置土地也是楼市历次调控遭遇的顽症。为有效处置和充分利用闲置土地，规范土地市场行为，促进节约集约用地，早在1999年4月国土资源部就出台了《闲置土地处置办法》，其中明确规定：已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年以上未动工建设的，需缴纳20%的土地闲置费；闲置两年的要无偿收回。在这十多年的时间里，土地闲置现象并没有多少改观。在这期间，房价几度飙涨，一些开发商的囤地行为也乘机收获了超额的土地增值收益。在这个环节中，民众对于企业谋利的肆无忌惮和政府监管的缺位意见颇深，对闲置用地如何处置一直是外界关注的焦点。尽管国土资源部接连下发通知，要求地方清理批而未用土地，依法处置闲置用地，但时至今日，闲置土地收回的政策执行一直存在较大弹性：当风头紧、市场好、需要放大土地供应时则收紧政策绳索，警告闲置土地开发企业；当市场走弱时则放水执行，一系列土地清查政策丧失了威慑力。因此，《办法》能否有效遏制开发商“囤地”仍具有较大不确定性。但可以肯定的是，如果《办法》能够得到严格执行，从短期来看，开发商加大对闲置土地的开发力度，供应量增加利于楼市趋于平稳；从长远来看，开发商在土地的“招拍挂”上会更加谨慎，对土地价格也会起到相应的抑制作用，从而促使房价回落。（五）《中央补助廉租住房保障专项资金管理办法》（修订）2012年7月17日，财政部发布《中央补助廉租住房保障专项资金管理办法》（修订），重点在于加强中央补助廉租住房保障专项资金管理，提高政资金使用效益。《办法》强调 2013年土地储备行业风险分析报告专项资金在优先满足发放廉租住房租赁补贴的前提下，可用于购买、改建或租赁廉租住房支出。2012年，发放租赁补贴户数以及购买、改建、租赁廉租住房套数两项因素所占权重分别为80%和20%；补助范围包括：西部12个省市自治区和新疆生产建设兵团，中部10个省及辽宁、山东、福建3省（不含省会城市和计划单列市）；对于违反规定，骗取专项资金，不按规定分配使用专项资金的，相应扣减下一年度分配该地区或兵团的专项资金数额。世经未来点评：本轮房地产调控政策实施以来，土地出让金下降对地方政的影响较大，各地尤其是财政困难地区普遍面临保障房建设资金短缺的问题。此次新修订的管理办法有利于强化专项资金的管理，缓解廉住房建设资金难题。（六）《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》2012年7月19日，国土部、住建部联合下发《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》。《通知》明确坚持房地产市场调控不放松，坚决防止房价反弹；加大住房用地供应力度，提高计划完成率，保障保障性住房用地；完善土地交易方式，严防商服和住宅高价地扰乱市场预期；严格执行现有政策，不得擅自调整放松，加强监管增加住房有效供给。世经未来点评：2012年中期，房地产和土地市场出现一些波动，市场运行的复杂性和不稳定性增加，《紧急通知》对各级国土资源主管部门、住房城乡建设主管部分提出了严格要求，有利于稳定房地产和土地市场，防止房价反弹。（七）国土资源部：住宅项目容积率不得低于1.0国土部、发改委联合印发《关于发布实施〈限制用地项目目录（2012年本）〉和〈禁止用地项目目录（2012年本）〉的通知》，明确限定住宅项目容积率不得低于1.0。世经未来点评：新目录明确限定住宅项目“容积率不得低于1.0”，将从操作层面进一步将别墅类房地产开发项目挡在“闸门”外。（八）《关于严格执行土地使用标准大力促进节约集约用地的通知》2012年9月13日，国土资源部发布《关于严格执行土地使用标准大力促进节约集约用地的通知》，落实节约优先战略，大力推进节约集约用地制度建设，切实提高节约集约用地水平。《通知》强调严格执行和不断完善土地使用标准；明确土地使用标准的审查内容和使用环节；加强土地使用标准执行的监管和评价；认真开展土地使用标准的培训和宣传。 2013年土地储备行业风险分析报告世经未来点评：随着工业化、城镇化和农业现代化的同步推进，我国土地供需矛盾日益突出。《通知》的发布有利于解决地方土地使用标准不明确，对建设用地审批、供应和开发利用的约束力不够等问题。（九）《关于加强土地储备与融资管理的通知》为加强土地储备机构、业务和资金管理，规范土地储备融资行为，切实防范金融风险，保障土地储备工作规范和健康运行，2012年11月5日，国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布了《关于加强土地储备与融资管理的通知》（简称《通知》），以加强土地储备机构、业务和资金管理，规范土地储备融资行为，切实防范金融风险，保障土地储备工作规范和健康运行。《通知》要求，要加强土地储备机构管理，按照《土地储备管理办法》的规定，建立土地储备机构名录制（以下简称“名录”）并定期更新。国土资源部将名录或更新结果抄送财政部、中国人民银行和银监会，地方各级国土资源主管部门将经审核后的名录抄送同级财政部门、人民银行分支机构和银行业监督管理部门。建立名录制的主要目的是为了与其他融资平台相区别，名录以外的各类单位不得享受土地储备的相关政策，银行等金融机构也不得向其发放土地储备贷款。《通知》要求，每年新纳入储备的土地量，原则上控制在市、县本级前三年平均年供应的储备土地量之内。优先收购储备空闲、低效利用及其他现有建设用地，积极开展工业用地储备。储备土地应优先用于保障性安居工程及其他公益性事业。财政部门会同国土资源主管部门、人民银行分支机构及银行业监督管理部门根据土地储备计划，核定土地储备机构年度融资规模，并实行年度融资规模控制卡管理。银行业金融机构批准融资前，应对融资规模控制卡中的已有融资额度进行认真核对，拟批准的融资额度与本年度已发生的融资额度（包括本年度贷款已在本年度归还部分）累计不得超过年度可融资规模，对本年融资额度已达到年度可融资规模的土地储备机构，不得批准新的项目融资。此外，《通知》还提出了调整土地储备机构融资政策的规定，列入名录的土地储备机构可以向银行业金融机构贷款，银行业金融机构应按照有关部门关于土地储备贷款的相关规定，根据贷款人的信用状况、土地储备项目周期、资金回笼计划等因素合理确定贷款期限，贷款期限最长不超过五年。贷款用途可不对应抵押土地相关补偿、前期开发等业务，但贷款使用必须符合规定的土地储备资金使用范围，不得用于城市建设以及其他与土地储备业务无关的项目。纳入储备的土地不得用于为土地储备机构以外的企事业法人融资担保。世经未来点评： 2013年土地储备行业风险分析报告土地储备制度是落实土地调控、土地供应政策采取的重要措施，是市、县人民政府及国土资源管理部门对依法取得的土地，进行必要的整理和基础设施配套，使之具备供应条件而做出的一种制度安排。自2001年以来，国务院先后印发了《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》、《国务院关于促进节约集约用地的通知》、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》等文件，对规范运行土地储备制度提出了明确要求。国务院相关部门和地方各级政府制订了相应的政策法规，为这项制度的规范健康运行创造了良好的制度环境。实践证明，土地储备制度是严格土地管理不可或缺的重要环节，对稳定房地产市场、保障民生用地、促进经济社会目标的实现发挥了积极而重大的作用。三、产业政策发展趋势新一轮调控以来，随着限购、限贷等调控政策措施逐步发挥作用，投资投机性需求被有效遏制，以商品住房为主的房地产市场整体呈盘整下行态势。2012年全国土地市场先抑后扬，供求整体仍处低位。2012年，国土资源部多次强调要求执行好现有土地供应政策，均衡供地，稳定底价，防违规用地、防异常交易，处置闲置土地和打击囤地炒地，稳定土地市场，并合理增加普通商品住房用地，确保保障房用地的供应。针对2012年末部分大型房企加速拿地，局部市场量价齐升的现象，国土资源部表示将积极采取措施，稳供抑价，并通过严格市场准入条件、灵活使用多种竞价方式等手段保持地价信号平稳，适时公布本地“地王”的参照标准，减少对市场的误导和干扰。2013年，楼市调控基调不变，土地市场未来走势也将继续受其影响。2013年土地政策将继续围绕房地产行业平稳方面，以达到稳定土地市场，并合理增加普通商品住房用地，确保保障房用地的供应。第三节热点事件透视一、热点事件汇总表12012年土地储备行业热点事件汇总时间热点事件4月17日国土资源部：加强住房用地供应和开发利用动态监测监管5月25日住建部：要求公开保障性住房建设信息5月政部补助公租房660亿元8月15日国土部下调20地区土地供应计划12月中央经济工作会议：坚持房地产调控政策不动摇12月19日中央经济工作会议：坚持房地产调控政策不动摇12月19日房地产用地管控情况公布，闲置土地能盖122万套房12月22日国土部重拳狙击地王，一线城市土地金同比降四成数据来源：世经未来 2013年土地储备行业风险分析报告二、热点事件分析（一）国土资源部：加强住房用地供应和开发利用动态监测监管2012年4月17日，国土资源部召开2012年土地调控工作会议，要求以保障性安居工程用地落实为重点做好住房用地供应工作，努力保持土地市场平稳运行；以促进形成住房有效供应为重点做好已供住房用地的监管工作，加强住房用地供应和开发利用的动态监测监管。世经未来点评：加强住房用地供应和开发利用动态监测有利于住房用地市场平稳运行，对保障性安居工程建设任务的顺利落地、加快形成市场有效供应、促进房价合理回归具有重要作用。（二）住建部：要求公开保障性住房建设信息2012年5月25日，住房城乡建设部正在制定《推进保障性住房和征地拆迁信息公开工作的实施意见》，拟规范保障性住房和征地拆迁信息公开的范围、内容、时限，明确各级住房城乡建设部门的职责，完善信息公开工作机制等。世经未来点评：保障性住房和征地拆迁的信息公开，既是人民群众的迫切要求，也是建设行为规范、公开透明、廉洁高效的行政管理体制的需要；·未来住建部将总结推广一些城市好的做法和经验，发挥典型示范作用，引导各地做好信息公开工作。（三）政部补助公租房660亿元2012年5月，财政部称，2012年全国新增公共租赁住房230万套。为支持各地完成述任务，2012年中央补助公共租赁住房专项资金660亿元。该项资金项用于补助政府组织实施的公共租赁住房项目，包括投资补助、贷款息以及政府投资项目的资本金等开支。"世经未来点评：公租房不能出售，资金的回收只有通过租金来实现，对地方政府及设单位的资金要求较高。公租房补助将减少公租房开展难度，一定度上可以增加地方执行保障房建设的建设量。但是在目前情况下，方政府在房地产税收及土地出让方面都面临非常大的压力。（四）国土部下调20地区土地供应计划2012年8月15日，国土资源部对年初确定的住房用地供应计划进行了调整，其中20个地区计划量减少，5个地区计划量增加。调整后的全国住房用地供应计划总量为15.93万公顷，其中保障性安居工程计划用地为4.76万公顷。 2013年土地储备行业风险分析报告世经未来点评：调整后的住房用地计划总量与历年相比，仍远远超过历史最高水平，为历史计划完成量最大年份的117.3%，能够满足全年住房用地有效需求。（五）中央经济工作会议：坚持房地产调控政策不动摇2012年12月招开的中央经济工作会议认为，2013年国际经济形势依然错综复杂、充满变数，世界经济低速增长态势仍将延续，各种形式的保护主义明显抬头，潜在通胀和资产泡沫的压力加大，世界经济已由危机前的快速发展期进入深度转型调整期。明年要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。世经未来点评：中央层面对于房地产调控的决心依然很大，目前在整个调控环节中，行政手段用得比较多，是为了在前期调控中立竿见影。但是在市场经济的环境下，将来可以考虑更多采用经济手段，包括税收、利率等，形成长效机制。（六）房地产用地管控情况公布闲置土地能盖122万套房2012年12月19日，国土部公布房地产用地管理调控情况，按容积率1、一套房90平方米标准，全国截至11月底闲置土地能盖122万套房。国土部否认“土地不足”，未来将在一段时期内将具备供应条件的土地集中推出。与此同时，国土部也要求各地保持地价信号平稳，减少对市场的误导和干扰。世经未来点评：未来，国土部将在“市场异动三类城市”集中出让土地，以促成良好的市场预期。一是加大土地供应力度，二是同时推出多宗地或安排同时出让，三是减少流标流拍，有助于提升住宅用地供应计划的完成率，确保后期房地产市场的稳定。（七）国土部重拳狙击地王一线城市土地金同比降四成2012年12月22日，国土部表示，将从严从紧调控房地产市场，针对市场出现波动的城市出台措施，同时建立房地产大企业大地块跟踪督查制度，防止“地王”误导市场。尽管一线城市的土地市场持续回暖。但2012年前11个月，一线城市的土地出让金仍然比上年缩水四成。世经未来点评：在国土部要求各地避免“地王”再次出现的通知出台后的第二天，北京国土局暂停了农展馆地块的出让。目前，部分大型开发企业基本完成年度土地储备任务，中小型开发企业则受政策不确定因素的作用，可能继续观望。 2013年土地储备行业风险分析报告第三章2012年土地储备行业发展情况分析第一节2011年土地储备行业供需分析及预测一、供给情况分析（一）2013年土地市场计划供给2013年，全国住房用地计划供应15.08万公顷，较2012年计划供应量16.93万公顷（调整后）小幅下降5.4%，为近三年最低。但相比于2008-2012年全国住房用地年均实际供应量9.9万公顷，2013年计划供应量是其1.5倍。表12010-2013年全国住房用地供应情况单位：万公顷年度计划供应实际供应计划完成率“三类住房”用地计划供应占比2010年18.4711.562%14.176.59%2011年21.812.5257%17.178.62%2012年15.9311.0870%12.678.82%2013年15.081279.43%数据来源：世经未来2013年已公布的供应计划量虽有所紧缩，但仍高于此前实际供应，表明中央在制定计划时更加务实。在目前房地产市场调控力度进一步加大的背景下，企业拿地将更为谨慎，切实落后供应计划，合理调整供地节奏，将是2013年各地政府土地供应工作的重点。保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品房（合称“三类住房”），用地计划供应占比继续提高。2013年保障性安居工程用地计划供应4.15万公顷，用于满足2013年新开工630万套保障性安居工程用地需求；商品住房用地计划供应10.92万公顷，占住房用地供应计划的72.4%，其中中小套普通商品住房用地计划供应7.82万公顷。“三类住房”用地占住房用地计划总量的79.4%，处于2010年以来最高水平。一线城市计划供应量同比小幅增长。从各省市计划供应来看，由于全国总体计划供应减少，大部分省市计划供应量低于2011年，仅有西藏、天津、安徽等十个省市供应量有所增加。据国土资源部公告称，2013年70个大中城市住房用地计划供应5.03万公顷，是过去5年年均实际供应量（4.03万公顷）的1.2倍，“三类住房”用地计划占住房用地计划的79.1%，其中一线城市（北、上、广、深）计划同比增加2.8%，加大热点区域及城市的土地供应将更有效地稳定住房市场预期，从一定程度上缓解供需矛盾。 2013年土地储备行业风险分析报告表12013年全国各省市住房用地供应计划变化单位：公顷省市住房用地供应量“三类住房”用地占比2013年2012年较2012年合计150760159348-5.39%79.4%北京市16501700-2.94%70.9%天津市1785109662.86%77.0%河北省51357938-35.32%76.9%山西省32843585-8.39%76.9%内蒙古35945159-30.33%82.5%辽宁省74077465-0.78%78.1%吉林省4616355429.88%86.1%黑龙江40026112-34.52%83.9%上海市100010000.00%70.0%江苏省1201612468-3.63%73.8%浙江省70217852-10.58%75.8%安徽省9104639942.28%77.6%福建省210120960.27%77.8%江西省4411349726.13%76.2%山东省1100212248-10.18%77.5%河南省14920141075.76%84.5%湖北省7921685415.56%74.6%湖南省51885652-8.20%77.6%广东省52705601-5.92%76.0%广西23462449-4.19%72.1%海南省10881848-41.10%82.7%重庆市27203293-17.39%98.6%四川省68308226-16.97%77.6%贵州省37715036-25.11%78.9%云南省38804546-14.66%72.5%西藏606162274.10%93.4%陕西省44015901-25.42%84.6%甘肃省2372197020.42%82.8%青海省12301386-11.27%85.7%宁夏11901367-12.97%77.6%新疆65426850-4.49%89.6%新疆兵团2356193022.05%92.5%数据来源：世经未来（二）土地购置情况：购置面积与上年度基本持平1.土地购置面积：比2011年有所下滑2008-2012年，房地产行业土地购置面积维持在35000万平方米左右，五年间增速呈倒“S”型。其中，2010年，增速最高，达到28.4%；2011年，房地产开发企业土地购置面积意愿下滑，同比增速仅为2.6%，但仍高于2008-2009年，进入2012年，受国家调控政策的影响，土地供应同比明显下滑。 2013年土地储备行业风险分析报告数据来源：世经未来图12008-2012年房地产开中土地购置面积情况2012年全年，房地产行业土地购置面积为35666.8万平方米，明显低于2011年水平，同比减少19.5%，土地增速开始明显回落。由于房地产开发的特殊性所致，企业一般集中在上半年拿地，下半年土地购置明显减弱，而2012年全年的土地购置面积均在不断地下滑，从4月开始则一直保持在14%以上的下滑幅度。表12011-2012年房地产开中土地购置面积情况2011年2012年本年购置土地面积_累计（万平方米）本年购置土地面积增速_累计（%）本年购置土地面积_累计（万平方米）本年购置土地面积增速_累计（%）1-2月4683.92-0.54683.92-0.51-3月8180.7832.77859-3.91-4月11970.0330.49657.318-19.31-5月16638.2428.613532.14-18.71-6月21909.818.417543.19-19.91-7月25089.0415.418982.06-24.31-8月28177.249.723623.63-16.21-9月31184.027.226033.32-16.51-10月33747.96327659.4-181-11月37153.41331638.02-14.81-12月40972.952.635666.8-19.5数据来源：世经未来2.土地购置费用：增速下滑2009-2011年，房地产开发中土地购置费投资总额逐年增加，2011年达到11412.82亿元，同比增长14.1%，2012年达12100.15亿元，同比增长5%，增幅比2011年同期回落9.1个百分点。2012年受房地产调控政策影响，房地产开发企业减少拿地，土地价格下降，以及2010年高基数影响，2011年土地购置费增长大幅度减少。 2013年土地储备行业风险分析报告数据来源：世经未来图12008-2012年房地产开中土地购置费投资总额情况从历史上看，自2004年土地招拍挂制度确立之后，我们国家的房地产投资增速与房地产投资完成额中的其他费用的增速几乎完全重合，而其他费用主要体现的就是土地出让收入。房地产投资增速与房地产投资完成额中的其他费用的增速几乎完全重合，而其他费用主要体现的就是土地出让收入。然而，2012年，土地费用增速与房地产投资增速出现背离，体现为土地费用的大幅减速并未带来投资增速的迎合式下滑。表12011-2012年房地产开发中土地购置费投资总额情况2011年2012年房地产开发中土地购置费投资总额_累计（亿元）房地产开发中土地购置费投资总额增速_累计（%）房地产开发中土地购置费投资总额_累计（亿元）房地产开发中土地购置费投资总额增速_累计（%）1-2月529.5916.7844.0220.41-3月1555.4529.31844.4518.61-4月2493.830.42586.6983.71-5月3571.3521.83809.0886.71-6月5015.7218.85474.1289.11-7月6044.5919.66565.0968.61-8月7232.5320.27776.4047.51-9月8442.3718.79000.3426.61-10月9423.3217.79994.3586.11-11月10477.7217.311203.36.91-12月11412.8214.112100.155数据来源：世经未来（三）土地市场供需双双下跌住宅地价同比上涨2012年被称为史上最严厉的房地产调控年，受持续加码的调控政策与地方政府供地节奏影响，1季度和2季度土地市场量价齐跌，景气度较低。进入下半年各地方政府在加大供应量的同事纷纷推出优质地块，带动房企的拿地积极性，市场活跃度有所上升，但仍然难以改变全年低迷的颓势，供求均低于去年同期水平。2012年，全国300个城市土地供应量缩减，全年共推出土地39553宗，推出面积 2013年土地储备行业风险分析报告158084万平方米，同比减少8%；其中住宅类用地（含住宅用地及含住宅用地的综合性用地）12097宗，推出面积53551万平方米，同比减少17%；商办类用地7175宗，推出面积23140万平方米，同比增加20%；工业用地19220宗，推出面积77042万平方米，同比减少9%；其他用地1061宗，推出面积4351万平方米，同比增加24%。数据来源：世经未来图12012年全国300个城市不同类型土地供应量情况2012年全国300个城市住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）单月推出量除11、12月外供应量均低于上年同期，1月降幅最为明显，同比减少43%。受供地计划影响，2011年4季度供地节奏加快，并在12月达到顶峰，全年供应量呈递增趋势。数据来源：世经未来图22012年全国300个城市住宅用地月度供应量同比增速2012年，全国300个城市商办类用地单月供应量仅1、2、5月低于上年同期。 2013年土地储备行业风险分析报告下半年供应量持续上涨，并在12月达到最高值。2012年商办类用地供应量平稳增长，涨幅高于上年同期水平。数据来源：世经未来图12012年全国300个城市商办用地月度供应量同比增速二、需求情况分析2012年的土地需求情况可以从土地出让金、土地成交量、土地成交价格等方面来分析。（一）土地出让金同比下跌多重点城市出现下滑2012年全国300个城市土地出让金总额为19504.3亿元，同比减少13%。其中住宅类用地（含住宅用地及含住宅用地的综合性用地）12712.6亿元，同比减少14%；商办类用地4510.3亿元，同比增加9%；工业用地1941.5亿元，同比减少15%；其他用地339.9亿元，同比增加42%。2012年下半年，重点一二线城市土地市场持续回暖，大型品牌房企在上海、杭州等地不断上演抢地大战，“地王”频现。尽管如此，整体交易市场仍然难改下行趋势，2012年多个重点城市土地出让金总额出现下滑。数据来源：世经未来图22012年全国300个城市不同类型土地出让金情况 2013年土地储备行业风险分析报告2012年，土地出让金收入前十名的城市出让金累计达7231.1亿元，占300城市总额的33%，无一城市超过千亿元，其中4个城市位于长三角地区、3个城市位于中西部地区、2个城市位于环渤海地区、1个城市位于东北地区，今年上榜城市土地出让金7成出现同比下跌。上海市今年继续位列榜单首位，出让金总额达990.9亿元，同比减少23%；去年排名第二的北京地区跌幅最大，同比减少39%，出让金总额为647.9亿元，仅列第六位；成都和宁波为今年新上榜城市，出让金分别为635.3亿元和492.8亿元。一线城市中广州和深圳未进入榜单。深圳土地资源紧缺，供地量较少，土地出让金仅为108.4亿元，同比减少44%；广州虽然年底放量供应，但全年成交低迷，土地出让金为246.6亿元，同比减少15%。表12012年全国土地出让金排行榜排名城市2012年出让金（亿元）2011年出让金（亿元）同比增长（%）1上海990.91289-23.1%2武汉949.9589.561.2%3重庆897.51026.5-12.6%4苏州724.4877.5-17.5%5杭州688.4768.3-10.4%6北京647.91055.1-38.6%7天津641.4827.5-22.5%8成都635.3436.745.5%9沈阳562.6648.9-13.3%10宁波492.8430.314.5%数据来源：世经未来（二）土地成交量同比减少15%住宅用地同比减少23%受严厉调控与供应下滑影响，2012年土地成交量出现较为明显地下滑。2012年全国300个城市共成交土地30299宗，成交面积119595万平方米，同比减少15%；其中住宅类用地（含住宅用地及含住宅用地的综合性用地）8652宗，成交面积38281万平方米，同比减少23%；商办类用地5245宗，成交面积16730万平方米，同比增加7%；工业用地15553宗，成交面积61065万平方米，同比减少15%；其他用地849宗，成交面积3519万平方米，同比增加15%。与土地供应相同，2012年成交结构情况与供应结构类似，住宅用地成交量占总量的32%，较2011年同期下降4个百分点，商办类用地占比为51%，与去年同期持平。 2013年土地储备行业风险分析报告数据来源：世经未来图12012年全国300个城市不同类型土地成交量情况2012年全国300个城市住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）单月成交量仅2、10、11月高于2011年同期，上半年成交形势惨淡，其中1月同比跌幅高达64%，二季度跌幅均大于30%，下半年交易情况逐渐好转，一二线城市住宅类用地市场有所回暖。数据来源：世经未来图22012年全国300个城市住宅用地月度成交量同比增速情况2012年，全国300个城市商办类用地单月成交量中，仅1月和3月低于2011年同期，9个月份成交量超过千万平方米，其中4月涨幅高达67%，下半年开发商资金压力减轻，市场整体呈回升趋势，成交量在12月达到最高值。 2013年土地储备行业风险分析报告数据来源：世经未来图12012年全国300个城市商办用地月度成交量同比增速情况三、价格分析（一）土地成交楼面均价小幅下跌住宅用地同比上涨7%2012年重点城市的优质地块成交旺盛，带动全国楼面均价回升，整体水平低于上年同期。全国300个城市土地成交价楼面均价942/平方米，同比下跌1%，其中住宅类用地（含住宅用地及含住宅用地的综合性用地）1347元/平方米，同此上涨7%；商办类用地1215元平方米，同比下跌15%；工业用地272元/平方米，同比下跌5%；其他用地683元/平方米，同比上涨15%。下半年住宅类用地“地王”频出，楼面均价稳步回升，但仍属合理范围，未出现大幅度地涨跌。数据来源：世经未来图22012年全国300个城市不同类型土地成交楼面均价情况2012年全国300个城市住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地） 2013年土地储备行业风险分析报告单月成交楼面均价除3、4、9、10、11、12月外均低于去年同期，1月成交楼面均价仅为951元/平方米，同比下跌28%，为全年价格最低、跌幅最大的月份。今年住宅类用地成交价格走势较为平稳，四季度优质地块入市拉高均价水平，同比涨幅均在15%以上。数据来源：世经未来图12012年全国300个城市住宅用地月度成交楼均价同比增速情况2012年，全国300个城市商办用地每月成交楼面均价仅6、12月高于去年同期，4月成交楼面均价仅为926元/平方米，同比下跌41%，为跌幅最大的月份。商办用地受房地产调控政策影响较小，除部分区位条件优越的地块外，楼面价整体水平不高。数据来源：世经未来图22012年全国300个城市商办用地月度成交楼均价同比增速情况（二）土地平均溢价率下降商办用地下滑幅度最大2012年全国土地溢价率水平始终在低位徘徊，“限地价、竞配建” 2013年土地储备行业风险分析报告等出让方式有效限制了高溢价率地块的出现，主要类型土地溢价率水平较去年同期均有下滑，2012年全国300个城市土地平均溢价率8%，较去年同期下降4个百分点；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率9%，较上年同期下滑4个百分点；商办类用地平均溢价率9%，较上年同期下滑5个百分点；工业用地平均溢价率1%，较上年同期下降1个百分点；其他用地平均溢价率6%，较去年同期上涨3个百分点。数据来源：世经未来图12012年全国300个城市不同类型土地平均溢价率2012年，全国300个城市住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）单月平均溢价率除9、10、11、12月外均低于去年同期。2012年住宅类用地溢价率自6月起稳步回升，并在12月达到最高值，四季度交易市场较去年同期表现活跃。数据来源：世经未来图22012年全国300个城市住宅用地月度平均溢价率2012年，全国300个城市商办用地平均溢价率 2013年土地储备行业风险分析报告仅8、12月高于去年同期，全年平均溢价率走势出现较大波动，上半年持续走高并在7月达到19%的最高值后出现下滑，1季度和4季度维持低位水平，低价成交仍为市场主流。12月，全国300个城市平均溢价率为12%，较上月增加4个百分点，较去年同期上升9个百分点；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率13%，较上月增加2个百分点，较去年同期增加9个百分点；商办用地平均溢价率13%，较上月增加10个百分点，较去年同期增加10个百分点。数据来源：世经未来图12012年全国300个城市商办用地月度平均溢价率第二节土地储备融资及经营模式分析一、土地融资方式（一）土地储备贷款土地储备贷款，由于贷款对象具有深厚的政府色彩，被商业银行普遍归类为“政府融资平台贷款”。《土地储备管理办法》出台之前，土地一级开发主要存在政府主导和企业主导两种模式。政府主导模式，即完全由政府建立的土地储备中心或国有控股或参股企业进行土地一级开发；企业主导模式，即政府通过招投标的方式从多家企业中择优进行土地一级开发。2007年底《土地储备管理办法》出台后，统一规定土地储备将由政府下属事业单位完成，并能够获得银行的金融支持，各地土地储备中心被授予向银行贷款的权力，贷款时需要向银行抵押土地使用权证。土地储备贷款被列入房地产开发贷款范畴，因而一些商业银行对此实施控制，有严格的行业占比和风险限额管理。 2013年土地储备行业风险分析报告目前，我国大多数城市土地收购储备机构的融资来源主要是向商业银行贷款，其融资所占比重明显高于其它来源。大多数土地储备机构的运作资金60%以上来源于银行贷款，少数土地储备机构甚至完全依赖银行贷款。2009年，信贷大量投放到政府融资平台贷款以及房地产贷款领域。2009年新增房地产贷款450亿元，其中土地储备贷款占到三分之一。（二）土地债券融资土地债券是土地储备机构为筹集土地征购、前期开发整理资金而向投资者发行并承诺按一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债务债券凭证。土地债券模式在西方国家已被广泛使用，近年来国内各地也在积极探索。土地债券此前仅仅在内蒙古等地区试点过。一般来说，土地债券模式是地方土地整理储备中心以土地为抵押物，发行信托类债券，委托银行提供担保并承担销售，信托公司代为募集，募集成功后，资金将以信托贷款的方式指定投向土地储备中心。数据来源：世经未来图1土地储备债券模式土地债券的投资人需要获得固定收益，而土地增值便成了这种模式运行的前提。在还款来源上，与土地储备贷款相似，土地出让金是主力。土地债券反映了当前地方政府日益突出的资金缺口风险。这种融资方式的优点是可以在银根收紧的情况下最安全地扩展土地储备融资渠道，广泛吸引社会资本投入土地开发，通过银行和投资公司的包装，安全地扩展土地储备融资渠道。而且土地债券有助于改变地方政府以拍卖为主的单一土地收益模式，使土地无需拍卖就可通过债券实行收益折现，从而为地方政府扩大土地库存、通过储地最大化土地增值收益等提供可能。而且土地债券也可对待征收的土地进行收益折现，即只要政府制定建设用地规划方案就可发行债券，为地方政府提供新的融资渠道。同时，土地债券融资使地方政府不再担心土地用于保障房建设会失去土地增值收益，毕竟用于保障房建设的土地依然为政府所有，地方政府可把这部分土地打包定价，发债融资。另外，土地债券以中长期为主的期限结构和高于同期国债等的收益率结合，确实是为保险公司量体定造的金融产品。 2013年土地储备行业风险分析报告另外，我国地方政府的借债都是一些投资性基础设施建设，这些项目，资产数量较大、建设期限很长。而地方政府的资金来源多为地方税收和土地收入，一旦政策出现调整，经济进入下行周期，资金和项目断裂，资金缺口立即显现，贷款归还顿成问题。地方财政只好将风险层层上交，最后只能由中央财政兜底，财政风险转化为金融风险。（三）土地信托正是由于目前我国土地储备融资渠道的诸多障碍，利用土地信托进行融资就成了当前比较合适的选择。在实行土地私有制的日本、美国等国家，用信托机制保护土地及其所有人的权益，一直沿用至今。信托制度是以信托财产为核心，通过受托人对信托财产的管理或处分，实现受益人的受益权。信托公司事实上成为国内目前惟一被准许在证券市场和实业领域同时投资的金融机构。所谓土地信托就是信托投资公司向投资者（一般是机构投资者）发行信托受益凭证募集社会资金，投入土地储备中心，分享土地一级市场开发的项目收益。土地信托与其他融资方式相比，一是成本较低，相较于银行贷款的高还款利率，土地信托其二年期与三年期的预期收益率大约在4.0%和4.5%左右，成本优势是明显的。另外，土地信托的收益率可以随市场变动而灵活变动，这是传统的银行贷款模式所不具备的优点。再就是土地信托可以有效的分散风险。与银行贷款相比，前者是风险的唯一承担者，一旦国内外经济政策形势发生变化，还款风险巨大。而土地信托将其风险分散到信托公司、投资者、土地储备机构等诸多主体，可以有效的降低风险。目前国内比较典型的是土地信托模式即为“益阳模式”，“益阳模式”的土地信托流转是在坚持不改变土地集体所有制性质、不改变农地属性、不改变农民承包权的前提下推行的。由政府设立土地信托流转服务中心，出资设立信托基金，成立信托投资公司，为加速当地土地流传做出重要贡献。但是，以土地储备为融资目的的金融产品在我国尚属新生事物，很多投资者对信托这种融资模式不熟悉，对其内在的风险也无法正确理解。而且我国土地市场上一直以来信息披露不全，致使投资者的投资信心不足，这也是土地信托存在的主要问题之一。另外，就是目前对土地信托的相关法律规定尚不明确，尽管银监会严令禁止信托公司以信托资金发放土地储备贷款，但在执行层面还存在诸多空白之处。（四）土地项目融资土地项目融资是一个严谨复杂的流程，其中涉及融资的各参与方。项目融资有以下几种模式。1.TOT模式 2013年土地储备行业风险分析报告近年来，TOT项目融资方式在国际上较为流行。即融资方（政府）把已经投产运行的项目在一定期限内移交给外资（或内资）投资商经营，以项目在该期限内的现金流量为标准，一次性从投资商那里融得一笔资金，用于建设新的项目，政府建成项目后，交投资商经营。这种模式可以避免施工过程中的各种风险，适用范围比较广泛。在该模式中，政府可以一次性获得资金用于下一轮的土地储备工作，有效的促进城市的发展。通过近几年我国土地经营市场的调查研究，TOT融资方式十分适用于政府土地收购储备。2.ABS模式ABS模式即资产—支持—证券模式，是近年世界金融领域的一大创新，它是以项目所属资产未来预期收益作为基础和保证，通过在资本市场发行资产抵押证券的一种项目融资方式。土地证券持有者可以获得地价上升的增值收益。上海市早在上世纪80年代中期，以ABS模式运作原理，成立了一批城市建设投资公司，先后解决了一些工程的筹资建设问题。现在这些公司有地方政府作为强大的“信誉后盾”，不仅运作良好，且拥有很大的发展潜力。3.BOT模式即建设—经营—转让方式，是指政府部门通过特许权协议，授予投资者承担公共基础设施项目的建造、经营和维护；在协议规定的期限内，投资者拥有项目的所有权，通过项目运营收回投资和运营成本，并获取合理的收益；特许期满后，项目所有权由政府无偿收回。该模型的债务偿还只能靠项目的现金流量，存在融资成本较高，风险大等问题。但是由于融资项目不出现在承包商的资产负债表内，所以承包商不必暴露自身财务情况，能够吸引国外的承包商，促进外汇流出，适合于城市中的公共基础设施建设。4.BT模式它是BOT模式的一种派生模式，即项目完成后转交给政府，直接由政府按原协议支付项目总投资和合理的回报率，是政府利用非政府资金来进行基础非经营性设施建设项目的一种融资模式。该项目模式主要适用于存在质量和自然等风险且投资大、周期长的公共基础设施建设。目前BT项目的问题在于进行该模式项目投资的公司往往同时或先后进行着多个项目，只要其中一个项目出现问题，整个资金链条就会出现问题。可以通过引入专业担保公司，为BT项目借款做担保等来积极完善。5.PPP模式PPP模式即公共部门与私人企业基于某个项目而形成的合作关系的模式。合作者之间共同承担责任和风险，政府只需要少量的资金投入可以起到经营杠杆作用和对该项目调控的目的。该模式在国际上已经有广泛的应用并有不少成功的案例，但在国内并不多见。 2013年土地储备行业风险分析报告二、土地储备经营模式分析我国于1996年在上海建立了第一家城市土地储备机构，随后杭州、南通等城市相继建立了城市土地储备机构，截至2009年，全国已建立各级土地储备中心1600多家。由于国家并未对此做任何原则性的规定，各城市纷纷结合当地土地管理实际，自主创新，尝试建立土地储备制度，并在实践中加强理论研究，不断完善城市土地储备制度的运作模式。由于各城市间的差异，各地建立的城市土地储备制度的功能定位和目标不同，实际运作模式也有所不同。综合分析目前国内正在实施的城市土地储备制度的运作模式及机构设置特点，可以将其分为三大类：市场主导型、政府主导型和政府市场混合型。（一）市场主导型———上海在土地储备部门对于相应的土地进行成功收购后，会对这块土地进行前期的准备工作，将相应的基础配套设施进行合理的安装，使其能够符合项目进驻前的基本条件，然后对这块土地进行交易转让，找到新的使用者，使其产生更大的经济效益，而土地的储备部门也会在其中收到很大的利益差。那么对于这种储备模式，在机制的设置上是比较单一的，对于土地的全程运作过程都是由土地储备部门来单独完成的，并按“两级政府、两级管理”的体制建立市、区两级，以市为主的土地储备网。（二）政府主导型———杭州杭州在对土地的收购工作上主要是政府主导型，在这种模式下，政府有效的利用了市场的经济运作机制，合理的进行土地资源的配置，真正的实现了政府和市场的有机结合，在以政府为指导的基础上，充分的发挥市场经济的优势，将二者进行有效的结合。这种土地收购模式的机构配置是双结构的模式，土地储备部门的设置是以政府中分管土地的市长为主要领导，其主要是负责制定收购和出售土地的相关政策决定，为土地的合理收购进行掌舵，然后再合理的以获取利益最大化的方式将土地进行出售，对运作期间的资金进行调配，协调各部门职能间的配合，对于全程进行有效的监管。（三）政府市场混合型———武汉武汉的土地储备将统一征用集体土地、土地收购储备、土地供应、土地交易和土地开发整理等多项联系紧密的业务工作组合在一起，逐步形成了“双核心双支撑一纽带”的运作模式。其特点在于以土地整理储备供应中心和土地交易中心这两个中心为核心、土地储备制度和土地交易许可制度这两个制度为支撑，以市场为纽带，实现了土地整理、收购储备、土地交易“一条龙”的管理体系。（四）各模式的比较研究 2013年土地储备行业风险分析报告在以市场为主导型的土地储备模式下，主要是利用的土地的周转而产生一定的经济价值，在这个过程中，实现土地在价值上的增长，目的是在对土地进行收购出售的过程中可以得到经济资源最大化。这种模式具有一定的优势，那就是土地的存留时间短，并且可以在很短的时间内产生经济价值，减少了因为土地留置而产生的费用支出，或者收购后短时间内无法出售而造成的资金浪费，而且对于这部分的土地也减少了管理费用，使资源配置得以优化组合。以市场为主导的模式，收购部门在对拟要收购的土地范围上有自己的意向判断，但是对于这些范围内的土地不会进行强制性的收购，相应的权力和义务都是在法律规定的范围之内进行的。但是由于这种模式过于强调市场化，将经济利益的效应放的太大，有些时候在对于买卖双方在价格上的不统一之处不能够进行合理的协调，对于要收购的地块，开发商可能觉得带来的经济价值不是很高，因为出的价位太低，而对这个地块有着所有权的单位又不愿意以很低的价格进行出售的时候，那么这项收购计划就无法进行下去。这种模式的运用，对政府有着一定的负面影响，因为对于土地全程收购计划都是以市场为主导的，政府对于在土地市场的调控能力上有所弱化，那么就在对于土地一级市场的管理上处于不利的地位。在混合型模式中，土地储备与土地交易许可得到无缝的链接。土地交易许可制度的出台，活跃了土地二级市场，并且很好地解决了非经营性房地产开发用地以及属于储备范围但不宜收购土地的问题，这种有选择的储备大大减轻了储备机构的金融压力。但其缺点则与市场主导型一样，削弱了政府对土地一级市场的实际控制力，不利于实现土地一级市场的政府垄断。 2013年土地储备行业风险分析报告第四章2012年土地储备相关行业发展分析第一节房地产行业发展情况一、房地产业综合景气度分析从近几年房地产市场走势来看，与很多指标相比，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）更能准确反映楼市变化。以100为景气线，100以上为景气空间，100以下为不景气空间。最近6年以来，全国房地产开发景气指数长时间运行在100以上，仅2008年底至2009年上半年时低于100，反映出楼市调控下的市场运行轨迹。本轮房地产调控自2010年启动以来，“国房景气指数”从高位开始回落，虽然2011年4月份出现环比0.21的回升，但在严厉的调控政策之下，终未改变一路下探的趋势。进入2012年，在中央坚持房地产调控政策不放松的影响下，“国房景气指数”继续处于下行通道，虽然8月份多项关键性指标的回升令“国房景气指数”告别14连跌，但9月份开发企业表现并不积极，“国房景气指数”继续回落，冲破7月份低值并创下统计以来的新低。11月份高位反弹的成交量虽曾将全国房地产开发景气指数拉升回暖，但12月份国房景气指数仍呈回落态势。12月份，“国房景气指数”为95.59，同比回落3.30点，比上月回落0.12点，说明房地产市场仍未完全走出底部。进入2013年，全国房地产开发景气指数止跌反升，虽然还未越过景气临界值，但已经走出底部回暖。2月份，“国房景气指数”为97.92，比2012年12月提高2.33点，与上年同期相比回升0.03点。3月份，“国房景气指数”为97.56，比上月回落0.36点，但与上年同期相比回升0.64点。数据来源：国家统计局图12006年12月以来我国国房景气指数走势 2013年土地储备行业风险分析报告二、房地产行业运行分析（一）房地产投资增速持续低位徘徊在一系列宏观调控政策影响下，2012年以来全国房地产开发投资增速持续低位徘徊，虽然自8月份开始连续4个月表现出止跌企稳态势，但全年投资增速仍季节性回落。2012年，全国完成房地产开发投资71803.8亿元，同比增长16.2%，增幅同比回落11.7个百分点。同期，全国固定资产投资（不含农户）364835.1亿元，同比增长20.6%，增幅同比回落3.2个百分点。房地产投资增速自2012年4月份开始持续低于固定资产投资增速，说明房地产行业在固定资产投资中的作用逐渐弱化，这也正是本轮楼市调控和经济结构调整的题中应有之义。数据来源：中国产业数据网图12008-2012年房地产开发投资情况具体来看，2012年1季度，房地产调控政策继续从紧，投机性投资需求得到较大的抑制，楼市持续低迷；再加上库存激增、资金紧张，开发商新增投资能力和投资意愿大大下降，房地产开发投资增速降至近两年来新低。2012年1-3月，房地产开发投资累计10927.17亿元，同比增长23.5%，增速较上年同期下降10.6个百分点。不过由于房地产开发需要2～3年的建设周期，且前两年的房地产项目上马较多，大多尚未完工，房地产开发投资增速依然保持在20%以上。2季度，由于政策面持续偏紧，库存和资金压力较大，开发商拿地和新开工意愿较弱，房地产开发投资增速继续回落，降至近两年来新低。上半年，房地产开发投资累计30609.83亿元，同比增长16.6%，增速较上年同期下降16.3个百分点。3季度，伴随着房地产市场的超预期回暖，部分房企提前完成销售目标，销售压力、资金压力明显缓解，拿地和投资意愿有所加强，开发投资增速基本触底。1-9月，房地产开发投资累计51045.93亿元，同比增长15.4%，增速较上年同期回落16.6个百分点。4季度，房地产销售形势大好，资金回笼情况好于预期，开发商补充土地储备和可售房源的需求增强，开发投资增速明显回升，尤其11月投资增速高达28.5%。全年，房地产开发投资增速同比回落11.7个百分点，比年初回落11.6个百分点。 2013年土地储备行业风险分析报告数据来源：国家统计局图12011年-2012年全国房地产开发累计投资情况从供应结构来看，在工业化、城市化迅速发展所形成的城镇人口不断增加的背景下，作为居住用途的住宅成为房地产市场首要的也是主导性的需求。但在一系列宏观调控政策影响下，房地产开发企业积极布局商业地产，2012年全国办公楼、商用物业投资增速保持了高速增长态势，而住宅投资增速则低位运行。具体来看，2012年，在房地产开发投资中，商品住宅完成投资49374.2亿元，同比增长11.4%，增幅同比回落18.8个百分点，占房地产开发投资的比重为68.76%；办公楼投资3366.6亿元，同比增长31.6%，增幅同比回落9.1个百分点，所占比重为4.69%；商业营业用房投资9312.0亿元，同比增长25.4%，增幅同比回落5.1个百分点，所占比重为12.97%；其他投资9751.0亿元，同比增长30.1%，增幅同比提高19.2个百分点，所占比重为13.58%。数据来源：国家统计局图22011年与2012年全国房地产开发结构（二）开发企业资金紧张态势有所缓解 2013年土地储备行业风险分析报告2012年，全国房地产开发企业到位资金96537.7亿元，同比增长12.7%，增幅同比回落1.4个百分点。其中，国内贷款14778.4亿元，同比增长13.2%，上年同期为零增长；利用外资402.1亿元，同比下降48.8%，上年同期为增长2.9%；企业自筹资金39082.7亿元，同比增长11.7%，增幅同比回落16.3个百分点；其他资金42274.5亿元，同比增长14.7%，增幅同比提高6.1个百分点。在其他资金中，定金及预收款26558.1亿元，同比增长18.2%，增幅同比提高6.1个百分点；个人按揭贷款10523.9亿元，同比增长21.3%，上年同期为下降12.2%。数据来源：国家统计局图12011-2012年全国房地产开发投资资金来源及增速情况总体来看，2012年以来全国房地产开发企业资金状况呈好转态势，说明在实体经济下行压力较大的背景下，相对于其他行业和领域的贷款，房地产开发贷款的质量仍然较高，商业银行的信贷投放偏好强烈。尤其是个人按揭贷款增速自年初开始正增长后持续回升，说明市场销售回暖，银行对房地产行业贷款“定向宽松”的趋势愈发明显，再加上不少企业仍在谋求多渠道融资以便增强自身抗风险能力，短期来看，开发企业资金来源状况仍将继续转好。数据来源：世经未来图22011年与2012年全国房地产开发企业资金来源结构（三）土地购置面积增速持续呈现负增长态势 2013年土地储备行业风险分析报告在一系列宏观调控政策影响下，2012年以来全国房地产开发企业土地购置面积增速持续呈现负增长态势，说明房地产开发企业对当前市场缺乏信心，储备土地的热情仍然不高；与此同时，待开发土地面积增速下降并于12月份实现负增长，说明在当前形势下，企业开发进程有所加快。2012年，全国房地产开发企业购置土地面积35666.8万平方米，同比下降19.5%，上年同期为增长2.6%。同期，全国房地产开发企业待开发土地面积40196.6万平方米，同比下降0.1%，上年同期为增长13.4%。数据来源：世经未来图12008-2012年房地产开中土地购置面积情况回顾2012年的土地市场可以看到，2011年的限购政策导致楼市成交量下滑，楼市政策的不确定性导致开发企业对未来的谨慎态度使得2012年上半年土地市场较为冷清。进入下半年，二季度市场销售的回暖，一方面使得开发商资金流压力减小，另一方面部分房企有补库存的需求，于是土地市场从三季度开始升温。进入四季度，地方政府迫于指标压力加快了推地速度，土地数量和质量都有提高，供需两旺的情况也造就了年末地王频出。整体来看，2012年土地市场先抑后扬，但是土地供应和成交均低于2011年，平均溢价率也同比下滑。（四）施、竣工面积增速回落市场供应总量增长缓慢受上年基数较高因素影响，2012年以来全国商品房累计施工面积和新开工面积增速均表现为同比大幅回落，尤其是新开工面积增速自2012年4月份开始呈现负增长，虽然7月份达到年内低点-9.8%之后企稳，但全年仍未走出负增长态势，且由于12月单月新开工面积增速同比回落使得全年降幅有所扩大。2012年，全国商品房累计施工面积573417.5万平方米，同比增长13.2%，增幅同比回落12.1个百分点。房屋新开工面积177333.6万平方米，同比下降7.3%，上年同期为增长16.2%。由于新开工面积在6个月甚至1年后才能形成供应，因此这也将导致2013-2014年的商品房供应偏紧，应当引起重视。 2013年土地储备行业风险分析报告在全国商品房累计施工面积和新开工面积增速回落的情况下，全国商品房累计竣工面积增速也呈回落态势，市场供应总量增长缓慢。2012年全年，全国商品房累计竣工面积99425.0万平方米，同比增长7.3%，增幅同比回落6.0个百分点。数据来源：国家统计局图12008-2012年商品房新开工、施工、竣工面积累计同比增速情况（五）房地产市场销售情况分析2012年以来，得益于地方政府对楼市政策的微调，以及中央货币政策得以放松，降准、降息等政策逐步出台使市场预期发生较大变化释放了一定的购买力。尤其是由降息引起的购房成本降低以及多地调整公积金政策，且刚性需求依然庞大等因素影响，房地产市场逐渐活跃，全国商品房销售面积降幅持续收窄，并于11月份实现年内首次正增长，全国商品房销售额增速持续提高，但全年增幅均低于上年水平。2012年全年，全国商品房销售面积111303.6万平方米，同比增长1.8%，增幅同比回落3.1个百分点。数据来源：国家统计局图22008-2012年商品房销售情况2012年年初，房地产调控政策定向微调，稳定刚性需求、保证首套房贷等措施使房地产市场出现积极变化，再加上开发商加快推盘、积极营销、主动降价，房地产市场3月、4月份出现温和回暖。尽管如此，在房地产行业整体回调的大趋势下，商品房销售形势依然严峻。1-3月， 2013年土地储备行业风险分析报告商品房销售面积累计15239万平方米，同比下降13.6%；商品房销售额累计8672亿元，同比下降14.6%。2季度，受部分城市楼市政策微调、首套房首付比例和贷款利率向下浮动、央行降息、开发商降价促销以及季节性因素刺激，房地产市场刚性需求加快释放，市场预期由持币观望转为担心房价上涨，销售形势开始好转。上半年，商品房销售面积累计39964.38万平方米，同比下降10.0%，同比降幅持续收窄，较1-3月降幅收窄5.96个百分点；商品房销售额累计23314.04亿元，同比下降5.2%，其中，6月当月销售额同比增长6.91%，2012年来首次呈现正增长。下半年，房地产市场供需形势发生较大变化。6月、7月央行连续两次降息，推动楼市持续回暖，刚性需求加速释放，甚至出现部分“恐慌性”购房需求，7、8月房地产销售市场呈现淡季不淡的良好局面。7、8月，当月商品房销售面积同比分别增长13.3%和12.9%，年内首现同比增长；当月商品房销售额同比分别增长26.3%和20.4%，出现难得的高速增长态势。进入9月，开发商加大推盘力度，并对“金九”楼市销售寄予厚望，但房地产市场并未继续升温。9月，当月商品房销售面积、销售额均达年内第二高点，但同比分别下降3.6%和增长4.9%，远不如7、8月的增长势头。其原因为：第一，7、8月透支了部分购房需求，导致后续购房需求不足；第二，政策限价预期增强，开发商以价换量积极性不高，市场观望情绪再起；第三，8月底以来首套房贷款利率大多有所上调，且审核周期拉长，居民购房成本有所提高。4季度，房地产市场持续向好，恐慌性购房情绪再度蔓延，楼市销售表现远超预期。其中，10、11月，商品房销售异常火爆，当月销售面积同比分别增长23.2%和30.4%，销售额同比分别增长31.7%和38.4%，11月均达年内最高增速；12月，房地产市场有所调整，当月销售面积同比下降3.7%，销售额同比增长8.5%。数据来源：国家统计局图12008-2012年商品房销售面积和销售金额累计增速情况 2013年土地储备行业风险分析报告2013年上半年尤其是1季度，开发商将加大促销力度，以启动新一年的销售计划，主要城市房价看涨预期较强，商品房销售情况将好于2012年同期；下半年，随着商品房库存的触顶回落，尤其一线城市房源不断被消耗，市场供需关系将发生明显转变，开发商的提价空间将进一步加大。综合预计，2013年全国商品房销售面积将同比增长5%左右。事实上，2012年以来，中央政府始终对房地产市场调控保持从严态势，多次释放调控力度不放松的信号。从2012年一系列市场运行数据指标综合来看，房地产市场已逐渐步入供求结构合理、运行趋稳的正常发展轨道，房地产调控已经取得了预期成果。但近几个月以来，在利率下调、购房成本降低以及刚性需求集中释放等因素影响下，市场成交逐渐活跃，在成交量放大的同时，2012年下半年以来一些城市房价出现环比上涨，说明对房地产市场的宏观调控压力仍然较大。与此同时，不容忽视的是，我国房地产市场调控仍然处在关键时期，部分城市房价上涨压力仍然较大，有些城市调控力度有所放松，特别是在当前面临负利率困境，民间投资渠道不足，房地产投资资金从一线城市向二、三线城市甚至三、四线城市不断蔓延的关键时期，宏观调控的“一举一动”影响着未来房地产市场的变化，必须毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策，防止变相放松购房政策，要促使房价合理回归，绝不能让房价反弹，造成功亏一篑。（六）下半年开始房价持续上升2012年1季度，在政策持续偏紧、市场销售低迷、库存高居不下、资金链紧张、房源供应增多的形势下，房地产开发商纷纷采取主动降价、加速去库存化、加快销售款回笼的防守策略，全国商品房价格进入下行通道。由于2012年信托贷款集中到期，房地产企业将进入偿债高峰期，各大房企均把去库存化、以价换量列为2012年首要目标。2季度，伴随着房地产市场销售形势的好转以及市场预期的上调，开发商的营销策略有所调整，“以价换量”大打折扣，降价幅度大不如前，部分开发商甚至正酝酿新一轮的涨价，部分城市房价出现小幅上涨。3季度，尤其是7、8月，楼市销售形势较好，开发商“以价换量”的积极性逐步减弱。由于年度销售任务完成情况超预期，部分开发商甚至开始提价，主要城市房价涨势较强。不过7月以来，中央及各大部委严令防止房价反弹，地方政策“微调”的现象有所收敛，主要城市房价涨势逐月趋缓，未来将以稳为主。4季度，尽管严控房价上涨的政策要求不变，但除限购外的其他新政迟迟未出台，前期调控的政策效应明显下降，市场预期发生本质转变。一方面，完成年度销售任务的开发商大多“提价逐利”，适度减缓了新推盘速度；另一方面，房地产市场出现恐慌性购房需求，刺激房价进一步上涨。 2013年土地储备行业风险分析报告数据来源：世经未来图12011-2012年新建住宅价格走势情况第二节政府融资平台发展情况一、平台贷监管政策的“紧松”两面2012年7月底8月初，有消息称部分商业银行总行已向各地方分行发布通知或传达精神，要求对省级地方融资平台、“百强县”平台项目乖予以信贷支持。且银行信贷支持重点将集中在公路、铁路、天然气、清洁能源等领域以及其他民生项目。世经未来点评：（一）背景：稳定经济增长防止“半拉子”工程2012年2季度末，中国银监会分别召开2012年第二次经济金融形势通报分析（电视电话）会议和2012年年中监管工作（电视电话）会议，银监会主席尚福林在会上表示，下半年要更加有效地支持实体经济稳步增长。继续加大对国家重点建设项目的支持。保障农田水利等农业基础设施建设、粮食生产和“菜篮子”工程的信贷需求。重点支持以省级平台为主开展的公租房、廉租房、棚改房等三类保障房建设。与此同时，有关部门在上报的金融机构稳定经济增长政策建议提出，加大银行业等各类金融机构对“稳增长”的支持力度。在调结构及经济增速下行背景下，2012年以来部分平台贷款确实存在还款压力上升的风险。因此，对省级以上、与重大在建续建工程相关、涉及稳增长重点项目等平台贷，在符合银行授信条件基础上，给予一定程度放松，避免造成资金断流，引发银行不良贷款上升，影响“稳增长”调控政策效果。（二）不同资质平台监管差异明显“降旧控新”是银监会2012 2013年土地储备行业风险分析报告年对于地方政府融资平台贷款的实施目标，上半年贷款余额的回升已经引起其重视。监管要求银行需加强平台贷准入管理，严格执行各行年初自行评定的平台客户信贷分类结果，不得以任何形式向“压缩类”平台新放贷款、向“维持类”平台新增贷款。下半年，继续扎实推进地方政府融资平台贷款风险管控。尤其加强平台信贷准入管理，严格执行各行年初自行评定的平台客户信贷分类结果，不得以任何形式向“压缩类”平台新放贷款、向“维持类”平台新增贷款。由于目前平台贷风险较大的是城商行，监管部门曾要求这些银行压缩覆盖不足的平台贷规模。对不同资质的平台贷监管要求也有明显差异。此外，自5月底发改委加快投资项目审批后，银行对平台贷的支持就有所回暖。2季度以来各地新设融资平台已有增多倾向，新增融资平台主要为区县级，集中于土地储备和城市建设投资领域。这对于保持住年初提出“平台贷余额只降不升”的目标将形成巨大的冲击。二、“影子银行”等融资方式潜在风险正在积聚2012年10月末，银监会在第三季度金融经济形势分析会上要求商业银行对部分行业的信用风险、融资平台风险、房地产贷款风险以及商业银行经营出现的新挑战等要高度关注。世经未来点评：（一）背景一：地方融资平台贷款进入兑付高峰截至2010年底，全国地方政府性债务余额107174.91亿元，其中：政府负有偿还责任的债务67109.51亿元，占62.62%；政府负有担保责任的或有债务23369.74亿元，占21.80%；政府可能承担一定救助责任的其他相关债务16695.66亿元，占15.58%。从偿债年度看，2010年底地方政府性债务余额中，2011年、2012年到期偿还的占24.49%和17.17%，2013年至2015年到期偿还的分别占11.37%、9.28%和7.48%，2016年以后到期偿还的占30.21%。按照银监会口径，截至2011年9月末，已退出平台、纳入一般公司类贷款管理的（监测类平台）1974家，贷款余额2.9万亿元；仍按平台贷款管理的（监管类平台）8494家，贷款余额6.2万亿元。审计署报告显示，2012年融资平台贷款将有约1.22万亿到期。由此可见，地方融资平台贷款进入兑付高峰。（二）背景二：政策及市场环境变化导致地方财政收入下滑进入2012年以来，前期地方融资平台贷款进入兑付高峰，而由于各种政策及市场环境变化导致了地方财政收入下滑。2012年1-9月，全国财政收入90588亿元，同比增长10.9%，增速比上年同期回落18.6个百分点。经济增长速度放缓以及企业效益下滑，房地产调控政策持续，是财政收入明显回落的主要原因。地方财政收入下滑，进而使得 2013年土地储备行业风险分析报告一部分地方融资平台偿债压力上升，偿还到期贷款能力下降，与此同时部分融资平台银行贷款质量出现下滑，并有扩散的趋势。数据来源：世经未来图12011年9月-2012年9月全国财政收入情况（三）背景三：部分融资平台银行贷款质量下滑在银监会近期召开的会议中，多次强调关注地方融资平台贷款风险，要求商业银行重点排查地方融资平台贷款偿还情况，及平台贷款风险分类的变动情况，还要求严格落实平台贷款总量控制。根据最新数据显示，截至2012年9月末，招商银行地方政府融资平台贷款余额为951.26亿元，较上年末减少190.57亿元，占该公司贷款总额的5.6%，比上年末下降1.86个百分点，不良贷款余额1.57亿元，比上年末减少0.11亿元。交通银行政府融资平台贷款余额比年初下降了1.57个百分点。平安银行政府融资平台贷款余额424.58亿元，比年初减少了约84.78亿元。从部分银行公布的数据显示，各家商业银行都在控制着融资平台规模。同时，监管机构也要求商业银行对于符合要求的融资平台满足其合理的信贷需求。虽然目前没有出现大问题，但是对于地方融资平台贷款的风险一直都是监管机构高度关注的重点。（四）对银行的影响：城投债等影子银行风险不断积聚在地方融资平台贷款等老融资方式被严控叫停后，地方政府通过大上项目、大搞基本建设、大肆拆迁等方式提高GDP的行径并未发生显著改变。经济快速下滑使得地方政府纷纷自发推出大投资计划，资金来源成主要问题。由于监管机构一直在严控地方融资平台规模以及新增贷款，因此，城投债、基建信托、房地产信托、资金池信托、票据贴现等与影子银行相关的融资方式就接踵而来。数据显示，2012年1-9月，共有393只城投债在银行间债券市场挂牌，筹资规模达到4686亿元。大部分城投债为银行业金融机构持有， 2013年土地储备行业风险分析报告特别是部分城投债由于市场认可度不高，导致承销银行被动持券，这使得平台风险仍大量留在银行体系，并未得到有效分散，银行的实际风险敞口上升。从资金需求角度来看，2012年地方债务平台的存量债务到期，而土地财政吃紧，债务展期和借新还旧成了地方政府的必然选择。而借新，银行会有较苛刻的条件，信托无疑是一个较好的选择。数据显示，在2010年、2011年信托公司发行的产品中，基础设施类的信托产品并不多，但2012年，此产品发行数量却出现了大幅度增长，基本排名在信托发行种类的前三位。截至2012年三季度末，信托公司政信合作项目的余额为3903.46亿，在特色业务中的占比为6.18%；与去年同期相比较，今年三季度政信合作规模增长1115.14亿；而去年年底，全国信托公司政信业务的余额仅为2536.84亿，占比5.27%。由此可见，尽管城投债、基建信托、房地产信托、资金池信托、票据贴现等是以非银行贷款面目出现，但是这种影子银行风险是间接、隐蔽、难以鉴别和不易被快速发觉发现，实质上，这些都是地方融资平台贷款风险的变种变异。因此，也就出现了前面监管部门要求各级银行对部分行业信用风险、融资平台风险以及商业银行经营出现的新挑战的高度重视。 2013年土地储备行业风险分析报告第五章2012年土地储备行业区域发展分析第一节总体分析2012年全国土地市场先抑后扬，供求整体仍处低位。全国30个重点城市中，用地面积成交前十位的地区是天津、武汉、沈阳、上海、重庆、南京、成都、长春、西安、苏州；成交楼面价格最高的地区是北京、福州、杭州、深圳、上海、大连、宁波、广州、厦门、长沙；就住宅用地面积来看，成交面积居前十位的是武汉、沈阳、重庆、西安、上海、天津、长春、郑州、济南、成都；成交价格居前十位是北京、杭州、福州、深圳、上海、南京、宁波、苏州、大连、天津。表12012年全国重点城市土地市场交易情况城市总数住宅宗数（宗）用地面积楼面价格宗数（宗）用地面积楼面价格（万平方米）（元/平方米）（万平方米）（元/平方米）推出成交推出成交推出成交推出成交推出成交推出成交北京市166163100898527423826413727627659896484上海市685651247623472161240011510663959843454852广州市12510877564314502124343225724921872584深圳市685419915218552475117504138885110杭州市386370104598725372849706331927952206271天津市79770748414224109411841119371855624583043南京市3893551805162614501504645440833241604799武汉市70255040963158113912112471921751132619111824重庆市385274294420941752172914492139788120992170成都市29226315571360118713801018152441517122258沈阳市69050332552446135812892731941705124414911422青岛市286238104992514081696796837834921082337济南市18117293691615471329625743141919021710苏州市3393071226109517751696715135925230793397宁波市36535083880517152174565029624834804667无锡市23221094385511681086232018714421031895厦门市12411241036313461745121211611621072825福州市25221611582447318077575739795363东莞市11610945635011501501373016112120712476长春市27024315531336432103362545394484091468大连市241186139178522562364906446131630683251吉林市160119592457.15755946645279185604650长沙市1048744637317141734544628723519351956南昌市967461849510751160372833527414881587太原市12695479311548604523015385766857郑州市25925491291693390113413944744412131173 2013年土地储备行业风险分析报告洛阳市6753356290869841231812810210821026哈尔滨市1661319558046475465640339274875689西安市44437916361325695751251215850700744839昆明市3402201190716157414981439459936017641668数据来源：世经未来第二节全国重点城市土地市场情况一、北京市（一）发展现状：经营性用地仅完成供地计划31%，住宅用地成交创6年新低1.北京2013年商品住宅用地计划供地850公顷近日，北京市国土局发布了《市国土局市发展改革委市规划委关于印发北京市2013年度国有建设用地供应计划的通知》，住宅用地供应1650公顷，包括850公顷商品住宅用地和800公顷保障性住房用地，住宅用地同比减少2.9%。在各区县的住宅用地供应计划中，朝阳区供地最多，达294公顷，其中185公顷为商品住宅用地，顺义、房山、大兴、丰台、昌平、通州（社区网论坛商铺）等区住宅用地供应量也分别达到203、164、160、153、152、146公顷。2.住宅用地70%用于保障居民自住供地计划中显示，2013年北京市土地供应导向为优先安排保障性安居工程用地需求，稳定普通商品住宅用地供应，保障性安居工程和中小套型普通商品住宅用地供应不低于住宅用地供应总量的70%，禁止容积率小于1的住宅用地供应，以保障居民自住。供地工作按照“区县为主、市级统筹”的原则展开，原则要求各区县上半年要完成保障性安居工程用地供应计划的70%，达不到要求的区县暂缓所属区县土地一级开发授权。截止今年一季度，北京已累积完成保障安居工程新增用地328公顷，占全年计划指标的41%。3.优化城市空间布局推进新城建设2013年北京将严格控制城市中心城区建设规模，加大中心城人口和产业向新城疏散，重点支持顺义、大兴、昌平、房山等新城产业、商服和住宅用地供应，保障门头沟、怀柔、密云、延庆等区域性新城基础设施、特色产业发展用地需求，推动形成区域城市化格局。此外，供应计划中还要求规划新城范围内土地供应量占土地供应总量的70%以上，其中重点新城规划范围内土地供应量约占土地供应总量的40%以上。根据《北京市2012年度国有建设用地供应计划》，2012年全年计划完成供地总量5700公顷，其中可供商品房开发的商品住宅用地850公顷、商服用地350公顷。截至2012年12月31日，全年北京市共成交商品住宅用地276公顷，商业办公用地96公顷 2013年土地储备行业风险分析报告，加和起来，2012年全年经营性用地372公顷，仅仅完成全市年度计划1200公顷的31.0%。表12012年度北京市国有建设用地供应计划结构表非住宅用地住宅用地（小计：1700）类别面积（公顷）占比类别面积（公顷）占比交通运输110019%公租房1603%水利设施802%经适房1402%特殊用地1703%限价房1002%公共管理120021%定向安置4508%工矿仓储110019%商品住宅85015%商服3506%数据来源：世经未来从土地供应类型上分析，2012年住宅、商业办公、工业供地规划建筑面积分别为596万平米、265万平米、805万平米，相比2011年上涨幅度分别为-35.9%、-59.8%、8.8%，除工业用地继续保持上涨之外，住宅、商业及办公用地规模均出现明显下滑。数据来源：世经未来图12011-2012年北京公开出让土地面积对比单就商品住宅供地而言，2012年北京市共成交住宅用地37宗，规划建筑面积总计595.9万平米，住宅用地供地规模连续三年直线下降的同时，更创近6年来新低。此外，2012年成交住宅平均楼面地价为6624元/平米，近六年以来仅比2010年略低。 2013年土地储备行业风险分析报告2008-2012年北京市住宅用地成交情况年份成交宗数规划建筑面积（万平方米）出让金额（亿元）楼面地价（元/平方米）平均溢价率2008年581158.4437.8377933.30%2009年771234.2706.65724114.40%2010年821452.51063.4732064.80%2011年50765.2372.6486911.30%2012年37595.9394.9662431.40%数据来源：世经未来（二）特征分析：土地市场交易量波动明显年底上演疯狂大戏从2012年各月的土地成交情况看，土地市场交易量波动明显，第一、三季度供地量较大。主要原因是：2012年初政府多以摸索保障房用地落实方法为主，推地节奏相对缓慢；加上开发企业迫于自身发展的压力，也需要一定量的土地储备，导致第一季度土地交易量相对活跃；由于3-6月刚性需求集中释放，在此期间住房成交量明显回涨，在7月万柳地王的带动之下，第三季度土地交易引来2012年最为活跃的时期。2012年12月，北京土地市场上演年底最后的疯狂。首先，当月共有5总住宅用溢价率均超过45%，全部超过挂牌出让宗地设定合理土地上限价格，足以见得土地市场竞争之激烈；同时，出现“面粉价格高于面包”的现象，以通州台湖镇三宗为例，纯商品房部分的楼面地价在12804-15984元/平方米之间，周边在售新房东亚•印象台湖项目，交易均价不足13451元/平方米。（三）企业表现：大型房企销售状况较好在京拿地积极性增大根据统计的27家品牌房企中，有万科、首开、保利等8家房企在2012年在北京获取住宅用地，共计16宗土地，累计规划建筑面积269.7万平米，仅占全年成交总量的31.3%。而2012年这27家品牌房企只有3家在北京拿地，累计规划建筑面积203.5万平米，仅占全年成交总量的26.6%。表1品牌企业年度拿地情况年份拿地企业数量成交宗数规划建筑面积（万平方米）楼面地价（元/平方米）2010年1540843.781992011年311203.551062012年816269.78576数据来源：世经未来拿地数量增长，说明大型房企已逐步恢复在北京拿地的步伐，一方面是大企业在京项目销售情况明显好转，销售回款增长迅速；另一方面，相比2011年，2012年北京所推地块多集中在近郊区和中心城区，地块位置和品质相对优越。 2013年土地储备行业风险分析报告2012年北京市新增土地金额及面积前十位企业北京2012年新增土地金额排行前十名北京2012年新增土地面积排行前十名排名企业名称总成交金额（亿元）排名企业名称规划建筑面积（万平方米）1金融街控股股份有限公司63.751北京首都开发股份有限公司89.972保利房地产（集团）股份有限公司44.62万科企业股份有限公司51.053北京首都开发股份有限公司40.923保利房地产（集团）股份有限公司50.474万科企业股份有限公司39.434大连万达集团40.195大连万达集团33.25中国铁建房地产集团有限公司38.356融创中国控股有限公司30.86广州富力地产股份有限公司32.577北京赫华恒瑞房地产开发有限公司26.37融创中国控股有限公司30.958招商局地产控股股份有限公司23.78华润置地有限公司28.689中冶置业有限责任公司229金融街控股股份有限公司25.5510南昌市政公用投资控股有限责任公司19.1510招商局地产控股股份有限公司18.93数据来源：世经未来（四）年度总结：开发商拿地顾忌犹存政府推地数量递减2012年，北京市土地市场陷入空前低迷，成交量创近6年来新低，出现这一局面应归结为供求两方面的原因：需求方面，从中央至地方的严厉调控使开发企业不得不在花钱上谨小慎微，拿地作为开发商最主要的成本支出，更应慎之又慎，即便是销售回款明显增加，但是开发企业拿地动力已大不如前。供应方面，在中央政府对保障房的重视及调整过高的土地价格的要求下，北京市国土局推地过程需考虑保障房用地的配建模式、土地底价的制定等诸多因素，加上经过多年的高强度开发，北京市可利用的土地资源有限，导致供地规模不如往年，2012年仅完成年度经营性土地供地计划的31%。因此，开发商拿地顾忌犹存、政府推地数量递减的情况下，北京市土地市场呈现低迷状态也在情理之中。（五）发展趋势：预计2013年北京土地市场有望出现反弹相关政策还会预防“地王”的频出2012年12月18日上午，国土资源部举行了关于“采取切实措施稳定房地产用地供应、抑制异常地价” 2013年土地储备行业风险分析报告的新闻通气会，要求各地通过不同方法防止地王出现，因此，这一指导方向下，对土地市场的供求将产生不同的影响。供应方面，在继续重视保障房建设、同时加快普通商品住房建设的大背景下，原则上各城市住宅用地供应将相应提速，北京市也不例外。但如前所述，北京市面临整体土地资源稀缺，优质地块基本开发殆尽的局面，即使加速推地，效果有限。需求方面，主力开发企业2012年销售业绩创新高，得益于一线城市项目的良好表现，如今，资金链紧绷的现状得到一定程度的改善，虽然北京拿地成本高，但是整体市场环境规范且市场预期看好，开发企业重回北京拿地的积极性增大。基于此，对2013年北京市土地市场预判如下：第一，住宅用地供应总量同比有所增长，但涨幅有限；所供土地以近远郊区域为主，其中远郊区域所占比重将继续上升；配建保障房的住宅用地比较将进一步加大，同时也将有更多的纯保障房用地推出；由于北京土地一级开发涉及成本过高，土地价格也不会有明显松动。第二，品牌房企将延续2013年的拿地态势，诸如万科、龙湖、金地等企业在京的土地储备量日渐萎缩，虽然北京拿地成本高，但从投资风险的角度考虑，楼市需求旺盛的一线城市依然是企业首选。第三，在供应小幅增长，需求积极性增加的情况下，未来一段时间内北京市土地市场将会走出低迷，总体成交量将出现回涨，土地价格还将继续上涨，个别核心区域地块还将刷新“地王”记录。同时，政府还会继续通过各种暂停出让公告、出让地址变更公告、发布土地供地计划等方式，提前干预企业拿地，防止“地王”频繁出现；另外，在招拍挂交易现场，针对个别地块还会继续执行“限总价、竞保障房”的模式，防止“地王”带来恐慌，影响楼市的预期。二、上海市（一）发展现状2012年上海共成交经营性用地190幅，成交面积共计802.38万平方米，同比减少39.97%。土地出让金共计875.78亿元，同比减少25.98%。其中，住宅用地成交55幅，成交面积304.01万平方米，同比减少36.86%，土地出让金393.27亿元，同比减少16.4%；商业用地成交84幅，成交面积206.02万平方米，同比减少32.48%，土地出让金356.67亿元，同比减少28.78%；保障房用地成交51幅，成交面积292.35万平方米，同比减少46.85%，土地出让金125.83亿元，同比减少40.65%。 2013年土地储备行业风险分析报告数据来源：世经未来图12012年上海市土地成交面积与成交总价2012年上海经营性用地成交面积为3年来首次下降，同时创下3年新低。2010年上海经营性用地成交面积为1276万平方米，2011年为1336万平方米。（二）全年成交同比锐减下半年成交量逐月增加整体来看，2012年上海土地市场呈“前低后高”的走势，上半年成交量偏少，除6月外，其他5个月，成交面积均未超过50万平。自7月份开始，上海土地市场开始发力，成交量逐月走高，成交面积在11月达到全年最高，为157.56万平方米，因多幅高价地块的拍出，土地出让金在则12月达到全年最高，为233.12亿元，这也是全年唯一一个超过200亿元的月份。土地市场“前低后高”符合往年惯例，但受调控影响，上半年土地供应减少，开发商拿地谨慎，土地成交面积同比锐减56.60%。进入下半年，尤其是9月份开始，土地供应量持续增加，优质地块相继入市，资金状况得到好转的开发商亟待补充土地储备，大型房企在上海土地市场频频出手，使得土地成交面积连续4个月保持在100万平以上。（三）16区县出让土地嘉定172万平居首上海17个区县中，除静安区外，其余16区县在2012年均有土地成交，其中嘉定区出让土地45幅，出让面积达172.37万平方米，为2012年出让土地最多的区县。浦东新区出让土地32幅，出让面积116.24万平方米，居第二位。嘉定区近年来一直扮演着上海供地“大户”的角色，在2012年上海土地供应锐减的情况下，嘉定区土地出让面积仍然达到172万平，占比超过两成。2012年嘉定土地出让力度不减，或将进一步加大该区域的库存量。（四）大型房企回归一线城市外地房企纷纷入沪 2013年土地储备行业风险分析报告限购之初，一部分开发商纷纷收缩一二线城市市场，大规模布局三四线非限购城市，2012年下半年以来，一些大型标杆房企重返一线城市积极拿地，北上广深再次成为房企争夺焦点，引得自9月开始复苏的土地市场迅速回暖。2012年，包括万科、绿地、新城、旭辉等在内的23家大型房企在上海共斥资443.93亿元竞得41幅共计236万平方米的经营性用地，住宅用地超过8成，其中绿地集团单独或联合其他企业竞得土地11幅，居各房企榜首。在大型房企重返上海的同时，一些原本在上海没有项目的外地房企也纷纷来到上海，2012年，包括协信、阳光城在内的多家房企斥资53.49亿元竞得12幅土地共计40.84万平方米，其中半数为住宅用地。上海市场基数庞大，潜在购房需求在长时间压抑后，势必会出现反弹走势，这也是外地房企进驻上海的主要原因。表12012年上海市新增土地金额和面积排行前十名的企业上海2012年新增土地金额排行前十名上海2012年新增土地面积排行前十名排名企业名称总成交金额（亿元）排名企业名称规划建筑面积（万平方米）1上海绿地（集团）有限公司125.741上海绿地（集团）有限公司160.852万科企业股份有限公司82.532万科企业股份有限公司79.213保利房地产（集团）股份有限公司66.243上海港城开发（集团）有限公司35.134方兴地产（中国）有限公司56.84江苏新城地产股份有限公司33.945绿城中国控股有限公司46.025旭辉集团有限公司32.366融创中国控股有限公司46.026绿城中国控股有限公司30.167保利置业集团有限公司32.597融创中国控股有限公司30.168上海外滩滨江综合开发有限公司,27.78卓越集团29.539重庆协信地产25.689保利房地产（集团）股份有限公司28.6510中虹集团22.4110佳兆业集团控股28.04数据来源：世经未来（五）地王记录频频刷新上海诞生全国地王随着2012年下半年土地市场逐渐火热，“久违”的地王再次出现，临近年底，上海地王记录频频刷新，甚至诞生了2012年全国总价地王。10月10日，保利地产经过激烈争夺，以45亿元总价竞得徐汇滨江地块，成为上海新总价地王；12月12日，万科、绿地及九龙仓联合体以54.31亿元总价竞得徐汇南站商务区地块，刷新滨江地块成为新总价地王；仅过半月，方兴地产与上港集团联合体以56.8亿元竞得海门路55号地块，不仅刷新了上海总价地王记录，而且也刷新了2012年全国总价地王记录。在总价地王不断刷新的同时，单价地王也在刷新，9月29日 2013年土地储备行业风险分析报告，申电投资竞得黄浦江沿岸综合开发E18单元1-12地块，楼板价28983元/平，成为上海单价地王；11月23日，太保财险综合体竞得黄浦区594（北块）、596街坊地块，楼板价36509元/平，刷新单价地王记录。从上述地块可以看出，2012年上海出现的多幅地王大多为商办地块，仅有徐汇滨江一幅地块含有住宅性质，且这些地块均位于上海的黄金板块，数量会越来越少，价格高也属正常，地王不断刷新也反应了开发商对于稀缺的优质地块均有极大的兴趣，甚至是志在必得。同时，土地出让方在土地行情回暖的情况下推出优质地块，也寄希望于可以带来客观的土地出让金。表12012年上海市土地成交总价前十位拿地企业土地性质出让面积（平）溢价率楼板价（万元/平）成交总价（万元）所属区县上海国际港务（集团）股份有限公司,威旺置业有限公司商办40577.421.11%2.333568000虹口区上海万科房地产有限公司、上海玖致酒店管理有限公司、广州港捷企业管理有限公司、绿地地产集团有限公司商办107486.20.00%1.1543100徐汇区上海保利建锦房地产有限公司，信保（天津）股权投资基金管理有限公司商住办66530.142.86%2.7055450000徐汇区上海盛垣房地产开发有限公司22街坊地块：商办；23街坊地块：商办、居住用地66762.50.03%/325940杨浦区上海外滩滨江综合开发有限公司、中国太平洋财产保险股份有限公司商办18675.5/3.6509277000黄浦区彩虹湾置业（上海）有限公司动迁安置房60641.10.00%1.09224075虹口区上海申电投资有限公司商业用地11788.70.00%2.8983205000浦东新区上海沪彤置业有限公司商住办112863.50.00%1.1395203202闵行区绿地地产集团有限公司居住用地102027.656.36%1.1302184500宝山区上海象屿置业有限公司居住用地45683.325.18%2.0029183000闸北区数据来源：世经未来（六）2011终止地块复出成交价格高企 2013年土地储备行业风险分析报告2011年上海共有24幅经营性用地（剔除动迁房用地）出让终止，其中11幅于今年重新挂牌出让，占比接近5成，除浦东外高桥1幅商业用地再次终止出让外，11幅地块中其余地块已全部拍出。11幅重新挂牌出让地块中，除世博会地区B片区B03A-02地块和嘉定区澄浏公路以东、胜竹东路以北地块出让条件没有变化外，其余9幅地块的出让条件均发生变化，其变化均为价格调整。9幅地块起始楼板价均较去年有下降，最大降幅为44.94%，最小降幅为10.96%。其中8幅地块起始总价下降，海门路55号地块随总价有所提高，但因容积率调整，楼板价也出现下降。虽然多数地块起始价格有所下降，但部分地块最终成交价格却高于去年，如海门路55号地块，该地块2011年出让时起价46.67亿元，于2012年重新出让后，最终成交价格却高出2011年10亿元。2011年受调控影响，房企资金链紧绷，在土地市场持谨慎态度，部分优质地块出现无人竞买的情形。进入2012年下半年，房企资金情况得到好转，开始在土地市场出手，对优质地块的争夺也变得激烈，从而使得部分地块的成交价格高于2011年。表1上海市2011年终止地2012年出让情况重新挂牌地块重新挂牌出让条件变化重新挂牌出让结果世博会地区B片区B03A-02地块无变化中国黄金集团公司底价竞得奉贤区南桥新城04单元11-02（2）区域地块起始总价由1.1754亿元降至7689万元，起始楼板价由5503元/平降至3600元/平。上海恒大投资有限公司以8900万元竞得，楼板价4167元/平，溢价率15.75%。浦东新区唐镇新市镇A-03-11地块起始总价由15.8346亿元降至12.0125亿元，起始楼板价由14500元/平降至11000元/平。上海绿顺房地产开发有限公司16.44亿元竞得，楼板价15054元/平，溢价率36.86%。浦东新区外高桥新市镇E03-02地块起始总价由9168万元降至7471万元，起始楼板价由8400元/平降至6845元/平。上海汇佳资产经营管理有限公司底价竞得。浦东新区外高桥新市镇E06-03地块起始总价由1.91亿元降至1.6306亿元，起始楼板价由19394元/平降至10678元/平。出让终止嘉定区宝翔路以东、芳林南路以北地块起始总价由9.9967亿元降至8.9012亿元，起始楼板价由7300元/平降至6500元/平。上海三湘（集团）有限公司,康毅以11.5803亿元竞得，楼板价8456元/平，溢价率30.1%。金山区朱泾镇B16-08地块起始总价由3.975亿元降至3.03亿元，起始楼板价由4100元/平降至3125元/平。农工商房地产（集团）股份有限公司底价竞得。嘉定区澄浏公路以东、胜竹东路以北地块无变化上海新湾投资发展有限公司底价竞得罗店新镇F1-3地块容积率由1提高至1.01，起始总计由6.1375亿元降至4.3503亿元，起始楼板价由11400元/平降至8000元/平。Winzeninvestmentpte.ltd以5.33亿竞得，楼板价9802元/平，溢价率22.52%。 2013年土地储备行业风险分析报告罗店新镇E4-1地块容积率由1提高至1.01，起始总计由3.9396亿元降至2.7925亿元，起始楼板价由11400元/平降至8000元/平。福建阳光城集团底价竞得海门路55号地块容积率由5提高至6，起始总价由46.67亿提高至46.9亿，起始楼板价由23000元/平降至19264元/平。方兴地产联合体56.8亿竞得，楼板价23330元/平，溢价率21.11%。数据来源：世经未来（七）发展趋势：未来1-2年上海市土地市场供给不足由于2012年上海市土地供应面积较上年有大幅减少，虽后程发力，全年土地成交面积仍较上年减少近4成。土地成交量的大幅下滑，或会使未来1-2年上海的新房市场出现供应不足。三、深圳市（一）2012全年仅成交11宗住宅用地量价齐跌供求低迷2012年深圳全年推出土地68宗，土地成交54宗，用地面积199万平方米，面积成交152平方米。其中住宅用地仅11块，面积为49万平方米。其中，2012年12月，深圳土地市场成交9宗土地，环比增长125.00%；成交面积11万平方米，环比下降68.74%。而住宅用地价格为8111.14元/㎡，环比增长64.45%，工业用地价格为532.51元/㎡，环比下降59.04%。2012年可谓是房地产市场政策动荡不安的一年，各种调控政策层出不穷，使得开发商迟迟不肯出手拿地，直到年底才显现回升。全年土地市场都呈现出先抑后扬的局面，不过供求整体仍处低位。其实房地产调控政策自2010年发布以来初见成效，2012年仍维持从紧取向，严格执行差异化信贷及限购政策，抑制投机投资性购房需求，并加大保障房用地供应力度，土地市场日趋理性。下半年全国土地市场明显升温，深圳的则是到11月才终于推出了今年的首块纯居住用地。该地块位于坪山新区，由金地在无竞争对手的情况下以起始价3.03亿元拿下，折合楼面地价3206元/平方米。11、12月深圳的土地市场颇显活跃，就在金地拿地后的4天，坪山新区又出让了一块体量要大几倍的商业、居住、文化综合地块，吸引了4家房企激烈竞争、25次出价，溢价率约24.4%，楼面地价高达7666元/平方米。另一块同样吸引了4家房企的是位于尖岗山的居住用地，创新使用了土地使用权捆绑两馆项目建设运营管理权进行招标，4家开发商竞标，最后由中海拿下，20亿元的成交价已经高出了底价10亿元一倍，加上建馆费用，综合地价高达48.6亿元。 2013年土地储备行业风险分析报告2012年土地市场供需双降，住宅用地楼面价同比上涨2012年被称为史上最严厉的房地产调控年，受持续从严从紧的调控政策与政府供地节奏影响，一二季度土地市场量价齐跌，景气度较低，进入下半年各地政府在加大供应量的同时纷纷推出优质地块，带动房企拿地积极性，市场活跃度有所上升，但仍难改全年低迷走势，供求均低于去年同期。（三）欲借“地王”推高房价资源紧缺难挽局面2008年～2011年，深圳中心城区的土地供应量从93.48万平方米下降至0.92万平方米。2012年深圳中心城区更是出现零地块出让的景象。2012年深圳土地资源紧缺，供地量较少，土地出让金为108.4亿元，同比减少44%。今年推出总计11块含居住用地的地块，只比去年少了一块，但总体规模上却小了不少———去年扣除招商拿下的一块尚待规划居住用地面积的综合地块以外，居住用地出让总面积56.6万平方米。而今年即使加上其他性质用地，也只有49万平方米。虽然2012年底地王频，依然拯救不了这一年土地市场低迷的总体趋势。北京、上海、深圳几乎同时再现新“地王”，显示年底的土地盛宴愈演愈烈。进入四季度以来，地产大佬纷纷现身各地土地市场积极拿地，地方政府趁势开始大举加速供地。据中原集团研究中心统计数据显示，11月前22天万科、绿城、招商、保利、富力和金地5家企业合计拿地权益支付价达到110.45亿元，权益建筑面积达327.95万平方米。其中万科占据首位，拿地权益支付价达到38.66亿元，权益建筑面积达到119.52万平方米。一方面是随着商品房成交量的上涨，房企资金链有所缓解，另一方面，时近年底，各级政府选择通过大量推地来加快完成供地计划，提高土地出让收入。因此，年底或再掀拿地热潮。而针对部分大型房企加速拿地，局部市场量价齐升的现象，国土资源部表示将积极采取措施，稳供抑价，并通过严格市场准入条件、灵活使用多种竞价方式等手段保持地价信号平稳，适时公布本地"地王"的参照标准，减少对市场的误导和干扰。也对土地市场的活跃起到了一定的抑制作用。四、杭州市（一）杭州2012年卖地吸金611亿逾3成来自五大房企2012年，杭州市（含主城、余杭、萧山）土地出让收入611.32亿元，比2011年的577.64亿元增长了大约6%。从土地成交量来看，全年总共成交了158宗土地，总成交面积约468.84公顷。表12012年杭州市（含主城、余杭、萧山）土地成交情况区域成交宗数成交面积（公顷）成交金额（亿元）成交金额同比2011年增长主城区77202.24424.7634% 2013年土地储备行业风险分析报告余杭区53196.63119.33-12%萧山区2869.9867.23-34%合计158468.85611.326%数据来源：世经未来2012年杭州土地市场上下半年可谓是“冰火两重天”。上半年土地市场的成交量不仅小，且以商业类用地为主，6个月仅成交了38宗土地，收获土地出让金93.8亿元，仅占全年的15%；而到了下半年，土地市场却异常火热，不仅成交了多达120宗，成交金额高达517.52亿元。其中，8月份是2012年杭州土地市场的一个分水岭，在8月7日申花庆隆宅地首先破冰之后，大量优质地块竞相上市，瞬间驱走了土地市场笼罩了大半年的极寒。万科、中海、滨江等地产大鳄频频出手，天阳、杭房、大家等品牌房企争相入市，富力、融创、绿地等外来房企相继入杭，令下半年的土地市场呈现极热状态。数据来源：世经未来图12012年杭州土地市场各月成交走势情况（二）五家“地产大鳄”196.37亿猎地占杭州全年出让金的32%2012年，杭州市土地市场拿地企业的主力依然是房地产行业龙头企业。其中，拿地金额前五位分别是中海、万科、嘉里、滨江、龙湖，五家房企拿下了19宗土地，总拿地面积91.81公顷，总拿地金额达196.37亿元，将近占杭州全年土地出让金的三分之一。2012年在杭州拿地投入金额最多的是中海，4宗共15.76公顷土地豪掷69.08亿元。中海地产先是在10月17日一出手便以约55.88亿元的总价和配建9.81万方保障房面积的代价包揽了三堡三宗宅地，若刨除保障房面积进行折算，这三宗宅地就是杭州的单价“新地王”。但中海并未就此满足，随后又在12月4日以约13.21亿元的底价拿下了蒋村一宗14.7万方的宅地。 2013年土地储备行业风险分析报告2012年在杭州拿地面积最大的是万科，5宗宅地总占地面积33.94公顷，总可建建筑面积达79.5万方，地块位置分别位于普福、滨江、蒋村和勾庄，分布杭城东南西北。与中海不同的是，万科拿地一直遵循着低价策略，除了滨江地块之外，其余4宗地块几乎均以底价收入囊中，拿地总金额达53.74亿元。嘉里置业是2012年在杭州单日拿地最多的房企，在10月19日一口气包揽了之江的5宗土地，其中包括3宗宅地和2宗商业用地。嘉里的拿地过程并不顺利，5宗土地都遭遇到了不小的竞争，溢价率最低的一宗地块也达到了21%，最高的一宗达44%。这5宗土地总占地面积14.26公顷，总可建建筑面积23.9万方，总成交金额达25.37亿元。在2012年杭州拿地金额前五名的房企中，滨江集团是唯一一家杭州本土房企。而其拿下的4宗土地的地理位置也都极为巧妙，虽然行政规划属于余杭区，但都紧贴主城区边缘，且地处热门板块。首先是8月30日，滨江系投资公司与广景房产联合拿下西溪湿地两宗低密度宅地；随后在11月2日滨江集团与投资公司一起竞得城北勾庄的两宗商住用地。至此，滨江的拿地面积达38.85公顷，共花费24.66亿元。而排在第五位的龙湖地产仅仅凭借一宗滨江奥体单元宅地便挤入了榜单之中。该地块位于钱江三桥下桥口东面，近邻奥体博览城，占地面积约7.73公顷，可建建筑面积24.8万方。龙湖在拿这块地的时候非常顺利，无对手竞争，以23.52亿元拿下，同时也让该地块成为2012年单宗地块总价之最。表12012年杭州新增土地金额及面积排行前十名企业杭州2012年新增土地金额排行前十名杭州2012年新增土地面积排行前十名排名企业名称总成交金额（亿元）排名企业名称规划建筑面积（万平方米）1中国海外发展有限公司69.091万科企业股份有限公司79.542万科企业股份有限公司53.742北京银泰置地商业有限公司理想思维地产集团有限公司47.453嘉里建设有限公司25.373中国海外发展有限公司45.464杭州滨江房产集团股份有限公司24.664杭州滨江房产集团股份有限公司38.855龙湖地产有限公司23.525杭州华元房地产集团有限公司32.116中国平安人寿保险股份有限公司深圳嘉新投资发展有限公司昆山联诚股权投资管理有限公司23.16广州富力地产股份有限公司287杭州市房地产集团开发有限公司15.387杭州惠力房地产开发有限公司26.468中国铁建房地产集团有限公司13.088龙湖地产有限公司24.759广州富力地产股份有限公司12.299嘉里建设有限公司23.9310慧展科技（杭州）有限公司11.4910杭州广厦实业投资有限公司23.09 2013年土地储备行业风险分析报告数据来源：世经未来五、重庆市（一）房地产用地突出工业用地降四成2012年重庆主城区土地市场总供应土地398宗，供应土地面积3121.26万平方米；成交土地368宗，成交土地面积2730.79万平方米。相比2011年，2012年整体土地市场供需分别增长34.71%、21.96%。其中，房地产相关用地成交面积1500.03万平方米，占比55%，同比增加近六成；工业用成交面积931.9万平方米，占市场总量34%，虽然成交量同比略有16%的减少，但依然保持着较高的成交水平；其他性质用地成交土地298.86万平方米，占总量11%，同比增长一倍多。2011年重庆房地产市场受国家调控影响经历了长达一年的低迷楼市，2012年春节后在房价下调、信贷政策放松及公积金政策延续等因素的共同作用下，楼市信心逐步恢复，下半年更是加速回暖，因此也带动了2012年土地市场的活跃，特别是房地产用地市场，土地供应量屡创新高，仅下半年成交量就超过了2011年全年成交水平。2012年重庆主城区土地成交金额794.94亿元，土地平均单价194万元/亩。其中，房地产相关用地平均地价314万元/亩，同比降27%，工业用地平均地价30万元/亩，降幅45%。虽然2012年重庆主城区土地成交量增幅较大，但整体土地平均单价相比2011年下降约11%。土地均价下跌的主要因素：其一，在2012年房地产相关用地成交中，主城核心组团高价位地块明显减少，非核心地段土地成交量大增，因此拉低了房地产用地成交价格平均水平；其次，工业用地亦是受土地供需结构影响土地均价降幅较大，2011年成交的工业用地中，一类工业用地成交量占据了总量60%，而在2012年，二类工业用地占据了总量60%，因此2012年工业用地成交均价被拉低45%。（二）北区成交量居首，西区价最高从大片区工业用地成交情况来看，北区（北碚区、北部新区、江北区、渝北区）成交量依然最大，占总量六成之多，其次是西区（沙坪坝区、高新区、九龙坡区、大渡口区）占总量25%比例，南区（南岸区、巴南区）和中部区域（渝中区）相对较少，只占总量15%。 2013年土地储备行业风险分析报告从各区域工业用地成交情况来看，北碚区成交宗数最多，共有38宗，土地成交面积198.95万平方米；江北区成交面积最大，共成交工业用地253.27万平方米，平均单宗土地面积达9.74万平方米；平均地价最高的是大渡口区，2012年大渡口区共有4宗工业用地成交，成交土地面积37.16万平方米，成交金额4.11亿元，平均地价为74万元/亩。2012年成交的134宗工业用地中，单宗土地面积最大的地块位于两江新区鱼嘴组团，该地块土地面积达81万平方米，成交金额2.2亿元，由重庆长安汽车股份有限公司通过挂牌取得，用于二类工业开发；2012年成交地块中，成交金额最高的一宗工业用地位于大渡口组团，土地面积22.62万平方米，成交金额达3.13万元，土地单价约92万元/亩，由中国石化集团资产经营管理有限公司取得。（三）本地企业置地热情高2012年知名企业置地15宗，土地面积约154万平方米，可建建筑面积约462万平方米，只占总量约10%，相比2011年减少约50%。其中，万科地产分别在九龙坡区和沙坪坝区取得3宗地块，九龙坡区2宗地块位于大杨石组团，土地面积共5.83万平方米，可建建筑面积共28.86万平方米，平均容积率达4.95，土地性质为二类居住用地、商业金融业用地；沙坪坝组团地块土地面积17.5万平方米，可建建筑面积达70万平方米，土地总金额16.2亿元，土地单价617万元/亩，楼面地价约2314元/平方米；金科地产取得两宗地块分别位于北部新区和北碚区，其中北部新区地块土地面积15.09万平方米，可建建筑面积49.26万平方米，北碚区蔡家组团地块土地面积19.47万平方米，可建建筑面积36.95万平方米；同时，棕榈泉、保利、蓝光、同景、隆鑫、华宇等企业也在本年置地。此外，值得一提的是重庆高科集团有限公司和重庆渝高新兴科技发展有限公司两家公司，2012年分别在北部新区取得共31宗房地产相关土地，土地总面积317万平方米，可建建筑面积达545万平方米，占据总量约20%比例。表12012年重点开发商房地产相关土地成交列表企业名称区域土地面积（㎡）建筑规模（㎡）成交价（万元）棕榈泉置业渝北区104394260982.593955隆鑫地产九龙坡区5049617673645699晋愉地产高新区96508279890.680000金科地产北部新区150851492614109000北碚区19474836945446721华宇地产九龙坡区20824439505170500北部新区12718412719647879财信地产渝中区39243283369106264万科地产九龙坡区26514145688.129782沙坪坝区175000699999.2162000九龙坡区31769142960.533008同景地产南岸区3110912443618665蓝光地产南岸区128342426508172000 2013年土地储备行业风险分析报告保利地产九龙坡区113815549761.3136000巴南区61123142023.546000数据来源：世经未来（四）房地产用地量增价跌2012年重庆主城区供应房地产相关用地205宗，供应土地面积1772.13万平方米，可建建筑面积3640.37万平方米，土地预出让均价289万元/亩，预出让楼面地价2112元/平方米。土地供应面积环比增加67.65%，可建建筑面积环比增加49.66%。2012年重庆主城区共成交房地产相关用地178宗，总出让面积1500.03万平方米，可建建筑面积3098.46万平方米，成交金额706.81亿元，土地成交平均地价314万元/亩，平均楼面地价2281元/平方米。相比2011年成交面积增加59.03%，土地单价下降26.73%，楼面地价下降13.87%。在楼市逐步回暖的大环境下，2012年房地产土地市场也表现异常活跃，特别是下半年开始，房地产土地供应猛增，月均供应约200万平方米，11月土地供应量高达447万平方米，创下历史最高记录，而土地买方市场亦是积极回应，2012年下半年月均成交超过160万平方米，仅半年成交量就超过2011年全年成交水平。在土地成交价格方面，由于2011年房地产相关地块成交中，有多宗地块位于渝中组团、江北嘴组团、江北观音桥组团等核心区位，并且同年朝天门组团还诞生了新地王，因此2011年房地产相关用地均价达429万元/亩，2012年核心组团地块成交明显减少，非核心组团地块大幅增加，因此土地均价下跌明显。（五）重庆市超七成低价成交2012年重庆主城区成交的178宗房地产相关土地中，有135宗土地以底价成交，只有43宗土地成交价格超过起始价格，平均溢价率约6.2%。全年只有1宗土地溢价率超过100%，该地块位于渝北区观音桥组团，土地面积只有0.86万平方米，可建建筑面积2.57万平方米，土地性质为零售商业用地兼容二类居住用地，起始价5949万元，成交价1.7亿元，由重庆中渝物业发展有限公司拍得，溢价率达186%。从2012年溢价成交土地的区位来看，除了核心商圈的土地溢价率较高以外，近年的热点板块北部新区组团、观音桥组团、江北城组团、渝北两路组团、经开区茶园组团地依然是开发商争夺的主要方向，溢价率超过50%地块均位于热点板块。六、成都市 2013年土地储备行业风险分析报告2012年，成都市主城区（包括高新区）共公开拍卖、挂牌住宅类及商业类国有建设用地87宗（未包含四宗流拍后再次上台交易成功地块），总出让面积5122.41亩，成交5098.84亩合计86宗；未成交地块1宗，共计23.57亩；成交地块中，住宅类用地40宗，商业类用地46宗，根据各宗地商住实际比例统计，2012年共成交2720.77亩住宅用地及2377.19亩商业用地，分别可建面积为687.63万平米、671.35万平米；与去年情况有所不同，今年商业与住宅用地供应出现了逆转，重新恢复住宅为主的秩序上来，但二者差距也并不太大。数据来源：世经未来图12010-2012年成都市主城区住宅及商业用地供需走势（一）住宅类用地市场1.城东优势明显2012年，成都市主城区住宅用地供应成交最多的为城东，占到住宅总成交量的43.5%，城东二到三环之间正处于重要开发阶段，区域内各版块土地储备丰富，拆迁难度较小，具备上市条件地块众多，是城东领跑的主要因素，而城南地域广阔，加之天府新区规划政策，土地供应也保持稳定，城西供应基本集中在三环甚至绕城以外，且分布不均，“北改”于2012年年初启动，因此虽然声势浩大，但旧城改造尚需时日，城北住宅用地供应依旧偏少。除城北及城南，其余各个区域2012年的住宅用地成交量均有不同程度的上升，城中由于绝对数值较小，因此波动数值较大，剔除城中，其余方位中城东反弹最为剧烈，增长150%，而整体来看，2012年土地市场回暖明显，住宅用地增幅近5成，这也是由于去年市场状况较差，总量相对较低所导致。表12010-2012年各方位区域市场成交量对比单位：亩区域成交量对比2010201120122010-2011变化幅度2011-2012变化幅度城东896.87468.921372.39-47.7%152.3%城南841.59842.51834.410.1%-1% 2013年土地储备行业风险分析报告城西243.09378.13483.7455.6%27.9%城北440.5767.519.31-84.7%-71.4%城中71.0968.2200.45-0.4%193.9%全市2493.211825.262910.3-26.8%49.1%数据来源：世经未来2.外扩加速三环外渐成主战场2012年，成都主城区三环外住宅用地成交1550.41亩，占总成交量的57%；占据了供需半壁江山，在成都三环内版图上，城北虽有大量潜在供应，但由于拆迁难度等因素供应量极其不稳定，而城南及城西的开发热点基本在三环以外，因此，外扩势在必行，而2012年2-3环比重仍然较大的原因主要在于城东发力，实际上成都楼市主要战场正逐步向三环外过渡。3.成交价格稳步走高2012年，成都市主城区住宅用地整体成交均价为3287元/平米，较2011年的2875元/平米上涨14.3%；统计数据表明，2012年主城区住宅用地价格走势呈现出高位震荡趋势，剔除挂牌等非正常因素影响，实际的市场价格在4000-5000元之间，这主要是受到市场销售状况趋好刺激，开发商特别是标杆房企对后市信心十足，加之为弥补库存，在土地市场上出手阔绰。数据来源：世经未来图12012年成都市主城区住宅用地成交均价月度走势4.小面积地块受青睐2012年成交地块中，小面积高溢价是主要的特点之一，由于门槛较低，小面积地块总是能吸引大量开发商关注，2012年地王就出自于一宗面积仅为27亩的地块，而大宗优质用地斩获者多为标杆房企或拥有雄厚实力背景的国字号企业。表12009-2012年成交住宅用地地块规模对比规模（亩）2009（按宗数计）2010（按宗数计）2011（按宗数计）2012（按宗数计） 2013年土地储备行业风险分析报告10以下132810～206341420～501116232950～10012101624100～300871410300～5000001500以上0000数据来源：世经未来5.拍卖为主挂牌为辅2012年，主城区住宅用地出让模式未有变化，依旧是拍卖为主、挂牌为辅；指标证书继续施行，住宅限购虽仍在继续，但住宅用地需求依旧强烈。表12008-2012年成交住宅用地出让方式对比出让方式2009（按宗数计）2010（按宗数计）2011（按宗数计）2012（按宗数计）拍卖34372237挂牌4213合计38392330数据来源：世经未来（二）商业类用地市场1.城南重回榜首城南2012年凭借大源、站南板块的持续稳定供应，重新回到第一宝座，而城东方位也在去年的基础上稳定发挥，排名第二，天府新区板块的建设，是城南商业性质用地放量持续加大的主要因素，随着新川工业园区等规划的推进，未来数年，这一趋势将继续保持。表22009-2012年商业类用地供需对比区域供应（亩）成交（亩）2009年2010年2011年2012年2009年2010年2011年2012年城东38322985718.2638319704718.26城南1409778721802.221336778721802.22城西123151105282.16123151050282.16城北219613315505.98219613315505.98城中4710811070.92471089868.56全市1725213632362379.541652213328882377.18数据来源：世经未来2.环域供需市场高新南区是商业用地的主力供应区域，而其中的大源及站南组团均位于三环外，二至三环区域，则呈现出多点开花局面，建设路、科华路、沙河堡-东客站、红牌楼、双楠-外双楠等板块均有供应，虽然绝对数量不多，但位置较佳，对未来主城区商业市场影响相对较大。 2013年土地储备行业风险分析报告表12009-2012年商业类用地环域供需对比环域供应（亩）成交（亩）2009年2010年2011年2012年2009年2010年2011年2012年内环内10712609.8510712609.85一～二环6620715861.086620714658.72二～三环324347941632.65324347655632.65三环外1227145821361675.971154145520861675.97全市1725213832362379.541652213528882377.18数据来源：世经未来3.总体成交价格及各月成交价格走势2011年，限购令开始施行，住宅需求受到抑制，政府在推地上也向商业用地侧重，但随着时间推进，商业地产也不可避免受到冲击，2012年商住比例明显有所调整，重新回到均分天下的态势，而由于商业用地多为挂牌出让，且精华地段供应较少，因此，2012年各月商业用地成交楼面价格多在3000元左右徘徊。数据来源：世经未来图12012年成都市主城区商业类用地成交均价月度走势4.地块规模分析2012年商业用地继续侧重于中小地块，集中分布在天府新区、城东建设路板块等，100-300亩区间地块有所增加，这类成片、大面积地块主要集中在绕城以外。表22009-2012年出让商业用地规模对比规模（亩）09（按宗数计）10（按宗数计）11（按宗数计）12（按宗数计）10以下142610～206421120～50915141550～1009487100～30047107300～5000100500以上0000合计29353646 2013年土地储备行业风险分析报告数据来源：世经未来5.市场回调供需活跃2012年，市场一改颓势，从2月开始，进入小阳春，累积多时的刚需开始释放，开发商纷纷以价换量，市场去化逐步恢复正常水平，受到销售市场影响，土地市场也逐步迈入上行阶段，此前流拍的数宗地块均顺利拍出，而下半年市场房企抢地趋势更加明显，部分去化较多的大型房企亟需补货，出手阔绰，土地成交溢价频频，成都商品房市场经过近两年的盘整，已基本恢复到稳定状态，后期若无大的政策调整，预计2013年土地市场仍然将维持活跃态势。（三）年度成交用地可开发情况1.住宅类用地总开发量大幅攀升2012年，成都市主城区共成交住宅用地2720.77亩，可建总面积687.63万平米，同比2011年的435.28万平米，大涨58%，这主要是由于2011年市场状况较差，土地市场供需随之缩水导致，对比往年，2012年的成交量仍属于正常范围。2012年城东住宅供应大幅增长，领跑其他各区域，可以明显看出，未来商品住宅供应区域仍然将集中在城东及城南，城北及城中新增住宅用地供应十分稀缺，未来仍将以消耗存量为主。受到天府新区等规划利好影响，城南板块住宅用地楼面价格居高不下，与城中地块价格不相上下，对比2011年，这一情况显示出开发商对于城南的期望及信心均有明显恢复，而城东2012年成交地块多集中在万年场-保和、八里庄-二仙桥等配套尚需完善板块，攀成钢等高端板块仅有一宗小面积地块成交，因此价格较以往有所下滑，整体来看，各区域土地楼面价格与区域内商品房均价呈正相关。2.商业用地可开发量保持小幅稳定增长2012年，成都市主城区共成交商业用地2377.18亩，可建面积671.35万平方米，同比2011年的745.78万平方米，下滑10%。2011年市场状况不佳导致商业用地供需大户城南退居二线，但今年城南再度发力，以279.13万平米再度登顶，城东商业比例持续成长，突破200万方排名第二，城北、城西、城中式微，分列最后三位。表12012年成都新增土地金额排行前十五名企业成都2012年新增土地金额排行前十名成都2012年新增土地面积排行前十名排名企业名称总成交金额（亿元）排名企业名称规划建筑面积（万平方米）1万科37.401成都瀚源房地产开发有限责任公司46.172蓝光地产29.572成都民生喜神投资有限公司41.02 2013年土地储备行业风险分析报告3复地明珠17.993成都翔生投资有限公司33.744乐天地产（成都）香港有限公司17.414成都蒙阳农副产品综合批发交易市场有限责任公司33.495中海地产16.775绿地集团29.856中糖投资16.596伊厦成都国际商贸城股份有限公司27.057保利地产15.017成都都江堰天森置业有限公司26.718绿地集团14.788蓝光地产25.809中大房地产集团有限公司13.239万科25.5510龙湖地产12.8610成都泰和置地有限公司23.4911中国水电12.4111四川凯西祥荣集团22.9012成都传媒集团11.5412成都锦绣岷江城市建设开发有限公司22.2013华润置地10.8413成都新元素投资管理有限公司21.8114荣盛房地产发展股份有限公司10.2414保利地产21.4315四川蓝润实业集团有限公司10.1815成都建工21.12数据来源：世经未来 2013年土地储备行业风险分析报告第六章2012年房地产企业土地储备分析第一节房地产企业土地储备情况分析一、房企回归一、二线城市日益显著重点城市拿地金额飞速增长随着房地产市场的逐步回暖，大型房地产企业销售额也持续攀升。继万科之后，保利、绿地成为千亿俱乐部的新成员。2012年，代表房企拿地面积降至近三年低谷，但均价却跃至最高点，拿地均价同比增长49%；代表性企业的土地储备速度在下半年逐渐加快，拿地面积、金额均较上半年呈现明显增长。与限购政策出台后房企转战三四线城市不同的是，出于追逐相对稳定高利润的目的，2012年房企回归一二线城市的趋势日益显著，在一线城市及重点二线城市的拿地金额大多呈现明显增长。表12012年新增土地金额和面积排行前三十名企业2012年新增土地金额排行前三十名企业2012年新增土地面积排行前三十名企业排名企业简称总成交金额（亿元）排名企业简称规划建筑面积（万平方米）1万科721.61万科2724.152保利地产437.162恒大地产2047.143中海地产303.063保利地产1351.884绿地集团289.054绿地集团1279.245龙湖地产186.745大连万达904.126大连万达147.536金科股份836.077恒大地产140.887龙湖地产664.528绿城中国119.738雅居乐地产589.999招商地产116.969中天城投560.810融创中国98.5610荣盛发展555.4711华润置地88.5111中海地产545.112金科股份86.7712华夏幸福423.4713方兴地产82.113佳兆业377.6714佳兆业81.6114招商地产371.0715金融街81.2515华润置地369.2716中冶置业80.7616华发股份366.6917金地集团71.7217金地集团282.118越秀地产69.9318建业地产259.0419荣盛发展69.5619中铁置业232.4120九龙仓集团64.5320越秀地产231.7921中国铁建地产50.3421富力地产212.1422奥园地产49.5222绿城中国210.3623朗诗地产49.4423碧桂园192.1924保利香港46.7824中建地产183.5925富力地产45.0925首创置业178.76 2013年土地储备行业风险分析报告26首开股份44.9826禹洲地产155.527蓝光地产44.327九龙仓集团152.128华发股份42.0128奥园地产145.6229嘉里建设40.6129新湖中宝145.5730新城股份39.2930首开股份145.39数据来源：世经未来二、热点一、二线城市成龙头房企主战场市场集中度越来越高2012年在土地出让的热点城市中，除本地企业外，全国性的知名房企也纷纷抢占市场，扎堆拿地。在2012年土地成交量较大的一二线城市中，上海、武汉、重庆、苏州等均云集众多知名房企。不仅有行业龙头企业如万科、保利、中海、万达、龙湖、恒大、金地、金科等企业开疆拓土，部分区域性开发商也不断拓展市场范围，进行全国化布局，如越秀地产进入重庆、武汉；方兴地产在上海、苏州有新增土地；中航地产苏州拿地；中国奥园重庆拿地；海伦堡地产进军武汉等。三四线城市中，万达、招商、苏宁环球等均在佛山拿地；新湖中宝在南通拿地；龙湖地产进入泉州；香江控股在珠海拿地等。房地产企业在城市选择上扎堆拿地，全国化开发趋势明显。从这些优秀的房地产企业2012年新增土地的城市地域性来看，除传统的一线城市北上广深外，华东地区的二三线城市也是企业集中布局的热点地区。如苏州、盐城、南通、常州、嘉兴、扬州、徐州等均有知名地产企业进驻。以武汉、重庆、成都为核心的中西部地区，在2012年企业拿地中也非常抢眼，不仅这几个城市土地成交量巨大，也吸引了很多的知名企业进入。表12012年热点城市部分拿地企业城市2012年热点城市部分拿地企业北京首开、万科、万达、中国铁建、招商局、龙湖、中冶置业、金地、北京城建、金融街、融创、富力、华润置地、华远地产上海绿地、万科、新城、旭辉、绿城、融创、保利、方兴、万达、佳兆业、招商局、中国铁建、中冶置业、信达地产等天津绿城、新湖中宝、招商局、中海、金融街、旭辉、融创、中铁、禹洲地产、万科重庆万科、融创、雅居乐、格力、龙湖、金科、绿地、佳兆业、奥园、景瑞地产苏州首创置业、中海、万科、金科、中航、旭辉、越秀、新城、朗读、方兴、招商局、世茂武汉金地、保利、万科、碧桂园、越秀、朗读、恒大、万达、中海、佳兆业、新城、海伦堡、中建、世茂成都万科、九龙仓、保利、复地、绿地、佳兆业、中海、龙湖、华润、金科、荣盛发展、中信沈阳万科、恒大、保利、华发股份、明发集团、荣盛发展、首开、龙湖、金地、越秀、新湖中宝、中海、信达杭州万科、中海、龙湖、富力、嘉里建设、中国铁建、绿城、保利、朗读、融创、越秀、绿地、新湖中宝、滨江集团、顺发恒业佛山保利、中海、万科、碧桂园、绿地、万达、奥园、佳兆业、招商局、苏宁环球常州招商局、荣盛发展、万达、朗读 2013年土地储备行业风险分析报告南通新湖中宝、碧桂园、万科嘉兴恒大、信达地产、绿城、恒盛地产数据来源：世经未来第二节重点房地产企业拿地情况一、万科2012年万科共花费721.6亿元拿地，占其全年销售收入的50%，在所有企业中占比最高。在新增土地面积方面，万科全年新增2724.15万平米，远超其它企业。截至2012年底，万科按权益计算的土地储备开发量合计3947万平方米，能够满足未来两到三年开发需要。2012年，万科新增土地主要集中在二线城市，占比67.20%，比2011年提高0.6个百分点；一线城市所占比重比2011年下滑3.44个百分点；三、四线城市占比较2011年提高2.83个百分点。数据来源：世经未来图12012年万科新增土地分布情况二、恒大截至2012年12月31日，集团的土地储备总建筑面积约1.40亿平方米，分布于中国122个城市，现有项目229个，土地储备平均土地成本724元/平方米。2012年，集团新进入19个城市，项目数量净增加42个；土地储备建筑面积净增加334.1万平方米，增幅为2.4%。2012年全年，集团新增项目47个，新增土地储备面积2,600.4万平方米，新增土地款300.6亿元，新增土地储备平均成本约人民币1,151元/平方米。新增项目分布于37个城市，其中一线城市1个（占比2.7%），二线城市8个（占比21.6%），三线城市28个（占比75.7%）。于2012年12月31日，集团现有土地储备总地价款为人民币1,267.1亿元，已付人民币923.3亿元，未付人民币343.8亿元。其中，计划于2013年支付人民币163.6亿元，计划于2014年支付119.8亿元，计划于2015 2013年土地储备行业风险分析报告年及以后支付人民币60.4亿元。于2012年12月31日，集团共有18个项目采用合作开发模式，共计减少土地款支出82.6亿元。数据来源：世经未来图1恒大土地储备分布情况数据来源：世经未来图2恒大土地款支付情况三、保利2012年以来，保利地产共计斩获61宗地块，用于拿地的金额已经超过430亿元。尤其是10月以来，公司加快了土地储备的节奏。仅在年底的三个月内，公司拿地30多宗。特别是2012年12月以来，公司接连拿地，主要集中在沈阳、郑州、南京、武汉、广州、重庆、成都等一二线城市。其中，保利地产17.37亿元拿下珠海年度地王。2012年，保利地产规划总建筑面积约为9238万平方米；其中待开发4278万平方米（按规划建筑面积计），约9%位于一线城市，62%位于二线城市，29%位于三四线城市。公司土地储备分布合理，未来发展势头强劲。 2013年土地储备行业风险分析报告表12012年上半年保利地产拿地情况拿地时间拿地城市拿地面积（万平方米）拿地金额（亿元）1月武汉17.0920.13月西安50.246.313月佛山62.518.7数据来源：上市公司年报表22012年下半年保利地产拿地情况城市规划用途建筑面积（万平方米）交易价格（亿元）楼面低价（元/平方米）青岛住宅商业7.0814.213040无锡住宅商业26.167.262776南京住宅2.041.668125武汉住宅42.159.962362重庆住宅35.748.682428广州住宅272.499.96广州住宅3.153.8812324珠海住宅商业28.9617.376000成都住宅21.533.71719郑州住宅商业-6.87-杭州住宅10.189.479298南京住宅17.738.144591成都综合用地12.135.654660南昌综合用地5.452.023705成都住宅33.875.661669江门住宅商业132.0712.42940福州住宅25.4313.65347南京住宅6.444.456915北京住宅10.6710.69934上海住宅12.0121.249961包头住宅1018.57848济南住宅48.3312.12503沈阳住宅商业30.6822.79重庆住宅54.6313.62489成都住宅81亩16.222890数据来源：上市公司年报四、大连万达2012年上半年，大连万这负面传闻不断，但是万达发展的脚步没有丝毫停止，上半年拿地七宗，全年拿地金额居全国第六位，拿地面积居全国第五位。 2013年土地储备行业风险分析报告2012年大连万达拿地情况时间交易金额（亿元）交易面积楼板价（元/平方米）地区1月4日6.212680上海2月21日3.15140.94亩潍坊4月11日10.95万平方米广州4月26日4.6武汉5月10日14.0153499.7东莞5月24日20.36佛山5月28日11105亩昆明7月6日0.161891平方米石家庄8月16日136亩金华9月20日115741.3平方米常州9月15日11.5南宁10月19日3万平方米上海11月27日14北京12月市场价的一半（800万/亩—1000万/亩）兰州12月17日4.3120.195亩1419.6福建数据来源：世经未来五、龙湖地产截至2012年，龙湖地产土地储备合计3952万平方米，权益面积则为3582万平方米。土地储备的平均成本为每平方米人民币1964元，为当期签约单价的20.5%。按地区分析，环渤海地区、西部地区、长江三角洲地区及华南地区的土地储备分别占土地储备总额的38.6%、37.1%、19.0%及5.3%。2012年，龙湖地产新增收购土地储备总建筑面积为891万平方米。其中40.8%位于中国西部区域，23.3%位于华南地区，18.6%位于长江三角洲地区，17.3%位于环渤海地区。平均收购成本为每平方米人民币2479元。2012年，公司所获取项目在区位上更靠近城市中心。随着六月获得厦门市集美灌口地块及之后获取的晋江地块，公司正式战略性进入华南区域。 2013年土地储备行业风险分析报告数据来源：世经未来注：环渤海地区：北京、沈阳、大连、青岛；长三角地区：绍兴、杭州、宁波、无锡；华南地区：厦门、泉州；西部地区：成都、西安、重庆。图12012年龙湖地产新增收购土地储备分布情况第三节房地产企业土地储备模式分析一、万达模式：低成本土地+产品复制+订单模式+万达广场万达获取土地方式主要以招拍挂为主，并购合作比例较少。万达广场目前已进入我国40多个城市，但在珠三角只开了广州白云山万达广场一个项目，这与绿城、龙湖等大型房企没有进入珠三角或在珠三角项目不多的原因大致相同———即珠三角实力派房企太多，进入后将面临非常激烈的市场竞争。万达第一代、第二代的纯商业项目选址基本都位于城市核心商圈。2003年之后的第三代产品在选址上，更多位于城市副中心或新区的中心。万达选地标准的改变主要有以下几方面的原因：老城区土地成本高、商业竞争激烈；第三代产品是大体量城市综合体，需要的土地面积很大，在老城区的核心地段难以觅得这种条件的地块；在城市副中心或者新区的中心开发城市综合体，可以获得较好的优惠政策；新城副中心或新区的中心规划起点高，适合营造高品质的项目。 2013年土地储备行业风险分析报告万达主要凭借其城市综合体模式获得政府优惠政策；一是地价优惠，据统计万达取地的成本是周边土地市场价格的一半左右；二是地价可以分期付款；三是在城市配套和项目建设上，政府会予以支持；四是在土地出让时设置条件。万达拥有较强的取地议价能力主要是靠五点优势资源：一是就业工程，每个万达广场可以给当地带来几千甚至上万多个就业岗位；二是税收工程，万达广场每年给地方政府提供持续递增可观的税收收入；三是提升城市商业水准，万达广场让所在城市的商业水准跟国际接轨，而且带进去的零售商中不少是世界500强企业，对政府招商引资起到非常重要的作用；四是城市综合体的建设，购物中心加上五星级酒店、写字楼，相当于小型商务区，既能为当地增加一个城市标志性建筑，又能够提升城市形象；五是万达广场的建设带动周边房价的上涨，当地政府可以从今后的土地出让中获得更多的土地出让金。万达盈利模式主要来自现金流的运用。销售住宅、公寓式酒店、部分商业物业来平衡项目周期内资金压力，而持有的物业在经营阶段获得的持续、稳定、增长的租金流可确保万达模式的扩张。一是，销售类物业减轻城市综合体建造的资金流压力。二是，分期支付土地款，充分利用预收款支付后期土地款及工程建设成本。三是，产品具有复制功能，快速达到预售及出租条件，在设计、建设、招商、装修等环节均有复制功能，尤其是可以快速达到预售条件及出租条件时间节点，缩短建设周期，减少资金占用成本。四是，“订单模式”能够快速达到较高的销售、出租率，万达订单模式以及与租户签订战略协同，可以在最短时间内达到较高的出租率。五是，避免上交高额的土地增值税、营业税等流转类税。一方面，持有类物业给万达带来持续的现金流可以避免房地产调控的影响；另一方面，持有类物业可以避免上交高额的土地增值税、营业税等流转税。因此，低土地成本、低资本化利息、低税费、快速资金回笼以及在调控期较少受到影响等因素都使得万达模式获得成功。二、华润模式：“集团资金孵化”+万象城+低成本土地+大盘开发华润集团（华润置地大股东）负责资金筹集运用，保证华润置地项目开发的资金流及控制资金成本，利用国企资源、万象城综合体等低价拿地，进行大盘开发，坐享土地升值。2010年华润集团新增权益土地储备可建建筑面积为660万平方米，总权益土地储备可建建筑面积已达2245万平方米。华润置地的土地储备主要分布于三大经济圈的中心城市和中西部的热点城市。华润置地大部分项目位于沿海、沿长江城市，尤其是长三角、环渤海、中部省会城市。华润置地选地标准明确，主要发展近郊中低密度产品、市区高密度产品以及以大型购物中心为核心的城市综合体，在资源相对倾斜于一线相对发达城市的基础上，有机会、有战略指导、有区别地进入二三线城市。华润置地的土地储备策略为，通过不同方式扩大优质土地储备来源，加大土地储备。其中的重要手段之一是借助集团资源，通过非公开方式取得优质地价土地，侧重“合作、并购、旧城改造”等拿地方式，同时，积极参与优质地块的招拍挂。华润置地的取地优势主要有以下几点：第一，华润集团下属企业的土地资源优势，华润置地充分利用大股东华润集团分布在全国各地下属企业的土地资源优势，在有关企业根据政府要求“退城进园”，工业用地变为开发用地时，借助集团的协同优势，争取获得原厂区地块。第二，华润集团“资金孵化器” 2013年土地储备行业风险分析报告为华润置地取地提供保证，招拍挂市场的土地都需要“真金实银”的投入，对开发商的资本金、融资能力及融资成本都有很高的要求。华润置地有华润集团“资金孵化器”这一坚强后盾，在土地一级市场上屡有表现，储备了大量的优质地块。第三，华润置地核心物业模式———万象城的议价能力和万达地产相似。万家城是华润置地自己拥有的综合体品牌。已建成的深圳万象城已经取得优异的品牌效应，万象城产品开始在全国复制。对于招拍挂市场上优质符合产品线定位的住宅用地，华润置地也采取积极参与的态度，但数量较少。在金融与投资的配合下，资金流循环顺畅。华润置地较少在同一会计周期内独立开发多个商业地产项目，而主要通过与集团孵化模式开发后，选择性持有权益以及收购的方式获取投资性物业，减轻了现金流压力，有效的降低运营公开财务的风险。总之，华润土地储备的成功是由于较低价格的土地成本；华润集团“资金孵化器”降低华润置地资金成本及财务风险；大盘分期开发，坐享土地升值盈利。三、万科模式：住宅产业化+“宁可错过绝不错拿”+各种软硬实力万科作为行业公认的领军房企其强大不仅在于局部的强大，而且在于其拥有的各种软硬实力。2010年万科新增权益土地储备可建建筑面积为2215万平方米（不少实现当年开工），总权益土地储备可建建筑面积为3640万平方米。万科的取地方式多种多样，包括收购、合并、招拍挂等，并不偏重某一种特定形式。万科每个区域都有项目发展部，区域项目发展部跟踪土地市场信息，提供项目信息通报表供集团决策，项目最终的取地决策权在集团。万科的布局已深入中国大部分大中城市。从区域分布来看，万科已经基本覆盖了经济发达地区的省会城市，从省会城市自上而下地建立起的社会关系，有助于万科未来能够相对顺利地进入这些省的其他城市；从区域选择来看，万科一般以人口超过百万的城市作为标的，因为这些城市刚性需求基数较大。万科一直秉承“宁可错过，绝不错拿”的取地策略，万科的土地成本一般较低，地段大部分属于城郊结合部，王石也多次公开声明绝不拿地王。万科土地储备模式的盈利模式及扩张要点有以下几方面：第一，超强的融资能力及较低的融资成本。据估算，自2001年以来，万科利用授信融资达到900亿元；同时，通过发行可转换债券、增发A股、发行公司债券等形式获得了巨大的融资额度，为万科的扩张奠定了坚实的基础。 2013年土地储备行业风险分析报告第二，快速开发、快速销售策略。万科快速的土地储备根基还在于自身的造血功能，实行快速开发快速销售的策略。2004年后，万科的土地储备一直是销售面积的3～5倍，快速销售模式是高速土地储备的基础。2010年权益土地储备可建建筑面积为2215万平方米，其中不少实现当年开工，2010年万科计划开工面积855万平方米，实际开工面积为1248万平方米。第三，收购其他房产公司，间接实现扩张。2005年，万科收购13家公司；2006年，万科收购22家公司；2007年，万科收购27家公司；2008年，万科收购18家公司；2009年，万科收购27家公司；2010年，万科平均每10天收购一家公司。收购其他房产公司不仅可以做大规模，还为万科的土地储备做了巨大贡献。第四，其他各种软硬实力的体现。主要包括万科的住宅产业化定位、万科产品系列开发、万科的管控模式、用人理念等。四、龙湖模式：产品溢价+企业文化+营销+“城市占比”领先战略宋卫平曾评价龙湖：“做品质全国比我们做得好的地产公司最多只有一家半家，这一家呢就是龙湖，另外半家是星河湾”。万科研究龙湖时，归结其成功在于“强大的品牌号召力，众口称赞的产品，一流的客户体验，人性化的物业服务，铸就龙湖在所进入城市领先的市场地位”。2010年龙湖新增权益土地储备可建建筑面积为1197万平方米，总权益土地储备可建建筑面积为3161万平方米。龙湖目前在中国13个城市进行布局，分别是重庆、成都、北京、上海、沈阳、大连、青岛、烟台、常州、无锡、杭州、西安、玉溪。龙湖通过中心城市，进行区域深耕。利用重庆、成都向西南地区辐射，利用北京向环渤海辐射，利用上海向长三角地区辐射，而西安是西北地区的辐射点。在选择进入新城市时，兼备资源禀赋与政策支持是目标城市选择的核心标准。在区域布局上，龙湖地产的战略思路是：运用业态与区域的双重平衡实现持续稳步发展，分散产品结构不平衡和区域周期不平衡带来的风险；在少于竞争对手城市布点的情况下运用多业态布局，实现领先业务规模；在已进入城市领先于新进入城市产生冲突时，已进入城市优先于进入新城市。龙湖在具体地块选择上集中于城市主要发展区域、城市中心、优质资源区域的高成长性、稀缺性土地，分享区域发展和升值的红利，这些是龙湖的投资重点。龙湖在产品设计上，一般采用“低层+高层”组合，充分利用土地经济效益最佳原则，加上成本的良好控制，使得其投资决策的指标可以优于其他房地产公司，在招拍挂市场上具有更强的竞争性。此外，龙湖充分利用与政府的关系以低价获得多幅优质地块，例如，2010年其在烟台储备了几百万平方米建筑面积的地块。 2013年土地储备行业风险分析报告龙湖比较注重于改善型和豪宅客户，重视物业管理、小区绿化、用材品牌，使得其产品价格高于周边20%左右。龙湖在保证项目品质的基础上通过全国标准成本优化，尽可能地降低成本。例如：龙湖内部有成熟产品库（内部标杆项目），要求项目90%采用标准化产品，10%自行创新。全集团售楼处（未来的会所）只有五种标准，在风格、立面等方面不允许随意改变。风格统一，延续性好，能保证整体风格的实现，可实现快速复制。龙湖的扩张也离不开融资的支持，与绿城高负债激进式扩张不一样，龙湖采取稳健的扩张策略。如2008年龙湖才在香港IPO，以及后来发行企业债等，通过这些融资解决了其扩张的最大制约因素。 2013年土地储备行业风险分析报告第七章2013年土地储备行业风险分析第一节政策环境风险一、货币政策风险2012年以来，我国经济增速不断下滑，为了刺激经济早日企稳，以达到“稳增长”，央行先后不到一个月的时间降息两次，降息向市场传递了政策宽松的信号，虽直接目的是“稳增长”，但流动性宽裕后，必有部分资金或明或暗流入房地产行业，带动楼市复苏。而2012年房地产行业运行数据显示，房地产行业需求已经基本摆脱了限购政策的抑制作用。随着国内扩张的货币政策的大范围实施，将进一步促进行业需求的释放，拉动行业价格的上升。国家对房地产信贷的严格监管和规模控制将迫使房地产开发企业降低对银行贷款的依赖，而贷款利率的调整的不确定性又加大了房地产开发企业融资成本的不确定性。因此，2013年土地储备行业面临资金使用成本较高的风险。二、房地产政策风险2012年以来，工业企业经营状况出现恶化势头，经营效益大幅下滑，大批企业出现亏损。除需求不足、成本上升外，大多数行业面临沉重的“去库存化”和“去产能化”的双重压力。在此背景下，2012年上半年经济进一步下滑，但下滑的速度低于上半年平均水平。在全国各地“稳增长”政策不断出来下，“松绑楼市、提振经济”的呼声较为强烈，给稳房价的政策选择带来一定的挑战。但是2012年后期房价的持续回升，使得政策加码的预期越来越大。2013年年初，“新国五条”、“新国五条细则”以及“地方版国五条细则”陆续出台，房地产行业调控政策进一步加码。与此同时，2013年3月“国房景气指数”止跌反升，虽然还未越过景气临界值，但已走出底部回暖；房地产开发投资增速结束了2012年4月以来持续在15%-18%低位徘徊的状态，反弹至20%以上；全国商品房销售额和销售面积分别同比增长了37.1%和61.3%，创下2010年以来的历史最高，但低于2013年1-2月；国五条政策及其细则的出台促使刚性需求和改善型需求在3月份集中释放，导致3月份70个大中城市的房价同比、环比出现双双增长的情形，并且由于供需失衡，一线城市继续领涨。如果未来主要城市价格继续保持增长的话，不排除产业调控政策继续严格，从而给土地储备行业带来较大的风险。三、土地政策风险 2013年土地储备行业风险分析报告土地储备是房地产企业持续稳定发展的决定因素之一，如果房地产开发企业土地储备不足，将会影响到其后续项目的持续开发，造成房地产开发企业的经营业绩的波动；但是房地产开发企业土地储备过多，可能会由于资金、市场等原因未能及时开发，将面临交纳土地闲置费甚至无偿交回土地使用权的风险（根据我国《城市房地产管理法》，以出让方式取得土地使用权的土地在超出出让合同约定的日期一年未开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费，满两年未开发的可以无偿收回土地使用权）。与此同时，为了严格落实房地产用地调控政策，2012年以来，我国政府相关部门发布了一系列土地调控政策，2月15日，国土资源部发布了《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》；《闲置土地处置办法》自2012年7月1日起正式施行；11月5日，国土资源部、财政部等四部委联合发布了《关于加强土地储备与融资管理的通知》；12月18日，国土资源部召开了关于“采取切实措施稳定房地产用地供应抑制异常地价”有关工作情况的新闻通气会，会议提出了诸多措施要求以严控地王。第二节参与宏观调控的风险储备土地具有产权明晰、即时可供等特点，对增强政府调控土地市场的能力发挥了积极作用。作为参与宏观调控的重要手段之一，土地储备的数量与宏观调控的效果成正比，一方面，土地储备太少，不能满足市场的需要，起不到调控土地市场的作用；另一方面，土地储备数量太大，如遇市场波动，势必造成土地和资金的双重积压，超额的土地储备需要巨额的资金支撑，势必带来巨大的风险。第三节市场风险土地储备制度及相关制度的实行，从根本上改变了房地产开发供地渠道、供地方式，引发开发程序的重大调整。这一制度安排，不仅给我国的房地产市场带来了深刻的影响，也给土地储备制度带来深刻的影响，因此，国家关于房地产业宏观调控的政策和导向将使房地产业产生较大的波动及风险，虽然这种风险是房地产业的整体风险，但通过房地产市场、土地市场传到给土地储备，特别是房地产市场急剧变动，土地和房地产价格下滑，市场需求萎缩时，储备土地出现囤积现象，储备机构大量的土地储备贷款会产生金融机构的贷款风险和土地储备机构的信誉风险。自2010年开始的“史上最严厉”的房地产调控重压力下，房地产行业的成交量大幅萎缩，去化率大幅下滑也使得开发商累积了越来越多的库存。 2013年土地储备行业风险分析报告2012年以来，得益于地方政府对楼市政策的微调，以及中央货币政策得以放松，降准、降息等政策逐步出台使市场预期发生较大变化释放了一定的购买力。尤其是由降息引起的购房成本降低以及多地调整公积金政策，且刚性需求依然庞大等因素影响，全国商品房销售面积降幅持续收窄，并于11月份实现年内首次正增长，全国商品房销售额增速持续提高。2012年，全国商品房销售面积111303.6万平方米，同比增长1.8%，增幅同比回落3.1个百分点。同期，全国商品房销售额64455.8亿元，同比增长10.0%，增幅同比回落2.1个百分点。由此可见，2013年土地储备行业仍面临市场风险。第四节土地出让金回升引起的成本增加风险土地价格的高低对房地产开发企业的成本产生较大的影响。2012年下半年，重点一二线城市土地市场持续回暖，大型品牌房企在上海、杭州等地不断上演抢地大战，“地王”频现。2013年1季度，306个城市土地交易地块240宗，土地出让金高达912亿元，比去年同期上涨281.7%，土地交易金额创2011年四季度以来的新高。“新国五条”的出台不仅令市场遭遇恐慌性购房过户之风，也对各大开发商的拿地态度造成了影响。虽然大部分房企对后市的整体状况仍持乐观态度，但在调控进一步升级的情况下，从2012年年底开始疯狂拿地的标杆房企开始暂缓拿地。预计2013年二线城市的优质土地机会可能比较多；而一线城市的土地越来越难拿，因为成本太高。一线城市土地出让金回升而二三线机会增加，土地出让金回升引起的成本增加风险。第五节融资风险随着各地各级土地储备机构业务工作的不断深入，资金已成为制约土地储备业务大力发展的一大瓶颈。按照《土地储备管理办法》有关规定，各级土地储备机构的资金来源主要有2种形式：财政拨款和土地储备基金。但实际操作中由于财政拨款金额太少，基金的操作、管理与土地储备的实际情况不符，迫使储备机构主要采用商业贷款方式筹集资金，银行贷款成为主要资金来源。在实施过程中，由于土地储备管理相关规章与银行业融资管理相关规章之间的不协调，势必造成操作层面某个环节的违规，带来了程序性的违规风险。不动产抵押贷款风险《储备土地管理办法》第二十五条：“土地储备机构向银行等金融机构申请的贷款应为担保贷款，其中抵押贷款必须具有合法的土地使用证；……商业银行及其他金融机构应严格按照商业原则在批准的规模内发放土地储备贷款。土地储备贷款应实行专款专用、封闭管理，不得挪用”。从目前实际操作情况看，储备土地的评估价值按照出让土地设定的用途、土地使用年限、容积率等指标进行，在此基础上确定贷款规模。依据中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发[2007]359号）规定：“各商业银行对土地储备机构的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过收购土地评估价值的70%” 2013年土地储备行业风险分析报告，按项目开展储备，需要储备机构自筹资金30%，土地储备机构既不拥有土地的所有权，也不拥有土地的使用权，它只是通过储备机制代替政府规范和控制一级市场，由于土地储备机构的非盈利性质及财务管理的相关规定，导致其自有资金的规模、性质达不到要求，只能通过高估不动产价值，以实现高额贷款的目的。程序性违规的风险《土地储备办法》第十七条“供应已发证储备土地前，应收回土地证书，设立土地抵押权的，要先行依法解除”。从《担保法》的有关要求看，要解除法定的土地抵押权，必须归还银行贷款，土地储备机构在没有大量闲置资金的情况下，只有先出让，后还贷，造成土地储备机构和商业银行必然在某个环节出现程序性的违规。资金周转的风险《土地储备管理办法》第二十一条规定：“储备土地的临时利用，一般不超过2年，且不能影响土地供应”，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发[2007]359号）规定：贷款期限最长不得超过2年。土地储备涉及立项论证、融资、报批、征地拆迁、前期开发、土地供应、成本核算、价款入国、还贷等多个环节，从全国各地实施的土地储备项目看，一个周期均在3~5年，而且，土地储备从启动开始需要长时期占用大量资金，贷款周期与项目实施周期的不一致，会造成储备机构的资金链的断裂，如无其他资金补充，会形成拖欠农民征地、拆迁补偿费、前期开发费等现象，形成较大的社会风险。第六节其他风险一、合法合规风险近几年来，土地开发政策不断调整，土地调控已成为房地产市场调控的重要手段，因此，在此过程中把握和防范合法合规风险非常重要。国有存量土地的收储项目合法性主要风险点为：一是项目运作主体是否具备合法的土地开发或储备职能；二是拟储备土地是否列入储备计划；三是项目是否符合城市和土地利用规划；四是拆迁等合法性手续是否完备。新增建设用地的收储项目合法性主要风险点为：一是项目用地审批手续是否合法，拟收储土地涉及集体农用地的，是否取得有权审批部门的土地征用和转用批复；二是项目用地规划手续是否合法，拟收储土地是否符合城市总体规划、土地利用总体规划和城市控制性详细规划，是否纳入城市土地利用年度计划和土地储备计划。二、政府诚信风险政府诚信风险主要来自储备中心和地方政府的信用程度，尤其是在遇到突发性事件，政府部门急需调度资金时，很有可能挪用土地拍卖资金，从而影响银行的贷款安全。另外，土地规划性质的调整（如从居住、商业用地调整为公益性用地）、规划指标的调整（如土地面积、容积率）可能造成出让前景、出让金额的较大变化。 2013年土地储备行业风险分析报告三、土地市场风险项目土地市场风险主要体现在两个方面：一是土地市场供应超过市场需要，部分城市出现多头供地现象；二是受商品房市场的影响，在房地产市场低迷时期许多城市出现土地“流拍”现象，土地市场风险凸显；三是存量土地不能按预定的时间和金额顺利出让，面临资金链紧张、规划变化等风险；四是预计的出让收入剔除成本后，可能出现成本大于出让收入的情况，或低于成本价出让土地的情况（主要是工业用地出让）。四、过度负债风险过度负债风险主要体现在：一是超量的土地储备加重了储备中心的资金负担，对其筹资形成风险；二是过重的资金负担（包括财务费用负担）可能迫使土地储备机构短期内过量向市场供地，造成市场的不平衡；三是超量的土地储备将影响市场供需，从而影响出让前景和出让价格。判断借款人负债规模是否合理，主要通过调查评估储备中心当前的已储备土地、近期拟储备土地及出让计划，以此测算当前已投入成本及资金来源、近期拟投入资金量及计划来源、近期出让回笼资金量，分析储备中心近期的现金流情况。为防止过度储备风险，原则上土地储备量不能超过本地区两年内的土地出让量，以防止因储备过量导致资金“崩盘”。五、资金监管风险资金监管风险主要体现在两个方面：一是自筹资金能否及时足额到位。从土地储备贷款项目运作情况看，项目资金筹措风险主要体现在项目自筹资金能否按时到位上。二是对回笼资金的监管困难。政策要求“国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，缴入地方国库”，实行“收支两条线”管理，这就加大银行对土地开发项目出让回笼资金的监管难度。三是贷款能否按时回收。项目土地出让收入缴交方式和土地受让方能否按土地出让协议缴交土地出让款成为影响贷款能否按时收回的关键。土地出让金缓交期限长，财政返还土地收储成本不及时，不利于贷款收回。四是全面监控企业资金难度大。项目承贷主体一般同时运作几个项目，从多家金融机构融资，在多家金融机构开立账户，故全面监控企业资金有一定难度。六、土地使用权抵押风险 2013年土地储备行业风险分析报告储备土地的性质目前在法律上尚无定论。土地储备机构代表政府将土地通过征用、征购、收回等方式储备后，宗地上设定的原土地使用权被注销，在其被重新出让、划拨及出租前，储备地块上的土地使用权处于虚置状态，只有经过法定程序在国有土地上设置土地使用权后，才具有设定抵押的可能性。土地储备机构只是代行政府部分职权的代理机构，并不是实质意义上的土地使用者，因而对其储备的土地也谈不上拥有使用权。在实际操作中，有些地方土地储备机构将收购、收回的土地先过户到自己名下，办理一个以土地收购储备机构为使用者的土地使用权证，然后到银行按地块办理抵押，从严格意义上说，存在一定的法律漏洞。另外，抵押土地处置也是商业银行面临的问题。 2013年土地储备行业风险分析报告第八章2013年土地储备行业金融服务策略第一节行业发展趋势要点2012年，北京等多城市供地计划完成情况均不理想，土地出让金出现明显下滑。下半年起，重点城市土地市场较为活跃，成交持续向好，这种热度或将延续至2013年年初，一、二线城市土地市场也将更受关注。预计2013年土地供应量或将高于2012年，交易市场维持平稳，土地价格将继续呈稳中有升态势。第二节行业金融服务需求分析一、金融需求分析土地储备行业是一个庞大而复杂的系统工程，在整个项目开发运作过程中，涉及到土地征用、拆迁、出让、转让等多项手续，因此，对资金需求量非常大。二、金融服务解决方案银行业向土地储备机构提供信贷业务时，应就土地储备机构为核心，延伸上下游产业链。通过认真分析研究土地市场，细分客户市场、定位目标客户，大力拓展优质土地储备机构信贷市场。从全国土地市场发展情况看，将土地市场分为三个区域。一是以二、三线城市为重点发展的区域市场，不断扩大市场份额。这一区域经济发展较快，房地产市场发展速度较快，受政策影响相对有限，对信贷需求旺盛，房地产金融市场容量大，是各商业银行竞争最激烈的地方。二是把一线城市作为维持类区域市场，力争保持稳定的市场份额。这一区域房地产市场发展已经饱和，受政策影响大，利润空间有限，但风险较低。三是把东部结构性调整地区、西部新增建设项目地区作为积极拓展区域，力争市场份额占绝对优势。这一地区房地产市场发育程度较低，但个人商铺、商品住宅建设仍有一定的发展潜力，重点关注位于主要街道、变现能力较强的临街商铺建设以及低于90平方米以下的商品住房项目。第三节行业信贷政策指引一、行业总体授信原则土地储备贷款，是指银行向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。 2013年土地储备行业风险分析报告2013年，土地储备行业总体信贷原则是“紧跟政策、组合控制、区别对待、审慎介入”。土地储备贷款属于房地产贷款，2013年对土地储备贷款规模进行适当的控制，在紧跟政策的前提下，对存量资产加大调整力度，尽快退出资产负债率较高的客户。由于我国各地区经济发展不平衡，竞争程度不一样，对不同区域的土地储备贷款客户采取不同的准入标准，实行区别对待。土地储备贷款机构属政府平台，土地储备贷款须按我行政府融资平台信贷政策执行，授信政策须符合“名单管理、从严控制、优化组合、有保有压”的原则。二、区域信贷政策建议2013年我行区域授信策略为：一级分行所在城市年度销售排名前二十名；地级市、百强县（县级市）当地年度销售排名前5-8名。具体来看：1.东部地区：把握结构调整机会作为受房地产调控影响最大的地区，东部地区房价上涨的势头已经得到了初步遏制。但在城市化的强力驱动下，房地产行业整体的发展动力依然较为强劲，从而带动土地市场。长三角区域内产业布局的调整与转移，对工业地产和产业园区的发展提出的更高要求，包括住宅地产、商业地产、工业地产在内的地产机遇显而易见；旅游地产、养老地产项目在各地逐步兴起。此外，长三角不同地区之间地产发展水平仍存在较大不平衡性和差异性，发展潜力地区也有较大的市场空间。银行可予以重点关注。2.中部地区：抓住增量建设机会区域经济概念主要通过提高交通效率，缩短城市与城市的空间距离，最终体现中心城市对周边城市的带动作用，其中将主要涉及产业转移、商业中心建设等。目前，中原经济区建设已上升至国家战略，以郑州为核心的中原地区越来越成为投资兴业的热土。城镇化建设进程的加快，其需要的城市配套住宅、商业及公共设施以及教育、养老、文化等设施给土地储备行业带来巨大的市场空间，银行可重点关注。另外，2012年纵贯我国南北的京广高铁也将全线贯通。京石（北京至石家庄）、石武（石家庄至武汉）、武广（武汉至广州）以及包括郑西高铁线、石太高铁线等沿线区域的房地产或将受益，从而带动当地土地市场的发展。3.西部地区：把握优先发展机会对于西部地区来说，行业发展基调是适度发展。我国西部地区相对于东部、中部地区来说经济总量较低，房地产的发展依托于各地区经济发展水平，因此对于西部城市来说，必须有选择性地发展土地项目。 2013年土地储备行业风险分析报告三、企业准入标准（一）客户准入标准（1）客户为地级市（含）以上政府本级土地储备机构的，该城市前一年度所辖区域（含所辖区县）的国内生产总值（GDP）在1000亿元以上；客户为一线、1.5线城市县（市辖区）政府本级土地储备机构的，一线、1.5线城市县（市辖区）的国内生产总值（GDP）在500亿元以上；客户为重点地区县级市的土地储备机构的，重点地区县级市前一年度的GDP在500亿元以上；（2）经主管机关核准登记，具有事业法人资格，取得法人组织机构代码证，并办理年检手续；（3）从事土地开发、出（转）让等经营活动，符合国家和地方有关法律法规和政策，拥有完善的工作规章制度；（4）取得有审批权政府允许从事土地开发的批准文件；（5）储备项目土地地理位置优越，具备开发建设条件，有较大增值潜力，具有良好的出让前景；涉及农用地的贷款，具备合法的农用地转用手续和征地手续；（6）储备项目土地的权属关系、测绘情况、土地契约限制、与县（含）以上政府整体综合规划中的用途与未来开发计划相符；储备项目土地已经列入当年土地储备计划中，符合城市规划和土地利用总体规划，基本能够确定用途、容积率等基本要素，预计能够纳入土地供应计划并在2年内出让；（7）财务制度健全，资金运作模式可行，资金运行相对封闭，还款资金来源已经落实，无不良信用记录；（8）持有中国人民银行核发并经过年审的贷款卡（证），并在我行开立基本存款账户或一般存款账户；（11）土地储备机构向我行申请的贷款为担保贷款，其中抵押贷款必须有具有合法的土地使用证；贷款用于收购、整理和储备的土地应为可出让的商品住宅、商业设施等经营性用地；贷款项目涉及农用地的，应办妥合法的农用地转用手续和征地手续；（10）对发放的土地储备贷款设立土地储备机构资金专户，对土地经营收益进行监控，确保土地拍卖或协议转让收入优先偿还贷款；（11）发放项目贷款，须根据开发进度提供合法有效的土地征用、收购、基础设施建设等手续，贷款拟支持地块所在区域取得有权部门批准的控制性详细规划；落实不低于30%的自筹资金（含自有资金及财政性资金），并与贷款同比例到位； 2013年土地储备行业风险分析报告（12）其他贷款条件。（二）授信原则（1）土地储备贷款必须为抵押形式；（2）贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%；（3）土地储备机构应加强资金风险管理，不得以任何形式为第三方提供担保；（4）贷款期限不得超过3年；（5）土地储备贷款应实行专款专用、封闭管理，不得挪用；涉及项目的资金收付在我行结算，可监控资金用途，锁定还款来源。（三）项目准入标准（1）《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》“四证”齐全；（2）储备项目土地地理位置优越，有较大增值潜力，具有良好的出让前景，符合城市规划和土地利用总体规划；（3）贷款项目具备财政部门批准的贷款规模批准文件和同级人民政府批准的项目实施方案；（4）项目资本金在30%（含）以上；（5）贷款金额不超过土地收购和土地前期开发、整理总成本的70%，且符合同级财政部门批准的土地储备资金项目预算；（6）抵押率不超过70%；（7）贷款期限不超过3年。（四）客户退出标准（1）所有项目已经抵押给他行；（2）在我行或他行有不良信用记录；（3）不符合规划控制要求的项目及违法用地项目，利用农村集体土地开发商业性房地产项目。 2013年土地储备行业风险分析报告四、企业信贷政策建议（一）重点支持类目标客户满足条件：（1）地级市（含）以上政府本级土地储备机构；（2）该城市前一年度所辖区域（含所辖区县）的国内生产总值（GDP）在1000亿元（含）以上；（3）满足土地储备贷款中客户准入条件标准2~10项要求；（4）发放项目贷款，须根据开发进度提供合法有效的土地征用、收购、基础设施建设等手续，贷款拟支持地块所在区域取得有权部门批准的控制性详细规划；落实不低于35%的自筹资金（含自有资金及财政性资金），并与贷款同比例到位；（5）其他贷款条件。（二）一般支持类目标客户满足条件：①一线、1.5线城市县（市辖区）政府本级土地储备机构；②该城市前一年度所辖区域（含所辖区县）的国内生产总值（GDP）在500亿元（含）以上；③满足土地储备贷款中客户准入条件标准2~10项要求；④发放项目贷款，须根据开发进度提供合法有效的土地征用、收购、基础设施建设等手续，贷款拟支持地块所在区域取得有权部门批准的控制性详细规划；落实不低于30%的自筹资金（含自有资金及财政性资金），并与贷款同比例到位；⑤其他贷款条件。五、授信管理与要求（一）土地储备贷款担保方式我行土地储备贷款担保方式为土地抵押形式，抵押贷款必须有具有合法的土地使用证；贷款项目涉及农用地的，应办妥合法的农用地转用手续和征地手续；不得以政府用地作担保。（二）定价政策按中国人民银行同期同档贷款利率执行和调整，原则上一律上浮10%以上。 2013年土地储备行业风险分析报告在我国经济周期开始进入下行阶段，房地产行业调控政策持续的情况下，对我行的定价管理提出一定的挑战。与此同时，随着利率市场化的推进，又为我行定价策略的多样带来一定的施展余地。1.在风险可控的前提下，紧持“利润最大化”在信贷投放中体现三个“优先”，即在风险可控条件下优先向利率上浮较高客户投放；在定价水平相同的条件下优先向风险资产占用水平较低客户投放；在价格水平、风险资产占用相同的情况下优先向战略客户投放，努力实现全行综合收益最大化、信贷规模使用的合理化。所有信贷业务要按照信用评级结果一律执行上浮利率水平，一般客户信贷业务利率上浮不低于30%，战略目标客户信贷业务利率上浮不低于10%，特殊情况下经分行利率管理委员会批准后方可执行基准利率。原则上下浮利率的信贷业务不予介入。基准利率为央行公布的基准利率，实际利率＝基准利率*（1+浮动系数）2.实行激励考核客户经理为了激励客户经理积极与客户谈判沟通，提高信贷业务收益水平，尝试采取定价激励原则，即在分行确定的利率基础上，经过客户经理积极有效的沟通协商，超过分行确定的利率上浮部分，按照超过部分收益的一定比例对客户经理予以适当奖励，通过正向激励机制促进定价水平的提高。'