2010年商业房地产行业风险分析报告 142页

'2010年商业房地产行业风险分析报告摘要广义的商业房地产，是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。狭义的商业地产，特指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式，功能和用途上，区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产。本报告所研究的商业房地产，主要为广义商业地产，因而分为商业营业用房和办公楼两大类。按开发形式，具体表现为8中类型。商业地产分类表类型定义传统商铺商业地产的初始形态，遍布与城市各个角落，以普通居民为服务对象，服务种类比较齐全，以满足人们的日常生活起居为基本的。专业市场指用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，是某个行业或其上下游行业的聚集，强调集群效应。例如广州天河电脑城，图书厦。商业街是商户沿街的两侧排列组成的一种商业地产形式，有可能是楼宇，也有可能是单层建筑，例如北京的王府井步行街，广州的北京路步行街。社区商业中心以社区居民为主要服务对象而建立的商业地产模式，是伴随住宅地产配托设施的不断完善而发展起来的。大型购物中心、百货商场集购物、休闲、娱乐、美食于一站式的大型商业地产模式。主要在大中型城市繁华地带开发。休闲、娱乐商业以休闲、度假为主要依托的商业地产形式。例如KTV、度假村。后者多建筑在旅游风景区，是在旅游行业发展迅猛以及都市人日益增加的精神压力下产生的商业地产产物。办公楼、写字楼企事业用以办公的商业地产形式，有单纯的写字楼，也有商住两用形式的，称为商务楼。资料来源：世经未来整理一、商业地产是城市发展的新引擎商业地产作为房地产开发形式的一种，是消费水平不断发展的产物。它是商业与地产的融合，一方面商业促进消费水平，另一方面地产促进投资水平，两者的结合，成功驾驭了拉动经济发展的三驾马车的另两驾——消费和投资，对经济的增长功不可没。商业地产本身，多发展于一二线中心城市，成为城市发展的新引擎，而其对城市发展的促进作用，相较于房地产，又有其独特的方面，具体表现为：带动第三产业发展，改善人民生活水平，提高城市竞争力。126 二、宏观环境逐渐回暖商业地产喜忧参半经济上，国际经济开始复苏，OECD指数上扬。国内经济实现了倒V型反转，保8增长目标超额实现，通胀风险提上日程。政策上，保证性住房成主基调，房地产行业由年初的鼓励促进演变为年尾的防治过快增长，政策一热一冷，前紧后松，房地产市场不确定性加大。关联行业上，钢铁水泥等上游行业价格上涨压力大，社会服务行业等下游行业复苏态势显见，商业地产发展喜忧参半。三、投融资市场活跃开发建设情况良好国房景气指数大幅上扬。整体房地产行业融资态势良好，自筹资金中个人按揭贷款贡献大。投资情况回暖，商业地产投资同比增速超住宅地产成首位。其中，商业营业用房投资增速平稳，办公楼投资起伏大。土地开发购置复苏，购置费用增加，开发商囤地意图显现。商业地产整体开发建设情况恢复，增长势头强劲，销售市场量价齐升，但仍存在供过于求。数据来源：国家统计局世经未来整理2009房地产开发景气指数走势四、供求市场显见新特点冷了租赁热了销售2009年在住宅地产的带动下，商业地产也掀起一股开发热潮。销售市场，无论是商业营业用房还是办公楼，均呈现价量齐升的繁荣景象，非住宅商品房价格指数自2009年第一季度跌破一百点，达近五年的最低点后，在第三季度开始反弹，到2009年第四季度已经达到103.5，好于2008年同期101.2的水平。相较于销售市场的火热，租赁市场却仍旧处于冬季。2009年办公楼租赁市场和商业营业用房租赁市场惨谈，空置率较2008年进一步上升，租金却持续下降。办公楼租赁价格指数在2009年初进行小幅反弹后，第三季度开始直线下跌，跌破一百点，到底2009年12月份的98.9，低于2008年同期100点。租赁市场进一步恶化。126 数据来源：国家统计局世经未来整理2009房屋销售价格指数数据来源：国家统计局世经未来整理2009办公用房租赁价格指数五、一线城市租赁市场继续量价齐跌二线城市回暖态势显现北京：租赁市场冷谈，空置率上升，租金下降，仍未见底。北京商业租金从2008年开始一路下滑，空置率明显上升，2009年3季度，空置率达到9.4%，北京零售批发业受经济危机冲击较大，消费者需求不足，导致原本计划扩张的零售商纷纷停下脚步，商业用房租赁需求逐渐减少、空置率上升的事实，导致商业租金不断向下，并一直持续至2009年3季度。126 数据来源：CRIC，世经未来整理图12009年北京市优质商业物业首层租金及空置率变化上海：空置率租金双双上扬。2009年，上海商业租赁市场的空置率一路上扬，租金在2009年2季度一度跌入低谷，3季度虽有回升，但仍处于较低水平。上海租赁市场的低迷，一方面由于零售业的不景气，部分国际零售商的撤出给租赁市场带来压力；另一方面由于自身商业地产存量大，过分同质化，难以吸引客户，导致招商困难。数据来源：CRIC，世经未来整理图22009年上海市优质商业物业首层租金及空置率变化天津：商业营业用房租赁市场回暖，租金显著上升，空置率有回落趋势。126 2009年一季度，天津市优质商业物业空置率继续上升，由2008年第四季度的11.4%上涨到12.4%，第二季度这一指标上升到16.5%，空置率进一步上升，直到第三季度才开始有小幅回落。第三季度空置率16.3%，同比上涨5个百分点。但是，空置率上升的同时，租金却不降反升，由2009年一季度546元/平方米/月，上升到第三季度567元/平方米/月。同比增4.63%。空置率的小幅回落和租金率的持续上升，表明2009年下半年，天津市商业营业用房租赁市场需求量开始上升，整个租赁市场显见回暖迹象。空置率的上升反应出目前天津市场需求和供给结构还没有完全匹配，这和天津自身商业企业数量较小有关，短时间内还没有办法根本解决。由于今年商业地产新开工面积有所增长，因此我们预计，2010年天津商业营业用房租赁市场仍会保持较高的空置率，但是会部分回落，租金水平将稳中略升。数据来源：CRIC，世经未来整理图12009年天津市优质商业物业首层租金及空置率六、中国海外位居上市公司综合排名第一根据主营收入、净利润、净利润率、总资产、资产负债率对行业内上市公司进行综合排名，结合房地产行业特点拟定5个指标的权重。主营收入权重赋予20%的权重；净利润赋予20%的权重；净利润率赋予20%的权重；总资产赋予30%的权重；资产负债率赋予10%的权重。在综合排名中，2009年度房地产行业上市公司中排名前三的依次是中国海外、万科和合生创展。126 2009年度房地产行业上市公司主要指标加权排名企业缩写主营收入标准分净利润标准分净利润率标准分总资产标准分资产负债率标准分加权标准分加权排名中国海外100.00100.0038.7377.5078.1778.811万科90.0145.0219.38100.0073.3268.212合生创展30.0877.67100.0047.9982.0964.163华润置地44.4959.0451.4065.6181.0758.784保利地产70.0353.5729.6369.3770.4958.515SOHO中国22.5950.2486.1829.1590.7249.626富力地产55.4444.1430.8451.2366.2248.077瑞安居20.5940.6976.5632.89100.0047.438碧桂园53.5831.6622.8949.1973.4843.739远洋地产26.8824.0834.7047.9979.0639.4410龙湖地产34.6533.6337.5932.7869.1037.9211雅乐居40.6128.3927.0834.1172.3736.6912绿城26.5915.1422.4558.2856.5335.9713招商地产30.8825.0331.3931.2483.8735.2214金融街8.6414.6565.7030.2381.8535.0515合景泰富12.8810.9632.9832.0677.6028.7416上置集团7.5810.5153.6823.5564.6027.8817金地集团10.644.3815.9329.4668.3521.8618世茂股份3.233.1437.5712.3487.7521.2719新世界8.322.7512.793.0289.2714.6020数据来源：上市公司资讯网，世经未来整理七、未来市场不确定众多商业地产开发商自身有原因国内商业地产开发商多从住宅地产转来，项目开发过程中，没有考虑不同业态和不同的商业形态对商业地产有不同的需求，而是盲目的套用自己熟悉的住宅开发模式，按同一模式开发，最终导致开发与经营脱节，开发出来的商业地产如出一辙，没有新意，不能吸引消费者，同时由于没有按照不同业态差别对待，开发出来的物业不适用商铺发展，导致招商难度进一步加大，空置率上升。这种盲目的开发和开发商素质参差不齐的现象，对商业地产未来发展产生不利影响，并且引发出较高的运营风险。八、银行授信应分区域分类型（一）银行信贷应重点关注二三线城市126 二三线城市，一方面商业起步晚，自身商业地产存量较小，随着经济的快速发展，城镇化水平不断提高，需求市场开始扩大，对商业地产需求增强。另一反面，国家中央工作会议明确提出要加快小城镇建设，鼓励农村劳动力进城，进一步扩大了中小城镇的消费需求。同时，二三线城市土地价格尚不存在或很少受住宅地产影响而产生泡沫，因此，二三线城市商业地产项目应是银行信贷重点。（二）分类型授信建议——关注商业营业用房商业营业用房的需求者是零售批发行业与娱乐业。零售批发行业切身关系到居民的日常生活，尤其是必须生活用品消费，受经济环境影响非常小，因此相对来说较稳定，这一部分行业对商业营业用房的需求也较稳定，降低了商业营业用房随宏观经济的波动性，银行信贷风险性较小。另一方面，2009年底国家出台了一系列建设保障用房的措施，大批保障用房进入开发建设阶段，随着住房供应量的增加，小区配套商业物业必然引发新需求，因此2010年对于商业营业日用房来说是难得的机遇，银行在发放信贷时应重点关注商业营业用房。126 目录第一章商业地产行业概述1第一节商业地产基本概念1一、商业地产定义1二、商业地产分类1三、商业地产的特点2第二节商业地产在国民经济中的地位和作用3一、房地产为经济发展作出巨大贡献3二、商业地产成为城市发展的新引擎4第二章2009年商业房地产运行环境分析7第一节宏观经济环境分析7一、国际经济环境对房地产行业的影响7二、国内经济环境对房地产行业影响9第二节政策环境分析11一、2006年到2008年行业政策梳理11二、2009年主要政策分析13第三节关联行业发展情况分析20一、上游行业的发展及影响20二、下游行业的发展及影响25第三章2009年我国商业地产开发现状27第一节房地产行业整体景气状况27一、国房景气指数大幅上扬投资开发态势良好27二、行业景气指数好于平均水平，企业家信心恢复迅速28第二节房地产行业投融资情况分析29一、房地产开发资金来源充裕个人按揭贷款贡献大29二、行业投资情况回暖商业地产投资同比增速超住宅地产成首位31三、商业营业用房投资增速平稳办公楼投资起伏大33第三节房地产整体开发完成情况分析34一、土地开发购置情况34二、房屋开发建设情况37第四节商业地产开发建设情况38一、开发建设情况良好同比增速有所上升38二、销售市场回暖量价齐升41三、竣销比上升，商业地产市场供过于求。42第四章2009商业地产市场供需情况分析44第一节商业地产需求影响因素分析44一、城镇化发展成为国家未来关注重点商业地产需求空间放大45二、城镇人均可支配收入增长缓慢回升增速好于2008年同期水平46三、消费支出稳定消费者信心指数仍处低位未来需求市场仍将低迷47四、工业企业增加值增速大幅上涨企业单位数继续扩大48五、批发零售行业销售回暖商业网点数增长迅速50126 第二节商业地产整体需求情况分析51第三节商业营业用房供求情况分析53一、销售市场供需分析53二、租赁市场供需分析56第四节办公用房供需情况分析58一、销售市场供需分析58二、租赁市场供需分析61第五章2009年商业地产重点城市发展分析64第一节2009年北京商业房地产行业发展分析64一、北京整体经济环境64二、2009房地产相关政策67三、商业地产开发建设情况68四、商业地产市场供需情况71第二节2009年上海商业地产行业发展分析74一、上海整体经济环境75二、2009房地产相关政策77三、商业地产开发建设情况78四、商业地产市场供需情况81第三节2009年天津商业地产行业发展分析84一、天津整体经济环境84二、2009房地产相关政策87三、商业地产开发建设情况88四、商业地产市场供需情况92第六章2009年商业地产行业重点企业分析98第一节上市公司综合指标排名98一、主营收入排名98二、净利润排名99三、净利润率排名100四、总资产排名101五、资产负债率排名102六、综合排名103第二节万科企业股份有限公司情况分析103一、企业简介103二、股权关系结构105三、经营状况分析105四、公司主营业务分析106五、企业经营策略和发展战略分析107六、SWOT分析107七、企业竞争力评价107第四节保利房地产股份有限公司情况分析109一、企业简介109二、股权关系结构110三、经营状况分析110四、公司主营业务分析112126 五、企业经营策略和发展战略分析112六、SWOT分析112七、企业竞争力评价113第五节SOHO中国有限公司情况分析114一、企业简介114二、经营状况分析114三、公司主营业务分析115四、企业经营策略和发展战略分析116五、SWOT分析116六、企业竞争力评价116第七章2010商业地产行业风险分析及预测118第一节宏观环境风险分析及预测118一、2010年前半年经济继续持续回暖前半年将好于后半年118二、不确定因素众多政策或将有较大变化118第二节行业风险分析及预测120第三节项目风险分析及预测121第八章2009年行业信贷建议123第一节行业授信原则123第二节行业授信建议124一、分区域授信建议——关注二三线城市124二、分类型授信建议——关注商业用房125126 附表表1商业地产分类表2表22009年国内生产总值及三次产业增加值9表32006年到2008年主要房地产政策回顾11表42009房地产土地开发购置情况35表52009年房屋开发建设情况38表62009典型城市商业营业用房供给量54表72009典型城市商业营业用房销售量55表82009典型城市商业营业用房成交单价56表92009典型城市优质商业空置率57表102009典型城市优质商业首层租金58表112009典型城市办公用房供给量59表122009典型城市办公用房销售量60表132009典型城市办公用房成交单价61表142009典型城市甲级写字楼空置率62表152009典型城市甲级写字楼租金62表162009年季度房地产行业上市公司主营收入排名98表172009年度房地产行业上市公司净利润排名99表182009年度房地产行业上市公司净利润率排名100表192009年度房地产行业上市公司总资产排名101表202009年度房地产行业上市公司资产负债率排名102表212009年度房地产行业上市公司主要指标加权排名103表22万科企业股份有限公司前十大股东105表232008-2009年万科财务状况比较106表242009年万科主营收入构成情况107表25万科SWOT分析表107表26保利地产前十大股东110表27表272008-2009年保利地产财务状况比较111表28表282009年保利地产主营收入构成情况112表29保利地产SWOT分析表113表302008-2009年SOHO中国财务状况比较115表312009年SOHO中国主营收入构成情况116126 表32SOHO中国SWOT分析表116126 附图图12009年北京市优质商业物业首层租金及空置率变化4图22009年上海市优质商业物业首层租金及空置率变化4图32009年天津市优质商业物业首层租金及空置率5图42009年房地产开发投资额与固定资产投资额比较3图52009年房地产开发投资对经济的拉动作用和贡献作用4图62009年商业地产投资额占房地产开发投资总额比重5图7国内消费水平5图82009年商业地产对第三产业贡献作用和拉动作用6图92009年主要发达国家OECD先行指数7图102009年我国主要出口国进口额变化8图112009年主要发达国家企业家信心指数8图122009年我国固定资产投资完成情况10图132009年我国社会消费品零售总额10图142009年PPI和CPI变化情况11图15房地产关联行业链20图162009年钢材产销率21图172009年钢材产量及增速走势22图182009年钢材国内综合价格指数22图192009年水泥产销率23图202009年水泥产量及同比增速走势24图212009年水泥综合价格变化24图222009年社会服务企业家信心指数26图232009社会服务企业景气指数26图242009年房地产开发景气指数走势27图252009年房地产投融资及开发建设情况指数走势28图262009年房地产企业景气指数28图272009年房地产企业家信心指数29图282009年房地产本年资金与上年结余资金对比30图292009年房地产资金来源情况对比30图302009年房地产开发投资情况31图312009年房地产开发投资构成32126 图322009年房地产各投资类别增速对比33图332009年商业地产投资完成情况34图342009年房地产开发土地购置费变化情况36图352009年房地产土地开发面积与购置面积比值走势37图362009年商业地产新开工面积39图372009年商业地产施工面积40图382009年商业地产竣工面积40图392009年商业地产本年销售面积42图402009年商业地产本年销售额42图412009年商业地产竣销比走势43图42商业地产需求链45图43我国城镇化水平46图442009年城镇人均可支配收入47图452009年城镇人均消费性支出48图462009年消费者信心指数变化48图472009年工业企业增加值49图482009年工业企业单位数49图49批发零售贸易业法人企业数50图502009批发零售贸易业零售总额51图512009年房屋销售价格指数52图522009年办公用房租赁价格指数53图53北京市城镇化率65图542009年北京市城镇居民可支配收入66图552009年北京市社会消费品零售总额66图56零售企业单位数67图572009年北京市商业地产投资情况69图582009年北京市商业用地购置价格70图592009年北京市办公用房开发建设情况70图602009年北京市商业营业用房开发建设情况71图612009年北京市商业营业用房供需情况72图622009年北京市商业营业用房销售单价72图632009年北京市办公用房供需情况73图642009年北京市办公用房销售单价73图652009年北京市优质商业首层租金及空置率74126 图662009年北京市甲级写字楼租金及空置率74图67上海市城镇化率75图682009年上海市城镇居民人均可支配收入76图692009年上海市社会消费品零售总额77图70上海市批发零售企业单位数77图712009年上海市商业地产开发投资完成情况78图722009年上海市商业用地购置价格79图732009年上海市办公用房开发建设情况80图742009年上海市商业营业用房开发建设情况81图752009年上海市商业营业用房供应量与需求量81图762009年上海市商业营业用房销售单价82图772009年上海市办公用房供给量与销售量82图782009年上海市办公用房销售单价83图792009年上海市优质商业首层租金及空置率83图802009上年海市甲级写字楼空置率和租金走势84图81天津市城镇化率85图822009年天津市城镇居民人均可支配收入86图832009年天津市社会消费品零售总额86图84天津市批发零售企业单位数87图852009年天津市商业地产投资情况89图862009年天津市商业用地购置价格90图872009年天津市办公用房开发建设情况91图882009年天津市商业营业用房开发建设情况92图892009年天津市商业营业用房累计销售面积及增速93图902009年天津市商业营业用房累计销售额及增速93图912009年天津市商业营业用房平均销售单价94图922009年天津市办公用房累计销售面积及增速95图932009年天津市办公用房累计销售额及增速95图942009年天津市办公用房平均销售单价96图952009年天津市优质商业首层租金及空置率97图962009年天津市甲级写字楼租赁价格及空置率97126 第一章商业地产行业概述近年来，商业房地产逐渐成为房地产市场的热点话题，受到市场的极大关注。一方面，商业地产自身条件优异，集地产、商业与投资三重特性于一身，具有拉动投资、刺激需求的双重功力，是国民经济发展不可或缺的动力剂；另一方面，传统住宅地产的开发已经进入非理性时代，高昂的地价，紧锣密鼓的宏观调控政策，无一不进一步逼迫地产开发商寻找新的蓝海。第一节商业地产基本概念一、商业地产定义商业地产的定义分广义与狭义。广义的商业房地产，是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。而狭义的商业地产，特指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式，功能和用途上，区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产。本报告所研究的商业地产，主要为广义商业地产，因而分为商业营业用房和办公楼两大类。二、商业地产分类商业地产的分类，根据行业类型，消费行为，建筑形式等可以分为很多种，本文主要根据其开发形式，将其分为8类。126 商业地产分类表类型定义传统商铺商业地产的初始形态，遍布与城市各个角落，以普通居民为服务对象，服务种类比较齐全，以满足人们的日常生活起居为基本的。专业市场指用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，是某个行业或其上下游行业的聚集，强调集群效应。例如广州天河电脑城，图书厦。商业街是商户沿街的两侧排列组成的一种商业地产形式，有可能是楼宇，也有可能是单层建筑，例如北京的王府井步行街，广州的北京路步行街。社区商业中心以社区居民为主要服务对象而建立的商业地产模式，是伴随住宅地产配托设施的不断完善而发展起来的。大型购物中心、百货商场集购物、休闲、娱乐、美食于一站式的大型商业地产模式。主要在大中型城市繁华地带开发。休闲、娱乐商业以休闲、度假为主要依托的商业地产形式。例如KTV、度假村。后者多建筑在旅游风景区，是在旅游行业发展迅猛以及都市人日益增加的精神压力下产生的商业地产产物。办公楼、写字楼企事业用以办公的商业地产形式，有单纯的写字楼，也有商住两用形式的，称为商务楼。资料来源：世经未来整理三、商业地产的特点相较于住宅地产，商业地产具有许多特点：（一）收益性强，但具有不确定性住宅地产的收益来源于售价和建造成本之差，房屋交割完毕后，交易也就结束了，其现金流是确定并且是一次性的。而商业地产的收益不但有销售收入，还有租金。租金是一个持续的现金流，随着周边环境的不断变化，其租金也是改变的，因而其具有不确定性和高收益性。（二）投资规模大大型购物中心，shoppingmall等的建设都需要大量资金，并且商业地产经营需要有2-3年的过渡才能比较成熟，加之其回报周期又比较长，因而其所需资金量相较住宅地产要高。（三）投资风险大住宅地产在房屋出售后就可以得到价格补偿，并且由于其是一次性交易，短时间内，周边环境不易改变，因而容易控制成本，而商业地产的回报期可以说是贯穿整个地产生命周期，其价格受周边环境影响巨大，又因其需要过渡期，在过渡时间内极容易由于亏损而倒闭，风险较大。（四）经营方式、内容多样，管理要求高126 在经营方式上，商业地产可以灵活选择租售方式，但是主要仍以出租为主。而经营形式上，同一个商业地产内可以涵盖餐饮、娱乐、金融服务等多种内容。鉴于此，商业地产的管理要求较高，由于其直接面向市场，竞争激烈，成败直接关系到商业房地产的盈利状况。第二节商业地产在国民经济中的地位和作用一、房地产为经济发展作出巨大贡献早在1999年，国家就明确提出要把房地产培养成为我国的支柱产业，而房地产业由于其投资规模大，关联行业众多，直接涉及人民的日常生活，对我国经济发展的促进作用不言而喻，主要体现在：（一）房地产拉动经济增长第一，房地产开发投资占固定资产投资比重长久稳定。投资是拉动经济三驾马车中最为得力的一个，而固定资产投资中，房地产投资所占比重一直处于较稳定的态势，连续十年保持在15%以上，间接表明其对经济的促进作用是持续而平稳的。数据来源：国家统计局图12009年房地产开发投资额与固定资产投资额比较第二，房地产开发投资拉动GDP增长，贡献率大福攀升。我国房地产从1999年开始，进入快速发展阶段，2000年到开始，房地产开发对GDP的贡献率、拉动率持续走高，分别由9%上升到03年的15%，由0.9%上升到07年的2.3%，08年受到金融危机的影响，国内生产总值增加值开始回落，09年更是进一步下挫，而房地产行业依然坚挺，增加值基本持平，并有小幅上升，而贡献率则是创出十年来新高，达到26.52%，其本身抗压性不容忽视，随着2010年经济形势的进一步好转，房地产也必将再次发挥对经济的推动作用。126 数据来源：国家统计局图12009年房地产开发投资对经济的拉动作用和贡献作用（二）房地产关联行业众多，带动相关产业发展房地产作为国民经济的支柱产业，不仅在于其自身对经济的拉动，更体现在对众多关联行业的影响中。房地产开发成本中70%是原材料消耗，在与其直接关联的57个子行业中，钢铁，机械，有色金属，建材等直接得益与房地产的开发建设。同时，商业地产的发展，促进了零售、餐饮、旅游等第三产业的繁荣。（三）房地产行业成为财政收入主要来源财政收入是我国进行宏观调控，调节社会收入分配水平等的重要手段。而房地产对全国和地方财政收入的增长功不可没。据国土资源部2010年2月2日公布的数据显示，2009年全国土地出让收入高达1.59万亿元，远超2007年房地产鼎盛时期，同比大增63.4％。以北京为例，2009年北京市级主要收入来源中，增值税、营业税、企业所得税、个人所得税等等并未有明显增幅，而涉及房地产业的契税和土地增值税大幅增长，增幅分别为24.3％和54.5％。（四）房地产开发解决农村剩余劳动力问题我国是一个农业大国，农业人口占总人口的70%左右，而农村落后的生产力和微薄的收入必然引起劳动力的大量转移。农民由于文化和知识水平有限，缺乏专业技术，大多只能从事劳动密集型产业，房地产业和建筑业的发展，无疑是吸纳大量农村剩余劳动力的有力保证。二、商业地产成为城市发展的新引擎126 商业地产作为房地产开发形式的一种，是消费水平不断发展的产物。它是商业与地产的融合，一方面商业促进消费水平，另一方面地产促进投资水平，两者的结合，成功驾驭了拉动经济发展的三驾马车的另两驾——消费和投资，对经济的增长功不可没。商业地产本身，多发展于一二线中心城市，成为城市发展的新引擎，而其对城市发展的促进作用，相较于房地产，又有其独特的方面。数据来源：国家统计局图12009年商业地产投资额占房地产开发投资总额比重（一）带动第三产业的发展商业地产的直接下游行业是庞大的第三产业，包括零售批发，餐饮住宿以及各种商务服务业。第三产业是国民消费的主要拉动力，带动经济增长，世界平均消费率约为77%，而我国的近十年消费率却不断下降，到2008年还不足50%，低世界水平20个百分点，随着我国城镇化水平的进一步提高，消费水平必将会有大幅度提升，而作为持续促进第三产业发展的商业地产，也将迎来广阔的增长空间。数据来源：《中国统计年鉴2009》，世经未来整理图2国内消费水平126 数据来源：国家统计局世经未来整理图12009年商业地产对第三产业贡献作用和拉动作用（二）改善人民生活水平商业活动直接关系到居民的消费情况和生活质量。商业地产之所以能改善人民的生活水平，主要体现于它的配套作用。商业地产的发展，优化了居民的购物环境，提高居民满意度，而建设在社区周围的配套设施，不仅方便居民外出购物，更促进了当地物业价值的提高。（三）提升城市竞争力商业地产对城市竞争力的提升，主要表现在两个方面：第一，商业地产促进城市经济建设发展。城市经济发展的主要贡献者是第二产业和第三产业，商业地产作为房地产的分支，刺激建筑行业和建材行业等第二产业发展，而其兼具的商业特性，又促进了城市第三产业发展。两者相结合，加快了城市的经济发展。第二，商业地产提升城市形象。优质购物中心，写字楼、商业街的建设，本身就是一件建筑艺术品，成为一个城市的标志性和品牌性建筑。例如北京的王府井，广州的上下九，成为城市对外展示其自身特色的窗口。126 第二章2009年商业房地产运行环境分析第一节宏观经济环境分析2009年是中国经济发展至关重要的一年。受到07年春季开始蔓延的金融危机影响，08年经济增长开始下滑，贸易出口额下大幅下降，众多沿海城市的加工贸易工厂倒闭，引起倒闭潮，返乡潮，失业率增加。在这样紧要而危及的时刻，2008年11月我国政府宣布，未来的两年将投资四万亿刺激经济复苏，而这项政策，从一开始就奠定了09年经济发展的基调——抑制衰退，保增长。作为国定资产投资的主力军房地产，在保证原有增长的情况下，连创新高，无论是住宅地产还是商业地产，均引得投资商竞相涌入，带来新的投资热潮。一、国际经济环境对房地产行业的影响（一）OECD先行指标上扬，全球经济已经转暖尽管金融危机余威尚存，但是经过整个09年调整以后，各国经济开始出现复苏态势。2009年，美、英、日等发达国家和地区经济下滑速度放缓，出现向好迹象。依据经合组织先行指标显示，3月份，各发达经济体跌入谷底后开始反弹，到8月份，已经突破指数100，扩张势头强劲。截止到2009年12月已基本恢复到金融危机以前水平，并仍具有上升趋势。预计未来的2010年，全球经济将进一步复苏，但与此同时，考虑到居高不下的失业率和密集财政政策带来的高通胀风险，经济复苏虽进行，但步伐缓慢。数据来源：国家统计局世经未来整理图12009年主要发达国家OECD先行指数126 （二）进口额小幅攀升，国际需求开始上长受金融危机影响，全球消费者信心指数下降，国内外需求低迷，由此带来的进口额显著下降，08年第四季度迅速下滑。09年开始，一季度虽仍有下行趋势，但明显速度放缓，到09年第二季度，各发达国家和经济体进口额已明显回暖，已高于接近07年同期水平。随着生产需求的进一步恢复，新兴经济体间贸易往来的扩展，世界贸易增长将逐步恢复，并将于2010年实现加速反弹，推动世界经济稳步回升。数据来源：国家统计局世经未来整理图12009年我国主要出口国进口额变化数据来源：国家统计局世经未来整理图22009年主要发达国家企业家信心指数（三）对外投资继续下滑，我国仍最具吸引力全球外国直接投资在经历了2008年14%的萎缩后，2009年一季度继续下降44%。据联合国贸易和发展组织2009年17日全球同步发布的126 《2009世界投资报告》指出，在当前国际经济和金融危机的背景下，2009年上半年，全球FDI预计下降40%，从长远来看，跨国公司仍看好中国，将其列为全球最有吸引力的投资地。同时，随着危机影响的逐渐淡去、政府干预的逐渐退出，新一轮的跨国并购即将展开，届时以金砖四国为代表的发展中国家不仅会对国际资本的吸引日益增强，对外直接投资占全球比重也将再次上升。09年是全球经济复苏的一年，也是我国房地产机遇和威胁并存的一年。一方面，由于美国受次贷危机影响严重，长期内，为了进一步刺激国内经济复苏，美元不断贬值，并将持续下去，因此，以美元标价的基础原料价格将面临上涨压力，对于房地产开发来说，不利于成本的控制。另一方面，尽管受危机影响，国外热钱涌入我国的步伐放缓，但是这并没有撼动我国主要投资对象的地位，为了规避通货膨胀风险和保持货币的保值增值，大量热钱将涌入房地产市场，加大运营风险。就商业地产来说，08年全球经济不景气，大量外资企业关闭在华办事处，导致大型写字楼办公楼空置率上升，09年开始，企业家信心有好转，但仍处于较低水平，短期内不会迅速复苏，因而我国办公用房需求量仍将受到不利影响。二、国内经济环境对房地产行业影响2009年中国经济保增长取得超预期成绩，经济复苏基础得到稳固。在政府应对国际金融危机的一揽子方案作用下，中国经济实现了V型反转，全年GDP增长8.7%，并呈逐季加快的走势。工业生产逐季回升，全年规模以上工业增加值比上年增长11%，四季度高达18%，分行业看，39个大类行业全部实现同比增长。工业企业实现利润也由大幅下降转为增长。表12009年国内生产总值及三次产业增加值单位：亿元%时间国内生产总值及增速第一产业总值及增速第二产业总值及增速第三产业总值及增速第一季度686826.246603.5325155.4315077.4第二季度1459857.1119153.8713916.7626808.3第三季度2275977.82230041086297.7966688.9第四季度3353538.7354774.21569589.51429188.9数据来源：国家统计局与此同时，通胀风险开始显现。2009年CPI和PPI呈前低后高走势，前三季度均为负值，十一月开始由负转正，环比上涨0.3%，十二月份环比上涨1%；PPI前三季度持续走低，均为负值，第一季度开始缓慢回升，到12月份，由负转正，环比上涨3.9%。由于前期适度宽松货币政策导致新增信贷规模创历史新高，市场流动性极为充裕，未来物价上行压力加大，防治通胀压力上升。126 全年全社会固定资产投资224846亿元，比上年增长30.1%。前三季度固定资产投资累计额已接近08年全年水平，受拉动经济增长的四万亿政策刺激，09年开年，固定资产投资增速迅猛，绝对量也好于08年同期水平，尽管第四季度开始，累计增速有所下降，但仍保持较高水平，预计10年固定资产投资仍将保持增长势头，但随着利好政策慢慢退出，经济刺激逐渐放缓，其增速应保持稳定，不会过分放大。全年社会消费品零售总额125343亿元，比上年增长15.5%。经过08年增速大幅下滑后，09年二月份开始缓慢上升，绝对量上涨也好与08年同期水平。商品市场逐渐回暖。数据来源：国家统计局世经未来整理图12009年我国固定资产投资完成情况数据来源：国家统计局世经未来整理图22009年我国社会消费品零售总额126 总体看，09年经济复苏态势良好，投资消费均有所回升，预计未来的10年，经济进一步得到巩固，但与此同时，防止通货膨胀将提上日程。由于经济政策的滞后性，08年09年大量宽松货币政策和财政政策的密集出台，必将造成10年流动性进一步过剩，通货膨胀压力大。数据来源：国家统计局世经未来整理图12009年PPI和CPI变化情况房地产行业受到09年经济复苏的影响，发展势头强劲。社会消费品零售总额的升高，表明消商品市场开始回暖，人们对未来经济发展持乐观态度，消费需求上升，这将间接增加对商业地产的需求。同时，2010年通货膨胀预期加大，为保证货币的保值增值，房地产领域将再次成为投资要点，大量资金蜂拥而入，一方面促进该行业迅速发展，另一方面也增加房地产行业风险，形成资产泡沫。第二节政策环境分析一、2006年到2008年行业政策梳理表12006年到2008年主要房地产政策回顾房地产政策宏观政策2005年5月，国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施（“国六条”），包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。六条措施拉开了2006年房地产调控序幕。2006年5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，人称九部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70％的标准。2006年8月14日，建设部、监察部、国土资源部联合下发了《关于制止违规集资合作建房的通知》（建住房[2006]196号），一律停止审批党政机关集资合作建房项目。126 2007年3月5日，在十届全国人大五次会议开幕会上，温家宝总理发表讲话指出：必须促进房地产业持续健康发展。2007年4月6日，建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、税务总局、国家发展改革委、工商总局等部门，联合开展房地产市场秩序专项整治，发布《房地产市场秩序专项整治工作方案》，强化房地产市场监管，对房地产开发企业依法进行审计和检查，依法打击房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为。2007年8月7日，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台，强调5个要点：新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内；经济适用住房套型建筑面积控制在60平方米左右；购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易；“十一五”期末全国廉租住房制度保障范围覆盖低收入住房困难家庭；城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。2008年5月30日，中纪委、监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部联合下发《违反土地管理规定行为处分办法》，并决定自6月1日起执行。《处分办法》强调了土地执法倾向政府主体，坚守18亿亩耕地“红线”不动摇。2008年9月，住房和城乡建设部再次发布《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》，指出要完善扶持政策，推广全装修房。《通知》要求引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式，要根据本地实际，科学规划，分步实施，逐步达到取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房。土地政策2006年8月1日，国土资源局制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行，明确供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地及有竞争要求的工业用地等必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围。2007年1月1日，《关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》正式施行：新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍。修改后的城镇土地使用税每平方米年税额提高两倍，最高税额达30元／平方米。其中，大城市为1.5元至30元，中等城市为1.2元至24元，小城市为0.9元至18元，县城、建制镇、工矿区为0.6元至12元。2007年9月30日，国土资源部下发《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》，就进一步加大土地供应结构调整力度，保证用于解决城市低收入家庭住房困难的住房用地做出了部署。廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。依法报国务院和省级人民政府批准的城市建设用地中涉及的住宅用地，必须单独列出，其中廉租住房等的建设用地也不得低于70%。2007年11月19日，国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定发布了《土地储备管理办法》，进一步加强及完善了土地管理，这对于加大打击开发商的囤地行为有了更强的法律支撑，可以进一步释放闲置土地，增加商品房的供应。2008年7月1日，国土资源部、国家工商总局发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本实施。根据示范文本要求，受让人应在按合同约定付清全部出让价款后，方可申请出让国有建设用地使用权登记；商品住宅项目原则上开发时间最长不得超过3年。金融政策2006年4月28日，央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点。这是央行在05年加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。2006年10月30日，北京市银监局召集北京16家商业银行个人金融业务部负责人，正式传达指令，包括四大行在内的所有商业银行都被禁止向未封顶楼盘发放按揭贷款。2007年1月16日126 ，国家税务总局颁布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。《通知》规定，房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。对于已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用对于取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记，但未办理土地增值税清算手续的情况，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。中国人民银行、中国银监会2007年9月27日联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。2008年2月4日，中国人民银行、银监会联合发布了《经济适用住房开发贷款管理办法》。该《办法》明确了经济适用住房开发贷款的定位、借贷主体资格等一系列问题。2008年3月20日，证监会表示支持优质房地产企业通过IPO（initialpublicofferings，首次公开发行股票）或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强；但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。2008年4月，国税总局发布《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》。《通知》规定对房地产开发企业开发、建造的住宅以及其他建筑物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式取得的预售收入，按规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，对开发完工的产品，结算计税成本后，按照实际利润再行调整。2008年4月16日，中国人民银行决定从2008年4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，总计达到16%。2008年9月16日和10月8日，央行先后两次下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率，紧缩性政策开始放松。2008年10月15日和10月9日分别下调人民币存款准备金率和一年期贷款基准利率0.5和0.27个百分点。2008年10月22日，财政部、国家税务总局、央行出台政策，降低存贷款金融利率、减免税费、降低房贷首付。2008年10月27日起，个人住房贷款利率优惠下浮30％，最低首付款比例调整为20％。2008年11月5日，国务院出台扩大内需十措施，确定4万亿元投资计划。资料来源：世经未来整理二、2009年主要政策分析（一）宏观政策1、北京、上海等大城市纷纷推出2009年保障房计划2009年，保障性住房建设成为房地产市场稳定发展的首要突破口，在中央明确提出2009年解决260万户廉租房建设(包括租赁补贴)及80万户的棚户区改造问题后，各大城市2009年的保障房计划也相继出炉。深圳：2009年深圳全市将投资46.27亿元，新建保障性住房2.57万套，总建筑面积将达到134.8万平方米；其中，经济适用住房0.89万套，建筑面积52.5万平方米；公共租赁住房(含廉租房)1.68万套，建筑面积82.3万平方米126 。此外，深圳今年将对2717户住房困难家庭进行住房租赁补贴，补贴总金额达2857万元。上海：2009年上海将继续安排400万平方米的经济适用房建设。2008年400万平方米的开工任务则已完成，至2008年11月份，已完成投资近50%，其中5万平方米已建成。今年上海首批经济适用房还将入市，目前《上海市经济适用住房管理试行办法》仍在公开征求社会意见阶段，预计今年一季度报市政府批准后实施。北京：2009年计划新开工建设和收购政策性住房850万平方米，包括廉租房20万平方米、经济适用住房160万平方米、政策性租赁房20万平方米、限价商品房650万平方米。2008年北京已建设和收购廉租房50.3万平方米，新开工建设经济适用房301.5万平方米、限价房451.5万平方米。政策解析：政府大规模的保障性住房建设，一方面是为了稳定房地产业对国民经济的拉动作用，防止景气度大幅下滑；另一方面，将分流商品房市场需求，抑制房价大幅反弹。就未来商业地产市场而言，保证性住房建设将从两方面对其造成正面影响。其一，一二线城市保证性住房建设将加大人口集中程度，密集的小区周边生活配套设施必不可少，因此，保证性住房一定程度上促进了社区商业物业的需求。另一方面，住宅市场由于资金回收期短，运营风险小，一直是我国地产开发商钟爱的品种，而此次国家大规模鼓励保证性住房建设，无形中压低了商业地产的利润空间，迫使其寻找新的增长点，就我国商业地产发展现状而言，相较住宅地产规模还是远远不够的，成长空间也相对充裕，因此，保障性住房建设将从侧面促使开发商转战商业地产。2、住建部组织城市商业地产调研发展中问题亟需深入调查研究4月9日，住房和城乡建设部发函（《关于开展商业地产专题调研的函》）至北京、上海、天津、重庆、广州、杭州、沈阳、成都、深圳、青岛、郑州、苏州12个一二线城市相关部门，要求对包括写字楼、商业营业用房等商业地产进行专题调研。其后，住房和城乡建设部根据各市上报情况派人进行实地调研政策解析：2002年一批大型购物中心的开工建设被称为商业地产元年，以后商业地产无论从企业规模、投资与竣工数量、商场与业态多样性等，都有长足的发展，2008年12月9日中国房地产协会成立了商业地产专业委员会。此次住房和城乡建设部发函意味政府高层管理部门对商业地产的重视。本次12城市商业地产调研是在国际金融危机背景下进行的，全球经济的衰退必然会殃及中国商业地产，但国内商业地产的问题绝不是一时性的，各地都存在着诸如盲目开发、招商困难、经营不善等各种发展中积累性问题，亟需深入调查研究作出对策。126 3、国家发改委着力稳定房地产市场预期2009年8月25日，国家发改委有关负责人表示，我国将深化收入分配改革，逐步提高居民收入在国民收入分配中的比重，提高劳动者报酬在初次分配中的比重。对于房地产价格调控，国家发改委将着力稳定房地产市场信心和预期。政策解析：2008年9月以来房地产价格理性回落，但在调整过程中，遭遇了前所未有的国际金融危机和国内经济发展趋缓的宏观环境，购房者由房价理性回落，转变为信心不足，加速了市场向下调整的趋势。为落实扩大内需、促进经济平稳较快增长的重大决策，国务院和有关部门相继出台了一系列政策措施。在一系列促进房地产市场健康发展的利好政策刺激下，被压抑了一年多的自住需求集中爆发，并带动改善性需求和投资性需求入市，促使了多数城市住宅交易量持续大幅反弹；在成交量迅速扩大的情况下，房价也快速回升。但值得注意的是，在目前情况下房地产市场是否会持续回暖还存在很多不确定性。因此，保持房地产调控政策的连续性和稳定性至关重要。4、中央高层为2010年房地产行业政策取向定调中央经济工作会议强调：支持居民自住和改善性购房需求。12月7日，中央经济工作会议闭幕，会议强调继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，针对房地产业未提调控，而是提出要增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求，特别是提出要放宽中小城市和城镇户籍限制。国家发改委表示：我国将增加中低价位和限价商品房供应。12月9日，国家发改委有关负责人在全国发展和改革工作会议上表示：“明年我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。同时，国家将加大政府投入力度，加快廉租房等保障性住房建设，支持城市棚户区、工矿区棚户区及国有林区、垦区、煤矿棚户区改造和农村危房改造，继续实施游牧民定居工程。”国务院常务会议决定：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。12月9日，国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。国务院常务会议提出：遏制部分城市房价过快上涨势头。12月14日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作。国务院常务会议要求在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。国务院常务会议决定，用5年左右时间基本完成城市和国有工矿集中成片棚户区改造，有条件的地方争取用3年时间基本完成。政策解析：126 随着房地产市场的回升，一些城市出现了房价上涨过快等问题引起了政府的高度重视。为保持房地产市场的平稳健康发展，我国政府以稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。至此，2010年的房地产政策走向已经明确：一方面，内需尤其是消费需求仍有待扩大，普通居民的住房消费仍将鼓励；另一方面，房价上涨较快等问题需要逐步解决，短期“炒房”等投机性需求将面临抑制。（二）土地政策1、《土地利用总体规划编制审查办法》发布实施2009年2月11日，为进一步规范规划编制工作和规划审查报批程序，提高土地利用总体规划的科学性和可操作性，国土资源部出台《土地利用总体规划编制审查办法》，并自发布之日起施行，同时废止1997年10月28日原国家土地管理局发布的《土地利用总体规划编制审批规定》。《办法》强调，土地利用总体规划是实行最严格土地管理制度的纲领性文件，是落实土地宏观调控和土地用途管制，规划城乡建设和统筹各项土地利用活动的重要依据。各地区、各部门、各行业编制的城市、村镇规划，基础设施、产业发展、生态环境建设等专项规划，与土地利用总体规划相衔接。《办法》规定，土地利用总体规划应当包括下列内容：现行规划实施情况评估，规划背景与土地供需形势分析，土地利用战略，规划主要目标的确定，土地利用结构、布局和节约集约用地的优化方案，土地利用的差别化政策，规划实施的责任和保障措施等7项内容。同时，为了体现不同层级土地利用总体规划的特点，《办法》对省、市、县、乡(镇)四级的土地利用总体规划应当重点突出的内容作了具体要求。政策解析：1997年10月，原国家土地管理局第7号令颁布实施了《土地利用总体规划编制审批规定》，对规范土地利用总体规划编制和审批，提高规划的科学性，起到了积极的作用。但是，随着经济社会的快速发展，土地利用供需形势、规模、结构和布局发生了重大变化，特别是去年8月，国务院审议通过了《全国土地利用总体规划纲要（2006-2020年）》，明确了新一轮土地利用总体规划的指导思想、规划原则、规划目标、规划任务和规划内容等，原有《规定》已远远不能适应新一轮规划编制工作的要求。为全面落实《纲要》精神，进一步规范规划编制工作和规划审查报批程序，提高土地利用总体规划的科学性和可操作性，迫切需要对《规定》进行重新修订。重新修订后的《办法》必将对节约集约用地，将对房地产行业产生重大而深远的影响。2、国土部“松绑”工业用地用途不同折扣不一5月13日126 ，国土资源部下发《关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》，决定对《全国工业用地出让最低价标准》实施政策进行适当调整，即变相下调工业用地最低出让标准。根据通知要求，各市县国土资源管理部门在工业用地出让前应当根据土地估价结果、土地供应政策和最低价标准等集体决策、综合确定出让底价。其中，对各省市确定的优先发展产业且用地集约的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的70%执行。通知指出，优先发展产业是指各省市依据国家《产业结构调整指导目录》制订的本地产业发展规划中优先发展的产业。用地集约是指项目建设用地容积率和建筑系数超过《关于发布和实施〈工业项目建设用地控制指标〉的通知》所规定标准40%以上、投资强度增加10%以上。通知还指出，以农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目，在确定土地出让底价时也可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的70%执行。对中西部地区确需使用土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围外的国有未利用地，且土地前期开发由土地使用者自行完成的工业项目用地，在确定土地出让价格时可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的15%执行。使用土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的国有未利用地，可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的50%执行，这意味着该类用地最低出让标准可打五折。但是，国土部也为此次“打折行动”划出了土地成本底线。根据通知规定，“出让底价低于该项目实际土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取的相关费用之和的，应按不低于实际各项成本费用之和的原则确定出让底价。”政策解析：为遏制工业用地“零地价”甚至“负地价”出让，国土资源部规定2007年1月1日起所有工业用地出让确定价格时必须执行最低控制标准。《标准》把工业用地分为15等，其中1等土地的最低价标准为840元/平方米，15等土地60元/平方米。据悉，《标准》是根据中国东、中、西部不同区域的社会经济发展状况与土地利用差异制定，体现了区域产业政策和土地利用政策导向。调整后的用地标准对于刺激企业投资，特别是新建项目投资有直接作用。同时，新政策对于中西部地区降低土地使用成本，增加投资也将产生积极的影响。3、国土资源部要求各地全面清理摸清闲置土地2009年9月，国土资源部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，要求各地全面清理和摸清闲置土地情况，及时制订批而未征、征而未供、供而未用、用而未尽土地的处理意见和整改方案。《通知》表示，加强土地执法监察，通过建立健全动态巡查、举报等制度，对苗头性、倾向性问题早发现、早制止、早处置，及时纠正和查处以预审代审批、通过办理临时用地方式变相开工建设等未批先用、批而不用、批少占多等违法违规用地行为。《通知》还要求，严肃查处违反土地管理法律法规新建“小产权房”和高尔夫球场项目用地。政策解析：126 自1999年4月《闲置土地处置办法(中华人民共和国国土资源部令5号)》发布以来，尽管近期国土资源部接连下发通知，要求地方清理批而未用土地，依法处置闲置用地，但时至今日，闲置土地收回的政策执行一直存在较大弹性，当风头紧、市场好、需要放大土地供应时则收紧政策绳索，警告闲置土地开发企业；当市场走弱时则放水执行。如今，老的闲置土地尚未完全开发利用，新的高价地又在源源不断地进入市场，“地荒论”不时抬头，闲置土地处理不能再继续纸上谈兵。土地作为商业地产的重要成本之一，价格变化将显著影响到地产项目后续经营资金。此次国家对闲置用地的清查，有助于完善土地交易市场，稳定地价。（三）金融政策1、我国房产税制实现内外统一2009年1月，财政部和国家税务总局联合发布了《关于对外资企业及外籍个人征收房产税有关问题的通知》。通知明确，根据2008年12月31日国务院发布的第546号令，自2009年1月1日起，废止《城市房地产税暂行条例》，对外资企业及外籍个人的房产征收房产税，在征税范围、计税依据、税率、税收优惠、征收管理等方面按照《中华人民共和国房产税暂行条例》及有关规定执行。各地要及时了解外资企业及外籍个人房产税的征收情况，对遇到的问题及时反映，确保相关政策落实到位。政策解析：房产税的主要征税对象是商业地产。据1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度,由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。《城市房产税》的废除，是一种法律上房地产税种的统一，但是，过高的房产锐将会降低开发商利润，降低投资者的投资热情，因此可以作为宏观调控政策进行房地产市场的干预，有助于房地产市场理性发展。2、国务院再提开征物业税2009年5月25日，中国政府网公布《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，其中第九条要求深化房地产税制改革，研究开征物业税，并由财政部、国税总局、国家发改委、住房和城乡建设部四部门负责。政策解析：物业税又称财产税或地产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。物业税主要遏制对象是住宅地产，但是由于商业地产项目多以自持租赁为主，此次物业税重提，对商业地产的影响要远远大于住宅地产，不仅降低了商业地产利润空间，加大了后续运营风险，不利于商业地产未来长足发展，而切对地产开发商的积极性也有一定挫伤。126 3、国务院下调房地产项目资本金比例2009年5月25日，国务院下发通知，公布固定资产投资项目资本金比例下调的具体内容。其中，保障性住房和普通商品住房项目资本金比例下调幅度最大，由原来的35%下降至20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。政策解析：2004年9月，中央为调控当时较热的房地产市场，曾要求申请贷款的开发企业其自有资本金比例不得低于35%。随后几年，随着楼市升温，中央曾出台过一系列调控政策，但“35%”的大限从未松动。这次是自1996年设立房地产项目资本金比例制度以来的首次调低，其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例下调15个百分点以后，已恢复到1996年的水平。资本金比例的松动实际上是对开发商最为“对症下药”的“拯救”，自有资金比例降低意味着开发商的贷款门槛更低，可以用更少的资金贷到更多的贷款，从而增强房地产企业信心。商业地产由于其自身运营特点，资金需求量较大的同时，资金来源却不如住宅地产灵活，此次下调资本金比例，对商业地产的资金问题将有一定缓解。4、新保险法公布实施，商业地产是最大受益者。10月1日，修订后的《中华人民共和国保险法》将开始实施。与原保险法相比，最为重要的一个亮点是保险资金运用形式新增"不动产"。保险资金的不动产投资包括购买自用办公楼、投资廉租房、养老实体、商业物业等，也就是说除了住宅地产，房地产行业的大门已正式向保险资金打开。为控制风险，保监会对保险资金投资比例有着明确的上限。虽然配套的《保险公司不动产投资试点管理办法》尚未出台，但业内专家普遍认为5%的不动产投资比例最为可能，而依此测算，未来保险投资不动产的资金将达2000亿。政策解析：目前北京、上海、深圳、广州等四个一线城市的甲级写字楼约为2000亿元～2500亿元。如果2000亿投资全部入市，按照当前物业估值，目前可投资不动产的保险资金规模已经快接近全国一线城市甲级写字楼存量总规模。冲击力不容小觑。商业地产融资问题将得到进一步解决。5、土地出让首付款再提高12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》（财综〔2009〕74号），将开发商拿地首付款比例提高到五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。此前，一些地方土地出让大多执行20%~30%的首付政策，有的地区土地出让收支未全额纳入地方财政预算管理。政策解析：土地出让金新规对于开发企业争当“地王”、地方政府过度依赖“土地财政”126 ，是有效的遏制。有效打击了开发商囤地现象，加快开发建设步伐。就商业地产来说，一方面，由于开发成本就高于住宅地产，土地出让款的进一步提高和还贷时间的限制，将加大商业地产资金需求量。另一方面，商业地产为了迅速回流资金，有助于加快建设开发步伐，提高市场供给量。第三节关联行业发展情况分析房地产关联行业众多，包括钢铁、建材、装饰材料等57个子行子。房地产行业需求情况的变动，直接影响上下游子行业的需求，同时，上下游产业的价格的变动，也将直接影响房地产行业的开发成本。商业地产作为自身资金需求量就较大的地产业态，生产成本的变动对于后续资金的使用和分配有重要的影响。因此，认真考察相关行业的发展态势，有助于规避价格变动对商业地产带来的风险。由于商业地产业消费群体不是广大的消费者，而是生产性服务业公司和批发零售企业等零售商，因此，我们依据商业地产的建造特性，上游产业主要选择钢铁业和水泥等产业作为建造过程中成本的衡量。下游产业主要选择社会服务业，作为建设完成后招商情况的衡量。图1房地产关联行业链一、上游行业的发展及影响（一）钢铁1、产销率小幅上升钢材需求市场开始回暖2009年粗钢和成品钢年平均产销率均达99%。受2008年金融危机影响，钢材产销率一度下滑，成品钢2009年第一季度产销率跌入谷底，达97.9%，较126 2008年同期98.2%的水平，下跌0.3个百分点。由于2008年下半年到2009年上半年，房地产需求市场疲软，开发商动工热情低落，钢材需求量持续下滑，产销率下降，进入2009年下半年，国家固定资产投资加大，保障性住房和一般商品房投入力度加大，房地产施工面积增加，直接促进了钢材需求市场的复苏，产销率开始回升。2010年，刺激经济复苏的4万亿投资仍将继续，固定资产投资增速虽有可能放缓，但总量仍将增加，加之2008年底2009年初，大量由于资金短缺而暂时停工的地产项目由于得到2009年资金支持和房地产预期变好的刺激，开始复工，我们预计2010年，钢材销售市场将全面回暖。数据来源：国家统计局世经未来整理图12009年钢材产销率2、钢材产量上升价格原位震荡中显露上升意图钢材作为房地产行业的主要原材料，其价格和供应量的变化直接影响房地产行业的建造成本。2008年是房地产行业的寒冬，对于钢材来说也不无影响。钢材总产量逐月下滑，价格指数更是在2008年第四季度跌入谷底。随着四万亿投资的刺激，钢材产量进入2009年开始小幅上涨，同比增速也长线上扬，供给市场较2008年更加充裕。再看价格，2009年钢材综合价格指数反复震荡。2009年一季度价格指数持续下滑，4月份到达最低点122.6，之后便开始触底反弹，一度上涨到7月的155.4，随后又进入了下行阶段，但是在09年12月再次出现上行趋势。总体走势成阶段性震荡，但是仍处于较低水平。126 2009年钢材价格指数的震荡走势虽然不断反复，但是仍传达出钢材价格上涨趋势增强。随着经济的复苏态势继续巩固，2010年四万亿财政政策继续刺激投资增长，对钢材的需求量将会进一步加大，因此我们预测，钢材价格2010年将会小幅上扬，产量将进一步扩大。由于钢材是房地产开发主要原材料，钢材价格的上涨将增加商业地产项目前期投入成本，不利于后期运营资金的分配，加大运营风险。数据来源：国家统计局世经未来整理图12009年钢材产量及增速走势数据来源：我的钢铁网，世经未来整理图22009年钢材国内综合价格指数3、2009年钢材政策频出淘汰落后产能增加行业集中度成主线2009年钢铁行业政策密集出台，1月，《钢铁产业振兴规划》通过国务院常务会议审议，3月，《钢铁行业调整和振兴计划》出台，5月，《关于遏制钢铁行业产量过快增长的紧急通报》发布，12月，工业和信息化部公布了《现有钢铁企业生产经营准入条件及管理办法(征求意见稿)》，《办法》明确规定，2008年度普钢企业粗钢产量必须达到100万吨及以上，特钢企业50万吨及以上，在规定期限整改无望的企业将退出钢铁行业。126 诸多政策的出台反复强调了钢铁业淘汰落后产能，加大产业集中度的思想，未来钢铁业重组兼并项目将增多。政策的实施，一方面将提升行业集中度，扶植龙头企业做大做强，有利于增强我国钢铁企业的国际竞争力，另一方面淘汰落后产能将有助于资源的集约利用。短期内，中小企业的倒闭有可能导致钢材市场供应水平下降，供应价格有上升压力，从长期看，国内钢铁企业的成长将有助于提高我国钢铁行业在国际上的议价能力，抵制国际铁矿石资源企业获取高额垄断利润。（二）水泥1、产销率直线上升销售市场回暖迅速2009年水泥行业全年产销率达99.5%，比2008年同期99.1%的水平，上涨0.4的百分点。销售市场回暖形式良好。2009年整体产销率水平都较高。一二季度产销率在97.9%的水平保持盘整，高于2007年与2008年同期水平。进入2009年下半年，产销率直线上升，连续突破98%，99%，上涨势头强劲。水泥作为建材行业的主要分支，无论是装饰装修还是房地产开发建设都必不可少，因此，无论是价格还是产销率都比较平稳，不容易受经济波动影响。随着2009年2010年四万亿固定资产投资，基础设施建设力度的加大，水泥销售市场仍将迎来小高峰。但是相较于钢铁，对地产行业影响并不显著。数据来源：国家统计局世经未来整理图12009年水泥产销率2、2009年水泥产量增大价格由弱转强。126 2009年水泥产量和增速都有一定回升。全年同比最高增速出现在8月，产量14975.2万吨，同比增长23.98%。各月产量均好于2008年同期水平，其中七月产量达到全年最大值，为157599万吨。产量增加的同时，水泥价格也开始缓慢回升，由2009年下半年开始由弱转强。2009年全年平均价格332.91元//吨，较2008年年均价351.39元/吨的水平，下降5.26%。受金融危机负面影响，2009年上半年价格仍持续下跌，主要原因在于国内房地产等建筑市场仍处于低迷期，新开工和在建项目都不足，因此水泥需求市场萎靡，供给量增加的同时，需求量没有立刻回升，导致价格下跌。下半年开始，一方面，国际刺激内需的政策开始逐渐起效，全国经济复苏态势良好，市场信心回升迅速，价格出现了持续上涨，另一方面，住宅市场下半年火爆的供需场面也加大了地产商开发建设项目数量，水泥需求量激增，因此自2009年10月开始,全国水泥平均价格结束了上半年持续下降的态势，呈现回升态势。随着2010年经济复苏态势的进一步巩固，国家宏观政策仍将以刺激内需拉动投资为主，水泥作为建筑家装行业的主要原材料，需求量将进一步上升，因此2010年水泥产量将会继续扩大，同时价格上涨压力大，不利于商业地产成本的控制。数据来源：国家统计局世经未来整理图12009年水泥产量及同比增速走势126 数据来源：国家统计局世经未来整理图12009年水泥综合价格变化二、下游行业的发展及影响社会服务业指提供劳务的形式来满足社会需求的社会活动。狭义指直接为改善和发展社会成员生活福利而提供的服务，如衣、食、住、行、用等方面的生活福利服务。广义的社会服务包括生活福利性服务、生产性服务和社会性服务。生产性服务指直接为物质生产提供的服务，如原材料运输、能源供应、信息传递、科技咨询、劳动力培训等。社会性服务指为整个社会正常运行与协调发展提供的服务，如公用事业、文教卫生事业、社会保障和社会管理等。社会服务按服务性质可分物质性服务和精神性服务；按服务的程度又分为基本性服务、发展性服务和享受性服务。由于商业地产的特殊性质，直接下游需求者就是服务行业，办公用房的需求者主要是生产性服务业和社会性服务，而商业用房的主要需求者则是通常意义上的消费性服务业。因此社会服务业景气情况直接关系着商业地产的需求量。社会服务业是比较容易受经济变化冲击的行业。一方面，由于金融危机的影响，人们的消费需求下降，消费性服务业企业经营困难，另一方面，生产性服务业作为工业中间品投入，并非是必不可少的环节，因此当金融危机影响工业生产时，降低成本直接导致对生产性服务业需求减少。126 2008年金融危机的蔓延，导致社会服务业企业家信心指数和企业景气指数大跌。同期商业地产租赁市场也是一派低迷，空置率不断上升。进入2009年，由于国内经济复苏态势良好，国家利好政策陆续出台，工业企业等均开始进入恢复阶段，加大对生产性服务业的需求，同时，消费者信心回暖，带动零售批发行业也开始复苏，因此商业服务也企业家信心指数和企业景气指数均有一定回升，社会服务业企业景气指数在09年第三季度达到124.1，同期服务企业家信心指数也上升到118.5.均高于前两季度。但是，两指数走势均劣于平均走势，同时但入第四季度，两个指数均进行了小幅下跌，表明整体社会服务市场并没有全面回暖。随着2010年经济的进一步好转，消费者信心也将有较大提升，社会服务性行业将进入较快恢复阶段，但是，考虑到国际商场仍处于乍暖还寒阶段，经济的走势仍存在不确定因素，所以我们预测，2010年两指数将呈现震荡上扬走势。对于商业地产，社会性服务行业的复苏是良好的需求信号，有利于2010年商业地产需求市场发展。数据来源：国家统计局世经未来整理图12009年社会服务企业家信心指数数据来源：国家统计局世经未来整理图22009社会服务企业景气指数126 第三章2009年我国商业地产开发现状第一节房地产行业整体景气状况一、国房景气指数大幅上扬投资开发态势良好09年房地产市场同国民经济一样，表现出强劲的倒V型反转。2009年一季度仍持续了08年底的低迷态势，国房景气指数小幅下挫，经过二季度三个月的水平盘整，指数直线上扬，由年初的94.86直破一百，最终到达12月底的103.66。上涨幅度接近10个百分点，09年下半年房地产行业的繁荣态势尽显无余。数据来源：国家统计局世经未来整理图12009年房地产开发景气指数走势分指数来看，投融资情况，房地产开发资金来源指数自08年底到达近五年最低值后，终于在09年开年触底反弹，势头迅猛，不过半年已恢复08年最好水平，到12月底更是突破110点，到达110.77。融资情况相当乐观，为09年风生水起的土地交易市场奠定了资金基础。投资情况看，房地产开发投资指数作为行业的先行指数，09年第一季度仍有明显下挫趋势，但第二季度开始便直线反弹，由年初的91.88上涨到年末的100.42，涨幅高达9.22%，资金来源充沛的情况下，投资力度也是毫不吝啬，表现出房地产商乐观的市场态度。开发情况，在良好的投融资带领下，土地开发面积和商品房施工面积指数也开始上扬，涨幅分别为3.7%和8%。四季度开始，商品房施工面积表现更加强劲，一路超过开发投资指数，位居第二，上涨势头强劲，直观反应了下半年住宅市场供不应求，企业忙于施工的火爆局面。126 数据来源：国家统计局世经未来整理图12009年房地产投融资及开发建设情况指数走势二、行业景气指数好于平均水平，企业家信心恢复迅速经过08年的大幅下挫，09年房地产行业景气指数开始回升。一到四季度分别为100.9，119.6，126.3，133.6，第一季度到第四季度涨幅超过30个百分点。整体走势上看，下半年在火热的住宅地产市场带动下，收益颇丰，企业状况较乐观，景气指数超过企业间平均水平。同时，企业家信心在09年也得到了较好的恢复。08年四季度下跌接近80点达到谷底后，09年一季度开始上扬，到四季度已经到达138.2，全年涨幅近40点。数据来源：国家统计局世经未来整理图22009年房地产企业景气指数126 数据来源：国家统计局世经未来整理图12009年房地产企业家信心指数09年从投融资环境到土地开发情况，再到房地产信心都有较好的恢复，个指标反弹强劲，预示着房地产业已经基本走出金融危机的影响，并进入新一段开发热潮中，未来随着经济情况的进一步好转，地产业的增长趋势将得到良好巩固，同时，我们也注意到，尽管12月无论是投融资情况还是土地开发情况，各指标虽仍上涨，但是涨幅明显放缓。证明年底国家密集出台的各项调控政策已初见成效，加上2010年刺激经济复苏的各项利好政策慢慢退出，我们预计，未来走势虽然明朗，但是幅度却会趋于平稳，09年房地产市场的火热局面很难在2010年继续上演。第二节房地产行业投融资情况分析一、房地产开发资金来源充裕个人按揭贷款贡献大2009年房地产资金来源较充裕，全年资金来源总计57128亿元，同比增速从年初的6.9%，上涨到年末的44.2%，同时，总量也好于去年同期水平，09年9月份累计值已相当于08年全年水平，同比增幅接近50%。总体看，2009年资金来源增速与去年末结余资金增速由08年的负向剪刀差终于成功逆转为正向剪刀差。上年末资金结余是指上年资金来源中没有形成投资额而结余的资金。结余资金的增速加快，表明地产商对后市前景持观望态度，为规避风险，不急于将所得资金迅速投入到生产施工中去。08年结余资金增幅较快，与资金来源同比增速形成巨大落差，其主要成因在于受金融危机影响，地产商投资速度放缓。这种资金落差，直观反映了08年惨淡126 的房地产市场。而09年开始，这一差额却进行了大幅逆转。一方面，地产商资金来源有所上升，社会投机性资金看好房地产市场，大笔资金流涌入，另一方面，地产商自有资金利用提高，上年结余资金增幅锐减，房地产商开始将08年未投入市场的资金逐步放出。两种效应的同时作用，提高了房地产的资金结余量。数据来源：国家统计局世经未来整理图12009年房地产本年资金与上年结余资金对比具体分资金来源看，09年全年国内贷款11293亿元，增长48.5%，利用外资470亿元，下降35.5%；企业自筹资金17906亿元，增长16.9%；其他资金27459亿元，增长71.9%。在其他资金中，定金及预收款15914亿元，增长63.1%；个人按揭贷款8403亿元，增长116.2%。数据来源：国家统计局世经未来整理图22009年房地产资金来源情况对比整体看，09年下半年，国内贷款占比有所下降，受国家抑制房价的宏观政策影响，银行银根紧缩，房地产信贷受到一定阻碍，而其他资金来源占比却持续上升，其中个人按揭贷款贡献最大，有效解决了地产商融资问题。126 就商业地产而言，商业地产资金需求规模巨大，但其融资方式相对住宅地产却更加单一，主要是通过国内银行信贷，信托，以及发行企业债完整资金的募集。从商业地产发展的策划，招商，运营三个阶段来看，尤其是初期开发策划阶段，由于尚没有形成成熟的物业，资金流不稳定，仍具有较高风险，还不能引起国内外私募基金的青睐，发行REITS并不现实，而短期内，企业债的发行需要诸多手续，不能达到立刻获取现金流的效果，因此，银行信贷是商业地产初期融资最重要的手段。银行银根的紧缩，无疑增加了商业地产开发难度，不利于自有资金不雄厚的企业进入商业地产市场。二、行业投资情况回暖商业地产投资同比增速超住宅地产成首位2009年，房地产融资渠道通畅的形势下，投资市场也相当积极。09年全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%。办公用房09年1-12月完成投资额1378.04亿元，同比增幅18.1%，商业用房完成投资额4171.58亿元，同比增幅24。4%。无论是总量上还是增速上，09年房地产投资市场都有一定的回升，但其总体增速仍低于近几年同期水平，其主要原因是金融危机尚未完全过去，经济复苏前景还有待进一步确认，导致投资商虽重拾信心，但依然谨慎。数据来源：国家统计局世经未来整理图12009年房地产开发投资情况从投资结构来看，近几年房地产市场的投资结构都比较稳定，住宅地产投资额五年来从未低于60%的占比，是房地产行业主要经营项目，而商业地产中的商业用房投资经过07年，08年萎缩，09年占比略有提升，达到11.5%，办公用房占比较去年也有小幅上涨，由08年的3.6%上升到09年的3.8%，而住宅地产相较于08年同期的72%的投资额占比，今年刚过70%的占比却有小幅下滑。126 数据来源：国家统计局世经未来整理图12009年房地产开发投资构成从各投资类型的增速对比看，2005年到2008年，住宅地产投资增速均领先于商业地产，带领房地产投资总额增速增长，稳居首位。但是这种局面在09年却发生了巨大逆转。2009初，在住宅地产仍受金融危机影响，投资增速继续下跌的时候，商业地产中的办公用房投资增长就开始长线上扬，未到09年一季度就已收复失地，近追金融危机前07年同期增速水平。而商业用房虽启动较晚，09年3月才开始增长，但也先于住宅地产投资增长复苏。整个09年，商业地产投资表现异常强劲，同比增速始终摇摇领先于住宅地产。办公用房全年累计投资同比增速为18.1%，较08年全年累计同比增速7.42%上涨10个百分点强，商业用房2009年全年累计同比增速22.4%，较08年上涨7.5个百分点。而住宅地产09年全年累计增速只有14.2%，较去年同期下跌近9个百分点。尽管2009年底由于住宅市场的异常火热，投资商为抢占地盘，短期内向住宅地产注入大量资金，使得商业地产资金使用被占，投资速度放缓，但是不可否认，商业地产作为房地产新的发展趋向，已经受到了地产开发商的重视。126 数据来源：国家统计局世经未来整理图12009年房地产各投资类别增速对比三、商业营业用房投资增速平稳办公楼投资起伏大2009年是经济复苏的一年，也是商业复苏的一年。社会消费品零售总额增长经过08年下半年的大幅下跌后，终于在09年制止了继续下挫的势头，开始趋于平稳。而与零售业，商业密切相关的商业地产在09年也开始起色，投资总额无论是总量上还是增速上都走势强劲。但是同为商业地产，办公楼走势相较于商业用房的走势却更加起伏不稳，观察05年到09年整体同比增速，大起大落明显，这与其更容易受经济环境变化有关。07年到来的金融危机，金融行业受冲击最大，众多金融服务公司退租，国外在我国的分支机构也大量撤离或缩减，直接导致了办公楼需求下降，租金下降，空置率上升，租金回报率降低。对于那些以追求利益最大化的投资者来说，这显然不是一个很好的投资选择，因此投资资金进入少，使得08年办公楼投资无论是量上还是增速上较07年同期均有下滑。而相对办公楼，商业营业用房主要供应给零售、批发等行业，虽然受金融危机影响，一些奢侈品消费有所下降，但是构成我国居民消费的主要成分还是必需品。必需品的需求弹性极低，因此尽管受金融危机影响，其需求并没有削减，从而零售商也不会大幅减少，相应的，商业营业用房受影响也较小，其租金回报率比较稳定。因此，资金流入平稳。126 数据来源：国家统计局世经未来整理图12009年商业地产投资完成情况无论是融资渠道的畅通还是投资市场的繁荣，均表明，2009年，房地产业已经走出金融危机影响，开始复苏，而在这种复苏背景下，商业地产尤其受投资者关注。基于房地产市场运营的自身周期特点，一个项目从开始建设到完工需要至少一年以上的时间。因此，住宅地产总量上的优势主要是由于去年甚至是前年便已经进行了投资规划，今年进入收尾期，为了完工而必须进一步追加投资。所以我们预测未来的几年，住宅地产的投资规模仍会占领房地产市场半壁江山。而商业地产经过05年06年的启动，已经进入初步发育期，相对于住宅市场对经济形势的高度敏感，商业地产更能抵御经济环境变换所带来的宏观风险，并且，在危机消退，经济复苏繁荣时期，由于商业地产和消费密切联系，因此收益率更将大幅提高。国内外投资者也考虑到商业地产的性对稳定性和持续收益性，因此纷纷转战该领域。09年商业地产投资占比的增加，住宅地产投资占比的下降是比较显著的信号。第三节房地产整体开发完成情况分析一、土地开发购置情况（一）土地开发购置状况有所好转购置费用增加126 2009年全国房地产企业共购置土地31906.08万平方米，同比下降18.9%。受金融危机影响，08年9月开始，房地产企业购置土地面积增速就开始由正转负。结合去年资金来源增速不难分析，由于资金限制，地产商没有足够的资金用于购置土地，因此购置面积增速变负，而相应的，结余资金上升。09年上半年延续了这一低迷态势，1-3月累计增速最低达-40%，一方面地产商对后市走势持保守态度，以观望为主，另一方面，由于资金来源还没有得到较好的缓解，为预防资金链中断，规避风险，地产商不敢轻易购置土地。同样的，土地开发状况也遭遇同样的尴尬。2009年全年土地开发面积为23006.04万平方米，同比下降19.9%，上半年下降更外严重，1-2月开发面积同比下降-15.5%。但是09年下半年，随着我国经济复苏态势良好，住宅市场需求火热，地产商信心恢复较快，土地购置面积和开发面积增速都有上升，整体开发情况好转。表12009房地产土地开发购置情况单位：万平方米%年份本年购置土地面积同比增速本年完成开发土地面积同比增速2007-022409.02-30.42582.52-7.92007-036110.04-8.65305.730.42007-049162.95-0.67615.234.62007-0512169.8859775.2211.22007-0617251.821011803.357.62007-0720880.4412.714173.6211.32007-0824290.0715.216173.9515.32007-0928346.3517.818183.9311.32007-1031350.7916.919835.197.92007-1134031.0315.521428.182007-1240609.181126870.770.72008-023270.3135.83133.221.32008-037922.1429.75889.57112008-0410175.6711.18065.315.92008-0513835.1713.710195.834.32008-0618560.987.612977.389.92008-0721973.85.214766.64.22008-0824942.112.716519.322.12008-0927536.73-2.917887.89-1.62008-1029596.12-5.619343.91-2.52008-1132016.5-5.920851.45-2.72008-1236785.37-8.626033.27-5.62009-022288.07-302647.22-15.52009-034741.65-40.15222.62-11.32009-047266.1-28.67078.21-12.22009-059874.77-28.68844.69-13.32009-0613643.98-26.511009.65-15.22009-0716308.5-25.812789.45-13.42009-0818630.67-25.314920.11-9.72009-0921451.1-22.116706.24-6.62009-1024071.65-18.718444.66-4.62009-1127091.47-15.420338.33-2.52009-1231906.08-18.923006.04-19.9数据来源：国家统计局世经未来整理126 作为房地产开发最大成本，土地购置费投资在09年有所上升，一方面由于房地产行业开始复苏，地产商忙于圈地，另一方面，由于住宅市场火热，销售价格的暴涨引发新一轮抢地热潮，而供小于求的现状致使一个个地王出现，购置费成本上升，投资加大。对商业地产而言，土地成本上升将加大运营难度。一方面，与楼市火热相对应的，办公楼和商业用房的租金却持续下滑，租金利润降低，回收成本时间延长，增大商业地产运营成本。另一方面，住宅地产交割完毕后，不再产生成本，较高的地价能在出售房产时全部转嫁给消费者，资金回流快，容易规避风险。而商业地产开发中，后续经营仍需现金的持续投入，开发完成后，其商户的入住率更直接影响租金回收时间，因此土地成本的上升将严重影响商业地产运营期的资金投入情况，成本回收期延长，不易规避资本贬值风险。数据来源：国家统计局世经未来整理图12009年房地产开发土地购置费变化情况（二）、土地开发面积占施工面积缓慢走低开发商囤地意图显见由于09年房地产业融资渠道畅通，资金来源相对充裕，整体开发面积占购置面积比例较08年有所上升，土地开发情况较好，但是随着进入09年下半年，开发面积有所下降，一方面由于09年年底，国家为了调节持续高涨的房价，密集出台了一系列宏观政策，银行银根收紧，短时间内资金来源受限，另一方面，不断刷新的商品房成交单价，使地产商对房价继续上涨的预期加大，因此囤积土地以谋求更大的利润。126 数据来源：国家统计局世经未来整理图12009年房地产土地开发面积与购置面积比值走势二、房屋开发建设情况2009年房地产整体开发建设情况呈现出由弱到强态势。全年累计房屋新开工面积294430.2万平方米，比2008年同期262330.33万平方米上涨8.5%。全年累计房屋施工面积587278.8万平方米，同比增长10.7%，全年累计竣工面积229576.12万平方米，同比增长2.7%。2009年全年房屋开发建设情况各同比增速虽仍处于较低水平，但是却有逐渐上升趋势。2009年一季度延续了2008年萧条的态势，新开工面积同比增速下降7.9%，施工面积和竣工面积同比增速虽为正数，但均显著低于2008年同期增速。这与房地产需求市场年初低迷景象相呼应。进入第二季度，特别是2009年下半年，受住宅市场带动，房地产行业迎来小阳春，供求市场的火热也带动了开发建设市场加紧动工，新开工面积同比增速由负转正，施工情况由于资金来源较充裕，施工面积同比增速也开始上涨，到2009年12月，同比增速达10.7%，好于2008年同期增速。竣工面积增速也大幅上涨。126 2009年房屋开发建设情况单位：万平方米%日期房屋本年新开工面积新开工面积同比增速房屋施工面积房屋施工面积同比增速房屋竣工面积房屋竣工面积同比增速2007-0345135.82.1217811.0521.520389.8920.22007-06111749.1214.3307752.8116.954961.8424.72007-09172770.717.6378314.718.396258.824.12007-12268401.416.5482005.517.5203992.713.52008-0353136.9917.7267457.922.824567.8220.52008-06126664.8613.3369499.9720.162744.314.22008-091855797.4437199.215.6106525.110.72008-12262330.33-2.3527597.079.5202704.3-0.62009-0348923.5-7.9289862.428.425964.855.72009-06119734.76-5.5383582.793.867122.8272009-09191875.953.44691067.3116738.949.62009-12294430.28.5587278.810.7229576.122.7数据来源：国家统计局世经未来整理第四节商业地产开发建设情况一、开发建设情况良好同比增速有所上升2009年商业地产从新开工面积到施工面积再到最后的竣工面积，总量上都有所上升，同比增速也是稳步上涨。分类型看，办公楼全年新开工面积2813.5万平方米，比去年同期上涨13.8%。整体增速持续增加，尽管上半年新开工面积较08年仍为负数，但是进入下半年，新开工面积总量持续增大，同比增速迅速上长，最高涨幅为2009年1-11月，累计新开工面积2279.77万平方米，同比增速20.8%，而2008年同期同比增速只有3.4%。施工面积上，2008年全年累计施工面积9984.17万平方米，较去年同期增长4.2%，低于2008年同比增长10.4%的增幅。126 相较于新开工面积和施工面积的回暖，2009年办公楼竣工面积却继续下滑。全年累计竣工面积1606.55万平方米，同比下降12%。究其原因，主要受金融危机影响，办公楼需求量大幅萎缩，08年新开工面积较去年减少，导致09年项目的减少，因此竣工面积有所下降。由于今年的新开工面积大幅回升，预计明年和后年，办公楼竣工面积将会大幅上涨，市场供给量增加。商业营业用房全年新开工面积1235.2.16万平方米，较去年同期增长23%，其中1-11月增幅最大，较去年增长35.4%。商业营业用房由于受金融危机影响较小，新开工面积增长较稳定，尽管08年楼市惨淡，但商业营业用房新开工面积同比增速始终为正，进入09年，随着经济复苏，同比增速更是进一步好转，显示出其较好的抗风险性。同时，商业营业用房09年施工面积和竣工面积同比也有所增长。2009年商业营业用房全年累计施工面积34439.58，较去年同期增长13%，高于08年同期增长11.4%的增幅。全年累计竣工面积6515.36，较去年同期增长1.6%.。由于2008年奥运会的开幕，很多地产商为了赶上奥运会商机，加大了购物中心等商业营业项目的建设，尽管受08年下半年受危机冲击，但是由于之前很多项目已经进行，所以整体商业营业用房的施工面积和竣工面积不减反增。随着今年商业地产的繁荣，预计2010年商业营业用房供给量将进一步上升。数据来源：国家统计局世经未来整理图12009年商业地产新开工面积126 数据来源：国家统计局世经未来整理图12009年商业地产施工面积数据来源：国家统计局世经未来整理图22009年商业地产竣工面积2009年商业地产整体开发建设情况已经恢复，并且增长势头强劲。尽管2009年底，由于住宅地产市场下半年热度升温，使得大批投资者将资金转入住宅地产的购置和开发上，相应减少了商业地产的资金运用，使其施工情况、新开工情况和竣工情况都受到一定程度的影响，在年尾时，增幅放缓，但是整体开发量有所上升，预计未来的2010年，商业地产供给量将一步增加。126 同时，由于愈演愈烈的房价引起政府的高度重视，开发商拿地和购地情况都将在2010年受到限制，住宅地产的利润空间也将进一步挤压，而商业地产的开发建设情况虽然增势迅猛，但是规模上相对住宅地产还是远远不够，因此开发空间较大，未来将有更多开发商涌入。总体供给情况前景良好，一方面预示了市场对商业地产未来发展信心十足，另一方面，由于国内国外金融危机影响仍在蔓延，短时间内不可能完全恢复，因此对无论是办公楼还是商业用房短时期内都不可能有较大需求，如此大量的供给下如果需求不足，将进一步引发商业地产供需结构失调，随之而来的空置率上升，租金下降将增大地产商运营风险和成本，不利于商业地产成长。二、销售市场回暖量价齐升2009年办公楼累计销售面积1513.3万平方米，同比增速30.8%，累计销售额1617.84亿元，同比增长66.9%。商业营业用房全年销售面积5222.29万平方米，同比增速24.2%，累计销售额3601.36，同比增长45.5%。无论是总量还是增速上，2009年商业地产的销售市场都相当繁荣。而商业用房销售增速更是势头迅猛，这主要得益于2009年零售业巨头纷纷转型，变身成为商业地产开发商。2009年7月，宜家集团对外宣布，已成功拍得北京大兴的西红门商业综合区二期用地，将对此地进行综合开发建立一个大型购物中心。时隔两月后，随着青岛乐都汇广场的开幕，英国知名零售商特易购（Tesco）也成功转型为商业地产开发商。国外大型零售业纷纷转变运作模式，进入自主开发运营时代。而这种运营模式，其实国外早已有之。由于零售业企业更熟悉市场，自己拿地自己开发，一方面土地规划结构更合理，更适用于业态发展，另一方面，开发出来的物业自用的同时还可以进行租赁，从而获得长期的租金回报。国外品牌由于进入国内市场指出，品牌效应不强，市场判断尚不清晰，因此以租赁和整体购买已经开发好的商业物业为主，当发展后期，自身品牌效应逐渐增强，市场占有率扩大时，将更强于选择自己开发自己经营的模式，而这种转变，无疑推动了商业地产销售市场的量价齐升。126 数据来源：国家统计局世经未来整理图12009年商业地产本年销售面积数据来源：国家统计局世经未来整理图22009年商业地产本年销售额三、竣销比上升，商业地产市场供过于求。126 08年整体经济不景气，导致大量商务服务公司退租写字楼和零售业退出商业物业，因此09年一开年，办公楼竣销比和商业用房竣销比分别高达1.79：1和1.77：1，市场严重供过于求。而随着我国经济的迅速复苏，09年第二季度开始，商业房和办公楼用房的竣销比均开始下滑，尤其是办公楼竣销比一度低于1：1的水平，一方面商业地产市场回暖，各地产商纷纷进驻，增加了商业地产的投资价值，一些企业以自用为目的，开始趁着开年办公楼价位较低之时购入，整体购买办公楼的需求增大，另一方面，由于07年08年办公楼新建项目放缓，09年竣工面积同比有所下滑，自身供给不足。09年年底之时，这种局面由于住宅市场吸金力度的加强而开始有所改善，竣销比小幅上升。相较于办公楼，商业物业的竣销比始终处于较高水平。08年奥运会带动下，大批商业物业项目动工，一些正在修建的商业项目由于08年下半年金融危机的影响，资金链短缺，暂时停止了建设。随着09年融资来源的扩大，08年停工的项目继续进行，加上09年已经计划投入市场的商业物业，总物业供给量过高，造成了竣销比居高不下。数据来源：国家统计局世经未来整理图12009年商业地产竣销比走势2009年的商业地产，承受火热的住宅地产市场压力下，仍旧表现抢眼。无论是开发建设恢复情况还是销售供给情况都可圈可点。一方面，这种快速的增长态势表明投资者对未来商业地产市场的看好，大大增加了其投资价值，预计2010年，这种总量上的扩充将会进一步增加。另一方面，我国的商业地产目前仍处于重开发轻运营的时代，自身优势并不明显，由于项目本身没有特色，过快的项目增加，只会进一步增大市场饱和度，恶化供求结构，同时，大量热钱的涌入，也将导致企业运营风险的加大，不利于商业地产发展。因此，2010年是商业地产机遇与危机并存的一年，银行在对商业地产项目进行信贷时，看重其未来发展空间的同时，也要从考虑项目由于市场目前仍存在较大不确定性而带来的潜在风险。126 第四章2009商业地产市场供需情况分析第一节商业地产需求影响因素分析商业地产主要由办公用房和商业营业用房两大部分组成。办公用房的需求对象以生产性服务行业为主，而商业营业用房的需求对象多为消费性服务业，尤其是零售批发行业，是商业用房的主要需求客户。生产性服务业是指为保持工业生产过程的连续性、促进工业技术进步、产业升级和提高生产效率提供保障服务的服务行业。本身并不向消费者提供直接的、独立的服务效用，如金融保险、交通运输、房地产、商务服务(如广告、会计、法律以及各类信息咨询服务等)。消费性服务业是指满足消费者最终消费的服务行业,如商业、餐饮、旅游、医疗、娱乐、教育和政府服务等。从服务内容分析，影响生产性服务业盈利水平的因素，主要是工业发展情况，只有工业发展迅速，规模扩充，才会加大对配套生产性服务业的需求。影响消费性服务业水平的因素，则主要在于一个国家的城镇化率，城镇化率越高，消费性需求越高。同时，居民的可支配收入水平和消费性指出情况也直接影响和反应了消费行业的发展情况，可支配收入增高，将加大居民的消费倾向。工业发展情况和居民消费情况的变化，直接影响了对生产性服务业和消费性服务业的需求，生产性服务业和消费性服务业的扩充需求则直接影响了对办公楼和商铺的需求，影响商业地产的销售情况。因此，分析商业地产市场供需情况之前，我们先对2009年我国消费者信心情况，工业生产情况和批发零售业盈利盈利情况等进行分析，通过需求链的变化，了解商业地产市场需求变化。126 图1商业地产需求链一、城镇化发展成为国家未来关注重点商业地产需求空间放大城镇化水平是衡量一个国家和地区经济发达程度、社会发展水平和人民生活水平高低的一个重要指标。对三次产业的发展有巨大的推动作用。一般是用城市人口占总人口比重来衡量，当比例超过50%时,被称为基本实现城市化，当占比超过70%时被称为高度城市化。在我国，城镇化是改造城乡二元结构、缩小工农差别和城乡差距、解决“三农”问题的重要方式，是加快农村富余劳动力转移、提高农业劳动生产率、优化农村经济结构的必要前提，是进一步开拓国内市场、增加对农产品和工业品的消费需求、刺激基础设施建设和房地产业发展、扩大投资需求、拓展经济发展空间的有效途径。2003年10月召开的十六届三中全会，正式提出了包括统筹城乡发展在内的“五个统筹”的发展观，城镇化发展开始受到关注。而今年年底的《中央经济工作会议》则再一次将加快城镇化发展放到2010年工作日程，并提出加快城镇化的两条路，一条是发展中小城市，就地解决农村人口就业问题，另一条是将农村人口输入城市。126 具体到房地产行业，城镇化水平的提高将从两方面加大对其需求。其一，高度的城镇化水平，将有助于促进农村人口的消费，扩展消费市场。据统计，我国城镇化水平提高一个百分点，就有1000多万农民转化为城里人，而这种人口的集中，必然会加大对消费性产品的强烈需求，有利于服务业发展，从而加大对商铺等商业地产的需求。其二，加快中小城市城镇化建设，必将加大对县市级基础设施和保障类住房的建设，增大对房地产行业的需求。我国目前城镇化水平仍较低，截止到2009年，城镇化率为46.6%，不及中等发达国家，而要想达到70%的发达国家水平，预计2050年才能基本实现，发展路程仍很漫长，这期间，国家政策将会进一步扶植，对于无论是整个房地产行业还是商业地产，都将是有利的发展时期。预计未来商业地产的需求将持续增加。数据来源：国家统计局世经未来整理图1我国城镇化水平二、城镇人均可支配收入增长缓慢回升增速好于2008年同期水平2009年城镇人均可支配收入为17174.7元，较去年同期增长9.8%。无论是总量上还是同比增速上，较2008年都有提升。2008年城镇人均可支配收入同比增速只有8.4%。金融危机造成加大就业压力的同时，裁员潮也增加了失业率，因此，2008年一季度，城镇人均可支配收入增速大幅下滑，全年同比增速均低于07年同期水平。但是进入2009年，这种下滑趋势终于得到了控制，同比增速缓慢回升，全年始终维持在8%以上，好于08年同期水平。126 数据来源：国家统计局世经未来整理图12009年城镇人均可支配收入城镇人均可支配收入的增长，将增大城镇居民消费品支出，促进商业零售业的发展，增大对商业用房的需求。随着2010年经济形式的进一步好转，我国经济的进一步发展，预计城镇人均可支配收入增长率将全面回升。三、消费支出稳定消费者信心指数仍处低位未来需求市场仍将低迷由于我国居民消费性支出多以生活必需品为主，因此，尽管受金融危机影响，2007年到2009年消费性支出占人均可支配收入的比重仍维持在60%以上，没有大幅下滑，保持稳定。由于短时间内消费结构很难发生变化，因此预计未来这一趋势仍将继续保持。但是同期，消费者信心指数却处于较低水平，表明消费者对未来经济走势维持乐观态度。消费者信心指数综合反映并量化了消费者对当前经济形势评价和对经济前景、收入水平、收入预期以及消费心理状态的主观感受。2008年下半年开始，消费者信心指数大幅下挫，一路由2007年115点的水平跌至2008年12月101.7。2009年一季度，这种下挫趋势更是继续蔓延，2009年3月，消费者信心指数达到100.3，险些跌破100点。而同期的消费者预期指数已经跌至99点。金融危机对消费者信心造成了严重的打击，尽管2008年下半年国家密集出台了一系列保增长促内需的宏观调控政策，但是短时间内，仍无法消除消费者对未来经济发展的不确定性。因此2009年下半年开始，消费者信心指数虽有回升，但是仍未达到往年水平，全年均处于较低水平。加之2009年底高涨不下的房价，降低了消费者满意程度，预计未来2010年，消费者信心指数仍将在低位运行，非生活必须品消费需求短时间内较难恢复，影响商业地产市场需求。126 数据来源：国家统计局世经未来整理图12009年城镇人均消费性支出数据来源：国家统计局世经未来整理图22009年消费者信心指数变化四、工业企业增加值增速大幅上涨企业单位数继续扩大2008年底到2009年初，国家出台的一系列扶植工业企业，调整增值税，帮助工业企业应对金融危机的政策在2009年工业企业增长上收获了良好成效。2009年第二季度开始，工业企业增加值增速迅速回升，到11月，增速已达19.2%，与2008年11月5.4%的增速比，提高了近十四个百分点，较2007年同期17.3的增速也提高了两个百分点，增加值增长势头迅猛。同时，工业企业数量在2009年也进行了扩张，截止到2009年11月，全国工业企业单位共有422588个，自2008年11月到2009年11月一年时间，工业企业单位增加63767个，与2007年11月至2008年11月增加35028个单位数比，增幅达1.8倍，企业数量进一步扩大。126 工业作为我国国民经济的支柱产业，发展态势良好不仅有助于拉动经济的快速复苏和增长，更增加了对相关产业的需求带动，而生产性服务业作为工业生产的配套产业，将伴随工业快速增长而发展，从而加大对办公用房的需求。随着2010年《战略性新兴产业发展规划》的进一步出台，国家将加大对新兴产业的政策扶植力度，从工业园区的建设到办公楼的修建，房地产行业作为直接相关产业都将受到利好政策影响，而商业地产更是房地产行业的直接收益者。预计未来的2010年和2011年，办公用房市场将完全从金融危机的影响中复苏，并迎来新的需求高峰。数据来源：国家统计局世经未来整理图12009年工业企业增加值数据来源：国家统计局世经未来整理图22009年工业企业单位数126 五、批发零售行业销售回暖商业网点数增长迅速批发零售行业作为商业地产主要客户来源，其行业规模和行业业绩都直接影响着商业地产需求市场情况。截止到2008年底，批发零售贸易法人企业共有100935家，只2008年一年企业增加数就超过了4000家。随着我国经济的进一步发展，居民生活水平的提高，批发零售企业总量上的扩充将会加一步加大，随之而来对商铺等商业地产的需求也将持续上升。但是作为直接与经济状况挂钩的消费行业，2008年批发零售企业受影响较大，销售市场的疲软则直接导致商业地产需求下降，众多零售商临时解除已经谈妥的租赁协议，大型商场和购物中心面临招商难，空置率上升问题，商业地产市场受商业销售市场不景气的影响，利润率下降，运行困难。进入2009年，商业批发业零售总额开始缓慢增长，全年累计零售额42916.1亿元，同比增长17.6%，其中，12月零售额为4494.4亿元，同比增长32%，增速较2008年同期18.6%的水平，上涨12个百分点，受经济复苏影响带动，批发零售业销售开始回暖，同比增速缓慢上升，已接近07年同期水平。预计未来2010年，销售市场将会全面复苏，加之上海世博会的开幕，大量入境游客的预期到来将提升批发零售业企业家信心，销售市场有望在全面恢复的基础上进一步增长。数据来源：国家统计局世经未来整理图1批发零售贸易业法人企业数126 数据来源：国家统计局世经未来整理图12009批发零售贸易业零售总额从影响商业地产的各需求因素变化来看，2009年商业地产需求市场较乐观，随着经济的复苏，办公用房和商业用房的需求量都会有增长。预计未来的2010年，这种增长趋势将会进一步得到巩固，但是各区域间可能将存在差距。一方面，由于国家城镇化建设以中小型城市为重点建设对象，因此，城镇化发展最大受益者应该是二三线城市，因此相较一线城市，二三线将是未来商业地产发展主力。银行信贷重点应该以中小城市项目为主。另一方面，上海世博会开幕将给长三角一带城市带来更多机会，上海、杭州、南京是直接受益者，而上海作为主要的一线城市，商业地产发展已经处于过饱和状态，而杭州、南京等二三线城市仍有进一步发展空间，加之商业用房等需求上升，未来商业地产发展前景较好。第二节商业地产整体需求情况分析2009年在住宅地产的带动下，商业地产也掀起一股开发热潮。销售市场，无论是商业用房还是办公用房，均呈现价量齐升的繁荣景象，非住宅商品房价格指数自2009年第一季度跌破一百点，达近五年的最低点后，在第三季度开始反弹，到2009年第四季度已经达到103.5，好于2008年同期101.2的水平。相较于销售市场的火热，租赁市场却仍旧处于冬季。2009年办公用房租赁市场和商业营业用房租赁市场惨谈，空置率较2008年进一步上升，租金持续下滑。办公用房租赁价格指数在2009年初进行小幅反弹后，第三季度开始直线下跌，跌破一百点，到底2009年12月份的98.9，低于2008年同期100点。租赁市场进一步恶化。126 销售市场与租赁市场的巨大差异，体现了商业物业自身价值与使用价值的分离。由于住宅市场价格持续走高，商品房估值上升，带动商业物业价格上涨，投资商对价格上涨的预期也增大，同时，2008年和2009年我国过分宽松政策的实施，造成了通货膨胀压力加大，货币贬值预期进一步加强，为规避风险，投资商更倾向于整体购买商业物业。。自用的同时还可以进行租赁，增加收益。而租赁市场的需求对象则是广大的零售批发企业和金融业等生产性服务行业。短时间内，消费者信心仍处于较低水平，消费需求不足，零售批发行业销售市场低迷，自然对商业用房需求不高，导致空置率进一步上升。而金融等服务行业，受金融危机冲击最大，尤其是外资企业，由于以美国为首的国际经济环境仍不景气，之前撤离的分支机构短时间内很难再进行扩张，因此对办公楼需求不强，这种现象尤其在一线城市表现突出。由于北京上海等一线城市外企云集，金融危机导致的外资企业退租和撤销分支机构现象较严重，因此空置率和租金水平下跌较二三线城市更加惨重，持续时间也较长。数据来源：国家统计局世经未来整理图12009年房屋销售价格指数126 数据来源：国家统计局世经未来整理图12009年办公用房租赁价格指数第三节商业营业用房供求情况分析一、销售市场供需分析（一）供应量同比增速下滑，供应市场开始萎缩2008年商业营业用房的新开工面积和施工面积都处于较低水平。由于开发商对未来经济发展仍有保留，为规避风险，减少了开发面积。另一方面，商业地产资金需求量较大，资金回报时间较长，因此其投资商多以海外或民间游资等私募基金为主，金融危机使资产大幅贬值，投资商为挽回损失，撤资现象严重，导致大批商业物业因资金链断裂而停工，因此原本2009年入市的物业由于没有按期完成而搁浅，两方面共同作用，2009年供应市场小幅下滑。一线城市以深圳供应量下滑较严重，全年供应量47.05万平方米，同比下滑42%。受2010年举行的16届亚运会带动，广州商业营业用房供应市场继续增大，全年供应量66.45万平方米，同比上涨31.04%。二三线城市供应量也普遍萎缩，青岛海口等城市则逆势上涨，涨幅巨大，主要原因是本身商业营业用房存量较小，增幅较明显。2009年商业营业用房的新开工面积和施工面积均有大幅上涨，预计2010年，竣工面积将会增大，加之房地产市场新一波投资热潮的来临，预计2010年这种供应市场的紧张局面将得到很好的缓解。126 2009典型城市商业营业用房供给量单位：万平方米城市2008年2009年全年同比一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度上海41.5848.5345.8576.1335.9646.852.758.7-8.45%北京19.4530.7939.3331.4917.0230.725.3533.59-11.89%广州5.287.6518.4619.329.449.8819.4427.6931.04%深圳10.9516.8836.4616.866.5611.9211.317.27-42.02%杭州6.9516.6510.79115.789.6511.348.23-22.89%南京25.1411.3112.8228.38.8215.3619.6722.05-15.04%合肥12.5939.1415.3631.0124.2226.1116.9826.03-4.85%厦门9.093.261.691.540.372.573.64.51-29.08%郑州18.5921.3336,418.2914.4711.98.6926.6-34.83%成都23.1813.4515.3918.97.3313.2312.8322.9-20.63%海口3.940.546.113.473.438.685.666.1670.20%南宁4.078.039.6210.350.839.199.6614.46.27%青岛0.45.852.085.344.495.043.0923.63165.18%无锡35.9518.6816.9154.454.9618.7521.926.21-43.00%数据来源：CRIC，世经未来整理（二）销售量同比大幅回升二三线城市增长迅猛2009商业营业用房的销售市场可谓异常火爆，无论是一线城市还是二线城市，销售量同比大幅上涨，彻底走出了2008年的经济阴影。相较于二线城市300%的涨幅，一线城市北京、上海、广州、深圳的涨幅比较平稳，主要原因是其本身基数较大。上海是一线城市中涨幅最大的，前三季度商业营业用房销售量155.68万平方米，三季度同比上涨85.96%。，2010年世博会的开幕起到了一定推动作用。另一方面，由于2009年下半年，一线城市住宅地产的疯狂涨势推高了房产估值，相较于商业地产，住宅市场已经趋于非理性，投资商希望分享房产价值上涨的同时又要规避价格波动带来的风险，因此将资金投向尚未起步的商业地产，造就了商业地产的高销售量。二三线城市涨幅普遍在100%以上，海口2009年三季度涨幅更高达374.23%，一方面由于二三线城市商业营业用房存量较小，因此销售量稍以增大涨幅就较明显。另一方面，许多国外零售巨头看准二三线城市巨大的消费潜力和尚未开发完全的市场，采取自己购地建设的经营模式，推动了二三线城市商业营业用房的销售。126 2009典型城市商业营业用房销售量单位：万平方米城市2008年2009年全年同比一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度上海42.2947.838.7438.5936.7153.4765.585.98%北京49.4328.5745.437.7328.2336.9744.3435.96%广州13.8510.2512.8528.3115.5310.3910.8812.78%深圳3.114.881.746.772.885.654.4156.85%杭州3.155.423.45.484.369.8910.26180.92%南京17.415.8318.7818.4612.1711.2239.7379.14%合肥11.0416.6211.4213.2515.0721.2719.11111.92%厦门1.421.333.053.062.956.734.25214.45%郑州12.8614.8217.5427.2518.0524.1726.8190.51%成都5.384.397.4116.1117.211.3913.83154.85%海口0.930.042.213.615.64.595.91374.23%南宁8.824.826.657.826.948.2612.5697.51%青岛2.321.820.792.51.292.923.2199.73%无锡14.111.1910.3513.4511.8818.9119.2103.67%数据来源：CRIC世经未来整理（三）成交单价普遍上涨北京继续小幅下滑供应市场飞的萎缩和销售市场的火热，共同推高了2009年商业营业用房的销售单价，全年销售单价持续上升，一线城市除北京之外均有小幅上涨。上海年平均售价13146元/平方米，同比涨幅17.6%，广州年平均售价13571元/平方米，同比增长36.79%。由于2008年奥运的带动，北京商业营业用房成交价较高，年平均18544元/平方米，因此2009年北京商业营业用房小幅下滑，同比下降6.26%。二线城市成交单价也普遍上涨，以南京涨幅最大，年平均售价12265.5元/平方米，同比增长87.98%。126 2009典型城市商业营业用房成交单价单位：元/平方米城市2008年2009年全年同比一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度上海113311085111459116591161414124136911315517.29%北京1244724082223931525516311219741143217447-6.25%广州140699630969899791156811988137071705436.79%深圳132792208820356185042326523429242282098918.92%杭州116081433515192108251185314389157981573317.22%南京46098417716282171014411692124281479887.98%合肥811871777493813588028350102941423252.04%厦门1725420661133401223114704157701171811847-10.94%郑州877183267659756466898227822195959.45%成都109931230412403957484301330198879431-9.00%海口52105050610555404554578938935339-11.89%南宁852892696566860699161068099951009623.44%青岛17935101211457919356193091844223175121511.57%无锡773486068562880787808858106241106822.52%数据来源：CRIC世经未来整理2009年商业营业用房销售市场无论从销售量和销售单价的走势都传达出很明确的信息，未来商业地产将成为继住宅市场之后的下一个投资热点，而二三线城市，更是投资中的焦点。由于2009年商业营业用房开发建设增大，以及因资金缺乏而在2008年停工的项目，由于2009年资金来源较充裕，也将全面复工，因此我们预计，2010年商业营业用房市场供应量将会放大。同时，住宅市场价格的非理性上涨已经受到政府的关注，未来政策面会进一步趋紧，而商业地产所手波及相对较少，因此将有更多投资商为规避价格风险加大对商业用房的投资。我们预计，2010年商业营业用房的销售量也将持续今年的高成交量。而销售单价将在供应市场放量和需求市场增长的双项作用下，保持稳定中小幅上涨。二、租赁市场供需分析（一）空置率继续上升2009年商业营业用房销售市场的火热情况，并没有延续到租赁市场。一二三线城市商业营业用房空置率继续走高。上海2009年前三季度平均空置率高达8.6%，三季度空置率达9.5%，较去年同期上涨4个百分点。北京2008年年平均空置率已达6.9%，今年这一数字再次上涨，第三季度空置率9.4%，同比上涨2.9个百分点。二三线城市商业营业126 用房租赁市场也不容乐观，除杭州等城市由于2008年空置率过高，今年下降以外，天津沈阳等城市的空置率同比波动都达5%。商业营业用房租赁市场的需求群体主要是批发零售企业。尤其是优质商业物业，进驻商多为国际国内知名品牌，属于非生活必须消费品，需求弹性较大。金融危机导致消费者信心直线下滑，除生活必须消费品外，奢侈品购买力下降，储蓄倾向上升，因此批发零售企业销售情况不景气，一些国际品牌均放缓了开店速度，甚至临时解除已经签约的商业物业，导致需求下降。另一反面，以北京为首的一线城市，商业物业本身存量就较大，供给市场一直处于过剩状态，因此需求不足和供给过剩双重作用下，空置率持续上涨。表12009典型城市优质商业空置率单位：%城市2008年2009年同比波动一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度上海5.50%5.90%5.50%5.80%8.30%8.10%9.50%4.00%北京6.50%7.40%6.50%7.20%8.20%9.20%9.40%2.90%深圳7.30%9.20%7.00%5.60%5.60%8.00%11.80%4.80%广州8.50%7.70%8.30%8.30%9.70%9.60%10.10%1.80%南京1.30%1.00%1.40%0.60%0.50%0.70%0.50%-0.90%杭州11.20%9.30%13.60%11.90%9.70%2.10%2.10%-11.50%天津15.20%10.90%10.70%11.40%12.40%16.50%16.30%5.60%青岛6.90%7.90%7.20%5.80%5.80%6.00%5.90%-1.30%大连1.90%6.60%6.20%20.50%10.60%10.20%10.10%3.90%西安—5.00%4.50%3.90%3.80%6.00%5.50%1.00%沈阳—16.10%15.10%15.60%17.20%17.00%19.80%4.70%成都3.50%3.60%3.30%3.20%3.30%3.20%4.20%0.90%武汉1.70%1.20%1.00%1.30%1.90%1.80%1.70%0.70%数据来源：CRIC世经未来整理（二）租金继续下滑由于商业营业用房租赁市场需求低迷，因此多数商业物业为挽留客户纷纷降低租赁价格，导致2009年商业营业用房租金持续下滑。一线城市以北京为例，前三季度商业用营业房平均租金为733.4元/平方米，第三季度租金价格更降为705.7元/平方米，同比下降17.81%，降幅最大。二三线城市降幅较小，同比降幅普遍在5%以内。北京上海等一线城市，城市化已达发达国家水平，居民对非必需品消费需求较二三线城市要强，因此，国内外批发零售企业密集。当宏观经济发生波动时，消费者需求开始下降，商业销售市场需求不足，由于本身商业密集度高，供给市场是相对过剩的，因此零售业利润受需求市场影响巨大。金融危机导致的空置率上升短时间内无法解决，而开发商为扩大招商，只能进一步降低租金，因此租金价格在一线城市降幅要高于二三线城市。126 126 2009典型城市优质商业首层租金单位：元/平方米/月城市2008年2009年3季度同比一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度上海129013201429.51391.513171301.21355.8-5.16%北京870870859.2815.3768726.5705.7-17.87%深圳660660675687.56906996963.11%广州147014401459.81446.9138914041431-1.97%南京99010501046.31053.81053.81015.91008.8-3.58%杭州660750707.6711.87267447658.11%天津540540541.95585465585674.63%青岛750780780.5738.9732729728-6.73%大连810810831.2762.2768789771-7.24%西安—630655.4662.16666756783.45%沈阳—720706.3695.8671672675-4.43%成都1380135013851385137113711332-3.83%武汉600600597.5622.56246096244.44%数据来源：CRIC世经未来整理2009年商业营业用房销售市场与租赁市场的两重天，从侧面也反应了目前房产价值的非理性上涨。预计2010年在国家宏观调控政策的控制下，房产价值将进行理性回归。而租赁市场在进行长时间的筑底后，未来的2010年将开始反弹。目前租金价格已经处于较低水平，随着经济的继续复苏，消费者信心好转，批发零售企业也将回归到危机之前的繁荣景象，趁租金水平较低时刻扩大规模是必然选择。第四节办公用房供需情况分析一、销售市场供需分析（一）全年整体供应量不高，一线城市小幅上涨2009年办公用房供给量开始下降。尤其以二三线城市为首，普遍降幅在20%以上，无锡等三线城市降幅更高达70%以上。一线城市除北京全年同比下降10.01%以外，上海广州深圳等供应量仅有小幅上涨，其中深圳涨幅最大，同比增长56.89%。一方面。2008年办公用房新开工面积和施工面积降幅均较大，因此2009年入市项目较少。另一方面，办公楼市场相较商业用房，更容易受经济环境影响，尽管我国经济复苏态势良好，但是国际环境仍不乐观，投资商对未来发展持保留态度，开发热情不高。126 2009典型城市办公用房供给量单位：万平方米城市2008年2009年全年同比一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度上海39.7529.4537.4660.6326.1533.9967.1462.4713.43%北京28.2248.6533.2926.6328.9342.7722.9628.44-10.01%广州7.4419.7711.114.213.9116.7821.9315.2710.22%深圳10.34.0212.825.716.1716.2511.5117.6156.89%杭州2.8522.420.9410.035.930.613.7112.59-59.37%南京4.770.8312.485.933.460.1112.135.5-11.72%合肥2.7926.2515.4922.6614.8415.849.0121.23-9.34%郑州21.0415.870.6214.833.23.3511.424.14-57.77%宁波9.4212.37.43.96001214.35-20.34%成都7.7821.4233.0826.7213.8232.8347.2921.3729.56%青岛1.040.6411.55000.360.52.93-71.35%扬州0.174.432.115.639.381.053.913.0240.68%无锡4.8710.2410.5513.71.712.132.94.43-71.62%数据来源：CRIC世经未来整理（二）销售量逐季攀高，二三线城市涨幅较大办公用房销售市场同样和商业用房一样乐观。各城市销售量普遍上涨。一线城市深圳涨幅最大，2009年全年销售量34.74万平方米，同比增长214.39%。上海2009年全年销售201.86万平方米，同比上涨54.84%。二线城市以成都表现最好，全年销售量达74.4万平方米，同比增长155.06%。深圳由于自身基数较小，因此涨幅大，而成都则是得益于城市圈建设的带动，未来房地产市场将有较大发展空间，因此投资商投资力度加大。2009年办公楼销售市场的繁荣，一方面得益于住宅地产的带动。2009年住宅市场供不应求局面，直接将价格泡沫延伸到土地市场，地王竞相出现，增加了投资者对土地价格未来仍将走高的预期，而相较于住宅市场的销售天价，商业地产定价更加合理，因此投资商购置商业地产以期待进一步升值，增大办公用房销售量。另一方面，国内外企业整栋购买写字楼数量增多。企业作为办公楼需求主体，以自用为考虑，栋购买写字楼在2009年成为一种趋势。这种做法一方面可以规避租金价格变动带来的风险，另一方面也可以作为一种投资，增大利润。126 2009典型城市办公用房销售量单位：万平方米城市2008年2009年全年同比一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度上海34.5643.1921.8930.7325.0745.1566.7664.8854.84%北京40.5643.4554.1226.4239.1153.6177.6464.0442.45%广州13.499.2910.867.885.8510.163.3615.54-15.92%深圳0.373.141.795.753.111.8111.488.35214.39%杭州16.966.317.16.594.34.459.6220.64-16.91%南京6.325.279.1513.932.964.089.9413.39-12.39%合肥6.325.279.1513.932.964.089.9413.39-12.39%郑州7.6210.558.368.8813.5619.0921.0411.4784.02%宁波6.55.824.798.783.7112.0814.9229.98134.41%成都10.786.923.877.68.6710.718.636.43155.06%青岛2.671.322.171.150.291.023.57.4067.03%扬州2.222.451.682.392.262.532.935.5852.17%无锡1.251.642.863.093.814.795.425.35119.12%数据来源：CRIC世经未来整理（三）成交单价变化不大，一线城市小幅上涨2009年，办公用房成交单价参差不齐，没有明显表现出某种趋势。北京广州深圳等一线城市成交单价小幅上涨，同比分别达2.95%、18.96%和23.92%。其中深圳成交单价涨幅最大，年平均成交单价为34973元/平方米。二线城市以南京成交单价涨幅最大，年平均成交价11481.25，同比上涨47.61%。相对于住宅市场，办公用房成交单价较理性，各别城市由于出现大单交易，因此涨幅明显，总体上成交单价上涨不大。主要是需求市场仍未完全复苏，而商业用房表现更加抢眼，因此我们预计2010年这种趋势仍将延续，办公用房无论是成交量还是成交单价都将以稳中小幅上涨为主势。126 2009典型城市办公用房成交单价单位：元/平方米城市2008年2009年全年同比一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度上海1560316946162512275814815157071746918512-4.28%北京17142136482027515393172931550819102172402.95%广州97801341213229129241314714818140381464018.96%深圳273222282522199205242303423959303782755523.92%杭州156391268413340152848791124311281313568-11.35%南京1208011030701050221155611474116861120947.61%合肥4645470657896500597463336634661224.30%郑州576549264742482038845639521763424.46%宁波1399779557145795573968498104887965-7.14%成都1399779557145795573968498104887965-7.14%青岛115039524115141192414699124201105510650-1.83%扬州48106398556850974826474249215065-10.01%无锡82435780940468427611865966107829-0.28%数据来源：CRIC世经未来整理二、租赁市场供需分析（一）空置率持续上涨，北京涨幅最大办公用房租赁市场相较于商业用房，受2007年金融危机所带来的创伤更大。由于商业用房需求对象中的批发零售企业，供应一部分生活必需品，这种消费在居民的消费结构中占有较大比重，且需求弹性极低，不易受宏观经济环境影响，因此受冲击很小，保证了这部分行业对商业用房的需求。但办公用房多以生产性服务业为主，尤其是其中的金融业，直接受危机影响，大量金融中介倒闭，实力雄厚如高盛这样的国际投行，也临时取消了租赁写字楼的计划，需求市场低密度可见一斑。2009年一二线城市写字楼空置率大幅上升。北京2009前三季度平均空置率达25.1%，第三季度空置率25.4%，较去年同期上涨10个百分点。上海和深圳同期增幅也分别达6.7%和4.3%。北京等一线城市，高新技术产业发展较快，相应服务业发展程度高于全国水平，国内外众多企业均在在京设有办事处或分支机构。受金融危机影响，跨国公司为节约成本，纷纷撤离已设立机构或放缓扩张机构的步伐，导致对写字楼楼需求下降，因此相较于二线城市，空置率增长幅度更大。126 2009典型城市甲级写字楼空置率单位：%城市2008年2009年同比波动一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度上海4.4%6.3%10.1%13.3%14.8%16.5%16.8%6.7%北京17.7%18.0%15.3%23.0%24.1%26.0%25.4%10.1%广州20.0%16.7%15.4%16.3%18.9%18.5%18.0%2.6%深圳14.4%9.1%9.4%12.5%13.0%14.4%13.7%4.3%天津15.1%13.4%12.3%15.0%19.5%18.7%19.0%6.7%杭州9.8%10.1%10.4%12.5%13.3%13.6%13.1%2.7%成都26.2%28.5%22.5%18.5%18.6%23.4%23.6%1.1%数据来源：CRIC世经未来整理（二）租金显见止跌企稳态势，但整体处于较低水平。办公用房租赁市场租金走势终于在2009年出现止跌企稳态势。各城市普遍租金维持了2008年水平，没有进一步下滑。广州深圳等一线城市租金甚至小幅上升。广州2009年前三季度甲级写字楼平均日租金为3.5元/平方米，同比上涨2.89%。二线城市杭州甲级写字楼日租金也同比上涨2.94%。但以北京上海等城市租金水平仍在2009年逐季下跌，北京一季度甲级办公楼日租金为7.3元//平方米，而二季度在此基础上继续下跌0.3元，三季度虽跌幅放缓，但也下跌0.1元。上海同样在二、三季度仍有下跌趋势。短时间内办公楼租赁市场仍不乐观。国际宏观经济情况没有完全好转，市场需求短时间内不会增大，而209年办公用房新开工面积和施工面积进一步加大，预计2010年供应量将扩张，供给市场将进一步过剩。租金价格短时间内很难上涨。表12009典型城市甲级写字楼租金单位：元/平方米/天城市2008年2009年3季度同比一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度上海8.408.608.707.907.307.006.90-1.43%北京6.606.906.806.506.105.905.900.00%广州4.004.003.903.803.603.503.602.86%深圳4.104.304.003.703.503.503.602.86%天津3.403.603.603.102.902.802.800.00%杭州3.603.703.903.603.503.403.502.94%成都3.503.803.703.603.503.403.400.00%数据来源：CRIC世经未来整理2009年商业营业用房和办公用房销售市场均明显好于租赁市场。销售市场和租赁市场冰火两重天反映了三大现象。126 第一，零售企业开始华丽变身，一跃从零售商转变为地产开发商。以特乐购、宜家为首的国际零售业巨头纷纷自行开发购置土地。这种趋势推高了商业用房销售市场的销售量和销售单价。第二，国内企事业单位以自用为目的整体构建写字楼成风潮。自行购买办公楼一来可以规避价格上涨的风险，二来，土地市场价格的持续上升增加了房产估值，持有一定数量的不动产可以增加企业利润。第三，租赁市场的低迷和销售市场的火热反映出商业地产投机性资金大举涌入。商业物业的主要利润来源是持续稳定的租金，租金的下跌减少了持有商业物业的回报率，这种情况下，商业地产销售市场却是异常火热，究其原因，一方面有可能是投资商看好商业物业未来的上涨空间，在价格较低时买入并长期持有，获得未来商业物业租金上涨时的利润汇报。但是另一方面，投机性资金大举涌入是不争的事实。在住宅市场供不应求，价量齐涨的情况下，土地市场价格持续推高。国家也出台了一些列政策防治这种非理性上涨。一些住宅地产开发商为绕过政策阻碍，进驻商业地产，开发商住两用房，打着商业地产的旗号进行住宅地产的买卖，赚取高额汇报。另一些社会游资则是看准了土地价格的上涨，囤积房产，以期价格上涨时获取差价。由于商业地产开发成本较高，后续运行仍需持续现金流支持，投机资金涌入推高商业地产价格，将加大运营风险，不利于商业地产行业发展。126 第五章2009年商业地产重点城市发展分析商业地产作为房地产的一种业态，由于不仅是地产，更突出体现了其商业价值，因此具有很强的区域性和周期性，无论是价格还是销售情况，均与小到周边环境大到所处不同城市有着显著的差别。不同城市的商业地产市场在相同的时点上可能处于不同的周期，而有些城市由于经济结构相似、地理位置临近等因素，商业地产的发展具有很强的相关性。因此，对商业地产进行重点城市分析，有助于直观的了解全国商业地产形式，便于进行投资。本报告选取北京、上海、天津三个城市，均为一二线城市典型，具有横向以及纵向比较价值。第一节2009年北京商业房地产行业发展分析北京作为我国政治经济中心，经济发展一直走在全国前列，商业地产发展更是不落人后。由于经济水平较高，城市居民人均消费倾向强，国内国际零售业巨头纷纷进驻，跨国公司更是比比皆是，为北京商业地产发展奠定了良好基础。然而，经过接近8年的飞速发展，北京商业地产市场已经处于过饱和状态。2008年的奥运效应，更是在2007年便引发了商业地产井喷式发展。无论是入市项目还是新建项目都大幅上升。市场供给量一度过剩。但是，奥运的到来也伴随着金融危机，原有供给量仍在增加的同时，需求市场却显见萎缩，大型商业物业尤其以中高档为主，面临招商难，退租率上升，空置率上升等一系列问题，而资本市场的严重受挫，更是给资金需求要求较大的商业地产进一步雪上加霜。2008年可谓北京商业地产的寒冬。进入09年，由于国家宏观政策的刺激，房地产活了，住宅市场更是爆发了小宇宙，市场一度供不应求，但是商业地产的情况却喜忧参半。北京商业地产未来走向如何，我们将从北京基本经济情况，政策情况，以及2009年商业地产发展情况三个角度分析。一、北京整体经济环境（一）北京城镇化水平已达世界发达国家水平影响一个城市商业地产的主要因素就是这个城市的需求市场，而城镇化水平的高低，决定了城市人口聚集程度。城镇化水平越高，人口集群效应越强，越需要商业等配套设施的发展，越有利于商业地产发展。126 世界发达国家城镇化水平在75%-80%左右，而北京的城镇化水平一直较高，1999年就超过了65%，2008年已经达到世界发达国家水平。2002年城镇化水平稳定增长，据报道，城镇化没提高一个百分点，就有1000农业人口转为城镇人口，北京城镇化进城相较上海仍有一段距离，未来发展潜力巨大，因此消费需求将会持续增长。数据来源：国家统计局世经未来整理图1北京市城镇化率（二）人均可支配收入小幅上涨消费品零售总额有所回暖2009年北京人均可支配收入26738.5元，同比增长8.1%，而2008年人均可支配收入24724.89元，同比增长12.4%，2009年人均可支配收入尽管保持了增长，但是增速却下滑了4个百分点。金融危机使得大量外资企业调低了工资水平，有些企业甚至直接从北京市场撤离，人均收入必然受一定的影响，可支配收入下降短期内也会影响居民的消费倾向。北京2009年前半年，社会消费品总量上尽管仍旧增长，但是同比增速却开始出现下滑，2009年1月，社会消费品零售总额443.7亿元，同比增长仅为13.5%，而2月，这一数字继续下滑为366.5亿元，同比增长下跌到11.9%，而同期2008年同比增速却有23.2%，受金融危机影响，社会消费品零售总额同比增速大幅下降。2009年第二季度开始，随着各项刺激经济复苏的政策开始奏效，宏观经济环境仍旧保持了增长势头，消费者信心开始稳定，社会消费总额增速缓慢回升，到2009年12月，社会同比增速已达20.4%，好于2008年12月同比增速18%的水平。北京市社会消费品市场开始逐渐回暖。（三）批发零售企业单位数上升2008年一年增长率超80%北京批发零售企业是商业用房需求主体，商业企业数量越多，越有利于商业地产发展。北京市批发零售企业增长可谓经历了两个爆发期，一个是2004年到2005年，年增加批发零售企业近四千家，增长率高达200%以上，主要原因是126 放松了外资零售企业进入市场的管制，紧急的快速发展导致了批发零售业井喷式增长。第二次爆发期就是2007年到2008年，由于08年奥运会的带动，北京批发零售企业大幅增长，对商业地产的需求也进一步增加，带动了商业地产发展。但是由于供给市场供应量相较于需求市场仍旧过剩，因此即便是商业企业营业单位增加，但是并没有完全消化掉存量地产，大批项目完工后仍出现了招商难等现象，随着金融危机的到来，各大零售巨头纷纷放缓了扩充步伐，因此2009年，商业地产租赁市场更加低迷，而这种情况仍将在2010年继续蔓延。数据来源：国家统计局世经未来整理图12009年北京市城镇居民可支配收入数据来源：国家统计局世经未来整理图22009年北京市社会消费品零售总额126 数据来源：国家统计局世经未来整理图1零售企业单位数北京市商业地产市场尽管已经呈现出饱和状态，但是自身商业地产发展条件仍是相当优越的，随着城镇化水平的不断提高，经济增长进一步加快，消费需求会逐渐恢复。同时，北京作为一个政治文化之都，悠久的历史底蕴每年都吸引大量游客前来，带动其商业发展，因此，北京商业地产发展仍具有一定空间，但是，土地成本较高，竞争较大是仍旧是制约北京商业地产发展较突出的问题二、2009房地产相关政策（一）北京CBD东扩写字楼迎来新市场2009年5月11日，北京市政府同意将北京中央商务区CBD沿朝阳北路、通惠河向东扩展至东四环，新增面积约3平方公里，并由朝阳北路向北到农展南路增加约3.97平方公里的规划控制区，标志着CBD东扩的正式启动。根据北京市政府的规划，东扩区将继续保持CBD的产业定位，着重发展总部经济、国际金融、高端商务，将CBD发展成为现代化高端商务区。此次CBD东扩区占地面积３平方公里，东扩区将在未来６到８年内建成，届时CBD东扩区的建设标准将高于现有区域，其中甲级商务写字楼的比例约占５０％，并为一些国际金融企业、地区总部量身定制专业楼宇，实现与国际标准接轨。剩余部分则以高档住宅和商业配套基础设施为主，包括国际化医院和学校等。政策解析：近年来，CBD渐呈饱和状态，扩张成为必然选择，建成后的东扩区市政、交通、配套商业等将十分完善，对CBD126 的产业功能起到互补的作用的同时，将有利于商业地产中的商业用房发展。同时，CBD扩区后将增加甲级写字楼比重，提供定制专业楼宇，满足总部、外资银行、世界500强及跨国公司总部入驻需求，为CBD产业升级提供空间载体。这意味着在未来数年内，CBD的高端写字楼市场格局将会重新洗牌，也为目前市场上的甲级写字楼带来更多的机会。（二）北京计划3年投资500亿加快城南发展2009年11月5日，经过三年时间酝酿，由北京市发改委等34个部门和城南五区（包括崇文、宣武、丰台、房山和大兴等五区）共同参与制定的北京市《促进城市南部地区加快发展行动计划》正式印发。在这份文件中，城市南部地区被定义为“北京市未来发展的战略空间和北京市参与京津冀区域合作的重要门户通道”，《行动计划》主要抓住制约城市南部地区发展的突出矛盾和关键环节，以基础设施、产业功能区、主导和特色产业、民生改善四大领域为重点，进一步缩小城市南部地区发展条件和公共服务等方面差距，进一步强化城市南部地区的产业、文化和对外服务等功能。预计未来三年，市区两级财政对城南地区投资将超过500亿元，加上带动的社会投资，总投资可达到2900亿元，同时，推进丽泽金融商务区、中关村丰台科技园、大兴生物医药基地、大兴新媒体产业基地、龙潭湖体育产业园、广安产业园、良乡高教园区、北京石化新材料科技产业基地、房山窦店产业基地建设发展，推动与北京经济技术开发区合作，为城市南部地区提供新的发展空间。政策解析：南城九大高端区域主要以发展金融、商业、工业等产业为主，对南城经济起到推动作用的同时，必然增加加对商业服务业等配套设施的需求，间接增加对商业地产航的需求，由于南城发展水平相较于北京整体水平仍比较落后，自身商业地产存量尚未达到饱和，因此发展空间较大，同时，随着北京经济的进一步回暖，我们预计未来南城地区将会成为商业放量的热点地区，商业地产将得到飞速发展。三、商业地产开发建设情况（一）投资增速小幅上升总量增长仍低于去年同期水平2009年12月，北京办公用房累计开发投资166.72亿元，同比下降2.2%，商业营业用房累计投资200.7亿元，同比下降16.5%。2008年奥运会的带动效应，使得许多开发商为了赶上奥运的末班车，加大了商业地产开发投资，2007年办公用房同比投资增长最高达27.2%，商业用房投资增速同比最高达66.4%。大规模投资集中在2007年和2008年初集中放量。进入08年下半年，金融危机席卷了全世界，开发商面临开发资金链断裂，已开工项目不得不停工的局面，投资商为了避免资产进一步贬值开始撤出房地产市场，资金来源受限的同时，开发商信心大减，投资规模迅速缩水。126 2009年第一季度商业地产投资增速继续下跌，进入第二季度以后，由于宏观经济政策刺激，北京住宅市场需求情况较好，社会闲散资金再一次进入房地产行业，带动了商业地产投资的增加，另一方面，由于2008年许多项目由于缺乏后续资金而不得不停止建设，09年资金面得到缓解后，项目复工，开发商为项目提早完工，进行了投资。商业营业用房由于奥运之前投资增速过于迅猛，短时间能仍很难恢复到原来水平因此2009年投资增速始终低于办公用房。数据来源：国家统计局世经未来整理图12009年北京市商业地产投资情况（二）商业土地交易价格先降后升整体低于2008年水平2009年，北京市商业土地交易价格呈现出先降后升的走势。全年平均商业用地交易价格10172.25元/平方米，比2008年10402元/平方米的交易均价下降2.2%。具体看，2009年前两季度，北京市商业用地交易价格直线下跌，由于地产商对于后市抱有较大的不确定性，因此购置土地的热情低落，商业用地交易价格一度跌至10024元/平方米。进入下半年，一方面住宅地产的需求市场的强烈复苏，价格上涨泡沫蔓延到土地交易市场，另一方面，商业地产开发建设回暖，土地需求量加大，两方面作用带动商业用地交易价格小幅上涨，到2009年第四季度已经回升到10316元/平方米。居住用地交易价格更是上涨到10785元/平方米。商业用地交易价格应显著高于住宅用地，2009年北京市商业用地和住宅用地交易价格的颠倒，客观反应了09年房地产市场的非理性上涨。预计未来2010年，随着国家各项抑制房价政策的出台，土地交易市场也将回归理性，商业地产在2009年复苏良好，相对土地需求量也将加大，因此2010年北京市商业用地交易价格将会进入上涨阶段，不利于商业地产商控制风险，运营成本加大。126 数据来源：中国城市地价动态检测，世经未来整理图12009年北京市商业用地购置价格（三）办公用房开发建设情况2009年北京办公用房开发建设情况有所好转。办公楼新开工面积255.96万平方米，同比增长602%，施工面积1132.19万平方米，同比下降12%，竣工面积316.59万平方米，同比下降13.2%。2008年金融危机导致大量投资商撤出商业地产，开发商资金链断裂，已开发项目无法顺利完工，只能暂时搁置，导致2009年施工面积和竣工面积都有所下降。由于商业地产受住宅地产带动，资金面开始宽裕，因此2009年新开工面积大幅增长，预计2010年，竣工面积将显著提高，市场供应加大。数据来源：国家统计局世经未来整理图22009年北京市办公用房开发建设情况126 （四）商业营业用房开发建设情况商业营业用房本年新开工面积228.45万平方米，同比下降20.4%，施工面积1323.38.万平方米同比下降7.4%，竣工面积322.45万平方米，同比增长3%。商业营业用房由于2007到2008年初，新开工面积增长迅速，市场供应量大幅增加，北京市商业营业用房已经处于过饱和状态，2007年的存量仍没有完全消化。因此2009年商业地产新开工面积减缓，地产商减少了供应。而竣工面积有同比回升，主要由于资金充裕导致之前没有完工的项目有了后续投资，可以修建完毕，增大了竣工面积。北京商业营业用房市场由于前几年开发过猛，短时间内存量仍旧很难消化。如果新开工面积再进入高速增长期，将增加商业营业用房市场的供给不平衡现状。图12009年北京市商业营业用房开发建设情况四、商业地产市场供需情况（一）销售市场1、商业营业用房北京2009年商业营业用房全年累计供应量为106.66万平方米，同比下降11.89%，累计销售量219.08万平方米，同比上涨35.96%，供求比1：2.05，市场供不应求；成交价格16847元/平方米，同比下降6.25%。北京由于2008年奥运会带动，使得房地产市场较为坚挺，商业市场未出现大幅度的下调。由于2009年新开工面积进一步减少，预计2010年市场仍将是供给不足。价格将进一步上涨。126 数据来源：CRIC世经未来整理图12009年北京市商业营业用房供需情况数据来源：CRIC世经未来整理图22009年北京市商业营业用房销售单价2、办公用房2009年办公用房供应量为123.1万平方米，同比下降10%；销售量234.4万平方米，同比上涨42.45%，供求比1：1.9，市场供不应求；成交价格117469元/平方米，同比小幅上涨2.95%。北京一方面由于奥运利好抵挡了经济危机的部分影响，另一方面内资大型企业较多，受国际影响较小，因此办公用房市场现止跌回升趋势。在全国市场回暖的情况下，北京市场更加繁荣，大单成交增多，成交大幅上涨，成交价格攀高，市场呈现供不应求的良好态势。126 数据来源：CRIC世经未来整理图12009年北京市办公用房供需情况2009北京市办数据来源：CRIC世经未来整理图22009年北京市办公用房销售单价（二）租赁市场1、商业营业用房—租赁市场冷谈，空置率上升，租金下降，仍未见底北京商业租金从2008年开始一路下滑，空置率明显上升，2009年3季度，空置率达到9.4%，北京零售批发业受经济危机冲击较大，消费者需求不足，导致原本计划扩张的零售商纷纷停下脚步，商业营业用房租赁需求逐渐减少、空置率上升的事实，导致商业租金不断向下，并一直持续至2009年3季度。126 数据来源：CRIC世经未来整理图12009年北京市优质商业首层租金及空置率2、办公用房—租赁市场有回暖趋势，09年三季度现止跌企稳态势。2009年北京办公租赁市场受到大环境影响，也出现了租金下跌、空置率上升的情况，由于甲级办公物业较多，空置率最高甚至达到26%。但从租金下跌的幅度来看，增幅不断减小，2009年第三季度开始水平盘整。空置率也在2009年3季度略有下降。尽管甲级办公市场的空置率与租金水平和去年同期相比虽然仍处于较低水平，但是2009年已经出现止跌企稳态势。数据来源：CRIC世经未来整理图22009年北京市甲级写字楼租金及空置率第二节2009年上海商业地产行业发展分析126 上海作为现代化大都市，经济发展水平对外开放程度都处于全国前列。从2009年迪斯尼项目的尘埃落定到2010年上海世博会的开幕，这个城市一直都不缺乏让人关注的焦点。如果商业地产以商业为主打，有商机就有可能，那么尽管上海目前商业地产项目已经进入饱和阶段，但其仍用广阔的包容性迎来更多商业地产商的关注，预计未来迪斯尼项目的落成，世博会的带动，上海商业地产仍能在高地价高竞争的态势下成功吸引投资者驻足。一、上海整体经济环境（一）城镇化水平超90%未来加快配套设施建设是关键上海的城镇化水平自1999年已达发达国家城镇化水平，尽管随后几年城镇化水平有所回升，但是始终维持在75%以上。2001年我国加入世贸组织后，我国的服务市场和贸易市场进一步扩大，上海作为我国对外交流的窗口，经济发展和开放程度进一步加大，而城镇化水平也显著提高，6年时间城镇化水平已经达到90%，2008年又进一步上升。高度的城镇化水平带来了人口的集群效应，住宅配套设施，商业配套设施的不断完善是城镇化后的主要内容，因此，尽管短时间呢，上海的城镇化水平不会再有较大的提高，但是现有的人口需求存量已经较大，如何做好现有城镇的生活配套设施，是上海未来要面对的首要问题。数据来源：国家统计局世经未来整理图1上海市城镇化率（二）社会消费品零售总额缓慢上涨同比增速仍处于较低水平126 2009年上海人均可支配收入28837.8元，同比增长8.1%，较去年同比增速12.9%，下滑近四个百分点。社会消费品零售总额4615亿元，同比增长14.1%。2009年初，受经济情况影响，需求是市场极度萎靡，20092月，社会消费品零售总额397.8亿元，同比增长仅有10.2%，与2008年同期15.7%增速比，下滑了五个百分点。进入第二季度以后，由于居民信心开始恢复，经济增长情况良好，社会消费品零售总额开始小幅回升，增速也逐月上扬，但是幅度不大。总体来说2009年上海商品消费市场是继续低迷的，社会需求严重不足，导致商业地产利润下降，进而引发对商业地产租赁市场的入住率下降，空置率上升，商业用房租赁市场需求不足。（三）批发零售企业数突破5千家相较北京仍有较大上升空间。2009年北京城镇化水平为80%，批发零售企业数量已有8500家，而上海城镇化水平达到90%以上，2008年批发零售企业数量刚刚超过5千家，零售企业相较于高度密集的人口明显不足。城镇化建成加速了人口集聚效应，一方面，大量农村人口涌入城市，对当地的消费需求有明显的刺激作用，促进零售业发展，增加对商业用房的需求。另一方面，中小城市城镇化建设，必然加大基础设施投资，随之而来的配套设施建设增加对办公用房的需求也会上升。上海的城镇化水平极高，但是与之相伴的配套设施建设却远不及北京。随着大城市集聚效应的进一步加强，居民穿衣住行的基本生活保证将取代城镇化建设作为上海未来发展主题。而目前小规模的商业企业数量必然迎来总量上和增速上的扩充。2009年，上海迪士尼项目也正式尘埃落定，项目建设落成后，对服务业的带动效应将进一步加强，因此，作为商业地产只要需求对象的零售批发业繁荣，必将带动上海商业地产又一轮投资开发高峰。数据来源：国家统计局世经未来整理图12009年上海市城镇居民人均可支配收入126 数据来源：国家统计局世经未来整理图12009年上海市社会消费品零售总额数据来源：国家统计局世经未来整理图2上海市批发零售企业单位数二、2009房地产相关政策（一）上海迪士尼尘埃落定将带动近500亿年产值2009年11月4日，上海市政府新闻办授权宣布，上海迪士尼项目申请报告已获国家有关部门核准。据接近该项目的有关人士透露，上海迪士尼乐园项目共分为三期，实行滚动开发，其中，首期面积约4平方公里，首期投资约244.8亿元。一份来自政府部门的研究报告显示，以每年3000万和游客数量计算，其全年的门票销售近60亿元。按照以往的迪士尼产业链效应，1元钱的门票将拉动8元钱的消费，也就是说，单计算行食住、游购娱等最基本的游客消费，迪士尼每年带来的服务业产值将达到480亿元。政策解析：126 上海迪士尼项目是商业地产与旅游地产的结合。该项目对服务业每年近500亿的年产值，直接带动服务业发展的同时，更是为商业用房提供广阔的需求。同时，上海对周边苏州南京等地的辐射作用也不容小觑，作为二线城市的南京，商业地产自身存量有限，在上海的带动下，未来两三年内，商业地产必将进入发展高峰。三、商业地产开发建设情况（一）投资情况2009年上海商业地产投资情况较平稳，无论是商业营业用房还是办公楼，总量上小幅增长，而增速上基本维持了2008年水平。2009年上办公楼开发投资总额189.15亿元，同比下降2.5%，商业营业用房开发投资总额185.1亿元，同比增长4.7%。总体看，商业地产2009年投资情况呈现出先升后降态势。整体经济回暖造成了商业地产资金面相对宽裕，投资力度加大，因此2009年第一季度后投资增速明显上扬，但是随着2009年下半年住宅地产市场火热，部分投资商为牟取短期暴利，将目标转向住宅市场，造成商业地产投资下降，从一个侧面也体现出尽管2009年房地产资金来源较充裕，但是并不稳定，主要以投机性资金为主，对于需要长期稳定资金来源的商业地产，整体融资渠道并没有显著改善。数据来源：国家统计局世经未来整理图12009年上海市商业地产开发投资完成情况（二）商业用地交易价格持续上涨全年同比增长达6.69%2010年世博会带动下，2009年上海市商业用地交易价格增长稳定。全年平均交易价格24421.75元/平方米，较2008年全年均价22890元/平方米，上涨6.69%。126 2009年第一季度交易价格略低于2008年平均水平，由于上海受金融危机影响较大，自身商业地产存量仍较多，因此商业地产开发商此时持观望态度，交易价格保持稳定。进入2009年第二季度，国家宏观经济政策利好刺激下，商业需求量开始回升，商业地产开发建设情况也有好转，因此地产开发商置地热情回暖，加之2010年上海世博会开幕在即，商业地产作为最大的受益者，需求市场回暖，商业用地交易价格稳步上涨。数据来源：世经未来整理图12009年上海市商业用地购置价格（三）办公用房开发建设情况整体走势看，2009年上海办公用房开发建设增速均有下行趋势。无论是总量还是同比增长均低于2008年同期水平，供给市场不足。2009年全年累计办公用房新开工面积164.93万平方米，同比下降40%，累计施工面积958.64万平方米，同比下降13.8%，累计竣工面积135.02万平方米，同比下降36.8%。上海由于对外开放程度较高，因而外资企业容量要高于北京等地，金融危机影响受冲击最大的就是外资企业，因此上海的办公楼市场2008年需求低迷，导致2009年新开工面积和竣工面积都有进一步下降。这种减少，也将影响到2010年上海办公用房的供应程度。供应量的萎缩将有助于缓解2010年租赁市场空置率回落。126 数据来源：国家统计局世经未来整理图12009年上海市办公用房开发建设情况（四）商业营业用房开发建设情况2009年上海商业营业用房开发建设情况要明显好于办公用房。全年累计商业营业用房新开工面积205.92万平方米，同比下降18.2%。累计施工面积1112.3万平方米3，同比下降10%，累计竣工面积201.05万平方米，同比下降11.1%。受上海世博会带动影响，2009年上海商业营业用房建设情况要略好与办公用房。2009年一季度竣工面积增速大幅上涨，2008年前期新开工面积基本建设完毕，集中在年前进行了释放。进入2008年下半年新开工面积下降，因此2009年竣工面积进入23季度以后增速也开始回落。尽管整体增速仍低于2008年同期水平，但是2009年下半年开始，新开工面积增速开始小幅度回升，竣工面积增速也较稳定。说明开发商信心已经开始好转，随着2010年世博会的开幕，商业营业用房需求量将进入一个小高峰，因此投资商在20089年开始逐渐谨慎进入市场。我们预计2010年商业营业用房市场供给情况应该基本和2008年持平，供给量上不会出现过度紧张。126 数据来源：国家统计局世经未来整理图12009年上海市商业营业用房开发建设情况四、商业地产市场供需情况（一）销售市场1、商业营业用房上海2009年商业营业用房供应量为194.16万平方米，同比下降8.45%；成交量311.36万平方米，同比上涨85.98%，供求比1：1.6，市场明显供不应求；成交价格13252元/平方米，同比上涨17.29%。上海2009年商业销售市场成交量逐步攀升，回暖非常迅速，供应总量虽略有下降，但3、4季度供应明显放量。可见，供需双方对市场均较有信心，尤其商业投资客对上海商用物业的增值性十分看好。数据来源：CRIC世经未来整理图22009年上海市商业营业用房供应量与需求量126 数据来源：CRIC世经未来整理图12009年上海市商业营业用房销售单价2、办公用房上海2009年办公用房供应量为189.75万平方米，同比上涨13.43%；成交量201.86万平方米，同比上涨54.84%，供求比1：1.06，相对平衡；成交价格17080元/平方米。上海2009年办公市场一度跌入谷底，经济危机后市场信心严重受挫，2009年初供应和成交均大幅较少，但随着市场的好转，房地产持续升温，办公市场从3季度开始出现供需大幅上涨的繁荣景象，企业大单收购的情况增多，可见，上海办公物业市场的吸引的依旧较强。数据来源：CRIC世经未来整理图22009年上海市办公用房供给量与销售量126 数据来源：CRIC世经未来整理图12009年上海市办公用房销售单价（二）租赁市场1、商业营业用房——空置率租金双双上扬2009年，上海商业租赁市场的空置率一路上扬，租金在2009年2季度一度跌入低谷，3季度虽有回升，但仍处于较低水平。上海租赁市场的低迷，一方面由于零售业的不景气，部分国际零售商的撤出给租赁市场带来压力；另一方面由于自身商业地产存量大，过分同质化，难以吸引客户，导致招商困难。数据来源：CRIC世经未来整理图22009年上海市优质商业首层租金及空置率2、办公用房——空置率一路上扬，租金持续下跌2009年，上海甲级办公租赁市场的空置率一路上扬，租金持续下跌。由于经济危机时，不少国际化大126 公司迫于成本压力离开了上海市场，使得甲级办公楼成为鸡肋产品，无人问津。但上海对国际市场的吸引力依旧较大，随着经济的好转，企业进入上海的意愿越来越强烈，甲级办公楼又成为实力企业身份的象征。目前，虽然办公租赁市场仍处于低谷，但租金下跌幅度的减小，空置率上升的趋缓证明，未来办公市场仍有较大机遇。数据来源：CRIC世经未来整理图12009上年海市甲级写字楼空置率和租金走势第三节2009年天津商业地产行业发展分析一、天津整体经济环境（一）城镇化水平缓慢，城镇化率低于一线城市天津城市化进程发展缓慢，2001年已达67%，但是直到2008年才达到70%，城镇化水平和速度都明显低于临近的北京等一线城市。天津紧邻北京，京津城际列车开通以后，两个城市间往来更加便捷，天津受北京经济的辐射效应也将更加显著。随着天津城镇化水平的提高，势必会加大对农村等地区城镇化建设的步伐，基础设施和配套设施的大量建设是可以预见的。由于天津属于二线城市，一方面受北京经济效应影响的同时，另一方面，经济发展程度也被北京这个巨大的城市光环所遮盖，商业地产存量并不多，因此，商业地产市场的竞争性不强，有较好的发展前景。126 数据来源：国家统计局世经未来整理图1天津市城镇化率（二）社会消费品零售总额增速稳定人均可支配收入小幅上升总体看，天津市2009年社会消费品零售总额增速平稳，无论是总量上还是增速上都有较好的回升。整个2009年，社会消费品零售总额都保持了20%左右的持续增长。2009年12月，社会消费品零售总额为217.8亿元，达到全年最高，同比增长22.3%，2008年12月，天津市社会消费品零售总额178.1亿元，同比增长24.6%，2009年水平已经基本恢复到2008年同期水平。2009年天津市城镇人口可支配收入为21402元，同比增长10.2%，尽管相较于去年同期18%的涨幅有一定的回落，但是总体增速仍保持了较高水平。天津作为二线城市的典型，受金融危机影响要显著小于一线城市，而在经济回暖时期，经济复苏速度也好于同期一线城市，表现了一定的抗风险性。随着未来经济的进一步增长，我们预计，天津2010年的社会消费品零售总额将全面回到危机之前的水平，并且进小幅上扬，其广阔的需求市场将随着经济的发展而全面释放。126 数据来源：国家统计局世经未来整理图12009年天津市城镇居民人均可支配收入数据来源：国家统计局世经未来整理图22009年天津市社会消费品零售总额（三）批发零售企业单位数不足2000市场空间广阔天津是城镇发展水平虽然不及一线的北京上海程度深，但是也已相当于一个中等发达国家水平。但是其商业企业数量刚及上海的三分之一，还不及北京的五分之二。随着国家将城镇化提上发展日程，天津市政府将在未来响应号召，加速天津城镇化的发展。然后现存的商业供给市场无法满足大量转移进来的农村劳动力。批发零售企业的数量剧增是可以预见的未来。126 商业地产不仅有助于城镇化进程的开展，更能带动整个城市的经济发展，承载城市景观功能，天津自身商业地产市场还不成熟，大型项目开发数量还不够，围绕着天津港这个我国北方第一大港，经济发展后劲十足，因此天津作为二线城市代表，未来商业地产发展相较于一线城市增长性将更强。数据来源：国家统计局世经未来整理图1天津市批发零售企业单位数二、2009房地产相关政策（一）天津市南开区“一号议案”出台盘活闲置楼宇加快经济发展2009年11月3日，天津市南开区各相关单位、部门为落实《关于盘活闲置楼宇资源、加快楼宇经济发展的议案》既“一号议案”，制定了《关于办理区十五届人大四次会议关于盘活闲置楼宇资源、加快楼宇经济发展的议案的安排意见》，开始着手从政策方面引导推动南开区特色楼宇经济发展。《意见》提出，首先，应从天津中心城区经济发展的实际需要出发，尽快整合区域楼宇资源，积聚发展要素，加快发展楼宇经济，把发展楼宇经济与选商引资相结合，与加强税源建设相结合，与调整产业结构相结合，与转变机关作风、全心全意为企业服务相结合，努力提升楼宇经济的财政贡献率，使楼宇经济在“保增长、渡难关、上水平”活动中取得实效。其次，以楼宇招商、发挥资源潜力为核心，以规范楼宇秩序、加强税收征管为手段，以完善政策、为企业提供优质高效服务为切入点，以优化结构、提高楼宇贡献率为目标，突出重点，分步实施，推进楼宇经济健康发展。最后，建立专门组织机构，要加强领导，落实责任。政策解析：南开区通过政策对写字楼进行盘活、拉动，对整个南开区商业地产发展来说是个良好的机遇。天津126 市无论是办公用房还是商业营业用房相较于北京等临近一线城市，发展都较落后，自身存量和素质都严重欠缺，此次《安排意见》提出要以优质服务为切入点，着重指出了商业地产后续运营管理问题。良好的管理水平，对商业地产增值和后期物业价值的提高十分重要，是解决商业物业空置率的一大途径。此次南开区政府政策的出台，是对目前商业地产开发商中开发轻运营思想的纠正，对改地区商业地产市场有良好的促进作用。（二）天津市调整滨海新区行政区划获批2009年11月9日，天津市滨海新区管理体制改革动员大会上，相关负责人表示，国务院批复了天津市报送的《关于调整天津市部分行政区划的请示》，同意撤销天津市塘沽区、汉沽区、大港区，设立天津市滨海新区，以原塘沽区、汉沽区、大港区的行政区域为滨海新区的行政区域。新的滨海新区人民政府将坐落在新港街道新港二号路。国务院要求，上述行政区划调整涉及的各类机构要按照“精简、统一、效能”的原则设置，涉及的行政区域界线要按规定及时勘定，所需人员编制和经费由天津市自行解决。国务院还要求天津市严格执行中央关于厉行节约的规定和国家土地管理法规政策，加大区域资源整合力度，优化总体布局，促进区域经济社会协调健康发展。政策解析：天津市滨海新区的设立，对天津市商业地产的发展无疑是例强心针。天津市城镇化水平仍处于中等水平，滨海新区的建设将引起人口的大量涌入，消费市场需求的增长是必然结果。同时，滨海新区的开放开发，也将带动该地商业服务业等工业配套行业发展。天津自身商业地产存量较小，土地价格相对一线城市较合理，此次新区建设将吸引大批国际零售业和跨国公司进入，带动新一轮商业地产需求，地产商为强占先机，必将加紧商业地产开发建设，天津市商业地产发展前景光明。三、商业地产开发建设情况（一）办公用房投资小幅回升商业营业用房投资成主力2009年天津市商业地产开放投资无论是商业营业用房还是办公用房都出现了转暖迹象。办公用房投资自2008年开始便持续下滑，进入2009年这种下滑的趋势得到了缓解，2009年整体办公用房投资增速均好于2008年同期水平，尽管相较于2007年仍处于较低水平，但是已出现回暖态势。全年办公用房投资32.83亿元，同比增长6%。2009年商业营业用房投资增速可谓回升迅猛，全年增速均保持较高水平，2009年1-8月，累计商业用房投资67.14亿元，同比增长83.9%.全年总投资97.3亿元，同比增速21.8%。天津市办公用房投资在2007年出现了一个井喷市发展，投资同比增速最高达300%以上，投资基数较大，因此，随后的2008年2009年投资有所放缓，加上金融危机影响，更减少了投资额。商业用房投资在2009年同样发生了井喷式发展，总量已经由于危机前水平，而增速上也在全年维持了较高增长。一方面由于天津自身商业营业用房存量不够，这种刚性需求上升到一定程度就导致了商业营业126 用房投资量的增长。另一方面，2009年下半年，社会闲散资金开始看中商业地产这块尚未被瓜分干净的大饼，开始注入资金，由于一线城市商业地产存量已然处于过饱和状态，因此二三线发展较好的城市成为了投资热点。天津毗邻北京，拥有天津港这一资源，自然成为投资商争先涌入的对象，商业营业用房和办公用房投资双双回暖。数据来源：国家统计局世经未来整理图12009年天津市商业地产投资情况（二）商业用地交易价格小幅上涨整体走势平稳2009年天津市商业用地交易价格较2008年有小幅上涨，全年平均商业用地交易价格6980元/平方米，较2008年同期6807元/平方米，上涨2.5%。整体看，2009年第一季度和第二季度基本维持了2008年地价水平，涨幅不大，进入09年下半年，受住宅用地价格涨幅增大影响，商业用地交易价格也有小幅上升，第三季度开始，平均地价水平突破7000元/平方米大关，第四季度，这一数字再次增大到7154元/平方米。住宅地价上涨幅度始终大于商业用地。商业用地交易价格的上涨，不利于商业地产项目成本控制，前期成本的增加将加大运营风险。天津市作为二线城市，土地价格虽有上涨，但仍保持在合理的范围内，我们预计2010年，商业用地交易价格仍将保持稳中略升的态势，涨幅不会太大，因此，更适宜商业地产项目投资。126 数据来源：中国城市地价动态检测世经未来整理图12009年天津市商业用地购置价格（三）办公用房开发建设情况2009年天津市办公用房新开工面积179.63万平方米，同比增长27.2%，累计施工面积348.46万平方米，同比增长13.4%，累计竣工面积83.67万平方米，同比增长73.7%。整体看，天津市2007年到2009年三年间施工面积增速基本保持稳定，2007年开始的金融危机并没有影响施工情况进展。新开工面积和竣工面积波动较大。由于天津市与北京市紧邻，2008年城际铁路的开通更是便捷了两座城市的往来，因此2007年初，城际铁路的利好以及2008年北京奥运会带动使得2007年底天津市办公用房新开工面积增速大举增长。随后由于经济情况的下降，新开工面积同比增速有所下滑，但总体仍保持了较高增长。进入2009年，新开工面积增速再一次加大，全年都在较高水平运行，预计2010年天津市办公用房供给市场将比较宽松。竣工面积由于之前新开工面积的增加，因此在2009年也小幅上涨。126 数据来源：国家统计局世经未来整理图12009年天津市办公用房开发建设情况（四）商业营业用房开发建设情况商业营业用房相较于办公用房2009年走势更加强劲。天津市2009年全年新开工面积31517万平方米，同比增长49.7%，全年累计施工面积682.35万平方米，同比增长13.4%，竣工面积115.85万平方米，同比下降38.3%。2009年天津市商业营业用房开发建设的最大亮点就是新开工面积增速迅猛，2009年6月到2009年11月，新开工面积同比增增速均超过100%，如此大规模的新开工面积同时也符合了商业营业用房开发投资增速较大的事实。预计未来天津市商业营业用房供给量将相当充裕。2008年由于奥运效应，大批项目赶在奥运前竣工，因此2008年前半年竣工面积增速大幅上扬，而2008年由于新开工面积并没有较大的涨幅，因此09年天津市商业营业用房竣工面积同比为为负。商业营业用房的开发建设情况间接也表象出投资商开发商均看好天津商业地产事业，天津自身经济情况良好，价值市场饱和度不高，因此未来发展机遇较大。126 数据来源：国家统计局世经未来整理图12009年天津市商业营业用房开发建设情况四、商业地产市场供需情况（一）销售市场1、商业营业用房销售市场表现平稳价量小幅上升2009年天津市商业营业用房销售市场表现平稳，没有出现北京上海等一线城市价量齐升的景象。总体销售面积仍低于2008年水平，全年累计销售面积60.85万平方米，同比下降18.8%，销售额54.49亿元，同比下降29.6%。年平均销售单价8127元/平方米。2008年商业营业用房市场集中放量，供需市场已经进行一次匹配，需求量短时间内很难上升，加之2008年底金融危机的到来，进一步打击了需求市场，因此2009年虽然商业营业用房销售面积缓慢上升，但仍不及2008年同期水平。预计2010年这种现象会由于消费市场复苏而得到缓解。126 数据来源：国家统计局世经未来整理图12009年天津市商业营业用房累计销售面积及增速数据来源：国家统计局世经未来整理图22009年天津市商业营业用房累计销售额及增速126 数据来源：国家统计局世经未来整理图12009年天津市商业营业用房平均销售单价2、办公用房回暖态势良好销售面积同比增速转正2009年天津办公用房累计销售面积29.55万平方米，同比增长0.8%。再经过了10个月累计同比增速为负后，终于转正。办公楼销售额32.9亿元，同比增长14.8%。年平均销售单价8599元/平方米。办公用房销售市场回暖程度要由于商业用房销售市场回暖程度。天津市自身存量商业业态较少，因此即便消费市场回暖，对商业用房销售市场的带动作用也不会太强。而办公用房的需求者主要为企业，天津拥有北方最大的货运港口，因此经济复苏下，办公用房需求回暖要快于商业用房。天津作为二线城市，地产开发成本要远低于临近的北京等一线城市，但交通运输的改善，使北京经济圈对天津的辐射作用更强，因此，相较于北京过饱和的中高端写字楼市场，天津更有发展潜力，成本也更低。另一反面，天津在天津港的带动下，自生产业发展也较迅速，对写字楼需求量较大。预计未来，写字楼市场走势将会进一步增强。126 数据来源：国家统计局世经未来整理图12009年天津市办公用房累计销售面积及增速数据来源：国家统计局世经未来整理图22009年天津市办公用房累计销售额及增速126 数据来源：国家统计局世经未来整理图12009年天津市办公用房平均销售单价（二）租赁市场1、商业营业用房租赁市场回暖租金显著上升空置率有回落趋势2009年一季度，天津市优质商业物业空置率继续上升，由2008年第四季度的11.4%上涨到12.4%，第二季度这一指标上升到16.5%，空置率进一步上升，直到第三季度才开始有小幅回落。第三季度空置率16.3%，同比上涨5个百分点。空置率的上升的同时，租金却没有下降，反而稳步上升，由2009年一季度546元/平方米/月，上升到第三季度567元/平方米/月。同比增4.63%。空置率的小幅回落和租金率的持续上升，表明2009年下半年，天津市商业营业用房租赁市场需求量开始上升，整个租赁市场显见回暖迹象。空置率的上升反应出目前天津市场需求和供给结构还没有完全匹配，这和天津自身商业企业数量较小有关，短时间内还没有办法根本解决。由于今年商业地产新开工面积有所增长，因此我们预计，2010年天津商业营业用房租赁市场仍会保持较高的空置率，但是会部分回落，租金水平将稳中略升。126 数据来源：CRIC世经未来整理图12009年天津市优质商业首层租金及空置率2、办公用房租赁市场显止跌企稳态势空置率高位盘整租金小幅上升2009年天津市甲级写字楼租赁市场空置率成高位盘整态势。第一度空置率大幅上涨，到达19.5%，随后的第二季度第三季度小幅回落，但是幅度不大，但是我们仍可以从中看出2010年租赁市场的大体走向。2010年由于经济的进一步回暖，对办公楼的需求将会加大，因此空置率会进行小幅回落。2009年第一季度，天津市甲级写字楼租赁市场下跌惨重。由2008年四季度3.1元/平方米/天，下跌到2.9元/平方米/天，每天下跌幅度有0.3元。随后的三季度四季度保持了这个租金水平，没有再继续下跌，进一步预示了2010年写字楼租赁市场回暖的趋势。数据来源：CRIC世经未来整理图22009年天津市甲级写字楼租赁价格及空置率126 第六章2009年商业地产行业重点企业分析商业地产项目不同于住宅地产。项目由策划、开发、招商、到后期的运营是一个漫长而充满风险的过程，因此对开发商自身素质要求较高。国际商业地产运营的主流模式是以租赁为主，开发商完成地产项目的开发后，持有并进行后续运营，商业地产项目经过前期的培育期后，逐渐成熟，自身价值得到提升，租金水平持续上升，地产开发商利润达到最大化。但是这种运营模式，由于成本回收期长，未来不确定性风险大，因此，对企业资金实力和抗风险性要求强。分析商业地产行业企业运行情况，有助于银行在授信过程中规避企业素质差异造成的项目潜在风险。第一节上市公司综合指标排名一、主营收入排名在主营收入排名中，2009年度房地产行业上市公司中排名前三的依次是中国海外、万科和保利地产。表12009年季度房地产行业上市公司主营收入排名单位：万元企业缩写主营收入相对标准分排名中国海外3,282,437.36100.001万科2,954,384.0090.012保利地产2,298,661.0070.033富力地产1,819,646.3055.444碧桂园1,758,570.4053.585华润置地1,460,420.5844.496雅乐居1,333,078.3040.617龙湖地产1,137,396.2034.658招商地产1,013,770.0030.889合生创展987,484.8930.0810远洋地产882,365.8026.8811绿城872,742.9026.5912SOHO中国741,345.1022.5913瑞安居675,800.0020.5914合景泰富422,657.2012.8815金地集团349,349.0010.6416金融街283,515.008.6417新世界273,047.008.3218上置集团248,922.617.5819126 世茂股份106,140.003.2320数据来源：上市公司资讯网，世经未来整理二、净利润排名2009年度，我国房地产行业上市公司净利润排名前三位的企业分别是中国海外、合生创展和华润置地。表12009年度房地产行业上市公司净利润排名单位：万元企业缩写净利润相对标准分排名中国海外656,892.22100.001合生创展510,188.4477.672华润置地387,816.6259.043保利地产351,923.0053.574SOHO中国330,017.8050.245万科295,759.0045.026富力地产289,950.0044.147瑞安居267,300.0040.698龙湖地产220,920.7033.639碧桂园207,979.6031.6610雅乐居186,516.0028.3911招商地产164,414.0025.0312远洋地产158,207.7024.0813绿城101,212.0015.4114金融街96,233.0014.6515合景泰富72,007.8010.9616上置集团69,040.0210.5117金地集团28,754.004.3818世茂股份20,601.003.1419新世界18,038.002.7520数据来源：上市公司资讯网，世经未来整理126 三、净利润率排名2009年度，我国房地产行业上市公司净利润率排名前三位的企业分别是合生创展、SOHO中国和瑞安居。表12009年度房地产行业上市公司净利润率排名单位：%企业缩写净利润率相对标准分排名合生创展51.67100.001SOHO中国44.5286.162瑞安居39.5576.563金融街33.9465.704上置集团27.7453.685华润置地26.5651.406中国海外20.0138.737龙湖地产19.4237.598世茂股份19.4137.579远洋地产17.9334.7010合景泰富17.0432.9811招商地产16.2231.3912富力地产15.9330.8413保利地产15.3129.6314雅乐居13.9927.0815碧桂园11.8322.8916绿城11.6022.4517万科10.0119.3818金地集团8.2315.9319新世界6.6112.7920数据来源：上市公司资讯网，世经未来整理126 四、总资产排名2009年度，我国房地产行业上市公司总资产排名前三位的企业分别是万科、中国海外和保利地产。表12009年度房地产行业上市公司总资产排名单位：万元企业缩写资产总计相对标准分排名万科12,950,251.00100.001中国海外10,036,624.7177.502保利地产8,983,072.0069.373华润置地8,496,523.8665.614绿城7,547,575.2058.285富力地产6,634,401.7051.236碧桂园6,369,854.0049.197合生创展6,215,455.6047.998远洋地产6,214,819.9047.999雅乐居4,417,818.2034.1110瑞安居4,259,200.0032.8911龙湖地产4,244,510.2032.7812招商地产4,045,199.0031.2413金融街3,914,829.0030.2314金地集团3,815,143.0029.4615SOHO中国3,775,632.1029.1516上置集团3,049,240.5323.5517合景泰富2,856,518.6022.0618世茂股份1,597,942.0012.3419新世界391,587.003.0220数据来源：上市公司资讯网，世经未来整理126 五、资产负债率排名2009年度，我国房地产行业上市公司资产负债率排名前三位的企业分别是瑞安居、SOHO中国和新世界。表12009年度房地产行业上市公司资产负债率排名单位：%企业缩写资产负债率相对标准分排名瑞安居49.34100.001SOHO中国54.3890.722新世界55.2689.273世茂股份56.2287.754招商地产58.8383.875合生创展60.1082.096金融街60.2881.857华润置地60.8581.078远洋地产62.4079.069中国海外63.1178.1710合景泰富63.5877.6011碧桂园67.1473.4812万科67.2973.3213雅乐居68.1772.3714保利地产69.9970.4915龙湖地产71.4069.1016金地集团72.1868.3517富力地产74.5166.2218上置集团76.3864.6019绿城87.2856.5320数据来源：上市公司资讯网，世经未来整理126 六、综合排名根据主营收入、净利润、净利润率、总资产、资产负债率对行业内上市公司进行综合排名，结合房地产行业特点拟定5个指标的权重。主营收入权重赋予20%的权重；净利润赋予20%的权重；净利润率赋予20%的权重；总资产赋予30%的权重；资产负债率赋予10%的权重。在综合排名中，2009年度房地产行业上市公司中排名前三的依次是中国海外、万科和合生创展。表12009年度房地产行业上市公司主要指标加权排名企业缩写主营收入标准分净利润标准分净利润率标准分总资产标准分资产负债率标准分加权标准分加权排名中国海外100.00100.0038.7377.5078.1778.811万科90.0145.0219.38100.0073.3268.212合生创展30.0877.67100.0047.9982.0964.163华润置地44.4959.0451.4065.6181.0758.784保利地产70.0353.5729.6369.3770.4958.515SOHO中国22.5950.2486.1829.1590.7249.626富力地产55.4444.1430.8451.2366.2248.077瑞安居20.5940.6976.5632.89100.0047.438碧桂园53.5831.6622.8949.1973.4843.739远洋地产26.8824.0834.7047.9979.0639.4410龙湖地产34.6533.6337.5932.7869.1037.9211雅乐居40.6128.3927.0834.1172.3736.6912绿城26.5915.1422.4558.2856.5335.9713招商地产30.8825.0331.3931.2483.8735.2214金融街8.6414.6565.7030.2381.8535.0515合景泰富12.8810.9632.9832.0677.6028.7416上置集团7.5810.5153.6823.5564.6027.8817金地集团10.644.3815.9329.4668.3521.8618世茂股份3.233.1437.5712.3487.7521.2719新世界8.322.7512.793.0289.2714.6020数据来源：上市公司资讯网，世经未来整理第二节万科企业股份有限公司情况分析一、企业简介万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米126 ，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2001年起，万科每年委托第三方顾问公司对全体职员进行员工满意度调查。公司致力于不断提升产品品质。至08年，万科共有15个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”，其中天津公司水晶城、广州公司四季花城、中山公司城市风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。2008年，万科集团上海公司荣获由中国质量协会颁布的“2008年全国质量奖”，成为房地产行业内首家获此殊荣的企业。126 公司努力实践企业公民行为。万科从2007年开始每年发布社会责任报告。由公司出资建设的广州“万汇楼”项目被广东省建设厅列为“广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目”，并于08年年中正式实现入住。08年12月31日，由公司全额捐建的四川绵竹遵道镇学校主教学楼及卫生院综合楼交付仪式在四川遵道正式举行，成为震后首批企业捐建的永久性公共建筑。在由中国民政部主办的2008年度中华慈善大会颁奖典礼上，万科荣获“中华慈善奖——最具爱心内资企业”称号。二、股权关系结构截至2009年12月31日，万科企业股份有限公司的控股股东是华润股份有限公司，持股161909.48万股，持股比例是14.73%。表1万科企业股份有限公司前十大股东截止日期：2009年12月31日股东名称持股数（万股）持股比例（%）股份性质1.华润股份有限公司161909.4814.73流通A股2.中国人寿保险股份有限公司18412.151.67流通A股3.刘元生13379.121.22流通A股4.融通深证100指数证券投资基金9957.510.91流通A股5.toyosecuritiesasialimited-a/cclient8745.560.80流通B股6.易方达深证100交易型开放式指数证券投资基金（易方证基（2009）947）8704.710.79流通A股7.hthk/cmgfsgufp-cmgfirststatechinagrowthfd8240.670.75流通B股8.博时第三产业成长股票证券投资基金8000.000.73流通A股9.易方达深证100交易型开放式指数证券投资基金（易方证基（2006）20）7403.280.67流通A股10.博时新兴成长股票型证券投资基金7000.000.64流通A股数据来源：上市公司年报三、经营状况分析（一）经营情况概述2009年，万科主营业务收入488.8亿元，同比增长19.2%，实现净利润53.3亿元，同比增长32.1%。各项经营指标也全面超越2007年，成为国内首家销售金额突破600亿的房地产公司，并第二年获得全球住宅企业销售冠军，销售面积663.6万平方米，销售金额634.21亿元，分别比2008年增长19.1%和32.5%。与销售业绩形成鲜明反差的是，万科在2009末房地产企业土地储备排行榜中未进入前十位。万科总裁郁亮表示，万科要实现持续、稳健而有质量的增长，就不能建立在未来房价大幅上涨的假设上。公司遵循“不囤地，不捂盘，不当地王”的一贯经营策略，09年在拿地上也保持了相当谨慎的态度，主动回避了争夺过于激烈的土地，并进一步提高周转率，目前万科持有土地资源基本满足未来两到三年的开发需要，符合公司一贯经营策略，足以支撑公司的持续发展。126 2009也是万科的“绿色战略元年”，2010年该公司将全面推动装修房、标准化、工业化以及绿色住宅方面的探索与实践，率先迎接低碳经济时代的到来。（二）财务情况分析与2008年相比，万科2009年经营规模扩大，净利润增加，这是楼市反弹的结果。新项目的预付地价和投入合营、联营公司的项目发展金都增加；短期借款减少，偿债压力较小，但是长期借款数增加，这主要是由于业务规模扩大造成的，楼市的繁荣带来在建项目的增加和地价的上涨；资金周转的加速促进项目开发；同时，借贷和资产负债率平稳。表12008-2009年万科财务状况比较单位：人民币万元项目2009-12-312008-12-31变动幅度说明资产总额13,760,855.4811,923,657.9715.41%经营规模扩大预付账款873,631.95316,051.90176.42%新项目预付地价增加其他应收款778,580.94349,609.69122.70%投入合营、联营公司的项目发展金增加短期借款118,825.61460,196.83-74.18%偿还贷款，借款结构变动预收账款3,173,480.122,394,575.5132.53%预售量增加应付账款1,630,004.791,289,596.2826.40%应付地价，在建项目增加一年内到期的非流动负债744,041.441,326,437.46-43.91%偿还贷款长期借款1,750,279.83917,412.0190.78%业务规模扩大，借款结构变动归属上市公司股东的股东权益3,737,588.813,189,192.5317.20%本年净利润增加项目2009年1-12月2008年1-12月变动幅度说明营业收入4,888,101.314,099,177.9219.25%结算规模增长营业成本3,451,471.772,500,527.4538.03结算规模增长资产减值损失52,423.96126,811.32-141.34%存货跌价准备转回营业利润868,508.28636,478.9636.46%结算规模增长利润总额861,742.78632,228.5636.30%结算规模增长所得税218,742.03168,241.6530.02%利润总额增加归属股东权益净利润532,973.77403,317.0032.15%利润总额增加其他指标2009年1-12月2008年1-12月变动幅度说明资产负债率67.00%67.44%-0.44个百分点借贷规模控制流动比率1.911.76+0.15货币资金等项目增加速动比率0.590.43+0.16货币资金等项目增加126 股东权益比率33.00%32．56%+0.44个百分点借贷规模控制应收账款周转天数68-2天应收账款总量减少，周转加速存货周转天数9181097-179天项目开发进度加快数据来源：上市公司年报四、公司主营业务分析万科为专业化房地产公司，主要产品为商品住宅，2009年销售金额634.2亿元，较08年增长32.5%，房地产项目成本341.5亿元，比去年同期增长38.5%，营业利润率21.99%，比08年减少6.16个百分点。表12009年万科主营收入构成情况单位：人民币万元行业营业收入营业成本营业利润率金额增减金额增减数值增减1.主营业务4,864,502.7519.40%3,439,727.6838.15%21.97%少6.00个百分点1.1房地产4,831,622.8619.33%3,414,881.6338.52%21.99%少6.16个百分点1.2物业管理32,879.8930.06%24,846.051.71%18.97%增21.34个百分点2其他业务23,598.56-5.37%11,744.109.25%32.37%增8.71个百分点合计4,888,101.3119.25%3,451,471.7838.03%22.02%少5.92个百分点营业利润率数据已扣除主营业务税金及附加数据来源：上市公司年报五、企业经营策略和发展战略分析2010年公司将以“业绩增长”和“绿色战略”为中心，在确保经营稳健的同时，促进业绩增长额市场地位的提升，推动公司向绿色企业转型，在投资者、客户、员工各方面，实现产品和服务的均好发展。在项目投资上，公司将继续保持谨慎的拿地态度，发挥“战略纵深”优势，继续致力于盘活市场存量土地，以合理价格取得优质土地资源。在项目开发上，2010年公司新开工面积较09年将会有所提高，主要有部分原定09年底开工的项目。六、SWOT分析表2万科SWOT分析表SWOT分析表优势（S）劣势（W）行业龙头地位；公司发展平稳，财务状况良好；经营规模扩大，长期借款增加；土地价格上涨；126 “绿色战略”的新思路；无大量积压土地机会(O)威胁（T）绿色战略与国家目前发展的战略一致；市场需求仍高国家宏观调控政策控制住房价格数据来源：世经未来整理七、企业竞争力评价2009年11月16日，万科公布其新战略——万科产品将进行转型。2010年，万科将正式推出养老型物业试验，并将进军商业地产。在万科未来的开发模式中，住宅产品仍占据80%的比重，其余20%将开发持有型物业，除了养老物业、酒店外，万科还将参与旧城改造、旅游地产、多功能物业开发，覆盖全面产品线。按照万科计划，未来10年内，万科每年会在每个城市至少留下一个不可替代的公建项目。因此，万科的平稳发展和其拿地的态度让其在市场上灵活性增大，规避风险，而且随着绿色战略的推行，必然打开一个新的市场，形成一个新的经济增长点，进一步巩固加强行内竞争力。未结算资源较丰富，未来业绩确定性强。2009年万科实现结算面积605.2万平方米，结算收入483.2亿元，同比分别增长34.1%和19.3%。其中合并报表范围内已售未结面积343.5万平方米，合同金额356.5亿元，为2010年业绩提供了较好保障。2010年毛利率有望回升。2009年公司房地产业务结算毛利率21.99%，较08年下降6.16个百分点，主要是因为2008年销售价格下降和保障性住房销售导致，预计2010年毛利率将有回升。126 第四节保利房地产股份有限公司情况分析一、企业简介保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业。总部位于广州。2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。自2007年1月起，公司入选“上证50”、“上证180”、“沪深300”和“中证100”指数样本股。截至2007年12月，公司总资产已达409亿元，比上年末增长148%。2007年由清华大学房地产研究所、中国房地产指数研究院等机构组织的年度房地产企业品牌TOP10评比中，保利地产蝉联国有房地产企业品牌价值榜首，品牌价值达到45.72亿元，比2006年增长133%；公司被博鳌21世纪房地产论坛评为“2007年度最具投资价值地产上市公司”。2008年4月17日，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行四大国有商业银行广东省分行和民生银行地产金融事业部联合在广州市发布了第七届（2008年度）广东地产资信20强，保利地产的资金实力和信用记录，获得了评审委员会的一致认可，荣登第一名。把最受社会尊敬列为企业经营管理的目标之一，这在国内企业中是少见的，也是领先的。由全球领先的品牌价值和智慧财产权研究机构——世界品牌价值实验室发起主办的“2008世界品牌价值实验室年度大奖评测”活动在北京举行。在住宅品牌类的评选项目中，保利地产凭借优秀的品牌活力荣膺“中国购买者满意度第一品牌”荣誉称号。中国易经协会主席陈帅佛为保利房地产（集团）股份有限公司总顾问,2008年6月4日国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”发布最新的《2008中国房地产上市公司TOP10研究成果》，保利地产位列中国房地产沪深上市地产公司综合实力第二名，房地产上市公司经营规模第二名，房地产上市公司投资价值第二名。十六年来，保利地产保持了高速与稳定的发展态势，公司现已进入规模化发展阶段，形成了广州、北京、上海、武汉、重庆、沈阳等十八个城市的全国战略布局，拥有44家控股公司。公司秉承“务实、创新、规范、卓越”的经营理念，一贯主张与坚持“和谐、自然、舒适”的开发理念与产品特色，并将“和谐”提升至公司品牌建设战略的高度。公司多年来对和谐生活的孜孜以求和务实、高效、诚信的稳健风格赢得了广大消费者的赞誉与信赖。126 保利地产，秉承现代化建筑的自然主义与舒适性居住的人本精神，寻求建筑与自然、人与建筑、人与人之间的和谐共生，诠释“和谐生活，自然舒适”的至高境界。“和谐”是企业产品追求的核心价值理念和最高设计理想，贯穿于产品的各个层面、各个方面和各个环节之中。“自然”是企业产品追求的总体风格和最重要的产品特色，是产品层面的核心思想。“舒适”是企业产品提供给目标客户的最大利益点，体现了“以客户为中心”的思想。保利地产从诞生伊始即坚持诚信经营稳健务实的作风，以产品和服务创造价值，给客户提供的不仅仅是建筑和空间，更是生活的元素与境界。二、股权关系结构截至2009年12月31日，保利地产的控股股东是保利南方集团有限公司，持股1561193515股，持股比例是44.36%。表1保利地产前十大股东截止日期：2009年12月31日股东名称持股数（股）持股比例（%）股份性质1．保利南方集团有限公司1,561,193,51544.36流通A股2．广东华美国际投资集团公司87,350,5382.48流通A股3．中国保利集团公司68,556,0561.95流通A股，限售流通股4．张克强52,777,2431.50流通A股5．刘益谦45,000,0001.28限售流通股6．方德基42,150,0001.20流通A股7．国信证券股份有限公司40,000,0001.14限售流通股8．朱前记29,864,7130.85限售流通股9．中国工商银行-广发策略优选混合型证券投资基金29,277,7310.83流通A股10．百年化妆护理品有限公司29,000,0000.82限售流通股数据来源：上市公司年报三、经营状况分析（一）经营情况概述2009年公司实现营业收入229.87亿元，实现净利润35.19亿元，同比分别增长48.11%和57.19％。报告期内，公司实现房地产结转面积274.85万平方米，结转收入223.43亿元，同比分别增长42.68%和47.83%。截至2009年12月31日，公司总资产898.31亿元，净资产250.88亿元，分别比去年同期增长67.49%和78.19%。报告期内，公司加权平均净资产收益率从17.25%提高到18.64%,每股收益由0.7元提高到1.06元。126 2009年公司实现房地产签约面积526.69万平方米，签约金额433.82亿元，分别比去年同期增长131.08%和141.38%。其中上海叶上海、北京西山林语、杭州东湾、上海林语溪、佛山保利花园和成都公园198等6个项目单盘签约额突破20亿元。报告期内公司的市场份额继续大幅提升，其中全国市场占有率达到1.3％，同比提升了30％；2009年，公司成为国内唯一一家在北京、上海、广州三大中心城市均排名销售额前三位的房地产龙头企业。（二）财务情况分析2009年，公司抓住市场机遇，加大土地储备和建设投入，经营规模和资产规模快速增长，截至2009年底，公司总资产达898.3亿元，比上年末增长67.49%。公司资产结构合理，资产质量优良。年底存货与预付账款等经营性资产占总资产比例达到80.52%，流动资产占总资产98.52%，无长期沉淀资产。在负债方面，公司有意识控制银行贷款规模，全年仅增加58.94亿元，年底净负债率49.26%，较上一年降低60.13%，资产负债率为69.98%；同时公司主动优化负债期限结构，提前偿还一年内到期借款，短期借款与一年内到期的非流动负债合计仅为39.98亿元，占总金融结构借款的比例从上年的19.08%下降至本年的14.02%，短期偿债压力进一步降低，截至2009年底，公司负债总额为628.7亿元，其中不需要实际偿还的预收账款为298.3亿元，占总负债的47.45%；公司实际负债水平较低，偿债能力较强。表1表272008-2009年保利地产财务状况比较单位：人民币万元项目2009-12-312008-12-31变动幅度说明货币资金1,522,791.20546,976,05178.45%销售回笼资金增加应收账款46,704.8620,554.61127.22%营业收入大幅增加，应收账款相应增加预付账款1,223,499.45696,943.0075.55%预付地价和项目合作款增加存货6,009,891.974,019,561.8549.52%加大项目投入和项目拓展，经营规模扩大长期股权投资24,645.944,575.12438.69%对外投资增加投资型房地产80,738.796,506.371,140.92%本期南海水城东广场等出租物业投入经营短期借款30,801.987,000.00340.03%根据经营规模扩大的资金需求，适当增加借款规模一年内到期的非流动负债369,059.50424,415.00-13.04%长期借款2,024,978.181,404,846.1944.14%预收款项2,983,043.30979,853.75204.44%销售状况良好，相应房款回笼增加应交税费-97,488.65-35,638.89-173.55%收入增长，相应预缴的营业税金增加所致126 项目2009年1-12月2008年1-12月变动幅度说明营业收入2,298,660.761,551,990.1148.11%公司业务增长，收入结转增加营业成本1,452,405.52918,823.0958.07%营业收入增长，相应成本结转所致营业税金及附加253,642.77154,595.9964.07%销售收入增长，相应税金随之增长所致管理费用45,671.7231,120.7546.76%公司规模扩大，相应管理成本增加资产减值损失-27,406.3630,444.54-190.02%金沙洲地块减值准备本期转回所致数据来源：上市公司年报四、公司主营业务分析保利地产以房地产行业为主，房地产营业收入占总收入的97.22%，其他业务仅占2.78%。房地产营业利润率为25.26%，营业收入比上年增加47.83%，营业成本比上年增加57.50%，营业利润率比上年减少4.82个百分点。利好的市场形势促使公司发展规模不断扩大，同时也加速了地价上涨，增加营业成本。表1表282009年保利地产主营收入构成情况单位：人民币万元行业营业收入营业成本营业利润率%营业收入比上年增减%营业成本比上年增减%营业利润率比上年增减%1.房地产22,343,034,289.7514,338,652,224.9425.2647.8357.50少4.82个百分点2其他业务639,887,259.97185,313,413.3243.7559.49120.62增1.01个百分点合计22,982,921,549.7214,523,965,638.2625.7748.1358.08少4.64个百分点数据来源：上市公司年报五、企业经营策略和发展战略分析2010年公司将密切关注宏观形势，全力推进经营工作，确保完成年度各项任务，另一方面加强资金计划管理，抓融资促回笼，确保全年资金需求。同时，公司进一步推进企业信息化建设，全面实现精细化管理，提升公司盈利水平；抓品质重服务，推进品牌建设，实现企业品牌升位；重视企业文化和思想教育，加强员工队伍建设，提升企业核心竞争力。六、SWOT分析表2126 保利地产SWOT分析表SWOT分析表优势（S）劣势（W）卓越战略管理能力；高效的管理团队和强大的执行力；优质的可持续发展资源；持续提升的品牌影响力目前市场进入混沌期，进入供需博弈阶段机会(O)威胁（T）市场需求大，国家保障性住宅行业政策更加负责多变；房地产市场竞争更加激烈；低碳经济下的行业发展数据来源：世经未来整理七、企业竞争力评价2002年保利地产完成股份制改造后即刻开始全国布局，目前保利地产已经确立了以北京辐射环渤海经济圈，以上海辐射长三角经济圈，以广州覆盖珠三角经济圈，以沈阳覆盖东北重工业经济圈，以重庆辐射西南经济圈，以武汉辐射中部经济圈的全国战略布局。保利地产在产品战略中，明确以中高端精品住宅为主，以城市地标性商用物业为辅的产品开发战略，通过一系列涉及商业办公、购物中心、会展、酒店等多种物业形态的成功开发，走综合型地产的发展方向。其住宅类物业投资与经营性物业投资的比例控制在7：3左右。保利的商业地产包括四大结构，第一是酒店业，由保利出资建设，洲际酒店管理，合作分成；第二是商业，计划成立自己的经营管理公司，实施对商场的管理；第三是写字楼部分，一部分销售一部分长期持有；第四，会展物业将长期持有，收取租金。保利的目标是到2012年商业地产方面的投资要占总投资额的30%，并持有部分核心地段的高品质物业。同时，高地价带动高成本是房地产行业2010年都将面临的问题，但是2009年公司热销导致的可结转资源较多，因此可以成为高增长的保证，从而在资金方面提高企业的竞争力。2010年公司可售量预计增速将达到30%。2009年，公司从二季度起加大开工，四季度更为明显，预计09年全年新开工面积能够达到600万平方米，因此，2010年公司可售量仍然较充足，比09年增加30%。综合考虑2010年房地产市场环境向下变化导致销售率下降，以及2010年整体均价高于09年，预计10年公司销售额增长也在30%左右。126 第五节SOHO中国有限公司情况分析一、企业简介SOHO中国有限公司（前身北京红石实业有限责任公司）成立于1995年，由潘石屹（现SOHO中国董事长）和张欣（现SOHO中国总裁）联手创建，是一家为注重生活品味的人群提供创新生活空间以及时尚生活方式的房地产开发公司。SOHO中国在北京CBD核心地带共计开发面积超过155万平米，已经完成和正在建设的项目有：47万多平米的“SOHO现代城”、68万多平米的“建外SOHO”、17万多平米的“SOHO尚都”、15万多平米的“朝外SOHO”以及近8万平米的“光华路SOHO”；同时，SOHO中国在北京长城脚下和海南博鳌分别开发建设了全球知名前卫建筑项目“长城脚下的公社”和“博鳌凯宾斯基”等。SOHO中国现正在开发的三里屯SOHO位居北京城市中心著名的三里屯酒吧街南侧，周边商业繁华，建筑面积47万平米，是SOHO中国到目前为止开发金额最大的大型综合项目。在中国建筑时代的大环境下，SOHO中国精准地把握契机，坚持独特创新的建筑理念，建造具有中国当代风格的建筑，所开发项目均成为新北京城市建设中的里程碑建筑，并对中国的城市建设起到巨大的带动引领作用。在张欣和潘石屹的领导下，SOHO中国开发的每个项目都取得了巨大的商业成功。作为中国最知名的房地产品牌，SOHO中国入选2006年《财富》杂志中文版评选出的“最受赞赏的中国公司”全明星榜。SOHO中国是当前北京最大的商业地产开发商，在北京CBD的五个项目开发量占CBD总开发量的五分之一，其店铺数量接近2000家，规模在CBD所有商业物业中居于首位；销售额占北京CBD的39％，独占CBD三分江山；自1999年以来，连续多年蝉联北京销售冠军;自2003年以来，连续三年成为中国房地产企业纳税前3名。SOHO中国目前在中国开发项目的总面积为245万平方米。2007年10月8日，SOHO中国在香港联交所成功上市，创造了中国民营企业最大的IPO以及亚洲最大的商业地产企业IPO。二、经营状况分析（一）经营情况概述2009年合同销售金额达136.8亿元，同比增加77%，实现营业额74.13亿元，同比上升138%，毛利为38.57亿元，毛利润率为52%，实现本公司股东权益净利润33亿元，同比上升727%。2009年集团的合同销售额主要来自三里屯SOHO、中关村126 SOHO、朝阳门SOHO一期、二期以及SOHO北京公馆。公司09年合同销售面积达31.22万平方米，同比增长97%，均价为43252元/平方米。（二）财务情况分析与2008年相比，SOHO中国2009年资产净值17.44亿元，提高2.35%，经营规模扩大，净利润增加70.26%。随着经营规模的扩大，经营成本和经营业务所得税也提高了，与2008年相比，分别提高了12.55%和21.18%，这主要是由于业务规模扩大造成的，楼市的繁荣带来在建项目的增加和地价的上涨。在负债方面，流动负债总额比2008年提高了3.52%，非流动负债总额提高16.96%，偿债压力较小，公司财务平稳。表12008-2009年SOHO中国财务状况比较单位：人民币万元项目2009年2008年变动幅度%营业收入741,345.10312,137.513.75营业成本355,639.30157,739.1012.55毛利385,705.80154,398.4014.98营业利润554,784.20105,370.3042.65利润总额565,871.00114,915.9039.24所得税226,402.0072,621.9021.18年度利润339,469.0042,294.0070.26非流动资产542，766.30157，287.4024.51流动资产总值3,232,865.802,449,821.003.20流动负债总额1,195,857.30884,689.403.52流动资产净值2,037,008.501,565,131.603.01非流动负债总额835,522.10309,930.3016.96资产净值1,744,252.701,412,488.702.35本公司股东权益1,722,361.501,398,804.22.31数据来源：上市公司年报三、公司主营业务分析SOHO中国作为商业地产界的龙头，主营业务包括出售物业单位和投资物业的租金收入，其中出售物业单位占总营业额的99.04%，为主导业务，物业租金收入仅占0.96%。总营业额与2008年相比增加了13.75%，出售物业单位提高了13.52%。2009年集团的合同销售额主要来自三里屯SOHO、中关村SOHO、朝阳门SOHO一期、二期以及SOHO北京公馆。表2126 2009年SOHO中国主营收入构成情况单位：人民币万元项目2009-12-312008-12-31变动幅度1.营业额741,345.10312,137.5013.751.1出售物业单位734,213.20312,137.5013.521.2投资物业的租金收入7,131.90--数据来源：上市公司年报四、企业经营策略和发展战略分析从CBD到中关村、从北京转战上海，SOHO中国在经营区域上做出了突破；从销售经营到持有租赁，SOHO中国第一持有型项目前门大街将在6月中旬开门招商，SOHO中国的商业模式正在发生微妙变化；上市后首次发债为了拿地，目标锁定广渠路15号地、CBD核心区地块，潘石屹表现出了强烈的进攻意愿。在2009年中国地产市场动荡起伏的时候，潘石屹也迎来最大变数之年。2010年公司将密切关注宏观形势，全力推进经营工作，抓融资促回笼，确保全年资金需求。同时，公司进一步抓品质重服务，推进品牌建设，实现企业品牌升位。五、SWOT分析表1SOHO中国SWOT分析表SWOT分析表优势（S）劣势（W）商业地产行业龙头；管理团队经验丰富，执行力强；资金优势；拿地的经验国家严格控制囤地，从销售转为租赁需要一个成长的过程机会(O)威胁（T）经济形势好，商业地产需求量仍比较大国家宏观调控政策控制住房价格影响商业地产价格，资金流向住宅市场数据来源：世经未来整理六、企业竞争力评价尽管在2009年频频出手，但在经历了“停电危机”、业主游行等轰动全国的事件之后，信奉“野蛮生长”理论的潘石屹的SOHO系列，不得不面对身处优质地段物业价格却无法同步增长的尴尬局面，而这也将为更多的开发商持有商业地产提供“反面教材”。因此，公司必须提高服务意识，提升在业内的声誉，从而加强自己在商业地产方面的竞争优势。然而，2009年三里屯SOHO贡献86亿元，占比达到65%，仍是主要贡献来源。由于写字楼和住宅单位均价下跌，12月均价有所下滑。但是126 该项目已有91%售出，自08年7月开盘以来已累计实现销售金额155亿元。加上08年结转的未结算收入，未结算收入总共达到了198亿元，锁定了2010年盈利预测的74%。火爆的销售势头以及交付后的余额结算将不断积累公司的现金实力，使得净资产值非常稳固且现金充裕，为2010年企业的竞争发展奠定了充实的基础。126 第七章2010商业地产行业风险分析及预测第一节宏观环境风险分析及预测商业地产宏观环境风险包括经济环境、政策环境等一系列风险。由于商业地产相较于住宅地产而言，属于生产性消费，与居民日常生活没有直接的联系，需求群体为广大的服务业和企事业单位，因此更容易受经济环境和政策环境影响。经济发展过快容易产生投资过热风险，经济发展过慢又容易产生投资不足；每当经济过热或失控时我国一般都是先压缩固定资产投资规模，实行停建或缓建措施，致使工程工期成本和贷款利息增加；我国利率上升时，开发商开发成本增加，同时市场需求降低，将会增加商业地产商的风险，因此，预测未来宏观环境走势，分析其内在风险，对于银行信贷发放有重要作用。一、2010年前半年经济继续持续回暖前半年将好于后半年2009年我国经济可谓发生了V型反转，在世界经济仍处于寒冬时节，我国经济不仅没有下滑，还实现了保增长的目标。因此，预计未来的2010年，经济复苏成果将得到进一步的巩固。主要原因在于：第一，经济惯性影响。2009年第四季度高增长效益的影响至少要持续半年以上，因此随着而来的2010年前半年，经济会保持惯性上涨，继续上扬。第二，政策的持续性。2010年是四万亿投资的第二年，国家强调，仍旧会实施宽松的货币增长促进经济增长。从货币政策上看，新增人民币贷款在去年将近10万亿的基础上又是7.5万亿，从投资政策上看，4万亿投资的一揽子计划只实行了一年，还有2010年一年，2009年安排中央投资是9243亿，比上年预算增加是5千多亿，2010年安排中央投资是9927亿元，在政策的推动下，经济会进一步上涨，2010年前半年经济的增长势头会好于2009年。第三，社会心理预期逐渐看好。这个预期，不只是指消费者信心，还包括企业家信心。由于2009年我国经济保持了较好的增长，人民的生活水平并没有受金融危机显著影响，因此预期未来的2010年经济巩固的一年，发展会更加好。同时，国家正在研究出台一系列促进民间增长投资的政策性文件，这些政策措施将会进一步促进民营企业发展，增加其信心恢复。二、不确定因素众多政策或将有较大变化2010年下半年，经济增长不确定因素会增加。126 第一，通货膨胀率预期增大。2008年2009年过分宽松的货币政策致使流动性过剩，货币贬值压力增大。同时，随着国际经济的逐渐回暖，美元不可能再继续贬值救世，因此，随着以美元标价的生产资料价格上涨，输入性通货膨胀压力增大。而宏观政策会不会由于这些变化而进行调整，存在不确定。第二，货币政策面临两难选择。2009年新增信贷规模高达9.5万亿，2010年虽然减少了2万亿，规模也不小，问题是货币政策面临着保增长与防通胀这两难选择越来越突出，是不是能够继续实行货币宽松的政策？在货币操作上会不会有所变化，同样存在风险。第三，从投资政策收紧，开发建设受限。2010年是一揽子刺激政策的最后一年，之前2009年由于固定资产投资增速过猛，各地均大举开工，加大了新开工项目，进入2010年，这些之前建设的项目已经进入收尾期，是继续新开工还是完成之前项目的续建与收尾？国家一定会在这一年严格控制新开工项目，资金安也主要用于项目的续建和收尾，因为一揽子计划那时候是两年，所以要保续建、保收尾，确实防止出现半拉子工程，这就意味着要收紧投资控，对固定资产投资增速肯定会有一定的影响。第四，世界经济还仍处于复苏期，投资需求短期内难上涨。去年美国负增长2.4%，失业率高达9.3%，斥资占到了GDP的9.9%，以美国为首的欧美各国，为了促进本国经济的复苏，大举实行贸易保护主义政策，限制从我国的进口，发动反倾销反补贴等一系列措施。而出口是拉动我国经济增长的主要因素，因此，未来我国出口环境面临不确定性。三、商业地产危机中孕育机会未来前景喜忧参半具体到商业地产，由于2009年下半年住宅地产走势凶猛，国家出台了一系列限制二套房贷，建设保障性住房的政策。政策的指向性较强，对商业地产来说似乎是一个机会。第一，保证性住房的建设一定会加大住宅周边配套设施的建设，这种配套的需求是商业地产未来广阔的市场。第二，下半年住宅地产的火热，主要原因是大量社会闲散资金进驻的结果。住宅市场投资资金回流块，进入门槛低，因此增大了投资商和投机商，但是随着不利的宏观政策出台，部分资金将开始撤出住宅市场，转而向更安稳并且受影响较小的商业地产进驻。因此，增加了商业地产的资金来源。同样，由于经济政策环境的不确定性，商业地产仍存在风险。首先，由于经济有可能在2010年增速放缓，但是放缓到什么程度不得而知，如果经济再次进行下滑，刚刚开始复苏的商业市场将进一步跌入谷底，消费者信心会大幅下滑，不利于商业地产的增长。126 其次，通货膨胀压力导致商业地产的生产成本增加，占用后续运营资金，进一步加大了商业地产的风险。再次，如果宽松的货币政策和投资政策在2010年收紧，那么商业地产的资金来源就会受到严重的限制，由于本身其资金需求量就较大，因此运营更加困难。最后，物业税开征，商业地产利润空间再缩小。国家为抑制房价过快增长，2009年提出征收物业税思想，而2010年是这一政策正式出台的时期。物业税以持有物业者为主要征收对象，对住宅地产的影响要远小于商业地产，2010年物业税的出台，无疑是为商业地产的资金渠道进一步雪上加霜。风险防范：商业地产的主要风险来源是资金和需求，如果宏观经济不景气，那么只有自身资金较雄厚的企业才能生存下来，因此，银行在防范商业地产风险时，一定要注意企业自身的资金实力和运营水平，规避由于宏观经济政策波动而导致的贷款项目无法收回。对于风险的防范措施，商业地产企业也应做好准备。宏观经济波动风险是可以提前判断和预知的。由于商业地产在整个项目建设完备到开始招商仍有一定的时间间断，因此，当预知到政策变动或经济波动的时候，已经开发的项目，要尽量缩短由策划到招商到最后投入使用的周期，尽量将项目尽早推向市场，防止市场变动导致需求变动。第二节行业风险分析及预测行业风险包括市场供求风险，地产价格带来的购买力风险，同业竞争风险，原材料价格上涨风险，商铺销售价格下跌风险、投机炒作风险、土地供应风险等。商业地产商品的价值受供求影响的幅度很大，当供给过剩或是有效需求不足时，都将使开发商不能将物业顺利推出，增加企业风险。2009年无论是房地产开放投资还是新开工面积和建设面积都有较大的增长，住宅地产市场更是显见出量价齐升，供不应求的火爆场面。但是这种情况，进入2010年可能会发生一定的逆转。第一，购房需求会相对减弱，2009年市场火爆，对消费的释放是前几年内需不足压力的而减缓，而进入2010年特别是到下半年，火爆现象将难以持续。第二，宏观政策导致市场预期转变，随着各部门房地产调控政策的出台，投资者126 对未来房地产市场走势有看低的景象，加上通胀预期并未变为现实，等待观望期盼房地产逆转下降的措施比较明确，担心房地产泡沫，使投资、投机性购房也都放慢了脚步。第三，开发商融资难度增加，尽管2009年房地产开发商获得了超量的资金，2008年6月35%，一路下滑到2009年的不足10%，从2009年6月开始恢复性上涨到8—9月份达到了30%以上的高点，但这些资金中投机资金占比大，不稳定，事实上用于房地产的投资并不多，另一方面2010年货币政策实际操作上对房地产会比2009年掌握的更紧，因此资金很充裕的局面在2010年，特别是2010年和2011年将很难继续。第四，房屋销售价格和租赁价格在一些城市出现了反向演进。租赁市场的冷谈和销售市场的火爆不符合市场价值规律。以北京为例，北京房屋租售比北京达到了1：500%的警戒线。因此2010年不会再重现2009年那样房地产火爆的局面。房地产商的强势地位还会持续一段时间，房价上涨的趋势也会延续到2010年至少是上半年，如果宏观政策力度过大，房屋价格很可能在2010年下半年就开始回暖，但是，这种下跌也不会幅度太大，不会回到2008年的水平。具体到商业地产，2009年商业地产销售市场出现了一定的回暖，无论是办公用房还是商业用房，销售量和销售单价都有上涨。但是租赁市场还是一片惨谈。这种现象是价格市场的扭曲造成的。短时间内由于房地产行业价格不会出现较大的回落，因此商业地产销售单价也将维持高位，甚至小幅上涨。但是租赁市场由于整个宏观市场没有回暖，因此短时间内仍会继续低迷。但是2009年新开工面积和施工面积相较2008年仍有较大幅度的回升，2008年未完成的项目也将集中在2010年供应，因此，供应量的进一步的增大将继续加大租赁市场负担，导致招商难，空置率上升，租金率下降，资金回流存在风险。风险防范：银行在进行商业地产信贷时，应关注地产商开发城市，减少一线城市等商业地产供给过剩区域的信贷，以防需求变化引致风险。对于一线城市的边缘地区和二三线城市，由于商业地产自身存量较小，因此银行对于这些区域可以鼓励信贷。商业地产开发商也在选址上避免集中度过高，导致竞争压力过大。应积极响应国家加快中小城市建设的号召，努力开辟二三线城市市场，规避供给需求失衡带来的后续招商风险。第三节项目风险分析及预测126 项目自身风险包括地质状况、地震、水灾、火灾等自然风险，工程技术、质量及内部经营的管理风险，财务融资风险，对原有房屋的拆迁风险，以及投资者预测错误，投资地点即区位、方式、类型选择失误的策划风险等。由于商业地产财务风险过大，没有考虑自身实力，盲目承担大型项目，将会导致资金链断裂而停工。运营方面，目前，国内的部分商业地产开发商多是由原来的住宅地产商转变过来的，缺乏足够的资金来保障项目后期的商业运营。因此，开发商为了快速实现资金回笼，通常很少采取出租商铺的形式，而是将商铺整体分割成一个个部分进行销售，这也是2009年商业地产销售市场火热而租赁市场持续冷谈的一个原因。然而外国的商业地产则是以长期持有收取租金为运营模式的，再后续运营的过程中，通过管理水平和周边地段的变化完善发展，商业地产的升值空间将进一步加大。因此，国内商业地产仍处于发育阶段，开发商自身实力不够。同时，国内的商业地产开发商们没有考虑不同业态和不同的商业形态对商业地产有不同的需求，而是盲目的套用自己熟悉的住宅开发模式，按同一模式开发，最终导致开发与经营脱节，开发出来的商业地产如出一辙，没有心意，不能吸引消费者，同时由于没有按照不同业态差别对待，到是开发出来的物业不适用商铺发展，导致招商难度进一步加大，空置率上升。这种盲目的开发和开发商素质参差不齐的现象，对商业地产未来发展产生不利影响，并且引发出较高的运营风险。融资方面，由于我国国内的资本市场发展不充分，房地产证券化发展也比较缓慢。除少数上市公司以外，绝大多数商业地产企业对银行信贷的依赖程度较高，依赖水平平均在60%-70%左右，部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖度已超过90%，而开发商的自有资金所占比重相对过少。由此可见，商业地产的融资渠道过于单一，大部分资金来源于商业银行贷款。但是，商业地产不同于住宅房地产，它的开发与运营期要比住宅房地产长得多，而且在运营过程中还需2-3年的过渡期。因此，在此期间银行贷款利率变动的概率非常大，而一旦贷款利率上浮，势必会增加开发商和经营者的资金成本，同时也会降低消费者的购买欲望，进而给商业地产商带来巨大的融资风险。风险防范：银行在进行商业地产授信时，一定要注意考察商业地产贷款项目，保证项目的可行性和可发展性，商业银行在进行项目开发时也要注意，第一，要从市场需求出发，开发出的项目要满足式。在项目的设计上，要充分考虑经营使用者的意见，如普通商铺对场地和透视性的要求，仓储式超市和普通超市对层高的要求以及大型购物中心对停车位数量的要求等等。这种“量身订做”的商业项目可以迅速融入市场，快速实现资金流通，降低市场供求风险。同时，在经营上要以持续经营理念为目标，放弃重开发轻经营的战略思想，同时，拓宽融资渠道，降低融资成本。126 第八章2009年行业信贷建议第一节行业授信原则房地产行业因为特殊的行业地位，衰退时期，政府为了促进经济繁荣，扩大投资，地产行业作为固定投资的主体，是首要刺激对象，于是各种利好政策接踵而来，地产行业进入快速发展期，随着经济复苏态势良好，通货膨胀势头开始显现，部分投资者为避免通货膨胀导致的货币贬值，加大对不动产的购置，于是房价快速上涨，政府为了防止地产市场的泡沫继续膨胀，开始收紧货币政策，抑制房价上涨，房地产市场于是进入萧条期。地产行业的特殊性质导致了这种不确定周期性出现。因此，银行对房地产公司进行信贷时，不能只考虑目前地产行业仍旧火热的走势，也不能一味担心风险累计而造成的信贷风险加大，应该客观公正，从地产企业，地产项目出发，衡量贷款风险。具体到商业地产。商业地产运行受经济等外部环境影响较大，所需资金量大，回升周期长，自身风险高于住宅地产等地产形式。但是相较于住宅地产，我国目前商业地产仍处于成长阶段，随着城镇化进城的加快，水平的提高，未来发展空间仍很大。因此，银行在考虑商业地产发放时，不能一味关注其风险，也不应受目前火热的住宅地产市场影响，应该认真审查地产项目的可行性和可发展性。2009年商业地产开发建设形式良好，供需市场反弹明显，整体走势由弱转强，我们认为，2010年甚至是未来的五年内，我国商业地产将迎来新的发展阶段，因此，银行在进行信贷管理时，应充分考虑到商业地产的发展前景，在授信原则上，遵循：一、严格选择商业地产开发商。商业地产初始投资规模大，投资周期长是其风险的主要来源。以广州的中信大厦为例，总投资37亿港元，1997年建造完工，但是直到2007年才收回所有成本。如此大规模的投资，如此长的回收周期，如果商业地产开发商自身资金不雄厚，只依靠银行借贷来杠杆化操作，那么一旦遇到宏观经济风险，资产贬值，银行的坏账总额将会大幅提高，风险可想而之。因此，银行市场销部门在选择商业地产开发商时，一定要注重了解该企业的自有资本以及所有者权益，对优质的大企业可以发放以大额和较长期限的信贷为主，而中小企业实施以小额和短期信贷。二、126 严格审查商业地产项目的周边环境。由于商业地产受周边环境影响较大，银行发放贷款时，还应注意考察贷款项目的地理位置、周边环境、小区环境。保证项目开发完成后的基本吸纳率，防止项目建成由于招商难等情况而导致资金无法收回。并且，建成完成后，银行贷款人员也应对项目后续运营情况进行监督，保证贷款的收回。三、严格审查项目的自身成长性和投向群体。目前一线城市中心区域办公用房市场已经过饱和，而周边等郊区仍存在一定空间，而有些开发商，为了强占土地，进入市场，仍将项目建造在办公楼过饱和的区域。因此银行在授信时应审核项目投向目标群体，所建项目是不是符合市场需求，周边有没有存在较大竞争以至于后续运营时容易造成风险。或者该项目的开发建设模式是否已经在同一地区普遍存在，是否有一定独特之处可以保证即便在激烈的竞争环境下仍能进行招商。第二节行业授信建议一、分区域授信建议——关注二三线城市商业地产的需求者多以零售批发行业和生产性服务行业为主，受城市发展水平，城市居民购买力影响较大，因此银行授信选择时，应充分考虑项目受所在区域和城市的影响。（一）银行信贷应重点关注二三线城市目前以北京上海为首的一线城市，商业地产供给量已经处于过饱和状态，地产存量极大。加上2009年商业地产整体资金面充裕，开发建设较2008年有所上升，预计未来供求结构将进一步失衡。因此，银行在对一线城市商业地产开发项目发放信贷时，第一，要考虑开发商自身资金实力，以防经济波动导致资金链断裂，增加银行坏账风险。第二，要考虑项目自身的成长性，要有自己独特的理念，保证后续招商和经营的顺利进行。第三，要考虑项目选址问题，鼓励郊区等相对商业地产密集性不强的地区，减少竞争风险。二三线城市，一方面，商业起步晚，自身商业地产存量较小，随着经济的快速发展，城镇化水平不断提高，需求市场开始扩大，对商业地产需求增强。另一反面，国家中央工作会议明确提出要加快小城镇建设，鼓励农村劳动力进城，进一步扩大了中小城镇的消费需求。同时，二三线城市土地价格尚不存在或很少受住宅地产影响而产生泡沫，因此，二三线城市商业地产项目应是银行信贷重点。（二）珠三角和长三角应是未来发展重点2010年，上海开办世博会，广州开办亚运会，2011年，深圳开办大学生运动会。未来两年，国际国内重大项目的举办，将带动相关地区商业地产飞速发展。上海作为一线城市的龙头，商业地产自身存量已经相当大，但是其周边的杭州，江苏，南京等城市，商业地产存量小，发展水平低。上海世博会的开办，将会在较长时间内对周边城市产生辐射效应，杭州、南京等地就126 是主要受益城市，并且，长三角作为我过出口贸易的第二大区域，自身加工贸易企业较多，所需生产性配套服务也高于一般地区，因此，未来商业地产发展空间较大。以广州和深圳为代表的珠三角地区，是广东省外贸出口主要区域，每年出口额占广东省总出口额90%以上。自身经济发展水平较高。但是对于商业地产，尽管广州和深圳均为一线城市，但是商业地产自身存量相较于北京上海还是远远不够。随着亚运会和大学生运动会的开办，以批发零售业需求为主的商业用房将成为需求重点。二、分类型授信建议——关注商业用房商业地产主要分为商业营业用房和办公用房两类。办公用房的需求者多为生产性服务行业，由于不与居民生活紧密相连，只是生产环节中的一种非必须投入，因此，需求弹性较大，受金融危机影响较大。2010年，全球尽管经济复苏预期良好，但是短时间内不可能完全恢复到危机之前是共识，因此我们预计，2010年办公用房市场仍将维持低迷态势，银行再在行信贷发放时，应考虑到办公用房的需求层次，谨慎对待。商业营业用房的需求者是零售批发行业与娱乐业。零售批发行业切身关系到居民的日常生活，尤其是必须生活用品消费，受经济环境影响非常小，因此相对来说较稳定，这一部分行业对商业用房的需求也比较稳定，降低了商业营业用房随宏观经济的波动性。因此银行信贷的风险性也较小。另一方面，2009年底国家出台了一系列建设保障用房的措施，大批保障用房进入开发建设阶段，随着住房供应量的增加，小区配套商业物业必然也会引发新的需求，因此2010年对于商业营业用房来说是难得的机遇。银行在发放信贷时应重点关注商业营业用房。126'