2009年商业房地产行业风险分析报告 118页

'2009年商业房地产行业风险分析报告摘要一、商业地产行业在国民经济中的地位房地产业由于其产业关联度强、对经济增长贡献率高而成为我国国民经济的支柱产业。2007年7月国务院发布的“关于促进房地产市场持续健康发展的通知”中，首次将房地产业明确列为国民经济支柱产业。商业地产是和住宅地产相并列的两大房地产子行业，尽管在供给总量的比重上商业地产大大低于住宅地产，但是其绝对量最近几年发展十分迅速，商业地产在城市经济中的地位也越来越显著，商业地产行业不仅能改善人们生活品质，还能吸纳社会就业人口，并承载城市景观的功能。二、商业房地产行业运行环境2008年是比较特殊的一年，因为在这一年里爆发了一个世纪以来最严重的全球经济危机。鉴于我国过高的对外依存度，我国经济受此次金融危机的影响很大，从2008年下半年开始，经济增长率已经显著下滑，大批企业（特别是出口加工型企业）倒闭、失业率上升、居民收入减少。由于此次金融危机是由美国的房地产市场次级债危机所引发的，因此对房地产行业的冲击尤为严重。商业地产行业作为房地产业的一个子行业，也处在同样不利的宏观经济环境下。商业地产行业的上游行业主要是建材、钢材业；下游主要是商业和居民收入水平。2008年，作为房地产主要原材料之一的建筑材料，其价格依然在高位运行，对房地产行业融资形成一定的压力，但房地产行业的另一重要原料钢材，因其受金融危机影响严重，价格回落，从而有利于减弱对房地产企业的成本压力。但是同时，钢材产量有较大程度的减少，这将对房地产行业原材料供应产生不利影响。就下游行业来看，2008年我国居民的收入增速放缓，由于收入和对外来收入预期看低的影响，居民的消费需求增长放缓，消费乏力不利于商业地产的发展。消费需求低迷同时也影响了商业行业的发展，社会服务业、批发零售业、住宿餐饮业等行业的企业家信心指数纷纷大幅下滑，商业行业不景气现象显现。商业地产的关联产业对其产生不利的影响。鉴于房地产行业是关系国计民生的一大支柱产业，房地产行业低迷将对我国经济增长产生十分不利的影响，因此从2008年下半年开始，中央政府和地方政府纷纷出台一系列救市 措施，不过这些措施主要是针对住宅房地产市场的，对商业地产产生的影响主要是间接影响。同时，由于政策效果的显现通常具有滞后性，因此房地产市场政策的利好并没有使其产生很大的起色。三、中国地产行业的现状2007年3月开始，房地产开发综合景气指数不断提高，2007年11月达到最高值106.59，此后一路下滑，截止到2008年12月，已经降为96.46，比2007年同期下降近10个百分点。2008年企业家信心指数也逐季下滑，四个季度分别为140.6，134.8，123.8和94.6。四季度较一季度共下降46个百分点。房地产业企业家信心指数出现较大降幅，四个季度分别为131.1，118.4，96.3和81.9，四季度较一季度共下降49.2个百分点。2008年，土地开发面积和土地购置面积增速减缓，土地开发面积占购置面积比重稳中略降；商业房地产新开工面积和竣工面积增速大幅下降。办公楼占商品房市场的比例小于商业营业用房。从2008年2月开始，办公楼竣工面积大于销售面积，2008年下半年以后，两者差额显著增大，到11月底已经增大到206.44万平米。自2008年2月起，商业营业用房竣工面积超过销售面积，2008年下半年以后，竣工面积和销售面积之间的差额逐渐拉大，到11月底已经增大为433.57万平米。价格方面，商业地产一级市场上，土地交易价格涨幅大幅回落。二级市场上，各类房地产价格小幅波动或涨幅稳中下降，三级市场上，租赁市场价格小幅上涨。四、商业地产投融资情况2008年各类型房地产开发投资情况年月房地产开发计划总投资房地产开发投资总额住宅房地产开发投资总额办公楼房地产开发投资总额商业营业用房房地产开发投资总额(亿元)(%)(亿元)(%)(亿元)(%)(亿元)(%)(亿元)(%)2008-0276763.83202373.7232.91669.4530.795.713250.64282008-0390927.4426.34687.7532.33316.4834.7165.1611.2485.5120.92008-0498885.5433.86952.0832.14944.3835.2239.69-5.5705.5820.82008-05104694.334.19519.2831.96806.2635331.5-3.2963.0421.72008-06112066.333.813195.6733.59497.0936.6440.110.11325.9520.72008-07115159.333.415883.5430.911486.1733.7534.080.71602.8319.22008-08118159.933.218429.9729.113384.831.7624.340.11860.5717.42008-09121342.73221277.6926.515508.3128.7717.13-1.42156.7416.82008-10124252.12523917.7124.617482.3527.4815.18-1.52418.2516.72008-11127704.429.926545.7322.719332.6625.2923.1502695.4416.12008-12135296.529.330579.8220.922081.2622.61111.587.43200.2114.9数据来源：中国产业分析平台 截至2008年12月底，全国累计完成城镇房地产开发总投资30579.82亿元，同比增长20.9%，增幅逐季滑落。累计完成城镇住宅开发投资22081.26亿元，比去年同期增长22.6%，增速逐季滑落。累计完成办公楼开发投资1111.58亿元，同比增长7.4%，各季度增速变化较大；累计完成商业营业用房投资3200.21亿元，同比增长14.9%，增速逐季回落。总的来看，2008年，办公楼开发投资总额增长速度较2007年显著下滑，房地产开发投资总额以及住宅房地产开发总额增长速度从2008年下半年开始缓慢下滑，商业营业用房开发投资相对平稳，增幅略有增加。数据来源：中国产业分析平台房地产开发各类资金来源所占比例总的来看，2008年自筹资金和其他资金是房地产开发最重要的两大资金来源，其次是国内贷款，利用外资仅占资金来源很小的一部分。与2007年相比，2008年资金来源结构最大的变化莫过于其他资金来源比重相对下降，自筹资金所占比重相对上升。而这主要是由于其他资金来源中定金及预售款项较去年大幅减少所造成的。随着房价拐点的呼声越来越高，和国内房地产市场在国际金融危机冲击下不景气加剧的影响下，人们对房地产市场的观望情绪愈加浓厚，对房价下降的预期也更加强烈，正是这种对未来房价将继续下跌的预期，导致房地产市场交易量，特别是期房交易量大幅下跌，而这直接导致定金及预售款项的大幅下跌。目前我国房地产融资途径比较单一，主要是自筹资金、定金及预收款和国内贷款的组合，此外还有利用外资、民间融资等方式，不过这些方式筹得的资金所占比重很小，不是房地产市场的主流融资渠道。这与发达国家相比不太一样。 就目前西方发达国家的房地产融资模式来讲，已经形成了以房地产信托投资基金(REITs)为核心，以传统融资渠道为基础的多元化融资模式。总结当前世界上普遍流行的房地产融资途径，主要有如下几种：银行贷款、企业上市融资、信托项目融资、房地产信托投资基金（REITs）、房地产债券融资、夹层融资，此外，还有私募融资、典当融资、合作开发、海外地产基金等方式。五、2008年商业地产重点城市发展分析截至到2007年底，北京市有2699家房地产企业。2008年北京市房地产企业景气指数逐季下跌。四个季度房地产企业景气指数分别为133.4，132.6，125.1和115.2，较2007年同期分别减少11.7，16.4，27.7和39。2008年北京市商业地产新开工面积较去年小幅下滑，竣工面积较去年略有增长。2008年北京市商业地产销量大幅萎缩，空置率降低。2008年北京市商业房地产销售面积同2007年相比大幅减少，办公楼和商业营业用房空置面积较2007年大幅增加，商业地产市场需求低迷的情况已经很明朗。北京市房地产投资资金来源主要是其他资金、国内贷款和自筹资金。利用外资所占比重很小。其他资金和国内贷款是商业房地产投资的主要资金来源。其中，国内贷款所占总的投资资金来源比例逐月下滑，从2008年2月的37.23%下滑到12月份的26.77%。截止到2007年，上海市的房地产开发企业数目为3116家。2008年，上海市房地产企业家信心指数逐季下滑，房地产企业景气指数也呈现逐季下滑的走势。2008年，上海市商业地产新开工面积和竣工面积较去年均有较大增长；销售面积大幅缩减。2008年上海市房地产开发投资资金累计达2112.1亿元。其中，最主要的来源是其他资金来源，其次为自筹资金、国内贷款和利用外资。截止到2007年，重庆市共有房地产企业数目2039家，已经形成了较强的竞争格局。总的来看，2008年重庆市办公楼和商业营业用房的市场新增供应量比2007年均有较大幅度的减少；完成办公楼和商业营业用房新开工面积347.7万平方米，比2007年减少22.47万平方米，降幅达到6.07%，完成商业房地产销售面积161.4万平方米，比2007年减少了47.43万平方米，降幅达到22.7%。就供需两方面分析，2008年重庆市完成商业房地产竣工面积260.4万平方米，销售庆市商业房地产市场处于供大于求的状态。 2008年，重庆市完成房地产投资1242.62亿元，比2007年减少115.8亿元，减幅为8.48%。从商业地产投资资金来源分析，除了其他资金来源外，自筹资金所占比重最大。六、子行业情况我们把商业地产行业细分为办公楼和商业营业用房两个子行业。2008年全国办公楼房地产市场处于供过于求的局面。市场上可供销售的办公楼面积超过1647.97万平方米，而全年实现销售面积1110.67万平方米，办公楼空置面积在2007年的基础上继续增长。另外，从新开工面积指标来看，短期内全国办公楼房地产市场的供给仍将会有较快的增长。未来一段时间内，供大于求的局面将继续存在。2008年全国实现办公楼开发投资总额1111.58亿元，比2007年增加了74.63亿元。就月度同比增长速度来看，2008年2月份，办公楼开发投资总额同比增幅最大，为13%，4月份最小，为-5.5%。此后一直到11月份，全国办公楼开发投资总额比2007年同期有所减少或基本持平。12月份办公楼投资有较大的增长，致使2008年全年累计实现办公楼开发投资总额比2007年略有增长，增幅为7.4%。2008年全国商业营业用房存在较大程度的供大于求状况。全国累计新增商业营业用房供给5488.58万平方米，加上去年空置面积，供给量超过5488.58万平方米，而实现销售量3852.07万平方米，2008年全国商业营业用房空置面积数额较大，一方面将会影响未来商业营业用房的价格走势，另外，预示着市场需要花费一段时间来消化商业营业用房的存量，未来新开工面积的增长步伐可能有所放缓。2008年全国商业营业用房开发投资额达到3200.21亿元，比2007年同期增加424.65亿元。各月累计实现商业营业用房投资额均比2007年同期有所增长，但增长速度逐月下滑。其中，2008年2月份增速最大，为28%，12月份最小，为14.9%。增速的放缓与金融危机显现后，企业家融资困难和对未来市场预期不乐观有关。七、商业地产行业重点企业分析根据中国房地产业协会，国务院发展研究中心企业研究所，清华大学房地产研究所和中国指数研究院所进行的“2008中国房地产百强企业综合实力TOP10”，我们选取其中在沪深股市上市的前三名企业进行重点分析，分别是万科企业股份有限公司、北京首都开发控股集团有限公司和恒大地产集团有限公司。受金融危机和我国房地产拐点论的影响，2008年万科的盈利能力、综合偿债能力、经营能力、发展能力等指标比以往几年明显下降。2008年首开集团具有较好的盈利能力。截止到2008年三季度，首开集团的经营能力同前几年相比有所下降。公司存量房增多，销售能力下降，资产利用率低；流动比率比2007年年末有所增长，公司短期偿债能力有所提高；利息保障倍 数为3.1482，略低于2007年年末3.9799的水平，高于国际负债率偏高，具有较大的财务风险。公司发展势头强劲，发展前景很好。恒大集团销售毛利率、净利率、总资产收益率和净资产收益率比2007年年末均有较大幅度的增长，盈利能力有所提高；存货周转率和总资产周转率均有所下降，存量房（空置率）有所增长，销售能力有所下降；利息保障倍数为连续两年为负值，公司负债经营的风险很大，偿债能力很弱；公司的发展能力比2007年大幅增强，发展势头强劲。八、行业信贷建议综合国内国外宏观经济的影响和我国房地产业自身的运行周期，我们认为，短期来看，我国房地产市场仍将在低迷状态徘徊。因此，2009年银行业对房地产市场的信贷原则是：继续保持审慎态度，严格把好房地产信贷企业经营状况和资金链的关，区别对待优质大企业和中小房地产商，合理分配信贷额度和信贷期限，对优质的大企业以大额和较长期限的信贷为主，对中小企业实施以小额和短期信贷为主。就对企业授信来说，除了关注企业的规模和实力外，还应该重点关注企业的偿债能力指标，主要包括以下三个指标：第一，资产负债率指标。第二，流动比率指标。第三，已获利息倍数指标。预计2009年办公楼房地产市场供求不符的矛盾将继续深化，由此导致房地产商回笼资金风险加大，对办公楼房地产市场的信贷要加强风险监测和风险控制，对资产结构良好的房地产商的利好项目可以予以信贷扶持，但对于资产负债比例过高，资金链风险大，或者对于没有明显利好的项目，要严格控制信贷规模和信贷期限，并加强银行对企业和项目的监督力度，最大化降低信贷风险。基于当前普遍形成的对2009年，特别是上半年经济复苏无望的预期，我们对商业营业用房市场的前景看淡。在商业营业用房信贷方面，建议银行分地段分项目区别对待。 目录第一章2008年商业地产行业基本情况1第一节商业地产的定义及分类1第二节商业地产在国民经济中的地位2一、房地产业是国民经济的支柱产业2二、商业地产业在城市经济中的地位4第二章2008年商业房地产行业运行环境分析6第一节2008年宏观经济环境分析6一、国际经济环境对房地产业的影响6二、国内宏观经济状况及对房地产业的影响7第二节2008年房地产关联行业发展情况9一、上游行业的发展及影响9二、下游行业的发展及影响12第三节2008年商业地产行业政策环境分析15一、近几年房地产行业主要政策回顾15二、2008年房地产主要政策分析16第三章2008年中国商业地产现状27第一节2008年房地产企业整体景气状况判断27一、房地产开发景气总体走势27二、房地产企业景气指数水平28第二节2008年全国商业房地产市场供给情况分析30一、土地开发与土地购置30二、商业房地产开发规模与结构32第三节2008年全国商业地产市场需求情况分析38一、商品房销售下降38二、商品房空置面积分类指数回落39第四节2008年全国房地产市场供需结构特征与价格走势40一、房地产供需结构的特征40二、房地产市场价格走势41第四章2008年商业地产投融资情况44第一节2008年商业地产投资状况44第二节2008年商业地产融资情况46一、房地产开发资金来源分析46二、融资方式剖析50第五章2008年商业地产重点城市发展分析55第一节2008年北京商业房地产行业发展分析及预测55一、北京商业房地产行业运行状况分析55二、北京商业地产发展预测63第二节2008年上海商业地产行业发展分析及预测64一、上海商业房地产行业运行状况分析64二、上海市商业地产发展预测72 第三节2008年重庆商业地产行业发展分析及预测73一、重庆商业房地产行业运行状况分析73二、重庆市商业地产发展预测79第六章2008年商业地产细分子行业分析81第一节2008年办公楼房地产行业分析81一、供求分析81二、投资情况分析83三、办公楼市场发展预测83第二节2008年商业营业用房行业分析84一、供求分析84二、投资情况分析86三、商业营业用房市场发展预测86第七章2008年商业地产行业重点企业分析87第一节万科地产分析87一、万科集团简介87二、股权关系结构88三、经营状况分析88四、发展趋势分析91第二节北京首都开发控股集团有限公司92一、集团公司简介92二、股权结构93三、经营状况分析93四、发展趋势分析94第三节恒大地产集团有限公司96一、集团公司简介96二、股权结构97三、经营状况分析97四、发展趋势分析98第八章2009商业地产行业风险分析100第一节宏观经济波动风险100第二节需求风险101第三节政策风险102第九章2009年行业信贷建议103第一节2009年行业授信原则103第二节2009年细分子行业授信建议105一、办公楼信贷建议105二、商业营业用房信贷建议105 附表表12008年中国经济增长率7表22008年三大产业生产总值和指数7表32008年固定资产投资增速8表42008年城镇居民人均可支配收入水平12表52008年农村居民人均现金收入水平12表62008年商品房新开工面积和竣工面积32表72008年全国办公楼竣工面积和新开工面积32表82008年商业营业用房竣工面积和新开工面积33表92008年商品房竣工面积和增速34表102008年办公楼竣工面积和增速34表112008年商业营业用房竣工面积和增速35表122008年1-11月各类型物业累计供给量35表132008年1-11月累计各类物业销竣情况40表142008年1-11月办公楼竣工面积和销售面积差额40表152008年1-11月商业营业用房竣工面积和销售面积差额41表16各类型用地交易价格指数季度数据42表17各类型房地产销售价格指数季度数据42表18各类型房地产租赁价格指数季度数据43表192008年各类型房地产开发投资情况44表202008年房地产开发资金来源情况46表21房地产开发资金构成情况47表22房地产开发资金构成情况续表48表232008年北京市房地产企业家信心指数56表242008年北京市房地产企业景气指数57表252008年北京市商业房地产空置面积和增速61表262008年北京市商业房地产月度价格61表272008年北京市房房地产投资资金来源情况63表282008年上海市房地产企业家信心指数65表292008年上海市房地产企业景气指数65表302008年上海市商业地产成交价格70表312008年上海市房地产开发投资资金来源72表322008年重庆市商业房地产价格78表332008年重庆市房地产投资资金来源79 表34万科集团股权结构88表35万科集团财务指标91表36北京首开集团股权结构93表37首开集团财务指标94表38恒大集团股权结构97表39恒大集团财务指标98 附图图1城镇房地产开发投资占城镇固定资产投资比重3图2房地产开发投资总额对GDP直接贡献率3图3房地产行业对经济增长的贡献率4图4商业地产投资占房地产投资总额的比重4图5消费率5图6社会消费品零售总额增长情况8图71999-2007年建筑材料工业部门工业品出厂价格指数（上年同期=100）9图82008年建筑材料工业部门工业品出厂价格指数（上年同期=100）10图91996-2007年钢材产量及增速11图102008年粗钢产量和增速11图112007-2008年消费者景气指数13图12企业家信心指数14图132008年房地产开发综合景气指数27图142008年房地产开发分类指数28图152008年企业景气指数和企业家信心指数29图162008年完成土地开发面积及增速30图172008年度累计土地购置面积及增速30图182007和2008年土地开发面积占购置面积比例31图192008年1-11月各类型物业供给（竣工面积）结构图35图202008年1-11月各类型物业供给（新开工面积）结构图36图212008年各类型物业销售面积比例图解38图222008年1-11月各类型物业销售额增长速度趋势图39图23商品房空置面积指数39图242008年各类型房地产投资月度累计额增速44图252008年房地产开发本年资金来源和上年末结余资金增速对比46图26房地产开发各类资金来源所占比例48图27房地产资金来源指数49图28北京市房地产企业数目56图292008年北京市办公楼累计新开工面积和增速57图302008年北京市商业营业用房累计新开工面积和增速58图312008年北京市办公楼累计竣工面积和增速58 图322008年北京市商业营业用房累计竣工面积和增速59图332008年北京市办公楼累计销售面积和增速60图342008年北京市商业营业用房累计销售面积和增速60图352008年北京市商业房地产开发投资月度累计增速62图36上海市历年房地产开发企业数目和增长速度64图372008年上海市办公楼新开工面积月度累计66图382008年上海市商业营业用房新开工面积月度累计66图392008年上海市办公楼竣工面积月度累计67图402008年上海市商业营业用房竣工面积月度累计68图412008年上海市办公楼销售面积月度累计69图422008年上海市商业营业用房销售面积月度累计69图432008年上海市商业地产开发投资增速71图44重庆市历年房地产企业数目73图452008年重庆市办公楼新开工面积月度累计74图462008年重庆市商业营业用房新开工面积月度累计74图472008年重庆市办公楼竣工面积月度累计75图482008年重庆市商业营业用房竣工面积月度累计75图492008年重庆市办公楼销售面积月度累计76图502008年重庆市商业营业用房销售面积月度累计77图512008年重庆市商业房地产投资增速78图522008年全国办公楼新开工面积81图532008年全国办公楼竣工面积81图542008年全国办公楼销售面积82图552008年办公楼开发投资情况83图562008年全国商业营业用房新开工面积84图572008年全国商业营业用房竣工面积84图582008年全国商业营业用房销售面积85图592008年全国商业营业用房开发投资情况86 第一章2008年商业地产行业基本情况第一节商业地产的定义及分类商业地产是指通过合理运营实现房地产升值获取回报的房地产投资品。商业房地产的概念有广义、狭义之分，从广义概念上讲，商业房地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。狭义商业地产是专指用于商业服务业经营用途的物业形式，主要经营内容有零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等，其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途等都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产类型。在后面的分析中，我们将商业房地产行业细分为办公楼和商业营业用房两个子行业进行具体分析。国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 第二节商业地产在国民经济中的地位一、房地产业是国民经济的支柱产业2007年7月国务院发布的“关于促进房地产市场持续健康发展的通知”中，首次将房地产业明确列为国民经济支柱产业，通知中说：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。”1998年国家曾明确提出要把房地产行业培育成支柱产业，其后几年，特别是1999年后，房地产行业飞速发展，年均增长速度达到了30%左右，对GDP增长的直接贡献率不断上升，已经成为国民经济增长的主要来源之一，逐渐发展成为真正的支柱产业。（一）房地产行业产业关联度强房地产行业涵盖和涉及的主要领域包括：（1）土地开发和再开发；（2）地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押；（3）房屋开发；（4）房地产经营，包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等；（5）房地产中介服务，包括信息、咨询、估价、测量，律师、经纪和公证等；（6）房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、代收代付等；（7）房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。从最初的土地开发到最终房产交付使用，这期间涉及的直接和间接关联部门很多，在投入产出表的40个部门中，有38个部门与房地产业存在后向直接关联或前向直接关联关系，如建筑业、建材业、机械业、装潢业、销售中介、物业公司、银行等。房地产行业的产业链长，产业关联度高，其前瞻效应、后续效应和旁侧效应都很突出，具备支柱产业的地位和作用。（二）房地产行业对经济增长贡献率高过去10年，固定资产投资成为拉动国民经济增长的三驾马车中最得力的一环，房价持续上涨引致的房地产投资增速加快成为GDP增长极为重要的引擎。房地产开发投资对国民经济增长的贡献包括三个方面：第一，作为投资的一部分，房地产开发投资占固定资产投资的比重很高。1999年以来，一直维持在20%以上的水平。国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 数据来源：中国产业分析平台图1城镇房地产开发投资占城镇固定资产投资比重第二，房地产开发投资占GDP的比重逐年升高，从1999年的4.58%上升到2008年的10.17%。数据来源：中国产业分析平台图2房地产开发投资总额对GDP直接贡献率第三，房地产行业对经济增长的贡献率维持在较高水平，房地产和建筑业增加值占GDP比重从1999年的9.9%升高到2008年的9.9%。国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 数据来源：中国产业分析平台图1房地产行业对经济增长的贡献率二、商业地产业在城市经济中的地位商业地产在城市经济发展中承载城市新引擎的作用。商业地产的服务范围主要是第三产业，随着中国产业结构调整，政策向第三产业倾斜及第三产业自身的快速发展，商业地产在城市经济发展中的地位也越来越重要，商业房地产的供给和需求都将比较活跃。尽管最近几年，商业地产投资额占房地产投资总额的比重稍有下降，但商业地产的投资额绝对数量增长较快。数据来源：中国产业分析平台图2商业地产投资占房地产投资总额的比重具体说来，商业房地产主要在以下几个方面影响城市经济的发展。国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 （一）带动第三产业发展城市化是中国未来的必然趋势，而第三产业的发达程度是体现城市化水平的重要标志，商业地产的发展正是带动第三产业发展以及消费率提升的有效推动力。我国的消费率低于世界平均水平（根据世界银行资料，2002年，世界平均水平为80.1%），消费有大幅增长的潜力，这也预示着商业地产的广大发展空间。数据来源：中国产业分析平台图1消费率（二）改善人们生活品质商业地产简单的说就是指用于商业用途或者具备商业功能的地产。包括写字楼、商场、MALL、购物中心、酒店等等，这些地产不仅是一个地区或城市繁华程度的标志，也是提升人们生活品质的基础之一。（三）吸纳社会就业人口第三产业是吸纳社会就业最多的产业。商业地产的发展将有利促进第三产业的发展，从而促进中国就业率的提高。（四）承载城市景观功能大型购物中心、商业街不仅是商业地产的重要开发形式，也是城市景观的重要组成部分。“不到南京路就没有到上海，不到王府井就没有到北京”这样的印象已深入人心。国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 第二章2008年商业房地产行业运行环境分析第一节2008年宏观经济环境分析经过前几年的快速发展和2008年市场的重大调整，2009年将是我国房地产行业近十年发展过程中最为重要和关键的一年，也是其近十年来所面临的实际压力和问题最为直接和严峻的一年。在这一年中，行业需要渡过最艰难的低谷时期，而对于大多数房地产开发企业来说，市场调整进入纵深阶段后是考验其抗风险能力的关键时期。在2009年，房地产企业只有求得生存后才能谋求更好的发展。一、国际经济环境对房地产业的影响2001年以来，全球经济都处于经济上升周期当中，2001-2004年，世界经济平均增长率从2.2%提高到4.9%，2005—2007年稳定在4.4%—5.0%的较高水平上。较高的国际经济增长有利于中国对外出口和经济增长。但2007年下半年以来，世界经济增长形势不容乐观，受房地产价格下跌和次级贷危机的影响，美国经济从2007年开始显著下滑，增长速度从2006年的2.9%下降到2007年的2.2%，2008年以来美国经济进一步下滑。世界银行于2008年12月9日发表的《2009年全球经济展望》报告预测，2008年全球GDP增长率为2.5%，2009年则进一步回落至0.9%。其中，2008年欧元区、日本和美国的增长速度仅分别为1.1%、0.5%和1.4%，明显低于2007年的2.6%、2.1%和2.0%，而2009年三大经济体将分别出现0.6%、0.1%和0.5%的负增长。报告预计发展中国家2008和2009年两年的增长率分别是6.3%和4.5%。IMF2008年10月份发布的《世界经济展望》中预测，2008年世界经济增长率仅为3.9%，比2007年下降1.1个百分点。9月份以来，随着次贷危机影响进一步显现，美国以及欧洲的经济更加不容乐观，IMF预计2009年全球经济增长率为3.0%。次贷危机继续向纵深发展，对实体经济的影响继续扩散。由于发达国家金融领域普遍出现信用和信心危机，企业从资本市场直接融资规模缩水，商业银行普遍的惜贷行为使工商业实体行为及活动失去金融支持。美国、欧盟、日本三大经济体经济增长前景暗淡，经济全球化造成的世界各国经济周期同步性将放大次贷危机对全世界实体经济的拖累。资本市场和房地产市场资产价格大调整严重打击经济信心，使世界经济的复苏可能进一步推迟。世界经济复苏缺乏新的增长点，不利的国际经济环境进一步打击了中国房地产市场的信心，房地产市场陷入低迷。全球经济危机对我国房地产业的重大负面影响主要体现在两国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 个方面：一是在经济上直接降低了人们购买和投资商品房的能力；二是目前这场经济危机仍存在风险加大的可能，由此降低了人们对房地产回暖的预期和信心。二、国内宏观经济状况及对房地产业的影响受全球经济危机的影响，我国的消费增长出现乏力、对外贸易的贡献度或将下降为零、国内投资也将急剧萎缩。另外，本年度发生的南方低温雨雪冰冻、四川汶川特大地震等自然灾害也对我国经济造成很大损失。综合这些因素所带来的影响，从2008年2季度起我国经济增长开始放缓，预计2009年我国经济增长仍将继续下降。表12008年中国经济增长率时间国内生产总值累计值(亿元)累计值(%)2008年3月61491110.62008年6月130619110.42008年9月201631109.92008年12月300670109.0数据来源：国家统计局初步核算，2008年国内生产总值300670亿元，按可比价格计算，比2007年增长9.0%，大大低于2007年13%的增长速度。其中，第一产业生产总值34000亿元，增长5.5%；第二产业生产总值146183亿元，增长9.3%；第三产业生产总值120487亿元，增长9.5%。分季度看，四个季度的国内生产总值分别增长10.6%、10.4%、9.9%和9.0%，增速逐季降低。表22008年三大产业生产总值和指数单位：亿元/%（上年=100）时间国内生产总值第一产业国内生产总值第二产业国内生产总值第三产业国内生产总值累计值指数累计值指数累计值指数累计值指数2008年3月61491110.64720102.830778111.525993110.92008年6月130619110.411800103.567419111.351400110.52008年9月201631109.921800104.5101117110.578714110.32008年12月30067010934000105.5146183109.3120487109.5数据来源：国家统计局受全球经济危机影响，我国经济增长速度下滑，居民消费信心降低，全社会消费品零售总额增长速度自2008年9月后开始滑落。国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 数据来源：国家统计局图1社会消费品零售总额增长情况根据国家统计局公布的数据，2008年1季度、上半年、前3季度的固定资产投资价格指数分别为108.6、110.0和110.3。在上述价格背景下，尽管2008年以来各月的城镇固定资产投资完成额同比增速高于2007年同期水平，但是实际增速已明显低于上年同期水平。表12008年固定资产投资增速时间2008年固定资产投资累计额2007年固定资产投资累计额(亿元)同比实际增速(%)同比名义增速(%)累计额(亿元)同比实际增速(%)同比名义增速(%)1季度18316.9415.9725.9414543.6122.4725.292季度58435.9815.2926.8246077.8222.4126.73季度99870.7115.7227.6478246.7819.5226.45数据来源：中经网数据库总的来看，2008年经济增长率下滑、固定资产投资增速减慢是中国宏观经济的最主要特点，由于房地产是我国国民经济的支柱产业，国内宏观经济不景气对房地产市场的发展产生非常不利的直接影响。国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 第二节2008年房地产关联行业发展情况一、上游行业的发展及影响（一）建筑材料价格仍在高位运行，加大房地产行业成本压力房地产行业与建材关系紧密，可以说是互动互连的关系。从近几年建材市场的价格走势来看，2002年以来，建材价格一直处于上升阶段，2004年涨幅高达3.9%，是最近10年涨幅最高的一次，此后，建材价格仍在上涨，但涨幅有所放缓。数据来源：国家统计局图11999-2007年建筑材料工业部门工业品出厂价格指数（上年同期=100）2008年建材价格依旧持续上涨，从2008年1月开始，涨幅不断升高，直到2008年9月涨幅达到最大，为10.86%，此后涨幅逐渐回落，但仍处在高位，12月份涨幅降为7.86%。另一方面，从2008年建材价格指数月度数据显示的趋势来看，从2008年9月价格指数达到最大后，开始一路下降，2009年1月已经将为105.22，预计未来一段时间里，建材价格指数仍旧按照此趋势下行。国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 数据来源：国家统计局图12008年建筑材料工业部门工业品出厂价格指数（上年同期=100）从整体上看，建筑材料作为房地产行业的主要原材料之一，价格依然在高位运行，难继续对房地产行业融资形成一定的压力，但另一方面，按照目前价格走势来看，未来建筑材料的价格指数可能会持续一段时间的下行，将有效缓解房地产行业的成本压力。（二）钢材供应充足价格回落，房地产企业钢材成本压力减弱钢材是房地产行业的重要基础资源，从历年情况来看，近十年来我国钢铁行业取得了快速的发展，自1998年钢材产量突破1亿吨后，钢材产量直线上涨，特别是2001年到2007年之间，钢材产量增速基本维持在20%以上，2004年增速最高，达到32.64%，2008年受经济形势影响，钢材产量增速大幅滑落，达到3.41%。国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 数据来源：中国产业分析平台图11996-2007年钢材产量及增速2008年第二季度粗钢产量增速维持在10%左右的水平，粗钢供给增加很快，此后，从7月份起，粗钢产量增速直线下滑，9月份陷入负增长，10月份产量降幅最大，为17%，此后一直到12月，粗钢产量一直处于负增长的状态，且降幅均超过10%以上。2008年后半年钢材产量的降低，很大一部分是受国际金融危机影响所致，客观上，钢材产量的降低将对房地产的原材料供应产生很大的压力。数据来源：中国产业分析平台图22008年粗钢产量和增速国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 二、下游行业的发展及影响对于商业房地产来说，影响其发展的下游因素主要有两方面，一是居民收入，二是商业行业的发展。（一）居民收入增速放缓，消费乏力，不利于商业地产的发展1、居民收支状况分析受国际金融危机的影响，2008年我国经济增长速度放缓，企业效益有所下滑，导致居民收入增速也随之下滑。2008年前三季度城镇居民可支配收入增长速度较上年同期平均下滑4.7个百分点。农村居民名义人均现金收入增速依然不断提高，但实际增速也有显著的下滑，前三季度平均下滑3.17个百分点。表12008年城镇居民人均可支配收入水平季度居民可支配收入累计值（元）同比增速（%）2007200820072008第一季度3934.944385.5919.4811.45第二季度7051.998064.8617.614.36第三季度10346.2311864.7917.5914.68第四季度13785.79-17.23-数据来源：国家统计局表22008年农村居民人均现金收入水平季度农村居民人均现金收入累计值（元）同比增速（名义）同比增速（实际）2007200820072008　　第一季度1260.481493.7615.2218.5111.739.06第二季度2110.632528.0217.4519.7813.3610.29第三季度3320.553970.6520.2319.5814.8311.07第四季度4958.4-15.26-9.39　数据来源：国家统计局年末居民储蓄存款余额22.15万亿元，比上年末增加4.37万亿元。城镇登记失业率为4.2%，比上年底增加0.2个百分点。受金融危机影响，我国企业裁员显著增加，新招聘员工数量明显减少，大学生就业率较以往大幅降低，但是由于这次危机对就业冲击的一个显著特点是，失业主要发生在农民工的就业市场上，因而城镇登记失业率表现尚不明显。专家预计，2009年失业会传导到城镇职工就业市场上，从而推动城市失业率上升。失业率的上升将直接影响居民收入的增加，进而影响居民对餐饮、购物、娱乐等商业需求，因此，不利于商业房地产的发展。2、消费者景气指数走势消费需求增长快慢，一方面取决于收入；另一方面也与消费者对未来收入预期的判断，即消费者景气指数有关。国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 数据来源：国家统计局图12007-2008年消费者景气指数受国际金融危机影响，我国失业率增加，居民收入增长速度有所下滑，居民对收入和经济增长的预期下降，消费者信心指数、满意指数和预期指数均直线下滑。2008年10月份，消费者满意指数率先跌破90，达到89.8，12月份，消费者信心指数和预期指数也双双跌破90，分别达到87.3和87.6。消费者消费指数纷纷走低，预示着在未来一段时间内我国消费将依然不景气，对商业房地产来讲又是一个负面影响因素。（二）商业行业不景气，企业家信心偏低我国许多企业，特别是东南沿海出口导向型企业受到金融危机的冲击比较严重，企业效益明显下滑，由于对预期宏观经济走势缺乏信心，企业家信心指数从2007年第四季度开始，连续下滑，到2008年底，已经从本年度第一季度的140.6滑落到94.6。其中，与商业房地产行业直接相关的社会服务业、批发零售业、住宿餐饮业的企业家信心指数也纷纷大幅下滑，另外，房地产业企业家信心指数下滑幅度最大，从年初的131.1下滑到年底的81.9，2008年-2009年被称为房地产业的寒冬期。国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 数据来源：国家统计局图1企业家信心指数国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 第三节2008年商业地产行业政策环境分析一、近几年房地产行业主要政策回顾从1998下半年年中央政府决定正式停止住房实物分配、实行住房商品化开始，中国的房地产市场逐步建立并完善起来。在此期间，国家介入房地产的方式主要是宏观调控，政策出台的基本考量包括整个宏观经济的运行状况，房地产市场的健康稳定发展，以及保障社会的安定。就政策针对性来讲，则主要是针对作为居民生活保障的住宅房地产。为了对商业房地产的政策大环境有一个清晰的认识，在此我们将首先回顾一下2003年以来政府出台的主要房地产政策。2003年，房价持续走高，房地产市场呈现过热迹象，为抑制房地产过热，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文件），规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，加强房地产信贷管理，不再执行优惠住房利率规定。2004年政府出台政策规定加强土地市场的调控力度，提高拿地“门槛”，严禁非法压低地价招商，征收房产税，上调存款准备金率。2005年，政策进一步深入，3月26日，国务院办公厅针对房价上涨过快的现象下发《关于切实稳定住房价格的通知》，提出八点要求。紧接着在4月27日，政府提出加强房地产市场引导和调控的八项措施，把解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题作为加强宏观调控的一个突出任务。5月11日，国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》。2005年的这些政策为后续具体措施的出台提供了基础。2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施（“国六条”），包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面，拉开了2006年房地产调控的序幕。5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》》（国办发（2006）37号），人称9部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70％的标准。7月11日，建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构以及个人购房的管理。8月1日，国土资源局制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行，规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化。10月30日国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 ，北京市银监局召集北京16家商业银行个人金融业务部负责人，正式传达指令，包括四大行在内的所有商业银行都被禁止向未封顶楼盘发放按揭贷款。2007年，房地产政策以改善住宅供应结构和调整需求为主，大力建设住房保障体系，主要有以下政策：1.落实从紧的货币政策，一年内6次加息，十次上调存款准备金率。从2007年12月21日起调整金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由3.87%提高到4.14%，上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由7.29%提高到7.47%，上调0.18个百分点。从2007年12月25日起，存款准备金率上调至14.5，上调了1个百分点。2.开征土地增值税。2007年1月16日晚，国家税务总局下发《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，根据《条例》及有关规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税，税率为30%-60%不等。3.国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，11月1日起正式实施。4.2007年3月16日《物权法》在“两会”得以通过。《物权法》的核心就是确定财产(主要是土地和物业)所有权的归属问题，规定70年后自动续期。5.央行、银监会9月27日共同发布通知，要求严格住房消费贷款管理。通知要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。6.限外政策升级。2007年以来，商务部以及外管局等部门先后发布多个房地产行业限外政策，其中包括2007年12月1日起施行发改委和商务部联合颁布的《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列。7.国务院总理温家宝8月1日主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，即“24号文”。该文以住房保障措施为主要议题，指出在完善“市场房”的同时，将加大"保障房"的建设力度，解决好城市低收入家庭住房困难。8.建设部、发改委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和统计局等九部门联合发布了《廉租住房保障办法》，对廉租住房制度建设中群众和地方政府普遍关心的问题作出了明确的规定。二、2008年房地产主要政策分析我们将以政策出台或实施时间为脉络，把与房地产有关的政策分成三大类来介绍，即宏观调控政策、房地产金融政策和土地政策。（一）宏观调控政策2008年2月28日，建设部发布《关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见》，要求各地报送住房建设规划。政策分析：建设部重申，新批商品房建设面积70%须90平米以下。建设部于国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 2月28日发布《关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见》明确，各地新建住房结构比例，即凡新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。各城市要在3月底前制定并公布2009年住房建设计划，在6月底前制定并公布2008年至2012年住房建设规划。2008年7月1日，住房和城乡建设部组织制定并发布了《房屋登记办法》。政策分析：这一条规定赋予了房屋登记簿的决定性效力。《办法》实施后，房产证的性质发生了巨大变化，它不再享有唯一性、绝对性，一旦房产证与房屋登记簿有分歧，除有证据证明房屋登记簿有错误的情况外，均以房屋登记簿为准。这就意味着，房屋登记簿将取代房产证，成为房屋归属的最终证明。房产证将不再是房屋归属的唯一证明，将会对权利人的物权进行更好的保护。2008年8月1日，《民用建筑节能条例》颁布实施。政策分析：此条例的的颁布实施，对于房地产开发有深远影响，也表明国家推广使用民用建筑节能的新技术、新工艺、新材料和新设备的决心，限制使用或者禁止使用能源消耗高的技术、工艺、材料和设备，该政策也表明了国家对建筑节能环保管理力度逐步加大。2008年8月1日，《公共机构节能条例》出台。政策分析：国务院再次强调对能源环保节能的重视，此条例除对公共节能有规定外，对于写字楼商业酒店各类物业的开发都有影响。2008年11月13日，住房和城乡建设部落实国务院决策，部署以下5方面工作：一、加大廉租住房和经济适用住房建设规模；二、加快市政基础设施和公用设施建设；三、积极配合有关部门做好林区棚户区、农垦危旧房和农村危房改造及重点流域水污染防治工作；四、加快推进建筑节能工作；五、稳定房地产市场和规范市场秩序。政策分析：进一步保障房地产市场健康稳定发展，借机推动以往计划已久而久未实施的政策措施，特别是保障性用房和公用设施建设。2008年12月10日，2008年中央经济工作会议提出明年经济工作的5项重点任务，要加强和改善宏观调控，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，保持资本市场和房地产市场稳定健康发展。国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 政策分析：2008年的中央经济工作会议确立了2009年将实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，可以预期，为提振内需以补足外需，在2009年金融机构贷款基准利率仍具有下行可能，从而有助于降低房地产开发企业的融资难度。而在会议中，政府高层领导明确提出要保持房地产市场稳定健康发展，从而为房地产市场带来更多行政和信贷方面的利好预期。（二）房地产金融政策1、银行贷款政策2008年2月4日，央行公布《经济适用住房开发贷款管理办法》，经济适用房开发贷款优惠措施出台。（1）开发经济适用房，房地产开发企业的贷款利率可以下浮10%以内；（2）开发经济适用房，房地产开发企业的建设项目资本金不低于项目总投资的30%，比35%的常规要求有所降低；（3）开发经济适用房，房地产开发企业的贷款期限一般为3年，最长不超过5年，比常规2年的还款期限有所延长。政策分析：这一针对经济适用房开发房地产企业的优惠贷款政策体现了政府对于08年建立多层次住房保障体系的政策导向。2007年底到2008年初陆续出台的《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》、《经济适用房管理办法》、《廉租住房保障方法》等政策，预示了我国住房政策的战略转型，国家和政府在对待住房问题上从计划经济时期的福利分房、到市场化的依靠商品房解决、到现在以商品房为主解决中高收入者的住房需求、以经济适用房、廉租房、创业公寓、人才公寓为附的多层次住房体系来解决中低收入者的住房需求，从前几年的货币补贴、租金补贴转变为近期的住房建设。这两个转变意味着政府已经认识到房价再降，中低收入者也无能力购房，只有学习香港、新加坡等城市经验才能缓和住房供需矛盾，也意味着开发商品房的房地产企业的职责是为中高收入者提供住房，中低收入者的住房需求只能由政府来加以引导解决。因此，各种符合住房保证政策精神的措施将会陆续出台，对于开发经济适用房的企业是有持续利好效应的。可以获得低息贷款、延长还款期限、降低融资成本。而对于提供贷款的银行而言，此项贷款属于低风险与低收益的放贷领域。2008年3月5日，政府工作报告中与房地产相关的是“抓紧建立住房保障体系”。具体包括以下措施：（1）要健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，加强经济适用住房建设和管理，积极解决城市低收入群众住房困难。同时，要积极改善农民工居住条件；（2）要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，建立多渠道投融资机制，通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题；（3）要综合运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨；（4）要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件。依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。政策分析：第一条措施说明，当前住房保障是我国住房制度和住宅产业发展的重中之重，在2007年“24号文”国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 的方针指导下，今年廉租房和经济适用房建设力度空前加大，地方政府硬着头皮也得上，很多城市制定的《2008年住房建设规划》中已反映出这一点。第二条措施说明，国家将继续加强推进住宅供应结构调整，从各城市执行情况分析，2007年“90/70”政策效果有所显现，但远未达到政策要求，中大户型依然是供应主流，尤其是90-140平米，多数城市90平米以下户型所占比重仅有20-40%，2008年各地势必要明显提高这一比重。“多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题”，已经有相对明确的指示，那就是建设部的观点：根据各地实践可以采取限价商品房和经济租用房的办法解决。据此，今年将有更多城市加入到尝试限价房和经济租用房的建设阵营中来。第三条措施的重点在于抑制房价，其手段主要是调节供需。2007年全国许多城市的房价都经历了一波快速增长，其幅度明显高于前两年。值得关注的是，自2007年第四季度之后，很多城市房价增长势头趋缓，深圳、广州等少数城市已开始下跌，这为2008年调控房价创造了较好的环境。第四条措施主要针对开发企业违法违规、干扰市场秩序等现象，其中清理闲置土地是最重要的一环，国土资源部要求全国闲置土地清理工作必须在今年4月底前完成清理，6月底前完成问题处理，这对于开发企业和地方政府都有相当大的压力。2008年3月11日，“住房和城乡建设部”组建成立，主要职责是：拟订住房和城乡建设政策，统筹城乡规划管理，指导全国住宅建设和住房制度改革，监督管理建筑市场、建筑安全和房地产市场等。政策分析：2008年3月召开的两会会议进行了国务院部门的机构改革，其中引人关注的是国务院新设立住房和城乡建设部，不再保留建设部。这一部门的新设意味着两点：第一点是政府把住房保障放在首要关注的层面，作为民生的重要方面，住房问题成为当代社会关注的焦点。未来住房保障将由政府供给和市场供给两方面组成，政府供给包括廉租房、经济适用房以及各种人才、创业公寓、满足中低收入者的需求，市场供给主要指商品房，满足中高收入者的需求。在对市场供给的调控中，政府将把政策重心放在对经济适用房总量的控制、其申购、出售、转让、开发、贷款等方面控制，以及廉租房租金、面积、配套等方面控制；而对市场供给的调控，政府将从对开发商的税收、土地清理、监管、贷款利率以及对购房者的信贷政策、税收等方面加以控制。第二点是预示着政府将强化协调城乡一体化进程，将着力来解决现实中所存在着的城乡建设的矛盾和问题。随着我国城市化进程的加速，许多城郊的农村区域已经进入城市范围内，由于土地属性不同，主管部门不同，产生了许多矛盾和问题，城乡一体化迫切要求对城乡进行统一规划，因此主管部门需要进行统一合并。设立城乡建设部的目的就是为了使城乡建设中能够统一领导、统一规划、统一建设，无论是对城市远景规划、节约有效利用土地、促进房地产行业健康发展都有重要作用。2008年4月8日，住房和城乡建设部表示，全面排查住房公积金违规放贷。国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 （1）重点对违规发放贷款情况进行全面排查分析，查找薄弱环节和管理漏洞，采取有效措施改进管理，对历史遗留的风险资金坚决予以回收和妥善处置；（2）加强对住房公积金决策、管理制度执行情况的监督检查切实纠正损害国家和职工利益的突出问题；（3）依法查处各类违纪违法行为。重点对违规办理住房公积金业务、挤占挪用资金等违纪违法问题予以处理。对拒不纠正、掩盖问题，造成资金严重损失的，依法追究责任。政策分析：2007年全国房地产市场的火爆表现使得成交量大幅度上升，各个城市的公积金贷款几乎用完，公积金贷款出现了很大的缺口，政府相关部门也发现公积金管理中存在着一些漏洞和弊端。同时，出现了公积金违规放贷的现象，使得缺口进一步加大，数额巨大的公积金贷款与国家从紧的货币政策相违背，也使得购房者不能享受到本该享受的公积金贷款低利率，不利于多层次住房保障体系的建立，使这一部分实实在在的自住需求被压抑，变相加大了未来房地产价格上涨的压力。两会后成立的住房和城乡建设部开始全面排查公积金违规贷款的现象，势必将使公积金快速回流，各个城市的公积金贷款开闸也将马上启动。从而带来的自住需求也能够在一定程度上支撑房价，因此现阶段房地产公司应积极与各大银行进行联系交流，第一时间争取到更多银行的公积金贷款政策，以吸引购房者。2008年6月25日，第6次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，调至17.5%，其他五次上调分别是（1）2008年1月25日由14.5%调至15%；（2）2008年3月25日由15%调至15.5%；（3）2008年4月25日由15.5%调至16%；（4）2008年5月20日上调0.5%调至16.5%。（5）2008年6月15日上调0.5%调至17%。政策分析：从2007年开始中国内地的货币流动性就一直存在着过剩的现象，由于国际原油价格的不断上涨，有色金属、农产品以及各种生产要素价格的不断上涨，消费价格指数CPI不断上涨，达到了8%以上的惊人程度。因此，抑制通货膨胀成了2008年政府部门的首要经济任务。传统意义上控制CPI的方法就是回收过剩的货币，主要是加息、提高准备金率以及发行国债等方法。其中国债的发行早在2007年就已经排定计划，市场有心理预期，而提高准备金率和利率则具有突然性。2008年中央更多的是使用提高准备金率而不使用加息是因为同时期股票市场大幅度走低，怕引起股票市场危机，同时也有不再加重购房者按揭还款压力的考虑，所以提高准备金率就成了主要的调控手段。加息的手段一般都会提高企业贷款利率，加大房地产企业的财务成本，效果比较直接明显，而提高准备金率是落实从紧的货币政策，使得银行能放的贷款额更加紧张，加大了房地产企业获得贷款的难度，其影响作用比较隐性。2008年8月27日，中国人民银行和中国银监会国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 联合发出通知，再次重申各商业银行不得向小产权房发放任何形式的贷款的规定。按照通知，今后四类贷款项目将受到严格控制。包括：一、禁止向不符合规划控制要求的项目提供贷款支持，禁止向违法用地项目提供贷款支持；二、对于不符合国家标准、未取得国土资源部门用地批复的市政基础设施、生态绿化项目以及工业项目建设，不得予以任何形式的信贷支持；三、严格农村集体建设用地项目贷款管理；四、严格商业性房地产信贷管理。政策分析：这个政策的出台，使得房地产企业融资的门槛越来越高。银行继续收缩房贷资金，也说明短期内放松房地产调控的可能性不大。2008年9月16日，双率下调。从2008年9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整；存款基准利率保持不变。个人住房公积金贷款利率也相应下调，其中5年以下（含5年）货款利率下调0.18个百分点，降至4.59%；5年以上货款利率下调0.09个百分点，降至5.13%。央行还同时宣布下调中小金融机构人民币存款准备金率，从9月25日起，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点。个人住房公积金贷款利率也相应下调，其中5年以下（含5年）货款利率下调0.18个百分点，降至4.59%；5年以上货款利率下调0.09个百分点，降至5.13%.政策分析：（1）这标志着从03年9月以来，持续长达5年之久的加息周期的结束，同时，也预示着中国经济在经历了高增长后，正式驶入慢车道。（2）此次央行降低贷款利率，无疑使得此前的加息预期大大降低，固定利率房贷的吸引力也因此下降不少。（3）对投资者而言，此次降息使投资者对进一步降息的期待心理反而加重，其观望情绪可能会不降反升。（4）对准购房者来说，降息幅度太小，不会影响其购买决策，其观望情绪是否改变主要受房价决定。（5）央行下调贷款利息，一般认为从总体来看，降息使得房贷者的还款压力减轻，提升了低迷楼市中购房者的入市信心，但降息额度太小，购房者得到的实惠相当有限。再者，此次降息使购房者对进一步降息的期待心理反而加重，观望情绪可能会不降反升。（6）开发商反应：潘石屹说，“解放军终于来了”。2008年10月9日，存贷款利率分别下调0.27%；对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税。政策分析：贷款利率的下降意在降低企业用资成本，促进投资，同时也是对全球降息大背景下的回应。存款利率的下调在一定程度上有利于刺激消费。免征所得税，有利于增加个人储蓄存款收益，符合国家宏观调控的需要。2008年11月27日，中国人民银行决定下调人民币存贷款基准利率和金融机构存款准备金率。（1）从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。（2）下调中央银行再贷款、再贴现等利率。从2008年12月5日起国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 ，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。同时，继续对汶川地震灾区和农村金融机构执行优惠的存款准备金率。（3）活期存款利率从0.72腰斩，直接降到0.36。备注：存款准备金率下调1个点，释放4500亿元的现金。政策分析：此次1.08个百分点的降幅为1997年10月以来的存贷款利率最大降幅。预示着货币政策更为宽松，银行体系流动性更为充足，货币信贷将稳定增长。2、房地产信托政策2008年12月14日，国务院办公厅下发《关于当前金融促进经济发展的若干意见》（简称金融国30条），具体提出了30条政策措施，涉及银行、保险和证券等金融业主要层面。金融国30条的出台将为积极的财政政策的实施而全方位拓宽银行、保险以及社会资金等配套资金渠道，标志着4万亿元财政刺激计划将很快进入全面推进阶段。金融30条提出，通过开展房地产信托投资基金（REITS）试点来拓宽房地产企业融资渠道。政策分析：目前，我国房地产开发企业的融资渠道单一，主要通过商业银行融资。房地产信托投资基金的融资能力强，对保持房地产业的可持续发展和股市都有好处。不过，由于银行业金融资产总量过大，其他体系建设还有待发展，因此，房地产信托投资基金的放行也只能在一定层面上缓解开发商流动资金紧张的现状，目前还要以控制风险为主。由于目前我国配套法律的缺失，通过公开募集方式发行的公司型的信托投资基金，即在美国等市场已经发展较为成熟的REITS将更有可能成为首选。另外，鉴于REITS一般要求有稳定现金流以发放红利，所以其投资对象多为具有稳定收益的商业地产项目，开发类公司从中受益并不大，实质受益的是商业地产公司。3、房地产消费信贷政策2008年10月22日，财政部、税务总局和央行联合救市。自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%（原为1.5%）。对个人销售或购买住房暂免征收印花税（0.05%）；对个人销售住房暂免征收土地增值税（根据房子面积大小实行不同的税率）；自10月27日起，金融机构对居民首次购买住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍（原为0.8倍）；最低首付款比例调整为20%；个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。政策分析：此次调整对近期持币观望的购房者刺激最大，有利于恢复市场的交易量。4、房地产上市政策2008年3月20日，证监会支持优质房地产企业上市。证监会表示支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强；但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 政策分析：2007年全国房地产市场异常火爆，房产价格大幅提高，成交量也一再放大，出于对未来房地产市场的良好预期，国内各大房地产企业开始大规模圈地，土地市场也十分火爆，“地王”现象一再出现，高价拿地的情形也在很大程度上推动了各个城市房地产价格的上涨。同时期，中国的股票市场从3000点上涨到最高的6124点，在土地市场上大打出手的房地产上市公司纷纷在股票市场上进行定向和非定向增发，未上市房地产公司也纷纷趁着火暴的证券市场在A股以及港股启动上市程序，IPO募集资金规模庞大。获得充裕资金的房地产公司开始在全国大面积买地，土地价格被过度拉高，间接提高房价，其他一些未上市的大房地产公司无法与之竞争，于是纷纷谋求尽快上市获得资金来进行土地市场的竞争。5、税收政策2008年4月16日，国家税务总局发布《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，对房地产开发企业所得税预缴问题做出了明确规定。对省级地区的住宅（非经济适用房）的预售收入，按照预计利润率不低于20%的标准预缴企业所得税，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。政策分析：《通知》对房地产企业预售收入的预计利润率做了调整，由原来的非经济适用房不低于15%调高到20%，经济适用房维持3%。这条政策不是新政，但对房地产上市公司现金流产生一定压力，总的税收负担并没有加大，对房地产企业影响有限。《通知》对非经济适用房开发项目的预计利润率做出规定：位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20%；位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%；位于其他地区的，不得低于10%。按照预计利润率不低于20%的标准预缴企业所得税，这使得企业预缴所得税的金额有所增加，但增加不多，压力也不会太多。由于仅是预缴所得税，项目完工后将重新清算调整，因而并非新税务负担，只是对房地产开发商的现金流要求更高。《通知》明确指出，房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。新政策规定房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，与以前的规定相比，使得预缴所得税周期有所提前，即企业支出提前，对资金形成一定压力。房地产开发商预售房款必须预缴所得税是2005年就执行的调控政策，从总体上看，开发商项目资金杠杆空间被挤压的趋势不变，也会因为现金流影响而使得资金竞争优势加剧。（三）土地政策2008年1月3日，国土资源部正式公布了《土地登记办法》，这一办法将于国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 2008年2月1日起施行。全面实施土地登记办法之后，每一块土地都将领取统一的“身份证”。政策分析：《土地登记办法》的出台，标志着我国土地产权制度建设的一次重大进步。《物权法》、《土地管理法》等一系列土地法律法规的接连实施，迫切要求对我国土地权利的主体进行界定，以有效保护土地权利人的合法权益。根据《土地登记办法》，完成土地登记后，每幅土地都将发放由国务院国土资源行政主管部门统一监制的土地权利证书，即土地“身份证”。2008年1月9日，国务院办公厅发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》。（1）严格执行土地用途管制制度；（2）严格规范使用农民集体所有土地进行建设；（3）严格控制农村集体建设用地规模；（4）严格禁止和严肃查处“以租代征”转用农用地的违法违规行为；（5）严格土地执法监管。政策分析：政策第一点，严格执行土地用途监管制度是针对一些地方在土地利用中擅自改变土地用途或者不按照土地规划利用土地，集中表现在工业用地变成居住用地或商业用地；公建用地变成居住用地或商业用地；居住用地和商业用地不按规划比例执行等等现象。政策强调地方政府需加大对土地用途的监管力度，这使得一些二、三线城市无序用地的情况将得到遏止，相应的开发商也不能再依靠这一途径谋取利益。政策第二点严格规范使用农民集体所有土地进行建设和第三点严格控制农村集体建设用地规模是针对一些城市和地区擅自将农村集体用地变成城市用地、非法占用或者租用农村集体用地进行非农业建设、城镇居民到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”等现象。其中，城市居民购买“小产权房”一直是一个热点问题，小产权房在中国许多城市已经大量存在，是否承认小产权房以及如何处理小产权房一直存在着很大争议，政府严格规范使用农村集体用地对于房地产企业是一个利好，一些原本购买小产权房的购房者将不得不购买商品房。但鉴于在中国一些城市已经有农村回迁房在交纳土地使用费以及税金情况下可以上市成交的案例，预测将来可能的政策是：凡是符合消防、设计等规划的小产权房在交纳土地使用费、各项税金情况下可以取得产权证，而一些不符合上述规定的小产权房将不能取得产权证。政策第四点严格禁止和严肃查处“以租代征”转用农用地的违法违规行为以及第五点严格土地执法监管是针对一些城市和地区采用以租代征的形式非法使用农村集体用地进行非农业项目建设的行为以及一些地方政府部门与各主管部门执法不力、不严等现象。政策强调了“以租代征”的非法性，是对这一现象加以重点归制的体现，将起到明显的遏止作用。2008年5月29日，《违反土地管理规定行为处分办法》颁布实施，国土资源部发出通知，对《违反土地管理规定行为处分办法》国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 的执行工作作出部署，要求地方各级国土资源行政主管部门依法查处土地违法违规行为，坚决落实问责制度，各地要尽快建立向本级人民政府报告制度。政策分析：《处分办法》的颁布实施，对于落实最严格的耕地保护制度，严肃惩处土地违法违纪行为，坚守18亿亩耕地“红线”具有重要意义，是促进土地资源合理开发利用的必然要求。政府历来高度重视土地问题，特别是近年来采取了一系列重大举措，促使土地管理秩序保持了总体稳定、趋向好转的态势。但是，违法用地、滥占耕地等违法违纪现象时有发生，土地管理形势依然严峻，该政策也表明了国家对土地管理力度逐步加大。2008年6月1日，国土资源部、国家工商行政管理总局日前向各地发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本，规范土地开发时限。“合同要明确填写建设项目的开工时间、竣工时间。属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过3年。”政策分析：本《合同》范本具有较强的现实意义，如规定的3年开发周期直接对开发商捂地现象给予一定约束，将导致开发商拿地更为谨慎。新合同明确了商品住宅项目的开发年限，如果是大盘项目开发，会对一些开发商造成较大的资金压力；且3年开发周期并不会因为土地转让而有所改变，即使土地在合法情况下完成转让，下家依然要遵循土地出让时签订的竣工时间表，违约依然要交纳违约金。2008年8月1日，《全国土地利用总体规划纲要》出台。纲要指出，“坚守18亿亩耕地红线”，未来三年可“农转非”的耕地只能有800万亩，平均每年不足270万亩。守住18亿亩耕地红线”是近年来中国政府确定的耕地保护目标。在刚刚通过的全国土地利用总体规划纲要中，这一目标有了具体而明确的时间和指标控制。8月13日，国务院总理温家宝召开国务院常务会议，审议并原则通过《全国土地利用总体规划纲要（2006—2020年）》（下称《纲要》）。纲要规定，到2010年和2020年，全国耕地保有量，应分别保持在18.18亿亩和18.05亿亩。据国土资源部数据，截至2007年底，中国耕地保有量为18.26亿亩。以此计算，从2008年到2010年的三年中，能够用以“农转非”的耕地仅有800万亩，平均每年不足270万亩；而在未来12年里，仅有2100万亩，平均每年不足180万亩。中国正在经历高速城市化和工业化。如果上述耕地控制指标能严格执行，中国各级地方政府在耕地“农转非”问题上将受到更多的约束。政策分析：正是在上述背景下，中国领导人早在2004年就提出，“实行世界上最严格的耕地保护制度”，调整了土地管理体制，实行“省以下土地垂直管理”，强化土地部门的独立性；2006年后，中国政府要求工业用地由过去的非竞争性的“协议出让”，改为竞争性的“招拍挂出让”，同时强化省级政府保护耕地的责任，实行省长负责制；2008年，国务院发文要求“集约节约用地”，这都是保住18亿亩耕地红线的具体手段。相比于前些年的保护措施，此次《规划》除了提出要集约节约用地，核心的举措是“国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 紧缩耕地农转非指标”。同时，强化耕地保护和集约节约用地目标责任制，强化对地方首长的约束。即“地方政府主要负责人对本行政区域内土地利用总体规划和年度计划执行情况负总责。”故此，此次国务院常务会议明确提出，“严格控制非农建设占用耕地，严格落实补充耕地的法定义务，加强基本农田保护和建设，提高农用地综合利用效益。”这实际上是强化了现有的土地用途管制。也就是说，农地转为非农用地，必须符合规划用途。2008年8月27日，央行银监会发布关于金融促进节约集约用地的通知，对国土资源部门认定的建设用地闲置两年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款（包括资产保全业务）。政策分析：《通知》彻底取消了搁置多年土地的房地产开发商在银行获取贷款的可能性。在资本市场低迷、融资手段严重匮乏的时下楼市，房产商对银行的依赖程度相当高，一旦这条路堵死，房产商的资金状况将越来越严峻。这一条款是宏观调控以来对囤地开发商所实行的最严厉措施。国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 第三章2008年中国商业地产现状第一节2008年房地产企业整体景气状况判断一、房地产开发景气总体走势自2007年3月以来，房地产开发综合景气指数不断提高，至2007年11月达到最高值106.59，此后一路下滑，截止到2008年12月，已经降为96.46，比2007年同期下降近10个百分点。数据来源：中国产业分析平台图12008年房地产开发综合景气指数房地产土地开发面积指数也逐月下滑，从2008年年初的99.78下降到年末的93.47，较2007同期下降3.67个百分点。2008年1-12月份，全国累计完成土地开发面积26033.27万平方米，同比下降3.12%，增幅比2007年同期回落6.3个百分点。2008年累计土地购置面积36785.37万平方米，同比下降9.42%，增速比2007年回落19.6个百分点。对于房地产开发来说，最重要的除了土地就是资金了。2007年3月到11月，资金来源分类指数呈直线上升趋势，到11月达到峰值107.93，此后，从2007年12月开始，资金来源分类指数直线下滑，到2008年12月已滑落至91.06，同比下降15.8点。土地和资金的增幅回落直接影响到竣工面积和开工面积。2007年12月开始，全国国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 商品房施工面积指数平稳下滑，从108.55下降到101.96，2008年12月降幅陡然增大，达到94.76，环比下降7.2个百分点。就商业房地产来看，2008年1月至11月，办公楼累计竣工面积达1052.4万平方米，同比增长30.2%，增速较2007年同期增长13.1个百分点；累计新开工面积达到1887.21万平方米，同比增长3.4%，增速比2007年同期降低5.7个百分点。商业营业用房累计竣工面积为3193.19万平方米，同比下降4个百分点，增速比2007年同期降低7.4个百分点；累计新开工面积7719.62万平方米，同比增长2.1%，增速比2007年同期降低6.3个百分点。数据来源：中国产业分析平台图12008年房地产开发分类指数二、房地产企业景气指数水平2008年第3季度以来，企业景气指数明显下滑。2008年2季度为137.4，3季度降为128.6，4季度进一步下降到107，比一季度下降了29.2个百分点。房地产企业景气指数降幅更大，2008年四个季度分别为：132.2，131.8，118.9和101.7，四季度较一季度下降30.5个百分点。2008年企业家信心指数也逐季下滑，四个季度分别为140.6，134.8，123.8和94.6。四季度较一季度下降46个百分点。房地产业企业家信心指数也出现较大降幅，四个季度分别为131.1，118.4，96.3和81.9，四季度较一季度下降49.2个百分点。国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 数据来源：中国产业分析平台图12008年企业景气指数和企业家信心指数整体来看，由于2008年全球金融危机是由美国房地产市场的次级债危机所引发的，因此此次危机对房地产业的冲击最大，全球房地产业都陷入低迷状态，房地产企业景气度直线下滑，企业家对房地产行业的信心也直线减弱，房地产行业的不景气已是毫无争议的事实。国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 第二节2008年全国商业房地产市场供给情况分析一、土地开发与土地购置（一）土地开发面积和土地购置面积增速减缓数据来源：中国产业分析平台图12008年完成土地开发面积及增速截至2008年12月，全国完成土地开发面积累计达到26033.27万平方米。从走势上来看，12月土地开发面积的增幅提高较大。与2007年累计到12月份的数据相比，土地开发面积减少837.5万平方米，减少了3.11%。从累计完成土地开发面积的增速来看，除了6月份增速稍有反弹外，其他几个月都呈逐月降低的走势，而且从9月份开始房地产开发面积增速进入负增长，到12月增速达到负5.6%。数据来源：中国产业分析平台图22008年度累计土地购置面积及增速国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 截至2008年12月底，全国累计完成土地购置面积为36785.37万平米，同比减少3823.81万平米，减少了9.4%。从累计购置土地面积增长速度来看，除了3月份较2月份略有升高外，其他几月都成逐月降低的走势，2008年9月份开始进入负增长，增速为-2.9%，到2008年12月增速降为-8.6%。总的看来，受国家土地控制政策，以及房地产本身陷入低迷时期的影响，2008年累计土地开发面积和购置面积较2007年均有所减少，并且从第四季度开始都进入负增长，这将导致未来一段时间房地产市场供给减少。（二）土地开发面积占购置面积比重稳中略降虽然开发土地相对于购置土地有一定的滞后性，但两者的比值也可以从侧面说明一些问题。从走势图看，2008年3月至11月，土地开发面积占购置面积的比重逐步降低，这与当前房地产市场的行情和前景不无关系。目前，全国的房地产市场处于下行时期，房地产销售停滞，购房者对房屋价格下降的预期占主流，购房观望情绪浓厚，导致开发商销售困难，资金回收困难，资金链断裂的风险加大，对于已经购置的土地，一方面可能由于缺乏资金，另一方面也可能由于预期房地产市场不景气，导致开发商开发新楼盘的行动推迟，土地开发面积占购置面积比重逐月下降。但2008年12月，土地开发面积占购置面积的比例较上月有所上升，这可能与开发商对国家可能将房地产作为第十大振兴产业，大力扶持房地产的发展这一预期有关。存量土地过多是房屋潜在过剩矛盾的重要基础。数据来源：中国产业分析平台图12007和2008年土地开发面积占购置面积比例国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 二、商业房地产开发规模与结构（一）商品房新开工面积和竣工面积增速大幅下降表12008年商品房新开工面积和竣工面积年月新开工面积_累计（万平米）新开工面积增速_累计（%）竣工面积_累计（万平米）竣工面积增速_累计（%）2008-0212679.127.24381.6531.62008-0323971.3625.97855.8526.92008-0432969.9620.410411.0319.52008-0542525.7119.813233.2218.22008-0653472.7819.116920.2813.82008-0760509.9915.120382.3913.62008-0867048.6313.123371.4512.22008-0973521.2510.226804.669.72008-1078772.287.330691.699.12008-1184289.515.435084.236.12008-1297573.92.358502.01-3.5数据来源：中国产业分析平台截至2008年12月底，全国商品房新开工面积累计达到97573.9万平米，与2007年同期相比增长了2.3%。增长速度逐月降低，从2月份的27.2%降到12月份的2.3%。全国商品房竣工面积截至到2008年12月底达到58502.01万平米，增长速度也呈现逐月下滑的走势，从2月份的31.6%下滑到12月份的-3.5%。商品房开发和竣工的速度都已逐步放缓，预示着短期内房地产供给增速减少。表22008年全国办公楼竣工面积和新开工面积年月竣工面积_累计（万平米）竣工面积增速_累计（%）新开工面积_累计（万平米）新开工面积增速_累计（%）2008-0213566289152008-03225.5244.3501.997.72008-04292.2539.1617.89-92008-05369.6838.8891.652.92008-06451.236.51127.074.92008-07577.67471278.065.42008-08692.1650.11427.755.12008-09788.0744.31575.183.42008-10970.3846.91699.39-1.22008-111052.430.21887.213.4数据来源：中国产业分析平台国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 就商业地产分行业来看，截至2008年11月底，全国办公楼竣工面积达到1052.4万平米，同比增长30.2%。竣工面积增长速度有升有降，2月份最高，为66%，11月份最低，为30.2%，总的来说都在高位运行，竣工面积处于快速增加的状态。新开工面积截至11月底达到1887.21万平米，同比增长3.4%。新开工面积增长速度下滑也呈现出高低相叠的趋势，但是总的来说增速较慢，特别是进入到第4季度以来，增速明显低于第3季度。表12008年商业营业用房竣工面积和新开工面积年月竣工面积_累计（万平米）竣工面积增速_累计（%）新开工面积_累计（万平米）新开工面积增速_累计（%）2008-02403.8210.91163.0537.22008-03742.885.32163.8328.72008-041020.39-12940.45152008-051291.91-0.43734.5816.42008-061585.35-3.74872.88202008-071946.760.95482.6411.92008-082191.16-2.36082.189.72008-092472.87-3.66695.617.42008-102826.81-1.77158.383.32008-113193.19-47719.622.1数据来源：中国产业分析平台截至到2008年11月底，全国商业营业用房竣工面积3193.19万平米，同比减少4%。就竣工面积增长速度趋势来看，呈现出高开低走的态势：2月份商业营业用房增长速度较高，为10.9%，随后大幅下滑，3月份跌至5.3%，4月份则变为负增长，此后除了7月份累计增速为0.9%之外，其他几月都为负增长。新开工面积截至11月底为7719.62万平米，同比增加2.1%。新开工面积增长速度逐月降低，从2月份的37.2%降低为12月的2.1%，降幅明显。总的来看，2008年商业房地产竣工面积和新开工面积的增长态势都好于全国商品房。其中，办公楼的竣工面积依然在高速增长，似乎看不出来受到金融危机的冲击。但是办公楼和商业营业用房的新开工面积增速都明显下降，未来一段时间内商业营业用房的供应将受其影响而有所减少。（二）竣工面积增幅下降国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 2008年商品房竣工面积和增速年月商品房本年竣工面积_累计（万平米）商品房本年竣工面积增速_累计（%）2008-024381.731.62008-037855.926.92008-0410411.019.52008-0513233.218.22008-0616920.313.82008-0720382.413.62008-0823371.512.22008-0926804.79.72008-1030691.79.12008-1135084.26.12008-1258502.0-3.5数据来源：中国产业分析平台2008年全国累计完成商品房竣工面积58502.01万平米，比去年同期增加266.13万平米。从商品房竣工面积增长速度来看，增速逐月下滑，且下滑较快。从年初的31.6%，下降到年底的-3.5%，商品房竣工面积首次出现负增长。竣工面积的增速直线下滑也表明房地产供给脚步放缓。表12008年办公楼竣工面积和增速年月办公楼竣工面积_累计（万平米）办公楼竣工面积增速_累计（%）2008-02135.066.02008-03225.544.32008-04292.339.12008-05369.738.82008-06451.236.52008-07577.747.02008-08692.250.12008-09788.144.32008-10970.446.92008-111052.430.2数据来源：中国产业分析平台截至2008年11月，全国累计完成办公楼竣工面积1052.4万平米，比去年同期增加244.04万平米。办公楼竣工面积增长速度一直保持在较高的水平，月份之间虽有波动，但总体而言增长速度比较高，最高达到66%，最低则为11月底的水平30.2%。国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 2008年商业营业用房竣工面积和增速年月商业营业用房竣工面积_累计（万平米）商业营业用房竣工面积增速_累计（%）2008-02403.810.92008-03742.95.32008-041020.4-1.02008-051291.9-0.42008-061585.4-3.72008-071946.80.92008-082191.2-2.32008-092472.9-3.62008-102826.8-1.72008-113193.2-4.0数据来源：中国产业分析平台截至到2008年11月份，全国累计完成商业营业用房竣工面积达到3193.2万平米，比2007年同期减少131.45万平米。后两个季度商业营业用房竣工面积增长速度显著低于前两个季度，商业营业用房竣工面积较2007年同期几乎都有所减少。总的来看，全国商品房竣工面积增速明显放缓，而商业房地产中，商业营业用房竣工面积增速陷入负增长，但办公楼竣工面积增长势头依然很强劲。（三）商业房地产结构分析表12008年1-11月各类型物业累计供给量至2008年11月新开工面积竣工面积　自年初累计（万平米）同比增长（%）自年初累计（万平米）同比增长（%）商品房84289.55.535084.26.1住宅69537.75.028628.55.0办公楼1887.23.41052.430.2商业营业用房7719.62.13193.2-4.0数据来源：中国产业分析平台数据来源：中国产业分析平台图12008年1-11月各类型物业供给（竣工面积）结构图国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 数据来源：中国产业分析平台图12008年1-11月各类型物业供给（新开工面积）结构图无论从新开工面积还是从竣工面积来看，2008年1-11月，我国的商品房供应结构中，住宅都占据绝大部分比例，办公楼和商业营业用房所占比例很小。这首先与我国住房需求结构和国家房地产政策有关。最近几年，我国城市化发展非常迅速，居民收入水平也有很大提高，对住宅的需求量急剧上涨。国家政策也越来越关注民生问题。由于最近几年来我国房地产市场的飞速发展，住房价格节节攀升，远超出普通居民的购买力水平；另一方面，2008年国际金融危机使我国的房地产业受到非常大的冲击，作为我国的一大主导产业，房地产业的衰退将直接影响我国经济的发展。因此，一方面，为了扩大住房保障，解决民生问题，另一方面，也为了保护房地产业的发展，2008年中央政府和各地方政府均出台了一系列有利于房地产市场发展的政策，而这部分政策主要针对的是住宅房地产。综合以上种种因素的影响下，导致我国商品房市场出现以上的供给结构。就商业房地产来说，办公楼所占商品房市场的比例小于商业营业用房。就商业地产的地区供给结构来看，我国目前商业地产网点总体布局不足，农村的商业网点建设，特别是县以下的乡村，正规的商业网点建设基本上还是空白。中国北方和西部的农民，90%以上的消费品购买是在集市完成的。县以下的购买者大件耐用消费品90%以上是在县城买的。而县城的商业网点基本上还保持原状，发展不是很快。从总量上分析，商业网点肯定不足。但是，目前应该更加关注结构问题。商业地产的问题不是在供给总量上，而是在结构上，集中表现在七个方面。首先，在部分大城市或中型城市出现了几轮盲目投资，建造大商场的高峰，然后又出现了几轮破产倒闭的高峰。目前突出的问题是，并没有找到一条路径来控制这种盲目的投资和建设引发的倒闭、破产。这种盲目的投资建设在一些地方还在继续，破产和倒闭还在继续。引发出商业设施、资源浪费等一系列问题。上世纪80年代，郑州5国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 家大商场拉开了“中原商战”的帷幕，最终在1平方公里左右的地方发展出13个商场，除了1家盈利，其余12家都是在亏损经营。而现在该地还在准备投资建设两个超大型的商场，一个60万平方米，一个是40万平方米。第二，商业街的建设存在很大的盲目性。商业街的建设要有规划，有特色，有些商业街豪华程度很高，但是，根本凝聚不了人气、产生不了商气，生意很箫条。第三，不顾当地的购买力，不做流动客源购买力分析，过度超前打造ShoppingMall。有一些地方甚至同时建设多家大规模的ShoppingMall。第四，盲目规划建设中央商务区。中央商务区是高度繁华，高度集中的办公区，其主要对象是跨国公司、大型金融机构，中国具备建立中央商务区的城市仅有二三个，但目前全国已有40个城市在规划中央商务区，其中有2个城市人口不足20万，存在非常大的盲目性。第五，现代物流走入误区。现在很多物流区并非在做存量资源、各种运力及物流环节整合，建造高速运行的现代物流系统。而是大动土木，大肆圈地。好多物流规划都是在十几平方公里，最高有几十平方公里，几乎是一个小型城市。规划后，大部分在建仓库，甚至开发房地产。第六，盲目地建设传统的批发市场。随着经济的发展，传统的批发市场正在转型升级为现代化的市场形式，但有的人还将其作为发展重点。致使一些批发市场建成以后没有人进场经营，出现“空洞化”。国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 第三节2008年全国商业地产市场需求情况分析一、商品房销售下降受国际和国内宏观经济形势影响，2008年我国商品房销售萎缩。2008年1-11月，全国商品房销售面积达到49148.38万平方米，比2007年同期减少11008.51万平米。其中，住宅销售面积44645.46万平米，同比减少10330.71万平米，办公楼销售面积845.96万平米，同比减少243.4万平米，商业营业用房销售面积2759.62万平米，同比减少569.25万平米。数据来源：中国产业分析平台图12008年各类型物业销售面积比例图解就销售额来看，2008年也比21007年同期都有所减少。2008年1-11月，全国商品房累计销售额达到19261.19亿元，比2007年同期减少4741.45亿元。其中，住宅累计销售额16514.5亿元，同比减少4276.69亿元。办公楼累计销售额达750.16亿元，同比减少186.55亿元。商业营业用房累计销售1699亿元，同比减少318.63亿元。2008年前11个月，办公楼累计销售额下降幅度最大，其次为商业营业用房，再次为住宅。住宅、办公楼和商业营业用房的需求已经全线下滑，其中办公楼和商业营业用房需求下滑幅度较大。国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 数据来源：中国产业分析平台图12008年1-11月各类型物业销售额增长速度趋势图二、商品房空置面积分类指数回落空置商品房是指报告期末已竣工的商品房建筑面积中尚未销售和出租的部分，包括以前年度竣工和本期竣工可供出售或出租而尚未出售或出租的部分。伴随着商品房销售面积和销售额的大幅下滑，商品房空置面积大幅增加。截至2008年12月末，全国商品房空置面积达1.64亿平方米，同比增长21.8%，增幅比1-11月提高6.5个百分点。其中，空置商品住宅9069万平方米，同比增长32.3%，增幅提高9.4个百分点。2008年以来商品房空置面积指数逐月下滑，到2008年12月底降为100.4，比去年同期降低10.8个百分点。长期空置的商品房很少被购房者青睐，积压下来的空置商品房，如再不加大消化力度，将成为房地产业一个很难摆脱的锢疾。大量商品房空置和城市居民住房紧缺并存，这一问题若不能及时解决，将导致严重的社会问题，并阻碍经济进一步发展。消化空置商品房具有非常强的紧迫性。图2商品房空置面积指数国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 第四节2008年全国房地产市场供需结构特征与价格走势一、房地产供需结构的特征2008年1-11月，商品房累计竣工面积35084.2万平米，累计销售面积49148.38万平米，销竣比例达到140.09%。其中，住宅竣工面积28628.5万平米，销售面积44645.46万平米，销竣比达到155.95%；办公楼竣工面积1052.4万平米，销售面积845.96万平米，销竣比为80.38%；商业营业用房竣工面积3193.2万平米，销售面积2759.6万平米，销竣比为86.42%。从销竣比这一指标来看，2008年住宅销售面积大于竣工面积，而办公楼和商业营业用房销售面积远小于竣工面积，可见，居民对住宅的需求十分旺盛，供给跟不上需求，而市场对办公楼和商业营业用房的需求萎缩，处于供大于求的状态。三者的供需矛盾都很突出。表12008年1-11月累计各类物业销竣情况至2008年11月竣工面积销售面积销竣比　自年初累计（万平米）自年初累计（万平米）%商品房35084.249148.38140.09住宅28628.544645.46155.95办公楼1052.4845.9680.38商业营业用房3193.22759.686.42数据来源：中国产业分析平台从2008年2月开始，办公楼竣工面积就大于销售面积，此后，到2008年6月份，两者之间的差额显著缩小，由5月份的21.05万平米降为6月份的8.29万平米。进入2008年下半年以后，两者之间的差额显著增大，到11月底已经增加到206.44万平米。结合当时的国际国内经济形势，可以看出，2008年下半年正是金融危机开始显现的时间，受金融危机冲击，市场对办公楼的需求急剧萎缩，导致竣工面积大幅超过销售面积。表22008年1-11月办公楼竣工面积和销售面积差额单位：万平米年月竣工面积销售面积差额2008-02135.00116.6518.352008-03225.52196.7828.742008-04292.25279.7712.482008-05369.68348.6321.052008-06451.20442.918.292008-07577.67537.7439.932008-08692.16630.4661.702008-09788.07722.6665.412008-10970.38793.29177.092008-111052.40845.96206.44数据来源：中国产业分析平台国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 与办公楼的情况类似，商业营业用房竣工面积自2008年2月起就超过销售面积，此后这一差额逐渐增大，直到6月份，差额缩水，由5月份的256.78万平米降为172.41万平米。接下来，进入2008年下半年以后，竣工面积和销售面积之间的差额又开始逐渐拉大，到11月底已经增大为433.57万平米。商业营业用房竣工于销售面积之间差额的走势影响因素相同，都是受国际金融危机的冲击所致。表12008年1-11月商业营业用房竣工面积和销售面积差额单位：万平米年月竣工面积销售面积差额2008-02403.82296.37107.452008-03742.88568.80174.082008-041020.39794.51225.882008-051291.911035.13256.782008-061585.351412.94172.412008-071946.761675.02271.742008-082191.161877.02314.142008-092472.872228.77244.102008-102826.812505.55321.262008-113193.192759.62433.57数据来源：中国产业分析平台二、房地产市场价格走势（一）一级市场：土地交易价格涨幅大幅回落。2008年土地交易价格指数逐季回落，第四季度土地交易价格比去年同积上涨3.65%，涨幅比三季度底3.3个百分点，比2007年同期7.1个百分点。其中，居民住宅用地交易价格指数逐季回落速度最快，2008年四个季度分别为121.7，112.2，107.7和103.4；商业旅游娱乐用地交易价格指数也逐季回落，四个季度分别是116.5，114.9，108.9和104，较去年同期分别下降4.4、-6、4.4和4.9个百分点。工业用地交易价格指数较去年同期也有所回落，但变化不大。土地交易价格整体回落，特别是居民居住用地和商业旅游娱乐用地交易价格指数回落较大，这一方面与国家为治理屯地行为，出台的一些政策有关（主要是2008年6月1日颁布的《国有建设用地使用权出让合同》和8月27日出台的《央行银监会关于金融促进节约集约用地的通知》，这些政策的出台使得开发商从银行贷款买地受到一定的阻碍，减少了土地市场的有效需求）；另一方面，这也与开发商对未来一段时间房地产行情的预期有很大关系。受金融危机影响，我国房地产市场正处于低迷时期，开发商对房地产开发经济效益下滑的前景预期直接影响他们在土地市场上的交易行为。国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 各类型用地交易价格指数季度数据上年同期=100季度土地交易价格指数居民住宅用地交易价格指数工业用地交易价格指数商业旅游娱乐用地交易价格指数2007-03109.8108.9105.7120.92007-06113.5116.2105.4108.92007-09115117.4106.6113.32007-12110.7112.2105.8108.92008-03116.5121.7103.9116.52008-06110.8112.2104.7114.92008-09106.9107.7103.1108.92008-12103.6103.4103104数据来源：中国产业分析平台（二）二级市场：各类房地产价格小幅波动或涨幅稳中下降2008年各类型房地产销售价格指数都逐季下滑。商品房销售价格指数四个季度分别为110.9，109.4，105.6和100.5，前两个季度较去年同期相比涨幅有所提高，分别提高5.2个百分点和3.3个百分点。后两个季度较去年同期涨幅减少，分别减少3.1和4.9个百分点。商品住宅销售价格指数和非住宅商品房销售价格指数情形类似。就第四季度的数据来看，商品住宅销售价格指数同比下降7个百分点，而非住宅商品房销售价格指数同比下降5.5个百分点。各类型房地产销售价格指数均较2007年同期有所下降，这一方面说明当前房地产二级市场的不景气；另一方面，非住宅商品房相对商品住宅而言，销售价格指数变化幅度较小，这与国家出台的房地产政策主要针对住宅房地产，而较少涉及非住宅房地产有关，非住宅商品房市场相对住宅商品房市场而言相对稳定些。表1各类型房地产销售价格指数季度数据上年同期=100季度商品房销售价格指数商品住宅销售价格指数非住宅商品房销售价格指数2007-03105.7106104.82007-06106.1106.4105.22007-09108.5109106.42007-12110.4111.4106.72008-03110.9111.81072008-06109.4110.1106.32008-09105.61061042008-12100.5100.4101.2数据来源：中国产业分析平台（三）三级市场：租赁市场价格小幅上涨2008年房屋租赁价格指数逐级下滑，截至2008年第四季度，已经下滑至100，与2007年同期价格水平一致。而商业用房租赁价格指数更是下降到98.5，价格较2007国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 年同期有所下降。写字楼和办公用房第四季度的租赁价格与2007年同期持平。住宅租赁价格比2007年同期提高0.8%。2008年4季度，各类型房地产租赁价格指数均低于2007年同期水平。说明受整个房地产市场不景气的影响，房地产租赁价格正在平稳下滑。特别是商业用房，租赁价格已经低于2007年同期水平。表1各类型房地产租赁价格指数季度数据上年同期=100季度房屋租赁价格指数商业用房租赁价格指数住宅租赁价格指数写字楼租赁价格指数办公用房租赁价格指数2007-03101.8102.4101.5102.31022007-06102.5102.6101.7103.7103.12007-09103102.6103.3104.2103.82007-12103.1103.3103.8102.8102.62008-03102.1102.3102.999.599.52008-06102.2101.9103.21001002008-09101.199.7102.1100.3100.32008-1210098.5100.8100100数据来源：中国产业分析平台国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 第四章2008年商业地产投融资情况第一节2008年商业地产投资状况表12008年各类型房地产开发投资情况年月房地产开发计划总投资房地产开发投资总额住宅房地产开发投资总额办公楼房地产开发投资总额商业营业用房房地产开发投资总额　(亿元)(%)(亿元)(%)(亿元)(%)(亿元)(%)(亿元)(%)2008-0276763.83202373.7232.91669.4530.795.713250.64282008-0390927.4426.34687.7532.33316.4834.7165.1611.2485.5120.92008-0498885.5433.86952.0832.14944.3835.2239.69-5.5705.5820.82008-05104694.3434.19519.2831.96806.2635331.5-3.2963.0421.72008-06112066.2833.813195.6733.59497.0936.6440.110.11325.9520.72008-07115159.3433.415883.5430.911486.1733.7534.080.71602.8319.22008-08118159.8633.218429.9729.113384.831.7624.340.11860.5717.42008-09121342.743221277.6926.515508.3128.7717.13-1.42156.7416.82008-10124252.052523917.7124.617482.3527.4815.18-1.52418.2516.72008-11127704.3629.926545.7322.719332.6625.2923.1502695.4416.12008-12135296.5129.330579.8220.922081.2622.61111.587.43200.2114.9数据来源：中国产业分析平台截至2008年12月底，全国累计完成城镇房地产开发总投资30579.82亿元，同比增长20.9%，增幅逐季滑落。累计完成城镇住宅开发投资22081.26亿元，比2007年同期增长22.6%，增速逐季滑落。累计完成办公楼开发投资1111.58亿元，同比增长7.4%，各季度增速变化较大；累计完成商业营业用房3200.21亿元，同比增长14.9%，增速逐季回落。数据来源：中国产业分析平台图12008年各类型房地产投资月度累计额增速国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 与2007年同期相比，2008年房地产开发投资总额和住宅房地产开发投资总额累计增长速度前半年变化不大，后边年，特别是从7月份开始，呈现出显著的下滑趋势；商业营业用房开发投资总额累计增长速度在2008年2月分增幅较大，3月份随即降回到原来的水平，此后基本保持平稳走势；办公楼房地产开发投资总额增长速度较2007年同期大幅回落，就2008年全年走势来看，2008年3月-4月份，增速陡然下滑，从11.2%下滑到-5.5%，此后小幅回升，直到2008年11月摆脱负增长，增长率达到0，12月略有增长，增速达到7.4%。总的来看，2008年，办公楼开发投资总额增长速度较2007年显著下滑，房地产开发投资总额以及住宅房地产开发总额增长速度从2008年下半年开始缓慢下滑，商业营业用房开发投资相对平稳，增幅略有增加。办公楼房地产市场的发展与宏观经济景气度紧密相关。由于世界经济整体下滑致使外资并购需求消退以及国内经济增长步伐有所放缓使得国内实力买家观望却步，办公楼的市场需求在2008年上半年就出现明显下降。当然，房地产行业整体的波动周期、限制外资的规定等不确定因素可能也会影响到办公楼需求市场的短期表现。此外，对于近年来越来越多的办公楼尤其是核心地段的办公楼，开发商为了保证物业的统一产权和提高项目品质，在竣工后采取只租不售的方式。在这种行业态势下，销竣比却持续上升，足以说明市场供过于求的局面在发生变化，未来办公楼供求形势有望继续改善。国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 第二节2008年商业地产融资情况一、房地产开发资金来源分析表12008年房地产开发资金来源情况单位：亿元年月资金来源合计本年资金来源合计上年末结余资金自年初累计自年初累计所占比例自年初累计所占比例2008-0216340.5410996.510.675343.360.332008-0322098.0315661.790.716436.240.292008-0425729.5188760.736853.50.272008-0529213.3422156.20.767057.140.242008-0633949.6226561.480.787388.140.222008-0737419.5429835.980.807583.560.202008-0840658.3632880.370.817777.990.192008-0943903.3335993.130.827910.20.182008-1046788.8338744.310.838044.520.172008-1149721.0241562.750.848158.270.16数据来源：中国产业分析平台截至2008年11月底，全国房地产开发企业资金来源合计为49721.02亿元，较2007年同期增加5918.36亿元。其中，本年资金来源合计达41562.75亿元，占比84%，较2007年同期增加3639.9亿元，占比减少3个百分点；上年末结余资金来源累计达8185.27亿元，占比16%，较2007年同期增加2278.46亿元，占比增加3个百分点。数据来源：中国产业分析平台图12008年房地产开发本年资金来源和上年末结余资金增速对比国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 观察2008年房地产开发本年资金来源合计增速和上年末结余资金增速，可以发现，各月累计本年资金来源合计增速均小于上年末结余资金增速，而且两者之间的差额逐月拉大。这是由于受到金融危机冲击，房地产企业从银行贷款以及从证券市场融资较以往变得十分困难，特别是2008年下半年，金融危机对我国经济冲击显现化以来，企业在金融市场融资明显困难。表1房地产开发资金构成情况年月国内贷款利用外资外商直接投资自筹资金小计　亿元占比亿元占比亿元占比亿元占比亿元2006-125263.410.20394.440.01297.470.018587.080.3226880.212007-021122.050.2678.230.0250.700.011516.060.354286.482007-031760.600.25131.270.02102.630.012495.230.357125.492007-042322.410.24158.500.02125.570.013288.360.349552.302007-052817.680.23222.160.02182.370.024119.780.3412142.982007-063454.790.22282.290.02230.780.015300.710.3415617.592007-073950.560.21333.130.02263.270.016332.150.3418689.392007-084529.720.21371.080.02284.640.017294.510.3321997.582007-095123.670.20423.460.02316.310.018370.660.3325379.032007-105611.400.19483.270.02362.050.019317.280.3228863.652007-116098.330.19539.170.02425.570.0110271.700.3232043.042007-126960.980.19649.990.02502.770.0111772.000.3237256.622008-021536.390.2746.040.0136.760.011944.430.345653.142008-032356.330.26105.540.0184.030.013350.620.369225.552008-042896.080.24148.360.01112.250.014440.550.3712022.492008-053423.070.23246.060.02194.180.015630.210.3715099.062008-064058.800.21345.700.02286.920.017464.830.3919173.342008-074571.670.21407.360.02342.060.028693.290.3922252.422008-085048.830.20449.180.02385.630.029808.640.3925102.392008-095562.500.20486.360.02419.370.0111163.230.4028082.942008-105960.620.19534.590.02466.360.0212273.170.4030699.792008-116416.360.19601.620.02527.760.0213444.130.4033404.48数据来源：中国产业分析平台国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 房地产开发资金构成情况续表年月单位自有资金累计其他资金来源累计定金及预收款累计资金来源小计　亿元占比亿元占比亿元占比亿元2006-125025.140.1912635.280.478135.580.3026880.212007-02878.960.211570.150.37920.940.214286.482007-031427.650.202738.400.381585.400.227125.492007-041866.220.203783.040.402218.400.239552.302007-052345.840.194983.350.412953.390.2412142.982007-062977.010.196579.800.423940.330.2515617.592007-073607.310.198073.540.434819.200.2618689.392007-084186.000.199802.270.455906.340.2721997.582007-094773.710.1911461.240.456895.360.2725379.032007-105350.890.1913451.690.478044.370.2828863.652007-115956.430.1915133.850.479027.450.2832043.042007-126991.840.1917873.650.4810628.470.2937256.622008-021171.760.212126.290.381243.050.225653.142008-031941.310.213413.080.371997.250.229225.552008-042530.660.214537.500.382732.370.2312022.492008-053176.480.215799.720.383548.020.2315099.062008-064165.930.227304.010.384508.200.2419173.342008-074886.650.228580.100.395289.050.2422252.422008-085523.580.229795.730.396084.940.2425102.392008-096346.390.2310870.850.396754.270.2428082.942008-106968.800.2311931.400.397384.740.2430699.792008-117611.530.2312942.370.398016.970.2433404.48数据来源：中国产业分析平台数据来源：中国产业分析平台图1房地产开发各类资金来源所占比例国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 数据来源：中国产业分析平台图1房地产资金来源指数从房地产开发各类资金来源构成表来看，截止到2008年11月底，自筹资金累计达到13444.13亿元，占所有资金来源的40%，所占比重最大，是房地产开发最重要的资金来源，较2007年同期增长3172.43亿元，所占比重增加8个百分点；其中单位自有资金累计达7611.53亿元，占资金来源的23%，较2007年同期增加1655.10亿元，所占比重增加4个百分点；其次是其他资金来源，占所有资金来源的39%；其中定金及预收款累计达8016.97亿元，占资金来源的24%，较2007年同期减少1010.48亿元，所占比重减少4个百分点；国内贷款累计6416.36亿元，比2007年同期增加318.03亿元，占资金来源的19%，所占比重和2007年同期持平；截止2008年11月底，利用外资累计达601.62亿元，占资金来源的2%。从房地产开发各类资金来源所占比例的月度变化趋势图来看，2007年2月以来，其他资金来源所占比重逐月上涨，并于2007年12月底达到最高值，但2008年2月较2007年12月大幅下滑，此后几个月虽略有升高，但涨幅不大，基本保持在2月份的水平。其他资金来源中的定金及预售款所占比重走势图与其他资金来源所占比重走势图基本一样，都是于2007年逐月上涨，至2007年12月底达到最高值，接着于2008年2月大幅下滑，此后又开始缓慢上升，保持略有升高、基本平稳的走势；2008年自筹资金所占比重在2007年12月底的水平上逐月缓慢上升，其中单位自有资金所占比重与2007年相比有所提高，并且呈逐月缓慢提高的走势；2007年国内贷款所占比重一直呈逐月下滑的趋势，并且于2007年12月底达到最低值，2008年2月较2007年12月陡然升高，此后则呈现出逐月缓慢下滑的走势；利用外资所占比重基本不变，走势平稳。国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 房地产资金来源指数（月度数据）显示，自2007年11月以来，房地产资金来源指数已经连续12个月下滑，从2007年11月底的107.93下滑至2008年11月底的91.06，表明房地产市场融资困难。总的来看，2008年自筹资金和其他资金是房地产开发最重要的两大资金来源，其次是国内贷款，利用外资仅占资金来源很小的一部分。与2007年相比，2008年资金来源结构最大的变化莫过于其他资金来源比重相对下降，自筹资金所占比重相对上升。而这主要是由于其他资金来源中定金及预售款项较去年大幅减少所造成的。随着房价拐点的呼声越来越高，国内房地产市场在国际金融危机冲击下不景气加剧的影响下，人们对房地产市场的观望情绪愈加浓厚，对房价下降的预期也更加强烈，正是这种对未来房价将继续下跌的预期，导致房地产市场交易量，特别是期房交易量大幅下跌，而这直接导致定金及预售款项的大幅下跌。二、融资方式剖析目前我国房地产市场融资途径比较单一，主要是自筹资金、定金及预收款和国内贷款的组合，此外还有利用外资、民间融资等方式，只是这些方式筹得的资金所占比重很小，不是房地产市场的主流融资渠道。这与发达国家相比不太一样。就目前西方发达国家的房地产融资模式来讲，已经形成了以房地产信托投资基金(REITs)为核心，以传统融资渠道为基础的多元化融资模式。我国目前的房地产融资方式决定了房地产企业资金链受国家调控，特别是银行利率政策的影响很大。多元化融资是国家宏观调控背景下房地产业的必然选择。（一）银行贷款房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。尽管对于房地产开发商来说，贷款受到国家宏观政策，特别是利率政策的影响很大，但是2008年银行仍是房地产融资的主渠道。当然，银行融资门槛将越来越高，银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少：非银行融资渠道将加速放开，直接融资和证券化融资加快不仅使银行减低了自身的风险，仅从美国等发达国家的房地产金融模式分析，银行信贷的比例也是逐步降低的，银行信贷衍生品和非信贷类的融资品种层出不穷且不断完善。房地产市场快速发展，大量的资金自然而然会进入房地产市场，以银行为主导的模式主要会使今后金融市场面临一系列的问题，无论是对企业还是对个人。根据我们现在房地产市场的经营状况分析，目前房地产融资以银行为主导的模式，短期内仍不会改变。（二）企业上市融资理论国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 上讲，公开上市是最佳途径，因为直接融资，可从化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。但是，房地产企业上市非常困难，因为它的赢利模式有别于一般工业企业，资金流不连续，呈现周期性的大进大出的状况，难以达到上市要求，如要求设立满3年，有最近3年可比性的盈利，发行人业务和管理层近3年未变等。上市曾是房地产企业梦寐以求的一条融资渠道，但是在1994年宏观调控的大背景下，中国证监会决定暂不接受房地产开发企业的上市申请，直到2001年初才解除了这一禁令。在我国，大部分房地产企业都是通过买壳、重组来上市。买壳上市就是指一些非上市公司通过收购一些业绩较差，筹资能力弱化的上市公司，剥离被收购上市公司的不良资产或其他资产，注入自己的优质资产或其他资产，形成新的主营业务，从而实现该公司间接上市的目的。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买(借)壳上市进行融资。（三）信托项目融资在银信贷收紧的情况下，房地产信托迅速成为近年来异常活跃的房地产融资方式。我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托。自2001年我国信托投资“一法两规”（《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》）的相继出台以来，信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。房地产信托是金融信托业与房地产业相互融合的产物，它为房地产业的发展提供了大最的资金和手段。房地产信托在资金运用上，可以横跨产业投资、资本市场和货币市场，形式多种多样：如通过贷款、股权融资和交易等方式为房地产开发商提供资金；或者阶段性地购买房地产企业，然后再以卖出的方式融入资金。与其他模式，比如上市、海外融资、企业债券、股权投资、产业基金等模式相比，虽然房地产信托融资本身也有诸如“200份”、流通性、营销方式等方面的限制条件和缺欠，但信托的宏观环境相对其他融资工具而言要宽松得多，而且风险较小，收益较高。因此，信托将会成为国内房地产金融创新的一大趋势。（四）房地产信托投资基金（REITs）国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 房地产投资信托基金(ReaIEstatelnvestmentTrusts，简写为REITs)，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。REITs实际上是一种采取公司或者商业信托组织形式，集聚多个投资者的资金，收购并持有房地产或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的投资机构，这种购买相应地为开发商提供了融资渠道。由于房地产投资基金对房地产企业的投资属于股权投资，不会给企业增加债务负担；同时，它又以分散投资、降低风险为基本原则，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净资产额的一定比例，使企业不会丧失自主经营权。REITs是房地产信托发展的归宿。REITs在国外发展较成熟，美国、澳大利亚、日本、新加坡及欧洲主要国家的交易所都已有REITs上市，与普通股票一样交易。2008年12月国务院办公厅出台的《关于当前金融促进经济发展的若干意见》（简称金融30条）提出，将开展房地产信托投资基金试点，这位我国房地产企业通过房地产信托投资基金融资提供了政策支持。（五）房地产债券融资房地产债券是企业债券中的一个组成部分。我国房地产企业发行企业债券并不多见。房地产债券最先出现在1992年，由海南经济特区的开发商推出房地产投资券，分别是“万国投资券”、“伯乐投资券”以及“富岛投资券”，总计1．5亿元，这三种投资券按《企业债券管理暂行条例》对具体项目发行，实际上是资产负债表外(Off-balancesheet)的房地产项目债券。同年9月北京华远房地产发行了2900万元、利率为10.1％、限期为3.5年的债券，这属于资产负债表内的房地产企业债券。由于后来接连出现企业债券到期无法偿还的事件，我国债券市场从此陷入低潮，国家采取了严厉措施，限制企业发行债券，尤其严格限制房地产企业，1993年到1998年上半年，房地产企业没有公开发行房地产债券。1998年以来，有4家房地产企业发行了债券，分别是：深圳振业集团股份有限公司为翠海花园项目发行的“1998深振业债券”；北京首都创业集团发行的“首创债券”，用于北京市六个居民小区的商品房建设；北京市房地产开发经营总公司发行的“莲花小区建设债券”；北京市华远房地产股份有限公司发行的“华远债券”，用于北京市西城区东冠英小区危旧改造。近年来，发行房地产债券的企业也屈指可数，发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不采用该种融资方式。这与我国房地产业的发展阶段是不适应的，应当大力拓展债券融资的空间。从我国目前来看，由于发债主体资格的严格要求和债券市场的发展状况，房地产开发企业利用债券筹资的渠道同样并不畅通。2004年伴随《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》出台，国家对于债券融资的态度会有实质性改变，因此房地产开发企业的债券融资空间将会增大（六）夹层融资“夹层融资”(mezzaninefinancing)是指从风险与收益角度来看，介于股权与债权之间的投资形式。“夹层融资”可创新的金融产品很多，一部分可以转让成股份，一部分可以转让成债券；在结构上，可以是本金和利息按月付给投资人，也可以在前期急需资金的时候只支付利息，最后才归还本金。因此，其灵活性非常适合于房地产业。“夹层融资”国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 模式大致分为四种：第一种是股权回购式，就是募集资金投到房地产公司股权中，然后再回购，这是比较低级的；第二种是房地产公司一方面贷款，另一方面将部分股权和股权受益权给信托公司，即“贷款+信托公司十股权质押”模式；第三种模式是贷款加认股期权，到期贷款作为优先债券偿还；第四种模式是多层创新。在“夹层融资”这种大的制度安排下，房地产金融创新空间很大，在债权、股权、收益权方面可进行多种创新组合。夹层融资是一种准房地产信托投资基金。夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全、自有资金超过35％、同时具备二级以上开发资质的政策，根据自身的偏好选择投资。而对于房地产商来说，夹层融资是一种非常灵活的融资方式，可以根据募集资金的特殊要求进行调整。夹层融资的提供者可以调整还款方式，使之符合借款者的现金流要求及其他特性。夹层融资的最大优点体现为灵活性，通过融合不同的债权及股权特征，夹层融资可以产生无数的组合，以满足投资人及借款者的各种需求。该模式大量采用了基金要素进行设计，是我国房地产信托发展的主要方向之一。（七）其他方式1、私募融资。作为一股不容忽视的民间力量，在股市和房市这样一些高回报的行业中，私募基金无时不在证明自己的存在，甚至充当房价大幅波动的罪魁祸首。私募基金的融资有时不太规范和不易监管，据估算，十余年间，民间私募基金投向全国房地产业的资金已经超过了千亿元规模。在当前房地产开发和开发型证券融资受条件制约的情况下，采取私募方式融通资金是值得探索的道路之一。修订后的《证券法》和《公司法》已为房地产金融的创新预留了空间，私募信托基金可用于项目开发或房地产投资即物业收购，而私募发行股票可在一定程度上解决房地产开发商和股东筹集难题。当前由于我们对私募基金没有法律规范，也缺乏对合格投资人的划分标准，往往使一些缺乏风险识别能力和承受力的人参与集合信托计划，蕴藏了较大的市场风险。私募房地产信托基金由于投资标底和募集的基金份额流动性均不高，私募发行股票也存在范围有限、流动性不高的问题，因而这两种融资方式都有较大局限性。2、典当融资。对于国内数量众多的中小型房地产开发企业而言，宏观调控之后的资金问题与大型开发商相比显得尤为突出。在主要渠道提高门槛之后，重新开辟融资渠道成为现实的选择。此时，房地产典当作为一种替补融资手段进入开发商的视野。典当行可以利用其方便、快捷的业务特点，积极参与中小企业融资贷款业务。随着我国监管部门对房屋抵押典当的等不动产项目的解禁，房屋正在成为今天典当行最大标的业务。2006年上海、天津等经济发达城市所在地的房地产主管部门率先出台了典当行开展房地产抵押业务的政策，天津市更将在建商品房、期房划入典当行可涉足的领域。这为各省规范合法地进行房屋抵押登记带来了更多的盼望。在短期小金额资金融通的过程中，国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 典当融资发挥了它灵活的作用，但是相对于房地产企业巨额融资需求来说，典当金额规模太小了，融资成本也较高。3、合作开发。土地实现完全市场化的公开供给之后，土地供应量亦随之减少，开发商取得土地的成本增加。面临银行银根收紧的压力，土地交割又必须以巨额土地转让金在短期内支付为前提，开发商必须具备强大的金融运作能力或雄厚的自有资金实力，手中有土地却没有进一步开发能力的开发商与有资金却难于拿到土地的开发商的合作，也成为一种独特的合作开发融资方式。4、海外地产基金。目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式——一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。我国房地产业的高回报吸引了众多的海外地产基金，摩根士丹利房地产基金、凯德置地“中国住宅发展基金”、澳洲麦格理集团旗下基金公司MGPA、SUN-REF盛阳地产基金、荷兰国际集团(1NG-GROUP)、美林投资银行、美国汉斯地产公司等争先登陆中国，大手笔收购了一些大型商场、大城市繁华地带写字楼，或股权投资于房地产建设项目，有些则独立开发房地产项目。随着2006年金融市场全面开放，外资银行、外来资金逐渐成为中国房地产新的力量。海外地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场，拓宽了国内房地产企业的融资渠道。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。由于国情不同、政策存在不确定性、资金退出风险等原因，注入中国房地产业的海外资金似乎仍处于谨慎“试水”阶段。要使得海外基金成为房地产企业的一大资金来源，还需要相关政策、法律的完善，和国内企业运作的日益规范化以及房地产市场的日益透明化。国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 第五章2008年商业地产重点城市发展分析第一节2008年北京商业房地产行业发展分析及预测一、北京商业房地产行业运行状况分析1．商业地产企业情况回顾我国的房地产市场改革，主要经历了以下历程：计划经济体制时期（1949-1978年），我国住房资金由财政拨款，住房作为福利近乎无偿分配，根本不存在房地产市场。1979-1985年，我国正式实施住宅商品化改革试点。1986-1993年，房地产商品化改革全面实施，这期间，出现了针对房地产商的住房贷款，和住房公积金制度，是中国房地产市场的萌芽阶段，国内的房地产企业数目很少，提供的商品房也很有限，截至到1994年底，全国共有24372家房地产企业。1994-1998年，是我国房地产商品化改革的配套改革阶段，住房公积金制度开始全面推行，人民银行，财政部等部门也陆续颁布了一些关于规范房地产信贷业务的规定，房地产市场关系逐渐理顺。1998年，中央政府决定停止住房实物分配，实行住房商品化，至此，我国的住宅制度改革架构基本完成，1998年以后，房地产市场开始进入飞速发展时期。结合我国房地产市场改革的历程来看北京房地产企业的发展情况。1994年，北京市共有81家房地产企业，至1995年底，北京房地产企业数目跃升至444家，增幅达到448.14%，是自房地产市场改革以来，房地产企业数目增幅最大的一年。此后，从1995年至1999年，房地产企业数目比较平稳，保持在400家以上，500家以下的范围。受奥运对经济拉动效应的影响，2003年至2005年，北京的房地产企业数目如雨后春笋般迅速增加，从2003年的1056家增长到2005年的3123家，增幅达到195.74%。房地产市场呈现出过热的迹象，经过市场的自发调整，在随后的几年房地产企业数目逐渐减少，截至到2007年底，北京房地产企业数目仅剩2699家，比2005年减少13.58%。从北京市房地产企业数目的频繁变化，特别是最近几年房地产企业数目逐年减少，也可以看出，尽管房地产行业相比许多实体行业而言堪称是暴利行业，可是同时，高收益必然伴随着高风险，房地产企业的竞争很激烈，企业不可盲目进入房地产行业。国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 数据来源：中国产业分析平台图1北京市房地产企业数目2008年，北京市房地产企业家信心指数逐季下跌。一季度房地产企业家信心指数为137.9，比2007年同期增加12.3，二季度为117.8，比一季度减少20.1，比2007年同期下跌25.8；三季度房地产企业家信心指数跌破100，为96.9，较2007年同期下跌49.1；四季度沿续前两季度下跌的走势，达到81.4，较2007年同期减少48.3。2008年北京市房地产企业景气指数走势类似于企业家信心指数，也是逐季下跌。四个季度房地产企业景气指数分别为133.4，132.6，125.1和115.2，较2007年同期分别减少11.7，16.4，27.7和39。2008年北京市房地产企业家信心指数和企业景气指数较上年双双大幅下跌，反映出北京市房地产行业在金融危机冲击下，已经全面陷入不景气状态。表12008年北京市房地产企业家信心指数季度本期实际比上期增减比上年同期增减下期预计第一季度137.98.212.3138.2第二季度117.8-20.1-25.8116.0第三季度96.9-20.9-49.1101.8第四季度81.4-15.5-48.382.4数据来源：北京统计信息网国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 2008年北京市房地产企业景气指数季度本期实际比上期增减比上年同期增减下期预计第一季度133.4-20.8-11.7145.6第二季度132.6-0.8-16.4134.4第三季度125.1-7.5-27.7126.2第四季度115.2-9.9-39.0111.0数据来源：北京统计信息网2．北京市商业地产供给和需求分析（1）供给分析：北京市商业地产新开工面积较去年小幅下滑，竣工面积较去年略有增长截至到2008年12月底，北京市办公楼新开工面积累计达到159.75万平米，比2007年同期减少105.07万平米。就增长速度来看，除了2008年3月份，累计新开工面积比去年同期增长3.3%外，其他月份累计增长速度均为负值，特别是8月份以后，累计增长速度逐月大幅下滑，从2008年8月份的-17%，下降到12月份的-39.7%。数据来源：中国产业分析平台图12008年北京市办公楼累计新开工面积和增速截至到2008年12月底，北京市商业营业用房累计新开工面积287.07万平米，较2007年同期增加33.28万平米，增幅达到13.1%。就月度同比累计增长速度来看，2008年2月份增速最高，达到59.1%，此后逐月下滑，到4月份增速降为12.7%。4月份至8月份，增速虽有波动，但都维持在10%以上的水平。2008年9月份商业营业用房新开工面积首次进入负增长，增速为-0.6%，此后连续两个月一直处于负增长，2008年12月底实现反弹，增速较去年同期增加13.1%，较上月增长16%。国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 数据来源：中国产业分析平台图12008年北京市商业营业用房累计新开工面积和增速2008年全年北京市实现办公楼竣工面积364.6万平米，比2007年同期增加49.77万平米，增长15.8%。从2008年北京市办公楼累计竣工面积月度增速来看，基本呈现逐月下滑的走势。2008年2月增速最高，达到900%，此后几月增速大幅下滑，至5月份已经下滑至178.7%。2008年5月至2008年10月，增速虽有变化，但幅度不大，且都维持在100%以上的水平，10月以后，办公楼累计竣工面积同比增速显著下滑，11月以下滑至37.1%，12月更进一步下滑至15.8%。数据来源：中国产业分析平台图22008年北京市办公楼累计竣工面积和增速2008年全年北京市实现商业营业用房累计竣工面积313.11万平米，同2007国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 年相比减少1.99万平米，变化不大。从商业营业用房累计竣工面积增长速度来看，2008年2月至6月，累计竣工面积较去年同期相比均大幅减少，且降幅较大，7月份增速大幅反弹，从6月份的-23.5%增加到7月份的21.9%，此后几个月，一直到年底，商业营业用房累计竣工面积增速呈逐月下滑走势，2008年12月底再一次变为负增长，增速为-0.6%。数据来源：中国产业分析平台图12008年北京市商业营业用房累计竣工面积和增速总的来看，截至到2008年12月底，北京市商房地产新开工面积达446.82万平米，比去年同期减少71.79万平米，减少了13.84%。其中主要是由办公楼新开工面积大幅减少造成的。2008年北京市商业房地产实现竣工面积677.11万平米，比2007年增加47.78万平米，增幅达到7.58%。从商业房地产新开工面积和竣工面积月度增长速度来看，2008年下半年以来，新开工面积和竣工面积增长速度均呈下滑走势，这从一个侧面反映了商业房地产商对商业房地产开工意愿的降低和预期的悲观。预计2009年上半年，这种趋势仍将维持。（2）需求分析：商业房地产销量大幅萎缩，空置率降低截至2008年12月底，北京市办公楼累计销售面积139.37万平米，较2007年同期大幅萎缩，同比减少126.3万平米，降幅达到47.5%。就月度办公楼销售面积同比增长速度来看，2008年各月销售面积同去年相比均大幅减少，其中2月份减少幅度最大，达到84.7%，全年平均降幅达到47.53%。国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 数据来源：中国产业分析平台图12008年北京市办公楼累计销售面积和增速2008年北京市商业营业用房销售情况与办公楼类似，销量同2007年相比也大幅萎缩。截至到2008年12月底，北京市商业营业用房累计销售面积达112.41万平米，较2007年同期减少22.41万平米，降幅达到16.6%。各月度商业营业用房累计销售面积同比均为负增长，全年平均降幅达29.56%。数据来源：中国产业分析平台图22008年北京市商业营业用房累计销售面积和增速截至到2008年12月底，北京市办公楼空置面积累计达到244.6万平米，较2007年同期增加23.5%；商业营业用房空置面积达到379.9万平米，较2007年同期增加18.8%。空置面积是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积。由于2008年北京市商业房地产竣工面积较上年虽有增加，但增加不大，仅有47.78万平米，商业房地产空置面积增加国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 多半是由销售面积大幅减少造成的，这也可以从一个侧面反映出市场需求的低迷。表12008年北京市商业房地产空置面积和增速截至到办公楼空置面积商业营业用房空置面积万平米同比增长%万平米同比增长%2008年2月153.8-6.6294.426.22008年3月170.8-0.3314.624.72008年4月170.33.3306.621.82008年5月176.29.4310.024.02008年6月196.520.9319.624.82008年7月208.131.2344.932.82008年8月210.731.0343.529.32008年9月203.314.9338.324.62008年10月220.435.1336.222.32008年11月215.017.4331.416.02008年12月244.623.5379.918.8数据来源：北京市统计局总的来看，2008年北京市商业房地产销售面积同2007年相比大幅减少，办公楼和商业营业用房空置面积比2007年大幅增加，可见，2008年北京市商业地产市场需求低迷的情况已经很明朗。3．价格走势表22008年北京市商业房地产月度价格月份写字楼（元/平方米）商业用房（元/平方米）最高成交价集中成交价最低成交价最高成交价集中成交价最低成交价2008-1-313100017130108004500045000200002008-2-283100017130108004500045000200002008-3-313100017130108004500045000200002008-4-303100017130108004500045000200002008-5-313100017130108004500045000200002008-6-303100017000108004500045000200002008-7-312800018000115009000060000200002008-8-312800018000115009000060000200002008-9-3029000210001900012000090000320002008-10-3129000210001900012000090000320002008-11-3029000210001900012000090000320002008-12-312900021000190001200009000032000数据来源：中国产业分析平台就2008年北京市商业地产月度价格来看，可以分成三个时间段来分析：2008年1月-6月，分类价格基本保持在同一价位；7、8两月保持在同一水平，9月-12月保持在另一水平。就2008年9月-12月的价格来看，写字国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 楼的最低成交价、最高成交价和集中成交价分别保持在19000元/平方米、29000元/平方米和21000元/平方米不变，商业营业用房的最低、最高和集中成交价则分别保持在32000元/平方米、120000元/平方米和90000元/平方米的稳定水平。从全年来看，写字楼的最低成交价和集中成交价最后四个月较上半年有较大幅度的升高，而最高成交价则有所降低；商业用房的最低、最高一级集中成交价在最后四个月均比上半年有较大幅的的升高。4．商业地产投资情况数据来源：中国产业分析平台图12008年北京市商业房地产开发投资月度累计增速就月度数据来看，2008年北京市办公楼和商业营业用房的房地产开发投资累计增速呈明显的逐月下降的走势。其中，办公楼的投资增长速度在2008年全年均处于负增长状态，也就是说，2008年各个月度北京市房地产投资额均比2007年有所下降，并且下降幅度逐月增大；2008年2-8月，商业营业用房的投资较2007年有所增长，但是增速在后几个月有较大下滑，2008年9月开始，一直到12月底，商业营业用房投资均为负增长，且负增长率逐月升高。总的来看，2008年北京市商业营业用房的投资增长速度高于办公楼。两者的投资增速基本都呈现逐月下滑的走势。2008年第四季度，北京市商业房地产投资进入完全的负增长。国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 2008年北京市房房地产投资资金来源情况月份国内贷款利用外资自筹资金其他资金来源小计　亿元占比（%）亿元占比（%）亿元占比（%）亿元占比（%）亿元2008-02167.9537.232.790.6287.0419.30193.2942.85451.082008-03243.2335.342.800.41136.2419.79306.0044.46688.272008-04301.4633.122.990.33178.9519.66426.7446.89910.142008-05381.4432.457.760.66231.4119.69554.9347.211175.532008-06438.5730.229.420.65315.3721.73687.7247.391451.072008-07506.2629.0212.480.72379.5821.76846.1348.501744.452008-08549.9728.5513.650.71421.3121.87941.5648.871926.482008-09648.1530.0414.370.67477.3122.121017.6547.172157.492008-10709.3429.8614.400.61547.0423.031104.7446.512375.512008-11763.1528.3215.760.58684.9525.411231.2145.682695.082008-12889.3726.7738.871.17931.7928.051461.7744.013321.80数据来源：中国产业分析平台就北京市房地产投资资金来源情况来看，主要是其他资金、国内贷款和自筹资金。利用外资所占比重很小。其他资金和国内贷款是商业房地产投资的主要资金来源。其中，国内贷款所占总的投资资金来源比例逐月下滑，从2008年2月的37.23%下滑到12月份的26.77%，这也与当前市场上银行惜贷的状况相符合。二、北京商业地产发展预测未来北京商业地产的机会与挑战并存。随着2004年末中国零售业的全面对外开放，中国的商业地产也迎来一个非常难得的发展机遇，外国零售业已经开始了在中国的抢滩战争。尽管2008年世界房地产业和整体经济遭受金融危机的重创，包括北京在内的中国房地产市场陷入低迷，但就长远前景来看，伴随着国际零售业巨头纷纷进军中国市场，中国的商业地产还是有广阔的发展空间的，北京作为中国的首都，作为一个国际大都市，集经济、政治、文化中心于一身，自然更是商业地产崛起的重要城市。目前已经进军北京的零售业集团有：沃尔玛、家乐福、万客隆、麦德隆、宜家、百安居、欧倍德、华联、易初莲花等。进驻北京的大型百货商场有百盛、嘉贸、新世界、君太、大悦城、中友百货、银座等。零售业的发展必然极大带动商业用房的繁荣；另外，随着北京市政府一系列旧城改造以及大力发展周边地区的政策出台，北京的商圈将不断更新并向外围扩大，这必然带动办公楼、商业营业用房的发展。总之，长远来看，北京市的商业房地产仍具有广阔的发展空间。不过就短期来看，由于全球经济学界对世界经济2009年底之前复苏的前景普遍悲观，以及是2008年后半年以及2009年前三个月，中国的经济增长，尤其是房地产市场复苏的迹象尚不明朗，因此我们对2009年北京市商业地产持不乐观的态度。国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 第二节2008年上海商业地产行业发展分析及预测一、上海商业房地产行业运行状况分析1．商业地产企业情况上海市的房地产市场与北京市相比差别较大。就房地产开发企业数目来看，上海市远超过北京。1994年，在中国房地产市场起步阶段，上海市就产生了2081家房地产开发企业，随后，1995年，房地产企业数目大幅缩减至1673家。此后，从1995年一直到1998年，上海市房地产企业数目逐年增加，但增幅远远低于北京，最高为21.3%。1999年至2003年，上海市房地产开发企业数目几乎逐年略有减少。其中，2003年与2002年相比，房地产开发企业数目减少幅度较大，达到-15%左右。此后，2005年房地产开发企业数目达到最近几年的峰值，为4064个。随后两年有较大的调整，2007年上海市的房地产开发企业数目为3116家。数据来源：中国产业分析平台图1上海市历年房地产开发企业数目和增长速度2008年，上海市房地产企业家信心指数逐季下滑，前三季度分别为：131.1，118.4和96.4，较2007年同期分别下降6.2、27.1和50.2个百分点，降幅也成逐季拉大的走势。从走势上看，上海市房地产企业对房地产市场的信心逐渐降低。国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 2008年上海市房地产企业家信心指数季度2008年2007年同比增减第一季度131.1137.3-6.2第二季度118.4145.5-27.1第三季度96.4146.6-50.2数据来源：中国产业分析平台2008年，上海市房地产企业经济指数也呈现逐季下滑的走势，前三季度分别为132.2、131.8和118.9，比2007年同期又加大程度的下降，前三季度分别下降6.6、9.3和21.4个百分点，降幅逐季增大。表12008年上海市房地产企业景气指数季度2008年2007年同比增减第一季度132.2138.8-6.6第二季度131.8141.1-9.3第三季度118.9140.3-21.4数据来源：中国产业分析平台房地产企业家信心指数和房地产企业景气指数是两个最能反映市场对外来预期和当前走势的指标，从这两个指标来看，2008年上海市房地产市场发展缓慢，对未来短期内的前景企业家普遍缺乏信心。上海市房地产市场与全国房地产市场走势基本一致，都呈现低迷状态。2．上海市商业地产供给和需求分析（1）供给分析：上海市商业地产新开工面积和竣工面积较去年均有较大增长2008年上半年，上海市办公楼新开工面积较2007年同比有较大幅度的下降，其中2008年3月份降幅最大，达到-56.1%，4月份次之，达-53%。从3月份开始，上海市办公楼新开工面积月度累计额较2007年同期增速逐月上升，2008年7月份，已经突破负增长的局面，实现正增长，增幅为10.6%，此后一直到12月底，都维持在正增长的状态，其中10月份增幅最大，达到35.5%。国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 数据来源：中国产业分析平台图12008年上海市办公楼新开工面积月度累计2008年上海市商业营业用房新开工面积月度累计额较2007年同期均有所增长。2008年上半年增幅很大，增幅呈现M状走势，2008年4月份和6月份实现两个峰值，分别是95.9%和104%。6月份以后一直到12月份，上海市商业营业用房累计月度新开工面积较2007年同期的增长速度呈现逐月下滑的走势，截止到12月底，增速已下滑至22.6%。数据来源：中国产业分析平台图22008年上海市商业营业用房新开工面积月度累计国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 总的来看，2008年上海市商业地产新开工面积比2007年有所增长，但增幅不大。其中2008年上半年办公楼新开工面积较上年同期大幅减少，但下半年开始有所好转，新开工面积实现正增长；商业营业用房上半年新开工面积增长很快，但下半年增速开始显著逐月下滑。两者结合的结果最终实现上海市2008年全年商业地产新开工面积达511.44万平米，比2007年增长26.6%。2008年全年上海市办公楼竣工面积比2007年增长了48.4%，增幅较大。就月度累计额来看，除了2月、3月、和4月这三个月，上海市办公楼竣工面积月度累计额比2007年同期均有所减少以外，其余月份，均比2007年同期有所增长。从2008年3月至7月，增长速度逐月升高，7月份已达40.4%，8月份呈现较大程度的反弹，增速降低至21.2%，此后一直到11月又开始逐月升高，11月份增加到67.4%，12月份有所反弹，但仍处于高位，为48.4%。数据来源：中国产业分析平台图12008年上海市办公楼竣工面积月度累计2008年上海市商业营业用房竣工面积累计月度增长率变化复杂。总的来说，除了2月、3月和7月，商业营业用房竣工面积月度累计额较2007年同期有小幅增长外，其他月份均为负增长。累计到12月底，上海市商业营业用房竣工面积达221.56万平米，比2007年降低13.6%。国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 数据来源：中国产业分析平台图12008年上海市商业营业用房竣工面积月度累计总的来看，截止到2008年12月底，上海市实现商业地产竣工面积427.23万平米，比2007年增加31.88万平米，增幅达到8%左右。其中，办公楼累计竣工面积205.67万平米，同比增长48.1%，商业营业用房累计竣工面积221.56万平米，同比减少了13.6%。这一方面与企业前面年度开工而为竣工面积有关，另一方面也与企业自身资产负债情况、对外来短期内市场预期的判断以及筹融资情况有关。从新开工面积和竣工面积来看，2008年上海市商业地产的供给比2007年依然有较大的增长。（2）需求分析：上海市商业地产销售面积大幅缩减2008年，上海市办公楼销售面积全年实现145.87万平方米，比2007年减少了3.4%。同比月度增长速度全年呈现“M”曲线变化趋势。其中，5月份和7月份达到“M”形曲线的峰值，分别为13.9%和28.4%。全年增速最低点出现在2月份，增速为-13.3%，2月份至5月份增速逐渐提高，6月份出现大幅回落，达到0.3%，7月份又大幅提高，这两个月的增长速度在全年波动最大。7月份以后，增速又开始逐月滑落，直到11月份，已经滑落至-8.5%，12月份有所反弹，但仍处于负增长的状态，增速为-3.4%。国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 数据来源：中国产业分析平台图12008年上海市办公楼销售面积月度累计2008年全年上海市实现商业营业用房销售面积117.27万平方米，比2007年减少了40.9%。就月度累计增长速度来看，除了4月、5月份实现增幅分别为8.2%、23.5%的正增长外，其他月份均为负增长。特别是2008年下半年，上海市商业营业用房累计销售面积月度累计额逐月下滑，12月份降幅最大，为-40.9%。数据来源：中国产业分析平台图22008年上海市商业营业用房销售面积月度累计总的来看，2008年国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 全年上海市完成商业地产销售面积达263.14万平方米，其中办公楼145.87万平方米，商业营业用房117.27万平方米，比2007年减少了24.67%。办公楼销售面积比2007年略有减少，降幅为3.4%，而商业营业用房销售面积与2007年相比降幅很大，达到40.9%。商业营业用房市场销售面积的减少说明需求低迷。而同期，如前所述，上海市2008年实现商业地产竣工面积427.23万平方米，远远超过263.14万平方米的市场需求水平，上海市商业地产的供过于求矛盾突出，将花费一段时间来消化市场商业地产存量，预计未来短时间内，上海市商业地产的供给速度将继续放缓。3．价格走势表12008年上海市商业地产成交价格月份写字楼（元/平方米）商业营业用房（元/平方米）最高成交价集中成交价最低成交价最高成交价集中成交价最低成交价2008-1-31260002276616000239851800088992008-2-283000022200144902457318000140702008-3-313800022200150862362918000144152008-4-303300024336172002206418831143352008-5-313300022200146572170018000155532008-6-303300022200139602683322000155532008-7-313300021600155003000020000121082008-8-313300024122126002683319390152612008-9-303300025000144932670022200163262008-10-313300025000144933000023770170002008-11-303300021800144933200022000155532008-12-31450002180012800340002200015553数据来源：中国产业分析平台2008年12月底，上海市写字楼最低成交价较年初（2008年1月底）有较大幅度的回落，达到12800元/平方米，集中成交价也实现小幅回落，从年初的22766元/平方米回落到21800元/平方米，最高成交价较年初则实现大幅上涨，达到45000元/平方米，比年初的26000元/平方米提高了19000元，升幅到73%。就走势来看，写字楼最低成交价、集中成交价均无明显走势，价格在各月此起彼伏，并没有稳定在一定的水平，因此，不能从2008年12月底的价格推测未来的价格走势。写字楼最高成交价在2008年4月到11月均维持在33000元/平方米的水平，但12月份陡然升高到45000元/平方米，未来的价格走势亦不明朗。商业营业用房年底（2008年12月份）的最高、最低和集中成交价都较年初（2008年1月）有较大幅度的升高，其中，最高成交价从23985元/平方米升高至34000元/平方米，升高了41.76个百分点；最低成交价从8899元/平方米升高到15553元/平方米，升高了74.78个百分点；集中成交价从18000元/平方米升高至22000元/平方米，升幅达22.22个百分点。国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 就价格走势来看，除个别月份有所反弹外，商业营业用房最高成交价、集中成交价基本呈逐月升高的走势，而最低成交价月度之间价格升降交替频繁，没有较为明显的走势。预计未来一段时间内，上海市商业营业用房集中成交价和最高成交价仍会继续沿已有的走势变化，略有上升，而最低成交价走势不明朗。4．上海市商业地产投资情况分析数据来源：中国产业分析平台图12008年上海市商业地产开发投资增速就商业地产开发投资月度数据来看，2008年2月初，上海市办公楼和商业营业用地开发投资均较2007年同期有较大幅度的增长，分别为43.3%和39.1%。3月份，办公楼房地产开发投资增长速度在2月份的基础上继续升高，达到63.3%。4月份增速陡然滑落，跌至-0.6%，进入负增长；此后一直到12月，办公楼房地产开发投资增速基本呈逐月攀升的趋势，但升幅都不大，12月份是增速达到18.2%。商业营业用房房地产开发投资增长速的的走势与办公楼很相似，只不过商业地产开发投资从3月份开始进入负增长，此后几个月大体呈逐月攀升的走势。截止到2008年12月底，商业营业用房开发投资总额增速达到8.6%，较办公楼低10个百分点。总体来说，2008年全年上海市实现商业地产总投资额358.82亿元，比2007年增加42.37亿元，增长了约13.4个百分点。国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 2008年上海市房地产开发投资资金来源时间国内贷款利用外资自筹资金其他资金来源小计亿元占比（%）亿元占比（%）亿元占比（%）亿元占比（%）亿元2008-02155.4530.255.080.99181.235.26172.233.51513.932008-03195.7729.6618.562.81220.3833.39225.2834.13659.982008-04234.2229.0127.853.45260.232.23285.0135.30807.282008-05273.4728.5928.763.01286.6529.96367.8138.45956.682008-06317.8428.1339.553.50326.6928.92445.7439.451129.822008-07365.4827.0562.114.60381.1928.21542.4540.151351.222008-08399.7226.7962.454.19409.8227.47619.8341.551491.822008-09451.826.9263.963.81460.0727.41702.7641.871678.62008-10466.8125.9164.43.57505.1328.03765.5342.491801.872008-11504.7225.8168.993.53567.6729.03813.9941.631955.372008-12549.5526.0271.333.38595.2128.18896.0342.422112.1数据来源：中国产业分析平台2008年上海市房地产开发投资资金累计达2112.1亿元。其中，最主要的来源是其他资金来源，其次为自筹资金、国内贷款和利用外资。就各月各资金来源变化情况来看，国内贷款和自筹资金占投资资金来源的比重大体呈逐月减少的走势，其他资金来源所占比重逐月上升。这一定程度上与金融危机导致的金融机构惜贷情况有关，房地产企业从银行等金融机构贷款投资变得困难，导致贷款所占投资总投资比重下滑。另外一个值得注意的情况时，相对全国和北京市而言，上海市商业地产开发投资中利用外资所占比重较为显著。二、上海市商业地产发展预测结合当前金融危机的影响还在不断蔓延深化，世界经济和我国经济短时间内恢复的可能性不大的外部大环境，以及上海市2008年商业地产运行的总体情况分析，我们预测，短时间内上海市商业地产的发展不容乐观。尤其是，2008年上海市商业地产供需结构严重失衡，供过于求严重，预计未来一短时间内商业房地产易消化存量为主，新房开工率将会有所下滑。但上海市作为我国最大的国际化商业大都市，从长远来看，商业的雄厚积淀和未来广泛的发展前景必然继续大力推动商业地产的发展。国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 第三节2008年重庆商业地产行业发展分析及预测一、重庆商业房地产行业运行状况分析1．商业地产企业情况数据来源：中国产业分析平台图1重庆市历年房地产企业数目从1997年以来，重庆市房地产企业数目逐年增长。其中，1998年房地产企业数目达到991家，较1997年增长了111.75%。此后，重庆市房地产企业数目增长速度大幅放缓，基本维持在25%以下，3%以上的水平。截止到2007年，重庆市共有房地产企业数目2039家，已经形成了较强的竞争格局。2．重庆市商业地产供给和需求分析（1）供给分析：国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 数据来源：中国产业分析平台图12008年重庆市办公楼新开工面积月度累计截止到2008年12月底，重庆市累计办公楼新开工面积达到22.33万平方米，比2007年同期减少了58.3%。重庆市2008年全年新开工面积月度增长速度均为负值。新开工办公楼面积月度累计额远远少于2007年同期水平，除了2008年3月累计月度开工面积总额比2007年减少47.5%以外，其他月份均比2007年减少50%以上。办公楼新开工面积大幅缩减说明开发商对未来短时间内办公楼房地产市场的预期普遍比较悲观。。数据来源：中国产业分析平台图22008年重庆市商业营业用房新开工面积月度累计国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 2008年重庆市商业营业用房新开工面积逐月增长，截止到2008年12月底，新开工商业营业用房达325.37万平方米，比2007年同期增长2.7%。就月度商业营业用房累计新开工面积增长速度来看，2008年基本呈先逐月递减的走势。2月份同比增速最高，达到69.2%，此后逐月下降，到2008年9月份是跌至全年最低点0.7%，9月份以后增速略有增长，但仍然处于较低水平。数据来源：中国产业分析平台图12008年重庆市办公楼竣工面积月度累计截止到2008年12月底，重庆市办公楼竣工面积达到45.18万平方米，比2007年同期增长0.02%。月度办公楼累计竣工面积增长速度变化复杂，基本都处于负增长状态，且增长速度走势大体呈“几”字形。其中，2008年4月份和5月份的同比增长速度达到全年最高点，分别为15.2%和7.1%；6月份增速滑落至全年最低点，为26.9%。2008年6月份以后，办公楼月度累计竣工面积增长速度成上升走势，但仍处于负增长状态，至年底时增长率升高到0.02%。图22008年重庆市商业营业用房竣工面积月度累计国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 截止到2008年底，重庆市商业营业用房竣工面积达215.56万平方米，比2007年同期减少了54.91万平方米。就月度同比增长速度来看，2008年全年重庆市商业营业用房竣工面积均比2007年同期有较大程度的减少。其中，2008年2月份减幅最大，达到-64%，此后减少幅度有所降低，但仍基本处在-35%以上的高位，2008年12月底达到-20.3%。重庆市商业营业用房的竣工面积。总的来看，2008年重庆市办公楼和商业营业用房的市场新增供应量比2007年均有较大幅度的减少，特别是从竣工面积指标来看，2008年办公楼和商业营业用房累计实现新竣工面积260.4万平方米，比2007年同期减少54.9万平方米，降幅达到17.39%。新竣工面积的减少直接导致2008年重庆市商业房地产市场供给的减少。另一方面，2008年重庆市共完成办公楼和商业营业用房新开工面积347.7万平方米，比2007年减少22.47万平方米，降幅达到6.07%，新开工面积的减少将直接影响明后两年市场竣工面积的数量。另外，重庆市商业房地产市场供应结构来看，商业营业用房仍占绝大部分比例。（2）需求分析：数据来源：中国产业分析平台图12008年重庆市办公楼销售面积月度累计截止到2008年12月底，重庆市累计实现办公楼销售面积34.87万平方米，比2007年减少了4.33万平方米。就月度同比增长速度来看，2008年重庆市办公楼销售面积同比增速基本逐月下滑。其中，3月份增速最高，达到137.7%万平方米，随后一个月增速大幅下滑，4月份跌至71.3%。受金融危机的影响，市场对房价下降的预期越来越强烈，导致办公楼销售面积的增速持续下滑，10月份开始办公楼销售面积同比进入负增长，增速为-1.4%，截止到12月底，增速达到-11%。国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 数据来源：中国产业分析平台图12008年重庆市商业营业用房销售面积月度累计截止到2008年12月底，重庆市完成商业营业用房累计销售面积126.53万平方米，比2007年同期减少43.1万平方米。就月度增长速度指标来看，除了2、3月份维持增长状态后，其他月份商业营业用房累计销售面积同比均处于负增长。且增长率大体呈现逐月下滑的走势。截止到2008年12月底，重庆市商业营业用房销售面积同比减少了25.4%。总的来看，2008年重庆市共完成商业房地产销售面积161.4万平方米，比2007年减少了47.43万平方米，降幅达到22.7%。其中商业营业用房销售面积的降幅较大，为25.4%，办公楼的稍微小一些，为11%。商业房地产销售面积的减少预示着市场需求的降低。就供需两方面分析，2008年重庆市完成商业房地产竣工面积260.4万平方米，销售面积161.4万平方米，尽管供给和需求均为负增长，但就市场交易情况来看，2008年重庆市商业房地产市场处于供大于求的状态。预计短期内仍有大量存量商业房地产需要市场慢慢消化。3．价格走势国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 2008年重庆市商业房地产价格月份写字楼价格（元/平方米）商业用房价格（元/平方米）最高成交价集中成交价最低成交价最高成交价集中成交价最低成交价　　　　　　2008-1-314077407740778519851985192008-2-285319531953195964596459642008-3-314487448744876534653465342008-4-304619461946197368736873682008-5-315309530953098519851985192008-6-305716571657169855985598552008-7-313530353035306522652265222008-8-314018401840187042704270422008-9-305787578757876793679367932008-10-314566456645666888688868882008-11-304561456145617624762476242008-12-31426042604260881788178817数据来源：中国产业分析平台2008年单个月份来看，重庆市写字楼和商业用房按最高、最低与集中成交价分类统计的价格均一致。逐月来看，写字楼的价格波动较大，9月份最高，为5787元/平方米；7月份最低，为3530元/平方米。商业营业用房的价格各月相比波动也比较大，6月份价格最高，达到9855元/平方米，2月份最低，为5964元/平方米。总的来看，2008年重庆市商业房地产市场的价格不稳定，高低相错，没有明显的走势。4．重庆市商业地产投资情况分析数据来源：中国产业分析平台图12008年重庆市商业房地产投资增速国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 截止到2008年底，重庆市办公楼累计开发投资12.33亿元，比2007年减少了4.29亿元，降幅达到25.8%；商业营业用房累计开发投资80.4亿元，比2007年增加了5.19亿元，增幅为6.9%。就开发投资总额同比增长速度来看，商业营业用房的开发投资总额增速均大于办公楼。两者均大体呈现逐月下滑的走势；商业营业用房开发投资月度累计总额均比2007年同期有所增长，其中20008年初（2月份）增幅最大，达到37.5%，2008年10月份增幅最小，为4%；办公楼开发投资月度累计总额同比增长速度也是在年初（2008年2月份）时最大，为30.2%，年底（12月份）达到最小，为-25.8%。总的来看，2008年全年重庆市共完成商业房地产开发投资总额92.73亿元，比2007年增加0.9亿元，增幅为0.98%。表12008年重庆市房地产投资资金来源月份国内贷款利用外资自筹资金其他资金来源小计（亿元）总额（亿元）占比（%）总额（亿元）占比（%）总额（亿元）占比（%）总额（亿元）占比（%）2008-0255.1223.180.210.0983.8035.2598.6341.48237.762008-0375.5023.210.180.06109.1733.56140.4443.17325.292008-0488.4022.520.200.05136.6634.81167.3142.62392.562008-05105.2922.793.050.66152.7933.08200.7643.46461.902008-06133.1823.624.020.71173.3030.74253.2844.92563.792008-07145.2122.1311.301.72198.2430.22301.3145.93656.062008-08158.8221.6611.641.59225.2630.72337.6546.04733.372008-09170.1921.2314.281.78255.0431.82362.1145.17801.622008-10187.4520.9316.351.83290.4532.44401.1944.80895.432008-11196.7019.0344.504.30345.1033.38447.6043.291033.902008-12245.6219.7748.533.91403.3432.46545.1343.871242.62数据来源：中国产业分析平台2008年，重庆市完成房地产投资1242.62亿元，比2007年减少115.8亿元，减幅为8.48%。从商业地产投资资金来源分析，除了其他资金来源外，自筹资金所占比重最大，均在30%以上；其次为国内贷款，所占资金来源比例基本维持在20%左右的水平；利用外资上半年所占比重较少，均在1%以下，下半年开始逐渐增度，年底时已达3.91%。，另外，国内贷款占资金来源比重基本呈现出逐月递减的走势，并且均小于北京和上海的同类比重。总的来看，2008年重庆市商业房地产开发投资总额虽然比2007年有所增长，但增幅很小；房地产业开发投资资金来源中，国内贷款所占比重不大，并且基本呈逐月下滑的走势，可见重庆市房地产信贷市场不够活跃。二、重庆市商业地产发展预测国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 2008年重庆市商业地产市场供给和需求均比2007年有所下降，但是下降之后的结果还是存在一定程度上的供大于求，预计2009年在宏观经济复苏迹象不明显的环境下，商业房地产市场仍将徘徊于低迷状态，商业房地产市场空置面积将会有所上升，供大于求的现象仍在一定时间内存在。就价格来看，鉴于2008年商业地产价格复杂多变，没有明显的走势，而2009年人们对房价下跌的预期仍在增强，初步估计2009年商业房地产价格将不会有太大的起色，另外，随着中央一系列就是政策出台，特别是信贷政策的放宽调整，预计2009年房地产商通过银行融资状况将会有所好转，资金来源中国内贷款所占比重将会有所回升。总的来看，短期内商业地产复苏无望，新开工面积和竣工买面积，销售面积同比增长速度仍在低位徘徊。国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 第六章2008年商业地产细分子行业分析第一节2008年办公楼房地产行业分析一、供求分析图12008年全国办公楼新开工面积2008年全年，全国新开工办公楼面积达2284.2万平方米，比2007年同期增加了6.7%。办公楼新开工面积同比月度增长速度变动较大，2008年2月份最大，为15%，4月份最小，为9%；6月份至8月份基本保持平稳，为5%左右，8月份至10月份月度增长率逐月下滑；10月份至12月份，又开始逐月增长，到年底时，已经达到6.7%。总的来说，2008年全国办公楼新开工面积比2007年有所增长，但涨幅不大。图22008年全国办公楼竣工面积国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 2008年全国实现办公楼竣工面积1647.97万平方米，比2007年增长了6.7%。就月度增长速度来看，大体呈现逐月下滑的走势。其中，2008年2月份，办公楼竣工面积同比增长幅度最大，达到66%；12月份最小，为6.7%。特别是10月份以后，办公楼竣工面积增长速度下滑剧烈，从46.9%下滑到6.7%。数据来源：中国产业分析平台图12008年全国办公楼销售面积截至到2008年底，全国办公楼销售面积达到1110.67万平方米，比2007年减少了343.52万平方米。就各月办公楼销售面积同比增长速度来看，2008年各月办公楼销售面积同比均为负增长，且下半年开始幅度逐月升高。2008年5月份，全国办公楼销售面积比2007年同期减少的幅度最小，为-16.4%；2月份最大，为-27.3%；2008年12月份次之，为-24.2%。即2008年全年全国办公楼销售面积比2007年全年减少了24.2%。总的来看，2008年全国办公楼房地产市场处于供过于求的局面。市场上可供销售的办公楼面积超过1647.97万平方米，而全年实现销售面积1110.67万平方米，办公楼空置面积在2007年的基础上继续增长。另外，从新开工面积指标来看，短期内全国办公楼房地产市场的供给仍将会有较快的增长。未来一段时间内，供大于求的局面将继续存在。国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 二、投资情况分析数据来源：中国产业分析平台图12008年办公楼开发投资情况2008年全国实现办公楼开发投资总额1111.58亿元，比2007年增加了74.63亿元。就月度同比增长速度来看，2008年2月份，办公楼开发投资总额同比增幅最大，为13%，4月份最小，为-5.5%。此后一直到11月份，全国办公楼开发投资总额比2007年同期有所减少或基本持平。12月份办公楼投资有较大的增长，致使2008年全年累计实现办公楼开发投资总额比2007年略有增长，增幅为7.4%。三、办公楼市场发展预测根据当前办公楼房地产市场上的供需状况和投资状况分析，随着我国经济的发展，对办公楼的需求量将会继续增长，而同时，市场上办公楼的供应量也仍以较快的速度增长，且供大于求的状况将在一段时间内持续存在。另外，办公楼市场的差异化将会愈加明显，高、中、低端办公楼并存的局面已纪形成并将继续发展下去。国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 第二节2008年商业营业用房行业分析一、供求分析数据来源：中国产业分析平台图12008年全国商业营业用房新开工面积2008年全国新开工商业营业用房面积累计达9321.15万平方米，比2007年增长了341.28万平方米。单月实现新开工商业营业用房面积基本逐月递减。月度累计额同比增速也呈现逐月递减的走势。其中，2月份商业营业用房累计月度新开工面积同比增速最大，为37.2%，11月份最小，为2.1%。全年商业营业用房累计新开工面积比2007年增长了2.5%。数据来源：中国产业分析平台图22008年全国商业营业用房竣工面积国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 2008年全国实现商业营业用房竣工面积5488.58万平方米，比2007年减少了434.82万平方米。就月度累计额同比增长速度来看，全年除了2、3月份和7月份外，其他几个月份的累计同比增长速度均为负值。就增长速度走势上看，大体呈现逐月下滑的趋势。2008年12月份，增速达到最低点，为-10%。总的来看，2008年全国商业营业用房市场上新增供给比2007年有所减少，同时新开工面积较2007年略有增长，新开工面积的增长可能导致2009年竣工面积的增加。数据来源：中国产业分析平台图12008年全国商业营业用房销售面积2008年全国共实现商业营业用房累计销售面积3852.07万平方米，比2007年同期减少了700.87万平方米。从图57可以看出，2008年全国商业营业用房累计销售面积月度同比增速均为负值，也就是说，2008年各月全国商业营业用房累计销售面积均比2007年有所下降。其中降幅最大的在5月份，为19.2个百分点，最小的为2月份，为10.5个百分点。全年商业营业用房累计额比2007年减少了17.1%。总的来看，2008年全国商业营业用房存在较大程度的供大于求状况。全国累计新增商业营业用房供给5488.58万平方米，加上去年空置面积，供给量超过5488.58万平方米，而实现销售量3852.07万平方米，2008年全国商业营业用房空置面积数额较大，这一方面将会影响未来商业营业用房的价格走势，另外，预示着市场需要花费一段时间来消化商业营业用房的存量，未来新开工面积的步伐可能有所放缓。国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 二、投资情况分析数据来源：中国产业分析平台图12008年全国商业营业用房开发投资情况2008年全国商业营业用房开发投资额达到3200.21亿元，比去年同期增加424.65亿元。各月累计实现商业营业用房投资额均比2007年同期有所增长，但增长速度逐月下滑。其中，2008年2月份增速最大，为28%，12月份最小，为14.9%。增速的放缓与金融危机显现后，企业家融资困难和对未来市场预期不乐观有关。三、商业营业用房市场发展预测受全球次贷危机引发的金融危机影响，我国经济增速明显放缓，商业和房地产业均受到很大冲击，而商业营业用房是受经济大势特别是商业发展情况影响最大的房地产业，由此直接导致2008年我国商业营业用房销售量大幅萎缩。同时商业营业用房供给尽管比2007年也有所减少，但在供给惯性的影响下，减幅没有销售量的减幅大。由此导致2008年我国商业营业用房市场较为严重的供过于求局面。预计未来短时间内，商业营业用房市场新增供给速度将会有所下滑，同时，鉴于全球经济短时期内复苏迹象不明朗，商业营业用房的销售量可能不会有很大的增长，由此可能导致未来一段时间内，全国商业营业用房仍处于供过于求的局面。国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 第七章2008年商业地产行业重点企业分析根据中国房地产业协会，国务院发展研究中心企业研究所，清华大学房地产研究所和中国指数研究院所进行的“2008中国房地产百强企业综合实力TOP10”，我们选取其中在沪深股市上市的前三名企业进行重点分析，分别是万科企业股份有限公司、北京首都开发控股集团有限公司和恒大地产集团有限公司。第一节万科地产分析一、万科集团简介万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2007年公司完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。2008年万科集团总资产94亿元，在中国房地产公司50总资产强排行榜中位居第12。万科1988年进入住宅行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2007年末，万科全国市场占有率为2.1%，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的二十九个城市。当年共销售住宅4.8万套，销售套数位居世界前茅，跻身全球最大的住宅企业行列。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。2007年，万科工厂化技术的研发和应用取得重要进展，位于东莞的住宅产业化基地正式投入运作，并被建设部授牌为“国家住宅产业化基地”，上海新里程项目20号、21号两栋工厂化住宅楼已向市场推出。同年，万科新开工住房中装修房的比例达到53.4%，这是公司倡导节能环保、践行社会责任的重要体现。万科是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。2007年，公司在行业内首先推出“冷静期”概念，实行“三天无理由退订”。根据盖洛普公司的调查结果，万科2007年客户满意度提升两个百分点，达到89％。至2007年底，平均每个老客户曾向7.11人推荐过万科楼盘。国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去十年，万科销售收入复合增长率为49.9%，净利润复合增长率为42.3%；最近三年，万科销售收入复合增长率达到93.7%，净利润复合增长率达到88.4%，基本每股收益复合增长率达到67.6%。公司在发展过程中两次入选福布斯“全球最佳小企业”；多次获得《投资者关系》、《亚洲货币》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。万科现有员工16000余人。自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2001年起，万科每年委托第三方顾问公司对全体职员进行员工满意度调查。2007年11月，万科作为唯一一家房地产企业以“雇主品牌”项目，荣获由北京大学管理案例研究中心、《北大商业评论》和企业家与企业管理研究院联合设立的“中国管理学院奖”。2008年1月，万科荣膺第三届“CCTV年度雇主调查”评选“最具领袖气质的年度最佳雇主”称号。二、股权关系结构表1万科集团股权结构报告期股东名称持股数（万股）占总股本比例（%）股份性质2008-12-31中国人寿保险（集团）公司－传统－普通保险产品7397.480.67流通A股2008-12-31易方达价值成长混合型证券投资基金7588.520.69流通A股2008-12-31博时价值增长贰号证券投资基金7400.000.67流通A股2008-12-31华润股份有限公司161909.4814.73国有法人股、法人股、流通A股2008-12-31博时第三产业成长股票证券投资基金8209.030.75流通A股2008-12-31中国人寿保险股份有限公司－分红－个人分红-005l-fh002深10139.240.92流通A股2008-12-31刘元生13379.121.22流通A股2008-12-31toyosecuritiesasialimited-a/cclient.10058.940.91流通B股2008-12-31国际金融－汇丰－jpmorganchasebank,nationalassociation7769.810.71流通A股2008-12-31融通深证100指数证券投资基金8185.870.74流通A股数据来源：中国上市公司咨询网三、经营状况分析（一）经营状况概述2008年公司实现营业收入409.9亿元，同比增长15.4%，实现净利润40.3亿元，同比下降16.7%。营业收入上升而净利润出现下降，主要有如下几个原因：公司2008年净利润较2007国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 年减少8.1亿元，与计提存货跌价准备的影响基本相当。报告期内市场房价、地价均出现明显调整，基于审慎的财务策略，公司根据市场情况对可能存在风险的13个项目计提存货跌价准备12.3亿元。该等存货跌价准备考虑递延所得税因素后，影响本报告期税后净利润9.2亿元，影响归属于母公司所有者的净利润8.9亿元。上述准备的计提虽然基于审慎的财务策略，但部分反映了公司在该等项目的获取中，拿地成本偏高。除存货跌价准备的影响外，公司2008年结算毛利率较2007年下降2.34个百分点。2008年公司结算均价与2007年基本持平，而单方结算成本增加290元，其中单方土地成本增加244元，单方其他成本增加46元。2008年结算项目中装修房比例有所上升，因此单纯从数据上看，地价外单方成本46元的增加幅度并不突兀。但考虑到2008年公司结算项目中普通住宅比例高于往年的特点，这仍然反映出公司在牛市氛围下，对成本的管理能力有所松懈。报告期内，公司实现销售面积557.0万平方米，销售金额478.7亿元，分别比2007年减少9.2%和8.6%。08年底，公司占全国住宅市场的份额为2.34%，较年初进一步提升。万科的市场占有率，在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山等9个城市排名首位；在杭州、苏州、无锡、东莞、珠海等5个城市排名第2位；在中山、成都两个城市排名第3位。从地域分布看，珠三角区域实现销售面积182.0万平方米，销售收入176.2亿元，分别占公司整体的32.7%和36.8%；长三角区域实现销售面积173.6万平方米，销售收入166.0亿元，分别占公司整体的31.2%和34.7%；环渤海区域实现销售面积137.9 万平方米，销售收入97.5亿元，分别占公司整体的24.8%和20.4%；其它市场实现销售面积63.6万平方米，销售收入39.0亿元，分别占公司整体的11.4%和8.1%。其中深圳共销售41.7万平方米，主要来自深圳万科城、第五园等项目；上海共销售65.6万平方米，主要来自上海白马花园、新里程等项目；在其他城市，沈阳万科城、苏州魅力之城和天津东丽湖等项目都取得了良好的销售成绩，期内分别售出14.6万平方米、13.5万平方米和13.1万平方米。报告期内公司实现结算面积451.4万平方米，同比增长14.6%，结算收入404.9亿元，同比增长15.1%。截至报告期末，公司尚有346.4万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计273.4亿元。鉴于市场成交量出现大幅下滑，为使推盘计划和销售进度相匹配，合理控制存货规模，同时也使公司有更充裕的时间根据当前购房者的主流需求优化产品结构，公司于08年中期和三季度两度下调开竣工面积，全年的新开工面积由年初计划的848万平方米调整为570万平方米左右，竣工面积由年初计划的689万平方米调整为586万平方米。截至报告期末，公司实际完成新开工面积523.3万平方米，比2007年减少32.6%，比年初的计划数减少38.3%；完成竣工面积529.4万平方米，比2007年增加18.9%，比年初的计划数减少23.2%。全年的开发面积与销售面积基本匹配。国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 （二）财务状况分析1．盈利能力分析受金融危机和我国房地产拐点论的影响，2008年万科的盈利能力比以往几年没明显下降。2003年至2007年以来，万科的销售毛利率和净利率均逐年增长。2008年三季度万科销售毛利率和净利均较2007年年末都有所下降。2008年第三季度总资产收益率和净资产收益率同2007年年末相比明显下滑，其中，总资产收益率由2007年年末的6.4583%下滑至2008年三季度的2.055%；净资产收益率由2007年年末的16.55%下滑到2008年三季度的7.57%。2．经营能力分析2003年至2007年，万科的应收帐款周转率逐年提高，存货周转率和总资产周转率逐年下降。2008年三季度同2007年年末相比，经营能力大幅下降，应收帐款周转率、存货周转率和总资产周转率纷纷下滑。3．偿债能力分析2003年至2008年，万科的资产负债比逐年升高，这一方面说明万科筹资能力的增强，另一方面也预示着万科经营风险的加大。此外，2008年万科的流动比率、速动比率和利息保障倍数与前三年相比都有较大下滑，综合偿债能力较前几年有所下降。4．发展能力分析2003年至2007年以来，万科的发展能力逐年增强。主营业务收入增长率、营业利润增长率、净利润增长率、利润总额增长率、净资产增长率每年均有较大幅的的提高。但是，2008年万科的发展能力同2007年相比有所下降，收入与利润率增长率较2007年均有较大幅度的下滑，净资产和总资产增长率发也分别从2007年的96.1252和100.5103下滑到2008年三季度的15.263和27.8214，不过总的来说，万科的增长前景仍然很好。2008年受国际金融危机和国内房地产市场下行影响，万科的各项财务指标均出现不同程度的下滑，获利能力、经营能力和发展能力均比2007年有较大程度的下降。国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 万科集团财务指标报告期2008-9-302007-12-312006-12-312005-12-312004-12-312003-12-31获利能力:销售毛利率(%)40.483441.994636.147734.794730.908927.2753销售净利率(%)10.099113.635512.824212.788911.45148.4994总资产收益率(%)2.0556.45836.39087.19676.72915.7759净资产收益率(%)7.5716.5515.3916.2514.1611.534经营能力:应收账款周转率(次)27.447457.790648.302728.068723.792322.3171存货周转率(次)0.17440.40950.46680.54220.55130.6335总资产周转率(次)0.20340.47360.49830.56270.58760.6795偿债能力:流动比率(倍)1.72381.95662.19211.8272.40622.1293速动比率(倍)0.43810.59370.64020.46260.73310.3211利息保障倍数(倍)14.74522.256225.5055123.008-297.6222-1036.7954资产负债比率(%)69.660766.112465.036960.980959.416254.9243发展能力:主营业务收入增长率(%)59.04398.269669.699637.714120.174839.4743营业利润增长率(%)26.2794123.317967.755460.66254.419255.7792净利润增长率(%)18.7624110.812970.167853.798761.912941.7992利润总额增长率(%)26.975122.495773.794456.798851.779859.6824净资产增长率(%)15.26396.125279.654133.978331.923534.0578总资产增长率(%)27.8214100.5103126.986841.571947.091728.5451数据来源：中国上市公司咨询网四、发展趋势分析2007年底以来，房地产行业出现了持续的调整。2009年以来政策也出现了积极的转变，万科对房地产市场的局势仍然持比较谨慎的态度。降息、税费减免等措施会在一定程度上帮助房地产市场回暖，但是宏观经济的趋势的不明朗，给房地产市场的企稳和转暖带来较大的不确定性。但长期来看，我们并不认为存在供给与需求的长期矛盾，新进家庭户数要远大于竣工数量，改善性住房的需求还未释放完毕。因此，2009年行业面临的确定因素是房地产市场潜在发展空间并未发生逆转，政策决心和力度将有助于消费者购买信心的逐步恢复；而面临的不确定因素是宏观环境局面复杂，短期走势仍难预测，市场的自我调整是否能够完成，调整的幅度和时间仍然需要观察。在这样的市场环境下，持有较为充分的现金是相对安全的选择。2008年万科集团的盈利能力、经营能力、综合偿债能力和发展能力较以往几年均有较大程度的下滑，考虑2008年国内外宏观经济环境和万科集团财务指标，以及2008年政府针对房地产市场出台的系列救市措施效果已在2009年1季度有所显现，我们预测2009年万科这一房地产行业的巨头会慢慢从寒冬中率先苏醒，各项业绩指标将好于2008年。国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 第二节北京首都开发控股集团有限公司一、集团公司简介北京首都开发控股（集团）有限公司（以下简称首开集团），是经北京市人民政府批准，北京市国资委决定，由城开集团与天鸿集团合并重组，于2005年12月10日正式挂牌成立的国有大型房地产开发企业。首开集团注册资本为10亿元人民币，总资产达到500亿元人民币，年开复工能力超过500万平方米，销售总额约100亿元人民币，员工总数近万人，其房地产开发主业综合实力在全国名列前茅。原城开、天鸿两大集团作为北京房地产行业中的大型国有骨干企业，年房地产开发投资额、开复工面积、竣工面积、销售面积等主要指标在行业中均名列前茅。两大集团成立20多年来，累计竣工建筑面积达3500万平方米，物业管理面积2100万平方米。以方庄、望京新城为代表的商品房项目；以回龙观为代表的经济适用房项目，为拉动首都经济增长、改善首都投资环境、提升城市功能和提高居民居住水平发挥了重要作用；亚运村和大运村高效、优质、如期竣工并投入使用，为提高我国和北京市的国际声望作了重要贡献。旗下还拥有京内外一大批精品房地产项目；两家上市公司；包括海内外在内的十几家三星级以上的中高档酒店和旅游设施以及办公楼宇。目前正在开发建设的2008年奥运会重大工程项目中，两大集团也是重要的投资建设者。通过合并重组，首开集团实现了原城开、天鸿两大集团强强联合，优势互补。首开集团现有下属成员企业256家，其中从事土地一级开发企业10多家，房地产开发企业近40家，物业经营企业20多家，物业管理企业20多家，物贸加工企业100多家。为推进首开集团发展，打造北京房地产旗舰，首开人正以科学发展的观念，和谐相容的理念，开创新河的魄力，永争第一的气势，集全体员工集体的智慧和力量，全面落实“资产重组、业务整合、体制改革、机制创新”的要求，建立规范的法人治理结构，综合运用“调、改、拨、破”手段，加快产业和企业整合，突出主业，压缩层级，缩短链条，减少企业的数量，形成以土地一级开发、房地产开发和物业经营为重点的产业格局，实现主业内部的良性互动，从而提高国有资本运行效率，确保国有资产的保值增值，使首开集团以新的机制，新的体制，新的形象，新的活力，新的业绩展现在首都经济广阔的舞台上，真正打造成北京房地产旗舰，为广大居民提供更多，更好的节能、环保、舒适、优美的精品楼盘，为实现“新北京，新奥运”的战略构想，为构建社会主义和谐社会的首善之区，为首都经济的健康可持续发展，做出我们应有的贡献。国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 二、股权结构表1北京首开集团股权结构报告期股东名称持股数（万股）占总股本比例（%）股份性质2008-9-30中国工商银行－建信优化配置混合型证券投资基金875.711.08流通A股2008-9-30招商银行股份有限公司－光大保德信优势配置股票型证券投资基金389.360.48流通A股2008-9-30陈敏芝135.110.17流通A股2008-9-30邵伟213.440.26流通A股2008-9-30深圳金阳投资有限责任公司1299.001.60流通A股2008-9-30中国建设银行－工银瑞信精选平衡混合型证券投资基金403.360.50流通A股2008-9-30梁志鹤237.160.29流通A股2008-9-30兴业银行股份有限公司－光大保德信红利股票型证券投资基金207.130.26流通A股2008-9-30上海浦东发展银行－广发小盘成长股票型证券投资基金200.000.25流通A股2008-9-30中国建设银行－信诚精萃成长股票型证券投资基金207.470.26流通A股数据来源：中国上市公司咨询网三、经营状况分析（一）经营状况概述2008年是首开集团公司完成定向增发后正式运行的第一年。截止到2008年上半年，重组后的首开公司共实现主营业务收入31.5455亿元，与去年同期相比，增长31.35亿元，增幅达15863.08％；截止到今年上半年，共实现开复工面积264万平方米，与去年同期相比，增长151.4%。（二）财务状况分析1．盈利能力分析截止到2008年三季度，首开集团销售毛利率和销售净利率均高于2007年年末水平。总资产收益率与净资产收益率比2007年年末均有所下降，因此，综合来看，2008年首开集团盈利能力与2007年相比大小并不明朗。但是，总体而言，公司具有较好的盈利能力。2．经营能力分析同前几年相比，截止到2008年三季度，首开集团的经营能力有所下降。应收帐款周转率从2007年的135.3728下降到2008年三季度的59.8903；存货周转率和总资产周转率分别从2007年年末的0.413和0.3262下降到2008年三季度的0.1718和0.1393。存货周转率和总资产周转率的下降，说明公司存量房增多，销售能力下降，资产利用率低。国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 3．偿债能力分析2008年三季度，首开集团的流动比率比2007年年末有所增长，说明公司短期偿债能力有所提高；利息保障倍数为3.1482，略低于2007年年末3.9799的水平，高于国际上的标准指标3，说明公司负债经营能赚取比资金成本更高的利润；资产负债比率为82.3909%，与2007年年末基本持平，高于国际上公认的60%的标准线，负债率偏高，加大了公司的财务风险。4．发展能力分析截止到2008年三季度，首开集团的主营业务收入增长率高达15863.079%，集团公司本年度收入增幅很大，增长速度恨快，公司市场前景看好。同时，营业利润增长率、净利润增长率、利润总额增长率、净资产增长率和总资产总长率均比2007年年末有极大程度的增长，预示着公司发展势头强劲，前景很好。表1首开集团财务指标报告期2008-9-302007-12-312006-12-312005-12-312004-12-312003-12-31获利能力:销售毛利率(%)30.444128.792231.509723.882826.701827.449销售净利率(%)7.56394.37193.61675.66485.70079.3299总资产收益率(%)1.05381.42621.36821.08222.93282.8964净资产收益率(%)6.438.786.213.476.355.17经营能力:应收账款周转率(次)59.8903135.3728171.1844173.7718183.669835.3246存货周转率(次)0.17180.4130.47050.27560.65680.3621总资产周转率(次)0.13930.32620.37830.1910.51440.3104偿债能力:流动比率(倍)1.5451.30731.15631.71811.8062.4214利息保障倍数(倍)3.14823.97992.4253-28.8067-20.3275-11.9263资产负债比率(%)82.390382.752386.273671.90861.763540.2528发展能力:主营业务收入增长率(%)15863.07956.716910.8326-44.4014106.8713营业利润增长率(%)1812.4223112.377653.9205-50.698748.5745净利润增长率(%)2123.715789.4413545.3649-44.75226.4028-44.1227利润总额增长率(%)1829.014118.979699.115-53.318141.0197-51.0729净资产增长率(%)409.255133.881261.16570.99732.9192总资产增长率(%)414.15045.234673.141240.772464.4213数据来源：中国上市公司咨询网四、发展趋势分析从上面的数据可以看出，公司资产负债率一直高于80%，流动比率和速动比率低于合理水平，账面现金不能支付短期借款和一年内到期的非流动负债，从数据上来看公司面临相当大的资金压力。国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 面对这些压力，公司调低了新开工面积和开复工面积，转让了部分项目，并将部分短期借款转为长期借款，这些缓解了公司的资金压力，几个项目销售的较好表现也缓解了这种压力。从公司现状来看，资金压力不会压垮公司，只会给公司的经营带来一定的负面影响，公司目前正在筹划非公开发行股票事项，如增发能顺利实施，资金压力将大大缓解。但如不能通过则将影响公司的开复工计划，从而对业绩造成一定影响。从国企背景以及项目管理能力等方面综合考虑，首开集团应定位于普通住宅和保障性住房建设。公司之前没有高档住宅的开发经验，但由于回龙观等经济适用房的成功建设以及国企背景，因此在保障性住房开发建设上有独特优势。国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 第三节恒大地产集团有限公司一、集团公司简介恒大地产集团是集房地产规划设计、开发建设、物业管理于一体的现代化大型房地产综合企业，连续五年荣登中国房地产企业10强。拥有中国一级资质的房地产开发企业、中国甲级资质的建筑设计规划研究院、中国一级资质的建筑施工公司、中国一级资质的物业管理公司。现已发展为中国最具影响力的房地产企业之一。恒大地产集团坚持以诚信为基础，以创新为动力，着力实施精品战略，塑造国际品牌。目前在广州、上海、天津、重庆、沈阳、武汉、成都、南京等20多个主要城市拥有恒大华府、恒大名都、恒大城、恒大绿洲、恒大金碧天下等系列项目，覆盖中端、中高端、高端及旅游地产产品，先后获得“中国名盘”、“中国房地产成功开发典范”等30多项国家级殊荣。恒大地产集团以全球化视野，通过理顺组织架构、制度化建设、监督制约机制、目标计划管理、企业文化建设等方面措施，逐步形成了具有恒大特色的一流经营管理模式。同时，恒大以远大的发展目标、先进的企业文化、科学的激励机制、广阔的个人事业发展空间，吸引了大批国内外高级管理人才加盟，现已拥有一支年轻化、高学历、高素质的员工队伍，管理人员90%以上具有大学本科或以上学历。在全球经济一体化的背景下，恒大地产集团全面实施国际化精品产业战略，成功引入美林、德意志银行、淡马锡等多家全球战略投资者，并与100余家世界顶级团队合作，致力于成为二十一世纪中国地产规模一流、品牌一流、团队一流的领袖企业，全力打造全球化地产航母。恒大房地产开发公司是恒大地产集团旗下房地产开发公司，拥有中国一级开发资质，年开发面积690万平方米。公司从成立之初，就不断研究掌握房地产开发建设的规律，在多年的开发建设中，建立起标准化、科学化、系统化的质量管理体系，形成过程质量控制和创优机制。2004年起，公司全面实施精品战略，大规模整合优势资源，与国内外房地产相关行业龙头企业强强合作，真正实现了满屋名牌的精品产品。先后开发恒大金碧花园、恒大金碧华府、恒大金碧湾、恒大金碧世纪花园、恒大御景半岛、恒大华府、恒大名都、恒大城、恒大绿洲、恒大金碧天下等系列项目近50个，形成了精品开发建设风格，先后获得30多项国家级殊荣，产品已经成为在全国享有广泛知名度和美誉度的强势品牌。此外，恒大集团公司旗下还有恒大建筑工程公司、恒大建筑设计院、恒大工程监理公司、恒大物业管理公司等具有中国一级资质的分公司。国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 二、股权结构表1恒大集团股权结构报告期股东名称持股数（万股）占总股本比例（%）股份性质2008-9-30陆伟33.280.18流通A股2008-9-30曾杏芬36.510.20流通A股2008-9-30温崇文32.340.18流通A股2008-9-30程帅32.060.17流通A股2008-9-30徐光荣43.500.24流通A股2008-9-30深圳市宽天下投资有限公司100.000.54流通A股2008-9-30吴敏杰42.000.23流通A股2008-9-30陈雪38.870.21流通A股2008-9-30叶少丰50.000.27流通A股2008-9-30黄秋窃42.600.23流通A股数据来源：中国上市公司咨询网三、经营状况分析（一）经营状况概述2008年上半年，国家宏观调控政策的累积效应逐渐显现，房地产市场呈现出价格滞涨、成交量萎缩、观望气氛浓厚的局面。恒大集团公司董事会认为，国家针对房地产市场的调控政策，并非为打压房地产市场，而是为了抑制房价过快上涨，抑制投机需求，促进房地产行业的健康发展。基于城市化进程加快、人口红利、居民可支配收入水平不断提高、居住改善性需求增加等因素，公司董事会对房地产行业中长期仍然看好。面对上述局面，公司采取多种措施积极应对。报告期内，公司创新销售模式、加大项目规划设计力度，加强成本控制，狠抓工程质量、进度及销售回款，积极开拓房地产一级开发业务，保持了公司的持续、稳健发展。公司除继续推进“金碧御水山庄”、“绿景东山华庭”项目的建设、销售外，还推进了顺德三桂大道项目、广西桂林市永福县福龙工业园B区、广西天誉房地产开发有限公司拥有的南宁市亭洪路19号商业住宅用地的开发建设。2008年前三季度，公司实现营业收入40613.6751万元，同比增长94.78％；实现营业利润20851.1095万元，同比增长806.45％。（二）财务状况分析1.盈利能力分析截止到2008年第三季度，恒大集团销售毛利率、净利率、总资产收益率和净资产收益率比2007年年末均有较大幅度的增长，意味着2008年恒大集团的盈利能力比2007年有所提高。2．经营能力分析国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 截止到2008年三季度，恒大集团的应收帐款周转率比2007年年末有大幅增长，达到119.3158；存货周转率和总资产周转率均有所下降，预示着公司的存量房（空置率）有所增长，销售能力有所下降。3．偿债能力分析截止到2008年三季度，恒大集团公司流动比率于去年年末基本持平，速动比率有所下降，资产负债比率也有所下降，但仍在公认的比较合理的水平上。利息保障倍数为连续两年为负值，说明公司负债经营的风险很大，偿债能力很弱。4．发展能力分析2008年三季度，公司的主营业务收入增长率比2007年末有所增长，营业利润增长率、利润增长率、利润总额增长率和净资产增长率均比2007年末有较大幅度的提高，特别是净利润增长率，2007年为负值-54.3295，而2008年三季度为2120.8334，增幅很大。总体而言，公司的发展能力比2007年大幅增强，发展势头强劲。表1恒大集团财务指标报告期2008-9-302007-12-312006-12-312005-12-31383522003-12-31获利能力:销售毛利率(%)55.287639.259538.704241.748741.476649.184销售净利率(%)19.70380.99893.88792.79279.173922.3265总资产收益率(%)10.55250.6671.70570.97554.96512.3976净资产收益率(%)30.562.214.872.139.5621.8857经营能力:应收账款周转率(次)119.315833.415.20896.59645.9976存货周转率(次)0.43110.7440.46580.45680.90651.2939总资产周转率(次)0.53550.66770.43870.34930.54120.5552偿债能力:流动比率(倍)1.73061.73353.06382.00842.75191.8329速动比率(倍)0.49870.82420.53180.76571.41831.0747利息保障倍数(倍)-295.115-228.466329.02256.245136.090451.577资产负债比率(%)53.776862.171262.90450.116147.564446.8416发展能力:主营业务收入增长率(%)94.779477.755832.4604-31.588617.96583161.9008营业利润增长率(%)390.742186.055338.5693-64.8353-12.73509.3943净利润增长率(%)2120.8334-54.329584.4051-79.1741-51.52781932.3564利润总额增长率(%)393.9171100.0282109.5018-72.5588-25.50892709.4777净资产增长率(%)19.41060.5796-19.3084-6.583311.004624.764总资产增长率(%)-1.559521.383911.661-0.684313.574730.7871数据来源：中国上市公司咨询网四、发展趋势分析2008年，恒大集团的获利能力和发展能力比2007年都有所增强，而偿债能力和经营能力受金融危机影响都有较大程度的减弱。2009年宏观经济基本面将逐渐趋好，市场对房地产的观望情绪正在减弱，公司正国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 将其核心业务普通住宅类房地产开发延伸到广州地区之外，力争成为全国性的有竞争力的房地产商。从2009年1季度成交情况来看，已呈现房地产市场的复苏迹象，在以上对宏观经济和房地产市场的预期背景下，我们认为2009年恒大集团的销售将会增加，经营能力将逐渐趋强，发展势头强劲。国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 第八章2009商业地产行业风险分析目前，全球经济衰退以及国内经济形势的变化，使我国商业地产销售额急剧下滑、价格有所回落、商品房控制面积不断增加、新增商品房产量放缓，房地产行业进入“寒冬”。商业地产行业运行面临的风险增加，各种风险接踵而至。在目前的发展环境中，行业面临的主要风险是宏观经济波动风险、需求风险和政策风险。第一节宏观经济波动风险房地产行业对宏观经济波动的反应比较敏感，受国际经济环境和宏观经济波动的影响明显。2008年美国爆发的次贷危机引起全球金融市场动荡风险依然存在，随着金融创新和金融衍生产品交易规模迅速扩大，一些发达国家利用金融优势向发展中国家转嫁风险，将对中国经济发展带来不利影响。次贷危机引发全球性金融危机，我国宏观经济增长速度减缓，房地产行业的经济发展环境不断恶化，这将对商业地产行业的发展带来诸多风险。最直接的影响就是下游需求的减少，对商业地产需求大幅下滑，导致商业地产价格的下跌，商品房空置面积增加，企业资金链断裂而导致企业破产。风险防范措施：宏观经济波动风险可以说是最难防范的风险，因为其具有明显的突发性和不可控制性，面对恶劣的经济环境，银行不能故步自封，仍需要进行业务的拓展，此时只能以微观层面（目标客户）为主，以宏观层面（宏观经济）为辅，对各项业务进行谨慎的分析评价，而后决定资金和服务投向。国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 第二节需求风险07年7月爆发的美国次贷危机，导致全球信用紧缩及金融市场动荡，并逐渐演变为全球性的金融危机。随着金融危机的蔓延，实体经济也受到严重影响，经济增长速度下滑。在全球经济情况恶化的情况下，中国的经济增长速度也受到影响，各行业的增长速度普遍下降，房地产行业的下游需求减少，行业面临需求风险。居民收入增速放缓，消费乏力。2008年年末居民储蓄存款余额22.15万亿元，比上年末增加4.37万亿元。城镇登记失业率为4.2%，比上年底增加0.2个百分点。受金融危机影响，我国企业裁员显著增加，新招聘员工数量明显减少，大学生就业率较以往大幅降低，但是由于这次危机对就业冲击的一个显著特点是，失业主要发生在农民工的就业市场上，因而城镇登记失业率表现尚不明显。据估计，2009年失业会传导到城镇职工就业市场上，从而推动城市失业率上升。失业率的上升将直接影响居民收入的增加，进而影响居民对餐饮、购物、娱乐等商业需求，因此，不利于商业房地产的发展。商业行业不景气，企业家信心偏低。我国许多企业，特别是东南沿海出口导向型企业受到金融危机的冲击比较严重，企业效益明显下滑，由于对预期宏观经济走势缺乏信心，企业家信心指数从2007年第四季度开始，连续下滑，到2008年底，已经从本年度第一季度的140.6滑落到94.6。其中，与商业房地产行业直接相关的社会服务业、批发零售业、住宿餐饮业的企业家信心指数也纷纷大幅下滑，另外，房地产业企业家信心指数下滑幅度最大，从年初的131.1下滑到年底的81.9，2008年-2009年被称为房地产业的寒冬期。风险防范措施：从目前国内外经济形势和下游行业的发展趋势分析，商业地产行业的需求增长受到很大影响，在经济持续低迷的情况下，商业房地产市场的运行不乐观，销售量上涨动力不足。在行业处于市场低潮时，银行应谨慎对待商业地产行业的信贷需求，调整信贷发放标准，避免增加不良资产。国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 第三节政策风险为了帮助房地产企业渡过寒冬，防止房地产市场不景气对宏观经济造成过大的不利影响，促进房地产行业的健康发展，2008年国家出台了一系列扶持房地产市场发展的产业政策和配套政策，相对宽松的政策环境预示着较低的市场准入门槛，短期来看，市场上容易存在房地产企业良莠并存的情况，需要银行花大力气进行筛选鉴别。2008年央行多次下调存贷款利率，延长房地产企业的最低还款期限，延长房地产开发企业的贷款期限，降低对房地产开发企业建设项目资金占项目总投资的比例等等一系列信贷优惠政策的出台，是政府帮助房地产开发商渡过寒冬的有利措施，但是对银行而言，则蕴含了较大的风险。风险防范措施：国家的产业政策是规范行业发展的主要标准，银行应密切注意行业的产业政策，避免参与与国家产业政策不符的项目，从而避免政策风险。国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 第九章2009年行业信贷建议第一节2009年行业授信原则从2008年下半年开始，全球金融危机对我国经济的不利影响开始显现，国民经济增速减缓，大批企业倒闭，失业率上升，需求下滑。同时，对于房地产行业而言，受奥运会对经济拉动效应和人们碓房地产价格将逐渐攀升的预期影响，从2003年到2007年我国房地产行业进入飞速发展时期，2007年可以说是这一阶段房地产行业发展的顶峰时期，由于其过速的发展，价格的上涨已经远超出居民购买力水平，房地产市场的投机现象也严重，引发了人们对房地产市场已经严重泡沫化的质疑，而另一方面，结合经济周期现象，开始出现房地产市场拐点论，许多经济学家和房地产商都发表引论，争执房地产市场的拐点是否已经到来，万科是首家认为拐点已经到来的房地产商，并开始在全国范围内率先实施降价促销，以回笼资金链，占领市场先机，避免出现资金链中断的风险。在国内外综合因素的影响下，我国的房地产市场从2008年下半年开始进入低迷状态，市场对房地产市场的观望情绪浓厚，当其需求量大幅缩减，房地产有价无市现象普遍，空值面积大幅上涨，房地产企业家信心指数大幅走低，房地产商对最近一段时间的房地产市场不看好，致使新开工面积和竣工面积的增长速度大幅下降，房地产市场衰退迹象逐渐显现。作为我国国民经济的支柱产业，房地产行业的下行将给我国经济增长造成很大的负面影响，特别是房地产产业链上的行业也将受到很大的冲击，为此，中央政府和地方政府纷纷采取一系列针对房地产市场的就是措施，包括取消第二套房贷款限制，降低房地产贷款利率，放松对户型的限制，加大对廉租房、经济适用房等的供给等等，但是由于政策具有一定的滞后性，要真正显现作用需要一段时间，因此就短期来看，房地产市场仍将在低迷状态徘徊。在此基础上，2009年银行业对房地产市场的信贷原则是：继续保持审慎态度，严格把好房地产信贷企业经营状况和资金链的关，区别对待优质大企业和中小房地产商，合理分配信贷额度和信贷期限，对优质的大企业以大额和较长期限的信贷为主，对中小企业实施以小额和短期信贷为主。就对企业授信来说，除了关注企业的规模和实力外，还应该重点关注企业的偿债能力指标，主要包括以下三个指标：第一，资产负债率指标。资产负债率如果大于1，说明企业已经资不抵债，对其授信的风险将会很大，如果此前已经贷款给该类企业，此时需要提高警惕，计提坏账准备，并加强对企业资产的监督，防止企业转移资产，形成银行不良贷款。国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 第二，流动比率指标。该指标反映了流动资产占企业总资产的比例，一般流动资产越高企业的短期偿债能力越强。对于流动比率高的企业，可以适当提高短期授信额度。第三，已获利息倍数指标。该指标反映了企业偿付债务利息的能力，一般情况下，该指标越高，表明企业偿债能力越强，指标过低，则表明企业没有足够资金来源偿还债务利息，企业偿债能力低下，财务风险较大，银行应该收缩对该类指标偏低的企业的授信额度，缩短授信期限。一般，国际上认为，该指标为3表较适当，从长期来看至少应该大于1。如果由于利息支出造成该指标为负值，则表明企业在银行有一定存款，有利息收入，企业的偿债能力很强，可以提高对其授信的额度。国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 第二节2009年细分子行业授信建议鉴于办公楼和商业营业用房这两个子行业具有不同的发展特点，建议银行对二者的信贷政策区别对待。一、办公楼信贷建议2008年我国办公楼房地产市场的特点是：供给方面，办公楼竣工面积依然高速增长，导致市场上办公楼的供应量大幅增长，但是新开工面积增速明显下滑；需求方面，办公楼销售量大幅下滑，需求严重萎缩。办公楼市场呈现出供过于求，控制面积大幅上涨的局面。由于新开工面积增速下滑，2009年市场上的办公楼供给面积增速可能会有所下滑，预期新增供给过快增长的局面将会缓解。但是，2008年积累的未销售办公楼面积或者控制面积将会直接增加2009年的存量房供给。办公楼房地产市场的发展与我国经济或者企业的发展关系很大，鉴于2009年我国经济复苏希望不大的预期，预计2009年市场对办公楼房地产的需求仍然处于低迷状态。综合以上分析，我们预计2009年办公楼房地产市场的供求不符的矛盾将继续深化，由此导致房地产商回笼资金风险加大，对办公楼房地产市场的信贷要加强风险监测和风险控制，对资产结构良好的房地产商的利好项目可以予以信贷扶持，但对于资产负债比例过高，资金链风险大，或者对于没有明显利好的项目，要严格控制信贷规模和信贷期限，并加强银行对企业和项目的监督力度，最大化降低信贷风险。二、商业营业用房信贷建议2008年我国商业营业用房地产市场具有以下特点：供给方面，商业营业用房的竣工面积比2007年有所减少，致使商业营业用房市场新增供给下降，同时新开工面积同比有所增长，但是增速大幅放缓；需求方面，商业营业用房的销售面积和销售额比2007年大幅减少，市场需求严重萎缩。商业营业用房市场呈现出供过于求的局面，且竣工面积与销售面积的差额逐月增大。但是，新开工面积仍然处于增长状态，尽管增速同比有所下滑，这将导致2009年商业营业用房市场新增供给的增长。预计2009年我国商业营业用房市场供给方面将呈现出新增供给和存量房供给双增长的局面。商业营业用房市场的需求与我国商业的发展情况密切相关。国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司 随着我国加入世贸组织以来，我国国内零售业市场和服务业市行已经对对开放，最近几年，国际零售业巨头，像沃尔玛、家乐福以及服务业的国际连锁店，像肯德基、麦当劳、德克士等等纷纷抢滩中国市场，这不仅促进了我国当地商业市场的繁荣，改善了居民的生活水平，而且也极大的带动了商业地产行业的发展。但是，商业的发展同时也与经济增长情况和居民收入情况联系紧密，受金融危机影响，我国经济增长速度放缓，居民收入下滑将直接影响商业市场的发展，进而对作为商业上游行业的商业房地产影响也很大。基于当前普遍形成的对2009年底之前经济复苏无望的预期，我们对商业营业用房市场的前景看淡。在商业营业用房信贷方面，建议银行分地段分项目区别对待。国家发展改革委中国经济导报社106北京世经未来投资咨询有限公司'