2010年仓储行业风险分析报告 121页

'摘要一、仓储行业发展环境2009年，我国国内生产总值达到335352.9亿元，比上年增长8.7%。分行业统计，第一产业增加值35477亿元，增长4.2%；第二产业增加值156957.9，增长9.5%；第三产业增加值142918亿元，增长8.9%。虽然与2001年至2008年相比，我国GDP增长率有所降低，但国民经济总体回升向好，成功实现年初制定的“保八”目标，较快扭转了经济增速明显下滑的局面。中国实体经济增长潜力依然存在。2009年1-12月，宏观经济预警指数不断上升。受国际金融危机影响，该指数曾在2008年10月出现大幅降低，但从2009年2月起，该指数开始不断攀升，自2009年5月起，预警指数一直处于“绿灯区”。表明金融危机对我国经济的冲击力度已经放缓，我国经济开始进入复苏阶段。仓储业发展的社会环境利弊兼有。人们对仓储业的认识还存在一定得误区，普遍把仓储看作是“低端的、没有文化内涵、没有技术含量、没有理念”的简单作业，同时没有彻底理解现代仓储业的内涵。但是，消费观念的转变以及电子商务的发展，为现代仓储业的发展提供了一个良好的社会环境。二、仓储业发展情况2009年仓储业绝大多数企业基本层面良好，但利润增速放缓。根据中国物资储运协会对全国61个大型仓储企业的调查，57家企业盈利，4家亏损，亏损面为6.6％，亏损额略有降低。2009年实现主营业务收入185亿元，比上年下降11%，实现利润3.41亿元，比上年增长9.6%；完成货物吞吐量8458万吨，比上年增长0.4%，基本持平；期末社会库存457万吨，比上年增加30.2%；货运增长速度9.25次/年。基本与上年持平。仓储业中创新增值服务业占据主导地位，约占整个仓储业的57%，尤其是质押监管融资业务更是突飞猛进；新型物流中心以及物流园区的建设增势不减，较2008年新增200家；第三方物流发展迅速。但是整个仓储行业依然存在诸如仓储资源不足、信息化水平低、竞争层次低等问题。108 数据来源：国家统计局、世经未来整理2001-2009年交通运输仓储业生产总值的增长情况2009年仓储业总体供给增加，供给结构变化明显，增值业务比例占据主导地位；国外物流巨头在我国仓储市场中所占比例也成不断增加趋势。同时仓储业需求量也在不断增长。由于国家利好政策以及仓储业本身的创新能力等因素，仓储业在2010-2012年供给量和需求量均将呈现上升趋势。供给和需求之间的缺口有可能减小。同时由于土地、资金等资源约束以及国家的物流振兴计划等的作用，仓储市场价格将逐渐回升到一个较高的水平，波动幅度趋于减小。2009年，仓储业的固定资产投资以及实际利用的外商直接投资额均有较大幅度的增长。但考虑到经济危机滞后性的影响，预计2010年我国仓储业固定资产投资额将继续保持总量的较高速度增长，但是增长率不会太高，基本与2009年持平。三、仓储业竞争状况分析2009年，仓储业整体竞争激烈：仓储企业普遍规模较小、利润较低；市场集中度低；市场的进入壁垒低。但是受资产专用性以及国家限制性政策等因素影响，市场退出壁垒较高。竞争手段由单纯的价格竞争开始向多元化竞争转变，诸如服务质量、品牌以及人才等的竞争。民营仓储企业以及外资物流企业的大举进入、标准系统的引入等将进一步加剧仓储行业整体的竞争局势。基于市场结构经验的对比判断以及发展阶段的对比判断，2009年我国仓储业处于行业生命周期的成长。我国仓储业的成长空间依旧很大。四、行业区域发展情况及预测108 2009年，仓储业的发展在我国呈现出区域不均衡的特性。仓储业大部分分布在东部地区，尤其是长三角地区和珠三角地区分布最为集中；最少的地区是东北部地区，占有率总体不到10%；中部地区和西部地区的发展相对较为类似。仓储业的地区非均衡发展与国民经济的非均衡发展密切相关。东部地区仓储业的发展一直以来在我国整个仓储行业中占有绝对的主导地位。无论从就业人数、生产总值还是运行效率来讲都位于四个地区之首，在未来较长一段时间，其主导地位依旧不会改变。国民经济区域非均衡发展由来已久。近些年来，国家开始把缩小地区经济差异提上工作日程，并提出了诸如“西部大开发”、“振兴东北老工业基地”、“促进中部地区崛起”等国家大政方针，再加上国际金融危机的影响，使东部受冲击较其他地区严重，从固定资产投资和货物周转量等方面都可以看出，其比重在逐渐下降，而西部比重则有逐渐上升的趋势，东西部差距有所改观。但这种非均衡的经济格局仍将持续较长一段时间，东部仍将占据主导地位，因此仓储物流业的非均衡区域发展也将随之持续较长一段时间。五、子行业发展情况分析及预测粮食仓储涉及到粮食安全保障的问题，在仓储业甚至国民经济中都占有十分重要的战略地位。2009年，粮食仓储业发展良好，粮仓建设发展迅速。我国粮库的布局、仓库规模、仓型和仓储工艺设计、新材料应用、建筑施工以及仓储技术等都得到了极大发展与提高，但是依然存在诸如仓储基础设施不足、技术创新能力低以及仓储管理体系低效率等问题。2010年绿色仓储理念凸显。质押监管融资业务是近年来金融与物流业的服务创新，曾被中国物流与采购联合会评为“十大创新物流业务模式”之首，能够有效地解决中小企业担保难、抵押难等贷款问题，提高银行资源分配效率。质押监管融资作为一种创新业务在我国具有广阔的市场发展前景。2009年，仓储业增值服务仍占据主导地位，增长服务收入占仓储业业务总收入的比例达57%。其中，中国物资储运总公司实现物流业务收入156662.20万元，比去年增长14.90%。其中仓储业务收入24442.16万元，同比增长28.75%；质押监管业务实现收入10104.67万元，同比减少1.71%，总质押量2443万吨。2009年，仓储地产业呈快速发展态势，建库出租已经成为仓储行业一种明显的经营模式。新型物流中心、物流园区建设增势不减。不仅国际物流地产商的几大巨头正在加快在中国建设物流基地网络的速度，一些内资及民营企业也确定了发展目标与计划，并呈现出良好地发展态势。仓储地产具有十分广阔的发展前景，但是同样面临着诸如设备陈旧、等级水平低、土地资源约束以及国外物流地产巨头大举进入加剧竞争等威胁。108 六、重点企业分析中储股份：全国性大型综合物流企业，控股公司为中国物资储运总公司。2009年，中储股份实现营业收入140.04亿元，同比下降12.91%；实现营业利润1.99亿元，同比下降了约1%；利润总额为2.67亿元，同比上升了15.58%；归属于母公司所有者的净利润为1.83亿元，同比增长9.58%。基本每股收益从2008年的0.21上升到了2009年的0.25元，升幅约为19.05%；净资产收益为5.84，同比上升1.7%。2009年中储股份总体发展良好，净资产收益率有所提高。随着国民经济整体回升向好，公司利润总额有所上升，继续保持盈利状态，公司的基本每股收益以及每股净资产等也有所上升。尽管公司2009年偿债能力较2008年大幅上升，经营能力和发展能力却出现下滑趋势。中储股份在市场占有率、自身硬件设备以及控股母公司等方面具有很强的竞争优势，尽管受到了金融危机的冲击导致公司经营业绩下降，但是作为我国仓储物流业的龙头企业，其强大的市场竞争力既然存在，发展潜力很大。中国外运：公司集海、陆、空货运、仓储码头服务、快递、船务代理及货运代理业务为一体，为广大客户提供综合物流服务。2009年，公司营业额约为276.350亿元人民币，较去年350.761亿元人民币下降了21.21%。其中，货运代理服务的营业额为225.44亿元，同比减少23.2%，占总营业额的81.58%，同比上涨7.53%。作为H股，2009年中国外运受到国际金融危机滞后性的冲击相对更大，其获利能力和经营能力均出现大幅下滑，资产负债表进一步恶化，发展能力指标相对2008年有轻微好转。中国外运的服务网络覆盖中国、遍及全球主要经济区域。同时，中国外运注重一体化营销体系和标准化业务操作平台的建设，建立起分工协作的一体化经营模式，打造了以海陆空货运体系为支撑、以战略资产为依托的一体化综合物流服务平台。因此中国外运的整体竞争能力依然很大。七、行业风险分析总体来看，仓储行业主要面临三种风险：一是环境风险。主要包括宏观经济运行风险、国际市场风险以及金融风险三大类。随着金融危机冲击力的逐渐减弱，国民经济启稳回升，预计2010年仓储业环境风险较2008年会有所好转。108 二是行业风险。这是仓储业面临的主要风险，主要包括行业竞争风险、价格波动风险、政策风险、财务风险以及自然风险等五种风险。2009年，行业竞争风险、财务风险等会有所增大，而价格波动风险以及政策风险会相应的减小，但依然必须密切关注；自然风险虽然概率较小，但是一旦发生将造成重大的财产损失，因此也必须引起企业的广泛重视。三是内部风险。主要包括投资控制风险、经营管理风险以及技术风险等三种。技术风险相对稳定；投资控制风险与经营管理风险是企业效率提高的重要因素。2009年在金融危机的大背景下，企业尤其应该注重内部风险的控制与管理。八、信贷建议2009年，仓储业总体发展良好，利润增速放缓，绝大多数企业的基本层面良好。但是我国仓储业依然面临很多的问题，如：仓储资源普遍不足、仓储业整体信息化水平较低、仓库等基础设施老化现象严重、土地成本普遍上涨、行业竞争激烈程度加剧以及国际经济危机依然严重等多种威胁。2010年，仓储行业的整体授信原则是：关注企业发展规模，获利能力、经营能力和发展能力，一般而言，国有大中型仓储企业抵御风险能力较强，应较多关注其资金信贷需求，对仅从事传统业务的中小型仓储企业以及多数民营企业应持十分谨慎的信贷态度，但是可以相对增加对多元化发展良好且前景广阔的大型民营企业的信贷规模。应对发展前景良好且具有较强市场竞争力的第三方物流企业给予信贷支持，可以相应的提高诸如像仓储增值业务以及仓储地产等具有较好市场潜力的项目的信贷规模。108 目录第一章仓储行业基本情况1第一节仓储行业的定义及分类1第二节2009年仓储行业在国民经济中的地位1第三节仓储业的特征3一、承上启下，中转蓄势3二、静中有动，动静结合3三、业务多样，流程复杂3第四节仓储业中的企业形态3一、配送中心（流通中心）型仓储物流3二、存储中心型仓储物流3三、物流中心型仓储物流3四、租赁型仓储物流4第二章2009年仓储行业发展环境分析5第一节2009年仓储业宏观经济环境分析5一、宏观经济整体运行5二、金融及货币政策7第二节2009年仓储业社会环境分析9一、对仓储业认识存在误区9二、消费观念的转变9第三章2009年仓储行业发展情况分析11第一节2009年仓储行业基本情况11一、仓储业总体发展良好，利润增速放缓11二、新型物流中心、物流园区建设逆势增长11三、仓储业的创新增值服务收入比例不断上升11四、仓储资源不足11五、仓储业的信息化水平低11六、第三方物流发展迅速12第二节2009年仓储行业供给分析及预测12一、供给总量分析12二、供给结构分析14三、2010—1012年供给预测16第三节2009年仓储行业需求分析及预测20一、2009年仓储业需求分析20二、2010-2012年需求预测23第四节2009年仓储业供需平衡及价格分析27一、2008年仓储业供需平衡分析27二、2010-2012年仓储业供需平衡预测27三、仓储业价格分析预测29第五节2009年仓储行业投融资情况分析30一、固定资产投资分析30108 二、国外直接投资分析31第六节2009年仓储行业运行中存在的问题33一、企业规模小、经济效益低、负债多、创利能力差33二、企业服务能力弱、服务功能单一、竞争层次低34三、企业信息化水平较低34四、仓储型物流企业物流专业人才较为缺乏34第七节我国危险品仓储业进入调整发展期35一、危险品仓储业现状的总体分析35二、物流企业发展机遇37三、危险品仓储业发展措施38第四章2009年仓储行业竞争状况分析40第一节2009年仓储行业市场结构分析与预测40一、市场集中度分析40二、进入和退出壁垒分析41三、行业竞争分析42第二节2009年仓储业生命周期分析45一、基于市场结构经验对比判断45二、基于发展阶段对比判断48第五章仓储行业区域发展分析50第一节行业区域分布总体分析及预测50一、地区分布不平衡，东多西少50二、仓储业的地区非均衡发展与国民经济的非均衡发展密切相关54三、仓储业区域发展差异将逐步缩小，东部仍站主导地位54第二节东部地区仓储业发展分析及预测55一、东部地区在仓储行业中的规模及地位变化55二、东部地区仓储业经济运行状况分析57三、各省区对比分析59第三节中部地区仓储业发展分析及预测60一、中部地区在仓储业中的规模及地位变化60二、中部地区仓储业经济运行情况分析64三、各省区对比分析67第四节西部地区仓储业发展情况分析68一、西部地区在仓储业中的规模及地位变化68二、西部地区仓储业经济运行情况69第五节东北部地区仓储业发展情况分析70一、东北部地区在仓储业中的规模及地位变化70二、东北部地区仓储业经济运行情况分析71第六章仓储业子行业发展情况分析72第一节粮食仓储行业发展情况分析72一、粮食仓储行业的地位及作用72二、粮食仓储业的发展情况72三、粮食仓储行业发展中存在的问题74四、粮食仓储业运行的特点75五、粮食仓储业发展趋势75108 第二节质押监管融资业务的发展情况分析76一、业务地位及作用77二、质押监管融资业务的主要模式77三、仓单融资78四、质押监管融资业务发展情况80五、质押监管融资的局限性80六、质押监管融资业务发展趋势81第三节仓储地产发展情况分析81一、2009年仓储地产发展情况81二、仓储地产发展特点82三、物流园区建设的意义84四、仓储地产业面临的问题84五、仓储地产业发展前景85第七章仓储业重点企业发展情况分析87第一节中储股份发展情况分析87一、公司简介87二、公司股权结构87三、公司经营情况分析88四、SWOT分析89五、企业竞争力评价89第二节中国外运发展情况90一、公司简介90二、股权结构91三、公司经营情况分析91四、SWOT分析93五、企业竞争力评价93第三节招商地产发展情况分析93一、公司简介93二、企业股权结构94三、企业经营情况分析94四、SWOT分析96五、企业竞争力评价96第八章仓储行业风险分析98第一节环境风险98一、宏观经济风险98二、国际市场风险99三、金融风险99第二节行业风险99一、行业竞争风险99二、价格风险99三、政策风险100四、财务风险100五、自然风险100第三节内部风险100108 一、投资控制风险100二、经营管理风险101三、技术风险101第九章信贷建议102第一节行业总体授信原则102第二节子行业授信建议102第三节区域授信建议103第四节企业授信建议105108 附表表1仓储行业分类1表2交通仓储业产值及所占比例2表32009年货币政策一览表9表4各种交通运输方式完成的货运量比例15表5部分在建拟在建项目一览表18表62001-2009年社会物流总额及增长率21表72004-2009年仓储行业业务需求结构变化22表82009年社会物流总额构成及增长情况23表9改革开放31年中我国产业结构变化23表102009年PMI指数走势28表112002-2009年交通运输、仓储和邮政业固定资产投资额31表122001-2009交通运输仓储业利用外资情况32表13仓储业生命周期各阶段产业特征45表142002-2009年交通运输、仓储和邮政业固定资产投资额47表15交通运输仓储业就业人数地区分布情况50表16交通运输仓储业各地区生产总值分布情况51表17各地区交通运输仓储业全社会固定资产投资分布情况52表18各地区货物周转量分布比例情况53表19仓储业各地区人均货物周转量变化情况59表202003-2008年各地区交通运输仓储业平均工资水平情况59表212008年东部十省的各种指标对比情况60表222003-2008年中部地区货物周转量变化情况66表23中部地区各省区仓储业运行指标对比情况68表242003-2008年西部地区工资总额及平均工资的变化情况70表252003-2008年东北部地区仓储业工资总额及平均工资水平变化情况71表262008年我国物流园区的地区分布情况82表272008年物流园区开发方式分布情况83表28中储股份股权结构（十大股东）87表292004-2009年中储股份财务指标88表30中储股份的SWOT分析89表31中国外运H股股权结构91108 表322009年中国外运业务收入情况91表332004-2009年中国外运财务指标92表34中国外运企业SWOT分析93表352009年招商地产股权结构（十大股东）94表362009年招商地产主营业务收入及构成95表372004-2009年招商地产财务指标一览表95表38招商地产SWOT分析96108 附图图1交通运输仓储业产值及其所占GDP比重2图22001-2009年国民经济增长及增长率5图32001-2009年第三产业发展状况6图42001-2009年GDP增长率与第三产业增长率比较6图52009.1-2009.12宏观经济景气指数走势7图62009年货币供给量同期增长情况8图7网络购物所占比例10图82001-2009年交通运输仓储业产值变化13图9国内生产总值与交通运输仓储业增长率比较13图10仓储行业2004-2009年业务演变15图112001-2009年社会物流总额及增长率变化情况21图122003-2009年我国货物平均周转次数走势22图13改革开放31年我国产业结构比例变化情况24图142009年社会物流总费用构成比例26图152009年PMI指数走势28图162002-2009年交通运输、仓储和邮政业固定资产投资额变化情况31图172001-2009年交通运输、仓储和邮政业实际利用外资情况32图182001-2009年交通运输、仓储和邮政业实际利用外资额占外资总额比例变化情况33图192009年仓储活动的地区分布情况48图20美、日、欧现代物流产业发展阶段49图212003-2008年交通运输仓储业各地区就业人员比例变化情况51图222003-2008年各地区交通运输仓储业生产总值分布比例变化情况52图232004-2008年各地区全社会固定资产投资额比例变化情况53图242003-2008年各地区货物周转量所占比重变化情况54图252003—2008年东部地区交通运输仓储业生产总值变化情况55图262003-2008年东部地区交通运输仓储业从业人数变化情况56图272004-2008年东部地区交通运输仓储业全社会固定资产投资变化情况57图282003-2008年东部地区交通运输仓储业货物周转量变化情况58图292008年交通运输仓储业生产总值各地区分布情况61图302003-2008年中部地区交通运输仓储业生产总值及比例的变化情况62图312008年交通运输仓储业各地区就业人数分布情况62108 图322003-2008年中部地区交通运输仓储业从业人数及比例变化情况63图332008年仓储业全社会固定资产投资的地区分布情况64图342004-2008年中部地区仓储业全社会固定资产投资额及比例变化情况64图352008年货物周转量的地区分布情况65图362003-2008年中部地区货物周转量及比例的变化情况66图372003-2008年西部地区仓储业生产总值及所占比例情况69图382008年物流园区投资规模情况84图392009年以来我国宏观经济景气指数和消费者信心指数变化情况98108 第一章仓储行业基本情况第一节仓储行业的定义及分类仓储行业指专门从事货物仓储、货物运输中转仓储，以及以仓储为主的物流配送活动。传统仓储仅仅是指仓储企业按照客户要求从事的库存管理和库存控制等仓储业务。现代仓储业涵义更为广泛，它是指以从事仓储业务为主，提供货物储存、保管、中转等传统仓储服务，同时能够并提供流通领域的加工、组装、包装、商品配送、信息分析、质押监管融资等增值服务以及仓库基础设施的建设租赁等业务的仓储型物流企业的集群体。按照国民经济分类标准，仓储行业主要包括谷物、棉花等农产品仓储和其他仓储。具体见下表。表1仓储行业分类行业代码行业名称备注58仓储业5810谷物、棉花等农产品仓储粮食及油料仓储；棉花仓库；其他农作物仓库5890其他仓储冷库；易燃品储藏库；各类物资仓库、货场；商业流通仓库、货场；以仓储服务为主的物流公司的活动；以仓储服务为主的配送公司的活动；在火车站、停车场、港口、飞机场内独立的专业货场、仓库（不包括与港口、码头、机场、货运火车站、停车场一体的货场）；其他未列明的货场、仓库数据来源：国家统计局仓储业基本可划分为两大业态，即仓储服务业和仓储地产业。仓储服务业就是利用自建或租赁的仓库为货主企业提供专业化的仓储服务，核心是提高服务质量和增值服务的水平。仓储地产业主要定位于建设与租赁仓库，并不提供仓储服务，核心业务是建设和租赁仓库，并提供相应的技术服务和设施维护服务等。在2009年的中国仓储业大会上，根据物流业发展规划的重点与仓储业的特点，大会首次设立“公共仓储与配送中心”、“冷链物流与冷库建设”、“危化品储运与安全”三个分论坛，其经营方式、管理方法、运作规范与增值服务倍受关注。第二节2009年仓储行业在国民经济中的地位仓储业既是物流业的重要组成部分，也是国民经济中的一个重要产业。108 现代仓储业作为物流与供应链系统中的重要节点和调控中心，是国民经济中的一个重要产业，在现代服务业中占有独特地位。随着电子商务和信息化程度的加深，仓储业在国民经济中的地位将进一步提升。2009年，我国国内生产总值达到335352.9亿元，第三产业产值为142918亿元，其中交通运输和仓储行业产值为17058亿元，分别占国内生产总值的5.1%以及第三产业产值的11.9%。表1交通仓储业产值及所占比例单位：亿元、%年份GDP第三产业产值交通运输、仓储和邮政业占GDP比例占第三产业比例200099214.5538713.956160.956.2115.912001109655.1744361.616870.256.2715.492002120332.6949898.907492.956.2315.022003135822.7656004.737913.195.8314.132004159878.3464561.299304.395.8214.412005183867.8873432.8710835.675.8914.762006210870.9982971.9712032.405.7114.502007246619.0096328.0013649.005.5314.172008300670.00120487.0016590.005.5213.772009335352.9014291817058.005.1011.90数据来源：国家统计局108 数据来源：国家统计局图1交通运输仓储业产值及其所占GDP比重第三节仓储业的特征一、承上启下，中转蓄势仓储作为物流中间环节，起于收、终于发，其前端和末端都与运输过程动态衔接，作为与运输并列的物流大支柱环节，其承上启下居中调整的特色更为突出。二、静中有动，动静结合物资入库后的大部分时间处于静态储存状态，但并不能说仓储物流是一个完全静态的过程。物资不时经历着翻、倒垛、抽查检验，加工维护等动态环节，因此仓储物流实际上是一个动静结合的过程。三、业务多样，流程复杂进入仓储物流系统后，物资要经过收、检、储、倒、发等作业流程。其间要经过单据处理、装卸运输、码垛毡垫、保管维护、包装加工等业务程序的流转，管理手段复杂，这也是仓储物流区别于其他物流环节的重要特点。第四节仓储业中的企业形态一、配送中心（流通中心）型仓储物流配送中心型仓储物流，具有发货，配送和流通加工的功能，其位置处于物流的下游。储存物品的品种较多、周期短。一般采用“门到门”的汽车运输，作业范围较小（200—300公里），为本地区的最终客户服务。有时配送中心还有流通加工业务，如钢材的定制加工，食品由大的运输包装改为小的零售包装。其应具有强大的多客户、多品种、多频次、少批量的拣选和配送功能。如：闻名全球的沃尔玛配送中心，利用GPS在全球范围内组织配送，深圳的华润万佳配送中心，日均处理能力达20万箱，辐射范围广，配送半径为300公里。二、存储中心型仓储物流存储中心型仓储，以存储为主的仓库，即对物品进行保存和管理。为有关企业提供稳定的零部件和材料供给，将企业独自承担的安全储备转为社会承担的公共储备，减少企业经营的风险，促进企业逐步形成零库存的生产物资管理模式。如：星太平创仓储物流有限公司采用管理新模式，客户通过公司公布的网站随时查阅所托运货物的数量、种类、储存的位置、发往哪个国家和地区、发货的数量、船只装载等信息，了解货物托运及运输的全过程。108 三、物流中心型仓储物流物流中心型仓储，具有存储、发货、配送、流通加工功能的仓库，指在流通阶段对商品进行简单加工、组装、再包装等作业活动，一般为大型制造厂的成品库。其位置处于物流的上、中游，是制造厂仓库与配送中心的中间环节。如：青岛海尔在天津建立的仓库，海尔的产品通过这个物流中心型的仓储送往各地的配送中心。四、租赁型仓储物流租赁型仓储物流，主要指的是仓储地产企业，他们本身并不从事仓储服务，而主要从事仓库基础设施建设等业务，并为其他仓储型企业提供仓库租赁服务，以及提供相应的技术服务和设施维护服务等业务。108 第二章2009年仓储行业发展环境分析第一节2009年仓储业宏观经济环境分析一、宏观经济整体运行（一）国民经济总体回升向好2009年，我国国内生产总值达到335352.9亿元，比上年增长8.7%。分行业统计，第一产业增加值35477亿元，增长4.2%；第二产业增加值156957.9，增长9.5%；第三产业增加值142918亿元，增长8.9%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.6%，比上年下降0.1个百分点；第二产业增加值占国内生产总值的比重为46.8%，下降0.7个百分点；第三产业增加值占国内生产总值比重为42.6%，上升0.8个百分点。数据来源：国家统计局图12001-2009年国民经济增长及增长率在国际金融危机的背景下，2009年我国GDP增长率与去年相比下降了0.3个百分点，由2008年的9%下降至2009年的8.7%。虽然与2001年至2008年相比，我国GDP增长率有所降低，但国民经济总体回升向好，成功实现年初制定的“保八”目标，较快扭转了经济增速明显下滑的局面。中国实体经济增长潜力依然存在。（二）服务业增长高位趋缓，增加值占GDP比重上升108 与国民经济增长相应，2009年我国第三产业增加值142918亿元，增长速度为8.9%，与2008年相比，降低0.6个百分比，但仍维持高速增长水平。服务业整体发展的高水平为仓储业未来发展构建了坚实的平台。2006年以来，我国第三产业增长速度一直高于国内生产总值的增长速度。2009年国内生产总值的增长率为8.7%，低于第三产业增长率0.2个百分点。第三产业在国民经济中的地位日益突出。同时，2009年第三产业增加值占国内生产总值比重为42.6%，较2008年上升2.5个百分点。增加值比重的上升同样凸显了第三产业在国民经济中的重要地位。数据来源：国家统计局图12001-2009年第三产业发展状况数据来源：国家统计局图22001-2009年GDP增长率与第三产业增长率比较108 （三）宏观经济景气指数不断上升国家统计局资料显示，2009年1-12月，宏观经济预警指数不断上升。受国际金融危机影响，该指数曾在2008年10月出现大幅降低，但从2009年2月起，该指数开始不断攀升，自2009年5月起，预警指数一直处于“绿灯区”。表明金融危机对我国经济的冲击力度已经放缓，我国经济开始进入复苏阶段。数据来源：国家统计局图12009.1-2009.12宏观经济景气指数走势二、金融及货币政策（一）货币供应量同比持续增长，存贷款规模扩大2009年，我国货币供应量同比持续增长。至2009年12月末，货币流通量（M0）余额为3.82万亿元，同比增长11.77%。狭义货币供应量（M1）余额为22.00万亿元，同比增长32.35%。广义货币供应量（M2）余额为60.62万亿元，同比增长27.68%。较为宽松的货币政策缓解了如仓储业等资金密集型行业资金紧张的局面，对仓储业的发展有一定的积极作用。至2009年12月末，金融机构各项存款余额为597741.10亿元，同比增长28.21%。各项贷款为399684.82亿元，同比增长31.74%。其中，商业贷款19483.31亿元，约占总贷款额的4.87%，较2008年下降0.97个百分点；建筑业贷款为3646.84亿元，约占贷款总额的0.91%，同比下降0.3个百分点；工业贷款额为38769.25亿元，约占总贷款额的9.70%，同比下降2.21个百分点。虽然我国货币供应量和存贷款规模均有所增加，但商业贷款和建筑业贷款额并未随之增加，因而对仓储业影响不大。108 数据来源：国家统计局图12009年货币供给量同期增长情况（二）货币政策2009年，我国继续实行适度宽松的货币政策。2009年1月5日至6日召开的央行工作会议，进一步规划了2009年适度宽松的货币政策下增加货币和信贷投放总量。央行数据显示，2009年10月末，M2余额为58.62万亿元，同比增长29.42%。M1余额为20.75万亿元，同比增长32.03%。值得注意的是，9月份M1以29.5%的增速，年内首次超过了M2的29.3%的增速。10月份，两者之间的差距继续扩大至2.61个百分点。2009年新增贷款创下了历史天量。第一季度人民币贷款增加4.6万亿元，接近2008年全年4.91万亿元的新增规模。其中，1月份1.62万亿，2月份1.07万亿，3月份1.89万亿。4、5月份，新增信贷分别是5918亿、6645亿，直到6月份又急转而上至1.53亿元。第三季度，信贷较上半年出现明显回落。三季度新增人民币贷款1.3万亿元，不及第一季度的1/3。进入10月份，人民币贷款增加仅为2530亿元，为年内最少。108 一向被视作央行实施货币政策的“常规武器”——公开市场操作，呈现动态微调趋势。一季度时，央行保持短期正回购操作力度，并于春节后及时恢复3个月期央行票据按周发行，熨平了季节性因素引发的银行体系流动性供求波动。随后，为配合一揽子经济刺激计划，从4月份开始，央行在公开市场曾连续5个月净投放资金，其资金量达到了6465亿元。7月份，央行重启1年期央票发行，这被市场解读为“矛头直指信贷增长过快，加大流动性回笼力度，对货币政策进行微调的信号。第四季度，随着通胀预期的增强，央行加速回笼货币。数据显示，从10月12日至12月27日，央行公开市场操作连续11周实现净回笼。2009年，适度宽松型货币政策的实施对实体经济具有一定的刺激作用。这在一定程度上缓解了国际金融危机对我国国民经济的冲击，以此来推动经济的发展。仓储业在如此的货币政策下必将受益匪浅。表12009年货币政策一览表时间政策类型政策对象政策内容1月5日适度宽松货币和信贷投放量央行工作会议进一步规划了2009年适度宽松的货币政策下增加货币和信贷投放总量1季度动态微调公开市场操作央行保持短期正回购操作力度，并于春节后及时恢复3个月期央行票据按周发行4月适度宽松公开市场操作连续5个月净投放资金，其资金量达到6465亿元7月适度从紧公开市场操作央行重启1年期央票发行，加大流动性回笼力度，对货币政策进行微调10月12日——12月27日适度从紧公开市场操作加速回笼货币，连续11周实现净回笼数据来源：中国人民银行、世经未来整理。第二节2009年仓储业社会环境分析一、对仓储业认识存在误区目前的仓储业与现代仓储业两者之间的距离，还不是简单地存在于现实中，更重要的是存在于人们的思想上、观念上。人们普遍把仓储看作是“低端的、没有文化内涵、没有技术含量、没有理念”的简单作业。当前中国仓储业最大的问题就是人们的认识和定位的问题，也就是说对现代供应链下的仓储业发展本身的认识缺乏一个深刻全面的了解。我们对仓储业应该有一个基本的科学分析。仓储业的现状离现代仓储距离还非常远，差距的关键是人们对仓储的认识存在一定的误区，对现代仓储业本身的定位还不明朗，直接影响了仓储行业的健康发展。二、消费观念的转变随着电子商务的发展，P2P变得越来越普遍。网上购物已经成为现代人生活方式的一个重要组成部分。据中国五联网络信息中心统计，约有60%的人浏览过购物网站，而有17.9%的人有过网络购物的经历。电子商务的发展增强了信息的全球流动性，使得远距离的交易，甚至是国外的交易变得更容易。远距离交易对仓储的需求量较大。消费观念的转变，增加了全社会的物流总额，间接推动了仓储业的发展。108 资料来源：中国互联网络信息中心图1网络购物所占比例108 第三章2009年仓储行业发展情况分析第一节2009年仓储行业基本情况一、仓储业总体发展良好，利润增速放缓2009年仓储业绝大多数企业基本层面良好，但利润增速放缓。根据中国物资储运协会对全国61个大型仓储企业的调查，57家企业盈利，4家亏损，亏损面为6.6％，亏损额略有降低。2003—2008年会员单位平均业务增长速度在20%以上，2009年有所下降。2009年实现主营业务收入185亿元，比上年下降11%，实现利润3.41亿元，比上年增长9.6%;完成货物吞吐量8458万吨，比上年增长0.4%，基本持平;期末社会库存457万吨，比上年增加30.2%;货运增长速度9.25次/年。基本与上年持平。二、新型物流中心、物流园区建设逆势增长2008年物流采购联合会做过一次调查，全国规划、在建、建成物流园区475家，2009年新增200家，规划占地64.7万亩，投资2902亿元。其中，正在规划的物流园区132个，占地面积113.4平方公里。三、仓储业的创新增值服务收入比例不断上升2009年，为应对国际金融危机的冲击，仓储业主要采取了两项措施，一是增加服务功能，提高服务质量；二是不断增加仓储业创新增值服务比例。据中国物资储运协会的调查统计，传统仓储业务收入比例下降至43%，而增值业务收入的比例上升至57%。原先保管、仓储这几项业务比重下降的幅度达43%。由此可见，传统仓储正在向现代物流转变，且转变速度越来越快。四、仓储资源不足2009年，在调查的61家企业中，库房平均使用率为97%，空仓率仅为3%。仓储资源相对紧张的主要原因在于：一是物流总额扩大。货物总要在仓储设施上进行集结、分拨、选拣加工；二是货物的流动更多依赖第三方仓储企业，因为生产贸易企业不可能在全国到处建库；三是城市的扩张，使一部分仓储企业退出仓储行业；四是仓储基础设施结构不能适应仓储物流的发展需求。五、仓储业的信息化水平低我国仓储业计算机管理及信息平台建设滞后，主要表现在：1、代码不统一，无法实现信息及数据的交换和使用。服务代码物流代码的混乱，使得同一项服务108 和同一种货物的表达方式多种多样，因而无法实现信息一致和共享；2、业务流程不统一，业务科目不统一，无法像财务软件那样统一推广和大规模生产，从而不能降低软件的开发和使用成本；3、缺乏大型的物流信息平台。现在比较大的物流信息平台主要有中国仓储协会主办的中国仓储资源网以及中国仓储与物流网，但是其发展的规模及运行效率还远远不够。我国物流信息化建设起步晚、推进慢，整体物流信息化水平较低，其信息化建设也很少从供应链的整体目标出发进行规划。在我国现有3万家左右仓库中真正实现信息化的还不到5%，大多数仓库仍然以人工操作为主，在承接高端及国外业务时无法提供相应的信息接口。同时，我国仓储业的信息化发展也不平衡。就目前来看，在软硬件较好的沿海地区仓库信息化水平较高，在一些经济欠发达地区较低；中央级、省级的仓储企业水平较高，地县级仓储企业水平较低。六、第三方物流发展迅速2009年，我国大约有1.6万家第三方物流企业，行业产值超过390亿元。预测到2010年中国第三方物流企业的产值将达到12000亿元。中国巨大的物流市场已经吸引了国际上众多第三方物流企业巨头的目光，外国物流企业纷纷进军中国市场。中国仓储协会所做的一项调查结果表明45%的企业在未来一两年内选择新的物流服务提供商，其中75%将选择新的物流企业，而不是原来的运输和仓储企业，并且60%的企业将把所有的综合物流业务外包给新兴的物流企业。我国的第三方物流的市场潜力巨大，潜在行业容量可观。第二节2009年仓储行业供给分析及预测一、供给总量分析（一）仓储业产值比较过去三十年，中国仓储物流业保持高速增长，即便在2008年，全社会仓储物流总额也达到88.8万亿，同比增长18.1%。但2009年全球金融危机的滞后影响显现，在社会仓储物流总额的构成中，进口仓储物流总额下降13%。2001-2009年，交通运输仓储业产值绝对量不断增长，已经由2001年的6870亿元增加到2009年的17058亿元，增长约2.5倍。从相对量来看，除了2002年的9.06%和2003年的5.60%，2008年以前仓储业增长率均在10%以上，且增长水平高于国内生产总值的增长水平。2009年，交通运输仓储业高位趋缓，受国际金融危机的滞后性影响，增长率仅为2.82%，且与GDP增长率相差5.88个百分点。108 数据来源：国家统计局世经未来整理图12001-2009年交通运输仓储业产值变化数据来源：国家统计局世经未来整理图2国内生产总值与交通运输仓储业增长率比较（二）货运量、货物吞吐量增长分析2009年全社会物流总额96.65万亿元，同比增长7.51%，其中一季度下降3.3%，上半年下降0.8%，前三季度由降转升，增长2%。反映出物流需求在经济增长的带动下，企稳回升步伐有所加快。从构成情况看，工业品物流总额87.41万亿元，同比增长9.4%，占社会物流总额的比重为90.4%，同比提高1.7个百分点，是带动社会物流总额增长的主要因素。进口物流总额6.86万亿元，108 同比下降12.8%，占社会物流总额的比重为7.1%，同比下降1.6个百分点。农产品物流总额、再生资源物流总额和单位与居民物品物流总额同比分别增长4.3%、12.3%和16.4%。2009年上半年，公路货运总量98.56亿吨，同比增长3.7%。6月份当月，公路货运量18.03亿吨，同比增长12.93%，比5月份的17.34亿吨增长了近4个百分点。仅从上半年数据看，经济回暖已经是一个不争的事实。2009年1-10月份，全国规模以上港口生产经营继续保持好的发展势头，货物吞吐量、外贸吞吐量、集装箱吞吐量等主要经济指标仍然保持稳步增长。全国规模以上港口累计完成货物吞吐量434614万吨，同比增长14.9。其中沿海港口完成321558万吨，同比增长13.8；内河港口完成113056万吨，同比增长18。全国规模以上港口累计完成国际标准集装箱吞吐量9209.69万TEU，比去年同期增长22.3。其中沿海港口完成8548.22万TEU，比去年同期增长22.7；内河港口完成661.46万TEU，比去年同期增长29.9。二、供给结构分析（一）增值服务逐渐占主导根据中国物资储运协会数据显示，2008年，在仓储物流业务收入中，保管和装卸收入约占41%，而增值服务收入约占59%。2008年，增值服务收入总体增长率超过40%。相对而言，传统的仓储保管业务增长缓慢，全年增长率只有3%。2009年仓储业务收入中，增值服务收入仍占据较大比重，虽然较2008年相比有小幅下滑。传统仓储业务收入比例为43%，较2008年上升2个百分点；增值业务收入的比例为57%，较2008年下降2个百分点。尽管如此，仓储业增值服务逐渐占据主导地位的趋势并没有改变。这是因为保管业务的资源利用率已趋于饱和。在仓储收费不能大幅度提高的情况下，仓储企业谋求综合业务和增值业务的发展，提高了整体盈利能力。传统仓储正在向现代物流业转变，且转变速度越来越快。2004年至2008年，增值服务收入占比重呈逐年加速上升，传统业务收入在整个仓储物流收入的比重不断下降。增值业务收入比重已由2004年的32%上升至2008年的59%。但这一趋势在2009年趋缓，增值业务收入比重较2008年下降2个百分点，尽管如此，增值业务在仓储业中已占据主导地位。108 数据来源：《中国仓储业发展报告》（2004-2009）、世经未来整理图1仓储行业2004-2009年业务演变（二）运输方式仍以公路为主2009年，全社会货运量274.43亿吨，同比增长7.5%，增幅同比回落1.8个百分点。全国铁路日均装车145，162车，增长0.1%；完成货运量33.17亿吨，增长0.8%；重点物资中，煤炭、化肥农药运量分别增长1.2%和2.3%，石油、粮食运量分别下降2.2%和13.5%。公路货运量209.69亿吨，增长9.4%，增幅同比回落1.5个百分点。水运货运量31.4亿吨，增长3%，回落2.7个百分点。江海主要港口货物吞吐量56.39亿吨，增长8.6%；其中外贸货物吞吐量20.52亿吨，增长9.9%。民航货运量达0.445亿吨，管道输油（气）货运量达44亿吨。2009年，铁路、公路、水运、民航、管道五种交通运输方式完成的货运量比例分别为11.94%，75.20%，11.26%，0.16%，1.44%，基本与2008年持平，其中，铁路、水运、管道货运量略有下降，公路、民航货运量略有上升，运输方式仍以公路为主。表1各种交通运输方式完成的货运量比例年份铁路公路水运民航管道200113.78%75.35%9.46%0.01%1.39%200213.82%75.25%9.56%0.01%1.36%200314.17%74.29%10.12%0.01%1.41%200414.59%72.96%10.98%0.02%1.45%200514.46%72.06%11.80%0.02%1.67%200614.14%71.95%12.20%0.02%1.68%200713.94%72.26%12.12%0.02%1.69%200813.29%72.97%11.93%0.02%1.81%200911.94%75.20%11.26%0.16%1.44%数据来源：国家统计局108 （三）国外仓储企业在我国发展势头不减在物流园区和物流中心建设中，国际快递业的三大巨头纷纷在中国建设自己的物流基础。其中UPS在上海和深圳各建一个物流中心，分别占地9.6万m2和13万m2。此外，2010年3月，UPS宣布，将通过在中国建立101个场地仓储中心，来加强其全球备件物流网络的发展。有当日或次日投递需求的UPS重点备件行业将得益于此次扩张，其中包括高科技/电子、医疗设备以及航空航天等行业。FedEx在广州建的物流中心，占地100多万m2；DHL在浦东建亚太转运中心，投资为1.75亿美元；有“全球工业物流地产老大”之称的美国普罗斯公司在全国20个多城市建设了60多个物流中心和物流园，已建成运营仓储的面积为165万m2，同时有117万m2在建项目。2010年，普洛斯集团加速布局中国珠江三角洲地区，与中山市西区办事处签订投资意向协议，共建普洛斯中山物流园区。三、2010—1012年供给预测（一）在建项目分析1、大连保税危化品仓储项目项目所在地：大连保税区项目简介：大连保税危化品仓储项目由大连保税区亿港物流有限公司投资兴建，该项目占地总面积4.4万平方米，一期先行建设甲、乙、丙三个消防等级的库房5000平方米、配套写字间4800平方米、堆场2万平方米，可存放并管理按国际标准划分的9大类危险化学品，并将由具有专业资质的管理团队为客户提供危险化工品在库管理、物流配送等相关服务。项目建成后，将为大连大窰湾保税港区增添一项重要的服务功能，即化学危险品原材料及其产成品的安全仓储。2、宁波港九龙仓仓储项目项目所在地：宁波项目简介：宁波港九龙仓仓储项目位于后海塘区域，是大宗货物海铁联运物流枢纽港重点项目之一。由宁波港集团、浙江康运物流、九龙仓仓储共同投资近3000万元，占地面积55000平方米，设4个金属堆场，主要用于钢材的仓储、交易，为物流枢纽港配套。该项目建成后，预计钢材堆存量为16万吨左右，年交易量前三年分别为60万吨、100万吨、180万吨。同时，该项目有望成为宁波首个拥有上海期货交易所指定交割仓库资质的钢材堆场。108 3、北海大型现代综合仓储物流项目项目所在地：北海出口加工区项目简介：北海大型现代综合仓储物流项目由北海通程仓储物流有限公司投资兴建，总投资2亿元，占地面积147亩。该项目除了建设6万平方米仓储库房外，还包括研发、检测、物流配套等功能区。这是加工区内第一个按照国际标准规划设计的保税物流设施。项目分三期建设，第一期于2010年4月竣工投产。项目投产后，每年将实现100亿元货值的物流业务量。北海大型现代综合仓储物流项目包括仓储管理、物流加工、分拨配送、运输代理、通关代理、物流信息服务、综合物流管理等业务。项目投产后，将立足北海、覆盖广西、辐射全国、连通东南亚。该项目可吸引湖南物资利用加工区政策出口到加工区，实现国内货物集散功能，而且还能吸引东南亚优势资源、适合做保税业务的产品以加工区为平台从事国际采购和国际中转业务，为加工区内企业提供采购、简单加工、分拨配送服务。该项目运作，能有效整合国内外物流资源，有利于将加工区打造成对接东盟国家和我国西南地区的物流中心。 4、东北粮食仓储物流中心项目项目所在地：铁岭东北物流域项目简介：该项目总计划规模为仓容100万吨，是目前东北地区最大的粮食流通、仓储、交易中心，项目建成后铁岭将成为名副其实的“东北粮仓”。5、桂林市城北现代物流配送中心项目项目所在地：桂林市项目简介：桂林市城北现代物流配送中心项目规划占地950亩，总建筑面积74.8万平方米，总投资7.38亿元人民币。项目主要建设内容有集装箱中转区、农产品物流区、防灾物资储备区、汽车配件物流区、中转集配物流区、小商品物流区、物流商业区、办公服务区、综合服务区等。该项目地理位置得天独厚，桂海高速、临三高速、湘桂线、贵广县等交通主干道交汇于此。该项目分两期建设，2015年建成并投入使用。项目建成后年均营业收入2.64亿元，年均营业税金及附加1612万元。将推动桂林流通经济发展并对桂林做出每年超30亿元的经济贡献，带动约2300人的劳动就业。6、宁波大榭港化学品仓储中转基地项目项目所在地：宁波大榭开发区项目简介：宁波大榭港化学品仓储中转基地项目由荷兰思多而特运输集团和中信大榭开发公司合资建设，计划建设108 44万立方米储罐区，年中转能力150万吨以上。一期总投资3.3亿元，已建成4万立方米储罐区。（二）拟在建项目分析2010-2012年，在建拟在建项目投资规模超过100亿元。各项目投资规模总体而言相对较小，过半数的项目投资金额在5亿元以下，但也不乏高额投资项目。项目分布地区相对集中，主要在山东、上海、天津、江苏以及沿海地区。项目涉及业务主要是农产品仓储运输、危化品仓储、冷链物流仓储、综合性物流中心等。在建拟在建项目的完工，将提高未来仓储行业的供给能力、营运能力和扩大仓储业的发展的空间。表1部分在建拟在建项目一览表项目名称项目地点建设规模投资总额（亿元）建设周期项目性质北方进口棉花保税仓储基地项目山东潍坊10万吨222010-2012新建海企仓储危化品保税仓库项目江苏9800立方米2009-2010新建天津煤炭采购销售中心及物流配送基地项目天津6000万吨12010-2012新建上海亚洲医药物流中心项目上海日吞吐量8万箱32010-2011新建京东上海国际化超大型仓储中心项目上海36000平方米2010-2011新建海德控制仓储与物流配送中心项目浙江23048.25平方米0.472010-2012新建西永保税加工仓储项目重庆10.3平方公里2010-2012新建山东莱州港煤炭储运中心项目山东1万吨71.22010-2012新建深圳冷链物流仓储基地项目深圳1.48万吨0.82010-2012新建苏宁福州仓储物流基地项目福州169000平方米32010-2011新建甘宁青藏医药仓储物流中心项目兰州年销售额超过20亿元1.52010-2012新建天津南港仓储物流基地项目天津年吞吐量800万吨202010-2012新建数据来源：国家发改委、世经未来整理（三）2010-2012年供给预测1、金融危机对仓储业发展的冲击108 金融危机对仓储业的影响是滞后的。金融危机爆发初期，有些制造企业因为积压货物，反而导致仓储业发展的比较好，这些企业主要集中在原材料行业。但随着时间推移，金融危机对仓储业的影响就会慢慢显现出来。交通运输仓储业的企业景气指数，从2008年一季度开始一直呈下降趋势，至2008年四季度到达最低点，企业景气指数值在这一年里缩水了一半，从142.9降到71.4。随后，在2009年一季度有所反弹，在第二季度甚至上升到128.6的中度景气区间，但是三季度指数再度大降28.6点，上升势头并没有得到巩固。此外，面对席卷全球的金融海啸，我国物流企业的质物选择风险、客户选择风险、协议风险也在不断上升。金融危机对仓储业的影响较大，降低了人们对未来的预期，间接影响了仓储业的供给。2、新型物流中心、物流园区建设势头增加根据中国物流与采购联合会、中国物流学会的调查，2009年，我国物流园区的规模进一步扩大，仓储面积保有量和需求量均实现持续增长。在2008年的基础上，全国新增近200家规划、在建和建成的物流园区，规划占地面积达到43134万平方米，全国13座城市拥有仓储面积5456.6万平方米。国际快递业的三大巨头纷纷在中国建设自己的物流基础。2010年3月，UPS宣布，将通过在中国建立101个场地仓储中心，来加强其全球备件物流网络的发展。有“全球工业物流地产老大”之称的美国普罗斯公司在全国20个多城市建设了60多个物流中心和物流园，已建成运营仓储的面积为165万m2，同时有117万m2在建项目。2010年，普洛斯集团加速布局中国珠江三角洲地区，与中山市西区办事处签订投资意向协议，共建普洛斯中山物流园区。3、仓储行业的市场信心依然稳固尽管2008年金融危机对各国各行业经济发展造成了重大损失，但中国仓储业市场信心指数并未出现大幅下滑，仓储行业对未来市场发展的信心依然存在。这种信心主要来自于：一是企业对中国经济发展看好，对政府信任度高，相信会举全国之力渡过难关；二是对本企业实力和经验看好，经过上世纪90年代以来的几次危机，积累了较丰富的应对经验，同时经过几年的快速发展，企业实力较以前大有提高，有应对危机的“本钱”；三是存在投资和业务发展的机遇，从较长时期看，仓储业处在一个上升通道之中，整合、置换更新、改造，有发展空间。此外，随着国民经济整体回升向好势头的进一步发展，物流运行重回快速发展通道，物流企业经营与效益明显好转。据全国重点物流企业统计调查结果显示，2010年1-2月，我国重点物流企业主要运营指标多数由降转升。108 其中，货运量同比增长45.8％，周转量同比增长56.9％，装卸搬运量同比增长23.6%，吞吐量同比增长23.7％，主营业务收入同比增长43.7％，主营业务成本同比增长41.5％，主营业务利润同比增长84.1％。不过与同期工业企业实现利润119.7％的增速相比，仍有较大差距。随着油品、原材料价格和用工成本的不断走高，今后物流企业的效益回升仍然面临较大压力。对于后市发展，中国物流与采购联合会认为，2010年物流运行总体将继续保持较快增长，但增速受基数影响将有所放缓，呈现前高后低走势。初步预计2010年社会物流总额增长20％左右，社会物流总费用增长15％左右，物流业增加值增长17％左右。4、仓储业基础业务供给下降，增值业务供给上升仓储业的基础业务指的是报关业务，而增值服务则主要包括配送、包装、组装、加工、现货市场、信息服务、质押监管融资业务等。由于保管业务的资源利用率已经趋于饱和，在仓储收费不能大幅度提高的情况下，仓储企业只有谋求综合业务和增值业务的发展，才能保证整体盈利能力的提高。2010年，我国仓储业继续向好的发展趋势不会改变，主要指标的增幅将超过10％。不过，在世界产业转移和布局变化的背景下，我国仓储企业仍然面临结构调整和转变发展方式等问题，单纯的出租库房或只提供简单服务将使企业在竞争中处于劣势地位。仓储企业将继续把业务综合化、精细化管理作为主要竞争手段，大力发展增值服务，如开办市场、开展加工、包装、配送、质押监管等业务，努力提升综合业务在企业经营业绩中的比重;引入新的管理理念，为客户量身定做业务模式、业务流程、服务标准和服务质量，裁减冗余，节约成本;科学合理地进行仓储物流园区布局，减少货物的迁流、减少车辆的空载、发展多式联运服务，打造低碳物流园区。5、仓储业成本上升，阻碍企业扩张规模首先，随着城市化的发展，土地价格不断提升，加上政府实施的一些紧缩性的土地政策，诸如严厉制止以租代征、土地出让金收支纳入财务预算，新增建设用地大幅度提高土地使用费以及严格限制土地的供给数量和土地用途范围等措施，双重压力使得仓储业的土地使用成本不断增加；其次，国际铁矿石以及钢材价格的上涨增加了库房新建以及扩建的成本，阻碍了仓储业企业规模的扩张；最后，国际及国内油价的不断攀升，以及政府关于燃油税的调整等使得仓储业的配送成本上升，增加了仓储业的运营成本。所有以上的因素均会造成仓储服务价格的上涨，减少仓储服务的需求，从而抑制仓储业的供给的扩张。总体而言，受国际金融危机的滞后性影响，我国仓储业的供给将会相对萎缩，但随着金融危机冲击的减弱，考虑到仓储业的创新能力以及新兴服务的增加，2010年以后我国仓储业的供给将不断增长。第三节2009年仓储行业需求分析及预测一、2009年仓储业需求分析2009年，我国仓储行业需求量高速发展。主要体现在以下三个方面：（一）社会物流总额据国家统计局数据显示，2001-2009年底，我国社会物流总额由19.5万亿增长到96.65万亿元，翻了两番还多，但增速放缓。2009年，全社会物流总额96.65万亿元，同比增长7.51%，物流总额在金融危机后呈现启稳回升态势，但增速缓慢。108 108 2001-2009年社会物流总额及增长率单位：亿元，%年份社会物流总额增长率200119544214.00200223359719.52200329659526.97200438382929.41200548198325.57200659597623.65200774800025.51200889900020.1920099665007.51数据来源：国家统计局、世经未来整理数据来源：国家统计局、世经未来整理图12001-2009年社会物流总额及增长率变化情况（二）货物周转次数据国家统计局资料显示，2003-2009年，我国货物平均周转次数基本在12次周围上下浮动，浮动范围较小，货物平均周转次数的变化有弱微的下降趋势，并呈现出倒“W”发展的特点。2009年，我国货物平均周转次数为9.25次，基本与2008年持平，较2003年减少了1.35次。货物平均周转次数的降低反映了市场对仓储物流业需求的结构变化。108 需要说明的是，2009年我国货物平均周转次数的降低，不是因为我国物流仓储业效率的降低。产生这种情况部分的原因是由于受到国际金融危机的滞后性影响，各行业的产值增长趋缓，原材料等库存明显增加；消费需求的减少，导致农产品、工业产成品等需求量减少，企业存货增加；进出口降低，港口等流通速度减缓。这种国内外交易量减少，交易频率降低，导致商品流通减缓，进而导致了货物周转次数大幅的减少。数据来源：《中国仓储业发展报告》、世经未来整理图12003-2009年我国货物平均周转次数走势（三）对仓储业增值业务需求上升2009年仓储业务收入中，创新增值服务收入仍占据主导地位。根据中国物资储运协会调查数据显示，在仓储物流业务收入中，保管和装卸收入约占全部收入的43%，而增值服务收入则占57%，超过了半数。社会对仓储业的增值服务需求越来越大，增长越来越快。传统仓储正在向现代物流业转变，且转变速度越来越快。2008年，虽然受到国际金融危机的冲击，我国仓储业运输配送业务仍取得了较高的增长率。许多企业利用铁路专用线的优势，大力发展铁路中转货物的业务，使公路运输和铁路运输紧密结合；物流加工业务在经历了2006年下跌之后，2008年增长率大幅回升到49%；现货市场摊位数增长23%，现货市场收入增长了11%；质押监管融资业务充分发挥了仓储企业控货能力强的优势，先后与400多家银行分支机构合作，融资额超过了350亿元，比上年增长131%；经销业务中原材料贸易增长较快，由国内贸易扩展到国际贸易，贸易利润对企业利润总额的贡献达45%左右，成为支撑仓储企业生存和发展的重要支柱。相对而言，2008年传统的仓储保管业务出现下降趋势，下降幅度达24.39%。108 2004-2009年，社会对仓储服务的需求量不断上升，而对仓储业的传统基本业务需求比例则逐年下降。预计这样的需求结构变化还将在以后的几年内持续。表12004-2009年仓储行业业务需求结构变化200420052006200720082009保管装卸业务比例68%64%57%51%41%43%增值服务业务比例32%36%43%49%59%57%数据来源：《中国仓储发展报告》、世经未来整理二、2010-2012年需求预测（一）宏观经济总体回升向好、第三产业比重上升据国家统计局初步测算，一季度我国国内生产总值80577亿元，按可比价格计算，同比增长11.9%，比上年同期加快5.7个百分点。其中，第一产业增加值5139亿元，增长3.8%；第二产业增加值39072亿元，增长14.5%；第三产业增加值36366亿元，增长10.2%。国民经济整体回升向好的势头进一步发展，开局较好，为实现全年预期目标奠定了良好基础。据中国科学院预测科学研究中心有关数据显示，2010年，我国国内生产总值增长率约为10%，其中第二季度增长率约为10.2%，第三季度增长率约为9.5%，第四季度增长率约为9.8%。随着宏观国民经济发展趋势向好，2010年，服务业的发展将会启稳回升，从而带动仓储业的发展。2009年，工业品物流总额87.41万亿元，同比增长9.4%，占社会物流总额的比重为90.4%，同比提高1.7个百分点，是带动社会物流总额增长的主要因素。进口物流总额6.86万亿元，同比下降12.8%，占社会物流总额的比重为7.1%，同比下降1.6个百分点。农产品物流总额、再生资源物流总额和单位与居民物品物流总额同比分别增长4.3%、12.3%和16.4%。进口额的下降，会直接降低对仓储物流业的需求规模。表22009年社会物流总额构成及增长情况单位：%在物流总额中所占比重同比增长农产品物流总额2.044.3工业品物流总额90.49.4进口货物物流总额7.1-12.8再生资源物流总额0.3412.3单位与居民物品物流总额0.1216.4数据来源：国家发改委、国家统计局、世经未来整理108 1978-2009年的改革开放31年间，第三产业产值增长率平均来说大于国内生产总值的增长速度。第三产业产值在整个国民经济体系中所占比例越来越高，已经由1978年的23.9%上升到了2009年的42.6%。服务业整体规模的提高有利于仓储业的发展，为仓储业发展提供了广阔的市场空间。尤其是交通运输等行业的发展，更是为仓储物流业提供了坚实的物质增长基础。经济发展本身直接产生物流需求。表1改革开放31年中我国产业结构变化单位：%年份第一产业第二产业第三产业年份第一产业第二产业第三产业197828.247.923.9199419.846.633.6197931.347.121.6199519.947.232.9198030.248.221.6199619.747.532.8198131.946.122.0199718.347.534.2198233.444.821.8199817.646.236.2198333.244.422.4199916.545.837.7198432.143.124.8200015.145.939.0198528.442.928.7200114.445.140.5198627.243.729.1200213.744.841.5198726.843.629.6200312.846.041.2198825.743.830.5200413.446.240.4198925.142.832.1200512.547.540.0199027.141.331.6200611.748.939.4199124.541.833.7200711.749.239.1199221.843.434.8200811.348.640.1199319.746.633.7200910.646.842.6数据来源：国家统计局数据来源：国家统计局图1改革开放31年我国产业结构比例变化情况（二）社会信息化程度加深物流信息集成化与移动化的趋势不可逆转。公共信息平台在经过几年的探索后，已经取得一定成就：108 一是电子商务物流平台。2007年中国B2B电子商务交易规模达到12500亿元人民币，增长率高达25.5%；B2C电子商务市场营收规模达到52.2亿元人民币，增长33.5%。钢铁、煤炭、粮食等大宗商品批发市场以及新兴的电子商务企业，利用电子商务平台信息技术，发展的势头很猛。二是物流园区信息平台。一种是在园区内建立信息平台，让进驻的企业共享信息，另一种是以园区复制的模式，即把成功的园区模式复制到其它区域，并开展联网经营。三是电子口岸平台。可以实现一个门户入网、一站式通关服务、统一用户管理，为用户提供高品质、多功能、全方位的口岸通关服务。四是政府监管物流平台。这几类信息平台，在政府和企业双重推动下，还会获得快速发展。信息化平台减少了消费者的信息搜寻成本，增加了对仓储的需求规模。（三）土地、资金资源约束限制仓储基础建设的扩张1、土地资源约束由于国家实施了严格的土地政策，诸如严格限制农地的使用范围，严守18亿亩的耕地红线等，土地资源供应相应减少。除土地政策外，仓储用地很难得到满足的因素还有：一是地方政府提高投资强度要求，仓储投资强度低于工业，仓储用地难以获得批准；二是土地取得成本提高幅度大。按每亩地取得成本25万元计算，每年的土地摊销费用为每亩0.5万元，每平方米为7.5元；如果计算购地资金利息，每平方米要承担26.3元这样每平方米库房投入每年要在150元以上才能基本持平，而一般库房很难达到这样的收入水平，仓储业贷款更难取得。2、资金资源约束建造库房所需的土地、钢材等原材料价格不断上涨，恶化了仓储业资金短缺的局面。首先，经济的不景气使得各大商业银行“惜贷”现象更为严重，仓储业获取商业贷款的可能性降低。其次，我国仓储企业一般规模小、相对分散并且利润率较低。仓储业的这些特征造成了仓储业投资必然面临高风险、高成本、低收益的结局，因此银行以及其他投资者对仓储业的投资相对较少，这从另一方面限制了流入仓储业的资金规模。幸运的是，随着国家货币政策的放宽，仓储行业本身标准化、信息化的步伐加快，资金资源的约束今后将有一定程度的缓解。（四）运输费用增幅回落，占社会物流总费用比重上升2009年全国社会物流总费用6.08万亿元，同比增长7.2%，与GDP的比率为18.1%，同比持平。从社会物流总费用的构成看，运输费用3.36万亿元，同比增长7%，增幅比2008年回落6.2个百分点。运输费用占社会物流总费用的比重为55.3%，同比上升2.7个百分点；保管费用2万亿元，同比增长7.5%，增幅比2008年回落14.3个百分点，保管费用占社会物流总费用的比重为32.8%，同比降低1.9个百分点；管理费用0.72万亿元，同比增长7.4%，增幅比2008年回落6.9个百分点，管理费用108 占社会物流总费用的比重为11.9%，同比降低0.8个百分点。其中，运输费用增幅回落反映出物流需求有所减少。数据来源：国家发改委、国家统计局、世经未来整理图12009年社会物流总费用构成比例（五）仓储物流行业被列入十大振兴产业2009年2月25日，国务院总理温家宝25日主持召开国务院常务会议，审议并原则通过有色金属产业和物流业调整振兴规划。至此，国家确定的钢铁、汽车、船舶、石化、纺织、轻工、有色金属、装备制造和电子信息、物流这十大产业振兴规划全部出齐。发展物流，必须做到以下几点：一要积极扩大物流市场需求，促进物流企业与生产、商贸企业互动发展，推进物流服务社会化和专业化。二要加快企业兼并重组，培育一批服务水平高、国际竞争力强的大型现代物流企业。三要推动能源、矿产、汽车、农产品、医药等重点领域物流发展，加快发展国际物流和保税物流。四要加强物流基础设施建设，提高物流标准化程度和信息化水平。振兴规划中还确定了振兴物流业的九大重点工程，包括多式联运和转运设施、物流园区、城市配送、大宗商品和农村物流、制造业和物流业联动发展、物流标准和技术推广、物流公共信息平台、物流科技攻关及应急物流等。产业振兴规划产业将享受到政府减轻相关企业的财税负担，刺激内需，增加科技创新投入，促进产业转型升级等种种政策优惠。十大产业振兴规划将刺激这些行业自身的需求。仓储物流业的振兴规划将大大刺激市场对仓储物流的需求增长。（六）第三方物流需求量上升108 我国第三方物流市场发展迅速，潜力巨大。我国加入WTO后，大批跨国生产、零售企业在我国建立生产基地或销售网点，对我国的投资进一步增加，必然会使第三方物流需求量大幅增加。同时，我国作为世界制造基地，原材料采购、成品销售大大增加，进出口贸易也会出现较大幅度的增长，从而物流量增加。而这些均需要强大的第三方物流服务作为支撑。第三方物流（物流外包）是现代企业经营的必由之路。美国第三方物流业的收入由2000年的500亿美元增长到2007年的1300亿美元。美国的第三方物流不仅承担仓储或运输的单项业务，而且负责配货、送货、库存管理、收货验货以及调货分装等综合性客户物流业务。据国家统计局及国家发改委等有关部门数据显示，2000年-2009年，我国物流外包市场的年复合增长率达到25%。目前超过90%的外资企业有外包需求。预计2010-2012年我国物流外包市场的增速将为25%-30%。总的来说，由于国家利好政策以及仓储业本身的创新能力等对仓储业需求量的增长发挥了积极作用，仓储业在2010-2012年需求量将呈现上升趋势。但是由于存在诸多不利于因素，诸如金融危机以及仓储成本及仓储价格上升等，仓储业需求量的增长较前几年来讲将有所放缓。第四节2009年仓储业供需平衡及价格分析一、2008年仓储业供需平衡分析2009年，仓储业总体发展良好，绝大多数企业基本层面良好。根据中国物资储运协会对全国27个省、自治区、直辖市的61个大型仓储企业的调查，57家企业盈利，4家亏损，亏损面为6.6％，亏损额略有降低。2003—2008年会员单位平均业务增长速度在20%以上，2009年有所下降。2009年实现主营业务收入185亿元，比上年下降11%，实现利润3.41亿元，比上年增长9.6%;完成货物吞吐量8458万吨，比上年增长0.4%，基本持平;期末社会库存457万吨，比上年增加30.2%;货运增长速度9.25次/年。基本与上年持平。总体而言，2009年仓储业供需基本保持平衡，但供给稍显不足。2009年，在调查的69家企业中，库房平均使用率为97%，空仓率仅为3%。仓储资源相对紧张的主要原因在于：一是物流总额扩大。货物总要在仓储设施上进行集结、分拨、选拣加工；二是货物的流动更多依赖第三方仓储企业，因为生产贸易企业不可能在全国到处建库；三是城市的扩张，使一部分仓储企业退出仓储行业；四是仓储基础设施结构不能适应仓储物流的发展需求。二、2010-2012年仓储业供需平衡预测2010年-2012年，仓储业供给稍显不足的局面将得到有效的缓解。主要基于以下几个方面的考虑：108 1、宏观经济整体向好2008年由于受国际金融危机的影响，PMI指数（中国制造业采购经理指数）连续下降，直到2009年3月回升至52.4（一般认为，PMI指数在50以上，反映制造业经济总体扩张）。并且PMI指数从2009年5月的53.1开始，连续七个月回升，12月末达到56.6。同时据有关部门预测，国际金融危机对我国国民经济的冲击到2009年中期将不再加深。由于我国经济增长的根本动力并没有被金融危机破坏，随着消费者信心指数和宏观经济景气指数的持续增加，我国国民经济将在2010年开始启稳回升，继续高位增长。宏观经济的发展将刺激企业固定资产投资额的增长，体现在仓储业上即使对仓库等基础设施的投资增加，从而供给量上升。表12009年PMI指数走势时间PMI（%）1月45.32月49.03月52.44月53.55月53.16月53.27月53.38月54.09月54.310月55.211月55.212月56.6数据来源：国家统计局、世经未来整理数据来源：国家统计局、世经未来整理图12009年PMI指数走势2、国家政策利导108 国家货币政策的逐步放松，贷款基准利率的下降、银行信贷规模的扩大、政府4万亿投资计划、产业振兴规划的具体实施、对仓储物流业的财政税收优惠等各种国家利好政策的出台，均推动了仓储业供给较大规模的增长。3、仓储行业自身良好的发展前景仓储物流业发展空间广阔。在我国物流业和国民经济发展中，仓储物流设施，特别是交通运输设施历来是短板，不能完全满足国民经济的需要，与先进国家相比仍有较大差距。我国与国土面积相差无几的美国相比，2008年公路通车里程数373.02万公里仅相当于美国2004年643.3万公里的57.99%；铁路营业里程数7.97万公里仅相当于美国2003年14.2万公里的56.13%。同时，我国第三方物流的发展与先进国家相比仍然具有很大的潜在发展空间。良好广阔的行业发展前景提高了仓储行业的利润预期，将吸引更大的投资规模。4、仓储技术进步提升行业整体利润率各种交通运输方式运输效率的提高（诸如我国第六次提升火车行驶速度，GPS系统在运输中的广泛运用等）都将直接提升仓储业的运行效率；仓储管理系统的信息化程度提升同样对行业效率的改善具有重要推进作用；自动化立体仓库以及迷你仓等仓储基础设备质量的提升将有效减少仓储损失，提高货物出入仓的周转效率；完整的仓储标准系统统一了库房、站台、包装以及托盘等的生产使用，降低了仓储业的建造成本和服务成本。所有这些仓储业的技术进步将有效扩大仓储业的利润空间。同时，随着现代工业生产的发展，柔性制造系统、计算机集成制造系统和工厂自动化对自动化仓储提出更高的要求，搬运仓储技术要具有更可靠、更实时的信息，工厂和仓库中的物流必须伴随着并行的信息流。射频数据通信、条形码技术、扫描技术和数据采集越来越多的应用于仓库堆垛机、自动导引车和传送带等运输设备上，移动式机器人也作为柔性物流工具在柔性生产中、仓储和产品发送中日益发挥重要作用。实现系统柔性化，采用灵活的传输设备和物流线路是实现物流和仓储自动化的趋势。人工智能技术的发展必将推动自动化仓库技术向更高阶段即智能自动化方向发展，在智能自动化物流阶段，生产计划作出后，自动生成物料和人力需求，查看存货单和购货单，规划并完成物流。如果物料不够，无法满足生产要求，系统会自动推荐修改计划以便生产出等值产品。这种系统是将人工智能集成到物流系统中。目前，智能仓储系统的基本原理已经在一些实际的物流系统中逐步得到实现。可以预见，智能仓储技术将具有广阔的应用前景。三、仓储业价格分析预测由于国际金融危机的波及，2008年1-3季度，我国仓储物流市场价格涨幅趋缓，波动明显。国内物流业受到原材料、燃料、动力价格持续大幅上涨和劳动力成本价格大幅上涨的影响，仓储市场仓储、配送等环节的收费价格也有一定幅度的上升，但是升幅明显小于企业经营成本的上升。108 2009年以来，受经济下行造成物流需求不足等因素影响，反映物流业服务价格水平的物流业收费价格指数一直在低位徘徊，6月份跌至48.3％，环比下降0.4个百分点。与此同时，物流市场价格持续下滑。其中，公路货物运输市场综合价格指数6月为68.3，比年初下降2.9个百分点。沿海干散货综合运价指数6月末为1013，比年初下降242点。出口集装箱运价指数6月末为763，比年初下降183点。2009年上半年，由于实体经济增长落后于虚拟经济，物流服务价格低迷。2010—2012年仓储市场价格将逐渐回升到一个较高的水平，波动幅度趋于减小。据国家发改委铁道部有关数据显示，自2009年12月13日起，国家铁路货物统一运价平均每吨公里提高0.7分钱，约7.3％左右。公路运输方面，2009年10月综合运价指数为72，比上月上升了0.9个百分点，运输价格相比上阶段保持上涨趋势。影响仓储业市场价格的因素主要包括以下三个方面：1、仓储成本上升。由于国家的土地政策，土地资源对仓储业的约束将会加深；受国际金融危机滞后性影响，原材料、燃料、动力价格以及劳动力成本价格将继续保持大幅上涨的趋势。同时，从2009年7月开始，我国连续运用公开市场操作，加大流动性回笼力度，使得资金资源对仓储业的约束也日渐明显。仓储成本的上升必然推动仓储市场价格的上涨。2、通货膨胀压力。虽然受到金融危机的冲击，通货膨胀在我国基本消除，但是随着中国人民银行继续实施降低存款准备金率、存贷款基准利率以及再贴现率等适度宽松的货币政策，我国国民经济整体趋势向好，通货膨胀的可能性逐步增强，从而推动仓储市场价格上涨。3、供给不足将在一定时间内持续。2009年，在调查的69家企业中，库房平均使用率为97%，空仓率仅为3%。而库房等基础设施的建设周期一般为1-2年，因此供需不平衡将导致未来一段时间内市场价格的小幅上涨。同时，由于供给量和需求量都在逐年增加，仓储行业市场价格将不会发生大幅度的增或减。近期仓储业市场服务价格将出现小幅上升。第五节2009年仓储行业投融资情况分析一、固定资产投资分析2009年，全社会固定资产投资224846亿元，比上年增长30.1%。分城乡看，城镇投资194139亿元，增长30.5%；农村投资30707亿元，增长27.5%。在城镇投资中，第一产业投资3373亿元，比上年增长49.9%；第二产业投资82277亿元，增长26.8%；第三产业投资108489亿元，增长33.0%108 。在第三产业投资中，交通运输、仓储和邮政业固定资产投资额为23278亿元，增长36.7%。表12002-2009年交通运输、仓储和邮政业固定资产投资额年份交通运输、仓储和邮政业固定资产投资额（亿元）年增长率（%）20026818.82.820036289.4-7.820047646.221.62005961425.7200612138.126.320071415416.6200817024.420.320092327836.7数据来源：国家统计局，世经未来整理数据来源：国家统计局图12002-2009年交通运输、仓储和邮政业固定资产投资额变化情况2002-2009年，我国交通运输、仓储和邮政业固定资产投资额呈现“总量稳步上升、增长率大幅波动”的发展趋势。自2004年起，固定资产投资额均保持较高的增长速度。受供求平衡以及宏观经济的影响，预计我国交通运输、仓储和邮政业的固定资产投资额总量依然稳步上升，增长率也会较2009年有所上升，初步预计会在30-40%之间出现。二、国外直接投资分析2009年，非金融领域新批外商直接投资企业23435家，比上年减少14.8%。实际使用外商直接投资金额900亿美元，下降2.6%。其中，制造业占52.0%；房地产业占18.7%；租赁和商务服务业占6.8%；批发和零售业占6.0%；交通运输、仓储和邮政业占2.8%。108 据国家统计局统计数据显示，2009年，我国外商直接投资实际利用外资金额达900.3亿美元，比上年下跌2.6个百分点。其中，交通运输、仓储和邮政业实际利用外资金额大25.3亿美元，同比下跌11.2%，交通运输、仓储和邮政业实际利用外资占外资总额比例为2.8%，比2008年下降0.28个百分点。表12001-2009交通运输仓储业利用外资情况单位：亿美元、%年份交通运输仓储业实际利用外资额年增长率交通运输仓储业实际利用外资占外资总额比例20019.091.9420029.130.441.7320038.67-5.041.62200412.7346.832.10200518.1242.343.00200619.859.552.86200720.071.112.68200828.5042.003.08200925.3-11.22.8数据来源：国家统计局，世经未来整理数据来源：国家统计局、世经未来整理图12001-2009年交通运输、仓储和邮政业实际利用外资情况108 数据来源：国家统计局，世经未来整理图12001-2009年交通运输、仓储和邮政业实际利用外资额占外资总额比例变化情况2001-2009年，交通运输、仓储和邮政业实际利用外资额呈现“总量逐年上升、增长率大幅波动”的增长特点。交通运输、仓储和邮政业实际利用外商直接投资总额已经由2001年的9.09亿美元增长到2008年的28.5亿美元，增长了两倍有余。在这期间增长率波动幅度非常大，波动范围在-10%—50%之间。增长率最高达到2004年的46.83%，最低为2003年的-5.04%。但2009年，交通运输、仓储和邮政业实际利用外资额较2008年有所下滑，为25.3亿美元，同比下跌11.2%，交通运输、仓储和邮政业实际利用外资占外资总额比例为2.8%，比2008年下降0.28个百分点。总体而言，交通运输、仓储和邮政业实际利用外资额以及占外资总额的比例较为平稳，随着国际金融危机影响的减弱和国民经济整体向好的趋势，预计2010-2012年交通运输、仓储和邮政业世纪利用外资规模较2009年将有所增加，并且增长率也会有大幅回升的可能。第六节2009年仓储行业运行中存在的问题一、企业规模小、经济效益低、负债多、创利能力差这主要表现在：一是在所有物流主体企业中，仓储型物流企业平均规模偏小，平均每个法人单位拥有人数仅高于装卸搬运企业的人数；每单位占有资产仅为所有物流主体企业每单位平均占有资产的一半。二是经济效益偏低。在所有物流主体企业中，108 仓储型物流企业平均业务收入利润率和资产利润率远低于道路运输业、水运企业、管道运输、甚至低于装卸搬运和其他运输企业。三是资产负债率最高。四是创利能力差。我国仓储型物流企业的仓储设施普遍以普通平房库、简易仓库和普通楼库为主要库种，这些库房大多建于计划经济体制下的20世纪60至70年代，甚至是在50年代。一则设施陈旧老化，二则不能满足客户的特定需求，无法承担高端的物流服务。二、企业服务能力弱、服务功能单一、竞争层次低目前，大多数仓储型物流企业因自身服务能力较弱，经营水平较低，仅局限于传统的单项服务，竞争最直接的手段就是降价，降价到了恶性竞争的状态就会造成企业利润下降。而利润下降之后，企业又难以扩大服务功能，最终影响到企业的生存。由于传统仓储型物流企业长期以来各自为政、自成体系，造成彼此业务流不统一，业务用语和作业规范大相径庭。在全球供应链和跨地区协作的背景下，国内外生产制造商迫切要求各地仓储型物流企业提供相同规范和标准的物流服务。然而这种流程不统一的现状造成国内仓储型物流企业之间无法实现供应链高层次协作，无法整合资源，进而实现跨区域的一体化联动，只能在供应链上分别承担一些简单的低端服务。这种现象造成了仓储型物流企业的竞争层次低。三、企业信息化水平较低目前，我国仓储型物流企业实现信息化管理的水平不高，大多数仍以人工操作为主。其原因主要是：一方面受财力、物力、人力等条件限制，一些企业的领导还不能接受管理信息系统的应用，大部分企业还未能实现物流信息系统管理；另一方面，对信息化的认识存在一些误区，只是片面地把信息化作为企业改变策略、改变管理模式的一个主要手段，仅仅把它当成节约时间、节省劳动成本的自动化工具，因此不能从企业全局和长远出发进行统筹规划，在一定程度上严重阻碍了仓储型物流企业综合服务水平与质量的提高，大大地削弱了企业的市场竞争力。四、仓储型物流企业物流专业人才较为缺乏仓储型物流企业涉及的领域极其广泛，这就要求物流管理人员不但要熟悉整个业务流程，而且要精通物流管理技术、掌握企业内物流以及向外延伸的整条供应链的管理等综合知识。由于物流教育和培训起步较晚，虽然目前市场上已经出现了一些高校的物流专业毕业生，但其中还有一部分人员实践经验很少，真正具备综合物流知识和实际管理技术的人才十分短缺，远不能满足仓储型物流企业发展物流现代化的需要。108 第七节我国危险品仓储业进入调整发展期2009年，随着国家《石化产业调整和振兴规划》、《物流业调整和振兴规划》的实施，我国石油和化工产业与物流业走出金融危机带来的影响，得到同步发展。今后两年则是我国石化物流业的调整发展期，其中危化品仓储业有着巨大的发展潜力。据中国仓储业协会调查数据显示，2008年，我国石油和化学工业总产值53000亿元，品种4.2万多个，80%以上是危化品，危化品总量已达14亿吨；全国危化品从业单位41.4万家，其中生产单位2.38万家，经营单位23万家，仓储单位5千多家，运输单位5千家，使用单位15万家。危化品的安全生产、安全仓储、安全运输，成为全社会各方面共同关注的大事。目前，国家重点部署的大炼油、大煤化项目不断延长产业链，普遍配套建设了石化仓储与物流设施；长三角、珠三角和环渤海等地区的化工园区周边及码头，纷纷建设了一流的化工物流园区；上海、天津、四川等地建立了危化品交易市场，组建有资质的大型企业推进集中交易、定点储存和统一配送；北京、深圳、长沙等地则关闭了城区内的危化品仓库，整体搬迁到郊区安全区域。这些都为危化品仓储业的快速发展奠定了基础。一、危险品仓储业现状的总体分析（一）危险品仓储市场供求关系分析目前全国危险品仓储市场供求状况总体是供不应求，有些城市危险品仓库远远不能满足市场的需要。由于仓库短缺，不少生产者和经营商不得已把危险品储存在“地下仓库”，一些非法经营者乘机大肆发展“地下仓库”，这些仓库规模不大，但其数量不少，分布在城市各个角落，给城市安全带来很大的隐患。（二）危险品仓储企业的结构分析按危险品仓储设施的投资与经营主体划分，目前生产流通企业内部使用的危险品仓库约占全国总量的60%，公共危险品仓储企业（含生产流通企业投资的独立核算的企业）及其设施约占总量的40%。社会投资与生产流通企业投资的危险品仓库都呈强劲发展势头，主要表现在：一是广州、厦门、长沙等许多大中城市的老库区封闭、拆除，正在兴建大型公共危险品仓库区；二是上海、南京、宁波等许多化学工业园区，都会有一家以上配套的危险品仓库区；三是一些原来只经营普通货物仓储业务的第三方物流公司，也建立了专门的危险品仓储设施；四是一些有实力的生产流通企业由于找不到合适的仓库或储罐，纷纷投资技术含量较高的危险品仓储企业。108 按危险品仓储企业的所有制性质，目前国有及国有控股仓储企业的设施与业务规模约占70%，但总体上呈缩减趋势；民营、外资与合资仓储企业的设施与业务规模约占30%，但总体上发展势头强劲。从危险品仓储企业的服务功能分析，目前单一仓储功能的企业占主流，其中，又以老的国有企业和小型民营企业偏多；具有仓储、加工、包装、配送等多功能的企业只占少数，其中，新兴的外资企业、大型民营企业表现突出。（三）危险品仓储设施状况分析1、危险品仓库耐火等级分析目前我国危险品仓库的耐火等级多为一二级，约占仓库总量的80%，三四级仓库绝大多数在老企业，约占20%左右。老企业也有一定数量的一二级仓库，但多是上世纪六七十年代建造的，因年久失修，已显破旧，但仍在使用。新兴危险品仓储企业基本上都是一二级仓库，多是本世纪新建的，比较合乎标准，并配有完善的安全设施。2、危险品仓库建筑形态分析目前我国危险品仓库主要有平仓、立体仓库、储罐仓库、货棚和货场五种库型。平房仓库所占比例最大（约占50%以上），是我国危险品仓储主要库型，从防火等级看一、二、三、四级均有，老企业居多；立体仓库多是近期新建库型，数量不多，估计只占5%左右；随着我国石油石化工业的迅速发展，罐储仓库发展势头很猛，增长速度非常快，约占总量的40%左右；货棚和货场已经很少，不足5%。从目前的发展态势看，立体仓库、罐储仓库是我国危险品仓库未来发展的主要库型。3、危险品仓库的规模分析按现行国家标准，危险品仓库按建筑面积划分为三种类型：大型仓库区（建筑面积在9000平米以上）、中型危险品仓库（建筑面积在550平米到9000平米）、小型仓库区（550平米以下）。目前我国大、中、小库区分别约占20%、40%、40%。大型仓库以公共仓储、国有企业为主，中型仓库以危化品经营企业、外资企业为主，小型仓库以生产企业和民营企业为主。按单体仓库的面积分析，单体3000平方米的大型危险品仓库，约占总量的20%；单体中型仓库有250平米、500平米、750平米几个类型，约占总量的70%；单体小型危险品仓库一般在180平米以下，约占总量的10%。4、危险品仓库安全设施分析108 目前我国危险品仓库的消防设施主要有各种灭火器材、消防水池、消防车、消防栓、自动喷淋等，一般新建危险品仓库都要安装不同灭火剂的自动喷淋装置和报警装置，多数老企业老仓库不具备这种条件，仍使用各种灭火器材，以人工灭火为主，也有个别老仓库经过改造安装了自动喷淋和报警设施，但为数极少；监控设施主要是摄像和录像设备，基本上都有配备，比较普及；自动报警设施主要有烟雾报警、热敏报警、光敏报警、气体浓度报警、气味报警、压力报警等种类很多。从总体上看，我国危险品仓库的安全设施虽然自动化水平还不高，企业之间发展不平衡，形式也多种多样，但设施配备比较充足和到位，安全基本上是有保障的。5、仓储机械设施分析随着我国经济的发展，危险品仓储机械化水平不断提高，除少数企业、特殊商品、特殊环节仍有一些手工作业外，80%以上作业都实现了机械化。具体来讲，新兴危险品仓储企业机械化水平较高，老企业相对偏低。我国危险品仓储设施主要有叉车、电瓶车、托盘、汽车、吊车、输送机、码垛机等，有的企业还有流通加工和配送设施如：分拣机、标签机、包装机等。个别企业的信息化水平比较高。（四）危险品仓储企业的经营情况分析目前，危险品仓储企业的经营状况大大好于普通货物仓储企业，而且有比较好的前景，其原因有四：一是货源充足，基本上没有闲置仓库，库房有效面积利用率平均在90%以上，这与目前危险品仓储市场供不应求有关。二是仓储收费标准相对较高，据部分地区调查，普通货物仓租标准平均在0.4-0.6元/㎡.日.吨，而危险品仓租标准平均在1.1-1.3元/㎡.日.吨。三是危险品仓储业务可以带动一般化工品仓储业务，因为化工产品的生产和使用，往往是互为联系，互为配组的，危险品仓储经营可带动企业整体经营效益的提高。（五）危险品仓储企业的管理状况分析危险品仓储企业内部管理，基本上可分为三种类型，第一种类型是比较优秀的危险品仓储企业，主要表现在管理水平比较高，仓储设施符合现代化标准，有现代化管理理念，管理手段先进，管理制度健全而且能很好落实，库容库貌整齐、卫生、安全、环境优美，货物管理规范，人员职业技术素质较高，机械化自动化作业程度较高，安全有保障，经济效益显著。这个类型的企业约占危化品仓储业的20%左右。第二种类型是比较好的危化品仓储企业，主要表现在仓储设施比较健全，但趋于老化，安全设施比较完善，但现代化程度不高。管理制度健全并能落实，机械化作业程度占较大比例，兼有人工作业，人员管理素质较高，经验丰富，货物管理规范，库容库貌整齐、安全上有保障，经营效绩较好，但某些管理细节有缺口或不足，需稍加整改即可。这个类型多为老企业，占危险品仓储业的60%以上。第三种类型是管理一般化企业，主要表现在：企业涉足危险品仓储行业时间不长，企业规模不大，管理经验不足，设施、设备基本上符合标准，管理制度比较健全，人员专业技术水平不高，管理上存在一些漏洞和问题，比如分区分类储存、商品养护，制度落实，服务质量等方面。这个类型的企业多为小型民营企业，约占危险品仓储业的20%。二、物流企业发展机遇108 金融危机导致国际贸易量大幅萎缩，与国际贸易紧密相连的货代物流业面临着前所未有的巨大压力。自2008年9月份以来，为遏制经济快速下滑趋势，我国适时进行了宏观调控，陆续推出了一揽子配套政策措施。唯一涉及第三产业发展的是物流业调整振兴规划。我国物流业正处于一个十分重要的发展时期，对于物流企业而言，存在政策机遇和产业升级机遇这两大重要机遇。未来我国物流业发展的前景和空间将十分广阔。首先是政策机遇。2008年12月，国务院国资委正式批复同意中外运集团和长航集团联合重组为中国外运长航集团有限公司。这是我国物流业、航运业国有中央企业的一次具有战略意义的强强联合。它符合党中央国务院关于调整优化国有经济布局的战略要求，也符合国家振兴物流业规划中关于要努力培育一批有较强国际竞争力的我国大物流集团、大物流公司的要求。其次是产业升级机遇。一方面，我国物流业基础设施不断升级，条件不断改善，为各项物流业务的顺利开展提供了便利。另一方面，我国制造业与物流服务业联动发展局面正在形成。加工制造企业为更好地适应市场需求，日益重视供应链管理。尤其是在经济萧条时期，为降低成本，提高产品市场竞争力，越来越多的内部物流业务将不得不外包给专业物流企业，第三方物流面临前所未有的发展机遇，供应链物流将得到高速发展。同时一些大型制造企业为开展战略竞争，客观上也需要与大型物流企业建立战略联盟，这对于大型综合物流企业开展一体化集约化物流业务十分有利。三、危险品仓储业发展措施（一）加强软硬件设施建设当前我国危险品仓储业面临的挑战，主要是高资质的大型物流商太少，安全运输软硬件条件不足，同时国际上物流巨头纷纷进入中国。此外，随着政府对危化品监管力度加大，对化工物流出台了更严格的法规。建设一流化工物流企业，配置一流物流装备，是化工物流业健康成长的当务之急。目前国内真正用专业车辆来运输危化品的只占30%，其中有运输商故意违规、获取非法利润的原因，更主要是在当地找不到符合规范的危化品车队。今后几年，拜耳、巴斯夫等跨国公司在华产能将成倍增加，TDI、MDI等危化品，一般的仓库和车辆都不能储运，而目前国内相关资源短缺。（二）与制造业联动求发展当今世界经济发展的特点之一，是制造业与物流服务业的联动发展。在中国石化行业产能大幅增加的背景下，业内和社会共同关注一个话题：如何高效而安全地实现从货物制造、分销到交付的全过程，并以较低的综合成本创造出最大的利润。108 确立物流业与制造业的共生关系，也是出于安全储运的考虑。我国有化工企业10多万家，生产化工产品5万多种，特别是危化品生产、使用、运输和进出口总量大、种类多，确保安全运输是国家和社会关注的热点，国际上对危险品的管理和控制也日益严格。（三）加强危险品物流人才培养我国危险品物流业的发展具有很大的市场和良好的前景，但从目前的状况和存在的问题来看，危险品物流业的发展在面临机遇的同时，还存在着不少困难。目前面临的最大问题是人的问题，无论是专业危险品物流公司还是普通的第三方物流公司，要想在危险品物流市场赢得一席之地，必须靠人，只有积聚大批懂得专业知识的人才能提升危险品物流业的水平。1、加强现代物流理念培养发展我国的物流产业，不仅需要先进的物流技术和方法，更需要物流理念的内在支撑。当已经选择现代物流作为标杆的时候，就要弄清楚什么是现代物流。传统物流是以产品生产为价值取向的，而现代物流则是以企业的客户服务为价值取向的，因而更加强调了物流运作的客户服务导向性。这就是传统物流与现代物流的根本区别所在。2、加强专业知识的培养危险品物流的各个环节：包装、装卸、保管、库存管理、流通加工、运输、配送，与一般的货物的对应过程存在着很大差异，这些差异是由于危险品的特殊性所引起的。对于危险品来说，由于其性质的特殊性，受外界环境影响较大。当危险品遇到合适的外部条件时，可能发生变质、泄露甚至爆炸等复杂的变化，而普通物流过程中不会出现这些问题。由于危险品本身的特殊性，为了降低风险，就要求从事和危险品相关的工作人员具有专业知识。3、加强信息化应用水平的培养在激烈的市场竞争下，物流企业面临着越来越多的不确定因素，市场瞬息万变，不同行业客户需求差异化，客户对服务要求越来越苛刻。开发新的物流客户，维持现有物流大客户的忠诚度，需要有清晰的调查、了解、服务从而进行有效的跟踪，及时为客户提供个性化的优质服务都是对现今在如此激烈竞争中生存的物流企业提出的要求，而先进的物流信息系统无疑为这些要求的兑现提供了助力。108 第四章2009年仓储行业竞争状况分析第一节2009年仓储行业市场结构分析与预测一、市场集中度分析2009年，仓储业继续保持着市场集中度低的市场态势。不管从企业规模还是从企业地区分布的角度来讲，仓储业市场都相对分散。仓储业的发展依然呈现出“企业规模小、经济效益低”的行业特点。所有物流主体企业中，仓储型物流企业平均规模偏小，平均每个法人单位拥有人数仅高于装卸搬运企业的人数；每单位占有资产仅为所有物流主体企业每单位平均占有资产的一半。同时在所有物流主体企业中，仓储型物流企业平均业务收入利润率和资产利润率远低于道路运输业、水运企业、管道运输，甚至低于装卸搬运和其他运输企业。根据国务院第一次全国经济普查领导小组办公室以及国家统计局联合发布的《第一次全国经济普查主要数据公报》（第三号）数据显示：2004年，我国物流业共有法人单位个数为72753个，就业人员为760.7万人。其中我国共有仓储企业10177个，就业人员39.9万人，仓储企业资产总额2578亿元，负债为1791.4亿元，所有者权益为786.6亿元。所有物流主体企业中，平均每个法人单位拥有104.5人，仓储业每单位有39.2人，仅高于装卸搬运行业的32.7人。所有物流主体企业中，每单位占有资产4915.7万元，仓储企业每单位平均占有资产2533万元。可以看出，仓储业中的企业一般规模小，大大低于整个物流行业的平均企业规模。2009年2月，物流业入选的十大产业振兴规划。由国务院各部门分头落实的物流业调整振兴规划将贯穿资源整合、物流外包、专业物流、物流园区和信息化建设五大主题，核心是打造我国现代物流产业。资源的整合、物流外包以及专业物流的发展可以提高资源利用效率，产生规模经济，有利于催生大规模的龙头企业；而物流园区的建设可以产生巨大的聚集效应和溢出效应，易于诱导物流业企业的区域集聚。不管是单个企业规模的扩大，还是行业中产业明显的区域集聚现象，都会增大行业的集中度。随着物流业振兴规划的逐步实施，物流业的市场集中度将不断提升。作为物流业的重要组成部分，仓储业的市场集中度也会随之提升。同时仓储业所特有的对地理资源的依赖性也加强了这一趋势。2009年，仓储物流产业的集中度有了进一步提升。一方面，长三角、珠三角和京津冀环渤海三大区域已集中了我国经济总量的53％、外贸出口总量的85％和社会消费品零售总额的54％，成为我国仓储108 物流市场最为活跃和集中的地区，并为这些地区物流产业的发展和快速集聚提供了可能。另一方面仓储物流市场份额向大型、专业化物流企业集中的步伐加快，为大规模、高效率、专业化，具有区域性、全国性乃至国际性服务网络的大型物流服务企业提供了生长空间，并将形成一批具有较强竞争能力和大规模的服务网络的大型龙头物流企业。二、进入和退出壁垒分析（一）进入壁垒分析1、绝对成本优势不明显我国仓储业尚处于发展阶段，生产技术和管理技术普遍较低。在位企业并没有比潜在进入企业拥有更优异的生产技术或者更科学的管理方法。同时仓储业自身的分散性也使得在位企业并不能拥有更稳定的客户关系从而能够以较低的价格获取某些稀缺要素。因此仓储业的在位企业所拥有的绝对成本优势并不明显。从这一点来看行业的进入壁垒较低。2、资本要求较高目前在我国，传统仓储业依然占据主导地位。传统仓储业对基础设施依赖性很高。土地、仓库、交通运输工具等生产要素的获取均需要大量的资金做支持。尤其是现在第三方物流的发展并未成熟，仓储基础设施的租赁业务也并未形成规模。因此当前及以后较长的一段时间内，进入仓储业对资本大规模的要求将依然持续。对资本规模的限制增大了仓储业的进入壁垒。3、产品差异不明显，服务质量普遍偏低我国目前绝大多数仓储企业所提供的仓储服务方式和手段比较单一，一般只是提供简单的运输、仓储或货运代理等传统的服务，没有形成物流供应链上的一体化服务。虽然仓储业的增值服务在近几年有较大幅度的增长，但是增值服务的多样化规模并没有形成。产品服务的不明显差异降低了行业的进入壁垒。4、政策法律制度的放宽按目前的税收政策，仓库租赁除了交5%的营业税外，还要交12%的房产税，这不利于仓储房地产业的发展，制约了仓储业的技术进步；仓储服务的营业税是5%，高于运输服务的3%，直接加重了仓储企业的负担；由于物流各环节的税率不同，也不利于大型仓储、物流企业实施统一经营、统一结算。随着物流产业振兴规划的实施，政府将不断推出一些对物流产业的优惠措施，关于税收方面的措施必然是政策关注的焦点之一。同时，随着政府放宽民营企业的经营范围以及商业银行贷款对象等措施的出台，也将进一步降低仓储业的政策性进入壁垒。108 总的来看，由于仓储业本身的行业特性、我国目前仓储业的具体特点以及国家对物流产业的振兴规划等利好政策，目前并且在以后的一段时期内，尽管我国仓储业的进入壁垒会有一定的提升，但会依然保持在一个较低的水平。（二）退出壁垒分析我国仓储业的退出壁垒主要体现在：第一、沉没成本壁垒。仓储业的沉没成本壁垒较高，因为大多数仓储企业所建的仓库、购买的叉车、托盘等这样的专用设备在企业退出仓储业时，都是难以以合理的价格及时销售出去的。固定资产的专用性越高，则企业退出市场时承担的沉没成本越大，企业越不容易从该行业中退出第二、解雇费用壁垒。我国仓储业正处于发展期，基本上属于劳动密集型产业，单位产值的职工人数较多，这一方面使得我国仓储业的生产效率低，经营效益不高；另一方面也使得我国仓储业的解雇费用壁垒也较高。第三、体制政策法规壁垒。我国经济发展正处于体制逐渐转变、完善的阶段，劳动力市场、资本市场等要素市场发展尚不完善，造成产业转移困难。对于仓储业这样的劳动力和资本都相对密集的产业而言，更是如此。因此传统仓储行业具有较高的退出壁垒。但是，仓储业增值服务的退出壁垒相对基础业务来讲较低。比如质押监管融资等业务本身并不需要更多的固定资产，从而很大程度上降低了沉没成本所造成的损失。需要提别提出的是，仓储地产业的进入退出壁垒与仓储服务业并不一致。相对仓储服务业来讲，仓储地产业的进入和退出壁垒都要高的多。土地作为一种重要的稀缺资源，强化了在位企业的绝对成本优势，增大了政府政策在行业中的地位，大大提高了仓储地产业的进入壁垒和退出壁垒。三、行业竞争分析（一）由单纯的价格竞争像多元化竞争转变随着仓储业逐步发展，行业业务范围也逐渐的扩大，增值业务在仓储业中的地位越来越重要。业务的多元化导致了竞争的多元化。同时，价格的过分竞争严重压缩了仓储物流企业的利润获取空间，采取其他竞争手段而非价格竞争显得十分必要。目前流行的竞争方式主要有以下四种：1、服务质量的竞争。调查显示，安全、准确、及时、24小时服务、热情是服务竞争的具体体现。全面服务的竞争，按重要程度依次是配送、信息查询、咨询、客户链服务、加工等。通过服务质量的提升从而来提升企业对其他企业的竞争力将逐渐成为一种主导的竞争手段。108 2、价格竞争。价格竞争是市场竞争手段中最直接、最有效的手段，但同时也是对企业本身伤害最重的竞争方式。一旦操作不当，往往造成两败俱伤的惨重后果。所以每个企业均力图避免与竞争对手开展价格竞争。但由于价格竞争具有十分强烈的有效性，所以该竞争手段在现代市场中依然占有重要地位。3、品牌竞争。品牌竞争力是企业在竞争的环境中为谋求长远发展，通过该品牌的产品满足消费者的消费需求的过程中不断地利用自身的资源形成的对其他竞争企业产品的竞争力。这种竞争力通过消费者效应形成了品牌的个性和价值。品牌竞争力是企业的一种无形资产，是企业竞争力的一个重要组成部分，它所带来的影响也是长期的，品牌竞争力决定着品牌在市场中的地位，是企业核心竞争力在市场上的物化和商品化的外在表现。4、人才竞争。技术以及人力资本的积累是企业发展的最终推动力。人才积累已经成为各企业战略的重要组成部分。人才的竞争正在变得炙手可热。物流是一个人才和技术密集型的行业，物流的发展需要有一批既懂物流理论又熟悉物流运作技术的专业人才。通过制定相关人才政策等方式，面向国际和国内发达地区，引进物流管理人才、物流经纪人、物流咨询人才、物流企业家，使物流人才结构得到优化和改善。构建高层次物流人才基地，加速我国与国际接轨。对现有从业人员开展现代物流知识、现代物流操作等相关内容进行培训，使其尽快转变传统观念，掌握现代物流技术。（二）民营企业的进入增强竞争随着国家政策对民营企业经营范围限制的放松，民营企业开始涌入仓储业。大型民营物流企业集团逐渐形成。作为民营物流企业代表的宝供物流集团从租用仓库到2002年以来在各地建造仓库，迄今为止，广州南岗、广东顺德、广州永和、苏州、合肥、上海、北京空港、沈阳的物流基地已经建成并投入使用，北京怀柔、南京江宁、南京高新、成都的物流基地正在积极建设当中，2007年底投产的宝供沈阳物流基地占地面积24万平方米，建筑面积20万平方米；预计2010年5月竣工的南京宝供高新物流基地总投资达到5亿元人民币，建筑面积近20万平方米。以建筑起家的上海宇培集团，近年来以“宇航物流”为品牌投资仓储地产，先后在上海、苏州、芜湖、滁州等地投资建设仓储设施，目前在中国的5个交通与商业重地已开发并拥有总面积达35万平方米的仓储空间。民营企业大举进入仓储行业，将直接扩大仓储行业中的企业数量，增大仓储业的供给量，从而增强仓储业的竞争程度。（三）外资进入激化竞争程度我国加入WTO以后，外资正在以加速度的形式涌入中国各个行业。自2003年以来，108 国外资本不断拥入我国仓储业，在各地区构建现代立体物流中心。沃尔玛、美国安博公司（AMB）、UPS、FedEx、TNT等跨国公司正在采取新建、收购、扩建等方式拥有大型物流中心。美国普洛斯公司（ProLogis）自2004年以来已经在中国6大港口、6大机场以及内地6个经济开发区20多个城市建设了60多个物流中心和物流园，已建成运营仓储的面积为165万m2，同时有117万m2在建项目。2010年，普洛斯集团加速布局中国珠江三角洲地区，与中山市西区办事处签订投资意向协议，共建普洛斯中山物流园区。盖世理目前在长三角和环渤海两大经济圈有昆山、嘉兴、南京和天津4个仓储地产项目正在开发中。2007年9月，盖世理以合资的方式在天津交付了一个4.2万平米的配送中心作为沃尔玛北方配送中心，目前已投入运营。今后将在4地交付10万多平米的仓库，并在上海、广州、成都、北京等地开发新项目。目前，外资进入中国仓储的主要地带仍为沿海经济较为发达的地区，尤其是珠三角、长三角和环渤海经济带。他们的主要目光则盯住了保税物流、IT供应链管理、外资超市采购与配送等物流高端市场。外资仓储企业大举进入我国，对于正处于机制转变期、负担较重的国有大型仓储企业和融资、征地困难的民营企业来说，在利润率突出的高端市场上造成了很大的竞争压力。但同时他们的到来也给国内仓储业的发展带来了先进的技术和理念，有利于国内企业加以借鉴和学习。（四）标准系统的引入推动竞争2008年3月1日起，由中国仓储协会组织起草的《通用仓库等级》、《仓储服务质量要求》、《仓储从业人员职业资质》在全国范围内实施。仓储标准系统的引入，一方面可以有利于实现仓储环节和其他环节的密切配合，提高仓储业各项作业的效率以及规范仓储业整体秩序；另一方面则会增强仓储业市场竞争程度。这是因为：1、仓储标准化系统降低了各企业产品服务的差异化，从而容易导致企业之间其他竞争方式的失效，增加了价格竞争的激励；2、仓储标准化系统统一规范了企业的技术生产标准等，降低了市场进入壁垒，容易吸引更多的潜在进入者进入该市场，从而增加市场的竞争程度；3、仓储标准化系统的采用提供了仓储企业的运行效率，增大了行业的平均利润，从而激励更多的企业进入，增大市场竞争。4、仓储标准系统适应了开放市场的要求，做好了与国际惯例接轨的各项准备工作，改善了我国仓储行业的经营环境，对外资的吸引力更强，这提高了国外物流企业进入我国仓储业的激励，从而也间接的增大了仓储市场的竞争程度。108 第二节2009年仓储业生命周期分析产业生命周期理论一般将一个产业划分为形成、成长、成熟、衰退四个阶段。在产业的形成阶段：企业数量少，集中程度高；技术不成熟，产品品种单一；市场规模小，需求增长缓慢，需求的价格弹性也很小；产业利润微薄甚至全产业亏损；进入壁垒低，竞争程度弱，产品定价各自为政。当该产业的产出迅速增加，增速加快、市场占有率升速猛烈，收入显著增加，技术进步迅速并且日益成熟，该产业在整个产业结构中的作用和影响明显扩大，此时标志着该产业从新兴萌芽期进入了成长期。处在成长期的产业的显著特征是：该产业的增长速度大大超过整个产业的平均速度，市场需求不断扩大，技术变革很快，一些新竞争对手进入了该行业。该产业经过一段快速发展后，其产出量趋于平稳，增幅较大，增速减慢，市场需求几近饱和，此时表明产业已由成长期进入成熟期。因技术进步，新产业的产生不可避免，由于技术革新创造了替代产品或通过显著的成本与质量变化而产生了替代产品，或者由于社会或其他原因改变了顾客的需求和偏好使得顾客对某种产品的需求下降。在市场集中度没有达到完全壁垒的情况下，接纳新产品也是必然的，随着新产品的成长，老产业产品逐渐被替代，其市场占有率逐渐下降，产品进入生命周期的衰退期。一、基于市场结构经验对比判断我国仓储业现处于行业生命周期的成长阶段。下面我们主要从企业数量、企业利润、技术成熟、产业行为、市场细分以及产业集群等的角度，来分析我国仓储业所处的生命周期阶段的产业特征。表1仓储业生命周期各阶段产业特征初创阶段成长阶段成熟阶段衰亡阶段企业数量企业数量增加急剧，新近企业较多企业数量呈倍数或指数增长企业数量接近市场需求的饱和企业数量开始减少，一些企业退出市场企业利润利润空间很大，规模大或先进者享有高额垄断利润市场需求大，利润空间缩小企业边际利润进一步变小企业边际利润等于或者小于零产业规模企业规模小，功能不完善，仅限于仓储等主要功能，市场需求巨大企业规模逐渐开始壮大，竞争加剧，呈现多种物流功能，出现大规模企业产业规模达到最大，企业巨头与规模较小的企业共同抢占市场企业规模开始缩小，仅剩下考虑退出壁垒高的企业巨头技术成熟技术不成熟，设备落后技术与设备发展逐步成熟技术和设备发展日益成熟技术和设备研发放缓产业行为企业资源投入增大但有限，大肆抢占市场，融资活动加快企业资源投入逐步加大，表现在技术、物流设备和人才；上市融资出现企业稳定资源投入，以维持正常的物流企业运转，多种融资渠道出现企业仅以少量资源投入或者撤销部分投入以寻求心的行业增长点108 市场细分市场结构单一，服务方式简单多种市场服务开始出现市场更加细分，但基本趋于平稳市场服务品种减少集群规模基本不存在产业集群现象产业集群开始出现，并迅速增大产业集群趋于稳定，规模较大企业不断推出，产业集群规模缩小数据来源：世经未来整理（一）企业数量多、利润率很低现阶段我国仓储业的发展呈现出“企业规模小、数量大、负债高”的特点。根据国务院第一次全国经济普查领导小组办公室以及国家统计局联合发布的《第一次全国经济普查主要数据公报》（第三号）数据显示：2004年，我国物流业共有法人单位个数为72753个，就业人员为760.7万人。其中我国共有仓储企业10177个，就业人员39.9万人，仓储企业资产总额2578亿元，负债为1791.4亿元，所有者权益为786.6亿元。根据中国物资储运协会对全国27个省、自治区、直辖市的61个大型仓储企业的调查，2009年实现主营业务收入185亿元，比上年下降11%，实现利润3.41亿元，比上年增长9.6%。从企业特征来看，我国仓储业处于产业生命周期的成长阶段。（二）仓储技术发展迅速，设备科技含量上升现代仓储技术应用日益广泛，立体仓库建设长足发展。新式库房中，现代物流设备如货架、托盘、叉车组合使用成为主流。新建库房一般为门式轻钢结构，使货架、托盘、叉车组合得到很好地推广。货架技术发展很快，倍深式货架、驶入式货架、后推式货架及阁楼式货架均被普遍使用。与之配套，叉车的品种和功能越来越多，重点企业叉车生产量和销售量近两年均以50%以上的速度增长。冷库的需求在增长。全自动化仓库使用率逐年上升。先进仓储设施设备不但降低了人工成本，提高了劳动效率，还直接提升了物流过程的精细化水平，但整体上库房老化，技术装置落后，不符合客户的特定要求，运行成本太高等矛盾仍然存在，造成近三成仓库不能满足客户的需求。这种状况将在一段时期内成为提高客户满意度的主要障碍。目前我国仓储技术发展迅速，但增长空间依然很大，这是我国仓储业处于成长期的显著特征。（三）仓储业投资加大，融资渠道拓宽2002-2009年，我国交通运输、仓储和邮政业固定资产投资额呈现“总量稳步上升、增长率大幅波动”的发展趋势。自2004年起，固定资产投资额均保持较高的增长速度。2009年，交通运输、仓储和邮政业固定资产投资额达23278亿元，同比增长36.7%。108 仓储业固定资产投资额的增加对拉动仓储业作用非常明显，仓储业固定资产投资额较高的年份，就是仓储业创造社会价值最大的年份。固定资产投资的增长，不仅加快了仓储业的发展，也对我国物流业为适应国民经济发展而进行的结构调整作出了重要贡献。同时，随着国家准入政策的放宽，进入仓储业的资本不仅包括国有资本，还包括很多的民营资本以及国外资本。沃尔玛、美国安博公司（AMB）、UPS、FedEx、TNT、普洛斯、盖斯理等跨国公司逐步登陆中国仓储物流市场。同时，仓储物流企业也加快了上市的步伐。表12002-2009年交通运输、仓储和邮政业固定资产投资额年份交通运输、仓储和邮政业固定资产投资额（亿元）年增长率（%）20026818.82.820036289.4-7.820047646.221.62005961425.7200612138.126.320071415416.6200817024.420.320092327836.7数据来源：国家统计局、世经未来整理（四）仓储行业业务范围扩大，增值服务增长明显仓储业业务范围已经由传统的保管储藏扩展到许多的增值服务领域，诸如流通领域的加工、组装、包装、商品配送、信息分析、质押监管融资等。仓储业务收入中，传统的保管业务收入比重降低，创新增值服务收入比重提高。2009年，根据中国物资储运协会调查数据显示，在仓储物流业务收入中，保管和装卸收入约占43%，而增值服务收入占57%。增值服务收入在整个仓储业收入中占据主导地位的趋势愈加明显。同时，仓储地产发展迅速，这集中体现在我国物流园区建设的飞速发展上。物流园区不仅数量不断增长，投资规模也呈现逐年增加的趋势。根据中国物流与采购联合会、中国物流学会的调查，2009年，我国物流园区的规模进一步扩大，仓储面积保有量和需求量均实现持续增长。在2008年的基础上，全国新增近200家规划、在建和建成的物流园区，规划占地面积达到43134万平方米，全国13座城市拥有仓储面积5456.6万平方米。仓储行业的细分程度越来越高，增值服务所占比例越来越大。这是仓储业发展的结果，也是仓储业处于成长阶段的标志。（五）产业集群现象凸显随着近几年仓储业的高速发展，“企业规模小、分布相对分散”的行业格局正在逐步发生变化。产业集群现象发展趋势明显。108 根据中国供应链协会与仲量联行的调查报告显示，中国目前的仓储物流活动有43%集中在长三角地区，珠三角地区和渤海湾地区各占21%，其余地区仅占15%。但是由于这些企业的聚集尚处于无序杂乱的状态，并不能很好的发挥产业集群的溢出效应。因此我国仓储业的发展依然处于成长阶段而非成熟阶段。数据来源：《中国仓储业发展报告》、世经未来整理图12009年仓储活动的地区分布情况二、基于发展阶段对比判断根据高特、克莱柏G一K模型，产业中厂商数目是划分产业引入、大量进入、稳定、大量退出和成熟五个阶段的重要依据。我国现代仓储产业起源于上个世纪80年代，但是也仅仅局限于传统企业的转型，无论是现代仓储物流产业的概念或者是产业本身发展并不快，称之为引入期较为恰当。而当进如90年代之后，随着市场需求的逐渐扩大和市场的逐渐明朗，国内大量观察者开始涌入，国外跨国企业也纷纷抢滩中国市场。时至今日，我国仓储物流产业内的竞争越演越烈，但是离稳定阶段还有一段距离。其次在实际对比中，我们可以看出，美国的现代物流产业从产生到发展中期，大约用了超过40年的时间，日本物流产业从美国引进到发展中期用了大概30年左右的时间，欧洲这个时期则用掉20多年的时间。综合三个国家(地区)的形成、发展阶段，从产生到发展中期平均是30年左右的时间。而在成熟中期到成熟期这个阶段，三个国家(地区)所消耗的时间大致相等，大约都是10年左右的时间。以每个阶段所消耗的时间作为对比判断的依据，我国物流产业要发展到发展中期也需要30年左右的时间。如果从我国学术界1979年正式使用“物流”一词开始做为我国现代物流产业的起点的话，我国物流产业发展到现在为止已经走过20多年的历程，按照经验对比的周期跨度，从定性的角度来推断，我国现在物流产业应该处于发展阶段。因此，我国仓储业也应该处于生命中期的发展阶段。108 数据来源：世经未来整理图1美、日、欧现代物流产业发展阶段108 第五章仓储行业区域发展分析第一节行业区域分布总体分析及预测一、地区分布不平衡，东多西少仓储业的发展在我国呈现出严重的区域不均衡。仓储业一大部分分布在东部地区，尤其是长三角地区和珠三角地区分布最为集中。最少的地区是东北部地区，占有率总体不到10%。这种不均衡发展体现在以下四个方面：（一）就业人员据第二次全国经济普查数据显示，我国第二、三产业法人单位半数以上集中于东部地区，单位拥有量自东向西继续呈递减态势，东部地区拥有法人单位372.7万个，占52.5%；中部地区141.7万个，占20.0%；西部地区136.5万个，占19.2%；东北地区59.0万个，占8.3%。东部地区拥有产业活动单位441.2万个，占49.8%；中部地区185.3万个，占20.9%；西部地区186.8万个，占21.1%；东北地区73.1万个，占8.2%。东部地区有证照的个体经营户1134.1万个，占39.5%；中部地区707.6万个，占24.6%；西部地区746.4万个，占26.0%；东北地区285.6万个，占9.9%。2008年交通仓储业就业人员总计516.66万人。其中东部地区220.66万人，占总就业人数的42.71%，所占比例接近总体的一半；东北部地区交通仓储业就业人数为64.47万人，占总体比例为12.47%；中部地区就业人数为114.73万人，占全国总人数的22.21%；西部地区从业人数为116.80万人，约占比例22.61%。可见，东部地区所占比例明显高于其他地区。中部地区和西部地区的交通仓储业就业人数基本相等。表1交通运输仓储业就业人数地区分布情况单位：万人东部地区东北部地区中部地区西部地区频数频率频数频率频数频率频数频率2003252.5739.68%91.8914.44%145.5122.86%146.5523.02%2004257.0840.69%88.9314.07%142.4222.54%143.4322.70%2005255.4741.62%78.7612.83%136.7822.28%142.8723.27%2006260.6642.54%79.2812.94%133.8321.84%138.9722.68%2007267.6742.96%77.1112.38%138.6622.26%139.6022.41%108 2008220.6642.71%64.4712.47%114.7322.21%116.8022.61%数据来源：国家统计局、世经未来整理2003-2008年，仓储业地区分布不均衡状态基本没有发生变化。东部地区就业人数占全国总就业人数的比例略微下降；而东北部地区比例略微上升，中部地区和西部地区所占比例基本维持不变。数据来源：国家统计局、世经未来整理图12003-2008年交通运输仓储业各地区就业人员比例变化情况（二）地区生产总值2008年，交通运输仓储业全国生产总值为16600亿元。其中东部地区生产总值达9016.7亿元，占全国总产值的比重为54.32%，超过了一半；东北部地区为1420.8亿元，所占比例为8.56%，基本与2007年持平；中部地区生产总值为3559.5亿元，占全国总值比例的21.44%；西部地区生产总值为2603亿元，所占比例为15.68%。可见，东部地区生产总值比重最大，超过了其他三个地区的总和。表1交通运输仓储业各地区生产总值分布情况单位：亿元东部地区东北部地区中部地区西部地区年份生产总值比例生产总值比例生产总值比例生产总值比例20035575.6554.54%926.269.06%1974.7919.32%1746.2117.08%20046572.4154.40%1099.479.10%2348.1919.44%2060.5817.06%20055649.1150.70%1035.869.30%2368.8021.26%2088.7818.75%108 20066848.0352.31%1127.578.61%2689.9120.55%2424.7618.52%20077851.4652.47%1283.228.58%3082.1820.60%2746.6418.36%20089016.7054.32%1420.808.56%3559.5021.44%2603.0015.68%数据来源：国家统计局、世经未来整理2003年至2008年，仓储业地区分布不均衡状态基本没有发生变化。东部地区交通运输仓储业生产总值占全国总值的比例有所上升；中部地区比例有所上升，由20.60%增加至21.44%；东北部地区比例基本保持不变；西部地区比例有所下降。资料来源：国家统计局、世经未来整理图12003-2008年各地区交通运输仓储业生产总值分布比例变化情况（三）全社会固定资产投资额2009年，全社会固定资产投资224846亿元，比上年增长30.1%。分城乡看，城镇投资194139亿元，增长30.5%；农村投资30707亿元，增长27.5%。在城镇投资中，第一产业投资3373亿元，比上年增长49.9%；第二产业投资82277亿元，增长26.8%；第三产业投资108489亿元，增长33.0%。在第三产业投资中，交通运输、仓储和邮政业固定资产投资额为23278亿元，增长36.7%。2008年，交通运输仓储业全社会固定资产投资额总计17024.4亿元。其中，东部地区固定资产投资额为6490.1亿元，占全国总额的38.12%；东北部地区固定资产投资额为1501.1亿元，所占比例为8.82%；中部地区投资额为2464.8亿元，占全国总额比重为14.48%；西部地区投资额6568.4亿元，所占比重为38.58%。从固定资产投资额角度看，2008年东部与西部基本持平。表1各地区交通运输仓储业全社会固定资产投资分布情况108 单位：亿元东部地区东北部中部地区西部地区年份投资额比例投资额比例投资额比例投资额比例20043097.4844.34%508.677.28%1558.4922.31%1821.0026.07%20053882.6244.79%659.467.61%1825.0821.05%2302.2326.56%20065039.2345.90%1026.989.35%2207.8020.11%2705.8824.64%20075888.6047.65%1142.379.24%2246.9618.18%3080.8824.93%20086490.1038.12%1501.108.82%2464.8014.48%6568.4038.58%数据来源：国家统计局、世经未来整理2004-2008年，东部地区全社会固定资产投资额由44.34%下降到38.12%；东北部地区投资额比重有所上升，由7.28%上升到8.82%，上升1.54个百分点；中部地区投资额比重由22.31%下降到14.48%，下降幅度较大，降幅大约为7.83个百分点。西部地区投资额比重上升幅度较大，由26.07%上升到38.58%，上升12.51个百分点。单就固定资产投资额这一项看，仓储业发展东西部不均状况有所改善。数据来源：国家统计局、世经未来整理图12004-2008年各地区全社会固定资产投资额比例变化情况（四）货物周转量2009年，我国货物周转量总计达121211.3亿吨，同比增长9.9%。其中，公路货物周转量36383.5亿吨，同比增长10.7%；水路货物周转量57439.9亿吨，同比增长14.3%；铁路货物周转量25239.2亿吨，同比增长0.5%；民航货物周转量126.3亿吨，同比增长5.6%；管道货物周转量2022.4亿吨，同比增长4%。108 2008年，全社会货物周转量110300.8亿吨公里。其中，东部地区货物周转量为52223.5亿吨公里，占全国货物周转量的47.35%；东北部地区货物周转量为9882.6亿吨公里，所占比例为8.96%；中部地区货物周转量为20732.2亿吨公里，占全国总货物周转量的比重为18.80%；西部地区货物周转量为27462.5亿吨公里，所占比例为24.89%。东部地区货物周转量远远大于西部地区。表1各地区货物周转量分布比例情况单位：亿吨公里东部地区东北部地区中部地区西部地区年份货物周转量比例货物周转量比例货物周转量比例货物周转量比例200331059.4062.47%3907.607.86%7811.1015.71%6939.1013.96%200441087.0065.83%4641.007.44%8786.0014.08%7899.3012.66%200548214.6267.39%5123.717.16%9539.0013.33%8666.2312.11%200653182.0667.58%5866.877.46%10059.3812.78%9580.9012.18%200760634.9467.06%7755.168.58%11161.3612.34%10867.6412.02%200852223.5047.35%9882.608.96%20732.2018.80%27462.5024.89%数据来源：国家统计局、世经未来整理2003-2008年，仓储业地区分布不均衡现象依旧存在。东部地区货物周转量占全国总货物周转量比重由62.47%下降到47.35%，降幅达近15.12个百分点；中部地区货物周转量比重由2003年的15.71%上升到2008年的18.80%，升幅约3.09个百分点；西部地区所占全国比例有较大提升，由2003年的13.96%上升到2008年的24.89%，升幅达10.93个百分点，但西部地区所占比例仍与东部地区有很大差距。108 数据来源：国家统计局、世经未来整理图12003-2008年各地区货物周转量所占比重变化情况二、仓储业的地区非均衡发展与国民经济的非均衡发展密切相关仓储物流业在国民经济中起着中心枢纽的作用。国民经济发展越快，对仓储物流的需求越高。因此，仓储物流业的地区分布与我国国民经济区域间非均衡发展密切相关。从区域分布的角度来看，我国国民经济同样呈现由东到西经济逐渐衰弱的梯度发展模式。东部地区的国内生产总值占全国总国内生产总值的一半还多，沿海地区的发展尤其醒目。仓储业同样多数集中在东部地区，尤其是东部沿海地区。因此，仓储业的区域发展情况与我国整个国民经济发展体系相一致的。三、仓储业区域发展差异将逐步缩小，东部仍站主导地位国民经济区域非均衡发展由来已久。近些年来，国家开始把缩小地区经济差异提上工作日程，并提出了诸如“西部大开发”、“振兴东北老工业基地”、“促进中部地区崛起”等国家大政方针，再加上国际金融危机的影响，使东部受冲击较其他地区严重，从固定资产投资和货物周转量等方面都可以看出，其比重在逐渐下降，而西部比重则有逐渐上升的趋势，东西部差距有所改观。但这种非均衡的经济格局仍将持续较长一段时间，东部仍将占据主导地位，因此仓储物流业的非均衡区域发展也将随之持续较长一段时间。第二节东部地区仓储业发展分析及预测一、东部地区在仓储行业中的规模及地位变化2009年，东部地区仓储业发展迅速，总体份额基本占全国总份额的50%左右。这一份额在近些年仍保持高位增长，但增长速度趋缓，主要体现在以下几个指标上：108 （一）地区生产总值2008年，东部地区经济持续稳定发展。与此同时，东部地区的交通运输仓储业也取得了较快的发展，生产总值达9016.7亿元，占全国总产值的比重为54.32%，比2007年上升1.85个百分点。由此可见东部地区的仓储业在我国整个行业中所占有的绝对主导地位。数据来源：国家统计局、世经未来整理图12003—2008年东部地区交通运输仓储业生产总值变化情况2003年至2008年，东部地区交通运输仓储业生产总值呈现递增的趋势，但是所占比例波动较大。从2003年到2005年该比例持续下降，由54.54%下降到了2005年的50.7%，然后开始逐年上升，2008年达到54.32%，与2003年相比，基本持平。由于东部地区企业集聚严重，受到国际金融危机的滞后性冲击，2010年所占比例可能有所下降。但是东部地区在全国仓储业发展中的主导地位不会动摇。（二）就业人数2008年，全国交通运输仓储业就业人数为516.66万人，比2007年的623.05万人减少了106.39万人。其中东部地区220.66万人，较2007年267.67万人减少了47.01万人。2008年东部地区交通运输仓储业就业人员占全国总就业人数的比重为42.71%，基本与2007年持平。108 数据来源：国家统计局、世经未来整理图12003-2008年东部地区交通运输仓储业从业人数变化情况2003年至2007年，东部地区仓储业就业人数呈现逐年增加趋势，所占比例也稳步上升。从业人员总数占全国总比例已经由2003年的39.68%上升到了2007年42.96%，涨幅约3.4个百分点。尽管2005年东部地区从业人员总人数有所下降，但是由于当年整个仓储行业就业人数发生了大幅度的减少，因此东部地区占全国的比例不但没有下降，反而继续维持了一个增长的趋势。由于受国际金融危机的影响，2008年全国交通运输仓储业就业人数较2007年有了较大幅度的下降，东部地区就业人数也相对减少较多，但所占比重基本与2007年持平。由于金融危机的滞后性影响，预计2010年东部地区仓储业从业人数不会有大幅度上升，但因东部地区优越的地理位置、较高的工资、较好的生活条件等优势，其仓储业从业人数比例会逐步上升。（三）全社会固定资产投资额2008年，交通运输仓储业全社会固定资产投资额总计17024.4亿元。其中东部地区的固定资产投资额达6490.1亿元，占全国总投资额的比重为38.12%，与2007年相比，所占比重有较大幅度的下降，降幅为9.53个百分点。108 数据来源：国家统计局、世经未来整理图12004-2008年东部地区交通运输仓储业全社会固定资产投资变化情况2004年至2007年，东部地区仓储业全社会固定资产投资总量以及占全国投资总额的比例均呈现稳步上升的趋势。投资额由2004年的3097.48亿元增加到2007年的5888.6亿元；投资额占全国总额比例由2004年的44.34%上升至2007年的47.65%，增幅约3个百分点。2008年，由于国际金融危机，国家加大对交通运输仓储业固定资产投资额，达到17024.4亿元，比2007年的12358.81亿元上升4665.59亿元，但由于东部受危机冲击较大，仅获得6490.1亿元，占全国比例为38.12%，较2007年的47.65%下降9.53个百分点。预计2010年东部地区固定资产投资额总的上升趋势不会改变，但所占比例由于受影响较大，不会有较大幅度的增长。尽管如此，东部地区在全国仓储业中的龙头地位依然稳固。二、东部地区仓储业经济运行状况分析2009年仓储业绝大多数企业基本层面良好，但利润增速放缓。根据中国物资储运协会对全国61个大型仓储企业的调查，57家企业盈利，4家亏损，亏损面为6.6％，亏损额略有降低。2003—2008年会员单位平均业务增长速度在20%以上，2009年有所下降。2009年实现主营业务收入185亿元，比上年下降11%，实现利润3.41亿元，比上年增长9.6%;完成货物吞吐量8458万吨，比上年增长0.4%，基本持平;期末社会库存457万吨，比上年增加30.2%;货运增长速度9.25次/年。基本与上年持平。东部地区仓储业运行整体水平良好，主要体现在两个方面：（一）货物周转量108 2008年，全社会货物周转量110300.8亿吨公里。其中，东部地区货物周转量为52223.5亿吨公里，占全国货物周转量的47.35%，比2007年的67.06%下降了19.71个百分点，尽管如此，其比重依旧高于其他三个地区的比重。东部地区仓储业在我国整体仓储业中占有举足轻重的地位。2003年至2007年东部地区货物周转量总量呈稳定上升局势，已经由2003年的31059.4亿吨公里增长至2007年的60634.94亿吨公里，几乎翻了一倍。同时，东部地区货物周转量占全国总货物周转量的比例也由62.47%上升至2007年的67.06%，增幅约5个百分点。但是，2008年东部地区的货物周转量和占全国比重都出现了较大幅度的下降，预计2010年这种趋势依旧存在，但总体而言，东部地区仍占据较大比重，所以东部地区在整个仓储业中的地位依然不可动摇。数据来源：国家统计局世经未来整理图12003-2008年东部地区交通运输仓储业货物周转量变化情况从相对量看，2008年全国人均货物周转量为213.49万吨公里/人，东部地区仓储业人均货物周转量为236.67万吨公里/人，略高与全国水平；东北部地区人均货物周转量为153.29万吨公里/人；中部地区人均货物周转量为180.70万吨公里/人；西部地区人均货物周转量为235.12万吨公里/人，基本与东部持平。由此可见，东西部地区仓储业的运行绩效有逐渐缩小差距的趋势。2003年至2008年，东部地区仓储企业运行效率不断提高，东部地区人均货物周转量呈现稳步上升趋势。这一指标由2003年的78.11万吨公里/人增长至2008年的236.67万吨公里/人。随着高技术仓库、运输工具的采用，这一指标还将继续上升。108 仓储业各地区人均货物周转量变化情况单位：万吨公里/人200320042005200620072008全国78.1198.78116.54128.42145.12213.49东部地区122.97159.82188.73204.03226.53236.67东北部42.5352.1965.0674.00100.57153.29中部地区53.6861.6969.7475.1780.49180.70西部地区47.3555.0760.6668.9477.85235.12数据来源：国家统计局、世经未来整理（二）工资水平2008年，交通运输仓储业全国平均工资为3.69万元。东部地区仓储行业平均工资为4.42万元，高出全国平均工资约19.78%。东北部地区平均工资为3.04万元；中部地区为2.94万元，西部地区为3.39万元。可见，东部地区平均工资均高于其他三个地区的水平。工资水平除了与地区经济发展有关，更主要的是与企业的经营效率密切相关。因此，工资水平高出全国平均水平说明东部地区仓储业运行效率相对较高。表12003-2008年各地区交通运输仓储业平均工资水平情况单位：万200320042005200620072008全国1.541.742.002.322.653.69东部地区1.922.172.452.803.194.42东北部地区1.301.391.721.952.253.04中部地区1.201.371.591.872.112.94西部地区1.371.571.772.052.363.39数据来源：国家统计局世经未来整理2003年至2008年东部地区平均工资呈现稳步上涨的趋势。从2003年的1.54万元增长到2008年的4.42万元。预计2010年工资总量会保持上涨趋势，但由于金融危机的滞后性，其增幅会有所回落。三、各省区对比分析东部十省中，山东的地区生产总值最大，广东和河北分列第二三位，海南的生产总值最小，约占山东的1/19.除海南省和天津、广东外，其余七省的固定资产投资额较为接近。其中广东省的全社会固定资产投资额最大，约为海南省投资额的9倍。108 平均工资最高省区主要集中在两个三角区以及环渤海地区，包括环渤海地区的北京和天津，长江三角洲的上海和浙江以及珠江三角洲的广东。广东、北京和山东的就业人员总数分列前三位。可以看出，同样是集中在环渤海地区、和珠三角地区。上海和山东的货物周转量最大，远远高于其他省区的货物周转量。表12008年东部十省的各种指标对比情况单位：亿元、万元、万人、亿吨公里、万吨公里/人地区地区生产总值固定资产投资平均工资就业人员货物周转量人均周转量北京505.7615.25.0637.78758.920.09天津320.6324.05.619.222703.4293.21河北1281.3624.02.9921.085925.5281.10山东1873.6797.13.5226.510107.8381.43江苏1218.8730.43.4926.264300.9163.78上海769.6783.35.8124.1516029.8663.76浙江827.7765.04.6317.484974.9284.61福建735.4614.54.0012.492396.2191.85广东1387.51108.84.7741.974428.4105.51海南96.5127.83.743.72597.7160.67数据来源：国家统计局世经未来整理第三节中部地区仓储业发展分析及预测一、中部地区在仓储业中的规模及地位变化中部地区经济的发展处于一个很尴尬的地位。由于历史的原因，东部沿海地区经济发展一直处在我国经济发展的前列。此后国家又陆续提出了“西部大开发”战略以及“振兴东北老工业基地”战略。中部地区成了国家政策的一个真空地带。中部地区的经济一直不景气。仓储业在中部地区的发展也比不上东部地区，但是因为地理位置、交通设施等优势，仓储业的发展相对西部来说相对较好。（一）地区生产总值108 2008年，我国交通运输仓储业生产总值为16600亿元。其中中部地区生产总值为3559.5亿元，占全国生产总值比例为21.44%，少于东部地区的54.32%，多于东北部地区的8.56%和西部地区的15.68%。由此可以看出中部地区在整个仓储业中的地位也是不容忽视的。数据来源：国家统计局、世经未来整理图12008年交通运输仓储业生产总值各地区分布情况2003年至2008年，受中国经济整体的良好发展环境的影响，中部地区仓储业生产总值也呈现逐年增长的趋势。生产总值已经由2003年的1974.79亿元上升到2008年的3559.5亿元，增长幅度超过50%。中部地区交通运输仓储业生产总值占全国生产总值的比例也呈现增长的趋势。这一比例已经由2003年的19.32%上升到2008年的21.44%，涨幅约为2.12个百分点。值得注意的是，2006年这一比例有所下降，但2007年开始回升。2008年也保持在一个基本不变的水平。由于2008年中国实体经济承受住了金融危机的冲击，2009年中部地区仓储业生产总值将继续保持增长。但是受国际经济环境整体恶化的影响，预计2010年中部地区仓储业生产总值的增幅会有所回落。108 数据来源：国家统计局、世经未来整理图12003-2008年中部地区交通运输仓储业生产总值及比例的变化情况（二）就业人数2008年交通运输仓储业就业人员总计516.66万人。其中中部地区就业人数为114.73万人，占全国总仓储业人数的22.21%。这一比例远远低于东部地区的42.71%，高于东北部地区的12.47%，但是基本与西部地区的就业人数相等。中部地区的仓储业主要是粮食等农产品的仓储服务。数据来源：国家统计局世经未来整理图22008年交通运输仓储业各地区就业人数分布情况108 2003年至2008年，中部地区交通运输仓储业从业人数呈现逐年递减的趋势。这不仅体现在总量的增长上，同样也体现在所占全国比例上。中部地区从业人数已经从2003年的145.51万人减少到2008年的114.73万人。从业人员占全国总从业人员的比例也从2003年的22.86%降低到2006年的21.84%。比例的下降一方面原因是中部地区仓储业就业人员的绝对减少，另一方面则是东部地区仓储业就业人数的急剧增长所造成的中部地区从业人数的相对减少。但是这一递减趋势在2006年开始被扭转。2007年的就业人员总数以及占全国的比例都较2006年有所提升。这说明经过一段时间的下滑之后，中部地区在整个仓储业中的地位开始回升。但是受国际金融危机的阻碍，2008年这一上升趋势又受到压制，中部地区就业人员占全国比例又有下滑趋势，预计2010年这一趋势的逆转势头不大。数据来源：国家统计局、世经未来整理图12003-2008年中部地区交通运输仓储业从业人数及比例变化情况（三）全社会固定资产投资2008年全国交通运输仓储业全社会固定资产投资额为17024.4亿元。其中中部地区的全社会固定资产投资额为2464.8亿元，约占全国总投资额的14.48%。这一比例小于东部地区的38.12%以及西部地区的38.58%，却大于东北部地区的8.82%。这主要是由于国家政策导向所致。“西部大开发“战略鼓励更多的资金投向西部基础设施建设，这些资金不仅包括社会上的资金以及国外资金，同时还包括国家财政资金，银行优惠贷款等等。相比而言，对中部地区崛起的关注刚刚开始，政策效果上不明朗，因此这一阶段中部地区仓储业固定资产投资额小于西部地区。但是随着“中原崛起”战略的逐步开展，相信这一比例会发生较大的变化。108 数据来源：国家统计局、世经未来整理图12008年仓储业全社会固定资产投资的地区分布情况2004年至2008年，中部地区全社会固定资产投资逐年增长，但增幅逐步放缓。2004年至2006年增长较快，但从2007年开始，增速开始放缓。而中部地区全社会固定资产投资占全国总投资额的比例呈现出明显的逐年下降局势。这一比例已经由2004年的22.31%下降到2008年的14.48%，降幅约7.83个百分点。随着国家政策对中部地区经济崛起的倾斜，中部地区仓储业固定资产投资将会增加，从而缩小与东部地区和西部地区的差距。数据来源：国家统计局、世经未来整理图22004-2008年中部地区仓储业全社会固定资产投资额及比例变化情况二、中部地区仓储业经济运行情况分析108 与东部地区仓储业的发展相比，中部地区的发展显得相对缓慢。但是纵向比较来看，中部地区仓储业的运行还是取得了令人瞩目的成绩。（一）货物周转量从绝对额来看，2008年我国各地区货物周转总量为110300.8亿吨公里。其中中部地区货物周转量为20732.2亿吨公里，占全国总周转量的18.8%，同比上升了6.46个百分点。这一比例低于东部地区的47.35%和西部地区的24.89%，却高于东北部地区的8.96%，位居四个地区中的第三位。数据来源：国家统计局、世经未来整理图12008年货物周转量的地区分布情况2003年至2008年，中部地区的货物周转量呈逐年稳步上升的趋势，已经由2003年的7811.1亿吨公里增长到了2008年的20732.2亿吨公里，涨幅超过165%。与此同时，中部地区货物周转量占全国总货物周转量的比例却呈现出逐年下降的趋势。这一比例已经由2003年的15.71%减少到2007年的12.34%，降低了约3.5个百分点。但这一趋势在2008年出现了逆转，2008年中部地区货物周转量占全国比例达18.89%，较2007年上升6.55个百分点。108 数据来源：国家统计局、世经未来整理图12003-2008年中部地区货物周转量及比例的变化情况从相对量来看，2008年全国人均货物周转量为213.49万吨公里/人，其中中部地区人均货物周转量为180.70万吨公里/人，仍小于全国的人均水平。这一水平也小于东部的236.67万吨公里/人和西部的235.12万吨公里/人，略大于东北部的153.29万吨公里/人。2003年至2008年，中部地区的人均货物周转量呈现逐年增加的趋势，已经由2003年的53.68万吨公里/人增长到了2008年的180.70万吨公里/人。这说明中部地区仓储业运行效率正在不断地提高。随着仓储业高新技术的采用，现代化的仓储设备不断增加，以及国家政策的倾斜，中部地区仓储业经济运行情况会进一步提升。但是考虑到国际经济金融环境的恶化，预计2010年这一增长的势头将有所放缓，但绝对量会继续增加。表12003-2008年中部地区货物周转量变化情况单位：亿吨公里，万吨公里/人200320042005200620072008货物周转量7811.108786.009539.0010059.3811161.3620732.2人均周转量53.6861.6969.7475.1780.49180.70数据来源：国家统计局、世经未来整理（二）工资水平108 2008年，全国交通运输仓储业平均工资为3.69万元，其中中部地区交通运输仓储业平均工资为2.94万元，约为全国仓储业平均工资的79.67%。东部地区的平均工资为4.42万元；东北部地区的平均工资为3.04万元；西部地区仓储业平均工资为3.39万元。由此可见，中部地区的工资水平是全国最低的。这部分原因是由于中部地区的经济发展本身受到了限制，中部地区工资低于东部和东北部地区的工资水平的原因既是如此；部分的原因是由于受到了国家宏观政策的影响，中部地区工资低于西部地区的水平既是该种原因。比如西部大开发战略中一项重要的额国家政策就是对愿意去西部的企业个人给予贷款优惠，工资提高等优惠条件。2003年至2008年，中部地区的工资水平呈现稳定的增长趋势，平均工资已经由2003年的1.2万元增加到2008年的2.94万元。这部分原因是由于经济整体的发展趋势所致，部分的原因则在于仓储业运行效率的提高。预计2010年以后，随着经济整体形势开始复苏，通货膨胀逐步抬头，以及中部地区仓储业本身先进科技的采用使得经营效率的逐步提升等利好因素，中部地区仓储业的工资水平将进一步提高。三、各省区对比分析在中部六省中，河南仓储业生产总值明显高于其他省区，为1043.9万亿元。这一方面是由于河南是我国的粮食大省，粮食仓储发达；另一方面则由于河南处于我国中原地区，地理位置优越，交通便利的缘故。湖北、湖南和河南的全社会固定资产投资额在中部地区排在前三位，其他三省投资额差异较小。湖北和河南的就业人数在中部位居前两位，其余四省差异较小。山西、江西和河南的平均工资均高于中部地区的平均工资水平；安徽省的工资水平最低，仅为2.53万元，相当于中部地区平均水平的86%。山西的工资水平在中部地区最高的原因主要得益于其独有的自然资源优势。煤炭价格的高升带动了山西省仓储运输业工资的普遍上涨。货物周转量最大的是安徽省，为5843.2亿吨公里，其次是河南省，为5165.1亿吨公里。而山西、江西、湖北和湖南的货物周转量相差不大。人均货物周转量最大的是安徽省，高达488.15万吨公里/人，约是整个中部地区平均水平的2.3倍；其次是河南省，其人均货物周转量基本与整个中部地区持平。108 中部地区各省区仓储业运行指标对比情况单位：亿元、万元、万人、亿吨公里、万吨公里/人地区生产总值固定资产投资平均工资就业人员货物周转量人均周转量山西476.5309.93.3918.482562.2138.65河南1043.9501.73.0725.015165.1206.60湖北584.2538.62.5328.402526.488.96湖南523.1513.42.8717.992349.8130.62安徽547.4346.12.6611.975843.2488.15江西384.4255.13.2912.892285.5177.31中部地区总计3559.52464.82.94114.7320732.2180.70数据来源：国家统计局、世经未来整理第四节西部地区仓储业发展情况分析一、西部地区在仓储业中的规模及地位变化（一）地区生产总值2009年，我国国内生产总值达到335352.9亿元，第三产业产值为142918亿元，其中交通运输和仓储行业产值为17058亿元，分别占国内生产总值的5.1%以及第三产业产值的11.9%。2008年，全国交通运输仓储业生产总值为16600亿元，其中西部地区2603亿元，占全国总额的15.86%，较2007年的18.36%下降2.5个百分点。2003年至2008年，西部地区仓储业生产总值整体上呈上升趋势，但是所占比例在2005年之后开始下降。预计2010年西部地区生产总值将继续增长，但高位趋缓，增速放慢，所占比例将保持15%左右。108 数据来源：国家统计局、世经未来整理图12003-2008年西部地区仓储业生产总值及所占比例情况（二）就业人数2008年全国仓储业总就业人数为516.66万人，其中西部地区就业人数为116.80万人，所占比例为22.61%，基本与2007年持平。2003年至2008年西部地区仓储业就业人数呈现出“总量减少、比例下降”的趋势。随着国家对西部地区政策的倾斜，就业总量有可能上升，但比例将依然在20%-25%之间徘徊。（三）全社会固定资产投资2008年全国仓储业全社会固定资产投资额总计17024.4亿元，其中西部地区为6568.4亿元，约比2007年增加一倍，所占比例为38.58%，高于其他三个地区。2004年至2008年，西部地区的全社会固定资产总额逐年增加，但是所占比例波动较大，从2007年开始呈上升趋势且2008年大幅上升，所占比例超过其他三个地区。由于西部大开发战略的逐步实施，预计2010年西部地区的固定资产投资额将继续增长，所占比例也有可能小幅上升。二、西部地区仓储业经济运行情况（一）货物周转量2008年，西部地区货物周转量为27462.5亿吨公里，较2007年增加一倍还多，所占比例为24.89%，较2007年的12.02%，上升12.87个百分点，高于东北部和中部地区，但与东部相比还有很大差距。西部地区人均货物周转量为235.12万吨公里/人，略高于全国总平均水平。108 2003年至2008年西部地区货物周转总量成稳步增长趋势，所占比例从2008年开始逆转下降趋势，有了大幅度的上升。人均货物周转量一直呈明显的递增趋势，已经由2003年的47.35万吨公里/人增长到2008年的235.12万吨公里/人。这说明西部地区仓储业的运行效率有了明显提高。预计2010年这一增长趋势将继续保持。（二）工资水平2008年西部地区仓储业平均工资为3.39万元，同比增加了1.03万元，约为全国平均工资水平的91.87%，高于中部地区和东北部地区的工资水平，低于东部地区。2003年至2008年西部地区仓储业平均工资水平稳步增长。预计2010年这一趋势将继续保持。表12003-2008年西部地区工资总额及平均工资的变化情况单位：亿元、万元200320042005200620072008职工工资总额201.33225.09252.22284.82329.21396.30平均工资1.371.571.772.052.363.39数据来源：国家统计局第五节东北部地区仓储业发展情况分析一、东北部地区在仓储业中的规模及地位变化（一）地区生产总值2008年，全国交通运输仓储业生产总值为16600亿元，其中东北部地区为1420.8亿元，约占全国总额的比例为8.56%，小于其他三个地区所占的比例。2003至2008年，东北部地区生产总值总量以及所占比例均呈逐年上升趋势。在经历了2006年所占比例的大幅下降之后，从2007年开始这一比例略有回升，2008年基本与2007年持平。预计2010年东北部地区生产总值会继续增长，但所占比例会相对稳定。（二）就业人数2008年，全国仓储业就业人数总计为516.66万人，其中东北部地区为64.47万人，占全国总人数的12.47%，同比上升约0.1个百分点，小于其他三个地区所占比例。2003-2008年，东北部地区仓储业就业人数呈总量和所占比例同时稳定减少的趋势。所占比例已经由2003年的14.44%下降到了2007年的12.38%，2008年基本与2007年持平。预计2010年这一下滑趋势将继续保持。这部分原因是由于东北部地区工业基地的振兴战略所致。108 （三）全社会固定资产投资2008年我国仓储业全社会固定资产投资额总计17024.4亿元，其中东北部地区投资额为1501.1亿元，占全国总投资额的比例为8.82%，同比下降了约0.42个百分点，为四个地区中投资额占全国比例最小的地区。2004年至2008年，东北部地区仓储业全社会固定资产投资额总量呈稳定增长趋势。所占比例在2004年至2006上升，但从2007年开始出现小幅下降。该比例下降的原因与中部地区类似。二、东北部地区仓储业经济运行情况分析（一）货物周转量2008年东北部地区货物周转总量为9882.6亿吨公里，占全国总货物周转量的比例为8.96%，为四个地区中比例最小值；人均货物周转量为153.29万吨公里/人，低于其他三个地区的人均货物周转量。2003年至2008年，东北部地区货物周转总量呈稳步增长趋势，所占比例波动上升；人均货物周转量同样呈增长态势，2008年增长率高达52.42%。预计2010年货物周转总量以及人均周转量将继续增长，所占比例相对稳定发展。（二）工资水平2008年我国仓储业职工工资总额为1905.9亿元，其中东北部地区为196.2亿元，占全国总额的比例为10.29%，基本与2007年持平，为四个地区中的最小值，人均工资为3.04万元，高于中部地区水平而低于东部地区和西部地区的工资水平。2003年至2008年，东北部地区工资总额稳步增长，所占比例逐年下降；平均工资水平同样呈现逐年增加的态势。预计2010年东北部地区仓储业工资总额以及人均工资水平将继续增长，而所占比例会出现一定幅度的减少。表12003-2008年东北部地区仓储业工资总额及平均工资水平变化情况单位：亿元、万元200320042005200620072008职工工资总额（亿元）119.40123.98135.37154.77173.85196.2平均工资（万元）1.301.391.721.952.253.04数据来源：国家统计局108 第六章仓储业子行业发展情况分析第一节粮食仓储行业发展情况分析一、粮食仓储行业的地位及作用中国不仅是世界上有着13亿人口的大国，而且更是一个农业生产大国。自改革开放以来，粮食生产得到了空前的发展，粮食产量连续上了几个台阶。2009年我国粮食种植面积10897万公顷，比上年增加227万公顷；粮食产量53081.5万吨，比上年增加231.5万吨增长0.4%，再创历史新高。分季节看，夏粮和早稻增产，秋粮减产。2009年全国夏粮产量12335万吨，比上年增加261万吨，增长2.2%。早稻产量3327万吨，比上年增加167万吨，增长5.3%。受严重自然灾害尤其受北方地区严重伏旱影响，秋粮减产。2009年全国秋粮产量为37420万吨，比上年减产217万吨，减少0.6%。分地区看，粮食主产区减产，非主产区增产。2009年全国农业气象条件南方总体好于北方，粮食产量呈现“北减南增”、“主产区减非主产区增”的格局。15个北方省（区、市）粮食产量27857万吨，减产395万吨，减少1.4%；16个南方省（区、市）粮食产量25225万吨，增加606万吨，增长2.5%。13个粮食主产区粮食产量39710万吨，减产207万吨，减少0.5%；7个粮食主销区产量3361万吨，增产116万吨，增长3.6%；11个产销平衡区产量10011万吨，增产302万吨，增长3.1%。由于中央建立起了粮食储备制度以及粮食仓储在我国的蓬勃发展，我国粮食供求至今并未出现过大的波动。粮食仓储行业的发展缓解了困扰我国多年的粮食安全问题。粮食生产不同于工业品生产，它受地域和自然条件的制约因素很大，季节性明显，而消费则是一年四季连续不断。同时随着粮食存放时间的延长，它的品质和营养成份也要下降。因此，粮食仓储行业的发展对于解决如何建设能适应和满足储粮要求的仓储设施，以延缓粮食品质下降速率，保障粮食安全，保障国民经济建设又好又快发展等都有极其重要的作用。二、粮食仓储业的发展情况2009年粮食仓储业发展良好，粮仓建设发展迅速。我国粮库的布局、仓库规模、仓型和仓储工艺设计、新材料应用、建筑施工以及仓储技术等都得到了极大发展与提高。（一）粮食仓容总量有了显著增加1999年，我国共有粮食仓储企业5.4万户，仓容2.04亿吨。108 截至2008年底，粮食仓储企业总户数与2007年度相比，企业户数减少385户。同时，国家、地方和企业加大仓房建设的投资力度，仓容增加。2008年，全国总仓容、有效仓容同比增加1351.9万吨、730.5万吨，分别增长了4.2个百分点和2.5个百分点。散粮收发能力增强，同比增加2.7万吨/小时，增长7.6个百分点；散粮发放能力同比增加2.1万吨/小时，增长6.1个百分点。保粮设施设备有所增加，烘干设备数量同比增长8.0个百分点、烘干能力同比增长8.5个百分点、年实际烘干量同比增长12.6个百分点。全国实现机械通风、环流熏蒸、计算机测温作业的仓容有所增加，分别增长6.4个、6.7个、7.2个百分点。2009年我国粮食仓容量进一步增大，基本消除了露天储粮的情况，解决了仓容不足的问题。在总量增加的同时，粮食现代物流体系建设得到加强，积极落实《全国粮食现代物流发展规划》，组织召开“中瑞散粮运输新技术研讨会”、“粮食现代物流项目申报工作座谈会”、“粮食物流中心规划建设研讨会”，加强中央补助投资物流项目审查、现场检查和物流发展建设专项调研，会同有关部门安排中央补助投资，推进和指导各地粮食现代物流体系的建设工作。粮食仓储设施布局也得到了改善，形成了大连、北良、辽宁营口、辽宁锦州、广东新沙港、广东东莞、上海民生港、江苏张家港、浙江舟山等一系列重要粮食物流枢纽，它们在促进粮食流通、保障粮食安全上发挥了重要作用。另外，福建、广东、江苏、浙江、河南等省份利用地方财政资金、银行贷款和企业自有资金等建设了一大批粮库，进一步改善了粮食仓储基础设施状况。同时，2009年在建的铁岭东北物流域，总计划规模为仓容100万吨，是目前东北地区最大的粮食流通、仓储、交易中心，项目建成后铁岭将成为名副其实的“东北粮仓”。（二）粮食仓储技术水平明显提高、仓型结构更加合理2007年，全国粮食总仓容中约80%的仓房已经实现散装储存。2008年，全国总仓容中约85%的仓房实现了散装储存。浅圆仓、立筒仓、迷你仓等便于散粮装卸周转的仓容继续保持增长趋势。平房仓的整体质量也显著提高，仓房的密闭、保温、隔热性能大大改善，仓房完好率达到90%以上，仓储装备水平显著提高。全行业共配备散粮运输火车、散粮运输汽车运输船舶等数量均有所增加。2009年，散装储存的比例进一步上升，仓型结构更加合理。自动化仓库在粮食仓储业中得到广泛应用，大中型粮库基本实现机械化进出仓作业，提高了工作效率，改善了工作条件。储粮新技术广泛应用。机械通风、粮情检测、环流熏蒸、谷物冷却以及低温储藏、气调储藏、低氧储藏等技术等新技术的推广应用，使我国粮食储藏技术实现突破，为粮食储存安全提供了技术保障。（三）粮食仓储技术标准体系初步建立2004年编制了粮油储藏技术标准体系，确定了粮食仓储138项行业标准，其中约50108 项为行业核心标准。截止到2008年10月底，我国已经完成了粮油储藏技术规范、储粮机械通风技术规程、磷化氢环流熏蒸技术规程等37项重要标准的编制任务，粮食仓储规范化管理评定等16项标准正在编制中。同时已经发布和即将发布的标准全面总结吸纳了生态储藏理论、低温储藏技术、电子测温技术等近年来粮食储藏技术与管理方面的最新研究成果和实践经验，强化了绿色储粮技术、成品粮储存、安全生产、农户储粮等内容，吸取了国际成熟做法和先进经验，采纳了国际标准相关原则，国际化程度更高。2009年，国家发展和改革委员会以第5号令发布了《粮油仓储管理办法》，以规范粮油仓储单位的粮油仓储活动，粮油仓储维护粮食流通秩序，保障国家粮食安全。这些标准的发布实施，进一步推动了粮食仓储规范化管理进程，有利于仓储业整体的良性发展。三、粮食仓储行业发展中存在的问题（一）仓储基础设施略显不足2009年，粮食仓储业基础设施建设发展较快，但仍存在很多的问题，诸如一些地区的仓容总量偏少，不能满足粮食收购、储存的需要；需大修、待报废的仓容比例偏高，储粮安全存在隐患；现有仓储设施还存在布局、仓型不合理问题；另外，一些仓储设备还存在工作效率不高，粮食破碎率增加较多以及能耗较大等问题。（二）先进粮食仓储技术创新不足生态储粮理论还需要进一步完善；绿色仓储意识淡薄；粮食基础参数体系尚未建立；熏蒸剂替代技术、绿色储粮技术、节能技术、粮食减损技术等关键技术创新不足，有待取得突破性进展。粮食仓储技术推广体系尚未建立，一些成熟技术推广不够广泛，科技对粮食仓储行业的贡献率偏低。（三）仓储管理机制不适应行业发展要求现行仓储管理机制还不适应仓储企业多元化发展趋势。在监管范围监管手段、监管方法和监管目标等方面还存在一些差距。同时仓储管理还存在体制和机制不顺、管理粗放等问题，管理水平有待进一步提高。企业技术标准、地方技术标准体系的创建工作刚刚起步，行业技术标准的应用水平总体不高。这些问题严重阻碍了粮食仓储业的企业发展。（四）仓储管理队伍整体素质需进一步提高总体上看，现有粮食仓储管理人员在知识结构、年龄结构、技能素质、职业素养、管理水平等方面还存在明显差距。粮食108 仓储企业对职工的在职教育投入不足，在职培训、在职教育总体水平不高。同时，粮食仓储企业的绩效评价体系还不健全，企业职工的创新能力和工作热情需要进一步调动和激发。四、粮食仓储业运行的特点（一）地区之间非均衡发展粮食生产不同于工业品生产，它受地域和自然条件的制约因素很大。我国自然条件以及自然禀赋的地区差异很大，粮食生产在全国表现出非常不平衡的发展局势，粮食仓储业也随之因地区差异而不同。粮食仓储业主要集中在河南、四川以及东北三省等这些粮食产量较高的省区，其他地区相对较少。（二）利润较低、粮食安全保障功能明显与信息分析、质押监管融资等仓储业增值服务相比，粮食仓储行业相对成熟。现在的粮食仓储行业中企业较多，激烈的竞争严重压缩了企业的经营利润。这是粮食仓储企业利润普遍偏低的一个重要原因。同时，如今的大中型粮食仓储企业多数为国有企业，他们承担了比其他仓储业更多的额外功能。粮食安全保障就是其中的重要一项。粮食安全问题一直以来都是各国尤其是发展中国家密切关注的问题。我国对粮食安全问题的重视也间接地降低了粮食仓储业的利润。（三）粮食仓储企业多元化增加了监管难度据统计，2009年全国粮食仓储企业中非国有企业比例已经增加到18%。另外，粮食加工运输企业、非粮食行业的仓储企业以及国外资本等也开始进入我国的粮食仓储市场，给传统粮食仓储企业带来冲击。由于多元所有制企业中的大多数企业仓储条件较差、仓储设备不足、专业人员缺少而且游离在现有管理体系之外，因此粮食仓储业的这种多元化发展加大了行业监管的难度。五、粮食仓储业发展趋势（一）粮食仓储需求继续扩大首先，粮食库存总量将长期保持较大规模。受全球粮食供求多变、国内粮食增产难度加大、城市化水平提高、农户储粮减少等因素影响，我国的粮食库存总量将长期保持较大规模。108 其次，粮食物流总量将进一步扩大。我国粮食生产和消费存在品种、区域不平衡的状况，而且随着城市化的发展农村消费习惯的改变，今后农户自产自用的粮食总量逐步减少，进入社会流通的粮食总量将逐步增加。（二）粮食安全保障功能进一步加强粮食安全一直是关乎国计民生的重要问题。随着人口增长、城市化进程加快，以及人民生活水平提高导致的粮食需求结构的变化，我国的粮食需求总量将保持刚性增长趋势，未来粮食供给的压力会越来越大。同时，随着全球气候异常，全球粮食总产量因严重自然灾害而降低。随着全球经济复苏、世界人口增加，各国GDP增长和居民收入提高，全球粮食消费量在增加。因此，今后的很长一段时间我国的粮食仓储业的粮食安全保障功能将进一步巩固。（三）绿色仓储观念加强随着国民收入水平的提高和生产生活条件的改善、居民消费结构升级以及食品安全意识的逐步增强，消费者将更加关注主食食品的营养、卫生和安全，对粮食质量标准特别是粮食储藏期间的品质保证提出了更高的要求。社会环保意识的增强提升了对节约资源保护和改善生态与环境的要求。绿色仓储通过向市场提供绿色产品或服务，获得竞争优势和商业利润，实现企业的可持续增长与人自然和谐发展。它的出现和发展是与社会的发展想协调的，因此绿色仓储服务将在粮食仓储业中凸显。第二节质押监管融资业务的发展情况分析质押监管融资，又称仓单融资（WarehouseFinancing），是指申请人将其拥有完全所有权的货物存放在商业银行指定的仓储公司，并以仓储方出具的仓单在银行进行质押，作为融资担保，银行依据质押仓单向申请人提供用于经营与仓单货物同类商品的专项贸易的短期融资业务。质押监管融资适用于流通性较高的大宗货物，特别是具有一定国际市场规模的初级产品，如有色金属及原料、黑色金属及原料、煤炭、焦碳、橡胶、纸浆以及大豆、玉米等农产品。对金融业而言，质押融资是一种金融产品，其主要特点是：有实际的货物作为债权保证；有第三方中介物流企业对货物实施监管，并对货物的真实性、安全性承担责任；贷款安全系数提高，贷款规模扩大；有稳定的客户。108 对物流企业而言，质押监管是物流企业的新功能，主要特点是：在保管的基础上增加监管功能；对客户和金融业负责，是独立公正的第三方；专业化的服务确保货物的安全；服务领域向供应链延伸，理论上可以做到全程监管服务；承担货物损失的赔偿责任。对出质人而言，质押监管融资是获取资金和服务的重要途径，可以解决贷款难问题(贷款必需有担保，信誉担保风险太大，不动产担保需评估，手续繁杂)；充分利用金融和物流业的服务扩大规模；降低融资成本。对社会经济发展而言，质押监管融资对社会经济稳定有促进和保障作用。它能减少银行坏帐风险，放大金融服务的领域和功能；有利于社会诚信机制的建立，增加就业机会。一、业务地位及作用质押监管融资业务是近年来金融与物流业的服务创新，曾被中国物流与采购联合会评为“十大创新物流业务模式”之首。该融资模式的兴起和推广，不仅解决了中小企业的融资瓶颈，满足了物流企业的经营需求，也有效拓展了商业银行的市场空间，实现了中小企业、物流企业和商业银行的“三赢”。通过质押监管开展金融服务，对于中小企业、银行、第三方仓储公司(或物流公司)都具有重要作用，不仅有助于提高企业的资金使用效率，而且能够有效地解决中小企业担保难、抵押难的贷款问题，提高银行的资源分配效率。1、对融资企业的作用。通过以存货作抵押，解决了中小企业缺乏固定资产作抵押、担保难的问题，盘活了存货资金，有助于企业获得银行贷款支持；存货资金的盘活，使企业的存货周转速度加快，有助于企业获取采购的主动权，同时能够使企业增加销售客户，扩大市场份额；存货资金的盘活，也就是经营资金的节约；通过与银行的融资活动，能够为后续的融资活动奠定良好的基础。2、对仓储公司的作用。通过与银行的合作协议，通过提供保管、监管、保证服务，为服务企业获得银行融资提供了保证，从而能够加深仓储公司与服务企业的业务合作关系；通过提供金融服务功能，可以增加仓储公司的客户数量。3、对银行的作用。通过三方合作，质押监管业务解决了存货抵押监管难的问题，通过仓储公司的保管、保证，有助于实现信贷风险控制的目标，扩大业务范围，增加客户规模。质押融资与信用融资相比，有仓储公司负责监管，质押物变现能力强，因此，信贷资金风险较低。而且在贷款收益之外，还可以获得包括结算、汇兑差价等中间业务收入。二、质押监管融资业务的主要模式108 从出质人的角度看，分为动产质押、货权凭证质押两种，动产质押是指将一定数量和质量的货物出质给金融企业，金融企业委托监管人实施货物的监管。货权凭质押是指有效提货单证出质给金融企业,从而获取贷款。这里的货权凭证是指运输提单和仓单。这两种单证都是法律规定的有价证券，都代表着一定货物的存在。因此，动产质押和货权凭证质押本质上是相同的，所不同的是，货权凭证是可以转让的，这就使监管的难度增加。法律规定仓单转让，必需有出质人背书和保管人签字，在质押业务中，必需取得银行的同意。从金融业的角度看，可以分为流动资金贷款和银行信用证贷款。前一种是收到质物后贷出现金，后一种是收到货物后开出承兑汇票。这两种形式的不同之处是银行的贷款成本不同。还可以从客户的对象分为买方信贷和卖方信贷。买方信贷是指银行在买卖双方真实的贸易合同项下，向卖方支付货款，并由监管方监管货物，买方付款提货的质押融资模式。卖方信贷是在真实的贸易合同项下，卖方将货物交于监管方，银行再向卖方发放贷款，买方付款提货的方式。从监管方的角度看，可以分为静态质押监管、动态质押监管、库内监管、库外监管、全程监管等不同模式。三、仓单融资（一）仓单融资业务发展特点仓单融资实质是一种存货抵押融资方式，通过银行、仓储公司和企业的三方协议，引入专业仓储公司在融资过程中发挥监督保管抵押物、对抵押物进行价值评估、担保等作用，实现以企业存货仓单为抵押的融资方式。1、仓单融资与特定的生产贸易活动相联系，是一种自偿性贷款。一般的，贷款随货物的销售实现而收回，与具有固定期限的流动资金贷款、抵押贷款相比，周期短、安全性高、流动性强。2、适用范围广。仓单融资不但适用于商品流通企业，而且适用于各种生产企业，能够有效地解决企业融资担保难的问题。当企业缺乏合适的固定资产作抵押，又难以找到合适的保证单位提供担保时，就可以利用自有存货的仓单作为质押申请贷款。3、质押物受限制程度低。与固定资产抵押贷款不同，质押仓单项下货物受限制程度较低，货物允许周转，通常可以采取以银行存款置换仓单和以仓单置换仓单两种方式。质押物受限制程度低，对企业经营的影响也较小。108 4、仓单融资业务要求银行有较高的风险监控能力和较高的操作技能。仓单融资中，抵押货物的管理和控制非常重要，由于银行一般不具有对实物商品的专业管理能力，就需要选择有实力、信誉高的专业仓储公司进行合作。同时，银行需要确认仓单是否是完全的货权凭证、银行在处理仓单时的合法地位、抵押物价值的评估等问题。（二）仓单融资模式仓单融资在实践中有多种做法，为了满足企业的需求，便利企业融资和经营，银行也在不断创新，不断在仓单融资模式的基础上拓展新的融资模式。目前国内外金融机构的仓单融资模式主要有四种。（一）仓单质押贷款仓单质押贷款，是制造企业或流通企业把商品存储在仓储公司仓库中，仓储公司向银行开具仓单，银行根据仓单向申请人提供一定比例的贷款，仓储公司代为监管商品。开展仓单质押业务，既解决了借款人流动资金不足的困难，同时通过仓单质押可以降低银行发放贷款的风险，保证贷款安全，还能增加仓储公司的仓库服务功能，增加货源，提高仓储公司的经济效益。仓单质押贷款实质是存货抵押贷款，由于银行难以有效地监管抵押物，就需要借助第三方仓储公司形成的仓单，以及仓储公司提供的保管、监督、评估作用实现对企业的融资。（二）异地仓库仓单质押贷款异地仓库仓单质押贷款是在仓单质押贷款融资基本模式的基础上，对地理位置的一种拓展。仓储公司根据客户需要，或利用全国的仓储网络，或利用其他仓储公司仓库，甚至是客户自身的仓库，就近进行质押监管，提供仓单，企业根据仓储公司的仓单向银行申请借款。异地仓库仓单质押贷款充分考虑客户的需要，可以把需要质押的存货等保管在方便企业生产或销售的仓库中，极大地降低了企业的质押成本。（三）保兑仓融资模式保兑仓或称买方信贷，相对于企业仓单质押业务的特点是先票后货，即银行在买方(客户)交纳一定的保证金后开出承兑汇票，收票人为生产企业，生产企业在收到银行承兑汇票后向银行指定的仓库发货，货到仓库后转为仓单质押。在这一模式中，需要生产企业、经销商、仓储公司、银行四方签署“保兑仓”合作协议，经销商根据与生产企业签订的《购销合同》向银行交纳一定比率的保证金，申请开立银行承兑汇票，专项用于向生产企业支付货款，由第三方仓储公司提供承兑担保，经销商以货物对第三方仓储公司提供反担保。银行向生产企业开出承兑汇票后，生产企业向保兑仓交货，此时转为仓单质押。108 （四）统一授信的担保模式统一授信的担保模式是指银行根据仓储公司的规模、经营业绩、运营现状、资产负债比例以及信用程度等，把一定的贷款额度直接授权给仓储公司，再由仓储公司根据客户的条件、需求等进行质押贷款和最终清算。仓储公司向银行提供信用担保，并直接利用信贷额度向相关企业提供灵活的质押贷款业务。银行则基本上不参与质押贷款项目的具体运作。统一授信的担保模式有利于企业更加便捷地获得融资，减少原先向银行申请质押贷款时的多个申请环节；同时也有利于银行充分利用仓储公司监管货物的管理经验，通过仓储公司的担保，强化银行对质押贷款全过程监控的能力，更加灵活地开展质押贷款服务，降低贷款风险。四、质押监管融资业务发展情况2009年，仓储业增值服务仍占据主导地位，增长服务收入占仓储业业务总收入的比例达57%。其中，中国物资储运总公司实现物流业务收入156662.20万元，比去年增长14.90%。其中仓储业务收入24442.16万元，同比增长28.75%；进出库收入48586.60万元，同比增长13.66%，吞吐量6019万吨，同比增长2.8%；配送业务收入21766.59万元，同比增长1.16%，完成配送运输总量2738万吨，同比增长9%；国际货运代理收入25709.13万元，同比增长43.69%，完成货运代理量1253万吨；质押监管业务实现收入10104.67万元，同比减少1.71%，总质押量2443万吨；集装箱业务收入5955.73万元，同比增长8.45%；现货市场收入14619.79万元，同比增长22.24%。2008年，仓储业增值服务增加值稳步上升，增值服务收入占仓储业业务总收入的比例上升到59%。其中，中国物资储运总公司的监管业务实现收入10280.32万元，同比增长96.49%，质押融资额比上年增长131%。2007年，质押监管融资业务充分发挥了仓储企业控货能力强的优势，63家样本仓储企业先后与400多家银行分支机构合作，融资额超过了350亿元，比上年增长131%。2006年，63年企业实现主营业务收入101亿元，比上年增长23.2%。其中质押业务收入增长183%。其中中国物资储运总公司质押业务增长高达180%以上，与200多家银行分支机构开展监管业务，质押贷款额超过150亿元。五、质押监管融资的局限性质押监管融资的局限性在于只有部分货品适用于质押，如质量稳定、不易变质、价格波动小，有经常性需求的货品适于质押，而那些易变质、物理和化学性能不稳、价格波幅大的货品要谨慎选择。108 对金融企业来说，主要风险是客户和监管企业的资信风险，货物价值评估风险，在卖方信贷中，还存在货物滞销回款不及时的风险。对监管企业来说，主要存在监控措施不完善、不按协议操作、道德风险和不法客户欺诈风险。对客户来说，主要存在审贷时间过长、错过市场时机、监管企业资质差、监守自盗甚致卷贷逃跑风险。六、质押监管融资业务发展趋势激烈的竞争严重压缩了仓储业基本业务的利润空间。要保证整体盈利能力的提高，仓储企业必须谋求综合业务和增值业务的发展。质押监管融资作为一种新兴的创新业务在我国具有广阔的发展前景。我国经济正处于工业化、城市化的高速发展阶段，原材料工业、装备工业、加工制造业是推动国民经济增长的重要产业。有关数据表明，黑色金属、有色金属、家电、汽车、纸品、化工等类产品近年来都保持了较高的增长速度。而这些原材料又正是质押监管业务的主要对象，该业务必定有广阔的发展空间。自从中储股份运作第一笔仓单质押业务以来，国有大型物流企业中远、中外运也陆续开展了质押监管业务，目前形势如火如荼。其中中储股份有限公司，自2001年开展仓单质押融资业务以来，前五年的融资额平均增幅为93.4%。目前，中储总公司已与二十多家金融机构合作，动产监管业务的融资规模超过400亿元，监管地点覆盖20多个省（直辖市），监管客户超过1200多家，监管物品种涉及黑色金属、有色金属、煤炭及制品类、棉麻类、化工轻工材料及制品类等十六大类。动产监管业务包括质押监管业务、抵押监管业务、贸易监管业务等三大类，质押监管业务又分为仓单质押、动产质押逐笔控制、动产质押总量控制、买方信贷和开证监管等多种业务模式。随着业务的进一步开展，质押监管业务出现了不少新的延伸业务和特点，从单点到多点，从在库到在途，目前也有不少物流企业和银行合作成功开展了“先票后货”的业务。在以后的一段时间内，质押监管融资业务将迅速的发展和壮大。第三节仓储地产发展情况分析一、2009年仓储地产发展情况2009年，仓储地产业呈快速发展态势，建库出租已经成为仓储行业一种明显的经营模式。新型物流中心、物流园区建设增势不减。外资地位凸显。108 根据中国物流与采购联合会、中国物流学会的调查，2009年，我国物流园区的规模进一步扩大，仓储面积保有量和需求量均实现持续增长。在2008年的基础上，全国新增近200家规划、在建和建成的物流园区，规划占地面积达到43134万平方米，全国13座城市拥有仓储面积5456.6万平方米。国际快递业的三大巨头纷纷在中国建设自己的物流基础。2010年3月，UPS宣布，将通过在中国建立101个场地仓储中心，来加强其全球备件物流网络的发展。有“全球工业物流地产老大”之称的美国普罗斯公司在全国20个多城市建设了60多个物流中心和物流园，已建成运营仓储的面积为165万m2，同时有117万m2在建项目。2010年，普洛斯集团加速布局中国珠江三角洲地区，与中山市西区办事处签订投资意向协议，共建普洛斯中山物流园区。仓储地产业呈快速发展态势，不仅国际物流地产商的几大巨头正在加快在中国建设物流基地网络的速度，一些内资及民营企业也确定了发展目标与计划，并呈现出良好地发展态势。二、仓储地产发展特点（一）地区分布不平衡2009年，在新增的近200家物流园区当中，东部沿海经济区域的物流园区的数量，在八大经济区域中位居首位，共有52个之多，占到总数的26%；南部沿海经济区域有36个，占到18%的比例。按省份分布，江苏省有园区28个，数量最多。其次是广东省21个，浙江16个、福建14个。数据表明，东部与南部经济区域交通基础设施和现代物流发展水平较高，物流市场需求量大，发展物流园区的热情很高。而海南、宁夏、青海和新疆的物流园区的数量都只有1个，云南、贵州和西藏则没有园区。 根据中国物流与采购联合会、中国物流学会2008年9月发布的第二次全国物流园区（基地）调查报告显示，2008年，我国的物流园区总量为475个，其中已经运营的物流园区122个，占25.7%；在建的物流园区219个，占46.1%；规划中的物流园区134个，占28.2%。表12008年我国物流园区的地区分布情况单位：家区域运营在建规划中合计东部沿海经济区32412497南部沿海经济区25314096北部沿海经济区22291667东北经济区1824648黄河中游经济区7251547西南经济区3361756长江中游经济区1225643西北经济区381021108 合计122219134475资料来源：《第二次全国物流园区调查报告》（二）投资主体多元化，外资增长迅速在我国物流园区的开发建设过程中，投资建设主体呈现多元化的发展趋势，除地方政府财政和银行贷款外，民间资本和国外资本已经成为物流园区开发建设资金的另外两个重要来源。天津滨海新区、苏州工业园区等园区开发的成功案例，便是从全部由政府财政投入转向政府、企业、社会投入相结合，从而解决了园区开发建设中最困难的资金投入问题。在参与比例方面，民营及民营控股企业参与投资建设的物流园区数量最多，其次是有国有及国有控股企业参与出资建设的物流园区。另外，部分物流园区由外资投资建设。例如，美国的普洛斯基本完成了在中国沿海的战略布局。他们已经在北京、上海、广州、青岛、重庆、成都、苏州、大连、杭州、深圳、南京、天津、武汉等地，建立了近30个物流园。（三）仓储地产业中国家调控行为明显根据中国物流与采购联合会2008年调查数据显示，在在475家物流园区中，企业自主开发的物流园区共计71家，所占比例为14.95%；政府规划下的工业地产商主导以及企业主导建设的物流园区分别为115家和289家，所占比例分别为24.21%和60.84%，总计404家，所占比重为85.05%。可见政府调控在物流园区建设中占有重要地位。表12008年物流园区开发方式分布情况单位：家政府规划、工业地产商主导政府规划、企业主导企业自主开发园区个数11528971所占比例24.21%60.84%14.95%数据来源：《第二次全国物流园区调查报告》（四）投资规模相对较小2008年，在调查的225个有总投资规模数据的物流园区中，物流园区总投资在1亿元以下的有16个，占7.1％；总投资在1—10亿元之间的物流园区数量最多，有121个，占53.8％；总投资在10－20亿元之间的物流园区39个，占17.3%；总投资在20—30亿元之间的物流园区26个，占11.6％；总投资在30亿元以上的物流园区有23个，占10.2％。108 数据来源：《第二次全国物流园区调查报告》图12008年物流园区投资规模情况三、物流园区建设的意义一是有利于土地资源的集约化使用，减轻资源和环境的压力。二是可以实现设施设备资源共享和物流功能的集成整合，提高物流效率和效益。三是促进企业专业化分工和社会化合作，营造物流企业合作竞争，加快发展的环境。四是有利于推动企业分离外包物流业务，培育核心竞争力，发挥产业集群效应。五是有利于区域经济结构调整和增长方式转变，加快发展服务业。六是有利于物流市场的管理，实现物流公共信息平台服务。四、仓储地产业面临的问题1、国内仓储物流地产普遍存在设施陈旧和等级不高等问题。以上海为例，在总共1100万平方米的各类仓储物流地产中，符合现代物流业要求的高等级仓储物业仅有140万平方米左右（占总量的12.7%）。而在国内二三线城市，合格的现代化仓储物流设施更是稀少。仓储地产业整体质量以及生产技术急需提升。2、土地问题成为发展瓶颈。对于仓储地产开发商来说，影响其开发利润的关键在于土地成本，而廉价土地正是支撑其项目发展并取得不俗回报的最重要资本。尽管在国家“十一五”规划中，已经明确将物流列为大力发展行业之一，但是随着我国城市化进程的加速、人口的不断增长以及宏观政策对土地资源的严格管制，土地资源将更加稀缺。在这样的背景下，仓储地产土地成本必然上升。这是仓储地产业今后发展所面临的一大瓶颈。108 3、随着国外物流地产巨头的大幅进入，我国仓储业地产竞争将日趋激烈。仓储地产业呈快速发展态势使得国际物流地产商的几大巨头正在加快在中国建设物流基地网络的速度，一些内资及民营企业也确定了发展目标与计划，并呈现出良好地发展态势。多元化的投资主体必然加剧行业竞争。尤其是国外地产商强大的竞争实力，是我国内资企业应该注意的。五、仓储地产业发展前景（一）市场对仓储地产需求广阔国内的仓储企业资金规模较小，自建仓库成本较高。随着仓储业对仓储地产质量的要求不断提高以及土地成本的不断上涨，仓储企业越发无力承担自建仓库业务，因此仓库租赁业务需求必将上升，从而催生更大的仓储地产市场。（二）市场整合进一步加强随着工业用地供给的紧缩，现有物流基础设施的整合和物流基础设施提供者的整合成为重要趋势。在工业用地供给紧缩的大背景下，对于现有物流基础设施的整合成为行业内的重要趋势，物流基础设施相关资源在行业内得以再次优化配置。如于2008年8月23日发布的《上海市土地资源节约集约利用“十一五”规划》中指出，土地节约集约利用是必然选择，必须着眼于存量挖潜和结构调整，在已开发的建设用地中注重二次开发和复合利用。上述文件对于工业用地做出了严格控制：要求在“十一五”期间，全市工业仓储用地总量控制在1000平方公里以内，新增工业用地控制在70平方公里至80平方公里。这些都表明，市场整合是下一步的发展趋势。（三）与第三方物流服务商的合作将趋紧密在现代物流业体系下，物流基础设施的区位与物流服务性价比是物流服务使用者会同时关注的两大重点，这从客观上要求物流基础设施提供商与第三方物流服务商需进行更为紧密的合作。在实践中，专业的物流基础设施提供商有时拥有更好的区位优势，因此双方会在第三方物流服务商向物流服务使用者提供项目建议书阶段便开始相互协助和配合。（四）企业跨区域经营的战略步伐加快截至2009年，普洛斯已进入的一线城市和重要二线城市共计20个，通过跨区域经营策略的执行，物流基础设施网络化效应逐渐显现。而其嘉民集团、AMB、枫树投资等亦已进入了上海、昆山、北京等多个城市。2010年，普洛斯集团加速布局中国珠江三角洲地区，与中山市西区办事处签订投资意向协议，共建普洛斯中山物流园区。专业物流基础设施提供商的进入，不仅可极大地提升区域内物流基础设施的水平，同时亦可能协助当地政府引入投资者，促进地区经济发展。108 此外，具有较强经济实力和发展潜力的本土企业亦可凭借物流基础设施提供商的基础设施网络，实现其在全国网络化的经营布局。108 第七章仓储业重点企业发展情况分析第一节中储股份发展情况分析一、公司简介中储发展股份有限公司是1996年1月由六家发起人采用社会募集方式募集设立的。公司成立后，六家发起人取消法人资格成为公司的分公司。他们分别是天津中储南仓一库、天津中储南仓二库、天津中储南仓三库、天津中储西站二库、天津中储新港物资公司和天津中储新港货运代理公司。中储股份总占地面积139.4万平方米，货场占地53万平方米，与货场配套库房26栋，共4.03万平方米，储存能力达到100万吨，年吞吐能力500万吨。中储股份是全国性大型综合物流企业，于1997年1月在上海证券交易所挂牌上市，简称“中储股份”。它依托沿海和省会中心城市的区位优势，形成了以实体网络为依托、以信息化为纽带、以现代物流技术为手段、以大客户为服务对象，具有分销分拨、物流设计、多式联运、科技开发、电子商务、国际贸易、国际货代、仓单质押、监管等综合配套的全方位、全天候多维物流服务体系。二、公司股权结构中储股份的控股公司为中国物资储运总公司。截至2009年12月31日中国物资储运总公司共持有股份总数为37592.32万股，占总股本84010.28万股的44.75%，为中储股份的第一大股东。中储股份的前十大股东合计持股数为48278.48万股，占总股本的57.47%，较上期增加8480.5万股，占总股本的10.09%。表1中储股份股权结构（十大股东）截止日期：2009-12-30股东名称持股数(万股)持股比例股份性质中国物资储运总公司37592.3244.75%流通受限股份西北证券有限责任公司2187.522.60%流通A股东吴证券有限责任公司1500.001.79%流通受限股份浙江中大集团股份有限公司1200.001.43%流通受限股份天津信托有限责任公司1100.001.31%流通受限股份中信证券股份有限公司108 1100.001.31%流通受限股份丁坚1000.001.19%流通受限股份国联证券股份有限公司1000.001.19%流通受限股份新华人寿保险股份有限公司1000.001.19%流通A股中融景气行业证券投资基金756.480.90%流通A股数据来源：中国证监会三、公司经营情况分析（一）经营情况概述2009年，中储股份实现营业收入140.04亿元，同比下降12.91%；实现营业利润1.99亿元，同比下降了约1%；利润总额为2.67亿元，同比上升了15.58%；归属于母公司所有者的净利润为1.83亿元，同比增长9.58%。基本每股收益从2008年的0.21上升到了2009年的0.25元，升幅约为19.05%；净资产收益为5.84，同比上升13.84%。每股净资产由2008年的4元上升到2009年的4.91元，升幅达22.75%。2009年，公司实现物流业务收入15.7亿元，比去年增长14.9%，其中仓储业务收入2.4亿元，同比增长28.8%；进出库收入4.9亿元，同比增长13.7%，吞吐量6019万吨，同比增长2.8%；配送业务收入2.2亿元，同比增长1.2%；国际货运代理收入2.6亿元，同比增长43.7%；质押监管业务实现收入1.0亿元，同比减少1.7%。2009年中储股份总体发展良好，净资产收益率有所提高。随着国民经济整体回升向好，公司利润总额有所上升，继续保持盈利状态，公司的基本每股收益以及每股净资产等也有所上升。（二）财务状况分析表12004-2009年中储股份财务指标报告期2009-12-312008-12-312007-12-312006-12-312005-12-312004-12-31获利能力销售毛利率(%)6.155.98015.50046.876.67037.6971销售净利率(%)1.300.96111.10891.04911.22711.4891总资产收益率(%)2．341.81882.1161.78362.15372.3877净资产收益率(%)5.245.23773.69054.56234.24.6719经营能力应收账款周转率(次)26．966436.971539.367932.025742.507743.8247108 存货周转率(次)12．744112.515413.371213.388917.28714.6205总资产周转率(次)1．70961.89241.90811.70011.7551.6034偿债能力流动比率(倍)1．2491.04581.06431.09861.19411.3161速动比率(倍)1．03790.79310.79930.87771.02781.1303利息保障倍数(倍)7．74604.73416.34845.2116.8176.3102资产负债比率(%)50.517662.194156.057664.101157.047452.3492发展能力主营业务收入增长率(%)-12.911723.155485.676534.850852.364975.2466净利润增长率(%)16.47676.740596.263415.284925.563257.6066总资产增长率(%)5.934-11.988694.537828.142656.518418.6628数据来源：世经未来整理2009年，中储股份的净资产收益率为5.24%，与2008年相比基本持平；销售毛利率有了一定幅度的增长，为6.15%。销售净利率和总资产收益率均出现一定幅度的上升。中储股份的获利能力未出现明显的波动。2009年中储股份经营能力出现小幅下滑，应收账款周转率和总资产周转率均出现了小幅的下降，存活周转率基本与2008年持平。从偿债能力来看，2004年至2009年中储股份的速动比率连续4年下降；2009年流动比率较2008年有小幅上升。利息保障倍数2009年有较大幅度上升；资产负债表出现好转，资产负债率有较大幅度下降。因此2009年中储股份的偿债能力大幅上升。2004年至2006年中储股份的发展能力指标不断下降。但2007年主营业务收入增长率、净利润增长率以及总资产增长率出现了井喷之势，三种指标均呈现极大幅度的提升。2009年主营业务收入增长率大幅下降，接近-13%；净利润增长率和总资产增长率较2008年有了一定幅度的上升。可以看出，金融危机的滞后性对中储股份的发展造成了较为严重的影响。加上我国进出口进一步缩减，土地、人力资本成本上升等不利因素的影响，预计中储股份在2010年将继续面临严峻的挑战。四、SWOT分析表1中储股份的SWOT分析具体内容108 优势依托沿海和省会中心城市的区位优势，具有以实体网络为依托、以信息化为纽带、以现代物流技术为手段、以大客户为服务对象，具有分销分拨、物流设计、多式联运、科技开发、电子商务、国际贸易、国际货代、仓单质押、监管等综合配套的全方位、全天候多维物流服务体系。机遇全球金融危机对仓储业冲击很大，大量中小企业纷纷破产。作为仓储龙头企业，是进行战略扩张和增强市场势力的绝佳机遇。劣势新技术的研发略显不足、高水平的仓储物流专业人才缺乏。威胁国外物流巨头进入中国加剧了行业竞争、金融危机的滞后性影响以及汇率变化恶化了行业经营环境、国家对土地使用的政策限制加大了企业的生产成本。数据来源：世经未来整理五、企业竞争力评价2004年以来，中储股份顺应市场化要求，理顺产权关系，明确市场定位，构架新型管理模式，充分利用资本市场通道，进行了一系列配股、收购、兼并母公司资产等资产重组和资本运作，使资源得到优化配置，表现出较高的成长性。净资产从1.2亿元增长到41.21亿元，增长约34倍；总资产从1.7亿元扩展为到2009年12月30日的84.27亿元，实现利润累计1.83亿元。中储股份已在天津、上海、南京、无锡、青岛、武汉、成都、西安、大连、洛阳、沈阳、郑州等地形成了一批服务功能齐全、装备水平完善的物流基地，共占地620万平方米，其中物流货场面积255万平方米，库房面积109万平方米，拥有各类物流设备584台套，可以为客户提供全程、全方位、多功能物流服务。中储股份作为国内第一大仓储物流企业，依托遍布全国的物流网络将分享物流业的长期成长。同时，中储总公司剩余30%未上市业务在培育成熟后逐步注入，也将为公司长期成长提供保障。钢材期货将在本月月底附近推出，预期公司将有部分仓库成为第一批被批准的钢材期货交割库。中储股份的第一大股东中国物资储运总公司是中国最大的以提供仓储、分销、加工、配送、国际货运代理、进出口贸易以及相关服务为主的综合物流企业之一，实力强劲，有望为公司发展提供巨大支持。从以上的分析来看，中储股份在市场占有率、自身硬件设备以及母公司等方面具有很强的竞争优势。尽管受到了金融危机的冲击导致公司经营业绩下降，但是作为我国仓储物流业的龙头企业，其强大的市场竞争力既然存在，发展潜力很大。第二节中国外运发展情况一、公司简介中国外运股份有限公司（简称“中国外运”）成立于2002年11月20日，并于2003年2月13日在香港成功上市，是中国对外贸易运输（集团）总公司（简称“108 中国外运集团”）控股的H股公司。截止2009年12月，中国外运拥有专业人员22367名，公司总资产达212.01亿元人民币，净资产达86.47亿元人民币。中国外运集海、陆、空货运、仓储码头服务、快递、船务代理及货运代理业务为一体，为广大客户提供综合物流服务，其业务主要由所属子公司（含控股）实行专业经营。在营运实践中，培育和形成了综合物流所必须的全程方案设计、组织、协调、管理等综合服务能力。公司拥有齐全、结构均衡的战略资产。其中，自营码头吞吐能力达3640340吨；自营船舶89艘，345099吨；集装箱场站51个，面积1712050平方米；仓库254座，仓储面积1020867平方米，在北京、广州、成都、上海、沈阳及南京设有货物分拨中心；营运车辆1759辆，20334载重吨；铁路专用线5条。公司注重一体化营销体系和标准化业务操作平台的建设，建立起分工协作的一体化经营模式，打造了以海陆空货运体系为支撑、以战略资产为依托的一体化综合物流服务平台。目前，中国外运拥有仓储企业135家，占地面积1017万平方米，库房1146幢，建筑面积300万平方米，货场100个，面积180万平米（其中中国外运股份有限公司自有29个仓库，仓储面积达443588平方米，7个保税仓库，面积约47038平方米）形成了一个种类齐全的仓储经营网络。既有一般仓库（干货库）和冷藏库（包括各种气调库），也有大量的保税库、海关监管库。许多仓库拥有铁路专用线，配有站台、站台库、货场及装卸机械和运输车辆，以满足货物装卸、储存、分拨的需要。二、股权结构表1中国外运H股股权结构截止日期：2009-12-30股东名称总持股（万）持股比例%持股性质中国外运长航集团有限公司246159.6257.93内资股DeutschePostAG23746.805.59H股纽约梅隆银行集团21773.205.12H股纽约梅隆银行21773.205.12H股DeutschePostBeteiligungen20185.204.75H股HoldingGmbHFranklinTempletonInvestmentsCorp17856.704.20H股摩根大通14670.923.45H股JPMorganChaseBank，N.A.14628.233.44H股TempletonInvestmentCounsel，LLC9344.302.20H股TempletonAssetManagementLtd.9115.682.15H股DHLEXELSupplyChain(HongKong)Limited3561.600.84H股J.P.MorganWhitefriarsInc.42.700.01H股数据来源：世经未来整理108 三、公司经营情况分析（一）经营情况概述2009年，公司营业额约为276.350亿元人民币，较去年350.761亿元人民币下降了21.21%。其中，货运代理服务的营业额为225.44亿元，同比减少23.2%，占总营业额的81.58%，同比上涨7.53%。货运代理服务中，海运代理服务的集装箱量由2008年的614.3万个标准箱降至2009年的573.2万个标准箱，减少6.7%；空运代理服务的货物吨位由2008年的38.13万吨降至2009年的30.19万吨，减少20.8%。2009年快递服务营业额为3.804亿元，较去年的5.457亿元减少30.3%。；仓储和码头服务收入13.96亿元，同比上升5.3%，所占比例为5.05%，同比增长36.12%。其中，2009年货运代理收入下降的主要原因是业务量及市场运价综合下降，2009年中国出口集装箱综合运价指数同比下降21.4%。表12009年中国外运业务收入情况亿元、%业务业务收入所占比例同比增长货运代理225.4478.08-23.2快速服务3.8041.32-30.3船务代理6.5592.27-10.93仓储和码头服务13.9644.845.3海运29.9310.37-12.59其他服务9.0483.12-3.67数据来源：中国外运公司年报、世经未来整理（二）财务状况分析表22004-2009年中国外运财务指标2008-12-302007-12-302006-12-302005-12-302004-12-30获利能力边际经营业务盈利(%)1．93641.943.203.064.635.60资产回报(%)2.00252.813.913.885.826.15股东权益回报(%)4.91027.128.998.2411.7111.88经营能力总资产周转率(倍)1.30342.031.872.021.951.69应收账款周转率(倍)5.66228.986.806.226.035.43应收账款收款期(日)64.462440.6553.6558.6860.5367.19偿债能力流动性比率(倍)1.201.331.691.881.97108 1.4637速动比率(倍)1.45961.201.331.691.871.97净营运资金比率(倍)0.16510.100.140.280.350.38发展能力总资产增长率%11.189.0727.268.2612.659.79净利润增长率%-25.3-32.2028.43-17.366.3914.01数据来源：世经未来整理2009年中国外运获利能力出现较大幅度的下滑。资产回报率由2008年2.81%下降到2.00%；股东权益回报率由2008年的7.12%下降到4.91%；边际经营业务盈利基本与2008年持平。从经营能力开看，企业总资产周转率在2009年出现大幅下滑，由2008年的2.03倍降至1.30倍；应收账款周转率也出现大幅下滑，由2008年的8.98倍下降至5.66倍，降幅达36.97%；应收账款收款期增长，从2008年的40.65日增加到64.46日中国外运的经营能力下降，正面临着严峻的挑战。2003年以来中国外运的偿债能力不断恶化。2009资产负债表较2008年相比出现轻微好转。流动性比率、速动比率以及净营运资金比例有了小幅上升。在经历了2007年发展能力指标激增之后，2008年企业的总资产增长率以及净利润增长率都出现了大幅降低。2009年在2008年的基础上轻微好转，净利润甚至同比上升了27.27%。作为H股，2009年中国外运受到国际金融危机的冲击相对更大，企业经营状况波动更为明显。由于金融危机具有滞后性，预计2010年中国外运将面临更大的挑战和困难。企业的财务状况有可能比今年的业绩更为糟糕。四、SWOT分析表1中国外运企业SWOT分析具体内容优势拥有中国外运集团在香港、广东、福建、上海、浙江、江苏、山东、天津、辽宁等国内发展迅速的沿海、沿江地区和其它战略性地区的核心业务、优良资产和专业化的员工队伍，承继了中国外运集团50余年从事物流运输服务所积累的丰富经验、强大稳固的客户基础和享誉全球物流运输界的品牌。机遇全球金融危机滞后性影响仍冲击大量中小型企业，使其面临破产到不。作为大型的仓储企业，是进行战略扩张和增强市场势力的绝佳机遇。劣势全球化的物流网络更容易遭受金融危机滞后性的冲击；高水平的仓储物流专业人才缺乏。威胁国外物流巨头进入中国加剧了行业竞争、金融危机的滞后性影响和汇率变化恶化了行业经营环境。数据来源：世经未来整理108 五、企业竞争力评价中国外运的服务网络覆盖中国、遍及全球主要经济区域。除公司自身拥有一个覆盖中国重要战略和沿海地区的服务网络外，通过控股子公司中外运空运发展股份有限公司设立的分支机构，拥有覆盖国内主要城市和经济活跃地区的航空货运和快递服务网络；通过与母公司中国外运集团订立的多项服务协议，得以利用其所拥有的中国最庞大的服务网络；同时，通过与国际战略合作伙伴结成的同盟关系，在世界主要经济区域建立起强大的海外代理网络。同时，中国外运注重一体化营销体系和标准化业务操作平台的建设，建立起分工协作的一体化经营模式，打造了以海陆空货运体系为支撑、以战略资产为依托的一体化综合物流服务平台。科学化的运营体系提高了中国外运的整体竞争实力，为中国外运未来的发展打下了坚实的基础。面对复杂的国内国际经济环境，中国外运采取了一系列针对性措施积极应对市场的变化，深入推进业务、资源的整合，着力提高运营品质，继续加大直接客户的行销力度，加快业务模式创新，不断拓展新业务领域，推动海外网路建设和管理创新。以上措施都将有利的推动企业竞争力的发展，提升带动中国外运的营业额继续保持增长。第三节招商地产发展情况分析一、公司简介招商局地产控股股份有限公司（简称“招商地产”）是招商局集团有限公司的三大核心产业载体之一，于1993年在深圳证券交易所挂牌上市。其下属企业有深圳招商房地产有限公司、深圳招商供电有限公司和深圳招商水务有限公司、招商局物业管理有限公司等独资、合资、合作企业二十余家，是物业品种齐全的大型房地产产业集团。目前招商地产初步形成了以深圳为核心，以珠三角、长三角和环渤海经济带为重点经营区域的市场格局。目前公司直接和间接控股子公司６０家，合营企业３家。招商地产是深圳地区最早的大型港口企业。其散杂货吞吐量1998年为666.5万吨，占深圳各个港口中列第一位；客运量254.5万人次，列第一位；集装箱处理量14.2万标准箱，列第四位。港口总吞吐量在深圳各个港口中处于领先地位。公司的主要业务包括客运、货运代理、仓储、船务、贸易等。经营范围为物资装卸、库场保管、客运码头、客货运输、集装箱修理等进口出口商品的保税仓储。108 经过多年的发展，招商地产在行业内已成长为一家优秀的专业房地产开发公司，2002-2007年公司连续跻身中国房地产上市公司综合实力TOP10十强，2004-2007年蝉联中国蓝筹地产企业称号，以34.62亿的品牌价值荣登2007年中国房地产品牌价值第六，是中国国资委重点扶持的５家房地产企业之一。二、企业股权结构截至2009年12月，招商地产前十大股东合计持有股票99086.24万股，占总股本57.70%，较上期减少556.4万股。表12009年招商地产股权结构（十大股东）截止日期：2009-12-30股东名称持股数(万股)持股比例股份性质蛇口工业区69341.9340.38%流通受限股份全天域投资有限公司9414.415.48%流通受限股份招商证券香港有限公司5047.992.94%流通受限股份漳州开发区3787.882.21%流通受限股份FOXTROTINTERNATIONALLIMITED2772．001.61%流通受限股份ORIENTUREINVESTMENTLIMITED2660.311.55%流通受限股份鹏华优质致力股票型证券投资基金（LOF）1883.981.10%流通A股中国人寿保险股份有限公司-分红-个人分红1700.010.99%流通A股鹏华价值优势股票型证券投资基金1337.160.78%流通A股中国人寿保险股份有限公司-传统-普通保险产品1140.560.66%流通A股数据来源：中国证监会三、企业经营情况分析（一）经营情况概述2009年，公司实现营业收入101.38亿元，归属上市公司股东净利16.44亿元，同比增长338%和34%。营业收入中：商品房销售收入84.90亿元，结算面积62.48万平米，毛利43%，结算毛利同比下降7个百分点（08年因兰溪谷拉高毛利），结算均价1.359万元/平米。租赁收入4.83亿元，租赁面积661万平米；园区供电供水销售收入6.64亿元。2009年公司利润总额22.74亿元，同比增长74.65%；净利润16.44亿元，同比增长33.88%；每股收益为0.96元，同比增长2.13%。表22009年招商地产主营业务收入及构成108 单位：万元、%主营业务主营业务收入所占比率房地产开发销售848983.0083.75出租物业经营48251.004.76房地产中介12737.001.26园区供电供水66491.006.56物业管理38279.003.78工程施工收入1340.000.13数据来源：世经未来整理（二）财务分析表12004-2009年招商地产财务指标一览表报告期2009-12-312008-12-312007-12-312006-12-312005-12-312004-12-31获利能力销售毛利率(%)41.1941.2947.0037.6727.4121.82销售净利率(%)17.3134.3628.1622.4815.8510.35总资产收益率(%)3.663.936.165.904.855.00净资产收益率(%)10.098.2614.6518.2111.1710.43经营能力应收账款周转率(次)89.6643.6685.2183.4752.0219.43存货周转率(次)0.220.100.170.250.360.69总资产周转率(次)0.240.110.220.260.310.48偿债能力流动比率(倍)1.802.291.762.021.771.18速动比率(倍)0.510.610.370.330.120.12利息保障倍数(倍)-147.067443.11138.1574.71-13.7146.99资产负债比率(%)61.7956.5163.5870.5456.4957.98发展能力主营业务收入增长率(%)183.72-13.1046.365.63-23.49-28.17净利润增长率(%)60.676.0283.3849.7717.178.87总资产增长率(%)27.9449.11101.1039.705.7042.73数据来源：世经未来整理2009年招商地产获利能力有所下滑。销售毛利率和总资产收益率基本与2008年持平；销售净利率较2008年的34.36%有了大幅度下降，降至17.31%；净资产收益率较2008年的8.26%上升至10.09%，升幅为22.15%。108 经营能力方面，2009招商地产的应收账款周转率、存货周转率以及总资产周转率较2008年均出现一定幅度的上升，其中应收账款周转率升幅较大，由2008年的43.66次上升到89.66次，升幅为105.36%。偿债能力总体来看有所下降。2009年招商地产的流动比率和速动比率较2008年都有所降低，资产负债率也有所上升；但是利息保障倍数下滑幅度高达441.15%，为-147.0674.2009年，招商地产的发展能力指标有所好转。净利润增长率由2008年的6.02%上升至60.67%，增长了约54.65个百分点；主营业务收入增长率由2008年的-13.10%上升至183.72%，增长高达196.82个百分点。总体来讲，除了偿债能力严重恶化外，2009年招商地产的财务指标较为好转，但获利能力仍有所下滑。四、SWOT分析表1招商地产SWOT分析具体内容优势招商地产拥有土地储备1100万平方米，其中权益面积800万平方米，这些土地中，有50%集中在珠三角，北京、上海有35%以上，重庆等内地城市拥有15%；拥有以产业、居住为核心的社区综合开发模式，以及这一开发模式的特点搭建起了独特的业务架构，因此具有较强的抗风险能力。机遇地产冬天的到来是大型企业进行战略扩张的绝佳机遇；在金融危机滞后性影响下，公司可以借此时机调整公司业务以及发展构架等战略性问题。劣势多元化发展模式对资金需求量大；市场信心低迷影响公司业绩。威胁国外地产大鳄进入中国加剧了行业竞争；金融危机的滞后性影响恶化了行业经营环境。国家土地政策的限制以及城市化等因素导致土地成本上升，影响企业长期发展。数据来源：世经未来整理五、企业竞争力评价经过20多年的发展，招商地产已成为一家集开发、物业管理有机配合、物业品种齐全的房地产业集团，形成了以深圳为核心，以珠三角、长三角和环渤海经济带为重点经营区域的市场格局。公司所拥有的土地储备不但数量充足，而且多位于城市的核心区域，或属于城市郊区低密度住宅用地，含金量高。这些土地适宜于打造精品，并能够取得较高的毛利率。截至2008年，招商地产拥有土地储备1100万平方米，其中权益面积800万平方米，这些土地中有50%集中在珠三角，北京、上海有35%以上，重庆等内地城市拥有15%。2009年，公司在11个城市共有28个项目同时推进，在建总规划建筑面积413万平方米，其中续建面积301万平米，2009年新开工面积112万平米，2009年预计竣工面积171万平米，预计销售120万平米。108 由此可见，虽然经受国际金融危机的冲击，招商地产竞争实力依然很强。招商地产已形成并搭建起自身发展的核心价值体系：综合的社区资源整合开发能力、租售并举的稳定产品结构形态、可持续发展的绿色生态开发概念、完善的全程服务体系，同时假以优良的资金运作保证及招商局集团的大力支持，使招商地产赢得市场高度认同并确保稳健的发展态势。同时，在持续提高管理能力方面，公司进一步完善了跨区域管理体系，“总部—区域管理总部—项目公司”的三级管理架构得以顺利运行；围绕缩短项目开发周期的目标，公司启动了项目生产经营计划编制和实施工作，提升了公司在跨区域、多项目管理情况下的全局驾御能力，同时为优化产品开发流程、提升项目开发能力奠定了扎实的基础。此外，公司在产品标准化和绿色地产研究和应用方面也取得了相应的进展。所有的以上的这些因素都巩固了招商地产在仓储地产行业中所拥有的强大综合竞争力水平。再加上国家对房地产行业的政策支持，招商地产发展情景依然广阔。108 第八章仓储行业风险分析第一节环境风险一、宏观经济风险市场经济的运行轨迹具有明显的周期性，繁荣和衰退交替出现，这种宏观经济的周期性变化，使仓储企业的经营风险加大。在经济繁荣时期，客户在市场需求不断升温的刺激下，会增加固定资产投资，进行扩大再生产，增加存货、补充人力，相应地增加了仓储企业的市场容量。而在经济衰退时期，客户销售额下降，现金流入量减少，固定资产投资势必会减少，也会导致仓储企业市场容量的减少。2009年，我国国内生产总值达到335352.9亿元，比上年增长8.7%。GDP增长率为8.7%，较2008年下降0.3个百分点，成为自2002年以来的最低值。据国家统计据数据显示，2009年1-12月，我国宏观经济预警指数不断上升。受国际金融危机影响，该指数曾在2008年10月出现大幅降低，但从2009年2月起，该指数开始不断攀升，自2009年5月起，预警指数一直处于“绿灯区”。表明金融危机对我国经济的冲击力度已经放缓，我国经济开始进入复苏阶段。同时，消费者信心指数也较为稳定，从2009年6月起开始小幅攀升。随着国民经济启稳回升，将会为仓储业的发展带来有利因素。数据来源：国际统计局、世经未来整理图12009年以来我国宏观经济景气指数和消费者信心指数变化情况108 二、国际市场风险金融危机的爆发使得许多发达国家经济陷入了衰退，整体国际经济环境严重恶化。作为我国重要贸易伙伴的欧盟和美国经济的低迷直接导致了我国出口的大幅减少，进而限制了我国贸易型企业的发展，降低了市场对仓储的需求量。由于时滞以及骨牌效应的存在，2009年金融危机对实体经济的冲击逐步显现，预计2010年仓储业也会面临较大的国际市场风险。三、金融风险在金融危机的大背景下，很多外国金融投资机构破产倒闭，这直接减少了我国仓储业利用外商直接投资的额度和机会。同时，金融危机也给我国金融业产生了极大地负面影响：银行“惜贷”行为明显、股市持续低迷、金融机构亏损面逐步扩大等等。金融环境的恶化可能给仓储物流企业带来融资、筹资成本增加，从而进一步增大企业的融资困难，民营企业情况尤其严重。随着2009年国民经济整体向好，启稳回升，加之国家四万亿贷款的政策，上述负面影响逐步减轻，但问题依旧存在。预计2010年仓储业依旧会面临较大的负面影响。第二节行业风险一、行业竞争风险企业所有的经济活动，最终都要经过市场的检验，仓储企业所面临的种种经营风险，最终也都通过企业在市场中所遇到经营风险而体现出来。现代仓储行业强调的竞争优势已不仅仅是降低成本，而是不仅要具有高超和不断改善的仓储物流能力，还要提高应对市场竞争风险的能力。随着我国经济的不断发展和对外开放的进一步提高，仓储企业所面临的市场竞争状况风险发生了重大的变化。如：不正当竞争方式和手段不仅极大地影响了仓储企业在市场竞争中的声誉，而且破坏了公平规范的市场竞争秩序，造成资源的巨大浪费。同时，国外物流企业巨头的大举进入，也会使我国物流企业面临更加严峻的竞争考验。二、价格风险随着城市化的发展，土地价格不断提升，加上政府实施的一些紧缩性的土地政策，诸如严厉制止以租代征、土地出让金收支纳入财务预算，新增建设用地大幅度提高土地使用费以及严格限制土地的供给数量和土地用途范围等措施，双重压力使得仓储业的土地使用成本不断增加。同时人力资本成本、交通运输成本等的增加进一步加剧了仓储企业生产成本的恶化。108 2008年，消费者信心指数大幅下降，使得仓储业市场需求量不确定性进一步增强。但随着2009年国民经济启稳回升，消费者信心指数稳定，并且从6月起开始小幅攀升，说明市场信心正在逐步恢复，但仍需一段时间，因而仓储业需求量总体趋势向好，但仍存在不确定性。需求量的不确定导致了价格的大幅波动。实际市场需求量与企业预期需求量缺口的扩大增加了企业的价格波动风险。个三、政策风险国家的土地政策、《劳动合同法》的实施以及燃油税价格的上调都在一定程度上影响了仓储业的良好运行。同时，我国正在逐渐加大物流标准、法律法规制定和宣传推广力度，并已取得明显成效。按照国家有关部门文件基本精神，针对仓储企业将会出台相关政策法规，并纳入国家物流产业政策法规体系，这必然会加强对仓储企业发展动态的检测和分析，对仓储企业服务监管将日益严格。但现阶段直接具有操作性的物流法律法规层次较低，法律效力不大，给仓储企业运作带来较多潜在政策性风险。政策风险在民营仓储企业总体现的尤为突出。四、财务风险从以上对仓储业典型企业的分析可以看出，2009年三大仓储企业的资产负债表均出现了不同程度的恶化。营运能力、盈利能力、偿债能力以及发展能力都出现了明显的下滑。银行等金融机构的谨慎原则也进一步加剧了仓储企业融资以改善财务状况的困难。预计2010年仓储企业仍将面临较大的财务风险。五、自然风险与其他行业不同，仓储业的经营受自然因素的影响较大，仓储业的传统业务尤其容易受到自然条件的影响。恶劣的自然条件将对仓储企业的货物储存、运输等业务的正常运转造成影响。仓储自然风险和意外事故主要指由不可抗力引起的自然灾害和意外事故，如雷电、冰雹、暴风、暴雨、洪水、海啸、地陷、突发性滑坡、泥石流、火灾、爆炸。这类风险虽然发生的概率较小，但一旦发生，带来的后果和影都比较大，对自负盈亏的企业来说是沉重的打击。比如受台风侵袭，发生暴雨时造成财产水浸损失；仓库内存放的易燃物发生火灾事故等。这些事故都会对物流企业的恢复生产和经营产生灾难性的影响。第三节内部风险一、投资控制风险108 一般来讲，投资风险是与投资规模预计投资期限呈反比例关系的。投资规模越大，投资期限越长，投资风险越大。仓储项目本身的投资很大，成本很高；较长的建设周期延伸了仓储业的投资回收期，对其投资存在很大的风险。尤其是仓储地产业更是如此。投资回收期从土地的获取、项目的规划到项目的建成销售一般需要2-3年的时间。较长的投资期限加剧了这段时间投资控制的复杂性和操作性，风险很高。二、经营管理风险经营管理风险是指在项目建设和业务流程操作过程中由于有关各方关系不协调以及管理方面的不确定而导致的风险，如管理决策失误、战略调整、工作制度等因素所造成的风险，具体说来质量风险、工期风险、成本风险等都有可能因为组织管理不当而引起。同时，经理人和企业员工素质的高低、企业委托-代理关系的处理、企业薪酬绩效考核体系的完善程度等对企业经营管理风险影响很大。三、技术风险现代物流运作需要物流企业管理供应链的技术水平(如供应链生产管理、库存管理、信息管理、快速反应等技术)十分高超。然而在科技日新月异发展的时代，即使企业现在的核心技术处于行业领先水平，但是随着时间的推移，企业的核心技术是否能够进一步保持一定的领先地位从而打造和稳固自己的核心竞争能力等方面可能存在一定风险，由于技术对于当前企业在市场竞争中很关键，所以技术风险是物流企业的运作中面临的一个重要风险。需要说明的是，这里所讲的技术不仅指生产技术，如自动化立体仓库等高科技设施的运用于创新，同时也包括企业管理运行的技术，比如说企业战略的科学制定、人员的合理激励调拨、科学管理体系的创新等多个方面。108 第九章信贷建议第一节行业总体授信原则2009年，仓储行业总体层面良好。2009年实现主营业务收入185亿元，比上年下降11%，实现利润3.41亿元，比上年增长9.6%;完成货物吞吐量8458万吨，比上年增长0.4%，基本持平;期末社会库存457万吨，比上年增加30.2%;货运增长速度9.25次/年。基本与上年持平。新型物流中心、物流园区建设增势不减；仓储业增值服务增长显著。同时第三方物流在我国发展迅速。然而，我国仓储业依然面临很多的问题，如：仓储资源普遍不足、仓储业整体信息化水平较低、仓库等基础设施老化现象严重、土地成本普遍上涨、行业竞争激烈程度加深以及国际经济危机依然严重等。目前，我国依然受全球金融危机的滞后性影响，在此背景下，土地、资本等资源约束对仓储业的发展至关重要。相对众多民营企业和中小型仓储企业来讲，国有大中型的仓储企业在获取土地、资本回流以及融资等方面具有不可比拟的优越性。同时由于国有大中型仓储业业务的多样化等多方面的因素，国有大中型企业具有比其他企业更强的抗风险能力。而对于众多民营企业和中小型仓储企业来讲，无论在抵抗风险的能力方面，还是融资方面，都远不如国有大中型企业。因此，现阶段的经济环境对于许多国有大中型的仓储企业来说，既是一个危险困难的营运期，同时也是企业进行业务调整、行业整合的绝佳机遇期。2010年，仓储行业的整体授信原则是：关注企业发展规模，获利能力、经营能力和发展能力，一般而言，国有大中型仓储企业抵御风险能力较强，应较多关注其资金信贷需求，对仅从事传统业务的中小型仓储企业以及多数民营企业应持十分谨慎的信贷态度，但是可以相对增加对多元化发展良好且前景广阔的大型民营企业的信贷规模。应对发展前景良好且具有较强市场竞争力的第三方物流企业给予信贷支持，可以相应的提高诸如像仓储增值业务以及仓储地产等具有较好市场潜力的项目的信贷规模。第二节子行业授信建议108 2009年仓储服，务业整体运行良好，但是不同的业务之间差异较大。创新增值服务收入在整个仓储业收入中占据主导地位，为57%。而在几个增值业务中，质押监管融资业务近几年取得了令人瞩目的发展成绩，增长幅度远远大于传统的仓储业务以及其他的增值服务。虽然在2009年有较小幅度的下滑，但所占比重较为稳定。2009年，中国物资储运总公司实现物流业务收入156662.20万元，比去年增长14.90%。其中仓储业务收入24442.16万元，同比增长28.75%；进出库收入48586.60万元，同比增长13.66%，吞吐量6019万吨，同比增长2.8%；配送业务收入21766.59万元，同比增长1.16%，完成配送运输总量2738万吨，同比增长9%；国际货运代理收入25709.13万元，同比增长43.69%，完成货运代理量1253万吨；质押监管业务实现收入10104.67万元，同比减少1.71%，总质押量2443万吨；集装箱业务收入5955.73万元，同比增长8.45%；现货市场收入14619.79万元，同比增长22.24%。2009年仓储地产业呈快速发展态势，建库出租已经成为仓储行业一种明显的经营模式。新型物流中心、物流园区建设增势不减。仓储地产的投资主体多元化趋势加强，但是依然以政府主导为主。随着国际金融危机冲击力的逐渐减小，国民经济整体运行启稳回升，预计仓储地产业发展速度较2008年会有所提升。2010年仓储行业授信建议原则为：由于目前我国仓储资源严重不足，空仓率仅为3%，应考虑对仓储地产业的信贷规模可适当增加，尤其是关系到国家粮食安全保障的粮食仓储基础设施的建设项目，应该给予更大的信贷规模水平。随着低温冷库以及危险品仓储行业逐渐进入调整发展期，应对其信贷规模需求基于适当重视。同时，对可能造成重复建设等问题的仓储地产项目应给予一定得信贷限制甚至压缩。对于业务单一，单独从事传统仓储保管业务的企业，应对其信贷规模需求加以限制，压缩信贷投放额度。对于多元化企业所运行的传统保管业务项目需结合公司具体的投资规模、财务情况、获利能力、经营能力以及发展能力等综合因素判断决定。重点关注仓储业创新增值服务业务的信贷规模需求，但由于金融危机对中国实体经济影响具有滞后性，应保持与去年不变的信贷投放额度或稍微有所增加。考虑到质押监管融资业务的高速发展，可以增加对仓储企业的质押监管融资业务的信贷规模以及相应延长其信贷期限，但增长幅度不宜过大，要有所控制。第三节区域授信建议受我国宏观国民经济非均衡发展的影响，仓储业的发展同样呈现出较为明显的地区差异。这种差异不仅体现在诸如就业人员、地区生产总值和全社会固定资产投额等规模因素的差异上，同样也体现在货物总周转量、人均货物周转量以及工资水平等效率因素上。108 据第二次全国经济普查数据显示，我国第二、三产业法人单位半数以上集中于东部地区，单位拥有量自东向西继续呈递减态势，东部地区拥有法人单位372.7万个，占52.5%；中部地区141.7万个，占20.0%；西部地区136.5万个，占19.2%；东北地区59.0万个，占8.3%。东部地区拥有产业活动单位441.2万个，占49.8%；中部地区185.3万个，占20.9%；西部地区186.8万个，占21.1%；东北地区73.1万个，占8.2%。东部地区有证照的个体经营户1134.1万个，占39.5%；中部地区707.6万个，占24.6%；西部地区746.4万个，占26.0%；东北地区285.6万个，占9.9%。由此可见，2009年，我国仓储业仍有一大部分分布在东部地区，尤其是环渤海地区、长三角地区和珠三角地区分布最为集中。分布最少的地区是西部地区，占全国总额的比例不到20%。同时，通过分析人均货物周转量、人均平均工资等指标，相对其他地区来讲，东部地区的仓储业运行效率较高。2010年我国仓储业区域授信建议原则为：保持对东部地区仓储业的信贷规模，重视东部地区仓储业的信贷需求，仍然把东部地区作为信贷投放的重点区域。但是考虑到东部受国际金融危机冲击较大，因而在授信时要有所控制，建议与2008年保持同比例增长，随着国民经济启稳回升，可以略微高于去年的增长率。同时，结合公司具体情况，如主营业务收入、获利能力、经营能力和发展能力等，对于确实具有市场发展潜力的仓储业项目以及增值服务项目给予更大幅度的信贷规模扩张。关注中部地区仓储业的信贷规模扩张，持谨慎态度。对于特殊的、涉及国家经济安全的仓储项目信贷规模给予适当的增加。对东北部地区仓储企业的信贷需求给予一定程度的控制，由于东北部地区仓储业在各区域中所占比例最小，仓储业运行效率较低，因而考虑对某些市场盈利能力不确定的仓储项目应压缩其信贷规模。、适当增加对西部地区仓储业的信贷投放。由上述指标可知，2008年，西部地区固定资产投资额所占全国比重略高于东部，人均货物周转量也基本与东部持平，人均平均工资高于东北部和中部，由此可见，在国家西部大开发政策倾斜下，东西差距有逐步减小的趋势，虽然这一差距仍将在长时期内存在，并且差额较大，但西部地区的发展也有目共睹，因此，结合考虑国有大型仓储企业的自身优势，可以适当对国有大型仓储企业在西部地区开发的项目增加信贷规模，但是必须对该项目进行市场盈利能力分析以及风险分析。108 第四节企业授信建议2009年，我国仓储业的发展呈现出“企业规模小、数量大”的特点。在所有物流主体企业中，仓储型物流企业平均规模偏小，平均每个法人单位拥有人数仅高于装卸搬运企业的人数；每单位占有资产仅为所有物流主体企业每单位平均占有资产的一半。企业规模、性质以及经营范围的差异导致企业利润水平各不相同。银行信贷规模的变化也应该以此为依据来调整。2009年，仍有许多中小民营从此企业由于受国际金融危机的滞后性影响而申请破产倒闭。而国有大中型企业由于具有较大的规模，更广的经营范围，从而拥有相对其他企业更强的抗风险能力。尽管经历了经济危机的剧烈冲击，利润总额有所下降，但是整体的盈利局面并没有改变。2010年仓储企业授信建议原则为：对于传统仓储业务占比重较大以及单一化经营的中小型民营仓储企业，应考虑限制其信贷规模，对于获利能力、经营能力和发展能力下滑较大的企业，在严重时可考虑不予进行信贷支持。对于国有大中型仓储企业，鉴于其规模优势以及较强的抵御风险的能力，可以适当提高信贷投放额度。重点关注从事现代仓储服务以及增值服务的企业。关注大型的、多元化经营的民营仓储企业的信贷需求，原则上以不高于该行业的平均信贷水平为限。对于质押监管融资业务项目可以给予适当的信贷扩张，但须持谨慎态度。近年来，第三方物流快速发展，2009年，我国大约有1.6万家第三方物流企业，行业产值超过390亿元。预测到2010年中国第三方物流企业的产值将达到12000亿元。中国巨大的物流市场已经吸引了国际上众多第三方物流企业巨头的目光，外国物流企业纷纷进军中国市场。同时，考虑到第三方物流所具有的行业整合、提高行业效率等效应，可以对第三方物流企业相应的提高信贷规模，但必须分析其获利能力、经营能力以发展能力，综合诸如公司规模、性质、财务状况等多种因素加以分析。对于仓储地产企业，信贷规模原则上保持行业平均信贷水平即可。对于像具有经济安全保障功能的特殊仓储基础设施的建设项目，应该适当的提高其信贷水平。108'